1681584 Bijlage 4 onderbouwing

Gemeente Schouwen-Duiveland BOPA “Groene Schakel, Zierikzee” Onderbouwing

Werknummer: 623.114.71 Datum: 17 december 2025

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING

1

1.1 1.2 1.3

Aanleiding en doel van het plan Ligging en begrenzing projectgebied Leeswijzer

1 2 3

2.

PLANOLOGISCH KADER

4

2.1 2.2

Omgevingsplan Schouwen-Duiveland Voorgenomen procedure

4 5

3.

PLANBESCHRIJVING

7

3.1 3.2

Bestaande situatie Planvoornemen

7 7

4.

BELEIDSKADER

12

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

12 15 18

5.

OMGEVINGSASPECTEN

32

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17

Milieueffectrapportage Ladder voor duurzame verstedelijking Water en klimaatadaptatie Verkeer en parkeren Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Luchtkwaliteit Geluid door activiteiten Omgevingsveiligheid Natuur & ecologie Archeologie, cultuurhistorie en landschap Bodem Geurhinder Trillingen Licht en Duisternis Gezondheid Duurzaamheid Overige belemmeringen

32 34 36 44 46 49 51 53 56 61 64 65 66 66 67 68 69

6.

MAATSCHAPPELIJKE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

70

6.1 6.2

Kostenverhaal Participatie

70 71

BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16

Stedenbouwkundig Ontwerp locatie Zierikzee (DO), KuiperCompagnons, 6 februari 2024 Verkennend bodemonderzoek, ABO-Milieuconsult, 27 oktober 2023 Akoestisch onderzoek wegverkeer, KuiperCompagnons, 26 februari 2024 Brochure HIVE, Bouwgroep Peters, Archikon, Kader BV, Circle, juni 2023 Ecologische veldcontrole (quickscan) Buijs Eco Consult, B.V., 26 april 2021 Nader onderzoek vleermuizen en overige jaarrond beschermde soorten sloop Zorgcentrum Zierikzee, Buijs Eco Consult, 20 maart 2023 Verkennend archeologisch onderzoek, ADC Archeoprojecten, 10 januari 2024 Toelichtende memo behorende bij Aerius-berekening Opvang en huisvesting locatie Zierikzee, NOX Advies, 8 oktober 2025 Vraag- en Antwoordnotitie inloopavond Zierikzee, Gemeente Schouwen-Duiveland Notitie wijzigingen tussen SO en VO, Gemeente Schouwen-Duiveland Ecologisch advies (second opinion), Econsultancy, d.d.

12 december 2023 Nestinspectie gierzwaluw en roofvogels, Econsultancy, 9 januari 2024 Vraag- en antwoordnotitie inloopavond 16 januari 2024 Zierikzee, Gemeente SchouwenDuiveland Realisatie mitigerende maatregelen vleermuizen, Econsultancy, 15 april 2024 Rapportage nader onderzoek ecologie, locatie Cornelia, Zierikzee, Econsultancy, 5 augustus 2024 Besluit op de aanvraag omgevingsvergunning (2025041800975) voor een flora- en faunaactiviteit voor het slopen van voormalig zorgcomplex ‘Cornelia’ Zierikzee, Provincie Zeeland, 28 augustus 2025

1

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel van het plan De gemeente Schouwen-Duiveland heeft het voornemen om zowel op korte als op lange(re) termijn zorg te dragen voor passende opvang en/of huisvesting van verschillende (lokale) doelgroepen. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft te maken met een krappe woningmarkt. Starters komen moeilijk aan een woning. Ouderen stromen moeizaam door naar een levensloopbestendige woning. Ook zijn er woningen nodig voor mensen die met spoed een huis nodig hebben. Daarnaast vangt de gemeente sinds april 2022 vluchtelingen uit Oekraïne op in opvanglocaties van de gemeente, bijvoorbeeld in voormalig verpleeghuis Cornelia in Zierikzee of voormalig hotel/duikcentrum De Kabbelaar in Scharendijke. In de gemeente Schouwen-Duiveland verblijven op dit moment ruim 350 vluchtelingen uit Oekraïne. Als de vluchtelingen uit Oekraïne hier langere tijd willen en mogen blijven, moet de gemeente zorgen dat er ook voor hen passende opvang of (in de toekomst) huisvesting is. Gelet op de voorgaande analyse zijn duurzame, flexibele huisvestingsmogelijkheden voor genoemde doelgroepen noodzakelijk. De komende jaren is de verwachting dat meer lokale woningzoekenden een woning nodig hebben. Op basis van een uitgebreide stedenbouwkundige en landschappelijke analyse is gekozen voor twee locaties binnen de gemeente, gelegen in de kernen Scharendijke en Zierikzee.

De voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft de locatie in Zierikzee, op het terrein van het voormalige verpleeghuis Cornelia. Deze locatie is gelegen ten noorden van de kern van Zierikzee aan de Emil Sandströmweg. De hoofddoelstelling is het realiseren van een modulair woonconcept door op de locatie permanente bewoning toe te staan, gericht op het bieden van een duurzame vorm van huisvesting van starters, ouderen, spoedzoekers en opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Dit gebeurt in samenwerking met woningcorporatie Zeeuwland. Voor het perceel is een stedenbouwkundig plan voorhanden, dat uit gaat van 90 wooneenheden en 144 parkeerplaatsen. De woningen zijn voor een deel grondgebonden en worden volgens het ‘HIVE-concept’ gerealiseerd. Met dit type modulaire verplaatsbare woningen kunnen casco’s aan elkaar worden gekoppeld, zowel horizontaal als verticaal, om in toekomstige gevallen zo nodig grotere woningen te realiseren. De woningen worden zodanig ingericht dat deze levensloopbestendig zijn, zodat deze geschikt zijn voor ouderen die op zoek zijn naar een (kleinere) levensloopbestendige woonruimte. Op die manier komt ook de doorstroom (verhuisketen) binnen de gemeente op gang. Daarnaast is in 2023 een vragenlijst afgenomen onder vluchtelingen uit Oekraïne op Schouwen-Duiveland.

Op basis van de uitkomsten van deze vragenlijst houden we rekening met ongeveer 100 woningen voor deze doelgroep in de gemeente Schouwen-Duiveland. Hiervan kunnen 45 woningen worden gerealiseerd binnen voorliggende ontwikkeling. Het gaat dan om 1/2e deel van het totaal aantal woningen binnen het plangebied. Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Schouwen-Duiveland en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Artikel 5.21 van de Omgevingswet biedt een algemene mogelijkheid om

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

2

de omgevingsvergunning te verlenen. Omdat die activiteit in strijd is met het omgevingsplan, zijn er voorwaarden verbonden aan deze bevoegdheid. In de eerste plaats moet in algemene zin de vergunning verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de tweede plaats zijn op de beoordeling van de aanvraag de instructieregels over omgevingsplannen van toepassing. Voorliggend document bevat de onderbouwing op welke manier voorgenomen ontwikkeling voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en hoe het initiatief past binnen de instructieregels. 1.2

Ligging en begrenzing projectgebied Het projectgebied bevindt zich in het noordoosten van Zierikzee. Het projectgebied wordt aan de noordkant begrensd door de Emil Sandströmweg en deels door woningen. Ook aan de oostkant wordt het projectgebied begrensd door woningen. Aan de zuidkant ligt een bescheiden watergang parallel aan de Mauritslaan. Aan de westkant vormt een watergang de scheiding tussen het projectgebied en de Victoriakliniek. Het perceel is circa 2,8 hectare groot en kadastraal bekend als Zierikzee, sectie G, nummer 593. In afbeelding 1.1 en 1.2 is de globale ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven.

Afbeelding 1.1.: Ligging projectgebied in Zierikzee (bron luchtfoto: Google Earth)

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

3

Afbeelding 1.2.: Ligging projectgebied ingezoomd (bron luchtfoto: Google Earth)

1.3

Leeswijzer De opzet en het vervolg van deze onderbouwing is als volgt. Hoofdstuk 2 gaat in op de planologische kaders, zoals het omgevingsplan van Schouwen-Duiveland en de te volgen procedure bij deze BOPA. In hoofdstuk 3 vindt de planbeschrijving plaats waarin de huidige en toekomstige situatie wordt beschreven. In het vierde hoofdstuk wordt het ruimtelijk beleidskader geschetst op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. In het vijfde hoofdstuk worden de diversie (milieu)aspecten van de fysieke leefomgeving benoemd. Hierbij worden per thema de relevante juridische kaders en beleidskaders beknopt weergegeven, waarna vervolgens de effecten in relatie tot de beoogde toekomstige situatie worden beoordeeld (inclusief alle bijbehorende onderzoeken). De wijze waarop met kostenverhaal en participatie is omgegaan, komt in het laatste hoofdstuk aan de orde.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

4

2.

PLANOLOGISCH KADER

2.1

Omgevingsplan Schouwen-Duiveland Ter plaatse van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan ‘Cornelia Emil Sandströmweg Zierikzee’ (vastgesteld op 21 maart 2019). Dit bestemmingsplan is vanaf 1 januari 2024 automatisch onderdeel van (het tijdelijk deel van) het omgevingsplan (van rechtswege 1) van de gemeente Schouwen-Duiveland. Het gehele projectgebied heeft daarin de bestemming ‘Maatschappelijk’ met de aanduiding ‘zorginstelling uitgesloten’. Een uitsnede van het bestemmingsplan is in afbeelding 2.1 weergegeven. Deze gronden zijn bestemd voor diverse maatschappelijke voorzieningen op het gebied van onderwijs, welzijns- en gezondheidszorg, levensbeschouwing, openbare dienstverlening en kinder- en jeugddagopvang. Hieraan ondergeschikte voorzieningen, waaronder detailhandel- en horeca-activiteiten, verharding, nutsvoorzieningen, water en groen zijn ook toegestaan. Zorgwoonvormen zijn uitgesloten. Het grootste deel van het projectgebied kent daarnaast de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 6’ en het noordoostelijk deel van het projectgebied kent de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 7’. In de regels van het bestemmingsplan is een verbodsbepaling opgenomen voor bepaalde werkzaamheden. Indien de genoemde werkzaamheden groter zijn dan 2.500 m² (Waarde – Archeologie – 6) of 5.000 m² (Waarde – Archeologie – 7) is archeologisch onderzoek nodig.

Afbeelding 2.1.: uitsnede bestemmingsplan “Cornelia Emil Sandströmweg Zierikzee” (het projectgebied is rood omkaderd)

1 Elke gemeente heeft op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, automatisch een omgevingsplan: een omgevingsplan

van rechtswege. Dit betreffen inhoudelijk de nu geldende bestemmingsplannen samen met een aantal rijksregels die het Rijk als onderdeel van het Invoeringsbesluit Omgevingswet automatisch toevoegt aan elk omgevingsplan, beter bekend als de bruidsschat. Tijdens de overgangstermijn (die tot en met 2032 loopt) kan elke gemeente het tijdelijk deel stapsgewijs omvormen naar een volwaardig omgevingsplan.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

5

Vigerende milieuregels (bruidsschat - omgevingsplan van rijkswege) Met het in werking treden van de Omgevingswet komen veel rijksregels die in onder meer het Activiteitenbesluit, Besluit omgevingsrecht, Bouwbesluit en Woningwet te vervallen. Als deze vervallen regels toch nodig zijn om de evenwichtige toedeling van functies aan locaties te borgen, moeten gemeenten deze opnemen in het omgevingsplan. Nu zal het merendeel van de gemeenten geen omgevingsplan vaststellen op het moment dat de Omgevingswet in werking is getreden. De tot dat moment geldende bestemmingsplannen gaan dan over in een omgevingsplan van rechtswege. Om er voor te zorgen dat hierdoor geen regelhiaat ontstaat, worden deze vervallen rijksregels van rechtswege als 'bruidsschat' aan het omgevingsplan van rechtswege gehecht. Deze bruidsschatregels zijn opgenomen in hoofdstuk 1 (begripsbepalingen) en hoofdstuk 22 (inhoudelijke regels) van het omgevingsplan. Hoewel deze bruidsschat onderdeel uitmaakt van het zogenoemde 'tijdelijke deel' van het omgevingsplan, blijft deze van kracht tot het moment dat de gemeente deze regels met een besluit tot wijzigen van het omgevingsplan wijzigt of laat vervallen. De bruidsschat bevat milieuregels voor activiteiten die lokaal geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld over geluidshinder of geurhinder bij een horecagelegenheid, sportinrichting of een winkel.

Ook bevat de bruidsschat regels over immissies van geluid, geur en trillingen. Bij de voorliggende BOPA wordt er van uit gegaan dat de gemeente Schouwen-Duiveland de bruidsschat (vooralsnog) intact laat. Op deze milieubelastende activiteiten blijven de regels uit hoofdstuk 22 van het omgevingsplan van toepassing. 2.2

Voorgenomen procedure Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Schouwen-Duiveland. Binnen het bestemmingsplan zijn reguliere woningen niet toegestaan. Voorgenomen ontwikkeling past ook niet in lid 8.2 van de planregels: “bij nieuwbouw en/of uitbreiding dient op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien en in stand te worden gehouden, overeenkomstig het 'Parkeerbeleid 2017-2020' of het daarvoor in de plaats tredende parkeerbeleid. Hierbij wordt de parkeernorm berekend over het nieuw te bouwen of het te wijzigen gedeelte.” Middels lid 8.4 uit het bestemmingsplan kan van de planregels worden afgeweken van lid 8.2 indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren leidt of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien. De behoefte aan parkeren en de parkeeroplossingen worden in paragraaf 5.4 verder besproken en toegelicht. Om bovenstaande redenen wordt voorgenomen ontwikkeling gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is ofwel een activiteit, waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het verboden is deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, ofwel een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Het gaat dus om een activiteit die niet toegelaten is op grond van het omgevingsplan en ook niet toegelaten kan worden met toepassing van de regels in het omgevingsplan. Artikel 5.21 van de Omgevingswet biedt een algemene mogelijkheid om de omgevingsvergunning toch te verlenen. Deze vergunning kan alleen worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De instructieregels van de rijksoverheid en van de provincie zijn ook van

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

6

toepassing op het verlenen van de vergunning. Het voorliggende document betreft de onderbouwing bij de BOPA. Reguliere procedure Voor een BOPA geldt meestal de reguliere procedure en soms de uitgebreide procedure. De beslistermijn voor de reguliere procedure is maximaal 8 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. Daarna is er bezwaar en beroep mogelijk. Een omgevingsvergunning die is voorbereid met de reguliere voorbereidingsprocedure, treedt in werking met ingang van de dag na de dag waarop het bevoegd gezag het besluit bekend heeft gemaakt. Dit is anders wanneer de omgevingsvergunning een activiteit mogelijk maakt, die kan leiden tot een wijziging van een bestaande toestand die niet kan worden hersteld. Denk bijvoorbeeld aan kappen of slopen. Dan is het bevoegd gezag verplicht in de omgevingsvergunning op te nemen dat deze 4 weken na de dag van bekendmaking in werking treedt. Hierdoor zijn belanghebbenden in de gelegenheid een verzoek om voorlopige voorziening te doen. Uitgebreide procedure Bij de uitgebreide procedure geldt de zienswijze- en beroepsprocedure. Het bevoegd gezag (gemeente Schouwen-Duiveland) zal het ontwerpbesluit over de BOPA inclusief bijbehorende stukken 6 weken ter inzage leggen. Binnen 6 weken vanaf het moment van terinzagelegging kan iedereen, ongeacht of men belanghebbende is, zienswijzen naar voren brengen.

Dit kan schriftelijk of mondeling gebeuren. Als voor het nemen van de beslissing de instemming van een ander bestuursorgaan is voorgeschreven, dan stuurt het bevoegd gezag het voorgenomen besluit naar dat bestuursorgaan. Het bevoegd gezag wacht met het nemen van het definitieve besluit tot de instemming (of de weigering daarvan) binnen is. Nadat het bevoegd gezag een besluit heeft genomen over de BOPA worden mogelijkheden tot beroep gegeven. Het bevoegd gezag legt de omgevingsvergunning en de bijbehorende stukken ter inzage zo lang als de beroepstermijn duurt. Een omgevingsvergunning die is voorbereid met de uitgebreide procedure, treedt in werking met ingang van de dag na de dag waarop het besluit ter inzage is gelegd. Dit is anders als de omgevingsvergunning een activiteit mogelijk maakt, die kan leiden tot een wijziging van een bestaande toestand die niet kan worden hersteld. Denk bijvoorbeeld aan kappen of slopen. Dan is het bevoegd gezag verplicht in de omgevingsvergunning op te nemen dat deze 4 weken na de dag van bekendmaking in werking treedt. Hierdoor zijn belanghebbenden in de gelegenheid een verzoek om voorlopige voorziening te doen. Voorliggende BOPA zal middels de uitgebreide procedure worden behandeld.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

7

3.

PLANBESCHRIJVING

3.1

Bestaande situatie De ontwikkeling vindt plaats op de locatie van voormalig verpleeghuis Cornelia aan de Emil Sandströmweg in Zierikzee. Op dit moment worden hier vluchtelingen uit Oekraïne opgevangen. Het gebouw is sterk verouderd en voldoet niet meer aan hedendaagse eisen. Daarnaast is er behoefte aan duurzame en kwalitatieve huisvesting, passend bij een doelgroep die normaalgesproken niet thuishoort in (de setting van) een voormalig verpleeghuis met minimale voorzieningen. De zorgappartementen uit het verpleeghuis zijn in 2022 verhuisd naar de nieuwe locatie Zierik7, iets ten westen van het projectgebied aan de Emil Sandströmweg. Het voornemen is de huidige bebouwing gefaseerd te slopen. Afbeelding 3.1 geeft de bestaande situatie weer vanuit de lucht.

Afbeelding 3.1: bestaande situatie gezien vanuit de lucht (bron: PDOK Viewer)

3.2

Planvoornemen De gemeente Schouwen-Duiveland heeft het voornemen om aan de Emil Sandströmweg woningbouw te ontwikkelen voor ouderen, starters, spoedzoekers en opvang/huisvesting voor vluchtelingen uit Oekraïne in een parkachtige setting. Samen met KuiperCompagnons heeft de gemeente een stedenbouwkundig plan en landschapsontwerp gemaakt voor de te realiseren woningen in deze parkbuurt. Daarin zijn ook de uitgangspunten voor wat betreft de woningen en de directe omgeving van de woningen uitgewerkt. Het stedenbouwkundige ontwerp (DO) is bijgevoegd als bijlage 1.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

8

Stedenbouwkundig en landschappelijk plan Met de transformatie van de projectlocatie wordt ingezet op het versterken van de groenstructuur binnen de centrumschil en het verbinden met de omgeving. Om de groene centrumschil geen geweld aan te doen, kiezen we voor toevoeging van drie compacte bebouwingsclusters aan het nieuwe parkgebied, passend in de kenmerkende oorspronkelijke campus-gedachte van de centrumschil. Op deze wijze ontstaat er op deze structuurversterkende locatie een openbaar groen parkgebied met compacte bebouwingsclusters om de groene schil te versterken. Het nieuwe parkgebied vormt een ecologische en recreatieve schakel voor mens en natuur tussen het Kaaskenswater en het Waterveld dat het buitengebied met de historische binnenstad van Zierikzee verbindt. Door dit nieuwe parklandschap worden twee robuuste parkstructuren doorgetrokken, waaraan ook de doorgaande routes voor langzaam verkeer worden gekoppeld. Door het leggen van deze recreatieve en ecologische relatie wordt het projectgebied op een vanzelfsprekende wijze onderdeel van de stadsparkenstructuur op stadsniveau. Het parkachtige landschap is de basis, de woningen zijn te gast in het parkgebied.

Groen en water vormen het verbindende thema in aansluiting op de bestaande kwaliteiten van het waterrijk rondom het Kaaskenswater en het nieuwe Waterveld van de nog te ontwikkelen wijk Noorderpolder De Velden en het buitengebied. Door het creëren van drie compacte, kleinschalige sociale woonclusters in het groene parkgebied ontstaat een levendige groene parkbuurt. Op deze wijze ontstaat een gezonde gemeenschap met een kleinschalige opzet van gemengde woningtypes en voorkanten aan het groen. Een gedeeld en autovrij parkgebied waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten en gemeenschappelijke activiteiten kunnen plaatsvinden. Een centrale uitnodigende parkweide voor de hele wijk biedt ruimte voor allerlei activiteiten, zoals picknicks, buitenspelen, of gewoon om te ontspannen in een informele parkomgeving. De nieuwe wandel- en fietsroutes verknopen de parkbuurt met de omgeving. Het parkgebied dat hiermee ontstaat vormt op deze wijze een prachtig uitloopgebied en vernieuwend woonlandschap voor bestaande en nieuwe bewoners en bezoekers. Deze nieuwe parkbuurt zal in fases worden ontwikkeld, waarbij de sloop van het huidige complex en de bouw van de nieuwe woningen stapsgewijs wordt uitgevoerd. Ontsluiting en parkeren Wonen in een openbaar parkgebied, betekent wonen in het groen. Het gebied is daarom ingericht vanuit de wandelende en fietsende mens.

In dit autoluwe gebied zijn de woningen ontsloten via de parkpaden, die ook voor hulpdiensten toegankelijk zijn. Bij het ontwerp en de inrichting is rekening gehouden met de eisen vanuit hulpdiensten. Dit is ook weergegeven in afbeelding 3.3. De bestaande toegang vanaf de Emil Sandströmweg wordt behouden en ontsluit de twee parkeerclusters aan de randen van de parkbuurt. Het parkeren wordt zoveel mogelijk ingepast in het groen en verbonden met fraaie en toegankelijke parkpaden naar de woningen. De doorgaande veilige fiets- en wandelroute vanuit het centrum wordt vanuit het zuidwesten naar het centrale deel van het plangebied doorgetrokken en daarna logisch aangesloten op het fietsnetwerk langs de Emil Sandströmweg. Daarna wordt deze verder doorgetrokken naar de nog te ontwikkelen wijk Noorderpolder De Velden en het buitengebied.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

9

Aan de oostzijde van de parkbuurt wordt in het verlengde van het Leverdijksepad een nieuwe informele wandelroute gecreëerd die de bestaande en nieuwe groen- en woongebieden met elkaar verbindt. De uitgangspunten zijn in afbeelding 3.2 schetsmatig weergegeven.

Afbeelding 3.2 situering en inpassing projectgebied in directe omgeving (bron: VO KuiperCompagnons, 14 mei december 2024)

Water en groen De bestaande groen- en waterstructuur vormt de basis. Door hier op door te bouwen ontstaat er een robuust groen parkgebied omzoomd met water dat een impuls geeft aan de ecologie en biodiversiteit. De bestaande bomen zijn een belangrijke kwaliteit binnen het gebied en blijven zoveel mogelijk behouden. De beplanting wordt verrijkt en afgestemd op de soorten in en om de parkbuurt. Midden in het plangebied bevindt zich de centrale parkweide. Anders dan het gemaaide gras rond de woningen krijgt deze zone een kruidenrijke onderbegroeiing. Het plangebied wordt grotendeels omsloten door watergangen die een belangrijke bijdrage leveren aan de waterhuishouding. Dit systeem wordt nog robuuster gemaakt door op plekken waar voldoende ruimte is de watergangen te verbreden en/of te voorzien van een natuurlijke oever. In de centrale parkweide worden kleine verlagingen in het maaiveld aangebracht voor waterberging (wadi’s) en natuurlijke speelplekken. Woonprogramma In de parkbuurt zijn drie compacte woonclusters voorzien met ruimte voor 90 woningen. Het wooncluster aan de Emil Sandströmweg wordt uitgevoerd in drie lagen. De woningen van het wooncluster daarachter, aan de zuidwestzijde en de oostzijde van het plangebied, die liggen aan de centrale parkweide worden in 2 lagen uitgevoerd. Alle woningen die aansluiten op de bestaande woningen rondom de planlocatie

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

10

worden in één laag uitgevoerd. De woonclusters zijn samengesteld uit het modulaire bouwsysteem volgens het HIVE-concept. HIVE is een Zeeuws innovatief modulair bouwsysteem geschikt voor flex- en permanente bouw. Het HIVEconcept start met een betoncasco, waarmee tot vier lagen gebouwd kan worden. Elke casco heeft een oppervlakte van 35 m2. Deze casco’s kunnen bij de bouw of eventueel later met elkaar worden gecombineerd om grotere woningen te creëren. Op deze manier zijn de woningen geschikt voor eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens, of zelfs gezinnen en kan het type woning naar gelang de behoefte in de toekomst worden aangepast. De appartementen bestaan uitsluitend uit een dubbele HIVEwoning. Bijlage 4 geeft een breed beeld van hoe de HIVE-woningen kunnen worden ingezet en welke mogelijkheden ze bieden. Afbeelding 3.3 geeft het stedenbouwkundig en landschappelijk plan van voorgenomen ontwikkeling weer. Afbeelding 3.4 geeft een impressie van de bouwstijl, materialen en uitstraling van voorliggende ontwikkeling. Het volledige stedenbouwkundige ontwerp (DO) is als bijlage 1 aan deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Er worden 90 woningen gerealiseerd volgens de volgende typologieën: In het plan zijn de volgende woningtypen opgenomen: • Hive enkel (3,8 bij 9,8 meter): 7 • Hive enkel met verdieping (3,8 bij 9,8 meter): 6 •

Hive anderhalf (7,6 bij 9,8 meter):

14

•

Hive dubbel (7,6 bij 9,8 meter):

59

•

Hive 3-voudig (11,4 bij 9,8 meter):

4

Ruimtereservering mantelzorgwoning in het stedenbouwkundig plan Er is op een tweetal plekken een ruimtereservering opgenomen in het stedenbouwkundig plan voor een toekomstige mantelzorgwoning in de vorm van een enkele HIVE-woning. Het gaat om een ruimtereservering in de opzet van het plan. Het zou daarom even goed kunnen dat deze woning niet wordt gerealiseerd. Hiervoor wordt te zijner tijd en enkel indien nodig en gewenst een aparte ruimtelijke procedure gestart.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

11

Afbeelding 3.3: stedenbouwkundig en landschappelijk plan (Bron: KuiperCompagnons, 24 mei 2024)

Afbeelding 3.4: Impressie van de bouwstijl, materialen en uitstraling van voorliggende ontwikkeling (Bron: KuiperCompagnons, 14 mei 2024)

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

12

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Omgevingswet De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder andere om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: • Omgevingsbesluit: hierin staan regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en uitvoering evenals over het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). • Besluit activiteiten leefomgeving (Bal): hierin stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. In het Bal staat ook of voor die activiteiten een melding of omgevingsvergunning nodig is. Algemene rijksregels die gelden voor diverse activiteiten zijn in dit besluit opgenomen. Het Bal is direct gericht op burgers en bedrijven. • Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): dit besluit bevat regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor gemeenten, provincies en waterschappen voor het vaststellen van onder meer omgevingsplannen en verordeningen. • Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): dit besluit bevat met name regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Daarnaast bevat het Bbl regels over de staat en het gebruik van een bouwwerk en over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Het Bbl is vooral gericht op burgers of bedrijven. In de navolgende paragrafen wordt ingegaan op de inhoud van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Nagegaan wordt welke omgevingswaarden, instructie- en beoordelingsregels relevant zijn voor voorgenomen ontwikkeling. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) De regels van het Bal zijn afkomstig uit een tiental AMvB's en wetten. In het Bal stelt het Rijk algemene regels voor de volgende activiteiten: • Milieubelastende activiteiten; • Activiteiten in of bij waterstaatswerken in beheer bij het Rijk; • Activiteiten rond rijkswegen, spoorwegen en luchthavens; • Activiteiten die de natuur raken; • Activiteiten die cultureel erfgoed of werelderfgoed raken; • Landinrichtingsactiviteiten; • Gelegenheid bieden tot zwemmen en baden in een badwaterbassin; • Wateronttrekking voor industriële toepassingen en voor de drinkwatervoorziening; • Ontgrondingsactiviteit op land en regionale wateren; • Lozingsactiviteit van schepen. In het Bal wordt in hoofdstuk 2 voor de bovengenoemde activiteiten het bevoegde gezag aangewezen. In hoofdstuk 3 worden de hoofdcategorieën van de milieubelastende activiteiten benoemd en worden de procedureregels vastgesteld.

In hoofdstuk 4 worden voor deze hoofdcategorieën en daarbij behorende nevengeschikte milieubelastende activiteiten de gedragsregels vastgesteld. Daarnaast zijn in het Bal regels opgenomen over thematische onderwerpen, zoals bodem, luchtkwaliteit en industrielawaai,

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

13

activiteiten bij rijkswaterstaatswerken en -infrastructuur, activiteiten die de natuur beïnvloeden en overige activiteiten van nationaal belang. Onder voorwaarden is het toegestaan om aanvullend op de regels uit het Bal, regels in het gemeentelijk omgevingsplan op te nemen. Daarnaast is het toegestaan om onder voorwaarden af te wijken van de regels uit het Bal. Hoofdregel daarbij is dat deze decentrale regels geen verruiming mogen inhouden ten opzichte van het beschermingsniveau dat het Bal biedt. In het Bal wordt aangegeven aan welke regels met name de zwaardere milieubelastende activiteiten moet voldoen en bevat regels voor locatiespecifieke en onderwerpspecifieke activiteiten. Onder voorwaarden is het toegestaan aanvullend regels (decentraal) in het omgevingsplan te regelen. Het Bal bepaalt voor welke activiteiten een melding of een omgevingsvergunning (op grond van het Bal) nodig is. Afwijken van of aanvullen op het Bal is alleen mogelijk als dit uitdrukkelijk in het Bal is opgenomen (via maatwerkregels, maatwerkvoorschriften of een gelijkwaardige maatregel). Met voorgenomen ontwikkeling wordt niet afgeweken en worden geen aanvullende regels gesteld ten aanzien van de regels uit het Bal.

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Bkl richt zich op bestuursorganen en geeft inhoudelijke normen waaraan zij hun taken en bevoegdheden ontlenen, onder andere bij het opstellen van omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, waterschapsverordeningen en het vaststellen van omgevingsvergunningen en projectbesluiten. In hoofdstuk 5 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen die de gemeente in acht moet nemen. Deze instructieregels kunnen worden opgevat als de minimale vereisten waaraan een omgevingsplan of omgevingsvergunning in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet voldoen. Met voorgenomen ontwikkeling wordt niet afgeweken en worden geen aanvullende regels gesteld ten aanzien van de regels uit het Bkl. De toetsing aan de verschillende milieuthema’s is verder uitgewerkt in Hoofdstuk 5 van deze onderbouwing. Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl) De regels uit het Bbl komen veelal overeen met regels uit het Bouwbesluit 2012. Het Bbl bevat rechtstreeks werkende, algemene rijksregels over activiteiten die betrekking hebben op bouwwerken, zoals gebruik, bouwen en slopen, maar ook over aspecten als veiligheid, duurzaamheid en gezondheid. Het Bbl regelt met name de technische aspecten van een bouwwerk. Het ruimtelijke deel van het bouwen wordt met name in het omgevingsplan geregeld.

De onderwerpen waarover rijksregels gesteld zijn, zijn uitputtend geregeld. Dit betekent dat indien over een onderwerp geen rijksregels gesteld zijn, de gemeente de bevoegdheid heeft om daar regels over te stellen. Met de Omgevingswet wordt de omgevingsvergunning voor bouwen in een technisch en ruimtelijk deel opgedeeld. Dit is de zogenoemde knip, wat maakt dat de activiteit voor bouwen feitelijk uit twee afzonderlijke activiteiten bestaat: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

14

De technische bouwactiviteit Deze activiteit gaat over de toets van een aanvraag aan de regels voor de technische bouwkwaliteit uit het Bbl, denk bijvoorbeeld aan de constructieve veiligheid van een bouwwerk. Het is niet mogelijk af te wijken van de regels over de technische bouwactiviteit uit het Bbl. De omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk Deze activiteit gaat over de toets van het bouwen van een bouwwerk voor het ruimtelijk bouwen, het in stand houden en het gebruiken van een bouwwerk. Deze omgevingsplanactiviteit bestaat dus uit het juridisch mogelijk maken van de feitelijke bouwactiviteit. Hierbij gaat het onder andere om regels over de beperking van de omvang van het bouwwerk (hoogte, oppervlakte en dergelijke), alsmede om het uiterlijk van een bouwwerk (welstand). Deze regels zijn niet alleen opgenomen in het Bbl, maar staan ook in de Bruidsschat. Van de regels in de Bruidsschat kan worden afgeweken in het omgevingsplan. Door de knip bepaalt de gemeente nu zelf in het omgevingsplan voor welke omgevingsplanactiviteiten een vergunningplicht geldt. Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Schouwen-Duiveland en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Artikel 5.21 van de Omgevingswet biedt een algemene mogelijkheid om de omgevingsvergunning toch te verlenen. Het voorliggende document betreft de onderbouwing bij de BOPA. De aanvraag voor de technische bouwactiviteit loopt parallel aan de aanvraag voor de omgevingsplanactiviteit.

4.1.2 Nationale Omgevingsvisie De Omgevingswet treedt is op 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Toetsing Voorliggend projectgebied wordt niet specifiek benoemd in de NOVI.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

15

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Zeeuwse Omgevingsvisie (2021) Gedeputeerde Staten van Zeeland hebben in november 2021 de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de volle breedte van de leefomgeving en alle andere onderwerpen die van belang zijn voor de toekomst van Zeeland. Het uitgangspunt van de provincie voor de omgevingsvisie is dat beleid en regels die hun waarde hebben bewezen, alleen worden gewijzigd als er betere alternatieven zijn. De Provinciale Omgevingsverordening 2018 is daarom hierbij als uitgangspunt genomen. De visie bestaat uit twee delen: deel A en deel B. In Deel A staan de strategische doelen voor de periode tot 2050 onderverdeeld in vier centrale ambities verwoord. De uitdagingen en ambities voor Zeeland, alsmede de Zeeuwse kernkwaliteiten worden daarin beschreven en geven richting aan de beleidsdoelstellingen en acties voor de kortere termijn (tot 2030). De vier centrale ambities zijn: 1. Uitstekend wonen en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatieve economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Voor de ambitie ‘Uitstekend wonen en leven in Zeeland’ is de ambitie dat er in 2050 voor iedereen een passende woning beschikbaar is, in een veilige omgeving die uitnodigt tot fietsen en wandelen.

De groene omgeving rond het huis kan langere tijden van droogte en perioden met heel veel regen aan en voorzieningen zijn duurzaam en goed bereikbaar, ook via openbaar vervoer. Reizen gaat snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed. De scholen in de provincie zijn goed bereikbaar en betaalbaar, en het onderwijs is van hoge kwaliteit. Veranderende bevolkingssamenstelling Sinds 2014 is er in Zeeland sprake van een stabiele tot licht groeiende bevolking, ondanks dat er meer mensen overlijden dan dat er worden geboren. De Zeeuwse bevolking neemt naar verwachting de komende jaren nog geleidelijk toe tot bijna 400.000 in 2040, waarbij de jaarlijkse groei steeds lager wordt. De groei is voornamelijk toe te schrijven aan de toestroom van nieuwe Zeeuwen. Vermoedelijk komt dit door het aantrekken van de woningmarkt, waardoor meer huishoudens een verhuizing naar Zeeland aandurven. Het vertrek van jongeren die een opleiding buiten de provincie gaan volgen (en niet meer terugkomen) wordt hiermee getalsmatig gecompenseerd. Ook de instroom van buitenlandse werknemers en vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfsstatus) draagt bij aan de groei van de Zeeuwse bevolking in de afgelopen jaren. Enkele regio’s binnen de provincie profiteren niet van de bevolkingsgroei.

Door het oplopende sterfteoverschot vlakt de bevolkingsgroei op termijn af. De leeftijdsopbouw van de Zeeuwse bevolking zal fors veranderen. Zo blijkt dat de leeftijdsgroep tot 15 jaar in de periode tot 2040 weer licht gaat groeien. De bevolking in de leeftijdsgroep 15 tot 60 jaar neemt in die periode met 15.000 af. De groei van de woningbehoefte komt vooral door de groei van de 80 plus en in mindere mate de 60-80 jarige huishoudens: het aantal 80+ers neemt met 20.000 toe. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2020. Dat betekent met name een verwachte groei in het huishoudentype ‘alleenstaand’.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

16

In Deel B van de Omgevingsvisie wordt het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 en afwegingsfactoren voor de uitvoering. Voor de woningvoorraad is de doelstelling voor 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Ontwikkelingen op de woningmarkt en een verhoogde instroom van inwoners, zetten de woningmarkt in Zeeland sterk onder druk. Nieuwbouw moet passend zijn bij de huidige en toekomstige behoefte en voor minimaal 50% circulair zijn, voorzien in de behoefte aan specifieke segmenten op de woningmarkt en de focus moet liggen op kwaliteit in woningtypen en locaties. In regioverband maken gemeenten afspraken waar en hoeveel woningen er worden toegevoegd in de regionale woningmarktafspraken. Omdat de situatie in elke regio anders is, is regionaal maatwerk belangrijk. De behoefteraming van de meest recente Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose is daarvoor de basis. Daarbij zoekt de provincie naar een kwalitatieve match tussen de woningbehoefte en -voorraad, op korte en langere termijn. Daarvoor vormen de uitkomsten uit het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ) de basis.

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ voor de regio Schouwen-Duiveland die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden als volgt: • Tot 2040 circa toename van 110 huishuishoudens; komende tien jaar nog circa 500 huishoudens, in de jaren daarna treedt krimp op. • Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. Daarnaast staan bij woningbouw de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Voor behoud van het voorzieningenniveau en het vestigingsklimaat van heel Zeeland is prioriteit voor de stedelijke gebieden nodig. Doel is om een samenhangende gebiedsgerichte aanpak van stedelijke gebieden mogelijk te maken. De visie op wonen is in de Zeeuwse Woonagenda uitgewerkt in concrete ambities en actielijnen. De woonagenda vormt daarmee de gezamenlijke leidraad van Zeeuwse gemeenten en provincie om de woonopgaven aan te pakken.

Het doel van deze Zeeuwse Woonagenda is het toekomstbestendig maken van de woonvoorraad en te zorgen voor goede, geschikte en betaalbare woningen voor de inwoners van Zeeland. Op gemeentelijk niveau zijn deze kaders specifiek voor Schouwen-Duiveland nader inzichtelijk gemaakt in de Woningmarktanalyse en uitgewerkt in de gemeentelijke Woonvisie (zie volgende paragraaf).

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

17

Toetsing Voorliggende ruimtelijke onderbouwing geeft met name uiting aan de ambitie 'uitstekend wonen en leven in Zeeland'. De ontwikkeling zet in op een urgente vraag van een brede groep woningzoekers, door krapte op de woningmarkt. Het plan voorziet in deze concrete behoefte door het toevoegen van nieuwe woningen binnen de gemeente. De woningen zijn bedoeld voor specifieke doelgroepen (spoedzoekers, starters en vluchtelingen uit Oekraïne). Door een flexibele bouwwijze toe te passen met modulaire verplaatsbare en flexibele woningen, zijn de woningen tevens aanpasbaar bij demografische veranderingen, zoals de toekomstige vergrijzing van de bevolking. 4.2.2 Omgevingsverordening Zeeland In de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland zijn regels opgenomen ten aanzien van de fysieke leefomgeving van de provincie Zeeland. De Omgevingsverordening sluit direct aan bij de Zeeuwse Omgevingsvisie 2021. Volgens de Zeeuwse Omgevingsvisie zet de provincie de omgevingsverordening in als dat nodig is vanuit het provinciaal belang (realisatie van kerntaken), als dat belang niet doeltreffend en doelmatig kan worden behartigd door gemeente of waterschap, of als dat bij wet is voorgeschreven. Er is een belang dat de belangen van de betreffende gemeenten overstijgt.

In de praktijk gaat het dan vooral over situaties waarin gemeenten elkaars concurrenten kunnen zijn en situaties waar eenduidige regels in heel Zeeland gewenst zijn om maximale duidelijkheid te geven aan burgers en bedrijven. In de verordening wordt de afweging per hoofdstuk nader toegelicht. De omgevingsverordening wordt selectief ingezet en biedt waar mogelijk ruimte voor regionaal en lokaal maatwerk. Projectgebied Het plan voorziet in de ontwikkeling van woningbouw in stedelijk gebied. Daarmee is het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde, maar alleen voor het onderdeel “behoefte” en niet voor het onderdeel “locatie”. In paragraaf 5.2 wordt hier op ingegaan. In artikel 5.35 Afwegingszone natuurgebieden is opgenomen dat in een motivering waarin regels worden gesteld voor grond die ligt binnen de afwegingszone van 100 meter rond een bestaand natuurgebied een beschrijving moet worden gegeven van de wijze waarop rekening is gehouden met de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurgebied; en aannemelijk gemaakt moet worden dat geen activiteit wordt toegelaten die nadelige gevolgen heeft voor de bedoelde kenmerken en waarden. Een zeer klein deel van het zuidoosten van het projectgebied bevindt zich in de afwegingszone van 100 meter rondom het Kaaskenswater (zie afbeelding 5.1).

Voorliggende ontwikkeling voorziet verder geen ingrepen in de verdere afwegingszone natuurgebieden. De inrichting van de openbare ruimte bij de ontwikkeling wordt zodanig ingevuld dat er sprake is van verbeteringen op het gebied van ecologie en natuur. In paragraaf 5.9 wordt verder ingegaan op de in het projectgebied voorkomende flora en faunasoorten en de invloed van de ontwikkelingen op deze soorten. De ontwikkeling is niet in strijd met de in de Omgevingsverordening Zeeland opgenomen artikelen.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

18

Afbeelding 5.1: uitsnede Bijlage XII Kaarten Natuur uit de Omgevingsverordening Zeeland

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Strategische visie ‘Tij van de Toekomst 2011-2040’ (vastgesteld 2011) De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2011 de Strategische Visie ‘Tij van de Toekomst’ vastgesteld. In de visie is opgenomen hoe de gemeente Schouwen-Duiveland er in 2040 uit zou moeten zien. In de strategische visie staat de volgende ambitie centraal: ‘In 2040 kent vakantie-eiland Schouwen-Duiveland een toonaangevende watereconomie die de duurzame verbinding vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten’. In de visie zijn drie strategische doelen uitgewerkt, namelijk wonen, werken en verblijven. Op het gebied van wonen zijn de volgende strategische doelen gesteld: • De gemeente heeft een kwalitatief goed en realistisch voorzieningenniveau; • In de gemeente wordt prettig en naar behoefte gewoond; • De leefbaarheid en sociale samenhang in de kernen is groot. Inwoners zijn actief en betrokken; • Er is een goed en betaalbaar aanbod van zorg en welzijn dat vraaggestuurd tot stand komt.

Toetsing Voorgenomen ontwikkeling voorziet in een concrete behoefte aan woningen, specifiek gericht op het bieden van een duurzame vorm van huisvesting (en opvang) van starters, ouderen, spoedzoekers en vluchtelingen uit Oekraïne. De woningen zijn zo in te richten dat deze ook levensloopbestendig kunnen

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

19

zijn, en geschikt zijn voor ouderen die op zoek zijn naar dit soort (kleinere) woonruimte. Op die manier komt ook de doorstroom binnen de gemeente op gang. Daarmee wordt bijgedragen aan een passend woningaanbod binnen de gemeente. Met de transformatie van de projectlocatie wordt ingezet op het versterken van de groenstructuur binnen de centrumschil en het verbinden met de omgeving. Op deze wijze ontstaat er op deze structuurversterkende locatie een openbaar groen parkgebied, waarin eveneens woningen aanwezig zijn. Hierdoor gaat de ruimtelijke en groene kwaliteit er zeer op vooruit in vergelijking met de huidige situatie.

4.3.2 Structuurvisie Zierikzee 2030 Met deze Structuurvisie zet de gemeente de ruimtelijke koers voor de toekomst van Zierikzee uit tot 2030. Het gaat om het integraal afwegen van belangen en vooral ook over het vastleggen van de waarden voor de toekomst: welke kwaliteiten vinden we belangrijk en hoe kunnen we die koesteren en versterken? Ingegaan wordt op de eigenheid en het karakter, het DNA van de stad, zodat toekomstige ontwikkelingen op een logische manier bijdragen aan het behouden en versterken van de identiteit en de centrumfunctie van Zierikzee voor het eiland Schouwen-Duiveland. In Zierikzee spelen opgaven waar de Structuurvisie een antwoord op moet geven. Denk daarbij bijvoorbeeld aan (ook landelijke) trends als vergrijzing, gezinsverdunning, schaalvergroting en de toenemende leegstand van winkels als gevolg van de snelle veranderingen in de detailhandel. Ook spelen de bijbehorende lokale vraagstukken als de behoefte aan goede kwaliteit woningen, ruimte voor werken en oplossingen voor vrijkomende winkel- of bedrijfsbebouwing. In het algemeen staat in de Structuurvisie Zierikzee 2030 dat woningbouw vooral plaats dient te vinden op zogenaamde structuurversterkende plekken. Structuurversterkende plekken zijn volgens de Structuurvisie Zierikzee 2030 plekken die: • Liggen in het hart van of zeer nabij het centrum.

• Liggen naast of zeer dichtbij (bestaande) voorzieningen. • Zijn oude leegstaande, vervallen gebouwen/panden met een monumentale of beeldbepalende • waarde of overlast gevende/beeldbepalende lege plekken (kan er een probleem/knelpunt • opgelost worden?). • Hebben een goede bereikbaarheid voor al het verkeer. • Dragen met woningbouw bij aan herontwikkeling (als functie, naast eventuele andere functies) en de leefbaarheid en vitaliteit van het centrum. • Zijn bij voorkeur in te zetten voor een combinatie van functies, waaronder wonen in samenhang • met een versterking van de groenkwaliteiten en het realiseren van parkeervoorzieningen. In de Structuurvisie is opgenomen dat de gemeente eveneens een Structuurvisie Wonen opstelt om verschillende onderdelen op het gebied van wonen ruimtelijk, juridisch en financieel te borgen. Daarin worden ook op hoofdlijnen de kaders mee gegeven voor maatschappelijke voorzieningen. Deze structuurvisie Wonen is op 16 februari 2023 vastgesteld. In de Structuurvisie Wonen is verder het belang benadrukt om op structuurversterkende locaties te voorzien in woningbouw. Het centrale uitgangspunt is om nieuwbouw van woningen primair binnen bestaande kernen toe te staan (inbreiding) op structuurversterkende locaties. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen.

Door te kiezen voor structuurversterkende locaties behouden we

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

20

daarnaast de vitaliteit en sociale cohesie binnen de kernen en spelen we in op de woonwensen van ouderen die het over het algemeen op prijs stellen op loopafstand van voorzieningen te wonen. Toetsing locatie aan Structuurvisie Zierikzee 2030 Het projectgebied ligt in de groene centrumschil rondom Zierikzee. De groene centrumschil is een belangrijke functioneel-ruimtelijke structuur met overwegend maatschappelijke functies in de stad. Dit gebied heeft de uitstraling van een stadspark waarin losse gebouwen liggen en is hierdoor als een groene campus herkenbaar in de ruimtelijk opbouw van de stad. In de Structuurvisie Zierikzee 2030 is voor de centrumschil opgenomen dat hier alleen ruimte beschikbaar is voor maatschappelijke voorzieningen en wonen gecombineerd met zorg. Bestaande woongebieden mogen niet uitbreiden richting de centrumschil. Een verdere verdichting met bebouwing en verharding van de groene centrumschil is niet gewenst. De locatie Cornelia is op de visiekaart van de Structuurvisie Zierikzee 2030 aangeduid als structuurversterkende plek voor wonen (zie afbeelding 4.1 en 4.2). Daarnaast wordt aansluiting gezocht om de groenstructuur te versterken. In de tekst van de Structuurvisie Zierikzee 2030 is duidelijk gemaakt dat op deze locatie primair wordt ingezet op het versterken van de groenstructuur.

Afbeelding 4.1: Visiekaart Structuurvisie Zierikzee 2030. Het plangebied is rood omkaderd (bron: Gemeente Schouwen-Duiveland, structuurvisie is vastgesteld op 23 mei 2023

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

21

Afbeelding 4.2: Uitsnede visiekaart Structuurvisie Zierikzee 2030. Het plangebied is rood omkaderd (bron: Gemeente SchouwenDuiveland, 13 maart 2023). Structuurvisie is vastgesteld op 23 mei 2023

Ontwikkelingen 2023 Sinds de vaststelling van de Structuurvisie (23 mei 2023) hebben zich nieuwe ontwikkelingen en actuele opgaven voorgedaan. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft een maatschappelijke en humanitaire opgave om de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne te faciliteren. Momenteel maakt de gemeente voor opvang gebruik van voormalig verpleeghuis de Cornelia (ruim 250 mensen), voormalig duikcentrum De Kabbelaar (50 mensen) en particulieren (circa 50 mensen). Alle genoemde opvanglocaties voldoen voor opvang voor korte termijn, maar nu de oorlog langer duurt, is een duurzame en kwalitatieve oplossing noodzakelijk. Dat kan in de vorm van sociale modulaire huurwoningen met een permanente woonbestemming. De noodzaak tot opvang/huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne en de huidige crisis op de woningmarkt vragen om een verdiepingsslag en herijking van het projectgebied. Op 23 juni 2022 heeft de gemeenteraad unaniem een motie vastgesteld over de locatie Cornelia, waarin het college van burgemeester en wethouders wordt verzocht om een stedenbouwkundig ontwerp op te stellen voor deze locatie in overleg met de omgeving. Daarbij is in de motie aangegeven dat de locatie volledig benut moet worden voor woningbouw. Voor de transformatie van de locatie van het voormalig verpleeghuis Cornelia gelden dus twee belangrijke opgaven.

Vanuit de Structuurvisie Zierikzee 2030 meer ruimte voor groen binnen de centrumschil en het verbinden van groenstructuren met de omgeving. Vanuit zowel de Structuurvisie Zierikzee 2030 als de Structuurvisie Wonen is er de maatschappelijke urgentie om op structuurversterkende locaties woningbouw te realiseren. Er is behoefte aan opvang/huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne en sociale woningbouw voor doelgroepen voor wie momenteel nauwelijks woningen beschikbaar zijn (starters, spoedzoekers, senioren) op deze plek. Om die reden wordt gezocht naar een zo goed mogelijke combinatie van beide doelstellingen binnen de projectlocatie, die volgens de Structuurvisie Zierikzee 2030 ook is aangemerkt als structuurversterkende locatie voor wonen.

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

22

Eerst zal hieronder uitgebreid onderbouwd worden waarom woningbouw op de locatie Cornelia passend en nodig is. Vervolgens wordt toegelicht hoe deze woningbouw kan leiden tot een verbetering van de groenstructuur ter plaatse, en hoe de projectlocatie door vergroening kan bijdragen aan het welzijn en het groen van alle omwonenden en belanghebbenden. Onderbouwing woonbehoefte Aanleiding voor bovenstaande is onder een andere een enquête die in maart 2023 is uitgezet onder de vluchtelingen uit Oekraïne om te peilen of zij, in geval de oorlog is afgelopen, op Schouwen-Duiveland willen blijven, indien het Rijk deze mogelijkheid qua verblijfsstatus verleend. Een substantieel deel wil dat of twijfelt daar nog over. Op basis van de enquête zijn circa 100 woningen nodig op Schouwen-Duiveland, waarbij tevens rekening gehouden wordt met de gezinssamenstelling van de vluchtelingen uit Oekraïne. 60 woningen willen we op de locatie van voormalig verpleeghuis Cornelia bouwen. Zolang de oorlog en daarmee de opvangsituatie voortduurt zijn feitelijk meer woningen nodig, omdat we 350 vluchtelingen uit Oekraïne opvangen op Schouwen-Duiveland en 100 woningen willen realiseren (30 in Scharendijke). Daarnaast streven we op de locatie ook naar een goede balans tussen bouwen en groen en willen we eveneens binnen het woonconcept ook prioriteit geven aan lokale woningzoekenden.

Het perceel van voormalig verpleeghuis Cornelia wordt (op basis van de koop- en exploitatieovereenkomst met zorgorganisatie Allévo) binnen afzienbare tijd aan onze gemeente geleverd. Het perceel is één van de weinige locaties van minimaal drie hectare groot (naast Elkerzeeseweg in Scharendijke), die in eigendom is van de gemeente, waardoor we op korte termijn kunnen overgaan tot het realiseren van sociale modulaire huurwoningen. Dat maakt deze locatie kansrijk. Daar komt bij dat een groot deel van de vluchtelingen uit Oekraïne al langere tijd in Zierikzee verblijft en daar ook een sociaal leven hebben opgebouwd. In het geval van kinderen hebben die vaak onderwijs in de nabijheid van de locatie voormalig verpleeghuis Cornelia. Maar ook sportvoorzieningen en medische voorzieningen zijn op korte afstand van deze locatie beschikbaar. Door op de huidige locatie woningen terug te bouwen kan een fors deel van de doelgroep op dezelfde locatie blijven wonen. Voor de 30 woningen voor lokale woningzoekende geldt eveneens dat er in de (directe) nabijheid een hoog voorzieningenniveau aanwezig is.

Door een combinatie te maken van opvang van vluchtelingen uit Oekraïne en sociale woningbouw voor doelgroepen voor wie momenteel nauwelijks woningen beschikbaar zijn (starters, spoedzoekers en senioren), rekening houdend met de noodzakelijke groenstructuur, voldoen we aan een precaire behoefte met borging van kwaliteit. In het kader van de Regionale Woningmarkt Afspraken (RWMA 2021) en de meest recente provinciale prognose (2022) is de capaciteit voor woningbouw op Schouwen-Duiveland 1.315 eenheden voor de komende 10 jaar. Dat zijn kengetallen, waarbij geen rekening is gehouden met huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne. Volgens de Woonvisie 2018-2027 ligt de grootste potentie voor de kwantitatieve uitbreidingsvraag voor woningbouw in de groeikernen. Deze kernen hebben de grootste groeipotentie op basis van de historische ontwikkeling en prognoses. In de meest recente Woningmarkt Analyse (WMA 2020) is de kern Zierikzee aangewezen als groeikern. Daarom reserveren we een aanzienlijk deel van de nieuwbouwopgave voor Schouwen-Duiveland voor Zierikzee. Toevoegen van sociale huurwoningen vanuit bovengenoemde opgave is, gezien de huidige marktsituatie, te verantwoorden. Vanuit de Zeeuwse Woondeal is de opgave voor Zeeuwland om voor sociale

BOPA ‘Groene Schakel, Zierikzee’ Ontwerp, d.d. 17 december 2025

23

huurwoningen op Schouwen-Duiveland 150 eenheden aan de woningvoorraad toe te voegen in de komende 10 jaar. Mocht in de toekomst blijken dat er te veel sociale huurwoningen zijn bijgebouwd, waarnaar geen vraag is, dan heeft Zeeuwland de mogelijkheid om incourante sociale huurwoningen uit haar huidige woningvoorraad te verkopen aan, in eerste instantie, starters op de woningmarkt. De nieuwe gerealiseerde sociale huurwoningen worden hiervoor in de plaats opgenomen in de woningvoorraad van Zeeuwland. Op basis van de RWMA 2021 kunnen daarnaast nog 300 eenheden gerealiseerd worden op basis van een budgetvriendelijk concept, bestemd voor starters en senioren. Die zijn op SchouwenDuiveland in het algemeen en Zierikzee in het bijzonder nog niet voorzien. Met de ontwikkeling van deze locatie handelen we tevens in lijn met het geldende coalitieakkoord 20222026, waarbij woningen bouwen voor onze inwoners de hoogste prioriteit heeft. Er is niet alleen een kwantitatieve uitbreidingsvraag, maar ook de kwaliteit van de woningen is van belang. Uit de verschillende analyses (WMA 2020, KWOZ 2019) blijkt de bestaande woningvoorraad moeilijk aanpasbaar en daarmee weinig flexibel te zijn. Er ligt een uitdaging om levensloopbestendige woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, gezien de huishoudensontwikkeling.

Uit de Structuurvisie Wonen (2023) komt naar voren dat er met name behoefte is aan nultredenwoningen in de sociale huursector. Vanuit de Woonvisie willen we in Zierikzee vooral een accent leggen op de doelgroep 1- en 2 persoonshuishoudens (ouderen en alleenstaanden) door het aantal huurappartementen/nultredenwoningen uit te breiden, zowel sociale als vrije sector huurwoningen. De ontwikkeling op de locatie Cornelia, waar alle woningen levensloopbestendig zijn, draagt daaraan bij. De realisatie van het woonconcept dient dus twee doelen. Grotendeels een maatschappelijke en humanitaire doelstelling en deels een bijdrage aan het oplossen van krapte op de woningmarkt voor lokale woningenzoekenden. Indien de vluchtelingen uit Oekraïne in de (nabije) toekomst alsnog in grotere getalen dan verwacht op basis van de enquête vertrekken naar hun thuisland, dan worden de sociale modulaire huurwoningen verhuurd aan lokale woningzoekenden. De vraag naar dit soort woningen is enorm en past ook binnen de gemeentelijke woonbeleidskaders (zie hierboven). Bovendien zijn alle woningen levensloopbestendig (de 2 en 3 laags hebben een lift) en voldoen ze op dit punt dus ruimschoots aan het gemeentelijk beleid. Groot voordeel van het modulaire concept is dat de samenstelling van woningen eenvoudig aangepast kan worden, door eenheden toe te voegen, weg te halen of te ‘verschuiven’.

Zelfs indien alle vluchtelingen uit Oekraïne onverhoopt terugkeren naar hun thuisland kunnen we alle 60 woningen op basis van de behoefte eenvoudig verhuren aan lokale woningzoekenden. Zeker nu er de laatste jaren in Zierikzee in verhouding fors meer koopwoningen dan woningen in de sociale huursector zijn bijgekomen. Onderbouwing groenstructuur centrumschil Met de transformatie van de projectlocatie wordt ingezet op het versterken van de groenstructuur binnen de centrumschil en het verbinden met de omgeving. Om zo veel mogelijk recht te doen aan de groene kwaliteiten van de centrumschil, kiezen we voor toevoeging van drie compacte bebouwingsclusters aan het nieuwe parkgebied, passend in de kenmerkende oorspronkelijke campus-gedachte van de centrumschil. Op deze wijze ontstaat er op deze structuurversterkende locatie een openbaar groen parkgebied met compacte bebouwingsclusters om de groene schil te versterken. Door actuele opgaven en kansen aan elkaar te koppelen en slimme combinaties te maken, ontstaat er meerwaarde in het gebied en een betekenisvol landschap voor mens, plant en dier. Een nieuwe en meervoudige betekenis voor deze structuurversterkende plek in de groene centrumschil met ruimte voor