757542 Bijlage 3.1 Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing 1 Laddertoetsonderbouwing

|

Rapportage Ladderonderbouwing Concept ‘De Oude Maalderij’

2

Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Leeswijzer

4 5 6

Hoofdstuk 2. Het plan 2.1 Inleiding 2.2 Omschrijving planlocatie 2.3 Omschrijving plan 2.4 Beoordeling plan en locatie

7 8

2.5 Renesse als toeristisch ecosysteem Hoofdstuk 3. Doelgroepen 3.1 Inleiding 3.2 Leefstijlvinder 3.3 Doelgroepen die passen bij de regio 3.4 Doelgroepen passend bij het concept 3.5 Conclusie en aanbevelingen o.b.v. doelgroepen

9 11 16 19

23 24 25 26 28 30

Hoofdstuk 4. Beleid

31

4.1 Inleiding 4.2 Analyse provinciaal beleid

32 34 36 39

4.3 Analyse per regionaal/ gemeentelijk beleidsstuk 4.4 Conclusie: aansluiting plannen bij beleid

Hoofdstuk 5. Ladderonderbouwing 5.1 Inleiding 5.2 Marktgebied 5.3 Marktruimte vanuit de reguliere vraaggroei 5.4 Marktruimte vanuit de additionele vraag 5.5 Totale marktruimte 5.6 Ontwikkeling binnen/buiten bestaand stedelijk gebied 5.7 Conclusie Hoofdstuk 6. Prijs-kwaliteitsverhouding 6.1 Inleiding 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Vergelijking parken o.b.v. marktsegment en voorzieningenniveau Prijs-kwaliteit benchmark Beoordeling kwaliteit Prijs Conclusie

Hoofdstuk 7. Conclusie 7.1 Conclusie

40 41 42 43 50 51 52 54 55 56 57 59 60 64 65 66 67

3

Inhoud Hoofdstuk 8. Bijlagen 8.1 Bijlage A: Leefstijlvinder 8.2 Bijlage B: Algemene consumententrends 8.3 Bijlage C: Trends in de verblijfsrecreatie 8.4 Bijlage D: Uitsplitsing binnenlandse- en buitenlandse markt

69 70 73 75 77

4

01 Inleiding

5

1.1

Aanleiding en vraagstelling

Aanleiding De Familie Krijger is voornemens om aan de Hoogenboomlaan 34 te Renesse 11 recreatiewoningen te realiseren. De familie is al eigenaar van het terrein. De locatie betreft een voormalige meelfabriek welke wordt geamoveerd ten behoeve van de realisatie van een (klein) recreatieterrein. Om de ontwikkeling van 11 recreatiewoningen op dit

Vraagstelling De vragen die wij in deze rapportage zullen beantwoorden zijn:

nieuwe recreatieterrein mogelijk te maken is een Ladderonderbouwing noodzakelijk. Hierbij moet worden aangetoond dat er voldoende behoefte is voor de beoogde voorziening, of deze binnen bestaand stedelijk gebied ligt, en zo nee, dat niet binnen bestaand stedelijk gebied in deze behoefte kan worden voorzien.

Maalderij’? • Is het concept passend binnen bestaand provinciaal en gemeentelijk beleid en bestaande visies? • Is er voldoende behoefte voor de nieuwe eenheden? • Vindt de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaats en zo nee, waarom kan niet binnen bestaand stedelijk gebied in de

Adviesbureau Rho is nauw betrokken bij de ontwikkeling en heeft ZKA FrY gevraagd de Ladder voor duurzame verstedelijking voor de ontwikkeling te doorlopen en antwoord te geven op de bijbehorende vragen.

• Wat is het plan voor ‘De Oude Maalderij’ en hoe past dit plan binnen het toeristisch ecosysteem van Renesse? • Wat is de ideale toeristisch-recreatieve doelgroep voor ‘De Oude

behoefte worden voorzien?

6

1.2

Leeswijzer

Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op het plan, het concept van ‘De Oude Maalderij’, en de locatie. Een beschrijving en beoordeling van het plan wordt gegeven en er wordt gekeken hoe de beoogde ontwikkeling binnen het toeristisch ecosysteem past. In hoofdstuk 3 beschrijven we, aan de hand van informatie van de Leefstijlvinder, kansrijke toeristisch-recreatieve doelgroepen voor de beoogde ontwikkeling. Hoofdstuk 4 beschrijft het provinciale beleid van Zeeland en het gemeentelijke beleid van Schouwen-Duiveland in relatie tot verblijfsrecreatie. Daarnaast wordt aangegeven in welke mate de ontwikkeling aansluit bij dit beleid. De Ladderonderbouwing wordt gedaan in hoofdstuk 5. Allereerst wordt getoetst of er voldoende behoefte is voor de ontwikkeling. Ook wordt gekeken of de planlocatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Indien gelegen buiten bestaand stedelijk gebied wordt onderbouwd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

In hoofdstuk 6 wordt de prijs-kwaliteitsverhouding in beeld gebracht. Dit wordt gedaan middels een benchmark. Indien de prijskwaliteitsverhouding op orde is, zal de beoogde ontwikkeling hoogstwaarschijnlijk voldoende inspelen op de marktruimte. Indien dit niet zo is, dan zal er alsnog (te) weinig behoefte zijn naar de ontwikkeling. Hoofdstuk 7 presenteert de conclusies. In hoofdstuk 8 zijn de bijlagen weergegeven. Indien relevant wordt hier in eerdere hoofdstukken naar verwezen.

7

02 Het plan

8

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we verder in op de planvorming van ‘De Oude Maalderij’1. Allereerst beschrijven we de locatie van de ontwikkeling. Daarna beschrijven we het plan van ‘De Oude Maalderij’. Op basis van deze omschrijvingen worden de locatie en het plan beoordeeld. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van het toeristisch ecosysteem van Renesse en een indicatie hoe de beoogde ontwikkeling hierin past.

1

De ‘Oude Maalderij’ is voor nu een werknaam in het document. De naam kan eventueel nog worden aangepast zodra het plan definitief is.

9

2.2

Omschrijving planlocatie

Locatie De planlocatie is gelegen aan de Hoogenboomlaan in de toeristische badplaats Renesse op het eiland Schouwen-Duiveland (Zie Afbeelding 2.1). Het kan gezien worden als de verbinding tussen het dorp Renesse en het strand van Renesse. Op dit moment staat er een prominent zichtbare fabriek: de Meelfabriek. Op de locatie staan industriële loodsen met wit plaatmateriaal op de gevels. Daarnaast is er een geheel versteend entreegebied, voorzien van toegangshek, stelcon-platen en een weegbrug. In verband met potentieel geluidsoverlast is er ook een grondwal aanwezig. Deze wal scheidt het terrein van de Luieweg. De Luieweg is de weg die de planlocatie verbindt met het strand van Renesse. Aan de weg liggen twee woningen grenzend aan de inrit van de planlocatie. De planlocatie is omringd door een aantal recreatieparken/campings. Enkele grote parken/campings direct aangrenzend zijn Eureka en Camping Schouwen. Verder zitten de volgende parken ook dichtbij zoals, Siblu Camping de Oase, Camping en Beachresort Julianahoeve en Camping de Brem. Tegenover de huidige Meelfabriek is de Vroongronden gelegen, een duingebied onderdeel van een groter Natura-2000 genaamd de ‘Kop van Schouwen’. De Vroongronden is een gebied dat wordt gekenmerkt door natte duinvalleivegetaties en graslanden. Zo vormt de locatie niet alleen de verbinding tussen strand en dorp, maar ook tussen de natuurgebieden.

Afbeelding 2.1: Locatie Meelfabriek en omgeving (bron: OpenKaart)

10

Bereikbaarheid De bereikbaarheid van de planlocatie per auto is prima zowel voor nationale gasten als internationale gasten, zoals vanuit Duitsland waar Renesse erg in trek is. Vanaf de iets grotere en bredere weg, de N652, is het nog ongeveer 2 km rijden naar het terrein van de beoogde ontwikkeling. Met het openbaar vervoer is de locatie echter minder

Afbeelding 2.2. Locatie beoogde ontwikkeling t.o.v. het strand en de kern Renesse.

goed te bereiken. Op het eiland Schouwen-Duiveland rijden geen treinen. Voor veel gasten zal de snelste route via Rotterdam Centraal, met de metro naar Spijkenisse en vervolgens de bus naar het transferium in Renesse zijn. Vanuit het Transferium in Renesse is het nog ongeveer 1 km lopen. Een andere route is de trein via station Goes en vanuit daar de bus naar het Transferium in Renesse. De verwachting is echter dat verreweg de meeste gasten met de auto zullen komen. Het plan richt zich namelijk op families uit het hogere segment. Over het algemeen zullen zij met de auto op vakantie gaan binnen Nederland en niet reizen met het openbaar vervoer. De mindere bereikbaarheid met het openbaar vervoer lijkt dus geen groot probleem. Locatie ten opzichte van het strand en de kern Renesse De planlocatie is gelegen op ongeveer 1 km van het strand van Renesse. Het centrum van de kern Renesse is eveneens op ca. 1 km van de beoogde ontwikkeling gelegen. Te voet is dit 10-15 minuten wandelen. Op de fiets zijn gasten in ca. 5 minuten op het strand of in het centrum van Renesse. Afbeelding 2.2. toont de locatie.

Strand

Planlocatie

Centrum Renesse

11

2.3

Omschrijving plan

Het recreatiepark Architectenbureau Open Kaart heeft samen met de familie Krijger een plan uitgewerkt om de huidige planlocatie om te toveren naar een kleinschalig recreatiepark met 11 driegeneratiewoningen (zie Afbeelding 2.3). Op het park wordt bezoekers aangemoedigd de auto zo min mogelijk te gebruiken, mede door de kindvriendelijkheid wat hoog in het vaandel staat. Bij aankomst en vertrek kunnen gasten naar de woningen rijden om bagage úit- en in te laden. Parkeren kan niet naast de woningen, maar gebeurt centraal aan het begin van het park. Hiermee wordt een autoluw park voorzien. Centraal staat de landschappelijke inpassing van het recreatiepark. Vanuit de Hoogenboomlaan zal het recreatiepark nauwelijks zichtbaar zijn doordat de woningen verscholen liggen in het groen. De entree van het park bevindt zich tussen de twee bestaande woningen aan de Hoogenboomlaan. Bij de entree wordt een markant object toegevoegd, om drie redenen: het wijst gasten de weg naar de entree van het park, het verwijst naar de historie van de plaats door een referentie naar de voormalig molen/maalderij te maken en het kan gebruikt worden als uitkijkpunt over de Vroongronden. Met Struweelhagen van streekeigen soorten wordt het park afgebakend.

Afbeelding 2.3: Schets ‘De Oude Maalderij’ (bron: OpenKaart)

12

Aan de voorzijde van het plangebied wordt een schuur gebouwd waarin machines voor het beheer van het groen in en rondom het park worden gestald. Ook biedt deze schuur plaats aan circa 4 pony’s. De pony’s zullen niet direct zichtbaar zijn voor de gasten.

Het park wordt enkel waar noodzakelijk verhard. De inrit en het pad langs de parkeerplekken zullen verhard worden. De parkeerplekken zelf worden als halfverharding uitgevoerd. Woningen Van de 11 recreatiewoningen zullen er 10 ‘normale’ driegeneratiewoningen zijn en 1 woning is ingericht volgens de MIVAstandaarden. De woningen hebben de volgende kenmerken: • Luxe en kwalitatief hoogstaande woningen waarmee het hogere segment bediend wordt; • Een grondvlak van 85 m2 voor 10 woningen en een grondvlak van 96 m2 voor de MIVA woning (met één eigen parkeerplaats). De reden dat de woningen groter zijn dan de standaard m2 is omdat er op de

• • • •

begane grond een slaapkamer en suite wordt geplaatst voor recreanten minder goed ter been; Een volume van ca. 400 m3; Een nokhoogte van 7 meter; Plaats voor zes volwassenen; 3 slaapkamers, waarvan één op de begane grond;

• De volledige constructie van de woningen is van hout. Zie voor een impressie van de woningen Afbeelding 2.4 hiernaast.

De woningen kennen een open en gesloten zijde: uitzicht op het terras aan de voorzijde en beschutting aan de achterzijde. De lichte woonkamer loopt over in de keuken. De woningen zullen allemaal een eigen thema krijgen, maar lijken wel op elkaar zodat een samenhangend geheel ontstaat. De thema’s zullen nadrukkelijk naar voren komen in de verhuur (onlinemedia) door BHVK Leisure management. In de vormgeving wordt de historie van de plek meegenomen en in de kleurstelling wordt verwezen naar het Zeeuws landschap. Elke recreatiewoning is in het groen geplaatst en heeft een ruim perceel van gemiddeld 300-400 m2 waardoor er veel rust en ruimte is voor de gasten. De densiteit van het park is laag. De totale oppervlakte van Recreatiepark ‘De Oude Maalderij’ bedraagt 8.170 m2. Dit betekent dat er ongeveer 13 woningen per ha op het park staan. Dit is vergelijkbaar met hoogwaardige recreatieparken als Landal Puur Exloo, Hof van Saksen en Qurios ECO Grevelingenstrand.

Afbeelding 2.4. Impressie van de recreatiewoningen.

13

voorzieningen Het park heeft, naast een centrale parkeerplaats, en slagboom en een plaats om afval te scheiden en weg te gooien geen eigen voorzieningen waar gasten gebruik van kunnen maken. Dit maakt de lage dichtheid van het aantal woningen per hectare meer bijzonder. Zo

Aandacht voor natuurwaarden en de lokale flora- en fauna Het huidige terrein waar de Meelfabriek nog op gevestigd is bevat veel verharde paden, welke in de nieuwe inrichting zo veel mogelijk worden verwijderd. Dit zorgt voor een impuls van de natuur en haar biodiversiteit door vergroening van de omgeving en de locatie. Er

blijft er namelijk heel veel ruimte over voor groen. Wel wordt er een ontmoetingsplaats gecreëerd met een natuurlijke uitstraling, in het centrum van het park, hier zullen ook natuurspeelvoorzieningen komen voor kinderen.

wordt gedacht aan de lokale flora- en fauna met het plaatsen van Zeeuwse hagen, inclusief vele andere soorten streekeigen beplanting, die goed zijn voor de natuur en veel privacy bieden.

Kenmerken van het recreatiepark In het concept van ‘De Oude Maalderij’ staat de natuur dus centraal. Het concept heeft vier kenmerken: • Kleinschaligheid; • Aandacht voor natuurwaarden en de lokale flora- en fauna; • Inclusiviteit; • Energieprestatie. Kleinschaligheid Met 11 recreatiewoningen is het concept een typisch voorbeeld van een kleinschalig park waar rust, ruimte, groen en privacy centraal staan.

Inclusiviteit Met dit concept is er sterke aandacht voor inclusiviteit. De woningen zijn allemaal zo ingericht dat ook gasten die minder goed ter been zijn de recreatiewoningen kunnen gebruiken. Alle woningen hebben speciaal om deze reden een slaapkamer op de begane grond. Er is één woning die is ontworpen zodat deze voldoet aan de normen van de MIVA-standaard. Zo kunnen ook rolstoelgebruikers van deze woning gebruik maken. Met name de ruime sanitaire voorzieningen dragen bij aan het gemak voor rolstoelgebruikers.

14

Energiebesparend Duurzaamheid is belangrijk in het concept ‘De Oude Maalderij’. Zo is de ambitie er om de woningen volledig gasloos te maken, met een collectief energiesysteem met bodemwarmptempompen en wordt er gewerkt met zo veel mogelijk duurzame en herbruikbare materialen. Ook het lichtplan voor het recreatiepark zet in op duurzaamheid en

Veel ontwikkelingen van recreatieparken kennen een splitsing tussen ontwikkeling en exploitatie. Vaak worden woningen ontwikkeld en vervolgens verkocht aan individuele investeerders/mensen die opzoek zijn naar een tweede woning. Op deze manier levert alleen de ontwikkeling van het recreatiepark al veel geld op. Vervolgens wordt de exploitatie vaak gedaan door een verhuurorganisatie. Familie Krijger

energiebesparing. Er wordt gewerkt met duurzame led-verlichting en voor buitenverlichting worden twee soorten natuurvriendelijke armaturen gebruikt. De verlichting werkt op sensor, en gaat alleen aan wanneer dit nodig is. Op locaties waar continue licht nodig is, zal hierin natuurlijk worden voorzien op continue basis.

werkt met de ontwikkeling van hun recreatiepark anders. De woningen blijven in eigen beheer en het park wordt niet uitgepond.

Exploitatie Een laatste opvallende kenmerk is dat het recreatiepark niet uitgepond zal worden. De woningen worden door familie Krijger ontwikkeld en zullen in eigen beheer blijven. De familie is al jaar en dag bekend met de locatie en hebben het beheer hierover. Door op deze manier het beheer te behouden kan de famillie Krijger zoals gewenst verbonden blijven met de locatie. De woningen zullen jaarrond verhuurd worden door de verhuurorganisatie BHKV Leisure. Familie Krijger zal op het park werken. Zij zorgen voor het onderhoud van het terrein en de woningen en zijn van plan diverse services te bieden aan hun gasten.

15

16

2.4

Beoordeling plan en locatie

Hieronder volgt een beoordeling van het plan en de locatie. De sterkeen aandachtspunten worden benoemd. Sterke punten • Een duidelijke doelgroepenfocus is essentieel bij het vermarkten van het product, zeker in de exploitatiefase. Familie Krijger heeft ZKA FrY opdracht gegeven om, op basis van locatie en concept, een doelgroepenfocus aan te brengen. Dit geeft aan dat zij dit belangrijk vinden en dat de doelgroep aansluit bij zowel locatie als concept. Uiteindelijk zorgt dit voor een hogere bezetting.

• Het concept richt zich op meergeneratiewoningen. Op dit moment zijn deze woningen erg populair en door de ‘vergrijzing’-trend verwachten we dat deze populariteit ook aanhoudt de komende jaren. Wat dat betreft lijkt het concept dus erg duurzaam. Omdat de woningen voor 6-personen zijn, kunnen deze ook voor gezinnen worden ingezet mocht het drie-generatieconcept in de toekomst toch minder aanslaan.

• De ambitie is om veel rekening te houden in het concept met het verleden en het DNA van Zeeland, mede door het verwerken van veel kenmerkende kleuren en namen die tot het thema van de oude Meelfabriek behoren. Dit biedt kansen voor storytelling om het park zo nog beter met een eigen verhaal in de markt te zetten. Storytelling wordt steeds belangrijker voor verblijfsrecreatieve concepten. Er wordt ons inziens goed aangesloten bij deze trend. • Op het park zelf zijn geen voorzieningen aanwezig. In de regel heeft de omgeving hierdoor (in ieder geval economisch) meer profijt van de ontwikkeling. Renesse heeft relatief veel toeristisch-recreatieve voorzieningen waar gasten gebruik van kunnen maken. Wat dat betreft sluit een concept zonder voorzieningen goed aan bij de regio. Verhuurorganisatie BHKV zet nu al in op het doorverwijzen van gasten naar lokale ondernemers. Op deze manier worden gasten op de hoogte gebracht van de aanwezige toeristischrecreatieve faciliteiten waar zij gebruik van kunnen maken. • Qua duurzaamheid en landschappelijke inpassing gaat de beoogde ontwikkeling ons inziens écht een stap verder dan de meeste ontwikkelingen van recreatieparken doen.

17

• De locatie Renesse is toeristisch-recreatief erg aantrekkelijk. Ook de ligging nabij het strand en Natura2000 is zeer interessant. Zeker omdat met dit plan het rendement echt afhangt van de exploitatie is dit belangrijk. In de zomermaanden en vakanties ligt de bezetting op Renesse erg hoog waardoor het risico om een te lage bezetting te behalen lager is dan op de meeste andere locaties. Dit zorgt er ook weer voor dat er meer geld over blijft om te blijven investeren in de locatie zodat het park blijft aansluiten bij de wensen van de toekomstige gast.

• De densiteit van het park (aantal woningen per ha.) ligt laag. Zeker als in ogenschouw genomen wordt dat er geen voorzieningen op het park zijn. Toeristen zijn steeds meer op zoek naar ruimte. Dat kunnen ze op dit park echt vinden.

Aanbevelingen

• Het park wordt niet uitgepond. Het rendement uit deze ontwikkeling komt dus niet uit de ontwikkelingsfase maar echt uit de

• Voor de omgeving is het een sterk punt dat er geen voorzieningen op het park zijn. Echter, gasten wensen over het algemeen wel een bepaalde mate aan voorzieningen. Hier wordt vaak ook online op gezocht. Het park ligt dichtbij de kern Renesse maar er niet tegenaan (1km afstand). Het is heel erg van belang dat er goede samenwerkingen worden aangegaan met lokale

exploitatiefase. Dit geeft een extra motivatie om aan te blijven sluiten bij de wensen van de gast en te investeren in het product. BHKV Leisure Management zorgt ook voor borging van kwaliteitsnormen. Daarnaast zorgt het feit dat er geen individuele eigenaren zijn ervoor dat er minder kans is op permanente bewoning of andere vormen van strijdig gebruik van de

ondernemers. Dit moet verder gaan dan het doorverwijzen van gasten. Zeker omdat gasten soms slecht ter been zijn zou ook inzichtelijk moeten worden gemaakt of voorzieningen naar hen toe zouden kunnen komen. Denk bijvoorbeeld aan een broodjesservice op het park door de lokale bakker (of opgehaald en afgeleverd door de familie Krijger) in plaats van een bezoek aan de bakker door de gast. De familie Krijger zal in ieder geval één mankracht

recreatiewoningen.

beschikbaar hebben om de samenwerkingen te gaan opbouwen in de toekomst. Hier wordt in een later stadium gehoor aan gegeven.

• Naast de 10 recreatiewoningen toegankelijk voor driegeneraties is er ook één recreatiewoning die voldoet aan de MIVA standaarden. In Nederland is er een tekort aan dit type woningen.

• De OV-bereikbaarheid van het recreatiepark is suboptimaal. Doordat het park klein is, is het wellicht mogelijk op grote aankomstdagen een service aan te beiden om gasten op te halen van het Transferium. Dit zal de familie Krijger in overweging nemen.

18

• We begrijpen het idee om het park autoluw te maken. Aan de ene kant wordt er juist ingespeeld op de doelgroep die minder goed ter been is. Aan de andere kant is het wel kindvriendelijk om minder verkeersbewegingen op het park te hebben. Echter de doelgroep die minder goed ter been is maakt ook tijdens een vakantie veel gebruik van de auto. Dit lijkt strijdig. Ons advies was in eerste instantie om te kijken of er ook mogelijkheden zijn de auto dichterbij de woningen te plaatsen waarbij ook rekening gehouden wordt met de landschappelijke inpassing. De familie Krijger heeft, na overleg, met het oog op de kindvriendelijkheid van het park besloten toch te gaan voor zo min mogelijk verkeersbewegingen en het te houden bij een centrale parkeerplaats. Hierbij houden ze rekening om de fietsmogelijkheden zo veel mogelijk te promoten, tegen die tijd.

• Een laatste aanbeveling gaat over de MIVA-woning die wordt gerealiseerd. We denken dat dit zeker een goed plan is. Echter, bij het realiseren van een woning volgens de MIVA-standaarden ontbreken er vaak toch nog praktische aspecten voor mindervaliden gasten. Ongehinderd biedt de mogelijkheid om advies te geven over het plan en nog de nodige tips en tricks te geven om het daadwerkelijk toegankelijk te maken voor mindervalide gasten. Dit is vaak een punt waar goed op gescoord wordt. De website van Ongehinderd laat ook zien welke attracties, horeca gelegenheden en verblijfsrecreatie in Nederland toegankelijk zijn. Hier kan de recreatiewoning van ‘De Oude Maalderij’ dan ook een plek krijgen, dit zorgt voor extra promotie bij de juiste doelgroep. De familie Krijger ziet zeker de toegevoegde waarde van Ongehinderd en zal deze aanbeveling meenemen in een later stadium, ter overweging.

19

2.5

Renesse als toeristisch ecosysteem

Toeristisch ecosysteem Vakantiepark ‘De Oude Maalderij’ is beoogd op de Hoogenboomlaan 34 te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland. Zoals eerder aangegeven zullen er op het park beperkte tot geen voorzieningen komen. Gasten kunnen gebruik maken van de (toeristische) voorzieningen in de omgeving. Zo profiteert niet alleen de organisatie

• Verbondenheid: aanbieders in een gebied zijn afhankelijk van elkaar, omdat ze samen een toeristisch-recreatief cluster vormen. Door een goede verbondenheid wordt het vakantieproduct voor een toerist sterker. Hij/zij kan immers gebruik maken van veel meer voorzieningen dan de verblijfsaanbieder biedt.

van het nieuwe kleinschalige vakantiepark, maar profiteert de regio ook. Om deze opzet succesvol te maken, en om Renesse zo veel mogelijk te laten profiteren van de ontwikkeling, is het belangrijk om de positie van ‘De Oude Maalderij’ in de regio voor ogen te hebben. ZKA beschouwt toeristische bestemmingen als een te managen ecosysteem waarin vier basisprincipes worden onderscheiden:

• Draagkracht en circulariteit: een gebalanceerde toeristische bestemming verwerkt aantallen bezoekers die passend zijn bij de draagkracht van het gebied. Zo wordt de leefbaarheid niet aangetast.

•

Diversiteit: een gezonde mix van verschillend type dag- en verblijfsrecreatief aanbod. Hierdoor worden er meerdere doelgroepen aangesproken en is men minder afhankelijk van een paar dominante spelers.

• Menselijk handelen (antropogeniteit) : de menselijke factor die rentmeesterschap inbrengt. Mensen kunnen denken en handelen vanuit lange termijn perspectief. Dit moet ook gedaan worden om het toeristisch ecosystem in de toekomst ook zo sterk mogelijk te houden. Op de volgende pagina brengen we eerst op hoofdlijnen het huidige toeristische ecosysteem van Renesse in kaart. Vervolgens gaan we per basisprincipe in op de ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’ en beoordelen we of de ontwikkeling bijdraagt aan een sterker toeristisch ecosysteem,

20

Huidige toeristische ecosysteem regio Renesse Renesse is een badplaats waar toeristen met name komen voor de natuur, de gezelligheid en het strand. De ca. 17 km aan stranden kent een onderverdeling in familiestrand, watersportstrand en natuurstrand. Voor naaktrecreatie en extreme sporten zijn zones aangewezen. Op het strand zijn diverse strandpaviljoens aanwezig.

Op basis van gegevens van Locatus is in kaart gebracht welke toeristisch recreatieve voorzieningen (aantal verkooppunten) er in de kern van Renesse aanwezig zijn (dit is inclusief dagelijkse detailhandel). Het aanbod toeristisch recreatieve voorzieningen is vergeleken met het aanbod in andere badplaatsen binnen Zeeland. Tabel 2.1. toont de gegevens.

Het centrum van Renesse kent een veelzijdig winkelaanbod waar inwoners en toeristen graag een dagje gaan shoppen. Een deel van dit winkelaanbod is toegespitst op de verschillende outdoor activiteiten die in de omgeving te doen zijn. Denk bijvoorbeeld aan watersporten aan zee of mountainbiken in de natuur. Met name in de zomer heeft

Opvallend is dat Renesse geen leegstand kent. Dit is een teken van een sterk toeristisch-recreatief ecosysteem. Uit de benchmark blijkt ook dat het aanbod detailhandel (incl. dagelijkse detailhandel) erg ruim is. Per 1000 inwoners scoort Renesse hierop hoger dan de badplaatsen Cadzand, Burgh-Haamstede en Domburg. Ook in de categorie cultuur, vermaak en ontspanning scoort Renesse goed. Alleen Domburg heeft iets meer

Renesse ook veel markten zoals de toeristenmarkt. Het kent zelfs zeer creatieve evenementen zoals een kerstmarkt in juli. Hiernaast beschikt Renesse, met name in het centrum, over een groot aanbod van kleinschalige en leuke restaurants met terrassen. Ook is het aanbod uitgaansgelegenheden relatief groot.

verkooppunten per 1.000 inwoners. Hetzelfde geldt voor de horecagelegenheden. Alleen in Cadzand zijn er meer horecagelegenheden per 1.000 inwoners. Opvallend is ook dat Renesse t.o.v. Burgh-Haamstede qua aanbod toeristisch-recreatieve voorzieningen veel hoger scoort. Het toeristisch ecosysteem lijkt qua aantal voorzieningen dus sterk en goed.

RENESSE CADZAND Tabel 2.1. Benchmark toeristisch-recreatieve voorzieningen.

BURGH-HAAMSTEDE

DOMBURG

VKP

VKP PER 1000 INWONERS

VKP

VKP PER 1000 INWONERS

VKP

VKP PER 1000 INWONERS

VKP

VKP PER 1000 INWONERS

LEEGSTAND

0

0

4

5

2

1

0

0

DETAILHANDEL

44

29

20

27

36

8

31

21

CULTUUR, VERMAAK & ONTSPANNING

6

4

0

0

4

1

7

5

HORECA (EXCL. HOTELS)

41

27

28

39

32

7

33

22

21

Locatus brengt het aanbod verblijfsrecreatie niet in beeld. Renesse kent een groot aantal verblijfsrecreatieve aanbieders. Er is een groot aantal grote campings, er zijn enkele (grote) hotels, enkele bungalowparken, er zijn accommodaties voor grote groepen en er is veel kleinschalig aanbod zoals B&B’s en losse vakantiewoningen.

• Verbondenheid: de verbondenheid in het toeristisch ecosysteem zal groter worden doordat er geen voorzieningen zullen worden gerealiseerd op het park. Dit zorgt voor afhankelijkheid en daardoor verbondenheid met bestaande lokale ondernemers omdat gasten van hun toeristisch-recreatieve voorzieningen gebruik gaan maken.

De ontwikkeling ‘De Oude Maalderij’ t.o.v. het toeristisch ecosysteem De beoogde ontwikkeling heeft invloed op het toeristisch ecosysteem van Renesse. Echter, doordat de ontwikkeling relatief klein is t.o.v. het totale aanbod verblijfsrecreatie in de regio, is de invloed op het toeristisch ecosysteem ons inziens beperkt. Desondanks is het belangrijk dat de ontwikkeling bijdraagt aan het toeristisch ecosysteem

• Draagkracht en circulariteit. In dit onderzoek wordt de marktruimte berekend voor de marktregio. Indien de uitbreiding binnen deze marktruimte past, is er meestal voldoende draagkracht van het gebied. De marktruimte zegt echter niet alles over de draagkracht van een gebied, zowel voor het landschap als voor de bevolking. Doordat het park heel extensief wordt, er zo duurzaam mogelijk gebouwd wordt, en

en deze niet verzwakt. Per basisprincipe van een sterk toeristisch ecosysteem (diversiteit, verbondenheid, draagkracht en circulariteit en menselijk handelen) laten we daarom zien wat de invloed van de beoogde ontwikkeling is:

er ook veel groen aangelegd wordt, zal de draagkracht van het landschap hoogstwaarschijnlijk niet overtroffen worden. Het Kenniscentrum Kusttoerisme heeft onderzoek gedaan naar het draagvlak van het toerisme onder de inwoners op SchouwenDuiveland. Ongeveer 55% staat positief tegenover het toerisme en onderkent de voordelen op de lokale economie en leefbaarheid.

• Diversiteit: ons inziens heeft de beoogde ontwikkeling een positieve bijdrage aan de diversiteit van het toeristisch ecosysteem. Er zijn al veel recreatiewoningen in Renesse, maar weinig richten zich op meergeneratiewoningen of zelfs MIVA-woningen. Ook worden veel bungalowparken geëxploiteerd door een landelijk bekende keten. Dat zal bij ‘De Oude Maalderij’ niet gebeuren waardoor het familiaire karakter behouden blijft.

Verkeersproblemen, zwerfafval en drukte worden echter genoemd als grote nadelen. Het verwijderen van de meelfabriek zal in ieder geval al veel verkeersstromen doen vervallen. Ons inziens zal een ontwikkeling van 11 recreatiewoningen de draagkracht van de omgeving niet overtreffen. Echter, er zal gelet moeten worden op de verkeerssituatie en het zal aantrekkelijk moeten worden zonder gemotoriseerd vervoersmiddel te verplaatsen. Het autoluwe park draagt hier aan bij.

22

• Menselijk handelen. Het recreatiepark zal niet uitgepond worden waardoor geld wordt verdiend in de exploitatiefase en niet in de ontwikkelfase. Er wordt dus echt vanuit lange termijn perspectief gedacht en niet vanuit het perspectief om op korte termijn snel geld te verdienen. Zoals eerder gemeld geeft dit extra motivatie om te blijven investeren in het recreatiepark. Daarnaast is de kans op

in combinatie met duurzame bouw van een extensief recreatiepark draagt mogelijk zelfs bij aan een vermindering van de huidige belasting van de natuur. We denken ook niet dat de menselijke draagkracht (is het nog wel fijn wonen en recreëren in het gebied) wordt overtroffen door de kleinschalige ontwikkeling. Met name in het hoogseizoen zal hier echter wel op gelet moeten worden. Daarom adviseren we goed

strijdig gebruik van recreatiewoningen kleiner indien deze niet in eigendom van individuele eigenaren zijn. Zo wordt er rekening gehouden met de toekomstbestendigheid van de recreatieve verhuur om de plaats in het toeristisch ecosysteem ook in de toekomst te behouden.

te kijken naar de verkeerssituatie rondom het park en het aantrekkelijk te maken zonder gemotoriseerd vervoer naar het strand/het dorp te gaan. Bijvoorbeeld door fietsenverhuur aan te bieden of een goede samenwerking aan te gaan met een fietsenverhuur in het dorp.

Conclusie Over het algemeen verwachten we dat de ontwikkeling een positieve bijdrage zal hebben aan het toeristisch ecosysteem van Renesse. De ontwikkeling zal bijdragen aan de diversiteit (met name door de focus op meergeneratiewoningen en de MIVA-woning), de verbondenheid (met name doordat er geen voorzieningen worden aangelegd) en aan de toekomstbestendigheid van het ecosysteem (door het belang van de exploitatiefase in plaats van de ontwikkelfase). Ons inziens zal de landschappelijke draagkracht van het gebied niet overtroffen worden door de ontwikkeling. Natuurontwikkeling in

23

03 Doelgroepen

24

3.1

Inleiding

Het concept van ‘De Oude Maalderij’ heeft enkele specifieke kenmerken waar bepaalde doelgroepen op aanhaken. Zij zullen hier sterker door worden aangetrokken dan andere doelgroepen. Dit geldt ook voor de omgeving. In dit hoofdstuk bieden we inzicht in de verschillende doelgroepen en in welke mate deze passen bij de ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’.

3.2

25

Leefstijlvinder

Gebruik Leefstijlvinder Het bepalen van de doelgroepen voor vakantiepark ‘De Oude Maalderij’ wordt gedaan aan de hand van de Leefstijlvinder. De Leefstijlvinder beschrijft zeven doelgroepen welke tot stand gekomen zijn op basis van uitgebreid onderzoek van MarketResponse. Uit dit onderzoek zijn zeven onderscheidende doelgroepen naar voren gekomen, namelijk Avontuur-, Plezier-, Harmonie-, Verbindings-, Rust-, Inzicht-, en Stijlzoekers. Deze doelgroepen zijn onderscheidend op het gebied van gedrag, waarden en behoeften met betrekking tot vakantie en vrije tijd. ZKA is gecertificeerd partner van MarketResponse en kan hierdoor gebruik maken van de diepgaandere inzichten over de Leefstijlen. Analyses in dit hoofdstuk zijn dan ook gedaan aan de hand van de informatie die door MarketResponse over de leefstijlen gegeven wordt. Het model De Leefstijlvinder is een model met twee verschillende assen: x-as – individueel vs. collectief, y-as – introvert vs. extrovert. Door deze assen te combineren ontstaan er vier kwadranten met ieder hun eigen kleur: rood, geel, groen en blauw (zie Afbeelding 3.1). • Rode kwadrant: mensen die vrijheid heel belangrijk vinden; • Gele kwadrant: mensen die veel waarde hechten aan harmonie;

• Groene kwadrant: mensen die veiligheid als kernwaarde zien; • Blauwe kwadrant: mensen die van controle houden. Een uitgebreidere beschrijving van de Leefstijlvinder en een beschrijving van de leefstijlen is te vinden in Bijlage A. Afbeelding 3.1. Model Leefstijlvinder incl. de vier kwadranten.

26

3.3

Doelgroepen die passen bij de regio

Methode De doelgroepen die passen bij de regio worden bepaald door te kijken naar de identiteit en de kernkwaliteiten van het toeristisch product van de regio en hier worden vervolgens potentiële doelgroepen aan gekoppeld. De identiteit van een gebied zegt namelijk veel over welke leefstijlen aangetrokken worden.

Gekeken naar de kernkwaliteiten van de regio, dan sluiten deze het beste aan bij de Verbindingszoekers, Harmoniezoekers (hoogseizoen) en Inzichtzoekers (laagseizoen). De Verbindingszoekers houden erg van de natuur. Ze houden van wandelen en fietsen door de natuur, net als de Inzichtzoekers en Avontuurzoekers overigens. De Vroongronden (Natura-2000 gebied) is op 300m lopen van de Oude

Leefstijlen op basis van de identiteit en kernkwaliteit van de regio Renesse is gelegen aan het water, aan de zee en de omgeving biedt veel natuur. De locatie van de ‘De Oude Maalderij’ is gelegen aan de rand van het dorp Renesse, tegen het natuurgebied de Vroongronden aan en nabij het strand en de zee. De nabijheid van het strand, de zee

Maalderij een interessante locatie, met veel wilde dieren zoals pony’s. Voor de Inzichtzoekers is het in het hoogseizoen te druk in Renesse. Avontuurzoekers gaan vaak naar meer bijzondere en unieke plaatsen op vakantie, waar niet veel anderen heen gaan. Renesse is een drukke badplaats wat daarom minder aansluit bij de Avontuurzoeker. Met name in het hoogseizoen is Renesse super interessant voor

en het natuurgebied is een belangrijke kernkwaliteit van de omgeving welke veel toeristen trekt. Renesse zelf wordt ook wel dé badplaats van het eiland Schouwen-Duiveland genoemd en in de zomer vinden veel toeristen hun weg naar de badplaats. In en rondom Renesse ligt een goed recreatief routenetwerk van wandel- en fietspaden. De omgeving kent enkele bezienswaardigheden maar de focus ligt vooral op strand,

Harmoniezoeker omdat er zo veel te doen is: voor ieder wat wils.

natuur en gezelligheid. Aan zee wordt er veel aan watersport gedaan. Er is voor iedereen wat te doen rondom de populaire familiebadplaats Renesse.

Harmoniezoeker als aanvullende doelgroep. Tijdens het laagseizoen zal met name de Inzichtzoeker ook graag naar de regio komen om in de rust te genieten van de natuur.

In Afbeelding 3.2. op de volgende pagina zijn de leefstijlen gearceerd die passen bij de regio gearceerd (gebaseerd op de identiteit gebied en Leefstijlen inwoners). Het gehele jaar door is het gebied interessant voor de Verbindingszoeker. Gedurende het hoogseizoen geldt de

27

Afbeelding 3.2. Leefstijlen die passen bij de regio.

Hoogseizoen Hoogseizoen Gehele jaar

Laagseizoen

28

3.4

Doelgroepen passend bij het concept

De doelgroepen passend bij het concept van recreatiepark ‘De Oude Maalderij’ worden in deze paragraaf omschreven. Leefstijlen op basis van identiteit en kernkwaliteiten De ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’ is een kleinschalige ontwikkeling gelegen aan de rand van Renesse tegenover het natuurgebied de Voorgronden. De ontwikkeling bestaat uit 11 meergeneratiewoningen voor 6-personen gericht op het hogere segment. Geen enkele woning zal precies hetzelfde zijn. Eén van deze woningen is volledig toegankelijk voor mindervaliden. De ligging tegenover het natuurgebied heeft de inspiratie gevormd om de woningen echt in de natuur te plaatsen. Met verschillende verwijzingen

wat meer basic vakantiepark en houdt de andere leefstijl meer van een vakantiepark met uitgebreide voorzieningen en faciliteiten. De ene leefstijl vind de landschappelijke inpassing belangrijk en/of vindt het belangrijk iets terug te zien van de lokale cultuur op het park, terwijl de andere leefstijl het vooral belangrijk vindt dat er veel te doen is. ‘De Oude Maalderij’ is een kleinschalig park met weinig centrumvoorziening en activiteiten maar wel een grote focus op natuur en cultuur. Dit sluit met name goed aan bij de Inzichtzoekers en Verbindingszoekers. Met name de Stijlzoekers hechten aan luxe accommodaties. Dit is op het park zeker het geval. Ook voor hen zal het concept van ‘De Oude Maalderij’ daarom aantrekkelijk zijn.

wordt gezorgd voor een verwijzing naar de (cultuur)historie van het gebied. Ook zal in het ontwerp het Zeeuws DNA terugkeren in vormgeving en kleurgebruik. Het park zal autoluw zijn en worden afgesloten met een slagboom. Er zijn nauwelijks voorzieningen, alleen een plaats om afval weg te gooien.

In Afbeelding 3.3. op de volgende pagina zijn de leefstijlen gearceerd die goed passen bij het concept van ‘De Oude Maalderij’. Dit zijn de Stijlzoekers die met een kleine groep op vakantie willen en écht op zoek zijn naar een luxe accommodatie. Daarnaast zullen met name de wat meer vermogende Inzichtzoekers en Verbindingszoekers veel interesse hebben om het park te bezoeken. Voor hen is de luxe van de

In de basis zijn er verschillende leefstijlen geïnteresseerd in een verblijf op een kleinschalig vakantiepark. Wel prefereert de ene leefstijl een

accommodatie minder belangrijk (al moet alles natuurlijk wel op orde zijn), maar zij bezoeken ‘De Oude Maalderij’ voornamelijk vanwege de privacy, goede landschappelijke inrichting en de verwijzingen naar de (cultuur)historie.

29

Afbeelding 3.3 Leefstijlen die aansluiten bij het concept van ‘De Oude Maalderij’

30

3.5

Conclusie en aanbevelingen o.b.v. doelgroepen

Conclusie De meest aansluitende Leefstijl bij zowel regio als concept zijn de Verbindingszoekers. Kansrijke aanvullende doelgroepen zijn: de Stijlzoekers (op zoek naar de luxe van de accommodatie), Inzichtzoekers (met name in het laagseizoen) en Harmoniezoekers (met name in het hoogseizoen). Aanbevelingen o.b.v. doelgroepen Omdat ZKA gecertificeerd partner is van de Leefstijlvinder kunnen we meer inzicht krijgen in onderliggende data. Op basis hiervan (zie Tabel 3.1.) doen we aanbevelingen ter aanscherping van het concept: • Zorg voor een goede aansluiting op de omgeving en samenwerking met lokale ondernemers. Verbindingszoekers vinden het namelijk belangrijk om het echte lokale leven te ondervinden. Harmoniezoekers zoeken sowieso naar activiteiten voor iedereen. Ook Stijlzoekers zijn graag actief op vakantie. • Zorg voor voldoende privacy in combinatie met exclusiviteit en luxe. De woningen (en hun voorzieningen) moeten daarnaast praktisch zijn (ingericht).

Tabel 3.1. Aanbevelingen o.b.v. doelgroepen HARMONIE ZOEKERS

VERBINDINGS ZOEKERS

STIJLZOEKERS

INZICHT ZOEKERS

BELANGRIJK AAN VERBLIJF

GASTVRIJ PERSONEEL, RUST, HET ECHTE LOKALE LEVEN, GEMOEDELIJKE SFEER

LUXE EN COMFORT, STIJL EN EXCLUSIVITEIT

PRIVACY, RUST, PRAKTISCHE VOORZIENING EN, KUNST EN CULTUUR

VOOR IEDEREEN IETS TE DOEN, PRAKTISCHE VOORZIENINGEN, GEMOEDELIJKE SFEER

ACTIVITEITEN

FIETSEN, WANDELEN, THEATER, MUSEUM

SPORTWEDSTRIJDEN, SPORTEN, ESCAPEROOM

WANDELEN, BEZIENSWAAR -DIGHEDEN BEKIJKEN, MUSEUM

WINKELEN, PRETPARK/ DIERENPARK

INSPIRATIE VOOR VAKANTIE

ZOEKEN OP INTERNET, REISMAGAZINE. KRANTEN,

ZOEKEN OP INTERNET, BOEKINGSSITES, SOCIAL MEDIA

ZOEKEN OP INTERNET, REISMAGAZINES, KRANTEN

ZOEKEN OP INTERNET, SOCIAL MEDIA, AANBIEDINGEN SITES

• Biedt gasten informatie over toeristisch-recreatieve voorzieningen in de omgeving. Alle leefstijlen gaan er namelijk graag op uit. • Zorg dat je als bedrijf in ieder geval online goed vindbaar bent. In het hoogseizoen werken aanbiedingen en promotie op social media waarschijnlijk beter dan in het laagseizoen.

31

04 Beleid

32

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt bekeken in hoeverre het concept voor de uitbreiding in lijn is met de provinciale en regionale/gemeentelijke beleids- en visiedocumenten die betrekking hebben op het plangebied. Eventuele knelpunten worden besproken. De volgende documenten zijn meegenomen in de analyse. Provinciale beleids- en visiedocumenten • Zeeuwse Omgevingsvisie 2021 • Ontwikkelkader verblijfsrecreatief gebied (zoals vermeld in de Zeeuwse Kustvisie en Agenda Toerisme) Regionaal en gemeentelijke beleids- en visiedocumenten •

Nota Recreatiewoningen van de gemeente Schouwen-Duiveland

De volgende paragrafen tonen de beleidsanalyse ten opzichte van de ontwikkeling.

33

4.2

Analyse provinciaal beleid

Om de haalbaarheid en wenselijkheid van de plannen voor de ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’ goed in perspectief te zetten, is het goed om te kijken wat bestaand provinciaal beleid zegt over verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland. Dit beleid is immers richtinggevend. De Zeeuwse Omgevingsvisie en de Zeeuwse Kustvisie zijn belangrijke documenten op het gebied van provinciaal beleid. Op basis van de beleidspunten in relatie tot verblijfsrecreatie wordt beoordeeld of de ontwikkeling van ‘De Oude Maalderij’ in Renesse hieraan voldoet: ja, nee of deels. Zie de overzichten op de volgende pagina’s in Tabellen 4.1 en 4.2.

34

Tabel 4.1. Analyse Zeeuwse Omgevingsvisie . BELEIDSPUNT

Subdoel 1: Een optimale beleving van Zeeland in alle seizoenen en alle regio’s. Actie 1.1 – Kiezen voor passende doelgroepen: verbreden Zeeuwse identiteit en imago Actie 1.2 – Spreiden van toerisme in tijd en ruimte

Subdoel 2: De vrijetijdssector is toekomstbestendig. Actie 2.1 – Zorgen voor een toekomstbestendige sector met vitale bedrijven en ontwikkeling met kwaliteit Actie 2.2 – Zorgen voor divers aanbod. Subdoel 3: De sector levert een positieve bijdrage aan de omgeving en aan de samenleving. Actie 3.1 – Effecten op leefomgeving betrekken bij recreatieve ontwikkelingen Actie 3.2 - Inwoners van Zeeland kennen en ervaren de meer waarde van de vrijetijdssector op de Zeeuwse samenleving. Subdoel 4: De essentiële onderleggers voor de Bestemming Zeeland 2030 zijn aanwezig Actie 4.1 – Doorontwikkelen kennis en monitoring Actie 4.2 – Versterken organiserend vermogen

VOLDOET DE BEOOGDE ONTWIKKELING?

TOELICHTING

JA

Een kleinschalig park van luxe niveau dat zich richt op meergeneratieverblijf is ons inziens nog niet gevestigd in Renesse. Deze doelgroep trekt voornamelijk een combinatie aan van Verbindingszoekers en aanvullend inzichtzoekers (laagseizoen), Harmoniezoekers (hoogseizoen) en Stijlzoekers. Het aantrekken van deze doelgroep zorgt ook voor een goede spreiding in de tijd, in het jaar, het is voor verschillende momenten in het jaar interessant voor verschillende doelgroepen. Dit maakt het concept van ‘De Oude Maalderij’ een unieke samenhang van doelgroepen.

JA

Zoals ook bovenstaand toegelicht betreft het een spreiding in doelgroepen voor wie deze ontwikkeling interessant is. Hierop aansluitend gaat het om meergeneratiewoningen met 1 MIVA-woning. Deze combinatie zorgt voor extra diversiteit in het huidige aanbod van Renesse. Ook zal er een bedrijfsmatige exploitatie plaats vinden, wordt het park niet uitgepond, worden de huizen duurzaam gebouwd, en is het doel om verbinding te leggen met lokale ondernemers. Dit zorgt in totaliteit voor een toekomstbestendig aanbod.

JA

Er zijn geen voorzieningen op ‘De Oude Maalderij’ aanwezig. Gasten zullen hierdoor meer dan gemiddeld gebruik maken van recreatievoorzieningen in het ecosysteem. Daarnaast willen de eigenaren inzetten op samenwerkingen met lokale ondernemers.

NVT

De Bestemming Zeeland 2030, betreft de visie ‘Toekomstbeeld Bestemming Zeeland 2030’ deze is tot op heden nog niet vastgesteld. Zodra vaststelling rond is, is het van belang dat er voor ‘De Oude Maalderij’ naar wordt gekeken of eventuele aanpassingen van het concept/in de uitvoering nodig zijn om zo goed mogelijk bij de visie aan te sluiten.

35

Tabel 4.2. Analyse Ontwikkelkader verblijfsrecreatief gebied (uit de Zeeuwse Kustvisie en de Agenda Toerisme) VOLDOET DE BEOOGDE . BELEIDSPUNT TOELICHTING ONTWIKKELING?

1

Begrensd bebouwd gebied: om de ontwikkeling tot uitvoering te laten komen is het van belang dat het valt binnen begrensd bebouw gebied. Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. Sociaal maatschappelijke bijdrage: Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving.

1

Dit punt staat niet in het ontwikkelkader, het is als los onderdeel vermeld in de Zeeuwse Kustvisie.

JA

Ja, de ontwikkeling valt binnen begrensd bebouwd gebied. Dit is geconstateerd aangezien de ontwikkeling op gebied zal komen waar in de huidige situatie ook al bebouwing staat. Verder sluit het ook aan op de andere recreatieterreinen. Dit maakt samen dat het binnen begrensd bebouwd gebied valt.

JA

Het conceptplan voor vakantiepark ‘De Oude Maalderij’ is economisch haalbaar en is gedaan op basis van een business plan. Het voorziet in een centrale bedrijfsmatige exploitatie door middel van BHVK Leisure Management die de recreatiewoningen zal gaan verhuren.

JA

Het concept is gebaseerd op de meergeneratiewoningen, wat een aantrekkelijke doelgroep is zoals omschreven in de Kustvisie. In de woningen komt het DNA van Zeeland terug, in de kleuren die gebruikt worden voor de inrichting en de streekeigen beplanting.

JA

Er zijn nauwelijks voorzieningen op ‘De Oude Maalderij’ aanwezig. Gasten zullen hierdoor meer dan gemiddeld gebruik maken van recreatievoorzieningen in het ecosysteem. Daarnaast willen de eigenaren inzetten op samenwerkingen met lokale ondernemers waar zij van profiteren.

36

4.3

Analyse per regionaal/ gemeentelijk beleidsstuk

Op deze en de volgende pagina wordt het regionaal/gemeentelijk (voor deze ontwikkeling relevante) beleid geanalyseerd en gekeken of en in welke mate het aansluit bij de beoogde ontwikkeling. Tabel 4.3. Analyse Nota Recreatiewoningen Schouwen-Duiveland . VOLDOET DE BEOOGDE BELEIDSPUNT ONTWIKKELING?

Type recreatiewoningen: Nieuwvestiging van recreatiewoningenterreinen is alleen mogelijk als de initiatiefnemer aantoont dat het project uniek is voor SchouwenDuiveland: - Er is geen vergelijkbaar recreatiewoningenterrein aanwezig op SchouwenDuiveland; - Het initiatief richt zich op een specifieke en/of eigen doelgroep; - Door het unieke karakter concurreert het initiatief niet direct met het aanwezige aanbod aan recreatiewoningen op Schouwen-Duiveland;. Landschap en landschappelijke inpassing: • De aanwezige landschappelijke kenmerken vormen de basis voor de landschappelijke inbedding (zie Landschappelijk Raamwerk). • Aanwezige landschappelijke waarden, zoals dijken, reliëf, waterstructuren en waardevol groen blijven behouden (zie Landschappelijk Raamwerk). • Recreatiewoningen in de randzone tasten het landschapsbeeld niet aan. Doordachte architectuur, kleurstelling, kapvorm e.d. spelen daarbij een belangrijke rol. • Voor recreatiewoningenterreinen groter dan 2 hectare, waarbij de keuze valt op landschappelijke inpassing door middel van een beplantingsstrook, geldt het volgende: • De bebouwingsvrije zone heeft een breedte van minimaal 20 meter, waarbij de beplantingsstrook een minimale breedte heeft van 10 meter; • De bebouwingsvrije zone heeft een breedte van minimaal 30 meter, indien voor een meer open vorm van landschappelijke inpassing wordt gekozen.

• Ontwikkelingen in de directe nabijheid van kwetsbare natuur leiden tot een verrijking en/of uitbreiding van deze natuurgebieden, bijvoorbeeld door het uitbreiden van deze natuurgebieden en het realiseren van verbindingszones.

TOELICHTING

JA

De ontwikkeling heeft de focus op het creëren van 11 meergeneratiewoningen, waarvan 1 woning extra toegankelijk wordt gemaakt. Een kleinschalig park van een dusdanig luxe niveau dat zich richt op meergeneratieverblijf is naar ons inziens nog niet gevestigd in Renesse. Deze doelgroep trekt voornamelijk een combinatie aan van Verbindingszoekers, en aanvullend Inzichtzoekers (laagseizoen), Harmoniezoekers (hoogseizoen) en Stijlzoekers. Dit maakt het concept van ‘De Oude Maalderij’ een unieke samenhang van doelgroepen.

JA

Het beleidspunt over landschap en landschappelijke inpassing is gewijzigd in de Agenda Toerisme, deze staat boven de nota recreatiewoningen en is daarom ook voor deze ontwikkeling geldig. Onderstaande toelichting is van toepassing op de wijziging van de omschrijving ‘Landschappelijke inpassing’ in de Agenda Toerisme: De Oude Maalderij’ is gelegen tussen drie campings met tegenover het perceel natuurgebied. Op het perceel staat nog een fabriek die zal worden afgebroken, met de lagere bouw van de recreatiewoningen zal de landschappelijke inpassing daardoor verbeteren. De architect (OpenKaart) zorgt voor een landschappelijke inpassing van de recreatiewoningen met een natuurlijke en duurzame uitstraling. De recreatiewoningen zullen op een ruime kavel staan met een brede groene omheining (de beplantingsstrook). De ontwikkeling van fabrieksterrein naar landschappelijk vakantiepark zorgt voor een verrijking van de biodiversiteit en diversiteit van de beplanting. Dit zal waarschijnlijk een positief effect hebben op het nabijgelegen vakantiepark.

Tabel 4.3. Vervolg Analyse Nota Recreatiewoningen Schouwen-Duiveland . VOLDOET DE BEOOGDE

BELEIDSPUNT

Interactie • Het recreatiewoningenterrein is zowel ruimtelijk als functioneel naar buiten gekeerd, bijvoorbeeld doordat: - De initiatiefnemer zoekt buiten de plangrenzen naar een meerwaarde voor het terrein, door bijvoorbeeld samenwerking te zoeken met lokale ondernemers. - Bestaande en/of nieuwe recreatieve routes niet rond, maar juist door het park gelegd worden en/of een directe aansluiting bieden aan de routes. - Het park heeft visuele relaties met zijn omgeving. • Het initiatief heeft zowel ruimtelijk als functioneel een meerwaarde voor de omgeving, waarbij minimaal één (centrum)voorziening wordt toegevoegd die in de directe omgeving nog niet voor handen is. Parkeren • Per vier personen is minimaal één parkeerplaats bij de recreatiewoning aanwezig. • Daarnaast is er per vier woningen minimaal één centrale parkeerplaats beschikbaar.

Perceelgrootte en bouweisen • Voor recreatiewoningen wordt in beginsel de verhouding 1:4 (woning/perceel) gehanteerd. • Recreatiewoningen hebben in beginsel een oppervlakte van 75 vierkante meter, een goothoogte van 3,5 meter en een totale hoogte van 7,5 meter. Trends en ontwikkelingen in relatie tot het concept (zoals de drie generatiewoningen) bieden mogelijkheden van de maximale maten af te wijken.

Architectuur • De architectuur van de recreatiewoningen is gethematiseerd naar de aard van het recreatiewoningenterrein. • Het kleurgebruik van de kampeerhuisjes en recreatiewoningen is weinig opvallend. Het gebruik van felle kleuren en volledig witte muren is niet toegestaan. • Binnen één park zijn meerdere architectuurstijlen toegestaan. • Binnen ieder straatbeeld ontstaat een aantrekkelijk en gevarieerd beeld door variatie in architectuur en situering van het object op de kavel. • Er mogen maximaal vijf identieke recreatiewoningen naast elkaar staan.

ONTWIKKELING?

37 TOELICHTING

JA

Op dit moment is de verhuur organisatie BHVK Leisure Management de partij die al beschikt over een groot netwerk om de gasten in contact te brengen met lokale ondernemers. Het doel van de familie Krijger is om tijdens de realisatie van het vakantiepark ook in te zetten op samenwerkingen met lokale ondernemers. Denk hierbij aan fietsverhuur, broodjes van de bakker of een BBQ pakket van de slager. Aangezien het vakantiepark gelegen is aan een weg met daaromheen drie campings zal er voornamelijk worden ingespeeld op de fietsroutes en het wandelnetwerk van de omgeving. Andere voorzieningen zullen niet worden toegevoegd aan het park. Wel is de ambitie om een natuurlijke ontmoetingsplek en een uitkijkpunt te creëren. De beoogde ontwikkeling voldoet daarom volledig aan dit beleidspunt, aangezien er geen voorzieningen worden toegevoegd wordt hier ook niet op beoordeeld.

NVT

Dit beleidspunt is niet van toepassing aangezien er een wijziging heeft plaatsgevonden op de Agenda Toerisme, welke de nota recreatiewoningen Schouwen-Duiveland overruled. In de gewijzigde versie van de Agenda Toerisme staat dat: Voor alle recreatieve eenheden wordt gerekend met 1 parkeerplaats per 3 slaapplaatsen. Er is voor gekozen om géén parkeerplaatsen bij de recreatiewoningen te realiseren. De gasten mogen bij aankomst en vertrek de auto wel gebruiken op het park (voor in- en uitladen). Er wordt wel een algemene parkeerplaats gecreëerd waar iedere woning twee auto’s kwijt kan. Het beleidspunt uit de gewijzigde versie van de Agenda Toerisme voldoet daarom volledig.

JA

Aangezien het meergeneratiewoningen betreft voldoet het plan van ‘De Oude Maalderij’ aan dit beleidspunt. Recreatiepark ‘De Oude Maalderij’ kent een oppervlakte van in totaal 8.170 m2. Het opgetelde grondoppervlak van de 11 recreatiewoningen is 946 m2: 10x 85 m2 en 1x 96 m2 voor de MIVA woning. Beoogd is om bij elke woning een fietsenberging te maken van 2,5x2,2 = 5,5m2. Het bebouwd oppervlak ten behoeve van verblijfsrecreatie bedraagt in totaal 1.007m2. Het percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie bedraagt 12,3 procent en blijft daarmee onder de 13%, zoals het Ontwikkelkader Veblijfsrecreatief Gebied voorschrijft.

JA

De architect (OpenKaart) die de recreatiewoningen heeft ontworpen heeft vooral natuurlijke tinten aan de buitenkant gehanteerd voor een landelijke inpassing binnen het geheel. Er wordt gewerkt vanuit het thema ‘Meel’, vandaar ook ‘De Oude Maalderij’ als beoogde naam. De recreatiewoningen zullen qua naam ook gerelateerd worden aan dit thema. ‘De Oude Maalderij’ zal voldoen aan dit beleidspunt, aangezien elke woning uniek zal zijn, geen enkele woning wordt hetzelfde.

38

Tabel 4.3. Vervolg Analyse Nota Recreatiewoningen Schouwen-Duiveland . BELEIDSPUNT Voorzieningen • Voorzieningen zijn seizoen verlengend. • Voorzieningen zijn onderscheidend ten opzichte van het bestaande aanbod aan voorzieningen. • Voorzieningen vormen een verbreding van het voorzieningenaanbod buiten de parken (in de kernen), zonder de voorzieningen in de kernen zelf te schaden en hebben een meerwaarde voor de bewoners van SchouwenDuiveland (openbaar nut) Doelgroepen • De meest kansrijke doelgroepen voor Schouwen-Duiveland zijn ouderen, gezinnen met kinderen en de ‘drie generatievakantiegangers’. Nieuwe en bestaande initiatieven moeten daarop inspelen. • De binnenlandse markt is de grootste doelgroep voor Schouwen-Duiveland, maar België is de belangrijkste groeimarkt tot 2020, gevolgd door Duitsland. Nieuwe en bestaande initiatieven moeten daarop inspelen. • Nieuwe initiatieven moeten zich in beginsel richten op nieuwe doelgroepen Exploitatie • Op het recreatiewoningenterrein is sprake van een (centrale) bedrijfsmatige exploitatie door een ondernemer/ ontwikkelaar of een landelijke opererende organisatie. • De recreatiewoningen kunnen verkocht worden, maar de grond onder de woningen blijft in eigendom bij een ondernemer/ontwikkelaar.

• Een initiatiefnemer beschikt over een (intentie)overeenkomst of een andersoortig document, waaruit blijkt dat de grond zijn eigendom is/wordt of op een andere wijze langdurig tot zijn beschikking staat/ zal staan (bijvoorbeeld erfpacht). • Objecten binnen vakantieparken worden minimaal 9 maanden per jaar verhuurd om leegstand te voorkomen.

VOLDOET DE BEOOGDE ONTWIKKELING?

TOELICHTING

NVT

‘De Oude Maalderij’ biedt geen voorzieningen. Daarom is dit beleidspunt niet van toepassing op de ontwikkeling.

JA

De meest kansrijke doelgroep is precies waar ‘De Oude Maalderij’ op in gaat spelen met het concept, de meergeneratievakantiegangers. De recreatiewoningen zijn zo ingericht dat op de begane grond in ieder geval één slaapkamer zal zijn zodat het ook toegankelijk is voor mensen die minder ter been zijn.

JA

De recreatiewoningen worden niet verkocht en blijven in eigendom van de familie Krijger. Er is sprake van een centrale bedrijfsmatige exploitatie, dit zal BHVK Leisure management volledig op zich nemen. Alle 11 de recreatiewoningen zullen in beheer blijven van de eigenaren en volledig in de verhuur worden gezet, jaarrond.

39

4.4

Conclusie: aansluiting plannen bij beleid

Over het algemeen sluit de beoogde ontwikkeling heel goed aan bij de bestaande visie- en beleidsdocumenten op zowel provinciaal als op regionaal/gemeentelijk niveau. Uit de tabellen volgt alleen dat een tweetal beleidspunten niet van toepassing zijn op de ontwikkeling van de Oude Maalderij.

40

05 Ladder

onderbouwing

41

5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk voeren we de Ladderonderbouwing uit voor de ontwikkeling ‘De Oude Maalderij’. De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt (artikel 3.1.6. lid 2 Bro): “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan

• Vervolgens analyseren we de marktruimte als gevolg van reguliere vraaggroei in paragraaf 5.3. Deze marktruimte beantwoordt de vraag: wat is de ruimte voor nieuwe recreatiewoningen zonder dat dit in (te) grote mate ten koste gaat van bestaand aanbod?

die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”.

Als een concept onderscheidend genoeg is, kan het namelijk ook zelfstandig (dus niet uit de reguliere vraaggroei), nieuwe markten aantrekken naar het marktgebied.

Behoefte naar de beoogde ontwikkeling Zoals al eerder beschreven beoogt ‘De Oude Maalderij’ 11 nieuwe recreatiewoningen welke allemaal 100% van de tijd in de verhuur staan. Dit betekent dat er ten minste ruimte moet zijn voor 11 nieuwe recreatiewoningen in het marktgebied. We ramen de marktruimte vanuit de verhuurmarkt op de volgende manier: • Eerst bepalen we het marktgebied waar de beoogde ontwikkeling invloed op heeft. Het marktgebied is beschreven in paragraaf 5.2.

• Daarna brengen we in paragraaf 5.4 de additionele vraag in beeld.

• Tot slot trekken we in paragraaf 5.5 een conclusie door de marktruimte vanuit reguliere vraaggroei en de marktruimte vanuit additionele vraag bij elkaar op te tellen. Ontwikkeling binnen/buiten bestaand stedelijk gebied In paragraaf 5.6 beschrijven we of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied beoogd is. Indien de ontwikkellocatie buiten bestaand stedelijk gebied is motiveren we waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarna trekken we een conclusie aangaande de totale Ladderonderbouwing.

42

5.2

Marktgebied

Marktgebied We definiëren het marktgebied voor het bepalen van de marktbehoefte als de gemeente Schouwen-Duiveland. Om tot deze conclusie te komen zijn twee vragen beantwoord: • Welk gebied zien toeristische gasten als een bestemming voor hun vakantie? Ontwikkelingen in dit gebied hebben namelijk invloed op

Afbeelding 5.1. Gemeente Schouwen-Duiveland.