1703140 Bijlage 1 Onderbouwing fysieke leefomgeving
Tekst van het document
Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse
Sweco Nederland B.V. Onderwerp Projectnummer Klant Auteur Datum Versie Documentreferentie
Handelsregister 30129769 Hotel Hogezoom 169, Renesse 51036120 TEAMforREAL Create Roy de Nood & Martijn Bos 06-05-2026 Definitief 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
2/34
Inhoudsopgave 1
Inleiding ......................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding............................................................................................................ 4 1.2 Plangebied .......................................................................................................... 4 1.3 Leeswijzer ........................................................................................................... 5 2 Toekomstige situatie...................................................................................................... 6 2.1 Huidige situatie .................................................................................................... 6 2.2 Toekomstige situatie ........................................................................................... 7 2.2.1 Stedenbouwkundige kwaliteit ................................................................ 7 2.3 Toetsing aan omgevingsplan .............................................................................. 8 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ............................................. 8 2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan .................................................................... 9 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .................................
9 3 Beleidskader ................................................................................................................ 10 3.1 Rijksbeleid ......................................................................................................... 10 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................. 11 3.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................... 13 4 Kwaliteit van de leefomgeving ..................................................................................... 16 4.1 Ondergrond en cultuurhistorie........................................................................... 16 4.1.1 Archeologie .......................................................................................... 16 4.1.2 Bodemkwaliteit ..................................................................................... 17 4.1.3 Ontplofbare Oorlogsresten .................................................................. 18 4.1.4 Cultuurhistorische waarden ................................................................. 19 4.2 Water en natuur ................................................................................................ 20 4.2.1 Weging van het waterbelang ...............................................................
20 4.2.2 Soortenbescherming ............................................................................ 21 4.2.3 Gebiedsbescherming ........................................................................... 22 4.3 Mobiliteit en bereikbaarheid .............................................................................. 22 4.4 Duurzaamheid ................................................................................................... 23 4.4.1 Duurzame energie ............................................................................... 23 4.4.2 Circulaire economie ............................................................................. 23 4.4.3 Duurzame mobiliteit ............................................................................. 24 4.5 Gezonde leefomgeving ..................................................................................... 24 4.5.1 Milieuzonering ...................................................................................... 25 4.5.2 Geluid ................................................................................................... 25 4.5.3 Omgevingsveiligheid ............................................................................ 26 4.5.4 Luchtkwaliteit .......................................................................................
27 4.5.5 Milieueffectrapportage ......................................................................... 28 5 Conclusie ..................................................................................................................... 29 5.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ............................................. 29 5.2 Belangenafweging ............................................................................................. 29 6 Uitvoerbaarheid ........................................................................................................... 30 6.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................... 30 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................... 30 6.2.1 Participatie ........................................................................................... 30 Bijlage 1: Quickscan flora en fauna Bijlage 2: Stikstofberekening Bijlage 3: Mobiliteitsnotitie Bijlage 4: Participatieverslag
3/34
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Aan de Hogezoom 169 in Renesse is een pand gelegen wat momenteel wordt gebruikt als horecagelegenheid. Het voornemen is om, na de sloop van het huidige pand, op deze locatie een hotel met 37 hotelkamers en bijbehorend restaurant te realiseren. De ontwikkeling past op slechts een beperkt aantal onderdelen niet rechtstreeks binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Hiervoor is een onderbouwing fysieke leefomgeving met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties nodig. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing.
1.2
Plangebied
Het plangebied is gelegen in de kern van Renesse. Het plangebied betreft percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Westerschouwen, sectie A, perceelnummers 988 en (een deel van) 1546. Hierbij is het perceel 988 in eigendom van de initiatiefnemer en wordt tevens een deel van perceel 1546, welke in eigendom is van de gemeente SchouwenDuiveland, gebruikt. Het plangebied heeft een totaaloppervlak van circa 1.300 m2.
Afbeelding 1 Luchtfoto met plangrens (bron: Omgevingsloket, bewerking: Sweco
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
4/34
1.3
Leeswijzer
Deze onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf wordt ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
5/34
2
Toekomstige situatie
2.1
Huidige situatie
De locatie aan de Hogezoom 169 in Renesse is in de huidige situatie in gebruik als horecacomplex, bestaande uit discotheek De Zoom en Pinky. Het perceel ligt in het centrum van Renesse, direct aan de Hogezoom, en maakt onderdeel uit van het gebied dat in het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan is aangeduid als ‘overige zone – oude lint’. Het betreft een beeldbepalende plek in de overgang tussen het historische dorpslint en het bruisende centrumgebied. Om deze reden is er in overeenstemming met de gemeente voor gekozen om meer te focussen op de karakteristieken die passen bij ‘bruisend centrumgebied’. Op het perceel staan meerdere, in de loop der jaren samengevoegde bebouwingen met een gezamenlijk bebouwd oppervlak van circa 599 m². De bebouwing bestaat uit verschillende bouwdelen met wisselende verschijningsvormen en is ingericht voor (nacht) horeca, aangevuld met opslagruimten en een bedrijfswoning. De gebouwen zijn grotendeels aaneengebouwd en hebben een beperkte ruimtelijke samenhang, wat bijdraagt aan een rommelig en weinig samenhangend straatbeeld. Functioneel kenmerkt de huidige situatie zich door een intensief avond- en nachtgebruik. De discotheek trekt met name in de avond en nacht grote bezoekersaantallen, wat voornamelijk in de weekenden leidt tot pieken in parkeerdruk, verkeersbewegingen en geluid in de directe omgeving.
De openbare ruimte rondom het pand wordt mede gebruikt als terras en verblijfsruimte. Daarnaast is een klein deel van gemeentelijke grond (circa 92 m²) in gebruik bij het perceel.
Afbeelding 2 Huidige situatie plangebied (bron: Sweco)
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
6/34
2.2
Toekomstige situatie
Het voornemen is om de aanwezige horeca-activiteiten te beëindigen en de bebouwing te slopen om ruimte te maken voor de realisatie van een hotel met 37 hotelkamers en een bijbehorend restaurant. Het te bouwen hotel krijgt een compacte en samenhangende bouwkundige opzet die aansluit bij de bestaande bebouwing langs de Hogezoom. Het gebouw wordt uitgevoerd met een bouwhoogte van circa 10 meter en bestaat uit 3 bouwlagen inclusief kap. De bouwmassa wordt zodanig vormgegeven dat deze niet als één groot volume wordt ervaren, maar als meerdere losse kleinschalige volumes, die in lijn zijn met de korrelgrootte van de omliggende bebouwing.
Afbeelding 3 Toekomstige situatie plangebied (bron: KortGeytenbeek architecten)
2.2.1
Stedenbouwkundige kwaliteit
Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek. Het dorpslint wordt gekenmerkt door overwegend vrijstaande bebouwing met een groen landelijk straatbeeld. Bomenrijen, groene voortuinen en plaatselijk aanwezige sloten en duinbeken bepalen het karakter, waarbij percelen vaak via een eigen bruggetje worden ontsloten. Richting de dorpskern verandert dit beeld geleidelijk: groene bermen en water maken plaats voor meer verharding, bomen en duidelijker gemarkeerde erfgrenzen, zoals hekwerken en lage tuinmuren. Het plangebied bevindt zich op het overgangsgebied van het dorpslint naar de dorpskern. Hoewel de bebouwing langs het lint voornamelijk vrijstaand is, hebben aan- en uitbouwen in de loop der jaren op sommige plekken geleid tot een meer aaneengesloten bebouwingsbeeld. Ook op de planlocatie is de oorspronkelijke open structuur grotendeels verdwenen.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
7/34
In het beeldkwaliteitsplan wordt het bestaande pand daarom als ‘zwak’ aangemerkt, doordat het oorspronkelijke gebouw door diverse toevoegingen en een wisselende vormgeving nauwelijks nog herkenbaar is. Sloop en vervangende nieuwbouw bieden hier kansen om de beeldkwaliteit van het pand en de directe omgeving te versterken. De geplande nieuwbouw heeft een grotere omvang dan de huidige bebouwing, maar door de opdeling in afzonderlijke panden blijft de schaal passend bij het dorpslint. Binnen het bouwblok en langs de gevellijn is variatie aangebracht in bouwhoogte en -breedte, typologie, materialisering, kleurgebruik en verticale geleding, wat leidt tot een duidelijke kwaliteitsverbetering ten opzichte van de huidige situatie. De hoekligging biedt bovendien stedenbouwkundig ruimte voor een grotere massa. Deze locatie markeert het einde van het dorpslint, waar de bebouwing compacter wordt en de overgang naar het meer stedelijke dorpscentrum zichtbaar is. Aan de achterzijde wordt het maximale bebouwingspercentage overschreden, maar door een zorgvuldige architectonische uitwerking met verspringingen in het volume en variatie in bouwhoogte sluit de bebouwing goed aan op de bestaande omgeving. Op 9 maart 2026 is het initiatief voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Schouwen-Duiveland. Hier is gebleken dat het initiatief akkoord is bevonden.
Daarnaast heeft er een stedenbouwkundige beoordeling plaatsgevonden waaruit blijkt dat de stedenbouwkundige van de gemeente akkoord gaat met inachtneming van enkele aandachtspunten. Deze aandachtspunten zijn meegenomen in het huidige plan. Conclusie Het aspect stedenbouwkundige kwaliteit staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
2.3
Toetsing aan omgevingsplan
2.3.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente SchouwenDuiveland. Het bestemmingsplan ‘Renesse’, dat op 13 november 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan. De gronden van het plangebied hebben de bestemming ‘Horeca’ en ‘Groen’. Daarnaast beschikt het plangebied over de dubbelbestemming ‘Waarde-archeologie – 6’. Ook zijn er binnen de plangrenzen verschillende functieaanduidingen opgenomen, waaronder bedrijfswoning, opslag en horeca tot en met categorie 3. Tevens is de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – hoofdgebouw’ over een deel van het plangebied gesitueerd. De maximale bouw en goothoogte bedraagt 10 en 6 meter.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
8/34
Afbeelding 4 Uitsnede omgevingsplan gemeente Schouwen-Duiveland (bron: Omgevingsloket, bewerking: Sweco)
2.3.2
Strijdigheid omgevingsplan
Het realiseren van een hotel met de beoogde aard en omvang is niet rechtstreeks mogelijk in het omgevingsplan. Ondanks dat het deel van het plangebied waar het hotel is beoogd binnen de horecabestemming valt, valt het hotel in “categorie 3 horeca” (verblijfsrecreatieve horeca), wat niet binnen het gehele plangebied is toegestaan. Daarnaast komt het nieuwe pand op een aantal punten buiten het bouwvlak, wordt het bebouwingspercentage overschreden en is de aanduiding hoofdgebouw niet op het gehele toekomstige pand aanwezig.
2.3.3
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, gezondheid, milieu, landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
9/34
3
Beleidskader
3.1
Rijksbeleid
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. • Duurzaam economisch groeipotentieel. • Sterke en gezonde steden en regio's. • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: • • •
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.
Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVIgebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit ‘duurzaam economisch groeipotentieel’, vanwege de versterking van de regionale economie op een manier die passend is bij het gebied. Conclusie De Nationale Omgevingsvisie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
10/34
Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel met 37 kamers op de locatie van een bestaande horecavoorziening en wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte aan verblijfsaccommodaties, gelet op de groei van het toeristisch en zakelijk verblijf in de regio en het beleid dat inzet op versterking van het verblijfsaanbod. Het plan sluit aan bij deze vraag door te voorzien in een kleinschalig hotelconcept. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats binnen bestaand stedelijk gebied, op een reeds bebouwd en ontsloten perceel.
Er is sprake van herontwikkeling van een bestaande horecalocatie, waarmee zorgvuldig wordt omgegaan met de beschikbare ruimte en geen extra ruimtebeslag buiten het stedelijk gebied. Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.
3.2
Provinciaal beleid
Zeeuwse Omgevingsvisie De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemt de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: • • • •
Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.
Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
11/34
Deze afwegingsfactoren zijn: • • • •
Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.
De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Motivering De ontwikkeling van een hotel op de locatie van een horecagelegenheid past goed binnen de Zeeuwse Omgevingsvisie. In de visie staan vier ambities centraal die richting geven aan de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving tot 2050. Een hotelontwikkeling op een bestaande horecalocatie sluit in de eerste plaats aan bij de ambitie om uitstekend te wonen, werken en leven in Zeeland. Door de herontwikkeling van een bestaande horecalocatie wordt leegstand voorkomen en behoudt de locatie een functie die past bij de omgeving. Tegelijkertijd draagt een hotel bij aan werkgelegenheid en versterkt het de voorzieningen en de aantrekkelijkheid van de omgeving voor zowel bewoners als bezoekers.
Daarnaast sluit het initiatief aan bij de ambitie van een duurzame en innovatieve economie. Toerisme en recreatie vormen een belangrijke economische sector in Zeeland. Een hotel versterkt het verblijfstoerisme en zorgt voor extra bestedingen in de regio. De herontwikkeling van een bestaande locatie maakt bovendien dat de economische functie van het gebied behouden blijft en wordt gemoderniseerd, wat past binnen de provinciale doelstelling om de Zeeuwse economie toekomstbestendig te maken. Ook past de ontwikkeling binnen de ambitie van een klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Omdat het hotel wordt gerealiseerd op de locatie van een bestaande horecalocatie, wordt geen nieuwe grond gebruikt en blijft het extra ruimtebeslag beperkt. Dit betekent dat het initiatief bijdraagt aan zorgvuldig ruimtegebruik. Bovendien biedt nieuwbouw of herontwikkeling juist mogelijkheden om duurzame maatregelen toe te passen, zoals energiezuinige installaties en een efficiënte inrichting van het gebouw. Conclusie De Zeeuwse Omgevingsvisie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
12/34
Omgevingsverordening Zeeland De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Motivering De ontwikkeling past binnen de Zeeuwse Omgevingsvisie, omdat het initiatief aansluit bij de wijze waarop in de Omgevingsverordening wordt omgegaan met activiteiten in de fysieke leefomgeving. De herontwikkeling van een bestaande horecalocatie naar een hotel betreft een ruimtelijke ontwikkeling die binnen een reeds bestaand gebruik plaatsvindt. Daarmee blijft de functie in dezelfde sfeer en wordt geen nieuwe locatie in de fysieke leefomgeving ontwikkeld. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van zorgvuldig ruimtegebruik zoals dat in de omgevingsvisie en de daarop gebaseerde verordening wordt gehanteerd. Omdat het plan uitgaat van de herontwikkeling van een bestaande horecalocatie, kan worden gemotiveerd dat het initiatief in beginsel past binnen deze instructieregels, aangezien er geen sprake is van een geheel nieuwe ruimtelijke ontwikkeling op een onbebouwde locatie, maar van hergebruik van een bestaande locatie. Dit betekent dat de ontwikkeling van het hotel binnen het bestaande ruimtelijke kader van de provincie kan worden ingepast.
Conclusie Provinciaal beleid staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
3.3
Gemeentelijk beleid
Strategische visie Schouwen- Duiveland ‘Tijd van de toekomst 2040’ De Strategische Visie “Tij van de Toekomst – Schouwen‑Duiveland 2011‑2040” is een door de gemeenteraad vastgesteld richtinggevend beleidsdocument dat de lange termijn ontwikkeling van het eiland beschrijft. In de visie wordt een samenhangend toekomstbeeld geschetst waarin Schouwen‑Duiveland zich ontwikkelt als eiland met een toonaangevende watereconomie, waarbij wonen, werken, en verblijven met elkaar in balans worden gebracht. Uitgangspunt is het versterken van de eigen identiteit en kwaliteiten van het eiland, met water, landschap, natuur en cultuur als dragende elementen, en het maken van zorgvuldige keuzes voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling tot 2040. Motivering De visie zet nadrukkelijk in op kwaliteitsverbetering, herstructurering en vernieuwing van bestaande recreatieve functies, waarbij het hergebruik van bestaande locaties de voorkeur heeft boven nieuwe ontwikkelingen in het landschap. De transformatie van een bestaande horecalocatie naar een hotel sluit hier direct op aan, omdat sprake is van functieverandering binnen bestaand bebouwd gebied en geen uitbreiding in het open landschap. Dit draagt bij aan zorgvuldig ruimtegebruik en voorkomt verdere verrommeling, wat expliciet als uitgangspunt wordt benoemd in de visie.
Daarnaast benadrukt het document het belang van verblijfsrecreatie met een hogere ruimtelijke en functionele kwaliteit, gericht op differentiatie en innovatie. Een hotel met 37 kamers vormt een middelgrote verblijfsvoorziening die past bij deze ambitie, zeker wanneer wordt ingezet op comfort, duurzaamheid en een duidelijke identiteit.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
13/34
De visie geeft aan dat er ruimte is voor nieuwe en bijzondere recreatieve concepten, waaronder hotels, mits deze met respect voor de omgevingskwaliteiten worden vormgegeven. Een belangrijk beleidsdoel is het realiseren van een stabieler en minder seizoensafhankelijk toeristisch profiel. Hotels spelen hierin een cruciale rol doordat zij, in tegenstelling tot veel andere recreatieve verblijfsvormen, ook buiten het hoogseizoen bezoekers aantrekken, bijvoorbeeld voor zakelijke overnachtingen, korte verblijven en arrangementen. De ontwikkeling van een hotel draagt daarmee bij aan seizoensverlenging en een jaarrond economisch draagvlak voor het eiland, wat expliciet wordt ondersteund in de visie. Verder sluit de ontwikkeling aan bij de ambitie om de toeristische hoofdstructuur te versterken en bestaande kernen en voorzieningen te ondersteunen. Door het hotel te realiseren op een voormalige horecalocatie blijft de locatie een publieksgerichte functie behouden en wordt aangesloten bij bestaande infrastructuur, bereikbaarheid en voorzieningen. Dit versterkt de onderlinge samenhang tussen verblijfsrecreatie, horeca en andere voorzieningen, zoals de visie beoogt. Conclusie De strategische visie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
Uitvoeringsprogramma agenda toerisme 2018-2026 Het ‘uitvoeringsprogramma agenda toerisme 2018-2026’ vormt de praktische uitwerking van de eerder vastgestelde Agenda Toerisme en beschrijft welke projecten en acties in de periode tot 2026 worden uitgevoerd om de toeristische ontwikkeling van het eiland te versterken. Het uitvoeringsprogramma koppelt concrete maatregelen aan beleidskeuzes en doelstellingen, met aandacht voor thema’s als kwaliteitsverbetering, jaarrond toerisme, natuurbeleving, bereikbaarheid en innovatie. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen bestaand en nieuw beleid, worden prioriteiten aangegeven en is inzichtelijk gemaakt welke partijen betrokken zijn en welke financiële middelen benodigd zijn. Motivering Het uitvoeringsprogramma benadrukt dat de toeristische ontwikkeling van het eiland niet primair moet worden gezocht in uitbreiding van het aantal locaties, maar in vernieuwing en kwaliteitsimpulsen op bestaande plekken. Door een bestaande horecalocatie te transformeren naar een hotel blijft de functie recreatie en toerisme behouden, terwijl de ruimtelijke impact beperkt blijft tot bestaand bebouwd gebied. Dit voorkomt extra ruimtebeslag en sluit aan bij het uitgangspunt om zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en het landschap te ontzien. Daarnaast stuurt het beleid nadrukkelijk op kwaliteit boven kwantiteit binnen de verblijfsrecreatie.
Het uitvoeringsprogramma geeft aan dat bij herstructurering en kwaliteitsverbetering van bestaande recreatieve bedrijven ruimte bestaat voor maatwerk en duurzaam ondernemerschap, mits dit bijdraagt aan de doelstellingen van de Agenda Toerisme. Een hotel met 37 kamers kan worden aangemerkt als een middelgrote ontwikkeling die ruimte biedt voor comfort, duurzaamheid en een onderscheidend concept, en daarmee past binnen deze kwaliteitsambitie. Het initiatief draagt bovendien bij aan het beleidsdoel om te komen tot meer jaarrond toerisme. Hotels spelen hierin een belangrijke rol, omdat zij minder seizoensgebonden zijn dan bijvoorbeeld kampeer- of recreatiewoningaanbod. Het uitvoeringsprogramma benoemt dat het stimuleren van jaarrond bezoek en het versterken van de verblijfsfunctie een belangrijk speerpunt is. De ontwikkeling van een hotel op een bestaande locatie ondersteunt dit doel en versterkt daarmee de economische gezondheid van het eiland buiten het hoogseizoen.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
14/34
Vanuit ruimtelijk oogpunt is verder van belang dat de locatie reeds is ingericht voor publieksgerichte functies en beschikt over een bestaande ontsluiting en voorzieningen. De functiewijziging naar hotel betekent een logische voortzetting en intensivering van het gebruik, zonder dat dit leidt tot een nieuwe ruimtelijke structuur of versnippering. Daarmee past de ontwikkeling binnen de wens om recreatieve functies te concentreren en te versterken op daarvoor geschikte locaties. Conclusie Het uitvoeringsprogramma agenda toerisme 2018-2026 staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. Masterplan Renesse Het Masterplan Renesse vormt het ruimtelijke en economische ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het dorp als toeristische kern. Het plan richt zich op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, het verbeteren van de verblijfskwaliteit en het toekomstbestendig maken van Renesse als badplaats. Daarbij staat een transitie centraal van een overwegend seizoensgebonden en kwantitatief georiënteerd toeristisch aanbod naar een jaarrond, kwalitatief hoogwaardig verblijfs- en recreatiemilieu. Het masterplan zet in op herstructurering en kwaliteitsverbetering binnen het bestaande dorp, waarbij vernieuwing van functies, versterking van de openbare ruimte en een betere balans tussen leefbaarheid en toerisme belangrijke uitgangspunten vormen.
Hiermee biedt het plan een kader voor ruimtelijke ontwikkelingen die bijdragen aan een duurzaam en aantrekkelijk Renesse. Motivering Het ontwikkelingen van een hotel past binnen de uitgangspunten van het Masterplan Renesse, dat is gericht op de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en de doorontwikkeling van Renesse als hoogwaardige badplaats. In het masterplan staat een kwaliteitsimpuls centraal, waarbij wordt ingezet op vernieuwing en herstructurering van bestaande functies in plaats van uitbreiding. In Renesse is deze ontwikkeling flink ingezet, en is dit een van de laatste locaties om in lijn met het Masterplan Renesse de kern een kwalitatieve boost te geven. De herontwikkeling van een bestaande horecalocatie naar een hotel sluit hier direct op aan, doordat sprake is van functieverandering binnen het bestaande bebouwde gebied. Hiermee wordt bijgedragen aan een efficiënter en kwalitatief beter gebruik van de ruimte, conform de doelstellingen van het masterplan. Daarnaast draagt het initiatief bij aan de versterking van het verblijfsrecreatieve aanbod en het verlengen van het toeristisch seizoen, hetgeen belangrijke speerpunten zijn binnen het Masterplan Renesse. Door in te zetten op een kwalitatief hoogwaardig en toekomstbestendig hotelconcept wordt aangesloten bij de gewenste positionering van Renesse als aantrekkelijke en duurzame kustbestemming.
Conclusie Het Masterplan Renesse staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
15/34
4
Kwaliteit van de leefomgeving
4.1
Ondergrond en cultuurhistorie
Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De ondergrond is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de ondergrond wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven.
4.1.1
Archeologie
De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. De locatie van de herontwikkeling is voorzien van de dubbelbestemming ‘waarde-archeologie – 6’. Hierbij is een archeologisch onderzoek is benodigd wanneer werkzaamheden betrekking hebben op een groter oppervlak dan 2.500 m2 én dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1.300 m2, waardoor de vrijstellingswaarden voor het oppervlak in ieder geval niet overschreden worden. Echter heeft de gemeente Schouwen-Duiveland recent nieuw archeologiebeleid vastgesteld, waardoor de waardes binnen het plangebied zijn gewijzigd (zie afbeelding 5). De vrijstellingswaardes zijn hierdoor aangepast naar 250 m2 en 0,5 m-mv. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel op de locatie van een bestaande horecabestemming. De locatie is reeds geheel bebouwd en in gebruik, waarbij de bodem in het verleden al is verstoord door de eerdere bouw- en aanlegwerkzaamheden.
De ontwikkeling voorziet hoofdzakelijk in het herontwikkelen en vervangen van bestaande bebouwing, waardoor geen aanvullende bodemverstoring plaatsvindt ten opzichte van de bestaande situatie. Een archeologisch onderzoek is daarmee niet aan de orde.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
16/34
Afbeelding 5 Uitsnede kaart 7 archeologiebeleid (bron: gemeente Schouwen-Duiveland, bewerking: Sweco)
Conclusie Het aspect archeologie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.1.2
Bodemkwaliteit
In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico’s ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel op de locatie van een bestaande horecavoorziening. Ondanks dat binnen het plangebied reeds sprake is van een bodemgevoelig gebruik met langdurig verblijf van personen en de realisatie van een hotel niet leidt tot een gevoeliger gebruik dan reeds planologisch is toegestaan, is het voor de omgevingsplanactiviteit benodigd om de bodemkwaliteit inzichtelijk te maken. De bodemkwaliteit moet namelijk passend zijn bij het beoogde gebruik. Om deze reden wordt een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek wordt als losse bijlage toegevoegd aan de aanvraag omgevingsvergunning. Eventuele daaruit volgende acties, zoals bijvoorbeeld een vervolgonderzoek, worden in het vervolgtraject opgepakt. Conclusie Het aspect bodemkwaliteit staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg, zolang er rekening wordt gehouden met de uitkomsten van het bodemonderzoek.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
17/34
4.1.3
Ontplofbare Oorlogsresten
Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog niet ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Ontplofbare Oorlogsresten (OO) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze ontplofbare oorlogsresten alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.
De ontwikkeling bevindt zich volgens de NGE-beleidskaart van de gemeente binnen een gebied waar een verhoogde trefkans geldt voor het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten (zie afbeelding 6). Het plangebied is reeds bebouwd en langdurig in gebruik, waarbij de bodem in het verleden al is geroerd als gevolg van de eerdere bouw‑ en aanlegwerkzaamheden. De ontwikkeling bestaat hoofdzakelijk uit het herontwikkelen en vervangen van bestaande bebouwing en gaat niet gepaard met ingrijpende of diepere grondroerende werkzaamheden dan reeds eerder hebben plaatsgevonden. Hierdoor is het risico op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten verwaarloosbaar.
Afbeelding 6 Kaart Niet Gesprongen Explosieven (bron: gemeente Schouwen-Duiveland, bewerking: Sweco)
Conclusie Het aspect ontplofbare oorlogsresten staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
18/34
4.1.4
Cultuurhistorische waarden
De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. In de omgeving van het plangebied zijn diverse cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig (zie afbeelding 7). Binnen het plangebied zijn deze niet aanwezig, waardoor er geen waardevolle objecten verloren gaan. Wel zijn er diverse MIP-objecten (groene stippen) en rijksmonumenten (blauwe stippen) gelegen in de omgeving. Gezien het type ontwikkeling wordt er geen afbreuk gedaan aan cultuurhistorische waarden.
Afbeelding 7 Kaart Cultuurhistorie (bron: Provincie Zeeland, bewerking: Sweco)
Conclusie Het aspect cultuurhistorische waarden staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
19/34
4.2
Water en natuur
Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema’s water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes.
4.2.1
Weging van het waterbelang
Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel ‘weging van het waterbelang’ genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Om inzicht te krijgen in de waterhuishouding ter plaatse wordt er gekeken naar wateroverlast, watersysteem en hemel- en afvalwater. Wateroverlast Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard. In de toekomstige situatie neemt dit juist af door de aanbreng van groene hagen in de buitenruimte. Er is geen sprake van een toename in verhard oppervlak, waardoor watercompensatie niet aan de orde is. Watersysteem Op de Legger Oppervlaktewaterlichamen van Waterschap Scheldestromen is aangegeven dat er geen watergangen in of in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn (zie afbeelding 8). De ontwikkeling heeft daarmee geen (negatief) effect op het watersysteem.
Afbeelding 8 Kaart Oppervlaktewaterlichamen (bron: Waterschap Scheldestromen, bewerking: Sweco)
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
20/34
Hemel- en afvalwater Het hemel- en afvalwater wordt afgevoerd op het aanwezige rioolstelsel. Conclusie Het aspect weging van het waterbelang staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.2.2
Soortenbescherming
Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en faunaactiviteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen effecten hebben op beschermde dier- en plantensoorten, doordat zij kunnen leiden tot veranderingen in het leefgebied, verstoringen van rust- en verblijfplaatsen of aantasting van foerageer- en voortplantingsgebieden. Met name ingrepen zoals sloop, nieuwbouw, functiewijziging en intensiever gebruik van een locatie kunnen gevolgen hebben voor aanwezige soorten die beschermd zijn op grond van de Omgevingswet. Daarom is het van belang om bij nieuwe ontwikkelingen tijdig te onderzoeken op beschermde soorten in of nabij het plangebied voorkomen en of de voorgenomen activiteiten mogelijk leiden tot overtreding van regels. In september 2024 is door Hopman en Peters een ecologische quickscan uitgevoerd (zie bijlage 1).
Ten aanzien van broedvogels wordt aangegeven dat met name gebouwbewonende soorten zoals de huismus en gierzwaluw in theorie gebruik kunnen maken van gebouwen als nestlocatie. De nesten van deze soorten zijn jaarrond beschermd. Daarom geldt als aandachtspunt dat werkzaamheden bij voorkeur buiten het broedseizoen worden uitgevoerd, of dat vooraf door een ecoloog wordt vastgesteld dat geen actieve nesten worden verstoord. Indien nodig dient hiervoor een ecologisch werkprotocol te worden opgesteld. Het belangrijkste aandachtspunt uit de rapportage betreft de vleermuizen. Op basis van het bureauonderzoek en het veldbezoek kan de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuizen, zoals de gewone dwergvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis, niet worden uitgesloten. In het gebouw zijn spleten en holtes aangetroffen die potentieel geschikt zijn als verblijfplaats. Omdat vleermuizen strikt beschermd zijn onder het Habitatrichtlijnregime, is geconcludeerd dat nader vleermuisonderzoek noodzakelijk is voordat sloop‑ of bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd. Dit onderzoek is reeds gestart en indien ontheffing benodigd is, zal deze aansluitend aangevraagd worden. Voor overige soortgroepen, zoals vaatplanten, zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden, concludeert de quickscan dat negatieve effecten kunnen worden uitgesloten.
Dit komt doordat de werkzaamheden zich beperken tot bestaande bebouwing en het plangebied, gelegen in het centrum van Renesse, geen geschikt leefgebied biedt voor deze soorten. Conclusie Het aspect soortenbescherming staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg, mits het vleermuisonderzoek voorafgaand aan de sloop- en bouwwerkzaamheden is uitgevoerd en de eventuele vervolgstappen zijn doorlopen. Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
21/34
4.2.3
Gebiedsbescherming
Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Het Rijk en de Provincie zijn in eerste plaats verantwoordelijk voor gebiedsbescherming. Toebedeelde functies moeten beoordeeld worden op mogelijk nadelige gevolgen voor Natura 2000gebieden en getoetst moet worden aan de instructieregels uit de omgevingsverordening ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland-gebieden. Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is ‘Kop van Schouwen’. Dit natuurgebied ligt op circa 0,5 kilometer ten noorden van het plangebied. Tussen het plangebied en dit Natura 2000-gebied bevinden zich woonbebouwing, infrastructuur en agrarische gebied, waardoor sprake is van bestaande menselijke invloeden. Gelet op de afstand en tussenliggende functies worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking, zoals visuele verstoring of verstoring door geluid, trillingen en licht, verwacht. Voor dit plan is zowel in de realisatiefase als in de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie bijlage 2). Uit de berekeningen blijkt dat er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jaar.
Daarmee is uitgesloten dat het project leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats binnen Natura 2000-gebieden. Het project heeft derhalve geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden en een vergunning voor een Natura 2000-activiteit is niet vereist. Conclusie Het aspect gebiedsbescherming vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.
4.3
Mobiliteit en bereikbaarheid
Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie, het type functie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden. Voor deze ontwikkeling is een separate mobiliteitsnotitie opgesteld. Zie bijlage 3 voor de uitwerking van het aspect mobiliteit en bereikbaarheid. De parkeervraag neemt met deze herontwikkeling sterk af van 102 naar 53 parkeerplaatsen. Ook de verkeersgeneratie daalt aanzienlijk van 368 motorvoertuigbewegingen per etmaal naar 189. Wel zijn er op slechts een beperkt aantal momenten in het hoogseizoen pieken waarbij tijdelijk de parkeervraag toeneemt. Op het drukste moment is er behoefte aan maximaal 21 extra parkeerplaatsen.
Dit betreft een pieksituatie in het hoogseizoen die zich slechts beperkt voordoet en in de praktijk mogelijk lager uitvalt.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
22/34
Het is niet wenselijk om de parkeerbehoefte op eigen terrein af te wikkelen. In dit gebied is juist beleidsmatig bepaald dat het autoverkeer beperkt moet worden. Hierdoor wordt gebruik gemaakt van het op korte afstand gelegen Transferium Renesse. Hier is voldoende capaciteit om de parkeervraag van het hotel op af te wikkelen. Daarnaast is deze locatie goed bereikbaar en voorkomt dit verkeersstromen door het centrum. Dit sluit aan bij het gemeentelijk parkeerbeleid, waarbij een afkoopsom voor een aantal parkeerplaatsen kan worden gevraagd. Om te voorkomen dat meervoudig gebruik van parkeerplaatsen wordt beperkt, wordt een deel van de parkeerplaatsen afgekocht. Er is sprake van een aanvaardbare theoretische en praktijkgerichte mobiliteitssituatie. Conclusie Het aspect mobiliteit en bereikbaarheid staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.4
Duurzaamheid
Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk.
4.4.1
Duurzame energie
Bij de ontwikkeling van het hotel wordt ingezet op een zo laag mogelijke energievraag en een efficiënt energiegebruik. De herontwikkeling van een bestaande horecalocatie biedt de mogelijkheid om een modernisatieslag te maken en te laten voldoen aan actuele eisen voor energieprestatie. Door toepassing van goede isolatie, energiezuinige installaties en efficiënte klimaatbeheersing wordt het energiegebruik structureel verbeterd. Waar mogelijk wordt gebruikgemaakt van duurzame energiebronnen, zoals zonnepanelen en installaties zonder aardgasaansluiting. Hiermee sluit het initiatief aan bij de nationale doelstelling om de gebouwde omgeving te verduurzamen en de CO2-uitstoot terug te dringen. Conclusie Het aspect duurzame energie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.4.2
Circulaire economie
Het plan draagt bij aan de circulaire economie doordat sprake is van hergebruik en herontwikkeling van een bestaande locatie. Hiermee wordt onnodig ruimtebeslag voorkomen en wordt de levensduur van de locatie verlengd. Daarnaast wordt gekozen voor de realisatie van een vrijwel volledig houten gebouw. Het toepassen van hout als primair bouwmateriaal sluit nadrukkelijk aan bij de ambities voor duurzaam en circulair bouwen en biedt meerdere voordelen voor zowel de leefomgeving als het milieu. Hout is een hernieuwbare grondstof en fungeert als natuurlijke opslag van CO₂. Gedurende de groei van bomen wordt CO₂ vastgelegd, die gedurende de levensduur van het gebouw in het materiaal opgeslagen blijft. In vergelijking met traditionele bouwmaterialen zoals beton en staal kent hout een aanzienlijk lagere milieubelasting en ecologische voetafdruk, doordat voor de productie minder energie en grondstoffen nodig zijn. Daarmee wordt de uitstoot van broeikasgassen beperkt.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
23/34
Het gebruik van hout draagt bovendien bij aan een gezonde en prettige leefomgeving. Hout heeft vochtregulerende eigenschappen en een positieve invloed op de akoestiek, wat bijdraagt aan een comfortabel en gezond binnenklimaat. Daarnaast heeft hout een warme en natuurlijke uitstraling, die het welzijn van gebruikers bevordert. Vanuit het oogpunt van circulariteit biedt hout belangrijke voordelen. Het materiaal is goed herbruikbaar en recyclebaar en leent zich voor demontabel bouwen, waardoor onderdelen aan het einde van de levensduur opnieuw kunnen worden ingezet. Ook ontstaat bij houtbouw doorgaans minder afval tijdens de bouwfase. Waar mogelijk wordt gebruikgemaakt van duurzaam geproduceerd hout, bij voorkeur lokaal, waarmee transportemissies worden beperkt. Bij de bouw- en inrichtingswerkzaamheden wordt daarnaast gestreefd naar het gebruik van duurzame en onderhoudsarme materialen met een lange levensduur en een lage milieubelasting. Deze integrale aanpak draagt bij aan het verminderen van grondstoffengebruik en afvalstromen en past binnen de doelstellingen voor circulair en toekomstbestendig bouwen. Conclusie Het aspect circulaire economie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.4.3
Duurzame mobiliteit
De locatie is reeds in gebruik voor publieksgerichte functies en is goed ontsloten via het bestaande wegennet. De ontwikkeling van een hotel op deze plek leidt niet tot nieuwe infrastructuur, maar maakt gebruik van bestaande voorzieningen. Het hotel richt zich mede op toeristen die per fiets of openbaar vervoer reizen, wat past bij de identiteit van de omgeving. Op de parkeerlocatie ‘transferium Renesse’, zijn voldoende laadmogelijkheden beschikbaar. Hiermee wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd en worden negatieve milieueffecten van verkeer beperkt. Conclusie Het aspect duurzame mobiliteit staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.5
Gezonde leefomgeving
Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o.a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verbonden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn.
Sweco | Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Hotel Hogezoom, Renesse Projectnummer 51036120 Datum 06-05-2026
Versie Definitief
Documentreferentie 51036120_OFL01_D02 Hotel Hogezoom 169, Renesse
24/34
4.5.1
Milieuzonering
Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ervoor zorgen dat voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten voorkomen wordt. Sommige activiteiten die vanuit een planologisch perspectief mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Om de afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies te bepalen, wordt vooralsnog gebruik gemaakt van de VNG-publicatie ‘bedrijven en milieuzonering’. In de omgeving van de ontwikkeling zijn voornamelijk woon‑, horeca‑ en centrumbestemmingen aanwezig. Hierdoor kan worden gesteld dat sprake is van een gemengd gebied in de zin van de VNG‑publicatie. In een gemengd gebied zijn hogere milieubelastingen en kortere richtafstanden aanvaardbaar dan in een rustige woonwijk, omdat functies hier al in een zekere mate met elkaar zijn verweven.
De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel op de locatie van een bestaande horecabestemming. Zowel horeca als hotels worden in de VNG‑publicatie aangemerkt als functies met een vergelijkbare milieubelasting. Een hotel is daarbij in het algemeen minder milieubelastend dan een reguliere horecavoorziening met een sterke avond‑ en nachtfunctie, aangezien sprake is van een rustiger gebruiksprofiel met beperkte geluidproductie en verkeersbewegingen die meer verspreid over de dag plaatsvinden. Omdat de ontwikkeling plaatsvindt op een locatie waar reeds een publieksgerichte en milieubelastende functie planologisch is toegestaan, leidt de functiewijziging niet tot een toename van hinder voor de omgeving. Daarnaast worden geen nieuwe milieugevoelige functies toegevoegd die beperkingen opleggen aan omliggende bestaande functies. Geconcludeerd kan worden dat het aspect milieuzonering geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het hotel. De functiewijziging past binnen de bestaande ruimtelijke structuur en het gebruikskarakter van de omgeving en draagt bij aan een goede en evenwichtige kwaliteit van de leefomgeving. Conclusie Het aspect milieuzonering staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4.5.2
Geluid
Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Omgevingswet bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.