2023.174 935870 Jaarverslag 2022
Tekst van het document
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille bedraagt in 2022 € 3,3 miljoen nadelig ten opzichte van een waardeverandering van € 100,2 miljoen voordelig in de jaarrekening 2021, een nadelig verschil van € 103,5 miljoen. • In 2022 is de waarde van het vastgoed in exploitatie (commercieel en sociaal) met in totaal € 0,6 miljoen afgenomen, terwijl de waarde van het vastgoed in exploitatie in 2021 met € 105,7 miljoen was toegenomen, een mindere waardestijging van € 106,3 miljoen. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de parameters in de “basis” marktwaardering. Deze zijn door Zeeuwland slechts beperkt beïnvloedbaar. Het gaat dan voornamelijk om mutatie van WOZwaarden, aanpassingen van de disconteringsvoet, mutaties in objectgegevens en methodische wijzigingen in het handboek. • In 2022 hebben er desinvesteringen plaatsgevonden (sloop) van woningen voor in totaal € 1,5 miljoen, terwijl de desinvesteringen in 2021 € 2,6 miljoen bedroegen, dit is een verschil van € 1,1 miljoen voordelig.
• De onrendabele investeringen in verschillende nieuwbouwprojecten en bestaand bezit zijn in 2022 € 1,6 miljoen en bedroegen in 2021 € 3,4 miljoen, een verschil van € 1,8 miljoen voordelig • De veranderingen in de waarde van woningen die zijn verkocht met de Koopgarant formule bedragen in 2022 € 0,4 miljoen en in 2021 € 0,5 miljoen, een verschil van € 0,1 miljoen nadelig.
Overige organisatiekosten De overige organisatiekosten zijn € 2,7 miljoen lager dan in 2021. Dit ontstaat door de verwerking van de zogenaamde Vestia leningruil. Het verlies dat ontstond door de leningruil is op grond van de toepasselijke regelgeving in één keer in 2021 verwerkt als volkshuisvestelijke bijdrage.
Leefbaarheid De kosten voor leefbaarheid vallen € 0,1 miljoen hoger uit. Er zijn meer leefbaarheidsprojecten uitgevoerd in 2022 dan in 2021. Dit gaat dan met name om de energie ondersteuningsprojecten en de projecten ter verbetering van het groen behorende bij woningen van Zeeuwland.
Saldo financiële baten en lasten De financiële lasten vallen in 2022 € 0,4 miljoen lager uit dan in 2021. Er is in 2022 een nieuwe financiering aangetrokken van € 10,0 miljoen. het betreft een lineaire lening van € 10 miljoen met rente van 0,73% (incl. opslag). Daarnaast is er gedurende het jaar € 14,2 miljoen afgelost op bestaande leningen. De betaalde rente valt per saldo € 0,1 miljoen lager uit dan in 2021. Naast de betaalde rente is onder de financiële baten en lasten ook een waardeverandering als gevolg van een lagere discontovoet op vorderingen van de woningen die zijn verkocht met kopen naar wens verantwoord. Deze waardeverandering valt in 2022 € 0,3 miljoen voordeliger uit dan in 2021. 2 Bestuurlijk verslag
60
Belastingen In 2022 wordt een nadelig resultaat op vennootschapsbelasting behaald van € 4,1 miljoen ten opzichte van een nadelig resultaat van € 3,0 miljoen in 2021. De fiscale winst is in 2022 hoger dan in 2021 (€ 13,8 miljoen versus € 11,7miljoen in 2021) en er zijn geen verrekenbare verliezen meer.
Van marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde
Tussen de twee waarderingsmethoden, beleidswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, zitten verschillen in doelstellingen en uitgangspunten. Bij de beleidswaarde wordt vooral gekeken naar de waarde van het vastgoed dat voortkomt uit het eigen beleid van Zeeuwland. De marktwaarde in verhuurde staat bepalen we op grond van de marktconforme inkomsten en uitgaven voor de komende 15 jaar plus de opbrengst van het uitponden (verkopen) na deze 15 jaar. De verschillen tussen marktwaarde en beleidswaarde bestaan uit beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer.
2021: 5 complexen). De keuze voor het doorexploiteerscenario wordt gedreven door de lage leegwaardeontwikkeling en de hogere disconteringsvoet in het uitpondscenario. Dit is een ontwikkeling die door ORTEC finance in de waarderingsronde 2022 wordt herkend. De tweede ontwikkeling is de verhoging van de overdrachtsbelasting welke in de waardering 2022 volledig is verwerkt in de kasstromen, de beleidswaarde kent geen overdrachtsbelasting. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat of doorexploitatie is toegenomen met 119,5 miljoen.
Betaalbaarheid
De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in de jaarrekening 2022 € 839,8 miljoen en de beleidswaarde € 451,4 miljoen. Het verschil van € 388,4 miljoen valt te verklaren door de verschillen in uitgangspunten tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per onderdeel te nivelleren. Deze uitgangspunten worden hieronder toegelicht:
Bij de berekening van de beleidswaarde wordt de huurprijs bij mutatie verhoogd naar 70 tot 80% van de maximale huurprijs (streefhuur), eventueel afgetopt op aftoppingsgrenzen. Bij de berekening van de marktwaarde, wordt de huurprijs bij mutatie marktconform aangepast. De marktconforme huurprijs is doorgaans hoger dan de streefhuur. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren en ligt daarmee niet in lijn met deze sociale afspraken. De maximale huur in de marktwaarde voor sociale huurwoningen is meer toegenomen dan de beleidshuur door een grotere stijging van de liberalisatiegrens. Het verschil tussen de gebruikte huren geeft een verschil in waarde van € 367,6 miljoen.
Beschikbaarheid
Kwaliteit
De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. In werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren en wordt in de beleidswaarde een correctie gemaakt op de complexen die in de marktwaardering worden uitgepond. Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een trendbreuk, er is namelijk een waardeverhogend effect op de beleidswaarde. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt doordat in de marktwaardering in 2022 ons vastgoed overwegend wordt gewaardeerd op het doorexploiteerscenario in plaats van op het uitpondscenario 2022: 381 complexen,
Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning. Dit zijn alleen de instandhoudingsonderhoudskosten die jaarlijks moeten worden gemaakt om de onderhoudstoestand van de woning per balansdatum te handhaven. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is € 118,8 miljoen.
Beheer Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerde beheerkosten en waardeert leefbaarheidsafspraken tussen gemeente en corporatie niet. In de beleidswaarde gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben ingerekend. Het verschil bedraagt € 21,5 miljoen.
Waardeverloop JR 2022 (x 100.000) 1.200 1.000 800
€ 119,5
€ - 367,6
€ 839,8 € -118,8
600
€ - 21,5
€ 451,4
400 200 0
Makrtwaarde JR 2022
2. Betaalbaarheid
4. Beheer
1. Beschikbaarheid
3. Kwaliteit
Beleidswaarde JR 2022
De aanpassingen zijn uitgevoerd met de marktwaarde 2022 als vertrekpunt. Het effect van deze aanpassingen bedragen € 388,4 miljoen. De marktwaarde is ingevoerd om beter vergelijkbaar te zijn met andere (commerciële) partijen. Die vergelijking is deels misleidend: commerciële partijen
hebben immers andere doelstellingen en mogelijkheden dan woningcorporaties met een maatschappelijke opdracht: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Met het invoeren van de beleidswaarde wordt beoogd de maatschappelijke bestemming van het vermogen in beeld te brengen.
2 Bestuurlijk verslag
61
Mutatie beleidswaarde 2022 ten opzichte van 2021
De beleidswaarde eind 2022 is met ruim € 11,5 miljoen (2,6%) toegenomen ten opzichte van 2021. De toename is als volgt te verklaren: Verloop beleidswaarde 2021-2022 - bedragen (x 1.000.000)
Verloop
Beleidswaarde 2021
439.900
Af: Beleidswaarde 2021 niet-woningen5
(32.000)
Beleidswaarde 2021 woningen
407.900
Parameter aanpassingen marktwaarde
81.800
Parameter aanpassingen beleidswaarde
(82.200)
Subtotaal parameteraanpassingen1
(400)
Voorraadmutaties2
1.800
Mutatie objectgegeven3
4.600
Beleidswaarde 2022 woningen
413.900
Bij: Beleidswaarde 2022 Niet-woningen4
37.500
Beleidswaarde 2022
451.400
De beleidswaarde van de niet woningen wordt in de tabel separaat getoond. De beleidswaarde van niet-woningen is gelijk aan de marktwaarde van de niet-woningen. 1. Wijzigingen in de waarderingsparameters zorgen per saldo voor een effect op de beleidswaarde van ca -/- € 400. De gewijzigde waarderingsparameters van de marktwaarde zorgen voor een toename van ca € 81.800. Deze toename wordt veroorzaakt door het wegvallen van de verhuurderheffing (+ € 84.800), de aanpassingen in de disconteringsvoet (+ € 10.400), de invloed van de macro economische parameters (-/- € 12.600) en de begrenzing van de huur op de liberalisatiegrens (-/- € 800). De gewijzigde waarderingsparameters van de beleidswaarde (-/- € 82.200) dragen bij aan een afname van de beleidswaarde. Deze afname wordt veroorzaakt door een afgenomen huurstijging (-/- € 46.900), de aanpassingen van de streefhuren ( + € 12.500), de toename van de onderhoudsnorm ( -/- € 45.100) en de toename van de beheernorm ( -/- € 2.700). 2. Voorraadmutaties zorgen voor een toename van ca € 1.800. Nieuwbouw zorgt voor een toename (+ € 3.400), sloop en verkoop (-/- € 1.600) zorgen echter voor een negatieve mutatie van de beleidswaarde. 3. Gewijzigde vastgoedgegevens zorgen voor een toename van ca. € 4.600.
Dit is een gevolg van toegenomen contracthuren (+ € 9.600), een stijging van de gemiddelde woz waarde (-/- € 5.300) en een lager effect van de leegstand ( + € 300). 4. De gestegen markt- en daarmee ook de beleidswaarde van de niet-woningen zorgt voor een toename van ca € 5.500.
Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 388,4 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat het eigen vermogen op basis van beleidswaarde € 260,4 miljoen bedraagt ten opzichte van € 648,8 miljoen op basis van de marktwaarde. Bij bepaling van het effect op het eigen vermogen is geen rekening gehouden met mutaties van latente belastingen. De beleidswaarde wordt momenteel gebruikt voor het bepalen van ratio’s op basis waarvan de corporatie wordt beoordeeld. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Zeeuwland. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhoudsen beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.
2 Bestuurlijk verslag
62
Investeringen
Naar aanleiding van het rapport “opgaven en middelen” heeft Zeeuwland door Finance Ideas een doorrekening laten maken van de financiële positie tot en met 2050. Hierbij is rekening gehouden met de investeringen in nieuwbouw en (energetische) verbeteringen vanuit de routekaart 2050 die in samenwerking met Atriensis in 2019 is opgesteld. In 2022 is deze routekaart geactualiseerd en de investeringen die hierin worden genoemd zijn opgenomen in de begroting 2023. Daarnaast is in 2022 ook een nieuw model ontwikkeld om investeringen aan te toetsen, het zogenoemde drie compartimenten model. Voor Zeeuwland is de financiële duurzaamheid op de lange termijn een belangrijke voorwaarde bij het doen van investeringen. In het drie compartimenten model wordt een onderscheid gemaakt tussen het kwalitatief en kwantitatief op peil houden van de bestaande voorraad en het doen van uitbreidingsinvesteringen. Pas als de bestaande voorraad op termijn op orde blijft kan er geïnvesteerd worden in uitbreiding. Tot en met 2022 maakten we voor nieuwbouwprojecten een rendementsberekening, waarin werd gekeken naar het rendement van een project. Pas als een project minimaal een bepaald rendement opleverde (1,29% in 2022), konden de projectleiders verder met het project.
In het nieuw ontwikkelde drie compartimenten model wordt de begroting meerjarig getoetst aan een aangepaste ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij ook de verbeteruitgaven worden betrokken en daarnaast wordt gekeken of de nieuwbouw betaald kan worden uit verkoop van woningen en een beperkte groei (2%) van de leningportefeuille. Ook het surplus van de herziene operationele kasstroom kan worden ingezet voor (vervangings)nieuwbouw. Op basis van het nieuwe model wordt een investeringsbedrag per woning opgenomen in de begroting en hier wordt elk project dat in het begrotingsjaar gaat starten aan getoetst. Toetsing aan de normen van het duurzaam verdien model (drie compartimentenmodel) vindt plaats in de begroting. Als de projecten zijn opgenomen in de begroting en de stichtingskosten vallen onder het bedrag waarmee in de meerjarenbegroting is gerekend, wordt er alleen nog getoetst op marktconformiteit van de kosten en marktwaarde van het project. Er vindt geen toets meer plaats op rendement of (berekende) onrendabele top.
Reglement financieel beleid en beheer
Zeeuwland beschikt conform de regelgeving over een door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement financieel beleid en beheer. Dit reglement draagt er toe bij dat de financiële continuïteit van de woningcorporatie niet in gevaar wordt gebracht. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft ook betrekking op verbonden ondernemingen waarin Zeeuwland aandeelhouder of aansprakelijk vennoot is. In 2022 heeft Zeeuwland uitvoering gegeven aan het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer. De financiële continuïteit is een belangrijk onderdeel van periodieke rapportages en de meerjarenbegroting. Het reglement zelf wordt actueel gehouden door de actualisering onderdeel uit te laten maken van de jaarlijkse planning & control cyclus. In 2021 is het reglement geëvalueerd en na de wijziging van de Woningwet en het BTiV op 1 januari 2022 aangepast aan de geldende regelgeving. Het reglement is op 4 februari 2022 vastgesteld.
Treasuryfunctie
De treasuryfunctie is verantwoordelijk voor het (optimaliseren van) beheer van de ingaande en uitgaande geldkasstromen. Daarnaast waarborgt de treasuryfunctie de beschikbaarheid van financiële middelen op de korte en lange termijn. Dit betekent dat de organisatie een duurzame toegang tot de financiële markt heeft en dat financiering tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden worden afgesloten. Ten slotte is de treasuryfunctie verantwoordelijk voor het signaleren en beheersen van de financiële risico’s, bijvoorbeeld renterisico en liquiditeitsrisico. De treasuryfunctie streeft de volgende doelstellingen na: • het waarborgen van beschikbaarheid van financiële middelen, zodat Zeeuwland te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen; • het beheersen van de financiële risico’s; • het optimaliseren van de financiële functie; • het verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten om financiering tegen acceptabele (marktconforme) condities aan te trekken; • het beschermen en beheersen van vermogens- en (rente)resultaten tegen ongewenste financiële risico’s, zoals renterisico, kredietrisico, liquiditeitsrisico en operationeel risico; • het minimaliseren van interne en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de vastgestelde interne en externe kaders; • het realiseren van tijdige, juiste
en volledige informatiestromen; • het onderhouden van contacten met banken en andere financiers. De treasuryfunctie heeft een dienstverlenende en coördinerende rol. De prioriteiten van het treasurybeleid liggen bij het beheersen en beperken van financiële risico’s. De uitvoering van de treasuryfunctie is opgedragen aan de business-controllers van Zeeuwland. De bestuurder is verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het treasurybeleid. Besluiten over transacties die passen binnen het treasuryreglement en het treasuryjaarplan worden door de directeur-bestuurder genomen op basis van schriftelijke transactievoorstellen. Besluiten over transacties die hier niet binnen passen, worden ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd.
Treasurybeleid
Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasuryreglement. Het reglement is geactualiseerd en goedgekeurd door de raad van commissarissen in de vergadering van mei 2021.
Treasurycommissie
Bij Zeeuwland is een treasurycommissie ingesteld. Deze bestaat uit: • Manager strategie en middelen • Business-controller • Financieel economisch medewerker • Indien gewenst een externe deskundige De directeur-bestuurder kan op eigen verzoek deelnemen aan de vergaderingen van de commissie. De concerncontroller kan op eigen verzoek de vergaderingen van de commissie bijwonen als toehoorder.
2 Bestuurlijk verslag
63
De treasurycommissie vergadert tenminste drie keer per jaar. Tijdens die vergaderingen worden in ieder geval voorkomende wijzigingen in de meerjarenontwikkeling en de marktomstandigheden besproken. In het treasuryjaarplan is een liquiditeitsprognose voor de korte (24 maanden) en voor de lange termijn (10 jaar) opgenomen. Bij de bespreking van het jaarplan beoordeelt de treasurycommissie tevens welke financieringsbehoefte er is voor de korte en lange termijn.
Treasuryjaarplan
Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het treasuryjaarplan worden de treasuryacties voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan vormt de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen.
Treasuryactiviteiten 2022 In 2022 zijn overeenkomstig het treasuryjaarplan 2022 de volgende acties uitgevoerd/opgestart: • Er is per 11 maart 2022 een nieuwe geborgde lineaire lening afgesloten van € 10,0 miljoen tegen een rente van 0,73% met een looptijd van 10 jaar. • Er is voor verschillende leningen waarbij de rente in 2022 verviel een nieuw rentepercentage overeengekomen, dan wel zijn deze afgelost.
Ontwikkelingen in 2022 Obligolening WSW Vanaf 2021 is de obligoverplichting ter dekking van het WSW gewijzigd. De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het geborgde schuldrestant is anders ingericht en wordt zeker gesteld via een jaarlijkse obligoheffing en een obligolening. De obligoheffing van € 93.000 (€ 117.000 in 2021) is nodig om de verliezen bij het WSW op te vangen en wordt alleen geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen aan te vullen. De obligolening is nodig om er zeker van te zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken en de obligoheffing niet voldoende is.
Banken zijn beduidend toegenomen. De rente op de kapitaalmarkten zijn dan ook fors opgelopen. De 10-jaars swaprente is gestegen van +0,30% tot boven de 3%. De langere looptijden (vanaf 15 jaar) laten overigens een lager tarief (inversie) zien, een teken dat de financiële markten weer een renteverlaging op termijn verwachten. Voor Zeeuwland betekent dit dat de rente zoals voorgeschreven in de leidraad van de Autoriteit niet passend wordt gevonden. Wij hebben besloten om in de begroting 2023 een hogere rente op te nemen.
Treasuryactiviteiten 2023 In 2022 is het treasuryjaarplan voor 2023 opgesteld. De volgende acties worden in 2023 uitgevoerd of opgestart: Acties waarvoor mandaat vereist is: • Aantrekken van WSW-geborgde financiering tot 30 juni 2024 tot maximaal € 35,4 mln. • Overeenkomen van een nieuwe opslag, dan wel aflossen en eventueel herfinancieren van een tweetal roll-over leningen met variabele hoofdsom. • Overeenkomen van een nieuwe rente, dan wel aflossen en eventueel herfinancieren van een zestal annuïtaire leningen. • Aanpassen van de hoofdsom én overeenkomen van de bereidstellingsprovisie en de opslag van de Obligolening per 30 november 2023. Overige acties: • Evalueren van de dienstverlening van de huisbank (conform treasurystatuut vindt dit eens per vijf jaar plaats). • Aanpassen Treasurystatuut wanneer de wijziging van de Woningwet/ BTiV hier aanleiding toe geeft.
Beschikbare middelen Ultimo 2022 hebben we een overschot aan liquide middelen van € 6,9 miljoen. Deze middelen hebben we uitgezet op direct opneembare betaal- en spaarrekeningen bij Nederlandse banken met een kredietwaardigheid van tenminste A/A2. Wij verwachten deze middelen in 2023 nodig te hebben voor aflossingen op bestaande leningen en de financiering van projecten.
De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom waarvan het WSW indien nodig zonder tussenkomst van Zeeuwland gebruik van kan maken. Over het niet opgenomen deel betaalt Zeeuwland een bereidstellingsvergoeding. Het niet opgenomen deel van de obligolening telt niet mee in de Loan To Value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio. Voor Zeeuwland bedraagt de obligolening maximaal € 4.9 miljoen. Inflatie en rente Eind februari 2022 viel Rusland Oekraïne binnen. Als gevolg van deze oorlog en de ingestelde sancties tegen Rusland zijn de energie- en grondstofkosten in snel tempo opgelopen, wat zijn effect had op de inflatie. Over heel 2022 was de inflatie in Europa 8,4% en in Nederland was de inflatie met 10,0% in 2022 zelfs nog hoger. Het hoge inflatieniveau lijkt toch minder tijdelijk dan in eerste instantie werd gedacht, en de verwachtingen omtrent het ingrijpen van Centrale
2 Bestuurlijk verslag
64
Meerjarenprognose 2023-2027 (toekomstparagraaf ) Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving
2023
2024
2025
2026
2027
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
17.994
20.953
23.578
22.508
25.124
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
1.762
2.336
2.277
2.546
2.407
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
1.688
21.812
10.031
6.942
2.623
Overige organisatiekosten
-966
-990
-1015
-1040
-1066
Leefbaarheid
-715
-733
-751
-770
-789
Bedrijfsresultaat
19.763
43.378
34.120
30.186
28.299
Saldo financiële baten en lasten
-5.410
-6.218
-7.183
-7.673
-8.021
Resultaat voor belastingen
14.353
37.160
26.937
22.513
20.278
0
0
0
0
0
Belastingen
-3.375
-3.938
-4.479
-4.317
-4.849
Resultaat na belastingen
10.978
33.222
22.458
18.196
15.429
2023
2024
2025
2026
2027
Resultaat na belastingen
10.978
33.222
22.458
18.196
15.429
Af: Resultaat op verkoop woningen
-1.762
-2.336
-2.277
-2.546
-2.407
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- = Bij)
-1.688
-21.812
-10.031
-6.942
-2.623
Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoed en woningverkoop
7.528
9.074
10.150
8.708
10.399
Resultaat deelnemingen
Operationeel resultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving
Prognose eigen vermogen op basis van marktwaarde (bedragen x € 1.000) Omschrijving
2023
2024
2025
2026
2027
Beginsaldo
648.801
659.779
693.001
715.459
733.655
Jaarresultaat
10.978
33.222
22.458
18.196
15.427
Eindsaldo
659.779
693.001
715.459
733.655
749.082
Solvabiliteit (afgerond)
73,7%
73,0%
73.0%
74.0%
74,1%
2 Bestuurlijk verslag
65
Financiële kengetallen
We borgen onze financiële continuïteit, werken doelmatig en presteren naar vermogen. Uitgangspunt is dat wij op zowel korte als op lange termijn onze doelgroep betaalbaar kunnen huisvesten. Daarom zorgen wij ervoor dat de inkomsten en uitgaven in de komende periode in balans blijven. Onze primaire focus ligt op de kasstromen en op de risico’s en kansen op korte en lange termijn. Voor onze investeringen zijn we deels afhankelijk van externe financiering. Het is mogelijk dat in de toekomst de rente waartegen we financiering aantrekken stijgt. We richten ons financieel beleid hier op in. De toezichthouders van de corporatiesector, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hanteren vijf financiële ratio’s, op basis waarvan zij de financiële gezondheid van een corporatie beoordelen. Aan deze ratio’s willen wij uiteraard blijven voldoen. Om de inkomsten en uitgaven op de lange termijn in balans te houden heeft Zeeuwland in samenwerking met Finance Ideas in 2022 een duurzaam verdienmodel ontwikkeld. Hiermee houden we onze woningvoorraad zowel in aantallen als in kwaliteit op peil en blijft de financiële continuïteit behouden. In het duurzaam verdienmodel hebben we drie compartimenten aangegeven: • de exploitatie van de bestaande portefeuille, • de vervangingsnieuwbouw • uitbreidingsnieuwbouw.
De drie compartimenten functioneren in samenhang met elkaar. Als de operationele kasstroom van de bestaande woningvoorraad, inclusief de verbeterinvesteringen, een surplus laat zien, zijn er extra middelen beschikbaar ter dekking van de uitgaven voor de vervangingsnieuwbouw. Als er daarentegen een tekort is bij de operationele kasstroom, zal er voor dat bedrag geleend moeten worden. Hierdoor is er minder financiële ruimte voor de vervangingsnieuwbouw. Een overzicht van de uitkomst van de resultaten op de interne normen is toegevoegd op pagina 75. De ratio’s zijn berekend op basis van een vastgoedwaardering van het woningbezit op beleidswaarde. De beleidswaarde is de naar het beleid van Zeeuwland aangepaste marktwaarde van de woningen in exploitatie, gebaseerd op een eeuwigdurende exploitatie. • ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in staat (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. • Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. • LTV (Loan To Value): meet in hoeverre de beleidswaarde van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op langere termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.
• Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde (= marktwaarde) van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. • Onderpandratio: Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit van de corporatie de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.
Interne ratio’s
• ICR-2 (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in
•
staat (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten, inclusief de verbeteruitgaven. Saldo Transformatie: In hoeverre is Zeeuwland in staat de vervanging van haar bezit te betalen uit verkoop van woningen en een autonome groei van de leningportefeuille.
Toekomstige investeringen
Zeeuwland verwacht over de periode 2023-2032 ca. € 200 miljoen te investeren in zowel de bestaande voorraad als in sloop-/nieuwbouw projecten. Deze investeringen kunnen deels worden bekostigd uit de verkoop van woningen uit de reguliere voorraad (ca. € 60 miljoen) en uit de kasstroom uit de exploitatie van de bestaande vastgoedportefeuille (ca. € 100 miljoen). Daarnaast moet er de komende jaren voor ca. € 40 miljoen aan nieuwe leningen worden aangetrokken, de verwachting is dat er voldoende borgingsruimte door het WSW beschikbaar wordt gesteld.
Slechtweer scenario’s
Bij het opstellen van de meerjarenbegroting maakt Zeeuwland gebruik van scenario’s waarbij voor een select aantal risico’s de effecten in beeld worden gebracht op de financiële ratio’s, waarvan de Interest Coverage Ratio (ICR), de Loan To Value (LTV) en de twee interne ratio’s de belangrijkste zijn. Voor de meerjarenbegroting 2023-2032 zijn de volgende scenario’s doorgerekend. 1. Hogere rente (+2%) 2. Hogere kosteninflatie (bouw/onderhoudskosten nogmaals 12%, looninflatie 8% in 2023) 3. Halvering verkopen 4. Koppeling ontwikkeling marktwaarde aan marktindex (basisversie op prijsindex)
Effect op ICR: De ICR blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de externe norm, waarbij met name scenario 1 (2% hogere rente) de grootste nadelige impact heeft.
Effect op LTV: De LTV blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de zowel interne als externe norm, waarbij met name scenario 4 (koppeling ontwikkeling marktwaarde aan de marktindex) de grootste nadelige impact heeft.
Effect op ICR-2 De ICR inclusief verbeteruitgaven blijft in de meerjarenprognose merendeels voldoen aan de interne norm, maar met name scenario 1 (2% hogere rente) zorgt ervoor dat de ICR iets onder de interne norm uitkomt.
2 Bestuurlijk verslag
66
Effect op het saldo transformatie
Op dit moment is er geen sprake van ontwikkelingen die impact kunnen hebben op de financiële positie die niet zijn ingerekend in de begroting of in een scenario zijn opgenomen. Er is op dit moment daarom geen sprake van een materiele onzekerheid inzake de continuïteit van Zeeuwland.
Het saldo van de transformatie valt bij alle scenario’s nadeliger uit, maar met name scenario 1 (2% hogere rente) en scenario 3 (halvering verkopen) hebben de meest nadelige impact op het saldo van de transformatie, beiden geven een extra nadelig saldo van circa € 20 miljoen.
Liquiditeitskengetallen Interest Coverage Ratio (ICR) DAEB 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 2,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2023
2024
2025
2026
Begroting 2023
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2029
2030
2031
2032
Norm extern (DAEB)
Interest Coverage Ratio (ICR) niet-DAEB 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 2023
2024
2025
Begroting 2023
2026
2027
2028
Norm extern (niet-DAEB)
2 Bestuurlijk verslag
67
Interest Coverage Ratio (ICR) totaal 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2023
2024
2025
Begroting 2023
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Norm extern (DAEB)
De Interest Coverage Ratio (ICR) is de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen. Door het WSW is deze norm voor DAEB gesteld op 1,4 en 1,8 voor niet-DAEB. Aan deze norm wordt in de meerjarenbegroting in alle jaren voldaan.
2 Bestuurlijk verslag
68
Solvabiliteitskengetallen Solvabiliteit DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB)
Solvabiliteit niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (niet-DAEB)
2 Bestuurlijk verslag
69
Solvabiliteit totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB) In de voorgaande grafieken is de solvabiliteit op basis van de waardering van het bezit op beleidswaarde en aanvullend de marktwaarde te zien. Dit zijn de waarden op basis waarvan toezichthouders WSW en de Aw de solvabiliteit bepalen. Door de toezichthouders is de norm ten aanzien van de solvabiliteit gesteld op 15% voor DAEB en 40% voor niet-DAEB. Hier blijven we ruimschoots boven.
2 Bestuurlijk verslag
70
Loan to value Loan to Value DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2030
2031
2032
LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB)
Loan to Value niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB)
2 Bestuurlijk verslag
71
Loan to Value totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB) In bovenstaande grafieken is de Loan to Value uitgebeeld. De Loan to Value geeft de (sociale) verdiencapaciteit van de voorraad weer ten opzichte van het vreemd vermogen. De Loan to Value mag maximaal 85% bedragen voor DAEB en 75% voor niet-DAEB. We blijven hier in de begrotingsperiode ruim onder.
2 Bestuurlijk verslag
72
Dekkingsgraad Dekkingsratio DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
2026
Begroting 2023
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2029
2030
2031
2032
Norm extern (DAEB)
Dekkingsratio niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
Begroting 2023
2026
2027
2028
Norm extern (niet-DAEB)
2 Bestuurlijk verslag
73
Dekkingsratio totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023
2024
2025
Begroting 2023
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Norm extern (DAEB)
De dekkingsgraad geeft het schuldrestant van door WSW geborgde leningen ten opzichte van bij WSW ingezet onderpand aan, gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De externe norm bedraagt 70% van de marktwaarde. Hier blijven we in de begrotingsperiode ruim onder.
2 Bestuurlijk verslag
74
Het drie Compartimentenmodel ICR-2 Interest Coverage Ratio (ICR) met verbeterinvesteringen totaal 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Begroting 2023 Norm intern Gemiddelde 7 jaar
In deze grafiek zijn de verbeterinvesteringen verwerkt in de operationele kasstroom. De verbeteruitgaven zijn bedoeld om de bestaande voorraad in stand te houden en moeten betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom. Dit is het eerste compartiment van het drie-compartimenten-
model. De norm voor de ICR-2 is minimaal 1. De oranje lijn geeft een gemiddelde aan van de ICR over zeven jaren. We blijven in alle jaren boven de grens van 1,0, wel geeft de gemiddelde ICR een dalende trend aan.
Saldo van de transformatie Saldo transformatie 15.000 5.000 -5.000 -15.000 -25.000 -35.000 -45.000 2021
2022
2023
Surplus op kasstroom
2024
2025
2026
Opbrengst verkoop
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Groei leningportefeuille
Investeringen Saldo per jaar Gemiddelde saldo Norm intern In deze grafiek is het surplus van de operationele kasstroom opgeteld bij de opbrengst verkoop en een 2% groei van de lening portefeuille. Hier zijn de investeringen in nieuwbouw (zowel vervangings- als uitbreidingsnieuwbouw) van afgetrokken. Het tweede en derde compartiment van het drie compartimentenmodel zijn in deze grafiek gecombineerd. De bedoeling is dat deze ratio > 0 is over een termijn van 12 jaar (de begrotings-periode en twee realisatieperioden).
Zoals te zien is in de grafiek hebben we over de hele periode 2021-2032 een negatief saldo van circa € 9,5 miljoen (dit is de groene lijn in de grafiek). We moeten over deze periode dus € 10 miljoen meer lenen om de plannen uit te voeren. Gezien de druk op de corporatiesector en de afspraken die landelijk zijn gemaakt vinden wij het noodzakelijk tijdelijk een overschrijding te accepteren.
2 Bestuurlijk verslag
75
3 Jaarrekening
76
Jaarrekening 2022 van Stichting Zeeuwland
Jaarrekening
77
Inhoudsopgave Balans per 31 december 2022 Winst-en-verliesrekening over 2022 Overzicht van het totaalresultaat 2022 Kasstroomoverzicht 2022 Grondslagen van waardering in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Grondslagen voor kasstroomoverzicht Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) Toelichting op de winst-en-verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Gebeurtenissen na balansdatum Balans DAEB tak per 31 december 2022 Winst-en-verliesrekening DAEB tak over 2022 Kasstroomoverzicht DAEB tak 2022 Balans NIET-DAEB tak per 31 december 2022 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB tak over 2022 Kasstroomoverzicht niet-DAEB tak 2022
79 81 82 83 85 88 103 107 108 150 160 161 166 168 169 171 173 174
Jaarrekening
78
Balans per 31 december 2022 (voor resultaatbestemming)
Activa 2022
(in duizenden euro’s)
2021
VASTE ACTIVA 1. Immateriële vaste activa (1) Vastgoedbeleggingen (2) 2. DAEB vastgoed in exploitatie 3. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5. Vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl.
1.012 770.893 68.890 15.408 725
Materiële vaste activa (3) 6. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie Financiële vaste activa (4) 7. Deelnemingen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Overige vorderingen
754.420 72.917 14.369 4.741 855.916
846.447
2.055
2.185
564 757 3.891
TOTAAL VASTE ACTIVA
1.159
558 1.275 3.071 5.212
4.904
864.195
854.695
172
161
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden (5) 10. Vastgoed bestemd voor verkoop Vorderingen (6) 11. Huurdebiteuren 12. Overige vorderingen 13. Overlopende activa
368 1.615 289
372 1.372 294 2.272
2.038
14. Liquide middelen
6.938
9.235
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA
9.382
11.434
873.577
866.129
Totaal activa
Jaarrekening
79
Passiva 2022
(in duizenden euro’s)
Eigen vermogen (7) 15. Herwaarderingsreserve 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar
2021
484.622 157.673 6.506
487.366 48.420 106.509 648.801
Voorzieningen (8) 18. Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 19. Latente belastingverplichtingen 20. Overige voorzieningen
3.772 198 166
642.295 3.470 0 157
4.136 Langlopende schulden (9) 21. Schulden/leningen overheid 22. Schulden/leningen kredietinstellingen 23. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 24. Verplichtingen waarborgsommen
3.150 183.889 13.718 436
3.627 3.264 184.991 13.112 469
201.193 Kortlopende schulden (10) 25. Schulden aan kredietinstellingen 26. Schulden aan leveranciers 27. Belastingen en premies sociale verzekeringen 28. Overige schulden 29. Overlopende passiva Totaal passiva
9.346 1.592 980 308 7.221
201.836
8.483 1.441 1.185 264 6.998 19.447
18.371
873.577
866.129
Jaarrekening
80
Winst-en-verliesrekening over 2022 2022
(in duizenden euro’s) 30. Huuropbrengsten 31. Opbrengsten servicecontracten 32. Lasten servicecontracten 33. Lasten verhuur en beheeractiviteiten 34. Lasten onderhoudsactiviteiten 35. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
42.014 1.556 -1.891 -1.698 -16.274
41.197 1.379 -1.941 -1.530 -15.225
-5.103
-7.351
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (11) 36. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 37. Toegerekende organisatiekosten 38. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
18.604 4.761 -478 -3.230
Netto gerealiseerde resultaat verkoop Vastgoedportefeuille (12) 39. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 40. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 41. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
7.939 -488 -6.076 1.375
-3.102
-5.984
-658
105.732
433
501 -3.327
0
Netto resultaat overige activiteiten (14) 43. Overige organisatiekosten 44. Leefbaarheid Bedrijfsresultaat 45. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 46. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 47. Rentelasten en soortgelijke kosten
16.529
1.053
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13) 42. Opbrengst overige activiteiten
2021
100.249 0
0
0
-942 -698
-3.617 -588
14.690
113.948
870
516
0 -4.952
0 -5.017
Saldo financiële baten en lasten (15)
-4.082
-4.501
Resultaat voor belastingen 48. Aandeel in resultaat deelnemingen 49. Belastingen
10.608 6 -4.108
109.447 15 -2.953
Resultaat na belastingen
6.506
106.509
Jaarrekening
81
Overzicht van het totaalresultaat 2022 (in duizenden euro’s)
2022
2021
Resultaat na belastingen Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt:
6.506
106.509
0
0
Nettoresultaat na belastingen
6.506
106.509
Jaarrekening
82
Kasstroomoverzicht 2022 (in duizenden euro’s)
2022
2021
Operationele activiteiten
Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen
42.317 1.542
40.947 1.305
Saldo ingaande kasstromen
43.859
42.252
-4.269 -13.851 -6.392 -5.021 -1.877
-3.992 -13.238 -5.863 -5.374 -4.225
-220 -3.689
-184 -3.534
-35.319
-36.410
8.540
5.842
4.687
5.421
412
2.291
177 0
350 32
5.276
8.094
Uitgaven: Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Verhuurder- en saneringsheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
(Des)investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden DAEB Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode DAEB Verkoopontvangsten grond niet-DAEB Tussentelling ingaande kasstroom MVA
Jaarrekening
83
2022
MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden DAEB Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden DAEB Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB Aankoop woon- en niet woongelegenheden DAEB Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop DAEB Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop niet-DAEB Investeringen overig DAEB Investeringen overig niet-DAEB Externe kosten bij verkoop DAEB Externe kosten bij verkoop niet-DAEB
2021
-9.782 -98 -4.545 -152 -139 0
-14.644 -2.303 -6.937 -360 0 0
-610 -198 -14 -257 -26
-1.449 -972 -68 -315 -105
-15.821
-27.153
0
13
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-10.545
-19.046
Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe geborgde leningen
14.000
31.786
Uitgaand Aflossing door WSW geborgde leningen
-14.292
-20.304
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-292
11.482
Mutatie liquide middelen
- 2.297
- 1.722
Liquide middelen per 1 januari
9.235
10.957
Liquide middelen per 31 december
6.938
9.235
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom FVA Ontvangsten verbindingen
Jaarrekening
84
Grondslagen van waardering in de jaarrekening Algemeen Stichting Zeeuwland (hierna Zeeuwland) is statutair gevestigd op Kerkhof 1, 4301 BZ Zierikzee en is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer: 22015097. Stichting Zeeuwland heeft de jaarrekening voor het jaar dat eindigt op 31 december 2022 opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt d.d. 23 mei 2023.
Belangrijke ontwikkelingen in het verslagjaar Op 24 februari 2022 viel Rusland Oekraïne binnen. Dit heeft gezorgd voor een stroom vluchtelingen en voor een ongekende prijsinflatie gedreven door hogere energieprijzen. In overleg met de gemeentes in ons werkgebied zijn ontheemde Oekraïners door Zeeuwland voorzien van een woning. Hiervoor zijn tijdelijk een aantal woningen beschikbaar gesteld die op de nominatie stonden om verkocht te worden en een aantal woningen die gesloopt zouden worden. Met de gemeentes zijn er afspraken gemaakt over het in gebruik geven van de woningen, de duur van de afspraken en de begeleiding. De oorlog in Oekraïne zorgt naast de toename van vluchtelingen ook voor hogere prijzen voor producten en diensten waar Zeeuwland en onze huurders direct de nadelige gevolgen van ondervinden. Zo stegen de energieprijzen zodanig dat Zeeuwland er voor heeft gekozen de huurders een vorm van ondersteuning te bieden. Er zijn verschillende acties opgezet. Zo zijn de huurders actief gewezen op de mogelijkheid om zonnepanelen te laten plaatsen. Ook is er actief gecommuniceerd over de mogelijkheid om een aansluiting voor elektrisch koken aan te schaffen. Daarnaast zijn er energieteams aangesteld die adviezen geven over het beperken van het energieverbruik.
Met de adviezen van deze energieteams hoopt Zeeuwland dat er op het energieverbruik en dus ook de kosten bespaard kan worden. Ook Zeeuwland ervaart de effecten van de prijsstijgingen. Zo zijn bouwmaterialen flink in prijs gestegen. Dit heeft ook effect op onze uitgaven voor onderhoud en nieuwbouw.
Activiteiten Zeeuwland is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet. De activiteiten van Zeeuwland bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken in de sociale huursector.
Continuïteit van de activiteiten De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting.
Oordelen, schattingen, veronderstellingen en onzekerheden Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren. Jaarrekening
85
De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de vastgoedbeleggingen in exploitatie (zowel DAEB als niet-DAEB), de voorzieningen, de waardeveranderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Schattingen en veronderstellingen Zeeuwland maakt de schattingen en veronderstellingen op basis van de omstandigheden en informatie beschikbaar op het moment van opmaak van de jaarrekening. Schattingen gebaseerd op toekomstige gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van Zeeuwland. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn: Herwaardering vastgoedbeleggingen Zeeuwland waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. De reële waarden van de vastgoedbeleggingen zijn bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). In sommige gevallen zijn de reële waarden van de vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van recente transacties met gelijksoortige kenmerken en locaties als het vastgoed van Zeeuwland. Zeeuwland heeft een onafhankelijke waarderingsexpert ingeschakeld voor het bepalen van de reële waarde. De waardering is het meest gevoelig voor veranderingen van de disconteringsvoet.
Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de reële waarde, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie. Latente belastingvorderingen De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Zeeuwland, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Zeeuwland betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de voorwaarden voor saldering in overeenstemming met de grondslagen ten aanzien van latente belastingen.
Schattingswijziging - consequentie validatie Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 (‘Handboek’) op marktwaarde 2022 In de jaarrekening 2021 is toegelicht dat bij toepassing van de basisversie van het Handboek 2021 voor de bepaling van de marktwaarde van het vastgoedbezit marktontwikkelingen in de periode na vaststelling van het handboek (26 oktober 2021) tot en met de peildatum 31 december 2021 kunnen afwijken van de parameters als opgenomen in het handboek. Voorbeelden zijn: de stijgingen van de marktwaarde vrij van huur en gebruik (‘leegwaardestijging’), markthuur en disconteringsvoet. Uit de validatie van het Handboek 2021 (d.d. 21 september 2022) is conform verwachting gebleken dat de marktontwikkelingen in het 4e kwartaal 2021 onvoldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de marktwaardewaardering ultimo 2021. De effecten van de marktontwikkelingen in het 4e kwartaal 2021 zijn met de actualisatie van het Handboek tot uitdrukking gekomen in de geactualiseerde parameters 2022. Jaarrekening
86
Derhalve is een deel van de waardeontwikkeling 2022 toe te schrijven aan een inhaaleffect van marktontwikkelingen in het vierde kwartaal 2021. Dit effect is onderdeel van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille over 2022 en de marktwaarde ultimo 2022. Op grond van additionele analyses, anticiperend op marktontwikkelingen in het vierde kwartaal 2021 en de mogelijke consequenties voor de marktwaarde 2021, is bij het opstellen van de jaarrekening 2021 reeds vastgesteld dat de door Stichting Zeeuwland gehanteerde parameters weliswaar afwijken van de externe marktontwikkeling. Echter, deze afwijkingen zijn binnen de acceptabele bandbreedte gebleven. Derhalve zijn de vergelijkende cijfers 2021 hierop niet aangepast.
Kapitaalbelangen Niet-geconsolideerde maatschappijen en kapitaalbelangen Gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: – De Weverij C.V. te Zierikzee: 35,5%-deelneming in 2022 (2021: 35,5%)
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Zeeuwland de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
Jaarrekening
87
Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Immateriële vaste activa Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het actief zullen toekomen aan Zeeuwland; en de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van twintig jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan twintig jaar zal, vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar, een bijzondere waardeverminderingstest worden uitgevoerd.
Vastgoedbeleggingen (DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde ‘scheidingsvoorstel’ en de hierop volgende transacties tussen de ‘DAEB-tak’ en de ‘niet-DAEB-tak’, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het niet-DAEB-vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, facultatief aan de niet-DAEB-tak overgedragen DAEB-vastgoed, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Jaarrekening
88
Complexindeling Het DAEB en niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van Zeeuwland maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Bij de eerste verwerking wordt het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De verkrijgingsprijs omvat de koopsom en alle direct toe te rekenen uitgaven, inclusief transactiekosten (waaronder juridische advieskosten, overdrachtbelasting en andere transactiekosten) minus eventuele investeringssubsidies.
De vervaardigingsprijs omvat op grond van artikel 2:388 BW de aanschaffingskosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: – Woongelegenheden; – Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG); – Parkeergelegenheden; – Intramuraal zorgvastgoed. Zeeuwland hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden.
Dit betreft een modelmatige waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat waarbij geen vrijheidsgraden inzake de uitgangspunten en parameters van de waardering van toepassing zijn. De marktwaarde in de basisversie leidt tot een marktwaarde in verhuurde staat op (vastgoed)portefeuilleniveau en niet tot een marktwaarde in verhuurde staat op waarderingscomplexniveau. Tenslotte kent de waardering volgens de basisversie geen betrokkenheid van een taxateur. Hierdoor kan de marktwaarde in verhuurde staat afwijken van de marktwaarde in verhuurde staat die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen.
Jaarrekening
89
Voor BOG, MOG en ZOG hanteert Stichting Zeeuwland verplicht de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de (niet)-DAEB tak. Bij de waardering van dit vastgoed is een taxateur betrokken en zijn vrijheidsgraden van toepassing. Deze zijn nader uiteengezet in de toelichting op het vastgoed in exploitatie. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van vijftien jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario.
Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of – vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Deze waardevermindering of – vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van Zeeuwland. Daarnaast is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen.
Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening. Uitgaven na eerste verwerking Voor toekomstige investeringen in bestaande complexen vastgoed in exploitatie, zoals verduurzaming, waarvoor in rechte afdwingbare verplichtingen dan wel feitelijke verplichtingen zijn aangegaan, is beoordeeld of en in hoeverre de investeringen kwalificeren als een verlieslatend contract. Bij investeringen in bestaande complexen is sprake van een verlieslatend contract indien de kostprijs van de investering hoger is dan de stijging van de marktwaarde van het complex (zie bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hiervoor wordt een voorziening voor onrendabele investeringen gevormd voor zover de uitgaven met betrekking tot een investering in bestaand vastgoed nog niet in de balans zijn verwerkt. De afwaardering van de bestede kosten en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.
Jaarrekening
90
Groot onderhoud In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en is voldaan aan de activeringscriteria op basis van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 zoals hieronder beschreven. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie zijn in overeenstemming met de op 30 september 2019 gewijzigde Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 verwerkt. Hierop zijn de definities voor onderhoud en beheer zoals hierna beschreven van toepassing. Daarbij worden onderhoudsuitgaven verwerkt in het resultaat en uitgaven die kwalificeren als verbetering als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed. Onderscheid onderhoud en verbeteringen Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.