967038 Bijlagen toelichting Bijlage 3 Laddertoets

|

Laddertoets ontwikkeling verhuureenheden Siblu Camping de Oase

2

Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Leeswijzer en definities 1.3 Siblu Camping de Oase 1.4 Beschrijving plan 1.5 Bestaand beleid en het plan voor De Oase Hoofdstuk 2. Behoefte vanuit de koopmarkt 2.1 Inleiding 2.2 Marktgebied 2.3 Trendrapportages 2.4 Koopmarkt in de regio 2.5 Conclusie: ruimte op de koopmarkt Hoofdstuk 3. Behoefte vanuit de huurmarkt 3.1 Marktruimte vanuit de verhuurmarkt 3.2 Behoefte vanuit reguliere vraag 3.3 Additionele vraag

4 5 6 7 9 11 13 14 15 16 18 20 21 22 24 32

3

3.4 Totale marktbehoefte vanuit de verhuurmarkt

34

Hoofdstuk 4. Benchmark 4.1 Inleiding 4.2 Beoordeling kwaliteit

35 36 37 44 45 46

4.3 Vergelijking prijs 4.4 Prijs-kwaliteit matrix 4.5 Conclusie concurrentiekracht

5.1 Plaats van de ontwikkeling

47 48

Hoofdstuk 6. Bereikbaarheid 6.1 Bereikbaarheid in relatie tot de bestaande infrastructuur

49 50

Hoofdstuk 7. Conclusie 7.1 Conclusie en aanbevelingen

52 53

Hoofdstuk 8. Bijlage

55

Hoofdstuk 5. Locatie van de ontwikkeling

4

01 Inleiding

5

1.1

Aanleiding en vraagstelling

Aanleiding Siblu wil een aantal aanpassingen doen aan camping de Oase die binnen de bedrijfsvoering van Siblu passen. De gemeente SchouwenDuiveland heeft al aangegeven in principe bereid te zijn om mee te werken aan de benodigde wijziging van het bestemmingsplan. De veranderingen zullen in fasen worden doorgevoerd: • In fase 1 worden de huidige toeristische eenheden uit de markt gehaald om ze vervolgens als permanente eenheden in te richten. Het aantal eenheden zal hierbij niet uitbreiden; • In fase 2 wil Siblu met 77 permanente eenheden uitbreiden. Omdat de camping in het buitengebied ligt, moet de ladder voor duurzame verstedelijking voor de totale ontwikkeling worden doorlopen. Hierbij moet worden aangetoond dat er voldoende vraag is naar de beoogde voorziening en dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gedaan. Daarnaast is gevraagd om te beoordelen of er sprake is van een goede ligging ten opzichte van de bestaande infrastructuur. Aan ZKA FrY is gevraagd deze laddertoets uit te voeren en antwoord te geven op de bijbehorende vragen. In deze rapportage wordt dit gedaan.

Vraagstelling De vragen die in deze rapportage worden beantwoord zijn: • Is er voldoende behoefte vanuit de koopmarkt voor de nieuwe eenheden? • Is er voldoende behoefte vanuit de huurmarkt voor de nieuwe • •

eenheden? Waarom kan de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied worden gedaan? Is er sprake van een goede ligging ten opzichte van de bestaande infrastructuur?

6

1.2

Leeswijzer en definities

Leeswijzer Na een introductie van Camping de Oase en de plannen gaat hoofdstuk 2 in op de behoefte aan de permanente eenheden vanuit de koopmarkt. Hoofdstuk 3 beschrijft dit voor de huurmarkt. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 een benchmark gegeven om de prijskwaliteit verhouding te beoordelen en mee te laten wegen in de haalbaarheid van de plannen. Hoofdstuk 5 en 6 beschrijven achtereenvolgens of de ontwikkeling wel of niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden en of de camping een goede ligging heeft t.o.v. de bestaande infrastructuur. Hoofdstuk 8 komt met de conclusies t.a.v. de koop- en huurmarkt en de haalbaarheid van de plannen van Siblu en geeft enkele aanbevelingen mee. Definities In dit onderzoek zullen we meerdere malen spreken over de termen ‘jaarplaats’ en ‘verhuuraccommodatie’. Deze termen hebben in de sector vaak verschillende definities. In dit onderzoek worden de volgende definities gehanteerd: •

Jaarplaats: een plaats die voor een geheel jaar aan dezelfde gast wordt verhuurd;

•

Verhuuraccommodatie: een permanente eenheid die gedurende het jaar aan verschillende gasten wordt verhuurd. Deze permanente eenheden zijn geen bungalows of andere (stenen) huisjes. Denk bijvoorbeeld aan verhuurchalets, verhuurstacaravans of bijzondere accommodaties als een boomhut. Verhuuraccommodaties staan in de markt voor toeristisch kortverhuur.

7

1.3

Siblu Camping de Oase

Siblu Camping de Oase Camping de Oase ligt in de gemeente Schouwen-Duiveland vlakbij het strand en aangrenzend aan de kern van Renesse. Het is een langgerekt terrein (met hoogteverschillen) dat loopt van de Hoge Zoom naar de Lage Zoom. Op dit moment (2021) zijn er 154 toeristische

Ontwikkeling In 2018 is Siblu eigenaar geworden van Camping de Oase (gelegen aan de Roelandsweg te Renesse). Sindsdien is de camping in ontwikkeling en zijn er veel investeringsplannen. Dit wordt gedaan om het kwaliteitsniveau van de camping verder te verhogen en tegelijk om zo

kampeerplaatsen en 358 permanente plaatsen, waaronder 50 kampeerhuisjes.

beter aan te sluiten bij de bedrijfsvoering van Siblu. Zo zijn er plannen voor een uitbreidingsterrein in de sfeer van een boomgaard: met o.a. fruitbomen en lagere struiken. Ook komt er een showroom voor de stacaravans op de camping. Tot slot wordt er een nieuw centrumgebouw geplaatst, met onder andere plannen voor een bar en binnenzwembad.

Op de camping zijn verschillende faciliteiten. Zo zijn er verschillende speeltoestellen voor kinderen, is er een animatieteam en een campingwinkel aanwezig, is er een pop-up restaurant en is er een shuttleservice naar het strand. Daarnaast zijn er in de directe omgeving veel wandel- en fietsroutes te vinden. De camping is op dit moment gedurende het seizoen geopend: van 26 maart tot en met 31 oktober. Afbeelding 1.1 op de volgende pagina toont de plattegrond van de camping.

In ieder geval wordt er ingezet op het beperken van de CO2 uitstoot en op de energietransitie. Siblu wilt ook de meest duurzame stacaravan gaan ontwikkelen.

8

Afbeelding 1.1. Plattegrond Siblu Camping de Oase.

9

1.4

Beschrijving plan

Uitbreidingsplannen Zoals in de vorige paragrafen beschreven wil Siblu een aantal veranderingen op Camping de Oase doorvoeren die passen bij de bedrijfsvoering van Siblu.

Gebruik van de jaarplaatsen De permanente eenheden in de vorm van jaarplaatsen zullen niet allemaal op dezelfde manier gebruikt worden. Siblu kent namelijk de regeling dat eigenaren van stacaravans ervoor kunnen kiezen hun stacaravan voor een bepaalde periode per jaar beschikbaar te stellen

Op dit moment heeft Camping de Oase 512 vergunde eenheden: • 154 toeristische eenheden; • 308 permanente eenheden in de vorm van jaarplaatsen; • 50 kampeerhuisjes (permanente eenheden).

aan Siblu voor de verhuur. Ook kunnen eigenaren er voor kiezen om zelf hun stacaravan te verhuren. Indien de stacaravan beschikbaar wordt gesteld aan Siblu voor de verhuur ontvangt de eigenaar een zeer hoge korting op de huur van de jaarplaats.

In fase 1 wil Siblu de 154 toeristische eenheden uit de markt onttrekken. Daarbij zullen er ook 11 kampeerhuisjes uit de markt worden gehaald. Daarvoor komen 165 permanente eenheden terug. Dit zijn jaarplaatsen met hierop een stacaravan die door de huurder van de jaarplaats zelf aangekocht wordt (verwachte prijs: vanaf € 60.000,- - € 65.000,-). De huurder van de jaarplaats is dus eigenaar van de stacaravan maar niet van de grond van de plaats.

Op basis van data over het gebruik van de huidige permanente eenheden kan een verwachting worden uitgesproken over het gebruik van de toekomstige jaarplaatsen. • Ongeveer 50% van de mensen doet mee aan het ‘Siblu Sublet’ programma: • 40% doet mee aan het zomerprogramma (verhuur stacaravan voor 6-8 weken in de zomer) • 10% stelt de stacaravan juist in de rest van het seizoen (vooren naseizoen) beschikbaar • Daarnaast verhuurt 10% van de eigenaren de stacaravan zelf aan derden. • Ong. 40% heeft de stacaravan puur voor eigen gebruik.

In fase 2 wil Siblu uitbreiden met 77 permanente eenheden (opnieuw stacaravans op een jaarplaats). Voor deze uitbreiding wordt voldaan aan de voorwaarden als gesteld in de Kustvisie (zie par. 1.5). Daarnaast wordt voldaan aan de gestelde duurzaamheidsprincipes.

10

Doelgroep Qua verkoop van de stacaravans probeert Siblu het gat op te vangen tussen de normale kampeerder en de grotere vakantiehuizen die gebouwd worden. De stacaravans worden verkocht in een segment vanaf € 60.000,- - € 65.000,-. Hiermee richt Siblu zicht op het middensegment. Doordat de eigenaren kunnen kiezen de stacaravan enkele weken per jaar beschikbaar te stellen aan Siblu voor de verhuur kunnen eigenaren een grote korting krijgen op de huur van de plaats. Deze korting kan oplopen tot duizenden euro’s. Na een aantal jaar wordt er ingezet op het doorgroeien naar een grotere/luxere stacaravan op Camping de Oase. Eigenaren kunnen hun stacaravan verkopen en kiezen voor een grotere/luxere variant.

Ook qua verhuur richt Siblu zich op het middensegment. Hierbij sluiten ze aan bij de toeristische doelgroep die veelvuldig terug te vinden is in de gemeente Schouwen-Duiveland.

11

1.5

Bestaand beleid en het plan voor De Oase

Om de haalbaarheid en wenselijkheid van de plannen voor camping De Oase goed in perspectief te zetten, is het goed om te kijken wat bestaand beleid zegt over verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland. Dit beleid is immers richtinggevend. De Zeeuwse Kustvisie is dan een belangrijk document, evenals de Agenda Toerisme en de Nota

Er wordt uitgebreid met maximaal 15% aan eenheden. Om te kunnen voldoen aan de regel dat maximaal 13% bebouwd mag zijn, wordt extra grond aangekocht. Verder vindt uitdunning plaats waardoor de dichtheid omlaag gaat naar ongeveer 25 eenheden per hectare. Verder wordt geïnvesteerd in centrumvoorzieningen, waaronder plannen voor

Recreatiewoningen van de gemeente Schouwen-Duiveland.

een binnenzwembad. Er zal dus ook wat dat betreft sprake zijn van een kwaliteitsverbetering van de camping. Met een focus op het middensegment heeft Siblu bovendien een eigen doelgroep die differentieert van de meeste nieuwe plannen die zich met name focussen op het hogere segment. In hoofdstuk 4 (de benchmark) vergelijken we het concept met het bestaande aanbod.

Differentiatie en kwaliteitsverbetering De Zeeuwse Kustvisie (2017) hanteert als uitgangspunt voor de verblijfsrecreatie ‘differentiatie’. Herstructurering en kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven wordt gestimuleerd om ook zo de kwaliteit van het recreatieve product te verbeteren. De Nota Recreatiewoningen stelt dit ook en geeft aan dat nieuwvestiging van stacaravan- en chaletparken niet is toegestaan, mits sprake is van kwaliteitsverbetering; dan is herstructurering of uitbreiding mogelijk. De Kustvisie presenteert een ontwikkelkader dat duidelijk maakt

Innovatie en duurzaamheid De Agenda Toerisme 2018-2026 onderstreept ook het belang van kwaliteit en innovatie. Maar het benoemt ook de trend van vraag naar budgetconcepten. Een trend waar Siblu op inspeelt door een concept

waaraan voldaan moet worden wil een camping kunnen uitbreiden: eisen m.b.t. oppervlakte en/of eenheden, economisch haalbaar,

dat zich richt op het middensegment. Daarmee is het onderscheidend vermogen van het concept niet heel groot. De stacaravans zijn van

onderscheidend vermogen en aansluiting bij lokale DNA, toegevoegde waarde voor de maatschappij. Het kwaliteitsverbeteringsplan voor camping De Oase speelt in op de eisen van dit ontwikkelkader.

goede kwaliteit en passend bij de doelgroep, maar niet heel uniek. Verderop gaan we hier dieper op in door het park ook te vergelijken met andere campings. Wel wordt volop ingezet op duurzaamheid en

12

circulair bouwen van nieuwe gebouwen en de stacaravans. Iets wat zowel in de Kustvisie als in de Agenda Toerisme van groot belang is. De Agenda Toerisme geeft zelfs aan dat een camping meer eenheden zou kunnen realiseren als er extra geïnvesteerd wordt in duurzaamheid.

Beleidsmatig gezien past het plan binnen de gestelde regels en kaders van huidig beleid. We willen de kanttekening maken dat een focus op de standaard jaarplaatsen niet past binnen de huidige visie van de gemeente en provincie. Maar dan gaat het met name om ‘niet meer van hetzelfde’. In hoofdstuk 4 geven we aan in hoeverre het plan van

Verhuurstimulerende jaarplaats en jaarrond exploitatie Het gebruik van de stacaravans bij Siblu is bijzonder te noemen. Het zijn geen standaard jaarplaatsen. Er wordt nadrukkelijk gestimuleerd om de stacaravan een deel van het jaar te verhuren. Niet om rendement te maken; men krijgt daarmee korting op de jaarprijs. Men

Siblu onderscheidend is en differentieert. Daar wordt meer inzicht gegeven in de onderscheidende kenmerken en met name ook het gebruik van de stacaravans dat anders is dan de meeste standaard jaarplaatsen.

heeft de caravan dus in bezit, maar staat ook verhuur toe via centrale bedrijfsmatige exploitatie. Dit verplicht Siblu tevens om alle accommodaties op peil te houden; zij dragen immers het risico van de verhuur. Deze constructie zorgt er bovendien voor dat er jaarrond gebruik wordt gemaakt van de plekken. Niet alleen doordat toeristische plekken worden vervangen door permanente plaatsen; maar ook doordat de eigenaar juist buiten het seizoen zelf de stacaravan kan gebruiken. Siblu heeft elders positieve ervaringen met deze constructie.

13

02 Behoefte vanuit de koopmarkt

14

2.1

Inleiding

Over de koopmarkt van stacaravans is niet veel kwantitatieve informatie bekend. Bovendien is de ‘formule’ van Siblu, waarbij de stacaravans deels ook verhuurd worden, afwijkend van de standaard jaarplaatsen. Om toch te toetsen of er behoefte is aan de stacaravans dit Siblu wil verkopen, hebben we de volgende zaken kwantitatief dan wel kwalitatief in beeld gebracht: • Vanuit trendrapportages doen we enkele uitspraken over de aantrekkelijkheid van het kopen van een stacaravan in Zeeland. • Hiervoor gebruiken we het NVM-rapport 2020. Het NVMrapport over recreatiewoningen gaat nadrukkelijk niet over

•

•

stacaravans/jaarplaatsen. Toch geeft de informatie over Zeeland wel enkele inzichten. CELTH rapportage ‘de toekomst van de vaste gast’ uit 2015; dit geeft een voorspelling van het gebruik van (standaard) jaarplaatsen. ‘Vaste gasten in Zeeland’, 2018, geeft een verdere verdieping op die vaste (jaarplaats)gast in Zeeland.

•

Koopmarkt in de regio: • Rondgang langs diverse campings in de buurt om in beeld te brengen wat er te koop staat en wat de looptijd is. • Telefonische interviews met makelaars die zicht hebben op de markt; ook in Zeeland.

Vervolgens trekken we enkele conclusies met betrekking tot de koopmarkt. In de volgende paragraaf (2.2) lichten we eerst toe welk marktgebied we hanteren. Vervolgens gaan we in op de informatie die beschikbaar is vanuit de trendrapportages (2.3). Daarna geven we vanuit kennis van de markt weer wat de aantrekkelijkheid is van het kopen van een stacaravan in Zeeland (2.4). Tot slot volgen de conclusies (2.5).

15

2.2

Marktgebied

Het marktgebied Het marktgebied voor het bepalen van de marktbehoefte is gedefinieerd als de gemeente Schouwen-Duiveland. Om dit marktgebied te bepalen is antwoord gegeven op twee vragen: • Welk gebied zien toeristische gasten als een bestemming voor hun

•

Afbeelding 3.1. Gemeente Schouwen-Duiveland

vakantie? Ontwikkelingen in dit gebied hebben namelijk invloed op andere verblijfsrecreatie in het gebied. Hoe groot is het gebied dat een eigen kenmerkende uitstraling, identiteit en marktfocus heeft?

Vaak behelst een marktgebied meer dan een gemeente. In dit geval is het antwoord op beide vragen toch de gemeente Schouwen-Duiveland. Dit komt vooral omdat de gemeente groot is en het gehele eiland omvat (zie Afbeelding 3.1). In het bestand ‘implementatie duurzaamheidsladder Zeeland’ wordt dan ook aangegeven dat de gemeente SchouwenDuiveland als een marktregio voor nieuwe ontwikkelingen kan worden gezien. Ieder jaar reist een groot aantal gasten naar de provincie Zeeland om aan de Zeeuwse kust vakantie te vieren. Toch valt het op dat het type gast op de verschillende Zeeuwse eilanden verschillend is. Zo richt Schouwen-Duiveland zich meer op de families uit het middensegment, en zien we op Walcheren juist dat het hogere segment

oververtegenwoordigd is in de doelgroep. Daarnaast blijkt uit de praktijk dat gasten twijfelen tussen verschillende campings op het eiland en niet tussen campings in de gehele provincie. Ook heeft ieder Zeeuws eiland ons inziens echt een eigen uitstraling en identiteit, met eigen natuur en cultuur. Daarom is ervoor gekozen om de gemeente Schouwen-Duiveland als marktgebied voor deze toets van de marktbehoefte te beschouwen.

16

2.3

Trendrapportages

Landelijke trends verkoopmarkt recreatiewoningen Hoewel stacaravans niet vallen onder de definitie van ‘recreatiewoningen’ zoals bedoeld in het NVM-rapport, willen we toch enkele conclusies over die koopmarkt voor recreatiewoningen kort benoemen. Omdat ze de aantrekkelijkheid van Zeeland weergeven en

•

iets zeggen over de landelijke trend m.b.t. het kopen van een tweede woning. • De landelijke markt voor recreatiewoningen is gunstig. Het aantal transacties en de transactieprijzen namen in de periode 2015-2019 ieder jaar toe, al was er wel een (lichte) daling te zien van het aantal transacties in 2019 na het recordjaar 2018.

dagen te koop t.o.v. 386 voor het landelijk gemiddelde. De eerste kwartaalcijfers van 2021 laten zien dat de krapte op de markt alleen maar groter is geworden.

•

•

•

•

Het aantal woningen dat te koop staat, loopt hard terug in Zeeland, de vraag naar recreatiewoningen blijft hoog en is er sprake van een sterke krapte op de markt. De druk op de markt is enorm. De looptijd van het aanbod is in Zeeland het laagst, vergeleken met de rest van Nederland. In Zeeland staat een woning gemiddeld 237

In gesprek met Gert Joziasse, Makelaarskantoor Wisse Vastgoed BV, Domburg (Bron: NVM rapportage, 2020)

Naast de trend dat recreatiewoningen steeds groter, luxer en dus duurder worden, lijkt er ook altijd wel vraag te blijven bestaan naar relatief kleine en goedkope recreatiewoningen (m.n. tot 50m2; dat is ook de omvang van de stacaravans bij De Oase). De afgelopen jaren was er geen krapte op de landelijke markt voor

“Door de Kustvisie van de Provincie Zeeland is er geen of beperkt aanbod van nieuwe projecten waardoor de leefbaarheid (verdichting) wordt gewaarborgd. Echter dit geeft druk op de bestaande voorraad met als gevolg verdere stijging van de prijs.”

recreatiewoningen, en daarom typeert het NVM de markt als ‘evenwichtig’; maar voor de toekomst ziet het NVM een krapte

“Het beeld is: minder aanbod en veel vraag.”

ontstaan door het dalende aanbod en de toenemende vraag (bron: NVM, 2020).​ In Zeeland zijn en worden veel nieuwe, dure recreatiewoningen verkocht. De prijzen zijn erg hoog, gericht op het hoge segment.

“Ook in de toekomst verwachten wij veel vraag naar recreatiewoningen voor zowel eigen gebruik als recreatieve verhuur.”

17

‘Vaste gasten in Zeeland’ Het welbekende rapport van CELTH uit 2015 over de toekomst van de vaste gast voorspelt dat er steeds minder behoefte is aan het aanschaffen van een verblijfsaccommodatie, zeker als het gaat om jaarplaatsen. De trend ‘van bezit naar gebruik’ is hier leidend in. (De

Dat het aanbod is gedaald komt o.a. door herstructurering en verdunning van terreinen en door het transformeren naar vakantiehuisjes, maar ook omdat toeristisch verhuren meer kan opleveren. Zo is op Schouwen-Duiveland in de afgelopen 10 jaar het aanbod met een derde gedaald. De verkoop van vakantiehuisjes loopt

marktontwikkelingen van de afgelopen jaren zijn mogelijk van invloed op de voorspellingen die toen gedaan zijn). Voortbordurend op dit onderzoek heeft Kenniscentrum Kusttoerisme in 2018 onderzoek gedaan naar die vaste gast in Zeeland. Dit onderzoek laat zien hoe belangrijk de markt van vaste gasten is voor Zeeland. Het aantal vaste gasten is ongeveer 115.000. In dit onderzoek zijn ook jaarplaatsen

nog altijd goed, mede door het rendement wat er op behaald kan worden. Kijkend naar de jaarplaatsen is er een trend zichtbaar dat vaste gasten steeds vaker hun accommodatie ook willen verhuren. Dit percentage ligt nu op ongeveer 5%.

meegenomen. Kijkend naar die jaarplaatsen, is het aanbod de laatste jaren sterk afgenomen. Vraag en aanbod lijkt nu redelijk in balans, al is niet bekend hoe dit per gemeente is. Cijfers hierover zijn sowieso beperkt, en met name over de vraagkant worden de cijfers soms in twijfel getrokken door ondernemers die in hun eigen praktijk zien dat er wel degelijk nog vraag is naar jaarplaatsen. Zeker na Corona is het mogelijk dat de vraag naar stacaravans weer toeneemt (Bron: https://www.nritmedia.nl/blogs/190/De_revival_van_de_stacaravan_en_a ndere_na-Coronaase_trends_in_2025/).

18

2.4

Koopmarkt in de regio

Aanbod bij omliggende campings In de omgeving van camping de Oase liggen diverse andere campings die jaarplaatsen aanbieden in de vorm van stacaravans of chalets. Een ‘rondgang’ langs deze campings leert ons het volgende: • Twee grotere campings hebben op dit moment geen plekken •

•

•

beschikbaar of zelfs een wachtlijst als het gaat om jaarplaatsen. Een andere camping heeft wel enkele chalets te koop staan, maar in een veel duurdere prijsklasse. De looptijd is kort, er is veel vraag naar de jaarplaatsen. Weer een andere camping in de nabije omgeving vormt de jaarplaatsen langzaamaan om tot luxere lodges. Deze lodges zijn qua omvang echter niet vergelijkbaar met de stacaravans van Siblu, maar eerder met luxere recreatiewoningen. Zij spelen duidelijk in op de trend van meer luxe. Op dit moment staan er geen lodges meer te koop; in de toekomst komen er meer lodges bij. De Stacaravanmakelaar heeft naast bovengenoemde campings nog 3 stacaravans te koop staan op Schouwen-Duiveland (juni 2021). Deze zijn qua aanschafprijs een stuk duurder dan die van Siblu

Oase; de huurprijs komt redelijk overeen. Oftewel, er is op dit moment weinig aanbod in het segment waar Camping de Oase zich op richt.

Ervaring Siblu De huidige verkoop bij Siblu De Oase gaat goed; wat verkocht kan worden, is verkocht. Ook heeft Siblu nog een camping in Zeeland, In de Bongerd. Ook daar is de looptijd kort en is er volop vraag naar de stacaravans; in augustus was alles verkocht voor het volgende jaar. Rondgang makelaars Enkele makelaars die actief zijn op het gebied van stacaravans zijn gesproken. Over het geheel genomen is er nog steeds volop vraag naar stacaravans; eigenlijk in alle prijsklassen wel. Zeker door de Coronacrisis is de vraag enorm gestegen en is er als het ware uitverkoop geweest dit jaar. De markt is wel heel wisselend en moeilijk voorspelbaar en looptijden verschillen. In specifiek Zeeland is er volop vraag naar jaarplaatsen. Sommige jaarplaatscampings worden omgevormd naar verhuureenheden, waardoor er nu meer vraag dan aanbod is. Aan de ene kant is er vraag naar luxere chalets, maar de meeste vraag zit nog steeds in de categorie tot € 50.000,-. Daar is nu het minste aanbod. De looptijd is erg kort. Maar ook in de overige prijssegmenten loopt het goed. Soms haalt het aanbod de website van de makelaar niet eens; dan is het al verkocht. Er is een lange lijst met mensen die nog een stacaravan willen. Met name Zeeland is een hype, mede door de locatie.

19

Planvoorraad Het aantal harde plannen dat op dit moment bekend is bij de gemeente (zie ook par. 3.2) is gering. Bij het ene plan is sprake van toevoegen van jaarplaatsen, bij het andere plan juist van het omvormen van jaarplaatsen naar bungalows. Meerdere campings hebben dit in de afgelopen jaren gedaan, waardoor het aanbod aan jaarplaatsen continu verandert. Het exacte aantal uit de markt gehaalde jaarplaatsen is onbekend.

20

2.5

Conclusie: ruimte op de koopmarkt

De markt voor recreatiewoningen is in Zeeland krap; er is (te) weinig aanbod. Zeeland, en met name de kuststrook, is als A1-locatie erg populair. Woningen staan relatief kort te koop. Er is veel animo voor en de verwachting is dat dit in de toekomst blijft. Ook naar jaarplaatsen is veel vraag, blijkt uit de praktijk. Ondernemers en makelaars tonen aan

De plaatsen die Siblu wil verkopen zijn niet de standaard jaarplaatsen, maar ook niet plaatsen die puur voor rendement worden verkocht. Het is in die zin een uniek gebruikersconcept. Siblu speelt hiermee ook in op de genoemde trend van het verhuren van je eigen jaarplaats. Dit doen zij met speciale programma’s: verhuur je de accommodatie dan

dat de jaarplaats het nog zeer goed doet in Zeeland en op SchouwenDuiveland. Voor diverse campings is er een wachtlijst voor de jaarplaatsen en ook makelaars hebben veel klanten die nog op zoek zijn. De plekken zijn erg snel verkocht, met name in de categorie tot € 50.000,-. De plaatsen die op dit moment nog wel beschikbaar zijn, zijn dan ook veelal voor het hogere segment bedoeld.

krijg je flinke korting op de jaarprijs. Zo wordt verhuur gestimuleerd. De doelgroep waarop Siblu zich richt is die van het middensegment (zie ook hoofdstuk 4). Dit is een andere doelgroep dan waar de meeste jaarplaatscampings zich op richten; de stacaravans van Siblu zijn een stuk goedkoper en spreken daarmee een eigen doelgroep aan, aanvullend op de bestaande campings.

Tot slot is er een trend zichtbaar dat meer recreanten hun jaarplaatsen ook willen verhuren. Omdat omliggende campings aangeven wachtlijsten te hebben voor de jaarplaatsen, diverse jaarplaatsen uit de markt worden gehaald en Renesse een toplocatie is, lijkt er voldoende ruimte voor de nieuwe jaarplaatsen van Siblu Oase. Belangrijk hierbij is, gezien de Zeeuwse Kustvisie, dat er wordt ingezet op een specifieke doelgroep, dat het concept past bij het lokale DNA en dat er voldoende onderscheidend vermogen is. Dit is nu zeker het geval.

Het volgende hoofdstuk gaat eerst in op de behoefte vanuit de huurmarkt, omdat de jaarplaatsen van Siblu ook verhuurd worden. Ook daar moet dus ruimte op de markt zijn. Hoofdstuk 4 zal vervolgens ingaan op het onderscheidend vermogen van het concept en of het aanvullend is op het bestaande in de markt.

21

03 Behoefte vanuit de huurmarkt

22

3.1

Marktruimte vanuit de verhuurmarkt

Marktruimte vanuit de totale toeristische kampeer- en verhuurmarkt In dit hoofdstuk wordt de behoefte voor de ontwikkeling vanuit de toeristische verhuurmarkt bepaald. Hiervoor is het belangrijk dat er voldoende marktruimte is. Zoals beschreven in hoofdstuk 1, zal Siblu de volgende wijzigingen doorvoeren qua plaatsen: •

•

• •

Het toevoegen van 77 nieuwe permanente eenheden (jaarplaatsen in de vorm van stacaravans) die voor ongeveer 25% van de tijd (van de weken die de camping open is) verhuurd worden. Het verwijderen van 11 kampeerhuisjes (ook permanente eenheden) die op dit moment ongeveer 25% van de tijd door de eigenaren verhuurd worden; Het onttrekken van 154 toeristische eenheden uit de markt die 100% van de weken in de verhuur stonden. Het toevoegen van 165 permanente eenheden (jaarplaatsen in de vorm van stacaravans), die voor ongeveer 25% van de tijd (van de weken die de camping open is) verhuurd worden.

Op jaarbasis geldt, dat er, gerekend over de gehele toeristische kampeer- en verhuurmarkt (bestaande uit verhuuraccommodaties, kampeerplaatsen en camperplaatsen bedoeld voor toeristisch kortverhuur), aanbod onttrokken wordt uit de markt (zie Tabel 3.1).

Tabel 3.1. Mutaties voor de verhuurmarkt MUTATIE

INVLOED OP AANBOD KAMPEER- EN VERHUURMARKT

TOEVOEGEN VAN 77 PERMANENTE EENHEDEN DIE 25% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

25% * 77 = 19

ONTTREKKEN VAN 11 KAMPEERHUISJES DIE 25% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

25% * -11 = -3

ONTTREKKEN VAN 154 TOERISTISCHE EENHEDEN DIE 100% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

100% * -154 = -154

TOEVOEGEN VAN 165 PERMANENTE EENHEDEN DIE 25% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

25% * 165 = 41

TOTAAL

19 – 3 - 154 + 41 = -97

Dit komt met name doordat toeristische eenheden aan de markt onttrokken worden en hier permanente eenheden in de vorm van jaarplaatsen voor terug komen (die maar gedurende een deel van het jaar, 25% van de tijd, verhuurd worden). Het feit dat er toeristisch aanbod onttrokken wordt, zorgt direct voor ruimte op de markt voor de nieuwe ontwikkelingen.

23

Marktruimte vanuit de deelmarkt verhuuraccommodaties Zojuist is uitgelegd dat de ontwikkelingen op Siblu De Oase ervoor zorgen dat het aanbod op de totale toeristische kampeer- en verhuurmarkt zal dalen. Echter, de toeristische eenheden die uit het aanbod worden gehaald zijn veelal kampeerplaatsen/camperplaatsen (op de kampeerhuisjes na). De eenheden die toegevoegd worden zijn stacaravans. Een ander type plaats dus, zowel in het kader van het bestemmingsplan als in het kader van de doelgroep. Kampeerplaatsen zijn bestemmingsplan-technisch toeristische eenheden, waar de stacaravans vallen onder de permanente eenheden. Daarnaast hebben gasten voor een kampeerplaats/camperplaats hun eigen kampeermiddel nodig, en kan de stacaravan gehuurd worden. Daarom is het nodig verder in te gaan op de behoefte vanuit de verhuurmarkt (zie Tabel 3.2). De eigenlijke vraag is dus of er op de markt nog ruimte is voor 57 verhuuraccommodaties. Concreet bekijken we dit op de volgende manier: 1. Eerst bepalen we het marktgebied van de ontwikkeling. Het marktgebied is beschreven in paragraaf 2.2. 2. Vervolgens analyseren we de marktruimte als gevolg van reguliere vraaggroei in paragraaf 3.3.

De marktruimte voor reguliere vraaggroei beantwoordt de vraag: is er op termijn voldoende ruimte voor nieuw verblijfsaanbod zonder dat dit in te grote mate ten koste gaat van bestaand aanbod? We gebruiken hiervoor een extrapolatie van

Tabel 3.2. Mutaties per type plaats. MUTATIE

INVLOED OP AANBOD KAMPEER- EN VERHUURMARKT

TOEVOEGEN VAN 77 PERMANENTE EENHEDEN DIE 25% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

25% * 77 = 19 VERHUURACCOMMODATIES (STACARAVANS)

ONTTREKKEN VAN 11 KAMPEERHUISJES DIE 25% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

25% * -11 = -3 VERHUURACCOMMODATIES (GROTE STACARAVANS)

ONTTREKKEN VAN 154 TOERISTISCHE EENHEDEN DIE 100% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

100% * -154 = -154 KAMPEERPLAATSEN

TOEVOEGEN VAN 165 PERMANENTE EENHEDEN DIE 25% VAN DE TIJD VERHUURD WORDEN

25% * 165 = 41 VERHUURACCOMMODATIES (STACARAVANS)

TOTAAL

-154 KAMPEERPLAATSEN, + 57 VERHUURACCOMMODATIES

de historische vraaggroei, maar besteden ook aandacht aan trends en ontwikkelingen. Op deze manier ramen we het benodigde aantal nieuwe verhuuraccommodaties in 2025. 3. Daarna brengen we de additionele vraag in beeld. Als een concept onderscheidend genoeg is, kan het namelijk ook zelfstandig (dus niet uit de reguliere vraaggroei), nieuwe markten aantrekken naar het marktgebied. Dit doen we in paragraaf 3.4. 4. Tot slot trekken we een conclusie voor de gehele marktruimte vanuit de deelmarkt verhuuraccommodaties door het cijfer van de marktruimte voor reguliere vraag op te hogen met een ons inziens realistisch cijfer voor additionele vraag.

24

3.2

Behoefte vanuit reguliere vraag

In deze paragraaf wordt de marktruimte voor nieuwe verhuuraccommodaties in de gemeente Schouwen-Duiveland geraamd. De marktruimte gaat in op de vraag hoeveel verhuuraccommodaties in de toekomst (2025) kunnen worden gerealiseerd om aan de ‘reguliere’ toeristische vraag te voldoen. De

•

Het CBS beschikt niet specifiek over cijfers van de vraag naar verhuuraccommodaties. Ter benadering is daarom gekeken naar de vraagontwikkeling van de categorieën ‘kampeerterreinen’ en ‘huisjesterreinen’. Volgens de definitie van het CBS vallen meerdere stacaravans bij elkaar onder de categorie huisjesterrein, maar het

marktruimte is geraamd voor een periode van zes jaar (2019 t/m 2025). De volledige realisatie van de verhuuraccommodaties neemt naar verwachting wel enige tijd in beslag (deels omdat de accommodaties ook nog verkocht moeten worden) maar zal geen jaren duren (vanwege de verwachte hoge omloopsnelheid van de verkopen). Qua cijfers om de bezetting te berekenen is gerekend met

overgrote deel van de accommodaties in deze categorie zijn vakantiewoningen/vakantiebungalows. Een trend in de markt is dat veel kampeerplaatsen omgezet worden naar verhuuraccommodaties omdat dit voor de ondernemer meer opbrengt. Mede doordat er meer vraag naar dit type plaats is. Vanuit deze redenering en vanuit onze eigen ervaring kunnen we

de cijfers uit 2019 aangezien 2020 door de coronacrisis niet representatief is.

dus stellen dat de groeivoet van de kampeerterreinen kan worden gesteld als minimale groeivoet voor de ontwikkeling van de vraag naar verhuuraccommodaties. Anderzijds zien we de trend dat verhuuraccommodaties omgezet worden naar huisjes. Ook weten we dat de vraag naar huisjesterreinen in Zeeland de afgelopen

Methodiek bepaling marktruimte Om de marktruimte te bepalen, is de volgende methodiek gehanteerd: •

De basis van de raming is een trendextrapolatie. De verwachte omvang van de vraag is namelijk gebaseerd op de historische ontwikkeling van het aantal overnachtingen (de vraag) in de deelmarkt verhuuraccommodaties. De historische ontwikkeling is in kaart gebracht aan de hand van vraagcijfers van het CBS en op basis hiervan is een gemiddelde jaarlijkse groeivoet berekend.

jaren heel hard gestegen is (waarschijnlijk sneller dan de vraag naar verhuuraccommodaties). We kiezen er daarom voor deze vraaggroei als maximaal aan te houden. • Voor de minimale groeivoet waarmee gewerkt is, is een gemiddelde genomen van het jaarlijkse groeipercentage van

25

•

•

•

•

•

het aantal overnachtingen op kampeerterreinen aan de kust en het aantal overnachtingen op kampeerterreinen in Zeeland over de periode 2012-2019. Voor de maximale groeivoet waarmee gewerkt is, is een gemiddelde van het jaarlijkse groeipercentage van het aantal overnachtingen op

huisjesterreinen aan de kust en het aantal overnachtingen op huisjesterreinen in Zeeland over de periode 2012-2019. De trendextrapolatie wordt verfijnd met factoren die de vraaggroei kunnen beïnvloeden, zoals groeiprognoses en trends en ontwikkelingen in de verblijfsrecreatie sector en samenleving. Aan de hand van de jaarlijkse groeivoeten is de verwachte vraag voor 2025 berekend (het verwachte aantal overnachtingen). Voor de jaren 2020 en 2021 is gerekend met een groeivoet van 0%, aangezien de vraag ten gevolge van de coronacrisis niet tot nauwelijks gestegen is. Deze vraag is vervolgens vertaald naar het aantal verhuuraccommodaties dat nodig is om deze extra vraag te absorberen, door de groei aan overnachtingen te relateren aan de normbezetting die nodig is voor een duurzame toeristische exploitatie van verhuuraccommodaties. Als laatste stap wordt het benodigd aantal extra eenheden vergeleken met de huidige harde planvoorraad. De harde planvoorraad zijn de plannen voor nieuwe verhuuraccommodaties in de gemeente waarvan het bestemmingsplan al onherroepelijk is of de bouwvergunning al afgegeven is. Deze harde planvoorraad wordt afgetrokken van het benodigd extra aantal eenheden om de marktruimte vanuit de reguliere vraag te berekenen.

Afbeelding 3.2. Stappenplan raming marktruimte reguliere vraag.

HUIDIGE VRAAG JAARLIJKSE GROEIVOET VERWACHTE ONTWIKKELING IN OVERNACHTINGEN NORMBEZETTING BENODIGD EXTRA AANTAL EENHEDEN HARDE PLANVOORRAAD MARKTRUIMTE REGULIERE VRAAG

26

Aanbod Het Kenniscentrum Kusttoerisme heeft het verblijfsrecreatief aanbod in de gemeente Schouwen Duiveland in kaart gebracht (zie Tabel 3.3.). ZKA Leisure Consultants beschikt over deze cijfers van 2018 en 2020. Voor de berekening van de marktruimte is echter het aanbod van 2019

Tabel 3.3. Verblijfsrecreatief aanbod gemeente Schouwen-Duiveland

nodig. Om tot een zo goed mogelijke inschatting te komen van dit aanbod is een gemiddelde berekend over de jaren 2018 en 2020. Het aanbod verhuuraccommodaties is niet als aparte categorie opgenomen. In de raming van deze marktruimte is ervoor gekozen om het aanbod verhuurchalets (740) en bijzondere accommodaties (dit zijn meestal verhuuraccommodaties) (180) op te tellen om zo tot het totale aanbod verhuuraccommodaties te komen (920). Van huidig aanbod naar het huidige aantal overnachtingen Het huidige aantal overnachtingen in verhuuraccommodaties is niet bekend. Dit aantal is daarom geraamd door de volgende stappen uit te voeren: • Allereerst is het bezettingspercentage voor toeristische kampeerplaatsen in Schouwen-Duiveland berekend, a.d.h.v. de cijfers van Kenniscentrum Kusttoerisme. Dit is 21% op jaarbasis. • Vervolgens is het bezettingspercentage voor verhuuraccommodaties berekend. Aan de hand van een benchmark met verschillende campings weten we dat de gemiddelde bezetting van verhuuraccommodaties in 2019 ongeveer 13% hoger lag dan de bezetting van kampeerplaatsen, dus ongeveer 34% op jaarbasis.

•

ACCOMMODATIETYPE

EENHEDEN 2018

EENHEDEN 2020

EENHEDEN 2019

KAMERS (HOTEL/HOSTEL/PENSION/B&B)

990

1.120

1.055

VAKANTIEWONINGEN/APPARTEMENTEN (BEDRIJFSMATIGE VERHUUR)

1.690

1.410

1.550

VAKANTIEWONINGEN/APPARTEMENTEN (PARTICULIER EIGENDOM)

4.240

4.540

4.390

VERHUURCHALETS

800

680

740

JAARPLAATSEN

6.470

6.910

6.690

TOERISTISCHE KAMPEERPLAATSEN

7.670

6.320

6.995

CAMPERPLAATSEN

?

500

500

BIJZONDERE ACCOMMODATIES

150

210

180

VASTE LIGPLAATSEN

3.000

3.090

3.045

PASSANTENLIGPLAATSEN

440

260

350

Aan de hand van de bezettingsgraad (34%) en het aanbod (920) is het aantal overnachtingen in verhuuraccommodaties in 2019 in de gemeente Schouwen-Duiveland berekend (ongeveer 114.000 overnachtingen).

27

Historische vraagontwikkeling In Tabel 3.4 is de historische vraagontwikkeling (2012-2019) voor kampeerterreinen en huisjesterreinen aan de kust en in Zeeland weergegeven (Bron: CBS). De gemiddelde jaarlijkse groei is de basis voor de groeivoet waarmee in deze marktruimte wordt gerekend. Trends en prognoses We corrigeren deze groeivoet op basis van trends en prognoses: • NBTC Holland Marketing heeft in 2018 een prognose voor de toeristische markt in Nederland geformuleerd. Tot en met 2030 verwacht het NBTC een gemiddelde jaarlijkse groei van het binnenlandse vakantieverkeer van 1,9% en voor het inkomende vakantieverkeer van 3,7%. Voor de kustregio verwacht het NBTC overigens een nog hogere gemiddelde jaarlijkse groei van het inkomend vakantieverkeer, namelijk een groei van 56% van het aantal internationale gasten over de periode 2017-2030.

•

•

•

In 2019 was de economische groei in Nederland nog ong. 1,7%. In de Middellangetermijnverkenning 2022-2025 gaat het CPB uit van een jaarlijkse groei van gemiddeld 1,1%. Door de huidige coronacrisis is onduidelijk of deze groeicijfers kunnen worden gerealiseerd. Tijdens de huidige coronacrisis is het duidelijk geworden dat mensen altijd behoefte aan vakantie hebben en zullen mensen vaker kiezen voor een vakantie dichtbij huis. Het is nog onduidelijk of dit gunstig is voor de Zeeuwse verblijfsrecreatie omdat deze ook in grote mate afhankelijk is van de Duitse gast. Bezit wordt steeds minder belangrijk, waardoor de populariteit van verhuuraccommodaties al een aantal jaren achter elkaar stijgt. Met name de jongere generaties hechten minder waarde aan bezit. Dit kan voordelig zijn voor de vraag naar verhuuraccommodaties. In Bijlage A zijn meer trends en ontwikkelingen opgenomen die invloed hebben op de toekomstige vraag naar verhuuraccommodaties en dus meegenomen zijn in de bepaling van de uiteindelijke groeivoet.

Tabel 3.4. Historische vraagontwikkeling (aantal overnachtingen). JAARTAL

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

GEMIDDELDE JAARLIJKSE GROEI 2012-2019

KAMPEERTERREINEN KUST (X1000)

6.183

6.528

6.825

6.930

6.953

6.665

6.879

6.971

1,7%

KAMPEERTERREINEN ZEELAND (X1000)

3.494

3.714

3.962

3.890

3.847

3.751

3.608

3.710

0,9%

HUISJESTERREINEN KUST (X1000)

7.757

8.695

9.299

9.615

9.909

10.612

10.703

12.220

6,7%

HUISJESTERREINEN ZEELAND (X1000)

2.999

3.748

4.205

4.364

4.494

4.553

4.867

5.385

8,7%

GEMIDDELD

1,3%

7,7%

28

Gekozen groeivoeten Zoals al eerder vermeld rekenen we in dit onderzoek met twee groeivoeten: een minimale groeivoet (gebaseerd op de historische ontwikkeling van de vraag naar kampeerterreinen) en een maximale groeivoet (gebaseerd op de historische ontwikkeling van de vraag naar

Voor de jaren 2020 en 2021 is omwille van de coronacrisis gerekend met een percentage van 0%.

huisjesterreinen). Aan de hand van de voorspellingen van het NBTC en de andere trends en ontwikkelingen in de samenleving en de sector schatten wij in dat de minimale groeivoet van 1,3% realistisch is. De maximale groeivoet van 7,7% lijkt iets te ruim, om twee redenen: • De periode 2012-2019, waarin naar de ontwikkeling van de vraaggroei gekeken is, zijn jaren van hoogconjunctuur. In deze jaren

manier berekend: • Allereerst zijn de totale investeringskosten van een verhuuraccommodatie (incl. infra en grond) in kaart gebracht. • Vervolgens zijn deze kosten vermenigvuldigd met een marktconform rendement op het eigen vermogen. Hierbij is

•

stijgt de vraag over het algemeen sneller dan in jaren van laagconjunctuur. Mogelijk zullen er t/m 2025 nog wel een aantal jaren van laagconjunctuur zijn. In de jaren 2012 t/m 2019 is het aanbod vakantiewoningen op huisjesterreinen ook snel toegenomen (zie Bijlage A). Een deel van

deze vakantiewoningen hebben een onderscheidend concept waardoor er additionele vraag naar deze woningen is gecreëerd. Deze additionele vraag mag niet worden toegekend aan de reguliere marktgroei. Daarnaast ligt het percentage ruim boven de meest recente voorspellingen van het NBTC. Dit percentage stellen we daarom naar beneden bij, naar 4,5%.

Normbezetting De normbezetting voor verhuuraccommodaties is op de volgende

•

•

onderscheid gemaakt tussen vereist rendement op grond en vereist rendement op opstallen. Hieruit volgt het vereiste rendement op het geïnvesteerde vermogen. Daarna is de benodigde omzet per eenheid berekend door het vereiste rendement op het geïnvesteerde vermogen gedeeld door het bruto rendement in % van de omzet. Hierbij is gewerkt met een verantwoord percentage kapitaallasten. Tot slot is de benodigde omzet per eenheid gedeeld door de gemiddelde verhuurprijs per nacht. Hieruit volgt het aantal nachten dat de verhuuraccommodaties ten minste bezet moet zijn om de benodigde omzet te behalen. Dit is de normbezetting.

Voor de verhuuraccommodaties zijn we uitgekomen op een normbezetting van 34% op jaarbasis.

29

Kwantitatieve raming ruimte voor nieuwe verhuuraccommodaties Aan de hand van de eerder genoemde kengetallen en percentages is de marktruimte voor nieuw aanbod aan verhuuraccommodaties in de gemeente Schouwen-Duiveland geraamd. In Tabel 3.5 hiernaast is de berekening van het benodigd aantal nieuwe verhuuraccommodaties getoond. Gerekend met de minimale groeivoet van 1,3% (behoudend scenario) kunnen er tot en met 2025 nog ca. 55 nieuwe verhuuraccommodaties aan het aanbod worden toegevoegd zonder dat dit in te grote mate ten koste gaat van het huidige aanbod. Gerekend met de maximale groeivoet van 4,5% (optimistisch scenario) gaat dit om 185 nieuwe verhuuraccommodaties. Harde planvoorraad In dit rapport zijn we uitgegaan van een situatie vanuit 2019. Om een realistische raming van de ruimte voor de nieuwe verhuuraccommodaties te doen, is daarom de harde planvoorraad van verhuuraccommodaties van 2019 t/m nu zo goed mogelijk in kaart gebracht. Dit is gedaan middels deskresearch (publicatie van laddertoetsen van gelijkmatige ontwikkelingen) en opvraag bij de gemeente Schouwen-Duiveland. Voor elke ontwikkeling wordt een afweging gemaakt door ZKA Leisure Consultants of deze ontwikkeling onder de verhuuraccommodaties (als bedoelt in dit onderzoek) of onder de vakantiewoningen valt.

Tabel 3.5. Kwantitatieve berekening marktruimte. BEHOUDEND SCENARIO

OPTIMISTISCH SCENARIO

PLAATSOVERNACHTINGEN VERHUURACCOMMODATIES 2019

114.000

114.000

GROEIVOET

1,3%

4,5%

VERWACHTE PLAATSOVERNACHTINGEN VERHUURACCOMMODATIES 2025

120.000

136.000

NORMBEZETTING

34%

34%

BENODIGD AANTAL VERHUURACCOMMODATIES 2025

975

1.105

AANTAL VERHUURACCOMMODATIES 2019

920

920

RUIMTE VOOR NIEUWE VERHUURACCOMMODATIES

55

185

30

De volgende harde plannen zijn bij ons bekend (de aanbodcijfers komen vanuit 2019; de harde planvoorraad uit 2019 nemen we daarom ook mee omdat die nog niet in het aanbod van 2019 zitten): • Chaletpark Oudendijke (voormalig Camping de Fazant). Dit is eind 2019 geopend en bestaat uit 89 nieuwe chalets die deels gebruikt

In Tabel 3.6 wordt aan de hand van de harde planvoorraad de marktruimte voor de verhuuraccommodaties vanuit de reguliere vraaggroei berekend. Tabel 3.6. Raming marktruimte vanuit de reguliere vraag

worden voor de verhuurmarkt. Eigenaren kunnen een chalet kopen en de BTW van deze aankoop terugvragen indien zij het Chaletpark de mogelijkheid geven om het chalet in de verhuur te zetten. De verwachting is dat het percentage gasten dat de chalet (deels) verhuurd ongeveer gelijk is aan het percentage gasten dat hier bij Siblu de Oase gebruik van maakt. Zo komen we op 25% verhuur, •

ongeveer 23 verhuurchalets. De herontwikkeling van Camping Duinrand. Een recreatiepark met 800 vaste standplaatsen voor stacaravans, chalets en vakantiebungalows (momenteel geen/nauwelijks toeristische verhuur) dat herontwikkeld wordt een park met 146 recreatiewoningen (maximaal 70 m2) en 100 kampeerhuisjes (maximaal 50 m2). Ons inziens vallen deze accommodaties onder de vakantiewoningen en niet onder de verhuuraccommodaties zoals bedoelt in dit onderzoek. De kampeerhuisjes zijn namelijk meer bungalows dan stacaravans. De harde planvoorraad hiervan wordt dus niet meegenomen in het onderzoek.

BEHOUDEND SCENARIO

OPTIMISTISCH SCENARIO

RUIMTE VOOR NIEUWE VERHUURACCOMMODATIES

55

185

HARDE PLANVOORRAAD

23

23

MARKTRUIMTE VANUIT DE REGULIERE VRAAG

32

162

Voor de juiste interpretatie van de marktruimte is het echter belangrijk om het volgende punt in het achterhoofd te houden: •

Door de gemeente Schouwen Duiveland is aangegeven dat er verschillende plannen voor nieuwe verhuuraccommodaties in de pijplijn zitten. De procedure hiervoor is echter nog niet gestart en deze plannen vallen dus niet onder de harde planvoorraad. Ook is het mogelijk dat er enkele bedrijven op Schouwen-Duiveland gevestigd zijn waarbij kampeerplaatsen (volgens de trend) omgezet worden naar verhuuraccommodaties maar waarbij dit nog binnen het volgens het bestemmingsplan toegestane aantal permanente standplaatsen valt.

31

Conclusie marktruimte vanuit de reguliere vraag In de raming van de marktruimte vanuit de reguliere vraag is er in het behoudende scenario ruimte voor 32 nieuwe verhuuraccommodaties vanuit de reguliere vraaggroei. In het optimistische scenario daarentegen is er ruimte voor 162 nieuwe verhuuraccommodaties vanuit de reguliere vraaggroei. Siblu Camping de Oase wil in totaal 57 eenheden (zie Tabel 3.2) toevoegen aan het aanbod op SchouwenDuiveland. In het behoudende scenario past dit net niet. In het optimistische scenario past dit ruimschoots.

Hierbij moet echter nog rekening gehouden worden met de volgende punten: • De raming vanuit ZKA Leisure Consultants is behoudend uitgevoerd. Zo is er voor de coronajaren 2020 en 2021 gerekend met een groeipercentage van 0%, terwijl veel kampeerterreinen ook juist een stijging van de bezetting kenden/kennen vanwege de vele vakanties in eigen land; • Ook verhuuraccommodaties op de lijst met harde planvoorraad kunnen zorgen voor additionele vraag. In dat geval wordt er minder vraag vanuit de reguliere marktgroei ‘gebruik’; • Er is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van minder/niet-vitale bedrijven in de markt met verhuuraccommodaties. Indien dit aanbod uit de markt verdwijnt, ontstaat er meer ruimte.

32

3.3

Additionele vraag

Naar verwachting zal de toevoeging van verhuuraccommodaties op Siblu Camping de Oase ook zorgen voor (een beperkte) additionele vraag naar de deelmarkt verhuuraccommodaties in Schouwen Duiveland. In deze paragraaf wordt deze additionele vraag in kaart gebracht. Redenen voor additionele vraag Als een concept voldoende onderscheidend is kan het zelfstandig (dus niet uit de reguliere vraaggroei), zoals geanalyseerd in de voorgaande paragraaf, nieuwe markten aantrekken. De gasten die binnen deze additionele vraag worden aangetrokken zouden zonder de toevoeging van de eenheden dus niet op Schouwen-Duiveland in een verhuuraccommodatie verblijven. ZKA Leisure Consultants beoordeelt de eenheden die worden toegevoegd en deels in de verhuur worden gezet op Camping de Oase als kwalitatief goed, maar niet heel onderscheidend. De stacaravans zijn nieuw en daarbij wordt er ingezet op voorzieningen op het gebied van duurzaamheid. Echter, het concept zelf is bekend en ons inziens niet voldoende onderscheidend om op basis hiervan additionele vraag te creëren. Toch verwachten we dat er op een manier additionele vraag wordt

gecreëerd door het omzetten van de toeristische eenheden naar permanente eenheden en het toevoegen van de permanente eenheden: Siblu is op de Franse markt een grote en bekende speler. Op de Nederlandse markt zien we dat ketens en samenwerkingsverbanden als Roompot, Landal en Ardoer veel trouwe gasten hebben die er specifiek voor kiezen naar een park/camping met dit label te gaan. We verwachten dat dit op de Franse markt ook terug te zien is. Jaarlijks gaat een deel van de Fransen al op vakantie naar de Nederlandse kust. De toevoeging van het aantal eenheden op Siblu Camping de Oase kan er zo voor zorgen dat van de Fransen die al voornemens zijn op vakantie te gaan naar de Nederlandse kust, het aandeel dat voor Schouwen-Duiveland kiest groter wordt.

33

Indicatie additionele vraag Naar verwachting is de additionele vraag die wordt gecreëerd voor de deelmarkt verhuuraccommodaties in Schouwen-Duiveland door het toevoegen van permanente eenheden op Siblu Camping de Oase beperkt. Frankrijk is op dit moment namelijk nog geen heel belangrijk

Tabel 3.6. Berekening eerste deel additionele vraag

AANTAL OVERNACHTINGEN IN DE ZOMERVAKANTIE 2019 (WANNEER DE OASE VOL ZIT) VANUIT DE FRANSE MARKT AAN DE NEDERLANDSE KUST

17.000 OVERNACHTINGEN

herkomstland voor de verblijfsrecreatie aan de kust, waardoor het aantal Fransen dat toch al naar Nederland op vakantie zou gaan en nu voor Siblu in Renesse kiest beperkt is (zie Tabel 3.6 voor de berekening).

GROEI FRANS INKOMEND TOERISME (VOORSPELLING NBTC)

2% PER JAAR

AANTAL OVERNACHTINGEN IN DE ZOMERVAKANTIE VAN 2025 VANUIT DE FRANSE MARKT AAN DE NEDERLANDSE KUST

19.000 OVERNACHTINGEN

DEEL FRANSE MARKT DAT SOWIESO AL NAAR SCHOUWEN-DUIVELAND GING

13%

MOGELIJK AANTAL NIEUWE OVERNACHTINGEN SIBLU DE OASE

16.530 (87% * 19.000)

GEMIDDELDE GROOTTE REISGEZELSCHAP

4 PERSONEN

AANTAL MOGELIJKE NIEUWE PLAATSOVERNACHTINGEN

4.100 OVERNACHTINGEN

MAXIMALE PERCENTAGE GASTEN DAT EXTRA NAAR SCHOUWEN-DUIVELAND KOMT DOOR SIBLU

5% (AANNAME)

EXTRA PLAATSOVERNACHTINGEN SCHOUWENDUIVELAND

205

NORMBEZETTING

34%

EXTRA MARKTRUIMTE

1-2 ACCOMMODATIES

De additionele vraag bedraagt dus naar verwachting slechts 1 tot 2 verhuuraccommodaties.

34

3.4

Totale marktbehoefte vanuit de verhuurmarkt

Marktruimte vanuit de verhuurmarkt De totale marktruimte vanuit de verhuurmarkt wordt berekend door de marktruimte vanuit reguliere vraaggroei en de marktruimte vanuit de additionele vraag bij elkaar op te tellen. Dit is gedaan in Tabel 3.7 hiernaast. In het behoudende scenario bedraagt de marktruimte

Tabel 3.7. Marktruimte vanuit de verhuurmarkt

tussen de 32-35 verhuuraccommodaties. In het optimistische scenario ligt de marktruimte tussen de 162-165 verhuuraccommodaties. Alleen in het meest behoudende scenario (gerekend met groeipercentages vanuit de markt van kampeerterreinen) is het waarschijnlijk dat de toevoeging van 57 (zie Tabel 3.2) verhuuraccommodaties net niet binnen de marktruimte valt. In (de meer waarschijnlijke) tussenliggende scenario’s is dit wel het geval. Indien we nog verder rekenen dan het jaartal 2025 wordt de ruimte zelfs vergroot, en zal er ook in het behoudende scenario voldoende marktruimte zijn. De behoefte vanuit de verhuurmarkt naar de omzetting van de toeristische eenheden naar permanente eenheden en de uitbreiding in permanente eenheden lijkt dus in ieder geval groot genoeg.

BEHOUDEND SCENARIO

OPTIMISTISCH SCENARIO

MARKTRUIMTE UIT REGULIERE VRAAGGROEI

32

162

MARKTRUIMTE UIT ADDITIONELE VRAAG

1-2

1-2

TOTALE MARKTRUIMTE VANUIT DE VERHUURMARKT

32-35

162-165

35

04 Benchmark

36

4.1

Inleiding

Benchmark Uit de vorige hoofdstukken blijkt dat de marktbehoefte voor de nieuwe ontwikkeling hoogstwaarschijnlijk aanwezig zal zijn voor zowel de koop-

centrumvoorzieningen, serviceniveau en locatie. Voor de prijs is gekeken naar de prijszetting van de verhuuraccommodaties op de verschillende campings op dezelfde momenten in het jaar. Door deze

als de huurmarkt. Echter, alleen met een goede prijs/kwaliteitverhouding zal de ontwikkeling succesvol zijn en goed inspelen op de vraag. Daarom wordt in dit hoofdstuk gekeken of de ontwikkeling op basis van prijs/kwaliteit kan concurreren met ander aanbod in de regio. Dit brengt bovendien in beeld voor welk

twee ‘scores’ samen te voegen, komen we tot het prijs-kwaliteitniveau. Afbeelding 4.1 hieronder geeft dit schematisch weer.

marktsegment de camping interessant is. Dit doen we op basis van een benchmark met de volgende vijf campings in de regio: • Camping Duinoord; • Strandpark de Zeeuwse Kust; • Camping Ginsterveld; • Camping de Brem; •

Camping Julianahoeve;

Bepaling prijs/kwaliteitverhouding Met de benchmark wordt beoordeeld hoe de campings scoren op het gebied van prijs en kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald door een vergelijking te maken op de gebieden accommodaties,

Afbeelding 4.1. Bepaling prijs-kwaliteitverhouding.

37

4.2

Beoordeling kwaliteit

De beoordeling van de kwaliteit is door ZKA Leisure Consultants gedaan op basis van de accommodaties, centrumvoorzieningen, serviceniveaus en de locatie. Dit is gedaan op basis van marktkennis en deskresearch. De campings zijn dus niet door adviseurs van ZKA Leisure Consultants bezocht. Tevens is geen contact gezocht met de eigenaren van de campings.

Afbeelding 4.2. Beoordeling kwaliteit.

Beoordeling kwaliteit Excellent Goed

De totale beoordeling van de kwaliteit is weergegeven in Afbeelding 4.2 Gemiddeld hiernaast. De kwaliteit van Camping de Oase is over het algemeen goed. Wel zijn er een aantal campings in de omgeving die op het gebied van kwaliteit beter scoren. Dit zijn met name Strandpark de Voldoende Zeeuwse Kust en Camping Julianahoeve. De score van Camping Ginsterveld is vergelijkbaar en Camping de Oase scoort kwalitatief gezien beter dan Camping de Brem en Camping Duinoord.

Matig

De kwaliteit zegt nog weinig over de concurrentiekracht wanneer we deze niet in perspectief zien met het prijsniveau. Op de volgende pagina’s doorlopen we alle elementen waarop de kwaliteit beoordeeld is op een hoger detailniveau (accommodaties, centrumvoorzieningen, serviceniveau en locatie). De gemiddelde score op al deze punten is de totaalscore als gepresenteerd in Afbeelding 4.2.

Camping Duinoord

Strandpark de Zeeuwse Kust

Camping Ginsterveld

Camping de Camping Camping de Brem Julianahoeve Oase

38

Accommodaties De verhuuraccommodaties van de campings in de benchmark zijn qua kwaliteit op een zestal punten vergeleken: 1. Aantal m2 vloeroppervlakte; 2. Voorzieningen in de accommodatie: BBQ, vaatwasser, oven, magnetron, tv, gratis WiFi, bad, wasmachine; 3. Aantal slaapkamers; 4. Aantal badkamers; 5. Services in de accommodatie: ontbijtservice, opgemaakte bedden, gratis shampoo en douchegel, boodschappen bezorgservice, horeca bezorgservice. 6. Uitstraling: kwalitatieve uitstraling van de accommodaties. Afbeelding 4.3 geeft een overzicht van de beoordeling op basis van de accommodaties. Gekozen is voor een accommodatietype voor 6personen dat qua luxe gemiddeld is op de camping (op basis van de prijs per nacht)1 Beoordeling accommodaties De accommodaties van Siblu Camping de Oase scoren gemiddeld tot goed. De accommodaties die op de permanente eenheden worden

Afbeelding 4.3. Beoordeling accommodaties

Beoordeling kwaliteit accommodaties Excellent Goed

Gemiddeld

Voldoende

Matig

Camping Duinoord

Strandpark de Zeeuwse Kust

Camping Ginsterveld

Camping de Camping Camping de Brem Julianahoeve Oase

De chalet op Camping de Brem is voor 4 personen. Om hiervoor te compenseren zijn niet twee (zoals in de chalet) maar drie slaapkamers toegerekend.

geplaatst zijn nieuw. Dit is erg aantrekkelijk voor gasten. De inkoopprijs

1

De volgende accommodaties zijn met elkaar vergeleken: Camping Duinoord: Chalet Type C/H, Strandpark de Zeeuwse Kust: Oester 6p, Camping Ginsterveld: Luxe chalet 6p, Camping de Brem: Luxe lodge Jacques, Camping Julianahoeve: Juultje Chalet Type 2, Camping de Oase: Victory Export-Omega

39

van de accommodaties van Siblu ligt over het algemeen wel lager dan de inkoopprijs van de accommodaties die op de andere campings in de verhuur staan. Dit heeft niet direct invloed op het kwaliteitsniveau voor de gasten zolang de accommodaties relatief vaak vervangen worden. Verhuuraccommodaties vanuit de Nederlandse markt hebben

Kust en Camping Julianahoeve). Dit geldt ook voor de services die vanuit de camping aangeboden worden, al is het aantal services op alle campings beperkt. Siblu biedt meerdere typen accommodaties aan waarbij gekozen kan worden tussen twee of drie slaapkamers. Wel zijn er twee badkamers aanwezig. Op basis van het aantal voorzieningen

namelijk vaak wel een gemiddeld langere levensduur. Aangezien Siblu met een model werkt dat erop gericht is dat eigenaren na een aantal jaar een grotere/duurdere accommodatie kopen, is het aannemelijk dat de accommodaties voldoende vaak vervangen en dus vernieuwd zullen worden.

en services in de accommodatie scoort de Oase gemiddeld.

Qua vloeroppervlak scoort de Oase minder goed doordat de eenheden van bescheiden omvang zijn t.o.v. verhuuraccommodaties van de benchmark campings (met name op Strandpark de Zeeuwse

40

Centrumvoorzieningen Op het vlak van centrumvoorzieningen zijn de campings met elkaar vergeleken op basis van de volgende kenmerken: • Aantal en kwaliteit binnenzwemvoorzieningen; • Aantal en kwaliteit indoorvoorzieningen excl. zwembaden (spelen & • • •

Afbeelding 4.4. Beoordeling centrumvoorzieningen

Beoordeling kwaliteit centrumvoorzieningen Excellent

wellness); Goed Aantal en kwaliteit supermarkt; Aantal en kwaliteit horecapunten; Aantal en kwaliteit buiten(speel)voorzieningen (incl. sportfaciliteiten) Gemiddeld

In Afbeelding 4.4 is de score op het gebied van centrumvoorzieningen Voldoende weergegeven. Voor Siblu Camping de Oase is meegenomen dat zij beschikken over een binnenzwembad. Dit is op dit moment nog niet zo. Zodra de camping de gewenste ontwikkeling mag maken, zal gestart Matig worden met de bouw. Wanneer de verkoop en verhuur van de nieuwe permanente eenheden start zal er dus hoogstwaarschijnlijk al een binnenzwembad zijn/de bouw zal bijna afgerond zijn. In ieder geval kan het zwembad meegenomen worden in de promotie. Beoordeling centrumvoorzieningen Camping de Oase scoort voldoende op het gebied van de centrumvoorzieningen. Alle type voorzieningen zijn aanwezig op de camping: een binnenzwembad, horeca (in de vorm van een pop-up restaurant), een supermarkt, indoorvoorzieningen en ook buiten(speel)voorzieningen.

Camping Duinoord

Strandpark de Zeeuwse Kust

Camping Ginsterveld

Camping de Camping Camping de Brem Julianahoeve Oase

41

Enkele campings, vooral Strandpark de Zeeuwse Kust en Camping Julianahoeve hebben echter meer centrumvoorzieningen van elk type en soms zijn deze ook van een hoger kwaliteitsniveau. De verwachting is dat Camping de Oase met name goed zal scoren met het nieuwe binnenzwembad. Niet alle campings in de benchmark hebben namelijk een binnenzwembad. Dit heeft dus een extra positieve invloed op de concurrentiekracht. Zeker omdat gasten vaak specifiek zoeken naar campings met een binnenzwembad zodat er ook met minder weer voldoende te doen is. Met name op het gebied van het aantal buiten(speel)voorzieningen is de score van de Oase gemiddeld lager.

42

Serviceniveau Ook het serviceniveau dat de gast ervaart bepaalt voor een aanzienlijk deel wat de kwaliteit van de camping is. Denk hierbij aan de kwaliteit van de schoonmaak maar ook aan de gastvrijheid. Het is lastig om het serviceniveau te objectiveren. Om toch een beeld te krijgen van het serviceniveau op de camping is gekeken naar de totaalscores van de reviews op Zoover op het gebied van kindvriendelijkheid en hygiëne. Hoe recenter de review op Zoover, hoe zwaarder de weging.

Afbeelding 4.5. Beoordeling serviceniveau

Beoordeling kwaliteit serviceniveau Excellent Goed

Gemiddeld

Afbeelding 4.5 toont de beoordeling op het gebied van serviceniveau. Beoordeling serviceniveau Op het gebied van serviceniveau scoort Camping de Oase beneden gemiddeld t.o.v. de benchmarkcampings. Echter, nog steeds is de score ruim voldoende. Zeker op het gebied van hygiëne scoort de camping goed. Op het gebied van kindvriendelijkheid echter minder. Er wordt geen score gegeven op Zoover/Google voor de informatievoorzieningen. In de recensies kwam echter een aantal keren naar voren dat de informatievoorziening niet geheel optimaal was (soms vanuit het personeel, soms vanuit de website). Dit is dus een verbeterpunt voor de camping.