1667284 Bijlage 2 BOPA onderbouwing Korte Ring en Deestraat Bruinisse

Ruimtelijke onderbouwing Korte Ring 1 en 3 en Deestraat 5 Bruinisse Gemeente Schouwen-Duiveland

December 2025

Buro Kours Adviesburo voor ruimtelijke ontwikkeling –

Tel 06 466 27 079

–

www.burokours.nl

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

Titel

: Ruimtelijke onderbouwing Korte Ring 1 en 3 en Deestraat 5 Bruinisse

Kenmerk

: 2025- 335 -01

Gemeente

: Schouwen- Duiveland

Datum

: 28 December 2025

Auteur

: F.G.P. Savelkouls MSc. Buro Kours: Adviesburo voor Ruimtelijke ontwikkeling

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

-INHOUDSOPGAVE 1. 1.1 1.2 2.

INLEIDING ................................................................................................. 5 AANLEIDING EN DOEL................................................................................ 5 LIGGING EN KADASTRALE BEGRENZING ...................................................... 5 HET PROJECT .............................................................................................. 7

2.1

GEBIEDSBESCHRIJVING ............................................................................. 7

2.2

HUIDIGE EN BEOOGDE SITUATIE ................................................................ 8

3.

BELEID ..................................................................................................... 12

3.1

RIJKSBELEID .......................................................................................... 12

3.2 3.3

PROVINCIAAL BELEID .............................................................................. 13 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................ 16

4.

ASPECTEN FYSIEKE LEEFOMGEVING ......................................................... 28

4.1 4.2

FLORA EN FAUNA .................................................................................... 28 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE........................................................ 30

4.3 4.4 4.5

BODEMKWALITEIT ................................................................................... 33 GELUID .................................................................................................. 34 OMLIGGENDE ACTIVITEITEN ..................................................................... 35

4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

LUCHTKWALITEIT .................................................................................... 37 MOBILITEIT EN PARKEREN ....................................................................... 38 OMGEVINGSVEILIGHEID .......................................................................... 39 MER-BEOORDELING ................................................................................. 42 WATER................................................................................................... 42

5.

UITVOERBAARHEID .................................................................................. 45

5.1 5.2

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ........................................................... 45 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID .................................................... 45

5.3

EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES .......................... 45

BIJLAGEN ........................................................................................................... 46

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel

Aan de Oudestraat 4 en 6 in het dorpscentrum van Bruinisse is de horecagelegenheid van de initiatiefnemer gelegen (‘Hotel Bru’). De bebouwing aan de Korte Ring 1 heeft in de uitgangssituatie een woonfunctie. De bebouwing aan de Korte Ring 3 wordt gebruikt als magazijn bij de hotelfunctie. De initiatiefnemer wenst om het hotel uit te breiden met een 5-tal hotelkamers door de aangrenzende bebouwing aan de Korte Ring 1 te herbouwen en de bebouwing aan de Korte Ring 3 aan te passen. In samenhang met het beoogde gebruik zal de zijgevel worden aangepast en de verdieping worden uitgebreid. De woonfunctie aan de Korte Ring 1 zal in samenhang met het beoogde gebruik als hotel worden verplaatst naar de bestaande bebouwing aan de Deestraat 5 in Bruinisse. Binnen het besluitgebied gelden op basis van het tijdelijke deel van het gemeentelijke omgevingsplan, de regels van het bestemmingsplan ‘Bebouwde kom Bruinisse’ uit 2015, het parapluplan ‘Parkeernormen Schouwen-Duiveland’ uit 2018 en het parapluplan ‘Wonen’ uit 2020. Ter hoogte van de Korte Ring 1 en 3 is de bestemming ‘Gemengd’ met een bouwvlak toegekend. Voor de Oudestraat 4 en 6 is de bestemming ‘Bedrijf’ met een bouwvlak toegekend. Voor de Oudestraat 4 en 6 is in 2015 een omgevingsvergunning vastgesteld op basis waarvan het gebruik van de bebouwing als hotel is toegestaan.

Aan de Deestraat 5 is een maatschappelijke bestemming toegekend met de functieaanduiding ‘religiegebouw’. De beoogde veranderingen in het gebruik voor verblijfsrecreatieve doeleinden en woondoeleinden en de beoogde kleinschalige uitbreiding van de bebouwing aan de Korte Ring zijn niet rechtstreeks toegestaan volgens de bouw-, en gebruiksregels van het gemeentelijke omgevingsplan. Voor de gewenste ontwikkeling is medewerking van de Gemeente Schouwen- Duiveland noodzakelijk. De beoogde ontwikkeling is mogelijk door af te wijken van de regels van het omgevingsplan op basis van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). In augustus 2023 heeft de gemeente aangegeven onder voorwaarden een positieve grondhouding in te nemen ten aanzien van het uitbreiden van het hotel en het verplaatsen van een woontitel. Per brief van 10 en 18 oktober 2024 heeft de gemeente als reactie op het vooroverleg aangegeven dat voor de beoogde uitbreiding van de hotelfunctie een omgevingsvergunningaanvraag noodzakelijk is voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In april 2025 is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend ten aanzien van de beoogde ontwikkeling. Per brief van 5 juni 2025 heeft de gemeente om aanvullende gegevens gevraagd waaronder een BOPA- onderbouwing.

De beoogde kleinschalige afwijking van de maximaal toegestane goothoogte en het vestigen van een woonfunctie aan de Deestraat worden eveneens opgenomen in de BOPA- aanvraag. In de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing is beoordeeld of er in de nieuwe situatie sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Ligging en kadastrale begrenzing

Het projectgebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Bruinisse in het dorpscentrum. Kadastraal is de locatie aan de Korte Ring 1 en 3 bekend als Bruinisse, sectie F, nummer 161 en 1682 (deels). De locatie aan de Deestraat 5 is kadastraal bekend als Bruinisse sectie F, 2349. Op de onderstaande kaart wordt de huidige situatie van het besluitgebied en de kadastrale begrenzing weergegeven.

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

5

Figuur 1

Kadastrale situatie Korte Ring 1 en 3, Bruinisse F 161, 1682 (deels)

Figuur 2

Kadastrale situatie Deestraat 5, Bruinisse F 2349

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

6

2.

HET PROJECT

2.1

Gebiedsbeschrijving

Het projectgebied bevindt zich binnen het dorpscentrum van Bruinisse. Bruinisse is ontstaan aan de voormalige zeedijk de Havenkade, en heeft de structuur van een voorstraatdorp. Kenmerkend voor dit historische dorpstype is een brede hoofdstraat welke loodrecht op de zeedijk is georiënteerd. De Nieuwstraat, Korte Ring en Oudestraat vormen de basis van het historische dorp. Met de voorstraat wordt de haven met de kerk verbonden. Het besluitgebied ligt aangrenzend aan de historische Oudestraat. Dit is de voorstraat van het oorspronkelijke dorp en loopt van de (voormalige) kerk aan de Korte Ring naar de haven. De Deestraat vormt een achterstraat van de Oudestraat. Bruinisse is het enige voorstraatdorp op Schouwen-Duiveland. De structuur van het historische voorstraatdorp is nog goed herkenbaar in het huidige stratenpatroon. In de omgeving van Bruinisse zijn veel water gerelateerde ondernemingen gevestigd gericht op laaden losactiviteiten, scheepsreparatie, aqua business en oester-, en mosselteelt. Het merendeel van de oesterkweek is inmiddels verdwenen. Ter hoogte van de huidige Vissershaven lag ook de historische dorpsvissershaven. Door de aanleg van de Grevelingendam in de jaren ’60, is de historische haven verdwenen en is een nieuwe haven aangelegd. De omgeving van Bruinisse is sinds de jaren ’80 populair als vakantiebestemming.

Aan de overzijde van de Rijksweg ligt een grootschalig recreatief gebied met onder meer vakantieparken, een fruithof, een golfbaan, en een jachthaven. Door de geleidelijke perceelsgewijze inbreidingen en uitbreidingen van de historische kern heeft het huidige straatbeeld een gevarieerd karakter. Bebouwing is overwegend gesitueerd op lange smalle percelen en staat overwegend met de voorgevel dicht op de openbare weg. De bebouwing is in de loop der tijd sterk verdicht waardoor er in de huidige dorpskern sprake is van een structuur van geschakelde, individuele panden. Voortuinen ontbreken. De kern heeft hierdoor een stenig en compact karakter. Binnen het dorpscentrum is een zekere menging van woonfuncties en kleinschalige aan het centrum gebonden functies gevestigd. De kern heeft een relatief hoog voorzieningenniveau. Met name vanaf de 2e helft van de 20e eeuw zijn er buiten het historische centrum een aantal planmatige uitbreidingswijken gerealiseerd.

Figuur 3

Omgeving besluitgebied Korte Ring 1 en 3 (rood gearceerd) en Deestraat 5 (geel gearceerd)

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

7

2.2 • •

Huidige en beoogde situatie De projectlocatie bevindt zich in het dorpscentrum van Bruinisse, binnen het historische deel van de kern; Ter plaatse van de Korte Ring 1 is in de uitgangssituatie een woonfunctie aanwezig. Direct naast de woning, aan de Oudestraat 4 en 6 is het kleinschalige hotel van de initiatiefnemer gelegen (‘Hotel Bru’). De bebouwing aan de Korte Ring 3 is in gebruik als magazijnruimte van het naastgelegen hotel;

• •

Het hotel betreft een kleinschalige accommodatie met 14 kamers in de uitgangssituatie. Binnen het hotel staat gastvrijheid, rust, kleinschaligheid en persoonlijke aandacht centraal; De bebouwing aan de Korte Ring 1 is relatief recent, omstreeks 1952, opgericht. De huidige bebouwing heeft een eenvoudige en sobere bouwstijl. De bebouwing aan de Korte Ring 1 en 3 bevindt zich op een zichtlocatie op de hoek van de Korte Ring en de Oudestraat. De huidige bebouwing contrasteert wat betreft bouwstijl en bouwvorm met de bestaande bebouwing van de belendende panden aan de Oudestraat en de Korte Ring;

•

Aan de Deestraat 5 in Bruinisse is in de uitgangssituatie bebouwing met een maatschappelijke bestemming aanwezig. De bebouwing is opgericht omstreeks 1955 en heeft voorheen onder meer een religieuze functie gehad. De bebouwing is in gebruik als kleinschalig museum voor klassieke auto’s.

•

De initiatiefnemer beoogt om het aantal kamers van het hotel uit te breiden door de bebouwing aan de Korte Ring 1 en 3 om te vormen tot hotelfunctie. De huidige woonfunctie komt hierbij volledig te vervallen. De Korte Ring 1 wordt gesloopt en herbouwd, de bebouwing behorende tot de Korte Ring 3 wordt verbouwd;

•

Ter hoogte van Korte Ring 1 en 3 worden 5 extra kamers voor maximaal 4 personen per kamer mogelijk gemaakt. In de bebouwing behorende tot de Korte Ring 1 worden 2 kamers op de verdieping en 2 kamers op de begane grond gerealiseerd. De kamers op de begane grond zijn tevens ingericht voor gasten die minder goed ter been zijn. Binnen de bebouwing van de Korte Ring 3 wordt 1 kamer gerealiseerd. Zie bijlage 1; De bouwvoet blijft in de beoogde situatie vrijwel gelijk, het vloeroppervlak wordt vergroot. Het bebouwd oppervlak wordt in de beoogde situatie met 4m2 verruimd aan de achterzijde van het pand. De situering van de voorgevel blijft ongewijzigd. De beoogde bouwhoogte blijft binnen de maximaal toegestane hoogte van de geldende bestemming. Met de beoogde

•

•

goothoogte wordt afgeweken van de maximaal toegestane maatvoering; De gevels van de huidige eenvoudige en sober uitgevoerde bebouwing worden in samenhang met de vestiging van de beoogde verblijfsrecreatieve functie aangepast. Doordat de gevels onder meer een andere geleding krijgen met meer detaillering, het kleur-, en materiaalgebruik meer wordt afgestemd op de naastgelegen meer traditionele en gedecoreerde gevels, krijgt het pand een meer traditionele uitstraling. De nieuwe gevel sluit wat betreft bouwstijl, dakvorm, geveldetaillering en kleur-, en materiaalgebruik beter aan op de omliggende bebouwing en draagt bij aan de belevingswaarde van het historische dorpscentrum. Zie tevens bijlage 1 en 2 en paragraaf 4.2;

•

•

De beoogde uitbreiding van de hotelfunctie aan de Oudestraat 4 en 6 in het naastgelegen pand aan de Korte Ring 1 en 3 is niet toegestaan volgens de bouw-, en gebruiksregels van het omgevingsplan. Voor de beoogde ontwikkeling is een omgevingsvergunningaanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit noodzakelijk; Aan de Deestraat 5 in Bruinisse is in de uitgangssituatie bebouwing met een maatschappelijke bestemming aanwezig. In de beoogde situatie wordt de bebouwing geschikt gemaakt voor bewoning. Doordat de woonfunctie aan de Korte Ring 1 komt te vervallen, is er geen sprake van een netto uitbreiding van het aantal woonfuncties binnen

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

8

de kern. Het beoogde gebruik als woonfunctie is niet toegestaan volgens de gebruiksregels •

van het omgevingsplan; De beoogde ontwikkeling is in aard en omvang kleinschalig. De uitbreiding van het hotel en het gebruik van de bebouwing aan de Deestraat 5 leidt niet tot een belemmering voor omliggende functies. Er is geen sprake van de netto toevoeging van een woontitel binnen de kern. Met de beoogde ontwikkeling kan worden voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zie tevens hoofdstuk 4.

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

9

Figuur 4

Beoogde situatie: begane grond (Erik van den Bos Architect, November 2025). Zie bijlage 1

Figuur 5

Beoogde situatie: verdieping (Erik van den Bos Architect, November 2025). Zie bijlage 1

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

10

Figuur 6

Impressie Korte Ring 1 en 3 (Erik van den Bos Architect, d.d. November 2025). Zie bijlage 1

Figuur 7

Beoogde situatie Deestraat 5 (Erik van den Bos Architect, d.d. November 2025). Zie bijlage 3

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

11

3.

BELEID

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Tweede Kamer. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving tot 2050. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de grote nationale opgaven. De NOVI benoemt nationale belangen en geeft richting ten aanzien van vier prioritaire opgaven. Tevens is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. De omgevingsvisie heeft de status van een nationale structuurvisie. Nationale belangen bestaan onder meer uit het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie en de ontwikkeling van een circulaire economie met behoud van onder meer biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Beoogde ontwikkeling De ontwikkeling is kleinschalig van aard en niet strijdig met het Rijksbelang. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het belang ‘sterke en gezonde steden en regio’s’. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid zoals opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) In hoofdstuk 8 van het Besluit kwaliteit leefomgeving is het beoordelingskader voor omgevingsvergunningen vastgelegd. Op basis van artikel 8.0b, eerste lid van het Bkl worden bij de beoordeling van een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning, tevens de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl en de (provinciale) instructieregels betrokken. Een omgevingsvergunningaanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt op basis van artikel 8.0b van het Bkl, geweigerd indien de activiteit niet is toegestaan binnen de instructieregels, er een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan van toepassing is of een door provincie of Rijk vastgesteld projectbesluit zou worden belemmerd. De Rijksinstructieregels hebben betrekking op ruimtelijke en milieukundige aspecten waaronder onder meer het waarborgen van veiligheid, beschermen van waterbelangen, beschermen van het milieu en de gezondheid en het beschermen van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied. Conclusie Voor het besluitgebied zijn er geen nationale belangen in het geding.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van de instructieregel van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dient bij een wijziging van het omgevingsplan ten behoeve van een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde laddertoets te worden doorlopen. Deze instructieregel is op basis van artikel 8.0b Bkl ook van toepassing voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Op basis van de laddertoets dient voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden op welke wijze er toepassing is gegeven aan duurzaam ruimtegebruik en het tegengaan van Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

12

leegstand. Bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden in hoeverre er een mogelijkheid bestaat om de ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied te realiseren. Op deze manier wordt een zorgvuldige en transparante afweging bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd en wordt de aanwezige ruimte in stedelijk gebied optimaal benut. Met de ladder voor stedelijke ontwikkeling wordt beoogd om nieuw ruimtebeslag zo veel mogelijk te concentreren binnen bestaand stedelijk gebied. De laddertoets is van toepassing indien er sprake is van de ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, woningbouwlocaties, kantoren, detailhandel, of andere stedelijke voorzieningen die voldoende substantieel is. De omvang en aard van een ontwikkeling in relatie tot de omgeving bepaalt of een ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling is, zoals bedoeld in de ladder. Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling die voorziet in meer dan 11 woningen of een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500m2, in beginsel als een stedelijke ontwikkeling aangemerkt kan worden. Besluitgebied De beoogde ontwikkeling betreft hoofdzakelijk het hergebruiken van bestaande bebouwing, welke in de uitgangssituatie gedeeltelijk in gebruik is als woonfunctie, ten dienste van de kleinschalige uitbreiding van een naastgelegen lokale hotel.

In de beoogde situatie wordt het bruto vloeroppervlak van de hotelfunctie in beperkte mate uitgebreid. De bebouwing behorende bij de Korte Ring 1 wordt gesloopt en herbouwd. De bebouwing behorende bij de Korte Ring 3 wordt aangepast. In samenhang met de nieuwe ontwikkeling wordt de woonfunctie verplaatst naar een ander pand binnen het centrum. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is een afwijking nodig van het geldende omgevingsplan. Met het doorlopen van de ‘laddertoets’ dienen de volgende vragen te worden beantwoord. Indien een vraag negatief wordt beantwoord, dan hoeft de ladder niet verder te worden doorlopen. a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? De beoogde ontwikkeling betreft het in beperkte mate (circa 182 m2) uitbreiden van de vloeroppervlakte ter hoogte van de verdieping en de begane grond van een gevestigd hotel in de dorpskern ten koste van een woonfunctie. De woonfunctie wordt verplaatst naar een ander pand binnen de dorpskern. Er is sprake van een kleinschalige ontwikkeling zonder netto uitbreiding van het aantal woonfuncties binnen de kern. Op basis van vaste jurisprudentie (onder meer een uitspraak van 11 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:729) kan de ontwikkeling op basis van de beperkte schaal, de aard van de ontwikkeling en de ligging in de dorpskern worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject.

De Ladder voor Duurzame verstedelijking is voor onderhavig project niet van toepassing. Conclusie De beoogde ontwikkeling is wat betreft aard en omvang niet aan te merken als een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is kleinschalig en vindt grotendeels plaats op basis van het bestaande bebouwde oppervlak. De besluitlocatie is gelegen in het dorpscentrum van Bruinisse in een gemengde dorpsomgeving. Met de beoogde ontwikkeling is sprake van duurzaam ruimtegebruik.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Zeeuwse omgevingsvisie In november 2021 is door provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie is op 13 december 2024 geactualiseerd en op 1 januari 2025 in werking getreden. De Omgevingsvisie is een strategisch lange termijn kader waarin de lange termijn ambities tot 2050 Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

13

en de Zeeuwse kernkwaliteiten zijn weergegeven. Deel A omvat de beleidsdoelstellingen bestaande uit vier ambities en 27 bouwstenen. In deel B is het uitvoeringsprogramma opgenomen. De vier centrale ambities tot 2050 zijn geformuleerd als: -

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; Balans in de grote wateren en het landelijk gebied;

Een duurzame en innovatie economie; Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. De vier ambities sluiten aan bij de prioriteiten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat deze de karakteristieke eigenheid van het landschap niet mogen aantasten. Tot de kernkwaliteiten van het Zeeuwse landschap behoren combinaties van functies waar zowel economische, natuurlijke als culturele elementen deel van uitmaken. Het uitdragen van de Zeeuwse identiteit draagt bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en een aantrekkelijke woonomgeving. De doorwerking van de hoofddoelstellingen naar concrete en bindende beleidsopgaven vindt plaats in de Omgevingsverordening. Per provincie is er één omgevingsverordening van toepassing die alle verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving per 1 januari 2024 heeft vervangen. Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat een afweging dient plaats te vinden in hoeverre wordt bijgedragen aan het behouden of versterken van de karakteristieke eigenheid van het landschap en de Zeeuwse identiteit. Het uitdragen van de Zeeuwse identiteit draagt bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en het behouden van een aantrekkelijke woonomgeving.

Tot de kernkwaliteiten van het Zeeuwse landschap behoren combinaties van functies waar zowel economische, natuurlijke als culturele elementen deel van uitmaken. Beoordeling en conclusie In de beoogde situatie wordt een kleinschalige uitbreiding van het aantal kamers van een bestaand kleinschalig hotel mogelijk gemaakt. Het hotel biedt eenvoudige kamers aan. Met de beoogde uitbreiding wordt het hotel uitgebreid met een aantal luxe kamers. Hiermee wordt ingespeeld op de veranderende markt en wordt het aanbod verbreed. De besluitlocatie maakt onderdeel uit van het historische dorpscentrum van Bruinisse, aan het dorpsplein in een omgeving met meerdere horecafuncties. De locatie ligt op een zichtlocatie. De huidige bebouwing heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde en de gevel heeft een sobere en weinig aansprekende bouwstijl welke contrasteert met de omliggende bebouwing. Bijzondere doelstelling voor het dorpshart van Bruinisse is het versterken van de belevingswaarde van het dorpscentrum voor onder meer toeristen en recreanten. In de beoogde situatie wordt de gevel aangepast naar een meer traditionele en aansprekende bouwstijl. Hiermee wordt wat betreft het gevelbeeld tevens wat meer aangesloten op de gevels van de aanliggende rijker gedetailleerdere panden. Met de beoogde ontwikkeling wordt de beleving van het dorpscentrum van het historische vissersdorp versterkt.

In de beoogde situatie wordt aangesloten op de doelstelling ‘uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’.

3.2.2 Omgevingsverordening Zeeland Per provincie is er één omgevingsverordening van toepassing die alle verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving per 1 januari 2024 heeft vervangen. De Omgevingsverordening is op 21 september 2018 vastgesteld door het college van Gedeputeerde Staten en is vervolgens een aantal maal op onderdelen gewijzigd. De laatste wijziging is vastgesteld in juni 2025. Provinciale Staten kunnen op basis van artikel 2.22 en 2.33 van de Omgevingswet, binnen een omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

14

gemeente door middel van instructieregels. In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn de instructieregels aan gemeenten opgenomen. De strategische opgaven van de provincie zijn geformuleerd als: Duurzame en concurrerende economie: kerndoelstellingen zijn hierbij onder meer de ontwikkeling van een circulaire economie, vraaggerichte programmering van bedrijventerreinen en specifieke bedrijfstakken, stimuleren van de vrijetijdssector en het ontwikkelen van natuurbeleving. Ruimtelijke ontwikkelingen vinden zo veel mogelijk plaats -

binnen de begrenzing van de bestaande stedelijke structuur; Klimaatbestendige en -neutrale samenleving: de Provincie zet in op hernieuwbare vormen van energie, verbetering van de waterkwaliteit en waterveiligheid (klimaatadaptatie). Verdichting van de bestaande stedelijke structuur biedt mogelijkheden voor verduurzaming

-

van de woningvoorraad; Waardevolle leefomgeving: hierin staan de provinciale ambities met betrekking tot behoud en versterking van kenmerkende landschapselementen, biodiversiteit, cultuurhistorische waarden en duurzaam bodemgebruik centraal. Tot de kernkwaliteiten van het Zeeuwse landschap behoren combinaties van functies waar zowel economische, natuurlijke als culturele elementen deel van uitmaken. Het uitdragen van de Zeeuwse identiteit draagt bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en een aantrekkelijke woonomgeving.

-

Ontwikkelingen dienen een bijdrage te leveren aan het versterken van het Zeeuwse landschap en de Zeeuwse identiteit; Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving: centraal binnen deze opgave staat het streven naar een woningvoorraad die aansluit bij actuele woonbehoeften met behoud van het voorzieningenniveau en behoud van het vestigingsklimaat. Het middenen kleinbedrijf en onder meer de sectoren recreatie en toerisme zijn belangrijke pijlers voor de regionale economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Woningbouwontwikkelingen dienen bovendien te passen binnen de regionale woningbouwprogrammering. De focus in de regionale afspraken ligt op herstructurering van de bestaande voorraad. Door concentratie van voorzieningen en woningbouw binnen de kern, wordt het draagvlak voor voorzieningen versterkt. Transformatie van leegstaande bebouwing, de herontwikkeling van cultureel erfgoed en het tegengaan van verval van bebouwing door leegstand zijn belangrijke ruimtelijke opgaven.

Op basis van artikel 5.23 kan een uitbreiding van een verblijfsrecreatief terrein buiten de kustzone alleen mogelijk worden gemaakt binnen de begrenzing van het stedelijk gebied. Aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de voorwaarden in Bijlage IV onder 3, B tot en met D. In paragraaf 3.3.3 is een afweging opgenomen met betrekking tot het ontwikkelkader. Besluitgebied Het besluitgebied bevindt zich binnen de bebouwde kom van Bruinisse, in het centrumgebied. Het beoogde gebruik vindt hoofdzakelijk plaats op basis van bestaande bebouwing. Het gevestigde hotel aan de Oudestraat betreft een kleinschalig hotel op een centrale locatie in het dorpscentrum. De bestaande bebouwing aan de Korte Ring is functioneel en sober vormgegeven en heeft geen bijzondere of aansprekende bouwstijl. De bebouwing ligt in het historische dorpshart, op een zichtlocatie, op de kruising van de Korte Ring en de Oudestraat. De bestaande bebouwing aan de Korte Ring 1 en 3 wordt deels herbouwd en deels verbouwd om het nieuwe gebruik mogelijk te maken. In de beoogde situatie wordt in samenhang met de uitbreiding van het aantal kamers van het kleinschalige hotel, de gevel aangepast naar een meer traditionele en aansprekende bouwstijl. Hiermee wordt wat betreft het gevelbeeld tevens wat meer aangesloten op de gevels van de aanliggende rijker gedetailleerdere panden.

In de beoogde situatie wordt aangesloten op de doelstellingen voor het verlevendigen van het dorpshart en het meer aantrekkelijk maken van de Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

15

openbare ruimte. In paragraaf 3.3 is een afweging opgenomen met betrekking tot de doelstellingen voor de ontwikkeling van het dorpshart van Bruinisse. De bebouwing van de Korte Ring 1 wordt gebruikt als woning. De bebouwing aan de Korte Ring 3 is in gebruik als magazijnruimte bij het hotel. De huidige woning is opgericht omstreeks 1952, verouderd en niet in een goede bouwkundige staat. De huidige woonfunctie aan de Korte Ring wordt beëindigd en de woontitel wordt ingezet om de bebouwing aan de Deestraat 5 om te vormen tot woning. De bebouwing aan de Deestraat bevindt zich in een dorpse woonomgeving. Het perceel beschikt over een kleine buitenruimte. De bebouwing heeft in de afgelopen periode verschillende functies gehad. Met het omvormen tot woning wordt een duurzame invulling gegeven aan de bebouwing met een functie die aansluit op de karakteristiek van de omgeving. Met het initiatief wordt bijgedragen aan het hergebruiken van bestaande bebouwing, het versterken van het verblijfsrecreatieve voorzieningenniveau en het versterken van de vitaliteit van het centrum. Conclusie Er is geen sprake van een grootschalig initiatief. De beoogde ontwikkeling past binnen de strategische opgaven zoals vastgelegd in het omgevingsbeleid van de Provincie Zeeland.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Bruinisse 2025

In 2011 is de Structuurvisie Bruinisse 2025 vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit een toekomstbeeld, een uitvoeringsparagraaf en een ruimtelijke en functionele analyse. De structuurvisie geeft het lange termijn handelingsperspectief van de gemeente weer en vormt het toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In het huidige beleid wordt het belang van herstel van de historische relatie met het water benadrukt. In het toekomstbeeld is de Structuurschets uit 2006 herijkt. Identiteitsbepalend voor de kern Bruinisse is de relatie met het water. Die voor een groot deel tot uiting komt in de (mossel)visserij (en oesterkweek). De historische relatie van het dorp met het water is door onder meer sociaal- economische ontwikkelingen en de inrichting van het landschap minder zichtbaar geworden. Door onder de verhoging van dijken en de aanleg van barrièrevormende verkeerswegen, waaronder de Grevelingendam, is de infrastructurele verbinding met het water en het zicht op het water afgenomen. Het voorzieningenaanbod binnen de gemeente als geheel is gericht op de dagelijkse behoefte van de eigen inwoners. Met de huidige sociaal- maatschappelijke ontwikkelingen waaronder vergrijzing en ontgroening komt het lange termijn voorzieningenaanbod onder druk te staan. Binnen de kern Bruinisse zijn relatief veel voorzieningen aanwezig.

De grootste opgave van het dorp wordt gezien in het behouden en waar mogelijk versterken van het voorzieningenaanbod. De vitaliteit van de kern kan voor de lange termijn worden versterkt door onder meer het ontwikkelen van water- en visserijgerelateerde bedrijfsactiviteiten en het versterken van de aantrekkelijkheid van met name het dorpscentrum voor toeristen en recreanten. Het inspelen op de behoeften van toeristen kan ook een belangrijke bijdrage leveren aan het behouden van het voorzieningenniveau. Het versterken van de (visuele) beleving van de kern met het water en het realiseren van meer aantrekkelijk verblijfsgebied wordt als belangrijke kans gezien voor het versterken van het toeristisch potentieel van de kern. Aan de Vissershaven is een kleinschalige concentratie van horecavoorzieningen gelegen. Voor de ontwikkeling van het centrumgebied is het ‘Masterplan Centrumgebied’ opgesteld. Voor een aantal Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

16

deelgebieden zijn lange termijn doelstellingen geformuleerd. Uitbreiding van lokale horecafuncties wordt gezien als een gewenste ontwikkeling voor zover deze bijdraagt aan het levendig houden van het dorpscentrum. Uitbreiding van horeca is met name gewenst rondom het dorpsplein. Voor de omgeving van de Lange Ring en de Korte Ring betekent dat wordt gestreefd naar de ontwikkeling van een ‘sfeervol dorpshart’. Bij een vitale dorpskern hoort tevens een gedifferentieerd woningaanbod. Binnen de kern Bruinisse wordt ook op de langere termijn in principe een vraag naar woningen verwacht (zie tevens paragraaf 3.3.2). Binnen het centrumgebied worden met name mogelijkheden gezien voor herstructurering en inbreiding.

Figuur 8

Uitsnede Structuurvisie Bruinisse: dorpskern Bruinisse: ‘Realisatie dorpsplein’

Beoordeling Met de beoogde kleinschalige uitbreiding van het lokale hotel in het dorpshart wordt invulling gegeven aan het streven van de gemeente om de directe omgeving van het dorpsplein te verlevendigen. Aan de bestaand bebouwing aan de Deestraat 5 wordt een passende nieuwe functie toegekend die voor de lange termijn aansluit bij de karakteristiek van de omgeving. Met de beoogde herontwikkeling van bestaande bebouwing, wordt leegstand voorkomen, wordt het gevelbeeld versterkt en wordt daarmee een kwaliteitsimpuls gegeven aan de uitstraling van het dorpscentrum.

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

17

Conclusie De beoogde kleinschalige uitbreiding van de bestaande horecafunctie op basis van bestaande bebouwing en het verplaatsen van een woontitel binnen de kern past binnen de doelstellingen uit de Structuurvisie en het Masterplan Bruinisse om invulling te geven aan de ontwikkeling van een ‘sfeervol dorpshart’ en aan de behoefte aan het realiseren van levensloopbestendige woningen.

3.3.2

Woonvisie 2018-2027

Op 28 juni 2018 heeft de gemeente Schouwen- Duiveland de regionale woonvisie vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de resultaten uit de woningmarktanalyse voor de periode 2017- 2027 en de evaluatie van de Woonvisie 2013- 2018 opgenomen. In de herziene woonvisie zijn de effecten van de actuele economische en demografische ontwikkelingen op de woningmarkt en de trends op de middellange termijn opgenomen. Trend In het woningbouwbeleid wordt de woningmarktontwikkeling op Schouwen- Duiveland als een integraal systeem benaderd. De verschillende kernen in de gemeente maken allemaal onderdeel uit van dezelfde woningmarkt. Een ontwikkeling in de ene kern heeft daardoor ook effect op andere kernen in de gemeente. Op basis van een woningmarktanalyse voor de periode 2017- 2027 wordt verwacht dat er op de lange termijn nauwelijks behoefte is aan méér woningen. Wel is er een groeiende vraag naar levensloopbestendige en flexibele woningen voor kleinere huishoudens. Het woningbouwprogramma verschuift daarmee van een kwantitatieve naar een kwalitatieve opgave waarbij herstructurering centraal staat. Het huidige woningbouwprogramma richt zich met name op het versterken van de leefbaarheid in de kernen en het concentreren van voorzieningen. De strategische doelstellingen in het gemeenlijk woningbouwbeleid tot 2027 bestaan uit: Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad; -

Het onttrekken van woningen die verouderd of incourant zijn; Het toevoegen van woningen waar er te weinig van zijn.

In het woningbouwbeleid wordt uitgegaan van een gebiedsgerichte benadering. Tot en met 2027 is ruimte voor het toevoegen van zo’n 480 woningen om invulling te kunnen geven aan de lokale woonbehoefte. De gemeente gaat bij de woningmarktontwikkeling uit van een categorisering in groeikernen, balanskernen en transitiekernen. In balans- en transitiekernen is geen kwantitatieve uitbreiding van de woningvoorraad nodig. Tot de groeikernen waar behoefte is aan netto meer woningen, behoren: Zierikzee, Burg-Haamstede en Bruinisse. De huidige woningvoorraad bestaat met name in de kleinere kernen voor een groot deel uit eenvoudige woningen die zijn opgericht vóór 1950 of in de periode tussen 1950 en 1970. Deze woningen zijn het minst aantrekkelijk binnen de woningmarkt en hebben op de langere termijn een relatief grote kans op leegstand. Ook binnen balans- en transitiekernen is het hierdoor nodig om de lokale woningvoorraad te blijven vernieuwen om de kernen vitaal te kunnen houden. Er is sprake van een regionale transitieopgave. In de Woonvisie is een toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen opgesteld. Bij een nieuwe ontwikkeling wordt getoetst in hoeverre deze invulling geeft aan de lokale woonbehoefte en bijdraagt aan een versterking van de woningvoorraad. Een nieuwe ontwikkeling dient invulling te geven aan de transitieopgave.

Er bestaat binnen de gemeente een kwalitatieve behoefte aan grondgebonden koopwoningen en levensloopgeschikte woningen die zijn gelegen dichtbij voorzieningen en die sociaal veilig en goed ontsloten zijn. Een levensloopgeschikte woning kan worden bereikt zonder traptreden en heeft alle primaire voorzieningen op één woonlaag. Door levensloopgeschikt te bouwen, wordt bovendien de flexibiliteit in de hele woonvoorraad bevorderd. Door het toevoegen van met name middeldure Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

18

koopwoningen voor de doelgroep kleinere huishoudens (jonge huishoudens, senioren) worden indirect mogelijkheden geboden voor meerdere doelgroepen binnen de woningmarkt om door te kunnen stromen. (Her)bouw vindt plaats op een structuurversterkende plek. Hiervan is onder meer sprake bij herstructurering van bestaande verouderde bebouwing, bij beeldbepalende locaties in het hart of zeer nabij het centrum, in de directe nabijheid van voorzieningen en met een goede bereikbaarheid. Inbreiding gaat hierbij voor uitbreiding. Structuurvisie Wonen 2023 In 2021 is de Woningmarktanalyse Schouwen-Duiveland 2020 vastgesteld. Aanleiding voor de nieuwe analyse is de actuele grote kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave. Op basis van de woningmarktanalyse zijn regionale woningmarktafspraken gemaakt met de provincie en zijn in de structuurvisie beleidskaders opgesteld voor nieuwe ontwikkelingen. Uit de provinciale prognose van de regionale huishoudensontwikkeling blijkt dat het aantal huishoudens toeneemt en dat er met name een kwalitatieve woningmarktopgave bestaat. Binnen de gemeente is op de korte termijn sprake van een krappe woningmarkt waarbij de mogelijkheid stagneert om kleinere huishoudens zoals starters en ouderen voldoende geschikte woningen te kunnen bieden.

Er zijn een aantal structurele ingrepen nodig om de noodzakelijke doorstroming in de verhuisketen op gang te brengen: 1. Bevordering doorstroming door het toevoegen van zoveel mogelijk levensloopgeschikte woningen; 2. Tegengaan van verdringing op de woningmarkt doelgroepenverordening en een zelfbewoningsplicht;

door

middel

van

een

3. Het uitnutten van een flexibele schil door het realiseren van wooneenheden die bereikbaar en financierbaar zijn. Op basis van een Transitieprogramma worden 235 levensloopgeschikte woningen toegevoegd aan de woningvoorraad waarmee de noodzakelijke bewegingsruimte binnen de woningmarkt kan ontstaan. Onderdeel van het transitieprogramma is dat op de lange termijn tevens 235 woningen aan de voorraad worden onttrokken zodra zich negatieve effecten voordoen. De extra plancapaciteit kan zowel binnen groeikernen, balanskernen en transitiekernen worden gerealiseerd. Besluitgebied In de Woonvisie en de Structuurvisie Wonen zijn toetsingskaders voor nieuwe ontwikkelingen opgesteld. Bij een nieuwe ontwikkeling wordt binnen het woningbouwbeleid getoetst in hoeverre deze invulling geeft aan de lokale woonbehoefte en bijdraagt aan een versterking van de woningvoorraad. Met de beoogde ontwikkeling is geen sprake van de netto toevoeging van een nieuwe woontitel, maar van de verplaatsing van een bestaande woonfunctie naar een ander pand binnen het centrumgebied. Het pand heeft verschillende invullingen gehad. Het pand is relatief kleinschalig en heeft geen grote eigen parkeerruimte waar voertuigen van bezoekers kunnen worden gestald. Het vestigen van een woonfunctie geeft een lange termijn invulling voor de bebouwing, voorkomt daarmee verval en sluit aan op het karakter van de omgeving.

In de directe omgeving van de locatie aan de Deestraat zijn al voornamelijk woonfuncties gevestigd. De woonfunctie bevindt zich in het centrum van Bruinisse nabij voorzieningen van de kern. De woning heeft een enkele bouwlaag met een kap. De woning wordt goed geïsoleerd en gasloos gerealiseerd en heeft alle belangrijke voorzieningen op de begane grond. De woning heeft een kleine eigen buitenruimte. Omliggende panden hebben een woonfunctie. De omgeving heeft het karakter van een dorpse woonstraat. In bijlage 3 is een situatietekening opgenomen. Door de bestaande bebouwing aan de Deestraat 5 te herontwikkelen tot woonfunctie wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan levensloopbestendige en duurzame woningen in een aantrekkelijke woonomgeving, dicht bij voorzieningen. Door de verplaatsing van de woontitel naar een voormalig religiegebouw in het dorpscentrum, wordt voor de lange termijn een passende nieuwe functie toegekend aan bestaande bebouwing en wordt leegstand voorkomen.

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

19

Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de doelstelling van het regionale woningbouwbeleid zoals vastgelegd in de Woonvisie en de Structuurvisie.

3.3.3

Agenda toerisme 2018- 2026

De meest recente marktanalyse van de ontwikkeling van verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland is opgenomen in de Agenda Toerisme 2018-2026 (vastgesteld 2018) opgesteld door het Platform Toerisme Schouwen-Duiveland. Ook op basis van deze actuele marktanalyse blijkt dat toegevoegde waarde voor de toekomst van verblijfsrecreatie bestaat uit zich onderscheidende locaties die aansluiten bij de beleving van Zeeland. Ten behoeve van de lange termijn ontwikkeling zijn een zestal strategische keuzes opgesteld. De lange termijn strategie kan worden samengevat als het ontwikkelen van het concept ‘Groen Blauwe oase’ (natuurbeleving op de grens van land en water) met een gastvrij karakter, unieke plekken en jaarrond bezoekers. De beleving van de gasten wordt bij voorkeur versterkt door middel van ‘storytelling’. Voor de lange termijn agenda wordt aangesloten bij 6 beleidskeuzes: 1. Marketing van de Groen Blauwe Oase als onderscheidend concept op basis van verhaallijnen; 2. Meer beleving van natuur op de grens van land en water. Het toegankelijk en beleefbaar maken van het recreatieve aanbod voor gasten is hierbij van belang; 3. Verhogen gastvrijheid en jaarrond bezoekers. Er wordt aangesloten bij de systematiek van leisure leefstijlen. De systematiek maakt onderscheid in vijf gastentypen.

Een belangrijke korte termijn doelstelling is het stimuleren van de groei van het aantal overnachtingen in met name de schouderseizoenen; 4. Voortdurend vernieuwen, inspelen op trends waarbij kwaliteit leidend is. Er is ruimte voor kwaliteit, innovatie en ondernemerschap om voortdurend te kunnen blijven vernieuwen. Dit geldt met name voor investeringen in duurzaamheid, energie en circulair bouwen. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied. Voor een vitale sector wordt het van belang gezien om in te zetten op economische groei, meer toegevoegde waarde en jaarrond werkgelegenheid.; 5. Het (onbebouwde) strand als blijvende trekker; 6. Zorgeloos de unieke plekken op het eiland vinden. Voor nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen is het op basis van het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief gebied van belang dat deze bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, economisch haalbaar zijn, bijdragen aan een gedifferentieerd aanbod en van toegevoegde waarde zijn voor de (leef)omgeving en de leefbaarheid. Nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen worden getoetst aan de punten A- D van het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief gebied. Beoordeling Met de beoogde ontwikkeling wordt een bestaand kleinschalig hotel aan het dorpsplein in beperkte mate uitgebreid met een 5-tal extra kamers.

De uitbreiding vindt grotendeels plaats op basis van bestaand bebouwingsoppervlak. Bestaande bebouwing zonder bijzondere cultuurhistorische waarde of bijzondere belevingswaarde wordt hierbij vernieuwd en in gebruik genomen ten dienste van het hotel. De beoogde ontwikkeling draagt met name bij aan de beleidskeuzes: het verhogen van de gastvrijheid, het jaarrond trekken van bezoekers en het voortdurend vernieuwen van het bestaande aanbod. Naarmate er sprake is van een jaarrondexploitatie, komt dit de werkgelegenheid en de kwaliteit en continuïteit van de dienstverlening ten goede. Groei dient wel in balans te zijn met de omgevingskwaliteit en de economische mogelijkheden om de recreatieve kwaliteiten voor de lange termijn te kunnen behouden.

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

20

In Bruinisse is op basis van de uitgangspunten zoals vastgelegd in de ‘Structuurvisie Bruinisse’ en het ‘Masterplan Centrumgebied’ in beperkte mate sprake van uitbreidingsruimte voor recreatieve voorzieningen. Belangrijke kernwaarden van Schouwen- Duiveland zijn: de nabijheid van het strand, de zee, de natuurgebieden en de uiteenlopende watersportactiviteiten. Het eiland trekt in het laagseizoen met name bezoekers aan die houden van kleinschaligheid, een goed restaurant, rust en stilte en trekt in het hoogseizoen met name bezoekers aan die voldoende aanbod zoeken voor alle gezinsleden. Als gevolg van branchevervaging bieden hotels vaker kamers aan die zijn gericht op gezinnen. Hotels bieden in toenemende mate faciliteiten die zich richten op een hogere belevingswaarde en een persoonlijke benadering. Gasten boeken bovendien vaker een weekendje weg buiten het hoogseizoen en kiezen dan voor een hotel. De vraag vanuit de zakelijke markt neemt als gevolg van onder meer online vergaderen sterk af. Wat betreft het Ontwikkelkader verblijfsrecreatief gebied kan de volgende afweging worden gemaakt: A Ruimtelijke kwaliteit: Kwaliteitsverbetering vindt in principe plaats op basis van de bestaande oppervlakte en bestaande eenheden. Een beperkte uitbreiding van verblijfsrecreatief gebied is onder voorwaarden mogelijk.

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in de uitbreiding van een verblijfsrecreatief terrein zoals bedoeld in het ontwikkelkader. De beoogde uitbreiding vindt plaats op basis van bestaande bebouwing. Het bebouwd oppervlak van het hotel neemt nagenoeg niet toe, het aantal kamers neemt toe net als het vloeroppervlak (BVO). Er is sprake van een beperkte uitbreiding van een bestaande hotelfunctie en een beperkte toename van het aantal gasten. In de beoogde situatie worden 2 kamers ingericht voor gasten die moeilijk ter been zijn, tevens wordt er een ruime familiekamer gerealiseerd. In de regio is een beperkte beschikbaarheid van familiekamers. De ruimere kamers zijn eveneens geschikt voor verblijf voor langere tijd vanuit de zakelijk markt. Met de uitbreiding kan een bredere doelgroep worden bereikt, waaronder ouderen en gezinnen. In samenhang met de uitbreiding van het aantal kamers van het hotel, wordt ook geïnvesteerd in een gerichte kwaliteitsverbetering van de faciliteiten en de dienstverlening. De gezamenlijke ruimten waaronder de ontbijtzaal krijgt een nieuw interieur met een meer eigentijdse uitstraling. In de beoogde situatie wordt tevens geïnvesteerd in verduurzaming met onder meer energiezuinige installaties, verduurzaming van dagelijkse werkzaamheden en waterbesparende voorzieningen. In bijlage 5 is een businessplan opgenomen.

B Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en worden voorzien van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Er is sprake van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Met de beoogde uitbreiding van het aantal kamers wordt ingespeeld op de regionale vraag naar verblijfsrecreatie en de trends en ontwikkelingen binnen de hotelsector. Om aan te kunnen blijven sluiten op de wensen van de gasten, is het noodzakelijk om de kamers voor logies iedere 10 jaar te vernieuwen. Het blijven aansluiten van het aanbod aan hotelkamers op de behoeften van toeristen is van toegenomen belang voor de lange termijn rendabiliteit van het hotel. Als gevolg van gestegen personeelskosten en gestegen inkoopkosten zijn de marges op met name restaurantfuncties lager geworden. Het belang van het voortdurend vernieuwen van het aanbod en het blijven aanbieden van een hoogwaardig kwalitatief aanbod is onder meer opgenomen in de beleidsdoelstellingen van de Agenda Toerisme. De vraag vanuit de zakelijke markt neemt als gevolg van onder meer online vergaderen af. Als gevolg van branchevervaging bieden hotels vaker kamers aan voor gezinnen. Het bieden van Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

21

faciliteiten die inspelen op de belevingswaarde en een persoonlijke benadering wordt steeds belangrijker om zich te kunnen onderscheiden. Gasten boeken vaker een weekendje weg buiten het hoogseizoen en kiezen dan voor een hotel. Het eiland trekt in het laagseizoen met name bezoekers aan die houden van kleinschaligheid, een goed restaurant, rust en stilte en trekt in het hoogseizoen met name bezoekers aan die voldoende aanbod zoeken voor alle gezinsleden (zie ook Horecavisie paragraaf 3.3.4). In de huidige situatie beschikt het hotel over 14 kamers en een studio. De huidige kamers zijn hoofdzakelijk ingericht voor verblijf van maximaal 2 personen. Oorspronkelijk bestond een aanzienlijk deel van de gasten uit zakelijke gasten. Overnachtingen worden overwegend aangeboden inclusief ontbijt. De kamers zijn eenvoudig van opzet. De kamers hebben een eigen badkamer. Binnen het hotel is een eetzaal aanwezig waar ontbijt wordt geserveerd. Het hotel onderscheidt zich door de persoonlijke aandacht en de warme sfeer. De huidige omzet is echter sterk afhankelijk van het hoogseizoen. De huidige gasten van het hotel bestaan hoofdzakelijk uit toeristen en regionale werknemers. Er is een toenemende vraag naar ruimere en meer luxe hotelkamers door onder meer gezinnen. Senioren en gezinnen boeken vaker een overnachting in de schouderseizoenen.

Tevens neemt de vraag naar kwalitatieve logies met een persoonlijke en authentieke beleving toe. De huidige kamers van het hotel zijn te klein voor grotere gezelschappen. Door een vijftal meer luxe kamers voor 4 personen per kamer te bieden, kamers geschikt te maken voor senioren en tevens de bestaande faciliteiten te verbeteren, wordt het aanbod verbreed waardoor een meer diverse doelgroep kan worden aangesproken. Door de uitbreiding in capaciteit kan tevens worden verduurzaamd, kunnen bestaande voorzieningen worden verbeterd en kan met behoud van de huidige persoonlijke sfeer en kwaliteit een toekomstbestendig bedrijfsmodel worden gerealiseerd dat minder afhankelijk is van het hoogseizoen. De benodigde investering wordt bij voorkeur zoveel mogelijk opgebracht uit eigen middelen en zo min mogelijk op basis van leningen. In bijlage 5 is het businessplan opgenomen. C Markt en onderscheidend vermogen van het concept: ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept, waarbij een gedifferentieerd Zeeuws product centraal staat (onder meer op basis van het concept ‘Land in Zee’). De meest recente marktanalyse van de ontwikkeling van verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland is opgenomen in de Agenda Toerisme 2018-2026 (vastgesteld 2018) opgesteld door het Platform Toerisme Schouwen-Duiveland.

Ook op basis van deze actuele marktanalyse blijkt dat de toegevoegde waarde voor de toekomst van verblijfsrecreatie bestaat uit zich onderscheidende locaties die aansluiten bij de beleving van Zeeland. De horecasector is een belangrijke werkgever in de regio. Het horeca-aanbod op SchouwenDuiveland bestaat overwegend uit kleinschalige ketens met seizoensafhankelijke activiteiten. Er is behoefte aan seizoensonafhankelijke vormen van verblijfsrecreatie op basis van hoogwaardige concepten in een schaal die past bij de omgeving. Op basis van de uitgangspunten van de horecavisie is een beperkte uitbreiding van een bestaande horecagelegenheid in Bruinisse mogelijk mits deze gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering (zie tevens paragraaf 3.3.4), een onderscheidend vermogen hebben en aansluiting vinden bij het concept ‘Land in Zee’. De lange termijn doelstellingen voor de ontwikkeling van het dorpscentrum van Bruinisse zijn vastgelegd in de Structuurvisie Bruinisse. De historische relatie met het water is kenmerkend voor de structuur van Bruinisse. Deze relatie is in de loop der jaren minder zichtbaar geworden. Van belang voor nieuwe ontwikkelingen is dat deze bijdragen aan de versterking van de historische

Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

22

relatie met het water en daarmee bijdragen aan het onderscheidende karakter van de kern (zie paragraaf 3.3.1). Bijzondere doelstelling voor het dorpshart van Bruinisse is het versterken van de belevingswaarde van het dorpscentrum en het versterken van een sfeervol dorpshart voor onder meer toeristen en recreanten. In Bruinisse liggen de horecagelegenheden echter sterk verspreid over het centrum. Uitbreiding van horeca is met name gewenst rondom het dorpsplein. Voor de omgeving van de Lange Ring en de Korte Ring betekent dat wordt gestreefd naar de ontwikkeling van een ‘sfeervol dorpshart’ (zie paragraaf 3.3.1). Het hotel bevindt zich op een zichtlocatie, op een dorpsplein. In de uitgangssituatie is verouderde bebouwing, in gebruik als woning, aanwezig, uit 1952 zonder cultuurhistorische waarde in een onaantrekkelijke bouwstijl met een gesloten gevelbeeld. De huidige bebouwing contrasteert wat betreft bouwstijl en bouwvorm met de bestaande bebouwing van de belendende panden aan de Oudestraat en de Korte Ring. In de beoogde situatie wordt de gevel aangepast naar een meer traditionele en aansprekende bouwstijl. Hiermee wordt wat betreft het gevelbeeld tevens aangesloten op de gevels van de aanliggende rijker gedetailleerdere panden.

Met de beoogde ontwikkeling wordt bijgedragen aan het versterken van de belevingswaarde van de openbare ruimte door het realiseren van een samenhangend gevelbeeld, gebaseerd op het karakter van het vissersdorp, daarmee aan het versterken van het lange termijn toeristische potentieel van de kern, het behouden van werkgelegenheid en een volwaardig voorzieningenniveau. De kleinschalige uitbreiding van het hotel draagt bij aan het streven van de gemeente om de directe omgeving van het dorpsplein te verlevendigen, draagt bij aan een verbetering van de kwaliteit van het aanbod door kamer voor kleine gezelschappen in het luxe segment en draagt bij aan seizoensverlenging. D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. De horecasector is een belangrijke werkgever. Binnen de kern is een breed voorzieningenaanbod beschikbaar. Als gevolg van sociaal- maatschappelijke ontwikkelingen waaronder vergrijzing en ontgroening komt het lange termijn voorzieningenaanbod onder druk te staan. Recreatie en toerisme zijn mede van belang voor het instandhouden van het voorzieningenniveau.

De ambities voor het omliggende gebied zijn volgens de Structuurvisie Bruinisse en het Masterplan Bruinisse het realiseren van een aantrekkelijk verblijfsgebied, het versterken van de ruimtelijke samenhang van de openbare ruimte en het versterken van de beleving van het vissersdorp. Met een aantrekkelijke openbare ruimte wordt bijgedragen aan het behouden van het toeristisch potentieel van de kern. De beoogde hotelruimte bevindt zich op een zichtlocatie, centraal in de dorpskern, in een omgeving met meerdere horecafuncties. In samenhang met de beperkte uitbreiding wordt de huidige sobere gevel van het pand aangepast waardoor een betere samenhang ontstaat ten opzichte van de belendende panden en een meer aansprekend gevelbeeld en daarmee aan het versterken van een ‘sfeervol dorpshart’ voor de omgeving van de Lange Ring en de Korte Ring. Met de kwaliteitsverbetering van de faciliteiten en de dienstverlening en de verduurzaming van het hotel zoals beschreven onder A-C wordt bijgedragen aan het behouden van een kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend verblijfsrecreatief aanbod in een aantrekkelijke omgeving. Conclusie De kleinschalige uitbreiding van een lokaal familiehotel in het dorpscentrum van Bruinisse draagt bij aan seizoensverlenging en het faciliteren van zich onderscheidende locaties die aansluiten bij de beleving van Zeeland als groen- blauwe oase.

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren Ruimtelijke onderbouwing – Korte Ring 1 en 3- Deestraat 5 Bruinisse - 2025

23

van de kwaliteit van het verblijfsrecreatieaanbod. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de doelstellingen uit de ‘Agenda Toerisme’.

3.3.4

Horecavisie

In december 2018 is de gemeentelijke horecavisie vastgesteld. De horecavisie is in 2021 geactualiseerd. Met de horecavisie wordt een geactualiseerd en eenduidig toetsingskader van kracht voor nieuwe (horeca) ontwikkelingen. De horecavisie geeft nadere invulling van de beleidsopgaven voor het behoud en versterken van een duurzame en concurrerende economie zoals geformuleerd in het provinciale Omgevingsplan. De horeca is een belangrijke werkgever voor de regio. Nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen zijn alleen toegestaan als deze zich richten onderscheidende kwaliteit, differentiatie en versterking van de identiteit van Zeeland. Het horeca-aanbod op Schouwen-Duiveland bestaat overwegend uit kleinschalige ketens met seizoensafhankelijke activiteiten. Nieuwvestiging van horecabedrijven wordt als niet wenselijk gezien. Op basis van de actualisatie van de horecavisie in 2021 zijn kleinschalige uitbreiding van bestaande horecabedrijven toegestaan. De lange termijn uitbreidingsruimte bestaat uit: -

Uitbreiding van bestaande hotels van klein naar middelgroot;

-

Ontwikkeling van een eigen hotel met concept, waardoor de afhankelijkheid van het seizoen kleiner is; Ontwikkeling extra hotelaanbod in Zierikzee gekoppeld aan een authentieke plek (monument) gericht op de zakelijke markt; Inzetten op kwaliteitsverhoging (kwalitatief hoogwaardige hotels).

-

Beoordeling De horecagelegenheden in de kern liggen sterk verspreid over een relatief groot gebied en sluiten onvoldoende op elkaar aan. In Bruinisse is op basis van de uitgangspunten zoals vastgelegd in de ‘Structuurvisie Bruinisse’ en het ‘Masterplan Centrumgebied’ in beperkte mate sprake van uitbreidingsruimte. Er is in de beoogde situatie geen sprake van nieuwvestiging van een hotel. Met de beoogde ontwikkeling wordt een bestaand familiehotel aan het dorpsplein in beperkte mate uitgebreid. De beoogde uitbreiding vindt grotendeels plaats op basis van het bestaande bebouwingsoppervlak. Om uit te kunnen breiden in het aantal kamers, is het voor de regio ook van belang dat de kamers voldoende onderscheidend vermogen hebben, bijdragen aan een kwalitatieve verbetering van het aanbod en bijdragen aan seizoensverlenging. Met de beoogde uitbreiding van het aantal kamers wordt ingespeeld op de trends en ontwikkelingen binnen de hotelsector. Om aan te blijven sluiten op de wensen van de gasten, is het noodzakelijk om de kamers voor logies iedere 10 jaar te vernieuwen. Deze investering wordt bij voorkeur zoveel mogelijk opgebracht uit eigen middelen en zo min mogelijk op basis van leningen. Als gevolg van gestegen personeelskosten en gestegen inkoopkosten zijn de marges op met name restaurantfuncties lager geworden.