20230214 Raadsbrief Zeeuwse Woondeal Bijlage 1 Zeeuwse Woondeal versie 2-4
Tekst van het document
82
Mobiliteit Door de bouw van extra woningen moet er rekening mee worden gehouden dat het mobiliteitsnetwerk de toename van de verkeersstromen wel aan kan. Waar nodig dienen bestaande wegen te worden aangepast op de komst van nieuwe grootschalige ontwikkelingen, zoals bij Vroonstede II te Sint-Annaland. De ontsluiting van de wijk moet weloverwogen worden gerealiseerd, op een manier die voor alle betrokken partijen acceptabel is, voor zowel de huidige bewoners van Vroonstede I, als voor de hulpdiensten, als voor het waterschap, als voor de toekomstige bewoners. Daarbij is het van belang dat woningbouwlocaties buiten de kernen wel goed bereikbaar zijn middels mobiliteitsnetwerk. Dit zal ook een belangrijke factor zijn voor de focusdoelgroepen die wij als gemeente hebben. Zodra de woningbouwlocaties goed bereikbaar zijn, zal dit positief bijdragen aan de leefbaarheid en vitaliteit van deze nieuwe wijken. 11.8 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren (knelpunten en belemmeringen) geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.
12 Te maken aanvullende afspraken 12.1
Provincie Zeeland biedt actieve ondersteuning bij het oplossen van knelpunten en wegnemen van belemmeringen voor de realisatie van (sleutel)projecten. Wanneer nodig zullen hierover aanvullende afspraken gemaakt worden met betrokken partijen.
12.2
Afspraken over duurzame en toekomstbestendige woningbouw worden opgenomen in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente Tholen, Stadlander en de huurdersbelangenvereniging.
83
Subregionale Woondeal
Woningmarktregio Walcheren Gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen
84
Deel 2. Woningmarktregio Walcheren De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.
1. Woningbouwopgave Walcheren: van provinciale naar lokale opgave Constatering Op Walcheren ligt een kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave. Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Voor de korte termijn wordt bovendien ingezet op de realisatie van flexwoningen. Kwalitatief wordt ingezet op: - Herstructurering van voornamelijk naoorlogse woningen in verband met kwaliteit, niet toekomstbestendig aanbod en duurzaamheid. - Extra aanbod van goedkope en betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen (ook voor de aandachtsgroepen als statushouders en uitstroom vanuit maatschappelijke opvang). Vooral binnen de gemeente Veere is het (bestaande) aandeel goedkopere woningen en sociale huurwoningen laag, zodat hier een inhaalslag wordt gemaakt. Vooral het aantal sociale huurwoningen is in Veere laag, het merendeel van het aanbod bestaat uit koop. Een deel daarvan zijn betaalbare en goedkope koopwoningen, maar die zijn nu niet op de markt. - Woningen voor de toekomst. Door de steeds grotere groep ouderen ligt de focus op het toevoegen van nultredenwoningen. Hierdoor wordt ook de doorstroming bevorderd en kunnen goedkopere woningen in de bestaande markt beschikbaar komen. 1.1
In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Walcheren om de realisatie van in totaal 5.345 woningen in de periode tot en met 2030. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 7.280 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden.
85
Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid Woningen
Te realiseren woningen bruto
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
2280 455 2610 5345
3240 905 3110 7255 100%
Middelburg Veere Vlissingen Totaal
Netto plancapaciteit
Sociale huur
Middenhuur
Betaalbare koop
Betaalbaar deel overige toevoegingen
Betaalbaarheid totaal
2845 830 2545 6220
1550 295 205 2050 28%
0 0 365 365 5%
40 500 230 770 11%
205 25 230 460 6%
1795 820 1030 3645 50%
door wooncorp.
1570 300 870 2740 38%
Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit. Gemeente Middelburg Aantallen gemeente Middelburg Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto w oningen in (te realiseren bruto plancapaciplancapaciteit harde w oningen) Sociale huurteit (bruto (aantal plancapacite woningen min w oningen) it: Aantal onttrekking)
Jaartal
2022
205
2023
230
2024
245
2025
250
2026
255
2027
260
2028
265
2029
280
2030 To taal
3.260
2.865
3.260
2.865
1.330
1.810
56%
Huur-woningen vanaf de Koopsociale w oningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal
1.550
20
40
Aantal w oningen door woningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen woningen en functieveran dering
205
1.550
20
205
1.550
20
290 2.280
1.330
1.550
20
40
Gemeente Veere Aantallen gemeente Veere Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaciplancapaciteit harde woningen) teit (bruto (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Jaartal
2022
40
2023
45
2024
50
2025
50
2026
50
2027
50
2028
55
2029
55
2030 To taal
825
Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal
90%
Aantal woningen door w oningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen woningen en functieveran dering
910
835
100
295
5
500
25
295
5
910
835
100
295
5
500
25
295
5
60 455
86
Gemeente Vlissingen Aantallen gemeente Vlissingen Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaciplancapaciteit harde woningen) teit (bruto (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Jaartal
2022
230
2023
260
2024
280
2025
285
2026
295
2027
300
2028
305
2029
320
2030 To taal
1.640
Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal
53%
Aantal woningen door w oningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen woningen en functieveran dering
3.110
2.545
1.075
845
205
365
230
845
25
3.110
2.545
1.075
845
205
365
230
845
25
335 2.610
2. Bouwlocaties (sleutelprojecten) Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen. Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren Projectkenmerken Locatie
Gemeente
Woningen
Scheldekwartier
Vlissingen
1182
Baskensburg Crocuslaan Essenvelt Mortiere
Vlissingen Vlissingen Middelburg Middelburg
200 143 (saldo 0) 400 434
Vrijlandstraat Hart van Griffioen CSW Toorop Churchilllaan Serooskerke Oost
Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Veere
74 (saldo -40) 20 90 80 98
Bouwlust III Aagtekerke Meliskerke Zeester Grijpskerke Nimmerdor I Gapinge Brouwerijweg Zuidsingel Domburg Flexwonen Nog te bepalen
Veere
19
Veere Veere
6 10
X X
X X
Geld Geld
Veere Veere
4 8
X X
X X
Geld
Veere Veere
25-40 700
X X
X X
2.1
Kritische succesfactoren Mobiliteit Kennis en capaciteit
Stikstof
Programmering
Regio specifiek Voortgang (markt) + beschikbaarheid materiaal en menskracht
X X Voortgang (markt) Voortgang (markt) en procedures Raad van State Geld Geld Geld
X X X X X
Voortgang adviesbureaus onderzoek stikstof / geld
X
X X
Geld Locaties + tabel
Sleutelprojecten Middelburg. Voor Middelburg zijn vier locaties benoemd waar middels sloop en nieuwbouw centrale locaties in de wijken worden gemaakt (eventueel in combinatie met 87
scholen en zorg) met sociale huurwoningen. Dit zijn locaties die verlieslatend zijn en zonder een extra financiële bijdrage niet van de grond komen. Voor de locatie Vrijlandstraat is eerder een aanvraag ingediend voor het Volkshuisvestingsfonds, die echter is afgewezen. Voor de locatie Churchilllaan is vanuit de provincie een subsidie verstrekt. Voor de locaties Hart van Griffioen en CSW Toorop is de benodigde financiering nog niet bepaald. 2.2
Sleutelprojecten Veere. In Veere zijn er zeven lopende projecten. Verder is er een grote ambitie richting betaalbaar bouwen (sociale huur, sociale koop en betaalbare koop). Het streven is richting 90% betaalbaar. De ambitie in aantallen en prijs is hoog. De grote uitdaging is het lage aantal harde plannen die er nu liggen. Deze conform de ambitie hard en concreet maken is een uitdaging. Daarnaast is het aankopen van gronden voor sociale woningbouw is een uitdagend en een kostenpost. De locaties die als sleutellocatie zijn aangegeven betreffen bouwplannen voor de jaren 2023/2024. Flexwonen wil Veere inzetten als versnelling en als vliegwiel voor de definitieve wijkontwikkeling. De flexwoningen komen er eerst tijdelijk, maar krijgen een definitieve plaats in het plangebied wanneer het verder wordt ontwikkeld. Het worden sociale huurwoningen. De wijken waar ze komen te staan worden gemengde wijken (sociale huur, betaalbare koop (voor ouderen en starters)).
2.3
Sleutelprojecten Vlissingen. Naast de genoemde sleutelprojecten in tabel drie zijn er nog meerdere lopende initiatieven waaronder de Spuikom, waar ook enkele honderden woningen gerealiseerd kunnen worden binnen vijf jaar.
2.4
Het Scheldekwartier (Vlissingen) en Essenvelt (Middelburg) zijn als sleutelproject opgevoerd, omdat hiermee de grootste aantallen woningen worden gerealiseerd en hiermee dus een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de kwantitatieve opgave. Belangrijkste knelpunt daarbij is de woningmarkt zelf, iets wat zich eind 2022 duidelijk laat merken in teruglopende verkopen. Voor het overige gaat het vooral om herstructureringslocaties waar geld een belangrijk issue is.
Eventuele knelpunten per locatie
Bij Baskensburg in Vlissingen gaat het om een complex voor arbeidsmigranten in de vorm van flexibele woningen, waarbij het rond krijgen van de businesscase een punt van zorg is. Bij de Crocuslaan in de Bloemenbuurt in Vlissingen gaat het om herstructurering t.b.v. verduurzaming van een groter gebied. Het lastigste probleem is om hierbij ook de particuliere voorraad mee te nemen door geldgebrek. De aanpak van de sociale voorraad is wel financieel gedekt. Veere zit met de uitdaging van zachte plannen harde plannen te maken. Momenteel is de grootste uitdaging de grondprijs om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen te kunnen bouwen. Voor Middelburg is het vinden van een locatie voor sociale woningbouw een uitdaging.
3. Transformatie 3.1
In Middelburg zijn er plannen om enkele panden te transformeren ten behoeve van woningbouw. Hiervan bestaan de harde plannen uit 45 woningen op de locatie Kousteensedijk en 20 op de plek van de oude Rabobank. Tevens zijn er plannen 88
3.2
voor een tweetal panden aan Achter de Houttuinen en Goudend. Voor de toekomstige locaties wordt ook uitgegaan van een deel transformatie. De gemeente Vlissingen heeft enkele kleine plannen voor het transformeren van gebouwen waaronder het van Doesburg gebouw en een vrij komend kerkgebouw. Het gaat dan om enkele tientallen woningen. Verder is er een inventarisatie gaande van alle gebouwen (en locaties) in de gemeente die geschikt kunnen zijn voor transitie. Verwachting is daar in 2023 meer duidelijkheid over te hebben.
3.3
In Veere zijn er geen plannen voor transformatie van gebouwen.
3.4
Voor iedere gemeente wordt ook rekening gehouden met het vergroten van de woningvoorraad door woningsplitsing (waarbij ook samenvoegingen en functieverandering worden gerekend).
4. Versnellingsafspraken 4.1
De colleges van B&W van de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave (zie hoofdstuk 1). Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.
4.2
De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. De inspanning heeft betrekking op ingediende aanvragen.
4.3
De Walcherse gemeenten zetten in op het faciliteren van een regionale bouwtafel met marktpartijen en corporaties, waar gezamenlijk knelpunten worden besproken en naar oplossingen worden gezocht, gebruiken makend van elkaars expertise.
4.4
Projecten met extra prioriteit, die in de tijd naar voren worden gehaald zijn de uitbreiding van sociale woningbouw binnen de gemeenten Veere en Middelburg, de locatie Baskensburg in Vlissingen (huisvesting buitenlandse werknemers). Ook wordt ingezet op de realisatie van flexwoningen, bedoeld voor spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten en tijdelijke huisvesting in het geval van herstructurering (Het Zwin in Middelburg, tijdelijke vervanging voor Te Mortiere in Arnemuiden). De toevoeging van sociale huurwoningen in Veere zal de gehele periode tot 2030 gebeuren. Hopelijk is het mogelijk door middel van flexwoningen dit proces in de jaren 2023/ 2024 te versnellen.
4.5
Vanuit de corporaties (en ook de bouwwereld) heeft conceptueel bouwen sterk de voorkeur: het werken vanuit een gestandaardiseerd bouwproces (prefab) met herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen, die per project kunnen inspelen op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. Daarbij doet men aan gemeenten de oproep om, waar mogelijk, de bouwkundige toets eventueel over te slaan en ook qua welstandseisen en voorschriften in de bestemmingsplannen flexibeler te zijn zonder de algehele ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen. Minder (stringente) regelgeving kan conceptueel bouwen mogelijk maken en zorgen voor een snellere realisatie.
89
5. Betaalbaarheid Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1
De regio zet zich in voor de realisatie van 4.291 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.
5.2
De regio zet zich in voor de realisatie van 463 midden huurwoningen en 1138 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen van de plancapaciteit in de regio telt op tot 58,9%.
5.3
Hiermee is het regioaandeel van 21,9 % van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 1,0 % van de totale nationale opgaven (te weten 350.000 woningen).
5.4
In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Walcherse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid van de bruto toevoeging aan de woningvoorraad te bereiken vanaf 2025.
Tabel 4: Ambitie van de regio Walcheren van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen
Ambitie (te realiseren woningen)
Gemeente/regio Periode Middelburg 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Veere 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Vlissingen 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Walcheren 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit
Huurwoningen vanaf de Sociale huursociale w oningen huurgrens Aantal tot €1000 per maand Aantal
Koop-w oningen Koop-w oningen (onder (> €355.000) €355.000) Aantal Aantal
Percentage betaalbaar
680 1.600 2.280 3.260 135 320 455 910 770 1.840
323 761 1.084 1.550 44 104 148 295 209 500
26 76 102 125 3 6 9 18 79 208
30 192 222 145 76 180 256 513 119 480
301 571 873 1.440 13 30 43 85 363 651
55,7% 64,3% 61,7% 55,8% 90,7% 90,7% 90,7% 90,7% 52,9% 64,6%
2.610 3.110 1585 3760 5345 7280
709 845 576 1364 1941 2690
288 320 107 291 398 463
599 480 225 852 1077 1138
1.014 1.465 677 1253 1929 2990
61,1% 52,9% 57,3% 66,7% 63,9% 58,9%
Corporatiewoningen in de regio 5.5
Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 2.740 corporatiewoningen. Hiervan is 98,2% sociale huur en 1,8 % midden huur.
5.6
Het streven voor Vlissingen en Middelburg is per gemeente 30% sociale huur in de complete woningvoorraad. Voor Vlissingen en Middelburg is dit percentage nu
90
28,8%, respectievelijk 26,1%. In Veere is huidig percentage 10,7%. In de toekomst wordt dit na het toevoegen van netto 272 sociale huurwoningen 12,2%. 5.7
Voor een kleine landelijke gemeente als Veere is het behalen van 30% sociale huur geen reëel streven. Dat het percentage omhoog moet, dat onderschrijven wij. In het Programma Wonen heeft Veere de ambitie gesteld op 272 sociale huurwoningen (levensloopbestendig) en 98 sociale koopwoningen.
5.8
Naast de sociale huurwoningen in bezit van (de) corporaties is er ook een relatief grote voorraad particuliere betaalbare huurwoningen (tot € 763, -) beschikbaar; vooral in Vlissingen, maar ook in Middelburg. Inclusief die aantallen komt Walcheren nu al tot meer dan 30% goedkoop/niet-geliberaliseerde huurwoningen. Onderling verschillen de percentages, waarbij vooral Veere op een lager aantal zit. Veere werkt er hard aan om haar aandeel snel te verhogen. Als hele regio Walcheren, wat wij ook als samenhangende woningmarkt beschouwen, voldoen wij naar onze mening aan de doelstellingen van het rijk. Wij maken ook mede daarom gezamenlijk Walcherse Woningmarktafspraken en stellen ook een Walcherse woonvisie op. Ook op het gebied van bijvoorbeeld Flexwonen en de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen werken wij nauw samen. Denk daarbij aan het programma Weer Thuis en aan de opvang van asielzoekers en vluchtelingen en de huisvesting van statushouders, waarvoor ook een regiodeal in de maak is.
6. Aandachtsgroepen 6.1
Voor Zeeland lopen er voor de volgende ‘aandachtsgroepen’ verschillende (proces)afspraken, namelijk voor: 1. Statushouders 2. Arbeidsmigranten 3. ‘Weer thuis Walcheren’; maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-/18+ Onderstaand een toelichting met betrekking tot de bovenstaande 3 doelgroepen.
Afspraken a. Statushouders Iedere gemeente zorgt dat de opgelegde aantallen voor de huisvesting van statushouders worden gehaald. Dit legt voor een groot deel beslag op de sociale huurwoningen binnen de gemeenten. De realisatie van flexwoningen kan hierin een oplossing zijn. In Middelburg worden in 2023 52 flexwoningen worden gerealiseerd op de locatie Het Zwin, waarvan er 28 bestemd zijn voor de huisvesting van statushouders. Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe, sociale huur, om de hierboven beschreven doelgroepen versneld aan woonruimte te helpen. Vlissingen loopt in pas met de taakstelling. De statushouders worden door de corporaties gehuisvest. Dit zit in de totale woningbouwopgave en de prestatieafspraken. b. Arbeidsmigranten Naast het realiseren van diverse complexen voor de huisvesting van internationale werknemers (per gemeente), zijn we bezig een regionale tafel te organiseren met meerdere betrokken private partijen en ondernemingen. Met als
91
doel een meer gezamenlijke aanpak en een betere bijdrage van de bedrijven en bemiddelingsbureaus zelf te bewerkstelligen. c. Project ‘Weer thuis op Walcheren’ Op Walcheren loopt het project Weer Thuis op Walcheren. De regio Walcheren heeft de ambitie om in maart 2023 samenwerkingsafspraken te hebben uitgeschreven waar alle Walcherse gemeenten zich in kunnen vinden en aan conformeren. De samenwerking zal worden bekrachtigd met een handtekening. Weer Thuis op Walcheren is de projectgroep die voor de doelgroepen maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-/18+, het mogelijk wil maken terug te gaan wonen in de wijk. Dus voor die personen van deze doelgroep voor die inwoners die geen intramurale woonplek meer nodig hebben en in de wijk kunnen wonen, dit ook bieden door passende ondersteuning en een woonplek. Dit is ook landelijk beleid (VNG). Om hiertoe op Walcheren te komen zijn er 4 bijeenkomsten georganiseerd met woningbouwverenigingen, zorgaanbieders en gemeenten waar input wordt verzameld voor uiteindelijke samenwerkingsafspraken/ bestuurlijk vastgestelde convenant. De huurders uit deze doelgroep worden door woningcorporaties behandeld als reguliere huurders echter gelden er wel een aantal niet reguliere afspraken.
Daarnaast streven de woningcorporaties ernaar om binnen een bepaalde termijn na aanmelding van de zorgorganisatie een passende woonruimte te bieden. Ook de realisatie van flexwoningen zoals benoemd in artikel 6.1 sub a kan een oplossing bieden.
7. Flexwonen 7.1
De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 221 flexwoningen te realiseren. Op dit moment is er één concrete locatie in beeld: Middelburg, Het Zwin, 52 woningen, te realiseren in 2023.
7.2
Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe. De locaties voor deze woningen zijn de randen van toekomstige nieuwbouwwijkjes. De flexwoningen staan tijdelijk aan de rand, maar worden later in de ontwikkeling van de wijk verplaatst zodat ze een definitieve plek in het plan krijgen.
7.3
Voor de korte termijn is Vlissingen bezig met een paar projecten die enkele tientallen flexwoningen opleveren. Concrete cijfers hiervoor volgen nog. Het voornemen op de langere termijn is het zoeken naar meer locaties om extra aantallen te realiseren. Op langere termijn is er een behoefte aan honderden flexwoningen.
8. Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken 8.1
Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen resp. 490, 100 en 710 woningen. Het totaal in de subregio telt op tot 1300 woningen.
92
9. Herstructurering 9.1
Op Walcheren zijn er meerdere herstructureringsprojecten. In Middelburg worden 505 sociale huurwoningen gesloopt en 465 worden er teruggebouwd. Ook in Vlissingen staat veel herstructurering op het programma. Het gaat hierbij om (vroeg) naoorlogse wijken (jaren ’50 en ’60) en begin jaren ’70; met veel portiek woningen (3 of 4 hoog), van slechte kwaliteit en niet duurzaam. Deze woningen in het Middengebied (vooral Panoramabuurt, Bloemenbuurt en Schildersbuurt) zijn deels in bezit van de corporatie en deels particulier. Naast grootschalige renovatie is er ook (veel) sloop en vervangende nieuwbouw nodig.
10. Vakantieparken 10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de regio Walcheren niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.
11. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.
12. Te maken aanvullende afspraken De colleges van B&W hebben de wens om aanvullend te bespreken: - De landelijke financiering systematiek (volkshuisvestingsfonds e.d.); de Walcherse gemeenten constateren dat de huidige systematiek niet voldoet voor de Walcherse schaalgrootte. De regio wil graag met het Rijk een systematiek bespreken waarbij Walcherse projecten reële kans maken om geld te krijgen. Dit als input voor het maken van afspraken. - Capaciteit: om tot een goede (pre)productie te komen met weloverwogen keuzes is genoeg capaciteit van mankracht/ kennis van belang. - Tijd: Er is voldoende tijd nodig om beleid uit te werken om naast de kwantiteit de kwaliteit te borgen. - Voldoende planologische ladder ruimte wat voor een deel rijksbeleid is en een deel nadere invulling door de Provincies en Gemeenten.
93
Subregionale Woondeal
Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen Gemeente Hulst, Sluis en Terneuzen
94
Deel 2. Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.
1. Woningbouwopgave Zeeuws-Vlaanderen: van provinciale naar lokale opgave Constatering De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dunbevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kwaliteiten van de regio. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich midden in een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich uitdagingen, maar ook kansen voor. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende jaren verder doorzet en significant is. In de regio Zeeuws-Vlaanderen is er sprake van een echte koopcultuur. Circa 20% van de woningvoorraad is corporatiebezit. Daarnaast kent de regio reeds een goedkope bestaande woningvoorraad (de gemiddelde verkoopprijs ligt ruim onder €300.000). Een van de ambities die in de breed gedragen Strategische Regiovisie ZeeuwsVlaanderen staat, luidt: Zeeuws-Vlaanderen creëert een aantrekkelijk woonklimaat voor huidige en nieuwe bewoners. In het voorliggende bod staat onze huidige bijdrage aan de nationale opgave centraal. De ambitie van de regio is echter om meer woningen te realiseren. Daarmee ziet de regio deze bijdrage als de basis, ‘een ondergrens’, voor de realisatie van de regionale ambitie.
In het kader hiervan is de monitoring van de uitspraken uit onderhavige woondeal van groot belang.
1.1
In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2.915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4.130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden
95
Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid Woningen Te realiseren woningen bruto
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Sociale huur[1]
Netto plancapaciteit
Middenhuur[2]
Betaalbare koop[3]
Betaalbaar deel overige toevoegingen
Betaalbaarheid totaal
door wooncorp.
Hulst
825
990
685
385
40
155
100
680
390
Sluis
270
935
715
185
80
80
115
460
185
Terneuzen
1820
2205
1840
675
175
625
145
1475
690
Totaal
2915
4130
3240
1245
295
860
360
2615
1265
30%
7%
21%
9%
63%
31%
100%
Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit. Gemeente Hulst Aantallen gemeente Hulst Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaciharde woningen) plancapaciteit teit (bruto (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Jaartal
2022
75
2023
80
2024
90
2025
90
2026
90
2027
95
2028
95
2029
100
2030
105
To taal
825
680
Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal
68%
Aantal woningen door w oningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen woningen en functieveran dering
990
685
275
385
40
155
100
385
5
990
685
275
385
40
155
100
385
5
455
49%
Gemeente Sluis Aantallen gemeente Sluis Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaciplancapaciteit harde woningen) teit (bruto (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Jaartal
2022
25
2023
25
2024
30
2025
30
2026
30
2027
30
2028
30
2029
35
2030 To taal
Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal
Aantal woningen door w oningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen woningen en functieveran dering
935
715
525
185
80
80
115
185
0
935
715
525
185
80
80
115
185
0
35 270
96
Gemeente Terneuzen Aantallen gemeente Te rneuzen Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Ambitie (te realiseren bruto woningen) plancapaciteit (aantal woningen)
Jaartal
2022
160
2023
180
2024
195
2025
200
2026
205
2027
210
2028
210
2029
225
2030 To taal
Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaciharde teit (bruto plancapacite Sociale huurmin w oningen it: onttrekking) Aantal
1.625
Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal
Aantal woningen door w oningcorporaties
74%
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen woningen en functieveran dering
2.205
1.840
1.310
675
175
625
145
675
15
2.205
1.840
1.310
675
175
625
145
675
15
230 1.820
2. Bouwlocaties (sleutelprojecten) 2.1
Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.
Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren (onderstaande lijst betreft de op dit moment bekende sleutelprojecten. Het betreft derhalve een dynamische lijst die niet uitputtend is). Projectkenmerken Locatie
Gemeente
Woningen
Hof te Zandeplein
Hulst
44
Kritische succesfactoren Mobiliteit Kennis en capaciteit √
Groote Kreek 2
Hulst
250
√
Nieuw Hulst
Hulst
56
Othene Oost
Terneuzen
469
Pattispark
Terneuzen
144
Emmabaan Koewacht Maartenshof Axel
Terneuzen
50
Terneuzen
44
Componistenbuurt Axel Witte Wijk Sas van Gent Binnenstad Terneuzen Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg Breskens West (laatste fase) Groenevelt 2, Sluis
Terneuzen
36
Terneuzen
14
Terneuzen
pm
Sluis
100
Sluis
65
Sluis
36
√
Stikstof
Programmering
√
Regio specifiek
√
√ V
√
√
√
Geld √
97
2.2
Naast bovenstaande kritische succesfactoren bestaan er een aantal overkoepelende kritische succesfactoren die een rol spelen: Stijgende economische parameters waaronder de stijgende (Bouw)kostenstijgingen welke een bedreiging vormen voor met name de betaalbaarheid en de te realiseren nieuwbouwprojecten. Gezien voorgaande is het voor de woningbouwcorporaties op dit punt soms wenselijker om de bestaande woningvoorraad te renoveren in plaats van het realiseren van nieuwbouwprojecten. Oplopende rente: De oplopende rente zet de investeringsruimte van corporaties onder druk. Als de financiële onzekerheid aanhoudt, kunnen de corporaties de beloofde nieuwe sociale woningen mogelijk niet leveren. Stijging van de disconteringsvoet: Rentestijgingen hebben niet alleen impact op de kasstromen van woningcorporaties, maar ook op de disconteringsvoet. Dit is een belangrijke parameter voor de berekening van de beleidswaarde. Hoe hoger de disconteringsvoet, hoe lager de waardering van een verwachte kasstroom in de toekomst is en dus ook hoe lager de beleidswaarde uiteindelijk zal zijn. Dit heeft een negatief effect op het financiële ratio Loan-to-valua. Personele capaciteit: De gemeenten ervaren problemen met het werven en behouden van voldoende goed gekwalificeerd personeel, wat gevolgen heeft voor de uitvoering van de Woondeal.
Voor wat betreft “kennis en capaciteit” geldt dit niet als kritische succesfactoren voor enkel voor de overheden, maar ook personele capaciteit bij bijvoorbeeld bouwbedrijven en de woningbouwcorporaties. Grondverwerving: Voor overname van gronden dient met grondeigenaren overeenstemming te worden bereikt. Voor woningbouwlocaties waar dit voor geldt bestaat een risico op vertraging. De gemeenten nemen hierin het voortouw, maar zijn hierin mede afhankelijk van de verkopende partij. Overige onrendabele toppen: Om betaalbare woningen te realiseren stuiten gemeenten vaak op verwachtingswaarde van grond of gebouwen. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op duurdere grondgebonden woningen of appartementen. Om toch betaalbare woningen te kunnen realiseren is het van belang om ontwikkelaars hiertoe in beweging te krijgen. 6 Specifiek voor de gemeente Sluis : De Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg omvat een complex geheel aan verschillende functies en deelontwikkelingen. De complexiteit qua samenhang van diverse functies en de veelheid aan betrokken partijen vormt een risico voor de tijdige realisatie.
3. Transformatie 3.1
Op basis van de huidige plannen zet de regio zich in om een bijdrage van 360 woningen te leveren door transformatie te realiseren.
4. Versnellingsafspraken 4.1
6
De colleges van B&W van gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.
E.e.a. is opgenomen in de Handreiking Vertraging voorkomen met Grondbeleid.
98
4.2
4.3
De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio, maar zijn daarin mede afhankelijk van het aantal vergunningaanvragen wat wordt ingediend door de initiatiefnemers. Versnelling/wijziging procedures Ook de benodigde planologische procedures spelen hierbij een rol. Voor de realisatie van woningen is vaak een uitgebreide procedure benodigd. De doorlooptijd van een dergelijke procedure is relatief lang en staat haaks op de versnelling van de woningbouw. Afhankelijk van bezwaar- en beroep. Snellere procedures zijn hiervoor van belang. We verzoeken het Rijk te onderzoeken op welke manier wettelijke procedures versneld kunnen worden, al dan niet door middel van wijzigingen. Het staat voorop dat Zeeuws-Vlaanderen de ambitie heeft een bijdrage te leveren aan de nationale bouwopgave middels het meer en sneller woningen te realiseren. Echter moet hier ook de reële nuance worden geplaatst dat we bij planvorming en vaststelling ook afhankelijk zijn van bezwaar- en beroepsprocedures of er daadwerkelijk versneld kan worden. Als er meer en sneller procedures doorlopen moeten worden, is het van belang dat er ook voldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar is bij de gemeenten om dit te bewerkstelligen.
We signaleren dat het steeds lastiger is om geschikt personeel aan te trekken om de capaciteit op niveau te houden en in deze noodzakelijke uitbreidingscapaciteit te voorzien.
4.4
Plan van Aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit. De Zeeuws-Vlaamse colleges hebben in 2020 ingestemd met het Plan van Aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit. Het Plan van Aanpak heeft als doel om ruimte te creëren voor kwalitatief gewenste nieuwbouwplannen door middel van het ‘wegbestemmen’ van overtollige harde plancapaciteit. De plannen zoals opgenomen in de Woondeal zijn kwalitatief gewenst. Dit neemt niet weg dat de gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen nader uitvoering zullen moeten geven aan de opgenomen acties uit het Plan van Aanpak. Hierbij is steun vanuit het Rijk gewenst. Dit met name op het gebied van kennisdeling met betrekking tot het juridische traject om voorzienbaarheid in de gemeentelijke bestemmingsplannen, dan wel provinciale plannen te creëren.
5. Betaalbaarheid Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1
De regio zet zich in voor de bruto toevoeging van2.770 betaalbare huur- en koopwoningen aan de woningvoorraad.
5.2
De regio zet zich in voor de realisatie van 480 aantal middenhuur woningen en 1.045 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 67%.
5.3
Hiermee is het regioaandeel van 15,8% van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 0,7% van de totale nationale opgave (te weten 350.000 woningen).
99
5.4
De regio streeft dus naar een vergroting van het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen. Er zal daarbij met name worden gestuurd op de zachte plannen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er binnen de regio Zeeuws-Vlaanderen tevens behoefte is aan duurdere huur- en koopwoningen.
5.5
In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Walcherse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid van de bruto toevoeging aan de woningvoorraad te bereiken vanaf 2025.
Tabel 4: Ambitie van de regio Walcheren van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen
Ambitie (te realiseren w oningen)
Gemeente/regio Hulst
Sluis
Terneuzen
Zeeuws-Vlaanderen
Periode 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit
Huurw oningen vanaf de Sociale huursociale w oningen huurgrens Aantal tot €1000 per maand Aantal
Koop-w oningen Koop-w oningen (onder (> €355.000) €355.000) Aantal Aantal
Percentage betaalbaar
245 575 820 990 80 190 270 935 535 1.280
95 224 319 385 16 38 53 185 164 392
22 52 75 90 12 32 44 140 60 144
51 113 164 205 12 39 51 140 169 393
77 186 263 310 41 81 122 470 142 352
68,7% 67,6% 68,0% 68,7% 49,2% 57,2% 54,8% 49,7% 73,5% 72,5%
1.815 2.205 860 2045 2905 4130
556 675 275 653 928 1245
204 250 94 228 322 480
562 700 232 545 777 1045
494 580 259 619 878 1360
72,8% 73,7% 69,8% 69,7% 69,8% 67,1%
Corporatiewoningen in de regio 5.6
Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1.265 aantal corporatiewoningen. Hiervan is 98,4 % sociale huur en 1,6 % middenhuur.
5.7
Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten. Uitgangspunt is om de sociale huurwoningvoorraad in de regio aan te laten sluiten bij de huidige en toekomstige behoefte. Momenteel behoort 20% van de totale woningvoorraad tot de sociale huur en circa de helft van de bewoners van sociale huurwoningen behoren tot de oudere doelgroep (65+). Verschillende modelberekeningen laten zien dat de behoefte aan sociale huurwoningen zal afnemen als gevolg van huishoudens die komen te overlijden. Het toevoegen van een extra sociale huurwoningen om te komen tot 30% lijkt op dit moment exploitatietechnisch risicovol. Op relatief korte termijn kan dit leiden tot een omvangrijke leegstand binnen de sociale huurwoningvoorraad. Uit de doorrekening van de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 met het Socratesmodel is gebleken dat in de regio Zeeuws-Vlaanderen daarentegen ook met name behoefte is aan duurdere koop- en huurwoningen. Uitgangspunt is
100