Bijlage 3 2 Hoofdlijnenakkoord

.Lgoececrt(

ntsterie van Binnenlandse Zaken en ;iinkrijksre/aries

Hoof-dHj n en a kko o rd la n d B ro- uwe 12 April 2016

•

,.

,

'

Rijksvstgoedbedrijf Ministerie van Binnenlandse Zaken en

Ronink7ijksrelanes

s Retouradres Postbus 16700, 2500 65 Den Haa g

Rijkzvastgo.db.drljf

Oplegvel officieel tekenmoment

0Ircbe Transacties & Projeen Afdeling Verhuur & Taxati es stationsplein 3 4811 88 Breda Postbus 16700 2500 85 Den Haag Nederland www,rljksvastgoedbedrlJ(.nt BTW nummer N1.8225518101301 Kvk nummer 27371116

Datum 12 april 2016 Plaats Middelburg

Ibdn nummer NL73R8050569992346

Middels dit officiële tekenmoment bevestigen partijen over en weer de gemaakte afspraken ten aanzien van het 'hoofdlijnen akkoord erfpacht project Brouwerseiland' in de onderliggende documenten die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en als geheel hebben te gelden als hoofdiljnenakkoord:

Inlichtingen WJCKemp RI RMT M

Ons Kenmerk 1020185904 Ons Zaaknummer 107028844

1. Geactualiseerd Aanbod hoofdlijnen erfpacht Brouwerseiland van 20 januari 2016 Uw brief (kenmik) 2. Brief Brouwerseiiand aanvaarding aanbod van 26 januari 2016 BIlag.n 3. Brief RVB/SBB van 28 januari 2016 5 4. Brief Brouwerseiland van 29 januari 2016 5. Brief Brouwerseliand 14 maart 2016 met bijlage brief reactie RVB/SBB van 10 Het Rijks vs stoebedr1JP Is februari 2016 ondertekend door Brouwerseiland op 11 maart 2016. een ultvoeringsdlenst van het Rijk die op hull 2014 Is ôntaan uit een fusie von vier

Hierbij ondertekend en per pagina geparafeerd;

vosIpce'dlensten: de Dienst Vastgoed Del'ensle, de RIjksgebouwend!enst het Rljksvastgoed- en ontwlkkellngch&rlff en de dlracde Rijlavoatgoed.

BrouwerseHand B.V. vertegenwoordigt door haar bestuurders

e Knaap lm van der Boskalis Nederland B.V.

st

heer

Ir. Sylvo Thljsen BNT. Directeur

Matthijs Zeelenberg Zeelenberg Alting Zeelenberg Ontwlkk Maatschappij B.V.

.

J4 4~

-

minister vpdi Wonen en adienst nàipen deze,

drs. E.M. Klein Schiphorst (Eva) Directeur Transacties en Ontwikkeling, Rijksvastgoedbedrljf

Pagina 1 van 1

I

t)rQ1Iw,rs

E 6. fl1 i

.

Rijksvastg oedbedrijf T.a.v. de heer drs. R,l-J.A.H, van Wees RI en Staatsbosbeheer T.a.v, de heer Ing. F. Boersnia p/a Postbus 16700 2500 BS DEN HAAG Voo-af per email:

Iftow Datum: 14 maart 2016 Uw kenmerk: 1020183480 Onderwerp: uw brief d.d. 10 februari 2016

Geachte heer Van Wees en geachte heer Boersma, Naar aanleiding van uw verzoek in uw brief d.d. 10 februari jl. zend ik u bijgaand uw brief getekend retour, waarmee de aanvullingen op de reeds bereikte overeenstemming wordt geaccordeerd. Uw definitieve voorstel voor een datum en tijdstip van een officieel tekenmoment zien wij graag tegemoet.

.

Verder zouden wij graag starten met de uitwerking van de overeengekomen uitgangspunten en wij verzoeken u dan ook om te bewerken dat ook daarvoor de eerste afspraken op korte termijn kunnen worden ingepland. In afwachting op uw Met vriendelijke Brouwerseiland.

,

tnidi Pitbni tom, 2509 es Dun l4i

Brouwerseitand 8.V. Ouddorpse Haven 13 3253 LM OU000HP

LIkmeesdb.drW DI,eCI1I Trvace,u a

Pio1aCn

aNiline Viiisur &Ynn 94t1n51p1.h 3 asuua kwa Pgg *6700

IMO as Cen Haag

VvutdidrlJf n

WW nummar mJ225501eeo1 Wi flumuiiN

Datum 10 februari 2016 Betreft Uw brief van 29 januari/ Overeenstemming Geactualiseerd Aanbod

573711*6 ]ban mewn.,' NL7e0505659914

Geachte heer Van der Knaap en geachte heer Zeelenberg,

W.1.C.itmp 1' P.MT

In antwoord op uw brief van 29 januari 11, berichten wij u als volgt. RVB en SBB zijn verheugd dat de wederzijdse tijd die door alle partijen Is geïnvesteerd tot

°'

1020113410

overeenstemming heeft geleid. Om die reden kunnen wij ons voorstellen dat het

*07023144

goad is door middel van een officieel tekenmoment stil te staan bij deze mijlpaal.

—I

bs

Wat betreft de In voorgenoemde brief door u benoemde nader uit te werken punten kunnen wij het volgende melden. 144

Ad punt 3.1. In de befevlrsgvan *VB/SBB is Invulling geven aan de toezegging in het overleg van 11 december 2015 door een mogelijkheid tot heruitgifte voor een periode van 50 jaren op te nemen, met dien verstande dat deerfpachtgevan juridisch gezien de handen vrij wensen te hebben. WIJ zijn bereid na te gaan of deze bewoording In de nader uitte werken erfpachtovereenkomst nog meer tegemoet kin komen aan de marketing van het project, zonder afbreuk te doen aan het vorenstaande. Ad punt 3.2 Uw verzoek om het moment waarop de erfpachter de mededeling tot al dan niet hernieuwde vestiging van het erfpachtrecht ontvangt, te wijzigen in uiterlijk S (vijf) jaren In plaats van dein het Aanbod vermelde 2 (twee) jaren, Is wat RVB/5BB betreft akkoord. Ad punt 6.1 Uw keuze voor een vaste canon brengt met zich mee dat de erfpachtcanon voor de duur van de erfpachtrechten van SO jearop een vast bedrag wordt vastgesteld van € 1.315.600,- exclusief BtW per Jaar (en een canorpercentage van 5,2%). De erfpachtcanons worden jaarlijks geïndexeerd met de CPI ('alle huishoudens') en voor het eerst op 1januari van het jaar volgende op de

(6n.

29 140u00 SIt

Ingangsdatum van de erfpathtreciiten, indien het CBS de bekendmaking van genoemd

prijslndexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Ad 7. Uw verzoek om de start van de canon-1ngroeiregiIng parallel te laten lopen met de datum waarop de eilanden zijn gerealiseerd. RVR/SR wenst vast Ie houden aan de afspraak dat de ingroelregeling start In het eerste erfpathtjaar. Dit punt komt wat ons betreft dus niet verder aan bod bij de uitwerking. Ad 10. Uw Verzoek om te bevestigen dal bij overname door RVB/SBB van het erfpachtrecht (In geval van een verzoek om toestemming als bedoeld onder punt 10. lid a) sub I., Ui., v. en vi.) de koopprijs zal worden gebaseerd op de actuele, marktconfornse Waarde wan hat (betreffende) erfpachtrecht. Dit punt komt wal ons betreft aan bod tijdens de uitwerking van de erfpachtovereenkomst. Ten aanzien van uw voorstel om de datum In 1juni 2016 te wijzigen kunnen wij tenslotte nog het volgende opmerken. Hoewel wij het streven naar een spoedige start en voortgang van het project geheel onderschrijven, lijkt deze datum ons fiat realistisch, zeker gezien het felt dat op dat moment niet alle vereiste vergunningen, toestem mingen en/of ontheffingen zuilen zijn verkregen.

Dit punt komt wat ons betreft dus niet verder aan bad bij de uitwerking, De In het aanbod genoemde data zijn voor ieder van de ontbindende voorwaarden uiterste data waarop kan worden ontbonden. Het streven Is om over deze 'onzeketheden' al eerder uitsluitsel te verkrijgen zodat een beroep op ontbinding niet nodig Is. Gezien hetgeen hierboven over punt 3.2 en 6,1 Is opgemerkt,

stellen wij voor dat partijen de afspraken over deze twee punten als aanvullingen op de reeds bereikte overeenstemming te beschouwen. Om die reden verzoeken wij u deze brief separaat voor akkoord te tekenen. Ten aanzien van het officiële tekenmoment doen wij een datum voorstel en zullen wij hiervoor contact met u opnemen In vertrouwen is hiermee voldoende te hebben geTntormeerd, De minister voor Wonen en Rijksdienst namens deze,

•

drs. R.HAH. van Wee! Hoofd Sectie VerhsMeobruik en Recreatie Staatsbosbeheer De directeur namens deze. —

Ing. F. Boerama Afdellngs hoofd Vermogensbeheer

i.—

Voor akkoord BrouwereIand B.V.

I/Z, 1~ P. v a n der Knaap

M.Zeelenberg

.

Rijksvastgoedbedrjjf T.a.v. de heer drs. R.H.A.H. van Wees RT en Staatsbosbeheer T.a.v. de heer ing. F. 8oersma p/a Postbus 16700 2500 BS DEN HAAG Vooraf per çm aL _

-

Datum: 29 januari 2016 Uw kenmerk: 1020183037 Onderwerp: uw brief d.d, 28 januari 2016

Geachte heer Van Wees en geachte heer Boersma,

.

Uw brief van 28 januari jongstleden hebben wij in goede orde ontvangen. In reactie daarop bevestigen wij u dat wij akkoord zijn met uw voorstel d.d. 20 januari 2016. Wij bevestigen hierbij ook dat wij de onderdelen van uw aanbod, zoals genoemd in uw en onze vorige brief, aanvaarden. Er kan derhalve geen misverstand over bestaan dat wij voor 1 februari 2016 met elkaar overeenstemming hebben bereikt over uw geactualiseerd aanbod hoofdlijnen erfpacht project Brouwerseilard. Dit in acht nemende, zouden wij graag de volgende punten in het kader van de door u genoemde technische uitwerking na 1 februari nader met ii bespreken en uitwerken, 3. Duur erfpachtrechten A1 Wij zouden bi) de uitwerking graag de door u op 11 december 2015 toegezegde verwoording van de intentie om tot verlenging c.q. hernieuwde vestiging van het erfpachtrecht van 50 jaren over te (willen) gaan na afloop van deze periode, terug laten komen. Daarnaast verschaffen wij de kopers op voorhand graag zo veel mogelijk duidelijkheid over de kaders waarbinnen een eventuele hernieuwde erfpachtuitgifte plaatsvindt. Wij zouden hierover daarom graag afspraken met u maker.

Ad 3.2 Indien dit voor u aanvaardbaar is, zien wij het moment waarop de erfpachter de mededeling tot al dan niet hernieuwde vestiging van het erfpachtrecht ontvangt, graag gewijzigd in uiterlijk vijf jaren (in plaats van twee) voor het einde van de erfpacht.

/

(Th!

flj

6 Herziening; Indexering canon Ad 6.1 Wij maken hierbij kenbaar dat wij er voor kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaren op een vast bedrag vast te stellen. 7. Canonbetaliag; ingroeiregeling Canon De hoogte van de canon is vastgesteld op basis van bouwrijpe grond. Bij de uitwerking willen wij het moment waarop de ingroeiregeling start, parallel laten lopen met het moment waarop de eilanden bouwrijp zijn. Tot dat moment betalen wij vanzelfsprekend de reserveringsvergoeding en onmiddellijk daarna zal de overeengekomen ingroeiregeiing van toepassing zijn. 10. Overige bepalingen In het geval van een verzoek om toestemming, heeft SBB/RV tjt om, erfpachtrecht c.q. de erfpachtrechten over te nemen tegen een dii'baseerd op de (dan) actuele waarde van het betreffende erfpachtrecht. Logischerwijze gaan wij er van uit dat dit betekent dat deze prijs marktconform is en dat dit bij de uitwerking wordt vastgelegd. Ontbindende voorwaarden Met het oog op een spoedige start en voortgang van het project, is het wenselijk om op korte termijn zekerheid te hebben over het (voort)bestaan van de erfpachtovereenkomst. Wij stellen daarom voor om de duur van de voorwaarden te bekorten tot 1 juni 2016. Wij kijken uit naar een constructieve uitwerking en een prettige samenwerking in de komende jaren.

Met vriendelijke groeten, Brouwerseiland bv. namens Matth: s Zeelenberg

an der Knaap

Rijksvastgoedbedrijf Ministerie van Binnenlandse Zaken en oninkrijksrelaties

Retouradres Postbus 16700, 2500 85 Den Haag

Brouwerseiland BV Ouddorpse Haven 13 3253 LM OUDDORP

Rljksvastgoedbedrljf Directie Transacties & Projecter, Afdeling verhuur & Taxaties Statlonspl&n 3 4811 86 Arera Postbus 16700 2500 85 Den Haag Nederland www,rij ksvastgoedbed rij f.nl BTW nummer

Nt82255181080 1 Kvk nummer

1-3

27371116

Datum 28 januari 2016 Betreft Uw aanvaardingsbrief d.d. 26 januari 2016

Iban nummer 61-73R.8050569992345

= Inlichtingen

drs. .H.A.H. var, Wees

Geachte heer Van der Knaap en geachte heer Zeelenberg, Bedankt voor uw brief waarin u aangeeft akkoord te gaan met ons aanbod van 20 januari 2016. Hierbij reageer ik op uw brief, mede namens de heer ing. F. Boersma, afdelingshoofd Vermogensbeheer van Staatsbosbeheer. Graag verneem ik van u or het zevental onderdelen van het aanbod waarnaar u verwijst (duur, herziening, ingroei, oplevering, overige bepalingen, wijze van uitwerking In een overeenkomst en ontbindende voorwaarden) ook door u worden aanvaard. Voor zover dat niet het geval is verneem ik dat graag expliciet per punt met een tegenvoorstel vanuit uw kant. Gegeven de gestelde termijn van 1 februari 24.00 uur a.s. als bedoeld in ons aanbod van 20 januari 2016 is het noodzakelijk uw reactie uiterlijk zondagavond 31 januari te hebben ontvangen. Daarna zullen wij beoordelen of uw voorstel past binnen de kaders van het door ons gedane aanbod. Als dat het geval Is, kunnen we vaststellen dat partijen voor I februari 24.00 uur Inhoudelijk overeenstemming hebben bereikt. De technische uitwerking kan dan na 1 februari plaatsvinden.

—p

Ons Kenmerk 1020183037

Ons Zaaknummer 107028844

Uw brief (kenmerk) 16.007fSVDGfssun 0 Wag en 0 Het Aijksvastgoedbedrijf Is een uitvoeringsdienst van het Rijk die cp 1Juli 2014 is ontstaan ut een fusie van vier vastgoeddiensten: de Dienst Vastgoed Defensie, de

RlJksgebouwendlenst, het Rijksvastgoed- cr1 ontwikkelingsbedrijf ei, de directie Rijksvastgoed.

Pagina I van S

H Rijksvastgoed bed rijf T.a.v. de heer drs. R.H.A. van Wees RI En Staatsbosbeheer T.a.v. de heer ing. F. Boersma Postbus 16700 2500 BS Den Haag Vooraf per email: ['1 Datum : 26 januari 2016 Uw kenmerk: Onze kenmerk: 16.007JSVOG/ssun Onderwerp : Aanvaarding Aanbod Geachte heer Van Wees en geachte heer Boersma, In goede orde ontvingen wij uw geactualiseerde aanbod d.d. 20 januari ji. Gezamenlijk hebben we steeds uitgesproken als doelstelling te hebben om te komen tot een marktconforme overeenkomst. Na intern beraad kan ik u berichten dat wij akkoord zijn met uw aanbod, er van uitgaande dat de hierna genoemde punten in onderlinge samenhang met de rest van het aanbod, de komende dagen gezamenlijk met u tot een marktconîorme overeenkomst worden uitgewerkt. Daartoe stellen wij voor om onderstaande punten in een zogenaamd directie-overleg nader uit te werken: Punt 3 uit uw aanbod Punt 6 uit uw aanbod Punt 7 uit uw aanbod Punt 10 uit uw aanbod Punt 17 uit uw aanbod Wijze van uitwerking in een erfpachtovereenkomst Ontbindende voorwaarden uit uw aanbod Na een gezamenlijke marktconforme uitwerking, kunnen wij met elkaar tot ondertekening overgaan. Wanneer u hecht aan ondertekening voor 1 februari aanstaande, zullen de agenda's aan onze zijde vrij gemaakt worden voor een directieoverleg op een door u voorgestelde datum en tijd.

Mocht ondertekening na 1 februari aanstaande Ook tot de mogelijkheden behoren, dan verzoek Ik u aan te geven wanneer u gelegenheid heeft de punten te bespreken. Overigens zal ook dan van onze zijde alles in het werk worden gesteld om een bespreking op een zo kort mogelijke termijn te laten plaatsvinden. In afwachting van uw berichten. Met vrienoolijke-gmet,

Pim van der Knaap

Matthijs Zeelenberg

Rijksvastgoedbedrijf Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrfjkcrelades

> Retouradres Posthun 16700, 2500 OS Den Haag

Brouwerseiland BV Ouddorpse Haven 13 3253 LM OUDDORP

*ijk*vestgotdbrdrijf Directie Transacties & Ontwikkeling Afdeling Verkoop & ingrbruikgevIn Stationsplein 3 4811 BB Breda Posthut 16700 25008S Den Haag Nederland www.rljksvastgoedbadrijf.ri BTW nummer NLB22551810801

Datum 20 januari 2016 Betreft geactualiseerd aanbod hoofdlijnen erfpacht project Brouwerselland

Kvk nummer 27371116 Iben nummer N1-73R3050569092346

Inlichtingen W.J.CKem RT RMT

One Kenmerk (020182615

On, Zaaknummer 107028844 Uw brie? (kenmerk)

Geachte heer Hendriks, Bij 1 1 , 1

to

Op 30 november 2015 hebben de Staat der Nederlanden, ten deze vertegenwoordigd door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB') en Staatsbosbeheer ('SBB') gezamenlijk een Aanbod hoofdlijnen erfpacht uitgebracht aan Brouwerselland B.V. ('Brouwerseiland') terzake van project Brouwerseiland (het 'Project'). Op 1 en 8 december 2015 en 14 januari jl. alsmede 11 december 2015 en 15 januari jl. hebben partijen op ambtelijk en directie niveau overleg gevoerd over voorgenoemd aanbod. Deze overleggen alsmede de schriftelijke reactie van Brouwerselland van 4 december 2015 hebben aanleiding gegeven voor een aanpassing van ons aanbod zoals uitgebracht bij brief van 30 november 2015. Th deze brief zetten wij de hoofdlijnen uiteen ten aanzien van de voorwaarden waaronder RVB en 568 gezamenlijk aan Brouwerseiland in tijdelijke erfpacht aanbieden (het 'Aanbod') de (water)percelen plaatselijk bekend als de Middeiplaathaven en kadastraal bekend als gemeente Middenschouwen sectie G nrs. 501, 502 en 503 (gedeeltelijk), tezamen groot circa 540.000 m (gezamenlijk te noemen: de 'Percelen'). Het Aanbod is gericht aan Brouwerseiland en In onderstaande bepalingen wordt om die reden verwezen naar Brouwerseiland als zijnde de erfpachter. Vanzelfsprekend echter gelden de bepalingen, In geval Brouwerselland de erfpachtrechten overdraagt, ook voor opvolgende erfpachters.

Uitzondering hierop vormt het bepaalde onder punten 10 sub h), 11. en 19. van het Aanbod, dat slechts van toepassing Is op Brouwerseiland en niet geldt voor opvolgende erfpachters. Het Aanbod vervangt het aanbod zoals uitgebracht bij de brief van 30 november 2015.

een uitvoeringsdienst van Nu Rijk die op 1JulI 201415 onstaan uit een Mle van vier vastgeeddlenst.n: de Dienst Vastgoed Defensie, de

RJJksebouwendienst. hef RJJk.svastgoed. en

ontv4kke!Ingsb&,lJf en de directe Rijksvastgoed.

Pagina I van 13

iuimsuiuiiaui

1. Juridische structuur De uitgifte In erfpacht zal plaatsvinden per hoofdbestemming, zodat afzonderlijke erfpachtrechten worden gevestigd voor de betreffende delen van de Percelen. Op dit moment worden de volgende hoofdbestemmingen onderscheiden: 1. Wonen aan het Water 2. Wonen Centrumgebied (Inclusief op en nabij pieren) 3. Commercieel Havenloodsen 4. Commercieel Overig 5. Jachthaven Het Project omvat bovendien openbaar toegankelijke percelen die zullen worden gebruikt ten behoeve van Infrastructuur, groenvoorzieningen zoals stranden, duinen en bosschages, parkeren, overige gemeenschappelijke voorzieningen en waterpercelen (hierna: de 'Openbare Percelen'). De Openbare Percelen zuilen onderdeel uitmaken van voorgenoemde erfpachtrechten. De erfpachtrechten voor de hoofdbestemmingen 'Wonen aan het Water', 'Wonen Centrumgebied' en 'Jachthaven' zullen worden betrokken in afzonderlijke splitsingen in appartementsrechten. De overige erfpachtrechteri kunnen Indien dit door Brouwerseiland noodzakelijk wordt geacht ook worden gesplitst in appartementsrechten.

Riksvlc*goedbeth1Jf Oirectle

&

ontwikkeling Afd eli ng Verkoop & 1ngekgeIng

Da tum 20 januari 2016

On, Kenmerk 1020182615

One. Zaaknummer 107028844

Voor zover een erfpachtrecht wordt betrokken In een splitsing in appartementsrechten zal de (in het kader van de splitsing op te richten) VvE de gezamenlijke belangen van de appartementsgerechtgden behartigen en zal zij tevens het centrale aanspreekpunt vormen voor SBB/RVB In erfpachtaangelegenheden van deze betreffende erfpacht (waaronder onderhandelingen over een eventuele aanpassing van de erfpachtvoorwaarden en canon in het kader van een eventuele heruitgifte). De VvE Is, naast de apparternentselgenaars, hoofdelijk aansprakelijk tegenover SBG/RVB voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de erfpachtrechten (waaronder de verplichting tot canonbetaling). Ten behoeve van het beheer en onderhoud van de parkoverkoepelende aangelegenheden (waaronder de Openbare Percelen) zal een parkmariagementorganisatie worden opgericht waarvan de erfpachters verplicht lid zullen zijn. Het verplichte lidmaatschap zal, In het geval een erfpacht is betrokken In een splitsing Ir appartementsrechten op grond van het bepaalde in artikel 5:112 lid 3 BW, voor de appartementseigenaars worden verankerd in het splltsingsreglement. Daarnaast zal deze verplichting voor de erfpachters middels de vestiging van een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding In de akte van vestiging van de rechten van erfpacht worden vastgelegd.

Ten behoeve en ten laste van de diverse erfpachtrechten zuilen ten aanzien van het gebruik over en weer en de eventueel onderling te voidoene vergoedingen voor de Openbare Percelen erfdienstbaarheden worden gevestigd In de akte van vestiging van de rechten van erfpacht. Ter zake van de Juridische structuur wordt voorts verwezen naar de aange1echte schematische weergave van de structuur (Bijlage 1).

I

Pi

2. Erfvachtcanor De totale erfpachtcanon terzake van de erfpachtrechten op de Percelen bedraagt € 1.125.850,- exclusief BTW per jaar, vastgesteld op basis van de grondwaarde van de Percelen van C 25.300.000,-, het canonpercentage van 4,45% en het bouwprogramma als omschreven onder punt 5. met een maximum te realiseren aantal m2 bruto vloeroppervlak volgens NEN 2580 ('BVO') van 50,000 m2. liet bedrag van C 1.125.850,zal in onderling overleg tussen partijen worden verdeeld over de erfpachtrechten (als omschreven onder 1. en zoals nader vast te stellen). Uitgangpunt hierbij Is dat deze verdeling op een objectieve, transparante en duurzame wijze geschiedt. Op dit moment lijkt een verdeling op basis van ,-

Pagina 2 van 13

.

bestemmingen het meest voor de hand te liggen waarbij het grootste deel van het canonbecirag zal worden toebedeeld aan de erfpachtrechten Wonen aan het Water' en 'Wonen Centrumgebied'. Het bovenstaande Is gebaseerd op de taxatie van de Percelen, die in opdracht van SBB/RVB Is verricht door Ecorys Nederland 8.V. en Is vastgelegd in een rapport d.d. 23 november 2015. De taxatie Is onder meer gebaseerd op de Grex Brouwerselland d.d. 28 november 2015, de offerte van Volker Wessels d.d. 13 januari 2015, tekeningen en plattegronden van Zeelenberg Architectuur d.d. 14 oktober 2015 en de Exploitatieovereenkomst Brouwerseiland tussen de gemeente Schouwen-Duiveland en Brouwerseiland B.V,, ondertekend op 16 juli 2015 (de 'Exploltatieovereenkomst').

Riikivastgoedbedr*Jf Directie Tans.ectieç & Naelng Verloop & Irgeb'tIke,Ing

Datum 20 januari 2316 Ons kenmerk 1320182615 Ons Zaaknummer 1070281

Wijzigingen van de bestemming en/of het bouwprogramma (als opgesomd onder punt 4. en 5. van het Aanbod) kunnen zowel in positieve (naar boven) als In negatieve zin (naar beneden) van Invloed zijn op de hoogte van de erfpachtcanon. Brouwerselland Is gehouden SBB/RVB te informeren over wijzigingen van de bestemming en/of het bouwprogramma. SBB/RVB behouden zich het recht voor de erfpachtcanon van € 1.125.850,- per jaar aan te passen in geval van significante wijzigingen van de bestemming en/of het bouwprogramma welke wijzigingen invloed hebben op de grondwaarde. SBB/RVB zal de aangepaste canon schriftelijk voorleggen aan Brouwerselland in de vorm van een gewijzigd aanbod. De erfpachtcanon groot C 1.125.850,- per jaar geldt Ingeval de erfpachtrechten worden gevestigd binnen 2 jaar na datum van ondertekening van het Aanbod door Brouwerselland.

Ok

Brouwerseiland beschikt momenteel nog niet over de voor het project vereiste vergunningen c.q. on theffingen. Bovendien dienen de ruimte1ijke procedures alle nog te worden doorlopen (NiER, wijziging bestemmIngsplan). Gelet hierop is het denkbaar dat de vestiging van de erfpachtrechten vertraging oploopt zodanig dat deze niet binnen voorgenoemde termijn van 2 jaar plaatsvindt. Indien en zodra sprake is van een dergelijke vertraging, zijn SBB/RVB bevoegd op een door hen te kiezen moment de grondwaarde te (laten) actualiseren en de canon opnieuw vast te stellen. SBB/RVB zal de aangepaste Canon schriftelijk voorleggen aan Brouwerseiland in de vorm van een gewijzigd aanbod. Het is niet mogelijk om de canon af te kopen voor de (resterende) looptijd van de erfpachtrechten. 3. Duur erfoachtrechtn 3.1 De erfpachtrechten zullen alle worden gevestigd voor een bepaalde duur van SO jaren. Na verloop van deze periode eindigen de erfpachtrechten van rechtswege. 3,2 Maximaal 5 jaren en uiterlijk 2 jaren voor het einde van een erfpachtrecht zal SBB/RVB aan een erfpachter mededelen of zij wenst over te gaan tot hernieuwde vestiging van erfpacht (heruitgifte) voor een periode van 50 jaren ten behoeve van de betreffende functie, zoals hiervoor in het Aanbod omschreven. Hiertoe zal SBB/RVB alsdan een schriftelijk aanbod doen aan een erfpachter.

Het nieuwe aanbod zal de op basis van lid 4 van dit artikel bepaalde nieuwe grondwaarde en de nieuwe jaarlijkse canon omvatten alsmede de kennisgeving van de toepasselijkheid van nieuwe erfpachtvoorwaarden, 3.3 SBB/RVB zullen In Ieder geval niet tot heruitgifte van een erfpachtrecht overgaan indien de vestiging daarvan niet in overeenstemming Is met de op PaGIna 3 ven 13

dat moment bestaande doelstellingen van SBB/RVB en/of de Staat der Nederlanden ten aanzien van de Percelen en de zich daarop bevindende opstallen, vastgelegd In een bestuurlijk gedragen plan, zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een beheerplan. In alle overige gevallen zal SBB/RVB bij de afweging over de & dan niet heruitgifte van een erfpacht de redelijke belangen van de erfpachter(s) in acht nemen. De afweging tot de al dan niet herultgifte van een erfpacht zal plaatsvinden per afzonderlijk erfpachtrecht en is ter uitsluitende beoordeling van SBB/RVB met inachtneming van het vorenstaande. 3.4 De heruitgifte van een recht van erfpacht zal plaatsvinden tegen een (op dat moment) n,arktconforme canon. De canon wordt door SBB/RVB bepaald op basis van een opnieuw berekende grondwaarde en een opnieuw berekend carionpercentage. Bij de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van: de bij de aanvang van de heruitgifte van het erfpachtrecht toepasselijke erfpachtvoorwaarden; een redelijke toedeling aan de ondergrond van een deel van de gezamenlijke waarde van de grond en de opstallen; de waarde van de volle eigendom van de grond en opstallen op basis van de HABU-waardering (highest and best use, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik van de ondergrond en opstallen).

RiikvastgoedbedriJ

a Afd el ing p& mgebrugvtnQ

Datum 20 januari 2016

Ons Kenmerk 1020182615 Ons0mm' 28844

-

-

4. 8e5temmlno De erfpachtrechten zijn bestemd om als volgt te worden gebruikt a) Erfpachtrechten Wonen aan het Water en Wonen Centn.mgebied: gronden ten behoeve van in totaal minimaal 300 en maximaal 325 recreatiewoningen Inclusief maximaal 75 verblijfseenheden met hotelfunctie (de zogeheten rhoteIwonlngenr) en een deel van de Openbare Percelen; b) Erfpachtrecht Commercieel Havenloodsen en Commercieel Overig : gronden ten behoeve van een centrumgebouw, middenstandsbedrljfsrulmtes, horecaruimtes, theater, dienstwoningen en een tentoor'steilingsrulmte en een deel van de Openbare Percelen; c) Erfpachtrecht )achthaven: gronden ten behoeve van een jachthaven voor maximaal 400 ligplaatsen inclusief aanverwante nautche voorzieningen (waaronder een havenmeesterkantoor, een visbank, loodsruimtes en kades), voorzieningen voor dagrecreatie en een deel van de Openbare Percelen, een en ander zoals nader omschreven in het memo van Rho Adviseurs d.d. 4 december 2015 in de kolom "Voorkeursaiternatief" (Bijlage 2).

5. BouwproQrarnm Per te vestigen erfpachtrecht geldt een maximum aantal m2 bebouwd terreinoppervlakte ('Bro') en BVO ten tijde van het vestigen van het erfpachtrecht. De Percelen zullen na ontwikkeling en realisatie door Brouwerseiland voor ongeveer 70% uit tand (circa 37 hectare) en 30% uit oppervlaktewater (circa 17 hectare) bestaan. Het maximale aantal m2 BTO voor de erfpachtrechten Wonen aan het Water en Wonen Centrum Is 41.500 m2 en voor de overige erfpachtrechten 3.000 m2, totaal 44,500 m2. Het maximale aantal m2 BVO voor de erfpachtrechten Wonen aan het Water en Wonen Centrum is 45,500 m2 en voor de overige erfpachtrechten 4.500 m2, totaal 50.000 m2.

4 \fl 13

40

•

.

6. 6.1. Een stabiele en voorspelbare canonontwikkeling bevordert de vermarktbaarheld van het project Brouwerselland en de financierbaarheld voor de uiteindelijke erfpachters. Daarom wordt Brouwerseiland met het oog hierop de mogelijkheid geboden dat de erfpachtcanon als bedoeld onder punt 2. voor de onder punt 3. bedoelde duur van de erfpachtrechten van 50 jaar op een vast bedrag wordt vastgesteld, welk bedrag jaarlijks wordt geindexeerd overeenkomstig 6,2, tegen een opslag van 0,75% op het canonpercentage van 4,45%, daarmee uitkomende op een totaal van 5,2% (C 1.315.600,- exclusief BTW per jaar). Brouwerseiland dient uiterlijk bij aangaan van de erfpachtovereerikomst als omschreven op pag. 13 van het Aanbod, kenbaar te hebben gemaakt of zij kiest voor een vast bedrag aan canon. 6.2. De erfpachtcanons worden jaarlijks geindexeerd met de CPI ('alle huishoudens) en voor het eerst op 1 januari van het Jaar volgende op de Ingangsdatum van de erfpachtrechten. indien het CBS de bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar lndexcijfer worden gehanteerd. 6,3. Indien erfpachter geen gebruik maakt van de onder 6.1 bedoelde faculteit zal de canon periodiek worden herzien, zulks telkens na verloop van 10 erfpachtjaren, 64.

Uitgangspunt bij de herziening van de canon is om de wijziging in de waarde door te berekenen in de canon, alsmede eventuele aanpassing van het canonpercentage, indien de daaraan ten grondslag liggende variabelen zijn gewijzigd. 6,5. De nieuwe canon wordt berekend door de waarde van de erfpachtzaak te vermenigvuldigen met het alsdan vast te stellen canonpercentage. 6.6. De Waarde van de erfpachtzaak wordt In beginsel vastgesteld op basis van de laatst bekende, onherroepelijke WOZ-waarde (met overeenkomstige toepassing van de "Taxatie-Instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2015"), met de mogelijkheid voor SBB/RVB om (in afwijking van dit beginsel): een taxatie uit te laten voeren als SBB/RVB inschatten dat de WOZ-taxatle meer dan 10% afwijkt van de daadwerkelijke marktwaarde van de getaxeerde onroerende zaak; of een specifieke taxatie te laten verrichten indien SBB/RVB zulks om haar moverende redenen wenselijk achten. 6.7. Vorenbedoelde taxaties worden verricht door een externe deskundige met inachtneming van bedoelde Taxatie-instructie en op basis van de HABU-. waardering (highest and best use, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik van de ondergrond en opstallen).

Indien erfpachter niet Instemt niet de aan de herziening van de canon ten grondslag gelegde waarde van de erfpachtzaak dan zal de waardebepaling plaatsvinden door 3 deskundigen met inachtneming van bedoelde Taxatie-instructie. De waarde wordt door deze 3 deskundigen bij wege van bindend advies vastgesteld. Procesafspraken dienaangaande zullen nader tussen partijen moeten-worden vastgelegd.

RiJksvastgo.dbdr1Jf

Direcue rranga fe S ct

s

Afdeling Ver'oop & i,bagevIng Datum 20 januari 2016

Ons wonrn"

Ons Zaaknummer 107028644

-

-

7. npnallng; igerpeiregeling cagn (Je canons dienen door een erfpachter per erfpachtrecht te worden afgedragen. Ingeval van splitsing in appartementsrechten draagt de betreffende VvE zorg voor afdracht van de canon. Nadere uitwerking Is mede afhankelijk van de uiteindelijk te kiezen onderliggende Juridische structuur. De canon is verschuldigd per de ingangsdatum van de erfpachtrechten. Voor de canon geldt de onderstaande ingroeiregeling (gegeven de ontwikkeltijd): Eerste erfpachtjaar: 20% van de canon; Tweede erfpachtjaar: 36% van de Canon; Derde erfpachtjaar: 52% van de Canon;

Pagina 5 can U

Vierde erfpachtjaar: 68% van de canon; Vijfde erfpachtjaar: 84% van de canon; Bij aanvang van het zesde erfpachtjaar Is Brouwerselland de volledige jaarcanon verschuldlgd yçringsvergoeding Percelen 8. Brouwerselland Is aan SBB/RVB een reserveringsvergoeding terzake van de Percelen verschudlgd groot € 150.000,- per jaar exclusief BTW, 0e reserveringsvergoeding Is door Brouwerseiland verschuldigd vanaf de datum van ondertekening door Brouwerseiland van het Aanbod tot de datum waarop de erfpachtrechten bij notariële akte zijn gevestigd. De som van de op het moment van vestiging van de erfpachtrechten door Brouwerselland betaalde en door SBB/RVB ontvangen reserveringsvergoedingen zal in mindering worden gebracht op de erfpachtcanon bij de betaling van de eerste canonterrnljn(erij. Indien geen vestiging van de erfpachtrechten plaatsvindt, heeft Brouwerseiland geen recht op terugbeta ling van de door haar voldane reserveringsvergoedingen.

Rijk1vstgoedbedrij Di recte Transa cties & Ontwikkeling Afdeling Verkoop & tngebrulkgeving

O.tum 20 januari 2016 Ons Kenmerk 1020162615

Ons Zaaknurnmer 107028844

9. Aangprakelijkheid 55B/RVB zijn niet aansprakelijk voor gebreken In of aan de Percelen. Meer in het bijzonder zijn 553/RVB niet aansprakelijk voor schade van Brouwerseiland als gevolg van gewijzigde waterstanden, getij, waterberging, zoutgehalte of veranderende waterkwaliteit, zetting en daarbij behorende bodemkwalificaties. Brouwerselland is aansprakelijk voor schade aan (gedeelten van) de Percelen veroorzaakt door Brouwerseiland als gevolg van handelen of nalaten van Brouwerseiland dan wel door haar ingeschakelde derden (waaronder schade als gevolg van handelen of nalaten door deze In strijd met de privaatrechtelijke en publiekrechtelijke vergunningen, toestemmingen, bepalingen etc.). Brouwerseiland vrijwaart RVB en SBB tegen aanspraken van derden voor alle schade als gevolg van handelen of nalaten van Brouwerselland dan wel door haar ingeschakeide derden, waarvoor RVB en/of SBB aansprakelijk worden gesteld.

fl

10. Overige becalincien De erfpachtakten zullen door SBB/RVB nader te bepalen en door partijen te bespreken overige bepalingen bevatten. Vooralsnog zuilen in Ieder geval onderstaande bepalingen onderdeel uitmaken van de erfpachtovercenkomst: a) Het Is 8rouwerseiiand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van SBB/RVB niet toegestaan I. het erfpachtrecht geheel of gedeeltelijk over te dragen aan, toe te bedelen aan of in te brengen in een rechtspersoon, over te dragen of toe te bedelen aan een natuurlijk persoon, dan wel over te dragen in economische eigendom. Onder overdragen aan een rechtspersoon wordt tevens begrepen die handelingen waardoor de zeggenschap (als bedoeld In de SER-Fusiegedragsregels 2015) In de algemene vergadering van aandeelhouders en/of In het bestuur van de rechtspersoon die erfpachter Is In andere handen komt; ii. erfpachtrechten samen te voegen; ii. het erfpachtrecht of enig deel daarvan te splitsen door overdracht of toedeling, of te splitsen in appartementsrechten, waarbij onder splitsing tevens wordt verstaan het door Brouwerselland verlenen van deelnemings en iidmaatschapsrechten die betrekking hebben op het gebruik van de grond en/of de opstallen; iv.

het erfpachtrecht en de daarop aanwezige opstallen te verhuren, te verpachten of onder welke titel ook geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik of genot af te staan voor zover voor een periode van negen Pagina 6 van 13

.

V. vi, vii.

maanden of langer. Verhuringen voor een periode korter dan negen maanden behoeven geen voorafgaande toestemming. In geval van verhuren, verpachten of onder welke titel ook geheel of gedeeltelijk In gebruik of genot afstaan van het erfpachtrecht en de daarop aanwezige opstallen aan een professionele bedrijfsmatige parkexploltant geldt dat hiervoor eenmalig toestemming is vereist, waarbij erfpachter tevens gehouden is een kopie van de concept (huur)overeenkomst aan SbB/RVB voor te leggen; het erfpachtrecht en de daarop aanwezige opstallen geheel of gedeeltelijk in ondererfpacht te geven; op het erfpachtrecht en de daarop aanwezige opstallen (beperkte) zakelijke rechten te vestigen, uitgezonderd het recht van vruchtgebruik; grootschalige in-, aan- of uitbouwen aan te brengen, ongeacht of deze op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn toegestaan zijn. Kleinschalige in-, aan- of uitbouwen passend binnen de vigerende bestemming behoeven geen voorafgaande toestemming.

R ijksvastgoedbedrijf A1kQ Verk oop & ieb'ugavg

Datum 20 januari 2016

Ons Konmark

Ons Zaaknummer 107028644

In geval van een verzoek om toestemming als hiervoor onder I., ill., V. en vi. omschreven, zijn SBB/RVB gerechtigd het (de) erfpachtrecht(en) over te nemen tegen een prijs op basis van de actuele waarde van het erfpachtrecht, mits SBB/RVB het voornemen daartoe schriftelijk kenbaar maakt binnen zes weken na ontvangst van het verzoek toestemming; het toestemniingsvereste geldt niet voor het vestigen van een recht van hypotheek op het erfpachtrecht en de daarop aanwezige opstallen; b) de bevoegdheid tot betreding van de onroerende zaak waarop het erfpachtrecht betrekking heeft door (medewerkers van) SBB/RVB in het kader van de uitvoering van hun taken en meer in het bijzonder door Rijkswaterstaat In het kader van de veiligheid, het onderhoud en de instandhouding van de primaire waterkering.

In de uitwerking van de erfpachtbepaiingen zullen bepalingen worden opgenomen ten aanzien van het felt dat de betreding (behoudens calamiteiten) tijdig dient te worden aangekondigd, en op de minst bezwarende wijze dient te worden uitgeoefend en dat deze in beginsel alleen zal plaatsvinden tijdens kantooruren; c) nader uit te werken (lnrlchtlngs)voorwaarden ter borgng en handhaving van de landschaps- en beeldkwaliteit en de organische Inbedding van het plangebied in de fysieke leefomgeving; d) de verplichting tot het verzekeren en verzekerd houden door 8rouwerseiland van de opstallen; e) per erfpachtrecht zullen voorts specifieke, door SBB/RVB nader te bepalen erfpachtbepalingen gelden (bijvoorbeeld: een onderhoudspl)cht van Brouwerseliand voor de taluds/werken en het op diepte houden van de haven en vaargeulen voor het erfpachtrecht achthaven); F) het recht van S86/RVB om het (de) erfpachtrecht(en) tussentijds de beëindigen op grond van redenen ontleend aan het algemeen belang. Beeindiging vindt In dat geval plaats door opzegging van het (de) erfpachtrecht(en) bij exploot, met Inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar. Deze opzegging wordt op straffe van nietigheid binnen acht dagen betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan Ingeschreven.

SBB/RVB zal Brouwerselland In dat geval schadeloos stellen conform de uitgangspunten van artikel 5:99 8W; g) 8rouwerseiland kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon vorderen of andere financiële aanspraken doen gelden, indien hij, door welke omstandigheden ook, geen of slechts een beperkt genot van het erfpachtrecht heeft, tenzij deze omstandigheden het gevolg zijn van een toerekenbare tekortkoming van SBBJRVB, h) de bepaling dat wanneer Brouwerseiland voor de datum van ondertekening van de akte van vestiging van de erfpachtrechten in staat van faillissement wordt Pagina 7 van 33

verklaard, surseance van betaling heeft verkregen of de schuldsanenngsregeiing op hem van toepassing is, dan wei voor die datum beslag op zijn goederen is gelegd, 588/RVB bevoegd zijn om reeds gesloten overeenkomsten ten aanzien van de nog In erfpacht uit te geven zaak te ontbinden door middel van een aangetekende brief, zonder dat enige Ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn en zonder dat SBB/RVB tot vergoeding van eventuele schade gehouden zal zijn. Deze overige bepalingen staan los van eventueel door het bevoegd gezag op te leggen voorwaarden/bepalingen In het publiekrechtelijke kader.

Rijkwvactgondhedrijf OIraia Transactjes & Ontwikkellng Afdelin g Verkoop &

Datum 20 jaima'l 201$ Ons Konmeeia 1020182615 Ons Zaaknummer 107028844

11. Zirixeidstellina Brouwerseiland Brouwerselland is gehouden een bankgarantie Le stellen of waarborgsom te storten of concemgarantie te verstrekken voor de nakoming van & hear verplichtingen voortvioelend uit de erfpachtrechten. In geval van een concerngarantie bepalen partijen In onderling overleg welke vennootschap de concerngarantie zal verstrekken. De totale hoogte van de zekerheidstelling bedraagt één jaar canon, te weten C 1.125.850,- exclusief BTW. Per erfpachtrecht wordt een afzonderlijke zekerheid gesteld, welke cumulatief optellen tot het bedrag van € 1.125.850,-, De verplichting tot het stellen van deze zekerheid ten aanzien van een erfpachtrecht vervalt vanaf het moment dat het betreffende erfpachtrecht In zijn geheel (of indien het betreffende recht van erfpacht is betrokken In een splitsing In appartementsrechten het laatste appartementsrecht) door Brouwerseiland is overgedragen aan eindafnemers.. In geval van het erfpachtrecht 'Wonen aan het Water' en 'Wonen Centrumgebied' geldt dat de hoogte van de zekerheid zal worden teruggebracht naar rato van het aantal verkochte appartementsrechten, Dc bankgarantie or waarborgsom dient te zijn afgegeven c.q. gestort per de datum van vestiging van de erfpachtrechten. -

-

12. Gebruik. start inpebruiknernino De erfpachtrechten dienen voor start van de aanleg- en bouwwerkzaamheden door Brouwerseliand te zijn gevestigd. Brouwerseiland garandeert dat Indien gestart wordt met het opspuiten van één eiland, binnen een door partijen nader overeen te komen en in de erfpachtovereenkomst vast te leggen termijn alle eilanden worden opgespoten Inclusief oplevering met civiel groen conform een vooraf opgesteld groenplan. Na realisatie van de eilanden Is Brouwerseliand verplicht de In erfpacht uitgegeven (delen van de) Percelen daadwerkelijk, feitelijk en conform de privaatrechtelijke bestemmingen als omschreven onder 4. van het Aanbod in gebruik te nemen en continu te houden. 13. Beheer openbaar toegankelijke ruimte. onderhoud In de Exploitatieovereenkomst is vastgelegd dat 'openbaar gebied' het gebied Is gelegen buiten het plangebIed, en dat 'openbaar toegankelijke ruimte' de ruimte is gelegen binnen het plangebied, met uitzondering van privé gedeelten, een en ander zoals gedefinieerd onder punt 1. als Openbare Percelen. Wellicht ten overvloede wordt erop gewezen dat Brouwerseiland (of een beheerder namens Brouwerseiland) gehouden is, tot Inrichting, beheer en onderhoud van de Openbare Percelen. Onder onderhoud worden zowel gewone lasten en herstellingen als buitengewone reparaties begrepen. 14.

Openbare Percelen; gedoopalicht De door Brouwerseiland aan te leggen Openbare Percelen (zoals aangegeven op de situatieschets zijnde bijlage 11. van de Expioitatieovereenkomst) zullen in het kader van de algemene doelstelling van SBB/RVB openbaar toegankelijk blijven Pag'a 8 van 13

•

.

voor derden. Gezien het felt dat de Openbare Percelen onderdeel uitmaken van de erfpachtrechten, geldt hier een gedooqpllcht voor Brouwerselland tegenover deze derden. Deze gedoogplicht zal onderdeel uitmaken van de erfpachtvoorwaarden van het (de) betreffende erfpachtrecht(en). De gedoogplicht van Brouwerseiland zal tevens het gedogen van leidingen, riolering en andere openbare (nuts)voorzieningen omvatten. 588/RVB sluiten voor wat betreft de eisen aan openbare toegankelijkheid aan bij de afspraken hierover in de Exploitatieovereenkomst. De praktische Invulling ten aanzien van openingstijden en handhaving zullen in nader overleg tussen partijen worden uitgewerkt en In een (huishoudelijk) reglement worden opgenomen ten aanzien waarvan de betreffende VvE de regie voert. De verplichting tot uitwerking zal in de vorm van een kwalitatieve verplichting en een daaraan gekoppeld kettingbeding onderdeel uitmaken van de akte van vestiging van de erfpachtrechten. SBB/RVB wordt betrokken bij de totstandkoming van de Inhoud van het (huishoudelijk) reglement. Opgenomen zal worden dat de bepalingen aangaande toegankelijkheid van de Openbare Percelen slechts mogen worden gewijzigd niet toestemming van SBB.

RiJkV5tgoedbedrIfl

Directe Ontwikkeling °' Aa.nng ver k oop &

Clatum 20 januari 2016 Ons Kenmerk 102018615 Ons Zaa knummer 107028844

IS. Oolevering einde erfpachtrechten Het Is Brouwerseiland bij het einde van de erfpachtrechten niet toegestaan de door haar aangebrachte opstallen, werken en beplantingen weg te nemen. In afwijking hiervan Is Brouwerselland verplicht gebouwen, werken en beplantingen die zij onverplicht heeft aangebracht, bij het einde van de erfpacht weg te nemen, wanneer: a. SBB/RVB dit als voorwaarde heeft gesteld bij het verlenen van toestemming aan Brouwerselland voor het aanbrengen van die gebouwen, werken of beplantingen, of h. SBB/RVB aan Brouwerseiland geen schriftelijke toestemming heeft verleend voor het aanbrengen daarvan. Onverminderd het hiervoor bepaalde, mag Brouwerseiland gebouwen, werken en beplantingen die zij onverplicht heeft aangebracht, wegnemen wanneer SBB/RVB, bij het verlenen van toestemming aan Brouwerselland voor het aanbrengen daarvan, als voorwaarde heeft gesteld dat SBB/RVB de waarde van deze gebouwen, werken en beplantingen niet zal vergoeden bij het einde van het betreffende erfpachtrecht. In de gevallen bedoeld onder a., b. en hierboven dient Brouwerselland de grond In goede staat te herstellen en dient zij er zorg voor te dragen dat de verwijdering van gebouwen, werken en beplantingen en het herstel van de grond gereed is uiterlijk voor het verstrijken van de erfpachtduur.

Indien Brouwerselland tekortschiet In het wegnemen of in het herstel van de grond, is SBB/RVB bevoegd deze werkzaamheden te doen uitvoeren op kosten van Brouwerseiland. Wanneer Brouwerseiland tekortschiet In het wegnemen, Is SBB/RVB ook bevoegd om, in plaats van verwijdering, de gebouwen, werken en beplantingen te behouden, zonder waardevergoeding. Gebouwen en werken die Brouwerseiland niet wegneemt, dient zij ontruimd en bezemschoon op te leveren. 16. Wgardeverqoedinc einde erfnacht Bi] het einde van (de) het erfpachtrecht(en) zal SBB/RVB de waarde vergoeden van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die Brouwerseiland voor eigen rekening heeft aangebracht. SBB/RVB zullen niet de waarde vergoeden van gebouwen, werken en beplantingen: a. wanneer deze door Brouwerseiland dienen te worden weggenomen op grond van het bepaalde In 15 sub a, en b, van dit Aanbod; Pagina 9 van 13

&

b. wanneer dit met inachtneming van het bepaalde In artikel 5:99 BW, is bepaald in de akte van vest ging, of c. wanneer dit, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:99 5W, door SBB/PSVB als voorwaarde Is gesteld bij het verlenen aan Brouwerseliand van toestemming voor het aanbrengen daarvan. In afwijking van het bovenstaande zuilen SBB/RVB geen vergoeding betalen voor beplantingen Indien het erfpachtrecht een andere bestemming had dan die van 'wonen', behoudens nader gemaakte en schriftelijk vastgelegde andere afspraken. SBB/RVB hebben bij het einde van de erfpachtrechten geen verplichting tot vergoeding van de waarde van gebouwen, werken en beplantingen, anders dan hiervoor vermeld. -

i

RIJki'astgo,dbedrlif OIrecti Transacties & Ontwikkeling Afdeling ve1oop& IngebuiktievIng Datum 20 aT 216 Ons Kenmerk 1020182615 Ons Zaaknummer 10702e844

17. Olevertn gronden; loswallen Behoudens bekende lasten en beperkingen uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in art. 3:16 SW, zal SBB/RVB de Percelen in beginsel vrij van huur- en gebruiksrechten en overige lasten en beperkingen In erfpacht uitgeven met uitzondering van de ten aanzien van delen van de in erfpacht uit te geven Percelen geldende visrechten c.q. afgegeven visvergunningen en In de staat waarin de Percelen thans verkeren (voorzien van onder meer een loswal en recreatieve voorzieningen). Brouwerseiland verklaart zich ermee bekend dat ten aanzien van delen van de in erfpacht uit te geven Percelen visrechten/visvergunningen ten behoeve van derden zijn verleend door het Ministerie van EZ. Brouwerseiland is zelf verantwoordelijk voor het maken van een Inventarisatie van (het aantal) visrechten/visvergunningen en de inhoud van de rechten/vergunnngvoorschrlften alsmede voor het eventuele beëindigen van de visrechten c.q. verzoeken tot Intrekken van de visvergunningen. SBB/RVB zijn niet aansprakelijk voor enige schade van Brouwerseiland als gevolg van de uitoefening van rechten uit hoofde van deze visrechten/visvergunningen door derden.

In de Middeiplaathaven bevindt zich een tweetal loswallen, die eigendom zijn van Rijkswaterstaat respectievelijk het Natuur- en recreatieschap Zuidwestelijke Delta, De ontwikkeling en realisatie van het project Brouwerseiland maakt dat de verplaatsing van de genoemde loswallen noodzakelijk Is. Brouwerseiland is gehouden afspraken te maken met Rijkswaterstaat en Natuur- en recreatieschap Zuidwestelijke Delta over de verwijdering van de bestaande loswallen en het aanpassen van een bestaande loswal In de Springersdiephaven zodanig dat deze dezelfde functionaiitelt krijgt als de loswallen In de Middeipiaathaven. Voorgenoemde werkzaamheden zullen door en voor rekening van Brouwerseliand worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden dienen gerealiseerd te zijn vóór aanvang van de ultvoeringswerkzaamheden ten behoeve van het project Brouwerseiland. De (tijdsplanning van de) werizaamheden en de uiteindelijke oplevering ervan hebben voorafgaande goedkeuring nodig van Rijkswaterstaat, 588 en Natuur- en recreatieschap Zuidwestelijke Delta. Brouwerseiland zal SBB/RVB informeren over de voortgang van de vastlegging van voorgenoemde afspraken. 18. Notaris. overige-kosten Als notaris zal de heer mr R.

Spit (Pels Rljcken) als partij-notaris van 568 en RVB optreden voor alle voor het project Brouwerselfand benodigde notariële akten waarbij SBB/RVB belanghebbende zijn (vestiging erfpachtrechten, splitsing etc.), De notariele kosten en overige kosten in verband met de transactie komen voor rekening van Brouwerseiland (met uitzondering van advieswerkzaamheden terzake van het project ten aanzien van de positie c.q. ten behoeve van SBB en/of RVB). Pagina tO van 13

C

Rijksyastoedbcdr1jf

.

19. itschappeliik verantwpor ondernemen Ten tijde van het Aanbod geldt met betrekking tot delen van de Percelen dat: 1) er visvergunningen c.q. visrechten zijn verleend aan derden (zie hiervoor, onder punt 17,); 2) een waterperceel aangrenzend aan het Perceel kwalificeert als een (wind)surf locatie van Internationale faam. Het project Brouwerseiland maakt deel uit van een totale Integrale gebiedsontwikkeling van de Grevellngen, het Voikerak en het Zoommeer. Brouwerselland dient om die reden een bijdrage te leveren aan deze Integrale gebiedsontwlkkeling dooreen oplossing (compensatie) te bieden voor de onder 1) en 2) genoemde omstandigheden. Het Is louter en alleen de verantwoordelijkheid van Brouwerseiland om na ondertekening van het Aanbod en parallel aan het proces om te komen tot de erfpachtovereenkomst, afspraken te maken met: Ad 1) (belangenbehartigers van) de vissers en het Ministerie van Economische Zaken in haar hoedanigheid van bevoegd gezag/privaatrechtelijke contractspartèj, over een (financiële) compensatie te voldoen aan de vissers (met verwijzing naar de motie d.d. 30 april 2015); Ad 2) (belangenbehartigers van) de surfers over een (financiële) compensatie te voldoen aan Ce surfers, waarbij de gemeente Schouwen-Duiveland de regie heeft (met verwijzing naar de motie d.d. 30 april 2015).

Oliectie Transacties & Ontwikkeling Afdeling Veiop &

Ingebrulkgeving

Da tum 2O Januari 20l6 Ons Kennto,k 1020I8265 Ons Zaaknummer

107028e.4

Afspraken over het bovenstaande maken geen onderdeel uit van de erfpachtovereenkc,mst maar zuilen In een convenant af te sluiten door Brouwerseiland en betrokkenen worden opgenomen. 20, UjtjftetekenInp SBB/RVB zal ten behoeve van de erfpachtovereeokomst een uitgiftetekening opstellen. De uitgiftetekening zal tevens de ligging van de onder punt 17. genoemde loswallen omvatten. Geldigheidsduur Aanbod, opschortende en ontbindende voorwaarden Indien Brouwerseiiand akkoord Is met het Aanbod, verzoek Ik u voor rechtsgeldige ondertekening zorg te dragen en het getekende Aanbod te retourneren. Dit Aanbod geldt tot en met I februari 2016, 24:00 uur. Indien voor het verstrijken van deze datum en tijdstip geen ondertekend Aanbod is ontvangen, komt het Aanbod van rechtswege te vervallen en staat het RVB en SBB Vrij (gedeelten van) de Percelen aan derden aan te bieden (al dan niet middels een Openbare inschrijvingsprocedure) en hierover In onderhandeling te treden.

Indien Brouwerseiland geen gebruik maakt van het Aanbod, heeft Brouwerseiland dan wel een andere geïnteresseerde na 1 februari 2016 de mogelijkheid om via een schriftelijk bieding een marktinitiatief te starten terzake van het plangebied Brouwerseiland, De bieding dent toe te zien op de jaarcanon en voorwaarden waaronder de bieding wordt gedaan, Indien en zodra RVB/SBB een aanvaardbare eerste bieding hebben ontvangen van Brouwerseiland en/of een derde partij, hebben RVB/SBB de mogelijkheid een marktinitiatief voor het plangebied Brouwersellarid te starten waarbij andere geïnteresseerden eveneens de gelegenheid krijgen om een bieding uit te brengen. Gunning vindt plaats op basis van de meest gunstige bleding. Een format van het biedingsformulier RVB zijn als Bijlage 3 bijgesloten.

1 van 1 3

Indien Brouwerseiland gebruik maakt van het Aanbod, komt na ondertekening hiervan tussen partijen de in het Aanbod vervatte voorwaardelijke erfpa.chtovereerikomst tot stand (de 'Overeenkomst'), Na ontvangst van het getekende Aanbod, zullen SBB en RVB overgaan tot het nader uitwerken van de Overeenkomst In een schriftelijke erfpachtnvereenkomst. De hoofdlijnen van de erfpachtrechten zoals vastgelegd In de Overeenkomst, zullen onderdeel uitmaken van de erfpachtovereenkomst. Partijen verplichten zich bij de verdere onderhandelingen over de erfpachtovereenkomst voortvarendheid te betrachten. De erfpachtovereenkomst dient binnen één jaar na de datum waarop Brouwerseiland het Aanbod heeft aanvaard, tot stand te zijn gekomen in de zin van een door alle partijen ondertekende erfpachtovereenkomst. De Overeenkomst eindigt van rechtswege per de datum dat de erfpachtovereenkomst door alle partijen is ondertekend. Indien de erfpachtovereenkomst niet binnen voorgenoemde termijn van één jaar tot stand is gekomen, Is ieder van de partijen gerechtigd de onderhandelingen over de erfpachtovereenkomst te beëindigen en de Overeenkomst tussentijds te ontbinden door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de andere partijen.

In geval van een tussentijdse beëindiging van de Overeenkomst hebben partijen over en weer geen recht op schadevergoedIng noch een recht op restitutie van reeds voldane betalingen (waaronder de onder punt 8. bedoelde reser'veringsvergoedlng).

kljksvulVoedbedrijf Directie Transacties & Ontwikkeli ng Afdeling Verkoop & Ingebnjrqeving Datum 20 januari 2016 0i, Kenmark

1020182615 One Zaaknummer 107028844

Partijen zien erop toe dat de erfpachtovereenkomst geen bepalingen bevat die in strijd zijn met wet- en regelgeving (en meer in het bijzonder met de Europese wet- en regelgeving op het gebied van het aanbestedingsrecht). De Overeenkomst wordt aangegaan onder de volgende ontbindende voorwaarden: het niet uiterlijk op 1januari 2019 onherroepelijk door Brouwerseiland verkrijgen van alle voor het project Brouwerseiland vereiste vergunningen, (privaatrechtelijke) toestemmingen en ontheffingen; het niet uiterlijk op I juli 2017 door RVB verkrijgen van goedkeuring van de directie van het Rijksvastgoedbedrljf voor het aangaan van de erfpachtovereenkomst; het niet uiterlijk op 1 juli 2017 door 558 verkrijgen van goedkeuring van de directie en de Raad van Toezicht van Staatsbosbeheer voor het aangaan van de erfpachtovereenkomst; het niet uiterlijk op 1 juli 2017 door Brouwerseliand verkrijgen van goedkeuring door de directie en aandeelhouders van Brouwerseiland voor het aangaan van de erfpachtovereenkomst; het niet uiterlijk op 1juli 2019 passeren van de notariële akten van vestiging van de erfpachtrechten/splitsing in appartementsrechten en/of de notariële akte van gedeeltelijke afstand erfpacht tussen SB8 (erfverpachter) en Natuur- en recreatieschap de GreveiingenfZuidwesteiljke Delta (erfpachtnemer).

Pigha 12 ,an 13

. .

Op het Aanbod en de Overeenkomst Is Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen die ontstaan naar aanleiding van het Aanbod dan wel de Overeenkomst zullen exclusief worden berecht door de bevoegde rechter te Den Haag. Alvorens een beroep wordt gedaan op de bevoegde rechter zullen partijen in eerste instantie gedurende een periode van 3 maanden trachten het tussen hen gerezen geschil op te lossen, at dan niet met tussenkomst van een mediator.

S

Het is Brouwerseiland niet toegestaan het Aanbod, de Overeenkomst en de rechten en plichten die uit beide voortvloeien, over te dragen aan derden, behoudens toestemming van SOB en RVB.

Directie Transacti es & ontwikkeling .fdUg Verkoop & Ingebruikgeving Datum 20 januari 2016 Ons Kenmerlt 1020182615

Ons ~nummer 107028844

In afwachting van uw reactie, Met vriendelijke groet,

Breda en Amersfoort, 20 Januari 2016

De minister voor Wonen en Rijksdienst namens deze,

R H.A.~ ïtes~~ ~ Hoofd Sectie Verhuur, Medegebruik & Recreatie

Staatsbosbeeer De directeur \ namens deze:

Ing. F Boersma Afdelingshoofd Vermogensbeheer

Bijlage 1; schematische weergave juridische structuur Bijlage 2: kopie memo Rho d.d. 4 december 2015 Bijlage 3: biedingsforrnulier marktinitiatief

Pagina 13 van 13

LL9IuiFJF

eigenaars

S Rechten van erfp a cht

'~aan hei water

ErIpchi W0eenCenuum 6eb4ed

SpHtIn$In app 1ementarrt.

Splitsing In appaftrmentirrthte

Erlpadrl

WE

7

WE

0

Erf patht COmmef1eeI I1avenIoodeÇ

I I

I

I

I

~t

I

Erfpacht Erfpatht Jact.th.e&

SØIIWOEIA

appartementvethti

Erfpachter

Erfpachter

WE

.

Rh

Postbis 630, 4330 AK M~d&lborg

o

memo

VUOR L1LflNTR

Aan:

Brouwerseilard

T.a.v,: Onderwerp:

programma

Datum:

0412-15

Referte:

Risto Louws

In de volgende tabel zijn de afspraken over het prograrrma, zoals die gemaakt x,r in overleg met de gemeente op 3 december 2015, ais basis voor de vertaling in MER en bestemmingsplan samengevat.

Programma Verblijfsrecr

Totaal aanta eenl-eden

Basisalternatief

Voorkeursalternatief

Min. 300

•

(recreatiewoningen er

cenhecen

•

hotelvilla's)

Max. 450

eatie

Verkeersgeneratie

Aandachtspunt

Min, 300 eenheden 2,0 per Max, 325

recreatewoiing

eenheden

eonhecen Max. 375 recreatiewoni ngen i1otelvla's

.

Dayrerreate

•

Max. 75

•

Max. 75 hotetvita's 27,6 per lb kamers

Boetieks/winkels/hore

Max. 10

•

Max. 10 eenheden

geen zelfstandige

ce buiten centrae

eenheden

•

Max. 75 ir' per

verkeerscieneratie

voorziening

Mox. 75 m'

Hoieca max. cat, la

eenheid

per eenhe ld Centrale voorzieningen

Horeca cat. la '0 id, ruttifunctonele aal, congres e ergaderaccomm datie en o ndersteunende v oorzieningen zoals zntree/Icbby/rec kantoor, tptie, eukerr, lounge, anitair, opslag,

2.500 -Ti'

2.500 ml

600 rn2

600

24 per 100 rr1 bvo

5oo m2

500 rn2

5,5 per 500 H bvo

totaal

etc

Horeca in centrale

emiddeld

In regels cat. Ia l en Sb, aanta l restauraritç nie t vastçeleyd '00f verschillende loeien bruikbaar, oa ergador utmte, oorstettingen, entooristeilingen

pen zefstaroige

to algemene

voorzieningen

•

Multurictionele zaalruimte In centrale voorzieningen

____________

_______________________

•

gebouw ten behoeve

_______________

1 Max. I

MIX. 1 btz. t

•

___________

etc

van onderhoud er

verkeersgeneratie

beheer

o ppervlaktemaat niet speciBek regelen

•

Drijvende steiger voor

Max. I

Max. 1

geen zelfstandige

rondvaarboot, bruine

verkeersgenera t

vloot. wate'taxi •

traierhelli'ig

Max. 2

Max, 2

geen zelfstandige

•

RIM-halts met oerron

Max 1

Max. 1

'een zelfstandige

Abri mogelijk

verkeersgenerat ie

maken

erkeersgeaerate

•

Nautisch

parkeerplaatsen voor

Mn. 20

Min, 20

•dentoningn

lax,5

Max. 5

visbank voor

Max. I

Max. I

•

0,4 per standplaats

- 7,8perwoning geen zelfstandige

degverigsl

Geen

verkeersgeneratie

oppervlakte v astleggen,_

•

havenloodsen

Max.

•

Max. oapervlak.rr

geen, zelfstandige

Ten behoeve

2.000 m2

verkeersgeneratie

van nautische

•

Max. aantal 5

oppervlakte 2.000 m?

voorz ieningen

Max, aantal 5 l ri veninppsterkarinor-

Max I

(gedefinieerd i n Max, I

geen zelfstandige erkeersgeneret:e

In regel' opnemen gooi )pøervlakte

Ligplaatsen •Totaal

Max.45)

Max, 4G0

•

Vaste lqIaaiseri

illax, 173

Max 170

26,6 oer 100

•

Passanten

mi n, 50

Min. 513

geen zelfstandige

•

commercieel

Mn. 25

Mn, 25

geen zelfstandige

•

Beroepsvaart

mw. I

Mn. 1

25.6 per 100

•

Bij recreal'eori-gen

Mw. 4 per 10

Mn, 4 per 10 woningen geen zelfstandige

gplaatson

verkeersgeneratie 'erkeersoenera te

gplaatsen

'erkeersyeoerat'e Evenementen

Overig

_

_ -

Max 12 oer jaar,

Max 12 per jaar,

geer zelfstandgv

lenschalg, op

kicinechalig, op eigen

verkeersgenerat ie

igen te-rein

terrein gericht

gericht________

Utkijkto-n

leer, vervallen

Geen, vervallen

RIM halte

'lax, 1

Max, 1

'een zelfstandige erkeersgeeerate een zelfstandige v erkeersgenera tie

. .

Bijlage 3

RLJKSVASTGOEDBEDRI)F Biedingsformulicr markti nitiatief (deel A: uitsluitend bedoeld voor een natuurlijk persopjp) Oneroejji: Naam Adres: Postcode: Woonplaats: biedt op:

09 De onvoorwaardelijke bieding bedraagt het navo gende bedrag:

in letters:

Cure ci cijfers: C

De voorwaardelijke beding bedraagt het navolgende bedrag:

in letters:

Deze b:eng wori: gecaan ondec de ravolgende voowearde

vocJfl

rxi t,ii e

ii bdi

li qd: Zr: 4uw

mr:çeliJi cmscrJveci

Ondergetekende is er mee bekend dat op de onderhavige biedinqprocedure een qeheimhoudinqsen integnteirsverklaring en disclaimer (Verklaring') van toepassing is, welke Verklaring deel uitmaakt van de onderhavige biedingprocedure. Ondergetekende heeft kennis genomen van de Verklaring, en staat jegens de Staat in voor de daarin ten aanzien van hem/haar opgenomen verklaringen, en van ce inhoud van de Verklaring kennis te hebben genomen en deze te aanvaarden