20220712 Raadsbrief Voorontwerpbestemmingsplan Jannewekken 11 Zierikzee bijlage 2

Vanwege de ligging van het plangebied in de stadskern van Zierikzee kunnen archeologische waarden uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd aanwezig zijn. Specifiek worden in het noorden van het plangebied de resten van het 15e en 16e-eeuwse Driekoningenklooster verwacht. Door de bouw van de drukkerij kunnen archeologische resten verstoord zijn geraakt. In het plangebied zijn vijf boringen gezet tot maximaal 380 cm -mv. Hieruit blijkt dat de ondergrond van het plangebied uit slappe kwelderafzettingen van het Laagpakket van Wormer bestaat. Vanwege de slappe consistentie wordt dit niveau niet als potentieel archeologisch niveau beschouwd. Het Laagpakket van Wormer wordt afgedekt door

10

Bureau voor Archeologie (2021). Bureau- en inventariserend veldonderzoek. Jannewekken 11, Zierikzee. Projectnummer: 2021091402. 1 november 2021. 29

het Hollandveen Laagpakket, dat in meer on mindere mate afgetopt lijkt te zijn. De veraarde toplaag van het veen is niet meer aanwezig. Op het veenpakket ligt een pakket geulafzettingen van het Laagpakket van Walcheren. Deze worden afgedekt door een 100 tot 195 cm dik pakket met stadsophogingingslagen en (waar oppervlakteverharding aanwezig is) door een recent opgebracht zandpakket. Het pakket met stadsophogingslagen lijkt in het hele plangebied grotendeels intact te zijn en bevindt zich in de niet-verharde delen van het plangebied direct onder het maaiveld. In dit pakket kunnen archeologische waarden uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd aanwezig zijn. Mogelijk zijn tijdens het booronderzoek twee archeologische sporen aangeboord in het noorden van het plangebied; wellicht een met puin volgestorte kelder in boring 1 en wellicht een beer- of waterput in boring 2. Vanwege de hoge kans op archeologische waarden uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd, in het plangebied wordt geadviseerd om een inventariserend veldonderzoek door middel van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P) uit te voeren. Een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P) is in de onbebouwde delen van het plangebied mogelijk.

Het is echter met meest praktisch (vooral vanwege een mogelijke doorstart naar een opgraving) om het proefsleuvenonderzoek uit te voeren als de huidige bebouwing tot het maaiveld gesloopt is. De werkwijze van het proefsleuvenonderzoek dient vastgelegd te worden in een door de bevoegde overheid vast te stellen Programma van Eisen (PvE). Middels het opnemen van een archeologische dubbelbestemming is juridisch-planologisch gewaarborgd dat het archeologisch onderzoek moet worden verricht. Op deze manier zijn de (mogelijke) archeologische waarden in het plangebied in voldoende mate beschermd. Conclusie Met inachtneming van de archeologische dubbelbestemming vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.10

Cultuurhistorie Algemeen Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Toetsing Het plangebied maakt onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht van Zierikzee. De gezichtsbescherming richt zich op de stedenbouwkundige en cultuurhistorische waardering van een gebied en wil het toekomstig functioneren daarvan veiligstellen. Bij de totstandkoming van dit plan is nadrukkelijk rekening gehouden met de kenmerken van het stadsgezicht. De woningen sluiten wat betreft aard en schaal dan ook aan op het kleinschalige karakter van de binnenstad. Zo blijven zij onder de maximale bouwhoogte die gangbaar is in de stadskern en krijgen de woningen een passend rustiek uiterlijk. Ook worden de woningen voorzien van een kapconstructie en sluiten de woningen wat betreft geveloriëntatie ook aan op het straatbeeld van de Jannewekken. De patiowoningen passen binnen de karakteristieke eigenschappen van het

30

historische stadsgezicht. Naast het beschermd stadsgezicht geldt dat ook een deel van het plangebied binnen de 100 meter molenbiotoop ligt van molen ‘De Hoop’. De molenbiotoop is reeds bij het provinciaal beleid aan de orde gekomen, waaruit volgt dat de ontwikkeling niet zorgt voor belemmeringen in het functioneren van de molen. Tot slot geldt dat er binnen het plangebied geen monumentale en/of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig is. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.11

Verkeer en parkeren Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij een bepaalde ontwikkeling, hanteert het CROW 11 kencijfers voor wat betreft verkeersgeneratie. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. Gelet op de ligging van het plangebied in het centrumgebied van Zierikzee worden de kencijfers voor het gebied ‘centrum’ gehanteerd. De gemeente Schouwen-Duiveland hanteert voor het centrum van Zierikzee de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’. CROW kent geen kencijfers voor patiowoningen, derhalve is veiligheidshalve uitgegaan van 2 twee-onder-één-kapwoningen en 10 tussen/hoekwoningen. De onderstaande tabel geeft de verkeersgeneratie weer van de beoogde nieuwbouw waarbij het getal naar boven is afgerond. Dit betreft geen verschilberekening met de huidige situatie, zo wordt de worst-case situatie berekend. Voor de toevoeging van twaalf grondgebonden twee-onder-één-kapkoopwoningen volgt uit de kerncijfers de volgende verkeersgeneratie: Koop, huis, twee-onder-één-kap (2) Minimaal

7,2 x 2 = 14,4

Maximaal

8,0 x 2 = 16,0 Koop, tussen/hoek (10)

Minimaal

6,8 x 10 = 68,0

Maximaal

7,6 x 10 = 76,0

Geconcludeerd wordt dat de woningen in totaal maximaal circa 92 (16 + 76) extra verkeersbewegingen per etmaal zullen genereren. De inschatting is dat dit extra verkeer niet zal leiden tot significante veranderingen in het verkeersbeeld. Zeker niet omdat de huidige drukkerij ook te maken heeft met een verkeersaantrekkende werking.

11

CROW, publicatie 381, van parkeerkencijfers naar parkeernomen. 31

Parkeren De gemeente Schouwen-Duiveland heeft in het Parkeerbeleid 2017-2020 vastgelegd geen eigen parkeernormen vast te leggen bij nieuwbouwontwikkelingen. Ze sluiten aan bij de parkeernormen vanuit het CROW. In het stedenbouwkundig plan wordt voorzien in patiowoningen, waarvoor in het CROW geen parkeernormen zijn vastgelegd. Net zoals wat betreft het aspect verkeersgeneratie wordt worst-case gekeken naar de maximale parkeernormen. Er wordt uitgegaan van 2 twee-onder-één-kapkoopwoningen en 10 tussen/hoekwoningen. Er dient dan uitgegaan te worden van een parkeernorm van respectievelijk 2,1 en 1,9 parkeerplaatsen per woning. Dit resulteert in een totale parkeerbehoefte van 23,2 parkeerplaatsen. In het stedenbouwkundig plan wordt voorzien in 23 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden aan de achterzijde van de woningen die direct aan de Jannewekken gesitueerd zijn gerealiseerd, zodat parkeren zoveel mogelijk uit het zicht blijft. Dit gebeurt op het eigen terrein van het plangebied. Op die manier kan worden voorzien in de benodigde parkeervraag. In de regels van dit bestemmingsplan wordt de parkeernorm juridisch-planologisch vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee wordt gesteld dat het aspect ‘parkeren’ voldoende in dit plan is gewaarborgd.

Conclusie De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

32

5

Wijze van bestemmen

5.1

Algemeen

5.1.1

Wat is een bestemmingsplan? Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat: − de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en − de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ). Een bestemmingsplan regelt derhalve: − het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: − het bebouwen van de gronden; − het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2

Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1 Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.

33

2 Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben. 5.1.3

Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1 Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2 Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. 3 Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en overige regels. 4 Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2

Dit bestemmingsplan

5.2.1

Algemeen Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het

34

bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. 5.2.2

De specifieke bestemmingen Voor onderhavig plan is bij de regeling aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan ‘Herstructurering Buijse Zierikzee’. Het plan bevat de bestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Wonen ' en de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie - 5’ en ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’. Groen Het groene hofje is voorzien van de bestemming ‘Groen’. Hier zijn onder meer groenwater- en speelvoorzieningen toegestaan. Wat betreft gebouwen zijn enkel openbare nutsvoorzieningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de opgenomen bouwregels. Verder zijn voor verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijde bouwhoogtes opgenomen. Verkeer Het toegang en het parkeergebied in het plangebied heeft de bestemming ‘Verkeer' toegekend gekregen. Hiermee zijn onder andere wegen met ten hoogste 2 rijstroken, voet- en fietspaden en parkeer-, groen- nuts-, water- en speelvoorzieningen toegestaan. Wat betreft gebouwen zijn enkel openbare nutsvoorzieningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de opgenomen bouwregels. Verder zijn voor verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijde bouwhoogtes opgenomen. Wonen De gronden die bestemd zijn als ‘Wonen’ zijn bedoeld voor het wonen in woningen. Er zijn maximaal 12 woningen mogelijk. Woningen moeten in het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de maximum goot- en bouwhoogte, zoals opgenomen op de verbeelding.

Verder worden de woningen met de voorgevel in de op de verbeelding opgenomen ‘gevellijn’ gerealiseerd. Daarnaast zijn er ook regels voor bijbehorende bouwwerken, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde opgenomen. In de specifieke gebruiksregels is vastgelegd dat woningen maar door maximaal 1 huishouden mogen worden bewoond en dat een bijbehorend bouwwerk niet mag worden gebruikt als zelfstandige woonruimte of gastenverblijf. Waarde - Archeologie - 5 In het plangebied is sprake van mogelijke archeologische waarden. Om die reden is een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming voorziet in een omgevingsvergunningstelsel waarmee eventueel aanwezige archeologische waarden worden beschermd en is geregeld dat bij bepaalde bodemingrepen archeologisch onderzoek moet worden verricht. Waarde - Beschermd stadsgezicht Het behoud en de bescherming van het historisch en ruimtelijk karakter van de binnenstad van Zierikzee, aangewezen tot ‘Beschermd Stadsgezicht’, is geregeld middels de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’. De bestemmingsregeling geldt als aanvulling op de onderliggende (enkel)bestemmingen. Er gelden

35

aanvullende regels voor het bouwen en het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of van werkzaamheden. 5.2.3

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht. Parkeren In de algemene bouwregels is een parkeerregeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat een omgevingsvergunning voor bouwen of uitbreiden van een gebouw slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd, conform het meest recente gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren. Hier kan onder voorwaarden van worden afgeweken. Molenbiotoop In de algemene aanduidingsregels is met de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone molenbiotoop’ een regeling opgenomen voor de molenbiotoop van molen ‘De Hoop’. Deze aanduiding regelt dat binnen deze zone geen hogere gebouwen mogen worden gebouwd dan het laagste punt van de verticaal staande wieken.

36

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. De zogenaamde “aangewezen bouwplannen” waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn: − de bouw van een of meer woningen; − de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m2 of met een of meer woningen; − de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; − de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m2 bedraagt; − de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1.000 m 2. Het voorliggende plan wordt volledig gerealiseerd op particulier initiatief. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de initiatiefnemer als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling van kostenverhaal.

Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking, het opstellen van een exploitatieplan is daarom overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening niet nodig. Gesteld kan worden dat er geen verplichting is om tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure een exploitatieplan op te stellen. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee aangetoond.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Overleg Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld.

37

In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de resultaten van het overleg worden samengevat en van een antwoord worden voorzien. 6.2.2

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan zal te zijner tijd voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Een ieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.

38