Document · PDF

729064 Bijlage A Stec Groep 22.251 Schaarsteonderzoek Schouwen-Duiveland

Gemeenteraad 26 januari 2023, gemeente Schouwen-DuivelandBij agendapunt: RVS Huisvestingsverordening Schouwen-Duiveland 2023-2027 (729064)9.827 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Woningschaarsteonderzoek Schouwen-Duiveland Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland

Bouke Timmen & Job Wevers 6 december 2022

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3.2 3.3 3.4 3.5

4.2 4.3

In principe te weinig passende woningen voor lage inkomens op Schouwen-Duiveland............................................................................... 8 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment .................................................................................................. 11 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe, maar blijft relatief laag .......................................................................................................... 13 Positief saldo binnenlandse verhuizingen als tegenwicht van natuurlijke krimp en intern belangrijke rol voor Zierikzee .................. 14 Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk .................... 16

Instrumenten 4.1

Overal in gemeente woningschaarste tot € 300.000, met name in Burgh-Haamstede, Renesse en enkele kleine kernen ook duidelijk schaarste tot € 355.000 ............................................................................ 5 Deeltijdwonen speelt significante rol, handhaven noodzakelijk voor gewenst effect ................................................................................. 6 Registratieplicht toeristische verhuur kan illegale verhuur inperken .................................................................................................... 6 Opkoopbescherming helpt met name in grotere kernen ..................... 6 Zet in op sterke combinatie huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering ................................................... 6 Blijf goed monitoren zodat de werking van de verordening duidelijk wordt.......................................................................................... 7

Analyse schaarste 3.1

Uw situatie ................................................................................................ 4 Onze aanpak ............................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Conclusies en advies 2.1

Deeltijdwonen komt mogelijk veelvuldiger voor dan uit vergunningen blijkt ................................................................................ 19 Aantal actieve accommodaties in toeristische verhuur is groot ........ 20 Opkoopbescherming: 16% van transacties afgelopen vijf jaar door investeerders ................................................................................. 20

Bijlage: analyses op kernniveau

A. Betaalbaarheid woningvoorraad, 2022 ........................................................ 22 B. WOZ-waarde koopwoningen, 2022 ............................................................... 22 C. Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, november 2022 .............. 23 D. Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, oktober 2021 – oktober 2022 ........................................................................................... 23 E. Migratiesaldo, 2018-2022 ............................................................................... 24 F. Huishoudensontwikkeling, 2022-2042 ........................................................... 24

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

G. Onttrekkingsvergunningen deeltijdwonen per kern ................................... 25 H. Indicatie deeltijdwonen per kern ................................................................... 25 I. Opgekochte woningen door investeerders tot € 355.000, 2018-2022 .......... 26

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

1 Inleiding 1.1 Uw situatie De gemeente Schouwen-Duiveland beschikt al over een huisvestingsverordening. Hiermee stuurt de gemeente op wijzingen in de bestaande woningvoorraad. De huidige huisvestingsverordening loopt begin volgend jaar af en de gemeente wenst deze te vernieuwen. De gemeente Schouwen-Duiveland wilt de onderwerpen uit de vorige huisvestingsverordening behouden (deeltijdwoning, woningvorming en splitsing) en daarnaast ook een registratieplicht voor toeristische verhuur en de opkoopbescherming invoeren. Voor de eerste drie onderwerpen zal een verbod behoudens vergunning gelden. Gronden om regels te stellen in de huisvestingsverordening zijn schaarste en/of leefbaarheid. Om deze reden hebben we voor de gemeente een woningschaarsteonderzoek uitgevoerd. Deze kan – uiteraard afhankelijk van de uitkomsten – de onderbouwing vormen van de maatregelen en de insteek van de regels in de huisvestingsverordening. Dit woningschaarsteonderzoek geeft antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt op Schouwen-Duiveland? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen worden op dit moment door de schaarste verdrongen op de woningmarkt? Denk bijvoorbeeld aan koopstarters en middeninkomens (prijsgrenzen).

• Zijn er verschillen binnen de gemeente wanneer we inzoomen op de verschillende kernen in de gemeente of is de schaarste overal op dezelfde manier aantoonbaar (werkingsgebieden)? • Hoe gaat de schaarste op Schouwen-Duiveland zich op middellange termijn (tien jaar) ontwikkelen? • Indien schaarste aanwezig is: hoe doeltreffend zijn naar verwachting de instrumenten die worden ingezet om deze schaarste terug te dringen?

1.2 Onze aanpak De vragen die spelen in dit onderzoek zijn wat ons betreft tweeledig. Ten eerste doen we onderzoek naar woningschaarste in de gemeente Schouwen-Duiveland op gemeente- en kernniveau. We analyseren uitgebreid de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek in de gemeente en we kijken ook vooruit op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling. Hierbij trekken we regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Vervolgens analyseren we ook de doeltreffendheid van de instrumenten die de gemeente wil inzetten om deze eventuele schaarste terug te dringen. Hiervoor brengen we deeltijdwonen, toeristische verhuur en het opkopen van woningen door particuliere investeerders in beeld. De aan- of afwezigheid van schaarste en de doeltreffendheid van de instrumenten vormen de basis voor onze conclusies en adviezen. Hierin geven we aan wat wij verstandig achten om op te nemen in de huisvestingsverordening en wat niet. Dit onderzoek biedt daarmee de handvatten om de juiste maatregelen op de Schouwen-Duivelandse woningmarkt te nemen.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. Deze zetten we vervolgens om naar enkele aanbevelingen voor verder beleid. De analyse van de woningschaarste zetten we uiteen in hoofdstuk 3 en de doeltreffendheid van de in te voeren instrumenten in hoofdstuk 4. Analyses op kernniveau zijn in te zien in de bijlagen.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

2 Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Overal in gemeente woningschaarste tot € 300.000, met name in Burgh-Haamstede, Renesse en enkele kleine kernen ook duidelijk schaarste tot € 355.000 De woningmarkt- en verhuisdynamiek in Schouwen-Duiveland duiden in alle kernen binnen de gemeente op woningschaarste in het betaalbare segment tot € 300.000. In Burgh-Haamstede, Renesse en enkele kleine kernen (Ellemeet, Noordgouwe en Noordwelle) zien we deze woningschaarste ook sterk terug tot de huidige NHG-grens van € 355.000. We lichten dit hierna toe: • De groep lage inkomens (zie hoofdstuk 3 voor de indeling naar inkomensgroepen) is in de gemeente Schouwen-Duiveland relatief klein ten opzichte van heel Zeeland. De groep midden en hoge inkomens is juist relatief groot. Ondanks dat is het aantal betaalbare huur- en koopwoningen voor lage inkomens in Schouwen-Duiveland aanzienlijk kleiner dan het aantal huishoudens in deze inkomensgroepen. Dit zorgt ervoor dat deze inkomensgroep moeilijk een passende woning kan vinden. • De WOZ-waardeontwikkeling van koopwoningen zorgt ervoor dat ook het aanbod aan goedkope en middeldure koopwoningen beperkt is (€ 230.000 tot € 355.000). Hierdoor kunnen starters op de woningmarkt moeilijk een woning vinden. Meer dan de helft van de woningen in de gemeente Schouwen-Duiveland heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000.

In de kernen Burgh-Haamstede, Ellemeet, Noordgouwe en Renesse is dit nog extremer. In deze kernen heeft zelfs meer dan de helft van de woningen een WOZ-waarde boven de € 355.000. • De huidige dynamiek op de woningmarkt toont daarnaast dat de krapte zich ook met name voordoet in het betaalbare koopsegment. Slechts 34% van alle koopwoningen stond of staat te koop onder de € 300.000. De gemiddelde transactieprijs lag in 2022 dan ook op € 445.200. Ook hiervoor geldt dat een aantal kernen een extremer beeld laten zien. Zo zijn er in Ellemeet, Noordgouwe en Noordwelle geen woningen aangeboden onder de € 300.000 en is dit aandeel in Burgh-Haamstede en Renesse ook zeer beperkt. Ditzelfde geldt voor het aandeel onder de € 355.000 • Op de sociale huurwoningmarkt in de gemeente Schouwen-Duiveland lijkt wat meer ontspanning te bestaan. Al is ook binnen dit segment de zoekduur de afgelopen jaren sterk opgelopen. Veranderingen op de koopwoningmarkt (stabiliserende of dalen woningprijzen) kunnen echter de druk op de huurwoningmarkt vergroten. Zeker aangezien de sociale huurwoningmarkt op Schouwen-Duiveland relatief beperkt is. • De migratiesaldi laten zien dat de bevolkingsgroei van Schouwen-Duiveland sterk leunt op een positief binnenlands migratiesaldo in de laatste jaren. Deze binnenlandse verhuizingen vergroten de concurrentie op de woningmarkt van de gemeente.

Met name in Burgh-Haamstede en Zierikzee is het binnenlands migratiesaldo in de laatste jaren zeer positief. • Binnengemeentelijk is er met name sprake van een sterke verhuisstroom vanuit de kleine kernen richting de grotere kern Zierikzee. Het aandeel verhuisbewegingen binnen de eigen kern is in sommige kernen dan ook laag. Dit betekent dat maatregelen/instrumenten in de ene kern (grote) gevolgen kunnen hebben voor andere kernen. • We verwachten dat de komende jaren het aantal huishoudens in de gemeente Schouwen-Duiveland nog fors toeneemt. Dit geldt voor alle inkomensgroepen. Door de vergrijzing zal het aandeel lage inkomens echter het sterkst toenemen. Hierdoor zal de woningmarktdruk, en met name in het betaalbare segment, verder toenemen. Deze ontwikkeling zien we terug voor alle kernen op SchouwenDuiveland.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

2.2 Deeltijdwonen speelt significante rol, handhaven noodzakelijk voor gewenst effect Op basis van diverse bronnen (huidige onttrekkingsvergunningen, BRP-register, WOZ-register en Kadaster) lijkt deeltijdwonen een significante rol te spelen in de gemeente Schouwen-Duiveland. Hierdoor lijkt een onttrekkingsvergunning voor deeltijdwonen een gewenst en effectief instrument om de betaalbare woningvoorraad voldoende beschikbaar te houden. Gezien de verspreiding van deeltijdwonen door de gehele gemeente adviseren we dit instrument ook gemeentebreed in te zetten. Het is daarbij wel zaak om vervolgens ook voldoende te handhaven. Immers lijkt uit een combinatie van BRP-register en WOZ-register dat het huidige aantal deeltijdwoningen groter is dan op basis van de onttrekkingsvergunningen mag worden verwacht.

2.3 Registratieplicht toeristische verhuur kan illegale verhuur inperken Op basis van het onderzoek naar de toeristische verhuur van woningen op Airbnb en Vrbo zien we voldoende reden om aan te nemen dat toeristische verhuur van woonruimte een significante rol speelt binnen de woningvoorraad van de gemeente Schouwen-Duiveland. Dit terwijl er via het bestemmingsplan een verbod rust op toeristische verhuur van woonruimten. Een registratieplicht van toeristische verhuur kan helpen hier beter inzicht in te krijgen. Aangezien eigenaren voor verhuur op online verhuurplatforms vervolgens een registratienummer moeten aanleveren, kan dit de illegale verhuur van woningen inperken. We zien daarmee voldoende aanleiding dat dit instrument een effectief en passend middel is om schaarste aan betaalbare woningen terug te dringen.

2.4 Opkoopbescherming helpt met name in grotere kernen Het aandeel opgekochte woningen is in de gemeente Schouwen-Duiveland relatief hoog. Circa 16% van de kooptransacties in de afgelopen vijf jaar is op naam van een investeerder (eigenaar van drie of meer woningen). Zij kopen woningen vaak op om vervolgens te verhuren. Naast dat zij concurreren met starters en andere reguliere woningzoekenden in de aankoop van een woning, verkleinen zij de reguliere woningvoorraad. Niet in alle kernen speelt het opkopen van woningen een rol. We adviseren daarom de opkoopbescherming te beperken tot met name de grote kernen, namelijk Burgh-Haamstede, Bruinisse, Ouwerkerk, Renesse, Scharendijke en Zierikzee. Voor Burgh-Haamstede en Renesse adviseren we, aansluitend op het schaarsteonderzoek, een maximale WOZ-waarde te hanteren van € 355.000 en voor de overige kernen een maximale WOZ-waarde van € 300.000. We adviseren daarnaast goed te monitoren of de opkoopbescherming niet leidt tot een waterbedeffect. Mogelijk kiezen investeerders er namelijk voor uit te wijken naar de kernen waar nu geen opkoopbescherming zal gelden. Monitoring kan helpen in het op tijd waarnemen van dit effect. Hierna kunnen passende maatregelen volgen, zoals uitbreiding van het werkingsgebied van dit instrument.

2.5 Zet in op sterke combinatie huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering Sluit met uw nieuwbouwprogrammering aan op de (aanscherping van de) huisvestingsverordening. Kies in uw nieuwbouwprogrammering voor de woonproducten- en locaties die optimaal aansluiten op de doelgroepen van waaruit we door de huidige marktdruk vraag zien (gouden driehoek: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en waar op korte, middellange en lange termijn overwegend behoefte aan is (nultredensegment). Wees er hierbij van bewust dat de huidige marktvraag en de toekomstige woningbehoefte niet op één lijn hoeven te liggen. Inzetten op reguliere grondgebonden betaalbare koop (waar op korte termijn vraag naar is, maar waar in de toekomst waarschijnlijk een fors overschot aan ontstaat) zet namelijk de bestaande woningvoorraad onder druk.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Vanuit dat oogpunt vormt huur (zowel regulier als nultreden, in het sociale segment en in het middensegment) een geschikter middel om voldoende woningen beschikbaar te houden voor huishoudens met een laag- of middeninkomen.

2.6 Blijf goed monitoren zodat de werking van de verordening duidelijk wordt De (vernieuwde) huisvestingsverordening moet bijdragen aan een structurele verbetering van de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. We adviseren u daarom om de uitkomsten en werking van de huisvestingsverordening halfjaarlijks tot jaarlijks te monitoren. Op deze manier houdt u een vinger aan de pols en kunt u, waar nodig, de huisvestingsverordening aanpassen. Zo kunt u bijvoorbeeld eventueel waterbedeffect (verplaatsing van problemen naar kernen waar bepaalde instrumenten niet of in mindere mate gelden) voorkomen. Op deze manier zorgt de huisvestingsverordening voor het gewenste resultaat in de woonruimteverdeling.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

3 Analyse schaarste In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. Allereerst brengen we de huidige woningmarkt van Schouwen-Duiveland in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de Schouwen-Duivelandse woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de mate van schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachten woningschaarste? De analyses in dit hoofdstuk tonen we op gemeenteniveau. Dezelfde analyses hebben we echter ook op kernniveau uitgewerkt. Deze zijn te vinden in de bijlagen. In dit hoofdstuk verwijzen we daar regelmatig naar. Zo duiden we ook de verschillen die mogelijk tussen de kernen bestaan.

3.1 In principe te weinig passende woningen voor lage inkomens op SchouwenDuiveland Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 32.675. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 23.975 / € 32.550). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 40.765 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 45.014. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 52.147 per huishouden. • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 52.147 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Ongeveer evenveel lage inkomens als midden- en hoge inkomens op Schouwen-Duiveland In onderstaande tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente SchouwenDuiveland weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de provincie Zeeland en heel Nederland. Het valt op dat er in Schouwen-Duiveland ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen (circa 49%) als huishoudens met een midden- of hoog inkomen (51%) wonen. Dit is vergelijkbaar met de provinciale en landelijke verdeling. Wel wonen er in de gemeente Schouwen-Duiveland relatief veel huishoudens met een laag inkomen zonder passend toewijzen (30%). In heel Nederland is dit slechts 25%. Daarnaast is in Zeeland als geheel het aandeel lage inkomens (51%) ook iets hoger dan op SchouwenDuiveland (49%).

De verdeling naar inkomensgroepen op kernniveau toont dat er relatief veel lage inkomens in Brouwershaven wonen (57%) en relatief weinig in Noordgouwe (40%) en Zonnemaire (42%).

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroepen Inkomensgroep Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Middeninkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 52.147) Hoge inkomens (€ 52.147+) Totaal

SchouwenDuiveland

Zeeland

Nederland

2.925

38.235

2.014.780

4.650

50.485

2.016.370

1.115

88.075

3.979.570

176.790

8.010.720

(19%) (30%)

(7%)

(22%) (29%) (50%)

(25%)

(25%) (50%)

6.995

(44%)

15.685

(100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022).

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Schouwen-Duiveland mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 145.000 en een huurwoning tot circa € 680 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 633,25 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 678,66 voor meerpersoonshuishoudens). Deze grens ligt hoger dan de betaalbaarheidsgrens, echter zorgt de huurtoeslag ervoor dat deze woningen voor deze doelgroep betaalbaar blijven.

Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 45.014 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 200.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 680 tot € 935. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 633,25 / € 678,66) tot de liberalisatiegrens (€ 763,47) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 52.147 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 235.000 bereikbaar en huurwoningen van € 935 tot € € 1.085. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 763,47) tot € 950. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.085) of woningwaarde (meer dan € 235.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 950. Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts tweederde van omvang inkomensgroep In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse.

Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor lage- en middeninkomens. Voor de groep met een laag inkomen (7.570 huishoudens) zijn in totaal circa 5.045 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde. De passende woningvoorraad is hiermee slechts 67% van de omvang van deze inkomensgroep. In principe zijn er daarmee onvoldoende woningen om lage inkomens mee te kunnen voorzien. Dit is een eerste indicatie van woningschaarste voor lage inkomens. Voor midden- en hoge inkomens zijn er in principe voldoende passende woningen. Ondanks dat kan ook tot een hoger prijsniveau schaarste optreden. Hiervoor is een verdere analyse van de dynamiek op de woningmarkt noodzakelijk.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Inkomensgroepen Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Midden inkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 52.147) Hoge inkomens (€ 52.147+) Totaal

Betaalbare klasse huur en koop* Koop: tot € 145.000** Huur: tot € 590 Koop: € 145.000 - € 200.000 Huur: € 590 - € 810 Koop: € 200.000 - € 235.000 Huur: € 810 - € 970 Koop: € 235.000+ Huur: € 970+

Aantal huishoudens 2022 2.920

Passende Huurwoningen*** 2.355 (tot aftoppingsgrens, < € 633,25 / € 678,66)

Passende koopwoningen

Aandeel passend

205

88%

4.650

1.005 (tot liberalisatiegrens, < € 763,47)

1.480

53%

1.115

440 (middenhuur, < € 950)

1.520

175%

6.995

335 (dure huur, € 950+)

8.025

120%

15.685

4.135

11.230

98% (2% onbekend)

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). *We rekenen voor zowel de betaalbaarheidsgrens van koop als huur met het maximale hypotheekbedrag bij een lineaire lening met een rentevaste periode van 10 jaar, de maximale huur komt overeen met de bruto maandlasten bij deze hypotheek. **Betaalbaarheid is gebaseerd op hoogste inkomensgrens, passende omvang van de woningvoorraad is voor eenpersoonshuishoudens dus kleiner.*** Zoveel mogelijk de betaalbaarheidsgrenzen benaderd.

Tussen kernen bestaan grote verschillen in aandeel passende woningen voor lage inkomens Op gemeenteniveau zien we dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens slechts 67% is. Op kernniveau zien we dat de verschillen groot zijn. Wel geldt voor alle kernen dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens lager is dan 100%. Wat betreft de grotere kernen zien we dat de betaalbare voorraad voor lage inkomens relatief groot is in Brouwershaven (85%), Oosterland (83%) en Bruinisse (74%) en relatief klein in Scharendijke (55%) en Burgh-Haamstede (49%). Deze verschillen hebben we verder uitgewerkt in bijlage A. Gemiddelde WOZ-waarde relatief hoog op Schouwen-Duiveland Wanneer we de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen op Schouwen-Duiveland vergelijken met andere gemeenten in de provincie Zeeland zien we dat deze relatief hoog ligt. In 2021 was de gemiddelde WOZ-waarde voor koopwoningen op Schouwen-Duiveland € 322.000. In heel Zeeland was dit € 264.000. Enkel de gemeente Veere kent een hogere gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde lag in de gemeente Schouwen-Duiveland wel lager dan het landelijk gemiddelde. Dat was € 345.000. In 2022 is de gemiddelde WOZ-waarde van alle koopwoningen in de gemeente SchouwenDuiveland gestegen naar € 356.000 (WOZ-gegevens gemeente). Dit is een toename van 10,5%.

Figuur 1: Gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen, 2021 € 340.000 € 320.000 € 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000

Bron: CBS (2022, cijfers 2021).

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Aandeel woningen met WOZ-waarde tot € 235.000 sterk afgenomen We hebben de WOZ-waarde van koopwoningen in 2022 ook vergeleken met hun waarde in 2018. Op basis hiervan is te zien dat in 2018 in principe nog 49% van de woningen volgens hun WOZ-waarde bereikbaar was voor lage- en middeninkomens (tot € 235.000). Nu is dit teruggelopen tot slechts 29%. We merken hierbij op dat het inkomen van huishoudens in dezelfde periode ook is toegenomen. Deze ontwikkeling is echter beduidend minder sterk en daarnaast is de huidige hypotheekrente (circa 4,3% bij NHG) ook hoger dan in 2018 (circa 2,0% bij NHG). Figuur 2: Ontwikkeling WOZ-waarden koopwoningen, 2018-2022 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2018 2022

Tot € 145.000

€ 145.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 235.000

€ 235.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

Bron: WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022, cijfers 2018 & 2022). Bewerking Stec Groep (2022).

WOZ-waarde koopwoningvoorraad verschilt sterk tussen kernen Op basis van de gemeentelijke WOZ-gegevens (2022) hebben we ook inzichtelijk gemaakt hoe de koopwoningvoorraad van de diverse kernen in de gemeente Schouwen-Duiveland is opgedeeld naar WOZwaardeklassen. We zien dat hierin grote verschillen bestaan. Op gemeenteniveau geldt dat 29% van de koopwoningen een WOZ-waarde tot € 235.000 heeft en daarmee in principe bereikbaar is voor lage- en middeninkomens. Verder heeft 32% een WOZ-waarde tussen € 235.000 en € 355.000 en heeft 39% van de koopwoningen een waarde boven de NHG-grens. Op kernniveau zien we dat het aandeel koopwoningen dat in principe bereikbaar is voor lage- en middeninkomens het hoogst is in Brouwershaven (47%), Oosterland (42%) en Zonnemaire (40%). In Renesse (10%) en Burgh-Haamstede (7%) is dit aandeel beduidend lager. Het merendeel van de koopwoningen in deze kernen heeft ook een WOZ-waarde boven de NHG-grens, 64% in Renesse en 70% in Burgh-Haamstede. De verdere verdeling is in te zien in bijlage B.

3.2 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment Hoge dynamiek in betaalbare koopsegment tot € 355.000 Naast het afzetten van de bestaande inkomensgroepen tegen de voor hen passende woningvoorraad geeft ook de marktdynamiek een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente SchouwenDuiveland. Immers hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden. We zien dat in de gemeente Schouwen-Duiveland met name in het prijssegment tot € 355.000 (NHG-grens) de marktdynamiek zeer hoog is. Ook wanneer we dit vergelijken met de provinciale en landelijke dynamiek. We zien ook dat op het moment veruit het merendeel van de te koop staande woningen een vraagprijs heeft van meer dan € 355.000 (70%). Slechts 10% is bereikbaar voor huishoudens met een laag- of middeninkomen. Daarnaast is ook slechts 17% in dit segment verkocht het afgelopen jaar. Dit is beduidend minder dan volgens de WOZ-waarden verwacht zou worden. Dit bevestigt het beeld dat het afgelopen jaar de druk op het betaalbare woningsegment hoog was. Een overzicht van de marktdynamiek per kern is in te zien in bijlage C. Hierin is te zien dat Burgh-Haamstede en Renesse relatief duur zijn. Slechts 15 tot 20% van de woningen is aangeboden/verkocht onder de NHG-grens.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Tabel 3: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, november 2022 Prijsklassen (€)

Te koop november 2022 (#)

Te koop november 2022 (%)

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio* (%)

Schouwen Zeeland Nederland -Duiveland Tot € 145K 0 0% 0 0% 0 0% 0% 0% 0% € 145K- € 200K 8 5% 29 7% 37 7% 28% 24% 21% € 200K- € 235K 8 5% 38 10% 46 9% 21% 29% 23% € 235K- € 300K 21 14% 74 19% 95 18% 28% 39% 28% € 300K tot € 355K 7 5% 33 8% 40 7% 21% 47% 33% Meer dan € 355K 104 70% 215 55% 319 59% 48% 84% 57% Totaal 148 100% 389 100% 537 100% 38% 52% 44% Bron: Funda (november 2022). Bewerking Stec Groep (2022). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen We hebben hiernaast ook gegevens van de NVM uitgevraagd. Hieruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente het afgelopen jaar op € 445.200 lag. Dit is beduidend hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2022 (€ 356.000). Ook relatief kleinere woningen zoals rijwoningen hebben een gemiddelde transactieprijs die ver boven de betaalbaarheidsgrens voor lage- en middeninkomens ligt. Verder zien we dat de verkooptijd van woningen ook laag is. Gemiddeld gezien werden woningen het afgelopen jaar binnen een maand verkocht (31 dagen) Het verschil tussen woningtypen is klein. Rijwoningen zijn gemiddeld gezien wel iets sneller verkocht dan appartementen en vrijstaande woningen. Een overzicht van de gemiddelde transactieprijzen per kern is in te zien in bijlage D. Hieruit blijkt dat bijna in alle kernen geldt dat de transactieprijs hoger is dan de gemeentelijke gemiddelde WOZ-waarde. Enkel in Brouwershaven en Oosterland ligt deze lager. Tabel 4: NVM-transactiegegevens, oktober 2021 - oktober 2022 Woningtypen Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement t/m 80 m2 Appartement vanaf 80 m2 Totaal

Nu in Vraagprijs Vraagprijs Transactieprijs Transacties Transactieprijs aanbod aanbod per m2 per m2 17 109 € 312.200 € 287.500 € 2.835 € 2.860 15 52 € 272.100 € 316.000 € 2.860 € 3.085 5 49 € 817.400 € 357.000 € 3.165 € 3.400 38 163 € 667.100 € 624.700 € 4.160 € 4.130 1 3 € 135.000 € 174.800 € 2.755 € 3.220 3 13 € 400.000 € 428.700 € 3.580 € 3.990 79 389 € 508.400 € 445.200 € 3.525 € 3.530

Verkooptijd

Bron: NVM (2022). Bewerking Stec Groep (2022). Kolom 4 en 5 afgerond op € 100. Kolom 6 en 7 afgerond op € 5.

Gemiddelde transactieprijs met circa 60% gestegen in afgelopen vijf jaar Wanneer we vervolgens de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM-transactiegegevens vergelijken met de gemiddelde transactieprijs uit eerdere jaren (CBS, 2022) zien we dat deze zeer sterk gestegen is. In 2018 was de gemiddelde transactieprijs nog slechts € 274.000. In vijf jaar tijd (2018 t/m oktober 2022) is de gemiddelde transactieprijs daarmee gestegen met circa 60%. Dit zet de betaalbaarheid van de koopsector sterk onder druk.

29 28 31 32 43 34 31

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs, 2012-2022 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022*

Bron: CBS (2022, cijfers 2012-2021). NVM (2022). *De cijfers van 2022 zijn op basis van NVM-gegevens. Daarnaast is het niet het gemiddelde over het gehele jaar 2022, maar over de periode oktober 2021 - oktober 2022.

3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe, maar blijft relatief laag Aantal mutaties bij woningen van woningcorporaties neemt af, met name in betaalbare segment Op basis van gegevens van Zuidwestwonen hebben we ook inzichtelijk gemaakt hoe de sociale huurwoningmarkt de afgelopen jaren is ontwikkeld. Hieruit blijkt dat het aantal mutaties fors per jaar fors is teruggelopen. Waar in 2018 nog 228 woningen waren gemuteerd, waren dat er tot eind oktober in 2022 pas 149. Rekening houdend met een gelijk aantal verhuurde woningen in de laatste twee maanden van 2022 zou dit een terugloop betekenen van circa -20%. We zien deze terugval met name terug in de goedkoopste huursegmenten. In het segment tot de 1e aftoppingsgrens vinden in 2022 circa 35% minder mutaties plaats. Dit lijkt erop te wijzen dat minder huishoudens doorstromen naar een andere woning. De betaalbaarheid van de koopwoningmarkt speelt hier mogelijk een rol in. Figuur 4: Ontwikkeling aantal mutaties, 2018-2022 140 120 100 80 60 40 20 0 2018

2019

Tot kwal. Kortingsgrens 2e aftopping - liberalisatie

2020 Kwal. Korting - 1e aftopping Vrije sector

2021

2022* 1e aftopping - 2e aftopping

Bron: Zuidwestwonen (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2022). *In 2022 enkel mutaties bekend tot en met oktober.

Gemiddelde zoekduur naar een woning blijft laag, maar neemt wel met 120% toe De gegevens van Zuidwestwonen tonen ons ook de gemiddelde zoekduur naar een sociale huurwoning in de gemeente Schouwen-Duiveland. We zien dat de zoekduur relatief laag is in vergelijking met andere gemeenten in Nederland. In 2022 zocht men gemiddeld 10,5 maand naar een woning (vanaf moment eerste reactie) en was men 14,5 maand ingeschreven bij Zuidwestwonen. In 2021 bleek dat de gemiddelde inschrijfduur in Nederland meer dan 7 jaar was (NOS, 2021). Wel zien we dat de zoekduur sterk is toegenomen de afgelopen 5 jaar. In 2018 vond men namelijk na gemiddeld 4,8 maand al een woning. Dit betekent een toename van de zoekduur van maar liefst 120%. Deze toename vindt met name plaats in de duurdere sociale huursegmenten. Ondanks dat lijkt de spanning op de woningmarkt zich met name in de koopsector voor te doen.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Figuur 5: Ontwikkeling zoekduur in maanden, 2018-2022 15

0 2018 2019 Tot kwal. Kortingsgrens 2e aftopping - liberalisatie

2020 Kwal. Korting - 1e aftopping Vrije sector

2021

2022 1e aftopping - 2e aftopping

Bron: Zuidwestwonen (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2022). *In 2022 enkel mutaties bekend tot en met oktober.

3.4 Positief saldo binnenlandse verhuizingen als tegenwicht van natuurlijke krimp en intern belangrijke rol voor Zierikzee Omslag in migratiesaldo leidt tot bevolkingsgroei sinds 2018 De historische demografische ontwikkeling van de gemeente Schouwen-Duiveland laat zien dat er sinds enkele jaren duidelijk sprake is van een omslag. Dit komt doordat sinds 2016 het binnenlands migratiesaldo positief is. De laatste twee jaar zelfs zeer fors. Daartegenover staat wel natuurlijke krimp. Dit betekent dat er jaarlijks in de gemeente Schouwen-Duiveland meer mensen overlijden dan dat er geboren worden. Dit saldo is door vergrijzing de afgelopen jaren ook negatiever geworden. Figuur 6: Demografiemodel Schouwen-Duiveland, 2012-2021 400

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

300 200

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

100 0

Buitenlandse migratie (saldo)

-100 -200

Totaal personen

-300 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

Jongeren trekken weg, maar personen tussen 25-74 jaar vestigen zich juist vaker Het migratiesaldo heeft een positieve invloed op de bevolkingsontwikkeling van Schouwen-Duiveland Uitgesplitst naar leeftijden zien we dat dit saldo bijna voor alle leeftijdsgroepen dan ook positief is. Enkel de leeftijdsgroep 15-24 jaar trekt vaker weg uit de gemeente. Dit zijn vaak studenten die het ouderlijk huis verlaten. Het migratiesaldo is daarentegen juist het positiefst voor personen tussen de 45 en 64 jaar. Ook onder ouderen vanaf 75 jaar zien we juist weer een licht negatief saldo. Dit komt wellicht doordat zij vaker verhuizen naar plaatsen met een hoger (zorg)voorzieningenniveau. Het positieve migratiesaldo zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. Er zijn immers meer huishoudens die concurreren bij beschikbare woningen. Dit kan mogelijk leiden tot verdringingseffecten van de eigen inwoners. Dit zal zich met name voordoen op de koopwoningmarkt. De gegevens van Zuidwestwonen tonen ons namelijk dat in 2022 circa 70% van de sociale huurwoningen bij mutatie wordt toegekend aan iemand die al in de gemeente woonde. Op kernniveau zien we dat de meeste kernen een positief migratiesaldo kenden in de periode 2018-2022. Opvallend hierin is het relatief hoge positieve saldo van de kern Burgh-Haamstede.

De locatie dichtbij zee en aantrekkelijkheid van de kern trekt mogelijk meer personen van buiten aan. Dit

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

draagt mogelijk bij aan de verminderde betaalbaarheid in deze kern. Een overzicht van de migratiesaldi van de kernen is in te zien bijlage E. Figuur 7: Buitengemeentelijk migratiesaldo naar leeftijdsklassen, 2018-2022 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400

Saldo binnenlands Saldo buitenlands

< 15 jaar 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar >85 jaar Bron: BRP-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2022).

Sterke interne aantrekkingskracht vanuit Zierikzee Wanneer we ons vervolgens richten op de interne verhuisdynamiek van de gemeente SchouwenDuiveland zien we dat de meeste kernen een negatief binnengemeentelijk verhuissaldo kennen. Dit komt met name door een relatief grote aantrekkingskracht van de kern Zierikzee. Personen die al in de gemeente wonen verhuizen blijkbaar relatief vaak hiernaartoe. Dit kan erop wijzen dat de eigen inwoners met name in deze kern nog vaker mogelijkheden hebben om naartoe te verhuizen. Dit wordt mogelijk veroorzaakt door voldoende nieuwbouw- en bestaand aanbod, ook in de betaalbaardere segmenten. Het voorzieningenniveau kan hier ook een rol in spelen. Een kern zoals Burgh-Haamstede, dat zelf ook veel voorzieningen heeft kent echter ook veel uitgaande verhuizingen richting Zierikzee. Dit lijkt er op te duiden dat ook andere factoren een rol spelen. Figuur 8: Binnengemeentelijk migratiesaldo, 2018-2022 -200

-100

100

200

300

400

500

Brouwershaven Bruinisse Burgh-Haamstede Dreischor Ellemeet Kerkwerve Nieuwerkerk Noordgouwe Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharendijke Serooskerke Zierikzee Zonnemaire

Brouwershaven Nieuwerkerk Scharendijke

Bruinisse Noordgouwe Serooskerke

Burgh-Haamstede Noordwelle Zierikzee

Dreischor Oosterland Zonnemaire

Ellemeet Ouwerkerk

Bron: BRP-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2022).

Kerkwerve Renesse

600

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Grotere kernen kennen sterke interne verhuisdynamiek, meeste kernen minder dan 50% intern Op basis van de BRP-gegevens van de gemeente kunnen we ook inzien hoe sterk de interne verhuisdynamiek per kern is en met welke andere kernen er relatief veel verhuizingen plaats vinden. Wat opvalt is dat bijna alle kernen de sterkste verhuisdynamiek hebben met Zierikzee. Ook de kernen die relatief ver van Zierikzee af liggen. Opvallend is dat sommige kernen zelfs meer uitgaande verhuizingen hebben richting Zierikzee dan binnen de eigen kern. Dit duidt erop dat de maatregelen die in Zierikzee worden toegepast ook van grote invloed zijn op de rest van de woningmarkt in Schouwen-Duiveland. Wat verder opvalt is dat ook Bruinisse en Burgh-Haamstede nog een interne verhuisdynamiek hebben boven de 50%. Dit duidt op een relatief onafhankelijke woningmarkt, waar veel mensen binnen willen verhuizen. Aanbod in andere kernen voldoet daarmee niet direct aan hun woonwens. Voldoende (betaalbaar) aanbod binnen de kernen is hiervoor noodzakelijk. Tabel 5: Uitgaande verhuizingen per kern, 2018-2022 Uitgaande verhuizingen*

Brouwers- Bruinisse BurghDreischor Ellemeet Kerkwerve Nieuwer- Noord- Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharen- Seroos- Zierikzee Zonnemaire haven Haamstede kerk gouwe dijke kerke

Brouwershaven

33%

Bruinisse

32%

BurghHaamstede

59%

12%

58%

22%

Dreischor Ellemeet

19%

31%

Kerkwerve

10%

13%

17%

25%

26%

41%

Nieuwerkerk

36%

29%

Noordgouwe

12%

37%

10%

Noordwelle

16%

17%

28%

Oosterland

36%

10%

Ouwerkerk

17%

41%

Renesse

13%

48%

22%

Scharendijke

10%

35%

25%

Serooskerke

24%

11%

16%

27%

Zierikzee

74%

Zonnemaire

40%

15%

Bron: BRP-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2022). *Verticaal herkomst, horizontaal vestiging.

3.5 Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk Aantal huishoudens neemt naar verwachting toe, met +1.000 tot 2032 en met +1.410 tot 2042 Voor het in beeld brengen van de verwachte woningschaarste in de komende jaren is de verwachte huishoudensontwikkeling van belang. Uitgesplitst naar vijf doelgroepen zien we dat met name het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar toeneemt. In totaal verwachten we een toename van +16% tot 2032 en +24% tot 2042 in deze doelgroep. Tegelijkertijd neem het aantal alleenstaanden en stellen tot 65 jaar naar verwachting juist af. In totaal zien we dat het aantal huishoudens in de provinciale prognose van Zeeland toeneemt van 15.690 in 2022 tot 16.685 in 2032 (+1.000) en 17.100 in 2042 (+1.410). Dit duidt erop dat de prognose verwacht dat de aantrekkingskracht van de gemeente Schouwen-Duiveland van buiten de gemeente hoog blijft en huishoudensverdunning doorzet. Er is immers al jaren sprake van natuurlijke krimp. Een toenemende huishoudensomvang, en dus verwachte woningvraag, vergroot de druk op de woningmarkt. Dit is zeker het geval wanneer gewenste nieuwbouw uitblijft. Uitgesplitst naar kernen verwachten we met name een positieve huishoudensontwikkeling in Zierikzee. Tot 2032 zien we een ontwikkeling van +520 huishoudens terug. Dit is meer dan de helft van de gehele huishoudensontwikkeling van de gemeente Schouwen-Duiveland.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Tabel 6: Huishoudensontwikkeling gemeente Schouwen-Duiveland, 2022-2042 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2022

2032 1.120 4.620 3.930 5.970 50 15.690

1.085 4.765 3.850 6.920 60 16.685

Ontw. 2022-2032 -35 (-3%) +150 (+3%) -80 (-2%) +955 (+16%) +10 (+21%) +1.000 (+6%)

2042 985 5.000 3.635 7.420 55 17.100

Ontw. 2032-2042 -100 (-9%) +230 (+5%) -210 (-5%) +500 (+7%) - 5 (-8%) +415 (+2%)

Ontw. 2022-2042 -135 (-12%) +380 (+8%) -290 (-7%) +1.450 (+24%) +10 (+21%) +1.410 (+9%)

Bron: Prrovinciale prognose Zeeland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Huishoudenstoename vindt naar verwachting met name plaats onder lage inkomens Tussen 2022 en 2032 neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen naar verwachting het sterkst toe. Dit komt met name door de verwachte vergrijzing in de gemeente Schouwen-Duiveland. Over het algemeen hebben zij een minder hoog inkomen dan andere doelgroepen. Dit kan ervoor zorgen dat de woningdruk in het betaalbare segment relatief groot zal zijn. Met name in kernen waar vergrijzing naar verwachting sterker optreedt, verwachten we ook een sterkere ontwikkeling van het aandeel lage inkomens. De uitwerking hiervan op de woningmarkt is echter ook mede afhankelijk van andere woningmarktontwikkelingen die zich de volgende jaren zullen voordoen. Aangezien dit deels onzeker is, is het belangrijk demografische- en woningmarktontwikkelingen goed te blijven monitoren. Tabel 7: Ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Schouwen-Duiveland, 2022-2032 Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen

2022

2032

Ontw. 2022-2032

Tot € 24.075 / € 32.675

2.925 (18,7%)

3.240 (19,4%)

+315 (+11%)

€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014

4.650 (29,6%)

5.110 (30,6%)

+460 (+10%)

€ 40.765 / € 45.014 tot € 52.147

1.115 (7,1%)

1.150 (6,9%)

+35 (+3%)

6.995 (44,6%)

7.185 (43,1%)

+190 (+3%)

15.685 (100%)

16.685 (100%)

+1.000 (+6%)

€ 52.147+

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022), WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

ONTWIKKELING INKOMENSGROEPEN OP BASIS VAN DEMOGRAFIE Indicatief rekenen we de inkomensgroepen door voor 2022 en 2032. Hierbij koppelen we de verdeling van huishoudensgroepen (leeftijd en samenstelling) per inkomensklasse aan demografische ontwikkelingen op basis van de Progneff2021-prognose. Door het relatief sterk toenemend aantal 65-plushuishoudens en hun relatief sterke vertegenwoordiging in de midden- en lagere inkomensklassen verwachten we dat het aantal huishoudens met een midden- en laag inkomen relatief en absoluut licht groeit richting 2032, waarbij de hogere inkomensgroepen juist in aandeel zullen afnemen. In de praktijk kan de daadwerkelijke ontwikkelingen van inkomensgroepen op korte termijn hiervan afwijken door conjunctuurschommelingen. Daarnaast betekent een groeiende groep oudere huishoudens met een laag inkomen niet direct dat de sociale huurvoorraad naar rato moet groeien. In de praktijk heeft een deel van deze huishoudens voldoende vermogen (al dan niet in de vorm van overwaarde in de huidige woning) om door te stromen naar een koop- of middenhuurwoning.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Verwachte huishoudensontwikkeling uit zich in woningbehoefte aan betaalbare segmenten Op basis van de bestaande woningvoorraad, huishoudensontwikkeling en doelgroepenverdeling in Schouwen-Duiveland hebben we ons doorstroommodel ingezet om inzicht te krijgen in de verwachte woningbehoefte tot 2032. We houden in ons model nadrukkelijk rekening met de betaalbaarheid van de huidige voorraad. Aangezien een groot deel van de huidige koopwoningvoorraad niet toegankelijk is voor lage- en middeninkomens zullen zij de komende jaren vaker aangewezen zijn op het huursegment. Dit zien we al terug op basis van de gerealiseerde verhuisbewegingen. Dit leidt dan ook tot een significante woningbehoefte in dit segment. Tegelijkertijd zien we een theoretisch overschot ontstaan aan reguliere grondgebonden koopwoningen. In hoeverre dit overschot daadwerkelijk ontstaat is afhankelijk van de marktdruk en de aantrekkingskracht van huishoudens van buitenaf (binnen- en buitenlands). Wanneer deze aantrekkingskracht afneemt, worden woningen mogelijk ook weer betaalbaarder en daarmee bereikbaar voor de eigen inwoners. Monitoring helpt om hier vroegtijdig maatregelen op te nemen. Figuur 9: Doorstroommodel gemeente Schouwen-Duiveland, 2022-2032

Appartement/ Nultredenwoning Grondgebonden

-600

-400

-200

-75

SH GGB

200

400

600

800

170

-10 -35

VSH GGB KOOP GGB

-460

-300

SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT. Op basis van primaire woonvoorkeur

545

665

260 295 450 475 Op basis van gerealiseerde verhuisbewegingen

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022), WoOn2015, WoOn2018, WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

4 Instrumenten De gemeente Schouwen-Duiveland wil in de nieuwe huisvestingsverordening graag enkele instrumenten in zetten om de schaarste aan betaalbare woningen terug te dringen. Het gaat om het beperken van deeltijdwonen, een registratieplicht voor toeristische verhuur en een opkoopbescherming. Dit met als doel voldoende woningen beschikbaar te houden voor woningzoekers in de gemeente. Naast het aantonen van schaarste is het hiervoor van belang om aan te tonen dat de instrumenten die de gemeente wenst in te zetten er ook aan bijdragen om eventuele schaarste in bepaalde woningsegmenten terug te dringen. We lichten toe wat deze drie instrumenten inhouden en wat hun mogelijke effect kan zijn.

4.1 Deeltijdwonen komt mogelijk veelvuldiger voor dan uit vergunningen blijkt Onder deeltijdwonen wordt verstaan dat de eigenaar een woning niet als hoofdverblijf maar als tweede woning gebruikt. Dit betekent dat de eigenaar officieel staat ingeschreven op een ander adres in de Basis Registratie Personen (BRP). Het is mogelijk om in een huisvestingsverordening op te nemen dat het voor eigenaren verboden is om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een reguliere woonruimte te gebruiken of te laten gebruiken als deeltijdwoning. Op dit moment geldt in de gemeente Schouwen-Duiveland al een verbod tot onttrekking in alle kernen van de gemeente. Dit geldt voor alle reguliere woonruimten. Wanneer een eigenaar een woning als deeltijdwoning wil gebruiken, dient deze hiervoor een aanvraag in te dienen. Deze vergunning kan geweigerd worden als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste of leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking gediende belang. Doordat deeltijdwonen al voor langere tijd is opgenomen in de verordening van Schouwen-Duiveland heeft de gemeente al ervaring met hieruit volgende resultaten. Op dit moment worden er 197 onttrekkingsvergunningen uitgegeven voor woningen in de gemeente Schouwen-Duiveland waar op dit moment niemand staat ingeschreven (zie bijlage G voor aantallen per kern).

Dit betekent waarschijnlijk dat deze woningen voor deeltijdwonen worden gebruikt. De WOZ-waarde van deze woningen is per 1-1-2021 inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat het overgrote deel een WOZ-waarde had onder de € 300.000 (76%) en daarmee behoort tot de woningvoorraad waarin in alle kernen schaarste bestaat. Op dit moment worden deze woningen dus onttrokken aan de voorraad en zijn ze dus niet beschikbaar voor reguliere woningzoekers. WOZ-gegevens van de gemeente lijken erop te duiden dat deeltijdwonen vaker voorkomt dan op basis van de onttrekkingsvergunningen. Het komt namelijk relatief vaak voor dat een gebruiker van een woning niet staat ingeschreven (BRP) op dit adres, maar elders. Dit kan erop wijzen dat de gebruiker deze woning in deeltijd gebruikt. In totaal zien we dat dit bij circa 1.435 woonruimten zonder logiesfunctie en in alle kernen voorkomt (zie bijlage H). In circa 45% van de gevallen betreft het een gebruiker die elders in de gemeente ingeschreven staat. Tabel 8: Deeltijdwoningen volgens WOZ-register Binnen gemeente ingeschreven op ander adres

Buiten gemeente ingeschreven

Totaal

645 790 Bron: BRP-register Schouwen-Duiveland (2022). WOZ-register Schouwen-Duiveland (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

1.435

Daarnaast zien we op basis van data van het Kadaster dat de afgelopen paar jaar ook woningen zijn aangekocht als tweede woning. Ook hieruit blijkt dat deze woningen vaak een transactieprijs onder de NHG-grens hebben. Op basis van deze bronnen zien we voldoende aanleiding om aan te nemen dat een verbod tot onttrekking in alle kernen voldoende kan helpen om woningschaarste tegen te gaan. Om deze maatregel echter succesvol te kunnen laten zijn, dient de handhaving hiervan wel strict uitgevoerd te worden.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

4.2 Aantal actieve accommodaties in toeristische verhuur is groot De gemeente Schouwen-Duiveland heeft sinds 2018 in bestemmingsplannen opgenomen dat toeristische verhuur van reguliere woonruimten zonder logiesfunctie verboden is. Ondanks dat blijkt uit recent onderzoek in de provincie Zeeland naar toeristische verhuur van woonruimten op Airbnb en Vrbo, dat dit veelvuldig voorkomt. In totaal blijken er 1.082 accomodaties actief aangeboden te worden op deze online platforms. Veruit het merendeel hiervan zijn gehele woningen. Veel van deze woningen zullen een recreatieve functie hebben en mogen daardoor ook aangeboden worden. Een deel zal naar waarschijnlijkheid echter een woonfunctie hebben. Zo zijn er ook veel accommodaties aanwezig binnen de kernen van Schouwen-Duiveland. Bij de accomodaties met een woonfunctie zonder logiesfunctie is in principe sprake van illegale verhuur. De gemeente Schouwen-Duiveland is daarom voornemens een registratieplicht in te voeren. Wanneer een eigenaar zijn of haar woning wil verhuren zal diegene deze woning moeten registreren. Een bijkomend voordeel van deze registratieplicht is dat eigenaren van woningen in gemeenten waar deze registratieplicht geldt, hun woning enkel op online verhuurplatforms kunnen aanbieden als ze over een registratienummer beschikken. Op deze manier wordt illegale verhuur voorkomen.

We zien door het onderzoek naar toeristische verhuur van woonruimten voldoende aanleiding om een registratieplicht in te voeren. Een registratieplicht perkt op zichzelf immers de mogelijkheden van eigenaren niet in. Wel draagt het bij aan het terugdringen van illegale toeristische verhuur, waarmee het naar waarschijnlijkheid ook schaarste in betaalbare woningen kan terugdringen. Ondanks dat toeristische verhuur zich met name concentreert rond de kustkernen, zien we ook genoeg reden om dit (relatief milde) instrument in alle kernen in te zetten.

4.3 Opkoopbescherming: 16% van transacties afgelopen vijf jaar door investeerders Tenslotte is de gemeente Schouwen-Duiveland voornemens een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee wil de gemeente de kansen tot toetreding op de koopwoningmarkt voor met name starters en huishoudens met een middeninkomen verbeteren. De gemeente ziet hiervoor in de opkoopbescherming een geschikt instrument. Dit instrument kan namelijk voorkomen dat woningen worden opgekocht door investeerders waarnaar zij ze vervolgens verhuren. We toetsen de mogelijke effectiviteit van een opkoopbescherming aan de hand van gegevens van het Kadaster. Hierin zijn alle transacties van de gemeente Schouwen-Duiveland uit de periode 2018-2022 H1 opgedeeld naar type koper: investeerders en overige kopers. Investeerders zijn eigenaren die op dit moment meer dan twee woningen in bezit hebben. Zoals te zien is in onderstaande tabel tonen de gegevens ons dat het aandeel opgekochte woningen door investeerders groot is in Schouwen-Duiveland. Maar liefst 16% van alle kooptransacties in de afgelopen 5 jaar zijn op naam van investeerders. Oftewel circa één op de zes woningen. Figuur 6: Aantal opgekochte woningen door investeerders in Schouwen-Duiveland, 2018-2022 H1 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

76% 85%

87%

15%

13%

2018

2019

Overig Investeerder

91% 24% 2020

Bron: Kadaster (2022, cijfers 2018-2022 H1). Bewerking Stec Groep (2022).

89% 9% 2021

11% 2022 H1

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

We hebben voor de jaren 2018 en 2022 H1 ook informatie naar kernen en prijsklassen uitgevraagd (zie bijlage I). Hieruit blijkt dat in een zestal kernen het opkopen van betaalbare woningen tot € 355.000 duidelijk meer speelt dan in de andere kernen. Het aandeel opgekochte woningen is met name hoog in de grotere kernen van de gemeente: Bruinisse (16%), Burgh-Haamstede (19%), Ouwerkerk (18%), Renesse (17%), Scharendijke (15%) en Zierikzee (17%). We adviseren daarom om de opkoopbescherming alleen in deze kernen in te zetten. Hierbij adviseren we voor de kernen Burgh-Haamstede en Renesse dit toe te passen op woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000 en voor de overige kernen op woningen tot € 300.000. Hiermee wordt aangesloten op de gevonden schaarste.

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

Bijlage: analyses op kernniveau A. Betaalbaarheid woningvoorraad, 2022 Huishoudens met een laag inkomen*

Kern Brouwershaven Bruinisse Burgh-Haamstede Dreischor Ellemeet Kerkwerve Nieuwerkerk Noordgouwe Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharendijke Serooskerke Zierikzee Zonnemaire

Passende huurwoningen

397 679 930 231 84 190 472 142 70 517 130 425 289 64 2.808 146

Passende koopwoningen

Passende woningen

171 326 381 99 25 73 131 35 15 243 32 256 101 15 1.408 50

168 178 72 49 17 41 213 30 10 187 54 19 59 15 532 88

Aandeel passend 339 504 453 148 43 113 345 65 25 429 86 275 159 30 1940 138

85% 74% 49% 64% 51% 60% 73% 46% 35% 83% 67% 65% 55% 47% 69% 95%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). *Dit omvat zowel lage inkomens met passend toewijzen als lage inkomens zonder passend toewijzen.

B. WOZ-waarde koopwoningen, 2022 0%

20%

Schouwen-Duiveland 2% Brouwershaven

13%

40%

14%

18%

28%

Bruinisse 2%

17% 14%

Dreischor 3%

13%

Ellemeet 1% 13%

14%

11%

Kerkwerve 0% 13%

14% 23%

Noordgouwe 3% 8%

Noordwelle 1% 7%

17%

12%

Zierikzee 2% 8%

12% 52% 24%

16%

13% 22%

31%

18%

23%

21% 12%

13%

€ 300.000 tot € 355.000 21%

24% 27% 33%

20%

15%

28%

16%

15%

28%

Bron: WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

€ 200.000 tot € 235.000 € 235.000 tot € 300.000

33%

64%

12%

20%

30%

20%

15%

14%

€ 145.000 tot € 200.000

43%

11%

23%

Zonnemaire

12%

21%

Ouwerkerk 3%

Tot € 145.000

51%

20%

19% 17%

Serooskerke 0% 14%

36%

10%

13%

23%

Scharendijke 1% 12%

19% 34%

23%

18%

13%

11%

10% 70%

Oosterland 2% Renesse 1%3%6%

100%

39%

22%

Burgh-Haamstede 1%3%3% 10%

80%

14%

15%

14%

Nieuwerkerk 2%

60%

Meer dan € 355.000

Woningschaarste-onderzoek Schouwen-Duiveland (22.251)

C. Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, november 2022 Kern Brouwershaven Bruinisse Burgh-Haamstede Dreischor Ellemeet Kerkwerve Nieuwerkerk Noordgouwe Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharendijke Serooskerke Zierikzee Zonnemaire

Aangeboden / verkocht Aanbod / transactieratio Aanbod / transactieratio tot NHG-grens t.o.v. tot € 300.000 tot NHG-grens totaal 46% 20% 62% 14% 32% 44% 46% 36% 11% 0% 15% 0% 33% 133% 38% 100% 0% 0% 33% 0% 50% 20% 58% 17% 55% 42% 55% 42% 0% 0% 14% 0% 0% 0% 0% 0% 56% 35% 59% 33% 40% 0% 40% 0% 16% 33% 20% 25% 13% 0% 35% 14% 33% 50% 56% 67% 36% 26% 43% 29% 60% 0% 60% 0%

Aangeboden / verkocht tot € 300.000 t.o.v. totaal

Bron: Funda.nl (november 2022). Bewerking Stec Groep (2022).

D. Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, oktober 2021 – oktober 2022 Kern

Brouwershaven Bruinisse Burgh-Haamstede Dreischor Ellemeet Kerkweve Nieuwerkerk Noordgouwe Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharendijke Serooskerke Zierikzee Zonnemaire

Transacties

Gemiddelde transactieprijs 19 25 75 10 3 9 25 6 2 30 6 19 13 7 123 17

€ 316.700 € 485.500 € 619.300 € 492.800 € 512.700 € 402.500 € 385.900 € 606.200 € 589.000 € 353.300 € 332.000 € 528.100 € 429.200 € 514.100 € 374.500 € 363.400

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12187126/1