RVS Omgevingsvergunning Dorpsstraat Ellemeet Bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing

Omgevingsvergunning - Ruimtelijke onderbouwing -

Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen) Gemeente Schouwen-Duiveland

OMGEVINGSVERGUNNING - Ruimtelijke onderbouwing -

Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen) Gemeente Schouwen-Duiveland

IDN-nummer:

NL.IMRO.1676.OgvEM2021XXXX-CO01

Status:

concept

Datum:

22 april 2022

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 6 8 9 9

Aanleiding en doel Ligging en plangrenzen Het vigerend bestemmingsplan Onderzoeken Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beleidskader

11

2.1 2.2 2.3 2.4

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

11 11 13 15

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

21

3.1 3.2

Inleiding Uitgangspunten en randvoorwaarden

21 21

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Ruimtelijke structuur Functionele structuur Uitgebreide beschrijving planvoornemen Privacy en bezonning Parkeren en ontsluiting

21 24 26 38 39

Hoofdstuk 4 Milieu en duurzaamheid

41

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

41 41 42 44 45 46 49 51 52 54 54 60 60

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bodem Asbest Licht Water Ecologie Bedrijven en mileuzonering Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Energie en duurzaamheid Milieueffectrapportage

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

63

5.1 5.2

63 63

Inleiding Toepassing Grondexploitatiewet

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

3

5.3

Conclusie

63

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke toetsing en overleg

65

6.1 6.2

65 65

Vooroverleg Ter inzage legging

Ruimtelijke onderbouwing

4

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Aan de Dorpsstraat 10 te Ellemeet ligt een voormalig voormalig agrarisch bedrijfsperceel. Op 12 oktober 2010 heeft de gemeente het eerste verzoek ontvangen voor herontwikkeling van het perceel. Na bedrijfsbeëindiging worden de huidige bedrijfsgebouwen niet meer gebruikt en dreigt verval. Een doelmatige herbestemming en hergebruik is gewenst. Daarbij moet het historische ensemble behouden blijven, waarbij vooral de verspreiding van bebouwing over het perceel kenmerkend en karakteristiek is. Destijds was de wens de bestaande landbouwschuur te amoveren en daarvoor in de plaats twee twee-onder-één-kap woningen terug te bouwen. De transformatie naar woningbouw paste binnen de gedachte om zowel functioneel als ruimtelijk ter plaatse een gewenste inpassing te creëren. Het standpunt van burgemeester en wethouders was dat het een positieve ontwikkeling zou zijn voor zowel het plangebied als de directe omgeving (het centrale karakteristieke pleintje van de woonkern Ellemeet). Verder zijn destijds uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd voor de verdere planuitwerking. De plannen zijn vervolgens verder ontwikkeld en aangepast naar de huidige behoeften. Functioneel hoort een agrarisch bedrijf niet (meer) thuis in deze woonkern en initiatiefnemer heeft naar een passende invulling gezocht die dit knelpunt oplost en tevens goed aansluit bij de functies in de omgeving.

Ook ruimtelijk gezien dient een verbetering plaats te vinden, omdat bij niks doen de bestaande (agrarische) bebouwing op het perceel (nog meer) in verval raakt. Op 7 maart 2012 heeft de gemeente een nieuw verzoek ontvangen om medewerking te verlenen aan het omzetten van de huidige bedrijfswoning naar een burgerwoning, het slopen van de detonerende schuren op het perceel en deze te vervangen door twee nieuwe woningen, alsmede het verbouwen van de bestaande schuren tot een atelier in combinatie met tijdelijk verblijf voor kunstenaars in appartementen. Dit concept staat ook wel bekend als 'artist-in-residence'. Met realisatie van deze ingediende plannen wordt zowel een functioneel (milieutechnisch), als een ruimtelijk knelpunt opgelost. Op 11 april 2017 is hiervoor een omgevingsvergunning verleend. Deze omgevingsvergunning is onherroepelijk. Inmiddels is een deel van de plannen gerealiseerd. Dit betreft het atelier met de appartementen voor de kunstenaars en de voormalige bedrijfswoning is in gebruik als reguliere woning (Dorpsstraat 10). De beoogde twee nieuwe woningen aan de Dorpstraat (nummer 10a) en op de achterzijde van het perceel (nummer 10b) zijn nog niet gerealiseerd. De gronden aan de entree van het plan (waar woning met nummer 10a was voorzien) worden verkocht aan nummer 12.

Deze gronden zullen toegevoegd worden aan het woonperceel van nummer 12 en worden ingericht als tuin c.q. erf. Derhalve wordt deze beoogde woning nummer 10a verplaatst naar de achterzijde van het perceel ter plaatse waar de woning nummer 10b was verzien. Woning nummer 10b word verplaatst naar de schaapswei tegenover het atelier met de appartementen. De schaapswei wordt ingericht ter plaatse van de agrarische gronden ten zuiden van woning nummer 10b.

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

5

Schematisch overzicht verplaatsing woningen

Het aangepast planvoornemen heeft derhalve enkel betrekking op de verplaatsing van de woningen en het gebruik van de gronden als tuin c.q. erf, welke betrokken worden bij het woonperceel van de woning Dorpsstraat nummer 12. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke' is de realisatie van de twee woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q. erf (nummer 12) echter niet mogelijk. Derhalve dient net als bij het eerdere plan afgeweken te worden van het bestemmingsplan omdat sprake is van 'handelen in strijd met regels RO'. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning is één van de voorwaarden dat hiervoor ondermeer de aanlevering van een ruimtelijke onderbouwing, waarin de afwijking ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan beargumenteerd wordt. De onderhavige ruimtelijke onderbouwing voorziet in de benodigde beargumentering en is opgesteld conform de RSRO2012 en de eisen die de gemeente Schouwen-Duiveland stelt aan een zogenaamde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Gezien de verplaatsing van de woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q. erf (nummer 12) volstaat de ruimtelijke onderbouwing daterend uit 2015 niet meer. Om deze reden is deze ruimtelijke onderbouwing aangepast en geactualiseerd.

Onderhavige ruimtelijke onderbouwing dient ter motivering van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de aangepaste plannen.

1.2

Ligging en plangrenzen

Het 'oude' besluitgebied voor het planvoornemen is gelegen in de kern van de gemeente Schouwen-Duiveland aan de Dorpsstraat 10 te Ellemeet. Het besluitgebied betreft een voormalige agrarisch bedrijfsperceel. Het bedrijfsperceel bestaat uit meerdere kadastrale percelen. Deze percelen staan als volgt bekend; gemeente Middenschouwen, sectie B, nummer 257, gemeente Middenschouwen, sectie B, nummer 280 gemeente Middenschouwen, sectie B, nummer 281 en als gemeente Middenschouwen, sectie B, nummer 245 (ged).

6

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Het 'nieuwe' besluitgebied heeft enerzijds betrekking op kadastraal perceel gemeent Middenschouwen, sectie B, nummer 280 (tuin c.q. erf nummer 12) en anderzijds de kadastrale percelen gemeente Middenschouwen, sectie B, nummer 281 en 245 gedeeltelijke (woningen 10a en 10b). Het nieuwe besluitgebied bevindt zich binnen de rode begrenzing.

Luchtfoto met begrenzing nieuw besluitgebied

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

7

Luchtfoto in vogelvluchtperspectief (maart 2020) met begrenzing nieuw besluit gebied

Aan de oost- en westzijde is het besluitgebied begrensd door woonpercelen. Ten zuiden van het besluitgebied is een weiland met een agrarische bestemming gelegen en ten noorden grenst het besluitgebied aan de Dorpsstraat.

1.3

Het vigerend bestemmingsplan

Op het besluitgebied is het bestemmingsplan 'Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke', (vastgesteld op 23 februari 2017) van toepassing. Op grond van het bestemmingsplan geldt de bestemming 'Agrarisch' met bijbehorende bouwvlakken, waarvan het grote bouwvlak de functieaanduiding bedrijfswoning heeft en het kleine bouwvlak (achterzijde) de functie opslag heeft. Beide bouwvlakken kennen eenzelfde maatvoering met een maximum bouwhoogte van 10 meter en maximum goothoogte van 6 meter. Ten slotte is de aanduiding dubbelbestemming 'waarde- archeologie 6 van kracht. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede te zien van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De bestemming 'Agrarisch' ziet op het gebruik van de gronden en de (aanwezige) bebouwing voor agrarische bedrijfsdoeleinden. Op gronden met deze bestemming is bedrijfsvoering van grondgebonden agrarische bedrijven toegestaan. Ook mogen de gronden gebruikt worden voor paden, parkeervoorzieningen, water, groenvoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. De realisatie van woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik als tuin c.q. erf (nummer 12) is planologisch-juridisch op basis van deze agrarische bestemming niet toegestaan. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet in een adequate planologisch-juridische motivering met betrekking tot de aanvaardbaarheid van de bouw van de woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q. erf (nummer 12) in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met regels Ruimtelijke Ordening.

8

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

1.3.1 Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO) De gemeente Schouwen-Duiveland heeft besloten om onder voorwaarden evenwel medewerking te verlenen aan het planvoornemen. Hiervoor dient in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning te worden aangevraagd (procedure ex artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 Wabo). De toestemming voor de afwijking van het vigerende bestemmingsplan is één van de onderdelen van de omgevingsvergunning waaraan invulling moet worden gegeven. Ten behoeve hiervan is de onderhavige GRO opgesteld, ter verantwoording van de nieuwe voorgestane ruimtelijke, planologische en stedenbouwkundige situatie. De voorwaarden en eisen die de gemeente Schouwen-Duiveland stelt aan de GRO, zijn vervat in een quickscan van juli 2012. In deze GRO wordt beargumenteerd dat de nieuwe wijzigingen voldaan aan de gestelde voorwaarden uit 2012.

1.4

Onderzoeken

Het planvoornemen veroorzaakt een wijziging in de huidige situatie op het perceel, waardoor, al dan niet door middel van onderzoek, dient te worden aangetoond dat het planvoornemen geen nadelige effecten heeft op de diverse relevante (sectorale) aspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, flora en fauna, bedrijvigheid, geur, archeologie en cultuurhistorie, volkshuisvesting, verkeer en parkeren, water en licht. In het kader van het planvoornemen zijn een bodemonderzoek (2012), een asbestinventarisatie gesloopte voormalige agrarische bebouwing (2012), verlichtingsplan (2015), een akoestisch onderzoek (2015) en een flora- en faunaonderzoek (2012) uitgevoerd voor (delen van) het plangebied. In Hoofdstuk 4 van deze toelichting zijn de resultaten van deze onderzoeken opgenomen en wordt tevens aangetoond dat voor de overige relevante aspecten geen nader onderzoek is vereist. De volledige onderzoeksrapportages zijn als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk 2 is in hoofdstuk twee het beleidskader uitgezet en in hoofdstuk 3 is de planbeschrijving beschreven. In hoofdstuk 4 wordt milieu en duurzaamheid behandeld en in hoofdstuk 5 de economische haalbaarheid. ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke toetsing en overleg toegelicht. Deze ruimtelijke onderbouwing ziet op een tweetal wijzigingen (verplaatsing woningen nummer 10a en 10b en gebruik gronden als tuin c.q. erf nummer 12) ten opzichte van de eerdere verleende omgevingsvergunning, welke op 11 april 2017 is verleend. Om deze reden is in een groot deel van deze ruimtelijke onderbouwing de eerdere beargumentatie gebruikt in verband met de samenhang van de reeds gerealiseerde onderdelen en waar nodig een paragraaf ingevoegd met de voorgenomen wijziging, met daarbij een toelichting dan wel onderbouwing.

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

9

10

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Hoofdstuk 2 2.1

Beleidskader

Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Hierna worden in het kort de voornaamste zaken uit het voor het besluitgebied relevante nationale en provinciale beleid weergegeven, aangevuld met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Schouwen-Duiveland.

2.2

Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze nieuwe structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen: de veranderende behoefte aan wonen en werken; de mobiliteit van personen; economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw; de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken; waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling; aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot; deregulering. De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken.

Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing voorziet in een kleinschalige ontwikkeling, waarbij vrijkomende agrarische bebouwing wordt omgebouwd tot een burgerwoning en een tentoonstellingsruimte c.q. atelier met kunstenaarsappartementen. Tevens wordt bestaande vervallen en storende agrarische bebouwing gesloopt en worden twee nieuwe woningen teruggebouwd. Hierbij is sprake van een ruimtelijke en functionele verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Hiervoor is op 11 april 2017 reeds een omgevingsvergunning verleend. Het planvoornemen is in die zin gewijzigd dat de nieuwe woningen worden verplaatst (nummer 10a en 10b) en de gronden worden gebruikt als tuin c.q. erf (nummer 12). Ook nu weer geldt dat de SVIR niet voorziet in onderwerpen die op het besluitgebied van toepassing zijn.

Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de SVIR gelden.

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

11

2.2.2 Besluit Algemene Regels ruimtelijke ordening De SVIR (zie paragraaf 2.2.1) bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Met het Barro geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken. De algemene regels in het Barro hebben vooral een conserverend/beschermend karakter waardoor geformuleerde nationale belangen niet belemmerd worden door ontwikkelingen die middels bestemmingsplannen mogelijk worden gemaakt. Onderhavig planvoornemen voorziet in een kleinschalige ontwikkeling, waarbij sprake is van een ondergeschikte wijziging van de reeds verleende omgevingsvergunning. Het Barro voorziet niet in onderwerpen die op het besluitgebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit het Barro gelden. 2.2.3 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2023 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht.

Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaat adaptatie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toeko mstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en eenp goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locatie bevindt zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuur inclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingsaspecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden.

Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieu's (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.) Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Er zijn veel woningen nodig voor de groeiende bevolking. Met het planvoornemen wordt het woonmilieu in de kern Ellemeet verbeterd door enerzijds het weghalen c.q.

12

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

vervallen van de agrarische bedrijfsfunctie op het besluitgebied en anderzijds het toevoegen van passende functies (atelier met appartementen, woningen en tuin c.q. erf). Hierbij is sprake van een ruimtelijke en functionele verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Hiermee wordt ingespeeld op de wensen om een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu te creëren. Hiermee past het plan binnen de NOVI. De huidige wijzigingen (verplaatsing woningen en het gebruik van de gronden voor tuin c.q. erf) ten opzichte van de reeds verleende omgevingsvergunning leiden niet tot andere inzichten.

2.3

Provinciaal beleid

2.3.1 Omgevingsplan zeeland 2018 In het Omgevingsplan Zeeland (vastgesteld door Provinciale Staten d.d. 21 september 2018) is het provinciale beleid voor Ruimte, Milieu en Water opgenomen. Het plan is integraal, maar ook compact. Het is voor het overgrote deel geen nieuw beleid. Wel flink opgeruimd en opnieuw ingericht op basis van vier grote strategische opgaven. De provincie zet in op duurzame en concurrerende economie, klimaatbestendige en -neutrale samenleving, waardevolle leefomgeving en toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving. In het Omgevingsplan Zeeland 2018 beschrijft de provincie wat zij de komende jaren gaan doen om Zeeland op deze punten vooruit te helpen. Het Omgevingsplan gaat uit van de provinciale kerntaken, beperkt beleid tot hoofdlijnen en biedt daarbinnen meer ruimte voor lokale afweging. Dit biedt ruimte om maatwerk te realiseren bij concrete initiatieven. Ten aanzien van woningbouw wordt gestreefd naar het bieden van een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van Zeeuwse huishoudens. Bij het omzetten van vrijkomende agrarische bebouwing in een woonfunctie wordt onderscheid gemaakt in beeldbepalende, cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en niet beeldbepalende bebouwing.

In opdracht van de provincie is een inventarisatie van historische boerderijen uitgevoerd, waarbij deze in drie categorieën zijn gewaardeerd. De mogelijkheden die geboden worden voor beeldbepalende, cultuurhistorisch waardevolle vrijkomende agrarische bebouwing hebben betrekking op de categorieën A en B uit deze inventarisatie. Het perceel Dorpsstraat 10 te Ellemeet is opgenomen in de Provinciale lijst 'Rapportage boerderijen in Zeeland'. Hierin is de categorie B-status aan toegekend. Er is sprake van beeldbepalende, cultuurhistorische waardevolle agrarische bebouwing.

Citaat uit de 'Rapportage boerderijen in Zeeland': "41344:B ; Dorpsstraat 10, Ellemeet - Schouwen-Duiveland: Boerderij gelegen midden in het dorp, maar aan de achterzijde grenzend aan akkerland, bestaande uit losse delen te weten een woonhuis met grote aanbouw, schuur, moderne schuur, wagenschuur, varkenshok, kippenhok, veestal en een tuinkas. Dit alles is gelegen op een ongeschonden erf met eigentijdse tuin, moestuin, boomgaard, weide en een markante boom. Het woonhuis stamt volgens de jaartalankers uit 1865, heeft een met pannen gedekt zadeldak met licht golvende noklijn. De 5 gevels zijn boven de bakstenen plint van vernieuwde zwarte houten gepotdekselde delen. In de lange gevel bevinden zich de deeldeuren, haaks op deze schuur staat een ander bouwdeel, de wagenschuur."

Wonen en/of een culturele functie zijn geschikte vormen van (her)gebruik van vrijkomende beeldbepalende cultuurhistorisch waardevolle agrarische bebouwing, waarmee behoud van de bebouwing gestimuleerd wordt. Voor het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik is in het provinciaal beleid (afkomstig uit het rijksbeleid) de 'ladder' voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze zogeheten duurzaamheidsladder is een procesvereiste en houdt in dat bij vaststelling van een ruimtelijk plan wordt gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt over het ruimtegebruik. Samengevat werkt deze met de volgende stappen die bij ieder

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

13

initiatief beantwoord moeten worden: 1.

De ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag: de ontwikkeling betreft een particulier initiatief, gebaseerd op enerzijds de behoefte aan het hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing en anderzijds het mogelijk maken van drie burgerwoningen (inclusief de bestaande bedrijfswoning) en een soort combinatie van tijdelijk wonen en werken (atelier en kunstenaarsappartementen). De functiewijzigingen zijn gebaseerd op een concrete behoefte aan deze functies, waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het dorpsplein in de kern Ellemeet en het perceel zelf wordt verbeterd. 2. Realisatie vindt plaats binnen het bestaand bebouwd gebied in de regio, tenzij dat niet mogelijk is: het planvoornemen gaat uit van een functiewijziging en herinrichting van een voormalig agrarisch bedrijfsperceel in de kom van Ellemeet. 3. De locatie is of wordt multimodaal ontsloten: het perceel wordt via de Dorpsstraat ontsloten op de doorgaande wegen van de kern Ellemeet. Ten noordwesten van de kern is een aansluiting op de provinciale wegen N652 en N57 aanwezig. Hierdoor is het perceel goed bereikbaar. Uit voorgaande toetsing blijkt dat het planvoornemen een gewenste ontwikkeling is, omdat deze aan de duurzaamheidsladder voldoet. Deze aanvraag is reeds besproken met de provincie. Zij concluderen dat er geen sprake is van provinciaal belang.

Het plan past binnen het beleid van de provincie om agrarische bebouwing binnen de bebouwde kom te vervangen door wonen en culturele functies. De verplaatsing van de woningen (nummer 10a en 10 b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q erf (nummer 12) leidt hiermee niet tot een ander planvoornemen of andere inzichten ten aanzien van het provinciale beleid. 2.3.2

Provinciale Woonvisie

Om beter tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de consument, de woningbouwplanning flexibeler te maken en de productie te kunnen verhogen is met de provinciale Woonvisie een beleid ingezet waarbij gemeenten meer vrijheid en verantwoordelijkheid krijgen. De provincie Zeeland zet in op de volgende 4 speerpunten: 1. Stimulering van de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie; 2. Stimuleren van herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad; 3. Ruimte bieden voor bijzondere woonwensen; 4. Zorg dragen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. Om deze doelstellingen te behalen is een grotere vrijheid gegeven aan de gemeenten om de omvang, spreiding en samenstelling van hun bouwprogramma te bepalen. De provincie Zeeland toets enkel nog of bepaalde doelstellingen worden behaald. Bijvoorbeeld de doelstelling voor zuinig ruimtegebruik. Deze doelstelling houdt in dat 50% van de nieuwbouwproductie binnen bestaand bebouwd gebied dient plaats te vinden. Het besluitgebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Ellemeet. Hiermee wordt voldaan aan het behalen van de doelstelling voor zuinig ruimtegebruik. Tevens is sprake van een combinatie van tijdelijk verblijf voor kunstenaars en atelier die in voormalige agrarische bebouwing wordt gerealiseerd.

Gelet op de speerpunten uit de Provinciale Woonvisie is dit een ontwikkeling die in overeenstemming is met het beleid van de provincie Zeeland. De verplaatsing van de woningen (nummer 10a en 10 b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q erf (nummer 12) leidt hiermee niet tot een ander planvoornemen of andere inzichten ten aanzien van de provinciale woonvisie. Het aantal woningen blijft per saldo gelijk. Er is alleen sprake van verplaatsing.

14

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1 Strategische visie 'Tij van de Toekomst' De Strategische visie Schouwen-Duiveland 2011-2040 'Tij van de Toekomst' is op 3 oktober 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Er wordt een beeld geschetst van de toekomst, waarbij met name het binnen de gemeente volop aanwezige water een rol speelt. De sterke en zwakke kanten van de gemeente worden toegelicht, evenals de aanwezige kansen en bedreigingen. Hieruit komt de visie voor 2040 naar voren: Schouwen-Duiveland heeft zich in 2040 verder ontwikkeld als de ideale plaats om te genieten van natuur, recreatie en cultuur. In de visie zijn de drie strategische doelen 'werken', 'wonen' en 'verblijven' uitgewerkt. In elke kern moet gebouwd kunnen worden. Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en het realiseren van twee woningen in de kern Ellemeet valt onder 'Wonen'. De realisatie van de woningen op de locatie Dorpsstraat 10 te Ellemeet is vanuit de Strategische Visie een gewenste ontwikkeling. Ook het concept van tijdelijk verblijf voor kunstenaars met gebruik van atelier, zoals onderhavig planvoornemen, wordt beoordeeld als een uniek concept voor een combinatie van 'werken' en 'verblijven', dat past binnen de strategische visie. De verplaatsing van de woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q erf (nummer 12) ten opzichte van de oorspronkelijke plannen doet hier geen afbreuk aan.

2.4.2 Structuurvisie Schouwen-Duiveland Het beleid van de gemeente ten aanzien van recreatieve ontwikkelingen, zoals geschetst in de structuurvisie, is dat er aansluitend aan bestaande kernen kleinschalige recreatievormen kunnen worden ontwikkeld. Deze recreatieve vorm moet ondersteunend zijn aan het reeds gevestigde aanbod. Hierbij wordt gedacht aan het ondersteunen van bijvoorbeeld eilandelijk netwerk van fiets- en wandelpaden. Zolang de nieuwe recreatieve functie kleinschalig is en blijft, is het ondersteunend aan en onderscheidend van de bestaande grootschalige recreatieve bedrijven. Het planvoornemen past binnen het beleid om kleinschalige bedrijvigheid te stimuleren en het combineren van functies wonen en werken. De appartementen worden alleen verhuurd in combinatie met het gebruik van het atelier. Ze worden niet verhuurd voor regulier wonen of recreatief gebruik. Daarnaast vormt het planvoornemen een bijdrage aan de transformatie van Ellemeet tot 'kunstenaarsdorp'. Het atelier en de appartementen worden gerealiseerd. De verplaatsing van de woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q. erf leidt ruimtelijke gezien verder niet tot een ander plan en doet verder geen afbreuk aan de recreatieve mogelijkheden van het plan.

2.4.3 Keuzenotitie gemeente Schouwen-Duiveland In de Keuzenotitie van de gemeente uit 2008 'De kracht van kiezen' wordt een uitvoeringsprogramma gepresenteerd voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Er is een SWOT-analyse gemaakt, op basis waarvan 7 strategische keuzen worden gemaakt. Om te komen van een SWOT-analyse tot strategische keuzen heeft de gemeente de vraag gesteld hoe de sterke kanten en de kansen kunnen helpen om de zwakke kanten te versterken en de bedreigingen af te wenden. Deze confrontatie ligt aan de basis van de strategische keuzen. Met gebruikmaking van de sterke kanten en de kansen en het zo goed mogelijk positioneren van de zwakke kanten en bedreigingen zijn de volgende zeven strategische keuzen geformuleerd: 1. 2. 3. 4.

Inzetten op het behoud van onze kernkwaliteiten met het doel een aantrekkelijke woon-, werk- en vakantiebestemming te blijven; Inzetten op versterking en innovatie van het recreatieve en economische product door gebruik te maken van de havens en ligging aan het water, cultuurhistorie, natuur en landschap; Inzetten op bundeling van voorzieningen met als doel het voorzieningenniveau betaalbaar te houden; Inzetten op inbreiding en herstructurering met het doel de kosten van het areaal aan bovengrondse en

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

15

ondergrondse infrastructuur te beperken en de kwaliteit van het open landschap te bewaren; Inzetten op een goede aansluiting van aanbod van woningen op de vraag, zowel kwantitatief als kwalitatief; 6. Inzetten op een veranderende zorgvraag door de samenwerking met ketenpartners; 7. Inzetten op het continueren van een goede gemeentelijke dienstverlening. Met betrekking tot het planvoornemen zijn met name de eerste vijf strategische keuzen van belang. Het realiseren van de combinatie van tijdelijk verblijf voor kunstenaars en atelier/tentoonstellingsruimte is een verbreding van het aanbod voor zowel de bewoners als bezoekers van buiten de regio en is een stimulans voor verdere ontwikkelingen in Ellemeet en omgeving. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaande bebouwde gebied en nieuwe bebouwing komt (ongeveer) op de plaats waar oude bebouwing wordt gesloopt, waardoor open gebied niet wordt aangetast. Hier worden kwalitatief hoogwaardige woningen gerealiseerd. Met realisatie van het planvoornemen wordt een knelpunt opgelost, omdat een niet langer gewenste functie (agrarisch bouwperceel) in een woonkern wordt vervangen door een vernieuwend initiatief, waarbij tevens een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse plaatsvindt.

De verplaatsing van de woningen (nummer 10a en 10b) en het gebruik van de gronden als tuin c.q erf (nummer 12) ten opzichte van de oorspronkelijke plannen doet hier geen afbreuk aan. Dit past binnen het beleid uit de Keuzenotitie. 5.

2.4.4

Volkshuisvesting

2.4.4.1 Woonvisie 2013- 2022 De gemeente heeft de ambitie om minimaal te kunnen voorzien in de opvang van de natuurlijke groei in de kernen. Verder wordt ruimte gegeven aan de woningbehoefte van permanente en tijdelijke vestigers, door aantrekkelijke woonmilieus in zowel de bestaande voorraad als ook in de nieuwbouw. Daarvoor heeft de gemeente de woonvisie 2013-2022 opgesteld. De woonvisie is op 27 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ambities De woonvisie moet er voor zorgen dat tot 2022 de juiste keuzes te maken om in 2040 het strategische doel te hebben bereikt: 'We wonen prettig naar wens en behoefte'. Deze doelstelling tot 2022 is uitgesplitst in de volgende ambities/beleidsaccenten: kwantitatieve ambities voor eigen behoefte; kwalitatieve ambities voor eigen behoefte; pakken van woonkansen voor vestigers. Onderscheid naar woonmilieu In de woonvisie is een onderscheid gemaakt in woonmilieus vanwege de diversiteit. De kern Ellemeet valt daarbij in het woonmilieu 'Wonen aan de kust'. Dit zijn gezellige vakantiedorpen met de zee, het strand, de duinen en het bos nabij. Voorzieningen liggen in de buurt en meebewegen op het ritme van de vakantieseizoenen. Het is wonen op bijzondere plaatsen waar het water voelbaar en tastbaar aanwezig is. Belangrijk is aan de lokale behoefte maar ook aan de behoefte van buiten het eiland te voldoen. In onderstaande tabel is aangegeven per woonmilieu wat de kwantitatieve ambities zijn.

16

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

'Kwantitatieve ambities', Woonvisie 2013-2022 - gemeente Schouwen-Duiveland

Voor het woonmilieu 'Wonen aan de kust' geldt een afname van de lokale behoefte van 30 woningen. Echter zijn er binnen dat woonmilieu 100 woningen nodig voor het aantrekken van vestigers. Het woonmilieu bestaat overwegend uit kernen die relatief sterk vergrijsd zijn. Vaak is krimp van de bevolking en huishoudens nu al aan de orde. Voor invulling van de lokale behoefte sec is uitbreiding van de woningvoorraad niet meer nodig. De realiteit geeft echter aan dat er enkele projecten op stapel staan die tegemoet komen aan de woonwensen van de eigen inwoners (lokale behoefte van ouderen). Daarnaast heeft de gemeente de ambitie om woningbouw in iedere kern te realiseren ook voor de lokale behoefte. De focus bij nieuwe plannen moet liggen op transformatie van de bestaande voorraad door deze levensloopgeschikter te maken. Het zijn juist wel deze kernen die over het algemeen erg aantrekkelijk zijn voor vestigers. Aanvullende nieuwbouw is daar dan ook in beginsel op gericht. Het strategisch uitgangspunt is gericht op kwaliteit: de juiste woningen realiseren op de juiste plaats en veel aandacht hebben voor de fysieke omgevingskwaliteiten. Het gaat om minder en kwalitatief betere nieuwbouw en om veel aandacht voor de vitaliteit van de bestaande voorraad. Deze strategie is uitgewerkt aan de hand van de volgende speerpunten: 1. Woonkwaliteiten toevoegen in de nieuwbouw; 2.

Plancapaciteit in evenwicht brengen met de kwantitatieve woningbehoefte; 3. Herstructureren van de bestaande woningvoorraad; 4. Kansen pakken als het gaat om het aantrekken van vestigers De strategie is uitgewerkt in een actieprogramma om het de uitvoering van het beleid te waarborgen. Daarnaast leidt de visie tot het herprogrammeren van de plancapaciteit.

Herprogrammeren plancapaciteit In totaliteit is de plancapaciteit momenteel bijna 3x zo groot als de totale gemeentelijke behoefte. Dit brengt grote risico's met zich mee. Er moet een nieuw evenwicht komen tussen de plancapaciteit, de lokale behoefte, de kansen van vestigers en de onttrekkingen uit de bestaande woningvoorraad. Voor de (her)programmering van de nieuwbouw maakt de gemeente onderscheid tussen de harde en zachte plancapaciteit en gaat de gemeente op basis van de kwalitatieve woningbouwkaders de plancapaciteit toetsen en keuzes maken. De herprogrammering van de plancapaciteit is nader gedefinieerd en verder uitgewerkt in de Regionale woningmarktafspraken 2014-2023 (volgende paragraaf).

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

17

2.4.4.2 Regionale woningmarktafspraken2014-2023 Met het vaststellen van de regionale woningmarktafspraken wil de gemeente duidelijkheid geven over gewenste en ongewenste ontwikkelingen (Woonvisie 2013-2022 hoofdstuk 4) op basis van de prognoses uit de Woonvisie. Ook vormt dit document de basis om met marktpartijen en corporaties, die plannen hebben voor woningbouw en die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma, in gesprek te gaan. De gemeente wil in overleg met hen kijken of er mogelijkheden zijn om bestaande plannen aan te passen, zodat de juiste woningen op de juiste plaats kunnen worden gerealiseerd. Voor het woonmilieu 'Wonen aan de kust', waarbinnen het besluitgebied is gelegen ligt de focus (steeds meer) op herstructurering en transformatie van de bestaande voorraad. Vanwege vergrijzing en krimp in deze dorpen is in beginsel beperkt ruimte nodig voor uitbreiding van de woningvoorraad. Door de aantrekkelijkheid van dit woonmilieu, ook voor de lokale behoefte, is er nog ruimte om 30 woningen toe te voegen. In deze kernen is het bouwen op maat, waarbij het accent ligt op de doelgroep ouderen en levensloopgeschikt bouwen. Juist deze kernen zijn erg aantrekkelijk voor vestigers, daarom worden er 100 woningen toegevoegd als kans voor het aantrekken van vestigers.

De te beoordelen woningbouwinitiatieven worden getoetst aan twee kwaliteitscriteria: de woonbehoefte en de ruimtelijke behoefte. Om de plancapaciteit eenduidig te toetsen op de twee kwaliteitscriteria is een 'kwaliteitszeef' ontwikkeld. Het project wordt per criterium “gewogen” op deze vragen. Uiteindelijk kleurt een plan per criterium rood of groen.

Kwaliteitszeef woningbouwprojecten gemeente Schouwen-Duiveland

Met het planvoornemen wordt de bestaande voormalige bedrijfswoning omgezet in een burgerwoning en worden twee nieuwe vrijstaande grondgebonden woningen gerealiseerd. Aangezien in de voormalige bedrijfswoning altijd gewoond is, betekent de omzetting naar burgerwoning geen feitelijke toename van het aantal wooneenheden. De vijf kunstenaarsappartementen (artist-in-residence) zijn slechts voor tijdelijk verblijf, dus niet voor hoofdverblijf, en gericht op een specifieke doelgroep. Hierin mag niet permanent gewoond worden, zodat de realisatie van de kunstenaarsappartementen ook geen toename van het aantal

18

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

wooneenheden betekent. In totaal gaat het dus om een toename van twee wooneenheden, te weten de twee nieuwe vrijstaande woningen. Deze nieuwe woningen worden gesitueerd op de locaties waar bestaande, verouderde/storende bebouwing wordt gesloopt. Doordat deze woningen worden ontwikkeld is het mogelijk de oude stal op te knappen en geschikt te maken voor een dergelijk creatief en vernieuwend concept als het atelier met 'artist-in-residence'. Er worden geen bestaande woningen gesloopt, maar de verouderde/storende bebouwing op het perceel wordt wel gesloopt zodat ruimte ontstaat om op die locatie een nieuwe, in de omgeving passende invulling te realiseren. Met dit planvoornemen is sprake van inbreiding, waarbij de totale herinrichting van het perceel een meerwaarde levert voor de directe (woon)omgeving en sprake is van een passende, hoogwaardige omgevingskwaliteit. Een bestaand agrarisch perceel wordt omgezet in een woonperceel, in combinatie met hergebruik van de oude carréstal voor een creatief en in de omgeving uniek concept als het artist-in-residence. De toekomstige functie van het plan omvat hiermee, ten opzichte van de bestaande omgeving, meer dan alleen het bouwen van woningen. Er vindt een integrale herontwikkeling van het perceel plaats door deze nieuwe invulling, waarbij verschillende functies zoals groen, wonen en werken in onderlinge samenhang worden gerealiseerd.

Het type woning dat wordt gerealiseerd, zijnde vrijstaande woningen, is zeer geschikt op onderhavige locatie aan het karakteristieke dorpsplein van Ellemeet en tegelijk grenzend aan het buitengebied. Door de aanwezige of in de toekomst aan te leggen voorzieningen in de woningen zijn deze tevens levensloopgeschikt. De uitkomst van de kwaliteitszeef voor woningbouwprojecten is voor het planvoornemen dan ook positief, waardoor het planvoornemen past binnen de regionale woningbouwprogrammering. Door de verlening van de omgevingsvergunning op 11 april 2017 zijn deze woningen reeds vergund. In dat opzicht wijzigt er niets door de verplaatsing van de te realiseren woningen (nummer 10a en 10 b). Er is nog steeds sprake van de realisatie van twee vrijstaande (levensloopbestendige) woningen. 2.4.4.3 Conclusie Functioneel hoort een agrarisch bedrijf niet (meer) thuis in een woonkern als Ellemeet. Met het planvoornemen is een passende invulling gevonden voor deze locatie (wonen in combinatie met cultuur en werken (artist-in-residence)), die dit knelpunt oplost en tevens goed aansluit bij de functies in de omgeving. Ook ruimtelijk gezien vindt een verbetering plaats, omdat bij niks doen de bestaande (agrarische) bebouwing op het perceel (nog meer) in verval raakt.

De beeldverstorende bebouwing wordt vervangen door kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw, die qua uitstraling en verschijningsvorm passen in de omgeving. Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van het planvoornemen een kwaliteitsimpuls betekent voor de hele kern Ellemeet. Vanuit het oogpunt van volkshuisvesting zijn er geen problemen te verwachten. Wel is een voorwaarde hierbij dat de kunstenaarsappartementen ook daadwerkelijk slechts voor korte tijd worden bewoond door kunstenaars.

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

19

20

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Inleiding

Het planvoornemen gaat uit van de herinrichting van het perceel aan de Dorpsstraat 10 te Ellemeet. Het gaat om een agrarisch bedrijf dat niet meer als zodanig in gebruik is. Het planvoornemen gaat uit van het omzetten van de huidige bedrijfswoning naar een burgerwoning, het realiseren van twee nieuwe woningen op het perceel en de verkoop van een deel van de grond aan de buurman (nummer 12). Mede door de ontwikkeling van de twee nieuwe woningen is het mogelijk de bestaande carréstal te verbouwen tot een atelier in combinatie met tijdelijke verblijfsruimten (appartementen) voor kunstenaars (artist-in-residence). Het plan beoogt met de herinrichting tevens een ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot stand te brengen, doordat ter plaatse storende, verpauperde, oude bebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats een passende herinrichting van het perceel wordt gerealiseerd. In paragraaf 3.2 worden eerst de uitgangspunten en randvoorwaarden beschreven, waaraan de planontwikkeling dient te voldoen. In de daarop volgende paragrafen wordt de bestaande ruimtelijke (paragraaf 3.3) en functionele (paragraaf 3.4) structuur nader bekeken, waaruit verder blijkt waarmee rekening dient te worden gehouden bij een passende herinrichting van het perceel. In paragraaf 3.5 wordt het planvoornemen en met name de stedenbouwkundige opzet uitgebreid beschreven.

Tot slot wordt nader ingegaan op de aspecten privacy, bezonning, parkeren en ontsluiting.

3.2

Uitgangspunten en randvoorwaarden

De volgende uitgangspunten dan wel randvoorwaarden liggen ten grondslag aan het planvoornemen voor de herinrichting van het perceel: De appartementen mogen uitsluitend worden gebruikt in combinatie met het atelier. Hiervoor neemt de gemeente een nadere aanwijzing op in het bestemmingsplan. Reguliere verhuur is dus niet toegestaan. De appartementen mogen uitsluitend voor korte tijd worden gebruikt. Langdurig verblijf is niet toegestaan. Er moet een duidelijk parkeerplan komen. In de volgende paragrafen wordt nader beschreven hoe deze uitgangspunten en randvoorwaarden in het planvoornemen in ruimtelijk en functioneel opzicht zijn doorvertaald. Daarbij is ook aandacht voor de stedenbouwkundige opzet van het plan en voor de verkeerskundige aspecten.

3.3

Ruimtelijke structuur

3.3.1 Ruimtelijke analyse locatie en omgeving Het plangebied is gelegen aan het karakteristieke dorpsplein van Ellemeet. Het dorpsplein, met daarop twee kastanjebomen, is een beeldbepalend element binnen de kern. Vanuit het centrale gedeelte op het plein bestaan zichtlijnen in 4 richtingen. Het is belangrijk dat deze zichtlijnen worden behouden bij de herinrichting van het perceel. Op onderstaande afbeelding is een verbeelding te zien van de situatie ter hoogte van Dorpsstraat 10 te Ellemeet in 2012

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

21

Verbeelding situatie 2012

Inmiddels is de storende voormalige agrarische bebouwing gesloopt, is de voormalige bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning en wordt het atelier met appartementen gerealiseerd. 3.3.2 Bebouwingsstructuur De uit twee delen bestaande woonboerderij, direct gelegen aan het dorpsplein, is een markante entree tot het perceel. De bestaande boerderij dateert uit 1685 en is een historische boerderij (zie paragraaf 4.2.2), waarbij het behoud en herstel van cultuurhistorische waarden van deze boerderij en het bijbehorende perceel van groot belang is. Van oudsher bestond het perceel uit losse bebouwingselementen (oorspronkelijk zijnde de woonboerderij met grote aanbouw, schuur, moderne schuur, wagenschuur, varkenshok, kippenhok, veestal en een tuinkas) op een erf met eigentijdse tuin, moestuin, boomgaard, weide en een markante boom. Thans zijn niet alle bebouwingselementen nog aanwezig. In de woonboerderij is de bedrijfswoning van het voormalige agrarische bedrijf gesitueerd. Naast de woonboerderij is een stenen schuur aanwezig. Dit is een, voor wat betreft maatvoering en architectuur, uit de toon vallend element aan het dorpsplein. Achter deze schuur staat een stenen stalletje, dat een historisch goed inpasbaar detailelement is. Op het perceel is tevens een stenen en houten carréstal aanwezig met een besloten multifunctionele binnenplaats.

Aan de carréstal staat een houten aanbouw. Deze doet echter afbreuk aan het hoofdgebouw en is een storend element. Verder is op het achterterrein een leegstaande, verpauperde, houten loods met asbestdak aanwezig. Onder andere door de huidige staat heeft deze loods echter nauwelijks mogelijkheden tot hergebruik en is dus niet behoudenswaardig. Op onderstaande afbeelding is een verbeelding te zien van de aanwezige bebouwingsstructuur.

22

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Bebouwingsstructuur 3.3.3 Groenstructuur Op het perceel is een aantal waardevolle, beeldbepalende bomen aanwezig, waaronder de kastanjeboom. Deze is kenmerkend voor het groene, dorpse karakter van Ellemeet. Bij de carréstal is een moestuin gelegen, als groene tegenhanger voor de binnenplaats van de carré van stallen. Het weiland op het achterterrein vormt de overgang naar het groene, agrarische buitengebied. Vanaf het dorpsplein bestaat, tussen de bebouwing door, zicht op het buitengebied. Ter hoogte van de bebouwing loopt hier een kiezelpad, dat door groen wordt begeleid met twee populieren als poort naar het achterterrein. Het weidepad op het achterterrein is een overgang tussen Ellemeet en het buitengebied. Op onderstaande afbeelding is een verbeelding te zien van de aanwezige groenstructuur.

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

23

Groenstructuur Door het beëindigen van de agarische bedrijfsactiviteiten en de sloop van de voormalige agrarische bebouwing liggen de terreinen waar de beoogde woningen (nummer 10a en 10b) en de tuin c.q. erf van nummer 12 is voorzien momenteel braak.

3.4

Functionele structuur

De kern Ellemeet is hoofdzakelijk een woonkern. In de omgeving van het besluitgebied is dan ook met name de woonfunctie aanwezig. Een agrarisch bedrijf is niet langer een passende functie binnen deze woonkern en zou voor overlast kunnen zorgen. Indien de geldende bestemming gehandhaafd zou worden zou een nieuw agrarisch bedrijf zich op de locatie kunnen vestigen en kunnen zorgen voor overlast (o.a. geluid, stank, landbouwvoertuigen) voor de omliggende woonpercelen. Versterking van de woonfunctie op deze locatie is dan ook een logische invulling. Met onderhavig planvoornemen wordt een knelpunt opgelost. Door een functiewijziging van het perceel in o.a. wonen, kunnen hier geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer plaatsvinden. Dit is een meerwaarde voor de omgeving. Naast woonkern wordt Ellemeet ook wel gezien als een dorp voor kunstenaars. Veel kunstenaars komen af op het dorp en de omgeving met de kleine pandjes, romantische oude boerenschuren en het duinlandschap. In het dorp en in de directe omgeving komen verschillende voorzieningen en activiteiten voor die met kunst te maken hebben. Jaarlijks wordt in juni op de Kop van Schouwen (waaronder Ellemeet) de Kunstschouw georganiseerd, waarbij ruim 200 kunstenaars exposeren op bijzondere plaatsen, zoals een boerenschuur, een kerkje, een hofstede, het bos, het strand of gewoon bij iemand in de tuin.

Zo biedt bijvoorbeeld de traditionele schuur van Hoeve Batenburg, met zijn speciale voorzieningen voor de Kunstschouw, ruimte aan verschillende exposities en kunstveilingen tijdens maar ook buiten de Kunstschouw. Op verschillende locaties in het dorp worden exposities en tentoonstellingen gehouden. Ook voor de jeugd worden in het dorp kunstactiviteiten georganiseerd, zoals een kunstkamp en een kunstschoolreis. De appartementen voor kunstenaars met atelier passen dan ook zeer goed in het dorp en dragen bij aan de verdere transformatie van Ellemeet als kunstenaarsdorp. Daarmee is onderhavig planvoornemen een

24

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

functioneel gewenste ontwikkeling. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede zien van de bestemmingsplan geldend op 27 oktober 2015.

Uitsnede bestemmingsplan ten tijde van omgevingsvergunning aanvraag 2015 3.4.1 Huidige functionele structuur De omliggende bestemmingen in kern van Ellemeet zijn vandaag de dag niet anders dan ten tijde van de omgevingsvergunning aanvraag uit 2015. De enige wijziging bevindt zich op het perceel te Dorpsstraat 10 zelf. De bestemming 'Agrarisch bedrijf' is veranderd in 'Agrarisch' met bijbehorende bouwvlakken en de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'opslag'. Dit is geen functionele verandering. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede zien van de bestemmingsplan geldend op 27 juli 2021

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

25

Uitsnede bestemmingsplan 2021

3.5

Uitgebreide beschrijving planvoornemen

3.5.1

Stedenbouwkundige opzet

3.5.1.1 Planvoornemen 2015 De herinrichting van het perceel zal op een stedenbouwkundig verantwoorde wijze ingepast worden in de bestaande ruimtelijke en functionele structuur aan de Dorpsstraat. Bij de uitwerking van het planvoornemen hebben de uitgangspunten en randvoorwaarden zoals genoemd in de paragrafen 3.2 en 3.3 als basis gediend, alsmede de wens om de bestaande situatie op te waarderen met behoud en respect voor de historische structuur en opbouw van het plangebied. De huidige bedrijfswoning in de woonboerderij, wordt omgezet naar een burgerwoning. De storende bebouwing in het plangebied, zijnde de stenen schuur aan het dorpsplein, de houten loods op het achterterrein en de houten aanbouw aan de carréstal, worden gesloopt. Door de sloop van deze storende elementen ontstaat ruimte om deze locaties een passende invulling te geven, waarbij de bestaande (bebouwings)structuur van het perceel wordt gerespecteerd. Zoals aangegeven, detoneert de stenen schuur aan het dorpsplein door de afwijkende architectuur en inferieure wijze van uitvoering van dit gebouw. Wel is het gewenst dat op deze locatie een gebouwelijk element aan het plein aanwezig is om de stedenbouwkundige structuur van het plein en een min of meer omsloten karakter te behouden en te versterken. Om die reden wordt de stenen schuur vervangen door een veel beter in de omgeving passend gebouw (zie par. 3.5.2).

Een woonfunctie is voor dit gebouw de meest doelmatige en meest passende functie, gezien de aard van het gebied en gelet op de uitvoerbaarheid van het plan. De houten loods op het achterterrein vervult vanuit historisch oogpunt een waardevolle functie als bebouwingselement op het achterterrein van het perceel. Het voormalig agrarisch ensemble bestaat uit verspreid liggende bebouwing met twee hoofdgebouwen op het perceel: de historische woonboerderij aan de voorzijde en de grote carréstal daar schuin achter gepositioneerd (oostelijk gelegen ten opzichte van de woonboerderij) halverwege het perceel. Het ensemble wordt gecompleteerd door een vrij grote landbouwschuur/loods achterin het perceel, schuin tegenover de carréstal (westelijk gelegen ten opzichte van de woonboerderij). Deze drie gebouwen geven een kenmerkende structuur aan het perceel door hun verspreide

26

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

ligging en positionering ten opzichte van elkaar. Het is gewenst de structuur van dit ensemble te behouden. Aangezien de loods door de wijze van uitvoering en de bouwvallige staat waarin deze verkeert, als zodanig een storend element vormt, is het gewenst deze te vervangen door nieuwbouw die qua hoogwaardig kwalitatieve uitvoering een meerwaarde oplevert voor de omgeving en het ensemble (zie ook par. 3.5.3). Gekozen is voor een positionering iets verder af van de woningen gelegen aan de Heerenisstraat, maar nog steeds westelijk van de woonboerderij. Door deze ligging ontstaat meer afstand tot de betreffende woningen, hetgeen vanuit ruimtelijk oogpunt (openheid) gewenst is en tevens gunstig is vanuit oogpunt van privacy en uitzicht. Ook hier is een woonfunctie voor het nieuwe gebouw de meest doelmatige en passende functie. Op onderstaande afbeelding is een situatietekening te zien uit het plan van 2015, waarvoor op 11 april 2017 een omgevingsvergunning is verleend.

Situatietekening 2015 3.5.1.2 Planvoornemen 2021 Met de goede ruimtelijke onderbouwing van 27 oktober 2015 voor de herinrichting van Dorpsstraat 10 te Ellemeet is een afwijking van het bestemmingsplan (handelen in strijd met regels RO) mogelijk gemaakt voor de bouw van twee woonhuizen en het renoveren van oude stallen en schuren tot een kunstenaars-centrum. Hiervoor is een omgevingsvergunning verleent op 11 april 2017. Inmiddels is de bedrijfswoning reeds in gebruik als reguliere woning en wordt het atelier met de appartementen gerealiseerd. Voor de verdere invulling van de herontwikkeling van Dorpsstraat 10 zijn er een aantal aanpassingen gewenst. De grond van woning 1 (woning 10a) kadastraal bekend als gemeente Middenschouwen, sectie B, nummer 280 worden verkocht aan de buurman. Deze grond zal door de buurman in gebruik worden genomen als tuin c.q. erf. Door de verkoop van deze grond zal de voorgenomen woning 1 niet meer worden gerealiseerd, wordt woning 2 (woning 10a) verplaatst naar de grond waar de schapen weide zou komen en op de grond van woning 2 komt een nieuw ontworpen woning, zijnde woning 1 (woning 10a). Ten slotte wordt de schapen weide verplaatst naar het zuiden op de agrarische gronden.

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

27

Schematisch overzicht verplaatsing woningen

De kenmerkende structuur veranderd weliswaar, maar de verspreide ligging van de bebouwing en positioneren ten opzichten van elkaar blijven gewaarborgd. In onderstaande paragrafen worden de nieuwe planvoornemen uitgezet. Op onderstaande afbeelding is een integrale situatietekening te zien waarbij het aangepaste planvoornemen is verbeeld.

28

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

wijziging situatie 2021

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

29

3.5.2 Woning aan Dorpsstraat vervalt (nummer 10a) Aan het dorpsplein zou ter plaatse van de te slopen schuur, een nieuwe woning worden opgericht. Onder het nieuwe plan komt deze woning in zijn geheel te vervallen. De grond wordt verkocht aan de buren en zal als tuin c.q. erf gaan functioneren. Hierdoor ontstaat er meer 'ruimte' in het bebouwingslint Burgemeester de Bruijnstraat/Dorpsstraat. Deze 'ruimte' geeft meer transparantie in de bebouwingsstructuur en er ontstaat een betere verbinding tussen de bestaande bebouwingsstructuur en het 'nieuwe' plan. Het atelier (oude gepotdekselde schuur) met de appartementen en de nieuwe woningen komen hierdoor minder achter de bestaande bebouwingsstructuur te liggen en maken daardoor beter onderdeel uit van de bebouwing van Ellemeet. 3.5.3 Woning op achterperceel (nummer 1a nieuw) De vervallen woning aan de Dorpstraat wordt nu geplaatst op het achterste deel van het perceel, achter de moestuin, ongeveer ter plaatse van de te slopen stal op het achterterrein. Door het vervallen van woning 1 (nummer 10a) wordt ter hoogte van woning 2 (woning 10b) een nieuwe woning gerealiseerd en verschuift woning 2 (nummer 10b) naar de gronden waar een schapen weide gerealiseerd zou worden. De nieuwe woning is onderdeel van de omkadering van de moestuin / buitenruimte met bebouwing.

Deze woning wordt iets noordelijk gesitueerd, zodat deze samen met het atelier en de woning op het middenperceel (ter plaatse van de eerder beoogde schapen weide) meer geclusterd wordt. De woning is opgebouwd uit één bouwlaag met kap, overeenkomend met de huidige bebouwing in de omliggende omgeving. De voorgevel van de nieuwe woning wordt noordelijk geplaatst. De bij de woning behorende tuin is aan de zuidkant, de zijde aan het open gebied, gesitueerd. Op deze manier vindt een geleidelijke overgang vanuit het buitengebied naar de kern plaats.

30

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Ontwerp met plattegrond nieuwe woning (nummer 10a) 3.5.4 Woning op middenperceel (nummer 10b) De tweede woning (nummer 10b) uit het vorige plan wordt in zijn geheel noordelijk verschoven naar de schapen weide. Door deze wijziging wordt de schapen weide verplaatst naar de agrarische gronden ten zuiden van het besluitgebied. De woning is opgebouwd uit één bouwlaag met kap, overeenkomstig met de maatvoering en architectuur van de bebouwing in de directe omgeving. De woning is samen met woning nummer 10b is dusdanig gesitueerd dat de bestaande bebouwingsstructuur wordt gerespecteerd, toch een ruimtelijk voordeel wordt gecreëerd voor de aangrenzende percelen en tegelijk de zichtlijn over het perceel tussen het dorpsplein en het open gebied behouden blijft.

Plattegrond woning (nummer 10 b)

Gevels woning 2 (nummer 10b)

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

31

3.5.5 Herinrichting carréstal De carréstal wordt inmiddels, op basis van de verleende omgevingsvergunning d.d. 11 april 2017, ingericht voor het gebruik door kunstenaars. Het hoge gedeelte van de schuur (de achterste schuur) doet dienst als atelier waar kunst geproduceerd en bekeken kan worden. Het lage gedeelte (de L-vorm) wordt ingericht als tijdelijk onderkomen voor de kunstenaars, die gebruik maken van het atelier, in de vorm van vijf appartementjes (artist-in-residence). Artist-in-residence is een gebruik dat landelijk steeds vaker voorkomt. Kunstenaars verblijven enkele weken tot maanden op een inspirerende locatie en werken, wonen en exposeren daar tijdelijk, waarna ze dan weer vertrekken naar een volgende locatie. Dit past uitstekend in en draagt bij aan de leefbaarheid van de kern Ellemeet. Kunstenaars van buiten de regio kunnen hier tijdelijk verblijven om zich te laten inspireren door de omgeving en kunst produceren. In de vijf appartementjes overnachten uitsluitend de kunstenaars die van het ateliers gebruik maken. De appartementen worden niet gebruikt voor permanente bewoning of regulier recreatief verblijf.

Plattegrond toekomstige situatie carréstal

32

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

Doorsnede carréstal

Impressie carréstal toekomstige situatie

omgevingsvergunning Dorpsstraat 10 Ellemeet (woningen)

33

3.5.6 Groene buitenruimte Als gevolg van de verplaatsing van de woningen moet de eerder voorgenomen schapen weide wijken voor de bouw van een tweede woning op het perceel. De schapenweide wordt hiervoor verplaatst naar de aangrenzende agrarische gronden aan de zuidzijde van het besluitgebied. Daarnaast ontstaat door de verplaatsing van de woning aan de Dorpsstraat (nummer 10a) meer 'ruimte' in het bebouwingslint Burgemeester de Bruijnstraat/Dorpsstraat. Deze 'ruimte' geeft meer transparantie in de bebouwingsstructuur en er ontstaat een betere verbinding tussen de bestaande bebouwingsstructuur en het 'nieuwe' plan. Het atelier (oude gepotdekselde schuur) met de appartementen en de nieuwe woningen komen hierdoor minder achter de bestaande bebouwingsstructuur te liggen en maken daardoor beter onderdeel uit van de bebouwing van Ellemeet. Door de situering van de woningen in relatie tot het atelier is er sprake van een betere clustering van de bebouwing. Tevens wordt de zichtlijn vanuit de bebouwde kom richting het agrarische gebied gewaarborgd. De bebouwing op het perceel met de ruime tuinen bij de woningen zorgt voor een 'omkadering' van de groene ruimte op het perceel. Hierdoor heeft de groene ruimte een eigen karakter, maakt onderdeel uit van het ensemble en gaat niet op in het open buitengebied ten zuiden van het perceel.