RVS Actualisatie bedrijventerreinprogramma S-D Bijlage 2 Prognose bedrijventerreinen Zeeland 2020

Voorbeelden bedrijven Zeeland (op bedrijventerreinen) H4A Infratechniek, Linex Prefab Daksystemen, BIS industrial services, Automotions MB Goes Albert Heijn, Scheldezoom Farmacie, De Visser Fruit, YourSurprise.com, LipsPlus Goes Orionis Walcheren, Rabobank Oosterschelde, The Work Zone, Asito Zeeland, Man Beveiliging, Jan Snel Zuid, Life & Garden Renesse Eastman Chemical Middelburg, Bison, Holonite, Bema Kunststoffen, Delta Glass, Nestaan Holland Lamb-Weston/Meijer, COROOS Conserven, McCain Foods Holland, Zeelandia H.J. Doeleman Elopak, Scheldebouw, Damen Yachting, Hout- en Metaalinterieurs Hemi, VDL Hapro, Team Industrial Services Nederland, Lumileds Netherlands, Ferris, Cegelec, Dethon Industrie Hulst, Vervaet Hydrostrike Bax-shop.nl, Sligro DC Kapelle, PostNL, Kelvion Refrigeration, 2W Logistiek, G. Bosman Transport Nisse, Unipharma, Scelta Products

We zien aan de andere kant dat sectoren steeds meer in elkaar schuiven. Het onderscheid tussen productiebedrijven en verladers/logistiek is beperkt, maar ook softwareontwikkelaars en productiebedrijven. Dit zorgt ervoor dat bij het bepalen van de ruimtevraag het onderscheid in sectoren soms kunstmatig is, terwijl de werkelijkheid meer samenhang vertoont. In de individuele parameters is hier zo goed mogelijk rekening mee gehouden. Aanvullend merken we op dat de sector niet per definitie overeenkomt met de activiteit van een bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een verkoopkantoor nodig heeft. In onderstaand figuur hebben we per sector het aandeel van diverse activiteiten weergegeven. Deze verdeling is gebaseerd op onze eigen langjarige monitoring van locatiedynamiek. We hebben de zeven sectoren van de prognose hierbij samengevoegd tot vier hoofdsectoren. Figuur 10: Activiteiten bedrijven naar sector (hoofdactiviteit vestiging) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bouw, handel en reparatie

productie/assemblage recycling

Diensten

distributie research & development

Industrie

Logistiek & groothandel

Bron: Monitor Locatiedynamiek & Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep, 2019.

hoofdkantoor verkoop, marketing & consultancy handel, reparatie & opslag

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

25

4.2 Interpretatie van prognosecijfers Prognosemodel gaat uit van herbenutting vrijvallende ruimte De uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen kan voor sectoren een negatief getal zijn. Omdat de totale uitbreidingsvraag een saldo is betekent dit dat positieve en negatieve uitkomsten van sectoren tegen elkaar wegvallen. Vertaald naar ruimtevraag betekent dit dat op termijn locaties vrijvallen en hier – in potentie – nieuwe bedrijven gevestigd kunnen worden. De bestaande bedrijfsruimtemarkt (panden/kavels) moet daarom steeds meer bij de bedrijventerreinafspraken betrokken worden. Ofwel: er moet nadrukkelijk aandacht zijn voor het op peil houden van de bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld via herstructurering. Dit betekent overigens niet dat er helemaal geen ruimtevraag is vanuit sectoren met een negatieve ruimtevraag. Bedrijven in deze sectoren kunnen om kwalitatieve redenen een vervangingsvraag hebben naar een andere locatie. Zoals door veranderende huisvestingswensen en eisen – bijvoorbeeld door krimpende ruimtevraag – en door ontwikkelingen in de omgeving van het bedrijf (ruimtelijk, wetgeving, et cetera). De vraag is hoe het (bestaande, vrijkomende) aanbod aansluit bij de wensen en eisen van de zoekende partij. Vandaar dat het – ondanks een (op termijn) negatieve ruimtevraag – noodzakelijk is om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen.

Inzicht in de kwalitatieve kant van vraag en (bestaand, mogelijk vrijkomend) aanbod wordt in deze context dus extra belangrijk. In de uitkomsten van de prognose vallen de positieve en negatieve uitbreidingsvraag van sectoren zoals gezegd tegen elkaar weg, maar in de praktijk zit er vaak een gat tussen vrijval en herbenutting. De regionale programmering van bedrijventerreinen moet daarom steeds meer focussen op marktgeoriënteerde herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor nieuwe gebruikers. Omdat herontwikkeling tijd vraagt moet in de programmering ook rekening gehouden worden met een bepaalde ‘schuifruimte’: beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief passend aanbod om in de behoefte van bedrijven te kunnen voorzien terwijl ondertussen de vrijgevallen ruimte vraaggericht en passend bij de kwaliteiten van de vraag wordt herontwikkeld. Dit betekent dus dat een bepaalde leegstand nodig is in de regio’s. Een frictieleegstand van 5% is in dat kader een gezond uitgangspunt. In praktijk valt ruimte bij bedrijven pas vrij bij forse afname werkgelegenheid De gehanteerde prognose-methodiek is een modelmatige benadering van de ruimtevraag op macroeconomische schaal. Het model gaat ervan uit dat elke extra baan (bij een gelijkblijvende locatievoorkeur en terreinquotiënt) ook extra ruimte oplevert.

Andersom geldt hetzelfde: als er een baan verdwijnt, is er sprake van ruimtekrimp. In de praktijk is dat, op microniveau, niet altijd direct het geval. Werkgelegenheid moet erg sterk terugvallen wil er daadwerkelijk sprake zijn van vrijval van ruimte. De werkgelegenheid bij bedrijven, zeker in de conjunctuurgevoelige industrie, beweegt met de economische golven mee. Bij de eerste de beste paar werknemers die erbij komen of eraf gaan, zal een bedrijf niet zomaar ruimte afstoten of uitbreiden. Dit gebeurt pas als echt duidelijk is dat er structureel meer of minder ruimte nodig is. Ook meer strategische, bedrijfseconomische afwegingen en andere factoren dan alleen de werkgelegenheid spelen hierbij een rol. Als we ons richten op de werkgelegenheid, het uitgangspunt van deze prognose, dan blijkt uit eerder onderzoek (CPB, 1998 en Stec Groep, 2018) dat bedrijven pas structureel fysiek inkrimpen als de werkgelegenheid met zo’n 50% afneemt. Voor de industrie moet die afname zelfs meer dan 80% zijn. Feitelijk gaat het dan om faillissementssituaties of fundamentele herlocatie-afwegingen. Concreet betekent een voorspelde krimp dat er plekken vrij zullen vallen (leeg komen te staan), die eventueel in te zetten zijn voor sectoren die groeien in ruimtevraag in de prognose. Of dit in de praktijk, gelet op voorgaande, ook daadwerkelijk het geval zal zijn is sterk de vraag.

In veel gevallen zullen bedrijfsruimtegebruikers de bestaande ruimte simpelweg extensiever gaan gebruiken en is er sprake van ‘verborgen leegstand’, die niet direct zichtbaar is in de markt en door bedrijven als flexibele ruimte wordt benut. Een modelmatig geprognosticeerde krimp betekent dan ook niet dat een dito omvang aan bedrijventerreinen gedeprogrammeerd moet worden. Er is sprake van een discrepantie tussen het model en de praktijk.

26

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

4.3 Verwachte uitbreidingsvraag In deze paragraaf beschrijven we de verwachte uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen voor de gehele provincie. De uitkomsten per regio zijn uitgewerkt in de bijlage. Verschillen in de ontwikkeling van de ruimtevraag per regio komen in belangrijke mate voort uit de verschillen in omvang van de werkgelegenheidsbasis, waarbij het zowel om verschillen in de structuur van de werkgelegenheid gaat als om kleine verschillen in groeiverwachtingen per sector. Uitbreidingsvraag provincie Zeeland De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de provincie Zeeland in de periode 2019 tot en met 2030 is 108 tot 207 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 9 tot 17 hectare in de periode 2019 tot en met 2030. Het grootste deel van de uitbreidingsvraag komt voort uit de sectoren logistiek & groothandel en de industrie. Tabel 7: Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in de provincie Zeeland naar sector (2019 - 2030) Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

WLO - Laag

WLO - Hoog 15 -4 -2 44

33 5 12 71

… waarvan Chemie … waarvan VGM … waavan Overige industriële sectoren

0 9 34

3 14 53

Logistiek & groothandel Totaal

56 108

87 207

9

17

… per jaar

Uitbreidingsvraag in perspectief We plaatsen de prognose van de uitbreidingsvraag tot en met 2030 in de provincie Zeeland in perspectief. • De verwachte uitbreidingsvraag van 108 tot maximaal 207 hectare betekent een groei van de huidige netto uitgegeven voorraad van circa 6% tot maximaal circa 12%. In de voorgaande twaalf jaren (2007 tot 2019) groeide de netto uitgegeven voorraad in de provincie Zeeland met circa 15%. • De langjarige historische uitgifte (2004 tot 2019) ligt, met bijna 20 hectare jaarlijks, hoger dan de bandbreedte van de prognose. De historische uitgifte is echter niet één op één vergelijkbaar met de uitbreidingsvraag. • In vergelijking met de vorige prognose (Stec Groep, 2016) ligt zowel de onderkant als de bovenkant van de bandbreedte hoger. In 2016 werd tot en met 2025 in een laag scenario een jaarlijkse uitgifte van circa 1 hectare geprognosticeerd (nu 9 hectare) en in het hoog scenario werd een jaarlijkse uitgifte van circa 10 hectare geprognosticeerd (nu 17 hectare). Figuur 11: Prognose tot en met 2030 in perspectief (in hectare per jaar) 0,0

2,0

4,0

Prognose - WLO laag Prognose - WLO hoog Langjarige historische uitgifte Ontwikkeling netto areaal

Bron: IBIS provincie Zeeland, 2019; Stec Groep, 2019.

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

20,0

27

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Het gros van de vraag komt voort uit de logistiek & groothandel (42%) en industrie (34%). De verklaring hiervoor is dat de trends die we beschrijven in hoofdstuk 3 met name in deze sectoren een ruimtelijk effect gaan hebben. Met name de automatisering/robotisering en transitie naar een circulaire economie hebben in Zeeland naar verwachting een positief effect op de ruimtevraag, zowel op de logistieke als productiecomponent. In iets mindere mate zien we dat effect ook terug in bijvoorbeeld de bouw, handel en reparatie. Zo is in de bouwsector een duidelijke verschuiving zichtbaar naar prefab-bouwen. Figuur 12: Aandeel hoofdsectoren in uitbreidingsvraag t/m 2030 in WLO-hoog scenario

Bouw, handel en reparatie

16% 42%

8%

Diensten Industrie

34%

Logistiek & groothandel

Doorkijk naar 2040 De verwachting is dat de totale uitbreidingsvraag in de periode van 2019 t/m 2030 stijgt en dat deze stijging in de periode na 2030 langzaam afneemt of dat er een negatieve trend ontstaat. Aanleiding hiervoor is de afnemende geprognosticeerde groei in de WLO-scenario’s. Modelmatig uitgangspunt is dat de vraag in beide periodes 2019 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 lineair ontwikkelt. De indicaties van de ruimtevraag zijn gebaseerd op deze lineaire groei. In de praktijk zal de vraag zich in de deze perioden echter op de conjunctuurgolven bewegen: sommige jaren meer dan verwacht, sommige jaren minder. Tabel 8: Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in de provincie Zeeland (2031 - 2040) WLO - Laag Totaal 2031 t/m 2040

WLO – Hoog -50

6

In bovenstaande tabel lezen we dat de ruimtevraag in de periode na 2030 fors afneemt in de provincie Zeeland. Gelet op de onzekerheid in de prognose op langere termijn moet deze doorkijk met enige terughoudendheid gelezen worden. De interpretatie van een negatieve ruimtevraag naar bedrijventerreinen wordt in paragraaf 4.2 toegelicht.

4.4 Confrontatie met aanbod: kwantitatief en kwalitatief We geven allereerst een beeld van de kwantitatieve verhouding tussen vraag en aanbod. Hiermee brengen we in beeld of het aantal hectares dat nog uitgeefbaar is, voldoende is om in de uitbreidingsvraag te voorzien. Na deze kwantitatieve confrontatie maken we de kwalitatieve confrontatie, waarbij we in beeld brengen of de beschikbare hectares ook voorzien in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen.

DEFINITIE HARD PLANAANBOD Het harde planaanbod betreft alle uitgeefbare kavels op bedrijventerreinen met een onherroepelijk bestemmingsplan, die nog niet daadwerkelijk verkocht (geleverd) zijn aan een afnemer. Opties en reserveringen op kavels zijn dus meegerekend in het harde planaanbod. Peildatum van het harde planaanbod is 1-1-2019. Bron van de gegevens is IBIS, dat door gemeenten wordt ingevuld.

28

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Hard planaanbod lijkt, puur kwantitatief, voorlopig voldoende om in uitbreidingsvraag te voorzien Tegenover de uitbreidingsvraag van 108 tot 207 hectare tot en met 2030 staat een hard planaanbod van 180 hectare. Dat houdt in dat er in het WLO laag scenario een kwantitatief overaanbod is van 72 hectare bedrijventerrein. In het WLO hoog scenario is er een kwantitatief tekort of behoefte van 27 hectare bedrijventerrein. Figuur 13: Confrontatie vraag en aanbod provincie Zeeland 250

250

200

200

150

150

100

100

50

50

WLO laag WLO hoog Hard planaanbod

0

0 Uitbreidingsvraag 2019 - 2030

Planaanbod

Bron: IBIS, 2019; Stec Groep, 2019.

Figuur 14: Confrontatie vraag en aanbod per regio provincie Zeeland7

ZeeuwsVlaanderen Walcheren

Tholen

SchouwenDe Duiveland Bevelanden

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

totale vraag t/m 2030 aanbod totale vraag t/m 2030 aanbod totale vraag t/m 2030

WLO laag

Welgelegen III

WLO hoog Hard planaanbod

aanbod

Specifiek planaanbod

totale vraag t/m 2030 aanbod totale vraag t/m 2030

Hogeweg V

aanbod

Bron: IBIS, 2019; Stec Groep, 2019.

Als we de kwantitatieve confrontatie uitsplitsen naar regio (zie figuur 14), valt het volgende op hoofdlijnen op: • We zien dat er in de meeste regio’s in het WLO laag scenario tot en met 2030 voldoende aanbod is met het huidige uitgeefbare aanbod. • In het WLO hoog scenario zien we met name een tekort ontstaan in regio De Bevelanden. Hogeweg V: met de eigenaar is de afspraak dat dit terrein voor bovenregionale logistiek gerealiseerd moet worden. Als dit niet lukt in de komende 15 jaar, dan wordt een deel omgezet naar regulier terrein, en een deel agrarisch.

7

29

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

•

In enkele regio’s vertekenen enkele grotere ontwikkellocaties de verhouding. Dit is met name het geval in Tholen en Zeeuws-Vlaanderen. In beide regio’s is hard aanbod beschikbaar dat specifiek is gepositioneerd om grote logistieke ruimtevragers (van buiten deze regio’s) te accommoderen. Het gaat om de uitbreiding van Welgelegen III (Tholen) en Hogeweg V (Hulst). Hoewel dit aanbod een specifiek label heeft, kunnen ze wel eventueel gebruikt worden om doorgroei van al gevestigde bedrijven te faciliteren (en daarmee een deel van de berekende uitbreidingsvraag invullen).

Kwalitatieve match: beoordeling op basis van ruimtelijk relevante factoren bij locatiekeuze Relevant is natuurlijk of het aanbod ook kwalitatief past op de uitbreidingsvraag. Waar moeten locaties aan voldoen om in de ruimtevraag te voorzien? We baseren ons daarbij op de trends en ontwikkelingen uit hoofdstuk 2, marktanalyse (recente uitgifte en transacties in de markt) en onze eigen langjarige monitoring van locatiedynamiek. We onderscheiden daarbij enkel ruimtelijk relevante factoren, die primair van belang zijn bij het maken van een locatiekeuze van een bedrijf. Dit zijn namelijk ook factoren waarop we het aanbod objectief kunnen beoordelen. We onderscheiden de volgende locatiefactoren: 1. Bereikbaarheid • Autobereikbaarheid • Multimodaliteit (spoor, water) • OV-bereikbaarheid

2. Gebruiksmogelijkheden • Milieucategorie • Kavelomvang

3. Arbeidsmarkt • Beschikbaarheid beroepsbevolking

4. Omgevingskwaliteit • Mate van stedelijkheid

Het belang van deze locatiefactoren brengen we in beeld voor een aantal doelgroepen. We voegen de zeven sectoren uit de prognose samen tot vier onderscheidende doelgroepen: (1) bouw, handel en reparatie, (2) diensten, (3) industrie en (4) logistiek & groothandel. In de bijlage vindt u per regio en bedrijventerrein de uitkomsten van de analyse. Ook is in de bijlage per doelgroep het vraagprofiel weergegeven, waarbij we bovenstaande locatiefactoren toelichten. We beoordelen het aanbod vanuit de vraagprofielen per doelgroep. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we de relevante kenmerken (zoals in bovenstaande tabel weergegeven) in beeld gebracht. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met de locatiefactoren per doelgroep. Elk terrein krijgt op deze manier per doelgroep een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand figuur en bijlage 4 voor verdere toelichting.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

30

Figuur 15: Match aanbod met vraag per doelgroep

We geven de resultaten weer per regio. Daarbij gaan we per regio in op de conclusies op hoofdlijnen. Hiermee geven we een eerste beeld van de kwalitatieve opgave per regio. Verdere uitwerking en verdieping moet plaatsvinden in de regionale programmering. Belangrijk voor de interpretatie van de uitkomsten per regio is dat hectares voor verschillende doelgroepen geschikt kunnen zijn. Een bedrijventerrein kan bijvoorbeeld zowel aan de vestigingseisen van de industrie als de logistiek voldoen. Er zit zo bezien een dubbeltelling in het aanbod, maar uiteraard kan het aanbod maar een keer aan een bedrijf worden uitgegeven. Dus als het aanbod op dat bedrijventerrein aan industrie wordt uitgegeven, dan is dat niet meer beschikbaar voor logistiek. Met een rood kruis is aangegeven wanneer een doelgroep niet op het terrein gefaciliteerd kan worden, vanwege beperkingen en/of specifieke functieaanduidingen in het bestemmingsplan (ongeacht of het bedrijventerrein markttechnisch geschikt is voor de doelgroep). De Bevelanden Voor regio De Bevelanden concluderen we: • Het grootste deel van de vraag komt vanuit de logistiek & groothandel. De vraag vanuit deze doelgroep kan niet volledig worden gefaciliteerd met het huidige aanbod. Bovendien is het aanbod enigszins versnipperd (weinig grote aaneengesloten kavels beschikbaar), wat vanuit de vestigingseisen van deze doelgroep bezien ongunstig is.

• De terreinen die geschikt zijn voor de logistieke vraag zijn ook geschikt voor de vraag vanuit de industrie. We adviseren om binnen de regio een keuze te maken voor een locatie waar de (grotere) logistieke vraag gehuisvest gaat worden. Een locatie aan een snelweg, dicht tegen de belangrijke transportas A4, met relatief grote aaneengesloten kavels leent zich hier het best voor. • Er is voldoende geschikt aanbod beschikbaar voor de vraag vanuit bouw, handel en reparatie en diensten, ofwel het reguliere MKB-segment.

31

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 9: Kwalitatieve confrontatie De Bevelanden Bouw, handel en reparatie Gemeente ▼

Bedrijventerrein▼

Borsele Goes Kapelle Kapelle Noord-Beveland Noord-Beveland Reimerswaal Reimerswaal

Uitbr. Noordzak fase 3 De Poel II en III Smokkelhoek Choorhoek Oostzeedijk Het Rip De Poort Olzendepolder uitbr.

Uitgeefbaar ▼ 2,1 4,2 5,7 2,8 1,7 1,6 11,9 4,2

Overig aanbod (niet beoordeeld)

3 tot 9 ha

0,4

-

Diensten

Industrie

Uitbreidingsvraag t/m 2030 -2 tot 5 ha 14 tot 24 ha

-

-

Logistiek & groothandel 25 tot 39 ha

-

Schouwen-Duiveland Voor regio Schouwen-Duiveland concluderen we: • Het grootste deel van het aanbod in Schouwen-Duiveland is geconcentreerd in Zierikzee. Dit past vanuit aspecten als ligging, bereikbaarheid en arbeidsmarkt ook bij de regionale uitbreidingsvraag. Logistieke en industriële ruimtevraag kunnen hier prima gehuisvest worden. • Dat betekent ook dat er in de overige kernen niet of nauwelijks aanbod beschikbaar is. Mogelijk zijn kleinschalige uitbreidingen van bestaande terreinen gewenst om in lokale uitbreidingsvraag te voorzien. Tabel 10: Kwalitatieve confrontatie Schouwen-Duiveland Bouw, handel en reparatie Gemeente ▼ Schouwen-Duiveland Schouwen-Duiveland Schouwen-Duiveland

Bedrijventerrein▼ Straalweg Business Park Bruinisse

Overig aanbod (niet beoordeeld)

Uitgeefbaar▼ 6,1 2,5 1,4 0,1

1 tot 2 ha

Diensten

Industrie

Uitbreidingsvraag t/m 2030 1 tot 3 ha 9 tot 12 ha

-

-

-

Logistiek & groothandel 0 tot 1 ha

-

Tholen Voor regio Tholen concluderen we: • Al het aanbod in regio Tholen is geconcentreerd in de kern Tholen. Dit past vanuit aspecten als ligging, bereikbaarheid en arbeidsmarkt ook bij de regionale uitbreidingsvraag. Logistieke en industriële uitbreidingsvraag kan hier uitstekend gehuisvest worden. Welgelegen III is inmiddels al verkocht aan een (logistieke) vestiger van buiten de regio. Dit past ook geheel in de bedoelingen met en afspraken over deze locatie. • In de overige kernen is beperkt aanbod beschikbaar. Mogelijk zijn kleinschalige uitbreidingen van bestaande terreinen gewenst om in lokale uitbreidingsvraag te voorzien. Tabel 11: Kwalitatieve confrontatie Tholen Bouw, handel en reparatie Gemeente ▼

Bedrijventerrein▼

Tholen Tholen

Welgelegen Welgelegen III*

Overig aanbod (niet beoordeeld)

Uitgeefbaar ▼ 8,5 15,0 1,3

* Inmiddels in zijn geheel verkocht aan een logistiek bedrijf.

1 tot 3 ha

-

Diensten

Industrie

Uitbreidingsvraag t/m 2030 -2 tot -1 ha 7 tot 10 ha

-

-

Logistiek & groothandel 8 tot 9 ha * -

32

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Walcheren Voor regio Walcheren concluderen we: • Walcheren heeft voldoende geschikt aanbod om de (MKB-)doelgroepen bouw, handel en reparatie en diensten te faciliteren. Zowel in Middelburg als in Vlissingen is aanbod beschikbaar om de dienstensectoren te huisvesten. • Er is beperkt aanbod aanwezig om de vraag vanuit logistiek & groothandel te huisvesten. Locatie Souburg scoort het best op de locatiefactoren voor deze doelgroep, maar is ook geschikt voor de eerdergenoemde sectoren industrie, diensten en bouw, handel en reparatie. Dit komt overeen met de huidige invulling (profiel) van het bestaande deel van bedrijventerrein Souburg. Tabel 12: Kwalitatieve confrontatie Walcheren Bouw, handel en reparatie Gemeente ▼

Bedrijventerrein▼

Middelburg Veere Vlissingen Vlissingen Vlissingen

Mortiere I Zompe Souburg Kenniswerf Poortersweg

Overig aanbod (niet beoordeeld)

Uitgeefbaar ▼ 6,2 1,1 9,4 9,8 0,7 0,5

6 tot 10 ha

Diensten

Industrie

Uitbreidingsvraag t/m 2030 3 tot 8 ha 6 tot 11 ha

Logistiek & groothandel 4 tot 7 ha *

-

-

-

-

* Ongeschikt vanwege profiel en plannen voor deze locatie, en al gevestigde bedrijvigheid.

Zeeuws-Vlaanderen Voor regio Zeeuws-Vlaanderen concluderen we: • In Zeeuws-Vlaanderen zijn vraag en aanbod, in het WLO-hoog scenario, kwantitatief in evenwicht. Dit is exclusief het aanbod op Hogeweg V, dat specifiek gericht is op (boven)regionale logistiek en dus niet alleen voor de (autonome) uitbreidingsvraag uit de regio, zoals geraamd is in deze prognose. • Alles overziend concluderen we dat met het huidige aanbod op regionaal niveau de vraag van alle doelgroepen gefaciliteerd kan worden. Zowel kwantitatief als kwalitatief heeft de regio voldoende aan het huidige aanbod. • Voor logistieke doelgroepen zijn met name Hogeweg en Koegorspolder geschikte vestigingslocaties. We beoordelen de locaties op de vestigingseisen vanuit de logistieke sector in brede zin. Het kan zijn dat terreinen die lichtgroen of oranje scoren, uitstekend geschikt zijn voor lokaal gebonden logistiek en groothandel. Denk aan De Vlaschaard in Eede. Tabel 13: Kwalitatieve confrontatie Zeeuws-Vlaanderen Gemeente

Bedrijventerrein

Uitgeefbaar

Gemeente ▼

Bedrijventerrein▼

Hulst Hulst Sluis Sluis Sluis Sluis Sluis Sluis Terneuzen Terneuzen Terneuzen

Hogeweg Hogeweg V Deltahoek uitbr. Smoutweg Stampershoek Nieuwvliet De Vlaschaard Technopark Koegorspolder Sassepoort Handelspoort

Uitgeefbaar ▼ 6,3 20,0 3,0 3,0 2,6 1,7 1,3 1,1 23,3 4,4 4,1 0,0

Overig aanbod (niet beoordeeld)

Bouw, handel en reparatie 4 tot 8 ha

-

Diensten

Industrie

Uitbreidingsvraag t/m 2030 -5 tot 2 ha 7 tot 13 ha

-

-

Logistiek & groothandel 19 tot 30 ha

-

33

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Bijlage 1: Trends en impact op prognose Tabel 14: Impact next economy trends op ruimtelijke parameters prognose Trend

Duurzaamheid en energietransitie

Cicurlaire economie

Automatisering & robotisering

Impact op locatietypevoorkeur (LTV) De toenemende meerwaarde van – en daarmee behoefte aan – clustering voor bijvoorbeeld uitwisseling van energie en andere stromen kan voor bepaalde sectoren, de industrie in het bijzonder, een toenemende trek naar (formele) bedrijventerreinen betekenen. Daardoor stijgt de LTV. Tegelijkertijd is de LTV in deze sector al hoog en komen ook informele plekken op, met een negatief effect op de LTV. Per saldo verwachten we een neutraal tot licht positief effect. De groei aan circulaire bedrijvigheid ‘an sich’ en de toenemende voorkeur voor grotere formele bedrijventerreinen met milieuruimte voor het ontplooien van circulaire activiteiten laat de LTV stijgen. Tegelijkertijd is ook behoefte aan informele plekken, met name voor kleinere starters en dienstverleners in de circulaire economie, wat een dempend effect kan hebben. Per saldo verwachten we een licht stijgende LTV door de circulaire transitie en dan met name in de industriële sectoren en de logistiek (van rest- en retourstromen bijvoorbeeld).

Door robotisering en automatisering zijn sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en daardoor makkelijker te combineren met andere functies, ook buiten formele bedrijventerreinen. Toch zal het voor veel bedrijven aantrekkelijk zijn om juist op bedrijventerreinen gevestigd te zijn en blijven. We verwachten een overwegend neutraal effect op de LTV.

Impact op terreinquotient (TQ) Geen specifiek effect te verwachten door deze trend, al kan de tendens om duurzaam en maatschappelijk verantwoord te ondernemen betekenen dat bedrijven ook kritischer kijken naar hun ruimtegebruik. Dit kan de terreinquotiënt drukken. In de prognose gaan we nu uit van een neutraal effect.

We verwachten dat het ruimtegebruik door deze trend meer stijgt dan de werkgelegenheid. Daarbij baseren we ons mede op de resultaten uit de lange termijn verkenning industrie (Stec Groep, 2018). Dit betekent dat de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toeneemt door de circulaire transitie. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek.

Naar verwachting stijgt het ruimtegebruik door deze trend meer dan de werkgelegenheid. Bedrijven in onze lange termijn verkenning industrie (Stec Groep, 2018) geven bijvoorbeeld aan dat de robots vaak meer ruimte in nemen of ‘naast’ het personeel ingezet wordt. Daardoor neemt de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toe. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook – in lichtere mate – in de bouw, handel en reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte (2025) tot middellange termijn (2030). Op langere termijn wordt met de inzet van robots en geautomatiseerde productielijnen een efficiencyslag gerealiseerd en kan meer productie op het zelfde oppervlak plaatsvinden. Dit dempt de terreinquotiënt op langere termijn (> 2030) verwachten we.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Smart industry & smart logistics

E-commerce

34

Het clusteren en delen van faciliteiten, maar ook de behoefte aan een flexibelere huisvesting door hoogwaardige maakindustrie bedrijven heeft een neutraal tot dalend effect op de terreinquotiënt van Door deze trends wordt het belangrijker te clusteren vooral de HTSM-industrie. In de logistiek zal naar voor industrie en daaraan gelieerde activiteiten, verwachting de schaalvergroting vooral op korte zoals logistiek en R&D. Daarbij zien we dat formele (2025) termijn nog doorzetten, daarna – richting 2030 bedrijventerreinen vooralsnog de voorkeur hebben, – verwachten we een afvlakking. Tegelijkertijd maar dat ook meer informele, innovatieve (woonkomen kleinere concepten op voor de fijnmazigere )werkmilieus – vooral in stedelijke gebieden – last mile distributie. De combinatie van deze trends opkomen. Per saldo betekent dit een neutraal tot betekent vooral in de periode tot 2025 naar licht positief effect op de LTV voor de industrie en de verwachting nog een flink stijgende terreinquotiënt: logistiek. het ruimtegebruik neemt toe, en gaat veel harder dan de groei van werkgelegenheid. Op wat langere termijn (2025 en verder) drukt de intensievere kleinschalige logistiek de groei van de terreinquotiënt. We verwijzen naar de vorige trend voor een duiding van de belangrijkste effecten.

Per saldo is een stijging van het ruimtegebruik per baan (terreinquotiënt) zichtbaar in de logistiek/handel en dit zet naar verwachting komende jaren nog verder door. Op langere termijn (> 2025) vlakt deze stijging af. Ook blijven formele bedrijventerreinen, vanwege omvang en gewenste bereikbaarheid van de logistiek, het belangrijkste vestigingsmilieu.

35

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Bijlage 2: Prognoseparameters De BLM-methodiek bestaat uit drie parameters: ontwikkeling van werkgelegenheid, de locatietypevoorkeur en de terreinquotiënt. In deze bijlage geven we de uitgangssituatie en de ontwikkeling van de drie parameters per regio en per sector weer. 1. Ontwikkeling werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid is gebaseerd op de WLO-scenario’s van het CPB/PBL (2015). De algehele groeipercentages van de WLO-scenario’s zien we als gegeven, en leggen we bovenop de meest recente werkgelegenheidscijfers (RIBIZ, meest recente peildatum: 2018). De groeipercentages in de WLO zijn gegeven op COROP-niveau. Tabel 15: Totaal aantal banen per regio volgens WLO-scenario’s Regio De Bevelanden Schouwen-Duiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen

Scenario WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog

1-1-2019 53.660 53.920 15.720 15.790 9.140 9.180 50.910 51.150 50.000 50.130

31-12-2030 50.980 54.140 14.930 15.860 8.680 9.220 48.360 51.360 46.930 48.520

31-12-2040 48.660 53.400 14.250 15.640 8.290 9.090 46.160 50.660 43.980 46.210

Bron: RIBIZ (2019); WLO-scenario, CPB/PBL (2015); Bewerking: Stec Groep, 2019.

De ontwikkelingen per sector (per regio) baseren we op trends en ontwikkelingen en de impact hiervan op de ontwikkeling van sectoren. Daarbij houden we ook rekening met historische ontwikkelingen van de sectoren, waar nodig gecorrigeerd op uitschieters (bijvoorbeeld vertrek van één groot bedrijf) en op basis van duiding van bepaalde ontwikkelingen in de bijeenkomsten met gemeenten. We gebruiken het totaal aantal banen per regio volgens de WLO-scenario’s als basis. Vervolgens rekenen we het aandeel per sector binnen dit totaal door naar de toekomst. Daarbij is er geen onderscheid tussen het WLO-laag en WLO-hoog scenario. De sector landbouw laten we in onderstaande tabel buiten beschouwing. Deze sector hebben we in ons prognosemodel wel doorgerekend, maar levert effectief in geen enkele regio uitbreidingsvraag op (saldo = 0). Dit komt doordat de sector beperkt op bedrijventerreinen is gevestigd, en we geen grote veranderingen in de locatietypevoorkeur en terreinquotiënt verwachten voor deze sector. De aandelen in onderstaande tabel tellen daardoor (zonder landbouw) niet op tot 100%.

36

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 16: Ontwikkeling sectoren per regio, in aandel van totale werkgelegenheid per regio Regio

Sector

Aandeel in 2019

Aandeel in 2030

Aandeel in 2040

8,5% 17,9% 38,1% 0,8% 8,2% 4,6% 15,1%

Ontwikkeling 2019-2030 (%-punt) -0,1% 0,1% -1,4% -0,4% 0,3% 0,5% 0,9%

8,5% 18,7% 36,9% 0,8% 8,3% 4,7% 15,3%

Ontwikkelin g 2030-2040 (%-punt) 0,0% 0,8% -1,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,2%

De Bevelanden

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

8,6% 17,8% 39,5% 1,2% 7,9% 4,1% 14,1%

SchouwenDuiveland

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

9,2% 30,6% 35,0% 0,2% 6,6% 3,6% 6,3%

10,2% 32,3% 32,5% 0,3% 6,9% 3,5% 6,0%

1,0% 1,7% -2,4% 0,1% 0,3% -0,1% -0,3%

10,4% 33,3% 31,5% 0,3% 7,0% 3,5% 5,9%

0,2% 1,0% -1,1% 0,0% 0,0% 0,0% -0,1%

Tholen

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

11,9% 18,5% 32,8% 2,9% 10,3% 1,4% 10,6%

12,2% 18,6% 31,5% 3,2% 11,0% 1,1% 12,5%

-0,6% +1,1% +0,2% -0,1% 0,0% -0,3% 1,9%

4,5% 19,6% 62,7% 1,2% 0,6% 1,6% 12,7%

-0,1% +0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,2%

Walcheren

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

6,5% 24,9% 48,6% 0,9% 8,2% 0,9% 7,5%

6,9% 25,4% 48,7% 0,9% 7,1% 0,9% 7,5%

0,5% 0,5% 0,2% 0,0% -1,2% 0,0% 0,0%

7,0% 25,4% 49,0% 0,9% 6,8% 0,9% 7,5%

0,1% 0,0% 0,2% 0,0% -0,3% 0,0% 0,0%

ZeeuwsVlaanderen

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

7,1% 21,8% 35,3% 6,3% 10,7% 1,8% 10,9%

7,1% 21,7% 35,1% 6,2% 10,7% 2,0% 11,0%

0,1% -0,2% -0,2% -0,1% 0,0% 0,2% 0,1%

7,2% 21,6% 35,1% 6,2% 10,7% 2,1% 11,0%

0,0% -0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

2. Locatietypevoorkeur Locatietypevoorkeur = aandeel banen op bedrijventerreinen ten opzichte van totaal aantal banen In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van locatietypevoorkeur hanteren voor de verschillende sectoren en regio’s.

37

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 17: Ontwikkeling locatietypevoorkeur (LTV) per sector en regio Regio

Sector

LTV 2019

LTV 2030

LTV 2040

61% 12% 10% 29% 49% 90% 73%

Ontwikkeling 2019-2030 (in %) -1% 0% 9% -1% -1% -1% 6%

61% 12% 10% 29% 49% 89% 75%

Ontwikkelin g 2030-2040 (in %) 0% 0% 0% -1% -1% -1% 2%

De Bevelanden

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

62% 12% 9% 30% 50% 91% 70%

SchouwenDuiveland

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

42% 9% 12% 67% 79% 30% 40%

41% 10% 12% 75% 90% 34% 40%

-3% 14% 4% 13% 13% 13% 0%

40% 11% 12% 79% 94% 36% 40%

-1% 11% 2% 5% 5% 5% 0%

Tholen

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

52% 10% 12% 100% 80% 56% 56%

52% 10% 11% 99% 79% 56% 61%

-1% 0% -6% 0% 0% 0% 10%

52% 10% 11% 99% 79% 56% 63%

0% 0% -2% 0% 0% 0% 4%

Walcheren

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

44% 6% 12% 63% 53% 49% 43%

45% 6% 14% 66% 65% 59% 45%

3% 0% 12% 4% 22% 22% 2%

46% 6% 14% 71% 70% 64% 45%

1% 0% 4% 8% 8% 8% 0%

ZeeuwsVlaanderen

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

57% 6% 9% 3% 55% 25% 38%

59% 6% 9% 3% 56% 25% 39%

3% 0% 3% 0% 1% 1% 1%

60% 6% 9% 3% 56% 25% 40%

1% 0% 2% 0% 1% 0% 2%

3. Terreinquotiënt Terreinquotiënt = gemiddeld aantal vierkante meter kavel per werkzaam persoon In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van terreinquotiënten hanteren voor de verschillende sectoren. We passen de terreinquotiënten alleen aan voor de periode tot en met 2030, omdat het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers zeer sterk afhankelijk is van (met name industriële) trends. Verwachte ontwikkelingen in het ruimtegebruik in de periode na 2030 zijn op dit moment nog niet betrouwbaar. Vandaar dat we de terreinquotiënten in de periode na 2030 gelijk houden.

38

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 18: Ontwikkeling terreinquotient (TQ) per sector en regio, in m² kavel Regio

Sector

LTV 2019

LTV 2030

De Bevelanden

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

385 289 450 480 392 293 393

423 289 450 528 451 308 413

Ontwikkeling 2019-2030 (in %) 10% 0% 0% 10% 15% 5% 5%

SchouwenDuiveland

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

494 604 326 399 427 273 766

494 574 326 439 469 287 843

0% -5% 0% 10% 10% 5% 10%

Tholen

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

363 379 350 375 456 289 350

400 379 350 431 525 317 403

10% 0% 0% 15% 15% 10% 15%

Walcheren

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

411 398 191 980 251 144 322

432 398 191 980 276 152 354

5% 0% 0% 0% 10% 5% 10%

ZeeuwsVlaanderen

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie – Overige industriële sectoren Industrie – VGM Logistiek & groothandel

389 918 466 434 299 414 779

408 918 466 499 329 455 896

5% 0% 0% 15% 10% 10% 15%

39

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Bijlage 3: Uitbreidingsvraag per regio Tabel 19: Uitbreidingsvraag De Bevelanden in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

WLO - Laag

WLO - Hoog 3 -1 0 14

9 0 5 24

… waarvan Chemie … waarvan VGM … waavan Overige industriële sectoren

-3 7 10

-2 11 15

Logistiek & groothandel Totaal

25 41

39 77

… per jaar

3

6

Tabel 20: Uitbreidingsvraag Schouwen-Duiveland in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

WLO - Laag

WLO - Hoog 1 2 -2 9

2 4 -1 12

… waarvan Chemie … waarvan VGM … waavan Overige industriële sectoren

1 0 8

1 1 11

Logistiek & groothandel Totaal

0 10

1 20

… per jaar

1

2

Tabel 21: Uitbreidingsvraag Tholen in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

WLO - Laag

WLO - Hoog 1 0 -2 7

3 0 -1 10

… waarvan Chemie … waarvan VGM … waavan Overige industriële sectoren

2 0 6

3 0 8

Logistiek & groothandel Totaal

8 15

9 21

… per jaar

1

2

40

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 22: Uitbreidingsvraag Walcheren in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

WLO - Laag

WLO - Hoog 6 -1 4 6

10 1 7 11

… waarvan Chemie … waarvan VGM … waavan Overige industriële sectoren

0 1 5

1 1 9

Logistiek & groothandel Totaal

4 19

7 36

… per jaar

2

3

Tabel 23: Uitbreidingsvraag Zeeuws-Vlaanderen in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

WLO - Laag

WLO - Hoog 4 -4 -2 7

8 0 2 13

… waarvan Chemie … waarvan VGM … waavan Overige industriële sectoren

0 2 5

1 2 10

Logistiek & groothandel Totaal

19 24

30 53

… per jaar

2

4

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

41

Bijlage 4: Vraagprofielen doelgroepen We zetten de belangrijkste vraagkenmerken van de verschillende sectoren op een rij, op basis van de recente uitgiftecijfers (uitvraag gemeenten, kwalitatief), transactiedata, verhuisgegevens en bureauexpertise (op basis van onder andere langjarige monitoring locatiedynamiek). We voegen de industriële sectoren samen tot één doelgroep, en hetzelfde geldt voor de dienstensectoren. Zo komen we tot een programma van eisen voor vier doelgroepen. Dit geeft richting en gevoel bij de kwalitatieve interpretatie van de prognose. Daarnaast gebruiken we deze programma’s van eisen om het huidige planaanbod te beoordelen. Vanzelfsprekend hebben verschillende branches, zoals kennisclusters, stadslogistiek en de creatieve sector eigen specifieke eisen. Deze nadere specificering is in dit overzicht op hoofdlijnen buiten beschouwing gelaten. Bouw, handel en reparatie

Impressie (recente voorbeelden Zeeland)

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang Belang van interactie

• Primair (boven)lokaal of subregionaal, in enkele grotere gevallen regionaal. • Vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemers, locatie leveranciers, primaire afzetmarkt. Maar ook vanwege zachte factoren als historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar/directeur met plaats en gemeente. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad, omdat deze doelgroep relatief weinig specifieke eisen heeft aan bedrijfspand en/of installaties. Locatiefactoren Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. Voor deze doelgroep geen relevant criterium. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare • Milieucategorie veelal t/m 3.2. Kwantitatieve omvang van de beschikbare arbeidspool niet primair relevant. Opleidingsniveau, arbeidsethos en/of flexibele inzetbaarheid van groter belang. Mate van interactie is relatief laag.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

42

Diensten

Impressie (recente voorbeelden Zeeland)

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

• Primair (boven)lokaal of subregionaal, in enkele grotere gevallen regionaal. • Brede doelgroep met gevarieerde oriëntaties. Kleinere consumentendiensten en zakelijke/overige dienstverlening wordt in iedere gemeente teruggevonden, terwijl grootschalige zakelijke dienstverlening en consumentendiensten als PDV/GDV selectiever is in het voordeel van (sub)regionale centra. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad. Wel heeft de doelgroep vaak specifieke eisen waar het gaat om zichtbaarheid en uitstraling. Locatiefactoren Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. Voor deze doelgroep geen relevant criterium. Bereikbaarheid OV is van bovengemiddeld belang. Een aantrekkelijk en goed bereikbare vestiging voor hoogopgeleide beroepsbevolking is een eis voor deze groep bedrijven. • Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare, PDV af en toe in grotere omvang. • Milieucategorie veelal t/m 3.1. Hoewel de sector gekenmerkt wordt door kleinschaligheid is de kwaliteit en omvang van arbeidspool zeer belangrijk, vooral vanwege de toenemende ICT-gerelateerde werkzaamheden. Ook de flexibele inzetbaarheid van arbeid is van groter belang. • Mate van interactie is relatief hoog, zowel tussen bedrijven als met omgeving.

• Synergievorm tussen bedrijven is veelal rondom kennis, interactie met omgeving zit in het feit dat bedrijven uit deze doelgroep bovengemiddeld vaak behoefte hebben aan een multifunctionele omgeving (stedelijk gebied).

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

43

Industrie

Impressie (recente voorbeelden Zeeland)

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie

Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

• Vaak regionaal tot (inter)nationaal, met toeleveranciers en afnemers die wijdverspreid zijn gevestigd. In enkele gevallen primair een regionaal epicentrum van toeleveranciers en afnemers. • Mits in Nederlands eigendom, in de regel in het geval van familiebezit, vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemers, locatie leveranciers, primaire afzetmarkt. Maar ook vanwege zachte factoren als historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar/directeur met plaats en gemeente. • De industrie is een zeer kapitaalintensieve sector. Er wordt bovengemiddeld vaak gekozen voor een uitbreiding op of naast de bestaande kavel, vanwege reeds gedane investeringen in vaste activa (vastgoed ‘op maat’) en arbeidspotentieel. Verhuisgeneigdheid mede daardoor relatief laag. • Wanneer verplaatst wordt over een grotere afstand (o.a. strategische relocatie; reshoring) of wanneer het gaat om nieuwvestiging, zijn de vestigingsmogelijkheden breed. Specifieke proposities rondom toeleveranciers, afnemers, bereikbaarheid, arbeidspotentieel en mogelijkheden voor circulaire ketens zijn dan voornamelijk relevant. Locatiefactoren Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar een sterke voorkeur voor locaties aan A-wegen, in het bijzonder bij buitenlandse vestigingsverzoeken.

Nabijheid is een pré voor huidige of toekomstige vervoersstromen. In enkele gevallen, zoals specifieke recycling, beton/afval en veelal in procesindustrie (bijvoorbeeld diervoeders, chemische bedrijven) een noodzakelijkheid voor aanlevering van grondstoffen. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Kavelomvang is zeer divers en sterk afhankelijk van positie in de productieketen (van R&D tot volledige productie). Uitgifte in recente jaren veelal tot 2 hectare. • Milieucategorie oplopend tot 4.2, in uitzonderingen tot 5. Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant voor cases waar strategische relocatie, reshoring of nieuwvestiging een rol spelen. Voor de gehele industrie geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van relatief grotere waarde wordt. Specifieke gevallen, zoals locatie van de R&D-activiteiten, daarbij in het bijzonder. • Mate van interactie is relatief hoog, met name tussen bedrijven. • Synergievorm tussen bedrijven is afhankelijk van positie in productieketen. Aan het begin van de productieketen (R&D) vindt synergie plaats rondom kennis. In ontwikkel- en opschalingsfase vindt synergie veelal plaats rondom proces (delen van proefopstellingen, faciliteiten, etc.).

Bij volledige productie vindt synergie veelal plaats rondom product: door fysieke koppeling kunnen bedrijven gebruik maken van elkaars (bij)producten, en zo bijvoorbeeld circulaire ketens vormen.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

44

Logistiek & groothandel

Impressie (recente voorbeelden Zeeland)

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

• Vaak regionaal tot (inter)nationaal, afhankelijk van corebusiness (bijv. e-commerce, B2B en/of logistieke dienstverlening) een regionaal epicentrum van verladingscapaciteit en/of distributie. • Het gros van de verhuisdynamiek betreft strategische relocatie (samenvoeging van meerdere locaties, of uitbreiding met nieuwe vestigingen), veelal ingegeven door omnichanneling en/of risicoreductie. Verplaatsing van één locatie naar een andere komt relatief weinig voor en betreft veelal kleinschalige en lokale vraag, een relatief kleiner deel van de totale locatiedynamiek. • In recente jaren wordt relatief vaak gekozen voor nieuwbouw (in plaats van verhuizing naar ander pand in bestaande voorraad). Bestaande voorraad (aanbod) voldoet vaak niet aan eisen om schaalvergroting en efficiëntieslag te realiseren. Locatiefactoren Direct ontsluiting op A-weg of een vierbaans N-weg. Nabijheid is een grote pré; er is een groeiend belang van multimodale ontsluitingsmogelijkheden. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Grotere kavels (vanaf 1 hectare) domineren de ruimtevraag van deze doelgroep. In recente jaren oplopend veelal tussen 1 en 3 hectare in Zeeland. XXL en bovenregionaal kan nog grotere verschijningsvorm hebben (zie voorbeeld DSV in Tholen, 15 hectare). • Milieucategorie oplopend tot 4.2, gros tot 4.1.

Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant. Voor de gehele logistiek geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van grotere waarde wordt. • Mate van interactie is gemiddeld. • Er liggen grote kansen op gebied van circulaire economie voor de logistiek. In een circulaire economie ontstaan meer/grotere retourstromen, worden grondstoffen hergebruikt en is er een noodzaak voor logistiek met een lagere footprint. Logistiek (dienstverleners) en producenten zullen dichter op elkaar kruipen. Immers, goederen moeten voor hergebruik terug naar de oorspronkelijke/nieuwe schakel in de keten. Omdat de producenten en verwerkende bedrijven veel volumestromen gaan realiseren is het voor logistieke bedrijven van belang om in de directe nabijheid gevestigd te zijn. Een trend die we nu bijvoorbeeld al zien bij grote e-commerce distributiecentra. Post- en pakketbedrijven zijn graag in de direct omgeving gevestigd gelet op het volume en cut-off tijden.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

45

Bijlage 5: Methodiek aanbodanalyse We beoordelen het aanbod vanuit de vraagprofielen per doelgroep. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Dit levert een groep van 31 bedrijventerreinen op, goed voor circa 180 hectare aanbod. Van al deze terreinen hebben we de relevante kenmerken in beeld gebracht. Op systematische wijze zijn de kernmerken van de locaties geconfronteerd met de locatiefactoren van de doelgroepen. Elk terrein krijgt op deze manier per doelgroep een score tussen 0 en 100%. De score van de bedrijventerreinen is ingedeeld in vier categorieën. Tabel 24: Score bedrijventerreinen in vier categorieën Categorie Rood (< 30%)

Groen (60% - 89%)

Toelichting Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie. Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep.

Donkergroen (90% - 100%)

Voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

Oranje (30% - 59%)

De score groen of donkergroen betekent dat locaties, puur vanuit ruimtelijk relevante factoren, markttechnisch voldoen om het deelsegment te huisvesten. Daarbij houdt dit model geen rekening met bijvoorbeeld het profiel of imago van een locatie. In de praktijk kan het voorkomen dat verschillen tussen locaties kleiner zijn dan de score doet voorkomen. Deze beoordeling geeft een eerste beeld van de markttechnische kwaliteiten van de locaties, en in hoeverre deze in de kwalitatieve vraag kunnen voorzien.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

46

Bijlage 6: Sectorindeling Sector

Bedrijfsactiviteiten

Bouw, handel en reparatie

Bouwnijverheid, handel in en reparatie van auto’s, motorfietsen en aanhangers

Consumentendiensten

Detailhandel, horeca, leisure, cultuur, sport & recreatie, overige dienstverlening

ICT, Zakelijke en overige dienstverlening

ICT, financiële diensten, vastgoed, advies, R&D, zakelijke diensten, verhuur, overheid, onderwijs en zorg

Industrie – Chemie Industrie – VGM

Chemische industrie, rubber en kunststof, farmaceutische productie Voedingsmiddelenindustrie, productie van dranken

Industrie – Overige industriële sectoren

Papierindustrie en drukkerijen, bouwproductenindustrie, sociale werkvoorzieningen, kleding- en textielindustrie, delfstoffen, nutsbedrijven, afval(water)beheer en sanering, recycling

Logistiek & groothandel

Groothandel en handelsbemiddeling, vervoer en opslag, logistieke dienstverlening, e-commerce, pakketdiensten

SBI-sectie (letter) en afdelingen (cijfers) F: 41, 42, 43 G: 45 G: 47 I: 55, 56 R: 90, 91, 92, 93 S: 94, 95, 96 J: 58, 59, 60, 61, 62, 63 K: 64, 65, 66 L: 68 M: 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75 N: 77, 78, 79, 80, 81, 82 O: 84 P: 85 Q: 86, 87, 88 C: 19, 20, 21, 22 C: 10, 11, 12 B: 6, 8, 9 C: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 D: 35 E: 36, 37, 38, 39 G: 46 H: 49, 50, 51, 52, 53