Nationale-woon-en-bouwagenda (1)

veilig kwaliteit betaalbaar woning duurzaam beschikbaar nationale woon- en bouwagenda betaalbaar kwaliteit betaalbaar woning duurzaam beschikbaar

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

2 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Inhoudsopgave Inleiding

5

1

Integrale analyse

7

2

Doelen

21

3

Wat gaan we doen?

23

4

Programma’s en actielijnen

31

5

Sturing en monitoring

45

Bijlage 1: Financiële middelen

51

Bijlage 2: Wetgeving

53

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 3

4 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Inleiding ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’. Bepaling 2 in artikel 22 van de Grondwet is helder. Wonen is een grondrecht. Een kerntaak van de overheid. De afgelopen jaren hebben we de rol van de Rijksoverheid voor dit grondrecht te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat we nu met meer tempo en meer regie aan de slag moeten. Als we dat niet doen, raken meer mensen in de knel. Dat in de knel raken heeft allerlei verschijningsvormen – van jonge gezinnen die geen huizen meer kunnen vinden of betalen tot kwetsbare huurders van wie misbruik wordt gemaakt. Een meer beschermende overheid is nodig, een vermindering van kansenongelijkheid in de volkshuisvesting moet de inzet zijn. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. We willen ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.

We bouwen en transformeren toekomstbestendig: met aandacht voor duurzaamheid en voor de leefbaarheid en veiligheid in wijken. Niet alleen in en rond de steden waar een grote kwantitatieve opgave ligt, maar ook aan de grenzen van het land, waar de uitdaging meer kwalitatief van aard is. De waarheid bij dit alles is: de opdracht is groot. We gaan niet met één pennenstreek de problemen op woongebied oplossen. Er is geen snelle oplossing. De bouw van woningen is afhankelijk van voldoende bouwlocaties en kan complex zijn, lang duren en vereist samenhangende besluiten in het ruimtelijk domein. Naast wonen zijn er immers ook andere ruimtelijke vraagstukken zoals natuur, werken en infrastructuur. Het is bovendien niet altijd aantrekkelijk voor investeerders om alleen betaalbare woningen te bouwen. En het is een uitdaging voor de bouwsector om aan het benodigde personeel te komen, want naast de nieuwbouwopgave ligt er ook een grote verduurzamingsopgave in de bestaande bouw. En dit vraagt ook capaciteit. Bouwen is niet het enige antwoord en zeker niet op de korte termijn. Het is geen directe oplossing voor de starter die nu een eigen huis wil en weg wil bij zijn ouders op zolder. Of de verpleegkundige die dichterbij het ziekenhuis wil wonen met het gezin. Deze mensen zijn geholpen met betaalbare huur- en koopwoningen en minder concurrentie met bijvoorbeeld beleggers op de woningmarkt.

Volkshuisvesting is terug van weggeweest, als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet het zegt: als ‘voorwerp van zorg der overheid’. Maar de overheid kan het niet alleen. Deze opgave zal de uiterste inzet vergen van alle betrokken partijen: het Rijk, medeoverheden, corporaties, bouwende partijen, stedenbouwkundigen, vastgoedontwikkelaars, investeerders en alle andere betrokkenen. Dit is het gezelschap dat de klus moet en kan klaren: dat de woningen zal moeten bouwen en verduurzamen, dat onorthodoxe maatregelen zal moeten nemen, dat creativiteit zal moeten laten zien en dat lef zal moeten tonen. Deze agenda schetst de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en onze aanpak voor de komende jaren.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 5

6 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

1 Integrale analyse Iedereen moet goed kunnen wonen. Op dit moment is dit helaas niet altijd het geval. De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk: mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat.

Beschikbaarheid: er is een groot tekort aan woningen In 2021 waren er ruim 8 miljoen huishoudens in Nederland. De voorspelling is dat er in 2035 bijna 8,9 miljoen huishoudens zijn. De groei komt grotendeels voor rekening van eenpersoonshuishoudens. Door de vergrijzing neemt vooral het aantal alleenstaande ouderen sterk toe. Het tekort aan woningen is in 2021 geraamd op 279.000 woningen, oftewel 3,5 procent van de woningvoorraad. Volgens de prognose uit 2021 zal het woningtekort eerst nog oplopen richting de 3,9 procent in 2024 ofwel 317.000 woningen. De komende jaren groeit het aantal nieuwe woningen aanzienlijk, maar het aantal huishoudens groeit sneller, waardoor het woningtekort verder stijgt.1 Om de toename van het aantal huishoudens op te vangen en het aantal woningen te vervangen dat door sloop of anderszins onttrokken wordt aan de voorraad en om te zorgen voor een gezond evenwicht tussen woningzoekenden en het aanbod van woningen, zijn tot en met 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig.2 De cijfers kennen uiteraard onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Vooral migratie vormt een onzekere factor.3 De prognoses kennen varianten: in de hoge variant zouden er circa 1.022.000 woningen nodig zijn en in de lage variant 759.000 woningen. Ongeacht het scenario zijn er dus fors meer woningen nodig, zie figuur 1.

1

Ministerie van BZK (2021). Staat van de woningmarkt.

2

Bij een woningtekort van 2 procent is er sprake van een gezond evenwicht tussen het tijdig kunnen vinden van een passende woningen en onnodig lange leegstand van woningen.

3

Demografische prognoses kennen onzekerheden die groter worden naarmate er verder vooruit wordt gekeken of specifieker op regionaal niveau geraamd wordt.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 7

Figuur 1: Woningtekort en woningbehoefte Raming woningtekort Provincie

2021

Toename woningbehoefte

Opgave 2021 t/m 2030

Raming woning­tekort

2021 t/m 2025

2026 t/m 2030

Totaal

Bruto Raming nieuw- sloop* bouw*

Netto uitbreiding

2031

Groningen

6.200

2,2%

7.600

2.600

10.200

16.500

4.500

12.000

5.400

1,8%

Friesland

4.400

1,4%

8.200

4.300

12.500

15.300

4.500

10.800

6.000

1,9%

Drenthe

4.200

1,9%

4.600

2.700

7.300

9.900

3.000

6.900

4.700

2,0%

Overijssel

11.700

2,3%

19.000 13.000

32.000

41.600

7.100

34.500

9.800

1,8%

Flevoland

9.400

5,4%

16.200 14.800

31.000

35.400

800

34.600

6.500

3,1%

Gelderland

34.900

3,8%

44.100 32.900

77.000

94.900 10.000

84.900

28.300

2,8%

Utrecht

26.600

4,5%

39.200 37.300

76.500

92.700

85.300

19.300

2,9%

Noord-Holland

65.000

4,8%

86.400 71.000 157.400

199.800 23.900 175.900

50.400

3,3%

Zuid-Holland

67.600

4,0%

96.500 81.900 178.400

230.200 36.900 193.300

56.700

3,0%

0

0,0%

3.700

4.500

800

0,4%

Noord-Brabant

40.500

3,5%

59.100 44.300 103.400

130.600 11.200 119.400

26.700

2,1%

Limburg

8.800

1,6%

6.100

18.400

12.500

3.800

0,7%

Nederland

279.300

3,5%

892.400 117.800 774.600

218.400

2,5%

Zeeland

1.400

-1.400

5.100

4.700

390.700 304.800 695.500

7.100

7.400

2.600

5.900

* Nieuwbouw is inclusief transformatie en splitsingen; Sloop is inclusief functieverandering en samenvoeging van woningen. In deze figuur is het aantal en aandeel woningen in harde plannen per provincie opgenomen. Harde plannen zijn plannen die, zonder wijzigingsbevoegdheid, door de gemeenteraad zijn vastgesteld en/of onherroepelijk zijn geworden. Bron: ABF, Primos-prognose 2021

Betaalbaarheid: veel mensen kunnen de woonlasten moeilijk dragen of kunnen geen passende woning vinden met betaalbare woonlasten De vraag naar betaalbare woningen is groot, terwijl op dit moment slechts 43 procent van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment valt. Hierdoor wordt het voor steeds meer mensen lastig om de juiste woning te vinden. Dit komt onder andere doordat prijzen van woningen sterk zijn gestegen, jaarlijks met zo’n 7 procent tot 9 procent in 2017-2020 en meer dan 15 procent in 2021.4 De huurprijzen stegen vooral in de vrije huursector, met name bij het verhuren aan nieuwe bewoners. Voor grote groepen mensen zijn de woonlasten daardoor hoog. De situatie is verschillend per inkomensgroep en per doelgroep. Gemiddeld genomen betaalden mensen de afgelopen jaren een minder groot deel van hun inkomen aan woonuitgaven. Maar gemiddelden zeggen niets over hoe dat voor individuen of gezinnen kan uitpakken. De gemiddelde daling van woonlasten ten opzichte van het inkomen (woonquote) komt vooral doordat het grootste deel van de bevolking dat een koopwoning bezit de woonlasten ziet dalen en doordat de inkomens zijn gestegen (zie figuur 2). Dat mensen meer huurtoeslag ontvangen speelt ook een rol. Desondanks is er een grote groep mensen voor wie de woonlasten iedere maand knellen. Daar komen recent de stijgende energielasten nog bij.

4

CBS & Kadaster (2022). Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen.

8 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Figuur 2: Ontwikkeling woon-, huur- en koopquotes 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2012 Koopquote

40

2015 Woonquote koop

2018

Huurquote

Woonquote huur

Bron: WoON 2012 2015 en 2018. Cijfers over 2021 komen met het nieuwe WoON Koopquote = de netto (vaste) woonuitgaven van eigenaar-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen Huurquote = de netto (vaste) woonuitgaven van huurders uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen Woonquote = De totale woonuitgaven uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen.

Voor mensen met een laag inkomen hebben we ondersteuning in de woonlasten via de huurtoeslag en regulering van de prijzen in de sociale huursector (het gereguleerde segment). Door het tekort aan sociale huurwoningen hebben huishoudens met een lager inkomen echter niet altijd voldoende toegang tot de sociale huursector. Hierdoor komen zij in de vrije huursector terecht of zijn zij – doordat er in de grote steden geen betaalbare woningen beschikbaar zijn – genoodzaakt ver van werk en voorzieningen te wonen. Ook mensen met een middeninkomen hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning, doordat zij tussen wal en schip vallen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning van woningcorporaties, terwijl huurwoningen uit het middensegment steeds meer in het dure segment worden aangeboden. Voor deze personen is de zoektocht op de huidige koopmarkt lastig, zeker als zij niet al een koopwoning met overwaarde hebben. Woonlasten worden deels gevormd door de energierekening. Die rekening is voor een deel van de huishoudens de afgelopen maanden fors gestegen door de stijgende energieprijzen. De hoge energie­prijzen vormen vooral een probleem voor huishoudens met een lager inkomen en wonend in een slecht geïsoleerde woning of met een relatief hoge energierekening.

Onderzoek van TNO heeft laten zien dat ongeveer 550.000 huishoudens in Nederland te maken hebben met deze vorm van energiearmoede.5 Met de recente prijsstijgingen lopen zij – en andere huishoudens – het risico dat ze hun energierekening niet of nauwelijks kunnen betalen of dat dit ten koste gaat van andere uitgaven. In 2022 is daarom, als aanvulling op een generiek compensatiepakket, 150 miljoen euro uitgetrokken zodat gemeenten de hogere energierekening van huishoudens in energiearmoede kunnen bestrijden. Dat doen ze door maatregelen die de energierekening verlagen. Hierbij kan gedacht worden aan het installeren van LED-lampen en tochtstrips, maar ook aan grotere maatregelen, zoals isolatie.

Kwaliteit: de woning past voor veel mensen niet meer bij de levensfase en de woonbehoefte, de leefbaarheid van wijken staat onder druk en woningen zijn nog onvoldoende duurzaam

5

TNO (2021). De feiten over energiearmoede in Nederland.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 9

Een kwaliteitsvolle woning is een woning waarin het prettig wonen is en die klaar is voor de toekomst. Voor veel mensen past de woning niet meer bij de levensfase of omstandigheden. Als mensen geen passende woonruimte vinden, kunnen ze beperkt worden in een volgende stap in hun leven, zoals uit-huis-gaan, kinderen krijgen, samenwonen of scheiden. Het aantal 75-plussers neemt de komende jaren toe van 1,4 miljoen in 2020 naar 2,6 miljoen in 2040 en stijgt dan verder naar 2,9 miljoen in 2050. Als ouderen geen passende woning kunnen vinden, belemmert dit de doorstroming en de kansen voor nieuwe gezinnen en starters om een geschikte woning te vinden. Uit de Monitor ouderenhuisvesting blijkt dat 61.000 ouderen met een fysieke beperking, zoals moeite met traplopen, nu nog niet geschikt wonen. Personen uit aandachtsgroepen zoals dak- en thuisloze mensen, studenten, statushouders en arbeidsmigranten, komen extra in de knel bij het ontbreken van een passende betaalbare woning. Er zijn weinig exacte cijfers over de omvang van de verschillende aandachtsgroepen. In het rapport “Een thuis voor iedereen” is wel een beeld gegeven dat inmiddels deels geactualiseerd kan worden.6 Het gaat allereerst om ruim 500.000 arbeidsmigranten. Dat aantal zal naar verwachting stijgen door vergrijzing en krapte op de arbeidsmarkt. Daarnaast zijn er volgens het CBS ongeveer 32.000 dak- en thuisloze mensen.

Er is verder een jaarlijks variabele stroom statushouders: de taakstelling voor te huisvesten statushouders in 2021 was 24.500. Er zijn daarnaast zo’n 500.000 uitwonende studenten. Een aparte aandachtsgroep zijn mensen voor wie woonwagenbewoning onderdeel van de culturele identiteit is. Dit betreft een groep van 60.000 á 70.000 mensen. Het aantal mensen met sociale en/of medische urgentie en het aantal mensen dat uitstroomt uit een zorginstelling ten slotte is zeer divers en moeilijk te bepalen. Voor mensen uit aandachtsgroepen is een thuis meer dan alleen een huis. Ondersteuning, zorg en welzijn zijn ook belangrijk. De woningen moeten bovendien passen bij wat mensen nodig hebben. De leefbaarheid van verschillende wijken is de afgelopen jaren onder druk komen te staan, zo blijkt uit onder meer de Leefbaarometer (zie figuur 3).7 Een aantal kwetsbare gebieden in de Nederlandse steden heeft te maken met een concentratie en stapeling van – per gebied uiteenlopende – problemen op het gebied van onderwijs, werkloosheid, armoede, gezondheid, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, veiligheid en georganiseerde en ondermijnende criminaliteit.8 Het gaat om zestien stedelijke vernieuwings­­gebieden waar in totaal ongeveer één miljoen mensen wonen. Voorbeelden zijn Rotterdam-Zuid, Amsterdam Zuidoost, Heerlen-Noord, Arnhem Oost, Den Haag Zuid-West en Leeuwarden Oost.

De effecten van de corona-pandemie manifesteren zich juist in kwetsbare gebieden in volle hevigheid. Er is een groeiende kloof tussen gebieden in steden waar het goed gaat en gebieden die achteruitgaan. De situatie in kwetsbare gebieden kenmerkt zich door de aanwezigheid van een slechtere (vooral particuliere) woningvoorraad en kwaliteitsarme openbare ruimte. Ook zien we in deze wijken vaak een lagere gemiddelde levensverwachting van de bewoners, een achterblijvende vaccinatiegraad en veel huishoudens met problematische schulden. En we zien dat jongeren er door het ontbreken van perspectief in de georganiseerde en ondermijnende criminaliteit terechtkomen. Het heeft er veel van weg dat geboren worden in een kwetsbare wijk een negatieve invloed heeft op de rest van je leven.9 Leefbaarheidsproblematiek manifesteert zich ook in de regio’s aan de grens, waar sprake is van bevolkingsdaling, een sterk verouderde bestaande woningvoorraad en een mismatch tussen vraag en aanbod. De woningbouwopgave is hier niet zozeer kwantitatief van aard, maar juist kwalitatief, en vraagt om aanpassingen die vaak niet rendabel zijn.

6

Interbestuurlijke werkgroep Versterking beleid huisvesting aandachtsgroepen (2021). Een thuis voor iedereen.

7

www.leefbaarometer.nl.

8

Kamerstukken II, 2019-2020, 30 995, nr.98.

9

Erasmus University Rotterdam (2020). Een ongelijke verdeling van kansen.

10 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde score Leefbaarometer 2002-2020 (terugkijkend vanuit 2020)

Bron: Leefbaarometer 3.0 In gebieden met een ‘(zeer) onvoldoende’ score in de Leefbaarometer is de problematiek hardnekkig en is sprake van een constant onvoldoende niveau van leefbaarheid. De gebieden die in 2020 ‘onvoldoende’ of lager scoren, hebben dat gemiddeld genomen gedurende de gehele periode gedaan. Ze zijn er niet of nauwelijks op vooruitgegaan, terwijl de gebieden die in 2020 hoger scoren gemiddeld genomen wel een verbetering hebben laten zien. Het gaat om gemiddelden. Er zullen individuele gebieden zijn waarvoor de stilstand niet opgaat.

De technische bouwkwaliteit van nieuw te bouwen woningen wordt gewaarborgd door wettelijke eisen over onder meer veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid (waaronder fysieke toegankelijkheid) en het toezicht daarop. Nieuwe woningen worden bijna energieneutraal opgeleverd en worden niet langer op het aardgas aangesloten. Tegelijk ligt er een grote opgave bij de acht miljoen reeds bestaande woningen en de ruim één miljoen bestaande utiliteitsgebouwen, bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen. Het grootste deel van de woningen (bijna 90 procent) is immers nog van het aardgas afhankelijk en veel woningen zijn nog onvoldoende geïsoleerd. Van de woningen met een energielabel heeft ongeveer 16 procent nog een E-, F- of G-label (zie figuur 4). Ook een groot deel van de utiliteitsgebouwen moet nog verduurzaamd worden. De totale uitstoot in de gebouwde omgeving is, ondanks een forse toename van het aantal woningen, gedaald van bijna 30 Mton in 1990 tot 21,6 Mton in 2020.10 De verduurzaming van bestaande gebouwen gaat echter nog niet snel genoeg om het doel te halen: minimaal 55 procent CO₂-reductie in 2030, waarbij we streven naar 60 procent. Het tempo in de energietransitie van de gebouwde omgeving moet daarom fors omhoog (zie figuur 5).

10

PBL (2021). Klimaat- en Energieverkenning 2021. De totale uitstoot van broeikasgassen (inclusief methaan en lachgas) in de gebouwde omgeving in 2020 bedroeg 21,6 Mton. Het was echter een warm jaar, als daarvoor gecorrigeerd wordt bedraagt de totale uitstoot van broeikasgassen 23,1 Mton. De temperatuur-gecorrigeerde CO-uitstoot in 2020 bedroeg 22,6 Mton.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 11

12 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Tot slot is ook het bevorderen van duurzaam bouwen noodzakelijk: schoon en emissieloos, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief. Dat laatste betekent dat er ook aandacht is voor een natuurlijke groene omgeving, waarin mensen zich prettig voelen en kunnen bewegen, maar die ook verkoelend kan werken of water kan opvangen in het kader van klimaatverandering. Tegelijkertijd kan een goede inrichting van het groen eraan bijdragen dat de aanwezigheid van beschermde diersoorten in de gebouwde omgeving weer op een acceptabel niveau komt. Figuur 4: Verdeling energielabels in woningbouw, 2021

Bron: RVO, BAG. In: Dashboard klimaatbeleid

Figuur 5: Emissie broeikasgassen door gebouwde omgeving

Bron: Emissieregistratie, bewerking PBL (realisatie); KEV-raming 2021 Deze grafiek is bedoeld om inzichtelijk te maken dat een grote versnelling richting 2030 nodig is t.o.v. de periode 1990-2020. Voor alle sectoren gezamenlijk sturen we op 60% reductie t.o.v. 1990; dit is in deze figuur ook als uitgangspunt genomen voor de gebouwde omgeving. De definitieve restemissie voor de gebouwde omgeving in 2030 moet nog worden vastgesteld.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 13

Wat zijn de oorzaken? Demografische ontwikkelingen: de bevolking groeit en verandert van samenstelling In de komende jaren zal de bevolking blijven groeien en het aantal huishoudens toenemen. Uit prognoses van het CBS blijkt dat de bevolking zal groeien van circa 17,5 miljoen mensen in 2021 naar 18,3 miljoen in 2030 en 18,8 miljoen in 2035.11 Ook het aantal huishoudens neemt toe van ruim 8 miljoen in 2021 tot bijna 8,9 miljoen in 2035.12 Hierbij is wel sprake van verschil in groei tussen de verschillende regio’s in Nederland. De grote steden en randgemeenten groeien naar verwachting het sterkst, in plattelandsgemeenten is de groei het kleinst of wordt zelfs een daling van de bevolking verwacht.13 De bevolking verandert ook van samenstelling. We worden relatief ouder en ook het aantal alleen­ staanden (met name onder ouderen) neemt toe, van 3,15 miljoen (39 procent) nu tot 3,62 miljoen in 2035. Ouderen zijn niet alleen vaker alleenstaand, maar wonen bovendien langer thuis. Daardoor is er meer behoefte aan geschikte woningen voor ouderen. Ouderen blijven nu vaak ongewild wonen in de woning waarin ze met hun gezin woonden, omdat er weinig alternatieven zijn. Dit remt de doorstroming en beperkt daarmee de mogelijkheden voor starters om een gezinswoning te betrekken.

Gebrek aan regie: zonder centrale sturing en programmering komen mensen lokaal in de knel Er wordt niet automatisch gebouwd naar de behoefte aan betaalbare en geschikte woningen. Voor zowel nieuwe woningen als de bestaande woningvoorraad gaat het om woningen die geschikt zijn voor lage en middeninkomens, aandachtsgroepen en ouderen en om een eerlijke verdeling over gemeenten, wijken en buurten. De afgelopen jaren heeft het grotendeels ontbroken aan centrale sturing op de woningbouwopgave. Gemeenten zijn op lokaal niveau verantwoordelijk voor woonvisies, bestemmings­plannen en afspraken met woningcorporaties en projectontwikkelaars. Provincies zijn verantwoordelijk voor bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van de open ruimte. De optelsom van lokale afwegingen is echter lang niet altijd gelijk aan de landelijke behoefte. Doordat er op dit moment onvoldoende regie is, zijn er te weinig locaties met plannen die al ver genoeg zijn om per direct te kunnen gaan bouwen. Daarbij ontbreekt vaak nog het evenwicht tussen de belangen van de huidige bewoners en de mensen die dringend een woning nodig hebben en is er voor de komst van verschillende aandachtsgroepen soms ook beperkt draagvlak bij de huidige omwonenden. Verder concurreren aandachtsgroepen vaak met elkaar en met reguliere woningzoekenden om dezelfde schaarse woningen.

Er is gebrek aan spreiding van aandachtsgroepen over de gemeenten in de regio. Daarbij komt te veel terecht bij centrumgemeenten, met name in bepaalde kwetsbare gebieden. De ontoereikende samenwerking tussen overheden en maatschappelijke organisaties die in deze gebieden werkzaam zijn, vergroot de problematiek en geeft risico’s voor de toekomst. De aard van de gebouwde omgeving dicteert vaak de sociale problemen in kwetsbare gebieden. Algemene sectorale regelingen in het sociaal-fysieke domein volstaan voor de meeste wijken in Nederland en hebben ook effect in de kwetsbare gebieden. Ze leiden daar als gevolg van de concentratie, complexiteit en stapeling van problemen echter tot onvoldoende resultaat. Dit draagt eraan bij dat de leefbaarheid onder druk komt te staan en de verschillen met andere gebieden groter worden.

11

CBS (2020). Bevolkingsprognose 2020-2070.

12

CBS (2021). Huishoudensprognose 2021-2070. De bevolkings- en huishoudensprognoses kennen een beduidende bandbreedte. De genoemde cijfers zijn een middenraming.

13

CBS & PBL (2019). Regionale bevolkings- en huishoudensprognose.

14 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Financiële omstandigheden: stijgende prijzen en lage rente leiden tot verkeerde prikkels en ongelijke kansen De stijging van de prijzen van koopwoningen wordt gevoed door de lage rente, het woningtekort en de economische groei. Door de historisch lage rente kunnen mensen per saldo meer betalen voor een woning. Dat leidt tot hogere prijzen. De komst van de coronacrisis heeft de ontwikkelingen op de woningmarkt verder versterkt. Aan de ene kant zijn er mensen die extra gespaard hebben tijdens de coronacrisis.14 Dit geld konden zij inzetten om hun behoefte aan extra woonruimte (door onder andere het toegenomen thuiswerken) te verwezenlijken. Aan de andere kant zijn bepaalde groepen juist financieel geraakt door de coronacrisis. Dat maakt het voor hen nog lastiger om aan een betaalbare en geschikte woning te komen. In toenemende mate ontstaan er verschillen in de kansen van mensen op de woningmarkt. Mensen met een koopwoning hebben de mogelijkheid om te profiteren van overwaarde op de huidige woning door gestegen prijzen, waar mensen zonder een koopwoning dat niet hebben. Mensen die op zoek zijn naar een grotere woning, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding, of naar een woning in een kraptegebied staan op achterstand ten opzichte van mensen die daar al een woning hebben. De stijgende huizenprijzen hebben ook effect op de huurmarkt.

Door het lage rendement op spaargeld en door lage financieringskosten en belastingheffing is beleggen in vastgoed een lucratief verdienmodel met een beperkt risico. Met hun grotere financiële armslag kunnen beleggers meer bieden dan starters of doorstromers. Door de schaarste aan woningen kunnen er hoge huren worden gevraagd. Daardoor kunnen mensen met een middeninkomen steeds moeilijker aan een betaalbare huurwoning komen. Het verschil tussen de huren in de sociale sector en de vrije huursector wordt groter. Gevolg is dat mensen moeilijker doorstromen vanuit de sociale huursector naar de vrije huursector of een koopwoning, zelfs als dat op basis van hun inkomen wel van hen verwacht zou kunnen worden. Huurders en woningzoekenden zijn als gevolg van de schaarste aan woonruimte ook eerder bereid om een kwalitatief slechte woning te accepteren. Dit kan ertoe leiden dat er voor verhuurders weinig prikkels zijn om woningen op de juiste manier te onderhouden. Voor woningbeleggers die enkel vanuit speculatief oogpunt een woning aanbieden, is de rol van “goed verhuurder” vaak ondergeschikt. Prijzen zijn soms hoger dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt en ook daardoor raken mensen in de knel.

Verschillende meldpunten op de huur- en de koopmarkt ontvangen klachten over malafide verhuurders en makelaars betreffende achterstallig onderhoud, discriminatie, intimidatie en gebrek aan transparantie over prijzen. Woningbouw vraagt van gemeenten forse investeringen in grond, infrastructuur en groen. Deze kosten kunnen gemeenten niet altijd volledig opbrengen of verhalen op de projectontwikkelaar. Grondexploitaties voor woningbouw zijn anno 2020 – in meerderheid – financieel niet rendabel.15 Bij binnenstedelijke locaties is er sprake van hoge verwervingskosten van de bouwgrond en hoge kosten voor saneren, sloop en bouw- en woonrijp maken. Buitenstedelijke locaties brengen vaak hoge kosten voor ontsluiting en het bevorderen van de leefbaarheid met zich mee. Bouwprojecten met een groot aandeel sociale en betaalbare woningen leveren minder op en komen daarom moeilijker van de grond. Ook flexwoningen die snel gerealiseerd kunnen worden, kunnen financieel minder aantrekkelijk zijn, omdat er op voorhand geen zekerheid is over de beschikbaarheid van vervolglocaties. Financiële tekorten zetten een rem op voldoende snelle en betaalbare woningbouw. Dat geldt in hoge mate ook voor de woonvoorzieningen en woningen waar veel mensen uit aandachts­ groepen op aangewezen zijn. Het realiseren van woonruimten voor aandachtsgroepen is vaak financieel

14

RaboResearch (2021). Meer gespaard sinds coronacrisis, maar aandeel Nederlanders zonder buffer niet kleiner.

15

Stadkwadraat (2021) Grondexploitaties: vijftien jaar dynamiek in gebiedsontwikkeling.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 15

16 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

minder aantrekkelijk dan de bouw van reguliere woningen. De lage huren die gerekend kunnen worden maken de exploitatie onrendabel. Tevens hebben gemeenten de neiging duurdere huizen te bouwen, omdat de bewoners van goedkopere woningen, waaronder mensen uit aandachtsgroepen, in verhouding (financieel) meer belastend zijn voor gemeenten. Zij maken doorgaans meer gebruik van voorzieningen in het sociaal domein. Ook de verhoogde bouw- en milieukwaliteitseisen dragen bij aan de stijging van de huizenprijzen.

Gebrek aan capaciteit en te lange bouwtijd De woningmarkt is laatcyclisch, het aanbod reageert vertraagd op de toenemende vraag. Door de financieel-economische crisis die in 2008 uitbrak, daalden de huizenprijzen sterk. In combinatie met de op dat moment lagere verwachte bevolkingsgroei, zorgde dit ervoor dat de vraag naar woningen opdroogde. De bouwproductie viel daarop flink terug. Toen de economie zich herstelde, steeg de behoefte naar woningen snel, maar de bouwproductie kon dat door gebrek aan capaciteit niet bijbenen. De huidige bouwcapaciteit van de bouwsector is te laag en het is niet eenvoudig om die capaciteit snel op een hoger niveau te krijgen. Dat komt ten eerste door de krapte op de arbeidsmarkt; inmiddels is 30 procent van de vacatures in de installatiesector onvervulbaar16 en 23 procent in de bouwsector.17 Ten tweede hebben overheden onvoldoende capaciteit om het bouwproces op goede wijze te begeleiden. Ten derde komt innovatief bouwen, industrieel en in een gedigitaliseerd proces, in Nederland nog maar in beperkte mate van de grond (zie figuur 6).

Hier zijn verschillende redenen voor: bouwbedrijven hebben volle orderportefeuilles en wachten met het doen van innovaties; opdrachtgevers vragen onvoldoende in een continue bouwstroom uit (vraagbundeling), waardoor bedrijven ook geen langjarige investeringszekerheid hebben en sommige wettelijke bepalingen maken de opschaling van de productie moeilijk. Het proces voor de bouw van een woning duurt gemiddeld tien jaar, waarvan de daadwerkelijke bouw gemiddeld twee à drie jaar duurt. De meeste tijd is nodig voor voorbereiding en het doorlopen van procedures. Deze lange doorlooptijd heeft allerlei oorzaken. De bepekte beschikbare grond, maar ook de balans met andere belangen spelen hier een rol. Bezwaar- en beroepsprocedures van omwonenden en bedrijven verlengen vaak de doorlooptijd van projecten. De tijd die nodig is om procedures bij de Raad van State en rechtbanken bij woningbouwprojecten af te doen, is langer dan wenselijk, onder andere door een tekort aan capaciteit. Daarnaast worden er nationale en lokale eisen aan bouwprojecten gesteld (stapelen van eisen), die de kwaliteit ten goede komen, maar de uitvoering complex en duur (kunnen) maken. Figuur 6: Aandeel prefab nieuwbouwwoningen in verschillende landen

Bron: McKinsey 2019, Marjet Rutten, bewerkt door BZK

16

ABN AMRO (2021). Tekort installateurs vertraagt verduurzaming van de stad.

17

EIB (2021). Trends op de bouwarbeidsmarkt 2021-2025.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 17

Woningbouw is één van de ruimtelijke opgaven Nederland zal de komende jaren ingrijpend worden verbouwd en heringericht als gevolg van de urgente en omvangrijke opgaven voor woningbouw, maar ook voor infrastructuur, klimaat, energie, natuur en stikstof. Al die opgaven vragen om ruimte en goede omgevingscondities. Meer ruimte voor de ene opgave betekent minder ruimte voor de andere. De afweging van ruimteclaims is soms ingewikkeld en meerdere overheden moeten er samen besluiten over nemen. Tegelijkertijd moeten verschillende functies ook in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Een woonwijk heeft energie nodig, moet bereikbaar zijn en er moet toegang tot werkgelegenheid zijn. Op dit moment ervaren burgers, maatschappelijke partijen en private partijen die samenhang nog onvoldoende. Zij hebben in het ruimtelijk domein nog regelmatig te maken met een veelkoppige overheid, waardoor duidelijkheid, snelheid en draagvlak in het geding komen. De ruimtelijke afweging is zeker niet voor alle woningbouwlocaties even complex. Een deel van de locaties voor woningbouw is geschikt om snel mee aan de slag te gaan. Hier kan op korte termijn gebouwd worden. Een ander deel van de locaties behoeft nog verdere uitwerking, zonder dat daarbij grote botsingen met andere ruimtelijke belangen verwacht worden. Er zijn ook locaties die nog in ontwikkeling zijn.

Voor deze laatste categorie geldt dat zich mogelijk vraagstukken voordoen omtrent natuur, landbouw, bedrijvigheid en infrastructuur. Bij grotere locaties is de ruimtelijke afweging doorgaans relatief complex en de noodzaak tot een samenhangende aanpak groot. Hier moet de woningbouwopgave nadrukkelijk in samenhang met vraagstukken over energietransitie, kantoren en bedrijvigheid, klimaatadaptatie en een gezond en veilig leefmilieu worden bezien. Ook is aandacht nodig voor kaders in verband met natuur en stikstof. Dit vraagt om een goede ruimtelijke regie en dus afstemming met andere departementen.

Stapeling van sociale problematiek in kwetsbare wijken De verslechterde leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare gebieden heeft meerdere oorzaken. Onderzoek van Platform31 wijst uit dat de combinatie van de economische crisis in het vorige decennium en de decentralisaties en extramuralisering in het sociale domein, gekoppeld aan de stelselwijziging in de volkshuisvesting, een groot beslag heeft gelegd op kwetsbare wijken. Daarbij speelt mee dat corporaties zich hebben teruggetrokken: ze richten zich vooral op hun eigen bezit, en niet op de buurt of wijk, laat staan de leefbaarheid ervan of de sociale infrastructuur.18 In een aantal gebieden is de afgelopen jaren slechts beperkt fysiek geïnvesteerd. De aantrekkingskracht op bijvoorbeeld middenklasse huishoudens, of zogenoemde sociale stijgers binnen de wijk, is daarmee onder druk komen te staan. Tegelijkertijd blijft in wijken met veel corporatiewoningen de instroom groeien van mensen die hulp of ondersteuning nodig hebben. Steeds meer mensen met uiteenlopende sociale problematiek wonen samen in dezelfde wijk. In de uitvoeringspraktijk komt de samenhang tussen fysieke en sociale programma’s moeizaam van de grond, met als gevolg een versnipperde wijkaanpak in gebieden die zich juist kenmerken door een stapeling van problemen.

Daarnaast toont onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut aan dat, hoewel ondermijnende criminaliteit en internationale drugscriminaliteit normaal gesproken grenzeloos zijn, criminele organisaties vrijwel altijd lokaal geworteld zijn.19 Het zijn – en dat geldt niet alleen voor Nederland, maar ook internationaal – vooral de kwetsbare stadswijken die een voedingsbodem vormen voor drugscriminaliteit en andere vormen van de georganiseerde ondermijnende criminaliteit.

Te laag tempo in verduurzaming Onze bestaande woningvoorraad is nog te veel afhankelijk van aardgas. Vanaf de jaren ’60 hebben we na de vondst van het Gronings gas onze woningvoorraad op het aardgas aangesloten. Vanwege de betrouw­

18

Platform31 (2017). Kwetsbare wijken in beeld.

19

Verwey-Jonker Instituut (2019). Weerbare wijken tegen ondermijning.

18 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

baarheid en de lage gasprijs was er ook weinig reden om woningen goed te isoleren. Nu weten we dat we duurzaam moeten gaan verwarmen om klimaatverandering tegen te gaan en dat die opgave urgent is. De oorlog in Oekraïne, stijgende gasprijzen en de wetenschap dat Rusland een van de grootste leveranciers van ons aardgas is, maakt het nog urgenter dat we op korte termijn onze afhankelijkheid van aardgas fors verminderen. Het huidige tempo van de verduurzaming van woningen en andere gebouwen is echter nog te laag en dat heeft meerdere oorzaken. Burgers, maatschappelijke partijen en overheden hebben nog vragen over verduurzaming. Eigenaarbewoners hebben vragen over effectiviteit (wordt mijn woning wel warm?), betaalbaarheid (hoe moet ik het gaan betalen?), zijn onbekend met de mogelijkheden of zien op tegen het ‘gedoe’.20 Voor verhuurders en eigenaren van maatschappelijk en bedrijfsmatig vastgoed spelen soortgelijke vragen. Woningcorporaties kunnen en willen een aanjagende rol hebben bij de verduurzaming, maar hebben met name voor de stap naar aardgasvrij duidelijkheid nodig over de kostenverdeling tussen markt, overheid, corporatie en huurder en over de gemeentelijke plannen om de prestatieafspraken over verduurzaming te realiseren. Ook gemeenten geven aan meer zekerheid te willen hebben over de uitvoering van de energietransitie en de rol die ze hierin kunnen nemen.

In veel situaties is verduurzaming een goede investering, maar met name vergaande isolatie en het volledig aardgasvrij maken van een woning kunnen voor eigenaar-bewoners een forse financiële opgave zijn.21 Hoewel een groot deel van de eigenaar-bewoners voldoende financieringsmogelijkheden heeft, heeft een (beperkt) deel van de eigenaar-bewoners te weinig spaargeld of onvoldoende toegang tot hypothecair krediet of bestaande regelingen om de verduurzaming te bekostigen.22 Verhuurders hebben te maken met een split incentive, waarbij de investering in verduurzaming niet altijd terugverdiend wordt via de huur, terwijl de lagere energierekening voor de huurder is. De Europese Unie vraagt maatschappelijke instellingen om een voorbeeldrol te vervullen bij gebruik van hernieuwbare energie, bij de versnelling in het renovatietempo en bij het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen. De sectoren willen dit ook, maar het lukt hen vaak niet. Alle sectoren hebben een routekaart met het verduurzamingspad opgesteld. In de Miljoenennota en het coalitie­ akkoord zijn extra middelen beschikbaar gesteld voor de uitvoering daarvan. Met deze middelen kan een deel van de opgave gerealiseerd worden.

Het betreft een grote en complexe opgave waarin het aanpakken van de energieprestatie van een gebouw in de praktijk samen opgaat met andere opgaven die betrekking hebben op de kwaliteit van het maatschappelijk vastgoed. Investeringen in duurzame warmtetechnieken, warmtebronnen en infrastructuur komen ook nog onvoldoende op gang, terwijl opschaling van duurzame bronnen en infrastructuur in combinatie met kostenreductie een harde noodzaak is om de klimaatdoelen voor 2030 en 2050 te kunnen halen. De randvoorwaarden voor gemeenten zijn nog niet op orde. Gemeenten vervullen een regierol in de gebiedsgerichte aanpak en hebben hiervoor voldoende uitvoeringscapaciteit en kennis nodig. Bij diverse gemeenten, met name de kleine en middelgrote, ontbreekt op dit moment nog de capaciteit, kennis en kunde voor het volwaardig uitvoeren van de regierol inzake verduurzaming.23 Op een aantal punten ontbreekt het aan duidelijkheid. Dit geldt bijvoorbeeld voor de betaalbaarheid van alternatieven voor aardgas en de wettelijke bevoegdheid om, bij de beschikbaarheid van een duurzaam alternatief, onder bepaalde condities te besluiten het transport van aardgas door de netbeheerder te laten beëindigen en zo dubbele infrastructuurkosten te voorkomen.

Ook de nieuwe Wet collectieve warmtevoorziening (Wcw), die de regie over aanbieders van warmte regelt, is nodig om in het geval van collectieve warmtevoorziening meer duidelijkheid over de regie in de gebiedsaanpak te bieden.

20

SCP (2020). Klimaatbeleid en de samenleving.

21

Dashboard Eindgebruikerskosten. De schuif in de Energiebelasting waarbij gas zwaarder belast wordt en elektriciteit minder maakt investeren in verduurzamingsmaatregelen aantrekkelijker.

22

DNB (2022). Financiering voor de verduurzaming van de woningvoorraad

23

Programma aardgasvrije wijken (2021). Monitor PAW 2020.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 19

20 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

2 Doelen De opgave die in het vorige hoofdstuk naar voren komt, vraagt om ambitieuze doelstellingen. Het overkoepelende doel van deze Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschik­ baarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Hieronder wordt beschreven wat we op deze punten willen bereiken. Concreet stellen we ons drie belangrijke kerndoelen.

Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar Onze ambitie is een woning voor iedereen. Het doel is om te groeien naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar (inclusief flex- en transformatiewoningen en splitsing van woningen). Het langetermijndoel is om 900.000 woningen tot en met 2030 te realiseren. Wat betreft flexwoningen streven we naar het opleveren van 15.000 woningen per jaar. Behalve op nieuwbouw zetten we jaarlijks in op het opleveren van 15.000 woningen door transformatie van winkelgebied en kantoren. Deze opgave wordt in samenhang bezien met andere doelstellingen op het gebied van klimaatadaptatie, bedrijvigheid, bereikbaarheid, natuur etc. Voor het realiseren van het beoogde aantal woningen is het nodig dat de periode van bouwplan tot oplevering van de woning korter wordt. We willen dat iedereen een betaalbaar (t)huis heeft. Van de nieuwe huur- en koopwoningen streven we naar twee derde betaalbaar, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Om de al in gang gezette woningbouwprojecten geen vertraging te laten oplopen door nieuwe betaalbaarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor nieuwe projecten. We streven er naar dat vanaf 2025 twee derde betaalbare huur- en koopwoningen in alle projecten de norm kan zijn.

Van de 600.000 betaalbare woningen streven we naar 350.000 middenhuur en betaalbare koop, gezien de grote behoefte aan woningen voor starters en mensen met een middeninkomen (zie figuur 7).24 Tot 2030 streven we ernaar dat 250.000 nieuwe sociale huurwoningen door corporaties gebouwd worden, met oog voor de behoefte aan passende woningen voor mensen met een laag inkomen, waaronder aandachtsgroepen als dak- en thuisloze mensen en statushouders. We werken toe naar een meer evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over alle gemeenten. Figuur 7: Verdeling 900.000 woningen naar segment

Bron: BZK

24

Betaalbare huurwoningen zijn woningen met een huur van 1.000 euro per maand of minder; betaalbare koopwoningen zijn woningen tot aan de NHG-grens (355.000 euro in 2022). De grens van betaalbare huur (middenhuur) wordt momenteel onderzocht op basis van actuele ontwikkelingen in zogenaamde botsproeven in het kader van huurprijsbescherming en dit voorjaar indien nodig herijkt.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 21

Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen We zorgen ervoor dat de woonlasten van mensen beter aansluiten bij hun inkomen. We verminderen het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen en zorgen dat meer mensen een voor hen passende en betaalbare woning kunnen vinden. Jongeren, starters en personen met middeninkomens geven we meer toegang tot betaalbare huur- en koopwoningen en we verbeteren de bescherming van kopers en huurders. De huidige woningvoorraad zetten we zo goed mogelijk in, waarbij we kijken naar aspecten als woonlasten in relatie tot inkomen, grootte van de woning in relatie tot huishoudengrootte en kwaliteit van de woning in relatie tot de (huur)prijs. Ook verduurzaming kan hierbij een belangrijke rol spelen, omdat de energieprijzen een substantieel onderdeel uitmaken van de totale woonlasten. Dit geldt in het bijzonder voor slecht geïsoleerde woningen met een hoge energierekening.

Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar Het doel is om voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en ouderen te realiseren. We gaan hiervoor de verschillende aandachtsgroepen beter definiëren zodat we de omvang beter kunnen bepalen en kunnen monitoren of het doel van voldoende woningen wordt gerealiseerd. Het aantal 75-plussers neemt naar verwachting toe van 1,4 miljoen in 2020 naar 2,6 miljoen in 2040. We stellen op korte termijn vast wat dit betekent voor het aantal te bouwen woningen voor ouderen. De leefsituatie en het perspectief van bewoners van de meest kwetsbare gebieden in Nederland worden in 15-20 jaar tijd verbeterd. In deze gebieden zetten gemeenten samen met onder andere corporaties in op herstructurering. Ook bij de bouw van nieuwe woningen en specifiek bij grootschalige woningbouw horen de leefbaarheid en een gezond leefmilieu nu en in de toekomst geborgd te zijn. Binnen de verduurzaming van Nederland wordt het wettelijk doel de CO₂-uitstoot in 2030 te verlagen met minimaal 55 procent ten opzichte van 1990. Voor de gebouwde omgeving betekent dit een versnelling van wat we in het Klimaatakkoord hebben afgesproken.

Voor alle huishoudens, bedrijven en instellingen zullen we een duurzame woning of een duurzaam gebouw binnen bereik brengen, waarbij we voor kwetsbare huishoudens moeten zorgen dat deze transitie betaalbaar is en blijft. Om ook de ambitieuze doelen voor 2030 en daarna haalbaar te maken, zullen we inzetten op energiebesparing, isolatie, duurzame installaties voor verwarming en koeling zoals (hybride) warmtepompen en de opschaling en ontwikkeling van duurzame technieken en energiebronnen zoals aquathermie en geothermie. Hiermee verlagen we stapsgewijs de uitstoot van CO₂ in de gebouwde omgeving tot uiteindelijk netto 0 in 2050. Ook beperken we de CO₂-uitstoot bij het bouwen zelf door duurzamer te bouwen en verbouwen: schoon, emissieloos, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief. Het Europese Fit for 55-pakket geeft bij deze ambities ruggensteun en kader.

22 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

3 Wat gaan we doen? Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave waar we voor staan, is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de in hoofdstuk 1 geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van deze Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren. We nemen bij de uitwerking van deze agenda ook Caribisch Nederland mee. Meer dan voorheen neemt het Rijk hierbij de rol op zich van normsteller en bewaker van nationale doelen die gerealiseerd moeten worden. De kracht van deze agenda is dat zij ons in staat stelt om de diverse bouw- en woonopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. Zo bouwen we aan een samenleving waarin het rechtvaardig en prettig wonen is.

We versterken de regie op de volkshuisvesting De overheid herneemt de regie op de volkshuisvesting, waarbij het Rijk vaker dan in het verleden de lijnen uitzet en normen stelt. Regie nemen betekent echter niet: het vraagstuk zelfstandig oplossen. Medeoverheden spelen, samen met het Rijk, een belangrijke rol in de volkshuisvesting. Met hen, maar ook met corporaties, de Woonbond en marktpartijen, maken we afspraken over de realisatie en kwaliteit van nieuw woonaanbod, de doorlooptijd van die realisatie en betaalbaarheid. Hierbij wordt vastgelegd hoe nationale doelen zullen doorwerken in regionale afspraken, hoe deze in lokale prestatieafspraken landen en op welke manier bijgestuurd kan worden. Het kabinet koppelt de afschaffing van de verhuurderheffing aan afdwingbare prestatieafspraken. De opgaven waar de corporaties tot 2030 voor staan, zijn in het coalitieakkoord en in deze agenda al op hoofdlijnen beschreven en gaan over beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. Die nationale opgaven gaan we voor de zomer vastleggen met vertegenwoordigers van corporaties, de Woonbond, gemeenten en provincies. Na deze bestuurlijke afspraken zal het wetsvoorstel tot afschaffen van de verhuurderheffing in september bij uw Kamer worden ingediend. De nationale opgaven worden doorvertaald in regionale afdwingbare prestatieafspraken.

Daarbij is aandacht nodig voor regionale verschillen in opgaven en middelen, waarbij we projectsteun zullen inzetten om die zo nodig te overbruggen.

We stellen corporaties in staat hun volkshuisvestelijke opgaven te realiseren De afschaffing van de verhuurderheffing stelt corporaties in staat om de volkshuisvestelijke opgaven die in deze agenda worden genoemd te realiseren. Corporaties kunnen zo hun brede maatschappelijke taak weer vervullen. Zij zijn er niet alleen om de groepen met de laagste inkomens te huisvesten in sociale huurwoningen van goede kwaliteit, maar spelen ook een actieve rol in het verbeteren van de betaalbaarheid, het verduurzamen van de bestaande voorraad, het huisvesten van middeninkomens en het verbeteren van de kwaliteit van woningen en de woon- en leefomgeving in wijken en buurten.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 23

We passen onze wet- en regelgeving aan en zorgen voor versnelling in de woningbouw Wat betreft sturing op de woningbouwopgave en de inzet van doorzettingsmacht, hebben de verschillende overheden instrumenten in handen via de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en straks de Omgevingswet. Hiermee kan verticaal sturing gegeven worden aan lokale besluiten, zoals het vaststellen van een omgevingsplan. Daarnaast brengen we in kaart of het huidige instrumentarium in de Omgevingswet straks aangevuld moet worden om verdergaande sturing mogelijk te maken. Daarbij kijken we naar aanpassing van beleid in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en het opstellen van instructieregels, bijvoorbeeld in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Bouwbesluit. Om lokaal te kunnen sturen op de huisvestingsopgave, zoals die van aandachtsgroepen, kijken we nadrukkelijk ook naar het instrumentarium van de Woningwet en de Huisvestingswet 2014. Om de woningschaarste aan te pakken, continueren we de Woningbouwimpuls, die gemeenten helpt bij het snel realiseren van veelal betaalbare woningen. Zowel generiek als op locatieniveau beperken we waar mogelijk het effect van knelpunten in het bouwproces. Met gerichte kennis en expertise versnellen we het proces. Daarnaast stimuleren we het ontwikkelen en delen van ervaringen en kennis.

In gebieden waar woningbouw complex is en het woningtekort hoog, maken we met financiële ondersteuning van het Rijk en door het opheffen van knelpunten, woningbouw mogelijk.

We bouwen in overeenkomst met de behoefte We zien dat middeninkomens en starters in de knel komen. Daarom zetten we in op het vergroten van het aanbod betaalbare woningen voor middeninkomens en starters. Dit doen we door regionale afspraken te maken over de aantallen betaalbare woningen die er moeten komen en voorwaarden te stellen in de woningbouwimpuls ten aanzien van betaalbare woningen. De groeiende en vergrijzende bevolking en de veranderende samenstelling van huishoudens vragen om de realisatie van meer en beter passende woningen. We zorgen voor passende woningen die aansluiten bij de verschillen in levensfase of omstandigheden van mensen. Met andere ministeries slaan we de handen ineen om de huisvestingsproblematiek van aandachtsgroepen integraal op te lossen, zoals voor arbeidsmigranten en statushouders maar ook voor mensen die een intramurale instelling verlaten en dak- en thuisloze mensen. Deel van deze samenwerking is inzet op preventie, om te voorkomen dat personen zonder huis komen te zitten. Het snel realiseren van betaalbare woningen is voor veel mensen uit aandachtsgroepen van groot belang. Daar zetten we op in. Daarbij is het voor aandachtsgroepen ook belangrijk dat alle gemeenten een fair share van deze huishoudens huisvesten. Dit vereist dat vooral in gemeenten die nu verhoudingsgewijs een kleine voorraad hebben de sociale huurvoorraad toeneemt.

Om te zorgen dat de sociale huurvoorraad toeneemt in juist die gemeenten, stellen we het streven vast van ten minste 30 procent sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente. Daarmee geven we provincies, omliggende gemeenten en corporaties een middel in handen om te komen tot een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad en daarmee een meer evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen. De uitwerking van dit streven nemen we mee in de prestatieafspraken die we met corporaties en medeoverheden maken. Ook sturen we op woonzorgvisies voor alle aandachtsgroepen en ouderen. Zo brengen gemeenten de behoefte aan wonen, zorg, ondersteuning en participatie in kaart, op basis waarvan bindende lokale prestatieafspraken tussen onder meer gemeenten, verhuurders en zorgaanbieders kunnen worden gemaakt. De groeiende groep ouderen vergt een andere benadering dan in het verleden. Ook hier moeten we regie nemen vanuit het Rijk. Dat betekent sturen op voldoende passende en toekomstbestendige woningen voor ouderen. Hierbij hanteren we een planmatige aanpak die anticipeert op demografische

24 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

ontwikkelingen. Naast reguliere woningen die aantrekkelijk zijn voor ouderen, zijn geclusterde woonvormen en nieuwe woonzorgvormen nodig waar zorg en ondersteuning kan worden opgeschaald als de kwetsbaarheid toeneemt. Hiertoe zetten we de Regeling ontmoetingsruimtes voor de bouw van geclusterde woonvormen in. Samen met de minister voor Langdurige Zorg en Sport (LZS) gaan we hiermee aan de slag. Ook maken we het aantrekkelijk voor ouderen om te verhuizen, zodat de doorstroming op gang komt. Dit zal tegelijk de kansen van jongere woningzoekenden op een passende woning vergroten. Voor ouderen die langer thuis willen én kunnen wonen, maken we het eenvoudiger een deel van de waarde van het huis op te nemen.

We bouwen op de juiste plek en met goede ruimtelijke kwaliteit De woonopgave kan niet los worden gezien van opgaven op het gebied van bereikbaarheid, bedrijvigheid, verduurzaming van de energievoorziening, klimaatadaptatie, landschappelijke kwaliteit, een gezond leefmilieu en natuurontwikkeling. Dat vraagt om samenhangende keuzes over wat we waar willen. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zijn hiertoe belangrijke stappen gezet. Sinds het verschijnen van de NOVI in 2020 is de problematiek achter de opgaven echter alleen maar dringender geworden. Hierdoor dreigen nationale belangen in het gedrang te komen. Dit vraagt op onderdelen aanscherping van het beleid en meer betrokkenheid en regie vanuit het Rijk. In het kader van het Uitvoeringsprogramma NOVI zal per provincie een samenhangende ruimtelijke vertaling gemaakt worden van sectorale (kwantitatieve) doelen en de bijbehorende ruimtevraag. Omdat we faseren, staat het maken van nadere ruimtelijke keuzes het versnellen van de woningbouw niet in de weg. We richten ons in eerste instantie op het versnellen van bestaande ‘harde’ plannen. Bij de plannen die nog niet ‘hard’ zijn, gaan we bekijken welke locaties potentie hebben om snel te kunnen worden ontwikkeld. Het realiseren van complexere locaties vergt meer tijd, maar is wel nodig. Zo werken we aan de realisatie van een aantal grootschalige woningbouwlocaties.

Deze locaties liggen in gebieden waar het woningtekort zo groot is, dat alleen kleine en middelgrote locaties onvoldoende zijn om toe te groeien naar het bouwen van 100.000 woningen per jaar. Met grootschalige woningbouw zorgen we tevens voor langjarige zekerheid en continuïteit van de bouwproductie. Dit vergt een zorgvuldig samenspel met andere departementen, betrokken regio’s en de markt. Voor zeven regio’s met de hoogste verstedelijkingsdruk hebben Rijk en regio samen verstedelijkings­ strategieën opgesteld. Binnen de zeven verstedelijkingsregio’s hebben we op dit moment vijftien grootschalige integrale woningbouwgebieden geïdentificeerd, waar intensieve betrokkenheid van het Rijk nodig is.25 Het gaat om de volgende grootschalige woningbouwgebieden: Amsterdam Havenstad, MRA West, MRA Oost, Rotterdam Oostflank, Den Haag CID-Binckhorst, Oude Lijn Leiden-Dordrecht, Utrecht Groot Merwede, Eindhoven internationale knoop XL, de Brabantse stedenrij, Groningen Suikerunieterrein, Groningen Stadshavens, Nijmegen stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone, Zwolle Spoorzone en Amersfoort.26 Voor een deel van de grootschalige woningbouwgebieden is de ruimtelijke afweging en de ruimtelijke inrichting nog (deels) gaande. Water en bodem worden sturend bij de ruimtelijke planvorming.

Randvoorwaardelijk bij de ontwikkeling en inrichting van grootschalige woningbouwgebieden zijn klimaatadaptatie, energie, het water- en bodemsysteem, een evenwichtige balans tussen wonen en werken en de wettelijke eisen ten aanzien van luchtkwaliteit en een gezond en veilig leefmilieu (onder andere geluid). Het kabinet investeert de komende tien jaar 7,5 miljard euro extra in infrastructuur voor de ontsluiting van nieuwe woningen in de grootschalige woningbouwgebieden en daarbuiten. Financiële ondersteuning vanuit het Rijk voor infrastructurele aanpassingen en andere bereikbaarheidsmaatregelen – of het nu

25

Aan de eerder geïdentificeerde veertien grootschalige integrale woningbouwgebieden is, na een motie van de Tweede Kamer, Amersfoort toegevoegd.

26

De afbakening van de grootschalige woningbouwlocatie Amersfoort is nog onderwerp van gesprek tussen Rijk en regio.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 25

26 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

gaat om kleine of grootschalige locaties – lopen via de procedures van het MIRT. Verder zijn er ook middelen vanuit de woningbouwimpuls beschikbaar en is er voor grootschalige gebieden ook het gebiedsbudget. Wat betreft woningbouw moeten we heel Nederland zien te benutten. Vanwege het gewenste tempo betekent dit waar nodig ook buitenstedelijk bouwen. Bij bebouwing van open ruimte zal daarbij groen meegroeien. We houden daarnaast rekening met verschillen tussen regio’s: er zijn bijvoorbeeld regio’s waar het woonvraagstuk meer kwalitatief van aard is, omdat hier geen sprake is van bevolkingsgroei. Hoewel tempo en versnelling nodig zijn, zal ook op de kwaliteit van het nieuwe aanbod moeten worden gelet. Hierbij hebben we expliciet aandacht voor de leefbaarheid. De ruimtelijke kwaliteit van nieuwe locaties is nadrukkelijk een aandachtspunt, waarbij we inzetten op circulair en natuurinclusief bouwen. We houden oog voor luchtkwaliteit en een gezond en veilig leefmilieu (onder andere geluid). Ook moeten we klimaatadaptief bouwen, zodat we droge voeten houden. Hiervoor nemen we de aanbevelingen van de Deltacommissaris als uitgangspunt.

We zorgen voor eerlijke kansen en betaalbare woonlasten We gaan veel nieuwe betaalbare woningen realiseren, waardoor we het aanbod van deze woningen vergroten. Dat is echter niet voldoende om op korte termijn de woonsituatie te verbeteren voor een grote groep mensen die in de knel zit. Daarom nemen we ook gerichte betaalbaarheidsmaatregelen om verschillende inkomensgroepen te helpen. Met de corporaties maken we afspraken over betaalbaarheid voor hun huurders. Van hogere inkomens vragen we een rechtvaardigere bijdrage. Met het maximeren van het puntenaandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel voorkomen we dat woningen binnen korte tijd uit het gereguleerde segment verdwijnen door de sterke stijging van de huizenprijzen. Voor middeninkomens maken we de huurmarkt toegankelijker. Met huurprijsbescherming gaan we de aanvangshuren in het middensegment begrenzen, in aanvulling op de begrenzing van de jaarlijkse huurprijsstijging die al is ingevoerd. De beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen in de bestaande voorraad verbeteren we door de positie van (startende) kopers te verbeteren. We onderzoeken ondersteuning van starters bij het kopen van een woning, bijvoorbeeld door een nieuwe vorm van premie A-woningen. Daarnaast zetten we in op het toewijzen van betaalbare woningen aan de mensen die daar het meest bij gebaat zijn.