Hotel Vroonweg 35 Renesse Toelichting compressed

Hotel Vroonweg 35 Renesse Bestemmingsplan Vastgesteld adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Hotel Vroonweg 35 Renesse 000800 12 juli 2023 vastgesteld NL.IMRO.1676.00354BphRE-VA01 Schouwen-Duiveland

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle Janita van Gastel +31(0)113 405 051

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Juust

3 Inleiding

4

Aanleiding Doel Ligging en plangrenzen Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

4 4 4 6 7

Planbeschrijving

8

Analyse huidige situatie Beschrijving project

8 9

Beleidskader

15

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

15 16 18

Kwaliteit van de leefomgeving

23

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Energie en klimaat Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Licht en duisternis Luchtkwaliteit Natuur Niet gesprongen explosieven Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

23 23 24 25 26 28 29 29 29 30 30 31 32 34 35

Juridische aspecten

36

Inleiding Plansystematiek Toelichting op de bestemmingen

36 36 36

Uitvoerbaarheid

38

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

38 38

2

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Toelichting

Juust

3

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op het perceel Vroonweg 35 te Renesse is het Fletcher Strandhotel Renesse gevestigd. Op het aangrenzende perceel was een Strandkerk aanwezig die in 2016 is gesloopt. Het huidige Fletcher hotel voldoet niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd. Het hotel biedt te weinig faciliteiten en is met 48 kamers te klein om jaarrond rendabel te zijn. Met het vrijkomen van het perceel van de Strandkerk is de mogelijkheid ontstaan om het gebied aan de Hoogenboomlaan, Vroonweg en Kabbelaarsweg te herontwikkelen. Dit betreft enerzijds een wijziging van de wegenstructuur rondom het gebied en anderzijds de sloop van het huidige hotel en realisatie van een nieuw hotel. De herinrichting van de Vroonweg, Kabbelaarsweg en de Hoogenboomlaan is van belang, omdat de bestaande infrastructuur niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd, gelet op de verschillende gebruikers en voertuigen van/op de wegen en het achterliggende recreatiegebied. Al jaren is de verkeersveiligheid in het plangebied in het gedrang. Met de herinrichting wordt de verkeersstructuur verbeterd. Hiertoe is het bestemmingsplan 'Wegtracé Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan' opgesteld. Hierin wordt de gewijzigde verkeersstructuur planologisch mogelijk gemaakt.

Het vrijgekomen perceel van de voormalige Strandkerk wordt deels gebruikt voor de herinrichting Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan en deels ten behoeve van de ontwikkeling van het nieuwe hotel. Het doel van beide plannen is een zo compleet en integraal mogelijk herstructurering van het gebied te bewerkstelligen. De herontwikkeling van het hotel wordt uitgevoerd in het kader van het Masterplan Renesse, dat in december 2015 door de gemeenteraad van de gemeente Schouwen-Duiveland is vastgesteld. Het oorspronkelijke plan, zoals ook opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan, was om het hotel te voorzien van een halfverdiepte kelder met wellnessvoorzieningen en een parkeergarage. Gezien de huidige energiecrisis en hoge bouwkosten is de haalbaarheid twijfelachtig gebleken en is het bouwplan geoptimaliseerd. Naar aanleiding van zienswijzen heeft de initiatiefnemer vervolgens besloten de kelder met wellnessfaciliteiten en parkeergarage definitief te laten vervallen. Hierdoor is op de begane grond ruimte vrijgekomen (o.a. trappenhuis/lift naar de kelder en voorzieningen t.b.v. de wellness). Deze ruimte wordt ingevuld met een drietal familiekamers (6 reguliere kamers).

1.2

Doel

De voormalige Strandkerk is buiten gebruik geraakt en in 2016 gesloopt. Hierdoor is de kans ontstaan om dit gebied kwalitatief te ontwikkelen. Het plan voorziet dan ook in een verbetering van de verkeersstructuur en in de herontwikkeling van het bestaande hotel tot een nieuw hoogwaardig hotel met diverse ondersteunende functies. Dit bestemmingsplan voorziet in het planologisch mogelijk maken van de herontwikkeling van het hotel en het bijbehorende terrein. De herinrichting van de Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan is in een apart bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het doorlopen proces wordt verwezen naar paragraaf 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

1.3

Ligging en plangrenzen

Het plangebied is gelegen aan de zuidwestelijke rand van de kern Renesse. Het plangebied wordt omsloten door de Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan. Het plangebied omvat globaal de gronden van het huidige hotel aan de Vroonweg 33-35 en het perceel van de voormalige Strandkerk gelegen aan de Hoogenboomlaan 3 en bestaat uit de volgende kadastrale percelen: gemeente Westerschouwen, sectie H, nummer 568; gemeente Westerschouwen, sectie H, nummer 567 (deels); gemeente Westerschouwen, sectie H, nummer 214 (deels). Het plangebied bevindt zich aan de westzijde van Renesse en ligt nabij het centrum van Renesse. Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich Vakantiepark Schouwen, gelegen aan de Vroonplas. Het plangebied grenst in het zuidwesten direct aan de Vroongronden die deel uitmaken van het Natura2000-gebied

Juust

4

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Kop van Schouwen. Zuidoostelijk van het plangebied ligt de voormalige camping De Karavaan.

Afbeelding 1 | Globale ligging plangebied (bron: Planboek Vroonhoeve)

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens (bron: googleMaps, bewerking Juust B.V.)

Juust

5

Hotel Vroonweg 35 Renesse

1.4

Vigerend bestemmingsplan

Voor de gronden van het plangebied vigeert, tot het moment dat het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen'. Het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' is vastgesteld op 27 juni 2013 door de gemeenteraad van de gemeente Schouwen-Duiveland. Op 27 september 2018 is het parapluplan 'Parkeernormen Schouwen-Duiveland' vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen, zodat bij (recreatieve) ontwikkelingen voorzien moet worden in voldoende parkeerplaatsen. Op 22 mei 2019 is de '1e herziening Kop van Schouwen' vastgesteld. Hierin zijn een aantal artikelen vervangen en aangevuld. Ter plaatse van het plangebied vigeren de bestemmingen 'Horeca', 'Maatschappelijk, 'Verkeer' en 'Groen Landschappelijk'. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Binnen de bestemming 'Horeca' zijn de gronden bestemd voor de 'specifieke vorm van horeca - hotel', met een maximale bouwhoogte van 11 meter en een maximale goothoogte van 7 meter. De gronden met bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, alsmede bijbehorende voorzieningen als ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groen en water.

Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn de gronden bestemd voor wegen en straten met een profiel van 1x2 rijstroken, voet- en fietspaden en parkeerterreinen, groen- en speelvoorzieningen en andere voorzieningen ten behoeve van de bestemming, zoals straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, taluds, oevers, bruggen en fietstunnels. De bestemming 'Groen-Landschappelijk' is opgenomen voor de gronden die bestemd zijn voor het behoud en/of herstel en ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en de ontwikkeling van potentiële natuurlijke en landschappelijke waarde. Ook zijn de gronden bedoeld als landschappelijke afscherming van recreatieterreinen door opgaande beplanting van voornamelijk streekeigen soorten en voor geluidwerende voorzieningen, een grondwal inbegrepen, en bijbehorende voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Afbeelding 3 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Juust

6

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Een deel van het terrein van de voormalige strandkerk met een maatschappelijke bestemming wordt bij het perceel van het hotel betrokken. Ook wordt de Vroonweg verlegd, waardoor een deel van de huidige verkeersbestemming binnen het plangebied ligt. Het voorgenomen plan past daarmee niet volledig binnen het huidige bestemmingsplan. De horecabestemming dient verruimd te worden richting het oosten en zuiden. Het bouwvlak wordt vergroot en verplaatst, zodat het nieuwe bouwplan hierbinnen past. Ook de bouwhoogte dient beperkt verhoogd te worden.

1.5

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beschreven en het voorgenomen plan toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. Hoofdstuk 5 omvat de juridische aspecten, zoals de juridische toelichting per artikel. In hoofdstuk 6 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

7

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Hoofdstuk 2 2.1

Analyse huidige situatie

2.1.1

Historische analyse

Planbeschrijving

De locatie ligt op een belangrijke plek binnen de ruimtelijke structuur van Renesse, aan de entree van het recreatiegebied aan de Hoogenboomlaan. Het is een driehoekige ruimte, die is ontstaan doordat de oude wegen zich van hieruit opsplitsen (de Vroonweg richting Burgh-Haamstede en de Hoogenboomlaan richting de recreatieterreinen). Vanaf het moment dat de Strandkerk zijn functie verloor, werd de locatie een doorn in het oog van de gemeente en de inwoners van Renesse. Jaren geleden is het gebouw van de Strandkerk gesloopt.

Afbeelding 4 | Historische kaart 1868 met globale ligging plangebied (bron: www.atlas1868.nl)

2.1.2

Bestaande situatie plangebied

In de huidige situatie bevindt zich aan de Vroonweg een hotel met bijbehorende brasserie. Rondom het hotel staan enkele bomen en struikgewassen, waardoor het hotel vanaf de weg slechts gedeeltelijk zichtbaar is. De Strandkerk, die oostelijk van het hotel was gesitueerd, is in het voorjaar van 2016 gesloopt. De Vroonweg aan de zuidkant van het plangebied bestaat momenteel uit een geasfalteerde tweebaansweg voor gemotoriseerd verkeer met parallel daaraan, gescheiden door een groene berm, een voetpad. Vanaf deze weg is het hotel, de parkeerplaats en de brasserie te bereiken.

Juust

8

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Afbeelding 5 | Huidige situatie plangebied (bron: Atlas Zeeland)

2.2

Beschrijving project

2.2.1

Uitgangspunten

Algemeen Het doel van de plannen is om te komen tot een kwalitatieve en integrale herontwikkeling van het gebied. Daarom zijn de plannen voor de herontwikkeling van het hotel en de herinrichting van de verkeersstructuur integraal tot stand gekomen. Door de herontwikkeling van het huidige hotel te combineren met de herinrichting van de Vroonweg, Kabelaarsweg en Hoogenboomlaan, in combinatie met een opwaardering van het braakliggende perceel van de voormalige Strandkerk, is een unieke kans ontstaan om dit gebied kwalitatief te ontwikkelen voor het reeds bestaande hotel. Het bestaande hotel is gedateerd en na gewenste aanpassing van de verkeersstructuur, niet meer gunstig gesitueerd op het huidige perceel. Daarom heeft slopen en nieuwbouw de voorkeur. Vanwege procesaspecten is gekozen om voor beide ontwikkelingen een apart bestemmingsplan op te stellen. In het 'Masterplan Renesse' zijn de ambities neergelegd voor de transformatie van het dorp Renesse tot een aantrekkelijke en gezellige badplaats van de toekomst. Een van de prioriteitsprojecten in het Masterplan is het verbeteren van de verkeersveiligheid, de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid van Renesse-West. Om deze kwaliteitsslag te maken, is begin 2016 het project 'Herinrichting Strandkerk en omgeving' opgestart.

Hierdoor ontstaat een aanzienlijke verbetering van de verkeersveiligheid in het gebied, vooral voor fietsers en wandelaars die van en naar het natuurgebied de Vroongronden gaan. In nauwe samenwerking met de gemeente, de Dorpsraad, de Ondernemersvereniging, de ondernemers en de inwoners en andere betrokkenen is er de afgelopen jaren gewerkt aan het opstellen van een herinrichtingsplan voor de Strandkerk en omgeving. Stedenbouwkundige uitgangspunten Ten behoeve van de ontwikkeling van het nieuwe hotel zijn op voorhand de kaders van de nieuwe ontwikkeling geschetst in de vorm van stedenbouwkundige uitgangspunten. Deze zien op positionering van het gebouw op het perceel, indeling en logistiek op het terrein, globale bouwvoorschriften, groen en water en beeldkwaliteit van

Juust

9

Hotel Vroonweg 35 Renesse

de gebouwen. De algemene uitgangspunten ten aanzien van de situering van het nieuwe hotel zijn als volgt: 1.

2. 3.

4. 5.

Het hotel heeft vanwege de specifieke functie en schaal, een solitaire ligging binnen de ruimtelijke structuur van Renesse. Dit betekent dat de architectuur als een op zichzelf staand geheel mag worden ervaren met een zachte overgang naar het aangrenzende natuurgebied; Het hotel wordt zoveel mogelijk geclusterd geplaatst binnen het perceel; De totale beleving van het hotel wordt bepaald door de bouwmassa's in combinatie met de buitenruimtes. Dit betekent dat deze twee aspecten als een geheel moeten worden ontworpen. Ze moeten een hoogwaardige tegenhanger vormen van het aangrenzende natuurgebied (Vroongronden); De hoofdentree van het hotel wordt georiënteerd naar de oostzijde en/of noord, noordoostzijde; Het totale gebouw kent een alzijdige oriëntatie waarbij de nadruk ligt op de entree aan de oostzijde en/of noord, noordoostzijde, ook de overgang naar het natuurgebied aan de westzijde moet zorgvuldig worden ontworpen.

2.2.2

Programma

Het (maximale) programma van de ontwikkeling is als volgt: Hotel 148 hotelkamers, waarvan 23 familiekamers; receptie; bar; restaurant; keuken; multifunctionele ruimte; Terrein terras behorende bij restaurant; 152 parkeerplaatsen; landschappelijke inpassing; wadi / waterpartij ten behoeve van de watercompensatie;

2.2.3

Stedenbouwkundige inpassing

Het hotelgebouw wordt centraal en geclusterd op het perceel geplaatst, waarbij de hoofdentree aan de oostzijde van het gebouw is gesitueerd. Het gebouw krijgt een alzijdige oriëntatie. De maximaal toegestane bebouwing (footprint) bedraagt maximaal 40% van het perceel, exclusief parkeren, infra, laad- en losvoorzieningen. De parkeer-, laad- en losvoorzieningen liggen hoofdzakelijk aan de noordzijde van het plangebied, parallel aan de Hoogenboomlaan en worden ingepast in het groen. Aan de zuid- en westzijde van het plangebied wordt een landschappelijke overgang met inheemse beplanting en een waterpartij gecreëerd tussen het aangrenzende natuurgebied en de onlangs gerealiseerde recreatieve fiets- en ruiterpaden.

Juust

10

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Afbeelding 6 | Toekomstige stedenbouwkundige inrichting (bron: Estate Invest) Het hotelcomplex bestaat uit een U-vormig gebouw waarbij de lange zijde aan de Hoogenboomlaan is gesitueerd. De entree met receptie en het restaurant zijn aan de oostzijde in het gebouw gesitueerd. Aan de zuidkant van het gebouw is een terras aansluitend aan het restaurant voorzien en een hofje met parkeerplaatsen. Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen. Het gebouw heeft een bouwhoogte van 11,5 meter.

Juust

11

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Afbeelding 7 | Terreininrichting hotel (bron: Ziggurat / Estate Invest) Het hotel wordt duurzaam gebouwd in degelijke en natuurlijke materialen, zoals baksteen, glas en hout. Het kleurgebruik daarbij is terughoudend, waarbij lichte kleuraccenten mogelijk zijn. (Dak)installaties en zonwering worden in de vormgeving van het gebouw geïntegreerd.

Afbeelding 8 | Gevelaanzicht entreegevel (bron: Ziggurat / Estate Invest) Ten aanzien van de verdere architectonische uitwerking is een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld die als Bijlage 1 aan deze toelichting is toegevoegd. Ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit en de architectonische uitwerking van het ontwerp is reeds positief geadviseerd door de welstandscommissie. De uit het vooroverleg voortgekomen aandachtspunten zijn reeds in het ontwerp verwerkt. Op 30 mei 2022 is het plan (nogmaals) behandeld in de welstandscommissie en akkoord bevonden.

2.2.4

Functionele opbouw

Het hotel bevat 148 hotelkamers waarvan 23 familiekamers. De hotelkamers variëren van oppervlakte. Hiermee is er sprake van een divers aanbod en kan voorzien worden in verschillende behoeftes. Een deel van de kamers bestaat uit familiekamers. Dit zijn twee losse kamers (totaal 46) die kunnen worden samengevoegd tot 23 familiekamers, zodat ook (flexibel) in deze behoefte kan worden voorzien. Het hotel voorziet ook in de bijbehorende functies zoals een restaurant en bar met een terras. Het hotel zal voldoen aan de huidige wensen en eisen ten aanzien van een 4-sterrenhotel. Daarnaast kunnen optioneel aanvullende faciliteiten aan het hotel worden toegevoegd.

Juust

12

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Met de inrichting van het terrein rondom het gebouw is aansluiting gezocht bij de aangrenzende functies. Zo is aan de zuidzijde en oostzijde voorzien in een geleidelijke groene overgang naar de aangrenzende Vroongronden (natuurgebied). Hierbinnen is voorzien in semi-openbare wandel- en ruiterpaden. Tevens wordt een waterpartij aangelegd ten behoeve van de waterberging. De doorgaande verkeersroute wordt verlegd naar het noorden ter plaatse van de Hoogenboomlaan. Daarom zijn de parkeervoorzieningen en laad- en losfuncties ook hoofdzakelijk aan de zijde van de Hoogenboomlaan gesitueerd. De entree van het hotel is aan de oostzijde gesitueerd. Dit betreft de zijde richting het centrum van Renesse en is daarmee een logische plek voor de entree.

2.2.5

Verkeer en parkeren

Ontsluiting De ontsluiting van het perceel vindt plaats aan de oostkant van het perceel op de Hoogenboomlaan. De wegen rondom het plangebied, Hoogenboomlaan, Vroonweg en Kabbelaarsweg zijn onlangs heringericht. Bij deze herinrichting is reeds rekening gehouden met de ontsluiting van het hotel. De Kabbelaarsweg is afgewaardeerd tot langzaamverkeerspad en de doorgaande route is verlegd naar het noorden. In dit nieuwe tracé is de rijbaan getransformeerd naar rijpad/fietsstraat, met fietsers op de rijbaan waarbij de auto te gast is. Voor de voetgangers is er een vrijliggend voetpad. De inrichting van de weg is hierop aangepast door onder andere een (optisch) smalle rijbaan, wat de snelheid zal verlagen. Ter plaatse van de ontsluiting van het hotel op dit nieuwe tracé, is een soort pleintje aangelegd voorzien van bomen keien en bijzondere verlichting, zodat aantrekkelijke en uitnodigende entrees van de voorzieningen, zoals het hotel, aan de weg ontstaan. Met de herinrichting is de verkeersveiligheid, de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid van Renesse-West verbeterd. De ontwikkeling heeft daarmee geen negatief effect op de afwikkeling van het verkeer en de verkeersstructuur in de omgeving. Verkeersgeneratie Voor het bepalen van de verkeersgeneratie zijn de kengetallen parkeren en verkeer uit de 'Agenda Toerisme' van de gemeente Schouwen-Duiveland van toepassing.

Hieraan is een memo toegevoegd waarin de kengetallen en rekenmethodiek beschreven staat voor verblijfsrecreatiefuncties. Voor een hotel geldt een verkeersgeneratie van 3,4 motorvoertuigen per etmaal per hotelkamer. Dit betreft de totale verkeersgeneratie per kamer (gasten en personeel). Het hotel omvat 148 kamers, waarvan 23 familiekamers. De familiekamers bestaan uit twee kamers (totaal 46 kamers) die zijn samengevoegd tot 23 familiekamers. Indien er meer vraag is naar losse kamers dan naar de familiekamers, is het ook mogelijk deze kamers als twee losse kamers te verhuren. Uitgangspunt is dat deze kamers voor de helft van de tijd in gebruik zijn als familiekamers. Voor de verkeersgeneratie wordt voor deze kamers daarom gerekend met 35 kamers (0,5 x 46 + 0,5 x 23 = 34,5 = afgerond 35). Voor de berekening van de verkeersgeneratie is op basis van het bovenstaande gerekend met 137 kamers (102 reguliere kamers + 35 (familie)kamers). De verkeersgeneratie van het hotel bedraagt daarmee 137 x 3,4 = 466 motorvoertuigen per etmaal indien er sprake zou zijn van 100% bezetting. In de praktijk is een hotel niet 365 dagen per jaar volledig bezet. Er is vanuit gegaan dat het hotel een gemiddelde bezetting van 75% zal hebben.

Dit is iets boven de gemiddelde bezettingsgraad uit 2019 (voor de coronacrisis) van 73,5% van hotels in Nederland exclusief Amsterdam en Schiphol (bron: Hosta 2020 rapport). In 2018 bedroeg de bezettingsgraad van hotels in Zeeland 67%. Dit blijkt uit het rapport 'Hotelmarktonderzoek provincie Zeeland' van ZKA (28-04-2020). Met het doorrekenen van een bezettingsgraad van 75% wordt dus uitgegaan van een relatief hoog scenario. In werkelijkheid zal de bezettingsgraad en daarmee ook de verkeersgeneratie wellicht lager zijn. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van deze bezettingsgraad 466 x 0,75 = 350 motorvoertuigen per etmaal. De Vroonweg heeft een verkeersintensiteit van circa 3.580 motorvoertuigen per etmaal. De toename van de verkeersgeneratie met 227 motorvoertuigen (350 - 123 (huidige verkeersgeneratie) = 227) is daarmee ruim minder dan 10% (6,3%) en zal daarmee geen effect hebben op de verkeersafwikkeling ter plaatse. Met de nieuwe inrichting van de Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan is reeds rekening gehouden met de komst van het nieuwe hotel en de bijbehorende verkeersgeneratie. Zie ook de memo in Bijlage 2 waarin is getoetst of het extra verkeer als gevolg van het nieuwe hotel goed afgewikkeld kan worden op de ontsluitingswegen. De voorzieningen in het hotel zijn bedoeld voor de eigen hotelgasten. In het restaurant zijn ook gasten van

Juust

13

Hotel Vroonweg 35 Renesse

elders welkom. De verwachting is echter dat dit niet direct tot extra verkeersgeneratie zal leiden, omdat er een wisselwerking zal zijn met andere horecafuncties in de omgeving. De hotelgasten zullen wellicht ook deels gebruik maken van horecafuncties elders. Het aantal zitplaatsen in het restaurant is afgestemd op het aantal hotelgasten. Verwachting is dat dit geen (significant) effect heeft op de verkeersintensiteit en verkeersafwikkeling ter plaatse. Parkeren Het parkeren vindt op het eigen terrein plaats. Op het perceel worden in totaal 152 parkeerplaatsen aangelegd. Op basis van de 'Agenda Toerisme' geldt voor hotels een parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per hotelkamer. Het hotel bevat 148 kamers. Van deze kamers kunnen er 46 worden omgebouwd naar 23 familiekamers. Een familiekamer bestaat uit een samenvoeging van 2 kamers. Indien er meer vraag is naar losse kamers dan naar de familiekamers, is het ook mogelijk de familiekamers als twee losse kamers te verhuren. De verwachting bestaat dat in een piekmoment 11 familiekamers (= 22 losse kamer) en 126 losse kamers verhuurd worden. Bij de verhuur van een familiekamer wordt verwacht dat 1 van die 2 losse kamers bezet wordt door kinderen (zonder rijbewijs). In een piekmoment zullen dan 11 kamers verhuurd worden aan huurders die niet met de auto komen. Deze genereren geen verkeer en/of een parkeervraag.

In navolgende berekeningen is daarom uitgegaan van een piekmoment waarbij 137 kamers worden verhuurd. Hiertoe dienen 165 parkeerplaatsen te worden aangelegd. Met de voorziene 152 parkeerplaatsen wordt hier niet volledig aan voldaan. Desondanks wordt geen parkeerprobleem verwacht. Het volledige aantal parkeerplaatsen zal uitsluitend nodig zijn bij een volledige bezetting van het hotel. De gemiddelde bezetting van het hotel is 75%. Een volledige bezetting is uitsluitend op uitzonderlijke piekmomenten aan de orde. Ook tijdens wisseldagen zal het drukker zijn dan op de andere dagen in de week, maar over het algemeen zijn de gasten die 's-ochtends uitchecken al eerder weg, dan de gasten die 's-middags kunnen inchecken. Ook wordt op het terrein fietsparkeren gefaciliteerd. Voornamelijk in de zomerperiode zijn er ook gasten die per fiets komen in plaats van met de auto. Op basis van deze redenen wordt geen parkeerprobleem verwacht, ondanks dat niet volledig aan de parkeernorm wordt voldaan. Mocht tijdens piekmomenten toch een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan onderzoeken we een uitwijkmogelijkheid naar een parkeerterrein elders in de omgeving. Door middel van valet parking worden de auto's van de gasten naar dat parkeerterrein gebracht. Hierover zullen door de initiatiefnemer afspraken worden gemaakt met grondeigenaren of overgegaan worden tot aankoop van grond.

Voor deze specifieke situatie en locatie is het niet wenselijk om het volledige terrein met parkeerplaatsen in te richten, omdat daarmee niet voldaan wordt aan de voorgestane beeldkwaliteit in het gebied. Vooraf is bepaald dat met de inrichting van het terrein rondom het hotelgebouw een hoogwaardige beeldkwaliteit wordt nagestreefd. Voornamelijk aan de zijden van het terrein die aan de Vroongronden grenzen en aan de zuidzijde, is een natuurlijke en geleidelijke overgang naar het natuurgebied het uitgangspunt. Aan deze kwaliteitseis is prioritering gegeven ten opzichte van de parkeernorm.

Juust

14

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

Jurisprudentie geeft wel aan dat een bestemmingsplan dat bij recht een stedelijke ontwikkeling maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime niet voorziet in een groter planologisch beslag op de ruimte en niet voorziet in een functiewijziging, niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het voorgaande bestemmingsplan werd reeds een hotel mogelijk gemaakt ten behoeve van het huidige hotel. Het terrein met de bestemming 'Horeca' mocht daartoe voor 50% worden bebouwd tot een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 11 meter. Ter plaatse van het terrein van de voormalige Strandkerk mocht het bouwvlak van circa 950 m2 bebouwd worden tot een goothoogte van 5 meter en een bouwhoogte van 11 meter. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een nieuw hotel. Er is sprake van sloop en nieuwbouw. Het huidige terrein wordt vergroot en het aantal hotelkamers zal toenemen. Daarmee is er sprake van een groter planologisch beslag op de ruimte en is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder bestaand stedelijk gebied wordt het volgende verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij

Juust

15

Hotel Vroonweg 35 Renesse

behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied ligt aan de westzijde van Renesse en grenst aan de bestaande woonwijk aan de Zeeasterweg en Van Kloosterweg. Het gebied ligt ingeklemd tussen diverse recreatieparken (Vakantiepark Schouwen en voormalige camping De Karavaan). In het plangebied zelf is een hotel aanwezig en was de voormalige strandkerk gevestigd. Daarmee ligt het plangebied in het bestaand stedelijk gebied. Over het algemeen is in heel Zeeland behoefte aan een kwaliteitsverbetering van de bestaande verblijfsrecreatieve terreinen. Hoofdzakelijk op de campings en parken met stacaravans is een verbetering gewenst. In de door de provincie Zeeland opgestelde Kustvisie is dit vertaald in provinciaal beleid waarbij herstructurering als voorwaarde wordt gesteld voor uitbreiding. In de regio is behoefte aan onderscheidende, hoogwaardige concepten ten behoeve van een vitale verblijfsrecreatiemarkt aan de Zeeuwse kust en op Schouwen-Duiveland in het bijzonder. Daarnaast is er ook behoefte aan verblijfsaccommodatie die deels een eigen vraag generen door niet alleen een hotel te bieden, maar ook andere indoor- en outdoorfaciliteiten die gasten nagenoeg het hele jaar door naar de verblijfsaccommodatie trekken.

Door hoogwaardige hotelkamers en een restaurant van topkwaliteit te bieden, wordt er voorzien in de behoefte naar een hoogwaardige verblijfsaccommodatie. Het concept van het nieuwe hotel speelt in op de kwalitatieve marktvraag. In combinatie met het aanbod van familiekamers wordt aangesloten op de visie zoals opgenomen in het Masterplan Renesse om Renesse om te vormen tot een familiebadplaats. Door de voormalige eigenaar van het hotel is in 2018 reeds een overeenkomst met de gemeente gesloten waarin is vastgelegd dat het hotel herbouwd en vergroot mag worden. In de overeenkomst tussen de huidige eigenaar en de gemeente zijn deze bestaande rechten qua ontwikkelmogelijkheden overgenomen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) In het Barro zijn de Vroongronden ten westen van het plangebied aangeduid als 'kustfundament'. Hier geldt op basis van artikel 2.3.2. van het Barro: "In een bestemmingsplan dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee". Aangezien dit bestemmingsplan ter plaatse van het kustfundament geen bebouwing of anderszins significante wijzigingen mogelijk maakt, wordt aan deze bepaling voldaan.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland Naar verwachting treedt op 1 januari 2023 de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. 2. 3. 4.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. 2. 3.

Juust

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.

16

Hotel Vroonweg 35 Renesse

4.

Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de omgevingsvisie wordt het volgende ten aanzien van recreatie en toerisme aangegeven: Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. De recreatie- en toerismesector is sterk in beweging en er ligt een vraag om kwaliteitsverbetering en een gemeenschappelijke infrastructuur. Met de herontwikkeling van het huidige 3-sterrenhotel welke niet meer voldoet aan de huidige eisen en wensen van deze tijd, wordt voorzien in een kwaliteitsverbetering. Het nieuwe hotel zal hoogwaardige hotelkamers bevatten en een restaurant.

Omgevingsverordening Zeeland 2018 / 2021 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Van de Omgevingsverordening Zeeland 2021 heeft het ontwerp ter inzage gelegen. In beide documenten wordt aangegeven dat bij ontwikkelingen ten aanzien van verblijfsrecreatie voldaan moet worden aan het 'Ontwikkelkader verblijfsrecreatie in en buiten de kustzone'. Hierna wordt aan dit ontwikkelkader getoetst en om die reden niet meer apart ingegaan op de Omgevingsverordening Zeeland 2021. Het provinciale beleid is gericht op het borgen en versterken van de kwaliteit van de verblijfsrecreatieve sector in samenhang met de omliggende natuur- en landschapswaarden. Doel is de Zeeuwse Kwaliteitskust te beschermen, versterken en waar nodig herstellen. Nieuwvestiging en uitbreiding van verblijfsrecreatie (bijvoorbeeld zomerhuizenterreinen, hotels, recreatieve appartementen, kampeerterreinen) is mogelijk binnen de begrenzing van de Zeeuwse badplaatsen. Ontwikkelingen dienen wel te voldoen aan de in bijlage IV, onderdeel 1, opgenomen voorwaarden B tot en met D. Deze hebben betrekking op de economische haalbaarheid, de markt en het onderscheidend vermogen van het concept en de sociaal maatschappelijke bijdrage die de ontwikkeling oplevert.

Indien er sprake is van een aandachtsgebied binnen de badplaatsen dan moet tevens aannemelijk gemaakt worden dat voldaan wordt aan de in bijlage IV, onderdeel 2, opgenomen uitgangspunten. Buiten de badplaatsen geldt dat uitbreiding van eenheden mogelijk is als er sprake is van een integrale kwaliteitsimpuls van de bestaande en toekomstige accommodatie. Er dient sprake te zijn van een maximale invulling ten behoeve verblijfsrecreatie op het totale uitbreidingsoppervlakte van 13% en maximaal 20% van het totale terrein mag aan de openbaarheid worden onttrokken. Deze percentages zien op de verblijfsrecreatieve gebieden, zoals kampeerterreinen en vakantieparken. Voor de ontwikkeling van een hotel wordt hier daarom niet aan getoetst. Het plangebied grenst aan de badplaats Renesse. De Zeeuwse badplaatsen zijn dé locaties waar het toerisme in Zeeland zich concentreert. Voor verblijfsrecreatieve ontwikkelingen binnen de badplaatsen wordt ingezet op

Juust

17

Hotel Vroonweg 35 Renesse

herstructurering en kwaliteitsverbetering van het bestaande product. Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een bestaand hotel mogelijk waarbij een kwaliteitsslag plaatsvindt. Zowel in het aanbod (hoogwaardig hotel) als in de uitstraling van het gebouw en het omliggende terrein. De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. De herinrichting van het gebied maakt deel uit van een groter plan waarbij ook de verkeersstructuur wordt gewijzigd. Hierdoor kon voor het gehele gebied een integraal plan worden gemaakt en ook beter worden aangesloten op de aangrenzende gebieden, zoals de Vroongronden. B. Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. De ontwikkeling vindt plaats op basis van een businessplan waarin het geheel nader is uitgewerkt en voorziet in een centrale bedrijfsmatige exploitatie ter plaatse van het plangebied. C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! Staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen.

Met de ontwikkeling wordt het huidige hotel, dat gedateerd is en niet meer voldoet aan de behoeften van de huidige markt, gesloopt en vervangen door een nieuw hotelconcept. Door het toevoegen van dit hoogwaardige concept wordt een bijdrage geleverd aan een gedifferentieerd product aan de Zeeuwse kust. D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. De herontwikkeling van het hotel biedt zicht op nieuwe werkgelegenheid, mede door het toevoegen van extra kamers ten opzichte van de huidige situatie en een volwaardig restaurant. Tevens wordt de inzet van het huidige personeel gecontinueerd in de toekomstige situatie. Het huidige personeel is thans voor het merendeel woonachtig in Renesse/Burgh-Haamstede dan wel op Schouwen-Duiveland. Van de in totaal 20 werknemers zijn er 15 woonachtig binnen de gemeente Schouwen-Duiveland zelf. De verwachting is dat het nieuwe personeel eveneens afkomstig zal zijn uit de gemeente. In de bouwfase wordt gewerkt conform interne codes met een aannemersselectie op basis van een tender (niet in een Europese aanbestedingsvorm). Voor deze fase is het derhalve niet mogelijk te selecteren op aannemers uit de directe omgeving van het plangebied.

Door de relatie met de naastgelegen Vroongronden te versterken wordt er een nieuwe verbinding gelegd tussen het dorp en de omringende natuur. Met de herontwikkeling wordt beoogd een nieuwe impuls aan het toerisme in Renesse en omstreken te bewerkstelligen, wat tevens zorgt voor behoud, dan wel versterking van voorzieningen in de omgeving. Gelet op het bovenstaande past de ontwikkeling van het hotel binnen de richtlijnen zoals omschreven in de Zeeuwse Kustvisie.

3.3

Gemeentelijk beleid

Strategische visie Tij van de toekomst In de Strategische visie Tij van de toekomst wordt een toekomstvisie tot 2040 weergegeven voor het eiland

Juust

18

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Schouwen-Duiveland. Het geeft een richtinggevend kader voor een duurzaam economische en sociaal evenwichtige toekomst van Schouwen-Duiveland. De dynamiek en veelzijdigheid van water, land, natuur en cultuur maken van ons eiland een geliefde vakantiebestemming. In de komende dertig jaar koesteren, versterken en verduurzamen we die onderscheidende kwaliteiten en blijft recreatie en toerisme een belangrijke, zo niet de belangrijkste economische sector. We stimuleren en ondersteunen herstructurering en vernieuwing van bestaande recreatiebedrijven. We stimuleren kwaliteitsverbetering, differentiatie en innovatie voor de bestaande dag- en verblijfsrecreatie. Wanneer sprake is van een aantoonbare meerwaarde voor omgevingskwaliteiten, landschap, milieu, natuur of cultuur is uitbreiding van bestaande bedrijven bespreekbaar. Er is ruimte voor nieuwvestiging van bijzondere en unieke recreatieve concepten. Hierbij wordt gedacht aan wellness, sport en zorgconcepten in combinatie met (verblijfs)recreatie. We zetten in op een stabiel hoogseizoen en een vaste en minder weersafhankelijke instroom van gasten gedurende dit hoogseizoen. We ondersteunen initiatieven die een bijdrage leveren aan de verlenging van het seizoen. Met de nieuwbouw van het hotel is er sprake van een ontwikkeling in de vorm van herstructurering waarbij er een duidelijke kwaliteitsverbetering plaatsvindt.

Deze kwaliteitsverbetering ziet zowel op de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door de bouw van een nieuw hotel met een passende allure en een landschappelijke inpassing, als een verbetering voor het recreatie-aanbod in de omgeving. Door de faciliteiten die het hotel te bieden heeft, wordt ook voorzien in een slechtweervoorziening en een voorziening die niet aan het hoogseizoen gebonden is. Daarmee wordt het seizoen als het ware verlengd. De ontwikkeling past binnen de strategische visie. Masterplan Renesse Het Masterplan Renesse is in december 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en bestaat uit twee delen. Het eerste deel is het toekomstperspectief: een inspirerende visie op de toekomst van Renesse voor de komende 20 tot 30 jaar. Deel twee bevat de uitvoeringsparagraaf met projectenlijst. De wijze waarop de gemeente private initiatieven toetst en faciliteert en (gemeentelijke) projecten realiseert, is uitgewerkt in de uitvoeringsparagraaf en is een direct uitvloeisel van de inhoud van het toekomstperspectief. De projectenlijst met prioriteiten zijn vrijwel een automatisch gevolg van het samenspel van toekomstperspectief en uitvoeringsparagraaf. De totstandkoming van het Masterplan Renesse is intensief en interactief geweest. In de projecten stuurgroep waren (bestuurs)leden van de dorpsraad en ondernemingsvereniging vertegenwoordigd.

Verder zijn diverse keren klankbordgroepen gebruikt om (concept) documenten te beoordelen. Daarnaast zijn er enkele presentaties georganiseerd in het dorp. Het Masterplan Renesse is het toetsingskader voor zowel bekende als toekomstige initiatieven. Ten eerste hebben de bij de gemeente bekende initiatieven een plaats gekregen in het Masterplan en zijn prioriteiten bepaald, onder mee voor de herinrichting van de openbare ruimte. Toekomstige initiatieven, die nu nog niet bekend zijn bij de gemeente, kunnen worden getoetst aan de opgaven, functionele en ruimtelijke uitgangspunten in het Masterplan Renesse. De gemeente heeft enerzijds een rol als aanjager/uitvoerder, door projecten zelf uit te voeren, belangrijke koppelingen te maken tussen projecten en gesprekken aan te gaan met ontwikkelaars. Anderzijds is de gemeente faciliterend, door initiatieven van derden zoveel mogelijk te ondersteunen bijvoorbeeld door middel van wijziging van het bestemmingsplan Het plan levert een bijdrage aan diverse opgaven en ambities die in het Masterplan Renesse worden genoemd. Eén van de opgaven is de natuur en het landschap verder het dorp inbrengen. Omdat er de afgelopen jaren veel is geïnvesteerd in het ontwikkelen van natuur rond Renesse, is het voorts van belang de natuur en het landschap verder het dorp in te brengen en het daar ook beter ervaarbaar en toegankelijk te maken.

Met het verleggen van de Vroonweg naar de noordzijde van het plangebied wordt via de zuidzijde de route richting de Vroongronden vanaf het dorp versterkt. Door een verbinding tussen het dorp met het natuurschoon van de Vroongronden te creëren, wordt de natuurbeleving voor onder meer ruiters, fietsers en wandelaars versterkt. Dit sluit aan bij de opgave om het fijnmazige netwerk van wandel- en fietsroutes verder aan te vullen en deze routes aantrekkelijker en veiliger te maken. Het hotelperceel geeft in de huidige situatie een verouderd en rommelig aangezicht en de omliggende

Juust

19

Hotel Vroonweg 35 Renesse

infrastructuur geeft door z'n inrichting een hoofdrol aan de automobilist. De voorliggende ontwikkeling biedt een kans om de uitstraling van de openbare ruimte en bebouwing te verbeteren door de herinrichting van de wegenstructuur integraal met de herontwikkeling van het hotel plaats te laten vinden. Met de sloop van de Strandkerk is hiervoor thans de eerste aanzet gedaan. De herontwikkeling levert zodoende een bijdrage aan de landschappelijke kwaliteit en het oplossen van een ruimtelijk knelpunt. De omgeving Vroonweg wordt in het Masterplan tevens benoemd als een van de belangrijkste ontwikkelgebieden van Renesse. Ontwikkelgebieden zijn gebieden waar veel verschillende opgaven samenkomen en een grootse slag kan worden geslagen in het verder ontwikkelen van Renesse tot een aantrekkelijke, levendige en groene badplaats. Een integrale herontwikkeling van deze locaties biedt de mogelijkheid om een aantal urgente opgaves in het gebied op te pakken (opruimen strandkerk, verkeerssituatie verbeteren, natuurgebied verbinden met het dorp) en betrokken eigenaren tot ontwikkeling te laten over gaan. Het zou bovendien de leesbaarheid en routing van de Hoogenboomlaan voor wandelaars en fietsers kunnen verbeteren en daarmee de langs gelegen campings, vakantieparken en het hotel prominenter met de rest van het dorp kunnen verbinden.

Agenda Toerisme 2018 - 2026 De Agenda Toerisme 2018-2026 geeft de ambities voor Schouwen-Duiveland als toeristisch recreatieve bestemming voor de toekomst weer. De agenda bevat strategische keuzes voor de toekomst, doelstellingen en uitvoeringsthema's aan de hand waarvan per thema beleidskeuzes worden gemaakt. De zes uitvoeringsthema's zijn: 1. 2.

Uitgekiende marketing van onze 'Groen Blauwe Oase'; Meer beleving: Schouwen-Duiveland als podium voor de beste natuurbeleving op de grens van land en water; 3. Het hele eiland gastvrij en meer jaarrond bezoekers; 4. Voortdurend vernieuwen; 5. Het mooiste strand als blijvende trekker; 6. Zorgeloos de unieke plekken op het eiland vinden. De Agenda Toerisme bevat, naast het visiedeel met de diverse beleidskeuzes, een uitvoeringsprogramma voor de periode 2018-2026 met toeristische projecten en activiteiten en een bijlage met de regelgeving. Het te ontwikkelen plan valt binnen het thema 'voortdurend vernieuwen'. Binnen dat thema zijn een aantal beleidskeuzes gemaakt. In dit verband zijn de volgende beleidskeuzes relevant: Beleidskeuze 5: De gemeente stimuleert herstructurering, kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie en creëert 'schaarste' door geen nieuwvestiging van verblijfsrecreatieve bedrijven, inclusief hotels en pensions, toe te staan. Ontwikkelingen gekoppeld aan het oplossen van een verblijfsrecreatief knelpunt (sanering) en in samenhang met de omgeving zijn mogelijk in aangewezen aandachtsgebieden en gekoppeld aan het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied. Er blijft ruimte voor duurzaam ondernemerschap en maatwerk gericht op het bereiken van Zeeuwse Kustkwaliteit.

De regelgeving behorende bij deze beleidskeuze is als volgt: We staan geen nieuwvestiging van verblijfsrecreatieve bedrijven, inclusief hotels en pensions, toe, die niet gekoppeld is aan herstructurering of omvorming. Consumptieve horeca en voorzieningen op recreatieterreinen moeten dienend zijn aan het recreatieterrein en passend in omvang, maar mogen ook gericht zijn op inwoners en gasten anders dan van het recreatieterrein. Verblijfsrecreatieve ontwikkelingen kunnen uitsluitend voortkomen uit herstructurering/omvorming, dus sanering en verplaatsing van eenheden in het kader van oplossen van knelpunten elders met koppeling bestaand product en gericht op landschapsontwikkeling. We stellen het percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie van maximaal 13% zoals opgenomen in het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied in de plaats van de huidige gemeentelijke kwaliteitscriteria van maximaal 33 eenheden per hectare. Maatwerk is mogelijk in overleg en op advies van het Adviesteam Toerisme op basis van het uitgangspunt om te komen tot Zeeuwse kustkwaliteit (bijvoorbeeld hoger percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie gekoppeld aan extra landschapscompensatie). Toepassing van maatwerk op

Juust

20

Hotel Vroonweg 35 Renesse

advies van het Adviesteam Toerisme is vooral gericht op het bieden van de mogelijkheid om met het geldende kader als basis de ruimte te vinden om de maximale potentie van een ontwikkellocatie te benutten. Beleidskeuze 6: Bij herstructurering en kwaliteitsverbetering van bestaande recreatiebedrijven staat de gemeente een beperkt aantal eenheden extra toe, gekoppeld aan het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied. Voor bestaande reguliere recreatiebedrijven blijft ruimte voor maatwerk en duurzaam ondernemerschap gericht op het bereiken van Zeeuwse Kustkwaliteit. Voor de toetsing aan de Kustvisie wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 3.2 van deze toelichting. Onderhavig plan maakt geen nieuwvestiging mogelijk, maar betreft de herstructurering van een bestaand hotel in bestaand bebouwd gebied en past daarmee binnen het thema 'Voortdurend vernieuwen' en beleidskeuze. Met de ontwikkeling van het terrein wordt ook ruimte geboden om de voorziene herinrichting van de Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan vorm te geven. Daarmee is er sprake van een integrale gebiedsontwikkeling waarbij tevens de verbinding tussen het dorp met het natuurschoon van de Vroongronden wordt versterkt. De herontwikkeling van het gebied levert zodoende een bijdrage aan de landschappelijke kwaliteit en het oplossen van een ruimtelijk knelpunt.

Er is sprake van een integrale kwaliteitsimpuls, waardoor maatwerk hier van toepassing is en de ontwikkeling passend wordt geacht binnen de hoofduitgangspunten van de Agenda Toerisme. Horecavisie De Horecavisie is op 20 december 2018 door de gemeenteraad vastgesteld en moet een duidelijk toetsingskader zijn voor het toetsen van nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast moet het beleid duidelijkheid bieden aan zowel de ondernemers als de samenleving en de overheid. Deze ambitie leidt tot de volgende doelstellingen: Inzicht geven in actueel beleid en regelgeving. Evenwicht tussen horeca en de fysieke leefomgeving. Duidelijke kaders voor ontwikkelingen. De kamerbezetting van hotel en pensions is op Schouwen-Duiveland relatief laag. Dit is te verklaren omdat Schouwen-Duiveland sterk afhankelijk is van de toeristische markt en buiten het hoogseizoen een terugval heeft in bezetting. Op basis van de huidige kamerbezetting op Schouwen-Duiveland (50%) is er daarom weinig reden tot uitbreiding van verblijfsrecreatieve horeca (hotels en pensions). Op basis van trends en onderzoek is uitbreiding wel mogelijk waarbij rekening moet worden gehouden met een verlenging van het aanbod aan verblijfsmogelijkheden en daardoor meer spreiding van de vraag. Er is ook een kans op meer overnachtingen en dus meer bestedingen door verlenging van het aanbod.

Op de vraag van de consument naar meer kwaliteiten kan de horeca inspelen met meer hoogwaardig aanbod. De uitbreidingsruimte komt samengevat op het volgende neer: Uitbreiding bestaande hotels van klein naar middelgroot. Ontwikkeling van een eigen hotel met concept, waardoor de afhankelijkheid van het seizoen kleiner is. Ontwikkeling extra hotelaanbod in Zierikzee gekoppeld aan een authentieke plek (monument) gericht op de zakelijke markt. Inzetten op kwaliteitsverhoging (kwalitatief hoogwaardige hotels). Renesse heeft het grootste aantal horecabedrijven van Schouwen-Duiveland. De helft hiervan behoort toe aan de drankensector (café's e.d.). Hierdoor is het aanbod behoorlijk eenzijdig. Het aanbod van geregistreerde restaurants en fastservice is relatief beperkt en er zijn veel hotels/pensions (soms in het wat hogere segment). Het geheel vormt een bijzondere mix van oud en vernieuwd, van laag tot midden segment en weinig hoger segment. Dit plan voorziet in de herontwikkeling van een klein hotel (circa 50 kamers) naar een middelgroot hotel (circa 148 kamers). Hiermee wordt voldaan aan het uitbreidingsperspectief uit de horecavisie van kleine naar

Juust

21

Hotel Vroonweg 35 Renesse

middelgrote hotels. Er is sprake van kwaliteitsverhoging door de sloop van het gedateerde 3-sterrenhotel naar een nieuw en hoogwaardig 4-sterrenhotel. Daarmee wordt conform de horecavisie ingezet op kwaliteitsverhoging (kwalitatief hoogwaardige hotels) en voldaan naar de vraag van de consument naar meer kwaliteit en voorzieningen in het hogere segment.

Juust

22

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 6'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 2500 m2 en niet dieper reiken dan 50 centimeter. Het gebouw heeft een grotere oppervlakte dan 2.500 m2 en ten behoeve van de fundering zal wellicht dieper gegraven moeten worden dan 50 centimeter. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom benodigd. Onderzoek Door RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. is in 2017 ten behoeve van de ontwikkeling van het hotel een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd, bestaande uit een bureau- en inventariserend veldonderzoek (zie Bijlage 3).

Uit het archeologisch onderzoek blijkt, dat de opbouw van het plangebied bestaat uit een recent verstoord pakket op Jong Duinzand. Voor het Jong Duinzand gold een lage tot middelhoge archeologische verwachting voor de Late Middeleeuwen (vanaf de 12e eeuw) tot en met de Nieuwe tijd. In het Jong Duinzand zijn op diverse niveaus vegetatiehorizonten aangetroffen die kunnen wijzen op bewoning en gebruik van het plangebied. De verwachting voor vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen (vanaf de 12e eeuw) en Nieuwe tijd is daarom bijgesteld naar middelhoog tot hoog. De verwachte afzettingen van het Laagpakket van Walcheren en het Hollandveen zijn binnen de geboorde diepte (5.0 m – Mv) in het plangebied niet aangetroffen. Aangezien de afzettingen van het Laagpakket van Walcheren en het Hollandveen niet aangetroffen zijn, kan de gespecificeerde verwachting niet bijgesteld worden en blijft deze hoog. Er wordt, op basis van de onderzoeksresultaten en de voorgenomen bodemingrepen, geconcludeerd dat bij de realisatie van de plannen mogelijk archeologische resten kunnen worden verstoord. Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt aanbevolen in het kader van de bestaande planvorming een vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) te nemen. Geadviseerd wordt om de diepere ondergrond in kaart te brengen door middel van een mechanisch booronderzoek.

Dit onderzoek kan beperkt blijven tot de zone waar de graafwerkzaamheden tot 7,0 m – Mv reiken.

Juust

23

Hotel Vroonweg 35 Renesse

Daarnaast wordt geadviseerd om geen graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m – Mv (3,4 m + NAP) te verrichten. Indien dit niet mogelijk blijkt wordt geadviseerd om een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (IVO) karterende fase, bestaande uit een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren. Een proefsleuvenonderzoek (IPOP) behoort conform de KNA plaats te vinden op basis van een goedgekeurd Programma van Eisen (PvE). Dit PvE dient voor aanvang van het onderzoek te worden opgesteld door een senior KNA-archeoloog en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de bevoegde overheid. Conclusie Geconcludeerd wordt dat er bij de realisatie van de plannen mogelijk archeologische resten kunnen worden verstoord. Geadviseerd wordt om een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (IVO) karterende fase, bestaande uit een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren. Dit archeologisch onderzoek zal op een later moment, maar in ieder geval voor aanvang van de werkzaamheden, tijdens de procedure worden uitgevoerd. Ter plaatse van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' opgenomen. Daarmee zijn eventuele aanwezige archeologische resten beschermd. Grondwerkzaamheden dieper dan 0,5 m -Mv zijn niet toegestaan voordat er nader onderzoek is uitgevoerd.

Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Cultuurhistorisch waardevolle objecten in het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Ten westen van het plangebied zijn de Vroongronden gelegen. Dit is een natuurgebied. Met de inrichting van het terrein rondom het hotel is aansluiting gezocht bij de omgeving. Er is een natuurlijke overgang gecreëerd naar de omliggende gebieden. Het plan heeft daarmee geen negatieve gevolgen voor de Vroongronden.

4.3

Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Voor het bepalen van de aanvaardbare afstanden tussen functies die hinder veroorzaken en gevoelige functies wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Hierin zijn hinderlijke functies in categorieën ingedeeld waaraan richtafstanden zijn gekoppeld. Van de richtafstanden kan eventueel gemotiveerd worden afgeweken. Er wordt onderscheid gemaakt in verschillende omgevingstypen: rustige woonwijk of gemengd gebied. De richtafstanden gelden voor een rustige woonwijk. Indien er sprake is van een gemengd gebied waarbij van oorsprong al meer hinder aanwezig is, kunnen de richtafstanden met één stap/categorie worden verlaagd.