20210527 motie LSD voorkomen verdringing (jonge) inwoners woningmarkt

›

äåå;

'

@P vnA asia

cnosuuukí

'

MOTIE

Datum raadsvergadering:

Agendapunt:

Onderwerp:

(artikel 28 Reglement van Orde)

27 mei 2021

Nr. 14 Verder voorkomende zaken

Voorkomen verdringing (jonge) inwoners op de woningmarkt

I

De raad van de gemeente Schouwen-Duiveland op 27 mei 2021 in vergadering bijeen; gehoord de beraadslagingen in deze vergadering; constaterende, dat:

ø er een toenemende vraag is naar betaalbare koop- en huurwoningen en de druk op de woningmarkt

hoog is;

0 steeds meer woningen worden opgekocht door beleggers of mensen van buiten de gemeente en dit

prijsopdrijvend werkt;

ø steeds meer woningen worden gebruikt voor illegale toeristische (particuliere) verhuur en dit zorgt voor

verdringing, minder beschikbare koopwoningen en prijsopdrijvend werkt;

o voor handhaving op de verdringingsproblematiek beperkte capaciteit beschikbaar is c.q. wordt ingezet;

ø veel woningen overboden worden, waardoor (jonge) inwoners niet aan een woning kunnen komen; o hierdoor (ook) verdringing op de lokale woningmarkt ontstaat; ø er landelijk verschillende initiatieven en ontwikkelingen zijn

om inwoners te faciliteren bij /tegen deze

verdringing; 0 er een veelheid aan juridische, financiële en beleidsmatige instrumenten en maatregelen zijn om als gemeente invloed uit te oefenen op de verdringing in de woningmarkt, zie hiervoor de 'Handreiking Lokaal woonbeleid' die als bijlage* bij deze motie is gevoegd; o hierin keuzes door de gemeente gemaakt kunnen worden als er duidelijkheid is over de diversiteit, effectiviteit en impact van deze instrumenten;

overwegende, dat: ø er meer inzicht gewenst is op welke wijze we invloed (kunnen) hebben op: bewoning en verkoop van bestaande huur- en koopwoningen; bewoning en verkoop van nieuwe huur- en koopwoningen bij lopende en nieuwe projecten; ø inzicht gewenst is wat de effecten zijn van de verschillende instrumenten op de verschillende doelgroepen;

ø onderzocht moet worden of het bestaande beleid en maatregelen voor (jonge) inwoners voldoende effectief is of effectiever kan;

ø onderzocht moet worden welke mix aan maatregelen mogelijk is

woningmarkt te ondersteunen.

ø

om (jonge) inwoners op de lokale

het gemeentelijk ontwikkelingsbedrijf nu passief grondbeleid toepast;

ø bepaald moet worden of bij nieuwe projecten het gemeentelijke ontwikkelingsbedrijf een grotere rol

kan hebben door bijvoorbeeld in te zetten op een actief grondbeleid; ø de instrumenten en maatregelen genoemd in de Handreiking Lokaal woonbeleid bij de raadsleden

bekend zijn;

ø de in de raadsvergadering van 28 januari 2021

bij

de update van de woningmarktanalyse de

aangenomen motie en het amendement kansen biedt in het kader van voorkoming van verdringing op

de woningmarkt, door: - onderzoek te doen naar realiseren bijzondere en/of tijdelijke woonvormen op kort termijn (motie); - prioriteit te geven aan levensloopgeschikte woningen om doorstroming te realiseren (amendement); - extra aantallen woningen op te nemen in regionale woningmarktafspraken (meer restruimte creëren) die nodig zijn om een kwalitatieve transformatieslag mogelijk te maken (amendement);

'

Centrum Lokaal Bestuur - Lokaal woonbeleid 2020 (Handreiking voor raadsleden)

Pagina 1 van 2

van mening, dat: o we onze inwoners zo goed mogelijk moeten faciliteren in hun (toekomstige) woonwensen; ø we willen voorkomen dat (jonge) inwoners naar elders vertrekken, omdat zij op Schouwen-Duiveland nu geen geschikte en betaalbare woning kunnen vinden; 0 we (jonge) terugkeerders naar Schouwen-Duiveland willen faciliteren; 0 we maatregelen en instrumenten willen inzetten om de druk op de woningmarkt voor (jonge) inwoners en terugkeerders te verlagen; ø we willen weten of we de instrumenten en maatregelen genoemd in de Handreiking Lokaal woonbeleid ook met succes op Schouwen -Duiveland kunnen inzetten en als dat niet kan “waarom dan niet”'; 0 we meer moeten inzetten op handhaving van overtredingen die verdringing op de woningmarkt ø

versterken; het college van burgemeester en wethouders overleg moet voeren met stakeholders, zoals corporatie, provincie, rijk, inwoners, ondernemers over (extra) maatregelen ter voorkoming van verdringing op de

woningmarkt;

ø de raad / vertegenwoordiging van de raad bij dit onderzoek nauw betrokken moet worden;

verzoekt het college van burgemeester en wethouders: 1. uiterlijk in september 2021 een commissievoorstel voor te leggen waarin in het kader van voorkoming van de verdringing op de woningmarkt: a. de effectiviteit van het bestaande beleid en instrumenten tegen het licht zijn gehouden; b. waarbij een mix aan alternatieve instrumenten en maatregelen voor bestaande en nieuwe koop- en huurwoningen is uitgewerkt, zie Handreiking Lokaal Woonbeleid; c. een afwegingladvies en voorzet wordt gegeven over het inzetten van gewenste instrumenten om in onze gemeente invloed uit te oefenen op de verdringen van (jonge)

inwoners op de lokale woningmarkt.

2. hierin tijdens dit traject de raadswerkgroep met vertegenwoordigers uit de fracties te

betrekken;

en gaat over tot de orde van de dag. Ingediend namens alle in de gemeenteraad vertegenwoordigde fracties door Robbert Lievense.

Besluit gemeenteraad op 27 mei 2021:

Met Zètemmen voor en

Q stemmen tegen aangenomen venvonpen.

Voor

leden:

/

/

/,I /

«

„«^*

leden:

'

'

voorzitter

\ Pagina 2 van 2

Lokaal woonbeleid

Een handreiking voor raadsleden

Centrum voor

Lokaal Bestuur

Colofon

© Centrum voor Lokaal Bestuur, 2020 Emmapark 12

2595 ET Den Haag Telefoon: 070 - 262 97 20 E-mail: clb@pvda.nl

www.lokaa|bestuur.n| www.twitter.com/lokaalbestuur

www.facebook.com/centrumlokaalbestuur Auteur: Sofie Kuilman Eindredactie: Jan Erik Keman

Omslagfotoz Hans van Rhoon

|

Hollandse Hoogte

Inhoud Inleiding ................................................................................................................ ._ 1. Grondbeleid ......................................................................................................

_.

Actief grondbeleid .............................................................................................. ._

Faciliterend grondbeleid .................................................................................... ._

Publiek-private samenwerking ........................................................................... _. Situationeel grondbeleid .................................................................................... ._

De PvdA en grondbeleid ....................................................................................

__

Nota grondbeleid ............................................................................................... ._ Grondprijzen ...................................................................................................... ._ Grondexploitatie ................................................................................................ .. 2. Het bestemmingsplan als instrument voor betaalbare woningen ....................... _.

Bestemmingsplan ..............................................................................................

_.

Doelgroepenverordening ................................................................................... ._ Paraplubestemmingsplannen ............................................................................ _.

Bestemmingsplannen na inwerkingtreding Omgevingswet ________________________________ 3.

De woonvisie en prestatieafspraken __________________________________________________________________ Passend toewijzen _____________________________________________________________________________________________

._

__

._

Geschilbeslechting ............................................................................................ ._ Achtergrondinformatie woningmarktregio's ........................................................ ._ 4. Leegstandverordening ...................................................................................... _. 5.

De huisvestingswet en de huisvestingsverordening __________________________________________

._

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: vergunningsplicht ................................. _. 6. Verhuurvergunning ............................................................................................ _.

7. Huivesting (tijdelijke) arbeidsmigranten ............................................................. ._

Stichting Normering Flexwonen: eisen aan de huisvesting van arbeidsmigranten 8. Flexwonen ........................................................................................................ __

De verschillende vormen van flexwonen en flexvvoningen _________________________________

_.

Maatregelen Stimuleringsaanpak Flexwonen ....................................................

._

Voorbeelden van flexwonen ..............................................................................

__

9. Verduurzaming en woonlasten .......................................................................... __

10. Maatschappelijke visitatie woningcorporaties __________________________________________________ ._

11. Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding _________________________________________________ ._

Zelfbewoningsplicht ........................................................................................... __ Anti-speculatiebeding ________________________________________________________________________________________ ._ 12. Koopgarant en Maatschappelijk Gebonden Eigendom .................................... _.

Koopgarant ..................................................

..

Maatschappelijk Gebonden Eigendom ........ _. 13. Verzilverlening .......................................... ._ 14. Zelfbouw ................................................... _.

Collectief en individueel opdrachtgeverschap

Klushuizen ................................................... ._ Achtergrondinformatie: Woondeals ................. ..

Tips ................................................................. ._

lnleiding

Wonen is een grondrecht, maar in deze tijd van woningnood is een dak boven het hoofd

geen vanzelfsprekendheid. Regie vanuit het kabinet ontbreekt en van een progressief volkshuisvestingsbeleid is geen sprake. Corporaties staan onder druk, mede door de verhuurderheffing en de verduurzamingsopgave. De wachtlijsten in de sociale sector blijven groeien. Kapitaalkrachtige beleggers zijn spekkoper. Zij kopen huizen op en verhuren deze voor hoge prijzen. Het is niet ongewoon dat huurders in de vrije sector bijna 40% van hun besteedbare inkomen kwijt zijn aan de huur. Kortom, de wooncrisis wordt steeds nijpender.

Gelukkig heb je als raadslid een flinke vinger in de pap als het om het lokale woonbeleid gaat. Deze handreiking biedt een overzicht van de mogelijkheden en instrumenten die je hebt om lokaal te kunnen sturen. Hoe zetje de instrumenten in, aan welke knoppen kan je draaien en hoe pakken andere gemeenten het aan? Daar gaan de verschillende hoofdstukken op in, aan de hand van feitelijke informatie en voorbeelden uit verschillende gemeenten. Je kan de handreiking van kaft tot kaft lezen, maar dat is niet noodzakelijk. De handreiking is ook bedoeld als naslagwerk, voor als je even snel informatie op wil zoeken over een bepaald onden/verp.

5

1. Grondbeleid

Gemeenten, provincies en het Rijk voeren grondbeleid of, zoals sommigen het noemen, vastgoedbeleid. Maar wat houdt het precies in? En wat zijn de mogelijkheden als raadslid om te sturen? Grondbeleid is een instrument om plannen op het gebied van ruimtelijk beleid - volkshuisvesting, natuur, infrastructuur, bedrijven -te realiseren. Ruimtelijke plannen worden op hoofdlijnen geschetst in de structuurvisie. Op grond van de Wet

ruimtelijk ordening zijn gemeenten verplicht een structuurvisie op te stellen, die door de

gemeenteraad wordt vastgesteld. Na invoering van de Omgevingswet - naar verwachting in 2021 - wordt de structuurvisie vervangen voor de omgevingsvisief

Aan (de inhoud van) de structuurvisie kunnen wettelijk gezien geen rechten en verplichtingen worden ontleend. Aan het bestemmingsplan kan dit wel. Dit is dan ook hetjuridische instrument

om ruimtelijk beleid vast te leggen en te handhaven. Met het bestemmingsplan wijzen

gemeenten bestemmingen toe aan gronden, die dwingend, dan wel bindend zijn.2 ln het omgevingsbeleid wordt de gewenste bestemming van grond vastgelegd: wonen, bedrijven, landbouw of wegen. Het grondbeleid draagt bij aan de daadwerkelijke realisatie van de gewenste bestemming. Gemeenten kunnen verschillende soorten grondbeleid voeren? Actief grondbeleid

`

de gemeente grond - door vrijwillige verkoop, vestiging van de Wet voorkeursrecht gemeenten of, in het uiterste geval, onteigening - verkavelt de grond en verkoopt het in bouwrijpe staat. Het verschil tussen de prijs van aankoop en uitgifte van de gronden komt bij actief grondbeleid toe aan de gemeente. Met dit verschil kan de gemeente de kosten die gemaakt zijn voor de inzet van mensen, onderzoek, uitvoering van de werkzaamheden en de aanleg van openbare ruimte dekken. Bovendien kan er vereffend worden tussen projecten: overschotten uit het ene plan kunnen gebruikt worden om tekorten van niet-rendabele ontwikkelingen te dekken. Bij actief grondbeleid koopt

Actief grondbeleid kan ook gebruikt worden om te sturen op betaalbare woningbouw en

maatschappelijk vastgoed door te differentiëren in grondprijzen. Dat wil zeggen dat een gemeente verschillende grondprijzen hanteert, afhankelijk van de soort bouw die er uiteindelijk ontwikkeld zal worden. Een gemeente kan bijvoorbeeld grond voor een lagere prijs aan corporaties verkopen, om zo de bouw van sociale huur te stimuleren. Ook kan er een lagere grondprijs gehanteerd worden wanneer er een school, buurthuis of andere publieke voorziening komt. Voor grond waar vrije sector huur of koop komt, kan de gemeente weer een hogere prijs hanteren. Heeft een gemeente grond in het bezit, dan is uitgifte van de grond in de vorm van erfpacht ook een mogelijkheid. Hierbij verkoopt de gemeente de grond niet, maar wordt het in bruikleen gegeven. De erfpachter is eigenaar van de gebouwen, maar niet van de grond. Voor de grond Vereniging Nederlandse Gemeenten, Grondbeleid voor raadsleden. DiRecht, Enkele qemeenteli/ke beleidsdocurnenten. structuurvisie en bestemmingsplan. Lees meer over het bestemmingsplan in hoofdstuk 2. 3 Rijksoverheid, Grondbeleid. 1

2

6

wordt jaarlijks een vergoeding betaald of in één keer een afl<oopsom voor een bepaalde periode: de canon. De hoogte van de canon wordt bepaald aan de hand van de grondwaarde en de hoeveelheid grond die iemand pacht, en wordt periodiek vastgesteld. Erfpacht heeft zowel voor gemeente als erfpachter voordelen. De gemeente blijft eigenaar van de grond, zo blijft de grond in gemeenschappelijk bezit. Door de canon genereert de gemeente voorspelbare inkomsten. De erfpachter heeft lagere hypotheeklasten, doordat de grond niet meegefinancierd hoeft te worden. Bovendien is erfpacht fiscaal aftrekbaar. 4 Bij actief grondbeleid hebben gemeenten veel regie. Echter is deze vorm van grondbeleid niet voor elke gemeente mogelijk: niet elke gemeente heeft gronden in het bezit of de mogelijkheden om deze te veniven/en. ls dit niet het geval, dan zijn er gelukkig nog instrumenten waarmee je als gemeente invloed kan uitoefenen op de ontwikkeling en bestemming van gronden.

Faciliterend grondbeleid Faciliterend grondbeleid houdt in dat de eigenaar van de grond zorgt voor verkaveling en het bouwrijp maken van de grond en de gemeente voor de openbare voorzieningen en infrastructuur. Door bestemmingsplannen, anterieure contractens en exploitatieplannen houdt de gemeente invloed op de toekomstige bestemming en inrichting van het gebied. De kosten die hierbij gemaakt worden, verhaalt de gemeente op de eigenaren die de bouwplannen uitvoeren. 6 Op het moment dat de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt moet er zekerheid zijn over het kostenverhaal. ls dat niet het geval, dan is de gemeenteraad wettelijk verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. ln tegenstelling tot het actieve grondbeleid, is het bij faciliterend grondbeleid niet mogelijk

om

een overschot van het ene plan over te hevelen naar een ander niet-rendabel plan. Als een plan wordt uitgevoerd met faciliterend grondbeleid en het niet rendabel is, dan moet de gemeente middelen reserveren om het deel van de kosten dat niet verhaald kan worden te dekken? Publiek-private samenwerking samenwerking (PPS) wordt de grond via een gezamenlijke onderneming van de gemeente en ontwikkelaars (Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij: GEM) herverdeeld en in kavels gesplitst. De GEM is het uitvoerende orgaan. De private ontwikkelaars investeren naar rato in de GEM en delen op die manier mee in het financiële risico. ln ruil daarvoor krijgen private ontwikkelaars het recht op het ontwikkelen van de bebouwing van een deel van het gebied. Het risico is voor de gemeente minder groot, maar de Bij publiek-private

sturingsmogelijkheden zijn dat ook?

Situationeel grondbeleid Deze vorm van grondbeleid ligt tussen actief- en faciliterend grondbeleid in en wordt sinds de Vereniging Eigen Huis, Erfgacht en bijBouwe, De wijsheid in pacht; wat /s erfpacht en moet ik erfgachtcanon afkopen ?. 5 Een anterieure overeenkomst is een grondexploitatieovereenkomst die gesloten is voor de vaststelling van het exploitatieplan. Hierdoor hebben alle partijen veel onderhandelingsruimte. Er kunnen afspraken gemaakt worden over de grondexploitatie en over de financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.. 4

6

Wet ruimtelike ordening, artikel 6.13-6.19.

Nederlandse Gemeenten, Grondbeleid voor raadsleden. Gebiedseconomie.nl, Publiek Private Samenwerking, en Gebiedsontvvikkeling.nu, De ontmaskering van de concessie.

7 Vereniging 8

7

crisis steeds vaker toegepast. Gemeenten bepalen hierbij per opgave/initiatief welke mate van

sturing nodig is en welke risico's er genomen kunnen worden. Hierbij zijn verschillende vragen van belang: heeft de gemeente de grondpositie, draagt de opgave bij aan de maatschappelijke ambities en wat zijn de verwachtingen van de uitvoering door marktpartijen? De gemeenteraad

neemt met het vaststellen van het exploitatieplan de beslissing of er voor actief- dan wel passief

grondbeleid wordt gekozen.9

De PvdA en grondbeleid

Lange tijd voerden gemeenten actieve grondpolitiek. Een traditie die ontstond na de Tweede Wereldoorlog -toen de woningbehoefte, met name in het huursegment, groot was - en waar de PvdA zich goed in kon vinden. Er moest snel en veel gebouwd worden, tegen lage kosten. Gemeenten kochten op grote schaal grond op en maakten het bouwrijp. Vervolgens gaf de gemeente de gronden uit, aan corporaties, particulieren en ondernemingen, die er woningen bouwden. Door die actieve grondpolitiek had de gemeente veel regie op wat er gebouwd werd en welke bedrijven zich binnen de gemeentegrenzen vestigden.” Dat klinkt natuurlijk goed, maar aan actieve grondpolitiek en het spelen van ontwikkelaar kleven ook risico's. Het grondbedrijf werd voor veel gemeenten een lucratieve inkomstenbron. Gemeenten kochten grond aan met hoge venivachtingen over de verkoopprijzen en gingen er soms roekeloos mee om: de verwachte winst werd door gemeenten op voorhand al uitgegeven. Tijdens de crisis transformeerde het grondbedrijf van lucratieve inkomstenbron naar financiële aderlating. De bouw kwam stil te liggen, projecten raakten vertraagd of gingen zelfs helemaal niet door. Gemeenten gaven minder grond uit en de grondprijzen daalden drastisch. De grond

die voor een hoge waarde op papier stond moest worden afgeboekt naar de reële waarde, tenivijl de venivachte winst al was uitgegeven. Dat resulteerde in grote gaten in de gemeentelijke

begrotingenfl

Tijdens en na de crisis werden veel gemeente terughoudender met actieve grondpolitiek en werd er overgestapt op een faciliterend beleid, waarbij het initiatief voor ontwikkeling bij de markt ligt. Toch moet actieve grondpolitiek niet worden afgezworen. Het blijft voor gemeenten een manier om grip te houden op de woningproductie, maar het is wel belangrijk om daarbij de financiële risico's in acht te nemen en niet voor speculant te gaan spelen.

Nota grondbeleid Welke vorm van grondbeleid een gemeente hanteert en welke middelen en instrumenten worden gebruikt om tot uitvoering van het ruimtelijk beleid te komen en het grondprijzenbeleid, worden vastgelegd in de nota grondbeleid. De nota grondbeleid heeft drie doelstellingen: ø

Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, zowel qua bestemmingen

als qua kwaliteit; o

Een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten

en eigenaren;

Naar een Nota Grondbeleid Nieuwe Stifl, en Gemeente Nijmegen, Grondbeleid 2078. 1° Vereniging Nederlandse Gemeenten, Grondbeleid voor raadsleden. “ lbidem en Verdel, K., 'Gokken met grond', in: Lokaal Bestuur, jaargang 36 nummer 4, april 2012.

9 Gebiedsontwikkeling.nu,

_/\_lo_t<ei

8

o

Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, marktwerking op de grondmarkt en zeggenschap voor de burger.

Het grondprijzenbeleid is het kader voor het college van B&W waarbinnen onderhandelingen over grondprijzen plaatsvinden. Gemeenten zijn op basis van Europese regelgeving verplicht om marktconforme prijzen te hanteren om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. ln sommige gevallen is die staatssteun wel toegestaan en mag de gemeente prijzen hanteren die lager zijn dan marktconform. Bijvoorbeeld wanneer grond gebruikt wordt voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen."

Een nota grondbeleid is overigens niet verplicht. Daarom verschilt de nota per gemeente sterk van vorm, procedure, inhoud en looptijd.13 De nota is een belangrijk kaderstellend instrument voor raadsleden en moet worden goedgekeurd door de gemeenteraad. Enkele voorbeelden: 0 ø ø

Gemeente Den Haag, Nota Grondbeleid 2019; Gemeente Midden-Drenthe, Nota grondbeleid gemeente M/dden-Drenthe, 2016-2020; Gemeente Woudenberg, Nota Grondbeleid Woudenberg 2019.

Grondprijzen Ook over de grondprijzen die een gemeente hanteert staat informatie in de nota grondbeleid, dan wel in een aparte nota grondprijzen, ook wel de grondprijzenbrief genoemd. Gemeenten

kunnen op verschillende manieren de grondprijs berekenen: residueel, comparatief, normatief, op basis van kostprijs of op basis van grondquote.14 Residuele methode Een veelgebruikte manier om grondprijzen te berekenen is de residuele methode. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de waarde van het onroerend goed (Vrij Op Naam-prijs of beleggingswaarde), minus de bouw- en bijkomende kosten. De VON-prijs van een nieuwbouwwoning is bijvoorbeeld ë280.000,- en de bouw- en bijkomende kosten bedroegen ê180.000,-. De grondwaarde van het perceel bedraagt dan ê100.000,-.

Een aantal factoren is van invloed op het residu. Niet beïnvloedbare factoren zijn de conjunctuur (rente, inflatie etc.), de marktontvvikkeling (vrij op naam-prijzen, bouwkosten) en wettelijke eisen

(gasloos bouwen, bouwbesluit, geluidsnormen etc.).

Daarnaast zijn er factoren waar het gemeentebestuur directe invloed op heeft. De eerste bei`nv|oedbare factor is de ruimtelijke kwaliteit (architectuur en stedenbouw). Kies je bijvoorbeeld voor een hogere parkeernorm of bredere wegen, dan nemen de kosten toe door de aanleg van een groter oppervlak wegdek. Tegelijkertijd zijn er minder opbrengsten, omdat er minder uitgeefbare vierkante meters grond zijn.

Nederlandse Gemeenten, Wie is bevoegd tot het vaststellen van qrondpri/zen?, en Raadqever overeenkomsten. 13 Vereniging Nederlandse Gemeenten, Grondbeleid voor raadsleden. 14 Gebiedseconomie.nl, Grondwaarde. 12 Vereniging

9

Ook de mate van duurzaamheid is een factor die van invloed is op het residu. Zijn de duurzaamheidseisen aan een woning strenger, dan liggen de bouwkosten hoger, waardoor het verschil tussen de VON-prijs en de bouw- en bijkomende kosten kleiner is: de grondwaarde is lager.

Tot slot is het programma (percentages sociaal-middelduur-vrije sector) van invloed op de grondwaarde. Een huurwoning in de vrije sector levert jaarlijks meer op dan een sociale huurwoning. Schrijft het programma veel sociale huur voor, dan is het residu ook lager.

ouw- in

Bouw- en

ijkomnndo kostn

bükomende V°N.prü, =

mo

kost." =

50

(strengere eisen VON-pr-ij; =

100

-

uurznmhond) =

°

residu =

40

Grondwlardc = 30

Figuur 1.' voorbeeld res/due/e berekening

Comparatieve methode de comparatieve methode wordt de waarde van de grond bepaald door te vergelijken met recente soortgelijke transacties in de eigen gemeente of in vergelijkbare gemeenten. Deze methode wordt gebruikt als de kosten of de marktwaarde niet goed vooraf kunnen worden Bij

ingeschat.

Normatieve methode de normatieve methode wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per vierkante meter. Doorgaans wordt deze vaste prijs gehanteerd bij grond voor voorzieningen met een maatschappelijk belang, bijvoorbeeld buurthuizen en ziekenhuizen maar ook sociale huurwoningen. Bij

Kostprijs methode

Als de grondwaarde berekend wordt op basis van de kostprijs, dan wordt de grondprijs bepaald door de verwervingskosten en de kosten voor het bouwrijp maken bij elkaar op te tellen.

Grondquote methode De waarde van de grond kan ook berekend worden op basis van de grondquote. Bij deze methode staat de waarde van de grond in vaste verhouding met de waarde van het te realiseren vastgoed. Stel dat de grondquote bepaald wordt op 20% en de totale waarde van het te realiseren vastgoed is ê200.000,-, dan is de grond ê40.000,- waard. Stijgt de waarde van het vastgoed, dan stijgt de waarde van de grond mee. De grondquote kan per soort vastgoed verschillen. Rijtjeshuizen hebben een hogere grondquote dan appartementen, terwijl hoekwoningen en vrijstaande woningen een nog hogere grondquote hebben. Het percentage dat de grondquote uitdrukt is geen nattevingerwerk, maar het is het resultaat van jarenlange 10

ervaringscijfers en daarmee een mix van de residuele methode en de comparatieve methode.

Welke methode gemeenten hanteren om de grondprijs te berekenen verschilt. Bovendien is het heel gebruikelijk dat er per ontwikkeling een andere methode wordt gehanteerd, afhankelijk van wat er ontwikkeld wordt. Groningen hanteert bijvoorbeeld een vaste grondprijs voor sociale huurwoningen, ten/vijl de grondprijzen voor de ontwikkeling van studentenwoningen residueel berekend worden en de grondprijs voor vrije sector huunivoningen comparatief wordt bepaald.15 Grondexploitatie

moet er duidelijkheid zijn over de kosten en de opbrengsten van het plan Meestal gebeurt dit met een grondexploitatie: een begroting van de grondkosten en opbrengsten die komen kijken bij de betreffende gebiedsontwikkeling. Een grondexploitatie biedt een inschatting van het eindresultaat van de gebiedsontwikkeling. Doordat ontwikkelingsplannen vaak een looptijd van meerdere jaren hebben, worden grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. De grondexploitatie dient er bij actief grondbeleid toe om de kosten en opbrengsten van het traject in beeld te brengen en te beheersen. Bij faciliterend grondbeleid vormt de grondexploitatie de basis voor het kostenverhaal of exploitatieplanflô Bij ruimtelijke plannen

De risicoparagraaf is een belangrijk onderdeel van de gemeentelijke grondexploitatie. Met deze

paragraaf wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de grootste risico's die zich in een project voor kunnen doen en de invloed daarvan op het eindresultaat. ls er een verwacht tekort, dan moet de gemeente een voorziening treffen om het verlies te dekken. Als de marktwaarde van de grond lager is geworden dan de boekwaarde, zoals tijdens de crisis regelmatig gebeurde, dan moet de gemeente de grond afboeken. Bij actief grondbeleid draait de gemeente hier volledig voor op, bij PPS naar rato van het afgesproken aandeel. ls er sprake van faciliterend grondbeleid, dan is het risico grotendeels voor de marktpartijen."

Veel gemeenten kennen een meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG), waarin de gemeente de lopende grondexploitaties bundelt. Het MPG gaat in op de voortgang van de grondexploitaties, blikt terug en kijkt vooruit. Daarnaast wordt er een inschatting gemaakt van de risico's, worden beheersmaatregelen geformuleerd en worden de ontwikkelingen financieel vertaald. Kortom, het MPG biedt een gebundeld overzicht van de lopende grondexploitaties en het financiële toekomstperspectief. Het MPG is niet verplicht.”

Voorbeelden van MPG's: ø

Gemeente Ridderkerk, Meer/arenproqnose Grondexp/oitaties Gemeente Ridderkerk _2_QZZ;

0

ø

Gemeente Rotterdam, Meer/arenperspectief Grond & Vastgoed 2017; Gemeente Emmen, Meer/aren Perspectief Grondexploitaties Gemeente Emmen.

Gemeenteblad van Groningen, Grondpri/zenbe/eid 2019-2022 gemeente Groningen. IGG Bouweconomie, Grondexploitatie (GREXQ. 17 Vereniging Nederlandse Gemeenten, Grondbeleid voor raads/eden. 15 16 18

lbidem.

11

2. Het bestemmingsplan als instrument voor betaalbare woningen

Het bestemmingsplan is, in combinatie met de doelgroepenverordening, bij uitstek een instrument voor sociaal-democraten om te sturen op betaalbaar wonen. Wat moet je als gemeenteraadslid doen om gebruik te kunnen maken van dit instrumentarium?

Bestemmingsplannen

Bestemmingsplannen - hetjuridisch bindende plan waarmee de gemeenteraad de bestemming van bepaalde gebieden vastlegt, bijvoorbeeld wonen, agrarisch of natuur - zijn taaie kost om voorgeschoteld te krijgen als gemeenteraadslid. Desalniettemin is het een belangrijk sturend instrument. ln de Wet ruimtelijke ordening, artikel 3.1, is vastgelegd dat gemeenten met het bestemmingsplan kunnen sturen op de gewenste percentages van verschillende woningbouwcategorieën, te weten sociale huunivoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap. Het sturen op de middenhuur is een vrij recente ontwikkeling, pas sinds 1 juli 2017 is het mogelijk deze categorie op te nemen in het bestemmingsplan.” Bij het vastleggen van de woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan is het belangrijk om precieze definities te hanteren. Schrijft de gemeenteraad bijvoorbeeld 30% sociaal voor, dan laat dit veel ruimte voor de ontwikkelaar: hij kan zelf bepalen hoeveel woningen van die 30% sociale koop worden en hoeveel sociale huur. Wil je als gemeenteraad meer regie hebben, schrijf dan precieze percentages sociale koop en precieze percentages sociale huur voor.

Doelgroepenverordening

Het vastleggen van de verschillende woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan alleen is onvoldoende om te sturen: er moet een doelgroepenverordening worden opgesteld. Het bestemmingsplan in combinatie met de doelgroepenverordening zorgt er voor dat de gemeenteraad kan sturen op het behouden van woningen in bepaalde prijsklassen en voor bepaalde doelgroepen. De doelgroepenverordening vormt de wettelijke basis om uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid, zoals vastgelegd in bestemmingsplannen, af te dwingen. De doelgroepenverordening is echter niet verplicht en wordt ook lang niet in alle gemeenten gebruikt. Wil je optimaal sturen? Dan is een doelgroepenverordening noodzakelijk.

Wat wordt er in een doelgroepenverordening vastgelegd? ln het Besluit ruimtelijke ordening

heeft de Rijksoverheid gedefinieerd wat sociale huur- en koopwoningen zijn en wat de aanvangshuur van middenhuur is. Ook is de doelgroep voor sociale huun/voningen vastgelegd, door middel van inkomensgrenzen. De definiëring van de doelgroepen voor sociale

koopwoningen en middeldure huunivoningen is echter niet landelijk vastgelegd. Dit is een taak die bij de gemeente ligt.2° ln de doelgroepenverordening legt de gemeenteraad de verschillende doelgroepen voor de woningen vast- welke sociaal-economische inkomensgroepen komen in aanmerking voor de verschillende soorten woningen - evenals de instandhoudingstermijn van de verschillende woningbouwcategorieën, de aanvangshuur en maximale huur voor het middenhuursegment en de maximale jaarlijks te indexeren huurprijs. Met name dat laatste is 19

Wet ruimtelike ordening, artikel 3.1.1, Besluit ruimtelike ordening, artikel 3.2.1, en Staatsblad van het

Koninkrik der Nederlanden, 04-05-2017.

2°

Wet ruimtelike ordening, artikel 3.1.1, Besluit ruimtelike ordening, artikel 3.2.1. 12

een belangrijk middel om speculatie te voorkomen en tegen te gaan dat de huurprijs van een woning gigantisch omhoog gaat als het eerste huurcontract afloopt.” Het bestemmingsplan in combinatie met de doelgroepenverordening zijn vanuit sociaaldemocratisch perspectief belangrijke instrumenten. Het biedt de gemeente grip op de woningmarkt en is een manier om te zorgen voor een evenwichtigere verdeling van het bestaande woningaanbod. De gemeenteraad kan er voor zorgen dat er bij nieuwbouwplannen voldoende betaalbare woningen worden gebouwd en - ook heel belangrijk - behouden blijven.22 Enkele voorbeelden van doelgroepenverordeningen: ø ø

0

o

Gemeenteblad van Amstelveen, 23-11-2019, Verordening doe/groepen woningbouw Amstelveen 2018,' Gemeenteblad van Woudenberg, 17-07-2019, Verordening van de gemeente Woudenberg houdende regels omtrent doelgroepen (Doe/groepenverordening

Gemeente Woudenbergl; Gemeenteblad van Amsterdam, 24-05-2019, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Amsterdam houdende regels omtrent de doelgroepen voor sociale en middeldure huunii/oningen (Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2019); Gemeenteblad van Barneveld, 29-12-2017, Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Barneveld.

Paraplubestemmingsplannen

Het kan voorkomen dat een gemeente in één keer een of meerdere bepalingen wil toevoegen aan geldende bestemmingsplannen. Dit kan met een zogenaamd paraplubestemmingsplan. Die geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente of voor een bepaald aantal aangewezen bestemmingsplannen, en heeft een aanvullende werking op de reeds geldende regels en bepalingen.” Net als gewone bestemmingsplannen moet een paraplubestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad.

De gemeente Amstelveen heeft bijvoorbeeld een paraplubestemmingsplan wonen vastgesteld. ln de geldende bestemmingsplannen was onvoldoende duidelijk of het splitsen en samenvoegen van woningen, hospitaverhuur en kamerverhuur in de vorm van bed & breakfast al dan niet waren toegestaan. ln het paraplubestemmingsplan wonen zijn hiervoor aanvullende en verduidelijkende regels opgesteld.” ln

Roermond werd het paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's aangenomen

door de gemeenteraad. Dit paraplubestemmingsplan bevat aanvullende regels voor het toevoegen van nieuwe kamen/voningen en ministudio's.25

21

Mazzola, A., De doelgroepenverordening onbekend maakt onbemind?, 30-11-2017. Companen, Betaalbare koop; het alternatief voor middennuur?.

22 lbidem en 23 24 25

Jurable, Wat is een paraplubestemmingsplan?

Gemeente Amstelveen, raadsstukken bij agendapunt 3.3. Gemeente Roermond, raadsstukken bij agendapunt 79. 13

Bestemmingsplannen na inwerkingtreding Omgevingswet

Naar venivachting treedt op 1 januari 2021 de Omgevingswet in werking. ln de Omgevingswet worden allerlei regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigd en samengevoegd.” Het omgevingsplan is een belangrijk nieuw instrument van de Omgevingswet. ln het omgevingsplan staan alle regels over de fysieke leefomgeving die gelden binnen het grondgebied van een gemeente. Ook worden er functies aan locaties gegeven: waar een locatie voor bedoeld is (wonen, kantoor etc.) of wat het letterlijk is ( monument of waterkering etc.). Per gemeente is er één omgevingsplan, dat alle tot dan toe geldende bestemmingsplannen vervangt.” Voor het in orde maken van het omgevingsplan geldt een overgangsfase, deze duurt van 2021 tot 2029. ln 2021 hebben gemeenten formeel gezien een omgevingsplan, dat in ieder geval bestaat uit de regels die zijn verhuisd van Rijksniveau naar gemeenteniveau, de zogenaamde bruidsschat. Het Rijk zorgt ervoor dat deze regels - bijvoorbeeld over milíeubelastende activiteiten of bouwwerken, open erven en terreinen - automatisch deel uitmaken van het omgevingsplan. Op een later moment kunnen gemeenten ieder voor zich besluiten of ze deze regels wijzigen of laten vervallen.”

Daarnaast worden bestaande ruimtelijke regels en regels uit bepaalde gemeentelijke verordeningen opgenomen in het omgevingsplan, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen.” Bovenstaande zaken vormen samen het tijdelijke deel van het omgevingsplan. ln de overgangsfase tot 2029 kunnen gemeenten de regels uit het tijdelijke deel omzetten naar het nieuwe deel van het omgevingsplan en er voor zorgen dat alle regels voldoen aan de eisen van de Omgevingswet.”

26 Vereniging 27

Nederlandse Gemeenten, Omgevingswet.

Aan de slag met de omgevingswet, A/les over het om_qevinq§p/an, en Vereniging Nederlandse

Gemeenten, Om_qevinq_sp/an - Achtergrondinformatie. Aan de slag met de Omgevingswet, Achtergrond bruidsschat. 29 Aan de slag met de Omgevingswet, Het omqevingåp/an van nu tot 2029. 3° Aan de slag met de Omgevingswet, Overqanlqsfaseç regels in ti/de/i/'ke dee/ omgevingsplan en 25

gemeentelijke verordening.

14

3.

De woonvisie en prestatieafspraken

De woonvisie is hét beleidskader dat inzicht geeft in de woonwensen van een gemeente.

Hierin komen alle aspecten van wonen aan bod: kwantiteit, kwaliteit, locaties, woonruimteverdeling, doelgroepen, doorstroom en de rol van woningcorporaties. Afhankelijk van de lokale situatie, heeft elke woonvisie eigen accenten. De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisatie.

Eens in de vijf jaar stelt de gemeenteraad de woonvisie opnieuw vast. Het opstellen van de visie gebeurt in overleg met de corporaties en huurdersorganisaties. Bij het opstellen van de woonvisie is het aan te raden naar de inkomensopbouw van de gemeente te kijken, zoals Maassluis heeft gedaan. Dit biedt inzicht in de doelgroepen voor de verschillende soorten woningbouw die er in een gemeente zijn of nog gerealiseerd moeten worden.31

De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties periodiek met elkaar maken. Startpunt voor het maken van de prestatieafspraken is het zogenaamde bod van de woningcorporaties. ln de Woningwet 2015 die tot doel heeft dat corporaties zich weer meer op hun kerntaken richten - is vastgelegd dat corporaties elk jaar voor 1 juli een overzicht voorleggen aan het college van B&W, huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Het bod moet bijdragen aan de realisatie van het lokale volkshuisvestingsbeleid, en dus afgestemd zijn met de woonvisie. De woonvisie is echter niet verplicht. Heeft een gemeente er geen, dan hoeft de corporatie de gemeente niet uit te nodigen voor een gesprek over prestatieafspraken. Het is dus aan te raden om een woonvisie te hebben.” Het bod gaat op de volgende punten in, die vervolgens ook opgenomen worden in de

prestatieafspraken: o ø

ø o 0 o

Nieuwbouw van sociale huurwoningen;

Betaalbaarheid van de woningen; Huisvesting van bepaalde doelgroepen; Kwaliteit en duurzaamheid van de woningen; Liberalisatie en verkoop van woningen op postcodeniveau; Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.

Gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties gaan over het bod in gesprek en hebben vervolgens tot 15 december de tijd om prestatieafspraken te maken.”

Een ander belangrijk instrument voor het maken van de prestatieafspraken is de huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet.34 Als een gemeente een huisvestingsverordening heeft, kunnen er gedetailleerde prestatieafspraken gemaakt worden Vereniging Nederlandse Gemeenten, Woonbeleid, en Platform31, Woonvisie en prestatieafspraken, Woningwet, artikel 42-45. 33 Vereniging Nederlandse Gemeenten, Woonbeleid, en Platform31, Woonvisie en prestatieafspraken. 34 De huisvestingsverordening is geborgd in de Hulsvestingswet. Zie voor meer informatie het hoofdstuk over de Hulsvestingswet. 31

if

15

over groepen die voorrang krijgen op een sociale huurwoning. ln de Huisvestingswet is vastgelegd dat mantelzorgers en - ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verbleven voorrang krijgen op een sociale huurwoning. ln de huisvestingsverordening kunnen gemeenten ook nog andere groepen aanwijzen voor voorrang, bijvoorbeeld jongeren, statushouders of gezinnen met jonge kinderen.”

Naast het bovenstaande is het mogelijk om in de prestatieafspraken ook Ríjksprioriteiten mee te nemen. Ten minste eens per vier jaar stelt de minister de Ríjksprioriteiten voor volkshuisvesting

vast. De huidige vier Ríjksprioriteiten zijn: 1.

2. 3.

4.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; Realiseren van energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; Huisvesten van urgente doelgroepen; Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting (langer zelfstandig wonen).

Voorbeelden van woonvisies: 0 0 ø ø

Gemeente Gouda, Woonvisie Gouda 2015-2020; Gemeente Lochem, Woonvisie 2018-2025; Gemeente Ooststellingwerf, Woonvisie Ooststellingwerf 2017-2022; Gemeente Maassluis, Woonvisie 2019-2024.

Voorbeelden van prestatieafspraken: 0 o

Gemeente Wageningen, Prestatíeafspraken Wageningen 2018-2022. De Woningstichting - HO - gemeente Wageningen; Gemeente Zaanstad, Prestatieafspraken 2019 gemeente Zaanstad, woningcorporaties

en huurdersorganisaties; 0

Gemeente Harlingen, Prestatieafsgraken.

Passend toewijzen

Bovenstaand werd al even aangestipt dat met de Woningwet 2015 verschillende nieuwe regels in werking traden met betrekking tot de sociale huursector, met als doel dat corporaties zich weer meer op hun kerntaken zouden richten. ln de wet is concreet vastgelegd waar woningcorporaties zich wel en niet mee bezig mogen houden. De gemeenteraad heeft hier verder geen invloed op.

Passend toewijzen is één van die nieuwe regels uit de Woningwet. Sinds 1 januari 2016 zijn corporaties bij het toewijzen van woningen gebonden aan de regels voor passend toewijzen. Het idee achter passend toewijzen is dat huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens een woning krijgen toegewezen die passend is bij de hoogte van het inkomen. Corporaties zijn in 95% van de gevallen hiertoe verplicht, de overige 5% is de marge voor uitzonderingssituaties. Door passend toewijzen moeten betalingsproblemen bij huurders voorkomen worden. Het is echter ook een verkapte bezuinigingsmaatregel vanuit het Rijk: doordat de laagste inkomens de

35 P|atform31,

huurwoning?

Woonvisie en prestatieafspraken, en Aedes, Wie krijgt voorrang op een sociale '

16

goedkoopste huizen krijgen, hoeft het Rijk minder huurtoeslag uit te betalen.”

l

De achterliggende gedachte van passend toewijzen - een huis passend bij het inkomen - is niet verkeerd. Echter kleven er ook nadelen aan passend toewijzen. Met name voor de leefbaarheid heeft passend toewijzen grote gevolgen. De toewijzingsregels en -normen leiden tot eenzijdige en gesegregeerde wijken met veel kwetsbare huurders, in plaats van gemengde wijken. Vanuit sociaal-democratisch perspectief is dit een zeer kwalijke ontwikkeling.”

Een ander nadeel van passend toewijzen is dat er wel gekeken wordt of de huur passend is bij het inkomen, maar niet naar de totale woonlasten. Een huurder die via passend toewijzen in

aanmerking komt voor een woning van maximaal ê600,- per maand, kan alsnog duur uit zijn. De woonlasten in een niet-duurzame woning met een huur van ê600,- per maand kunnen veel hoger zijn dan de woonlasten van een duurzame woning met een maandhuur van 6680,-. Voor de woning van ê680,- per maand komt de huurder vanwege de toewijzingsregels en -normen echter niet in aanmerking.”

Geschilbeslechting

Zijn er geschillen die het maken van prestatieafspraken in de weg staan, dan kunnen deze

worden voorgelegd aan de minister, zoals vastgelegd in artikel 44 van de Woningwet 2015. Zowel gemeenten als corporaties als huurdersorganisaties kunnen dit doen.” Het is echter een zwaarwegend middel, dat sinds de instelling ervan slechts vijf keer is toegepast.” Het geschil moet in de periode tussen 1 juli en 29 januari aan de minister worden voorgelegd en

voorzien zijn van: ø ø ø

ø ø ø ø o ø

Een dagtekening;

De namen en adressen van de partijen die bij het geschil betrokken zijn; Een beschrijving van het geschilpunt en de positie die de betrokkenen daarbij innemen; Een beschrijving van het volkshuisvestingsbeleid en/of de woonvisie in de gemeente; Een overzicht van de voorgenomen werkzaamheden van de corporatie;

Jaarrekening, jaarverslag en accountantsverklaring van de woningcorporatie; Een verslag van het overleg over de prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie; Een inspanningsverslag over het lokale proces van prestatieafspraken en geschiloplossing; Een bewijsstuk waaruit blijkt dat het verzoek is verstuurd aan de andere partijen die betrokken zijn bij het geschi|.“

Een onafhankelijke commissie, de zogenaamde Adviescommissie geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet, buigt zich over het geschil. Alle betrokken partijen kunnen hun Vragen en antwoorden over passend toewijzen, Woningwet in de praktijk. Passend toevviizen., en Rijksoverheid, Regels voor toe-wi/izen sociale huurwoningen. 37 Commissie-Van Bochove, Evaluatie herziene Woningwet. Kansen en belemmeringen voor de maatschappelijke opgave van woningcorporaties. 36 Aedes,

38 lbidem.

_

39 Woningwet, artikel 44. 4° Reflectie 41

Rijksoverheid,

geschi/commissie prestatieafspraken Woningwet.

De eisen zijn vastgelegd in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2075, artikel 19a-d. 17

zienswijze kenbaar maken bij de commissie. Anderzijds kan de commissie de verschillende partijen om extra informatie vragen. Uiteindelijk brengt de commissie een advies uit, dat de basis is voor de bindende uitspraak van de minister en gericht is op hervatting van de onderhandelingen over de prestatieafspraken.”

2019 deed de minister uitspraak over een geschil tussen de gemeente Rotterdam - die het verschil voorlegde aan de minister - en de corporatie Woonbron. De gemeente wilde dat Woonbron een extra investering van 10 miljoen euro zou doen uit eigen middelen, voor de sloop en herontwikkeling van particuliere woningen in Rotterdam-Zuid. Daarop stelde Woonbron dat corporaties zich primair bezig houden met DAEB-investeringen (Dienst van Algemeen en Economisch Belang) en het verzoek van de gemeente Rotterdam betrekking had op niet-DAEB activiteiten. De gemeente bracht daar tegenin dat de wet voorschrijft dat corporaties naar redelijkheid horen bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid en dat niet-DAEB investeringen ook ten goede komen aan wijken waarin sociale huun/voningen staan. De commissie onderkende dat niet-DEAB investeringen kunnen bijdragen aan het verwezenlijken van doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, maar constateerde ook dat corporaties daar niet toe gedwongen kunnen worden. De corporatie werd door de minister in het gelijk gesteld.” ln mei

Een overzicht van eerdere uitspraken is te vinden in de volgende links: ø

0

Eerdere bindende uitspraken van minister in geschil prestatieafspraken; Uitspraak in qeschil totstandkominq_prestatieafspraken Nuenen.

Let wel, de geschilbeslechting is alleen gericht op geschillen tijdens het maken van de prestatieafspraken, niet om geschillen te beslechten over de uitvoering van de prestatieafspraken. De uitvoering van de prestatieafspraken wordt gecontroleerd door de visitatiecommissie, die elke vierjaar een bezoek brengt aan corporaties. Hierover lees je meer in het betreffende hoofdstuk.

Achtergrondinformatie: Woningmarktregids Op basis van de Woningwet 2015 kent Nederland negentien woningmarktregio's, die de kernwerkgebieden vormen van de woningcorporaties.“ Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De corporatie mag actief zijn in alle gemeenten binnen dat gebied, ook als zij dat nu nog niet is. ln gemeenten buiten de woningmarktregio's geldt een uitbreidingsverbod: daar mag de corporatie geen woningen meer nieuw bouwen of aankopen. De focus op één gebied versterkt de binding van corporaties met het gebied en bevordert het overleg met gemeenten en huurdersorganisaties. De woningmarktregio's zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen.”

42 Rijksoverheid,

Geschillen prestatieafspraken voor/eqgen aan minister, en Regqe/inq toegelaten

instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 19a-d.

43 Rijksoverheid, Minister O/lonqren doet bindende uitspraak in geschil over prestatieafspraken

Rotterdam.

44 Overheid.nl, 45 Platform31,

Woningwet. Woningmarktregio 's.

18

ln de Woningwet 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting worden voorwaarden gesteld aan een regio. 46 Een regio moet:

Bestaan uit meerdere gemeenten (ten minste twee); Liggen in een geografisch aaneengesloten gebied; Ten minste 100.000 huishoudens omvatten; Samenhang kennen vanuit het oogpunt van de woningmarkt. 47

De omslag naar het systeem met woningmarktregids was voor gemeenten een flinke klus. Veel gemeenten hebben woningcorporaties die actief zijn in meerdere gebieden. Door de nieuwe regelgeving kon het zomaar gebeuren dat een bepaalde corporatie opeens niet meer mocht ontwikkelen in de gemeente. Was een corporatie in meerdere gemeenten actief, die in verschillende woningmarkregio's waren ingedeeld, dan moest de corporatie aan één woningmarktregio de voorkeur geven voor uitbreiding en aankoop. Het verbod op nieuwbouw in het kerngebied is niet van toepassing voor herontwikkeling en herstructurering. Nieuwbouw op een exacte locatie waar de corporatie al bezit had, is dus toegestaan. Ook op categorale instellingen is het verbod niet van toepassing. Zij kunnen zonder

beperkingen actief blijven in alle gemeenten waar ze dat al zijn. Categorale instellingen zijn corporaties die zich richten op specifieke doelgroepen: ø 0 ø

Promovendi en studenten van het hogere- en beroepsonderwijs; Ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden; Huishoudens waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is, bijvoorbeeld uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten.

Ten slotte kan de corporatie om ontheffing van het verbod verzoeken bij het Rijk, om volledig werkzaam te kunnen zijn in een gemeente die niet tot het kerngebied van de corporatie behoort. De ontheffing kan aangevraagd worden als daartoe volkshuisvestelijke noodzaak is, bijvoorbeeld omdat de voortgang van de volkshuisvesting in een bepaalde gemeente in gevaar komt. Bij aanvraag van de ontheffing moeten de corporaties die tot het kerngebied van de gemeente behoren aantonen waarom zij onvoldoende in staat zijn bij te dragen aan de voortgang van de volkshuisvesting. Denk hierbij aan het ontbreken van financiële mogelijkheden of het karakter van de corporatie (als het om een categorale instelling gaat). De corporatie die wil gaan bouwen in de gemeente, moet onderbouwen waarom zij de juiste partij is om dit te doen en aantonen dat de volkshuisvestelijke doelen in de eigen kernregio niet in gevaar komen. Bovendien wordt aan gemeenten uit de kernregio voorgelegd wat zij van de ontheffing vinden. De ontheffingsaanvraag wordt beoordeeld door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatiesfw

46 Overheid.nl, Bes/uit toeqe/aten 47 Ministerie van Binnenlandse 48 Woningmarktbeleid,

instellingen volkshuisvesting 2075.

Zaken en Koninkrijksrelaties, Won/nqmarktre_q/o's (Woningwet).

Ontheffingsaanvraag.

19

4. Leegstandverordening Vrijwel alle gemeenten hebben te maken met langdurig leegstaande panden, bijvoorbeeld

winkelpanden, bedrijfsgebouwen en kantoren, agrarische bebouwing en soms woningen. Leegstand kan allerlei redenen hebben: de bestemming is verouderd, er is geen markt voor een pand, de vraagprijs is te hoog of de locatie is onaantrekkelijk. Soms worden panden bewust leeg gehouden, bijvoorbeeld omdat ze in handen zijn van speculanten die geen zin hebben in het gedoe rondom de verhuur van hun vastgoed. Een kwalijke vorm van leegstand die leidt tot onttrekking van woningen voor huurders en kopers die daadwerkelijk in het huis willen wonen of het pand willen benutten.” Als gemeenteraad heb je instrumenten om leegstand tegen te gaan. ln de Leegstandwet is in 2010 vastgelegd dat gemeenten een leegstandverordening vast kunnen ste||en.5° ln zo'n leegstandverordening worden verschillende zaken vastgelegd, zoals het werkingsgebied van de verordening, de verschillende soorten panden waarop de verordening van toepassing is, de

plicht tot leegmelding door de eigenaar en sancties. De verordening verplicht vastgoedeigenaren uit de aangewezen gebieden om aan het college van B&W te melden als een pand langere tijd - meestal zes maanden of langer - leeg staat. Bovendien verplicht de verordening dat vastgoedeigenaren en gemeenten in overleg gaan en maakt de verordening het mogelijk dat de gemeente nieuwe huurders aandraagt. Tenzij de eigenaar een andere huurder heeft gevonden, is de eigenaar verplicht de door de gemeente aangedragen huurder een

overeenkomst aan te bieden. Ook worden in het zogenaamde leegstandoverleg de mogelijkheden besproken tot transformatie van het vastgoed naar een andere gebruiksfunctie (bijvoorbeeld transformatie van kantoorpanden naar woningen). Leidt dit alles tot niets, dan stelt de verordening gemeenten in staat om boetes uit te delen.51 Amsterdam is de eerste gemeente die zo'n leegstandboete uitdeelde. ln september 2017 kreeg een woningeigenaar die de leegstand van een gewild pand in Amsterdam Centrum niet had gemeld een boete van ê5000,52

Enkele voorbeelden van leegstandverordeningenz 0 0

ø

Gemeenteblad van Amsterdam, 28-11-2016, Intrekken van de Leegstandsverordeninq 207 7 en vaststellen van de Leegstandsverorden/ng Amsterdam 2016. Gemeenteblad van Amstelveen, 23-11-2018, Verordening van de raad van Amstelveen houdende bepalingen ter voorkoming van langdurige leegstand van gebouwen {Leestandverordening Amstelveen 2078)_. Gemeenteblad van Groningen, 31-08-2018, Leegstandverordening_gemeente Groningen 2018.

49 Vereniging

Nederlandse Gemeenten, Raadgever Leegstand.

5° Leegstandwet, artikel 3.

P|atform31, Pos/tief pluggen van een Ieegstandsverordening in Schiedam, Kennisblog Alphaplan, Leegstandverordening. Vergeet leegstand niet te me/denl, en Vereniging Nederlandse Gemeenten, Raadgever Leegstand. 52 Damen, T., Gemeente deelt eerste /eegstandsboete ooit uit; 5000 euro, in: Het Parool, 1 september 2017. 51

20

5.

De huisvestingswet en de huisvestingsverordening

Op 1 januari 2015 trad de Huisvestingswet 2014 in werking. Uitgangspunt van de wet is

de vrijheid van vestiging. Door schaarste op de woningmarkt kan die vrijheid in het geding komen. Met de instrumenten uit deze wet kunnen gemeenten sturen in de verdeling van woonruimte (uitsluitend voor huurwoningen) en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (zowel voor koop- als huunivoningen), met als doel om de nadelige effecten van de schaarste tegen te gaan.

De Huisvestingswet stelt gemeenten in staat regels op te stellen voor de woningvoorraad,

bijvoorbeeld het vergunningplichtig stellen van wijzigingen in de woningvoorraad. verschillende regels en instrumenten gebruik te maken dienen gemeenten een

Om van de

huisvestingsverordening op te stellen. ln de huisvestingsverordening zijn tevens de toewijzingsregels voor goedkope huur vastgelegd.” De huisvestingsverordening is maximaal vierjaar geldig en dient daarna vervangen of geactualiseerd te worden. Bij het opstellen van de verordening worden stakeholders, bijvoorbeeld woningcorporaties, woonconsumentenorganisaties en andere gemeenten die deel uitmaken van dezelfde woningmarktregio, geraadpleegd.54 ln de huisvestingverordening

kunnen allerlei zaken geregeld worden:

~

Huisvestingsvergunning voor het betrekken van goedkope huur;55 Passend toewijzen: voorrang verlenen aan bepaalde groepen woningzoekenden op basis van passendheidscriteria.zoals de aard, grootte of prijs van de woonruimte;56

ø

Urgentie;57

ø

Lokaal maatwerk, zoals voorrang verlenen aan woningzoekenden met een economische, maatschappelijke of regionale binding;58 Vruchteloos aanbieden: er kan een termijn worden vastgesteld waarna een huunivoning - mits deze gedurende die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden - aan iedere aanvrager moet worden verstrekt;59 De manier waarop woningen worden aangeboden;6° Wijzigingen in de woonruimtevoorraadßl

o

ø

o o

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: vergunningsplicht De huisvestingsverordening is een belangrijk instrument om wijzigingen in de woonruimtevoorraad te reguleren. De gemeenteraad kan via de huisvestingsverordening het onttrekken en samenvoegen van woonruimten, het omzetten van zelfstandige woonruimten De wet stelt geen vaste huurprijzen meer. Gemeenten mogen zelf bepalen welke tot welke huurprijzen woningen nog in de categorie goedkope huur vallen. 54 Huisvestingswet 2014, Rijksoverheid, Huisvestingswet 2074, en Vereniging Nederlandse Gemeenten, 53

Huisvestingswet.

55 Huisvestingswet 2014, artikel 7 tlm

10.

57 Huisvestingswet 2014, artikel 12 en

13.

56 Huisvestingswet 2014, artikel 11. 58 Huisvestingswet 2014, artikel 14. 59 Huisvestingswet

2014, artikel 17.

6° Huisvestingswet 2014, artikel 20. 61

Huisvestingswet 2014, artikel 21 t/m 27.

21

naar onzelfstandige woonruimten, verbouwing van één woonruimte tot twee of meer woonruimten en splitsing van woonruimten vergunningsplichtig maken, mits dit gericht is op het voorkomen van schaarste. De gemeente kan het verlenen van de vergunning weigeren als dit tot schaarste of tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de directe omgeving van het pand leidt. Op die manier draagt de vergunningsplicht ook bij aan de leefbaarheid van een straat of buurt. 62

Voorbeelden vergunningsplicht Verschillende gemeenten maken gebruik van de mogelijkheid tot vergunningsplicht met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het is een instrument waarmee de gemeenteraad voorwaarden kan stellen aan goede woonruimte, die voldoet aan alle veiligheidsen gezondheidseisen. Bovendien kan je prijsopdrijving voorkomen en zorgen dat wijken voldoende leefbaar blijven. .

Leiden heeft bijvoorbeeld maatregelen genomen om illegale kamerbewoning tegen te gaan. Vastgoedeigenaren zijn verplicht een woningvormingsvergunning aan te vragen als ze een pand willen opdelen in meerdere zelfstandige woonruimten. Wil de eigenaar de woning opdelen in kamers met gedeelde voorzieningen (onzelfstandige woonruimte), dan is een onttrekkingsvergunning nodig. Ook moet er aan verschillende voorwaarden worden voldaan: er moet een fietsenberging aanwezig zijn, aan weerszijden van het verkamerde pand moeten ten minste twee woningen zijn die normaal bewoond worden, en de stoepen voor het pand moeten vrij blijven. Bovendien is er per straat een maximum aantal panden dat verkamerd mag worden. Passen Vastgoedeigenaren het pand aan zonder vergunning, dan kunnen ze verplicht worden het pand weer naar de oorspronkelijke staat te herstel|en.63

Ook de gemeente Delft heeft een omzettingsvergunning voor vastgoedeigenaren die een

woning willen opdelen om te verhuren aan drie of meer huurders. Voor het aanvragen van de vergunning zijn een paar voonivaarden. Zo mag de WOZ-waarde van de woning niet meer dan ê265.000,- zijn en moet de gebruiksoppen/lakte van de woning minimaal 20 m2 per bewoner zijn. Ook moet de woonruimte voldoen aan bepaalde eisen voor luchtgeluidsisolatie. Tot slot voert de gemeente een leefbaarheidstoets uit, om te kijken of het verlenen van de vergunning tot overlast kan leiden en om te controleren of er niet al overlast is in de straat of buurt door het verkameren van woningen.64 Enkele voorbeelden van huisvestingsverordeningen: 0

Gemeente Delft, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente De/ft houdende

regels omtrent huisvesting_(huisvestingsverordening De/ft 2019); o

Gemeente Leiden, Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende

regels omtrent huisvestingsverordeing, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2019; ø o

Gemeente Almere, Huisvestingsverordening A/mere 2019; Gemeente Tiel, Huisvestingsverordening Gemeente Tie/ 2018.

Zaken en Koninkrijksrelaties, Leeswijzer Huisvestingswet 2014. Leiden /egt verkamering aan banden met strenge regels en quota per straat, en Gemeente Leiden, Samenvoegen, omzetten en onttrekken woonruimte. 64 Website gemeente Delft, Omzettingsvergunning kamerverhuur. 52 Ministerie van Binnenlandse

63 Sleutelstad,