757542 Bijlage 3.1 Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing 1 Laddertoetsonderbouwing

andere verblijfsrecreatie in het gebied. • Hoe groot is het gebied met een eigen kenmerkende uitstraling, doelgroep en identiteit? De kans is groot dat gasten dit gebied als een toeristische bestemming zien. We zien vaak dat een marktgebied (een toeristische bestemming) groter is dan een gemeente. In de situatie van Schouwen-Duiveland denken we dat dit niet zo is. Dit komt vooral doordat de gemeente het gehele eiland omvat en het eiland ons inziens een kenmerkende uitstraling, identiteit en doelgroep heeft, met eigen natuur en cultuur (zie Afbeelding 5.1.). Het type gast op de verschillende Zeeuwse eilanden is namelijk verschillend. Schouwen-Duiveland richt zich écht op de familiemarkt terwijl op Walcheren met name het hogere segment goed bediend wordt.

Een andere reden om de gemeente Schouwen-Duiveland als marktgebied aan te wijzen is beschreven in het document ‘implementatie duurzaamheidsladder Zeeland’. In dit document staat dat de gemeente Schouwen-Duiveland als een marktregio voor nieuwe (stedelijke) ontwikkelingen kan worden gezien.

43

5.3

Marktruimte vanuit de reguliere vraaggroei

Inleiding De eerste stap in de Ladderonderbouwing is om te onderzoeken of er voldoende behoefte naar de beoogde ontwikkeling is. Vaak worden recreatieparken uitgepond en worden de woningen los verkocht. Dit is bij vakantiepark ‘De Oude Maalderij’ niet het geval. Daarom is het niet nodig om de behoefte vanuit de koopmarkt in beeld te brengen. In

Methodiek bepaling marktruimte uit reguliere vraaggroei Om de marktruimte uit reguliere vraaggroei te bepalen, is de volgende methodiek gehanteerd (zie Afbeelding 5.2 op de volgende pagina): • De basis van de raming is een trendextrapolatie. De verwachte omvang van de vraag is namelijk gebaseerd op de historische ontwikkeling van het aantal overnachtingen (de vraag) in de deelmarkt

deze paragraaf brengen we daarom de behoefte vanuit de verhuurmarkt in beeld. Om de behoefte vanuit de verhuurmarkt in kaart te brengen kijken we naar de marktruimte voor nieuwe recreatiewoningen in de marktregio Schouwen-Duiveland. De marktruimte gaat in op de vraag hoeveel recreatiewoningen in de toekomst (tot en met 2031) extra kunnen worden gerealiseerd om aan de ‘reguliere’ toeristische vraag te voldoen. De marktruimte is geraamd voor een periode van tien jaar (t/m 2031). Qua cijfers om bezettingen te berekenen is gerekend met cijfers uit 2019 omdat de jaren 2020 en 2021 door de coronacrisis niet representatief zijn.

huisjesterreinen. De historische ontwikkeling is in kaart gebracht aan de hand van vraagcijfers van het CBS en op basis hiervan is een gemiddelde jaarlijkse groeivoet berekend; •

De trendextrapolatie wordt verfijnd met factoren die de vraaggroei kunnen beïnvloeden, zoals groeiprognoses en trends en ontwikkelingen in de verblijfsrecreatie sector en samenleving;

•

Aan de hand van de jaarlijkse groeivoeten is de verwachte vraag voor 2031 berekend (het verwachte aantal overnachtingen). Voor de corona-jaren is gerekend met een groeivoet van 0%, aangezien de totale toeristische vraag ten gevolge van de coronacrisis niet tot nauwelijks gestegen is t.o.v. 2019 en eerste ramingen vanuit de sector eenzelfde beeld schetsen voor 2022. In sommige gebieden zien we wel een tijdelijke vraaggroei maar deze is niet representatief en kan weer verdwijnen als de restricties opgeheven zijn.

44

•

Deze vraag is vervolgens vertaald naar het aantal recreatiewoningen dat nodig is om deze extra vraag te absorberen, door de groei aan overnachtingen te relateren aan de normbezetting die nodig is voor een duurzame toeristische exploitatie van recreatiewoningen;

Afbeelding 5.2. Stappenplan raming marktruimte reguliere vraag.

HUIDIGE VRAAG JAARLIJKSE GROEIVOET

•

•

De ontwikkeling van het aanbod 2019-2020 wordt door middel van documenten van Kenniscentrum Kusttoerisme achterhaald. De ontwikkeling (positief of negatief) die plaats heeft gevonden tussen 2019-2020 dient afgehaald te worden van de marktruimte; Als laatste stap wordt het benodigd aantal extra eenheden vergeleken met de huidige harde planvoorraad binnen de marktregio, de gemeente Schouwen-Duiveland. Dit zijn plannen waarvan het bestemmingsplan al onherroepelijk is en de bouwvergunning al afgegeven is. De harde planvoorraad wordt van het benodigd aantal eenheden afgehaald. Daarnaast wordt ook het saldo toevoegingen/saneringen recreatiewoningen in 2021 van het benodigd aantal eenheden afgehaald. Uit deze berekening volgt de marktruimte.

Huidige vraag Het aantal persoonsovernachtingen in 2019 in recreatiewoningen op Schouwen-Duiveland is bekend, uit onderzoek van Kenniscentrum Kusttoerisme. Door ZKA is op dit aantal een correctie uitgevoerd. We komen dan tot een aantal van 1.014.200 persoonsovernachtingen.

VERWACHTE ONTWIKKELING IN OVERNACHTINGEN

NORMBEZETTING BENODIGDE EXTRA EENHEDEN 2019 2031

BENODIGDE EXTRA EENHEDEN 2020 2031

MARKTRUIMTE REGULIERE VRAAG

ONTWIKKELING AANBOD 2019-2020

HUIDIGE HARD PLANVOORRAAD INCL. SALDO TOEVOEGING / SANERING 2021

45

Door dit aantal te delen door 4 (gemiddeld 4 personen per woning per overnachting), komen we tot een aantal van ca 253.500 woningovernachtingen. Om te kijken of dit een realistisch aantal woningnachten is, is gekeken of de bezetting in lijn ligt met de gemiddelde bezetting op huisjesterreinen

Jaarlijkse groeivoet In Tabel 5.1 is deze vraagontwikkeling (2012-2019) van huisjesterreinen in de provincie Zeeland en de toeristengebiedengroep kust (Waddeneilanden en Noordzeebadplaatsen) weergegeven (bron: CBS). De gemiddelde jaarlijkse groei is de basis voor de groeivoet waarmee in deze marktruimteberekening wordt gerekend: 7,7% voor de totale markt

in Zeeland en aan de kust. Het Kenniscentrum Kusttoerisme heeft data over het aanbod verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland in 2018 en 2020. Door hiervan een gemiddelde te nemen, komen we uit op 1.550 eenheden op recreatieparken in de gemeente Schouwen-Duiveland. In combinatie met de 253.000 woningnachten geeft dit een jaarronde woningbezetting van ca. 45%. Op basis van cijfers van het CBS is de

(gemiddeld van de Kustregio en provincie Zeeland). Hierbij geldt dat de buitenlandse vraag harder is gegroeid dan de binnenlandse. Op basis van de historische trendextrapolatie zouden we dus uitgaan van een hoge jaarlijkse groeivoet van ongeveer 7,7%. Echter, er zijn een aantal redenen om aan te nemen dat deze hoge groeivoet voor de komende jaren niet realistisch is:

jaarronde woningbezetting op huisjesterreinen in Zeeland (44%) en aan de kust (48%) berekend. Deze getallen liggen dichtbij de 45% jaarronde woningbezetting op Schouwen-Duiveland. We achten het aantal woningnachten en eenheden daarom realistisch en rekenen hiermee verder.

• De jaren 2012 t/m 2019 zijn jaren van hoogconjunctuur. In deze jaren stijgt de vraag sneller dan in jaren van laagconjunctuur. Het is waarschijnlijk dat er t/m 2031 een aantal jaren van laagconjunctuur zullen zijn.

Tabel 5.1 Historische vraagontwikkeling (aantal overnachtingen x 1000). JAARTAL HUISJESTERREINEN ZEELAND TOTALE MARKT

2012

7757

2013

8695

2014

2015

9299

9615

2016

9909

2017

10612

2018

10703

2019

GEMIDDELDE JAARLIJKSE GROEI 2012-2019

GEMIDDELD

12220 6,7% 7,7%

HUISJESTERREINEN KUSTREGIO TOTALE MARKT

2999

3748

4205

4364

4494

4553

4867

5385 8,7%

46

• In de jaren 2012 t/m 2019 is het aanbod vakantiewoningen op huisjesterreinen ook toegenomen: met ca. 49% in Zeeland en met ca. 59% in de Noordzeebadplaatsen. Een deel van deze vakantiewoningen heeft een onderscheidend concept waardoor er additionele vraag naar deze woningen is gecreëerd. Deze additionele vraag mag niet worden toegekend aan reguliere marktgroei.

• In maart 2021 heeft ook ABN-AMRO verwachtingen uitgesproken over het herstel van de vrijetijdseconomie, uitgesplitst naar deelsector. Hun verwachting voor vakantieparken is dat het vraagniveau al van voor de crisis al in 2021 weer bereikt wordt. Begin 2021 was echter nog niet bekend, dat de crisis zo lang zou duren, maar zij verwachten dus een sneller herstel dan op basis van het CVO (Toekomstperspectief Nederlandse Vakantiemarkt) is uitgesproken.

• In het onderzoek Toekomstperspectief Nederlandse Vakantiemarkt 2030 wordt verwacht dat de landelijke groei van de vakantiemarkt vanaf 2023/2024 ongeveer 1% bedraagt tot en met 2030, waarbij de binnenlandse markt harder groeit dan de buitenlandse markt. En dat de groei van vakantieparken groter is dan gemiddeld over alle typen verblijf. Pas in 2023-2024 zal de markt voor vakantieparken volledig hersteld zijn van de coronacrisis. We verwachten dat de groei van de vakantiemarkt aan de Zeeuwse kust groter is dan het landelijke gemiddelde. De afgelopen jaren is de vakantiemarkt in deze regio namelijk sneller gegroeid dan het landelijk gemiddelde. • In 2018 heeft NBTC Holland Marketing een verwachting voor de totale toeristische markt in Nederland geformuleerd. Tot en met 2030 werd er een gemiddelde jaarlijkse groei van 1,9% voor de binnenlandse markt en 3,7% voor de buitenlandse markt verwacht. Deze voorspelling is nog voor de coronacrisis gedaan.

• In september 2021 zijn tijdens de Toerismetop ook voorspellingen gedaan t.a.v. de ontwikkeling van de vraag. Hierbij is rekening gehouden met de maatregelen die tot en met toen bekend waren. Voor 2022 verwachten zij dat het binnenlands verblijfsbezoek ongeveer op het niveau van 2019 zit. Voor het buitenlands verblijfsbezoek daarentegen wordt verwacht dat dit nog maar op slechts 58% van het niveau pre-corona zit. Op korte termijn wordt herstel verwacht van binnenlandse vakanties, bezoek aan familie en vrienden, leisure toerisme vanuit onze buurlanden en landelijke bestemmingen (met name accommodaties met eigen voorzieningen). Op langere termijn wordt pas herstel verwacht van intercontinentaal reizen, zakelijk reizen (in het bijzonder het MICE-segment), vakanties/verblijven met grote groepen en stedelijke bestemmingen. Binnen de beoogde ontwikkeling wordt er weinig ingezet op intercontinentale bezoekers en zijn de woningen relatief klein. De verwachting is dus dat deze markt snel herstelt. ​

47

• In 2019 was de economische groei in Nederland nog ongeveer 1,7%. In de Middellangetermijnverkenning 2022-2025 gaat het CPB uit van een jaarlijkse groei van gemiddeld 1,1%. Door de huidige COVID-19 crisis is het onduidelijk of deze groeicijfers kunnen worden gerealiseerd. Eind 2021 was de Nederlandse economie in ieder geval weer op het niveau 2019 en zelfs daarboven.

Normbezetting Voor de normbezetting van recreatiewoningen in de marktregio Schouwen-Duiveland zijn we uitgekomen op een normbezetting van 55% op jaarbasis. De normbezetting is de gemiddelde jaarronde woningbezetting die parken nodig hebben voor een gezonde exploitatie waarbij ook nog diepte-investeringen kunnen worden gedaan.

• In Bijlage B en C zijn meer relevante trends en ontwikkelingen opgenomen, welke effect (kunnen) hebben op de toekomstige vraag naar vakantieparken.

De normbezetting is inclusief parken die hun aanbod niet volledig toeristisch verhuren. Hoe meer parken in een marktregio dit wel doen,

Op basis van de voorgaande trends en prognoses corrigeren we de jaarlijkse groeivoet met 4% naar 3,7% per jaar. De huidige veranderingen in de samenleving vragen daarom. Omdat er de afgelopen twee jaren juist een grote verandering heeft plaatsgevonden qua vraag vanuit de binnenlandse- en buitenlandse markt (de

hoe hoger de normbezetting zou moeten zijn. Parken die hun volledige aanbod toeristisch verhuren hebben namelijk in de regel een hogere bezetting nodig. Bijvoorbeeld om voorzieningen of kosten voor marketing en promotie te bekostigen. Vaak rekent ZKA met een iets hogere normbezetting (ca. 60%). Echter, op Schouwen-Duiveland wordt een significant deel van de woningen niet volledig toeristisch

binnenlandse vraag is gegroeid terwijl de buitenlandse vraag is gedaald), hebben we ook voor beide markten apart een jaarlijkse groeivoet bepaald, namelijk 4,6% (correctie van +1% o.b.v. historische groei) voor de binnenlandse markt en 3,2% (correctie van -8,5% t.o.v. historische groei) voor de buitenlandse markt. In Bijlage D wordt

verhuurd. Deze worden bijvoorbeeld ook (deels) als tweede woning gebruikt. Onder andere daarom lijkt een normbezetting van 55% voldoende hoog voor Schouwen-Duiveland. Een andere reden om deze aanname te doen is de ligging aan het strand waardoor het voor vakantieparken over het algemeen minder belangrijk is om over een

uitgelegd hoe we tot deze jaarlijkse groeivoeten gekomen zijn.

(overdekt) zwembad te beschikken. Een zwembad zorgt voor heel hoge kosten waardoor de normbezetting hoger moet zijn.

48

Ontwikkeling aanbod recreatiewoningen op huisjesterreinen in de periode 2019 t/m 2020

Kwantitatieve raming marktruimte vanuit reguliere vraag verhuurmarkt Aan de hand van de tussenramingen en cijfers die hiervoor genoemd

Deze marktruimteberekening gaat uit van 2019 als basisjaar. Echter, de markt heeft niet stilgestaan en er zijn ondertussen woningen op huisjesterreinen toegevoegd en onttrokken aan het verblijfsaanbod in de marktregio. Aan de hand van cijfers van Kenniscentrum Kusttoerisme is de ontwikkeling van het aanbod recreatiewoningen op huisjesterreinen in de periode 2019 t/m 2020 in kaart gebracht. In

zijn, is de marktruimte voor de verhuurmarkt uit reguliere vraaggroei berekend. Deze berekening is weergegeven in Tabel 5.2. hieronder. Tabel 5.2. Raming marktruimte vanuit reguliere vraag verhuurmarkt.

TOTAAL

WONINGOVERNACHTINGEN 2019

253.550

GROEIVOET 2019 T/M 2022

0%

Harde planvoorraad incl. realisatie woningen 2021 Tot slot is in kaart gebracht hoe hoog de huidige harde planvoorraad is en hoe veel woningen er het afgelopen jaar gerealiseerd/gesaneerd

GROEIVOET 2022 T/M 2031

3,7%

VERWACHTE WONINGNACHTEN 2031

352.000

zijn. Zowel de huidige harde planvoorraad als het saldo van de realisatie/sanering van recreatiewoningen op vakantieparken in 2021 moeten namelijk van het aantal benodigde nieuwe woningen afgehaald worden om tot een realistische marktruimte te komen. De huidige harde planvoorraad bedraagt 152 woningen (inclusief

NORMBEZETTING

55%

BENODIGD AANTAL RECREATIEWONINGEN 2031

1.752

AANTAL RECREATIEWONINGNEN 2019

1.550

kampeerhuisjes welke door ZKA FrY ook als recreatiewoning worden gerekend. Het saldo sanering/toevoeging recreatiewoningen op vakantieparken op Schouwen-Duiveland in 2021 is 0 woningen. Beide getallen zijn aangeleverd door de gemeente Schouwen-Duiveland. Gezamenlijk is dit dus 152 woningen.

BENODIGD AANTAL NIEUWE RECREATIEWONINGEN 2019-2031

202

ONTWIKKELING RECREATIEWONINGEN 2019-2020

-140

BENODIGD AANTAL NIEUWE RECREATIEWONINGEN 2020-2031

342

HARDE PLANVOORRAAD + SALDO SANERING/TOEVOEGING 2021

152

MARKTRUIMTE

190

2020 waren er ca. 140 minder bedrijfsmatig verhuurde recreatiewoningen in de marktregio dan in 2019.

49

Conclusie Uit Tabel 5.2. blijkt dat de marktruimte vanuit de reguliere marktgroei ca. 190 recreatiewoningen betreft. Omdat in de raming diverse assumpties gebruikt worden om tot een realistische marktruimte te komen lijkt het goed om te werken met een bandbreedte van 170-210 recreatiewoningen. Het midden van deze bandbreedte kan worden gezien als het realistische scenario. De onderkant van de bandbreedte kan worden gezien als een pessimistisch scenario (de markt ontwikkelt zich minder sterk dan we nu verwachten). De bovenkant van de bandbreedte kan worden gezien als een optimistisch scenario (de markt ontwikkelt zich sterker dan we nu verwachten). Zoals al eerder benoemd is in Bijlage D de marktruimteberekening ook uitgevoerd vanuit een splitsing van de vraagontwikkeling voor de binnenlandse- en buitenlandse markt. Vanuit deze berekening komen we uit op een marktruimte van ca. 186 woningen. Deze marktruimte valt binnen de hierboven gestelde bandbreedte. Dit is een extra reden om aan te nemen dat de berekende marktruimte realistisch is. Voor de beoogde ontwikkeling worden 11 recreatiewoningen toegevoegd aan het aanbod recreatiewoningen in de gemeente Schouwen-Duiveland. Dit past ruim binnen de marktruimte.

50

5.4

Marktruimte vanuit de additionele vraag

Additionele vraag Het is ook mogelijk dat een concept additionele vraag creëert. Dit gebeurt wanneer het concept dusdanig onderscheidend is dat het nieuwe markten aantrekt naar het marktgebied (toeristen die zonder de ontwikkeling de marktregio niet zouden bezoeken). Op hoofdlijnen kan additionele vraag op de volgende manieren worden gecreëerd:

Ons inziens wordt er wel additionele vraag gecreëerd maar is deze vraag relatief klein. Dit komt met name doordat de totale ontwikkeling ook maar uit 11 woningen bestaat en de additionele vraag die door het concept gecreëerd wordt het totaal aantal nieuwe woningen nooit kan overstijgen.

1. Een toeristische ontwikkeling in een marktregio waar op dit moment nog geen of te weinig verblijfsfaciliteiten voor de doelgroep waarop de ontwikkeling zich richt aanwezig zijn; 2. Een nieuw logiesbedrijf op een toeristisch aantrekkelijke locatie in de marktregio waar op dit moment nog geen verblijfsaanbod aanwezig is;

Op dit moment is er al verblijfsaanbod in Renesse aanwezig. Indien gasten dus specifiek voor Renesse komen dat hebben zij daartoe al verschillende mogelijkheden. Tevens zijn de verblijfsaccommodaties ons inziens niet dusdanig bijzonder dat ze echt nieuwe gasten naar de regio trekken. Ook wordt er met de beoogde ontwikkeling geen grote marktpartij aangetrokken. Wel wordt er ingezet op

3. Een unieke verblijfsaccommodatie (accommodaties of faciliteiten) die erg bijzonder is en daarom op zichzelf gasten trekt; 4. Het aantrekken van een (vaak grote) marktpartij die met de merknaam nieuwe gasten naar de marktregio trekt.

meergeneratiewoningen en één woning wordt zelfs zo gebouwd dat het voldoet aan de MIVA-standaarden. Het is bekend dat er (in vergelijking met de vraag) te weinig aanbod op de markt is dat voldoet aan de MIVA-standaarden. Hoogstwaarschijnlijk is dit ook op Schouwen-Duiveland het geval. Voor deze woning kan er dus additionele vraag worden verwacht. Daarnaast zullen er ook gasten zijn waarvan hun wensen écht 100% aansluiten bij de beoogde ontwikkeling. Gezamenlijk komen we tot een additionele vraag van 1-2 woningen.

51

5.5

Totale marktruimte

De totale marktruimte wordt berekend door de marktruimte vanuit de reguliere vraaggroei (ca. 170 – 210 woningen) en de marktruimte vanuit de additionele vraag (1-2 woningen) bij elkaar op te tellen (zie Tabel 5.3.). De marktruimte bedraagt dus 171- 212 woningen. Met de beoogde ontwikkeling worden 11 recreatiewoningen aan de markt toegevoegd. Deze ontwikkeling past dus ruim binnen de geraamde

Tabel 5.3. Raming totale marktruimte.

marktruimte, zelfs als de onderkant van de bandbreedte wordt gehanteerd.

• Recreatiewoningen die zich op dit moment in de harde planvoorraad bevinden kunnen ook zorgen voor additionele vraag, waardoor er voor deze ontwikkelingen minder vraag vanuit de reguliere marktgroei wordt gehaald. Dit zorgt voor een stijging van de marktruimte.

Hierbij moet echter nog rekening gehouden worden met de volgende punten: • De raming is door ZKA FrY behoudend uitgevoerd. We hebben gerekend met een 0% groeipercentage voor de jaren 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022 omdat voorspellingen zijn dat de markt zich pas daarna volledig hersteld heeft. Echter, de eerste (voorlopige) CBS cijfers tonen in 2020 dan wel een forse daling in het aantal overnachtingen op recreatiewoningen, maar in 2021 laten ze een stijging zien t.o.v. 2019. Hoogstwaarschijnlijk heeft dit overigens wel te maken met de reisbeperkingen uit 2021 en de zekerheid waarvoor Nederlanders kozen door in eigen land op vakantie te gaan.

MARKTRUIMTE

AANTAL RECREATIEWONINGEN

MARKTRUIMTE UIT REGULIERE VRAAGGROEI

170-210 WONINGEN

MARKTRUIMTE UIT ADDITIONELE VRAAG

1-2 WONINGEN

TOTALE MARKTRUIMTE

171-212 WONINGEN

• Op dit moment is geen rekening gehouden met minder/niet-vitale bedrijven welke zich niet meer richten op de toeristische markt. Indien deze uit de markt verdwijnen ontstaat er extra ruimte. • Er is in dit onderzoek geen rekening gehouden met de zachte planvoorraad (beoogde ontwikkelingen zonder vergunning). Naar verwachting is de zachte planvoorraad op Schouwen-Duiveland relatief groot omdat nieuwe toeristische ontwikkelingen elkaar snel opvolgen. Indien ontwikkelingen uit de zachte planvoorraad een vergunning krijgen wordt de marktruimte kleiner.

52

5.6

Ontwikkeling binnen/buiten bestaand stedelijk gebied

Ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied Zoals op de vorige pagina is toegelicht is er voldoende marktruimte voor de 11 recreatiewoningen, voor ‘De Oude Maalderij’ in Renesse. Dit is al een grote en belangrijke stap. De volgende stap in de Ladder voor duurzame verstedelijking is om te kijken of de ontwikkeling binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied ligt. Het bestaand stedelijk gebied wordt gedefinieerd als: het bestaande stedenbouwkundige samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In het Omgevingsplan Zeeland 2018 is een kaart toegevoegd (uitgezoomd) waarin het bestaand bebouwd gebied wordt aangegeven. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is geldig totdat de Zeeuwse Omgevingsvisie 2022 zijn toetreding krijgt. De ingezoomde kaart komt uit een notitie op de Zeeuwse Kustvisie. Deze kaarten (zie afbeelding 5.2) waar de begrenzing op weergegeven wordt van bestaand stedelijk gebied geldt als uitgangspunt voor de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ligging van ‘De Oude Maalderij’ is op Afbeelding 5.2 aangegeven met een groene ster.

De ontwikkeling vindt net buiten, maar wel aangrenzend aan het bestaande stedelijk gebied plaats. Afbeelding 5.2. Uitsnede bestaand bebouwd gebied gemeente Schouwen-Duiveland

53

Ons inziens kan niet binnen bestaand stedelijk gebied aan de behoefte worden voldaan. Binnen de bestaande bebouwde gebieden rondom Renesse en Burgh-Haamstede zijn er namelijk geen vergelijkbare vakantieparken gelegen die voornemens zijn een soortgelijke ontwikkeling uit te voeren. Het plan van ‘De Oude Maalderij’ kan ook niet binnen het bestaand stedelijk gebied plaatsvinden omdat de locatie van de eigenaren, het terrein van de voormalige meelfabriek, buiten het bestaand stedelijk gebied gelegen is en niet verplaatst kan worden. Doordat de grond al in handen is van de familie die de ontwikkeling uitvoert is het niet logisch en minder rendabel om de ontwikkeling ergens binnen bestaand stedelijk gebied uit te voeren. Ons inziens zal de komende jaren dus niet op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied aan de behoefte worden voldaan.

Afbeelding 5.3. Uitsnede van het te ontwikkelen gebied voor ‘De Oude Maalderij’

54

5.7

Conclusie

Conclusie Uit de marktruimteberekening volgt dat de toevoeging van 11 recreatiewoningen aan de markt in de gemeente Schouwen-Duiveland ruim binnen de marktruimte valt. De bandbreedte die voor de marktruimte gesteld is, is namelijk 170-210. Daarbij komt dat ZKA FrY verwacht dat de beoogde ontwikkeling ook additionele vraag voor ca. 1-2 woningen creëert. Dit komt doordat het concept bestaat uit meergeneratiewoningen en met name door de MIVA woning waarvan er tekort zijn in de markt. De locatie van de beoogde ontwikkeling is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom moet worden aangetoond dat binnen bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte kan worden voorzien. Ons inziens is dit niet mogelijk. Binnen het bestaand stedelijk gebied zijn namelijk geen vergelijkbare recreatieparken gelegen die voornemens zijn eenzelfde ontwikkeling uit te voeren. Ook is het terrein al in handen van de familie die de ontwikkeling uitvoert. Het is voor hen dus niet logisch en rendabel om de ontwikkeling op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied uit te voeren.

55

06 Prijs-kwaliteits verhouding

56 55

6.1

Inleiding

Uit het vorige hoofdstuk blijkt dat er voldoende marktbehoefte is voor de nieuwe ontwikkeling en dat niet in deze behoefte kan worden voorzien binnen bebouwd stedelijk gebied. Echter, alleen met een goede concurrentiekracht zal de ontwikkeling succesvol zijn en wordt er daadwerkelijk in een behoefte voorzien. Daarom wordt in dit hoofdstuk gekeken of de ontwikkeling kan concurreren met andere parken in de marktregio, welke vergelijkbaar zijn met het concept van ‘De Oude Maalderij’.

Allereerst wordt gekeken met welke vier parken de beoogde ontwikkeling het meest vergelijkbaar is. Dit wordt gedaan door de parken op Schouwen-Duiveland te vergelijken op basis van het marktsegment (laag, midden, hoog) en het aanbod voorzieningen (geen, beperkt, uitgebreid). Dit zal gedaan worden in de volgende paragraaf (6.2). Met de drie parken die qua marktsegment en voorzieningenniveau het meest in de buurt van de beoogde ontwikkeling liggen, wordt vervolgens een uitgebreidere benchmark op het gebied van prijs-kwaliteit uitgevoerd.

57

6.2

Vergelijking parken o.b.v. marktsegment en voorzieningenniveau

Criteria Op Schouwen-Duiveland is het nodige verblijfsaanbod te vinden. Niet al het verblijfsaanbod is naar verwachting in enige mate concurrerend met de beoogde ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’. Het verblijfsaanbod dat meegenomen wordt in de vergelijking o.b.v. marktsegment en voorzieningenniveau moet in ieder geval aan de volgende criteria voldoen: • Type aanbod: recreatiepark met (o.a.) toeristische verhuur van de woningen. Het aanbod woningen op een park moet overwegend toeristisch worden verhuurd vanuit een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Parken met overwegend kampeermiddelen of tweede woningen maken geen onderdeel uit van deze vergelijking; • Locatie: in de gemeente Schouwen-Duiveland; • Aantal recreatiewoningen: maximaal 150 recreatiewoningen. Tabel 6.1. geeft de recreatieparken weer die meegenomen zijn in de benchmark en het resultaat per park op het gebied van marktsegment en voorzieningenniveau. De beoordeling van het marktsegment en het voorzieningenniveau is gedaan op basis van deskresearch (websites van de parken en Zoover). De parken zijn dus niet door adviseurs van ZKA FrY bezocht.

Tabel 6.1. Koppeling marktsegment en voorzieningenniveau aan vakantieparken. VAKANTIEPARK

PLAATS

MARKTSEGMENT

VOORZIENINGENNIVEAU

KUSTPARK KLEIN POELLAND

RENESSE

MIDDEN

HEEL BEPERKT

RESORT HAAMSTEDE

BURGH-HAAMSTEDE

MIDDEN

UITGEBREID

VAKANTIEPARK LIVINGSTONE

BURGH-HAAMSTEDE

HOOG

HEEL BEPERKT

VAKANTIEPARK SCHOUWENDUIN

BURG-HAAMSTEDE

LAAG-MIDDEN

BEPERKT

DE OUDE MAALDERIJ

RENESSE

HOOG

GEEN

58

Afbeelding 6.1. hieronder geeft aan hoe de parken welke hiervoor in Tabel 6.1. vergeleken zijn zich verhouden tot de beoogde ontwikkeling, zowel in termen van voorzieningen als marktsegment. Afbeelding 6.1. Verhouding benchmarkparken tot beoogde ontwikkeling.

Kustpark Klein Poelland en Resort Haamstede. Deze drie parken nemen we mee in prijs-kwaliteitbenchmark.

Voorzieningenniveau

2 4 1

Uit Afbeelding 6.1. blijkt dat de beoogde ontwikkeling qua zowel marktsegment als voorzieningenniveau best onderscheidend is. Alleen Vakantiepark Livingstone richt zicht op hetzelfde hoge marktsegment als de beoogde ontwikkeling. Ook beschikt dit park over slechts een heel beperkt aantal voorzieningen. Daarmee is het meest overeenkomstige park Vakantiepark Livingstone. Daarna komen

3

5

Sowieso onderscheidt de beoogde ontwikkeling zich van deze parken doordat het erg kleinschalig is. De andere parken hebben tientallen recreatiewoningen.

Marktsegment

1

Kustpark Klein Poelland

2

Resort Haamstede

3

Vakantiepark Livingstone

4

Vakantiepark Schouwenduin

5

De Oude Maalderij

59

6.3

Prijs-kwaliteit benchmark

Bepaling prijs/kwaliteit verhouden Met de volgende benchmark wordt beoordeeld hoe de recreatieparken scoren op het gebied van prijs en kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald door een vergelijking te maken op de gebieden accommodaties, voorzieningen en locatie. Over het algemeen neemt ZKA ook het serviceniveau mee in de kwaliteitsbepaling. Echter, omdat de beoogde ontwikkeling een nieuwe ontwikkeling is en niet door een ketenorganisatie geëxploiteerd zal worden, is hiervan nog te weinig informatie bekend en kan dit niet meegenomen worden. Voor de prijs is gekeken naar de prijszetting van de recreatiewoningen op de verschillende recreatieparken op dezelfde momenten in het jaar, in het hoog- en laagseizoen. Door deze twee ‘scores’ samen te voegen, komen we tot de concurrentiekracht. Afbeelding 6.2. hiernaast geeft dit schematisch weer. In de volgende paragrafen zal eerst de algemene kwaliteitsscore worden getoond. Vervolgens zullen we dieper ingaan op de verschillende onderdelen welke de kwaliteit gezamenlijk bepalen: locatie, accommodatie en voorzieningen. Vervolgens brengen we de prijszetting van de parken in kaart. We sluiten af met een conclusie waarin we een prijs-kwaliteitmatrix tonen en op basis hiervan concluderen we of de beoogde ontwikkeling wel/niet voldoende competitief zal zijn in de marktregio.

Afbeelding 6.2. Schematische weergave benchmark prijs-kwaliteit

Locatie

Accommodatie Concept vakantiepark

Prijs Voorzieningen

Prijs/kwaliteit verhouding

60

6.4

Beoordeling kwaliteit

Totaalscore kwaliteit De totale kwaliteitsscore komt tot stand door een score op het gebied van de accommodatie, de voorzieningen en de locatie. De beoordeling is gedaan op basis van marktkennis en deskresearch. De parken zijn niet door adviseurs van ZKA FrY bezocht. Tevens is geen contact gezocht met de eigenaren van de recreatieparken. De totale beoordeling is weergegeven in Afbeelding 6.3. hiernaast. Zoals in Afbeelding 6.3. af te lezen is beoordelen we de kwaliteit van ‘De Oude Maalderij’ als ruim voldoende. Met name op de onderdelen locatie en accommodatie scoort de beoogde ontwikkeling erg goed en bovengemiddeld. Doordat er geen voorzieningen zijn, scoort het

Afbeelding 6.3. Totaalscore kwaliteit.

Totaalscore kwaliteit Excellent Goed

Ruim voldoende

hierop heel laag. Dit zorgt ervoor dat de totaalscore naar beneden is gegaan.

Voldoende

Vakantiepark Livingstone scoort iets hoger dan de beoogde ontwikkeling. Ook dit park scoort goed op locatie en accommodatie. Resort Haamstede scoort ongeveer gelijk. Resort Haamstede beschikt

Matig

over meer voorzieningen, maar heeft een minder luxe accommodatie. De beoogde ontwikkeling scoort kwalitatief gezien beter dan Kustpark Klein Poelland., qua locatie scoort dit park goed, maar qua voorzieningen en accommodatie wat minder.

Kustpark Klein Poelland

Vakantiepark Livingstone

Resort Haamstede De Oude Maalderij

61

Kwaliteit voorzieningen Zoals al eerder aangegeven scoort de beoogde ontwikkeling niet goed op de voorzieningen. Het heeft enkel een plek waar afval weg kan worden gehaald, maar omdat alle vakantieparken dat hebben, wordt dit niet meegenomen in de kwaliteit voorzieningen. De beoordeling is gedaan op de volgende punten: • • • • •

Aantal en kwaliteit binnenzwemvoorzieningen; Aantal en kwaliteit binnen(speel)voorzieningen; Aantal en kwaliteit horeca; Aantal en kwaliteit supermarkt; Aantal en kwaliteit buiten(speel)voorzieningen.

Afbeelding 6.4. Beoordeling kwaliteit voorzieningen.

Score voorzieningen Excellent Goed

Ruim voldoende

Enkele parken in de benchmark beschikken over een mini-market waar gasten enkele boodschappen kunnen doen. Kustpark Klein Poelland Voldoende beschikt daarnaast nog over een speeltuin. Resort Haamstede beschikt over meerdere speeltuinen en nog enkele andere buitenspeelvoorzieningen en een horecazaak. De Oude Maalderij heeft een natuurlijke ontmoetingsplek in het centrum van het park met Matig natuurspeelvoorzieningen. De parken beschikken allemaal niet over binnenzwemvoorzieningen of binnenspeelvoorzieningen. In de omgeving zijn er veel toeristisch-recreatieve voorzieningen waar gasten gebruik van kunnen maken. Mogelijke samenwerkingen met lokale ondernemers zijn niet meegenomen in deze benchmark, maar kunnen de kwaliteit in de ogen van de gast wel verhogen.

Kustpark Klein Poelland

Vakantiepark Livingstone

Resort Haamstede De Oude Maalderij

62

Kwaliteit accommodaties De beoogde ontwikkeling scoort heel goed op het gebied van de accommodatie. De beoordeling is zelfs excellent met een stijlvolle look & feel. Het is nog niet exact bekend welke voorzieningen en services in de accommodatie zullen worden aangeboden. Voor de beoordeling is daarom een inschatting gemaakt op basis van een gesprek met de eigenaren, de architect en de verhuurorganisatie. De beoordeling van de accommodaties is gedaan op basis van de volgende punten: • Aantal m2 vloeroppervlakte; • Aantal voorzieningen in de accommodaties; • Aantal services in de accommodaties; • Vrijstaand ja/nee; • Beoordeling onderkomen Zoover; • Look & feel.

Afbeelding 6.5. Beoordeling kwaliteit accommodaties.

Score accommodaties Excellent

Goed

Ruim voldoende

Voldoende

De accommodaties op vakantiepark Livingstone worden ook als goedexcellent beoordeeld. Dit zijn grote villa’s met veel voorzieningen. De accommodatie wordt ook door gasten op Zoover erg goed beoordeeld. De accommodaties op Resort Haamstede en Kustpark Klein Poelland zijn iets minder luxe. Deze beschikken over minder voorzieningen en ook de beoordeling op Zoover is minder hoog.

Matig

Kustpark Klein Poelland

Vakantiepark Livingstone

Resort Haamstede

De Oude Maalderij

63

Kwaliteit locatie Om de locatie te beoordelen is gekeken naar de beoordeling van de locatie op Zoover en een beoordeling van de toeristische trekkracht van de locatie door adviseurs van ZKA. Omdat alle benchmarkparken in de badplaatsen in de gemeente Schouwen-Duiveland gelegen zijn, hebben ze allemaal een goede locatie. Verschillen in locatiescore zijn gebaseerd op de afstand tot het strand en de kern, de toeristische aantrekkelijkheid van de kern en de nabijheid van toeristischrecreatieve voorzieningen waar gasten gebruik van kunnen maken. De locatiescore van ‘De Oude Maalderij’ is bovengemiddeld goed. Met name door de toeristische trekkracht van de badplaats Renesse. Vakantiepark Livingstone scoort iets beter door de nabijheid van toeristisch-recreatieve voorzieningen waar de gasten gebruik van kunnen maken.

Afbeelding 6.6. Beoordeling kwaliteit locatie.

Score locatie Excellent

Goed

Ruim voldoende

Voldoende

Matig

Kustpark Klein Poelland

Vakantiepark Livingstone

Resort Haamstede

De Oude Maalderij

64

6.5

Prijs

Prijsvergelijking Niet alleen de kwaliteit, maar vooral de prijs-kwaliteitsverhouding, bepaalt of een vakantiepark meegenomen wordt in de overweging om hier te verblijven. De prijs moet ten minste in overeenstemming zijn met de kwaliteit (in vergelijking met andere vakantieparken) om het vakantiepark aantrekkelijk genoeg te maken voor gasten. Daarom zijn

Afbeelding 6.7. Prijsvergelijking.

Prijs

de vakantieparken in de benchmark ook vergeleken op basis van prijs. Deze prijsvergelijking is gedaan door te kijken naar de kale huurprijzen van een 6-persoons woning van gemiddelde luxe op het park (de woning die ook beoordeeld is op de component accommodatie) in dezelfde week in het laagseizoen (begin april) en hoogseizoen (begin augustus). Roompot en Landal, de exploitanten van Kustpark Klein Poelland, Vakantiepark Livingstone en Resort Haamstede, werken met dynamic pricing. Dit betekent dat de prijzen worden aangepast aan de vraag en dat prijsstellingen dus over tijd kunnen verschillen. Verhuurorganisatie BHKV heeft aangegeven hier in eerste instantie niet mee te werken. De prijsstelling van ‘De Oude Maalderij’ is bovengemiddeld hoog. Alleen op Vakantiepark Livingstone zjin de prijzen hoger. Met name in het laagseizoen zijn de prijzen relatief hoog.

Kustpark Klein Poelland

Vakantiepark Livingstone

Resort Haamstede

De Oude Maalderij

65

6.6

Conclusie

Prijs-kwaliteit matrix Afbeelding 6.8. toont de vergelijking van de parken in de benchmark op basis van de prijs-kwaliteitsverhouding. ‘De Oude Maalderij’ wordt gerepresenteerd door de lichtgroene bel. De stippellijn vormt de gemiddelde trend en dus de gemiddelde prijs-kwaliteitsverhouding in de markt. De oplopende trendlijn geeft aan dat de parken naarmate ze

Afbeelding 6.8. Vergelijking prijs-kwaliteit van de benchmarkparken.

De parken die gelegen zijn boven de trendlijn hebben een betere prijskwaliteitsverhouding dan de parken die gelegen zijn onder de trendlijn. Hierbij moet wel in het achterhoofd gehouden worden dat sommige

Kwaliteit

meer kwaliteit leveren gemiddeld logischerwijs een hogere prijs vragen voor de overnachtingen.

parken werken met dynamic pricing en dat de uiteindelijke prijzen lager/hoger kunnen liggen dan de huidige prijsstelling online. De prijskwaliteitsverhouding van ‘De Oude Maalderij’ ligt precies op de trendlijn. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het een prima prijs-kwaliteitsverhouding heeft. Het is daarom waarschijnlijk dat de ontwikkeling voldoende inspeelt op de wensen van de toerist en daardoor gebruik maakt van de marktruimte die er op SchouwenDuiveland is voor recreatiewoningen de komende jaren.

Prijs

66

07 Conclusie

67

7.1

Conclusie

Naar aanleiding van dit onderzoek kunnen enkele conclusies worden getrokken ten aanzien van de beoogde ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’: • Over het algemeen verwachten we dat de ontwikkeling een positieve bijdrage zal hebben aan het toeristisch ecosysteem van Renesse. De ontwikkeling zal bijdragen aan de diversiteit (met name door de

• De meest aansluitende Leefstijl bij zowel regio als concept zijn de Verbindingszoekers. Kansrijke aanvullende doelgroepen zijn: de Stijlzoekers (op zoek naar de luxe van de accommodatie), Inzichtzoekers (met name in het laagseizoen) en Harmoniezoekers (met name in het hoogseizoen).

focus op meergeneratiewoningen), de verbondenheid (met name doordat er geen voorzieningen worden aangelegd) en aan de toekomstbestendigheid van het ecosysteem (door het belang van de exploitatiefase in plaats van de ontwikkelfase).

• Over het algemeen sluit de beoogde ontwikkeling heel goed aan bij de bestaande visie- en beleidsdocumenten op zowel provinciaal als op regionaal/gemeentelijk niveau.

• We denken dat de menselijke draagkracht (is het nog wel fijn wonen en recreëren in het gebied) niet wordt overtroffen door de kleinschalige ontwikkeling. • Ons inziens zal de landschappelijke draagkracht van het gebied niet overtroffen worden door de ontwikkeling. Natuurontwikkeling in combinatie met duurzame bouw van een extensief recreatiepark draagt hier mogelijk zelfs aan bij.

• Uit de marktruimteberekening volgt dat de toevoeging van 11 recreatiewoningen aan de markt in de gemeente SchouwenDuiveland ruim binnen de marktruimte valt. De bandbreedte die voor de marktruimte gesteld is, is namelijk 170-210. Daarbij komt dat ZKA FrY verwacht dat de beoogde ontwikkeling ook additionele vraag voor ca. 1-2 woningen creëert. Dit komt doordat het concept bestaat uit meergeneratiewoningen en met name de MIVA woning waarvan er tekort zijn in de markt.

68

• De locatie van de beoogde ontwikkeling is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom moet worden aangetoond dat binnen bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte kan worden voorzien. Ons inziens kan er niet worden voldaan aan deze behoefte binnen bestaand stedelijk gebied. Hier zijn namelijk geen vergelijkbare recreatieparken gelegen die voornemens hebben eenzelfde ontwikkeling uit te voeren. Ook is het terrein al in handen van de familie die de ontwikkeling uitvoert. Het is voor hen dus niet logisch en rendabel om de ontwikkeling op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied uit te voeren. • Als laatste kan worden geconcludeerd ‘De Oude Maalderij’ een prima prijs-kwaliteitsverhouding heeft. De prijs-kwaliteitsverhouding van ‘De Oude Maalderij’ ligt precies op de trendlijn van de markt. Het is daarom waarschijnlijk dat de ontwikkeling voldoende inspeelt op de wensen van de toerist en daardoor gebruik maakt van de marktruimte.

71

08 Bijlagen

72

8.1

Bijlage A: Leefstijlvinder

De zeven doelgroepen zijn tot stand gekomen op basis van uitgebreid onderzoek van MarketResponse, in opdracht van acht provincies. Allereerst zijn gesprekken gevoerd met recreanten, om te horen wat zij doen in hun vakantie en vrije tijd, en hoe zij daarin verschillen. De deelnemers aan deze gesprekken leken op elkaar in de zin, dat zij allen dezelfde BSR™-leefstijl* hadden.​ Na deze groepsgesprekken is de vragenlijst ontwikkeld. De vragenlijst is opgebouwd uit een aantal onderdelen: vragen over algemene vrijetijdsbeleving, dagrecreatie, verblijfsrecreatie, inspiratie en boeken, mediagedrag, BSR™ module* en achtergrondvragen, zoals leeftijd, inkomen en gezinssituatie. Ook zijn hierin de statements vanuit de groepsdiscussies opgenomen. De vragenlijst is uitgezet onder het panel SAMSAM van MarketResponse en een extern consumentenpanel in de periode van 8 februari tot en met 26 februari 2018. Uiteindelijk hebben 2367 respondenten de volledige vragenlijst ingevuld. Deze respondenten zijn een representatieve afspiegeling van Nederland.​ Uit de analyse is gebleken dat de statements die meegenomen zijn in de vragenlijst een hoge voorspellende waarde hebben voor de manier waarop iemand recreëert. ​

Dit gaf voldoende informatie om door middel van analyses op zoek te gaan naar een aantal leefstijlen, die onderscheidend zijn qua gedrag, waarden en behoeften met betrekking tot vakantie en vrije tijd. Uit de analyses zijn zeven leefstijlen naar voren gekomen: Avontuur-, Plezier-, Harmonie-, Verbindings-, Rust-, Inzicht en Stijlzoekers.​ *BSR™ is het wetenschappelijke model van MarketResponse en staat voor Brand Strategy Research. Dit model ontrafelt de drijfveren van mensen en wat je moet doen om mensen in beweging te krijgen. Met welke boodschap, welke tone of voice en via welk kanaal. In de basis kent Nederland vier leefstijlen met ieder hun eigen manier van in het leven staan: creatief, harmonieus, controlerend en veilig. Om erachter te komen tot welke leefstijl iemand behoort, hebben wij een BSR vragenlijst module ontwikkeld. Deze bestaat uit een aantal vragen, welke zijn meegenomen in de vragenlijst voor dit onderzoek naar de doelgroepen binnen het domein Vakantie en Vrije Tijd.​

73

De zeven leefstijlen 1

2

3

4

Plezierzoekers

Harmoniezoekers

Verbindingszoekers

Rustzoekers

Spontane, gezellige, impulsieve en eigenwijze mensen. Waarden die ze belangrijk vinden zijn uitdaging, uniek zijn en succes in het leven. Ze hebben het liefst veel mensen om zich heen, en trekken er dan ook graag op uit met familie, vrienden en kennissen. Plezier hebben in het leven staat op nummer één - een dag niet gelachen, is een dag niet geleefd!

Hartelijke, gezellige mensen, met veel interesse in anderen. In het leven hechten ze veel belang aan geborgenheid, gastvrijheid en vriendschap. Ze nemen de tijd voor het gezin, trekken er graag op uit met (of naar) familie, vrienden en kennissen. Het hoeft voor hen allemaal niet zo vreemd - doe maar normaal, dan doe je al gek genoeg.

Behulpzame, evenwichtige mensen die, bovenal, geïnteresseerd zijn in anderen. Gastvrijheid, sociale verbondenheid en ‘doe maar gewoon’ zijn belangrijke waarden. Ze vinden het dan ook belangrijk om een goede relatie te onderhouden met buren en familie, met harmonie en gezelligheid. Er voor elkaar zijn, dat is toch hartstikke normaal?

Kalme, behulpzame, zachtaardige, gewone mensen. Ze houden van rust en regelmaat, en voelen zich het meest op hun gemak in hun eigen, vertrouwde omgeving. Ze vinden het fijn als ze lekker hun eigen gang kunnen gaan, en vinden het dan ook niet erg om alleen te zijn.

74

5

6

7

Inzichtzoekers

Stijlzoekers

Avontuurzoekers

Bedachtzame, serieuze, evenwichtige, zakelijke mensen. Ze vinden het niet erg om alleen te zijn, want dan kunnen ze mooi hun eigen gang gaan. Belangrijke waarden zijn rationaliteit, daadkracht, privacy/rust. Maar

Zelfverzekerde, doelgerichte, ondernemende mensen met een sterk karakter. Zijn graag onder gelijkgestemden, die waarden als ambitie, uitdaging en daadkracht met hen delen. Zowel in hun werk als in hun vrije tijd worden ze graag geprikkeld, en

Creatief, avontuurlijk, eigenwijs en geïnteresseerd in anderen. Intelligent en ondernemend en ze vinden het lekker om hun eigen gang te gaan. Als ze met anderen optrekken, dan zijn dat het liefst creatieve en

ook vrijheid om te doen wat ze willen is erg belangrijk en ze houden van informatie ‘meten is weten’!

zoeken ze de uitdaging op. Verveling is niet aan hen besteed. Liever besteden ze hun tijd aan sporten en feesten. Gáán!

vernieuwende denkers, of mensen die weten wat ze willen. Ze hechten veel waarde aan vrijheid, uniek zijn en genieten van het leven.

75

8.2

Bijlage B: Algemene consumententrends

Vergrijzing en hogere koopkracht senioren Nederland en onze buurlanden kennen de komende jaren een sterke vergrijzing. Deze ontwikkeling heeft invloed op de verblijfsrecreatie, zeker omdat de gemiddelde koopkracht van senioren toeneemt en omdat senioren steeds langer op vakantie gaan. Dit zal er waarschijnlijk samen voor zorgen dat er in de toekomst meer vakanties

verhuurorganisatie en de fam. Krijger werkt zelf ook op het park. Naar verwachting is de ontwikkeling daarom minder afhankelijk van personeel en zal het weinig last hebben van de krapte op de arbeidsmarkt.

worden geboekt door deze doelgroep. Doordat senioren daarnaast tot steeds oudere leeftijd op vakantie gaan zullen ook de behoeften naar aangepaste woningen stijgen. Deze trend sluit een-op-een aan op de recreatiewoningen die ‘De Oude Maalderij’ zal realiseren. Dit zijn namelijk driegeneratiewoningen, waar altijd één slaapkamer op de begane grond aanwezig is en toegankelijk zijn voor ouderen.

Een steeds groter aandeel van de mensen heeft toegang tot het internet en weet hier ook steeds beter gebruik van te maken. Digitalisering betekent niet alleen dat we veel tijd online doorbrengen, maar heeft ook invloed op ons gedrag en de processen om ons heen. Online marketing wordt bijvoorbeeld steeds belangrijker in het aanbieden van producten en diensten. Het marketingspel wordt niet

Lage werkloosheid In de afgelopen jaren nam de werkloosheid in rap tempo af. Hierdoor is er krapte op de arbeidsmarkt welke ook in de vrijetijdssector gevoeld wordt. Hierdoor worden loonkosten steeds hoger en is het soms lastig om het gewenste kwaliteitsniveau te leveren. Omdat ‘De Oude Maalderij’ een kleinschalig park is zonder voorzieningen is er relatief weinig personeel nodig. De verhuur is ondergebracht bij een

Digitalisering

meer offline maar online gespeeld. Dit heeft ook invloed op de verblijfsrecreatie. Steeds meer boekingen worden namelijk online gedaan, en zelfs boeken via de smartphone gebeurt steeds vaker. Ook wordt digitalisering van het concept, bijvoorbeeld door digitaal inchecken, online kunnen bijboeken van faciliteiten, of contact via een chatfunctie, steeds belangrijker. Hier speelt het concept op in door middel van BHKV Leisure Management die het verhuur proces op zich zullen nemen, wat voornamelijk online plaats vindt. Zij hebben een relatief grote marketingkracht wat steeds belangrijker wordt.

76

Toenemend belang Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) wordt steeds belangrijker. Ook verblijfsrecreatieve bedrijven merken dit. Niet alleen in de samenwerking met de overheid, maar ook in het belang voor

COVID-19 Al sinds begin 2020 heeft de coronapandemie een enorme invloed op ons dagelijks leven. De vrijetijdssector is hard geraakt door de pandemie, met name in de eerste periode van de crisis. Qua

gasten. Om voldoende gasten te trekken in de toekomst moet er dus een bepaalde focus op MVO liggen. Met MVO wordt bedoelt dat ondernemers zich niet alleen richten op het maken van winst, maar ook op de impact van hun bedrijfsvoering op de maatschappij en het milieu. Uit onderzoek van GfK & B-Open (2018) blijkt zelfs dat consumenten in toenemende mate bereid zijn meer te betalen voor

verblijfsrecreatie lijken er een aantal trends zijn vertraagd of versneld. Ten eerste is er een enorme terugval in de vraag vanuit de buitenlandse markt. Echter bleek de afgelopen periode dat dit voornamelijk geldt voor intercontinentale gasten. Gasten vanuit onze buurlanden kwamen met name minder door de opgelegde restricties. De verwachting is dat wanneer deze restricties verdwijnen, Belgen en

duurzaamheid. Center Parcs bracht in 2018 aan het licht dat ongeveer 75-80% van de Nederlandse, Duitse en Franse gasten duurzaamheid ook meenemen in het kiezen van de vakantiebestemming. Dit is een belangrijke trend, waar tijdens het ontwikkelen van het concept ook aan is gedacht. Op verschillende punten is hier aan gedacht, er komt

Duitsers ons land weer weten te vinden. Maar ook zij zullen hun eigen land herontdekt hebben. Anderzijds is de binnenlandse vakantiemarkt gegroeid. Veel Nederlanders kozen voor een vakantie in eigen land. De eerste tekenen zijn dat dit erg goed beviel, en dat Nederland als vakantieland herontdekt is. Op de korte termijn kan de

veel groen met een extra focus op het behoud of uitbreiding van de lokale flora en fauna, duurzaam materiaal gebruik bij de bouw van de recreatiewoningen (een houtstructuur) en energiebesparing staat hoog in het vaandel.

verblijfsrecreatieve sector in Nederland hier zeker van profiteren. Het is echter nog onduidelijk of deze trend permanent is, of dat Nederlanders gewoon weer naar het buitenland op vakantie gaan als alle onzekerheid verdwenen is. In ieder geval is wel duidelijk geworden dat de vraag naar eigen sanitair op vakantie een vlucht genomen heeft. Recreatiepark ‘De Oude Maalderij’ kan naar verwachting zeker de eerste jaren na de ontwikkeling profiteren.

77

8.3

Bijlage C: Trends in de verblijfsrecreatie

Meer spreiding in vakanties over het jaar Mede doordat de gemiddelde verblijfsduur per vakantie daalt, kiezen mensen ervoor om meerdere keren per jaar op vakantie te gaan. Ook in het schouder- en laagseizoen. Hierdoor is er meer vakantiespreiding over het jaar en vinden vakanties in mindere mate alleen in de zomervakantie plaats. Voor de Duitse gast daarentegen lijkt de

onderscheidend vermogen, bijvoorbeeld door een combinatie van dag- en verblijfsrecreatie aan te bieden. Dit wordt ook wel branchevervaging genoemd. Dit maakt een bedrijf minder afhankelijk van de regio en vergroot het marktbereik. Met het concept ‘De Oude Maalderij’ wordt op deze trend nauwelijks ingespeeld. Het is daarom heel belangrijk dat er echt goede samenwerkingen worden aangegaan

zomervakantie toch nog wel heel belangrijk. Zij houden hier nog wat meer aan vast. Maar ook zij gaan steeds vaker buiten de vakantieperioden op vakantie. Met name in de winter, of in combinatie met evenementenbezoek op vakantie gaan wordt steeds populairder. ‘De Oude Maalderij’ zou hiervan kunnen profiteren, doordat het seizoen verlengd wordt. Renesse is in de zomer een echte

met lokale ondernemers waar gasten van kunnen profiteren.

vakantiehotspot en het is daarom erg waarschijnlijk dat de woningen in de zomer ‘bijna automatisch’ volgeboekt worden. Juist in de winter moet er vaak meer moeite worden gedaan een hoge bezetting te draaien.

Branchevervaging in de sector De consument is veeleisend en vraagt niet alleen om vernieuwing, maar zeker ook om beleving. Om in de markt staande te blijven investeren bedrijven daarom regelmatig in het zelfstandig creëren van

Uitersten in trek: luxe en back-to-basic winnen aan populariteit Met de bouw van diverse vakantieparken van een hoog kwaliteitsniveau wordt ingespeeld op de trend van de consument die een hoger luxeniveau verwacht. Vakantieparken worden steeds meer luxe premium verblijfsconcepten, waarbij services die voorheen alleen in hotels werden geboden (zoals opgemaakte bedden, ontbijtservice, flexibiliteit in aantallen nachten verblijf) ook steeds meer gemeengoed worden op vakantieparken. Aan de andere kant is een trend zichtbaar waarbij consumenten vooral op zoek gaan naar rust en ruimte, als tegenwicht voor het drukke leven dat men leidt. Back-to-basic recreëren op een natuurkampeerterrein of mentaal opladen in een retraite zijn bij delen van de markt in trek.

78

Toenemende aandacht voor aanvullende faciliteiten Aanvullende faciliteiten in een vakantiewoning gericht op een specifieke doelgroep raken steeds meer in trek. Zo zorgt de vergrijzing ervoor dat steeds meer vakantiewoningen van alle gemakken worden voorzien, om ook gasten met een mindere mobiliteit of een lichte zorgvraag te kunnen accommoderen. Uit onderzoek van Booking.com

Rurale gebieden in trek We zien dat rurale gebieden steeds meer in trek zijn om de vakantie door te brengen. Via AirBnb is het percentage van het aantal woningen dat geboekt is op het platteland de afgelopen 5 jaren bijvoorbeeld gestegen van ongeveer 10% naar ruim 20%. Het rustgevende en misschien wat langzamere leven in deze gebieden is wat toeristen

blijkt ook dat 32% van de Nederlandse huisdiereigenaren een vakantiebestemming kiest op basis van het wel of niet mee kunnen nemen van hun huisdier, én ze zijn bereid hier meer voor te betalen. Dit aandeel is fors hoger dan een aantal jaren geleden. Op dat vlak liggen er dus marktkansen. Net als bij het aanbieden van wellness faciliteiten op vakantie. De recreatiewoningen van de beoogde

trekt. Even weg uit de dagelijkse drukte. Ook is er steeds meer interesse in de natuur als recreatiegebied, wat ook met name in deze gebieden te vinden is. Renesse is een erg drukke badplaats in de zomer. Echter zijn de recreatiewoningen zo ruim opgezet dat rust, natuur en ruimte op de locatie van het recreatiepark aanwezig is. Met name in de winter kan worden geprofiteerd van deze trend. Dan is het

ontwikkeling worden wel voorzien van faciliteiten voor drie-generaties, zodat ouderen die wat moeilijk ter been zijn ook de mogelijkheid hebben te genieten van de vakantie. Extra luxe faciliteiten zoals wellness is niet beschikbaar. Wel is het een mogelijkheid om in te spelen op een samenwerking met een lokale ondernemer op dit vlak.

in Renesse en op het gehele eiland Schouwen Duiveland rustiger. Deze trend zou er anderzijds wel voor kunnen zorgen dat mensen minder interesse hebben naar een drukke badplaats op vakantie te gaan. Maar zoals al eerder gezegd is de vraag naar verblijfsrecreatie in Renesse in de zomer zo hoog, dat deze trend niet direct voor leegstand zal zorgen in deze periode.

79

8.4 Bijlage D: uitsplitsing binnenlandse- en

buitenlandse markt Binnenlandse- en buitenlandse markt De markt van huisjesterreinen kent de afgelopen jaren een heel erg verschillende groei vanuit de binnenlandse- en buitenlandse markt. De coronacrisis heeft deze groeiverschillen genivelleerd of zelfs omgebogen. Waar de afgelopen jaren een grotere groei was vanuit de buitenlandse markt zijn de voorspellingen dat de komende jaren de binnenlandse markt sneller groeit. In deze bijlage wordt de marktruimte berekend indien we werken met een uitsplitsing van de binnenlandse- en buitenlandse markt.

.

80

Vraag Allereerst is een aantal woningovernachtingen toegerekend aan de binnenlandse- en aan de buitenlandse markt. Het totaal aantal woningnachten (berekend op basis van gegevens van Kenniscentrum Kusttoerisme en een correctie van ZKA) bedroeg in 2019 ca 253.500 woningovernachtingen. Het Kenniscentrum Kusttoerisme beschikt niet

Jaarlijkse groeivoet De jaarlijkse groeivoet is geraamd op basis van de historische vraagontwikkeling (2012-2019) vanuit de binnenlandse en buitenlande markt voor huisjesterreinen in de provincie Zeeland en de toeristengebiedengroep de Waddeneilanden en Noordzeebadplaatsen. In Tabel 8.1. hieronder is deze

over gegevens van de herkomst van de gasten. Het CBS beschikt wel over gegevens van de herkomst van gasten die overnachten op huisjesterreinen in Zeeland. In 2019 was ca. 46% van de overnachtingen op huisjesterreinen in Zeeland toe te schrijven aan de binnenlandse markt. Dat betekent dat ongeveer 54% was toe te schrijven aan de buitenlandse markt (zie Tabel 8.1. hieronder). Voor Schouwen-Duiveland

vraagontwikkeling weergegeven (bron: CBS). De gemiddelde jaarlijkse groei is de basis voor de groeivoet waarmee in deze marktruimteberekening wordt gerekend: 3,6% voor de binnenlandse markt en 11,7% voor de buitenlandse markt.

We corrigeren deze groeivoet op basis van trends en prognoses zoals toegelicht in hoofdstuk 5. De correctie vindt plaatst op basis van de groei die in de trends wordt gezien voor de binnenlandse en buitenlandse markt, voor de komende jaren.

houden we dezelfde verdeling aan. Hierdoor komen we tot ca. 116.500 woningovernachtingen voor de binnenlandse markt en 137.000 woningovernachtingen voor de buitenlandse markt. Tabel 8.1. Historische vraagontwikkeling (aantal overnachtingen x 1000). JAARTAL

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

GEMIDDELDE JAARLIJKSE GROEI 2012-2019

HUISJESTERREINEN ZEELAND BINNENLANDSE MARKT

4593

HUISJESTERREINEN KUSTREGIO BINNENLANDSE MARKT

1516

1853

1991

1937

1941

1930

1943

2043 4,4%

HUISJESTERREINEN ZEELAND BUITENLANDSE MARKT

3164

3795

4239

4613

4816

5196

5585

6615 11,1%

HUISJESTERREINEN KUSTREGIO BUITENLANDSE MARKT

1483

4900

5060

5002

5093

5416

5118

GEMIDDELD

5605 2,9% 3,6%

11,7% 1895

2214

2427

2553

2623

2924

3342 12,3%

81

Op basis van deze trend verwachten wij dat op de gemiddelde historische vraagontwikkeling 1% meer groei zal plaatsvinden voor de binnenlandse markt. Dit houdt in dat we rekenen met een groeipercentage van 4,6% voor de binnenlandse markt. Dit groeipercentage zal gelden vanaf 2023. Volledig herstel vanuit de binnenlandse markt verwachten we namelijk vanaf 2023. De buitenlandse markt is in de periode 2012-2019 gigantisch gegroeid. Echter vanwege prognoses en trends in relatie tot de coronacrisis wordt verwacht dat er de komende jaren geen vraag ontwikkeling zal zijn vanuit de buitenlandse markt en vanaf 2024 corrigeren we met 8,5% tot een jaarlijkse groeivoet van 3,2% voor het inkomend vakantieverkeer. Raming marktruimte Op dezelfde manier en op basis van dezelfde assumpties die in hoofdstuk 5 uitgelegd zijn, is de berekening van de totale marktruimte gedaan (zie Tabel 8.2.). We gaan dus uit van een normbezetting van 55%, een afname van het aantal recreatiewoningen op bungalowparken op Schouwen-Duiveland van 140 en een harde planvoorraad (incl. saneringen/toevoegingen in 2021) van 152 Daarmee komen we uit op een totale marktruimte vanuit de reguliere vraag van 186 recreatiewoningen.

Tabel 8.2. Raming marktruimte vanuit reguliere vraag verhuurmarkt.. BINNENLANDSE BUITENLANDSE

TOTAAL

MARKT

MARKT

WONINGNACHTEN 2019

116.500

137.000

253.500

GROEIVOET 2019 T/M 2022

0%

0%

N.V.T.

GROEIVOET 2022-2023

4,6%

0%

N.V.T.

GROEIVOET 2023 T/M 2031

4,6%

3,2%

N.V.T.

VERWACHTE WONINGNACHTEN 2031

175.000

176.000

351.000

NORMBEZETTING

55%

55%

55%

BENODIGD AANTAL RECREATIEWONINGEN 2031

871

877

1.748

AANTAL RECREATIEWONINGNEN 2019

N.V.T.

N.V.T.

1.550

BENODIGD AANTAL NIEUWE RECREATIEWONINGEN 20192031

N.V.T.

N.V.T.

198

ONTWIKKELING RECREATIEWONINGEN 20192021

N.V.T.

N.V.T.

-140

BENODIGD AANTAL NIEUWE RECREATIEWONINGEN 20202031

N.V.T.

N.V.T.

338

HARDE PLANVOORRAAD INCL. SANERINGEN/TOEVOEGINGEN 2021

N.V.T.

N.V.T.

152

MARKTRUIMTE

N.V.T.

N.V.T.

186

Dit rapport is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen op basis van deskundig onderzoek. Onderhavig rapport bevat een weergave en interpretatie van (delen van de) onderzoeksresultaten. Het is anderen toegestaan om (delen van) het rapport en gehanteerde methodieken en modellen te kopiëren, distribueren, vertonen, op te voeren zolang ZKA FrY Consultants als maker van het werk wordt vermeld en het werk niet commercieel wordt gebruikt.

ZKA FrY CONSULTANTS Brugstraat 1A 5211 VS 's Hertogenbosch

088 - 210 02 50

Demi Karrsen

info@zkafry.nl www.zkafry.nl

Sasja Vermeulen