601750 Jaarverslag Zeeuwland 2021

Reglement financieel beleid en beheer

Zeeuwland beschikt conform de regelgeving over een door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement financieel beleid en beheer. Dit reglement draagt er toe bij dat de financiële continuïteit van de woningcorporatie niet in gevaar wordt gebracht. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft ook betrekking op verbonden ondernemingen waarin Zeeuwland aandeelhouder of aansprakelijk vennoot is. In 2021 heeft Zeeuwland uitvoering gegeven aan het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer. De financiële continuïteit is een belangrijk onderdeel van periodieke rapportages en de meerjarenbegroting. Het reglement zelf wordt actueel gehouden door de actualiteit onderdeel uit te laten maken van de jaarlijkse planning & control cyclus. In 2021 is het reglement geëvalueerd en na de wijziging van de Woningwet en het BTiV op 1 januari 2022 aangepast aan de geldende wetgeving.

Treasuryfunctie

van de ingaande en uitgaande geldkasstromen. Daarnaast waarborgt de treasuryfunctie de beschikbaarheid van financiële middelen op de korte en lange termijn. Dit betekent dat de organisatie een duurzame toegang tot de financiële markt heeft en dat financiering tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden worden afgesloten. Ten slotte is de treasuryfunctie verantwoordelijk voor het signaleren en beheersen van de financiële risico’s, bijvoorbeeld renterisico en liquiditeitsrisico. De treasuryfunctie streeft de volgende doelstellingen na: • het waarborgen van beschikbaarheid van financiële middelen, zodat Zeeuwland te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen; • het beheersen van de financiële risico’s; • het optimaliseren van de financiële functie; • het verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten om financiering tegen acceptabele (marktconforme) condities aan te trekken; • het beschermen en beheersen van vermogens- en (rente)resultaten tegen ongewenste financiële risico’s, zoals renterisico, kredietrisico, liquiditeitsrisico en operationeel risico; • het minimaliseren van interne en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de vastgestelde interne en externe kaders; • het realiseren van tijdige, juiste en volledige informatiestromen; • het onderhouden van contacten met banken

en andere financiers. De treasuryfunctie heeft een dienstverlenende en coördinerende rol. De prioriteiten van het treasurybeleid liggen bij het beheersen en beperken van financiële risico’s. De uitvoering van de treasuryfunctie is opgedragen aan de businesscontrollers van Zeeuwland. De bestuurder is verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het treasurybeleid. Besluiten over transacties die passen binnen het treasurystatuut en het treasuryjaarplan worden door de directeur-bestuurder genomen op basis van schriftelijke transactievoorstellen. Besluiten over transacties die hier niet binnen passen, worden ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd.

Treasurybeleid

Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasuryreglement. Het reglement is geactualiseerd en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen in de vergadering van mei 2021.

Treasurycommissie

Bij Zeeuwland is een treasurycommissie ingesteld. Deze bestaat uit: • Manager strategie & middelen • Business-controller • Financieel economisch medewerker • Indien gewenst een externe deskundige De directeur-bestuurder kan op eigen verzoek deelnemen aan de vergaderingen van de commissie. De concerncontroller kan op eigen verzoek de vergaderingen van de commissie bijwonen als toehoorder.

Treasuryactiviteiten zijn ondergeschikt en dienend aan de missie en visie, de kerntaken en doelstellingen van Zeeuwland. De treasuryfunctie is verantwoordelijk voor het (optimaliseren van) beheer

2 Bestuurlijk verslag

58

De treasurycommissie vergadert tenminste drie keer per jaar. Tijdens die vergaderingen worden in ieder geval voorkomende wijzigingen in de meerjarenontwikkeling en de marktomstandigheden besproken. In het treasuryjaarplan is een liquiditeitsprognose voor de korte (24 maanden) en voor de lange termijn (10 jaar) opgenomen. Bij de bespreking van het jaarplan beoordeelt de treasurycommissie tevens welke financieringsbehoefte er is voor de korte en lange termijn.

Treasuryjaarplan

De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het geborgde schuldrestant is anders ingericht en wordt zeker gesteld via een jaarlijkse obligoheffing en een obligolening. De obligoheffing (€ 117.000 in 2021) is nodig om de verliezen bij het WSW op te vangen en wordt alleen geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen aan te vullen. De obligolening is nodig om er zeker van te zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken en de obligoheffing niet voldoende is.

Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het treasuryjaarplan worden de treasuryacties voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan vormt de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen.

De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom waarvan het WSW indien nodig zonder tussenkomst van Zeeuwland gebruik van kan maken. Over het niet opgenomen deel betaalt Zeeuwland een bereidstellingsvergoeding. Het niet opgenomen deel van de obligolening telt niet mee in de Loan To Value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio. Voor Zeeuwland bedraagt de obligolening maximaal € 4.9 miljoen.

Treasuryactiviteiten 2021

Treasuryactiviteiten 2022

In 2021 zijn overeenkomstig het treasuryjaarplan 2021 de volgende acties uitgevoerd/opgestart: • Er is per 1 april 2021 een nieuwe geborgde lineaire lening afgesloten van € 10,0 miljoen tegen een rente van -0,277% en een looptijd van 10 jaar. • Er is per 1 september 2021 een nieuwe geborgde lineaire lening afgesloten van € 10,0 miljoen tegen een rente van -0,157% en een looptijd van 10 jaar. • Er is een nieuwe opslag van 0,33% overeengekomen voor de basisrentelening van € 5,0 miljoen. De opslag is vastgezet tot 2 augustus 2041 (aflossingsdatum van de lening). • Er is voor verschillende leningen waarbij de rente in 2021 verviel een nieuw rentepercentage overeengekomen.

In 2021 is ook het treasuryjaarplan voor 2022 opgesteld. De volgende acties worden in 2022 uitgevoerd of opgestart:

Ontwikkelingen in 2021 Vestialening Voor woningcorporatie Vestia was er een noodzaak om tot een oplossing te komen voor de te hoge rentelasten om activiteiten te kunnen continueren. Woningcorporaties besloten in februari 2021 tijdens een congres van branchevereniging Aedes om Vestia te helpen doormiddel van een leningruil. In totaal droegen 251 woningcorporaties vrijwillig bij om hun collega-corporatie te helpen. Het belang van de volkshuisvesting en de huurders gaf hierbij de doorslag. Zeeuwland werkt mee aan de leningruil met Vestia, waarbij Vestia langlopende leningen met een hoge rente ruilt tegen goedkopere leningen. De dure leningen worden dan door de deelnemende corporaties in de portefeuille opgenomen. Doel is om de rentelasten van Vestia terug te dringen. Voor Zeeuwland betekent dit dat er in dit kader een lening is aangetrokken van € 1,7 miljoen met een looptijd van 40 jaar en een rente van 4,86%. Het verlies van € 2,7 miljoen dat hierdoor ontstaat (agio) wordt in één keer ten laste van het resultaat gebracht.

Acties waarvoor mandaat vereist is: • Aantrekken van WSW-geborgde financiering tot maximaal € 20,3 mln. in 2022. • Overeenkomen van een nieuwe opslag, dan wel aflossen en eventueel herfinancieren van variabele roll-over leningen LBBT 7737 (per 15 februari 2022) en LBBT 9018 (per 1 februari 2023). • Overeenkomen van een nieuwe rente, dan wel aflossen en eventueel herfinancieren op een elftal leningen. • Aanpassen van de hoofdsom én overeenkomen van de bereidstellingsprovisie en de opslag van de Obligolening per 30 november 2022, indien noodzakelijk. Overige acties: • Overwegen om overtollige middelen in de niet-DAEB-tak tijdelijk uit te lenen aan de DAEB tak tegen 0%, benutten voor extra aflossen op de interne lening of als dividend uitkeren. • Evalueren van het meenemen van LIST Amsterdam bij het opvragen van offertes voor nieuwe (fixe) leningen. • Opstellen van een financieringsstrategie. • Monitoren van de mogelijkheden om leningen bij opslagherziening of renteconversie te kunnen oversluiten. • Evalueren van de dienstverlening van de huisbank (conform treasurystatuut vindt dit eens per vijf jaar plaats). • Aanpassen Treasurystatuut wanneer de wijziging van de Woningwet/ BTiV hier aanleiding toe geeft.

Beschikbare middelen Ultimo 2021 hebben we een overschot aan liquide middelen van € 9,2 miljoen. Deze middelen hebben we uitgezet op direct opneembare betaalen spaarrekeningen bij Nederlandse banken met een kredietwaardigheid van tenminste A/A2. Wij verwachten deze middelen in 2022 nodig te hebben voor aflossingen op bestaande leningen en de financiering van projecten.

Obligolening WSW Vanaf 2021 is de obligoverplichting ter dekking van het WSW gewijzigd.

2 Bestuurlijk verslag

59

Meerjarenprognose 2022-2026 (toekomstparagraaf ) Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2022

2023

2024

2025

2026

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

14.600

17.895

18.407

19.136

17.557

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2.041

2.897

2.269

2.460

2.719

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

1.864

1.082

-2.050

1.183

-700

Overige organisatiekosten

-815

-835

-856

-877

-899

Leefbaarheid

-603

-618

-633

-649

-665

Bedrijfsresultaat

17.087

20.421

17.137

21.253

18.012

Saldo financiële baten en lasten

-5.017

-5.015

-5.028

-5.077

-5.090

Resultaat voor belastingen

12.070

15.406

12.109

16.176

12.922

0

0

0

0

0

Belastingen

-2.395

-2.827

-2.874

-3.026

-2.767

Resultaat na belastingen

9.675

12.579

9.235

13.150

10.155

Omschrijving

2022

2023

2024

2025

2026

Resultaat na belastingen

9.675

12.579

9.235

13.150

10.155

Af: Resultaat op verkoop woningen

2.041

2.897

2.269

2.460

2.719

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- = Bij)

1.864

1.082

-2.050

1.183

-700

Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoed en woningverkoop

5.770

8.600

9.016

9.507

8.136

Resultaat deelnemingen

Operationeel resultaat (bedragen x € 1.000)

Prognose eigen vermogen op basis van marktwaarde (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2022

2023

2024

2025

2026

Beginsaldo

642.295

651.970

664.549

673.784

686.934

Jaarresultaat

9.675

12.579

9.235

13.150

10.155

Eindsaldo

651.970

664.549

673.784

686.934

697.089

Solvabiliteit (afgerond)

74,2%

73,7%

73,6%

73,4%

74,2%

2 Bestuurlijk verslag

60

Recente ontwikkelingen met invloed op de meerjarenprognose Stijging marktwaarde De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is in de balans van 2021 met € 115 miljoen toegenomen ten opzichte van 2020, met name als gevolg van een verlaging van de disconteringsvoet en de gestegen leegwaarde van het vastgoed. Ook de beleidswaarde stijgt, weliswaar in mindere mate, als gevolg van deze ontwikkelingen. De stijging heeft een positieve uitwerking op de ratio’s.

Verhuurderheffing Het kabinet heeft besloten het tarief van de verhuurderheffing in 2022 met 36% te verlagen en vanaf 2023 op 0 te stellen. Deze aanpassingen hebben positieve gevolgen voor de operationele kasstroom van Zeeuwland en dus voor de ratio’s in de meerjarenprognose. Wel worden er afspraken gemaakt tussen de corporaties en het Rijk hoe de vrijkomende middelen als gevolg van de verlaging / afschaffing van de verhuurderheffing dienen te worden ingezet. Beide ontwikkelingen zijn nog niet in de meerjarenprognose en de hiervan afgeleide ratio’s verwerkt.

Financiële ratio’s

Wij beoordelen de financiële gezondheid van Zeeuwland aan de hand van financiële ratio’s. Ook de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toetst jaarlijks of Zeeuwland voldoet aan deze ratio’s. Op basis van de begroting 2021-2030 heeft Zeeuwland een positieve score op alle onderdelen. In 2021 zijn we gestart met het onderzoeken, onder andere op basis van het duurzaam bedrijfsmodel, welke interne normen we willen hanteren. Met dit model wordt gestuurd op de operationele kasstromen, rekening houdend met totale instandhoudingskosten. De ICR die hierbij hoort wordt dan gecorrigeerd voor investeringen die benodigd zijn om de bestaande voorraad in stand te houden. De ratio’s zijn berekend op basis van een vastgoedwaardering van het woningbezit op marktwaarde en de hiervan afgeleide beleidswaarde. De beleidswaarde is de naar het beleid van Zeeuwland aangepaste marktwaarde van de woningen in exploitatie, gebaseerd op een eeuwigdurende exploitatie.

• ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in staat

•

•

•

(geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Solvabiliteit: deze indicator meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. LTV (Loan To Value): deze indicator meet in hoeverre de beleidswaarde van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op langere termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de marktwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en de marktwaarde van door WSW geborgde leningen.

Toekomstige investeringen

Zeeuwland verwacht over de periode 2022-2031 ca. € 190 miljoen te investeren in zowel de bestaande voorraad als in sloop-/nieuwbouw projecten. Deze investeringen kunnen deels worden bekostigd uit de verkoop van woningen uit de reguliere voorraad (ca. € 50 miljoen) en uit de kasstroom uit de exploitatie van de bestaande vastgoedportefeuille (ca. € 95 miljoen). Daarnaast moet er de komende jaren voor ca. € 45 miljoen aan nieuwe leningen worden aangetrokken, de verwachting is dat er voldoende borgingsruimte beschikbaar zal worden gesteld.

Ontwikkelingen met betrekking tot de coronacrisis

Op het moment van vaststellen van het jaarverslag is duidelijk dat de financiële impact van Corona ook in 2021 is meegevallen. Er zijn geen grotere huurachterstanden ontstaan, medewerkers zijn niet langdurig uitgevallen en de meeste geplande werkzaamheden zijn uitgevoerd. De ondersteuning die de Rijksoverheid biedt aan de meest getroffen groepen is natuurlijk van groot belang, zo is bijvoorbeeld de toename van werkloosheid beperkt gebleven. De vraag is natuurlijk nog wel wat de gevolgen zijn als deze ondersteuning (geleidelijk) wordt afgebouwd. Wat de impact in 2022 en verder zal zijn is vooralsnog onduidelijk. Dit hangt voor een groot deel af van de maatregelen die de overheid inmiddels heeft getroffen en nog zal treffen om de gevolgen van de coronacrisis te beheersen. Eén van de gevolgen van de crisis is een oplopende inflatie. In de laatste maanden van 2021 is de inflatie zelfs opgelopen tot niveaus die vanaf de jaren 80 in de vorige eeuw niet meer zijn voorgekomen. Het is nog niet bekend welke maatregelen nodig zullen zijn om de oplopende inflatie in te dammen. De effecten van de coronacrisis zijn nog niet geheel verwerkt in de mondiale economie en de volgende crisis heeft zich inmiddels aangediend. Door de inval van Rusland in Oekraïne is naast het ontstaan van een vluchtelingencrisis sprake van verder stijgende prijzen van energie en “verstoringen” in de productieketen.

De verwachting is dat de inflatie hierdoor hoog blijft en zelfs nog verder kan toenemen. De komende periode volgen we de impact hiervan op de doelstellingen van Zeeuwland nadrukkelijk. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting maakt Zeeuwland gebruik van scenario’s waarbij voor een select aantal risico’s de effecten in beeld worden gebracht op de financiële ratio’s, waarvan de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan To Value (LTV) de belangrijkste zijn. Voor de meerjarenbegroting 2021-2030 zijn de volgende scenario’s doorgerekend: 1. Vermindering verhuurderheffing (25%). 2. Hogere rente (+2%). 3. Koppeling ontwikkeling marktwaarde aan marktindex (basisversie op prijsindex). 4. Verkoop woningen naar 0. 5. Koppeling ontwikkeling marktwaarde aan marktindex. Waardedaling vastgoed (dalende marktindex) in 2024 en 2025 (per jaar -/-10%). 6. Hogere kosteninflatie, prijsindex (huur) gelijk.

2 Bestuurlijk verslag

61

Effect op ICR

(tegenvallende verkopen) en scenario 6 (hogere kosteninflatie) de grootste nadelige impact hebben.

De ICR blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan zowel de interne als externe norm, waarbij met name scenario 2 (hogere rente) en scenario 6 (hogere kosteninflatie) de grootste nadelige impact hebben.

Op basis van de informatie die op dit moment voorhanden is, schatten wij de impact van de coronapandemie op de financiële continuïteit van Zeeuwland als (zeer) beperkt in. Dat betekent dat er op dit moment geen sprake is van een materiele onzekerheid inzake de continuïteit van Zeeuwland.

Effect op LTV de LTV blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de zowel interne als externe norm, waarbij met name scenario 4

Interest Coverage Ratio (ICR) Interest Coverage Ratio (ICR) DAEB 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 2,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2022

2023

2024

2025

Begroting 2022

2026

2027

2028

Norm extern (DAEB)

2029

2030

2031

2030

2031

Norm intern

Interest Coverage Ratio (ICR) niet-DAEB 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 2022

2023

2024

Begroting 2022

2025

2026

2027

Norm extern (niet-DAEB)

2028

2029

Norm intern

2 Bestuurlijk verslag

62

Interest Coverage Ratio (ICR) totaal 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2022

2023

2024

Begroting 2022

2025

2026

2027

Norm extern (DAEB)

De Interest Coverage Ratio (ICR) is de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen. Door het WSW is deze norm voor DAEB gesteld op 1,4 en 1,8 voor niet-DAEB.

2028

2029

2030

2031

Norm intern

Intern hebben we deze norm gezet op minimaal 1,68 voor DAEB en 2,2 voor niet-DAEB. Aan deze hogere (interne) norm wordt in de meerjarenbegroting in alle jaren voldaan.

2 Bestuurlijk verslag

63

Solvabiliteit Solvabiliteit DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB)

Norm intern

Solvabiliteit niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (niet-DAEB)

Norm intern

2 Bestuurlijk verslag

64

Solvabiliteit totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB) In de voorgaande grafieken is de solvabiliteit op basis van de waardering van het bezit op beleidswaarde en aanvullend de marktwaarde te zien. Dit zijn de waarden op basis waarvan toezichthouders WSW en de Aw de solvabiliteit bepalen. Door de toezichthouders is de norm ten aanzien van

Norm intern de solvabiliteit gesteld op 15% voor DAEB en 40% voor niet-DAEB. Intern hebben wij de norm op 24% voor DAEB en 48% voor niet-DAEB gezet. Hier blijven we ruimschoots boven.

2 Bestuurlijk verslag

65

Loan to value Loan to Value DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB) Norm intern

Loan to Value niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB) Norm intern

2 Bestuurlijk verslag

66

Loan to Value totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB) Norm intern In bovenstaande grafieken is de Loan to Value uitgebeeld. De Loan to Value geeft de (sociale) verdiencapaciteit van de voorraad weer ten opzichte van het vreemd vermogen. De Loan to Value mag maximaal 85% bedragen. Intern is deze norm op 60% gesteld. We blijven hier in de begrotings-

periode voor niet-DAEB onder. Op totaalniveau komen we er in 2028 t/m 2030 boven, maar in 2031 zitten we precies op 60%. Op DAEB niveau komen we er vanaf 2024 bovenuit en zitten we eind 2031 op 68%.

2 Bestuurlijk verslag

67

Dekkingsgraad Dekkingsratio DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

2025

Begroting 2022

2026

2027

2028

2029

Norm extern (DAEB)

2030

2031

Norm intern

Dekkingsratio niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

Begroting 2022

2025

2026

2027

Norm extern (niet-DAEB)

2028

2029

2030

2031

Norm intern

2 Bestuurlijk verslag

68

Dekkingsratio totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022

2023

2024

Begroting 2022

2025

2026

2027

Norm extern (DAEB)

De dekkingsgraad geeft de marktwaarde van door het WSW geborgde leningen ten opzichte van bij WSW ingezet onderpand aan, gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De externe norm bedraagt 70% van de

2028

2029

2030

2031

Norm intern

marktwaarde. De interne norm bedraagt 58% van de marktwaarde. Hier blijven we in de begrotingsperiode ruimschoots onder.

2 Bestuurlijk verslag

69

3 Jaarrekening

70

Jaarrekening 2021 van Stichting Zeeuwland

Jaarrekening

1

Inhoudsopgave 3 5 6 7 9 11 26 31 32 73 83 84 90 92 93 95 97 98

Balans per 31 december 2021 Winst-en-verliesrekening over 2021 Overzicht van het totaalresultaat 2021 Kasstroomoverzicht 2021 Grondslagen van waardering in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Grondslagen voor kasstroomoverzicht Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) Toelichting op de winst-en-verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Gebeurtenissen na balansdatum Balans DAEB tak per 31 december 2021 Winst-en-verliesrekening DAEB tak over 2021 Kasstroomoverzicht DAEB tak 2021 Balans NIET-DAEB tak per 31 december 2021 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB tak over 2021 Kasstroomoverzicht niet-DAEB tak 2021

Jaarrekening

2

Balans per 31 december 2021 (voor resultaatbestemming)

Activa (in duizenden euro’s)

2021

2020

VASTE ACTIVA 1. Immateriële vaste activa (1) Vastgoedbeleggingen (2) 2. DAEB vastgoed in exploitatie 3. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5. Vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl.

1.159

754.420 72.917 14.369 4.741

Materiële vaste activa (3) 6. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie Financiële vaste activa (4) 7. Deelnemingen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Overige vorderingen

651.016 61.520 12.741 2.361 846.447

727.638

2.185

2.380

558 1.275 3.071

TOTAAL VASTE ACTIVA

275

558 1.367 2.462 4.904

4.387

854.695

734.680

161

1.075

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden (5) 10. Vastgoed bestemd voor verkoop Vorderingen (6) 11. Huurdebiteuren 12. Overige vorderingen 13. Overlopende activa

372 1.372 294

277 868 340 2.038

1.485

14. Liquide middelen

9.235

10.957

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

11.434

13.517

Totaal activa

866.129

748.197

Jaarrekening

3

Passiva (in duizenden euro’s)

Eigen vermogen (7) 15. Herwaarderingsreserve 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar

2021

2020

487.366 48.420 106.509

393.832 142.369 -415 642.295

Voorzieningen (8) 18. Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 19. Overige voorzieningen

3.470 157

535.786

6.752 143 3.627

Langlopende schulden (9) 20. Schulden/leningen overheid 21. Schulden/leningen kredietinstellingen 22. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 23. Verplichtingen waarborgsommen

3.264 184.991 13.112 469

6.895

3.376 160.931 11.986 500 201.836

Kortlopende schulden (10) 24. Schulden aan kredietinstellingen 25. Schulden aan leveranciers 26. Belastingen en premies sociale verzekeringen 27. Overige schulden 28. Overlopende passiva

Totaal passiva

8.483 1.441 1.185 264 6.998

176.793

18.175 1.490 1.789 232 7.037 18.371

28.723

866.129

748.197

Jaarrekening

4

Winst-en-verliesrekening over 2021 (in duizenden euro’s) 29. Huuropbrengsten 30. Opbrengsten servicecontracten 31. Lasten servicecontracten 32. Lasten verhuur en beheeractiviteiten 33. Lasten onderhoudsactiviteiten 34. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2021 41.197 1.379 -1.941 -1.530 -15.225

40.588 1.404 -2.010 -1.511 -12.914

-7.351

-7.367

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (11) 35. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 36. Toegerekende organisatiekosten 37. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

2020

16.529 7.939 -488 -6.076

Netto gerealiseerde resultaat verkoop Vastgoedportefeuille (12)

8.770 -487 -6.619 1.375

38. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -5.984 39. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 105.732 40. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 501 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13) 41. Opbrengst overige activiteiten

1.664

-5.796 -5.994 216 100.249

0

Netto resultaat overige activiteiten (14) 42. Overige organisatiekosten 43. Leefbaarheid Bedrijfsresultaat 44. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 45. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 46. Rentelasten en soortgelijke kosten

18.190

-11.574 19

0

19

-3.617 -588

-880 - 683

113.948

6.736

516

766

0 -5.017

21 -5.881

Saldo financiële baten en lasten (15)

-4.501

-5.094

Resultaat voor belastingen 47. Aandeel in resultaat deelnemingen 48. Belastingen

109.447 15 -2.953

1.642 -16 -2.041

Resultaat na belastingen

106.509

-415

Jaarrekening

5

Overzicht van het totaalresultaat 2021 (in duizenden euro’s) Resultaat na belastingen Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: Nettoresultaat na belastingen

2021

2020 106.509

-415

0

0

106.509

-415

Jaarrekening

6

Kasstroomoverzicht 2021 (in duizenden euro’s)

2021

2020

Operationele activiteiten Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen

40.947 1.305

40.899 1.451

Saldo ingaande kasstromen

42.252

42.350

-3.992 -13.238 -5.863 -5.374 -4.225

-3.988 -10.879 -6.221 -6.131 -4.445

-184 -3.534

-312 -2.759

-36.410

-34.735

5.842

7.615

5.421

7.556

2.291

769

350 32

816 0

8.094

9.141

Uitgaven: Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Verhuurder- en saneringsheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden DAEB Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode niet-DAEB Verkoopontvangsten grond niet-DAEB Tussentelling ingaande kasstroom MVA

Jaarrekening

7

2021

MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden DAEB Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden DAEB Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop DAEB Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop niet-DAEB Investeringen overig DAEB Investeringen overig niet-DAEB Externe kosten bij verkoop DAEB Externe kosten bij verkoop niet-DAEB

2020

-14.644 -2.303 -6.937 -360 0

-8.639 -1.172 -7.200 -107 -146

-1.449 -972 -68 -315 -105

-1.314 -286 -20 -333 -16

-27.153

-19.233

13

1.641

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-19.046

-8.451

Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe geborgde leningen

31.786

18.000

Uitgaand Aflossing door WSW geborgde leningen

-20.304

-15.573

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

11.482

2.427

Mutatie liquide middelen

- 1.722

1.591

Liquide middelen per 1 januari

10.957

9.366

Liquide middelen per 31 december

9.235

10.957

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom FVA Ontvangsten verbindingen

Jaarrekening

8

Grondslagen van waardering in de jaarrekening Algemeen Stichting Zeeuwland (hierna Zeeuwland) is statutair gevestigd op Kerkhof 1, 4301 BZ Zierikzee en is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer: 22015097. Stichting Zeeuwland heeft de jaarrekening voor het jaar dat eindigt op 31 december 2021 opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt d.d. 24 mei 2022.

Activiteiten Zeeuwland is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet. De activiteiten van Zeeuwland bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken in de sociale huursector.

Continuïteit van de activiteiten Zeeuwland heeft ook in 2021 nog te maken met de impact van het coronavirus en de onzekerheid die hiermee samenhangt. Deze onzekerheid wordt mede veroorzaakt door maatregelen die door de overheid zijn ingesteld om de verspreiding van het Coronavirus te beperken. Wij volgen de ontwikkelingen nauwgezet, evenals de maatregelen die door de overheid worden genomen. Tot nu toe is de financiële impact voor Zeeuwland minimaal gebleken. De liquiditeitspositie wordt nauwlettend gevolgd en indien nodig wordt door het WSW geborgde financiering aangetrokken. Wij hebben vertrouwen in een duurzame voortzetting van de ondernemingsactiviteiten. De in de jaarrekening 2021 gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting. Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand. De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid en bestaan voornamelijk uit huuropbrengsten van woningen. Het onroerend goed is normaal gesproken courant en waardevast en de financiële ratio’s zijn goed en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.

Oordelen, schattingen, veronderstellingen en onzekerheden Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de vastgoedbeleggingen in exploitatie (zowel DAEB als niet-DAEB), de voorzieningen, de waardeveranderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Schattingen en veronderstellingen Zeeuwland maakt de schattingen en veronderstellingen op basis van de omstandigheden en informatie beschikbaar op het moment van opmaak van de jaarrekening. Schattingen gebaseerd op toekomstige

Jaarrekening

9

gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van Zeeuwland. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn: Herwaardering vastgoedbeleggingen Zeeuwland waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. De reële waarden van de vastgoedbeleggingen zijn bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). In sommige gevallen zijn de reële waarden van de vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van recente transacties met gelijksoortige kenmerken en locaties als het vastgoed van Zeeuwland. Zeeuwland heeft onafhankelijke waarderingsexperts ingeschakeld voor het bepalen van de reële waarde. De waardering is het meest gevoelig voor veranderingen van de disconteringsvoet. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de reële waarde, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie.

Latente belastingvorderingen De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Zeeuwland, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Zeeuwland betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd.

Kapitaalbelangen Niet-geconsolideerde maatschappijen en kapitaalbelangen Gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: – Zeeuwland.com B.V. te Zierikzee: Opgeheven in 2021 (2020: 100%) – De Weverij C.V. te Zierikzee: 35,5%-deelneming in 2021 (2020: 35,5%)

Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Zeeuwland de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

Jaarrekening

10

Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Immateriële vaste activa Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: - het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het actief zullen toekomen aan Zeeuwland; en - de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van twintig jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan twintig jaar zal, vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar, een bijzondere waardeverminderingstest worden uitgevoerd.

Vastgoedbeleggingen (DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde ‘scheidingsvoorstel’ en de hierop volgende transacties tussen de ‘DAEB-tak’ en de ‘niet-DAEB-tak’, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het niet-DAEB-vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, facultatief aan de niet-DAEB-tak overgedragen DAEB-vastgoed, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het DAEB en niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde

Jaarrekening

11

staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van Zeeuwland maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Bij de eerste verwerking wordt het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De verkrijgingsprijs omvat de koopsom en alle direct toe te rekenen uitgaven, inclusief transactiekosten (waaronder juridische advieskosten, overdrachtbelasting en andere transactiekosten) minus eventuele investeringssubsidies. De vervaardigingsprijs omvat op grond van artikel 2:388 BW de aanschaffingskosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: – Woongelegenheden; – Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG); – Parkeergelegenheden; – Intramuraal zorgvastgoed. Zeeuwland hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden. Dit betreft een modelmatige waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat waarbij geen vrijheidsgraden inzake de uitgangspunten en parameters van de waardering van toepassing zijn.

De marktwaarde in de basisversie leidt tot een marktwaarde in verhuurde staat op (vastgoed)portefeuilleniveau en niet tot een marktwaarde in verhuurde staat op waarderingscomplexniveau. Tenslotte kent de waardering volgens de basisversie geen betrokkenheid van een taxateur. Hierdoor kan de marktwaarde in verhuurde staat afwijken van de marktwaarde in verhuurde staat die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Voor BOG, MOG en ZOG hanteert Stichting Zeeuwland verplicht de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de (niet)-DAEB tak. Bij de waardering van dit vastgoed is een taxateur betrokken en zijn vrijheidsgraden van toepassing. Deze zijn nader uiteengezet in de toelichting op het vastgoed in exploitatie. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande

Jaarrekening

12

kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van vijftien jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of – vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Deze waardevermindering of – vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van Zeeuwland.

Daarnaast is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening. Uitgaven na eerste verwerking Voor toekomstige investeringen in bestaande complexen vastgoed in exploitatie, zoals verduurzaming, waarvoor in rechte afdwingbare verplichtingen dan wel feitelijke verplichtingen zijn aangegaan, is beoordeeld of en in hoeverre de investeringen kwalificeren als een verlieslatend contract. Bij investeringen in bestaande complexen is sprake van een verlieslatend contract indien de kostprijs van de investering hoger is dan de stijging van de marktwaarde van het complex (zie bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).

Hiervoor wordt een voorziening voor onrendabele investeringen gevormd voor zover de uitgaven met betrekking tot een investering in bestaand vastgoed nog niet in de balans zijn verwerkt. De afwaardering van de bestede kosten en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Jaarrekening

13

Groot onderhoud In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en is voldaan aan de activeringscriteria op basis van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 zoals hieronder beschreven. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie zijn in overeenstemming met de op 30 september 2019 gewijzigde Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 verwerkt. Hierop zijn de definities voor onderhoud en beheer zoals hierna beschreven van toepassing. Daarbij worden onderhoudsuitgaven verwerkt in het resultaat en uitgaven die kwalificeren als verbetering als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed. Onderscheid onderhoud en verbeteringen Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.

Onderhoud De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven. De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn. In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw. Verbetering De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan.

De verbetering wordt als investering aangemerkt. De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daarbij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de

Jaarrekening

14

plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen. Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met: ‒ het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak; ‒ de nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen; ‒ herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen; en ‒ een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna). Ingrijpende verbouwing Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht. Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak.

Zeeuwland werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van Zeeuwland. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting. Zeeuwland beschouwt de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria: 1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. 2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. 3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. 4.

Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen tien jaar hoeven te worden aangepakt. De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan

Jaarrekening

15

onderbouwt Zeeuwland waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing. Bovenstaande betekent dat Zeeuwland voor de aanpak een investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn zoals toegelicht onder het kopje ‘Onderhoud’ en ‘Verbetering’. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde, worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve in de balans, als onderdeel van het eigen vermogen, geeft aan dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Afschrijvingen Op de vastgoedbeleggingen in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2021 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door Zeeuwland worden overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-enverliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft Zeeuwland een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer.

Jaarrekening

16

De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Jaarrekening

17

Herclassificatie van vastgoed Herclassificatie geschied slechts indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: a. daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van onroerende zaken die niet meer in exploitatie zijn, waarbij als verkrijgingsprijs van de onroerende zaak ten behoeve van opvolgende waardering, de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik wordt genomen. b. verkoop onder voorwaarden van onroerende zaken in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting, waarbij een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. c. terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop: • bij terugkoop ten behoeve van de eigen exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de marktwaarde op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. • Bij terugkoop ten behoeve van verkoop, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar voorraden. De terugkoopwaarde geldt als de waardering voor de onroerende zaken op het moment van wijziging van het gebruik. d. Beëindiging van de exploitatie van vastgoed om nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde het nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren. 217a Alinea 212, onder d, vereist van een toegelaten instelling herclassificatie van vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, indien sprake is van beëindiging van de exploitatie van vastgoed om nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren. Als Zeeuwland besluit vastgoed in exploitatie te slopen en nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren, blijft Zeeuwland het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed nog duurzaam wordt verhuurd. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Bij renovatie of ingrijpende verbouwing van bestaand vastgoed waarbij geen ontwikkeling en vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt, blijft Zeeuwland het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. In geval van herclassificatie van tegen marktwaarde gewaardeerd vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, geldt als verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik.

Jaarrekening

18

Beleidswaarde Op grond van artikel 15 lid 5 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vermeldt Zeeuwland de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Zeeuwland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Zeeuwland. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1.

2.

3.

4.

Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de Zeeuwland bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Zeeuwland hanteert in haar beleid voor de woningen binnen het DAEB bezit een streefhuur van 70% tot 90% van de maximaal redelijke huur. Voor het niet-DAEB bezit hanteert Zeeuwland een marktconforme huur. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaalt overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Zeeuwland en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt: a. Zeeuwland heeft een langere exploitatiehorizon en het onderhoudsbeleid is daarop gebaseerd. b.