2023 434 Bijlage 5 Memo initiatiefnemers

Nieuwe werken en internetwinkelen • Gedreven door ontwikkelingen op het vlak Veranderende eisen aan de bedrijventerreinen van ICT verandert de manier van werken van waar het gaat om bijvoorbeeld de bereikbaarbedrijven en hun werknemers en ontstaan heid (digitaal en fysiek). verschuivingen (van werkgelegenheid) tussen sectoren. Er is toenemende automatisering en werknemers werken meer op andere plekken, zoals thuis. • Op bedrijventerreinen ontstaat een groeiende ruimtevraag voor logistieke functies die samenhangen met internetwinkelen/e-commerce. Nieuwe sectoren vragen ruimte op terreinen • Steeds vaker zoeken stedelijke functies en • Met de bestaande herstructureringstrajecten voorzieningen een plekje op een (binnenvoor Haringvlietplein en Groeneweegje/'t Sas stedelijk) bedrijventerrein (functiemenging/ speelt de gemeente al in op deze trend. We verkleuring). Denk aan retail, leisure, onderwijs, kijken of er op andere bedrijventerreinen nog zorg, maar ook wonen. locaties/plekken aangewezen moeten worden • We verwachten dat de behoefte aan deze voor functiemenging, maar we willen dit zeker functiemenging de komende jaren doorzet. niet overal mogelijk maken. Het kan de vestigings-/ ontwikkelingsmogelijkheden van reguliere bedrijven immers ook beperken, zeker in een zwaardere milieucategorie. 23

Trends en ontwikkelingen Wat betekent dit voor Schouwen-Duiveland? Minder sterke verdienstelijking van de economie • • •

Verdienstelijking van de economie neemt minder sterk toe dan verwacht. Minder vraag dan verwacht naar kantoren en hoogwaardige bedrijventerreinen, Vooral vraag naar reguliere bedrijvigheid als logistiek, groothandel en (hoogwaardige) productie.

•

De vraag naar bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland komt vooral uit het segment reguliere bedrijvigheid zoals bouw, detail- en groothandel (in lijn met huidige terreinen). Minder vanuit kantoorachtige bedrijvigheid.

3.2 Aanbod 14 hectare uitgeefbaar op terreinen Business Park, Straalweg II en Bruinisse Uit tabel 1 in bijlage 1 volgt dat het beschikbare aanbod bedrijfskavels 14 hectare bedraagt. Dit aanbod bevindt zich op grootschalige bedrijventerreinen. Dit is overeenstemming met de provinciale doelstelling dat 80% van de uitbreiding van het areaal op grootschalige terreinen moet plaatsvinden.

MOGELIJKHEID TOT 'AFRONDING' KLEINSCHALIGE (EN SOLITAIRE) LOCATIES: IN POTENTIE 5 HECTARE ZACHT AANBOD Op kleinschalige bedrijventerreinen zijn in Schouwen-Duiveland op dit moment geen hectares uitgeefbaar. Er is dus geen sprake van hard planaanbod dat meegenomen moet worden in de confrontatie van vraag en aanbod. Het provinciale Omgevingsplan staat uitbreiding van kleinschalige bedrijventerreinen toe als de ruimtelijke kwaliteit verbetert en het om beperkte afronding gaat. De uitbreiding mag 20% van het oppervlak van het terrein of maximaal 0,5 hectare groot zijn. We maken daarom wel een indicatieve berekening van het gevolg van een eventuele uitbreiding van deze kleinschalige locaties. Schouwen-Duiveland beschikt over 13 kleinschalige bedrijventerreinen en 12 solitaire locaties (die volgens het Omgevingsplan in dit bedrijventerreinenprogramma als kleinschalige bedrijven worden beschouwd). In totaal gaat het dus om 25 (13+12) kleinschalige bedrijventerreinen. Dit betekent dat er in theorie maximaal 12,5 hectare (25*0,5 hectare) aanbod is op kleinschalige bedrijventerreinen. Het is echter niet reëel om te veronderstellen dat op al deze terreinen ook daadwerkelijk sprake zal zijn van een uitbreidingsbehoefte van 0,5 ha. Veel solitaire locaties zijn niet groter dan 1-1,5 ha.

Een uitbreiding van 0,5 hectare is voor deze terreinen niet realistisch (het betreft dan een uitbreiding van 30-50%). Op Haringvlietplein (en daaraan gerelateerd Boerenweg) en Groeneweegje/'t Sas wordt geherstructureerd. Hier is uitbreiding niet logisch, gezien de beoogde ruimtewinst die herstructurering oplevert. Bovendien worden verschillende terreinen (o.a. Reparatiehaven, Roterij, Noorddijk, Duinzoom) (grotendeels) omringd door bebouwd gebied of groene bufferzones waardoor uitbreiding niet mogelijk is. Zonder deze kleinschalige terreinen en de kleinere solitaire locaties komt het aantal bedrijventerreinen waar uitbreidingen van 0,5 hectare eventueel aan de orde zijn wat lager te liggen. Wanneer we rekenen met circa 20 stuks en daarvan de helft meenemen komen we op 10 bedrijventerreinen *0,5 ha = 5 hectare in potentie zacht planaanbod vanuit de toegestane uitbreiding van kleinschalige bedrijventerreinen (inclusief solitaire bedrijfslocaties). <-4 < Geen noemenswaardig heruitgeefbare ruimte door herstructurering Ook kan ruimtewinst bij herstructurering leiden tot heruitgeefbare kavels. Deze kunnen dan bij het aanbod worden opgeteld. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de hectares die worden geherstructureerd. Hieruit blijkt dat alleen kavels worden onttrokken aan de voorraad.

Op Groeneweegje is bijvoorbeeld een parkeerterrein ingericht op de plek van de voormalige sporthal en zwembad. We gaan daarom niet uit van extra aanbod door herstructurering6. Totaal 14 hectare aanbod Het totale aanbod in de planperiode 2016-2025 in Schouwen-Duiveland bedraagt circa 14 hectare. 6

Op dit moment zijn geen andere transformatieplannen bekend. Transformatie van kleinschalige bedrijventerreinen of solitaire bedrijfslocaties naar andere functies kan invloed hebben op het aanbod. Als een bedrijventerrein de functie verliest, wordt niet alleen de voorraad uitgegeven bedrijventerrein lager. Ook de mogelijkheid tot uitbreiding met 0,5 ha vervalt. Dit kan het aanbod uitgeefbaar beïnvloeden.

24

Tabel 7: Aanbod uitgeefbaar op bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland7 Business Park Gouwepoort Straalweg II Bruinisse (excl. plannen uitbreiding) Restkavel Boerenweg Totaal Bron: IBIS (2015) en gemeente Schouwen-Duiveland. Bewerking Stec Groep.

Totaal aanbod (hectare) 3,7 1,5 7,2 1,5 0,1 14

Terreinen Schouwen-Duiveland bedienen vooral lokale doelgroep, concurrentie met omringende regio's daarom relatief beperkt De grootschalige bedrijventerreinen in onze gemeente bedienen een lokale en (boven)regionale vraag. In de directe omgeving van Schouwen-Duiveland zijn andere gemeenten die bedrijventerrein aanbieden. We beoordelen dit aanbod om de marktkansen voor onze bedrijventerreinen in te schatten. Een analyse van verhuizingen van bedrijven8 laat zien dat er weinig verhuisdynamiek is. Dit wordt ook bevestigd door de Database Bovenlokale Locatiebeslissingen van de Stec Groep. Daaruit blijkt dat er nauwelijks bedrijven van buiten de regio naar Zeeland verhuizen. De geregistreerde verhuisbewegingen (35 stuks in de afgelopen 5 jaar) vinden plaats tussen SchouwenDuiveland en de Bevelanden (circa 50%), Walcheren (circa 40%) en Tholen (circa 10%). Tabel 8: Verhuizingen van bedrijven 2011-april 2016 Verhuisd binnen Schouwen-Duiveland Verhuisd naar Schouwen-Duiveland Verhuisd uit Schouwen-Duiveland Totaal

Aantal verhuisbewegingen 338 (90%) 14 (4%) 21 (6%) 373 (WO%)

Bron: Vastgoeddata.nl, bewerking Stec Groep (2016). Opvallend is dat erin deze periode geen verhuizingen van en naar Goeree-Overflakkee zijn geregistreerd. Een analyse van de verhuisdynamiek van de regio Goeree-Overflakkee laat zien dat verhuisbewegingen zich vooral tussen Goeree en de Hoeksche Waard en de regio Rotterdam voordoen. Op basis van de meest recente gegevens over de bedrijventerreinenvoorraad op De Bevelanden (bron: provincie Zeeland) concluderen we dat 33 hectare uitgeefbare grond beschikbaar is op de grootschalige terreinen. Het beeld per terrein, met tussen haakjes het aantal hectare dat publiek uitgeefbaar is: • De Poel II in Goes (9,5 hectare): gemengd terrein met accenten op groothandel, showroomactiviteiten, industrie en commerciële dienstverlening (milieucategorie 3). • Smokkelhoek in Kapelle (13,2 hectare): gemengd (regionaal) terrein in aanvulling op het bedrijventerreinaanbod van de stedelijke ontwikkelingszone Goes (milieucategorie 4.1). • Nishoek in Reimerswaal (0,8 hectare): gemengd terrein met veel bedrijven in agribusiness en daaraan gerelateerde logistiek (milieucategorie 4). • Olzendepolder in Yerseke (0,5 hectare): het terrein richt zich op aquabusiness en heeft dus een specifieke doelgroep. Sowieso is er nog maar beperkt ruimte beschikbaar.

• Olzendepolder uitbreiding (9 hectare): betreft een planologisch vastgelegde uitbreiding (in 2e herziening bestemmingsplan Olzendepolder uit 2009). De gronden zijn bestemd voor (1) bedrijven die nu op het bestaande bedrijventerrein Olzendepolder zitten en willen uitbreiden, (2) aan Yerseke en ruime omgeving (westelijk deel Reimerswaal) gebonden bedrijven en aan aquabusiness gelieerde bedrijven.

7 8

Exclusief de 5 ha potentieel zacht aanbod als gevolg van uitbreiding kleinschalige bedrijventerreinen Nota bene: het gaat hier niet om alleen verhuizingen van en naar bedrijventerreinen, maar om verhuizingen van alle bedrijven. Dit geeft echter wel een goed beeld van de relaties die er bestaan tussen de Zeeuwse regio's. 25

In de regio Walcheren is circa 31,5 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar (bron: IBIS, 2015 en provincie Zeeland). Het gaat om de volgende terreinen: • Karreveld in Koudekerke (1,6 hectare): bedrijventerreinen in de gemeente Veere zijn alleen bedoeld voor uitbreiding van Veerse bedrijven. Dit is opgenomen in het bestemmingsplan bedrijventerreinen. Karreveld vormt hierop een uitzondering. Onder voorwaarden kunnen zich hier kleine en middelgrote bedrijven van buiten vestigen (milieucategorie 3.2). • Mortiere in Middelburg (6,8 hectare): geschikt voor hoogwaardige bedrijvigheid (milieucategorie 3.2). • Arnestein in Middelburg (ca 0,5 hectare): gemengd terrein, nog beperkt ruimte uitgeefbaar (milieucategorie 5.1). • Poortersweg in Vlissingen (7,5 hectare): functioneel bedrijventerrein voor (zwaardere) industriële bedrijven. Een deel van de op dit terrein uitgeefbare grond is bestemd voor de vestiging van een marinierskazerne (milieucategorie 5.1). • Souburg in Vlissingen (circa 10 hectare). Modern grootschalig bedrijventerrein met zichtlocaties aan de A58. Kavels zijn minimaal 0,5 hectare (milieucategorie 4.2). • Kenniswerf in Vlissingen (5 hectare). Bedoeld voor lichte bedrijvigheid, kantoorachtige bedrijven en maatschappelijke functies (campus hogeschool).

In de gemeente Tholen is in totaal ruim 10 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein (bron: bedrijventerreinprogramnna gemeente Tholen). Aileen Welgelegen is als grootschalig bedrijventerrein aangewezen. De uitgeefbare voorraad op dit terrein is circa 6 hectare. Er is een voorontwerp bestemmingsplan voor een uitbreiding met circa 15 hectare. Dit terrein ligt gunstig ten opzichte van de nieuwe A4 en is specifiek bestemd voor (grootschalige) logistiek. Figuur 7: Concurrerend aanbod in de Bevelanden, Walcheren en Tholen

Bron: Openstreepmaps. Bewerking Stec Groep (2016).

Marktkansen voor bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland Het potentieel concurrerend aanbod in de regio's rond Schouwen-Duiveland is aanwezig op grootschalige bedrijventerreinen. In Vlissingen en Middelburg is ruimte voor hogere milieucategorieën dan op Straalweg II en Bruinisse.Voor logistieke bedrijven zijn terreinen in Goes, Vlissingen en Middelburg, maar bijvoorbeeld ook Tholen, overwegend gunstiger gelegen door de directe aansluiting op de A58 (en nieuwe A4). Bedrijventerrein Mortiere biedt een vergelijkbaar aanbod als Business Park. Tegelijkertijd constateren we dat onze gemeente en de omringende regio's weinig verhuisdynamiek is en de bedrijven sterk lokaal gebonden zijn. (Concurrerend) aanbod in de omringende gemeenten hoeft daarom geen groot probleem te zijn. Het gros van het aanbod bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland zal dus opgenomen (moeten) worden door groeiende, lokale bedrijven die verplaatsen naar een regionaal bedrijventerrein.

26

3.3 Confrontatie van vraag en aanbod e constateren dat er in Schouwen-Duiveland maximaal 10 hectare vraag naar bedrijventerrein is in de eriode tot 2025. Die bestaat uit uitbreidingsvraag:'autonome' groei van lokale bedrijven. Daartegenover taat een aanbod van 14 hectare. De 14 hectare is wel exclusief de wijzigingsbevoegdheid voor het deel an Straalweg II. Is we vraag (10 hectare) en aanbod (14 ha) confronteren, dan constateren we dat er per saldo sprake s van een overaanbod van 4 hectare in de planperiode 2016-2025. In onderstaande figuur zijn vraag en • anbod uitgesplitst naar type terrein9. Figuur 8: Confrontatie vraag en aanbod naar type terrein , Hoogwaardig Modern gemengd Functioneel Totaal

i

2

i

5 4

5,4 6,6

0,4 2,6

1O

14

4

Vraag a Hoogwaardig

_

Modern-gemengd a Functioneel (inclusief nati

anbod

0

5

10

15

20

ron: Stec Groep (2016).

Er lijkt op basis van de aannames over aanbod (zie voetnoot 9) vooral overaanbod in hoogwaardig en unctioneel terrein. Relatief is het overaanbod het grootst voor het segment hoogwaardig. Er is 100% meer anbod dan geraamde vraag. In absolute aantallen valt vooral het overaanbod aan functioneel terrein p, circa 2,6 ha overaanbod. Mocht er meer vraag naar modern-gemengd terrein ontstaan dan geraamd iedt Straalweg II de mogelijkheid tot flexibiliteit. Eventuele schaarste in dit segment is dan ook relatief envoudig op te vangen. et aanbod op bedrijventerrein (1,8 hectare) Bruinisse bestaat deels uit natte kavels. De vraagraming aat zien dat er circa 1,5-2 hectare uitbreidingsvraag is naar dit soort kavels in de gemeente Schouwenuiveland. Vraag en aanbod zijn hier dus in evenwicht. Twee kanttekeningen kunnen hierbij worden •emaakt.Ten eerste staat de huidige verkaveling maar beperkt echt watergebonden kavels toe. Het edrijventerrein richt zich met name op watergerelateerde bedrijven.Ten tweede is alleen de lokale raag vanuit Schouwen-Duiveland geraamd. Maar de specifieke vraag naar natte kavels kent mogelijk en ruimere marktregio omdat het een erg specifiek type terrein is. Om dat definitief vast te stellen is eer marktonderzoek nodig'°. Voor nu kan worden geconcludeerd dat er evenwicht is in het aanbod an natte bedrijfskavels.

Omdat een deel van de 1,8 ha aanbod op Bruinisse als'droge'kavels kan worden eschouwd, kan dit evenwicht ook omslaan in een tekort. Een uitgebreider onderzoek naar de plannen oor de uitbreiding van Bruinisse is nodig om dit nader in beeld te brengen. •

10

We gaan uit van de volgende aannames met betrekking tot het aanbod. Het aanbod op Straalweg en Bruinisse is overwegend functioneel terrein (incl.nat) (75%). Daarnaast is er ruimte voor modern-gemengd terrein (25%). Op Business Park is het aanbod voor 60% hoogwaardig, en 40% moderngemengd. Het aanbod op Gouwepoort is gericht op het segment modern-gemengd. Voor verdere uitbreiding van bedrijventerrein Bruinisse is ook een Ladderonderbouwing nodig. De vraagraming die voor dit bedrijventerreinprogramma is gemaakt is weliswaar een eerste aanzet, maar geen volledige Ladderonderbouwing. 27

28

Opgaves komende jaren In dit hoofdstuk zetten we de vijf belangrijkste opgaves op een rij voor een gezonde en goed functionerende bedrijventerreinenmarkt op Schouwen-Duiveland. De opgaves volgen uit de analyses en bevindingen in voorgaande hoofdstukken. Per opgave schetsen we mogelijke oplossingsrichtingen. Overigens hangen de meeste opgaves sterk met elkaar samen. Waar verbanden liggen, geven we dat aan.

4.1 Opgave 1: Werken aan evenwicht in vraag en aanbod In hoofdstuk 3 zijn vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Per saldo constateren we een overaanbod van 4 hectare in de periode 2016-2025. We brachten vraag en aanbod voor verschillende segmenten in beeld. Daaruit blijkt dat vooral het aanbod voor hoogwaardige bedrijvigheid (2 hectare op Business Park) groter is dan de (indicatieve) vraag van circa 1 hectare. Monitoring van de vraag naar hoogwaardige bedrijvigheid is belangrijk. Een te lange doorlooptijd voor Business Park kan nadelige gevolgen hebben voor de grondexploitatie en de aantrekkingskracht van het terrein als vestigingslocatie. Om de ambities voor het Business Park overeind te houden is het kortom verstandig rekening te houden met de (financiële) consequenties hiervan en hiervoor eventueel een voorziening te treffen. Een andere optie is het bijstellen van de ambities/eisen voor vestiging op het Business Park. Voor de vraag naar modern-gemengd (5 hectare) en functioneel terrein (4 hectare) bestaat aanbod op Straalweg II en Bruinisse (en eventueel zacht aanbod op kleinschalige bedrijventerreinen). De wijzigingsbevoegdheid voor een deel van Straalweg II biedt bovendien nog ruimte om aan eventuele extra grootschalige vraag te voldoen. In figuur 8 zijn vraag en aanbod voor de verschillende segmenten met elkaar geconfronteerd.

We hebben daarvoor eerst bepaald welke segmenten de SchouwenDuivelandse bedrijventerreinen bedienen".Vraag en aanbod naar modern-gemengd terrein zijn redelijk in evenwicht. Voor functioneel terrein bestaat een overaanbod. Tussen de terreinen bestaat enige overlap in de segmenten die zij kunnen bedienen. Daardoor kan een tekort aan aanbod voor modern-gemengd worden opgevangen door het aanbod in een ander segment'aan te passen'. Straalweg II is vooral bedoeld als functioneel terrein, maar ook modern-gemengde bedrijvigheid is mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Van belang is te beseffen dat een deel van de functionele vraag alleen zal willen landen op kleinschalige bedrijventerreinen. Het huidige aanbod van 14 ha bevindt zich alleen op grootschalige terreinen. Als kleinschalige bedrijventerreinen uitbreiden, blijft het aanbod van 14 ha intact terwijl de vraag wel afneemt. Per saldo ontstaat bij uitbreiding van kleinschalige terreinen dus meer dan 4 ha overaanbod.

11

We laten in dit overzicht de restkavel (0,1 ha groot) op Boerenweg buiten beschouwing. Dit terrein is voornamelijk functioneel van aard, maar er is ook retail gevestigd. Dit laatste segment wordt niet onderscheiden in de door ons gehanteerde indeling voor bedrijventerreinen. Door de omvang van de restkavel is de invloed van het buiten beschouwing laten ervan gering. 29

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de drie treden van de Ladder. De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen 1.1.1. en 3.1.6. De tekst uit het Bro luidt als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten

zijn of als zodanig worden ontwikkeld:' Trede i Is er een regionale behoefte?

Nee, stop met de procedure of pas uw plan zodanig aan dat het past bij de regionale behoefte la, ga naar trede z

1 Trede z Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied

la, u bent (voor dit deel) klaar met de motivering

1

--> Nee, ga (Mar trede 3

Trede 3 zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte

Bron: Ministerie van l&M (2016).

Het bedrijventerreinenprogramma is een strategisch document dat is gericht op een evenwichtige bedrijventerreinenmarkt. Daarmee kan het een bouwsteen zijn voor Ladderonderbouwingen van specifieke bedrijventerreinontwikkelingen op Schouwen-Duivenland. Het programma is geen Ladderonderbouwing 'an sicK

4.2 Opgave 2: Duidelijke keuze maken tussen spreiden ruimtevraag over lokale, kleinschalige locaties of concentreren op grootschalige bedrijventerreinen In de gemeente Schouwen-Duiveland is veel ruimte voor ondernemerschap. In het buitengebied zijn op verschillende plaatsen bedrijven gevestigd buiten formele bedrijventerreinen. Het Omgevingsplan staat uitbreiding van deze solitaire bedrijfslocaties toe. Tegelijk constateert de gemeente dat deze bedrijven in het buitengebied vaak hun locatie ontgroeien. In veel gevallen gaat het om bedrijven die ooit als agrarisch bedrijf begonnen. Jaren later kwam daar een vrachtwagen of landbouwvoertuig bij, maar inmiddels is het bedrijf uitgegroeid tot een volwaardig loon- of transportbedrijf. De locaties zijn bijvoorbeeld niet goed ontsloten voor (vracht)verkeer, hebben niet genoeg milieuruimte en veroorzaken overlast voor andere functies zoals wonen. Uitbreiding op de huidige locatie is daarom vanuit ruimtelijke overwegingen niet 30

altijd gewenst. Hetzelfde geldt voor bedrijven op al bestaande lokale bedrijventerreinen. Hoewel kleine uitbreidingen daar op korte termijn vaak aantrekkelijk lijken, kent verplaatsing van bedrijven die te groot worden op langere termijn voordelen. De ontsluiting is ook hier vaak niet optimaal. Doordat steeds maar kleine uitbreidingen zijn toegestaan is de ruimtelijke kwaliteit van deze uitbreidingen niet optimaal. Ook is het weinig efficiënt om steeds een kleine uitbreiding te moeten doen. Voor bedrijven kan het bovendien remmend werken wanneer er een maximum wordt gesteld aan de uitbreiding op de huidige plek. Aan de andere kant is op de grootschalige bedrijventerreinen (Straalweg II, Business Park en Bruinisse) voldoende aanbod uitgeefbaar voor bedrijven met een grote ruimtevraag. Concentratie van bedrijven op grootschalige bedrijventerreinen is vanwege bovenstaande ruimtelijke overwegingen vaak wenselijk. Grotere bedrijven sluiten beter aan bij het profiel van grootschalige bedrijventerrein, de ontsluiting en milieuruimte zorgen voor minder overlast. Kortom, voor bedrijven is er alle ruimte om te kunnen ondernemen. Naast de ruimtelijke voordelen, kan het concentreren van de groei op grootschalige terreinen ook financieel voordelen bieden. Zowel voor de gemeente (uitgifte van grond) als voor bedrijven (ruimte om te groeien).

Een verplaatsing kan van een bedrijf op korte termijn wel een (forse) investering eisen. Eventueel kan gedacht worden aan het - onder strakke voorwaarden - faciliteren hierbij. We onderscheiden twee verschillende scenario's die uitersten vormen van mogelijk te voeren beleid. In feite kan worden gekozen voor elke vorm tussen deze twee uitersten in. In scenario concentreren gaan we er van uit dat er geen uitbreidingen meer worden toegestaan op solitaire locaties en kleinschalige bedrijventerreinen. Feitelijk is het niet realistisch deze locaties helemaal 'op slot' te gooien. Bedrijven kunnen door hun omvang, ligging of zeer hoge investeringen in het bestaande vastgoed zo goed als onverplaatsbaar zijn. Het denken in twee scenario's biedt wel inzicht in de mogelijkheden die het beleid biedt en wat de gevolgen daarvan kunnen zijn. Scenario 1: Spreiden Beperkte uitbreidingen worden toegestaan op lokale bedrijventerreinen (inclusief solitaire bedrijfslocaties). De regels met betrekking tot uitbreidingen uit het Omgevingsplan zijn van toepassing. Groeiende bedrijven worden wel gestimuleerd te verplaatsen naar grootschalige bedrijventerreinen als dat ruimtelijk een betere oplossing is. Voor het financieren van deze verplaatsingen is geen budget beschikbaar. De vraag wordt gespreid over de bestaande lokale, kleinschalige bedrijventerreinen.

Scenario 2: Concentreren Uitbreidingen op kleinschalige bedrijventerreinen en solitaire bedrijfslocaties boven 0,5 hectare of 20% worden niet meer toegestaan. Groeiende bedrijven die daardoor van hun huidige locatie moeten verhuizen, worden geconcentreerd op grootschalige bedrijventerreinen. Bedrijven die nu al in conflict zijn met hun omgeving worden actief naar grootschalige bedrijventerreinen begeleid. In dit scenario is hiervoor budget beschikbaar. De gemeente kan prioritaire plekken aanwijzen waarop dit beleid kan worden toegepast. Een variant binnen dit scenario kan zijn om vast te leggen welke solitaire bedrijfslocaties nog mogen uitbreiden, en welke niet. Of uitbreidingen op kleinschalige bedrijventerreinen nog wel toestaan. -3

FINANCIEREN VAN VERPLAATSEN BEDRIJVEN EN ONDERSTEUNEN PRIVATE INITIATIEVEN In het scenario'concentreren'wordt ingezet op verplaatsing van bedrijven naar grootschalige bedrijventerreinen. Wanneer een bedrijf de huidige locatie ontgroeit en er conflicten ontstaan in de omgeving, kan de gemeente besluiten actief te opereren bij het verplaatsen van bedrijven. Dit betekent niet dat de gemeente bedrijven lukraak'uitkoopt Financiën kunnen ook op andere manieren worden ingezet om bedrijven te verplaatsen. Daarnaast levert de verplaatsing het bedrijf ook voordelen op. Zij hebben op de nieuwe plek ruimte om te groeien, zijn beter bereikbaar, et cetera. Feit blijft wel dat voor de actieve aanpak van de gemeente specifiek gelabeld geld beschikbaar moet zijn. De financiering van deze maatregelen kan op verschillende manieren gebeuren. Daarbij kan worden gedacht aan een kleine verhoging van de grondprijs per vierkante meter uitgeefbaar bedrijventerrein. Deze opslag kan in een lokaal (op niveau van Schouwen-Duiveland op te richten) fonds worden gestort. Hiermee kunnen maatregelen worden bekostigd voor het verplaatsen van bedrijven. Ook kan dit fonds bijvoorbeeld participeren in de aanpak van private panden en kavels op bestaande bedrijventerreinen

31

in de gemeente via het verstrekken van leningen of garantstellingen. Voor het financieren van herstructurering en ander beheer en onderhoud biedt het provinciale herstructureringsfonds (dat volgens planning in het najaar operationeel moet zijn) wellicht mogelijkheden. Op dat fonds gaan we onder opgave 3 nader in. • • slot., Concentreren en spreiden hebben verschillende gevolgen voor de bedrijventerreinenmarkt12. We werken deze gevolgen uit. We gaan daarbij in op: • financiën (bijvoorbeeld de effecten op lopende grondexploitaties); • sociaal-economische kenmerken (denk hierbij aan de gevolgen voor de werkgelegenheid); • ruimtelijk-economische kenmerken (zoals veroudering van de voorraad bestaand vastgoed en het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen). Tabel 9: Effecten op drie verschillende aspecten van scenario's spreiden en concentreren Spreiden Concentreren Financiën • Langere looptijd grondexploita• Concentratie van bedrijven op ties, dit leidt tot oplopende rengrootschalige bedrijventerreinen telasten en in het ergste geval tot heeft gunstig effect op grondafboeken op grond. exploitaties (realiseren geplande • Bedrijven stellen nieuwe investedoorlooptijd, grondverkopen). ringen uit omdat ze maar beperkt • Budget nodig voor'uitkopen'of kunnen groeien. verhuizen van bedrijven. • Geen doorstromende bedrijven die nieuwe investeringen doen.

Sociaal-economisch • Afronding lokale bedrijventer• Bedrijven die groeien, verreinen is goed voor werkgelegenplaatsen naar grootschalige heid op korte termijn. bedrijventerreinen. • Na afronding bedrijventerreinen • Ruimte voor doorstromen op logeen ruimte meer voor groeiende kale bedrijventerreinen. bedrijven die nu nog buiten be• Goed voor dynamiek en werkgeledrijventerrein gevestigd zijn. genheid op lange termijn. • Dit levert problemen op met door- • Concentratie van bedrijven leidt stroming van bedrijven van en tot schaalvoordelen en spin-off die naar bedrijventerreinen, horen bij clustering. • Versnippering: veel relatief kleine bedrijventerreinen. Efficiëntie bedrijven neemt af. Ruimtelijk-economisch • Op korte termijn goed voor ves• Verhuizingen, doorstroom en dytigingsklimaat. Bedrijven blijven namiek leiden tot investeringen in gevestigd op huidige locatie. nieuw vastgoed. • Na afronding geen ruimte meer • Verhuizende bedrijven laten vastvoor bedrijven om uit te breiden. goed achter voor doorgroeiende • Als bedrijven niet uit kunnen bedrijven die verplaatsen naar breiden nemen investeringen in lokale bedrijventerreinen. vastgoed af. Dit kan leiden tot ver- • Uw nieuwe grootschalige bedrijsnelde veroudering van vastgoed venterreinen lopen sneller vol. en bedrijventerreinen.

Voorbeeld: financieel effect De keuze voor spreiden of concentreren kan gevolgen hebben voor lopende grondexploitaties. Het faciliteren van de uitbreidingsvraag van bedrijven op kleinschalige bedrijventerreinen leidt tot een spreiding van de toename van het areaal. De uitgifte van grond op grootschalige bedrijventerreinen zal hierdoor minder snel gaan. Dit leidt tot langere looptijd en oplopende rentelasten voor de grex. In onderstaande tabel laten we op hoofdlijnen zien welke gevolgen dit kan hebben voor een lopende grex. We beschikken niet over de exacte cijfers en doen aannames over looptijden en uitgiftetempo. De berekening is indicatief bedoeld, maar geeft daarmee wel een goed inzicht in de mogelijke gevolgen van de keuze voor spreiden versus concentreren. Dit kan helpen bij het maken van de keuze. 12

We concentreren ons op de gevolgen voor de bedrijventerreinen(markt). De beleidskeuze kan ook gevolgen hebben voor aanpalende beleidsvelden zoals milieu, wonen, leefbaarheid, et cetera.

32

Als uitgangspunt nemen we het langjarige gemiddelde uitgiftetempo van 1,3 hectare per jaar. Bij een gelijkblijvend uitgiftetempo zou in circa 10 jaar de totale voorraad uitgeefbaar terrein (14 ha) zijn uitgegeven. Het spreiden van ruimtevraag heeft zoals gezegd gevolgen voor het uitgiftetempo. We gaan uit van een verlaging van de uitgifte met 10%, 30% en 50%. Dit leidt tot een langere looptijd van de grex zoals in onderstaande tabel. Tabel 10: Effect op lopende grex van twee scenario's Uitgiftetempo Extra looptijd Huidig: 1,3 ha/jaar N.v.t. - 10% 1 jaar - 30% 4 jaar - 50% 9 jaar

Rentekosten bij 2% rente € 1.250.000 € 1.400.000 € 1.800.000 € 2.500.000

We nemen verder de gerealiseerde verkoopprijs van de transacties uit 2015 (circa € 100/m2 en jaarlijkse inflatie van 1%) en doen de aanname dat in de huidige situatie de grex na 10 jaar een neutraal saldo kent (exclusief rentekosten). We berekenen vervolgens de extra rentekosten die zouden ontstaan bij het vertragen van het uitgiftetempo. Hieruit blijkt dat bij een afname van de uitgifte met 10% de rentekosten over de totale exploitatie oplopen met € 150.000. Bij een afname van de uitgifte met 50% worden de rentekosten circa € 2,5 miljoen. Een kleine verlaging van het uitgiftetempo heeft in deze berekening een relatief klein effect. Als het uitgiftetempo serieus achter begint te raken bij de gemiddelde grondverkoop van de afgelopen 11 jaar, kunnen de rentekosten verdubbelen ten opzichte van de huidige situatie. Het blijft zaak om de uitgifte op een goed niveau te houden. Het spreiden van ruimtevraag die vanwege de omvang en aard het beste op grootschalige terreinen zou kunnen landen, heeft voordelige gevolgen voor lopende grexen. Voorbeeld: sociaal-economisch effect Een belangrijke indicator voor de staat van een bedrijventerrein (en de economie in het algemeen) is het aantal arbeidsplaatsen. Voor groeiende bedrijven die nu nog buiten bedrijventerreinen gevestigd zijn is het belangrijk dat ruimte beschikbaar komt op bedrijventerreinen.

Anders bestaat de kans dat deze groep bedrijven naar bedrijventerreinen buiten de gemeente verhuist. Tussen 2012 en 2015 nam het aantal banen op bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland met circa 250 toe. Dit betekent een jaarlijkse gemiddelde groei van circa 3%. Dit is een aanmerkelijk hogere groei dan de gemiddelde economische groei (-0,3%) in de provincie Zeeland over deze jaren (CBS Statline, 2016). Om deze groei vast te kunnen houden is het belangrijk om doorstroom van bedrijven te kunnen garanderen. Het is niet eenvoudig om een potentiële toe- of afname van het aantal banen te becijferen. Het PBL becijferde in 2009 dat gemiddeld 4,2% van de groei op bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door verplaatsende bedrijven13. 72% van die verplaatsingen vindt plaats binnen de eigen gemeente. Van deze groei binnen een gemeente is 43% afkomstig van andere bedrijventerreinen in de gemeente. Dit betekent dat circa 1,5% van de banengroei is toe te schrijven aan bedrijven die van buiten een bedrijventerrein naar een bedrijventerrein verhuizen. Het PBL becijferde in dezelfde studie dat bedrijven die naar een bedrijventerrein zijn verhuisd, significant harder groeien dan andere bedrijven. Juist deze bedrijven zijn belangrijk voor het realiseren van werkgelegenheidsgroei.

Voorbeeld uitwerking ruimtelijk-economisch effect Het spreiden van de ruimtevraag heeft ongunstige effecten op de doorstroom van bedrijven. Bestaande bedrijven blijven gevestigd op hun huidige locatie, waardoor groeiende bedrijven die nu nog buiten bedrijventerreinen gevestigd zijn, niet door kunnen stromen. Verhuisdynamiek en instroom garanderen steeds nieuwe investeringen, terwijl die bereidheid tot investeren van al gevestigde bedrijven die niet meer kunnen uitbreiden, eerder af zal nemen. Daardoor zal de WOZ-waarde op termijn gaan dalen. We gaan daarbij uit van een jaarlijkse afname van de waarde met 1%14.

13 14

Zie: Planbureau voor de Leefomgeving (2009)'Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen: In de periode 2010-2015 is de WOZ-waarde per vierkante meter bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen met 4% gestegen. We corrigeren hierbij voor extreme waardestijgingen die worden veroorzaakt door de uitgifte van bedrijventerrein en de daarbij horende realisatie van nieuw vastgoed, zoals op Business Park. 33

Tabel 11: Effect op WOZ-waarde van twee scenario's Periode Waarde bij daling 1% per jaar (scenario spreiden)

Waarde bij gelijkblijvende trend (scenario concentreren)

2020

€ 11.353.191

€ 12.394.145

2025

€ 10.796772

€ 12.867.412

2030

€ 10.267.622

€ 13.358.749

Bron: gegevens gemeente Schouwen-Duiveland. Bewerking Stec Groep.

Het bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland vertegenwoordigt nu (peildatum 31-12-2015) een waarde van circa € 11,9 miljoen. Als de waarde met 1% per jaar daalt, leidt dit in 5 jaar tot een waardedaling van circa € 0,6 miljoen. De vastgoedwaarde komt daarmee op circa € 11,3 miljoen. In het scenario gaan we uit van een gelijkblijvende ontwikkeling. Dit leidt tot een waarde van circa € 12,3 miljoen. Het verschil tussen deze twee scenario's bedraagt circa € 1,0 miljoen. Als we dit doorrekenen voor de (middel)lange termijn wordt het verschil groter. In 2025 is het verschil opgelopen tot meer dan € 2,0 miljoen. In 2030 bedraagt het verschil circa € 3,1 miljoen.

4.3 Opgave 3: Veel liefde & aandacht voor bestaande voorraad Deze opgave geldt vooral voor bedrijventerreinen die zich in fase 2 op de levenscyclus bevinden. In tabel 3 zijn de belangrijkste thema's en vervolgstappen per bedrijventerrein voorgesteld. Het doorlopen van deze vervolgstappen zorgt ervoor dat wordt gewerkt aan toekomstwaarde van bestaande voorraad bedrijventerreinen. Voor bestaande bedrijventerreinen geldt dat het belangrijk is om de kwaliteit richting de toekomst te borgen met schoon, heel en veilig. In de ideale situatie zijn er geen onvolkomenheden in de openbare ruimte waar te nemen. Alle straatverlichting brandt, er staan geen lantaarnpalen of verkeersborden scheet de bermen zijn niet stuk gereden en het groen is uitstekend onderhouden. Ook zijn bedrijfspanden en kavels netjes onderhouden en leeft een veilig gevoel op de bedrijventerreinen waarbij inbraken, vernieling, of andere vormen van criminaliteit niet of nauwelijks voorkomen. In de praktijk blijkt echter dat bedrijventerreinen, net als woonwijken of standscentra, continue aandacht vergen om ze op het juiste niveau te houden. Hierbij hebben verschillende partijen (gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren) gezamenlijk een verantwoordelijkheid. Figuur 9: Aandacht verschuift van nieuw naar bestaand vastgoed

90% aandacht

voor nieuw vastgoed

10% aandacht

voor bestaand vastgoed

10% aandacht

voor nieuw vastgoed

90% aandacht

voor bestaand vastgoed

Bron: Stec Groep (2015).

De vervolgstappen kunnen worden gebruikt om een prioritering aan te brengen in de publieke maatregelen die nodig zijn op bedrijventerreinen. De prioritering helpt daarnaast om 'voor te sorteren' op het provinciale herstructureringsfonds.(zie kader). Dat maakt het eenvoudiger om aan te sluiten bij de mogelijkheden die het herstructureringsfonds biedt. 34

HERSTRUCTURERINGSFONDS PROVINCIE ZEELAND De provincie is gestart met een herstructureringsfonds voor bedrijventerreinen. De volgende kaders zijn vastgelegd: • Locatie: bedrijventerreinen met een gunstige en perspectiefrijke ligging, bijvoorbeeld aan het Kwaliteitsnet goederenvervoer, krijgen voorrang. • Soort/intensiteit/omvang van de herstructurering: intensievere vormen van herstructurering, waarbij onaantrekkelijk overaanbod wordt gesaneerd, verdienen prioriteit. • Een deugdelijke begroting waaruit de onrendabele top blijkt: uiteraard eisen we ook dat de betreffende terreinbeheerder/gemeente meebetaalt aan het project. Ook participatie van het bedrijfsleven is een pré. • Duurzaamheid en omgeving: ook zaken als energiebesparing, het opwekken van duurzame energie of het verminderen van (milieu)hinder op de omgeving kunnen subsidiabel zijn, mits deze onderdeel zijn van revitalisering of sanering. Acties en projecten die mogelijk aansluiten bij de vervolgstappen: Het organiseren van een periodieke schouw per bedrijventerrein (ondernemers, eigenaren en de gemeente) om achterstallig onderhoud op openbare en private kavels te inventariseren en om partijen die de uitstraling negatief beïnvloeden aan te spreken. Daarbij hoort ook een jaarlijkse agenda voor beheer en onderhoud van de publieke en private ruimte, zodat helder is wat partijen van elkaar mogen verwachten.

Het organiseren van een periodiek handhavingsoverleg tussen ondernemers, brandweer, politie en gemeente (bijvoorbeeld de beheerders buitenruimte en milieu-inspectie Werken aan een Keurmerk Veilig Ondernemen op ieder bedrijventerrein. Dit levert naast een verbeterde veiligheid ook financieel voordeel op voor ondernemers en eigenaren. Denk aan collectiviteitskorting op verzekering en waardebehoud van panden en locatie. Voor een 'schoon, heel en veilig'terrein is het belangrijk dat er een visie komt op het openbaar gebied. Dit kan een stappenplan zijn of een beeldkwaliteitsplan. Hierin kan worden aangegeven welk kwaliteitsniveau wordt nagestreefd. Dit biedt dan ook een handvat om de kwaliteit en uitstraling van het openbaar gebied op peil te houden. Bij nieuwbouw is duurzaamheid een steeds belangrijker thema. Maar ook in de bestaande voorraad is hier winst te behalen. Niet voor niets is het in de kaders van het provinciale herstructureringsfonds opgenomen. Maatregelen vereisen bijna altijd maatwerk per geval. Voor de gemeente is het vooral belangrijk in te zetten op communicatie over mogelijkheden voor ondernemers. Wanneer we inzoomen op gemeentelijk eigendom komt de (tijdelijke) invulling van uitgeefbare kavels voor opwekken van zonne-energie al snel in beeld. Uit diverse praktijkvoorbeelden en ook uw eigen ervaringen, blijkt dat dit niet rendabel is.

Toepassen op daken van bedrijven kan wel rendabel zijn. de gemeente heeft daarover met bedrijven al gesprekken gevoerd. Communicatie over gerealiseerde projecten en de mogelijkheden (voor subsidie bijvoorbeeld) is belangrijk. Immers hier geldt:'Zien eten, doet eten'. Wat ook aandacht verdient is het feitelijke gebruik op bedrijventerreinen. Haringvlietplein en Boerenweg zijn in ernstige mate verkleurd. In feite zijn dit al (grotendeels) retail locaties. Het herbestemmen van deze terreinen naar het feitelijke gebruik zorgt ervoor dat het totale areaal aan bedrijventerreinen afneemt. Voordeel daarvan is dat meer aandacht en tijd kan gaan naar daadwerkelijke bedrijventerreinen. Ook voor bedrijven die zich willen vestigen is duidelijker wat de spelregels per locatie zijn: bedrijventerreinen voor bedrijven en retail locaties voor PDV/GDV en supermarkten. 4.4 Opgave 4: Actieve betrokkenheid van ondernemers bij beheer en onderhoud Beheer en onderhoud hoeven niet alleen een publieke zaak te zijn. Ondernemers hebben zelf het meeste voordeel van een schone, goed onderhouden en aantrekkelijke bedrijfsomgeving. Om private investeringen hierin uit te lokken is het belangrijk om ondernemers actief te betrekken. Als ondernemers voldoende georganiseerd zijn kan de gemeente de regie voeren. Een punt van aandacht hierbij is de organisatiegraad van de ondernemers op bedrijventerreinen. 35

In Zierikzee is de Vereniging Bedrijvenpark Zuid actief. Maar de organisatiegraad op andere bedrijventerreinen in de gemeente kan hoger. Het oprichten van een Bedrijveninvesteringszone kan hiervoor een goede structuur zijn. BEDRIJVENINVESTERINGSZONE Een bedrijveninvesteringszone (BIZ) is een samenwerkingsvorm die wordt opgericht op initiatief van ondernemers en vastgoedeigenaren. Het doel van de BIZ is om investeringen van deelnemers te bundelen en gericht in te kunnen zetten voor de kwaliteit van de eigen bedrijfsomgeving. De BIZ, in de vorm van een vereniging of een stichting, betaalt een heffing aan de gemeente. Dat kan gebeuren door inning van een beperkte opslag op de OZB. Het geld kan vervolgens door ondernemers en eigenaren naar eigen inzicht en behoefte ingezet worden voor verbetermaatregelen en behoud van (vastgoed) waarde op het bedrijventerrein. Denk hierbij aan beheer en onderhoud, veiligheidsmaatregelen zoals camera's of extra beveiliging, verwijderen van graffiti of het gezamenlijk inkopen van diensten voor afvalverwerking. De verwachte resultaten zijn minder kosten door gezamenlijke inkoop van diensten en het gebied wordt aantrekkelijker en veiliger. BIZ'en worden, naast in binnensteden en andere winkeluebieden ook al veel toegepast op bedriiventerreinen's. 15

Zie voor een overzicht van alle BIZ'en in Nederland: www.bedrijveninvesteringszone.nl.

Voor het verplaatsen van bedrijven stelden we de mogelijkheid voor het opzetten van een fonds al voor. Voor beheer en onderhoud kan een Ondernemersfonds worden opgericht. Dit fonds is te koppelen aan een BIZ en zo te vullen vanuit een opslag op de OZB. Zo wordt het ook echt een fonds van en voor ondernemers. Zij kunnen dan plannen en voorstellen maken voor de besteding van het fonds op de bedrijventerreinen. Een'light'variant is dat het fonds gevuld wordt vanuit een deel van de opbrengst van de verkoop van nieuwe kavels. In dat geval zijn wel strakke randvoorwaarden nodig voor de inzet van het fonds. Het fonds kan bijvoorbeeld alleen worden ingezet voor kwaliteitsverbetering op voorwaarde dat ondernemers goed georganiseerd zijn. Denk aan een actieve bedrijvenvereniging, regulier overleg van een 'kopgroep' van ondernemers met de gemeente en/of parkmanagement. INSPIRATIE: STIMULERINGSREGELING GEVELRENOVATIE NIEUWGRAAF DUIVEN De Gelderse gemeente Duiven werkt aan de revitalisering van bedrijventerrein Nieuwgraaf. Als een van de acties is in 2011 een stimuleringsregeling in het leven geroepen voor het verbeteren van de beeldkwaliteit van private kavels en gebouwen. Doel: het stimuleren van private investeringen op het bedrijventerrein. In eerste instantie kwamen alleen bedrijven gevestigd binnen een afgebakend gebied op het terrein in aanmerking voor subsidie.

In totaal hebben vijf bedrijven uit de eerste fase een verbeterplan ingediend om hun pand en kavel te verbeteren. Zij konden maximaal € 12.500,00 subsidie krijgen op voorwaarde dat zij 70% van het totale investeringsbedrag zelf inbrachten. In 2012 is de stimuleringsregeling opengesteld voor alle overige bedrijven op bedrijventerrein Nieuwgraaf. Ook zij hebben - tegen dezelfde condities - een verbeterplan kunnen indienen voor hun pand en kavel. Inmiddels is duidelijk dat de stimuleringsregeling voor gevels, in combinatie met de andere acties zoals verruiming van het vestigingsbeleid c.q. de gebruiksmogelijkheden op het terrein (bestemmingsplan), bijdragen aan een beter functionerend terrein. Zo is de leegstand tussen 2011 en 2015 gedaald van 8% naar slechts 2%. Voor elke euro die de gemeente in het terrein heeft gestoken is tot nu toe 4,25 euro door bedrijven ge'investeerd.Verder laat de regeling zien dat ook met beperkte middelen dynamiek en reuring is te realiseren op een bedrijventerrein. Ook gemeenten als Weesp, Hoorn, Purmerend en Huizen hebben een gevelrenovatiefonds voor hun bedrijventerreinen ingesteld.

4.5 Opgave 5: Accountmanagement als hoeksteen voor gezond economisch klimaat Hoewel de gevestigde bedrijven in Schouwen-Duiveland vaak al een (historische) band hebben met de gemeente, omdat ze vaak gevestigd zijn bij de lokale kern waar ze zijn ontstaan, staan ook deze bedrijven onder invloed van externe (markt)ontwikkelingen. Dit betekent dat, hoewel deze bedrijven in beginsel niet zo snel zullen vertrekken, dit natuurlijk zeker niet is uitgesloten. Investeren in behoud en verankering van de bestaande bedrijven is dan ook essentieel. Het aantrekken van nieuwe bedrijven vormt slechts de 'kers' op de taart. Tevreden bedrijven zijn immers belangrijke ambassadeurs en zijn zo een 'visitekaartje' 36

voor de gemeente Schouwen-Duiveland. We noemen dat ook wel de 'rode loper-aanpak'voor bestaande ondernemers. In het verleden ging de aandacht van accountmanagement vooral uit naar acquisitie om nieuwe bedrijven aan te trekken. Maximale aandacht voor bestaande ondernemers is nu juist van wezenlijk belang. Het aantrekken van bedrijven van buiten heeft maar een (zeer) beperkt effect. NV Economische Impuls Zeeland (Impuls) biedt hiervoor ook ondersteuning. Bijvoorbeeld bij locatieadvies, ondersteuning bij vergunningtrajecten, subsidiescans, et cetera. Buiten dat behoud van bestaande bedrijven Wie wil waardevol is voor de economie en samenleving oitbreiden? (arbeid, sponsoring verenigingsleven) van Schouwen-Duiveland, is het goed faciliteren Wie is vanuit Waar loopt het en actief volgen van bestaande bedrijven veel speerpunt contract af? belangrijk? laagdrempeliger dan het vinden van nieuwe bedrijven van buiten Schouwen-Duiveland. AccountDoor als gemeente goed op de hoogte te zijn management van wat er speelt bij bedrijven en deze bedrijven goed te kennen, kan maximale invloed worden Wat zijn Wie groeien uitgeoefend bij eventuele investeringen of grootste snel? werkgevers? relocatietrajecten.

Daarbij kan de gemeente op verschillende facetten bedrijven van dienst Welke bedr'jven zijn: zoals het leggen van contacten, vinden hebben knelpunt? van subsidiepotjes, verhelderen (en waar mogelijk versnellen) van procedures, vinden van locaties, vinden van partners en het ontsluiten van de arbeidsmarkt. Om goed vinger aan de pols te kunnen houden is inzicht in uw bedrijvenbestand van groot belang. Wat zijn de grootste bedrijven in de gemeente? Welke investeringen overwegen bedrijven? Tegen welke knelpunten lopen ondernemers aan? Deze opgave is nauw verbonden aan opgave 3, aandacht voor de bestaande voorraad.

37

38

Bijlage 1: Bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland Tabel la: Bedrijventerreinen (exclusief voormalige solitaire bedrijfslocaties) Bedrijventerrein

Kern

Omvang Uitgegeven Hard planaan- Klein- of (ha netto) (ha netto) bod (ha netto) grootschalig Spuiwekken Brouwershaven 7 o Kleinschalig 7 Noorddijk Brouwershaven o Kleinschalig 1,54 1,54 Reparatiehaven Bruinisse o Kleinschalig 5 5 Bruinisse* Bruinisse 13 11,5 Grootschalig 1,5 De Roterij Burgh-Haamstede 5,9 Kleinschalig o 5,9 De Weel Nieuwerkerk 6,5 6,5 o Kleinschalig Oosterland Oosterland 6 6 o Kleinschalig Duinzoom Renesse 8 8 Kleinschalig o De Lelie Scharendijke o Kleinschalig 4,2 4,2 Sirjansland Sirjansland Kleinschalig o 4 4 Haringvlietplein 2,5 Zierikzee 2,5 o Kleinschalig Boerenweg Zierikzee o,i Kleinschalig 4,5 4,4 Business Park Zierikzee 8 Grootschalig 4,3 3,7 Zuidhoek/Straalweg I Zierikzee o Kleinschalig 35,2 35,2 Straalweg II Zierikzee 0,3 7,2 Grootschalig 7,5 Groeneweegje/'t Sas Zierikzee 8,5 8,5 o Kleinschalig Gouwe Poort* Zierikzee 1,5 o 1,5 Grootschalig Totaal 128,8 114,8 14

Bron: IBIS (2015) en 'overzicht grondvoorraad gemeente Schouwen-Duiveland', bewerking Stec Groep (2016).

*Voor bedrijventerrein Gouwepoort en de uitbreiding van bedrijventerrein Bruinisse zijn nog geen bestemmingsplannen vastgesteld. We rekenen daarom met het volgens IBIS (2015) bekende aanbod, aangevuld met cijfers van de gemeente. Tabel 1b: Bedrijventerreinen met zachte plancapaciteit Bedrijventerrein Kern Omvang zachte plancapaciteit (ha netto) Straalweg II 1Zierikzee 17 Bron: gemeente Schouwen-Duiveland

Tabel 1c: Onttrekkingen aan voorraad door herstructurering Bedrijventerrein Kern Totale Ha die Ha opnieuw Saldo omvang loworden beschibaar catie ontrokken voor uitgifte (ha netto) Haringvlietplein Zierikzee 2,5 2,0 o Zuidhoek Zierikzee Groeneweegje /'t Sas Zierikzee 8,5 3,0 Totaal saldo

2,0

3,0

6

Bron: gemeente Schouwen Duiveland

39

Tabel 2: Kleinschalige bedrijventerreinen (voormalige solitaire bedrijfslocaties in het buitengebied) Naam M. Boot A.W. de Ruijter (achter) en Chaletstore (voor)

Adres Steurswekken 3 Bouwmansweg 20

Postcode 4328 BJ 4328 SN

Elenbaas Pluimvee en Landbouwbedrijven BV Verhage b.v. Dierenpension Schouwen-Duiveland S.L. van der Wekken Houtzagerij Beldert W.C.M. van der Maas Ad Stouten Stouten Fourage Gronddepot Van der Maas Krijger meelfabriek Totaal

Moolweg 19, 21, 23

4323 NB

Plaats Oppervlak (ha) Burgh-Haamstede 1,3 Burgh-Haamstede achterste deel 1,7 en voorste deel 1,2 1,9 Ellemeet

Oude Hoofdweg 7 Turelureweg 8

4321 SV 4321 TM

Kerkwerve Kerkwerve

1,4 1,1

Verseputseweg 30 Beldert 4-6 Lage Maireweg 12 Ringweg la Langeweg 2a Langeweg Hoogenboomlaan 34

4321 TD 4315 PB 4307 RS 4307 NK 4311 RB 4311 RB 4325 DH

Kerkwerve Dreischor Oosterland Oosterland Bruinisse Bruinisse Renesse

1,1 1,3 1,1 3 3,1 5,2 1,19 24,6

Bron: gemeente Schouwen-Duiveland

40

Bijlage 2: Kwalitatieve typering bedrijventerrein ELK BEDRIJVENTERREIN WORDT GETYPEERD AAN DE HAND VAN DRIE KENMERKEN: • • •

Uitstraling: functioneel/modern-gemengd/hoogwaardig Omvang bedrijvigheid: grootschalig/kleinschalig Korte omschrijving van type gevestigde bedrijvigheid en karakterisering bedrijventerrein

Bedrijventerrein: Bruinisse -I. Functioneel/modern-gemengd 2. Grootschalig 3. Gemengde bedrijvigheid (handel en reparatie, o.a. in auto's, dienstverlening). Enkele watergerelateerde bedrijven. Gelegen nabij loswal van Vluchthaven.Terrein is recent uitgebreid en bestaat in feite uit verschillende delen met elk een eigen uitstraling/ouderdom. Oudste gedeelte jaren 1970 met een functionele uitstraling. De nieuwe(re) gedeelten deels modern-gemengd. Ruimte voor hogere milieucategorieën en grotere kavels. Bedrijventerrein: Reparatiehaven 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Haven met slechts enkele bedrijven, voornamelijk jachtwerven/reparatie en onderhoud van schepen. Deels winkelfunctie en enige horeca. Gelegen tegen de bebouwde kom van Bruinisse. Oudste panden dateren uit jaren 1950, deze ogen functioneel. Bedrijventerrein: Sirjansland 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Dit terrein bestaat voornamelijk uit de vestiging van CVAZ. Dit is een grote bedrijfshal uit jaren 1970. Bedrijventerrein: Oosterland 1. Vooral functioneel, zichtlocatie deels modern-gemengd 2. Kleinschalig 3. Zichtlocatie voor bouwbedrijf met moderne uitstraling (waarvoor uitbreiding van het terrein heeft plaatsgevonden) en autobedrijf met functionele uitstraling. Rest van terrein gemengde bedrijvigheid met functionele uitstraling.

Recent hebben investeringen in vastgoed plaatsgevonden, in samenhang met verplaatsing bouwbedrijf. Bedrijventerrein: De Weel 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Op dit terrein heeft uitbreiding plaatsgevonden. Veel bedrijven werkzaam in metaalbewerking/ staalbouw, waaronder Hanse. Panden hebben reguliere, functionele uitstraling. Bedrijventerrein: Business Park 1. Modern-gemengd/hoogwaardig 2. Grootschalig Bedrijventerrein op zichtlocatie nabij Zierikzee. Vestigingen met hoogwaardige uitstraling en kanto3. ren. Nog grond uitgeefbaar. Bedrijventerrein: Bedrijvencampus Gouwepoort I1. I Omvang van circa 1,5 ha netto voor regulier/modern-gemengde bedrijvigheid.

41

Bedrijventerrein: Groeneweegjert Sas 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Gemengde bedrijvigheid met enkele woningen. Deze functies conflicteren met elkaar. Voor de herontwikkeling van 't Sas is een masterplan opgesteld. De herontwikkeling is erop gericht om de ligging tegen de historische binnenstad beter te benutten. De stedenbouwkundige uitstraling is rommelig, maar de meeste panden zijn regulier/functioneel. Het masterplan heeft als doel een aantrekkelijke stadsentree te creëren. Sportcentrum Onderdak op Groeneweegje is in 2014 gesloopt. Hier is nu een parkeerterrein gelegen.

ijventerrein: Straalweg ll Uitbreiding bedoeld voor grootschalige bedrijven met reguliere en deels modern-gemengde uitstraling. Nog geen uitgeefbare grond verkocht, wel circa 6,5 ha in optie.

El

(7

(»

Bedrijventerrein: Zuidhoek/Straalweg 1. Functioneel/modern-gemengd 2. Grootschalig Grootschalig bedrijventerrein met reguliere/functionele uitstraling. Gemengde bedrijvigheid: (groot)handel, reparatie, enkele bouw- en transportbedrijven. Bedrijventerrein wordt uitgebreid met Straalweg II.

Bedrijventerrein Boerenweg 1. Functioneel/modern-gemengd 2. Kleinschalig 3. Op dit terrein heeft verregaande verkleuring plaatsgevonden. Er is bijna alleen (grootschalige) detailhandel gevestigd. Een bouwmarkt, woonwinkels, groothandel in dranken een Aldi supermarkt en Intersport. Niet de uitstraling van een bedrijventerrein. Bedrijventerrein: Harinvlietplein 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Ook op dit terrein heeft verkleuring plaatsgevonden naar detailhandel. Het terrein oogt verouderd en er is weinig stedenbouwkundige samenhang tussen panden. Er is een structuurvisie opgesteld voor de transformatie van het bedrijventerrein naar detailhandel. Dit moet in samenhang met de functies op Boerenweg gebeuren. Bedrijventerrein: Spuiwekken 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Bedrijventerrein bestaat uit enkele bedrijven, waarvan een caravanhandel het meeste ruimte inneemt. Ook ligt op dit terrein een bedrijfswoning. Meest bedrijfshallen die uit de jaren 1970-1990 stammen met functionele uitstraling. Bedrijventerrein: Noorddijk 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3. Het grootste gedeelte van dit bedrijventerrein wordt ingenomen door de jachtwerf Brouwershaven. Daarnaast is nog een groothandel in visserij-artikelen en scheepsbenodigdheden gevestigd. De uitstraling is functioneel. Bedrijventerrein: Scharendijke 1. Functioneel 2. Kleinschalig 3.

Gemengde bedrijvigheid met accent op dienstverlening. Het meeste vastgoed is relatief nieuw (na 2005). Ten westen van het bedrijventerrein is een camping gelegen. Bedrijventerrein: Duinzoom 1. Functioneel/modern-gemengd 2. Kleinschalig 3. Dit bedrijventerrein is relatief nieuw (circa zoos). Naast dienstverlening is er groothandel en afvalservice gevestigd. Vanaf de weg heeft het terrein een modern-gemengde uitstraling.

42

Bedrijventerrein: Roterij -I. Functioneel 2. Kleinschalig Gemengd bedrijventerrein met enkele transportondernemingen, (groot)handel, autobedrijven een 3. bouwmarkt en kleine dienstverlenende bedrijven. Naast nieuwere panden ook enkele oude panden. Delen van het terrein ogen wat rommelig/verouderd.

43

44

Bijlage 3: Raadsbesluit Raadsvoorstel

Portefeuillehouder

W.D. van den Berg

Afdeling

: Ruimte en Milieu (RenM)

Ambtelijk opdrachtgever

: Afdelingshoofd RenM

Behandelaar

: Kitty Henderson

Datum

• 8 augustus 2017

Onderwerp

Vaststellen Bedrijventerreinenprogramma 2016-2025

Voorstel 1. Het bedrijventerreinenprogramma 2016-2025 vaststellen; 2. Uitgangspunten met betrekking tot opgave 2 uit dit programma vaststellen. 3. College opdracht geven om een uitvoeringsplan op te stellen om uitvoering te geven aan het bedrijventerreinenprogramma. Inleiding Iedere Zeeuwse gemeente dient op grond van het omgevingsplan Zeeland te beschikken over een actueel programma voor de bedrijventerreinen in de regio. Het huidige gemeentelijk programma dateert uit 2011 en voldoet niet meer aan het huidige provinciale beleid. De provincie heeft in maart 2016 besloten dat alle bedrijfslocaties, ook de (niet-agrarische) bedrijven in het buitengebied, met een omvang van één hectare of meer beleidsmatig vallen onder de noemer van kleinschalig bedrijventerrein en daarmee opgenomen moeten zijn in het bedrijventerreinenprogramma van de gemeente. Daarnaast dient iedere gemeente in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking een actueel bedrijventerreinenprogramma te hebben om mee te kunnen werken aan uitbreiding of ontwikkeling van bedrijventerreinen. We hebben STECgroep opdracht gegeven advies uit te brengen over de actualisatie van het bedrijventerreinenprogramma. Dit advies is verwerkt in het ontwerp-bedrijventerreinenprogramma.

Dit ontwerp is besproken met een afvaardiging van de ondernemerskring Schouwen-Duiveland en heeft voor iedereen van 20 maart 2017 tot en met 1 mei 2017 in het kader van de inspraak ter inzage gelegen. Op 4 april 2017 is een openbare informatieavond gehouden. Er zijn geen zienswijzen op het ontwerp ontvangen. Provincie Zeeland heeft ambtelijk aangegeven dat ze kunnen instemmen met het ontwerp. Wel wordt geadviseerd dat als de gemeente mee wil werken aan uitbreidingen op kleinschalige bedrijfsterreinen (inclusief de solitaire bedrijfslocaties in het buitengebied groter dan 1 hectare) hiervoor ruimte te reserveren in het bedrijventerreinenprogramma. Opgaven Het onderzoek is in 2016 gestart en we hanteren de periode vanaf 2016 in het programma. De belangrijkste opgaven voor 2016-2025 zijn: 1. Werken aan evenwicht in vraag en aanbod. Per saldo is er een overaanbod van 4 hectare. Geconstateerd is dat er op Schouwen-Duiveland en de regio weinig verhuisdynamiek is en dat het gros van het aanbod aan bedrijventerreinen opgenomen zal (moeten) worden door groeiende lokale bedrijven die verplaatsen naar een regionaal bedrijventerrein (Zierikzee, Bruinisse). De uitbreidingsvraag op de kleinschalige bedrijventerreinen is opgenomen in de geprognotiseerde vraag van 10 hectare.

Door het faciliteren van beperkte uitbreidingen van deze kleinschalige bedrijventerreinen loopt het evenwicht tussen vraag en aanbod verder uiteen. Er wordt dan

45

latent aanbod gecreëerd waardoor er nog meer overaanbod ontstaat. Dit kan negatieve gevolgen met zich meebrengen op financieel, economisch en ruimtelijk vlak. Daarnaast kan het consequenties hebben voor de wettelijke onderbouwing op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Haalbaar zal zijn als het gaat om een specifieke lokale vraag waarbij aangetoond wordt dat het betreffende bedrijf uitsluitend op de bestaande locatie kan uitbreiden (sterk lokaal gebonden), het gaat om een eenmalige beperkte afronding (maximaal 20 % met een maximum van 0,5 hectare), er is sprake van een goede ontsluiting van het bedrijf (of deze kan worden gerealiseerd) en er zijn geen ruimtelijke- en/of milieu knelpunten. 2. Duidelijke keuze maken tussen spreiden van de ruimtevraag over lokale, kleinschalige locaties of concentreren op grootschalige bedrijventerreinen. In paragraaf 4.2 van het bedrijventerreinenprogramma wordt uitvoerig ingegaan op de twee scenario's spreiden of concentreren. Dit geeft een duidelijk inzicht in de gevolgen. Op basis hiervan stellen we voor de volgende uitgangspunten te hanteren voor uitbreidingen van kleinschalige bedrijventerreinen inclusief de niet-agrarische bedrijven in het buitengebied (groter dan 1 hectare, met een bedrijfsbestemming in het bestemmingsplan): • • • •

•

•

Er sprake is van een specifieke lokale vraag (sterk lokaal gebonden), dit moet gemotiveerd en onderbouwd worden; Het bedrijf heeft met een deskundigenrapport aangetoond dat door de omvang, ligging of zeer hoge investeringen in het bestaande vastgoed verplaatsing niet realistisch is. Daarbij moet ook aangetoond worden dat inbreiding binnen de bestaande bestemming niet mogelijk is. Voldaan wordt aan de wettelijke vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking (Wro, Bro en provinciale verordening), dit moet met een deskundigenrapport worden aangetoond; Het provinciaal Omgevingsplan gaat uit van het principe van concentratie en bundeling van bedrijven. Kleinschalige terreinen krijgen eenmalig de mogelijkheid voor een beperkte afronding indien de ruimtelijke kwaliteit op het terrein verbetert. Van een beperkte afronding is sprake als de omvang maximaal 20 % van het bestaande oppervlakte van het bedrijfsterrein is of maximaal 0,5 hectare. Daarbij moet aangesloten worden bij het kwaliteitsnetwerk goederenvervoer en het regionale kwaliteitsnetwerk met betrekking tot vervoer. Rekening moet worden gehouden met de verkeersveiligheid en leefbaarheid van woonkernen en het landelijk gebied. Indien nieuwe bedrijvigheid meer verkeer genereert dan bij het infrastructurele netwerk past dienen initiatiefnemers te investeren in de benodigde infrastructuur.