20210727 Raadsbrief Regionale woningmarktafspraken 2021 Bijlage 1 Woningmarktafspraken SD-provincie
Tekst van het document
Schouwen-Duiveland WONINGMARKTAFSPRAKEN GEMEENTE – PROVINCIE
12 juli 2021 | Daniel Depenbrock en Thomas van Zeewijk Vink
INHOUDSOPGAVE I INLEIDING
3
Toelichting C Kwaliteit van het initiatief zelf
25
Met woningmarktafspraken geven we ruimte aan plannen met meerwaarde
4
Afweging op aantallen
26
We willen meebewegen met de vraag
6
Toepassing in de praktijk
28
II TERUGBLIK EN REFLECTIE
7
V CONTINUÏTEIT IN ONZE WERKWIJZE
29
Ontwikkeling plannen en vraag
8
In wet en beleid, voortschrijdende inzichten en instrumenten
30
Herziening van de werkwijze
10
Samenwerking met de provincie
31
Monitoring en evaluatie
32
III OMGANG MET HET BESTAANDE
11
Overzicht wetten en kaders in de tijd
33
Invloed op de voorraad en de plannen
12
1: Verbeteren van bestaande woningen
13
2: Ingrijpen bij bestaand vastgoed
14
3: Ruimte maken voor de beste plannen
17
IV AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN
19
Kwaliteitsladder
20
Kanttekeningen bij de criteria
22
Toelichting A Meerwaarde voor de plek en de omgeving
23
Toelichting B Meerwaarde voor de woningmarkt
24
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
2
I INLEIDING
INLEIDING MET WONINGMARKTAFSPRAKEN GEVEN WE RUIMTE AAN PLANNEN MET MEERWAARDE Balans in voorraad en woningbouwplannen
Woningmarktafspraken zijn nuttig en noodzakelijk
Op Schouwen-Duiveland werken we samen met provincie,
en bestaande plannen toetsen aan de kwaliteitsladder die we
Bij het werken aan een goede balans op de woningmarkt, zijn
corporaties, ontwikkelaars en particulieren aan plannen die
in deze nieuwe woningmarktafspraken vastleggen, in
woningmarktafspraken van groot belang. Het Rijk eist in de
bijdragen aan een goede balans op de woningmarkt. Het gaat
Hoofdstuk IV wordt die verder toegelicht. Zo kunnen we onze
Wet ruimtelijke ordening en daarbinnen in de ‘ladder voor
dan om het juiste moment, passende aantallen van de
planvoorraad ‘opschonen’ en ruimte geven voor nieuwe, meer
duurzame verstedelijking’ dat gemeenten plannen maken die
benodigde typen woningen en woonmilieus, op de juiste plek.
gewenste plannen.
aansluiten op de behoefte, en dat zij deze zoveel mogelijk
Het is belangrijk om mee te bewegen met de steeds
binnen bestaand bebouwd gebied realiseren. Het is de taak
veranderende behoefte, enerzijds te bouwen en te
van de provincie om hier op toe te zien.
transformeren, anderzijds waar nodig ook woningen te
Woningmarktafspraken zijn dus niet alleen nuttig voor
onttrekken. Zo ontstaat een ‘rollende’ voorraad woningen die
gemeenten zelf om tot plannen met meerwaarde te komen,
maximaal inspeelt op de behoefte van nu en in te toekomst.
maar ook noodzakelijk om plannen planologische status te
De bestaande woningvoorraad is daarvan het grootste en
kunnen geven. De gemeente Schouwen-Duiveland is
belangrijkste deel: we hebben al meerdere instrumenten
gemeente en regio in één, en maakt direct afspraken met de
waarmee we de afgelopen jaren gewerkt hebben aan het
provincie.
verbeteren of saneren van bestaande woningen. Daar blijven we mee werken: in hoofdstuk III leggen we uit hoe we onze woningen kunnen verbeteren. Daarbij hoort het verbeteren van de planvoorraad, ook daar hebben we al instrumentarium voor. We gaan (verborgen of ongewenste) plannen opruimen
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
4
INLEIDING MET WONINGMARKTAFSPRAKEN GEVEN WE RUIMTE AAN PLANNEN MET MEERWAARDE Onze afspraken: plannen met meerwaarde
Nieuwe woningmarktafspraken nodig
Woningmarktafspraken helpen ons om ruimte te geven aan
Onderzoek, beleid en afspraken zijn voor ons belangrijke
goede plannen voor nieuwbouw, transformatie,
middelen om aan de balans op de woningmarkt te werken.
herbestemming en sloop. Daaronder valt ook het bijsturen bij
Denk daarbij aan marktonderzoek, monitorgegevens, de
plannen die niet (geheel) aan onze doelen voldoen. Zo
structuurvisie en woonvisie, en diverse specifieke
voorkomen we dat er plannen bij komen of blijven bestaan,
instrumenten. De huidige regionale woningmarktafspraken
die ongewenst met elkaar concurreren, leiden tot onnodige
voor Schouwen-Duiveland dateren uit 2014 en zijn nog
leegstand of verpaupering elders, weinig toekomstwaarde
gebaseerd op de Woonvisie uit 2013. Vanwege nieuwe
hebben en/of gewenste andere ontwikkelingen in de weg
inzichten, kaders en cijfers (zoals de actuele provinciale
staan. Door duidelijk aan te geven wat wij van initiatiefnemers
bevolkings- en huishoudensprognose uit 2019, de Woonvisie
verwachten, geven we vooraf zoveel mogelijk duidelijkheid.
uit 2018, het kwalitatief woononderzoek uit 2019 en de
We zoeken steeds naar instrumenten om keuzes te kunnen
woningmarktanalyse uit 2020), zijn de woningmarktafspraken
maken en eisen te stellen, en daarbinnen ruimte te blijven
aan actualisatie toe.
bieden aan (lokale) initiatieven die de huidige en toekomstige vraag bedienen. Goede plannen verdienen bovendien een goede onderbouwing om bij eventuele juridische bezwaren de belangen goed te kunnen afwegen.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
5
INLEIDING WE WILLEN MEEBEWEGEN MET DE VRAAG Afspraken die meebewegen met veranderingen
Samenwerking tussen provincie en gemeente:
Wel keuzes maken
Sinds onze eerste set woningmarktafspraken is de
positieve grondhouding, maar niet vrijblijvend
Bij plannen met onvoldoende kwaliteit, en bij te veel plannen,
woningmarkt drastisch veranderd. Het illustreert hoe snel de
We werken vanuit een positieve grondhouding. Zolang er
zullen we keuzes maken. Hoewel de woningbehoefte actueel
woningmarkt kan veranderen in korte tijd, ondanks
voldoende behoefte is en initiatieven voldoende kwaliteit
groot is, hebben we als overheid een verantwoordelijkheid om
zekerheden als vergrijzing en groeiend aanbod door
hebben, zoeken we naar mogelijkheden om deze mogelijk te
ook over de langere termijn na te denken. Onze
oplopende sterfte. We hebben behoefte aan afspraken die
maken. We denken vanuit een ‘ja mits’ in plaats van een ‘nee
basisopstelling is: ja, we bedienen nu de vraag naar wonen,
meebewegen. In deze woningmarktafspraken leggen we
tenzij’, in lijn met de nieuwe Omgevingswet. Dat betekent niet
en ja, we benutten nu al onze instrumenten om ook op de
daarom onze manier van werken vast. Aantallen die genoemd
dat alles toegestaan is. We maken weloverwogen
langere termijn kunnen bijsturen. Dat kan nu betekenen: een
worden zijn momentopnames, gebaseerd op de nu actuele
woningmarktafspraken in overleg met de provincie. Die zijn
verzoek om aanpassing van het plan of het weigeren van
onderzoeken en visies. We benoemen de instrumenten die we
bindend, de provincie heeft de formele taak ons hieraan te
medewerking. Langer vooruitkijkend kan het betekenen dat
op dit moment hebben en de stand van zaken in de
toetsen. De provincie heeft vanuit zijn provinciaal belang in de
we bouwmogelijkheden intrekken of stimuleren dat woningen
monitoring medio 2021. Monitorgegevens veranderen
woningmarkt een formele, kaderstellende rol om bundeling en
onttrokken worden. Hiervoor hebben we instrumenten. Dit
doorlopend en in de tijd zullen onderzoeken, visies en
zuinig ruimtegebruik op regionaal niveau te stimuleren en af
gebeurt altijd via zorgvuldig en tijdig overleg met
instrumenten worden geactualiseerd en/of aangevuld, zoals
te dwingen. Daarvoor zijn de woningmarktafspraken het
betrokkenen.
het KWOZ en onze structuurvisie wonen.
centrale instrument – de gemaakte afspraken zijn niet
vrijblijvend en Gedeputeerde Staten hebben de mogelijkheid om in te grijpen op de woningmarkt. Zie Hoofdstuk V voor een verdere uitwerking hiervan.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
6
II TERUGBLIK EN REFLECTIE
TERUGBLIK EN REFLECTIE ONTWIKKELING PLANNEN EN VRAAG Te veel plannen, stapsgewijs opschonen
De voorraad groeide boven verwachting
In de woningmarktafspraken van 2014 ging de gemeente uit
Geen keuzes maken betekende: niet voldoen aan regionale
Ondanks dat de woningbehoefte beperkt zou zijn, groeide de
van een netto vraag naar wonen van 650 in tien jaar*. Na
afspraken, geen bijdrage vanuit de Provinciale Impuls Wonen,
woningvoorraad op Schouwen-Duiveland elk jaar. Tussen
2024 rekende de gemeente op daling van de woningbehoefte.
geen ‘ladder-onderbouwing’ voor projecten, geen ruimte voor
2014 en 2020 was de netto toevoeging jaarlijks gemiddeld 85
De plancapaciteit was op dat moment 1.270 woningen. Dat
nieuwe ontwikkelingen, geen duidelijkheid voor de markt en
woningen. De totale groei van 650 woningen bestond uit:
was reden om de capaciteit fors te verminderen, in zowel
te grote onderlinge concurrentie. Omdat veel ontwikkelingen
ruim 900 nieuwbouw, ruim 400 sloop, ca. 150 toevoeging
Zierikzee, Bruinisse als de andere dorpen.
al in gang zijn gezet of juridisch zijn vastgelegd, kost
door functieverandering en splitsing. Duidelijk is in dat de
deprogrammeren veel inspanning en tijd. Dat proces is nog
woningmarkt de afgelopen jaren onverwacht sterk
In die afspraken staan ook kwalitatieve kaders, waaronder:
altijd bezig. Bij vaststelling van de woonvisie van 2018 werden
aangetrokken is, wat tot grotere vraag naar woningen leidde.
levensloopgeschikt bouwen, meer middeldure koopwoningen
er nog 900 woningen gepland: minder maar nog steeds te
De aantrekkende woningmarkt is ook terug te zien in
(180-250) en (middel)dure huurwoningen, spreiden van
veel ten opzichte van de behoefteraming. Bovendien rekende
bijgestelde demografische prognoses: de Provinciale
wonen en zorg, bouwen binnen de contouren, verbeteren van
deze woonvisie op nog slechts 235 woningen netto behoefte,
bevolkings- en huishoudenprognose 2019 gaat voor
de bestaande voorraad en deze benutten voor starters. Aan
wat nog geen grote ruimte bood voor nieuwe ontwikkelingen.
Schouwen-Duiveland uit van netto 407 woningen tot 2029
de hand van kwalitatieve criteria (woningbehoefte, ruimtelijk)
(gemiddeld zo’n 40 per jaar), met daarna overigens alsnog
analyseerde de gemeente welke plannen matchen met de
een te verwachten afname.
vraag, welke minder en welke niet.
*2014-2024, 450 eigen vraag, ruimte voor 200 instroom. Daarmee wijkt de gemeente af van de provincie: 585 woningen
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
8
TERUGBLIK EN REFLECTIE ONTWIKKELING PLANNEN EN VRAAG Actueel: eerder krapte in mogelijkheden
Actueel: lage leegstand, wel veel tweede woningbezit
Op 1 januari 2019 had Schouwen-Duiveland nog plannen
Het toestaan van deeltijd wonen tussen 2015 en 2019 maakte
voor 603 woningen: 356 hard, 221 binnen de ‘ladder’, 26
een doorstroming naar nieuwbouw mede mogelijk en
overig. Dit tegenover een woningbouwopgave van 486
voorkwam leegstand. Inmiddels is dat alleen nog maar buiten
woningen op dat moment, dus bleven de harde plannen
de kernen toegestaan. Ongeveer 10% van de woningen is
binnen de behoefte. In een marktsituatie waarin eerder
bestemd voor ‘overig wonen’, (niemand ingeschreven maar
sprake is van schaarste dan van overschot, is te weinig
wel energieverbruik, meestal is dit een tweede woning),
programmering een risico, gelet op de doelstelling om
hoger dan gemiddeld in Zeeland (3,1%). Minder dan 0,8%
huishoudens te binden en aan te trekken waar mogelijk. Er is
van de woningen staat leeg, het laagste aandeel binnen
‘transitieruimte’ nodig, ondanks planoverschot of
Zeeland (1,5% gemiddeld) – waarbij de definitie gebruikt
huishoudenskrimp. Voor onderbouwing van de Ladder
wordt van het CBS (er is gedurende een kalenderjaar geen
duurzame verstedelijk geldt dat alle harde plannen die boven
substantieel energieverbruik geregistreerd).
100% van de prognose uitkomen, op een bepaalde manier
Kortom: ondanks dat we de afgelopen jaren woningen zijn
gecompenseerd moeten worden. Voor ‘zachte plancapaciteit’
blijven toevoegen, is de leegstand niet te groot geworden. De
bestaat geen maximum. In de groeiprovincies wordt – onder
huidige leegstand maakt het zelfs mogelijk om meer ruimte te
meer door het ministerie van BZK - gepleit voor het nemen
nemen in woningbouwplannen, het is voorlopig niet te
van 130% van de prognose als extra ruimte in de harde
verwachten dat de leegstand naar een problematisch niveau
plancapaciteit. Op dit moment geldt in Zeeland echter 100%
gaat stijgen. Wel moet dit belangrijk onderdeel zijn van onze
als grens, vanaf daar gaan we dus actief deprogrammeren.
monitoring (zie Hoofdstuk V).
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
9
TERUGBLIK EN REFLECTIE HERZIENING VAN DE WERKWIJZE Herzien: beter meebewegen met vraagverandering
Herzien: meer richten op kwaliteit
Herzien: genuanceerdere afweging van plannen
Schouwen-Duiveland realiseert jaarlijks meer woningen dan
De planmonitoring gaat vooral in op aantallen, beperkt op de
Het gevolg van de vorige werkwijze is dat plannen ‘tegen
op grond van prognoses nodig zou zijn. In de vastgelegde
kwalitatieve vraag en realisatie. Dit terwijl de gemeente en
houden’ vaak lukte, omdat slechts in weinig kernen
manier van monitoren betekent dat: minder ruimte voor
ook de provincie de kwaliteit van de plannen en realisaties
substantiële aantallen woningen realiseerbaar zijn, en er bijna
woningbouw in daaropvolgende jaren. De hogere realisatie is
van groot belang vinden (locatie, type, woonmilieu, prijs,
altijd wel een criterium is waaraan niet wordt voldaan.
in de huidige woningmarkt echter actueel geen gevolg van
doelgroep, ruimtelijke kwaliteit). De keuze uit locaties vindt
Omgekeerd kwam het voor dat plannen kwalitatief
‘bouwen voor de vraag uit’: door de huidige
plaats op kwalitatieve gronden. In deze nieuwe afspraken
ondermaats zijn, maar op basis van de duidelijke criteria toch
marktomstandigheden kunnen plannen die langer op de plank
laten we kwaliteit prevaleren in het denken.
doorgang (moesten) vinden. We maken in deze nieuwe
lagen nu succesvol tot ontwikkeling gebracht worden. Er is
afspraken een meer genuanceerde afweging, over een plan
meer vraag en daarop kan nu worden ingespeeld. In dat geval
Herzien: ook op kernniveau de afweging maken
op zichzelf en in vergelijk met andere plannen. Die biedt meer
is er juist reden om meer ruimte te bieden voor de daarop
Het is relevant om op kernniveau zicht te hebben op behoefte
ruimte om – alles overziend – ontwikkelingen mogelijk te
volgende jaren. De huidige manier van monitoren biedt
en plannen. Woningmarkten functioneren immers vaak op een
maken. Dat vergt meer van het beoordelingsvermogen van
beperkt ruimte om een hogere (of juist lagere) actuele
kleinere schaal van die van gemeente of regio. Omgekeerd
professionals bij de gemeente. Het is daarom belangrijk om
marktbehoefte te herkennen en daar op te reageren*. Daar
was er weinig aandacht voor de mate waarin kernen
goed te blijven benoemen en te beschrijven welke doelen en
gaan we in deze nieuwe afspraken anders mee om.
succesvolle plannen hebben voor het aantrekken van
resultaten we nastreven met woningbouw.
huishoudens van buiten. Dat hebben we nu beter ingebouwd. Daarbij blijft de totale gemeentelijke woningbehoefte leidend voor de optelsom van plannen en initiatieven in de kernen. * Actueel is er de groeiende instroom die sinds enkele jaren eerst voorzichtig maar recent steeds duidelijker merkbaar is in een aantal regio’s en daarbinnen in een aantal kernen in het bijzonder. Daarbij is moeilijk vast te stellen in hoeverre dit door Covid-19 komt, in hoeverre dit een gevolg is van een breder markteffect zoals overdruk op de Randstad en de prijsopdrijvende werking bij lage rentes, of zelfs een structurele herwaardering voor wonen buiten de economische kernregio’s. Uit het onderzoek naar de impact van corona op verhuisstromen bleek dat de instroom en achterliggende beweegredenen vergelijkbaar zijn met de trend die al sinds 2017 gaande is. De coronapandemie heeft de trend vermoedelijk licht versterkt, waarbij het effect sterk verweven lijkt met de druk op de woningmarkt.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
10
III OMGANG MET HET BESTAANDE
OMGANG MET HET BESTAANDE INVLOED OP DE VOORRAAD EN DE PLANNEN De bestaande woningvoorraad is het belangrijkste onderdeel
Per onderdeel hebben wij apart instrumentarium. We werken
van de woningmarkt: ook de toekomstige vraag wordt vrijwel
dit hierna uit. Het overzicht hieronder geeft een indruk.
volledig ingevuld door woningen die er nu al staan. Bestaande woningen moeten kwalitatief meebewegen met de vraag: door renovatie, verbouwing, soms herbestemming tot iets 1 Verbeteren van bestaande woningen
anders. Omgekeerd kunnen ander panden dikwijls worden herbestemd tot wonen. Soms ontstaan overschotten waarop we een antwoord moeten hebben. Plannen voor woningbouw of andere vormen van toevoeging vullen de bestaande voorraad aan. Voor nieuwe initiatieven werken we in het
volgende hoofdstuk de werkwijze uit. In dit hoofdstuk gaan
2 Ingrijpen bij bestaand vastgoed
3 Ruimte maken voor de beste plannen
1.1 Stimuleringslening Verduurzaming
2.1 Analyse van kwetsbare voorraad
3.1 Kwaliteitsladder voor alle plannen
1.2 Blijverslening
2.2 Hergebruik Leegstaande Panden
3.2 Aanpak verborgen plancapaciteit
1.3: Overeenkomsten met corporaties
2.3 Transitiefonds
3.3: Voorzienbaarheid bij plannen
1.4: Energiebespaarlening Zeeland
2.4 Tweede-woningbezit verminderen
we ook in op de omgang met bestaande woningbouwplannen. Onze invloed hierop bestaat uit: 1.
Stimuleren van verbetering van bestaande woningen;
2.
Ingrijpen bij bestaand vastgoed, zoals herbestemmen, transformeren, slopen bij gebrek aan perspectief;
3.
Waar nodig ruimte maken voor goede, haalbare plannen
2.5 Provinciale Impuls Wonen Zeeland
door plannen met beperkte meerwaarde en/of haalbaarheid in te trekken.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
12
OMGANG MET HET BESTAANDE 1: VERBETEREN VAN BESTAANDE WONINGEN Als gemeente willen we dat onze woningvoorraad in 2040
Instrumenten 1.1 en 1.2: de Stimuleringslening
Instrument 1.3: overeenkomsten met corporaties.
energieneutraal is. Ook hebben we de ambitie dat mensen
Duurzame Particuliere Woningverbetering en de
Met Zeeuwland worden jaarlijks prestatieafspraken gemaakt
met en zonder beperking langer thuis blijven wonen in een
Blijverslening. Omdat er regelmatig nieuwe regelingen
over bijdragen aan woningaanpassingen van huurwoningen.
veilige omgeving, dichtbij voorzieningen, met goed gespreide
worden ontwikkeld (zoals de Verzilverlening) gaan we de
Deze zijn een uitwerking van de Meerjarige
zorg. Deze ambities maken we steeds concreter en we
bestaande regelingen evalueren en eventueel heroverwegen.
Samenwerkingsovereenkomst waarin langjarige doelen zijn
scherpen ze in de tijd aan. Beleidsdocumenten die daarbij
geformuleerd. Door de vergrijzing zal de voorraad van de
onder meer van belang zijn:
Instrumenten en kaders voor het levensloopbestendig maken
corporaties steeds meer moeten gaan bestaan uit
-
Structuurvisie wonen en woonvisie
van bestaande particuliere woningen zijn nog niet nader
levensloopgeschikte woningen. Corporaties investeren daarom
-
Transitievisie Warmte en Wijkuitvoeringsplannen
vastgelegd. Bij nieuw woonbeleid krijgt dit een concrete
in kwaliteitsverbetering van hun woningvoorraad om te
-
Van de provincie: de Zeeuwse woonagenda en Ruimte
uitwerking, of (eerder) in aparte beleidsstukken met
voldoen aan hedendaagse en toekomstige eisen en wensen
voor Woonkwaliteit
bijbehorend instrumentarium.
van de (vergrijzende) doelgroep. Wij nemen dit onderdeel
-
Het regionale Energieloket
jaarlijks mee bij het maken van prestatieafspraken met de
-
Een visie op wonen en zorg
corporaties.
-
Meerjarige samenwerkingsovereenkomst met de corporaties en de jaarlijkse prestatieafspraken
Instrument 1.4: Energiebespaarlening Zeeland
Deze documenten zijn deels beschikbaar, deels in
De Energiebespaarlening in Zeeland is een mogelijkheid om
ontwikkeling. Op dit moment hebben we de volgende
energiebesparende investeringen te financieren. Door een
instrumenten:
financiële bijdrage uit de Regio Deal Zeeland is de Energiebespaarlening met een aantrekkelijk rentetarief beschikbaar voor woningeigenaren en VvE’s in Zeeland.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
13
OMGANG MET HET BESTAANDE 2: INGRIJPEN BIJ BESTAAND VASTGOED Verandering in bevolkingssamenstelling en woonvoorkeuren
we met vele partners op vele fronten. Soms zijn overschotten
Momentopname 2020: 235 kwetsbare woningen
maakt het onvermijdelijk dat sommige woningen op sommige
onvermijdelijk.
In totaal zijn dit er per 2020 circa 800 kwetsbare woningen op
plekken overtollig raken. Elke plek kent een ‘rollende
-
Dan is anders benutten van het vastgoed (andere functie,
Schouwen-Duiveland. De grootste risico’s zitten in de
voorraad’ met sloop, transformatie / functieverandering en
tweede woningbezit, deeltijdwonen, huisvesting van
segmenten kleine grondgebonden sociale huurwoningen en
nieuwbouw. Het wordt problematisch wanneer er
arbeidsmigranten) vaak een oplossing, maar deze zijn
middeldure tot dure reguliere grondgebonden koopwoningen.
niet altijd en overal wenselijk.
Daarnaast zien we bij de goedkopere reguliere
Soms is sloop de enig resterende oplossing. Sloop bij
grondgebonden koopwoningen een groot deel (circa 1750
werken dit verder uit in kernenprofielen en dorpenanalyses
overschotten creëert ruimte voor iets nieuws, niet alleen
woningen) woningen waar op termijn risico’s kunnen ontstaan
samen met de dorpen en de corporatie. In ons woonbeleid
op die locatie maar ook in de plancapaciteit.
wanneer dit segment verder wordt verruimd. Naar
overschotten ontstaan. In het KWOZ hebben we in beeld gebracht waar deze kwetsbaarheid het meest voor komt. We
-
vertalen we dit in beleidskeuzes, we nemen dit mee bij
verwachten moeten er werkelijk 235 woningen onttrokken
concrete projecten en de corporatie vertaalt dat in hun
Voor oplossingen hebben we instrumenten tot onze
vastgoedstrategie.
beschikking (zie hierna).
worden op termijn vanwege kwalitatieve redenen.
Meer nog dan in de sociale huur is overaanbod op de particuliere woningmarkt een complexe situatie. De meest structurele manier om dit te voorkomen, is door te blijven werken aan de aantrekkelijkheid van de gemeente en daarbinnen de kernen, wijken, buurten en straten. Dat doen
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
14
OMGANG MET HET BESTAANDE 2: INGRIJPEN BIJ BESTAAND VASTGOED Instrument 2.1: Analyse van kwetsbare voorraad
Instrument 2.4: Tweede woningbezit verminderen
Voor ingrijpen in de woningvoorraad is eerst een goede
dorpsbeeld) of beeldverstorend (verpaupering of lelijkheid).
Niet altijd en overal is alternatief gebruik van woningen
analyse per kern nodig. We voeren, als uitwerking van het
Aan te vragen voor het aanpassen van (het doel van) lege
wenselijk. Deeltijdwonen of tijdelijke vormen van wonen
KWOZ, onze ‘dorpenanalyses’ uit. Hieruit blijkt waar de
gebouwen, slopen van slechtste panden en/of hergebruik van
wordt op dit moment bijvoorbeeld alleen toegestaan voor
combinatie voorkomt van grote noodzaak tot investeren, een
de locatie voor andere doelen, bij voorkeur wonen. In totaal is
woningen buiten kernen als dat leegstand en verpaupering
minder courant woningtype, en een ontspannen lokale
er provinciaal €1 miljoen beschikbaar, met een maximale
van woningen voorkomt. Woningen binnen kernen moeten
marktsituatie met veel alternatieven. Daar ontstaan op
vergoeding per pand van €200.000.
zoveel mogelijk regulier bewoond worden. Onze
(middel)lange termijn naar verwachting als eerste de overschotten.
huisvestingsverordening stelt ons in staat om tweede Instrument 2.3: Transitiefonds
woningbezit te laten uitsterven. Tweede woningbezit was voor
We eisen een financiële bijdrage bij nieuwbouw ter
ons een middel om leegstand te voorkomen, maar zorgt nu
Instrument 2.2: Hergebruik Leegstaande Panden
financiering van het onttrekken van overtollige woningen. Dit
voor onttrekking van gewenste woningen aan de woningmarkt
Dit is een provinciale subsidie voor eigenaren van gebouwen
geldt voor alle nieuwe plannen. Die bijdrage bedraagt €13.500
in de kernen. We hebben het sinds maart 2019 al aan banden
met een bijzonder karakter of slechte staat. Doel is om de
per woning. In drie gevallen is deze bijdrage niet aan de orde:
gelegd, maar willen ook actief tweede woningbezit
kwaliteit van panden en leefomgeving te verbeteren. Lege
-
bij het gelijktijdig onttrekken van woningen
ontmoedigen. Hierdoor is het aandeel woningen dat voor
gebouwen kunnen ruimte bieden aan veranderende
-
bij het ‘inruilen’ van reeds planologisch vastgelegde
“overig wonen” wordt gebruikt de laatste jaren sterk
plancapaciteit voor andere plannen
afgenomen, dit instrument is dus al succesvol toegepast en
bij het toevoegen van sociale huurwoningen aan de
blijft voorlopig in werking.
woonwensen: juiste woningen op de juiste plek toevoegen. Panden moeten beeldbepalend zijn (architectuur, bijdrage aan
-
stads- of
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
woningvoorraad
15
OMGANG MET HET BESTAANDE 2: INGRIJPEN BIJ BESTAAND VASTGOED Instrument 2.5: Provinciale Impuls Wonen Zeeland
Jaar
Kern
Ingreep
Subsidie
Bruinisse
Sloop en nieuwbouw
€12.000
2014
Zierikzee
€54.322
2014
Zierikzee
2014
Ouwerkerk
2014
Bruinisse
Verdunning sociale voorraad Verdunning sociale voorraad Verdunning sociale voorraad Vermindering OPW
2015
Nieuwerkerk
Vermindering OPW
€25.000
minder toevoeging. Het gaat om €10.000-€40.000 per
2015
Zierikzee
Leegstaand Pand
€120.000
woning, afhankelijk van type ingreep. Elk jaar is er een
2016
Noordwelle
Sloop/nieuwbouw OPW
€10.000
2017
Bruinisse
Vermindering OPW
€25.000
2017
Brouwershaven Sloop/nieuwbouw OPW
€10.000
2017
Brouwershaven Vermindering OPW
€25.000
2017
Bruinisse
Sloop/nieuwbouw OPW
€10.000
2017
Bruinisse
Vermindering OPW
€15.000
2019
Ellemeet
Vermindering OPW
€25.000
2020
Bruinisse
Verdunning soc. hwvr
€105.000
Deze PIW is sinds 2013 een instrument om het overschot aan 2014 oude woningen te verminderen en/of nieuwe invulling te geven aan leegstaande panden. Huizen kunnen daardoor weer in waarde stijgen: gunstig voor woningmarkt en leefbaarheid. De subsidie is voor huizenbezitters die hun oude woning willen slopen, samenvoegen of toekomstbestendig willen maken. Ook is het mogelijk om deze in te zetten bij verouderde sociale huur en vrije sector huur, bij geen of
nieuwe selectie. In de tabel hiernaast zijn de PIW-projecten op Schouwen-Duiveland weergegeven. In totaal is er tot 2020 voor ruim €1,12 miljoen via dit instrument geïnvesteerd op Schouwen-Duiveland.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
€275.000
€40.000 €75.000
Vijf nieuwbouwwoningen (2012) op een structuurversterkende locatie en stijl in Zierikzee. Deze vorm van nieuwbouw die kwaliteit toevoegt willen we graag blijven voortzetten.
16
OMGANG MET HET BESTAANDE 3: RUIMTE MAKEN VOOR DE BESTE PLANNEN We zijn blij met goede plannen en zetten dan in op snelle
Instrument 3.1: Kwaliteitsladder voor alle plannen
Instrument 3.2: Aanpak verborgen plancapaciteit
realisatie. Sommige planologische of privaatrechtelijke harde
Voor de omgang met bestaande plannen geldt dat we ze
We zetten onze aanpak ‘verborgen plancapaciteit’ voort. Om
plannen hebben beperkte kwalitatieve meerwaarde en
doorlopend toetsen aan de kwalitatieve (en kwantitatieve)
te zorgen dat nieuwe initiatieven niet ongewild gehinderd
sommige plannen blijken niet uitvoerbaar om vaak
criteria en daarmee hun meerwaarde en prioriteit herkennen.
worden door bestaande plannen met beperkte kwaliteit of
uiteenlopende redenen. In dat geval staan zij kwalitatief
Het kan er toe leiden dat plannen een hogere of lagere
realisatiekans, is de gemeente sinds 2015 aan het opschonen,
hoogwaardige, marktconforme ontwikkelingen soms in de
prioriteit krijgen dan nu het geval is. Of dit leidt tot actie
door plancapaciteit in te trekken. Dit dient het algemeen
weg. Dat willen we voorkomen en oplossen.
(zoals een gesprek met een eigenaar) hangt af van meer
maatschappelijk en volkshuisvestelijk belang van de
overwegingen, zoals de aard van de afspraken en de
gemeente. De gemeente kan indien nodig onder meer:
Dit sluit aan op de werkwijze die de gemeente Schouwen-
voortgang van een project. Voor nieuwe woningen gelden
A.
Duiveland al jaren toepast. Hierbij zet de gemeente
(nationale) eisen op het gebied van duurzaamheid en
instrumenten in, deels eigen instrumenten, deels aangereikt
toegankelijkheid. Vanuit de Woonvisie ligt er bijvoorbeeld een
B.
Ongebruikte particuliere bouwtitels intrekken;
door de Provincie Zeeland.
opgave om 60-70% levensloopgeschikt te bouwen. Hier wordt
C.
Verzamelbestemmingen: element wonen schrappen;
met de harde planvoorraad niet aan voldaan. Vooral bijsturing
D.
Wijzigingsbevoegdheid niet toepassen (als ze in strijd
naar grondgebonden patio-/nultredenwoningen in Zierikzee en
Verleende omgevingsvergunningen intrekken (bevoegdheid college);
zijn met woonvisie en –woningmarktafspraken);
'Wonen aan de kust' is noodzakelijk. Met de (nieuwe)
Ook verkort de gemeente de houdbaarheid van
kwaliteitsladder willen we zorgen voor een betere match
principeverzoeken tot één jaar, wat dwingt tot sneller
tussen plan en vraag. Zie ook de instrumenten op de pagina
duidelijkheid geven of er een echte vergunningaanvraag komt.
hierna.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
17
OMGANG MET HET BESTAANDE 3: RUIMTE MAKEN VOOR DE BESTE PLANNEN Instrument 3.3: Voorzienbaarheid bij nieuwe plannen Dit kader herbevestigt dat er actie verwacht wordt van derden
-
Wanneer er wel een concrete poging wordt ondernomen
-
Wij verbinden tijdelijkheid aan nieuwe plannen om grip te
om voortvarend te ontwikkelen. Vanaf datum van vaststelling
door een omgevingsvergunning aan te vragen, zal gelet
houden op de aard en tempo van de plannen. Hierdoor
van dit kader begint de termijn te lopen waarbinnen een
worden op de termijn van 26 weken waarbinnen een
voorkomen we dat weer jarenlang bestaande
eigenaar een concrete poging moet ondernemen om de
aanvang met de bouw moet worden gemaakt. Wanneer
bouwmogelijkheden onbenut blijven en kunnen we
onbenutte bouw- of gebruiksmogelijkheid te realiseren.
deze termijn verstreken is, kan de gemeente actief
projecten en aantallen te bouwen woningen ook beter
-
In 2015 is vastgelegd dat particulieren die, na toekenning
gebruik maken van haar bevoegdheid om
faseren over een langere periode. We pakken niet alles
van een bouw- of gebruiksmogelijkheid, vóór 1 oktober
omgevingsvergunningen in te trekken. Deze termijn geldt
tegelijk op zodat er beter ingespeeld kan worden op
2025 geen concrete pogingen heeft ondernomen om zijn
ook voor kopers van kavels, om redelijkerwijs tot
nieuwe ontwikkelingen en kansen in aansluiting op de
plannen in een concreet project om te zetten, de plannen
ontwikkeling te komen, ook als daarmee de termijn van
behoefte van dat moment op de woningmarkt.
ingetrokken worden.
drie jaar na toekenning van een bouw- of
De gemeenteraad heeft de mogelijkheid om verleende
gebruiksmogelijkheid verstreken raakt.
-
Communicatie
(maar niet benutte) bouw- of omgevingsvergunningen
Voor de gemeente tot formele heroverwegingen bij bestaande
binnen één jaar in te trekken (voorzienbaarheid). Ook kan
plannen komt, is er altijd eerst overleg met initiatiefnemers.
de gemeente een ontwerpbestemmingsplan in procedure
Dat voorkomt onnodige planschade wederzijds. We zoeken
brengen waarbij de bouwmogelijkheid weg bestemd
eerst naar alternatieven die voor iedereen acceptabel
wordt. Of, en zo ja binnen welke termijn, plannen
uitwerken. Bij werkelijke besluiten worden eigenaren altijd
ingetrokken worden is een politieke keuze.
vooraf schriftelijk geïnformeerd over een beleidsvoornemen en zij krijgen een exemplaar van dit kader toegestuurd, met het aanbod voor een persoonlijk (vervolg)gesprek.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
18
IV AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN KWALITEITSLADDER Kwaliteit en flexibiliteit zijn leidend bij initiatieven
Advies / besluit over initiatieven
Hoe komen we tot een kwalitatieve keuze?
In deze nieuwe set woningmarktafspraken verschuift de
Bij nieuwe initiatieven neemt de gemeente op basis van
Het maken van integrale keuzes over initiatieven en plannen
aandacht naar kwalitatief toetsen vóór kwantitatief. Ook nu
principeverzoeken een besluit of geeft het een advies:
vraagt om een professionele afweging. Het is te complex en
geldt dat de aantallen in balans moeten blijven met de vraag.
-
Besluit MEEWERKEN: in behandeling nemen van een
genuanceerd om te vereenvoudigen tot absolute meetbare
initiatief, gericht op uitvoering. Zetten van verdere
criteria en scores. Als gemeente werken wij met een vaste
procedurele stappen om te komen tot een plan;
overlegstructuur om nieuwe initiatieven op hun inhoud te
Advies AANPASSEN: richtinggevend verzoek tot
beoordelen, deze te toetsen aan kwalitatieve en kwantitatieve
aanpassen en verbeteren van een initiatief;
doelen en meetpunten. Van daaruit volgt een advies over het
Besluit AFWIJZEN: het niet verder in behandeling nemen
initiatief, gericht aan het college. Het college neemt een
onze kernen kunnen vergroten. Hiervoor hanteren we criteria
bij gebrek aan perspectief voor voldoende meerwaarde
besluit en informeert de initiatiefnemer. In het advies wordt
en instrumenten. Die werken we hierna verder uit. Deze
(als plan, of ten opzichte van reeds aanwezige plannen).
uitgelegd hoe tot het advies is gekomen, en met welke
Belangrijker nog vinden we dat we alleen nog meewerken aan plannen met meerwaarde, en dat we flexibel blijven: ruimte geven aan goede nieuwe plannen door andere plannen in te
-
trekken. We denken dat dit de beste manier is om steeds in te kunnen spelen op de woonvraag en tegelijk de kwaliteit van
-
criteria zijn, net als de ruimte voor woningbouwplannen, óók
argumenten.
momentopnamen. We kijken voortdurend welke criteria nodig zijn om nieuwe uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken
De interne werkwijze bestaat uit een onafhankelijk voorzitter
en problemen op te lossen.
van het overleg, en vertegenwoordiging van alle direct relevante sectoren (in elk geval wonen, ruimtelijk ordening en grondzaken) en naar behoefte aanvullende expertise (zoals zorg, sociaal domein, economie).
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
20
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN 1 Betreft een inbreiding, geen uitbreiding
Het is ingewikkeld om kwaliteit en meerwaarde in exact
2 Betreft een structuurversterkende plek
meetbare criteria te vatten. Soms weegt een ruimtelijk belang
3 Lost een (dreigend) ruimtelijk probleem op (vastgoed, ruimtelijk, milieu)
kans in de tijd. Wat de doorslag geeft, blijft onderdeel van een professionele afweging, waarbij goede onderbouwingen, argumenten en redeneringen van belang zijn. Onze kwaliteitsladder hiernaast laat zien welke afwegingspunten een rol spelen: dit zijn de onderwerpen waar we bij een plan
4 Is een integrale gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld openbare ruimte, voorzieningen) 5 Er is draagvlak bij bevolking en politiek B Meerwaarde voor de woningmarkt (zie ook het KWOZ) 1 Is een passend product voor een doelgroep die daar behoefte aan heeft 2 Leidt tot extra doorstroming met lange verhuisketens 3 Draagt bij aan het verkleinen van de kwetsbare woningvoorraad
mede naar kijken om tot een advies te komen. Op de pagina’s
4 Springt zuinig om met woonprogramma / niet op maximalisatie van aantallen gericht
hierna volgt een toelichting.
5 Heeft een prijs-kwaliteit die marktconform is en blijft
Grotere plannen hebben vaak meer impact op de ruimte en de
C Kwaliteit van het initiatief zelf
woningmarkt, en deze zullen we uitgebreider beoordelen. We
1 Heeft een passende, hoogwaardige beeldkwaliteit
beoordelen initiatieven op zichzelf, maar ook in verhouding tot
2 Kent een hoge mate van duurzaamheid (energie, circulariteit, klimaatadaptatie)
bestaande plannen. Daarmee komt een initiatief hoog of laag
3 Is in omvang passend bij de schaal van de omgeving
op de kwaliteitsladder te staan. Dat is van invloed op ons
4 Is voldoende flexibel voor tussentijdse aanpassingen (aantal, doelgroep, product)
besluit of advies aan de initiatiefnemer.
5 Betreft een vernieuwende woonvorm
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
Overallscore
zwaar mee, soms een urgente woonvraag, soms een unieke
zien bij ondermaatse kwaliteit
A Meerwaarde voor de plek en de omgeving
leidraad bij afweging
om op onderdelen te nuanceren: criteria extra gewicht te geven of als een ‘no-go’ te
Alleen plannen met meerwaarde: kwaliteitsladder als
Hierbij hebben niet op voorhand alle onderwerpen (evenveel) gewicht. Het is mogelijk
KWALITEITSLADDER
21
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN KANTTEKENINGEN BIJ DE CRITERIA -
-
-
De criteria zijn een hulpmiddel bij het voeren van een
Bij de selectie moeten we rekening houden met de
Dit vraagt om een specifieke toelichting om een goede
onderbouwd gesprek en het maken van een advies bij
juridische en planologische status van dit of een ander
afweging, te maken door ambtenaren en bestuurders. Als
inkomende initiatieven plannen.
project. Projecten met een harde planstatus hebben
deze reden daadwerkelijk doorslaggevend is, stelt dat
Aan hoe meer criteria een plan of initiatief in positieve zin
voorrang, maar moeten (indien van toepassing) stappen
voldoet, hoe groter de kans dat de gemeente positief
zetten om te voldoen aan de gewenste kwalitatieve
adviseert om het in behandeling te nemen of om te
behoefte. Hoewel verleende omgevingsvergunningen niet
vaststelling van nieuw marktonderzoek of woonbeleid. Ze
adviseren het verder uit te (laten) werken.
geweigerd mogen worden, gaan we met de
moeten worden aangepast als zich nieuwe uitdagingen of
Een positieve of negatieve score op één criterium is nooit
initiatiefnemer in gesprek om te zorgen dat diens plan
problemen voordoen die met deze criteria onvoldoende
doorslaggevend. Het advies is uiteindelijk een integrale
hoger op onze kwaliteitsladder terechtkomt.
aangepakt kunnen worden.
afweging op basis van de beoordeling langs de criteria.
-
-
-
Er is een kwalitatieve afweging nodig. Dat is de
-
De criteria kunnen in tijd veranderen, bijvoorbeeld bij
Bij verdere uitwerking van plannen geldt altijd dat zij
moeten voldoen aan geldende wet- en regelgeving.
verantwoordelijkheid een gemeentelijke professionals. Dit leidt tot een onderbouwing richting het gemeentebestuur
extra eisen aan de toelichting. -
Daarop hebben de criteria in dit kader geen betrekking. -
Er kunnen redenen zijn, anders dan hierboven
en initiatiefnemer.
beschreven staan, om juist wel of juist geen
De beoordeling kan aanleiding geven om een
medewerking te verlenen aan een ontwikkeling. Het kan
initiatiefnemer te adviseren om het plan aan te passen,
ook zijn dat één van de gebruikte criteria zelf leidt tot een
zodat het initiatief aan meer criteria voldoet en alsnog
bijzondere situatie en daardoor een doorslaggevend
een grote toegevoegde waarde heeft.
gewicht krijgt. -
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
22
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN TOELICHTING A MEERWAARDE VOOR DE PLEK EN DE OMGEVING 1.
Betreft een inbreiding, geen uitbreiding. Wettelijk
2.
Betreft een structuurversterkende plek. De
4.
Is een integrale gebiedsontwikkeling
is in de Ladder voor Duurzame Verstedelijking
langetermijn-leefbaarheid van de bestaande kernen is
(bijvoorbeeld openbare ruimte, voorzieningen).
vastgelegd dat voor ontwikkelingen buiten bestaand
een van onze doelen. We geven voorrang aan het
Wanneer een plan niet alleen bestaat uit woningen,
bebouwd gebied een uitgebreide motiveringsplicht geldt.
aanpakken van de bestaande woningvoorraad, invullen
maar méér toevoegt aan een kern, is dat een pluspunt.
De provincie ziet hier op toe en wij vertaalden dit al
van vrijvallende locaties en herbestemmen van
We geven voorrang aan een initiatief dat het mogelijk
eerder in ons beleid. Concreet houdt dit voor ons in dat
bestaande (beeldbepalende) panden.
maakt dat ook andere functies tot ontwikkeling komen –
bij nieuwe initiatieven voor uitbreidingslocaties eerst goed getoetst wordt of het beoogde product en de
denk aan (bereikbaarheid van of draagvlak voor) Lost een (dreigend) ruimtelijk probleem op
voorzieningen, aantrekkelijke openbare ruimte of een
beoogde doelgroep niet binnen bestaand stedelijk
3.
(vastgoed, ruimtelijk, milieu). Een plan heeft
slimme verkeerskundige oplossing.
gebied te bedienen zijn, bijvoorbeeld door benutten van
meerwaarde als de ontwikkeling van woningen een
inbreidingslocaties, herbestemmen van panden of
oplossing is voor een ruimtelijk onwenselijke situatie ten
aanpassen van lopende plannen. Mogelijke redenen
aanzien van bestaand vastgoed, de openbare ruimte of
verwachting is dat er vanuit de bevolking en op politiek
waarom uitbreiding toch nodig is, lopen uiteen: omdat er
een milieuprobleem. Vaak valt dit samen met
niveau met de kennis van nu draagvlak is onder de
binnen de bebouwde kom geen ruimte is, omdat het
structuurversterkende plekken maar niet altijd. Denk ook
voorgestelde ontwikkeling, dan wel dat er geen signalen
gewenste product alleen passend is op een randlocatie,
aan het mogelijk maken van herinrichting van de
of verwachtingen zijn van weerstand, is dat een positief
of bijvoorbeeld om waardevolle open ruimte binnen de
openbare ruimte, het verbeteren van het aangezicht van
punt. Tegelijkertijd kan sterke oppositie niet genegeerd
bebouwde kom te koesteren. Bij uitbreiding zijn we
het dorp of het saneren van een vervuilde locatie.
worden, dat kan een reden zijn om plannen te laten
kritisch op de kwaliteit er van: is er behoefte aan deze
5.
Er is draagvlak bij bevolking en politiek. Als de
aanpassen of negatiever te beoordelen.
woning(en) buiten de grenzen van de kernen en lost het een probleem op in het buitengebied?
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
23
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN TOELICHTING B MEERWAARDE VOOR DE WONINGMARKT 1.
Is een passend product voor een doelgroep die
doelgroepen aan het ‘einde van de doorstromingsketen’
beschikbare woonprogramma ‘opmaakt’. Zo blijft er
daar behoefte aan heeft. Het initiatief voorziet in een
leiden doorgaans ook tot meerdere verhuisstappen:
ruimte over voor andere (latere) initiatieven. Dit
deel van de woningvraag die niet via doorstroming of
wonen met zorg en voor senioren geschikte woningen.
betekent dat een project bij voorkeur niet gericht is op
door andere bouwplannen wordt bediend, en voegt zo een product-marktcombinatie toe die onvoldoende
2.
het maximaliseren van aantallen, maat en schaal moeten 3.
Verkleint kwetsbaarheid op de woningvoorraad.
in proportie zijn. Het uitgangspunt is max. elf woningen,
beschikbaar is. Overwegingen zijn: wat is de behoefte in
We geven de voorkeur aan initiatieven die niet alleen
zoals opgenomen in de Woonvisie 2018. Wij gaan indien
een stad of dorp, wat komt in de bestaande voorraad al
woningen toevoegen, maar ook bestaande
nodig in overleg met een initiatiefnemer om te kijken
beschikbaar, wat wordt bediend met plannen die niet te
(kwetsbare/incourante) woningen saneren. Door
naar de mogelijkheden voor het beperken van de
beïnvloeden zijn, wat zijn de resterende ontbrekende
bijvoorbeeld kwetsbare woningen te vervangen wordt
aantallen woningen en zullen voorrang geven aan
schakels op de woningmarkt? Hiervoor gebruiken we
een kleiner beroep gedaan op het beschikbare
kleinere ontwikkelingen.
onze kernprofielen en het driejaarlijkse KWOZ, daarbij
woonprogramma en wordt de woningvoorraad versneld
vertalingen naar tekorten en overschotten, ook op het
aangepast aan hedendaagse en toekomstige eisen. Een
niveau van kernen in ons woonbeleid, en signalen uit
overweging is ook de impact die een plan heeft op de
blijft. Het is belangrijk dat een initiatief voorziet in de
monitoring.
bestaande woningvoorraad: is het niet te verwachten
(lokale) vraag. Dat betekent dat woningen nú betaalbaar
dat er door dit plan uit te voeren, ergens onnodig
zijn en voldoende kwaliteit hebben om ook op de lange
leegstand ontstaat in de bestaande voorraad.
termijn in trek te blijven. Woningzoekenden moeten
Leidt tot extra doorstroming met lange verhuisketens. Het plan of initiatief voegt woningen in een segment toe die een extra bijdrage leveren aan de
5.
Heeft een prijs-kwaliteit die marktconform is en
fatsoenlijke kwaliteit voor hun geld krijgen, waarbij we 4.
Springt zuinig om met woonprogramma / niet op
het adagium ‘goedkoop is duurkoop’ meenemen in de
doorstroming. Woningen die voor meerdere doelgroepen
maximalisatie van aantallen gericht. Er is beperkt
onze beoordeling. Voor huurwoningen hanteren wij het
inzetbaar zijn (zoals levensloopbestendig bouwen)
ruimte voor toevoeging, zeker in de kleinere kernen. We
landelijke woningwaarderingsstelsel (WWS) om te
bieden daartoe de meeste kansen. Woningen gericht op
vinden het positief wanneer een initiatief niet al het
bepalen wat de maximaal te vragen huur zou zijn.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
24
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN TOELICHTING C KWALITEIT VAN HET INITIATIEF ZELF 1.
Heeft een passende, hoogwaardige
3.
Is in omvang passend bij de schaal van de
5.
Betreft een vernieuwende woonvorm. We zien het
beeldkwaliteit. We voegen bij voorkeur woningen toe
omgeving. Dit sluit gedeeltelijk aan bij de criteria onder
als een kwaliteit wanneer binnen een plan woonvormen
met een aantrekkelijk ontwerp, dat past binnen de
B Meerwaarde voor de woningmarkt. In dit geval gaat
worden ontwikkeld die inspelen op actuele
omgeving waarin ze gerealiseerd worden. Op deze
het echter ook om de schaalgrootte van het ontwerp ten
ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals tijdelijk
manier kunnen initiatieven ook structuurversterkend zijn.
opzichte van de omgeving / de kern. Op Schouwen-
vastgoed, tiny houses, gezamenlijke woonvormen, of
Wat ‘passend’ of ‘aantrekkelijk’ is, is deels een kwestie
Duiveland is weinig ruimte voor grote woonblokken of
een ander nog ontbrekend product dat het aanbod aan
van smaak, maar wordt bepaald door het college met
hoge torens. Een initiatief dat op een slimme manier
wonen aanvult.
inachtneming van het advies van de welstands-
woningen inpast waardoor het geen massaliteit
commissie. Met ‘hoogwaardigheid’ wordt bedoeld dat er
uitstraalt, wordt positiever beoordeeld.
gebruikgemaakt wordt van deugdelijke materialen; dat
draagt bij aan het behoud van een goede uitstraling en
4.
aan duurzaamheid.
Is voldoende adaptief/flexibel voor tussentijdse aanpassingen. Zeker bij grotere locaties vragen we van ontwikkelaars om met adaptieve plannen te komen.
2.
Kent een hoge mate van duurzaamheid.
Dat wil zeggen: plannen die zodanig faseerbaar zijn, dat
Bouwinitiatieven met een meer dan standaard duurzaam
een deelfase ook een eindresultaat kan zijn, zonder in te
karakter dragen bij aan milieudoelen. Denk dan aan:
leveren op kwaliteit. Daarmee kunnen we beter inspelen
energieleverende woningen, circulair bouwen, klimaat-
op schommelingen in de woningbehoefte en ruimte
adaptieve stedenbouw, waterberging, bijdrage aan
bieden voor andere, soms meer marktconforme plannen
natuurontwikkeling als onderdeel van het plan. Dit gaat
die zich op een moment aandienen.
dus zowel om de bouwstijl en –materialen van de woningen als de inrichting van de openbare ruimte.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
25
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN AFWEGING OP AANTALLEN Kwantitatieve toets
-
Nadat we een initiatief op kwaliteit en passendheid bij de
Plannen zijn te eenzijdig van aard om in te spelen op de
Soms nemen wij tijdelijk extra ruimte
gewenste product-marktcombinaties.
De woningmarkt staat nu onder druk, in verschillende
woningmarkt hebben beoordeeld, maken we ook een
Dit beperkt ons in het binden en aantrekken van huishoudens.
segmenten kunnen we niet aan de huidige wens voldoen. We
afweging op aantallen. De provincie Zeeland stelt elke drie
Te veel hard programma aanhouden is ook een risico:
willen bovendien een voortvarende transformatieslag maken,
jaar een demografische prognose op als input voor het
-
Op zijn minst tijdelijke leegstand bij projectmatig
in duurzaamheid en in het kwalitatieve aanbod. Soms is er
ontwikkelde woningen zoals appartementen;
getalsmatig geen ruimte meer voor nieuwe plannen, maar
Versneld verzwakken van de positie van de meest
ontstaat er wel een unieke en kwalitatief hoogwaardige kans
marktonderzoek KWOZ. De uitkomsten vertalen wij als gemeente tot woonbehoefteverwachtingen per woonmilieu.
-
kwetsbare delen van de woningmarkt. Dat kan betekenen
om een transformatieslag te maken. Dan nemen wij tijdelijk
Transitieprogramma voor flexibiliteit en continuïteit
dat de minst gewilde woningen ‘aan de onderkant’
extra ruimte en zetten wij onze instrumenten actief in het
Om de netto woonvraag van 460 woningen (2020-2030) te
overblijven, dat moeten we monitoren;
werk om zo snel als mogelijk dit op te lossen. Onder meer
bedienen, en tegelijk een kwalitatieve transitie te maken,
Overmatige onderlinge concurrentie en versnippering van
door andere plannen aan te passen, plannen met beperkte
rekenen we met een bruto programmering van 695
-
de woonvraag, waardoor meerdere plannen niet of pas
meerwaarde met extra urgentie in te trekken, woningen te
woningen*. Zeker in kleinere kernen is voldoende
later tot ontwikkeling komen.
onttrekken. Zie hoofdstuk III ‘Omgang met het bestaande’ en
transitieprogramma nodig om continuïteit te waarborgen.
Er is een verschil tussen harde en zachte planvoorraad.
hoofdstuk V ‘Continuïteit in onze werkwijze’ voor een
Te weinig hard programma aanhouden, zien we als risico.
Gefaseerde plannen met wijzigingsbevoegdheid, die wél snel
uitwerking daarvan.
-
Er is gebrek aan woningen door planvertraging;
ingezet kunnen worden, zijn ideaal om snel te kunnen
-
Er is te weinig flexibiliteit om onverwachte
schakelen. Teveel zachte plannen is nooit erg, omdat die eerst
vraagontwikkeling op tijd te beantwoorden;
verder (naar wens) uitgewerkt moeten worden.
* Daarbij baseren wij ons op de woonvisie 2018 en woningmarktanalyse 2020, waarvoor onderzocht is hoeveel woningen op termijn kwalitatief overtollig raken: 235. Deze woningen zullen op termijn onttrokken worden aan de voorraad. Zowel de netto behoefte als het aantal te onttrekken woningen kan in de tijd veranderen, op basis van nieuwe onderzoeken en vastgestelde visies.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
26
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN AFWEGING OP AANTALLEN Steeds tien jaar vooruit kijken biedt flexibiliteit
Proportioneel toevoegen per kern
De huidige inschatting van de woningvraag is een
hebben we voldoende mogelijkheden om op tijd te kunnen
Niet in elke kern is dezelfde voorraadontwikkeling nodig.
momentopname en dat geldt ook voor eerdere en
bij- of afschakelen als de vraag naar wonen zich ingrijpend
Zierikzee en kernen aan de kust hebben bijvoorbeeld een
toekomstige aantallen. Elke nieuwe demografische prognose
anders ontwikkelt dan voorspeld.
grotere aantrekkingskracht en kansen voor instroom van
verwerkt actuele ontwikkelingen en trends tot een nieuwe inschatting.
buiten, bij gericht aanbod. Gelet op transitieruimte is er juist
Verschillende snelheden op de woningmarkt
meer behoefte aan het toevoegen van kwalitatieve woningen in de kleinere kernen. De aantallen waar we voor nu mee
We hebben de afgelopen twintig jaar gezien hoe onverwacht
Prognoses maken we
werken zijn de volgende:
de vraag naar wonen kan toenemen en afnemen, vooral door
periodiek
Woonmilieu
WMA
Transitieruimte
Totaal*
(en schrappen) kost veel tijd en volgt een andere snelheid
De woonvraag beweegt
‘Zierikzee’
325
90
415
dan de woningmarkt en prognoses. Daar willen we op
zich vaak onvoorspelbaar
‘Wonen aan de 95 kust’
54
149
‘Dorpswonen’
40
91
131
Totaal
460
235
695
de onzekerheid rond migratie van groepen. Plannen maken
ingericht zijn. Plannen maken (en We programmeren steeds voor een periode van tien jaar
schrappen) kost veel tijd
vooruit. Daarvoor gebruiken we de demografische prognoses:
*Binnen de woonmilieus Wonen aan de kust en Dorpswonen
deze kijken altijd langer dan tien jaar vooruit. Doordat we
gaat er meer programma naar resp. de groeikernen Burgh-
steeds voor een periode van tien jaar vooruit programmeren,
Haamstede en Bruinisse. De transitieruimte in de balans/transitiekernen (de overige dorpen) is in totaal 165 woningen. Daar gaan we op termijn ook weer woningen onttrekken.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
27
AFWEGING BIJ NIEUWE INITIATIEVEN TOEPASSING IN DE PRAKTIJK Er is nog ruimte voor meer plannen
kwaliteit en aantal. We vergelijken het met bestaande plannen en hun status: een initiatief krijgt daardoor hogere of lagere prioriteit.
De uitkomst kan invloed hebben op andere plannen en de afstemming daarover met de provincie. Het schema illustreert
de afweging.
Prioritering o.b.v. kwaliteit
advies voor verdere uitwerking of aanpassing, besluit om niet de initiatiefnemer.
Het plan trekt nieuwe groepen aan
Meewerken
We maken een overall afweging: besluit tot meewerken, mee te werken. Daarover neemt de gemeente contact op met
Voorbeeld
Kwantitatief
Bij een nieuw initiatief beoordelen we dit als gemeente op
(of: advies verder uitwerken) Advies: verbeteren Advies: verbeteren
Er is geen ruimte voor nieuwe plannen
Een initiatiefnemer meldt zich
& zoeken naar een oplossing overmaat
initiatief: “een plan met kwaliteit”
Gemeente past de kwaliteitsladder toe en positioneert het
Gemeente beoordeelt effect in aantallen: “leidt tot te veel plannen
Advies: verbeteren
100%
in deze kern, en er is geen bijzondere instroom”
Afwijzen Conclusie: meewerken, maar Afwijzen
oplossing zoeken voor overmaat “en we doen een voorstel, overleggen
Afwijzen
dit met de provincie, lichten toe waarom we hier voor kiezen en hoe we overmaat willen oplossen”. Er is
sprake van overmaat als de aantallen in de tabel op p. 27 worden overschreden.
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
28
V CONTINUÏTEIT IN ONZE WERKWIJZE
VERANKERING VAN ONZE WERKWIJZE IN WET EN BELEID, VOORTSCHRIJDENDE INZICHTEN EN INSTRUMENTEN Een continue manier van werken
ter compensatie van het toenemende woningaanbod door
nieuwe initiatieven, bestaande plannen, het benutten en
Deze woningmarktafspraken zijn op hoofdlijnen houdbaar
sterfte in al onze kernen (toename leegstand).
beheren van de bestaande woningvoorraad;
ongeacht de veranderende praktijk. Daar kunnen onze
-
De dagelijkse realiteit verandert: er worden plannen
inwoners en partners van op aan. Toch zijn onze
gemaakt en ingetrokken, woningen gerealiseerd en
woningmarktafspraken niet statisch van aard.
gesloopt, voorspellingen gemaakt en bijgesteld. De
-
Wat continuïteit heeft, is het sturen op de balans op de
formele relatie met de provincie Zeeland. Verankering in wetten en beleid
De gemeente werkt met een Transitiefonds waarbij voor
Het overzicht op pagina 33 laat zien hoe verschillende wetten,
woningmarktafspraken willen we flexibel inspelen op
iedere nieuwe woning die toegevoegd wordt een bijdrage
beleidsdocumenten, onderzoeken en instrumenten onderling
ontwikkelingen en tegelijk zorgvuldig en
betaald moet worden van €13.500 (695 woningen). Er ligt
verband houden.
toekomstbestendig omgaan met initiatieven en plannen.
een opgave om met deze transitiegelden t.z.t. 235
-
-
We voeren nu enkele wijzigingen door in de methodiek (kwaliteitsladder, plannen met kwaliteit meer ruimte
woningen (extra transitieruimte) uit de markt te halen. -
geven, ruimte nemen ook als er al genoeg plannen zijn).
betekenen voor de ruimte voor toevoeging en de
Maar ook hergebruiken we in belangrijke mate ons
benodigde onttrekking om transitieruimte te behouden.
Er is een direct verband tussen de landelijke Wro (Wet
Ruimtelijke Ordening), het provinciale omgevingsplan en
Bij nieuwe prognoses wordt er opnieuw gekeken wat die
gegroeide instrumentarium. Ook toekomstig staat dit niet
-
beschrijven de relatie met andere partijen, waaronder de
bijbehorende aantallen zijn steeds anders.
woningmarkt op Schouwen-Duiveland. Met onze
-
-
de gemeentelijke woningmarktafspraken. -
De gemeente werkt ook aan haar Omgevingsvisie met daarin ruimtelijke doelen en ambities, die ook het wonen betreffen. Net als de Woonvisie is de Omgevingsvisie van
stil: nieuw beleid en nieuwe afspraken zullen de manier
Deze woningmarktafspraken:
invloed op ruimtelijke keuzes en programmering op
van werken beïnvloeden.
-
verwijzen naar de beleidskaders van gemeente, provincie
locaties. Er is geen direct juridisch verband met wel een
en Rijk, waaruit onze doelen en ambities voort komen;
belangrijke inhoudelijke verwevenheid: ze dragen bij aan
verwijzen naar actuele informatie zoals nieuw
zorgvuldige ruimtelijke keuzes en vraaggerichte
marktonderzoek, monitoring van woningvraag en aanbod;
ontwikkeling van wonen.
Ook de woningmarkt beweegt. Nu maken we plannen in een tijd van oplopende druk, een decennium eerder bij
-
meer ontspanning. De komende jaren zullen we ervaren waar en in hoeverre er voldoende nieuwe instroom komt
-
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
beschrijven een manier van werken en afwegen bij
30
VERANKERING VAN ONZE WERKWIJZE SAMENWERKING MET DE PROVINCIE Samenwerking tussen gemeente en provincie De gemeente Schouwen-Duiveland heeft allereerst een eigen,
weggelegd bij de provincie, waaronder toetsing aan de
provincie zijn strategische doelstellingen voor heel Zeeland
maatschappelijk belang in een goede balans op de
ladder voor duurzame verstedelijking. Vanuit landelijke
geformuleerd, die Woonagenda is de basis voor de regionale
woningmarkt, en dus goede woningmarktafspraken. De
wetgeving is dit zo verankerd. Wanneer opvattingen
woningmarktafspraken en ondersteunend aan de uitvoering
provincie is verantwoordelijk voor ‘goede ruimtelijke ordening’
tussen gemeente en provincie verschillen, kan de
hiervan. Dit kan door samenwerking, kennisdeling en
en regionale afstemming van woningbouw in de regio. Dit is
gemeente ingrijpen en geen toestemming verlenen voor
financiële regelingen, maar de provincie kan ook bijsturen. Als
verankerd in landelijke wetgeving en provinciale uitwerking
nieuwbouwplannen. Bij onvoldoende onderbouwing van
de provincie constateert dat de gemeente afwijkt van deze
daarvan. Gemeente en provincie geven in deze
nut en noodzaak kan de provincie ingrijpen en geen
woningmarktafspraken, kunnen Gedeputeerde Staten een
woningmarktafspraken invulling aan landelijk beleid, daar
toestemming verlenen. Wel vindt hierover eerst altijd een
oordeel over de plannen vellen. Er zijn drie opties: een
worden we aan getoetst en willen we ons aan houden.
gesprek plaats waarin wij onze overwegingen duidelijk
positief besluit (de plannen mogen doorgaan), een negatief
In de praktijk betekent dit:
kunnen maken.
besluit (er is géén ruimte voor de plannen) of een herziening
-
-
De gemeente overweegt altijd zorgvuldig wanneer zij
van de afspraken, zodat de plannen passend gemaakt kunnen
welke acties onderneemt. Dit geldt zowel bij nieuwe
Instrumentarium van de provincie: afstemming,
worden. Bij kwalitatief ongewenste woningbouwplannen
initiatieven als bij bestaande plannen, de inzet van eigen
overleg, monitoring en bijsturen indien nodig
worden de plannen getoetst aan het provinciaal beleid met
instrumentarium, en bij verzoeken om inzet van
We benutten ambtelijke en bestuurlijke overleggen tussen
inzet van de ruimtelijke en juridische instrumenten waarover
bijvoorbeeld provinciale middelen. Daarbij gebruikt de
gemeente en provincie om de ontwikkelingen op de
de provincie beschikt op basis van de Wro (zienswijze,
gemeente het KWOZ, monitoring van plannen, eigen
woningmarkt en voortgang van acties te beoordelen.
reactieve aanwijzing). Deze instrumenten komen ook terug in
vaststelde kaders, als onderbouwing.
Daarnaast monitort de provincie de belangrijkste
de Omgevingswet, de nieuwe wet die veel wetten en
Bij de fase waarin initiatieven overgaan tot plannen met
woningmarktindicatoren om ook op strategisch niveau goed te
bepalingen in de ruimtelijke gaat bundelen en vervangen.
een formele status, is er altijd een toetsende taak
kunnen evalueren. In de Zeeuwse Woonagenda heeft de
12 juli 2021 | Woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland
31
VERANKERING VAN ONZE WERKWIJZE MONITORING EN EVALUATIE Met deze nieuwe woningmarktafspraken nemen we ruimte
Ruimte nemen, ruimte krijgen
Status van deze woningmarktafspraken
voor een transitie van de voorraad. Hoeveel ruimte we
Wanneer de gemeente ruimte geeft aan kwalitatief
Deze woningmarktafspraken zijn tot stand gekomen in
moeten nemen, verandert in de tijd. Naast periodieke
hoogwaardige plannen terwijl dit kwantitatief tot te veel
afstemming met de provincie. Vanaf het moment van
vaststelling van de woningbehoefte in de Provinciale
plannen leidt, gaat dat gepaard met een gemeentelijk voorstel
vaststelling zijn zij leidend bij het bepalen of een initiatief past
bevolkings- en huishoudenprognose, de kwalitatieve
waarin duidelijk is hoe deze situatie in de tijd is op te lossen,
binnen de behoeftes en dus doorgang kan vinden.
woonbehoefte (KWOZ) en het maken van beleid
met een horizon van maximaal tien jaar. Daarbij maken we
(Structuurvisie wonen, woonvisie) is monitoring is van belang.
gebruik van onze instrumenten. Dit voorstel geldt mede als
-
We monitoren in elk geval de ontwikkeling van de
input voor het gesprek met de provincie over verlenen van
voorraad, de plancapaciteit (nieuwe plannen,
toestemming voor verdere planvorming.
deprogrammering), de leegstand.
-
We evalueren naar behoefte samen met de provincie de gekozen werkwijze en afspraken.