Document · PDF

RVS Update Woningmarktanalyse 2020 bijlage 1

Gemeenteraad 28 januari 2021, gemeente Schouwen-DuivelandBij agendapunt: Update Woningmarktanalyse 2020 (356251) Thema Wonen11.193 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020

Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland

Bouke Timmen en Joery Schouten Oktober 2020

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Inhoudsopgave Samenvatting

Functioneren woningmarkt 1.1 1.2 1.3 1.4

Ontwikkeling woningvraag 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Huishoudensgroei in Nederland: grote regionale verschillen ............. 7 Natuurlijke aanwas negatief, migratie belangrijk als drijver groei ...... 8 Marktregio Schouwen-Duiveland primair lokaal georiënteerd ............ 9 Zierikzee fungeert als spin in het web op Schouwen-Duiveland ....... 11

Afvlakkende huishoudensgroei met verschillen binnen Schouwen-Duiveland............................................................................. 14 Vrijwel alle huishoudensgroei voor rekening ouderen (65+) ............. 16 Vraag naar nultredenwoningen neemt sterk toe................................. 17 Betaalbaarheid: verdieping de sociale huurmarkt .............................. 19 Arbeidsmigranten: 190 tot 520 extra huisvestingsplaatsen ............... 22

Bestaande (plan) voorraad 3.1 3.2 3.3

Corporatiebezit duurzamer dan in overig Zeeland.............................. 24 800 woningen in kwetsbare woningsegmenten met overschotten ... 26 Netto harde plancapaciteit voorziet in circa 290 woningen ............... 28

Bijlage A: verhuisbewegingen per kern

Bijlage B: doelgroepen en doorstroommodel

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Samenvatting In 2017 is een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de woningmarkt (WMA 2017). In de Woonvisie zijn vervolgens ambities en uitgangspunten vastgesteld. Bij de vaststelling van de Woonvisie is door de raad het amendement aangenomen voor actualisatie om de drie jaar. Dit is nodig om in te kunnen blijven spelen op de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. De actualisatieronde van de Woonvisie krijgt nu vorm in de Structuurvisie Wonen. Als actuele basis voor de structuurvisie is de woningmarktanalyse uit 2017 in 2020 op onderdelen geactualiseerd met realisatiecijfers, uitkomsten van het Kwalitatief Woon Onderzoek Zeeland (2019) en de meest actuele provinciale prognose (2019). In voorliggende rapport zijn deze inzichten verwerkt. Wij adviseren u de resultaten van deze actualisatie, onderstaande conclusies, samen met de aanbevelingen in de blauwe boxen te vertalen in uitgangspunten voor de Structuurvisie Wonen. Hiermee kunt u actief werk maken van kwalitatieve versterking van de kernen op Schouwen-Duiveland.

BELANGRIJKE CONCLUSIES 1.

Schouwen-Duiveland functioneert als één verbonden en samenhangende woningmarkt, met Zierikzee als spin in het web. Ingrepen in de ene kern kunnen dus effect hebben op de situatie in een andere kern in de gemeente. In de actualisatie van de woningmarktanalyse is de periode 2020-2030 e.v. in ogenschouw genomen. Daarbij zijn de meest actuele prognoses: Primos2019, Primos 2020 en de Provinciale Prognose uit 2019 betrokken. In deze prognoses is het hoge migratiesaldo van Schouwen-Duiveland van de afgelopen jaren verwerkt. Voor de periode 2020-2030 verwachten volgt een (netto) uitbreidingsvraag van 405 woningen op basis van de provinciale huishoudensprognose. Daaromheen ligt een bandbreedte van 75 (Primos2019) tot 460 (Primos2020) huishoudens. De provinciale prognose ligt met 405 extra woningen binnen deze bandbreedte en is met de huidige (hoge) migratie de referentieraming. De bovenkant van de bandbreedte kan worden opgezocht met plannen die aantoonbaar extra huishoudens aantrekken, bovenop reguliere migratiestromen die in de provinciale prognose zijn verwerkt. De onderkant komt in zicht wanneer migratie de komende jaren structureel lager ligt dan de afgelopen jaren. Op basis van nieuwe cijfers en een actuele prognose is indeling van groei-, balans- en transitiekernen geactualiseerd.

De kernen Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse hebben – net als in 2017 - de grootste potentie om de kwantitatieve uitbreidingsvraag te hosten. De kernen Brouwershaven en Renesse worden aangemerkt als transitiekern en de overige kernen worden aangemerkt als balanskern. Kwalitatieve opgaven zijn er overal. Toename van het aantal oudere een- en tweepersoonshuishoudens en afname van het aantal gezinnen en jongere huishoudens zet door; dit zorgt voor een duidelijke toename in de vraag naar levensloopbestendige grondgebonden woningen en appartementen en een afname in de vraag naar reguliere – niet levensloopbestendige - grondgebonden woningen. Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn kijkend naar woning- en omgevingskenmerken kennen de grootste risico’s qua toekomstbestendigheid. Het gaat primair om kleine grondgebonden sociale huurwoningen (niet levensloopgeschikt) en om betaalbare (niet levensloopgeschikte) grondgebonden woningen in het koopsegment. Op dit moment ligt er in de gemeente een netto harde plancapaciteit voor toevoeging van 290 woningen. De totale plancapaciteit (incl. zacht en potentieel) bedraagt circa 685 woningen. Dit aantal overstijgt de vraag van circa 405 woningen voor de komende tien jaar ruim.

Daarbij sluiten plannen kwalitatief niet altijd aan op de kwalitatieve behoefte. Dit maakt keuzes noodzakelijk.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Kwantitatieve woningvraag: 405 woningen in de periode 2020-2030 op basis van provinciale prognose De woningvraag vanuit de provinciale huishoudensprognose is 405 woningen voor de periode 2020-2030. De provincie Zeeland heeft een nieuwe prognose opgesteld die ook de basis vormt voor het KWOZ. Deze prognose is voor heel Zeeland op maat gemaakt en vormt een gemeenschappelijke basis voor het woonbeleid. In deze prognose is het groeiende migratiesaldo wat Schouwen-Duiveland de laatste jaren kende meegenomen. We hebben de geprognosticeerde groei van 405 huishoudens vergeleken met de twee meest recente Primos-prognoses (2019 & 2020). De Primos2019 vormt hierbij de onderkant met een netto woningvraag van circa 75 woningen voor de aankomende tien jaar, de jaren daarop wordt een huishoudenskrimp geprognosticeerd. Primos2020 ligt hoger dan de provinciale prognose en gaat uit van een woningvraag van circa 460 voor de aankomende tien jaar maar laat voor de tienjaarsperiode die daarop volgt ook een huishoudenskrimp zien. De provinciale prognose ligt met 405 extra woningen dus binnen deze bandbreedte en vormt met de huidige (hoge) migratie de referentieraming. Een grotere huishoudensgroei is mogelijk bij plannen die aantoonbaar extra huishoudens aantrekken, bovenop reguliere migratiestromen die reeds in de provinciale prognose zijn verwerkt.

Tabel 1: ontwikkeling huishoudens periode 2020 - 2030 - 2040 Prognose 2020-2030 Onderkant bandbreetde Primos 2019 Refetentieraming prov. Provincie 2019 Bovenkant bandbreedte Primos 2020 Bron: 2019, 2020 , Primos; 2019, Provincie Zeeland: bewerking Stec Groep 2020

2030-2040 75 (0,5%) 405 (2,6%) 460 (3,0%)

-450 (-2,9%) -390 (-2,4%) -250 (-1,6%)

Vergelijken we bovenstaande resultaten met uitkomsten van het WMA2017 dan liggen deze in lijn met elkaar. Wel zijn er een aantal belangrijke verschillen. We kijken in de actualisatie naar de periode 2020-2030 waar we in de WMA2017 naar de periode 2017-2027 keken. Op Schouwen-Duiveland vlakt de groei van het aantal huishoudens jaar op jaar een beetje af en slaat volgens prognoses op termijn om in een krimp. Door deze afvlakking zien we dat de uitbreidingsvraag door huishoudensgroei voor de periode 2020-2030 (max. 460) logischerwijs dus ook lager ligt dan voor de periode 2017-2027 (max. 585). Daarnaast lag zowel de binnenlandse als buitenlandse migratie de afgelopen jaren op een hoog niveau. Het verschil tussen provinciale prognose (245 in 2017, nu 405) en de ruimte voor extra groei (105 in 2017, nu 44) is hierdoor te verklaren. De hoge migratie van de afgelopen jaren is nu namelijk verwerkt in de provinciale prognose. Daarom ook: bij gelijkblijvende (hoge) migratie vormt de provinciale prognose uit 2019 een goede referentieraming. In de tabel hierna de vergelijking tussen 2020 en 2017. Tabel 2: vergelijking 2020 met huishoudensontwikkeling WMA 2017 WMA 2020 (2020-2030) Provinciale huishoudensprognose 2019 Extra bovenregionale behoefte Bovenkant bandbreedte: Primos 2020 Transitie: Renesse & Brouwershaven

405 55 460

WMA 2017 (2017-2027) Provinciale prognose 2016 (3 groeikernen samen) Extra bovenregionale behoefte Bovenkant bandbreedte: Primos 2016 Transitie: Nieuwerkerk, Oosterland, Brouwershaven, Scharendijke & Kerwerve

245 (480) 105 585

Ga uit van een uitbreidingsvraag van 405 woningen op Schouwen-Duiveland voor de periode 2020-2030

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Groei-, balans- en transitiekernen binnen een samenhangende woningmarkt Voor Schouwen-Duiveland wordt een uitbreidingsvraag van 405 woningen voor de periode 20120-2030 reëel geacht met de huidige (hoge) migratie). Op het niveau van Schouwen-Duiveland verwachten wij dat de provinciale prognose een goed beeld geeft omdat de gemeente Schouwen-Duiveland functioneert als samenhangende woningmarkt. Op het niveau van de kernen moet de prognose meer als indicatief worden gezien: het gaat dan vaak over een verdeelvraagstuk van de ‘regionale koek’. Variabelen in de prognose hebben op dit niveau eerder een verstorend effect. Om een indicatie te geven van de kernen met de grootste groeipotentie, betrekken we (1) de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de periode 2015-2019 op basis van CBS-data (2) het migratiesaldo in de periode 2015-2019 op basis van BRP gegevens 1 en (3) de Primos2019 prognose op kernniveau en (4) de Primos2020 prognose op kernniveau als onderkant en bovenkant van de bandbreedte zoals in hiervoor omschreven. Op basis van deze indicatoren ontstaat er een indicatieve verdeling van de potentie om de woningvraag te dragen. In de tabel hierna is deze verdeling weergeven. We zien in de grote kernen Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse dat minimaal drie van de vier indicatoren wijzen op groei. Deze kernen hebben de grootste groeipotentie.

Uiteraard blijft het kiezen tussen plekken en het bieden van de juiste woning op de juiste plek wezenlijk in het al dan niet realiseren van deze groeipotentie. In de overige kernen zien we dat indicatoren meer in de richting van balans en soms transitie in de huishoudensontwikkeling wijzen. Tabel 3: indicatieve verdeling van de woningvraag per kern Huishoudens (CBS)

Zierikzee Burgh-Haamstede Bruinisse Nieuwerkerk Oosterland Sirjansland Noordwelle Noordgouwe Ellemeet Zonnemaire Ouwerkerk Dreischor Serooskerke Scharendijke Kerkwerve Renesse Brouwershaven Totaal:

Migratiesaldo (personen) (BRP) 2015-2019

Primos2019 (huishoudens)

Primos2020 (huishoudens)

2020

Historische ontwikkeling (huishoudens) 2015-2019

2020-2030

5.180

+++

Groeikern

2.055

+++

Groeikern

Kust

1.580

Groeikern

Dorps

1.050

Balanskern

Dorps

940

Balanskern

Dorps

110

Balanskern

Dorps

140

345

Indicatie

Woonmilieu

type kern Zierikzee

Balanskern

Kust

Balanskern

Dorps

160

Balanskern

Kust

355

Balanskern

Dorps

295

Balanskern

Dorps

445

Balanskern

Dorps

135

Balanskern

Dorps

610

Balanskern

Kust Dorps

400

Balanskern

780

Transitiekern

Kust

695

135

-610

+ 460

Transitiekern

Dorps

15.435

Bron: 2020, Primos; 2019 Gemeente Schouwen-Duiveland; 2015-2020, CBS: bewerking Stec Groep (2020). Voor huishouden: >20 (indicatie groei) < -20 indicatie krimp) bij migratiesaldo (> 40 indicatie groei) en < -40 (indicatie krimp).

Onderken verschillen tussen kernen (niet overal uitbreiding) en versterk kernen passend bij opgave

Voor de indicator migratiesaldo van personen hanteren we > 30 als indicatie groei en < 30 als indicatie transitie. Deze grenzen zijn ongeveer twee keer zo hoog als bij het huishouden, want een gemiddeld huishoudens bestaat in Schouwen-Duiveland uit 2,19 personen per huishoudens (CBS, 2019)

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Vrijwel alle huishoudengroei voor rekening 65-plussers, sterke verschuiving woningvraag Het aantal alleenstaanden & stellen tot 35 jaar neemt in de komende tien jaar relatief sterk af (-13%). Voor de doelgroepen alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar en gezinnen is in de komende tien jaar een lichte afname te zien (-4%) en (-6%). De gezinnen zijn in 2030, mede door de (sterke) vergrijzing niet meer de grootste doelgroep. De grootste doelgroep wordt in 2030 gevormd door de alleenstaanden en stellen van 65 tot 80 jaar. De groei van het aantal huishoudens komt primair voor rekening van alleenstaanden en stellen van 80 jaar en ouder, deze groep groeit de aankomende tien jaar maar liefst met 53%. Mede door de krimp van de doelgroepen jonger dan 65 jaar op Schouwen-Duiveland verwachten we overschotten in het reguliere grondgebonden koop- en sociale huursegment. Een deel van de oudere huishoudens stroomt – bij voldoende passend aanbod – door naar een nultredenwoning en de doelgroep voor de vrijkomende reguliere grondgebonden woning wordt kleiner. Dit zorgt de aankomende tien jaar voor een opgave in alle nultreden/appartementen segmenten, Het om koop nultredenwoningen, maar ook om nultredenwoningen in de sociale- en vrijesectorhuur. Tabel 4: huishoudensontwikkeling naar type en samenstelling voor periode 2020-2030-2040 2020

2030

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65-80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal

1.215 4.460 4.055 4.160 1.725 15.610

2040 1.050 4.175 3.910 4.235 2.640 16.010

855 4.050 3.270 4.370 3.080 15.620

Ontwikkeling 2020-2030 -160 (-13%) -290 (-6%) -145 (-4%) 75 (2%) 920 (53%) 405 (3%)

Ontwikkeling 2030-2040 -200(-19%) -125 (-3%) -640 (-16%) 135 (3%) 440 (17%) -390 (-2%)

Bron: Provinciale Prognose (2019), bewerking Stec Groep 2020

Nieuw inzicht: circa 800 woningen kwetsbaar, risico’s in sociale en goedkope grondgebonden koop In het Kwalitatief Woon Onderzoek Zeeland (KWOZ) is in beeld gebracht binnen welke segmenten en locaties (op termijn) naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse). Woningen waar op (middel)lange termijn overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol. In totaal zijn dit er circa 800 in Schouwen-Duiveland. De grootste risico’s zitten in het de segmenten kleine grondgebonden sociale huurwoningen en middeldure tot dure reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarnaast zien we bij de goedkopere grondgebonden koopwoningen een groot deel (circa 1750 woningen) woningen waar op termijn risico’s kunnen ontstaan wanneer dit segment verder wordt verruimd. Figuur 1: kwetsbare overschotten (top 6) APP/NULT SH tot 80m²

GGB koop 350K+ 120m²+

110

600

GGB koop 250-350K 120m²+

710

GGB koop 150-250K tot 120 m²

GGB SH 120m²+

155

460 730 435 1.745

685

145 45 395

GGB SH tot 120 m²

Kwetsbaar overschot

1.410

1.000 Kwetsbare woningen

530

2.000

3.000

Niet-kwetsbare woningen

Bron: Stec Groep, KWOZ (2019)

Stuur actief op doorzettende verschuiving in woningvragen en kwetsbaarheden bestaande voorraad

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

1 Functioneren woningmarkt 1.1 Huishoudensgroei in Nederland: grote regionale verschillen Het aantal huishoudens in Nederland groeit de komende jaren sterk door. Deze groei is niet gelijk verdeeld over het land, de verschillen tussen regio’s zijn groot. Zowel het huidige groeitempo als de toekomstige verwachte huishoudensontwikkeling laat zien dat de groei voor het leeuwendeel plaatsvindt in de Randstad. Voor een groot deel van Nederland is sprake van een soort balans in de huishoudenontwikkeling met veelal nog een beperkte groei op korte termijn. Daarnaast zijn er steeds meer gemeenten die krimpen, vooral in de provincies aan de randen van het land. Drie snelheden in Nederland. Dat is een geheel ander beeld dan aan het begin van deze eeuw toen voor heel Nederland groei betekende. De één miljoen huishoudensgroei bevindt zich vooral in de Randstadregio’s en enkele grote steden daarbuiten zoals Eindhoven, Groningen en Zwolle. Daarmee bevindt de groei zich in een steeds kleiner deel van het land. Circa 20% van het land krijgt te maken met 75% van de groei. Daarnaast krijgt circa 50% van het land 25% van de groei en 30% van het land te maken met krimp. Voor de provincie Zeeland als geheel wordt de aankomende tien jaar nog een lichte groei van het aantal huishoudens verwacht welke rond 2035 overgaat in een licht dalende trend.

Over de gehele periode (20202050) blijft het aantal huishoudens in Zeeland ongeveer gelijk. Wel zijn er verschillen zichtbaar binnen de provincie Zeeland. Het aantal huishoudens op Schouwen-Duiveland groeit de aankomende tien jaar nog licht maar zal daarna volgens recente prognoses gaan krimpen. Om dit in perspectief te plaatsen is in onderstaand figuur de procentuele ontwikkeling weergegeven van het aantal huishoudens in Nederland, Zeeland en Schouwen-Duiveland ten opzichte van 2020. Figuur 1: procentuele stijging aantal huishoudens (figuur: 2020-2035, grafiek 2020-2050) 16,% 14,%

Nederland

12,% 10,% 8,%

Provincie Zeeland

6,% 4,% 2,% ,% -2,%2019 -4,%

Bron: 2020; Primos, bewerking Stec Groep 2020.

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

Gemeente SchouwenDuiveland

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

1.2 Natuurlijke aanwas negatief, migratie belangrijk als drijver groei In deze paragraaf worden de demografische ontwikkelingen op Schouwen-Duiveland weergeven. Eerst wordt inzicht gegeven in de historische ontwikkeling van de bevolking van Schouwen-Duiveland, met extra verdieping in de migratie. Vervolgens wordt ingegaan op de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens op kernniveau. Tot slot wordt uitgebreid inzicht geboden in de migratiegegevens (vestigers en vertrek) op het niveau van de gemeente Schouwen-Duiveland en op het niveau van de kernen. Laatste jaren positief migratiesaldo door binnenlandse verhuizingen en buitenlandse vestigers In de periode 2011 t/m 2019 kent Schouwen-Duiveland een netto (positief) migratiesaldo van zo’n 130 inwoners. In de eerst jaren (2011-2015) zien we nog een vertrekoverschot vanuit de gemeente SchouwenDuiveland (-200), in de laatste jaren 2015-2019 verandert dit in een vestigingsoverschot van circa +330 personen. Figuur 2: ontwikkeling aantal personen 2011-2019 Schouwen-Duiveland 300 200 100 0 -100 -200 -300 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Buitenlandse migratie (saldo)

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

Totaal personen

2018

2019

Bron: CBS Statline 2011-2019, gemeente Schouwen-Duiveland 2020, bewerking Stec Groep.

Jongeren trekken weg, ouderen (zonder kinderen) vestigen zich juist op Schouwen-Duiveland Onderstaand figuur toont het migratiesaldo van personen in de periode 2009 t/m 2018 voor SchouwenDuiveland naar leeftijdsklasse. Het hiervoor besproken vertrekoverschot geven we weer naar leeftijdsklasse. Daaruit blijkt dat vooral de groep 15 tot 25-jarigen veel over de gemeentegrenzen heen verhuist en zo negatief bijdraagt aan het migratiesaldo. Die periode vestigden zich ruim 2.200 jongeren van 15 tot 25 jaar, terwijl er in diezelfde periode bijna 3.200 vertrokken. Ofwel, een negatief migratiesaldo van grofweg 1.000 in deze leeftijdsklasse. Jongeren die gaan studeren en vervolgens buiten de gemeente een baan vinden spelen hierin naar verwachting een belangrijke rol. Personen tussen 50 en 65 jaar laten het grootste positieve migratiesaldo zien van meer dan 600 personen. Relatief veel personen vanuit deze doelgroep vestigden zich in Schouwen-Duiveland (bijna 1.600). De overige groepen vertonen meer evenwichtige migratiesaldo’s.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 3: migratiesaldo gemeente Schouwen-Duiveland 2009 t/m 2018 2.000 1.500 1.000 500

Gevestigd

0 -500

Vertrokken

-1.000

Saldo

-1.500 -2.000 0 tot 5 jaar

5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 85 85 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar of ouder

Bron: CBS Statline 2011-2018, CBS Statline, bewerking Stec Groep 2020

Huishoudensgroei landde in periode 2015-2019 voor leeuwendeel in Zierikzee In de onderstaande figuur zoomen we in op de kernen binnen Schouwen-Duiveland, op basis van de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het figuur laat de absolute en procentuele ontwikkeling van de huishoudens per kern zien, over de afgelopen vijf jaar. Zierikzee is zowel in absolute als relatieve zin sterk gegroeid de afgelopen acht jaar (+115 huishoudens). Ook enkele kleine kernen groeiden relatief gezien hard, zoals Nieuwerkerk, Noordgouwe, Oosterland en Zonnemaire, hoewel de absolute groei in diezelfde kernen vaak slechts beperkt was. Alleen Brouwershaven en Renesse kenden een relatief omvangrijke absolute en relatieve krimp van het aantal huishoudens met 20. In de overige kernen bleef het aantal huishoudens ongeveer gelijk. Figuur 4: historische ontwikkeling huishoudens per kern Schouwen-Duiveland 2015-2019 125 75 25 -25 -75 -125

4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 0,5% -0,5% -1,5% -2,5% -3,5% -4,5%

Absolute ontwikkeling huishoudens 2015-2019 (aantal) Relatieve ontwikkeling huishoudens 2015-2019 (%)

Bron: 2019, CBS: bewerking Stec Groep 2020. Afronding op 5-tallen

1.3 Marktregio Schouwen-Duiveland primair lokaal georiënteerd Over de gehele breedte is er een redelijke balans tussen inkomende en uitgaande verhuisbewegingen, met een licht vertrekoverschot van ongeveer 20 personen in de periode 2011 tot 2019. Er is vanuit SchouwenDuiveland een duidelijke verhuisrelatie met Rotterdam. Zo’n 4% van alle verhuisbewegingen vindt plaats met deze gemeente. Daarnaast kent Schouwen-Duiveland bescheiden relaties met de gemeenten Goes (2%), Goeree-Overflakkee (2%), Middelburg (1%), Vlissingen (1%), Dordrecht (1%) en Breda (1%).

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 5: inkomende verhuisbewegingen van 2010 - 2019

Bron: 2020, Gemeente Schouwen-Duiveland: bewerking Stec Groep 2020

Figuur 6: uitgaande verhuisbewegingen van 2010 - 2019

Bron: 2020, Gemeente Schouwen-Duiveland: bewerking Stec Groep 2020

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

1.4 Zierikzee fungeert als spin in het web op Schouwen-Duiveland De kernen op Schouwen-Duiveland zijn onderling sterk met elkaar verbonden en vormen één samenhangende woningmarkt. Op basis van de migratiegegevens van de gemeente Schouwen-Duiveland kunnen we ook de binnengemeentelijke migratiepatronen inzichtelijk maken. In bijlage A is een tabel opgenomen die de binnengemeentelijke en buitengemeentelijke verhuisrelaties weergeeft. Wat direct opvalt is dat het grootste deel van de vestigers in de periode 2015-2019 in Schouwen-Duiveland verhuist naar Zierikzee (28%) en Burgh-Haamstede (11%). Het kleinste deel van de vestigers van buiten de gemeente vestigt zich in de kleinere kernen zoals Ellemeet, Serooskerke of Sirjansland. Ook binnengemeentelijk gaan de meeste verhuizingen naar Zierikzee. Vestigers vanuit Kerkwerve (74%), Oosterland (71%) en Ouwerkerk (72%) verhuizen relatief gezien het meest binnen de gemeente. Vertrekkers naar andere gemeenten komen vooral uit Sirjansland (53%) en Burgh-Haamstede (56%). De tabel toont ook het relatief grote aandeel binnengemeentelijke verhuizingen en de verbondenheid en relaties tussen de verschillende kernen binnen de gemeente. Vrijwel alle kernen blijken een relatief sterke verhuisrelatie met Zierikzee te hebben en ook in mindere mate met Burgh-Haamstede.

Daarnaast is te zien dat verschillende kernen onderling met elkaar verbonden zijn qua migratiestromen: hierdoor hangt de totale woningmarkt in Schouwen-Duiveland sterk samen. Dat betekent daarmee ook dat een ingreep in de ene kern effect heeft op de andere kernen in de gemeente. Inkomende verhuizingen: jonge personen zorgen voor de grootste verhuisdynamiek Hierna gaat we dieper in op de verhuisgegevens naar leeftijd op kernniveau. Hieruit blijkt dat circa 50% van de inkomende verhuizingen (binnengemeentelijke verhuizingen, vestigers en immigratie) personen in de leeftijd tot 35 jaar is. Ongeveer een kwart van de vestigers zijn personen in de leeftijd 35 tot 55 jaar. Wanneer we kijken naar de afzonderlijke kernen dan valt het volgende op: • De kernen Burgh-Haamstede, Serooskerke en Renesse hebben bovengemiddeld veel inkomende verhuizingen van personen in de leeftijd van 55 jaar en ouder. • De kernen Sirjansland, Oosterland, Kerkwerve en Ellemeet en in mindere mate Brouwershaven, Bruinisse en Nieuwerkerk hebben bovengemiddeld veel verhuisdynamiek in de leeftijd tot 35 jaar. Figuur 7: inkomende verhuizingen in de periode 2015-2019 in Schouwen-Duiveland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

t/m 34

35 t/m 55 jaar

55 t/m 75 jaar

Bron: 2020, Gemeente Schouwen-Duiveland: bewerking Stec Groep 2020

75 plus

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Uitgaande verhuizingen Van de vertrekkende personen (binnengemeentelijke, vertrek en emigratie) is circa 50% een persoon tot 35 jaar. Daarnaast is ruim 22% in leeftijd 35 tot 55 jaar en slechts 8% in de leeftijd van 75 jaar of ouder. Wanneer we kijken naar kernniveau dan valt het volgende op: • De kernen Burgh-Haamstede, Renesse en Brouwershaven hebben bovengemiddeld veel uitgaande verhuizingen van personen in de leeftijd 75 en ouder. • In de kernen Ellemeet, Sirjansland en in mindere mate Brouwershaven, Bruinisse, Oosterland en Ouwerkerk en Scharendijke vertrekken bovengemiddeld veel personen in leeftijd tot 35 jaar. Figuur 8: uitgaande verhuizingen in de periode 2015-2019 in Schouwen-Duiveland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

t/m 34

35 t/m 55 jaar

55 t/m 75 jaar

75 plus

Bron: 2020, Gemeente Schouwen-Duiveland: bewerking Stec Groep 2020

Vertrekoverschot van gezinnen In onderstaande figuur is het migratiesaldo per kern naar leeftijd weergeven. Wanneer we kijken naar kernniveau dan valt het volgende op: • De grootse verhuisdynamiek is te vinden in de grootse kernen Zierikzee en Burgh-Haamstede. Zierikzee heeft in alle leeftijdsgroepen een fors vestigingsoverschot. Burgh-Haamstede zag vooral een vestigingsoverschot van de doelgroep personen in de leeftijd van 55 tot 75 jaar, terwijl er een licht vertrekoverschot is van personen vanaf 75 jaar. • Vrijwel alle kernen – en vooral Oosterland – hebben een vertrekoverschot van personen in de leeftijd tot 35 jaar. Ook kennen alle kernen, behalve de grote kernen Bruinisse en Zierikzee, een vertrekoverschot van personen van 75 jaar ouder.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 9: migratiesaldo per kern naar huishoudensamenstelling in de periode 2015-2019 -100

-50

100

150

200

Brouwershaven Bruinisse Burgh-Haamstede Dreischor Ellemeet Kerkwerve Nieuwerkerk Noordgouwe Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharendijke Serooskerke Sirjansland Zierikzee Zonnemaire Bron: 2020, Gemeente Schouwen-Duiveland: bewerking Stec Groep 2020;

t/m 34 35 t/m 55 jaar 55 t/m 75 jaar 75 plus

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

2 Ontwikkeling woningvraag In dit hoofdstuk bekijken we de huishoudensontwikkeling en de geprognosticeerde woningvraag in de gemeente Schouwen-Duiveland. De Provinciale huishoudensprognose uit 2019 vormt het uitgangspunt. Daarnaast hanteren we het uitgangspunt dat één extra huishouden één extra woning betekent. De huishoudensontwikkeling is leidend voor de toekomstige woningbehoefte in Schouwen-Duiveland.

2.1 Afvlakkende huishoudensgroei met verschillen binnen Schouwen-Duiveland Netto woningvraag vanuit provinciale prognose is 405 woningen in periode 2020-2030 De Provincie Zeeland heeft een nieuwe prognose opgesteld die ook de basis vormt voor het KWOZ. Deze prognose is voor heel Zeeland op maat gemaakt en vormt een gemeenschappelijke basis voor het woonbeleid. Ook is in deze prognose de aangetrokken (historisch gezien hoge) binnenlandse migratie van de afgelopen jaren verwerkt. Uit deze prognose volgt voor de periode 2020-2030 een woningvraag van 405 op Schouwen-Duiveland. Dit ligt in lijn met de verwachtingen uit het WMA 2017 (245 tot 585 woningen) waarbij de bovenkant van de bandbreedte kan worden opgezocht bij extra migratie bovenop reguliere migratiestromen. Omdat prognoses gepaard gaan met onzekerheid, laten we naast de provinciale prognose actuele Primosprognoses zien. Hiermee ontstaat een bandbreedte voor de woningvraag voor de komende 10 en 20 jaar. De Primos2019 vormt hierbij de onderkant een netto woningvraag van circa 75 woningen voor de aankomende tien jaar, de jaren daarop wordt een huishoudenskrimp geprognosticeerd. Primos2020 ligt hoger dan de Provinciale Prognose en gaat uit van een woningvraag van circa 460 voor de aankomende tien jaar maar laat voor de tienjaarsperiode die daarop volgt ook een huishoudenskrimp zien (zie tabel 1).

De provinciale prognose ligt met 405 extra woningen dus binnen deze bandbreedte en is met de huidige (hoge) migratie een goed uitgangspunt voor richtinggevend beleid. Daarnaast is de provinciale prognose op maat gemaakt voor de regionale woningmarkt Zeeland en is dit de gemeenschappelijke basis voor het woonbeleid en de afspraken in de provincie. Daarom hanteren we de provinciale prognose als referentieraming in deze update van het WMA. De bandbreedte geeft aan dat er onzekerheid bestaat over het realiseren van huishoudensgroei. Primos2020 geeft daarbij met 460 woningen een indicatie van de ‘extra ruimte’ die kan worden verzilverd met onderscheidende, kwalitatief hoogstaande woningplannen die extra huishoudens trekken bovenop reguliere migratiestromen de afgelopen jaren die in prognoses zijn verwerkt. Tabel 1: Ontwikkeling huishoudens in de periode 2020 - 2040 Prognose 2020-2030 Primos 2019 75 (0,5%) Prv. huishoudensprognose 2019 405 (2,6%) Primos 2020 460 (3,0%) Bron: 2019, 2020 , Primos; 2019, Provincie Zeeland: bewerking Stec Groep 2020

2030-2040 -450 (-2,9%) -390 (-2,4%) -250 (-1,6%)

Het beeld voor Schouwen-Duiveland voor de lange termijn is voor prognoses gelijk: een afnemende groei die omslaat in huishoudenskrimp, zoals goed zichtbaar is in figuur 10. De Primosprognose uit 2019 verwacht het omslagpunt eerder (rond 2028, en een lichte daling van 2022 tot 2026) dan de Provinciale prognose (rond 2030). In de periode 2030-2040 verwachten alle prognoses een daling van het aantal huishoudens. Overigens geldt bij prognoses dat wanneer verder vooruit wordt gekeken onzekerheidsmarges toenemen.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 10: vergelijking huishoudensprognoses gemeente Schouwen-Duiveland 16.100 15.900

75 tot 460 woningen

15.700 15.500 15.300 15.100 14.900 14.700

Historische ontwikkeling

Primos 2019

Primos 2020

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

14.500

Prv huishoudensprognose 2019

Bron: 2019, 2020 , Primos; 2010-2019, CBS; 2019, Provincie Zeeland: bewerking Stec Groep 2020

Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse meeste groeipotentie, overige kernen balans of transitie Tot op zekere hoogte is deze uitbreidingsvraag uitwisselbaar tussen kernen op Schouwen-Duiveland. De gemeente functioneert immers als samenhangende woningmarkt met Zierikzee als spin in het web. Wel zijn er verschillen tussen de kernen op Schouwen-Duiveland onderling met soms meer of minder potentie om de groei te hosten. Om een indicatie te geven van de kernen met de grootste groeipotentie betrekken we meerdere indicatoren. Het gaat om (1) de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de periode 2015-2019 op basis van CBS-data (2) het migratiesaldo in de periode 2015-2019 op basis van BRP gegevens 2 en (3) de Primos2019 prognose op kernniveau en (4) de Primos2020 prognose op kernniveau als onderkant en bovenkant van de bandbreedte zoals in de vorige paragraaf omschreven. Op basis van deze indicatoren ontstaat er een indicatieve verdeling van de potentie om de woningvraag te dragen. In tabel 2 is deze verdeling weergeven. Wanneer 3 indicatoren in de richting van groei of transitie wijzen typeren we deze kern als zodanig. Voor het lezen van de tabel is van belang dat het steeds gaat om huishoudens behalve bij het migratiesaldo. In verband met beschikbaarheid en juiste presentatie van gegevens is dit weergegeven op persoonsniveau.

Bij een groei van 15 huishoudens of meer is sprake van groei, bij -15 huishoudens of minder is sprake van transitie. Voor de indicator migratiesaldo wordt logischerwijs een hogere grens aangehouden omdat het hier gaat over personen. Dit is tot stand gekomen door de gemiddelde huishoudensomvang op Schouwen-Duiveland (2,19 personen per huishouden) te betrekken. We zien in de grote kernen Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse dat minimaal drie van de vier indicatoren wijzen op groei. Deze kernen hebben de grootste groeipotentie. Uiteraard blijft het kiezen tussen plekken en het bieden van de juiste woning op de juiste plek wezenlijk in het al dan niet realiseren van deze groeipotentie. In de overige kernen zien we dat indicatoren meer in de richting van balans en soms transitie in de huishoudensontwikkeling wijzen. Wel constateren we dat Bruinisse - en BurghHaamstede in mindere mate - op een omslagpunt lijkt te staan van groei naar balans.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Tabel 2: indicatieve verdeling van de woningvraag per kern Huishoudens (CBS)

Zierikzee Burgh-Haamstede Bruinisse Nieuwerkerk Oosterland Sirjansland Noordwelle Noordgouwe Ellemeet Zonnemaire Ouwerkerk Dreischor Serooskerke Scharendijke Kerkwerve Renesse Brouwershaven Totaal:

Migratiesaldo (personen) (BRP) 2015-2019

Primos2019 (huishoudens)

Primos2020 (huishoudens)

2020

Historische ontwikkeling (huishoudens) 2015-2019

2020-2030

5.180

115

605

165

Groeikern

2.055

430

Groeikern

Kust

Indicatie

Woonmilieu

type kern Zierikzee

1.580

Groeikern

Dorps

1.050

-20

Balanskern

Dorps

940

-95

Balanskern

Dorps

110

-20

Balanskern

Dorps

140

345

-65

Balanskern

Kust

Balanskern

Dorps

160

-15

Balanskern

Kust

355

-5

Balanskern

Dorps

295

-5

-30

-5

Balanskern

Dorps

445

-35

Balanskern

Dorps

135

-30

-5

Balanskern

Dorps

610

-50

-20

Balanskern

Kust

400

-25

Balanskern

Dorps

780

-20

-35

-20

Transitiekern

Kust

695

-20 135

-80 610

-15 75

15 460

Transitiekern

Dorps

15.435

Bron: 2019, 2020, Primos; 2015-2019 BRP; 2015-2019, CBS, bewerking Stec Groep (2020). Voor huishouden: >15 (indicatie groei)/ <-15 (indicatie transitie), voor bevolking: > 30 (indicatie groei) / < -30 (indicatie transitie). Aantallen afgerond op vijftallen.

In de groeikernen is voor de komende tien jaar de meeste potentie om uitbreidingsvraag te hosten. In de balans- en transitiekernen is in beginsel uitbreiding van de voorraad niet nodig om te voorzien in een kwantitatieve vraag. Echter, ook zonder kwantitatieve groei is kwalitatief toevoegen vaak nodig. De nadruk moet hier veel sterker liggen op structuurversterking en het vervangen van bestaande woningen met kwalitatief betere nieuwbouw die wel in een kwalitatieve behoefte voorziet. De opstelsom van de uitbreiding tot 2030 voor alle kernen telt op tot de bovenkant van de bandbreedte voor SchouwenDuiveland: namelijk 460 huishoudens voor de komende tien jaar (55 extra woningen). Meer dan 405 woningen bij gelijkblijvende migratie kan vooral in de groeikernen Zierikzee en Burgh-Haamstede. Op deze plekken is de grootste kans om met kwalitatief hoogwaardige plannen extra bovenregionaal aan te trekken. In tabel 3 is dit overzichtelijk weergeven en ook de vergelijking gemaakt met de uitkomsten van het WMA 2017. Tabel 3: Woningbehoefte en extra bovenregionale behoefte WMA 2017 en 2020 WMA 2020 (2020-2030) Provinciale huishoudensprognose 2019 Extra bovenregionale behoefte Bovenkant bandbreedte: Primos 2020

405 55 460

WMA 2017 (2017-2027) Provinciale prognose 2016 (3 groeikernen) Extra bovenregionale behoefte Bovenkant bandbreedte: Primos 2016

245 (480) 105 585

Bron: 2016, 2020, Primos; 2016, 2019, Provincie Zeeland. Aantallen afgerond op vijftallen. Aantallen per 01-01-2020 en 01-01-2017

2.2 Vrijwel alle huishoudensgroei voor rekening ouderen (65+) In tabel 3 is – op basis van de Provinciale prognose – per doelgroep aangegeven wat de stand in 2020, 2030 en 2040 is. Vervolgens is voor de periode 2020-2030 met een doorkijk naar 2040 gekeken of de doelgroep in omvang toeneemt of juist afneemt en in welke mate. Te zien is dat het aantal alleenstaanden & stellen tot 35 jaar in de komende tien jaar relatief sterk afneemt (-13%). Voor de doelgroepen alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar en gezinnen is in de komende tien jaar een lichte afname te zien (-4%) en (-6%). De gezinnen zijn in 2030, mede door de (sterke) vergrijzing niet

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

meer de grootste doelgroep in de marktregio. De grootste doelgroep wordt in 2030 gevormd door de alleenstaanden en stellen van 65 tot 80 jaar. De groep groeit de aankomende 10 jaar licht. De groei van het aantal huishoudens komt in zijn geheel voor rekening van de doelgroep alleenstaanden en stellen van 80 jaar en ouder, deze groep groeit de aankomende tien jaar maar liefst met 53%. Zij compenseren de daling van het aantal jonge huishoudens. Ten opzichte van 2020 zien we tot 2040 vooral een groei in het aantal 80-plus- huishoudens, deze groep groeit van 1.725 in 2020 tot 3.080 in 2040. Tabel 4: ontwikkeling van doelgroepen Schouwen-Duiveland 2020-2030 2020 Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65-80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal

2030 1.215 4.460 4.055 4.160 1.725 15.610

2040 1.050 4.175 3.910 4.235 2.640 16.010

855 4.050 3.270 4.370 3.080 15.620

Ontwikkeling 2020-2030 -160 (-13%) -290 (-6%) -145 (-4%) 75 (2%) 920 (53%) 405 (3%)

Ontwikkeling 2030-2040 -200(-19%) -125 (-3%) -640 (-16%) 135 (3%) 440 (17%) -390 (-2%)

Bron: Provinciale Prognose (2019), bewerking Stec Groep 2020.

2.3 Vraag naar nultredenwoningen neemt sterk toe In de paragraaf hiervoor is duidelijk geworden dat de huishoudengroei hoofdzakelijk voor rekening komt van oudere huishoudens (65+). Wanneer we kijken naar de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen in combinatie met de verhuiswensen en de woonvoorkeuren, krijgen we een beeld van de richting waarin de kwalitatieve woningvraag zich de komende tien en twintig jaar gaat ontwikkelen binnen de gemeente. Sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen door vergrijzing Mede door de krimp van de doelgroepen jonger dan 65 jaar op Schouwen-Duiveland verwachten we overschotten in het reguliere grondgebonden koop- en sociale huursegment. Oudere huishoudens stromen door naar een nultredenwoning en de doelgroep voor de vrijkomende reguliere grondgebonden woning wordt kleiner. We zien daarom voor de aankomende tien jaar een opgave in alle nultreden/appartementen segmenten, Het gaat daarbij primair om koop nultredenwoningen, maar ook om nultredenwoningen in de sociale- en vrijesectorhuur. Figuur 12: behoefte 2020-2030 op basis van doorstroommodel

Appartement

Grondgebonde n

-600 SH GGB

-400

200

400

600

800

-475 -45

VSH GGB KOOP GGB

-200

-425

SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.

340 305 680

Bron: WoON2015, WoON2018, Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2020).

Verdieping PMC’s: overschot in kleine grondgebonden sociale huursegment Hierna gaan we dieper in op de behoefte in Schouwen-Duiveland. De toekomstige opgave is verdeeld naar product-marktcombinaties (PMC’s). Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijs- en

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

oppervlakteklassen. De aantallen in onderstaande figuur zijn indicatief, maar geven wel een duidelijk beeld binnen welke PMC’s op termijn overschotten en tekorten ontstaan. Wat valt op? • Het eerder geconstateerde theoretische overschot aan sociale grondgebonden huurwoningen lijkt vooral in het kleinere, betaalbare segment te zitten. Er ontstaat ook een significant overschot in grote grondgebonden koopwoningen in de relatief hoge prijsklassen. Dit komt mede door de sterk vergrijzende bevolking: oudere huishoudens verruilen vaak hun grondgebonden woning voor een nultredenwoning. De doelgroep die normaal gesproken doorstroomt naar deze vrijkomende woningen wordt kleiner. Een navenant deel van de dure grondgebonden koopwoningen zal na prijsdaling mogelijk alsnog door de markt worden opgenomen. Voor de overige woningen zien we potentiële risico’s op leegstand en verloedering op termijn, telkens in het relatief meest kwetsbare deel van de voorraad. • Op kleine huurappartementen in het sociale segment na zien we een sterke behoefte aan meer nultredenwoningen in alle segmenten en oppervlakteklassen. Er is met name behoefte aan grote huurappartementen of nultredenwoningen in de sociale huur. Dit komt door de sterke groei in 65plushuishoudens met een laag inkomen. Het kan hierbij gaan om zowel nultredenappartementen met lift als ook om bijvoorbeeld patio-/bungalowwoningen.

Figuur 13: behoefte vertaald naar PMC’s 2020-2030

VSH GGB SH GGB

-500

-400

-300

-200

-100

tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m²

KOOP GGB

€ 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² VSH SH APP/Nu APP/Nu lt. lt.

€ 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² KOOP APP/Nult.

€ 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m² Bron: WoON2015, WoON2018, Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2020).

100

200

300

400

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen huishouden) en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON2015 en WoON2018). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht.

2.4 Betaalbaarheid: verdieping de sociale huurmarkt Op Schouwen-Duiveland is circa 24% van de 16.783 woningen een corporatiewoning In deze paragraaf zoomen we daarop in. We gaan in op de kenmerken van de corporatievoorraad en de doelgroepen van beleid in de gemeente Schouwen-Duiveland. We maken waar mogelijk een vergelijking met de provincie Zeeland. Voor het volgende hoofdstuk gelden de onderstaande huurprijsklassen als uitgangspunten. Bij een socialehuurwoning gelden maximale huurprijzen en een maximale huurverhoging. De huurprijsklassen worden landelijk vastgesteld en zijn in 2020 verhoogd. De prijsklasse van de middeldure huur is opgenomen in de Woonvisie Schouwen-Duiveland 2017-2027. Tabel 5: huurprijsklassen 2020 Huurcategorie (prijspeil januari 2020) < Kwaliteitskortinggrens Tot € 432,51 Kwaliteitskortinggrens – 1e aftoppingsgrens Tussen € 432,51 en € 619,01 1e aftoppingsgrens – 2e aftoppingsgrens Tussen € 619,01 en € 663,40 2e aftoppingsgrens – liberalisatiegrens Tussen € 663,40 en € 737,14 Middeldure huur Tussen € 737,14 en € 850 Bron: Rijksoverheid 2020 en Woonvisie Schouwen-Duiveland 2017-2027, Stec Groep 2020

60% van de huurvoorraad tot de tweede aftoppingsgrens. Kijken we naar de verdeling van de huurwoningvoorraad naar prijsklasse, dan zien we dat veruit het grootste gedeelte van de sociale huurvoorraad bestaat uit woningen tot de (tweede) aftoppingsgrens: circa 60%. Het gedeelte vrijesectorhuurwoningen (boven de liberalisatiegrens) beslaat 4% van de huurwoningvoorraad. Wanneer we kijken naar de ontwikkeling van de voorraad tussen 2014 en 2018 valt op dat het aandeel woningen tussen kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens is gedaald, daartegenover staat een toename van het aandeel woningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 14: huurwoningen naar prijsklasse, binnenste ring 2014, buitenste ring 2018. 4% 4%

Tot en met kwaliteitskortingsgrens

4%3%8%

Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens

23% 21%

64% 60%

Onbekend

Bron: 2018, Lokale Monitor Wonen, bewerking Stec Groep 2020

Het aandeel vrijesectorhuur is in vergelijking met omliggende gemeenten ook laag in SchouwenDuiveland. In Goes en Noord-Beveland is dit 7%, en in Kapelle is dit 9%. Onderstaande figuur geeft de inschatting weer van de ontwikkeling van de huurwoningenvoorraad van Zeeuwland in gemeente Schouwen-Duiveland. Daarin is af te lezen dat de voorraad tot de liberalisatiegrens naar verwachting gaat afnemen tot 2030, terwijl met name de voorraad vrijesectorhuur zal gaan toenemen. Figuur 15: geschatte verandering huurwoningvooraad naar prijsklasse3 100% 90% 80% 70%

741

901

1.011

1.252

1.308

1.325

60%

vanaf liberalisatiegrens

50%

tussen aftoppings- en liberalisatiegrens

40% 30%

3.327

3.250

3.152

2020

2025

2030

tot aftoppingsgrens

20% 10% 0%

Bron: 2016, Zeeuwland: bewerking Stec Groep 2020

Schouwen-Duiveland huisvest relatief weinig lage inkomens 49% van de huishoudens in Schouwen-Duiveland behoort tot de primaire of secundaire doelgroep 4. Meer dan de helft (51%) heeft een hoog inkomen en valt buiten de doelgroepen. Ter vergelijking, in Nederland behoort 45% van de huishoudens tot de primaire en secundaire doelgroep 5. In Goes en Noord-Beveland is dat bijvoorbeeld 44%. Schouwen-Duiveland kent dus relatief veel hogere inkomensdoelgroepen.

Inschatting van Marsaki en Planbureau en bibliotheek van Zeeland (2016) De primaire doelgroep van een woningcorporatie zijn de huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens (€ 39.055 prijspeil 2020). De secundaire doelgroep zijn de huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de EC-inkomensgrens (€ 43.574 prijspeil 2020). 5 Bron: Lokale Monitor Wonen (2018) 3 4

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 16: verdeling huishoudens naar inkomensgroepen6 gemeente Schouwen-Duiveland

24%

25%

10%

20%

30%

51%

40%

Primaire doelgroep

50%

60%

Secundaire doelgroep

70%

80%

90%

100%

Inkomen boven de € 41.056

Bron: Lokale Monitor Wonen 2018, bewerking Stec Groep 2020

In figuur 16 is de verdeling van de sociale huursector naar huishoudenstype weergeven. Wanneer we Schouwen-Duiveland vergelijken met Zeeland valt op dat Schouwen-Duiveland een relatief groter aandeel paren zonder kinderen vanaf de AOW-leeftijd huisvesten (20%), in Zeeland is dit gemiddeld (16%). De rest van de huishoudenstypen liggen in lijn met de het gemiddelde van Zeeland. Circa 31% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door gezinnen en slechts 1% door jongeren tot 25 jaar. Figuur 17: verdeling huishoudens naar huishoudenstype en leeftijd (2017)

1% SchouwenDuiveland

Jonger dan 25 jaar 17%

16%

17%

20%

25%

16%

25%

3% Zeeland

19%

15%

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Lokale Monitor Wonen 2017, bewerking Stec Groep 2020

Huidige en benodigde kernvoorraad De primaire doelgroep omvat naar schatting circa 3.800 huishoudens in Schouwen-Duiveland. Dat is meer dan het aantal huurwoningen tot de aftoppingsgrens van circa 3.000. Voor deze doelgroep is er dus in principe een tekort, afgezien van scheefhuurders. Als we de secundaire doelgroep meetellen ontstaat een ogenschijnlijk groter tekort. De totale doelgroep voor sociale huur (primaire en secundaire doelgroep) omvat circa 7.500 huishoudens. De totale kernvoorraad huurwoningen tot de liberalisatiegrens is circa 4.160 (2019) woningen. Er lijkt een (theoretische) tekort, echter zal een deel van de primaire en secundaire doelgroep een koopwoning hebben. Aangezien de koopvoorraad in de gemeente relatief betaalbaar is, hebben zij mogelijk geen behoefte aan een sociale huurwoning.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

2.5 Arbeidsmigranten: 190 tot 520 extra huisvestingsplaatsen In deze paragraaf verdiepen we op arbeidsmigranten(huisvesting) in Schouwen-Duiveland. Onder arbeidsmigranten verstaan we alle buitenlandse personen die in een Zeeuwse gemeente werkzaam zijn en (de intentie hebben om) hier niet permanent (te komen) wonen. We brengen kort de belangrijkste conclusies in beeld van het onderzoek naar arbeidsmigranten uit het KWOZ. We brengen het huidige en te verwachten toekomstige aantal arbeidsmigranten voor Schouwen-Duiveland in beeld en lichten kwalitatieve kenmerken zoals de huisvestingsituatie en aandeel short-, mid-, en long-stay toe. In de hoofdrapportage van het KWOZ zijn de uitgebreide achterliggende modelmatige en empirische analyses terug te vinden. Positie Schouwen-Duiveland in arbeidsmigrantenkwadrant: structurele behoefte arbeidsmigranten De positie op het kwadrant wijst op een structurele behoefte aan arbeidsmigranten op termijn, omdat de combinatie van een relatief negatieve score demografische indicatoren en een aanhoudende behoefte aan personeel er toe leidt dat Schouwen-Duiveland een stijgende behoefte heeft aan arbeidsmigranten. Op basis van de positie op het arbeidsmigrantenkwadrant verwachten we voor Schouwen-Duiveland op (middel)lange termijn een structurele behoefte aan extra arbeidsmigranten(-huisvesting).

Dit betekent dat een belangrijk deel van de uitbreidingsvraag de komende tien jaar naar verwachting structureel is. Figuur 28: positionering en denkwijze arbeidsmigrantenkwadrant

+ Economie & Arbeidsmarkt

Demo grafie

Bevelanden & Tholen

Walcheren

Schouwen Duiveland

Zeeuws Vlaanderen

Bron: Deskresearch, bewerking Stec Groep 2020

TOELICHTING ONDERZOEK ARBEIDSMIGRANTEN Om vast te stellen in hoeverre sprake is van een structurele behoefte aan arbeidsmigranten of niet is Schouwen-Duiveland beoordeeld op vijf demografische en arbeidsmarkttechnische indicatoren ten opzichte van Nederland. Vanuit demografie gezien stijgt de behoefte aan arbeidsmigranten omdat de regio’s op gebied van demografie licht negatief tot zwaar negatief scoren. In Schouwen-Duiveland, maar ook in de andere regio’s krimpt de potentiële beroepsbevolking sterker dan gemiddeld in Nederland. De huishoudensontwikkeling is in alle regio’s negatief ten opzichte van Nederland als geheel, maar neemt in absolute aantallen nog wel toe, met uitzondering van Zeeuws-Vlaanderen. Op de as Economie & Arbeidsmarkt dragen met name de oververtegenwoordiging van sectoren waar veel arbeidsmigranten werken (met name op De Bevelanden, Tholen en Schouwen-Duiveland) en de krapte op de arbeidsmarkt bij aan een positie op het kwadrant dat duidt op een structurele behoefte aan arbeidsmigranten.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Behoefte aan 190 tot maximaal 520 extra huisvestingsplaatsen komende tien jaar Vervolgens is het huidige aantal arbeidsmigranten en de te verwachten toekomstige ontwikkeling van het aantal arbeidsmigranten in beeld gebracht. Zie onderstaande tabel. De laatste kolom in onderstaande tabel geeft de indicatieve huidige en toekomstige aantallen weer. Voor de toekomstige waarde hanteren we een bandbreedte. Op basis van de inzichten uit onze methoden ligt het indicatief aantal arbeidsmigranten eind 2018 op circa 530 arbeidsmigranten op Schouwen-Duiveland. Zij neemt daarmee maar een beperkt aandeel van arbeidsmigranten voor haar rekening. De regio’s de Bevelanden en Zeeuws-Vlaanderen nemen een belangrijk deel van dit aantal voor hun rekening. Op basis van ons prognosemodel (gespiegeld aan de inzichten uit de enquêtes) verwachten we tussen 2019 en 2029 een structurele extra huisvestingsvraag van 2.340 arbeidsmigranten(huisvestingsplekken. Onder bepaalde voorwaarden kan de extra behoefte oplopen tot 5.350 arbeidsmigranten(huisvestingsplekken) in de komende tien jaar. Tabel 6: aantal arbeidsmigranten in Schouwen-Duiveland in eind 2018 en ontwikkeling in de periode SchouwenDuiveland Eind 2018 Toename 2019-2029 Totaal begin 2029

Empirisch onderzoek Schatting aantal arbeidsmigranten enquête geëxtrapoleerd 480 +330 / +440

Prognosemodel prognose aantal arbeidsmigranten laag / hoog scenario 510 / 610 +190 / +520

Indicatief aantal arbeidsmigranten Schouwen-Duiveland ca. 530 +190 / +520 ca. 720 tot 1.050

Bron: Deskresearch, bewerking Stec Groep 2020

Arbeidsmigranten op Schouwen-Duiveland van structurele aard Hierna gaan we kort in op de belangrijkste enquêteresultaten van het onderzoek naar de kwalitatieve kenmerken van de arbeidsmigrantenpopulatie in Schouwen-Duiveland: • Op Schouwen-Duiveland woont meer dan 70% van de arbeidsmigranten in een eigen (huur- of koop) woning, de overige 30% deelt een woning of woont (tijdelijk) op een camping. De manier waarop de arbeidsmigranten gehuisvest zijn verschilt ook sterk per regio Zeeland. In heel Zeeland woont ongeveer 30% van de arbeidsmigranten in een eigen woning. • Op Schouwen-Duiveland is ongeveer 62% van de arbeidsmigranten langer dan 12 maanden (longstay) voor hun werkgever werkzaam. Dit aandeel ligt hoger dan het gemiddelde in Zeeland. Daarnaast verblijft ongeveer 30% midstay (vier tot 12 maanden) en slechts 6% shortstay (korter dan vier maanden). In Zeeland ligt het gemiddelde op 23%, waarbij de Bevelanden het gemiddelde omhoog trekt en Tholen ongeveer op het gemiddelde ligt. De andere regio’s hebben relatief weinig shortstay arbeidsmigranten.

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

3 Bestaande (plan) voorraad Goed inzicht in de omvang en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is cruciaal voor passend woonbeleid, zeker wanneer een gemeente op termijn een demografische omslag wacht. In dit hoofdstuk schetsen we kort een beeld van de huidige stand van de woningvoorraad, als opmaat naar onze Monitor toekomstwaarde woningvoorraad in het tweede deel van het hoofdstuk als aanvulling/update op het WMA.

3.1 Corporatiebezit duurzamer dan in overig Zeeland Circa twee derde van woningvoorraad is een particuliere koopwoning, middenhuur is met <5% ondervertegenwoordigd Onderstaande figuren geven de woningvoorraad in Schouwen-Duiveland weer, afgezet tegen de totale provincie. We kijken hierbij naar prijsvorm, eigendom en type. Uit de figuur blijkt dat de woningvoorraad in Schouwen-Duiveland voor 90% bestaat uit eengezinswoningen (Zeeland 81%). De verdeling naar eigendomsvorm is op Schouwen-Duiveland vrijwel gelijk aan de verdeling op provincieniveau. Ook de verdeling van de woningvoorraad naar bouwperiode lijkt sterk op die van de provincie Zeeland. Het aandeel woningen van na 1970 ligt in Schouwen-Duiveland iets hoger. Bestaande voorraad (Schouwen-Duiveland binnenste ring, de provincie Zeeland buitenste ring) Figuur 19: Woningvoorraad naar soort en type Figuur 20: Woningvoorraad naar bouwperiode

4% 9%

10%

12%

Koop egw

Koop mgw Corpo egw

18% 14%

13%

14%

8% 14%

60%

1945 tot 1970 1970 tot 1990

1990 tot 2000

23%

Part. huur egw Part. huur mgw

tot 1900 1900 tot 1945

Corpo mgw 63%

11%

31% 29%

27%

2000 tot 2020

Bron: Lokale Monitor Wonen (2017), CBS (2018), Syswov (2017), Bewerking Stec Groep (2019).

Schouwen-Duiveland: aandeel groene labels binnen corporatiebezit relatief groter dan in particuliere voorraad In Schouwen-Duiveland heeft iets meer dan de helft van de woning een A-, B- of C-label. Het aandeel Alabels op Schouwen-Duiveland is iets groter dan op het niveau van Zeeland, het aandeel C-labels is juist iets kleiner. We merken hierbij op dat de classificering van de voorraad is gebaseerd op de best beschikbare informatie per woning: als er een vastgesteld label beschikbaar is dan is dat label gehanteerd (bron: RVO), anders is een voorlopig label toegekend op basis van bouwjaar en woningtype. Zetten we de energielabels van woningen in corporatiebezit af tegen de energielabels van particuliere woningen, dan zien we dat het aandeel groene labels binnen corporatiebezit relatief groter is dan binnen de particuliere voorraad. Circa 65% van al het corporatiebezit heeft een C-label of hoger, tegenover circa

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

48% van het particuliere bezit. Verder valt op dat het overgrote deel van de woningen met energielabel ‘G’ in particulier bezit is. Slechts 1% van het corporatiebezit heeft energielabel ‘G’, tegenover 19% van het particulier eigendom. Corporaties hebben doorgaans een sterkere ambitie tot verduurzaming dan particulieren. Zo hebben corporaties in de landelijke Woonagenda afgesproken dat corporatiewoningen in 2021 gemiddeld label B hebben. Bovendien kunnen zij relatief grote slagen slaan (tegelijk een heel blok of appartementencomplex aanpakken). Hierdoor zien we – ook elders in Nederland – dat het corporatiebezit een hoger gemiddeld energielabel heeft dan particulier bezit. Figuur 21: energielabels gesplist naar corporatie en particulier bezit, gemeente en provincie

Schouwen-Duiveland part.

13%

Schouwen-Duiveland corp.

15%

20%

25%

Zeeland part.

12%

Zeeland corp.

17% 0%

10%

25%

10%

17% 20%

19%

22%

10%

15%

17%

36% 30%

19%

22%

17% 14%

10%

40% C

50%

19% 60%

70%

80%

4%1%

7% 3%1% 90%

100%

Bron: BAG (2019), gemeentelijke WOZ-registratie (2019), bewerking Stec Groep (2019).

Schouwen-Duiveland: ruim 63% van woningvoorraad is aanpasbaar We kijken nu naar de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad in Schouwen-Duiveland. De cijfers zijn gebaseerd op beschikbare informatie van TNO (2016). In het tekstkader op de volgende pagina geven we een toelichting bij de verschillende scores. 63% van de woningen in Schouwen-Duiveland kan in de basis worden aangepast naar de behoeftes van minder valide mensen. Zo’n 23% van de woningvoorraad is een nultredenwoning. Circa 2% is niet-aanpasbaar. In 11% van de gevallen is de geschiktheid van de woning voor minder mobiele mensen niet bekend. Hiermee scoort de woningvoorraad in SchouwenDuiveland hoger dan het gemiddelde in de provincie Zeeland. Figuur 22: aanpasbaarheid woningvoorraad gemeete Schouwen-Duiveland en provincie Zeeland Nultreden Schouwen-Duiveland

23%

Zeeland

63%

20%

61%

20%

Bron: TNO (2016), bewerking Stec Groep (2019).

40%

2% 11%

60%

80%

15%

Aanpasbaar (traplift installeren) Niet-aanpasbaar Onbekend

100%

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

TNO heeft alle woningen van de Nederlandse woningvoorraad op toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen geclassificeerd. Grofweg zijn de woningen in te delen in een aantal hoofdgroepen: • • •

•

Nultredenwoningen: woningen die geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. Aanpasbare woningen: woningen die aangepast kunnen worden aan de behoeften van mensen met mobiliteitsbeperkingen, bijvoorbeeld door een traplift te installeren. Niet-aanpasbare woningen: woningen die niet geschikt zijn voor- en niet aangepast kunnen worden aan de behoeften van- mensen met mobiliteitsbeperkingen. Het gaat bijvoorbeeld om portiekflats zonder lift of moeilijk bereikbare (duplex-)bovenwoningen. Onbekend: er kan niet met voldoende zekerheid een classificering worden gegeven.

Onderstaande figuur geeft de criteria weer op basis waarvan woningen worden beoordeeld op het gebied van toegankelijkheid en zorggeschiktheid. De classificering van woningen is tot stand gekomen door diverse bronnen (onder andere BAG, 3D Gebouwhoogte NL, Toeris) te combineren. De classificatie is dus voor een deel van de woning gebaseerd op geregistreerde feiten en voor een deel van de woningen op eenduidige betrouwbare redeneerregels (combinatie van bouwperiode, gebouwhoogte, woonlagen, et cetera). Voor een uitgebreide toelichting op de methodiek, zie de separatie bijlage Toelichting ‘Woningvoorraad, woningaanpassingen en langer zelfstandig wonen’, d.d. 11 november 2016.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9426804/1