RVS Actualisatie bedrijventerreinprogramma S-D Bijlage 2 Prognose bedrijventerreinen Zeeland 2020

Prognose bedrijventerreinen Zeeland Werken aan toekomstbestendige bedrijventerreinen Stec Groep aan Provincie Zeeland

Evert-Jan de Kort, Jasper Beekmans, Peter Stopel & Callum Lewis 13 januari 2020

2

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

10

Bedrijventerreinenmarkt Provincie Zeeland ........................................ 10 Regionaal-economische structuur ........................................................ 12 Trends en ontwikkelingen: naar een Next Economy .......................... 15 Impact next economy trends op Zeeuwse bedrijventerreinen .......... 17

Prognose 4.1 4.2 4.3 4.4

5

Conclusies................................................................................................. 5 Adviezen ................................................................................................... 5

Bedrijventerreinen Zeeland in beeld 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Waarom nieuwe prognoses? .................................................................. 3 Aanpak ...................................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Conclusies en adviezen 2.1 2.2

3

20

Uitleg methodiek prognose................................................................... 20 Interpretatie van prognosecijfers .......................................................... 25 Verwachte uitbreidingsvraag ................................................................ 26 Confrontatie met aanbod: kwantitatief en kwalitatief ......................... 27

Bijlage 1: Trends en impact op prognose

33

Bijlage 2: Prognoseparameters

35

Bijlage 3: Uitbreidingsvraag per regio

39

Bijlage 4: Vraagprofielen doelgroepen

41

Bijlage 5: Methodiek aanbodanalyse

45

Bijlage 6: Sectorindeling

46

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

3

1 Inleiding 1.1 Waarom nieuwe prognoses? Bedrijventerreinen zijn belangrijk fundament onder Zeeuwse economie en samenleving De provincie Zeeland werkt samen met de Zeeuwse regio’s en gemeenten hard aan een aantrekkelijke provincie. Daarbij hoort een sterk ondernemingsklimaat met goed presterende bedrijven. Dit zorgt voor werkgelegenheid en leefbare, sociaal verbonden Zeeuwse steden en dorpen. Bedrijventerreinen zijn een cruciale pijler onder het ondernemingsklimaat. Circa 25% van de banen en ruim 30% van het Zeeuwse Bruto Regionaal Product komt op de bedrijventerreinen tot stand. Met spin-off effecten is zeker de helft van de Zeeuwse economie afhankelijk van de droge bedrijventerreinen en zeehaventerreinen. Vitale en toekomstbestendige bedrijventerreinen zijn dan ook belangrijk voor de economische toekomst van Zeeland. Er moeten voldoende locaties zijn, maar ook niet té veel aanbod; dit zet de kwaliteit onder druk. Bovenal moeten de Zeeuwse terreinen goed aansluiten bij de vestigingseisen van bedrijven en inspelen op de trends hierin. Zo kan het zittende bedrijfsleven doorgroeien en worden de kansen vergroot om nieuwe, innovatieve bedrijven naar Zeeland toe te trekken.

Prognose als belangrijke input voor regionale programmeringsafspraken De provincie Zeeland voert daarom bedrijventerreinenbeleid, waarbij de afstemming van vraag en aanbod tussen gemeenten via regionale bedrijventerreinenprogramma’s wordt bevorderd. Er wordt gestuurd op bundeling en clustering van bedrijventerreinontwikkelingen in de regio’s. Dit met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik, een optimale benutting van de infrastructuur en een goede landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen in het waardevolle Zeeuwse landschap. Maar concentratie van bedrijventerreinen op de beste plekken helpt ook om andere provinciale ambities en doelstellingen te realiseren. Bijvoorbeeld op het gebied van klimaat, duurzame energie en duurzame mobiliteit. Specifiek hecht de provincie aan kwaliteitsverbetering en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Actuele prognose met meer kwalitatieve inzichten Basis voor dit alles vormt een solide prognose van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De huidige prognose is uit 2016, en geeft een kwantitatief beeld van de toekomstige uitbreidingsvraag. Er is nu behoefte aan een nieuwe prognose, die ook inzicht geeft in de aard van de vraag.

Vanuit welke sectoren komt de vraag en welke eisen stellen deze bedrijven – nu en in de toekomst – aan de locaties (locatietype, kavelgroottes, milieucategorie, bereikbaarheid, uitstraling, et cetera)? Hiermee wordt inzichtelijk of het huidige aanbod aan terreinen ook voldoet aan de ruimtevraag in de komende jaren.

1.2 Aanpak De nieuwe prognoses zijn geen doel op zich, maar een belangrijk middel om als provincie Zeeland en regio’s te werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en economisch verdienvermogen naar de toekomst. De Zeeuwse regio’s hebben daarbij ieder hun eigen karakteristieken. Inzicht in en grip op deze regionale ‘couleur locale’ is voor ons dé basis en het uitgangspunt om te komen tot een goede prognose. Daarom is de prognose van onderop opgebouwd (vanuit de ruimtelijk-economische structuur van de regio’s) en zijn alle gemeenten vanaf het begin meegenomen in het opstellen van de prognoses. Via uitlegbijeenkomsten is elke stap van de prognose toegelicht en hebben de regio’s en gemeenten input kunnen leveren op de methodiek en uitkomsten. Daarnaast zijn ook andere belangrijke stakeholders hierbij betrokken, zoals Impuls Zeeland, VNO-NCW Brabant Zeeland en North Sea Port.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u de belangrijkste conclusies uit het rapport en formuleren we onze adviezen over wat deze prognose betekent en hoe hier mee om te gaan. In hoofdstuk 3 beschrijven we de uitgangssituatie

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

4

van de bedrijventerreinenmarkt in de provincie Zeeland, en bespreken we de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de markt en de impact daarvan op het ruimtegebruik en de prognose. Vervolgens vindt u in hoofdstuk 4 de resultaten van de prognose. Achterliggende analyses en toelichtingen op de prognose staan in de bijlagen.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

5

2 Conclusies en adviezen 2.1 Conclusies Bedrijventerreinen spelen cruciale rol in Zeeuwse economische ontwikkelingen en opgaves Bedrijventerreinen zijn goed voor een kwart tot een derde van de Zeeuwse economie, en vormen samen met de zeehaventerreinen een belangrijk ecosysteem aan werklocaties. De bedrijventerreinenmarkt in Zeeland is, mede vanwege de specifieke fysieke structuur, een sterk regionale markt. We zien een viertal ‘megatrends’ die de komende jaren grote impact gaan hebben op bedrijventerreinen: (1) duurzaamheid en energietransitie, (2) circulaire economie, (3) automatisering/robotisering en (4) e-commerce & XXLlogistiek. Uitbreidingsvraag van maximaal 207 hectare in Zeeland, aandacht voor kwaliteit van groot belang De uitbreidingsvraag in de provincie Zeeland in de periode 2019 tot en met 2030 is 108 tot 207 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 9 tot 17 hectare in de periode 2019. Het grootste deel van de uitbreidingsvraag komt voort uit de sectoren logistiek & groothandel en de industrie. Dit zijn de sectoren waar de trends en ontwikkelingen van de komende jaren het grootste effect gaan hebben op de ruimtevraag. Wanneer we de uitbreidingsvraag confronteren met het harde planaanbod lijkt er, puur kwantitatief, voorlopig voldoende aanbod aanwezig om in de uitbreidingsvraag te voorzien. Dit verschilt per regio.

Van groot belang is de kwalitatieve confrontatie per regio: in hoeverre sluit het bestaande aanbod ook aan op de locatiewensen en –eisen van de verschillende doelgroepen. De belangrijkste opgaves per regio leest u in paragraaf 4.4.

2.2 Adviezen De prognoses zijn geen doel op zich, maar een middel om te komen tot een sterke bedrijventerreinenmarkt in de Zeeuwse gemeenten en regio’s. Ze vormen directe input voor het actualiseren van de regionale bedrijventerreinenprogramma’s. Hierna geven we enkele adviezen en aanbevelingen over hoe gemeenten en provincie de prognoses daarvoor kunnen gebruiken. Stel als provincie de raming vast en neem deze op in uw beleid en instrumenten We adviseren om de nieuwe prognose op te nemen in uw Omgevingsplan en –verordening en mee te nemen bij het opstellen van uw nieuwe Omgevingsvisie 2021. De prognoses geven een bevestiging van de regionale gebondenheid van de bedrijventerreinenvraag in Zeeland en de daarbij tot nu toe gehanteerde indeling in vijf regio’s; deze doet recht aan de (ruimtelijke) dynamiek. De prognose onderstreept de urgentie van het werken met regionale bedrijventerreinenprogramma’s en maakt duidelijk dat een kwalitatieve benadering daarbij van belang is. De vraag naar bedrijventerreinen is niet over een kam te scheren, maar verschilt naar type bedrijf en naar regio. Ook is deze van veel factoren afhankelijk en daarmee nooit precies te becijferen. De prognose geeft de best mogelijke inschatting (bandbreedte) op basis van de kennis van nu.

Het is belangrijk dat de regio’s – samen met de provincie – deze prognose nu vertalen in een adaptieve werkwijze in de regionale programmering (zie volgende). Hanteer bandbreedte prognose en maak concrete regionale afspraken om vraaggericht te ontwikkelen De ruimtevraag is geraamd in een bandbreedte, gebaseerd op het WLO Laag en Hoog scenario. Het verschil tussen de scenario’s geeft een realistische en onderscheidende bandbreedte voor de toekomstige ontwikkeling van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in (de regio’s van) Zeeland. Het is wenselijk om deze bandbreedte te hanteren in de regionale bedrijventerreinenprogrammering. Het kiezen voor een van

6

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

de scenario’s heeft namelijk als risico dat de ruimtevraag wordt over- of onderschat. Immers, de werkelijke ontwikkeling van de ruimtevraag zal van jaar tot jaar fluctueren, afhankelijk van de conjunctuur 1. Belangrijk is dat elke (sub)regio voor het lage en hoge scenario in het bedrijventerreinenprogramma een handelingsperspectief uitwerkt, waarbij het doel is een kwalitatieve match tussen geraamde vraag en het (plan)aanbod te realiseren. Voor het lage scenario zorgt de regio ervoor dat – voor zover dat al niet het geval is – het aanbod gereed is voor uitgifte. We adviseren om het handelingsperspectief voor het hoge scenario te voorzien van een werkwijze en (regionaal) besluitvormingsproces over hoe en wanneer (plannen voor) bedrijventerreinen of bedrijventerreinuitbreidingen in voorbereiding of in uitvoering worden genomen. Het is belangrijk dat de regio daarbij beschrijft hoe de regionale af- en instemming geborgd is en hoe zij (al dan niet met de provincie) de vinger aan de pols houdt (zie monitoring, verderop). Figuur 1: Ontwikkeling bedrijventerreinenvoorraad (cumulatief) in twee scenario’s

1.950 1.900 1.850 1.800 1.750 1.700 1.650 1.600 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Huidige bedrijventerreinenvoorraad

2026

2027

WLO laag

2028

2029

2030

2031

WLO hoog

Daarbij kunnen de afspraken bijvoorbeeld vormgegeven worden via een verkeerslichtmodel. De terreinen tot het lage scenario staan op groen. Daarboven staan terreinen op oranje. De werkwijze hoe om te gaan met de terreinen op oranje vraagt om een nadere procesuitwerking in de regio’s om voldoende flexibel in te kunnen spelen op de vraag vanuit de markt. Daarmee bedoelen we: snel het aanbod kunnen opschalen als er veel (meer dan verwachte) vraag is, maar ook geplande of in gang gezette ontwikkelingen 'on hold' kunnen zetten als de marktvraag (langdurig) tegenvalt. Breng kwaliteit en toekomstbestendigheid bestaande bedrijventerreinen in beeld en geef deze prominente plek in de regionale programmering De prognose raamt de uitbreidingsvraag: de verwachte vraag naar extra ruimte op bedrijventerreinen. Uiteindelijk gaat dit natuurlijk maar om een fractie van de dynamiek op de bedrijventerreinenmarkt in de Zeeuwse regio’s. Het zwaartepunt van de dynamiek ligt op de bestaande bedrijventerreinen, deze moeten dan ook een nadrukkelijke(re) plek hebben in de regionale bedrijventerreinenprogrammering. Op deze terreinen liggen namelijk grote opgaven en kansen voor energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, digitalisering (o.a.

robotisering, 3D-printing, cloud computing) en veiligheid/criminaliteit Landelijke ervaringscijfers laten zien dat de uitgifte in de praktijk tussen het lage en hoge scenario beweegt. Uitgifte is bovendien niet geheel gelijk aan uitbreidingsvraag, want in uitgifte kan nog een deel vervangingsvraag zitten door onttrekking van bestaande terreinen. Zie Louw, E., & Olden, H. (2016). Vraag naar bedrijventerreinen te ruim ingeschat. Te raadplegen via: http://pure.tudelft.nl/ws/files/4691889/Paper_Louw_Olden_Vraag_naar_bedrijventerreinen_te_ruim_ingeschat_Plandag_2016.pdf

1

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

7

(ondermijning). De uitdaging is om zo goed mogelijk in te spelen op deze opgaven en kansen en deze te benutten voor een kwaliteitsslag op de Zeeuwse bedrijventerreinen. Op hoofdlijnen is in beeld hoe de bestaande bedrijventerreinen in Zeeland er voor staan. Globaal gezien is de leegstand laag en hebben ze een flink aandeel in de werkgelegenheid (ca. 25%). Tegelijkertijd is sprake van een relatief extensief ruimtegebruik, lage prijsniveaus en regelmatig van verouderd vastgoed en een verouderde openbare ruimte. Het beeld van de bestaande voorraad kan en moet scherper en actueler om de bestaande terreinen economisch vitaal en weerbaar te houden en om de potentie van de locaties voor o.a. energietransitie en klimaatadaptatie te benutten. Een 0-meting van de bestaande Zeeuwse bedrijventerreinen kan hierbij behulpzaam zijn. Deze kan inzicht geven waar in de regio’s bijvoorbeeld de beste kansen liggen voor het toekomstbestendig maken van bestaande terreinen en het realiseren van maatschappelijke verbindingsopgaven (zoals energietransitie) bij de aanpak van bedrijventerreinen. Zo ontstaat een prioritering en focus in de aanpak. Ook wordt zo duidelijk wat nog wordt gemist in de bestaande bedrijventerreinenportefeuille en hoe eventuele nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen in de Zeeuwse regio’s echt van toegevoegde waarde kunnen zijn.

De energie- en klimaatdoelstellingen en ontwikkelingen als circulaire economie en digitalisering bieden potentieel een ideaal moment om ondernemers, vastgoedeigenaren en overheden (opnieuw) te laten investeren in kwaliteitsverbetering van de terreinen. Bovendien is het investeringsklimaat gunstig door lage rentes en de winstgevendheid van bedrijven. Toch zijn (MKB-)ondernemers vaak terughoudend door gebrek aan kennis, tijd en de soms nog te lange terugverdientermijnen. Gemeenten kunnen (met de provincie) helpen door voorlichting, subsidies (o.a. FIB, duurzaamheidsscans), fondsvorming en gerichte investeringen in collectieve voorzieningen. Maar ook door het opnemen van eenduidige regionale afspraken en uitgangspunten over duurzaamheid, circulariteit, etc. bij de (her)ontwikkeling van nieuwe en bestaande bedrijventerreinen in de bedrijventerreinenprogramma’s. Denk aan het verplichten van zonnepanelen op bedrijfsdaken (bij nieuwe terreinen of herontwikkeling), zoals regio’s in Brabant dit nu doen. En eenduidige afspraken over (en/of stimuleringsmaatregelen voor) duurzaam en circulair bouwen 2. Dit alles vraagt ook om een sterke koppeling/afstemming tussen de bedrijventerreinenprogrammering en de (partners betrokken bij de) Regionale Energiestrategie (RES) voor Zeeland. Bepaal de concrete vervangingsvraag door transformatie De prognoses gaan enkel over de uitbreidingsvraag.

Binnen de bestaande bedrijventerreinenvoorraad in de Zeeuwse regio’s kunnen wellicht terreinen zitten waarvoor transformatie naar andere functies komende jaren realistisch is. In kader van de programmeringsafspraken zullen gemeenten dit moeten inventariseren, waarbij de hiervoor genoemde 0-meting ook kan helpen. De ruimte die door transformatie verloren gaat mag bij de uitbreidingsvraag worden opgeteld. Immers, de prognose gaat er vanuit deze ruimte (tot einddatum van de prognose) beschikbaar zou blijven als bedrijventerrein. Voor de lange termijn bedrijventerreinenprogrammering mag daarbij nog best sprake zijn van een eerste idee of uitgesproken intentie voor transformatie van een bepaald bedrijventerrein. Echter, als gemeenten de vervangingsvraag ‘nodig’ hebben voor de (Ladder-) onderbouwing van nieuwe, gewenste bedrijventerreinontwikkelingen, dan moet deze vervangingsvraag zo concreet mogelijk worden benoemd. Dit betekent dat sprake moet zijn van (-) een kloppende exploitatie, (-) een verwijdering van de bedrijfsbestemming op de te transformeren locatie, waarvoor in ieder geval een voorontwerpbestemmingsplan is vastgesteld en (-) een overeenkomst met het bedrijf voor een locatie in de regio. Prognose is beleidsarm; wezenlijke veranderingen van beleid hebben impact op het resultaat Beleidsbeslissingen kunnen van invloed zijn op de uitkomsten van de prognose.

Deze is namelijk beleidsarm opgesteld, wat betekent dat is uitgegaan van een voortzetting van het huidige beleid waar het gaat om het de propositie van de Zeeuwse regio’s (samen met partners als Impuls/Invest in Zeeland) naar Denk aan afspraak dat alle nieuwbouw moet aansluiten bij de hoogste duurzaamheidsnorm (BREEAM bijv.), dat gebouwen en constructies geschikt moeten zijn voor energievoorziening op het dak (zonnepanelen) en dat nieuwbouw energieneutraal, CO2 neutraal en circulair moet zijn. Hierbij kunnen evt. (tijdelijke/gelimiteerde) incentives worden overwogen zoals geen OZB en leges voor investeringen in circulaire prestaties/maatregelen en geen leges als gebouw energieneutraal of energieleverend is.

2

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

8

bedrijven toe. Wanneer wordt afgeweken van de huidige propositie kan dit een (positief of negatief) effect hebben op de manier waarop de vraag naar bedrijventerreinen zich in de praktijk manifesteert. Denk aan: • Een flinke infrastructurele impuls door de realisatie van een nieuwe belangrijke weg of nieuwe mogelijkheden voor multimodaal transport van goederen, waardoor bepaalde regio’s of terreinen extra aantrekkelijk worden. • Significante wijzigingen in het vestigingsbeleid. Bijvoorbeeld extra inzet op het aantrekken van nieuwe sectoren. Of wijzigingen in beleid rondom invulling van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Als hier bijvoorbeeld reguliere bedrijvigheid kan vestigen, dan heeft dat (negatieve) invloed op de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen. Een andere wijziging in het vestigingsbeleid kan zijn dat er strenger wordt gekeken naar welke functies op bedrijventerreinen worden toegelaten, door onder andere strakkere regels in de bestemmingsplannen (bijvoorbeeld geen supermarkten op bedrijventerreinen). • Bovengemiddelde (lees: veel meer dan in het verleden) vestiging van grote nieuwe spelers in het havengebied van North Sea Port die voor spin-off in de keten kunnen zorgen, waardoor bedrijven op droge bedrijventerreinen in Zeeland harder groeien of extra bedrijven worden aangetrokken.

• Maar ook het omgekeerde: omdat juist veel van de verwachte uitbreidingsvraag afkomstig is vanuit logistiek en industrie kan er ook extra concurrentie ontstaan vanuit locaties binnen North Sea Port vanwege de specifieke vestigingskwaliteiten aldaar (multimodaliteit, milieuruimte, kansen voor clustervorming en uitwisseling van stromen, et cetera). • Grote onzekerheden als Brexit, internationale handelsoorlog, en de doorwerking van zaken als de PAS op de investeringen en ruimtevraag van bedrijven. Per ontwikkeling zal nauwkeurig bekeken moeten worden in hoeverre er sprake zal zijn van een ‘additionele vraag’ of juist remmende werking op bedrijventerreinontwikkeling en –invulling. Uiteraard kan hier aan de voorkant in de bedrijventerreinenprogrammering al over worden nagedacht door regiogemeenten, en rekening mee worden gehouden in de hiervoor genoemde handelingsperspectief (bandbreedte, ‘stoplicht’ en bijbehorende regionale werkwijze/besluitvormingsproces).

GEVOELIGHEIDSANALYSE: INDICATIE VAN IMPACT VERANDERINGEN Om gevoel te geven bij de impact van bovenstaande (mogelijke) veranderingen, voeren we een gevoeligheidsanalyse uit. Hiermee geven we een indicatie van het effect op de uitbreidingsvraag. We werken een aantal voorbeelden uit. 1. Wijziging in vestigingsbeleid voor consumentendiensten: in het geval dat in het vestigingsbeleid wordt opgenomen dat nieuwe vestiging van consumentendiensten niet (meer) wordt toegestaan op bedrijventerreinen, zal dit met name impact hebben op de locatietypevoorkeur. Wanneer we deze parameter in de prognose gelijk houden, dan betekent dit op provinciaal niveau voor de sector consumentendiensten een negatief effect van 3 tot 4 hectare op de uitbreidingsvraag. 2. Wijziging in VAB-beleid: in het geval dat in VAB’s reguliere bedrijvigheid wordt toegestaan, zal dit ook met name impact hebben op de locatietypevoorkeur. We doen in deze gevoeligheidsanalyse de aanname dat dit voornamelijk impact heeft op de sector bouw, handel en reparatie. Wanneer de locatietypevoorkeur van deze sector in elke regio met 1% afneemt, betekent dit op provinciaal niveau een negatief effect van circa 6 hectare op de uitbreidingsvraag. 3.

Sterk inzetten op ‘verdichten’ (intensiever ruimtegebruik): in het geval dat sterk wordt ingezet op ‘verdichten’ op bedrijventerreinen (dus intensiever ruimtegebruik) heeft dit vooral impact op de terreinquotiënt. Deze zal dan minder hard stijgen of juist dalen (afhankelijk van de uitgangssituatie). Wanneer we voor alle sectoren in alle regio’s een effect van -2% op de terreinquotiënt doorrekenen (ten opzichte van de aannames in de prognose), dan betekent dit een negatief effect van 32 tot 34 hectare op de uitbreidingsvraag.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

9

Unieke ontwikkelingen en kansen laten zich moeilijk voorspellen: goede monitoring essentieel De prognose gaat uit van een algeheel groeiscenario, waarin de geraamde uitbreidingsvraag voorkomt uit een mix van grootschalige en kleinschalige partijen, uitbreiding en/of van bestaande bedrijven en vestiging van bedrijven die van buiten de regio komen, en zowel bestaande bedrijfsactiviteiten als innovatieve concepten. Niettemin kan het voorkomen dat zich een vraag voordoet die niet in de prognose geraamd is. Vaak gaat het dan om unieke concepten en/of individuele initiatieven van een uitzonderlijke omvang. Om de vraag te beantwoorden welke ontwikkelingen wel en niet in de prognose zijn opgenomen, kan het beste gekeken worden naar hoe het initiatief zich verhoudt tot de drie voorspelde parameters: werkgelegenheidsontwikkeling, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt. Wanneer een initiatief sterk afwijkt van de gehanteerde parameters in de prognose, bijvoorbeeld omdat het heel ruimte-extensief is, kan beargumenteerd worden dat deze geen onderdeel uitmaakt van de prognose. Daarmee is de prognose dan ook niet alleszeggend, maar moet doorlopend kritisch worden bekeken hoe zich deze verhoudt tot de situatie in de praktijk. Unieke ontwikkelingen en kansen laten zich nou eenmaal moeilijk voorspellen in algemene regionale groeiscenario’s.

Continue monitoring van vraag en aanbod en de geraamde parameters is daarom van belang.

10

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

3 Bedrijventerreinen Zeeland in beeld In dit hoofdstuk geven we eerst een overzicht van de Zeeuwse bedrijventerreinenmarkt: wat kenmerkt deze markt, welke ontwikkelingen zijn zichtbaar en hoe staat de bedrijventerreinenmarkt er voor? We duiden de ruimtelijk-economische structuur van de verschillende regio’s. De prognose wordt immers bottom-up opgebouwd. Vervolgens behandelen we de belangrijkste trends en ontwikkelingen met impact op de bedrijventerreinen, nu en komende 10 tot 15 jaar. We geven aan hoe de trends naar verwachting inwerken op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen. Wat zijn de effecten op huisvesting en ruimtegebruik? Dit als opmaat naar de prognose van de ruimtevraag in hoofdstuk 4.

3.1 Bedrijventerreinenmarkt Provincie Zeeland Droge bedrijventerreinen goed voor een kwart tot een derde van Zeeuwse economie Zeeland kent 199 bedrijventerreinen waar grond is uitgegeven. De gezamenlijke netto uitgegeven oppervlakte op bedrijventerreinen in de provincie is circa 1.750 hectare, dat is circa 1% van het totale landoppervlakte van de provincie. Bedrijventerreinen in de provincie Zeeland huisvesten circa 3.650 bedrijven die goed zijn voor circa 41.200 banen. Zo’n 23% van alle werkgelegenheid in de provincie is daarmee op een bedrijventerrein gevestigd. In toegevoegde waarde is het aandeel van bedrijventerreinen 32%. Minimaal een kwart tot een derde van de Zeeuwse economie vindt dus plaats op bedrijventerreinen. Kortom, bedrijventerreinen zijn een cruciaal onderdeel in het economisch functioneren van de provincie. Tabel 1: Ruimtelijk-economisch belang bedrijventerreinen Provincie Zeeland

3.650 bedrijfsvestigingen 10% van totaal aantal vestigingen

41.200 werkzame personen 23% van totale werkgelegenheid

1.750 netto uitgegeven hectare 1% van totale landoppervlakte

€ 3,7 miljard toegevoegde waarde 32% van totale toegevoegde waarde

Bron: RIBIZ, 2018; IBIS, 2019; CBS, 2019.

Droge bedrijventerreinen en zeehaventerreinen vormen ecosysteem van werklocaties In Zeeland spreken we van droge bedrijventerreinen (deze noemen we simpelweg bedrijventerreinen) en zeehaventerreinen die beheerd worden door North Sea Port. In deze prognose ramen we alleen de vraag naar droge bedrijventerreinen. We kunnen zeehaventerreinen in dit verhaal echter niet negeren; bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in Zeeland zijn ruimtelijk-economisch onlosmakelijk verbonden. In veel gevallen liggen de terreinen zelfs tegen elkaar aan. Op zeehaventerreinen in Zeeland zijn circa 2.000 bedrijven gehuisvest die goed zijn voor circa 10.600 banen.

DEFINITIE ZEEHAVENTERREINEN Onder zeehaventerreinen verstaan we terreinen die in IBIS geregistreerd staan onder werklocatietype A. Dit zijn alle terreinen die beheerd worden door North Sea Port. Het gaat in totaal om 14 bedrijventerreinen, gelegen in de gemeenten Terneuzen, Vlissingen en Borsele.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

11

De relatie tussen bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in Zeeland is duidelijk aanwezig, en hebben we indicatief in cijfers proberen te vatten met enkele analyses. Ten eerste hebben we gekeken naar de verhuisbewegingen van bedrijven op bedrijventerreinen naar zeehaventerreinen door de jaren heen. Gemiddeld 6% van de bedrijven (en 12% van de banen, deze bedrijven zijn dus relatief groot) die vertrekken van een bedrijventerrein in Zeeland, landt op een zeehaventerrein in Zeeland. Deze dynamiek zien we het sterkst in Zeeuws-Vlaanderen (7% bedrijven, 43% banen) en in mindere mate in De Bevelanden (7% bedrijven, 23% banen) en Walcheren (12% bedrijven, 2% banen), in Schouwen-Duiveland en Tholen kwam in 2018 deze dynamiek niet voor. In totaal gaat het om circa 20 bedrijven en 830 werknemers die vertrekken van een droog bedrijventerrein naar een zeehaventerrein in 2018. Andersom zien we dat circa 10 bedrijven en 180 werknemers van een zeehaventerrein naar een droog bedrijventerrein vertrekken in 2018. Er is daarnaast een duidelijke economische relatie tussen bedrijven- en zeehaventerreinen doordat bedrijven samenwerken in de keten, en actief zijn in dezelfde sectoren en activiteiten. Zo zien we dat 5% van de bedrijven en 4% van de banen op droge bedrijventerreinen direct onder het maritieme cluster 3 vallen.

Daarnaast zijn er natuurlijk nog vele reguliere bedrijven (denk aan installatiebedrijven, onderhoud, metaalbedrijven, logistiek, etc.) die een directe relatie hebben met de bedrijvigheid in de zeehavens. Bedrijven op bedrijventerreinen zijn onder andere toeleverend en ondersteunend aan de veelal stuwende bedrijvigheid op zeehaventerreinen. We zien dit ook terug in de ruimtevraag naar droge bedrijventerreinen. In recente jaren zijn bijvoorbeeld droge kavels uitgegeven aan een uitzendbureau voor maritiem & offshore en een bedrijf dat scheepselektro installeert. Ontwikkelingen in omringende regio’s van invloed op Zeeland Zeeland heeft een kenmerkende fysieke structuur, getekend door zeearmen, schiereilanden, deltawerken, tunnels en bruggen. De provincie vormt een deltagebied tussen de zuidvleugel van de Randstad, WestBrabant en België. De Zeeuwse regio’s hebben een duidelijke economische relatie met de omliggende regio’s. Zo werkt respectievelijk 9% en 6% van de inwoners uit Schouwen-Duiveland in de Zuid-Hollandse gemeenten Rotterdam en Goeree-Overflakkee, en werken relatief veel inwoners uit Tholen in de Brabantse gemeenten Bergen op Zoom (14%) en Roosendaal (5%). Ook met België is er een sterke relatie, en wordt er bijvoorbeeld ook samen gewerkt tussen de havens van Vlissingen, Terneuzen en Gent. Ontwikkelingen in aangrenzende regio’s kunnen effect hebben op de Zeeuwse regio’s.

Een voorbeeld is dat de oostzijde van Zeeland meer in trek is gekomen voor logistieke partijen, door het doortrekken van de A4 bij Steenbergen/Bergen op Zoom en het opdrogende aanbod aan grootschalige kavels in West-Brabant. Ook ontwikkelingen in de Belgische steden (Vlaamse Ruit) kunnen een (positief) effect hebben op de economische positie van Zeeland. De Belgische steden Antwerpen, Gent en Brugge groeien sterk. Door druk op de ruimte in dit deel van Vlaanderen, kan Zeeland (Zeeuws-Vlaanderen) mogelijk een aantrekkelijk alternatief vormen voor bedrijven die ruimte zoeken om te groeien. Uit onze eigen langjarige monitoring van bovenregionale locatiedynamiek (Database Locatiebeslissingen Nederland, 2000 – 2019) blijkt dat Zeeland tot nu toe een beperkt aantal (grootschalige) bedrijven van buiten de regio heeft weten aan te trekken. Het figuur hiernaast geeft het totaalbeeld uit 3

Op basis van de afbakening maritieme cluster uit de Maritieme Monitor 2018

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

12

onze database (2000 t/m 2018, zowel kantoor- als bedrijfsruimtegebruikers). Echter, mogelijk kan Zeeland profiteren van het beperkte aanbod in omringende regio’s voor met name logistieke partijen. De recente keuze van DSV van Tholen is daarvoor illustrerend. Tegelijkertijd valt op dat de krapte op de Zeeuwse arbeidsmarkt erg hoog is, en ook hoger dan in omringende regio’s. Dit kan ook een belemmering vormen voor de groei en het aantrekken van bedrijvigheid.

3.2 Regionaal-economische structuur Prognose opgebouwd vanuit vijf regio’s Deze bedrijventerreinenprognose wordt, in tegenstelling tot de voorgaande prognose, volledig van onderop opgebouwd. Dat houdt in dat de ruimtelijk-economische structuur (sectoren, locatievoorkeuren, ruimtegebruik, etc.) van de regio’s de basis is voor de toekomstige uitbreidingsvraag. De regio’s zijn weergegeven in onderstaand figuur. Figuur 2: Regionale structuur Zeeland

Bron: CBS, 2019; IBIS, 2019; RWS, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2019.

Bedrijven verhuizen veelal naar bedrijventerreinen in de eigen regio Veel van de bedrijfsverhuizingen naar bedrijventerreinen in Zeeland vinden binnen de eigen regio plaats, gemiddeld 91% (exclusief nieuwe opgerichte bedrijven en verhuizingen vanuit buiten de provincie). Zie tabel 2 voor de verhuizingen per regio in percentages. In figuur 3 zien we een visuele weergave van de verhuisstromen tussen gemeenten in Zeeland (meer dan 5 verhuizingen). We zien dat er weinig interactie is tussen de regio’s, dit komt mede door de fysieke structuur van Zeeland. Tussen Middelburg en Vlissingen zien we langjarig de grootste dynamiek van alle Zeeuwse gemeenten.

13

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Figuur 3: Bedrijfsverhuizingen naar bedrijventerreinen (meer dan 5 verhuizingen)

Bron: RIBIZ, 2018; IBIS, 2019; CBS, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2019.

Tabel 2: Verhuizingen van bedrijven naar bedrijventerreinen per regio in percentages Van ▼

Naar ►

De Bevelanden

De Bevelanden Schouwen-Duiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen Totaal

89% 2% 1% 7% 3% 100%

SchouwenDuiveland

Tholen 1% 95% 1% 2% 0% 100%

Walcheren 2% 2% 94% 0% 1% 100%

ZeeuwsVlaanderen 11% 1% 1% 87% 0% 100%

3% 0% 0% 1% 95% 100%

Bron: RIBIZ, 2018; IBIS, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2019.

Regionale verschillen in sectoren en ruimtegebruik In onderstaande tabel is een aantal belangrijke kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt in de Zeeuwse regio’s weergegeven. Hiermee wordt een aantal verschillen tussen de regio’s duidelijk, zoals de verdeling van banen naar sectoren. We zien dat Walcheren bijvoorbeeld relatief veel dienstensectoren huisvest op bedrijventerreinen, en Tholen relatief veel industrie. Ook valt op dat het ruimtegebruik in regio ZeeuwsVlaanderen extensiever is dan in andere regio’s.

14

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 3: Factsheet regionaal-economische structuur bedrijventerreinen Omvang voorraad bedrijventerreinen 800 Netto uitgegeven hectare

600

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

Aantal banen op bedrijventerrein

400 200 0 De Bevelanden Schouwen-Duiveland Uitgifte en ontwikkeling voorraad 0,0

2,0

4,0

Tholen

6,0

Walcheren Zeeuws-Vlaanderen Ontwikkeling werkgelegenheid 2010-2018

8,0

-10%

De Bevelanden

De Bevelanden

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duiveland

Tholen

Tholen

Walcheren

Walcheren

Zeeuws-Vlaanderen

Zeeuws-Vlaanderen

Gemiddelde jaarlijkse uitgifte 2004 t/m 2018 Totaal Gemiddelde ontwikkeling voorraad 2004 t/m 2018 Werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar sector

-5%

0%

5%

10%

15%

Op bedrijventerreinen

100%

Logistiek & groothandel

80%

Industrie

60% ICT, zakelijke en overige dienstverlening

40%

Consumentendiensten

20%

Bouw, handel en reparatie

0% De Bevelanden

Schouwen-Duiveland

Tholen

Walcheren

Locatievoorkeur (aandeel banen op droge bedrijventerreinen) 0%

Zeeuws-Vlaanderen

Terreinquotiënt (m² kavel per werkzaam persoon) 0

5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

100

200

300

400

500

600

De Bevelanden Schouwen-Duiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen

De Bevelanden Schouwen-Duiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen

Vastgoedvoorraad op bedrijventerreinen naar bouwperiode 100% 80%

Na 2010

60%

2006 - 2010

40%

1996 - 2005

20%

1986 - 1995

0%

Voor 1986 De Bevelanden

Schouwen-Duiveland

Tholen

Walcheren

Zeeuws-Vlaanderen

15

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Leegstand op Zeeuwse bedrijventerreinen onder/rond frictieniveau Op bedrijventerreinen in Zeeland staat een vastgoedvoorraad van ruim 5 miljoen vierkante meter (bron: BAG, peildatum juli 2019). De verhouding tussen het vloeroppervlak en netto uitgegeven terrein - ook wel de Floor Space Index – is 30% in de provincie Zeeland. Dit is laag voor Nederlandse bedrijventerreinen, bedrijven in Zeeland hebben dus relatief grote kavels ten opzichte van hun bebouwing. In totaal stond er per juli 2019 circa 174.400 m² aan bedrijfsruimte in aanbod op bedrijventerreinen in Zeeland. Dat is zo’n 3,1% van de totale voorraad. Daarmee ligt het leegstandspercentage aan de onderkant van een gezond frictieniveau (circa 5%). Hieronder het leegstandspercentage per regio. Tabel 4: Leegstandspercentage per regio provincie Zeeland Regio De Bevelanden Schouwen-Duiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen

Voorraad op bedrijventerreinen 2.059.200 m² 353.500 m² 489.300 m² 1.211.000 m² 1.598.700 m²

Aanbod op bedrijventerreinen

Leegstandspercentage 40.200 m² 6.100 m² 13.100 m² 24.600 m² 90.500 m²

2% 2% 3% 2% 6%

Bron: BAG, 2019; IBIS, 2019; Fundainbusiness, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2019.

3.3 Trends en ontwikkelingen: naar een Next Economy Next Economy: overkoepelend begrip voor aantal ‘megatrends’ Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in de hedendaagse markt in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, nieuwe productietechnieken) en maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulair) herstructureren bedrijven hun (productie)processen en kiezen zij voor een andere vormen van samenwerking. Technologische vooruitgang zorgt voor een nieuwe dynamiek in de locatiekeuze en het gebruik van robots, digitale innovaties en de ‘internet of things’ leiden tot verhoogde productie, efficiëntie en flexibiliteit. Er wordt ook wel gesproken over de ‘vierde industriële revolutie’ (industrie 4.0). De oude verticale, hiërarchische economische structuur verandert steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren. De ‘next economy’ is het gevolg van meerdere op elkaar passende ontwikkelingen, die op dit moment in de markt worden waargenomen. We gaan hieronder in op vier prominente ontwikkelingen hierbinnen, die naar verwachting de grootste invloed op (de vraag naar) bedrijventerreinen in Zeeland gaan hebben: 1.

Duurzaamheid & energietransitie Bedrijven op bedrijventerreinen gebruiken relatief veel energie (stroom, aardgas, etc.). In Zeeland zijn de terreinen goed voor ruim 17% van het energieverbruik; iets minder dan landelijk gemiddeld (20%) 4. Het relatief hoge aandeel industrie is daarvoor een belangrijke verklaring. Op de Zeeuwse bedrijventerreinen is dus veel potentie om stappen te maken in het klimaatakkoord. Er wordt steeds meer van Zeeuwse bedrijven (soms vanuit internationale moederconcerns) verwacht dat ze hun bedrijfsvoering duurzaam inrichten en meebewegen met de energietransitie door bijvoorbeeld duurzaam stroom op te wekken of in te kopen en energiebesparende maatregelen te treffen. In Zeeland zien we in het bijzonder veel (lokaal gevestigde) bedrijvigheid die ondersteunt bij de bouw, de assemblage en het onderhoud van windmolenparken op de Noordzee. Deze bedrijvigheid is gevestigd in de zeehavengebieden, maar zeker ook daarbuiten op droge bedrijventerreinen (zie figuur 4).

Cijfers gebaseerd op een analyse van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) op basis van CBS-cijfers over energieverbruik (2016). Uit deze analyse blijkt dat bedrijventerreinen verantwoordelijk zijn voor een energieverbruik van 700 PJ. Op het totale Nederlandse energieverbruik van 3.144 PJ betekent dit een aandeel van 22%. In de provincie Zeeland zijn bedrijventerreinen goed voor een energieverbruik van 21 PJ op een totaal verbruik van 125 PJ, ofwel een aandeel van 17%.

4

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

16

Figuur 4: Keten van bedrijven Zeeland betrokken bij ontwikkeling windmolenparken

Bron: Invest in Zeeland, 2019

2. Circulaire economie Circulaire economie heeft als doel het – zo hoogwaardig mogelijk – hergebruiken van producten, onderdelen en grondstoffen en daarmee het zo ver mogelijk minimaliseren van afval. Steeds meer bedrijven leggen zich hierop toe, ook in Zeeland. Bijvoorbeeld door hergebruik van (composiet)materialen of recycling. Tegelijkertijd staat de transitie naar circulaire economie nog wel in de kinderschoenen. Het vraagt een forse verandering in businessmodellen, waardoor deze trend echt tijd nodig heeft om tot wasdom te komen. Verder is het nu nog vooral een zaak van pioniers en grootbedrijf. De gemiddelde MKB-ondernemer is er niet echt mee bezig door gebrek aan tijd, kennis en geld. Door de opkomst van circulaire initiatieven zien we een toenemende belangstelling voor locaties met een hoge milieucategorie, een multimodale bereikbaarheid en op plekken waar veel reststromen aanwezig of bereikbaar zijn. Ook wordt het voor bedrijven in de keten interessanter om te clusteren, omdat circulair ondernemen meer samenwerking vergt. 3. Automatisering en robotisering: smart industry & logistics Bedrijven automatiseren in toenemende mate. Denk aan de inzet van robots en 3D-printers in het bedrijfsproces. De meest recente data van CBS 5 laten zien dat in 2018 7% van de bedrijven in Nederland robots gebruikt, zoals lasrobots, zelfrijdende voertuigen in magazijnen, et cetera.

Bedrijven koppelen daarnaast ook steeds meer (big) data aan hun bedrijfsprocessen om zo slimmer en efficiënter te kunnen werken. Vooral de industrie is koploper wat betreft automatisering. Inmiddels zetten drie op de tien industriële bedrijven robots in en ruim een op de tien maakt gebruik van 3D-printers. Het merendeel van de bedrijven gebruikt deze printers om prototypes en modellen te maken, maar nog niet voor grootschalige productie. De automatisering van de productie is een van de redenen waarom de (maak)industrie een ware revival beleeft in Nederland. Het accent komt daarbij steeds meer te liggen op heel hoogwaardige producten en productieprocessen, gecombineerd met R&D. In tegenstelling tot de verwachtingen leidt deze automatisering vooralsnog niet tot banenverlies, zo blijkt

5

Publicatie ICT, kennis en economie (CBS, 2019). Raadpleegbaar via: https://longreads.cbs.nl/ict-kennis-en-economie-2019/

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

17

uit het onderzoek CBS. Dit wordt bevestigd in ons eigen industrie-onderzoek 6. Wel zijn verschuivingen zichtbaar in het type banen. Ook in Zeeland zien we dit alles terug. Mogelijk gaat de automatisering bij bedrijven in Zeeland zelfs harder dan gemiddeld komende jaren, omdat robots (deels) de dalende beroepsbevolking kunnen opvangen. Zo is groei van bedrijvigheid/productie toch mogelijk. 4. E-commerce en XXL logistiek De groei van het online winkelen blijft doorzetten. Daarbij verwacht de consument een snelle bezorging; online aanbieders spelen daarop in en bieden steeds kortere leveringsvensters aan. De groeiende e-commerce is ruimtelijk zichtbaar door de enorme toename van het aantal distributiecentra (en krimpende winkelcentra). Deze distributiecentra worden ook steeds groter. Het zwaartepunt van de logistieke vestigingsdynamiek ligt buiten Zeeland. Vooral West- en Midden-Brabant en de regio Venlo zijn echte logistieke hotspots. Binnen Zeeland zien we dat vooral Tholen en De Bevelanden in toenemende mate profiteren van de logistieke groei. De ligging en infrastructuur zijn daarbij belangrijke factoren. Maar ook elders in Zeeland zien we de logistieke component in de productiestructuur stijgen. Deze logistiek heeft minder met e-commerce te maken, maar groeit vooral door de groeiende industrie en bijvoorbeeld de opkomst van circulaire activiteiten.

Logistiek is hier een essentieel onderdeel van. In de bijlage lichten we toe wat de effecten zijn van bovenstaande trends op de parameters van de prognose.

3.4 Impact next economy trends op Zeeuwse bedrijventerreinen De trends uit de vorige paragraaf kunnen we samenvatten in vier belangrijke (ruimtelijke) effecten voor bedrijventerreinen en de prognoses. 1. Blijvende ruimtevraag en toenemende verwevenheid van logistiek en industrie Logistiek en industrie zijn de dominante sectoren geweest in de ruimtevraag in de provincie Zeeland van de afgelopen jaren. Trends als groei van e-commerce en smart logistics zorgen ervoor dat logistiek ook in de komende jaren zal groeien, en daarmee een groot deel van de ruimtevraag voor rekening gaat nemen. Daarnaast is een belangrijke driver voor de groei in de logistiek de uitschuif en fragmentatie van activiteiten in de industrie naar andere, gespecialiseerde bedrijven. Zo hebben steeds meer industriële bedrijven de logistiek en onderdelen van de assemblage uitbesteed naar bijvoorbeeld logistieke dienstverleners. Dienstverleners die in toenemende mate ‘value added’ logistiek en diensten aanbieden, wat betekent dat binnen deze distributiecentra vaak veel meer activiteiten plaatsvinden dan ‘dozen schuiven’. Dat kan inhouden dat bijvoorbeeld assemblage- of verpakkingswerkzaamheden in het distributiecentrum uitgevoerd worden. Dit heeft ook zijn effect op de arbeidsvraag en daarmee de locatiekeuze van logistiek en industrie.

In toenemende mate is het belangrijk nabij stedelijke gebieden te zitten waar een (hoogwaardig) arbeidspotentieel voor handen is en/of makkelijker is aan te trekken. 2. Schaalvergroting en verkleining Op de bedrijfsruimtemarkt is zowel een proces van schaalverkleining als schaalvergroting zichtbaar. Schaalverkleining zien we in de vorm van een daling van de gemiddelde bedrijfsgrootte in werkzame personen en een groeiende behoefte aan bedrijfsverzamelcomplexen, ondernemerscentra voor starters en zzp’ers en werklocaties die interactie tussen bedrijven (klein en groot) mogelijk maken.

6

Langetermijn ruimtevraag en trends in de industrie. Onderzoek met 10 provincies, waaronder Zeeland (Stec, 2018)

18

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

In 2018 heeft Stec Groep een peiling gehouden onder vastgoedpartijen. Hieruit blijkt dat de uitstekende condities in de logistiek veel nieuwe investeringen uitlokken, maar dat er ook grote regionale verschillen bestaan. De verwachting is dat komende vijf jaar ruim vier miljoen meter logistiek vastgoed gerealiseerd gaat worden door grote ontwikkelende beleggers. Op korte termijn is er veel vraag naar XXL-locaties. De marktpartijen verwachten echter dat het zwaartepunt op de middellange termijn (na 2025) zal verschuiven naar kleinere warehouses, waarbij de brownfields (herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen) het beter gaan doen dan de greenfieldontwikkelingen. Het betreft dan warehouses van een paar duizend vierkante meter tot circa 2 hectare op korte afstand van het stedelijk gebied. Verwacht marktaandeel komende vijf jaar

Verwacht marktaandeel na 2025

Schaalvergroting is zichtbaar in de vorm dat bedrijven steeds meer internationaal opereren, zowel in afzetmarkten die zij bedienen als in partijen waarmee zij samenwerking zoeken. Daarnaast nemen in specifieke sectoren bedrijven juist toe in grootte. De sector die daarbij het meest in het oog springt is de logistiek. Het aantal distributiecentra neemt sterkt toe, evenals de omvang ervan. De groei van e-commerce is een belangrijke driver. Het gros van deze XXL-distributiecentra vestigt zich in de ‘traditionele’ logistieke hotspots als West- en Midden-Brabant en Noord-Limburg en/of rondom de mainports van Schiphol en de haven van Rotterdam. Door schaarste aan vestigingsmogelijkheden en de sterk toenemende vraag profiteren echter ook andere regio’s van de grootschalige logistieke vraag. Zo profiteerde Tholen in recente jaren van onder andere het beperkte aanbod in West-Brabant (en ook van de nieuwe A4) en trok daarmee enkele logistieke bedrijven aan. Recent koos logistiek dienstverlener DSV voor een XXL-ontwikkeling in Tholen. 3. Open innovatie, samenwerking en clustering Digitalisering, de netwerksamenleving en een snel verloop van nieuwe ontwikkelingen hebben invloed op de productie-/waardeketen van bedrijven. Veel productieprocessen worden steeds meer gefragmenteerd over diverse, specialistische bedrijven.

Waar in de oude economie één productieproces vaak onder één dak was te vinden, worden samenwerking en open innovatie voor bedrijven steeds noodzakelijker om concurrentievoordelen te behouden en te behalen. Verticale integratie, waarbij een bedrijf meerdere processen in de waardeketen gaat uitvoeren, wordt vervangen door een open supply chain en outsourcing, waarbij een deel van de productie juist uitbesteed wordt. In plaats van de Original Equipment Manufacturer (OEM, denk aan een bedrijf als Philips) als dominante en directieve ketenregisseur ontstaat een situatie waarbij meerdere partijen actief samenwerken in de waardeketen. In de praktijk betekent dit dat deze bedrijven wel steeds verder groeien in productie, maar dat zich dat niet direct vertaalt in een groei van het aantal fabrieken (ruimtevraag) of werknemers bij het betreffende bedrijf. De groei in ruimte en werknemers komt vooral terecht bij bedrijven elders die gespecialiseerd zijn in onderdelen van de productie. Deze fragmentatie van productieketens en specialisatie van bedrijven maken fysieke clustering van bedrijven aantrekkelijk(er). Fysieke nabijheid van toeleveranciers en afnemers helpt bij een goede afstemming en snelle productontwikkeling. Denk aan het chemische cluster rondom het Valuepark in Terneuzen. Ook het gebruik van reststromen van de een als grondstoffen voor de ander werkt clustering in

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

19

de hand. Door de groei van de circulaire economie en circulaire businessmodellen zal dit proces verder versterkt worden. In Zeeland kunnen ook de zeehavens hierbij een grote rol spelen. Al met al zien we dat de mate waarin behoefte is aan clustering bij bedrijven afhangt van de mate waarin synergie en symbiose kan ontstaan rondom producten, (productie)processen en/of kennis. Daarnaast ontstaat ook steeds meer bedrijvigheid op plekken waar ontmoeting de leidende ‘vestigingsfactor’ is. Dit kunnen campusachtige plekken zijn, maar ook hergebruikt industrieel erfgoed, of zelfs (informele) locaties in binnensteden. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel. Tabel 5: Vormen van synergie tussen en clustering van bedrijven Synergievor m Product Proces Kennis

Toelichting Door een fysieke koppeling gebruik (kunnen) maken van elkaars (bij)producten, faciliteiten en voorzieningen. Delen voorzieningen door verschillende bedrijven, zoals laboratoria, proefopstellingen, nutsvoorzieningen en -infra. Gezamenlijk optrekken door partijen in productontwikkeling door delen van onderzoekslasten en kennis(ontwikkeling).

Bron: Stec Groep, 2019.

4. Vervagen grenzen bedrijventerreinen: vraag naar informele milieus en functiemenging Er zijn verschuivingen in de werklocaties van bedrijven waarneembaar. De strikt monofunctionele werklocaties voldoen niet meer aan de eisen van alle bedrijven. Vooropgesteld: het gros van de bedrijven op bedrijventerreinen zal nog steeds op zoek gaan naar een plek op een functioneel, regulier bedrijventerrein. Toch zijn er ook meer bedrijven die meer waarde hechten aan een dynamische omgevingen waar verschillende activiteiten en bedrijven samenkomen. Dit zowel op het niveau van gebouwen als locaties. Denk aan bedrijfsverzamelgebouwen, waar verschillende bedrijven elkaar op zoeken, faciliteiten delen en zaken doen met elkaar. Maar ook aan een toenemende menging bedrijfsruimte met andere economische functies als kantoor, detailhandel of leisure. Oorzaken voor deze ‘blurring’: • De groeiende vraag naar ontmoeting en interactie, net als aan een flexibiliteit in bedrijfsvoering en huisvesting. Flexibele locaties gericht op interactie groeien hierdoor in populariteit. • Groei van schonere en minder hindergevende productieactiviteiten, waardoor menging met andere (lichtere) functies makkelijker is. • Verdienstelijking en verkantorisering van bedrijfsruimtegebruikers, waardoor zij in de uitstraling maar ook in het type activiteiten en werkgelegenheid meer lijken op een kantoorgebruiker.

Denk aan het binnenhalen van (kantoorachtige) activiteiten als engineering of kwaliteitscontroles in huis door productiebedrijven. • Verhuur van (overtollige) kantoormeters door bedrijfsruimtegebruikers op bedrijventerreinen.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

20

4 Prognose 4.1 Uitleg methodiek prognose Modelmatige berekening van uitbreidingsvraag De prognose voor bedrijventerreinen berekent de toename van het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen. Hoeveel extra bedrijventerrein is er nodig ten opzichte van de huidige uitgegeven voorraad aan bedrijventerreinen? De huidige uitgegeven voorraad aan bedrijventerreinen is op- en overgenomen vanuit IBIS (per 1-1-2019). In totaal bedraagt het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen in Zeeland (gemeten in uitgegeven bedrijventerrein) circa 1.726 hectare. Sinds 2004 is dit netto areaal jaarlijks met gemiddeld 1% toegenomen (zie figuur 5). Figuur 5: Ontwikkeling netto uitgegeven areaal bedrijventerrein in Zeeland, 2004-2019

Bron: IBIS, BAG, Bewerking Stec Groep (2019)

De extra ruimte die nodig is ten opzichte van de huidige bedrijventerreinenvoorraad wordt ook wel de uitbreidingsvraag genoemd. De uitbreidingsvraag is het saldo van het ruimtebeslag aan bedrijventerreinen, door groei en krimp van bedrijven en door bedrijven die van en naar bedrijventerreinen verhuizen. Let op: de uitbreidingsvraag is niet hetzelfde als de behoefte. De behoefte aan bedrijventerreinen wordt bepaald door de geraamde uitbreidingsvraag te confronteren met het harde planaanbod. Dat zijn terreinen waarvoor een vastgesteld bestemmingsplan geldt en die dus ontwikkeld kunnen worden (of al in uitgifte zijn). Figuur 6: Toelichting uitbreidingsvraag en vervangingsvraag

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

21

Er kan ook extra ruimtevraag ontstaan door transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). Deze extra ruimtevraag (ook wel vervangingsvraag) wordt in dit onderzoek niet meegenomen, maar verdient wel aandacht in de regionale programmeringsafspraken. Belangrijk uitgangspunt bij zowel de uitbreidingsvraag als vervangingsvraag is dat de leegstand op frictieniveau ligt. Immers, als de leegstand boven frictieniveau ligt dan wordt de huidige voorraad aan bedrijventerreinen niet volledig benut. Dat zou betekenen dat een deel van de uitbreidingsvraag gefaciliteerd kan worden binnen de bestaande voorraad. Eerder concludeerden we al dat de leegstand rond frictieniveau zit, zie paragraaf 3.2. Dit betekent dat we de prognosecijfers niet extra hoeven te corrigeren voor een te hoge leegstand in de prognose. Figuur 7: Toelichting uitbreidingsvraag en vervangingsvraag

Berekening uitbreidingsvraag met BLM-methodiek De prognose van de uitbreidingsvraag berekenen we met een afgeleide methode van de oorspronkelijke Bedrijfslocatiemonitor (BLM, opgesteld door CPB/PBL in 2001). De basis voor deze zogenaamde terreinquotiëntenmethodiek is dat werkgelegenheid (en het ruimtegebruik per werknemer) een graadmeter is voor de ruimtevraag van bedrijven. De methode kent drie parameters: 1. Werkgelegenheid: met hoeveel banen neemt de werkgelegenheid toe? 2. Locatievoorkeur: welk deel (%) daarvan komt op bedrijventerreinen terecht? 3. Terreinquotiënt: hoeveel ruimte (in m² kavel) heeft elke baan op een bedrijventerrein nodig?

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

22

Figuur 8: Schematische weergave methodiek prognose uitbreidingsvraag

We lichten hierna per parameter kort toe welke bronnen en cijfers we hanteren, en hoe we deze doorrekenen naar de toekomst. 1. Werkgelegenheid Voor de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling maken we gebruik van de scenario’s hoog en laag van de studie Welvaart en Leefomgeving (WLO), opgesteld door het CPB en PBL (2015). De groeivoet van de totale werkgelegenheidsontwikkeling uit de WLO gebruiken we om per regio de totale werkgelegenheidsontwikkeling door te rekenen. De WLO hanteert een grofmazige sectorindeling, die niet aansluit bij de sectorindeling voor deze bedrijventerreinenprognose (zie volgende paragraaf) en daardoor onvoldoende bruikbaar is. De ontwikkelingen per sector baseren we daardoor op trends en ontwikkelingen en de impact hiervan op de werkgelegenheid per sector. Daarbij houden we ook rekening met historische ontwikkelingen, waar nodig gecorrigeerd op basis van duiding van bepaalde ontwikkelingen door de begeleidingsgroep. Voor de volledige weergave van de gevolgde methode verwijzen we naar de bijlage. Voor de specifieke uitgangspunten van de werkgelegenheidsramingen uit de WLO verwijzen we naar de uitgangspunten in de WLO-studie. Het hanteren van de WLO-prognose resulteert in twee scenario’s van de prognose: WLO laag en WLO hoog. 2.

Locatietypevoorkeur De locatietypevoorkeur is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein gevestigd is. We bepalen de locatietypevoorkeur van bedrijven op basis van gegevens uit het Regionale Informatiebank Bedrijven en Instellingen Zeeland (RIBIZ) en op basis van een gekwantificeerde trendanalyse: • De meest recente RIBIZ-gegevens vormen het uitgangspunt. De gegevens zijn uitgesplitst naar sector. Op basis van provinciale contouren van bedrijventerreinen is berekend welk deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is gevestigd. Op die manier wordt in het prognosemodel per sector de locatietypevoorkeur bepaald. • Aan de hand van historische gegevens uit het RIBIZ analyseert het prognosemodel de historische ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector. Aan de hand hiervan maakt het prognosemodel eerste aannames over de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector in de komende jaren. • Additioneel analyseren we de belangrijke trends en ontwikkelingen in relatie tot de ruimtevraag per sector en per regio. Deze kwantificeren we voor de locatietypevoorkeur.

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

23

Figuur 9: Toelichting Locatietypevoorkeur & Terreinquotient

3. Terreinquotiënt Als onderdeel van deze prognose heeft een uitgebreide data-analyse plaatsgevonden om het huidige ruimtegebruik per sector in beeld te brengen. Daarbij is een koppeling gemaakt van bedrijfskavels op bedrijventerreinen en het vestigingenbestand van de provincie. Zo kan op bedrijfsniveau het ruimtegebruik in kaart worden gebracht. Op basis hiervan hebben we per regio en per sector het gewogen gemiddelde ruimtegebruik in de huidige situatie vastgesteld. De ontwikkeling van het terreinquotiënt per sector in de toekomst baseren we op: • De ontwikkeling van de algehele terreinquotiënt (totale netto uitgegeven voorraad gedeeld door totaal aantal banen op bedrijventerreinen) per regio. Dit geeft een beeld van de ontwikkeling van het gemiddelde ruimtegebruik en daarmee het intensiever of juist extensiever worden van ruimtegebruik in de regio’s. • De historische ontwikkeling van de terreinquotiënten per sector en regio. Dit hebben we in beeld gebracht door de koppeling tussen bedrijfskavels en het vestigingenbestand ook voor een eerder peiljaar uit te voeren. • De verhouding van het terreinquotiënt per sector in de regio’s ten opzichte van het terreinquotiënt per sector in de provincie. • Impact van trends en ontwikkelingen (zoals robotisering) op het ruimtegebruik per werknemer per sector. We verwijzen naar de bijlage voor een uitgebreidere toelichting hierop.

We passen de terreinquotiënten alleen aan voor de periode tot en met 2030, omdat het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers zeer sterk afhankelijk is van (met name industriële) trends. Verwachte ontwikkelingen in het ruimtegebruik in de periode na 2030 zijn op dit moment nog niet voldoende betrouwbaar. Vandaar dat we de terreinquotiënten in de periode na 2030 gelijk houden. IMPACT VAN LEEGSTAND OP TERREINQUOTIËNTEN Leegstand op bedrijventerreinen, of een verlies aan banen bij bedrijven heeft een opwaarts effect op de terreinquotiënten (minder personeel op dezelfde oppervlakte). De leegstand op bedrijventerreinen is bij terreinquotiënten (impliciet) meegeteld. Tot een niveau van frictieleegstand is dit geen probleem. Leegstand bóven dit niveau vertekent de terreinquotiënten. Sectorindeling bedrijventerreinenprognose We onderscheiden in de bedrijventerreinenprognose zeven sectoren. Basis voor de indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. In bijlage 6 vindt u een overzicht van sectoren en bijbehorende SBI-codes. Met deze indeling in sectoren clusteren we bedrijven zoveel mogelijk op basis van zowel kwantitatieve aspecten (onder andere groeiverwachtingen, ruimtegebruik, locatievoorkeur) als kwalitatieve aspecten (zoals vestigingsvoorkeuren, marktoriëntatie et cetera). Ook doet deze indeling recht aan de grote verscheidenheid binnen de industrie.

24

Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096

Tabel 6: Omschrijving sectoren en voorbeelden van bedrijven Sector

Bedrijfsactiviteiten

Bouw, handel en reparatie

Bouwnijverheid, handel in en reparatie van auto’s, motorfietsen en aanhangers Detailhandel, horeca, leisure, cultuur, sport & recreatie, overige dienstverlening ICT, financiële diensten, vastgoed, advies, R&D, zakelijke diensten, verhuur, overheid, onderwijs en zorg Chemische industrie, rubber en kunststof, farmaceutische productie

Consumentendiensten ICT, Zakelijke en overige dienstverlening Industrie – Chemie Industrie - VGM

Voedingsmiddelenindustrie, productie van dranken

Industrie – Overige industriële sectoren

Logistiek & groothandel

Papierindustrie en drukkerijen, bouwproductenindustrie, sociale werkvoorzieningen, kleding- en textielindustrie, delfstoffen, nutsbedrijven, afval(water)beheer en sanering, recycling Groothandel en handelsbemiddeling, vervoer en opslag, logistieke dienstverlening, e-commerce, pakketdiensten