20210527 motie LSD voorkomen verdringing (jonge) inwoners woningmarkt

22

6. Verhuurvergunning

Schimmel op de muren, verboden bemiddelingskosten en loshangende elektriciteitsdraden. Zomaar wat zaken waar studenten die een kamer huren tegenaan lopen, maar waar ze vaak niets van durven te zeggen uit angst om hun kamer kwijt te raken. Studentenkamers zijn schaars, verhuurders hebben keuze genoeg. Noodgedwongen houden studenten hun mond en gaan ze akkoord met een onhygiënische en onveilige woonruimte. Om dit soort misstanden tegen te gaan heeft de gemeente Groningen per 1 januari 2019 een kamerverhuurvergunning ingevoerd voor vastgoedeigenaren die kamers willen verhuren en voor kamerbemiddelingsbedrijven_ Door een wijziging van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) is de vergunning ingevoerd. ln de APV leggen gemeenten vast welke branches vergunningsplichtig zijn. Een voorbeeld is de exploitatievergunning voor de horeca, die ook geregeld is in de APV.” De kamerverhuurvergunning is onderdeel van de woondeal die minister Ollongren en de gemeente Groningen hebben gesloten. Het Rijk steunde de invoering van de kamerverhuurvergunning met een half miljoen euro.°6

De vergunning is ingesteld om wanpraktijken bij de verhuur van studentenkamers en appartementen in de gemeente aan te pakken. Verhuurders die woonboten of gebouwen verhuren waarin zij drie of meer wooneenheden bezitten, zijn verplicht een verhuurvergunning aan te vragen. Ook kamerbemiddelingsbedrijven voor studenten die bemiddelen in kamers of appartementen in de gemeente Groningen voor drie of meer bewoners in hetzelfde pand zijn vergunningsplichtig. Woningeigenaren die voor 1 januari 2019 al een onttrekkingsvergunning hadden - hiervan zijn er zo'n 5000 verleend - kregen de verhuurvergunning automatisch. Zo'n

duizend verhuurders die nog geen onttrekkingsvergunning hadden, moesten voor 1 juli 2019 de verhuurvergunning aanvragenf"

Voor de handhaving heeft de gemeente Groningen samen met de Groninger Studentenbond (GSB) het Meldpunt Ongewenst Verhuurverdrag opgericht. Via de website van de gemeente kunnen studenten hun klacht indienen. Onder ongewenst Verhuurverdrag wordt onder andere verstaan: bedreiging en intimidatie, achterstallig onderhoud of gebreken, (te) hoge huurprijs, onterecht inhouden borg of discriminatie. Klaagt een student over een verhuurder of bemiddelaar, dan volgt een nauwkeurig proces. De gemeente past hoor- en wederhoor toe. Er wordt een casustafel ingesteld waarbij verschillende zaken beoordeeld worden door verschillende disciplines. Pas als er een gedegen dossier is opgebouwd, wordt er overgegaan tot actie. Allereerst in de vorm van een waarschuwing, dan tot het opleggen van een dwangsom en tot slot kan besloten worden de verhuurvergunning in te trekken.” Gemeente Groningen, Verhuurvergunning studenten aanvragen, Dagblad van het Noorde, Kolthof, P., Groningen komt met verhuurvergunning in stri/'d tegen wanpraktijken, 18-07-2019, en De Volkskrant, Berg, J. van den, Groningen pakt huis/esme/kers aan. verhuurdersverqunning vanafnu verplicht, 8-012019. 66 Gemeente.nu, Wennekes, L., Verhuun/ergunn/ng voor studentenkamer in Groningen, 9-01-2019. 67 Gemeente Groningen, Verhuurvergunning studenten aanvragen, en RTV Noord, Breij, B., Huis/esme/kers kunnen straks hun vergunning verliezen.

8 vragen en antwoorden, 12-09-2018. Over de 65

1

onttrekkingsvergunning lees je meer in het vorige hoofdstuk. 68 Gemeente Groningen, Verhuun/ergunning studenten aanvragen en Me/ding ongewenst verhuurgedrag (studenten).

23

Maar hoe zit het dan met de studenten als een verhuurder het zo bont maakt dat zijn

vergunning wordt ingetrokken, staan zij dan op straat? Als de verhuurvergunning wordt ingetrokken, gebeurt er niet direct iets met het pand zelf, maar de studenten die er wonen kunnen op straat komen te staan, De gemeente zal hen dan ondersteunen bij het vinden van nieuwe woonruimte.”

De verhuurvergunning van Groningen vind je hier: ø

Gemeenteblad van Groningen, 15-11-2018, Wijziging A/gemene Plaatselijke Verordening Groningen 2009.' verhuur onzelfstandige woonruimte en kleine aggartementen.

Groningen is de enige gemeente met een verhuurvergunning voor studentenkamers. Wel zijn er gemeenten vergelijkbare vergunningen voor de verhuur van tijdelijke woonruimte aan arbeidsmigranten. ln de gemeente Deurne moeten verhuurders bijvoorbeeld een exploitatievergunning aanvragen als zij meer dan vier arbeidsmigranten willen huisvesten die geen gezamenlijk huishouden vormen. Dit is, net als in Groningen, vastgelegd in de APV. De exploitatievergunning is er zowel voor de arbeidsmigranten als voor de omgeving: het waarborgt de kwaliteit van de huisvesting en de leefbaarheid in de buurt.7° in verschillende

Meer informatie over de exploitatievergunning huisvesting arbeidsmigranten van de gemeente Deurne vind je hier: 0

Exploitatievergunning huisvesten arbeidsmigranten;

ø

Huisvesting arbeidsmigranten;

ø

Be/eidsnotitie huisvesting ti/de/iike arbeidsmigranten 2019. A/gemene uitgangèspunten

voor de huisvesting van ti/delijke arbeidsmigranten.

RTV Noord, Breij, B., Huis/esme/kers kunnen straks hun vergunning verliezen, 8 vragen en antwoorden, 12-09-2018. 7° Gemeente Deurne, Huisvesting Arbeidsmigranten, Exploitatievergunning huisvesting arbeidsmigranten, en Beleidsnotitie huisvesting ti/'de/like arbeidsmigranten 2019. 69

24

7. Huivesting (tijdelijke) arbeidsmigranten ln Nederland werken veel (tijdelijke) arbeidsmigranten." Het precieze aantal is lastig vast

NOS gaat het om zo'n 750.000 mensen in totaal, waarvan zo'n 500.000 uit EU-landen." Deze mensen moeten natuurlijk gehuisvest worden en dat brengt vraag naar flexibele huisvesting - vaak voor korte duur - met zich mee. Door de toename van het aantal arbeidsmigranten is er een tekort aan woonruimte ontstaan die aansluit bij hun budget en behoefte. Huisjesmelkers en werkgevers spelen in op de vraag naar tijdelijke huisvesting door kamers te verhuren voor te hoge prijzen en onder slechte omstandigheden. Zowel voor de arbeidsmigranten als de omwonenden leidt dit tot onleefbare situaties." te stellen, maar volgens de

Gemeenten hebben een belangrijke rol in het mogelijk maken van fatsoenlijke huisvesting voor arbeidsmigranten en het waarborgen van de leefbaarheid. Het is aan hen om mogelijkheden en wettelijke kaders te creëren en te handhaven. Voor het daadwerkelijk huisvesten zijn corporaties - vanuit hun taakstelling om mensen te huisvesten die niet op eigen kracht woonruimte kunnen vinden -, particuliere verhuurders en werkgevers aan zet. De gemeente heeft verschillende instrumenten om afspraken te maken over de huisvesting van arbeidsmigranten: 74 ø

o

o

ø

Bestemmingsplannen: hiermee kan kamerbewoning gereguleerd worden (door een definitie van kamerverhuur op te nemen of gebieden aan te wijzen waar een vergunning nodig is voor kamerverhuur). Ook kan in het bestemmingsplan vastgelegd worden hoeveel mensen die geen huishouden vormen in één woning mogen wonen. Daarnaast kan met het bestemmingsplan (tijdelijke) huisvesting van arbeidsmigranten in

recreatieparken gelegaliseerd worden;75 Huisvestingsverordening: hierin worden wijzigingen in de woonruimtevoorraad gereguleerd, bijvoorbeeld het omzetten, samenvoegen of onttrekken van woonruimten, waarbij ook bepaalde kwaliteitseisen ge|den;76

De Crisis- en herstelwet: deze wet maakt transformatie van gebieden eenvoudiger en

maakt het mogelijk om tijdelijk af te wijken van bestemmingsplannen, waardoor tijdelijke huisvesting makkelijker gerealiseerd kan worden;" Leegstandwet: de leegstandwet maakt tijdelijke (kamergewijze) verhuur van leegstaande gebouwen voor een periode van maximaal tien jaar mogelijk;

71 Doorgaans worden buitenlandse werknemers met een salaris onder modaal arbeidsmigrant genoemd. Verdienen ze meer, dan wordt vaak de benaming expat of kenniswerker gebruikt. 72 Kusters, T. en Vries, B. de, 50.000 arbeidsmigranten per jaar er bij: ;Anders loopt het hartstikke vast', 24-2-2019, en Expertisecentrum Flexwonen, Routekaart naar goede huisvesting voor EUarbeidsmigranten 2019. 73 Rijksoverheid, Nationale verk/arinq_{_tj/deli/ke) huisvesting EU-arbeidsmigranten. 74 Vereniging Nederlandse Gemeenten, Raadgever Huisvesting arbeidsmigranten en Routekaanf naar goede huisvesting voor EU-arbeidsmigranten 2019. 75 Voor meer informatie: zie de paragrafen over de huisvestingswet en de verhuurdersvergunning en

Rijksoverheid, Mag ik permanent in een recreatiewoning wonen 7.

Huisvestingsverordening 2019-2023 Gemeente Barneveld, artikel 38. Expertisecentrum Flexwonen, Uitwerking Crisis- en herstelwet per 1 november, 1-7-2014.

75 Voorbeeld: 77

25

o

o

Woonvisie: hierin beschrijft de gemeente het toekomstige woonbeleid. Het geeft de richting aan waarin gemeenten wonen verder willen vormgeven. Desgewenst kan er in de woonvisie aandacht uitgaan naar arbeidsmlgranten;78 Prestatieafspraken met woningcorporaties: op basis van de gemeentelijke woonvisie worden prestatieafspraken gemaakt met woningcorporaties. Deze afspraken kunnen ook betrekking hebben over het huisvesten van arbeidsmigranten, bijvoorbeeld op welke doelgroepen arbeidsmigranten corporaties zich richten (short-, mid- of long-stay) en hoeveel plaatsen er voor arbeidsmigranten gerealiseerd moeten worden.”

Daarnaast zijn er veel gemeenten die beleidsnotities hebben voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Onderstaand enkele voorbeelden: ø ø 0

Gemeente Oldebroek, Beleidsnotitie flexibele huisvesting arbeidsmigranten; Gemeente Kaag en Braassem, Beleidsregels Huisvesting Arbeidsmigranten; Gemeente Waalwijk, Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten, vergunninghoudende vluchtelingen en overige personen die geen huishouden vormen.

Stichting Normering Flexwonen: eisen aan de huisvesting van arbeidsmigranten In 2012 ondertekenden onder andere het ministerie van Binnenlandse Zaken, de VNG, Aedes, LTO Nederland en het Pools Overlegplatform de Nationale Verklaring van partijen betrokken bij de (tijdelijke) huisvesting van EU-arbeidsmigranten. De partijen die de verklaring ondertekenden verplichten zich om zich in te spannen voor onder meer het vastleggen van goede normen voor huisvesting. Uit de nationale verklaring komt de Stichting Normering Flexwonen voort. Aanbieders van huisvesting voor arbeidsmigranten kunnen via de stichting een certificaat aanvragen. Pas als er voldaan wordt aan bepaalde eisen over ruimte en privacy, sanitair, veiligheid en hygiëne, informatievoorziening en brandveiligheid, wordt het keurmerk toegekend. Om het keurmerk te behouden vindt jaarlijks een controle plaats.”

De Stichting Normering Flexwonen is er echter niet alleen voor exploitanten van huisvesting voor arbeidsmigranten. Ook gemeenten kunnen in beleid of verordeningen opnemen dat een SNF-keurmerk een voorwaarde is voor vergunningverlening. Dit kan bijvoorbeeld worden opgenomen in de woonvisie, beleidsregels of in de algemene plaatselijke verordening (APV).*“ De gemeente Waalwijk heeft bijvoorbeeld in de beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten opgenomen dat huisvesters van arbeidsmigranten een SNF-keurmerk moeten hebben.

75 Voorbeeld:

79 Voorbeeld:

Gemeente Breda, Woonvisie Breda. Wonen in een dynamische N11. Gemeente Den Haag, Prestatieafsgraken, en Gemeente Cuijk, Prestatieafsgraken 2019.

8° Stichting Normering Flexwonen. 8*

VNG-KCHN, Steeds meer gemeenten eisen SNF als voorwaarde voor vergunningverlening. 26

8. Flexwonen

De krapte op de woningmarkt vraagt om creatieve oplossingen. Flexwonen kan een van die oplossingen zijn. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zet hierop in, door middel van de stimuleringsaanpak Flexwonen. Zoals de naam doet vermoeden, is flexwonen flexibel. Er worden verschillende tijdelijke woonvormen met de term aangeduid.

Kenmerkend is het tijdelijke karakter van ten minste één van de drie volgende aspecten: o o ø

De tijdelijkheid van de woning zelf; De tijdelijkheid van de locatie waarop de woning wordt geplaatst; De tijdelijkheid van de bewoning door middel van tijdelijke huurcontracten.”

Flexwonen is een manier om op korte termijn huisvesting te creëren, voor een doelgroep die snel op zoek is naar een dak boven het hoofd: de zogenaamde spoedzoekers. De groep spoedzoekers is breed. Dit kunnen studenten of starters zijn, maar ook statushouders, arbeidsmigranten, iemand die net gescheiden is, mantelzorgers of iemand die uit een zorgsituatie komt en weer op eigen benen kan staan. Naar schatting van het Expertisecentrum Flexwonen zijn er zo'n anderhalf miljoen huishoudens in Nederland met behoefte aan een vorm van flexwonen. Een deel van de spoedzoekers heeft voldoende financiële middelen om zelf een geschikte oplossing te vinden. Een ander deel heeft dit echter niet. Zij hebben onvoldoende financiële middelen, geen groot netwerk en een te korte inschrijfduur om op korte termijn een woning te vinden. De kans dat deze groep bij familie op de bank terecht komt of in een vakantiepark, is groot. Voor hen zijn flexibele woonoplossingen een uitkomst.”

De verschillende vormen van flexwonen en flexwoningen

Flexwoningen hebben verschillende verschijningsvormen. Flexwoningen kunnen gedeeltelijk of geheel in een fabriek worden gemaakt. Bouwen in een fabriek geeft minder overlast en bouwafval. Bovendien is het huidige tekort aan bouwpersoneel een minder groot probleem, omdat de productietijd korter is dan bij traditionele woningbouw. De flexwoningen die geproduceerd zijn in de fabriek zijn makkelijk verplaatsbaar, op te stapelen, aan elkaar te schakelen, te splitsen of te demonteren. Dat laatste komt de circulariteit in de bouw ten goede. De woningen kunnen tijdelijk op een braakliggend terrein worden geplaatst. Krijgt het terrein een andere, blijvende bestemming? Dan kunnen de flexwoningen makkelijk verplaatst worden, eventueel naar een andere tijdelijke bestemming.

Een andere vorm van flexwonen is het gebruiken van een bestaand gebouw. Bijvoorbeeld een pand dat op de nominatie staat op gesloopt te worden, kan tot de sloop ingericht worden als woonbestemming. Denk bijvoorbeeld aan leegstaande kantoorpanden, een oud bejaardentehuis of een oude gevangenis. Hiervoor is het nodig tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan.

82 Rijksoverheid, Kamerbrief over

stimu/er/ntqsaanpak Flexwonen. Flexwonen, Alle F/exvvoners, Aan de slag met flexwonen en Rijksoverheid, Kamerbrief over stimu/erintasaanpak Flexwonen.

B3 Expertisecentrum

27

Tot slot kan het aanbod huurwoningen door middel van tijdelijke contracten vergroot worden. Eerder schrok het potentiële verhuurders af hun huis te verhuren, omdat huurders er zo lang konden blijven wonen als zij wilden. Deze verhuurders hebben nu de garantie dat ze hun woning na een bepaalde tijd weer terug krijgen en er zelf weer gebruik van kunnen maken. Dat kan hen over de streep trekken hun woning te huur aan te bieden.

Er zijn echter ook verhuurders die misbruik maken van de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten te verstrekken en dit middel gebruiken om de huurrechten van huurders te omzeilen. Waar een huurder normaal een beroep kan doen op het huurrecht - waarin bescherming tegen onterechte huuropzegging en te hoge huurprijzen of servicekosten zijn geregeld -, is dit bij tijdelijke contracten niet het geval. Sommige verhuurders werken alleen nog met tijdelijke contracten, om te voorkomen dat de huurders aanspraak kunnen maken op het huurrecht. Elke twee jaar komen er nieuwe huurders in het huis en zijn de oude huurders genoodzaakt om snel een andere woning te vinden.” Gemeenten kunnen hier helaas niet tegen optreden.

Maatregelen Stimuleringsaanpak Flexwonen

Met de Stimuleringsaanpak Flexwonen is een aantal maatregelen genomen om fle›<vvonen te

stimuleren en te vergemakkelijken.

De businesscase van fle›o/vonen is minder positief dan die van permanente woningen, met name door de kortere exploitatieperiode. Wettelijk gezien is het niet mogelijk om een

omgevingsvergunning te verlenen waarvan de looptijd lang genoeg is om een rendabele exploitatie van flexwonen mogelijk te maken. Om dit te ondervangen, is de duur van de exploitatieperiode verruimd. Momenteel kan voor een periode van tien jaar tijdelijk worden afgeweken van het bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet - waarmee zonder maximale tijdsduur afgeweken kan worden van eerdere bestemmingsplannen - komt er experimenteerruimte in de Crisis- en herstelwet, waardoor de periode van tien jaar verlengd kan worden naar vijftien jaar. Ook zijn flexwoningen vrijgesteld van de verhuurderheffing. 55

vaak gewerkt met tijdelijke huurcontracten voor een periode van twee jaar. Loopt het contract af, dan eindigt ook de huurbescherming. Het is belangrijk dat na het tijdelijke contract, er perspectief is op andere woonruimte. Anders is de bewoner weer terug bij af, met alle bijbehorende stress en onzekerheden. Het ministerie onderzoekt of het mogelijk is de tijdelijke huurcontracten te verlengen, zodat ze drie in plaats van twee jaar geldig zijn. Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor verlenging van het tijdelijke contract. Daarnaast kan de gemeente er voor kiezen om de opgebouwde wachttijd niet te laten vervallen als er een huurder een flexibele woonoplossing met tijdelijk huurcontract aanvaardt.” Bij flexwonen wordt

Wanneer maa mi/n verhuurder de huur opzeqgen ?, Woonbond, Minder huurbescherming en RTLZ, Kamer/eden wi/len af van ti/de/i/ke huurcontracten in de particuliere sector. 85 Jaarlijks dragen corporaties een belasting af aan het Rijk, berekend aan de hand van de WOZ-waarde van hun bezit. Een discutabele heffing, die geïnd wordt om de staatsschuld terug te brengen. De verhuurderheffing wordt alleen in de sociale huursector geheven, niet in de particuliere sector. Rijksoverheid, Verhuurderheffing en Aedes, Woningcorporaties, meer flexibele woningen als oplossing voor sgoedzoekers. 86 Rijksoverheid, Kamerbrief over stimu/erinqsaanpak F/exwonen. 84 Rijksoverheid,

28

Voorbeelden van flexwonen

Door gewijzigde regelgeving in de zorg kwam het Eindhovense verzorgingshuis Genderhof voor een derde leeg te staan in 2014. Zorggroep Archipel en woningcorporatie Wooninc. gingen met elkaar in gesprek en besloten ook andere doelgroepen in het pand te laten wonen. Nu wonen er ouderen, arbeidsmigranten, studenten, starters, gescheiden mensen en voormalig dak- en thuislozen samen in het pand. Wie in de Genderhof wil wonen moet affiniteit hebben met ouderen en wat vrijwilligersklussen voor hen willen doen. Daarnaast mag je alleen in de Genderhof wonen als je in aanmerking komt voor een sociale huurwoning en mag je geen kinderen hebben. Het succesvolle project won in 2015 de inspiratieprijs flexwonen.87

Een ander voorbeeld van flexvvonen is lrenehof in Peel en Maas. Het complex bestaat uit twintig woningen, zowel voor gezinnen als voor een- en tweepersoonshuishoudens. Het complex is geheel demontabel en alle materialen zijn herbruikbaar. De bouw van duurde slechts 3,5 maand. De kwaliteit van de woningen is gewaarborgd: het gebouw voldoet aan het bouwbesluit, net als 'gewone' woningen. De gemeente Peel en Maas heeft een woonvergunning voor maximaal tien jaar verleend en heeft gezorgd voor de aanleg van de toegangsweg en de groenvoorzieningßß

Ook Den Bosch zet in op flex\Nonen, samen met woningcorporatie Zayaz en Brabant wonen. Verspreid over drie locaties werden honderd units geplaatst voor eenpersoonshuishouden, die tien jaar kunnen worden gebruikt. De exloitatieperiode van tien jaar is te kort om de kosten te dekken. De gemeente heeft de kosten voor het bouwrijp maken van de gronden gedragen en nam de plankosten voor haar rekening. De corporaties betaalden het woonrijp maken en financierden de aankoop van de woningen. De gronden werden door de gemeente voor een symbolisch bedrag beschikbaar gesteld. Het exploitatieresultaat van de gemeente is afhankelijk van de nieuwe invulling van de gronden. Voor de corporaties is het van invloed of de units elders geplaatst kunnen worden. Ook bij dit project werden de woningen snel gerealiseerd. ln april 2016 werd ingestemd met het raadsbesluit, in december 2016 kregen de eerste bewoners de sleutel.”

Genderhof Eindhoven; van verzorgingshuis naar magic mix. Flexwonen, Dwarsdoorsnede van het f/exwonen. Factsheets flexwonen gebunde/d en Graaf, P. de, Recvc/ef/at kan alle kanten og, in: De Volkskrant, 03-06-2014. 89 Expertisecentrum Flexwonen, Dwarsdoorsnede van het f/exwonen. Factsheets flexwonen gebundeld. 87 Platf0rm31,

88 Expertisecentrum

29

9. Verduurzaming en woonlasten

Het verduurzamen van woningen is noodzakelijk om de CO2 uitstoot drastisch te beperken, zoals afgesproken in het Klimaatakkoord van Parijs in 2015. Met dat akkoord is duurzaamheid nadrukkelijk op de agenda komen te staan. Vastgoedeigenaren en gebruikers moeten hun bezit verduurzamen, zo ook corporaties. Woningcorporaties zijn al langere tijd bezig met het verduurzamen van hun woningen en lopen daarbij voorop. Doelstelling is dat alle woningen in 2050 C02-neutraal zijn. In het Klimaatakkoord wordt woningcorporaties gevraagd het voortouw te nemen in het verduurzamen van hun woningen.” Een hele opgave, ook op financieel gebied. Corporaties hebben met het Rijk afgesproken om de komende jaren tot 2022 versneld 100.000 sociale huurwoningen gasvrij te maken.91 Bovenop de miljarden die corporaties investeren draagt het kabinet hier financieel aan bij met subsidies en belastingvoordelen à E500 miljoen, onder andere als bijdrage aan nieuwe technieken die nu nog onrendabel zijn. Doordat op grote schaal woningen van het gas af gaan, zijn de kosten lager en worden nieuwe technieken verbeterd. De rest van Nederland kan van deze ontwikkelingen profiteren.”

Om tegen te gaan dat er klimaatwinnaars en klimaatverliezers komen, is het belangrijk dat

huurders ook profiteren van de verduurzaming. Wie een koophuis heeft en investeert in verduurzaming, heeft hier op de lange termijn profijt van door een lagere energierekening en een toename van de waarde van het huis. Bovendien zijn er vaak goedkope leningen of subsidies om de verduurzaming uit te voeren. Huurders hebben al deze voordelen niet. Gelukkig zijn er instrumenten waarmee ook huurders profiteren van verduurzaming en we zo voorkomen dat erin de samenleving een kloof ontstaat tussen klimaatvvinnaars en klimaatverliezers.

Nu dragen huurders vaak bij aan de verduurzaming in de vorm van huurverhoging, waarbij het

niet duidelijk is hoeveel er bespaard kan worden op de energierekening. ln december 2018

sloten Aedes en de Woonbond het Sociaal Huurakkoord, waarin zij een vergoedingentabel opnamen die een beeld geeft van de reële besparing bij duurzaamheidsinvesteringen. Deze tabel kan als uitgangspunt gehanteerd worden voor onderhandelingen tussen huurders en

verhuurders over de huurverhoging na verduurzaming,* r

Momenteel telt Nederland ca. 2,4 miljoen sociale huun/voningen. Dit project staat ook wel bekend als Startmotor. Verschillende partijen werken hierin samen: Aedes, VNG, IVBN, Vastgoedßelang, Bouwend Nederland, Techniek Nederland, Netbeheer Nederland, 9° 91

EnergieNL, OnderhoudNL en warmtebedrijven. Aedes, Startmotor: 700.000 woningen sneller van het qas, 21-12-2018. 93 Aedes, Verqoedingentabel helpt bl/ vaststellen woonlasten na verduurzaming, 8-8-2019, en De Woonbond & Aedes, soolao/ Hoorakkooro 2018-2021. 92

30

Ai-1+

A+

_

'~ß,«š$.....e \vi 4 at =

.

:-~

*.~

B

fš; ,. ^.1'\i|

C

_.

_

\

,.„

„par

`§.`-.É

:

<,«

-,J '~

- „

›`

_.

*

«

<,

`:l=

l..`;V

..

11

:

,~

1

=

-'°'z'

1.

.åffl

“F”

„If -

_

...=..›_..; ___;

:,.`._í,__

`*`-

.

V

'KLI

›

..<.\

. .I

aim

_ r..

`„ .`›L

'.-'«-'

..„.,.

.. __-

;

~

N

›-

.

tp

-'

`

.

gt

~'~. ï'

I

~

.. -`

_ _.

,9

*fl

«

_!

=-L

=;.~ ›<-`.=

'; :ï

f›

f<-` fø

,1

-

“

ff;

'..

-

'

`

,._›

..

,JA

›.=

li

~.'

5'

F

_*-Ã

_'

_;_

E

.__

-

r

~›±

-ï'~.|

'r

1'

'

1, -.

D

1

;_. .

fri

'-1'

C

'

-.;«|;

`

i-

,A..

_jV-

=.=«.==..=~

=- L.

_

-- _

-=-

=.

B

"3.`

-4,

,._..

A

,

-. :

› 1tv,.V_„A

-

A+

„-W „.{

.fu-Q

_.

.,§;„ 1111..,

_-

-,›°›-L

'fl

_,

«.f

.

„

-7

_

-*

.~«.

.

›=›...1

1-›

\.=z«›.

.

1.-I

...

~.

-._",

~

G

H-

a. ~ t.

,.'~.zu-see. 3

~«-v~#u„ fi, : .IJ:110'

E

F';`='«-

_,

__*

A

0

'„`

".',._

._

~=

:

'f'

De vergoedingentabel van Aedes en de Woonbond. Meer informatie vind je ir. Daarnaast ontwikkelden Aedes en de Woonbond de zogenaamde woonlastenwaarborg. Deze heeft als doel om tegenover de harde huurverhoging die volgt uit de duurzaamheidsinvesteringen ook een harde besparingsgarantie in te zetten. De woonlastenwaarborg garandeert dat de besparing in energiekosten ten minste gelijk blijft aan de gevraagde huurverhoging. Blijkt dit na een jaar toch niet het geval, dan wordt de huurverhoging met terugwerkende kracht verlaagd naar het besparingsniveauf”

Gemeenten kunnen de woonlastenwaarborg opnemen in de prestatieafspraken die zij maken met corporaties en huurdersverenigingen. Hiermee hebben gemeenten een mooi instrument in handen om de woonlasten gelijk te houden. Bovendien leidt de woonlastenwaarborg tot meer draagvlak voor verduurzaming. En dat is ook van belang, want als een corporatie van plan is om te verduurzamen, dan moet minstens 70% van de bewoners daarmee instemmen.” Voorbeeld van prestatieafspraken met woonlastenwaarborg: ø ø 0

94

Gemeente Oudewater, Prestatieafsgraken 2018; Gemeente Langedijk, Prestatieafspraken Lanqedi/k 2019; Gemeente Asten, Prestatieafspraken 2018 tot en met 2022.

De Woonbond, Successen Enerqiebesparinq, Woon/astenborg bi/ enerqiebesparinq, en VNG,

lnspiratieqids energiebesparing in prestatieafspraken voor huurdersorqanisaties, woningcorporaties en

gemeenten.

95 Energielinq,

'Meeste huurders stemmen in met verduurzaminql

31

10. Maatschappelijke visitatie woningcorporaties Elke vier jaar vindt bij corporaties de zogenaamde 'maatschappelijke visitatie woningcorporaties' plaats, door een onaflwankelijke en objectieve commissie. Hierbij leggen corporaties verantwoording af over onder andere hun maatschappelijke prestaties, die - zoals bepaald in de Woningwet - moeten bijdrage aan het lokale woonbeleid zoals vastgelegd in de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties.” De visitatie verloopt bij alle corporaties op dezelfde manier. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) houdt toezicht op de juiste en onafhankelijke uitvoering.”

De eerste stap van de visitatie is dat de corporatie de gemeente en andere belanghebbenden informeert over de aankomende visitatie, zodat iedereen zich hierop kan voorbereiden.

Vervolgens selecteert de corporatie een geaccrediteerd bureau voor de visitatie. Dat bureau stelt een onafhankelijke visitatiecommissie samen, die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de visitatie. De commissie interviewt alle partijen: corporatie, huurders, belanghebbenden (bijvoorbeeld welzijns- of zorginstellingen) en de gemeente. Het gesprek met de gemeente wordt gevoerd door de wethouder wonen en desgewenst een beleidsambtenaar. Tijdens het gesprek komen de prestatieafspraken en de prestaties van de corporatie uitgebreid aan bod, evenals hoe de corporatie omgaat met de ven/vachtingen van de gemeente en maatschappelijke gebeurtenissen.

Na de interviews schrijft de commissie een voorlopig visitatierappoort. De corporatie krijgt het concept te zien, maar mag slechts feitelijke onjuistheden aanpassen. Het rapport is definitief nadat de SV\NN heeft getoetst of de methodiek correct is toegepast. Het bestuur en de raad van commissarissen schrijven een inhoudelijke reactie, waarin zij beschrijven hoe ze omgaan met de verbeterpunten. Vervolgens worden het rapport en de reactie op de website van de corporatie gepubliceerd en ontvangen gemeenten en andere belanghebbenden een exemplaar. De SVWN plaatst de documenten ook op de website, maakt een nieuwsbericht en attendeert de gemeenteraad per mail op het visitatierapport. De laatste stap in het proces is dat de gemeente en corporatie met elkaar in gesprek gaan over het rapport en de bestuurlijke reactie.” Voor de gemeenteraad is strikt gezien geen rol weggelegd in het proces van de visitatie, behalve dat het rapport en de bestuurlijke reactie naar de gemeenteraad worden gestuurd door de SVWN.

96 Woningwet, artikel 53a. 97 Stichting Visitatie Woningcorporaties 98 Stichting Visitatie

Nederland, httgs.//www.vis|tat|es.n|/. Woningcorporaties Nederland, Hoe werkt vis/tar/e?.

32

1 1. Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

Steeds meer woningen, zeker in stedelijke gebieden, worden verkocht met de intentie om te verhuren - het zogenaamde buy-to-let principe - of om mee te speculeren. In de periode tussen 2009 en 2017 steeg het aantal woningen dat met deze intentie gekocht werd van 2% naar 5%.” Kapitaalkrachtige beleggers kopen woningen op en verhuren ze voor hoge prijzen. Middeninkomens en starters kunnen niet met hen concurreren en krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt.

Zelfbewoningsplicht Een instrument waarmee buy-to-let tegen gegaan kan worden is de zogenaamde zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. Hiermee wordt vastgelegd dat de koper van een huis voor een bepaalde termijn verplicht is zelf de woning te bewonen. De zelfbewoningsplicht kan worden vastgelegd in de voorwaarden bij de gronduitgifte-overeenkomst (als de grond van de gemeente zelf is) of in een anterieure overeenkomst (als de grond niet in bezit van de gemeente is).'°° Ook kan er aan de zelfbewoningsplicht een kettingbeding worden verbonden: verkoopt de eerste bewoner het huis, dan geldt de zelfbewoningsplicht ook voor de nieuwe koper. Op die manier blijft de zelfbewoningsplicht in stand.1°1

Vaak wordt naast de zelfbewoningsplicht een hardheidsclausule opgesteld, waarbij de termijn waarbinnen het huis door de koper bewoond moet worden komt te vervallen, bijvoorbeeld in het geval van overlijden van de partner of van ziekte. Ook_ kan in de voorwaarden worden opgenomen dat de zelfbewoningsplicht niet geldt in het geval van bloedvervvantschap, zo kunnen ouders bijvoorbeeld een huis kopen voor hun kind.

Houdt een huiseigenaar zich niet aan de zelfbewoningsplicht, dan heeft dat een boete tot gevolg. Amstelveen is de eerste gemeente in Nederland waar zo'n boete is uitgedeeld. ln december 2018 stapte de gemeente naar de rechter omdat een eigenaar zich niet aan de zelfbewoningsplicht hield en weigerde de boete te betalen. Na uitspraak van de rechter in september 2019 werd de gemeente in het gelijk gesteld en werd de eigenaar verplicht de boete van ê50.000,- te betalen.1°2

Anti-speculatiebeding Naast een zelfbewoningsplicht kan ook een anti-speculatiebeding worden opgenomen in de gronduitgifte-overeenkomst of de anterieure overeenkomst, om te voorkomen dat een woning als beleggingsobject gekocht wordt. Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning niet verkocht mag worden binnen een bepaalde periode. Mocht de bewoner het huis toch willen verkopen binnen die periode, dan moet toestemming gevraagd worden aan de gemeente, die ook een deel van de winst ontvangt. Net als bij de zelfbewoningsplicht kan ook in het geval van het anti-speculatiebeding een hardheidsclausule 99 Harst, F. van der en Vries, P. de (Raad voor de leefomgeving en infrastructuur),

Kogen om te verhuren.

Onderzoek naar veranderingen /in eiqendomsvernoudinqen op de woningmarkt, pag. 16. 10° Als een gemeente de grond waarop een bouwproject uitgevoerd zal worden niet in handen heeft, kunnen er in een anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd worden tussen de betrokken partijen. Deze afspraken zijn inhoudelijk hetzelfde als in een gronduitgifte-overeenkomst. 101 Tweede Kamer, Moqe///kneden gemeenten voor reg/e op de woonru/mteverde/Ing voor starters. 102 Gemeente Amstelveen, Rechtbank steunt zelfbewoningsplicht gemeente.

33

worden opgesteld.1°° Voorbeelden zelfbewoningsplicht en/of anti-speculatiebeding: ø ø ø

'°3

Gemeente Amsterdam, Duur doon/erhuren van nieuwbouw koopwoningen ver/eden tig' Gemeente Amstelveen, Betere kansen voor Amstelveense woningzoekenden; Gemeente Zoetermeer, Anti-sgecu/atiebeding.

Home Finance, Wat is een anti-speculatiebedindqj. 34

12. Koopgarant en Maatschappelijk Gebonden Eigendom

Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan opnemen welke categorieën woningen er gerealiseerd moeten worden. Eén van die categorieën is sociale koop, waarmee koopwoningen voor lagere inkomens en starters toegankelijk gemaakt kunnen worden. De sociale koop vormt een brug tussen de sociale huursector en de vrije sector en is een manier om doorstroom op gang te brengen. Verkoopt de eerste koper zijn woning, dan is er geen garantie dat de woning nog steeds in de categorie sociale koop valt. Er zijn echter wel manieren om te zorgen dat een betaalbare koopwoning betaalbaar blijft, ook ná de eerste koper.'°'*

Koopgarant

de koopgarantregeling verkopen corporaties, ontwikkelaars of gemeenten woningen met een koperskorting: de getaxeerde marktwaarde wordt verlaagd met een kortingspercentage (in de praktijk is dit tussen de 10% en de 25%). Wil de koper verhuizen, dan koopt de corporatie of de ontwikkelaar de woning binnen drie maanden weer terug. De terugkoopprijs die de koper ontvangt wordt bepaald aan de hand van de oorspronkelijke verkoopprijs en een deel van de waardeontwikkeling. Door de overheid is vastgesteld hoe de waardeontwikkeling wordt verdeeld tussen de terugkoper (de corporatie/ontwikkelaar) en de verkoper. Van de waardeontwikkeling gaat anderhalf keer het koperskortingpercentage naar de terugkoper, het resterende percentage gaat naar de verkoper. Waardestijging als gevolg van investeringen in de woning die de bewoner zelf heeft gedaan, wordt voor 100% in de terugkoopprijs verrekend en komt ten goede aan de bewoner. Hoewel de koopgarantregeling een manier is om koophuizen betaalbaar te houden, blijven marktontwikkelingen toch van invloed. Onderstaand ter toelichting enkele rekenvoorbee|den.1°5 Bij toepassing van

Voorbeeld 1 - Koopgarant met waardestijging ln dit rekenvoorbeeld is de waarde van de woning toegenomen. Hierdoor levert de woning bij verkoop meer op dan het initiële aankoopbedrag. De winst wordt door de verkoper en de terugkoper gedeeld.

Marktwaarde bij verkoop

ê200.000,-

Koperskorting à 20%

ê40.000,-

Koopprijs

E160.000,-

Marktwaarde bij terugkoop

ê230.000,-

Waardeontwikkeling

6230000-6200000 = + ê30.000,-

Verdeling waardeontwikkeling: 1,5 * 20% = 30% voor corporatie/ontvvikkelaar

30% van 630.000 = ê9.000,-

100%-30% = 70% voor verkoper

104 Rijksdienst voor 105

70°/° Van e3o.ooo = e21.ooo,-

Ondernemend Nederland, Kooggarant.

Op maat, Kooggaranrwoninqen voor starters, en Hypotheekplatform, Kooggarant. 35

Terugkoopprijs = initiële koopprijs + waardeontwikkeling

6160000 + ê21.000 = ê181.000

Voorbeeld 2 - Koopgarant met waardedaling ln dit rekenvoorbeeld is de waarde van de woning afgenomen. Hierdoor levert de woning bij verkoop minder op dan het initiële aankoopbedrag. Het verlies wordt door de verkoper en de terugkoper gedeeld. V

Marktwaarde bij verkoop

ê200.000,-

Koperskorting à 15%

ê30.000,-

Koopprijs

ê170.000,-

Marktwaarde bij terugkoop

ê180.000,-

Waardeontwikkeling

E180.000-ê200.000 = - ê20.000,-

Verdeling waardeontwikkeling: 1,5 * 15% = 22,5% voor corporatie/ontwikkelaar

22,5% van -ê20.000 = 64.500,-

100%-22,5% = 77,5% voor verkoper Terugkoopprijs = initiële koopprijs + waardeontwikkeling

77,5% van -E20.000 = -ë15.500,ê170.000 - ê15.500 = ê154.500

Voorbeeld 3 - Koopgarant met waardestijging en woningverbeteringen ln dit rekenvoorbeeld is de waarde van de woning toegenomen. Bovendien heeft de bewoner verbeteringen aangebracht in de woning, die extra hebben bijgedragen aan de waardestijging. Hierdoor levert de woning bij verkoop meer op dan het initiële aankoopbedrag. De winst wordt door de verkoper en de terugkoper gedeeld. De waardestijging door de woningverbeteringen komt echter volledig ten goede aan de verkoper.

Marktwaarde bij verkoop

ê180.000,-

Koperskorting à 25%

645.000,-

Koopprijs

E135.000,-

Marktwaarde bij terugkoop inclusief woningverbeteringen

ê210.000,-

Marktwaarde bij terugkoop exclusief woningverbeteringen

ê200.000,-

Waardestijging door woningverbeteringen

6210000-6200000 = ê10.000,-

Waardeontwikkeling ex. verbeteringen

ê200.000-ê180.000 = + ê20.000,-

Verdeling waardeontwikkeling: 1,5 * 25% = 30% voor corporatie/ontwikkelaar

37,5% van E20.000 = 67.500,-

100%-30% = 70% voor verkoper

62,5°/O Van ê20.000 = 612.500,-

36

Terugkoopprijs = initiële koopprijs + waardestijging door woningverbeteringen + waardeontwikkeling

6135.000 + 610.000 + 612.500 = 6157.500

Voorbeeld 4 - Koopgarant met waardedaling en woningverbeteringen ln dit rekenvoorbeeld is de waarde van de woning gedaald, waardoor er verlies wordt gemaakt. De bewoner heeft echter woningverbeteringen aangebracht, die er toe hebben geleid dat de waardedaling beperkter is gebleven dan wanneer de woningverbeteringen niet waren gedaan. Het verlies van waarde wordt voor verkoper en terugkoper gedeeld, maar de waarde van de woningverbeteringen komt voor 100% ten goede aan de verkoper.

Marktwaarde bij verkoop

6180.000,-

Koperskorting à 10%

618.000,-

Koopprijs

6162.000,-

Marktwaarde bij terugkoop inclusief

6170.000,-

Marktwaarde bij terugkoop exclusief woningverbeteringen

6155.000,-

Waardestijging door woningverbeteringen

6170000-6155.000 = 615.000,-

Waardeontwikkeling ex. verbeteringen

6155.000-6180.000 = - 625.000,-

Verdeling waardeontwikkeling: 1,5 * 10% = 15% voor corporatie/ontvvikkelaar

15% van -625.000 = -63.750,-

woningverbeteringen

100%-15% = 85% voor verkoper Terugkoopprijs = initiële koopprijs + waardestijging door woningverbeteringen + waardeontwikkeling

85% van -625.000 = 621.250,6162000 + 615.000 - 621.250 = 6155.750

Hoe zorg je als raadslid voor koopgarantwoningen in jouw gemeente? Dit kan op verschillende manieren. De gemeente Westvoorne heeft een gemeentelijk woonbedrijf met een aantal eigen woningen in het bezit. Deze worden via de koopgarantregeling verkocht.1°° Voor veel gemeenten is dit echter niet haalbaar. Een andere mogelijkheid is om in de prestatieafspraken met de corporaties afspraken op te nemen over woningen met een koopgarantregeling. Onder andere de gemeente Ede heeft dit gedaan.1°7 Maatschappelijk Gebonden Eigendom

Koopgarant is een variant van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Bij MGE koopt een bewoner het huis van de corporatie, eventueel met een koperskorting. De corporatie kan bepalen dat een koper niet meer dan een bepaald jaarinkomen mag hebben. De bewoner wordt economisch en juridisch gezien eigenaar, maar de corporatie blijft het groot onderhoud 106

107

Gemeente Westvoorne, Koopgarant. Gemeente Ede, Prestatieafspraken 2020 & doorki/'k 2021-2024. 37

verzorgen. Bij MGE mag het huis niet op de vrije markt verkocht worden, maar moet het weer aangeboden worden aan de corporatie. Geeft de bewoner aan het huis te willen verkopen, dan wordt het getaxeerd en teruggekocht door de corporatie. ls het huis in waarde gestegen, dan wordt de winst volgens een vooraf afgesproken verhouding verdeeld tussen bewoner en corporatie. De corporatie mag de woning echter wel op de vrije markt verkopen, om op die manier nieuwe projecten te kunnen bekostigen.1°8 Net als koopgarant kunnen afspraken over MGE worden vastgelegd in de prestatieafspraken.

108 Rijksdienst voor

Ondernemend Nederland, Maatschappelijk Gebonden Eigendom. 38

13. Verzilverlening ln november 2018 lanceerde Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse

gemeenten (SVn) - de financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting - de verzilverlening voor huizeneigenaren. Hiermee kunnen gemeenten en provincies woningeigenaren helpen om hun overwaarde in geld uit de stenen te halen.

Veel senioren hebben niet voldoende inkomen om een lening aan te gaan, maar voor de verzilverlening is dit niet nodig: deze lening is gebaseerd op de overwaarde van de woning. Woningeigenaren betalen over de lening geen maandelijkse aflossing en rente. Bij verkoop van de woning of bij het overlijden van de langstlevende schuldenaar wordt de lening afgelost. Eigenaren kunnen met de lening de woning veiliger, comfortabeler en duurzamer maken. Gemeenten kunnen de lening als instrument gebruiken om langer zelfstandig wonen of verduurzamen te stimuleren, ook voor minder kapitaalkrachtige huizenbezitters.1°9

De verzilverlening is relatief nieuw en wordt in negen gemeenten aangeboden: Huizen, Lelystad, Lopik, Midden-Drenthe, Rijssen-Holten, Tynaarlo, West Maas en Waal, Westerwolde en Wijdemeren. De lening wordt verstrekt door de SVn, maar de aanvraag verloopt via de gemeente. De aanvrager van de lening moet ten minste 57 jaar zijn (pensioenleeftijd minus tien). De hoogte van het inkomen speelt geen rol. Het maximaal te lenen bedrag is afhankelijk van de woningwaarde. Hiervan neem je 80%, waarvan het nog openstaande hypotheekbedrag wordt afgetrokken. De verzilverlening is in principe bedoeld voor het opknappen en verbeteren

van de woning, het levensloopbestendlg maken, energiebesparende voorzieningen en noodzakelijke verbouwingen, zoals een nieuw dak of verwijdering van asbest. Gemeenten kunnen echter wel aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan de uit te voeren maatregelen, de leeftijd of het maximale inkomen van de aanvrager.11° ln de gemeente Westerwolde bedraagt de verzilverlening bijvoorbeeld maximaal ê50.000,- en moet het bruto jaarinkomen van de aanvrager lager zijn van 641.056,- perjaar. Bovendien is er voor energiebesparende maatregelen een energieprestatieadvies nodig.111 Ook MiddenDrenthe hanteert een maximum inkomen. Daarnaast mag de aanvrager niet meer dan het heffingsvrije vermogen hebben en moet de aanvrager de woning al minimaal twee jaar bewonen, tenzij de woningaanpassing voortkomt uit een plotseling opgekomen zorgvraag.112 De gemeente Huizen stelt weer andere eisen: naast een maximaal leenbedrag van ê50.000,mogen de werkzaamheden nog niet zijn gestart en moeten ze worden uitgevoerd door een

erkend installateur of bouwbedrijf.113

Gemeenten die een verzilverlening hebben: ø

1119

11° 111

Gemeente Huizen, Verzilverlening;

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, Verz//ver/en/ng.

Consumentenbond, SVn Verz//ver/en/ng.

Gemeente Westerwolde, Verordening Verz//verlening 2078 gemeente Westerwolde. en

Verzilverlening.

112 113

Gemeente Midden-Drenthe, Kom ik in aanmerking voor de verz//ver/en/nq_2. Gemeente Huizen, Verz//ver/en/ng. 39

Gemeente Lelystad, Vefzi/verlening asbestven/vi/derineq Gemeente Lopik, Wonen & Ouderen; Gemeente Midden-Drenthe, Verzilverlening; Gemeente Rijssen-Holten, Verz//verlening aanvragen; Gemeente Tynaarlo, Verz//verlening Tynaarlo; Gemeente West Maas en Waal, Verz//ver/ening; Gemeente Westerwolde, Verz//ver/ening; Gemeente Wijdemeren, Verz//verlening.

14. Zelfbouw

Wie in Nederland het woord 'zelfbouw' hoort, denkt vaak aan grote villa's voor mensen met een hoog inkomen en bijbehorende woonlasten, maar dat is niet juist. Ook starters en mensen met een (beneden) modaal inkomen kunnen een eigen woning laten bouwen in particulier opdrachtgeverschap en zo profiteren van lage woonlasten. Er zijn diverse constructies om particulier opdrachtgeverschap bereikbaar te maken voor inkomens tot (beneden) modaal. ø

Starterslening ik bouw betaalbaar (IBB). De starterslening ik bouw betaalbaar is een aanvulling op het bedrag dat de deelnemer van de bank kan lenen. De eerste drie jaar hoeft er geen rente betaald te worden. Na het derde jaar volgt een inkomenstoets. Blijkt hieruit dat de deelnemer voldoende betaalcapaciteit heeft, dan wordt een passende rente en aflossing betaald. Bij verkoop van het huis wordt de starterslening afgelost. Deze financiële regeling, gecombineerd met een planontwikkelingsmethode (de deelnemer krijgt hulp van een bouwbegeleider), wordt toegepast in de gemeenten Almere, Nijmegen, Den Haag en Oud-Beijerland. Gemeenten kunnen zelf aanvullende eisen opstellen, bijvoorbeeld met betrekking tot het minimale of maximale inkomen van

de deelnemer.

ø

Starterslening Stimuleringsfonds Volkshuisvesting_(SVn). Net als de starterslening IBB is ook de starterslening van SVn een aanvulling op het bedrag dat een starter van de bank kan lenen. De lening wordt aangevraagd bij gemeente, provincie of corporatie - die voorwaarden kunnen opstellen waaronder de lening al dan niet wordt verstrekt- en wordt gefinancierd door SVn. Ook deze lening hoeft de eerste drie jaar niet afgelost te worden. Na die periode startje met aflossen en rente betalen, tenzij je denkt dat je deze lasten nog niet kan dragen. Dan kan een hertoets aangevraagd worden en de aflossingsvrije periode worden verlengd. De starterslening mag altijd geheel of gedeeltelijk boetevrij worden afgelost. Het verschil met de starterslening IBB is dat de starterslening van de SVn niet alleen voor zelfbouw is, maar ook gebruikt kan worden om een bestaand huis te kopen.

Uitgangspunt van de financieringscapaciteit van de starter wordt conform de actuele normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) berekend.“4 De eigen financiering (hypotheek van de bank en/of inleg eigen geld) bedraagt bij de starterslening lBB ten minste 60% en bij de starterslening SVn ten minste 80%. Voor het overige deel van de investering dat de koper niet zelf kan financieren, wordt een starterslening afgesloten.

De lage woonlasten zijn het grootste voordeel van zelfbouw. Maar dat is niet het enige. Met

zelfbouw is gegarandeerd dat de koper het huis ook daadwerkelijk gaat bewonen. Daarnaast is de kwaliteit van de woning goed en duurzaam: door in eigen beheer te bouwen, gaan bijna alles kosten zitten in de bouwmaterialen. Bovendien zijn de toekomstige bewoners bekend en kunnen ze betrokken worden bij de ontwikkeling en inrichting van de openbare ruimte. Collectief en individueel opdrachtgeverschap Bij zelfbouw valt een onderscheid te maken tussen individuele zelfbouw en Collectief Particulier “4 Lees meer over de Nationale Hypotheek Garantie op de website.

41

Opdrachtgeverschap (CPO). Bij individuele zelfbouw koopt een particulier een kavel en laat daar een woning op bouwen, zoals in Oostervvold in Almere en Havenkwartier in Deventer. Bij CPO koopt een groep particulieren naast elkaar gelegen kavels of één grote kavel voor het bouwen van hun woningen. De groep organiseert zich in één rechtspersoon zonder winstoogmerk, om zo als ontwikkelaar van het project op te kunnen treden. In samenwerking met een bouwbegeleider, architect en aannemer wordt het project ontwikkeld. De Kersentuln in Utrecht is bijvoorbeeld via CPO ontwikkeld.“5

Klushuizen

Klushuizen zijn een vorm van zelfbouw, waarbij nieuwe bewoners oude panden volledig opknappen. De panden zijn goedkoop en krijgen tot een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau een opknapbeurt. Klushuizen kunnen individuele huizen zijn, maar ook complete flatgebouwen, kantoorpanden, straten of huizenblokken. Door ze kluswoningen te verkopen, krijgen verouderde wijken een positieve impuls en worden leefbaarheid en sociale samenhang in de wijk vergroot. Een voorbeeld van een klushuisprojecten is de Klarenstraat in Amsterdam.”

“5 Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Zelfbouw. 116 lbidem.

42

Achtergrondinfonnatie: Woondeals

Om de woningnood in te perken en de woningvoorraad voldoende aan te vullen, zijn de komende jaren 75.000 extra woningen perjaar nodig. Vijf regio's in Nederland, waar de

druk op de woningmarkt het grootst is, hebben in 2019 hierover afspraken gemaakt met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in een zogeheten woondeal. De woondeals bestaan uit meerdere onderdelen met eigen afspraken per regio, die moeten helpen de krapte op de woningmarkt terug te dringen en de versnelling van de woningbouw te realiseren.

De woondeals zijn echter niet alleen gesloten om zo snel mogelijk nieuwe woningen bij te

bouwen, maar ook om vraagstukken op het gebied van leefbaarheid, economie, verkeer en vervoer op te lossen. De woondeals kijken naar specifieke vraagstukken die regionaal spelen, hoe deze in samenwerking kunnen worden opgelost en wat daarvoor nodig is. Elke regio heeft te maken met andere uitdagingen, daardoor kennen alle woondeals hun eigen accenten.

De vijf regio's waar woondeals zijn gesloten, zijn regio Eindhoven, de zuidelijke Randstad, regio Utrecht, de Metropoolregio Amsterdam en de gemeente Groningen. Naast vergroting van de

woningbouwproductie is er binnen elke woondeal ook aandacht voor: ø ø o

Integrale gebiedsontwikkeling;

Een bredere verstedelijkingsstrategie; Het verbeteren van de leefbaarheid in specifieke wijken.

De rol van het ministerie van BZK is overkoepelend en coördinerend waar nodig (ook naar andere ministeries). De woondeals bevorderen zowel de samenwerking tussen partijen en gemeenten binnen de regio's, als tussen regio's en tussen ministeries.”

“7 Woningmarktbeleid.nl, Woondeals.

43

Tips Heb je geen tijd om de gehele handreiking te lezen, maar wil je even snel checken ofjouw gemeente op de goede weg zit als het om wonen gaat? Lees dan de volgende tips: o

o

~

_

ø ø

Ga na of jouw gemeente een doelgroepenverordening heeft. Hiermee kan je de doelgroepen, instandhoudingstermijn, aanvangsprijs en maximale huurprijs per woningbouwcategorie vastleggen. ln combinatie met het bestemmingsplan is dit bij uitstek het instrument om te sturen op het gewenste woningaanbod! Heeft jouw gemeente een nota grondbeleid heeft en welke vorm van grondbeleid er wordt gehanteerd? De nota grondbeleid is een belangrijk kaderstellend instrument, dat wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Om goede afspraken te maken met de corporaties over het plaatselijke volkshuisvestingsbeleid is een woonvisie noodzakelijk. Heeft jouw gemeente er een en wat zijn de prioriteiten in de woonvisie? Wil je grip houden op de toewijzing en urgentieregeling voor sociale huun/voningen? Zorg dan dat de gemeente een huisvestingsverordening heeft.

Leegstand verloedert het straatbeeld. Met een leegstandverordening kan je regels en maatregelen opstellen, gericht op het voorkomen van leegstand van winkelpanden en woningen.

44