601750 Jaarverslag Zeeuwland 2021
Tekst van het document
Marco van der Wel
Behaalde PE-punten in 2019
Behaalde PE-punten in 2020
Minimaal te behalen PE-punten in 2021
Behaalde PE-punten in 2021
64,75
58
0
33
Nevenfuncties De bestuurder vervulde in 2021 de volgende nevenfuncties: • Voorzitter Staverdens Genootschap • Lid raad van toezicht Albero scholen (vanaf 1 mei 2021) • Buschauffeur AMZ Borssele (vanaf 14 september 2021) Namens of vanuit Zeeuwland: • Voorzitter bestuur Stichting de Weverij • Voorzitter Zuidwest Samen • Voorzitter bestuur Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland • Lid algemene raad Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland • Lid algemeen bestuur Zuidwestwonen
Organisatie, cultuur en integriteit De raad hecht aan een integere en open cultuur binnen Zeeuwland, waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. De integriteitscode Samen werken aan integriteit en de Klokkenluidersregeling zijn hiervoor de basis. De bestuurder en de RvC hebben daarbij een voorbeeldfunctie in hun gedrag en de cultuur die wordt uitgedragen. Wij zijn ons daarvan bewust
en spreken elkaar daarop aan. Raad en bestuur gunnen elkaar voldoende ruimte en vrijheid om kritisch, onafhankelijk en open met elkaar samen te werken, met als doel te komen tot gezamenlijke opvattingen. Van alle medewerkers van de organisatie wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren aan de gewenste organisatiecultuur. De raad ziet erop toe dat de bestuurder zich hiervoor voldoende inspant en laat de bestuurder periodiek verantwoording afleggen over gerichte activiteiten op dit vlak en eventuele geconstateerde afwijkingen van het gewenste gedrag. Dit doet de bestuurder in de managementrapportage die de raad drie keer per jaar ontvangt. De raad constateert dat integriteitsvraagstukken nadrukkelijk op de agenda’s van de afdelingen blijven staan. Om een beeld te kunnen vormen van de organisatiecultuur heeft de raad niet alleen contact met de bestuurder maar ook één keer per jaar met de ondernemingsraad. Daarbij ontmoet de raad ook de managers en medewerkers tijdens vergaderingen, bijeenkomsten en de jaarlijkse themamiddag.
Verslag vanuit klankbordfunctie De raad hecht grote waarde aan zijn rol als klankbord voor de bestuurder. Voor de leden betekent dit dat zij over de juiste kwaliteiten, kennis en netwerk beschikken om deze rol in te kunnen vullen. In iedere vergadering wordt aan de hand van de actualiteiten gesproken over gesignaleerde tendensen in de omgeving waarin Zeeuwland opereert. Met de bestuurder wordt van gedachten gewisseld over zijn opvattingen daarover. De raad staat de bestuurder bij met alternatieve beschouwingen en nieuwe invalshoeken die een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzes en te nemen besluiten door de bestuurder.
Over de RvC Samenstelling Profielschetsen De raad werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de RvC. Hierin is onder andere opgenomen dat alle leden van de raad aan een aantal algemene functie-eisen dienen te voldoen. Daarnaast is opgenomen dat in de raad diverse specifieke deskundigheden aanwezig moeten zijn om het brede spectrum van de woningcorporatie te kunnen overzien. De profielschets is gepubliceerd op de website van Zeeuwland. De profielschets en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en ervaringen zijn goed uitgebalanceerd en mede gebaseerd op de door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) opgestelde criteria voor goed intern toezicht. Verderop in deze paragraaf is in een schema weergegeven aan welk profiel de betreffende commissarissen in het verslagjaar voldoen. De RvC bestaat eind 2021 uit vijf leden, waarvan twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie.
2 Bestuurlijk verslag
41
Schema samenstelling en rooster van aftreden De RvC is als volgt samengesteld: Naam
Geboortejaar
Deskundigheidsgebied
Beroep/nevenfuncties
Dhr. G.R.J. van Heukelom (George)
1949
Werkgeverszaken/ personeel, bestuurlijk, overheid, krimp, leefbaarheid, zorg
• Eigenaar Van Heukelom Management B.V. • Lid raad van toezicht Scholen op Reformatorische Grondslag • Ouderling/preses Gereformeerde Gemeente in Nederland te
Juridische zaken, HR, organisatiekunde en governance
• Zelfstandig ondernemer organisatieadvies en interim-
1981
Financiën en control
• • • •
Manager Risk & Control bij Stichting Woonstad Rotterdam Lid raad van commissarissen Woningbouwvereniging Heerjansdam Lid financiële commissie VTW Kerndocent bij Hogeschool Rotterdam Business School vanaf 1 februari 2022
1959
Zorg, welzijn, maatschappij, sociaal domein, regionale binding, samenleving
• • • •
Bestuurder Zorggroep Ter Weel Voorzitter Netwerk Zorg Lid adviesraad Zorgnetwerk Nederland Ambassadeur Zeeland Taskforce Wonen en Zorg
1963
Volkshuisvesting, vastgoed, ICT, duurzaamheid, wijkontwikkeling
• Eigenaar Farcha B.V. • Vicevoorzitter raad van toezicht zorginstelling ORO • Voorzitter raad van commissarissen Woningstichting de
Voorzitter RvC Lid selectie- en remuneratiecommissie Mw. M.L. de Goederen (Mijke)
1965
Vicevoorzitter RvC Voorzitter selectie- en remuneratiecommissie Dhr. S. de Zeeuw (Stefan) Lid RvC Voorzitter auditcommissie Mw. J.A. Traas (Coby) Lid RvC Lid auditcommissie Dhr. R.A.M.M. Gradus (Robèrt) Lid RvC Lid auditcommissie
Nieuwerkerk
• Lid raad van toezicht Crowdfundingfonds Ziekenhuis Vlissingen • Voorzitter bestuur Stichting Social Delta Zeeland management
• Voorzitter raad van commissarissen van Iriz Thuiszorg B.V. • Lid raad van commissarissen Opdidakt • Lid bestuur VVE Mondragon
Zaligheden
• Lid raad van commissarissen Tiwos • Lid raad van commissarissen HW Wonen • Lid raad van toezicht Woningstichting Helpt Elkander vanaf 6 september 2021
De leden van de RvC zijn benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is mogelijk, zolang de totale zittingsduur binnen de acht jaar blijft. Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit: Naam
Datum benoeming
Datum herbenoeming
Einde huidige zittingstermijn
George van Heukelom
18-01-2016
18-01-2020
17-01-2024
Mijke de Goederen
18-09-2018
17-09-2022 (herbenoembaar)
Stefan de Zeeuw
18-09-2018
17-09-2022 (herbenoembaar)
Coby Traas
01-01-2021
31-12-2024 (herbenoembaar)
Robèrt Gradus
01-01-2021
31-12-2024 (herbenoembaar)
2 Bestuurlijk verslag
42
De heer Van Heukelom is benoemd op basis van voordracht van een vertegenwoordiging van de bewonerscommissies. Mevrouw Traas is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie. De raad bestaat per einde verslagjaar uit twee vrouwen en drie mannen. De RvC streeft naar een zo goed mogelijke invulling van de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden volgens de profielschets. Een functie wordt ingevuld door de meest geschikte kandidaat, beoordeelt op onder andere: competenties, kennis, ervaring, geslacht, passend in totale team, verankering in de lokale gemeenschap, etc. Trainee Vanaf 1 november 2020 woont trainee Rogier de Lint de vergaderingen van de raad en commissies bij als toehoorder. De heer De Lint vervult dit traineeship in het kader van de Leergang aankomende commissaris bij de raad van commissarissen. Het traineeship is geëindigd op 31 oktober 2021. Naast het bijwonen van de vergaderingen ontwikkelt de heer De Lint in samenwerking met het bestuur en de raad een gezamenlijke visie op besturen en toezicht houden.
Functioneren Integriteit en onafhankelijkheid Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de voorzitter van de RvC en aan de overige leden van de raad. In 2021 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en/of de bestuurder betrokken waren. De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuurder en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Zeeuwland. Vanuit de aard van haar werkzaamheden onderhoudt Zeeuwland zakelijke relaties met een groot aantal partijen in de omgeving. De RvC is zich bewust van potentieel tegenstrijdige belangen die zich als gevolg van nevenfuncties kunnen voordoen. Op het moment dat een tegenstrijdig belang zich voordoet, neemt het betreffende lid niet deel aan de beraadslaging en stemming. Aanspreekbaarheid De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Eenieder is uitgenodigd zich tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. De contactgegevens van de RvC staan op de website van Zeeuwland. Meldingsplicht Er hebben zich in 2021 geen zaken voorgedaan die vallen onder de meldingsplicht voor de raden van commissarissen aan de Autoriteit woningcorporaties, zoals vastgelegd in de Woningwet.
Informatievoorziening De RvC heeft met de bestuurder afspraken gemaakt over de informatievoorziening. De raad ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en
organisatorisch gebied en op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van Zeeuwland. Om zijn taken goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich in het verslagjaar mondeling en schriftelijk door de bestuurder laten informeren over de volgende specifieke onderwerpen: • stand van zaken samenwerking met Woongoed Middelburg en Beveland Wonen; • jaarverslag 2020 van de klachtencommissie; • beleid professioneel opdrachtgeverschap en inkoop; • bezoek inspectie SZW; • ontwikkeling scholen Oost-Souburg; • huurbevriezing; • maatschappelijk vastgoed Veere; • statushouders; • besteding laatste deel fusiebesparing; • programma digitalisering en datakwaliteit; • ontwikkeling bedrijfskosten; • coronacrisis; • indicatieve bestedingsruimte Zeeuwland; • brandveiligheid; • Aedes benchmark uitkomsten; • Stichting Woonwagenbeheer Zuidwest Nederland; • versnelde nieuwbouw gemeenten; • verlaging verhuurdersheffing; • Skaeve Huse; • gesprekken met Aw en WSW. De raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie. De RvC zorgt er voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Zeeuwland. Zo zijn er gesprekken met de ondernemingsraad, de SHZ en de externe accountant.
De RvC ervaart de contacten met de SHZ en de ondernemingsraad als zeer belangrijk, omdat daarmee vanuit verschillende perspectieven informatie wordt verkregen over het functioneren van Zeeuwland. Wanneer agendapunten daar aanleiding toe geven, schuiven management en medewerkers van Zeeuwland aan bij een deel van de vergadering van de RvC. Ook doet de raad jaarlijks een werkbezoek met medewerkers. De raad is van mening dat de planning- en controlcyclus van Zeeuwland goed functioneert en toereikende informatie genereert voor de toezichthoudende taak van de commissarissen. De ambities die in de ondernemingsstrategie zijn opgeschreven komen terug in het jaarlijkse activiteitenplan door middel van goed meetbare prestatie-indicatoren en er wordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. Hierover krijgt de raad drie keer per jaar informatie in de vorm van de managementrapportage. Themamiddag Op 14 september 2021 heeft de raad een themamiddag georganiseerd met de bestuurder, de manager strategie en middelen, twee projectleiders nieuwbouw en de groen en energiecoach. De themamiddag stond in het teken van duurzaamheid. Niet alleen de technische kant werd belicht maar ook klimaatadaptie, biodiversiteit, hittestress, meer vergroening en minder verharding van de omgeving. Diverse projecten zijn hierbij bezocht.
2 Bestuurlijk verslag
43
De functie- en taakverdeling binnen de RvC is onder de loep genomen en zal op onderdelen aangepast worden. Het jaargesprek met de bestuurder is geprofessionaliseerd; hier en daar kan nog het puntje op de ‘i’ worden gezet. Voorgesteld wordt om de auditcommissie die nu uit drie leden bestaat terug te brengen naar twee leden en een van de RvC leden specifiek te belasten met het vertegenwoordigen van de RvC bij de ondernemingsraad en de huurdersvereniging SHZ.
Lidmaatschappen De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Zelfevaluatie De RvC heeft in een gezamenlijke zelfevaluatie met externe ondersteuning teruggekeken op het eigen functioneren en vooruitgekeken op ontwikkelingen en wat die betekenen voor de RvC en de commissarissen individueel. Ter voorbereiding heeft de externe begeleider gesprekken gevoerd met de individuele commissarissen en de bestuurder. De uitkomsten heeft zij aan de RvC teruggekoppeld. Op basis daarvan zijn een aantal onderwerpen gezamenlijk uitgediept. Het betreft vooral de volgende. Zeeuwland kent een eenhoofdig bestuur. Daardoor is het onderwerp tegenkracht bijzonder belangrijk. Benadrukt is, dat het niet alleen gaat om kritisch controleren, maar ook om de bestuurder uitdagen, stimuleren en voeden met verschillende perspectieven. Besproken is hoe de RvC dit nog verder kan versterken.
Tot slot is stilgestaan bij het wensprofiel van de RvC, mede met het oog op de aanstaande herbenoeming van twee commissarissen en het aanstaande aftreden van de voorzitter. Permanente educatie De RvC stelt zich tot doel zich voortdurend te blijven ontwikkelen. Dit betekent dat zowel de RvC in zijn geheel, als de individuele commissarissen ruimte voor training en opleiding wordt geboden om het toezichthouden op een adequaat niveau te houden. In het verband van Zuidwest Samen worden voor commissarissen jaarlijks bijeenkomsten georganiseerd ten behoeve van permanente educatie.
Er is ingegaan op de agendering van de RvC. De agenda van de RvC wordt al gauw gevuld met zaken die regelmatig terug moeten komen en van beheersmatige aard zijn. De RvC is meer aandacht gaan besteden aan de maatschappelijke rol van Zeeuwland, nu en op de langere termijn. Dat kan verder versterkt worden.
Alle leden van de RvC voldoen aan het Reglement Permanente Educatie van de VTW. In het volgende overzicht zijn de behaalde punten per commissaris vermeld.
Door de ‘coronabeperkingen’ heeft de RvC de afgelopen twee jaar minder mogelijkheden gehad om voeling te houden met de organisatie, de huurders en de relevante omgeving. Dat inhalen vraagt de komende tijd aandacht. Naam
PE-norm 2021
PE-behaald 2021
Overschot / tekort 2020
Voldaan
Overschot / tekort 2021
George van Heukelom
5
3
+5
Ja
+3
Stefan de Zeeuw
5
27
+5
Ja
+5
Mijke de Goederen
5
15
+3
Ja
+5
Robèrt Gradus
5
40
nvt
Ja
+5
Coby Traas
5
4
nvt
Nee
-1
Mevrouw Traas heeft niet aan haar verplichting kunnen voldoen. Zij is als bestuurder van een zorginstelling dit jaar geconfronteerd met situaties van overmacht als gevolg van corona. Hierdoor kon zij op het allerlaatste moment door onverwachte gebeurtenissen niet voldoen. Zij is hierop aangesproken door de voorzitter en heeft in januari 2022 alsnog het ontbrekende punt behaald. Zij zal dus in 2022 in totaal minimaal 6 PE punten behalen.
2 Bestuurlijk verslag
44
Vergoeding
De vergoeding van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC en houdt daarbij rekening met maatschappelijke waarden en normen. De vergoeding voor zowel de voorzitter als de leden van de RvC is vastgesteld op een vast percentage van 85% van het maximale bedrag dat de beroepsvereniging VTW heeft vastgesteld en dat een (lager) afgeleide is van de WNT-regeling (‘Beroepsregel honorering commissarissen’ uit 2017). Door het hanteren van een vast percentage zal de vergoeding op een objectieve wijze jaarlijks worden aangepast conform de ontwikkelingen van de VTW-regeling. Eens in de drie jaar wordt dit door de RvC geëvalueerd. De vergoeding van de RvC is in 2021 ongewijzigd gebleven. De vergoeding is niet gekoppeld aan de prestaties van Zeeuwland. Dit is een voorwaarde om het onafhankelijk functioneren van de RvC te waarborgen.
De leden van de RvC ontvangen geen vaste onkostenvergoeding. Naast de vergoeding stelt Zeeuwland middelen ter beschikking voor activiteiten op het gebied van professionalisering en deskundigheidsbevordering (permanente educatie), evaluatie en onbelaste kosten die de individuele commissaris maakt uit hoofde van zijn/haar functie bij Zeeuwland. Tenslotte is er een vergoeding voor reiskosten die gelijk is aan de vergoeding die de cao toekent aan medewerkers. De corporatie voldoet ook de kosten voor de aansprakelijkheids- en rechtsbijstandsverzekering die zij heeft afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de functie. Over 2021 hebben de commissarissen de volgende vergoeding (opgesteld volgens de Wet Normering Topinkomens) ontvangen:
Naam
Functie
Vergoeding
Belaste deel reiskosten
Totale vergoeding
George van Heukelom
Voorzitter
€ 17.213
Mijke de Goederen
Lid
€ 11.518
€ 41
€ 11.559
Stefan de Zeeuw
Lid
€ 11.518
€ 38
€ 11.556
Robèrt Gradus
Lid
€ 11.518
€ 402
€ 11.920
Coby Traas
Lid
€ 11.518
€2
€ 11.520
€ 17.213
De trainee, die van 1 november 2020 tot en met 31 oktober 2021 zijn traineeship bij Zeeuwland heeft gevolgd, ontvangt naast een vergoeding voor de gemaakte reiskosten ook een vergoeding ter hoogte van een kwart van de gebruikelijke vergoeding van een commissaris. Dit maakt de opdracht die de trainee heeft gekregen van de raad minder vrijblijvend dan wanneer hij onbezoldigd zou werken.
2 Bestuurlijk verslag
45
Vergaderingen, overig Vergader- en besluitenschema De RvC is in het afgelopen jaar zeven maal bijeen geweest voor een reguliere of ingelaste vergadering. Bij zes vergaderingen heeft een vooroverleg plaatsgevonden waar alleen de commissarissen aan deelnemen.
De belangrijkste besluiten die de RvC in 2021 heeft genomen en de belangrijkste onderwerpen die zijn besproken tijdens de vergaderingen zijn in de volgende tabel opgenomen:
Datum
Overleg
Onderwerp
Mededeling
19 januari
Reguliere vergadering
Vorming- en trainingsbehoefte RvC Beoordeling bestuurder
Bespreking n.a.v. voorbereiding door selectie- en remuneratiecommissie
Benoeming twee commissarissen per 1 januari 2021
Vastgesteld
Benoeming vicevoorzitter RvC
Vastgesteld
Concept jaarverslag RvC 2020
Bespreking
Plan van aanpak visie op toezicht en besturen
Bespreking
Jaarplanning 2021
Vastgesteld
Casus woningcorporatie Vestia
Bespreking
25 januari
E-mailronde
Investeringsvoorstel scholen Oost-Souburg
Goedgekeurd
23 maart
Reguliere vergadering (digitaal)
Vastgoedstrategie
Bespreking
Managementrapportage 3e periode 2020 (inclusief projectenrapportage en voortgangsrapportage digitale strategie)
Bespreking
Risicorapportage
Bespreking
Actualisatie strategie Zeeuwland en thema’s en accenten begroting 2022
Bespreking
Samenwerking intensiveren met Beveland Wonen en Woongoed Middelburg
Goedgekeurd
Concept jaarverslag RvC 2020
Bespreking
Verslag van beoordeling bestuurder en doelstellingen voor jaargesprek 2021
Bespreking n.a.v. voorbereiding door selectie- en remuneratiecommissie
Verslag zelfevaluatie RvC
Vastgesteld
Visie op besturen en toezicht houden
Bespreking
Bestuursverslag en jaarrekening 2020 Stichting Zeeuwland Accountantsverslag en controleverklaring in het bijzijn van externe accountant
Bespreking
Jaarrekening 2020 Zeeuwland.com BV
Goedgekeurd na een positief advies van de auditcommissie
18 mei
Reguliere vergadering
2 Bestuurlijk verslag
46
Datum
Overleg
Onderwerp
Mededeling
Jaarrekening 2020 Woonburg.com BV Jaarrekening De Weverij C.V. 2020
Goedgekeurd na een positief advies van de auditcommissie
Gesprek met EY buiten aanwezigheid bestuur
Bespreking
Voorstel continueren dienstverlening externe accountant voor verslagjaren 2021 en 2022
Vastgesteld
Voorbereiding governance inspectie
Bespreking
Investeringsvoorstel locatie MFC Malta Zierikzee
Goedgekeurd
Investeringsvoorstel Nye Uus Aagtekerke
Goedgekeurd
Investeringsvoorstel Nye Uus Serooskerke
Goedgekeurd
Investeringsvoorstel Nye Uus Ritthem
Goedgekeurd
Aansluiten bij handelsplatform van LIST Amsterdam en wijziging treasuryreglement
Goedgekeurd
Handelingsvrijheid bestuurder exploitatiebegroting
Vastgesteld
26 mei
E-mailronde
Bestuursverslag en jaarrekening 2020 Stichting Zeeuwland
Vastgesteld
15 juni
Reguliere vergadering
Managementrapportage 1e kwartaal 2021 (inclusief projectenrapportage en voortgangsrapportage digitale strategie)
Bespreking
Risicorapportage
Bespreking
Controleplan externe accountant 2021
Bespreking met externe accountant
Concept opdrachtbevestiging externe accountant 2021
Bespreking
Financiële uitgangspunten begroting 2022 en meerjarenbegroting 2022-2031
Goedgekeurd na positief advies van de auditcommissie
Nieuwe portefeuillestrategie 2021-2030
Goedgekeurd
Biedingen 2022 gemeenten Veere, Vlissingen en SchouwenDuiveland
Goedgekeurd
Governance inspectie
Bespreking
Reglement RvC
Vastgesteld
Visie op besturen en toezicht houden
Vastgesteld
Volmacht WSW en aangaan van de obligolening (strategisch programma WSW)
Goedgekeurd
Ingediende klacht naar aanleiding van de wervingsprocedure van twee commissarissen die in 2020 is gevolgd
Bespreking
Themamiddag: duurzaamheid
Voorlichting en bespreking op locaties projecten
14 september
Reguliere vergadering
2 Bestuurlijk verslag
47
Datum
Overleg
Onderwerp
Mededeling
2 november
Reguliere vergadering
Managementrapportage 2e periode 2021 (inclusief projectenrapportage en rapportage digitale strategie)
Bespreking
Risicorapportage
Bespreking
Evaluatie reglement selectie- en remuneratiecommissie
Bespreking
Leningruil Vestia
Goedgekeurd
Jaarplanning RvC en commissies 2022
Bespreking
Zeeuwland en de woningmarktcrisis
Voorlichting en bespreking
Activiteitenplan en begroting 2022 Financiële meerjarenbegroting 2022-2031 Treasuryjaarplan 2022
Goedgekeurd na positief advies auditcommissie
Netto bedrijfslasten
Bespreking
Managementletter 2021 externe accountant
Bespreking
Intern controleplan 2022
Goedgekeurd
30 november
Reguliere vergadering (digitaal)
Overleg met huurdersorganisatie SHZ De raad overlegt jaarlijks met de SHZ over de samenwerking tussen de SHZ en de bestuurder van Zeeuwland. De gesprekken verlopen in een constructieve sfeer waarbij ruimte is om diverse onderwerpen te bespreken. Dit jaar heeft het overleg plaatsgevonden op 2 november en waren de bespreekpunten onder andere de samenwerking tussen beide organen, het activiteitenplan 2022 van de SHZ, betrekken bewoners bij gasloze toekomst in de wijk Malta en contacten met huurders in coronatijd. De raad vindt een rechtstreeks contact met de SHZ van belang voor vervulling van de toezichthoudende taak. Jaarlijks is er ook ruimte voor een informele ontmoeting tijdens de bewonerscommissiedag. Helaas kon deze ook in 2021 niet doorgegaan door de corona.
Overleg OR De RvC heeft op 23 maart 2021 het jaarlijks overleg gehad met de ondernemingsraad zonder aanwezigheid van de bestuurder. In het overleg is onder andere gesproken over een terugblik op één jaar corona, samenwerking met de bestuurder, digitale strategie en de toekomstvisie voor Zeeuwland. Zowel de RvC als de ondernemingsraad ervaren dit jaarlijkse contact als zeer positief.
2 Bestuurlijk verslag
48
2.5 Verbindingen Samenwerking met externe partijen maken het soms noodzakelijk activiteiten onder te brengen in dochterondernemingen. De verbindingen die Zeeuwland is aangegaan voldoen aan de relevante wet- en regelgeving en dragen bij aan de doelstellingen en ambities van Zeeuwland.
Zeeuwland.com B.V.
Zeeuwland.com B.V. is in 2021 opgeheven en uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel.
De Weverij
Het belang van Zeeuwland in C.V. de Weverij is 35,5%. Ter versterking van de culturele functie van de locatie rondom de Nieuwe Kerk in Zierikzee is in 2010 besloten te investeren in een podiumvoorziening aan het Kerkhof 3 in Zierikzee. Samen met stichting Renesse heeft Zeeuwland hiervoor stichting De Weverij opgericht. Stichting De Weverij heeft als doel het bevorderen van culturele, educatieve, muzikale en sportieve activiteiten in de gemeente Schouwen- Duiveland. Stichting De Weverij is de beherend vennoot van De Weverij C.V. De exploitatie vindt plaats binnen De Weverij C.V. Zeeuwland en stichting Renesse zijn de stille vennoten binnen de C.V. De stille vennoten hebben beiden een belang van 35,5% in de C.V. De beherend vennoot Stichting De Weverij heeft een belang van 29%.
Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland
Zeeuwland is ten behoeve van de exploitatie van woonwagen(standplaatsen) aangesloten bij stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland en heeft, op basis van het aantal woongelegenheden in 2019, een belang van 7,2% in de stichting. De stichting is opgericht met als doel om: a. Woonwagenstandplaatsen en woonwagens in eigendom te verkrijgen, te vervreemden dan wel te belasten met (beperkte) zakelijke rechten, waaronder begrepen het verhuren van de standplaatsen en woonwagens. b. De haar in eigendom toebehorende woonwagenstandplaatsen en woonwagens te beheren en een goed beleidsmatig beheer te voeren. Door veranderingen in wet- en regelgeving (in casu de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens en de wijziging van artikel 1 van de Woningwet) waarbij zowel de standplaats als de woonwagen als erkende woonvormen zijn vermeld, heeft de stichting haar volkshuisvestelijke visie geactualiseerd. Hieruit blijkt een grote vraag naar nieuwe standplaatsen in de regio. De stichting is van mening dat de aanleg van extra standplaatsen een gezamenlijke verantwoordelijkheid is van de stichting en de gemeenten in de regio waar de stichting werkzaam is.
Coöperatie Smart Finance BA (beperkte aansprakelijkheid)
Zeeuwland neemt met een aantal andere corporaties deel in Coöperatie Smart Finance BA, in verband met de deelname aan Starters Renteregeling. Coöperatie Smart Finance BA is 100% eigenaar van Social Finance N.V. Coöperatie Smart Finance heeft ten gunste van Social Finance N.V. een instandhoudingsverklaring afgegeven. De aansprakelijkheid voor de deelnemers is beperkt tot de bijdrage die gerelateerd is aan de woningen die voor de betreffende deelnemer door Social Finance zijn gefinancierd. Vanaf 1 juli
2016 is de aanbieding van woningen met de Starters Renteregeling, als gevolg van dalende interesse in het product, door Social Finance gestopt. Lopende overeenkomsten worden wel nog door Social Finance behandeld. Ultimo 2021 zijn er nog vier woningen met een lopende Starters Renteregeling die eerder door Zeeuwland zijn verkocht.
Zuidwestwonen (kosten voor gemene rekening)
Op 28 maart 2019 heeft Zeeuwland een overeenkomst gesloten met zeven Zeeuwse en West-Brabantse woningcorporaties. Samen vormen deze corporaties Zuidwestwonen. De samenwerking is aangegaan om de bemiddeling van vrijkomende woonruimten en garages in het werkgebied van de deelnemende corporaties zo efficiënt en effectief mogelijk te laten verlopen. De opbrengsten en kosten die zijn gemoeid met het beheer van de werkorganisatie van Zuidwestwonen worden onder de deelnemende corporaties verdeeld op basis van een vooraf overeengekomen verdeelsleutel.
Samenwerkingsverband Zuidwest Samen
Zeeuwland werkt intensief samen met ander corporaties in het samenwerkingsverband Zuidwest Samen. De samenwerking is georganiseerd op verschillende onderdelen en thema’s zoals woonruimtebemiddeling (Zuidwestwonen), inkoop, ICT, verzekeringen, HRM (Zuidwestsamen Werkt) en Permanente Educatie. Met name op het gebied van ICT vond afgelopen jaar intensievere afstemming plaats tussen corporaties binnen Zuidwest Samen. Daarnaast hebben wij, vanuit de HRM samenwerking, samen met l’escaut woonservice en Beveland Wonen deelgenomen aan een traineeship van Talent in Huis.
Samenwerking BWZ
Zeeuwland werkt met Beveland Wonen en Woongoed Middelburg intensief samen binnen het samenwerkingsverband Zuidwest Samen. Dat doen we onder meer op het gebied van ICT, waar we met Tobias AX2012 ieder hetzelfde ERP-systeem gebruiken en ook dezelfde inrichting hiervan hanteren. In 2021 zijn we samen gestart aan een traject om te kijken of dit kansen biedt om onze samenwerking verder te intensiveren. Dit gaat dan vooral om bedrijfsmatige activiteiten. De verkenning hiervan loopt nog door tot begin 2022.
2.6 Managen van risico’s
Zeeuwland heeft te maken met een veelheid aan onzekere gebeurtenissen (zowel intern als extern) die van invloed zijn op het al dan niet realiseren van haar doelstellingen. Het lopen van risico is onlosmakelijk verbonden met het ondernemen van activiteiten. Zonder het nemen van risico’s zal Zeeuwland haar doelstellingen niet kunnen realiseren. Met risicomanagement willen we deze risico’s zodanig beheersen dat deze binnen onze risicobereidheid vallen. Daarmee hebben we meer zekerheid dat we onze doelen behalen en waarborgen we de financiële stabiliteit en de bescherming van onze reputatie. Risicomanagement is daarmee een belangrijk instrument voor sturing en beheersing. Risicomanagement maakt dan ook deel uit van onze besluitvorming en is geïntegreerd in onze bedrijfsprocessen. Door risicomanagement te koppelen aan onze strategie wordt het ook een waardevol instrument wat bijdraagt aan de vooruitgang van Zeeuwland.
2 Bestuurlijk verslag
49
Risicocultuur
Zeeuwland ziet risicomanagement als een continu proces, waarbij de dialoog over doelen in combinatie met risico’s zorgt voor het houden van een actueel beeld van de risico’s. Om de dialoog niet beperkt te houden tot het managementteam werken we met risico-eigenaren. De risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor het risico en rapporteren hierover. Eigenlijk vinden we dat iedereen die werkt bij Zeeuwland een risico-eigenaar is. Want, bij iedere activiteit die we doen, komen we risico’s tegen en maken we afwegingen. We vinden het hierbij belangrijk dat medewerkers zich bewust zijn van de risico’s en dat zij ook zonder angst kunnen praten over opgetreden risico’s. Kortom een positieve risicocultuur.
Soorten risico’s
Zeeuwland ziet zich geconfronteerd met verschillende typen risico’s. Per type hanteren we een specifieke beheersing. • Te accepteren risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de invloedsfeer van Zeeuwland. De impact is nog laag en de mate van beïnvloedbaarheid vanuit Zeeuwland is beperkt. Beheersing van de risico’s richt zich op het volgen van de ontwikkelingen in het risico, zodat we tijdig weten of dit risico een grotere impact gaat krijgen. • Externe risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de invloedssfeer van Zeeuwland. De impact is hoog en de mate van beïnvloedbaarheid vanuit Zeeuwland is beperkt. Beheersing op de oorzaken is niet mogelijk. Zeeuwland richt zich vooral op de beheersing van de gevolgen. We volgen de ontwikkelingen binnen deze risico’s en houden waar nodig buffers aan en bespreken alvast waar we onze aanpassingen in de strategie of organisatie kunnen maken als een verandering een feit is. • Strategische risico’s; hebben te maken met onzekerheid bij het maken van keuzes door Zeeuwland om haar doelstellingen te behalen. De beïnvloedbaarheid is groot en de impact van deze risico’s is hoog. Beheersing van deze risico’s doen we door de kans te verkleinen dat het mis gaat en de impact te beperken. Deze risico’s wegen we mee bij besluitvorming en maken hier gebruik van scenario’s.
• Te voorkomen risico’s; deze risico’s komen vaak voor in de operationele processen en zijn goed beheersbaar. We kunnen hier geen strategisch voordeel behalen. Deze risico’s moeten gewoon beheerst worden, maar wel tegen acceptabele kosten. Dit doen we door opstellen, onderhouden en optimaliseren van de werkprocessen.
corporatie wil zijn die kwalitatief goede huurwoningen voor de doelgroep kan realiseren voor een betaalbare huurprijs streven we naar een duurzaam bedrijfsmodel. Wat dat duurzaam bedrijfsmodel betekent voor de financiële ratio’s die wij als grens hanteren, de zogenaamde interne norm, hebben we eind 2021 onderzocht en dit ronden we af in het eerste kwartaal van 2022. Wel is duidelijk dat we niet meer spreken van het aanhouden van ‘een vluchtstrook’ ten opzichte van de externe normen van de toezichthouder(s) maar over een ander denkmodel over wat financieel gezond is. In 2021 hebben we de financiële ratio’s aangehouden zoals vastgelegd in de meerjarenbegroting en goedgekeurd door de RvC. Door middel van doorrekening van scenario’s bij niet alleen de begroting maar ook voorgenomen beleid, zoals een portefeuillestrategie, houden we zicht op de grootste financiële risico’s zodat tijdig ingegrepen kan worden. Op alle andere doelstellingen zijn we bereid om meer risico te lopen en beperken we de impact. De risicobereidheid behelst dat de risico’s die in de oranje of rode zone zitten door grote kans en/of grote impact zodanig worden beheerst dat ze de realisatie van de organisatiedoelstellingen niet in gevaar kunnen brengen. We reduceren ook de kans om verrast te worden door onvoorziene omstandigheden. Kortom, Zeeuwland heeft een voorzichtige risicohouding.
Risico’s en onzekerheden in het verslagjaar
Zeeuwland heeft maatschappelijke doelstellingen en is niet bereid een hoog risico te lopen om een hoog rendement te halen. Het rendement dient de continuïteit van Zeeuwland en behoeft slechts geoptimaliseerd te worden om de maatschappelijke taak zo goed mogelijk te kunnen doen. We bezien risico’s in relatie tot onze doelstellingen. De risicobereidheid is geformuleerd door bestuurder en raad van commissarissen.
In 2021 kwamen twee nieuwe risico’s naar voren: • De stijgende overdrachtsbelasting heeft een rechtstreekse impact voor Zeeuwland omdat we koopvormen, koopgarant en kopen naar wens, hebben waar in de koopovereenkomst een terugkoopverplichting is opgenomen. De gewijzigde wetgeving betekende een directe lastenverhoging voor Zeeuwland omdat wij meer overdrachtsbelasting (8%) zouden gaan betalen dan de koper aan wie wij de woning weer doorverkopen (starters 0% belasting). De schade die we hierdoor hebben opgelopen is enerzijds hogere verkoopkosten en anderzijds teruggekochte woningen die niet direct doorverkocht konden worden. We hebben verschillende maatregelen onderzocht om deze extra last te vermijden, hiervoor hebben we kosten gemaakt. In samenwerking met gemeenten, notaris en Kooplab zijn regelingen aangepast om weer te kunnen verkopen. De doorverkoop van de woningen heeft ruim vijf maanden stilgelegen waardoor deze woning niet direct beschikbaar waren voor de doelgroep. Voor een aantal woningen hebben we het niet kunnen voorkomen dat we de extra last alsnog voor onze rekening hebben genomen. Gelukkig is de wetgeving per 1 januari 2022 aangepast waardoor deze koopvormen weer door kunnen gaan en we zo kunnen bijdragen aan beschikbare koopwoningen voor starters.
• De financiële problematiek van corporatie Vestia heeft een financiële impact voor Zeeuwland door een door Aedes voorgestelde leningruil waarbij corporaties hun ‘goedkope’ leningen ruilen met ‘duurdere’ leningen van Vestia. Bestuur en RvC hebben besloten deel te nemen aan deze oplossing en de hogere rentelasten hebben we meegenomen in de financiële meerjarenprognose voor 2022-2031.
We zijn avers van risico’s op het gebied van de financiële continuïteit, we zullen dus de risico’s die die doelstelling bedreigen zoveel als mogelijk afdekken. Dit wordt ook sterk ingegeven door de van toepassing zijnde wetgeving en de (strikte) interpretatie van de wetgeving door de toezichthouder(s). Omdat Zeeuwland ook in de verre toekomst nog een
Ook kwam in 2021 uit wat we al binnen ons risicomanagement gesignaleerd hadden, de verplichting tot het aanbrengen van rookmelders door eigenaren van woningen. Voor 1 juli 2022 moet aan deze verplichting voldaan worden. De risico-eigenaar is tijdig gestart met het treffen van maatregelen waardoor we snel konden aansluiten bij een landelijk inkooptraject.
Risicobereidheid
2 Bestuurlijk verslag
50
De gevolgen van de corona pandemie bleven in 2021 uit. Wel is dit risico nog het hele jaar gevolgd en konden we vaststellen dat het voldoende beheerst is. Vanaf 2022 zullen we dit risico niet meer actief volgen.
hebben zich geen zodanige incidenten voorgedaan waarover in het jaarverslag gerapporteerd zou moeten worden.
Incidenten die zich hebben voorgedaan
Onze risico-eigenaren beheren eind 2021 samen actief 26 risico’s. In 2021 is iedere vier maanden gerapporteerd over de voortgang van de toprisico’s. Geïdentificeerde risico’s worden gewogen op kans, financiële impact of op de impact op het imago van Zeeuwland. We gaan uit van onderstaande kans- en impactschalen:
Voornaamste risico’s en onzekerheden
Ondanks alle beheersingsmaatregelen die wij treffen, zijn wij ons bewust dat niet alle risico’s altijd kunnen worden voorkomen. Dat is ook niet ons streven. Wel van belang is dat de impact beheersbaar blijft en dat wij de beheersmaatregelen, indien wenselijk, aanpassen. In het verslagjaar
Klasse
Kans
Gevolg Financieel*
Gevolg Reputatie
0 N.v.t.
risico is er niet meer
geen financiële schade
geen schade
1 Zeer klein
eens in de 10 jaar
< € 10.000
één stakeholder
2 Klein
eens in de 5-10 jaar
10.000 < € < 100.000
lokale reikwijdte (plaatselijke)
3 Aannemelijk / Gemiddeld
eens in de 2-5 jaar
100.000 < € < 500.000
regionale reikwijdte
4 Groot
eens in de 1-2 jaar
500.000 < € < 1.000.000
provinciale reikwijdte
5 Zeer groot
> 1 keer per jaar
> € 1.000.000
landelijke reikwijdte
* Gevolg financieel wordt bepaald op basis van een 10-jaars begrotingsperspectief.
Het risico wordt gewogen in de huidige situatie, waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande beheersmaatregelen (bruto-risico). Is het risico te hoog dan treft een risico-eigenaar maatregelen om het risico te verkleinen, daaruit volgt het netto-risico.
In de volgende tabel staan onze toprisico’s van 2021. Per toprisico is de impact en kans weergegeven, met de beheersmaatregelen die genomen zijn. De gepresenteerde kans en impact zijn inclusief de genomen beheersmaatregelen (het netto-risico).
Risico
Impact
Kans
Maatregelen
De overheid stelt de duurzaamheidseisen bij (nog scherper voor corporaties door eigen doelen overheid of Europese doelstellingen)
Groot (financieel)
Groot
• Routekaart 2.0 Aedes • Toetsen van de maatregelen aan de minimale isolatie eis
Gemiddeld (reputatie)
van een woning
• Kernprofielen vastgoedstrategie
Raakt ambitie: duurzaam en kwalitatief goed wonen Huurdersvertegenwoordiging sluit onvoldoende aan bij de achterban (door onvoldoende contacten met huurders)
Zeer klein (financieel)
Groot
• Organiseren van bijeenkomsten in verschillende kernen door de SHZ
• Samenwerkingsovereenkomst jaarlijks evalueren • Opmaken van een activiteitenplan en begroting • Leden van de SHZ nemen deel aan klankbordgroepen waar
Gemiddeld (reputatie)
Raakt ambitie: maatschappelijk verbinder
gewenst
• SHZ voorzien van kennis en ondersteuning waar nodig Kosten van vreemd vermogen stijgen (door stijgende renten) Raakt ambitie: goede organisatie
Groot (financieel) Klein (reputatie)
Aannemelijk
• Periodiek opstellen en actualiseren van een meerjaren treasuryplanning
2 Bestuurlijk verslag
51
Risico
Impact
Kans
Maatregelen
We kunnen onze geplande projecten niet meer uitvoeren (door stijgende marktprijzen voor nieuwbouw, onderhoud en renovatie)
Zeer groot (financieel)
Klein
• Nieuw beoordelingskader investeringen • Doorgang project beoordelen binnen de totale portefeuille
Klein (imago)
en het effect op de financiële situatie van Zeeuwland
• Toepassen van projectfinanciering als crisismaatregel
Raakt ambitie: voldoende betaalbare woningen
• • • • •
Extreme weersomstandigheden (door opwarming van de aarde) Raakt ambities: duurzaam en kwalitatief goed wonen en goede organisatie Asbestcalamiteit (door ontoereikende werkvoorbereiding of onzorgvuldigheid) Raakt ambities: duurzaam en kwalitatief goed wonen en goede organisatie Europees aanbesteden (door wijzigende wetgeving) Raakt ambitie: goede organisatie
Onvoldoende datakwaliteit met als gevolg lagere proceskwaliteit, hogere kosten en ontevreden klanten Raakt ambities: goede organisatie en tevreden klant Brand in grondgebonden woningen/ wijziging wetgeving Bouwbesluit bestaande bouw (rookmelders)
Gemiddeld (financieel)
Aannemelijk
Gemiddeld (reputatie)
Klein (financieel)
weersomstandigheden
Klein
• • • •
Aannemelijk
• Volgen van ontwikkelingen Europees aanbesteden voor
Cursus asbestherkenning opfrissen Periodiek overleg asbestbeheergroep Cursus toezicht op asbestsanering Pilot asbestproces soepeler laten verlopen bij mutatie
woningcorporaties
• Inventariseren van lopende projecten en bepalen risico als
Zeer klein (imago)
plicht er komt
• Aanbestedingsdocumenten juridisch op orde brengen Klein (financieel)
Klein
• Programma datakwaliteit in de organisatie om zo meer
Aannemelijk
• • • •
Klein
• Aanpassen complexen vanuit bouwbesluit voor bestaande
inzicht (kwantiteit en kwaliteit) en controle over onze data te verkrijgen
Gemiddeld (reputatie)
Klein (financieel) Klein (reputatie)
Raakt ambities: goede organisatie en duurzaam en kwalitatief goed wonen Brand in gebouwencomplexen (door gebrekkige installaties, bouwkundige gebreken, verwarde personen, scootmobielen)
• Verzekeren bezit tegen schade • In projecten voorsorteren op veranderende • Onderzoeken wat we moeten doen voor bestaande bouw
Groot (reputatie)
Klein (financieel)
om projecten toch te laten doorgaan met een lagere rendementseis Risico’s stikstof en flora en fauna tijdig inzichtelijk brengen in projectfasen Passende vorm van aanbesteden Innovaties onderzoeken Markt volgen Raamovereenkomsten
Gemiddeld (financieel) Gemiddeld (reputatie)
Verzekeren tegen brandschade Sturen op herkennen problemen bij huurders Aanbrengen rookmelders Materiaal tekort voorkomen
bouw
• Scootmobielruimten implementeren
Raakt ambities: goede organisatie
2 Bestuurlijk verslag
52
Scenario analyse
Jaarlijks bij het opstellen van de financiële meerjarenprognose voeren we een scenario analyse uit. Bij de begroting 2022-2031 zijn de volgende scenario’s doorgerekend: • vermindering verhuurderheffing (25%); • een hogere rente (+2%); • koppeling ontwikkeling marktwaarde aan marktindex (basisversie op prijsindex); • tegenvallende verkopen (we verkopen 0 woningen); • koppeling ontwikkeling marktwaarde aan marktindex. Waardedaling vastgoed (dalende marktindex) in 2024 en 2025 (per jaar -/- 10%); • hogere kosteninflatie, prijsindex (huur) gelijk. De scenario analyse wijst uit dat deze tegenvallers er niet voor zorgen dat we niet meer voldoen aan de externe normen van de toezichthouders. Van de zes scenario’s is de ontwikkeling van de rente het meest reële negatieve scenario. Deze heeft een groot effect op de interest coverage ratio en is de belangrijkste factor in het realiseren van onze toekomstige investeringen.
Operationele risicobeheersing
Risico’s in de operationele processen kunnen we goed voorkomen door processen hierop in te richten. We hebben voor ieder proces een proceseigenaar, die is verantwoordelijk voor de juiste inrichting, bewaking van de juiste uitvoering en verbetering. Ook hebben veel processen een kernteam gekregen waarin actief gewerkt wordt aan verbeteringen op basis van gerealiseerde resultaten. Het kernteam wordt ingezet bij bijvoorbeeld digitalisering van een proces of analyse en verbetering van de klanttevredenheid. Het programma digitalisering heeft er in 2021 voor gezorgd dat veel operationele processen verbeterd zijn en de risico’s daardoor veranderd zijn. In 2022 gaan de proceseigenaren deze veranderingen in kaart brengen en zorgt een procesverbeteraar ervoor dat het meten, verbeteren en vastleggen van processen een continu proces wordt.
Compliance
Woningcorporaties kennen een sterke afhankelijkheid van wet- en regelgeving. Deze wet- en regelgeving is divers van aard, complex en aan verandering onderhevig. Vanuit de compliancefunctie ligt de focus op naleving van deze wet- en regelgeving. Het compliancerisico maakt expliciet onderdeel uit van het risicomanagementbeleid. Elke manager is verantwoordelijk voor het reageren op de compliancerisico’s in zijn resultaatgebieden, dit is onderdeel van het afdelingsoverleg. De vigerende wet- en regelgeving is geborgd in een checklist, die in 2022 geactualiseerd wordt op basis van de gewijzigde woningwet en, waar dit de beheersing vergemakkelijkt, ondersteund wordt door middel van software. Relevante wijzigingen in wet- en regelgeving worden actief, minimaal drie keer per jaar, onder de aandacht gebracht bij de verantwoordelijke medewerkers en de managers. Hiervoor gebruiken we een overzicht dat periodiek beschikbaar wordt gesteld door een Aedes community. De risico-eigenaren zijn ook een belangrijk onderdeel van de tijdige signalering van wijzigingen in de wet- en regelgeving. Zij overleggen drie keer per jaar met elkaar en signaleren en borgen samen wijzigingen met een hoog risico. Voorbeelden hiervan zijn de wijzigingen in de overdrachtsbelasting, Europees aanbesteden en rookmelders opnemen in bouwbesluit bestaande bouw. 2 Bestuurlijk verslag
53
2.7 Financiële continuïteit Het verslagjaar 2021 is afgesloten met een voordelig resultaat van € 106,5 miljoen na belastingen. Over 2020 was het resultaat € 0,4 miljoen nadelig. Zeeuwland heeft de tot haar beschikking staande middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting en aan de prestatievelden Omschrijving
zoals genoemd in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). In de volgende tabel zijn de baten en lasten op hoofdniveau samengevat (bedragen x € 1.000).
Jaarrekening 2021
Jaarrekening 2020
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
16.529
18.190
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
1.375
1.664
100.249
-11.574
0
19
Overige organisatiekosten
-3.617
-880
Leefbaarheid
-588
-683
Bedrijfsresultaat
113.948
6.736
Saldo financiële baten en lasten
-4.501
-5.094
Resultaat voor belastingen
109.447
1.642
15
-16
Belastingen
-2.953
-2.041
Resultaat na belastingen
106.509
-415
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten
Resultaat deelnemingen
In de resultaten is een aantal bijzondere posten opgenomen die per jaar aanzienlijk kunnen verschillen. In het volgende overzicht is uitgegaan van het resultaat na belastingen. Dit resultaat wordt voor drie bijzondere Omschrijving
posten geschoond, waardoor een betere vergelijking gemaakt kan worden met het resultaat van het voorgaande jaar (bedragen x € 1.000).
Jaarrekening 2021
Jaarrekening 2020
Resultaat na belastingen
106.509
-415
1. Af: Resultaat op verkoop woningen
-1.375
-1.664
-100.249
11.574
3. Bij: Belastingen
2.953
2.041
4. Bij: Agio Vestia lening
2.775
nvt
Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoedportefeuille, resultaat op verkoop, belastingen en agio Vestia lening
10.613
11.536
2. Af: Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (2020 Bij)
2 Bestuurlijk verslag
54
Analyse van de resultatenrekening op hoofdlijnen
In verslagjaar 2021 zijn de resultaten opgenomen op basis van de zogenaamde functionele kostenindeling. Lasten worden hierbij geclassificeerd op basis van hun functie als onderdeel van de kostprijs van een bepaalde functie. Voor zover niet rechtstreeks toe te rekenen worden organisatorische kosten verdeeld door middel van een kostenverdeelstaat. De door Zeeuwland gehanteerde kostenverdeling is in de jaarrekening 2021 op enkele onderdelen aangepast aan de actuele situatie. Dit heeft te maken met werkzaamheden die veranderen, functies die anders worden ingevuld etc. De verdeling sluit na deze aanpassingen aan bij de actuele situatie.
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille valt € 1,7 miljoen lager uit dan in 2020. • De huuropbrengsten vallen € 0,6 miljoen hoger uit De jaarlijkse huurverhoging voor woningen en bedrijfsruimten levert per saldo € 0,1 miljoen meer huur op. De jaarlijkse huurverhoging levert in 2021 beduidend minder op dan in eerdere jaren door de huurbevriezing en huurverlaging. De harmonisatie bij nieuwe verhuringen levert per saldo € 0,2 miljoen meer huur op. Opgeleverde nieuwbouw (Oranjedok fase 3 en Noordstraat in Bruinisse, Burgemeester van der Havestraat in Oosterland, Tiny Houses in Renesse, Schuitvlotstraat in Biggekerke en Molenweg in Oost Souburg) leveren circa € 0,3 miljoen meer huur op. • De onderhoudslasten vallen € 2,3 miljoen hoger uit Dit heeft voornamelijk te maken met de kosten voor planmatig onderhoud die circa € 1,8 miljoen hoger uitkomen dan in 2020. Dit ontstaat voor circa € 0,5 miljoen door het doorschuiven van planmatig onderhoud uit 2020, € 0,3 miljoen ten gevolge van een hoger aantal CV ketels die vervangen werden in 2021 en circa € 1,0 miljoen als gevolg van uitgaven aan een grote renovatie van De Saele in Oosterland en werkzaamheden in kader van brandveiligheid. Mutatieonderhoud valt € 0,1 miljoen hoger uit in 2021, voornamelijk als gevolg van hogere kosten voor asbestverwijdering.
Overig onderhoud valt € 0,4 miljoen hoger uit, dit ontstaat door € 0,2 miljoen hogere kosten aan CV-onderhoud en € 0,2 miljoen door het reclassificeren van groenonderhoud op contractonderhoud in plaats van op leefbaarheid.
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille valt € 0,3 miljoen lager uit dan in de jaarrekening 2020. Er zijn minder woningen verkocht in 2021, namelijk 43 (inclusief 11 doorverkoop VOV) ten opzichte van 54 in 2020 (inclusief 6 doorverkoop VOV). De gemiddelde verkoopopbrengst viel wel hoger uit (€ 185.573 in 2021, ten opzichte van € 168.235 in 2020), de gemiddelde marktwaarde (lees boekwaarde) van de verkochte woningen viel echter ook hoger uit (€ 124.296 in 2021 ten opzichte van € 122.574 in 2020).
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille bedraagt in 2021 € 100,2 miljoen voordelig ten opzichte van een waardeverandering van € 11,6 miljoen nadelig in de jaarrekening 2020, een verschil van € 111,8 miljoen. • In 2021 is de waarde van het vastgoed in exploitatie (commercieel en sociaal) met in totaal € 105,7 miljoen toegenomen, terwijl in
•
•
•
2020 de waarde van het vastgoed in exploitatie met € 6,0 miljoen was afgenomen, een verschil van € 111,7 miljoen voordelig. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de parameters in de “basis” marktwaardering. Deze zijn door Zeeuwland slechts beperkt beïnvloedbaar. Het gaat dan voornamelijk om mutatie van WOZwaarden, aanpassingen van de disconteringsvoet, mutaties in objectgegevens en methodische wijzigingen in het handboek. In 2021 hebben er desinvesteringen plaatsgevonden (sloop) van woningen voor in totaal € 2,6 miljoen, terwijl de desinvesteringen in 2020 € 1,6 miljoen bedroegen, dit is een verschil van € 1,0 miljoen nadelig. De onrendabele investeringen in verschillende nieuwbouwprojecten en bestaand bezit zijn in 2021 € 3,4 miljoen en bedroegen in 2020 € 4,2 miljoen, een verschil van € 0,8 miljoen voordelig. De veranderingen in de waarde van woningen die zijn verkocht met de Koopgarant formule bedragen in 2021 € 0,5 miljoen en in 2020 € 0,2 miljoen, een verschil van € 0,3 miljoen voordelig.
Overige organisatiekosten De overige organisatiekosten zijn € 2,7 miljoen hoger dan in 2020, dit ontstaat door de verwerking van de zogenaamde Vestia leningruil. Het verlies dat ontstaat door de leningruil wordt op grond van regelgeving in één keer in 2021 verwerkt als volkshuisvestelijke bijdrage.
Leefbaarheid De kosten voor leefbaarheid vallen € 0,1 miljoen lager uit. Zoals ook genoemd bij de post contractonderhoud heeft er een reclassificatie plaatsgevonden van de kosten van jaarlijks groenonderhoud van leefbaarheid naar de post onderhoud.
Saldo financiële baten en lasten Er is in 2021 een nieuwe financiering aangetrokken van € 21,7 miljoen. Dit betreft twee lineaire leningen van € 10 miljoen met elk een negatieve rente en de Vestialening met een percentage van 4,86%. Daarnaast is er gedurende het jaar € 14,3 miljoen afgelost op bestaande leningen. Ook is een waardeverandering als gevolg van een lagere discontovoet op vorderingen van de woningen die zijn verkocht met kopen naar wens onder dezer post verantwoord. Per saldo vallen de financiële lasten (rente) in 2021 hierdoor circa € 0,6 miljoen lager uit dan in 2020.
Belastingen In 2021 wordt een nadelig resultaat op vennootschapsbelasting behaald van € 3,0 miljoen ten opzichte van een nadelig resultaat van € 2,0 miljoen in 2020. De fiscale winst is in 2021 hoger dan in 2020 (€ 11,7 miljoen versus € 11,0 miljoen in 2020), maar door afwikkeling van eerdere belastingjaren viel het resultaat in 2020 lager uit.
Van marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde
Tussen de twee waarderingsmethoden, beleidswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, zitten verschillen in doelstellingen en uitgangspunten. Bij de beleidswaarde wordt vooral gekeken naar de waarde van het vastgoed dat voortkomt uit het eigen beleid van Zeeuwland. De marktwaarde in verhuurde staat bepalen we op grond van de marktconforme inkomsten en uitgaven voor de komende 15 jaar plus de opbrengst van het uitponden (verkopen) na deze 15 jaar. De verschillen tussen marktwaarde en beleids-
2 Bestuurlijk verslag
55
waarde bestaan uit beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in de jaarrekening 2021 € 827,3 miljoen en de beleidswaarde € 439,9 miljoen. Het verschil van € 387,4 miljoen valt te verklaren door de verschillen in uitgangspunten tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per onderdeel te nivelleren. Deze uitgangspunten worden hieronder toegelicht:
Beschikbaarheid De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. Ons vastgoed is overwegend gewaardeerd tegen het uitpondscenario. Maar in werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat of doorexploitatie is € 69,3 miljoen.
Betaalbaarheid Bij de berekening van de beleidswaarde wordt de huurprijs bij mutatie verhoogd naar 70 tot 80% van de maximale huurprijs (streefhuur), eventueel afgetopt op aftoppingsgrenzen. Bij de berekening van de marktwaarde,
wordt de huurprijs bij mutatie marktconform aangepast. De marktconforme huurprijs is doorgaans hoger dan de streefhuur. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren en ligt daarmee niet in lijn met deze sociale afspraken. Het verschil tussen de gebruikte huren betekent een verschil in waarde van € 200,1 miljoen.
Kwaliteit Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning. Dit zijn alleen de instandhoudingsonderhoudskosten die jaarlijks moeten worden gemaakt om de onderhoudstoestand van de woning per balansdatum te handhaven. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is € 96,4 miljoen.
Beheer Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerde beheerkosten en waardeert leefbaarheidsafspraken tussen gemeente en corporatie niet. In de beleidswaarde gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben ingerekend. Het verschil bedraagt € 21,6 miljoen.
Waardeverloop JR 2021 (x 100.000) 1.200 1.000 800
€ 827,3
- € 69,3
- € 200,1 € -96,4
600
- € 21,6
€ 439,9
400 200 0
Makrtwaarde JR 2021
2. Betaalbaarheid
4. Beheer
1. Beschikbaarheid
3. Kwaliteit
Beleidswaarde JR 2021
De aanpassingen zijn uitgevoerd met de marktwaarde 2021 als vertrekpunt. Het effect van deze aanpassingen bedragen € 387,4 miljoen. De marktwaarde is ingevoerd om beter vergelijkbaar te zijn met andere (commerciële) partijen. Die vergelijking is deels misleidend: commerciële partijen hebben immers andere doelstellingen en mogelijkheden dan woningcorporaties met een maatschappelijke opdracht: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Met het invoeren van de beleidswaarde wordt beoogd de maatschappelijke bestemming van het vermogen in beeld te brengen.
2 Bestuurlijk verslag
56
Mutatie beleidswaarde 2021 ten opzichte van 2020
De beleidswaarde eind 2021 is met ruim € 83,7 miljoen (23,5%) toegenomen ten opzichte van 2020. De toename is als volgt te verklaren: Verloop beleidswaarde 2020-2021 Bedragen (x 1.000.000)
Verloop
Beleidswaarde 2020
356,2
Af: Beleidswaarde 2020 niet-woningen5
(30,5)
Beleidswaarde 2020 woningen
325,7
Parameter aanpassingen marktwaarde
82,4
Parameter aanpassingen beleidswaarde
2,4
Subtotaal parameteraanpassingen1
84,8
Voorraadmutaties2
3,9
Mutatie objectgegeven3
(6,5)
Beleidswaarde 2021 woningen
407,9
Bij: Beleidswaarde 2021 Niet-woningen4
32,0
Beleidswaarde 2021
439,9
De beleidswaarde van de niet woningen wordt in de tabel separaat getoond. De beleidswaarde van niet-woningen is gelijk aan de marktwaarde van de niet-woningen.
1.
2.
3.
4.
Wijzigingen in de waarderingsparameters zorgen per saldo voor een effect op de beleidswaarde van ca € 84.800. De gewijzigde waarderingsparameters van de marktwaarde zorgen voor een toename van ca € 82.400. De gewijzigde waarderingsparameters van de beleidswaarde ( € 2.400) dragen bij aan een toename van de van de beleidswaarde. Deze toename wordt veroorzaakt door de aanpassingen van de streefhuren ( + € 16.200), de toename van de onderhoudsnorm ( -/- € 11.400) en de toename van de beheernorm ( -/- € 2.400). Voorraadmutaties zorgen voor een toename van ca € 3.900. Nieuwbouw zorgt voor een toename van ca € 6.300. Sloop en verkoop (-/- € 2.400) zorgen echter voor een negatieve mutatie van de beleidswaarde. Gewijzigde objectgegevens zorgen voor een afname van ca. € 6.500. Dit is een gevolg van toegenomen harmonisatiekansen (+ € 700), een toename van de verhuurderheffing a.g.v. gestegen WOZ waardes (-/- € 6.400) en gewijzigde mutatiekansen (- € 800). De gestegen markt- en daarmee ook de beleidswaarde van de Niet-woningen zorgt voor een toename van ca € 1.500.
Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 387,4 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat het eigen vermogen op basis van beleidswaarde € 254,9 miljoen bedraagt ten opzichte van € 642,3 miljoen op basis van de marktwaarde. Bij bepaling van het effect op het eigen vermogen is geen rekening gehouden met mutaties van latente belastingen. De beleidswaarde wordt momenteel gebruikt voor het bepalen van ratio’s op basis waarvan de corporatie wordt beoordeeld. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Zeeuwland. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhoudsen beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.
2 Bestuurlijk verslag
57
Rendement op investeringen
Om de financiële gevolgen van investeringen in (nieuwbouw) projecten te toetsen, maakt Zeeuwland gebruik van het verwachte rendement op de investering. Als minimum hanteert Zeeuwland een gemiddelde vermogenskostenvoet (WACC). De vermogenskostenvoet wordt jaarlijks bij het vaststellen van de begroting herijkt. Het hanteren van de WACC zorgt ervoor dat de financiële positie van Zeeuwland (verhouding eigen vermogen/ vreemd vermogen) op de lange termijn niet verslechterd. In de begroting 2021 bedroeg de WACC waarmee rekening is gehouden 1,29%. Berekening WACC
Aandeel vermogen o.v.b. financieringsmix begroting
Gewenst rendement
Eigen vermogen
42%
1,00%
Vreemd vermogen
58%
1,50%
100%
1,29%
Het uitgangspunt hierbij is dat sociale huurwoningen voor maximaal 42% van de waarde een IRR mogen opleveren van 1,00% om de verhouding eigen/vreemd vermogen in stand te houden. Ander (maatschappelijk) vastgoed wordt kostendekkend (IRR 2,0%) ontwikkeld en wordt geacht vanaf het moment van in exploitatie nemen een positieve kasstroom op te leveren. De rente op extern aan te trekken leningen mag bij een WACC van 1,29% maximaal 1,50% bedragen. Op de lange termijn kunnen de kosten van het vreemd vermogen weer stijgen en de ontwikkeling van de bouwkosten en kosten van vreemd vermogen worden door Zeeuwland voortdurend gemonitord.