1647414 Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Deensestraat 1 Ellemeet

Ruimtelijke onderbouwing Omgevingsvergunningaanvraag Realisatie appartementengebouw Deensestraat 1 en 1a Ellemeet Gemeente Schouwen- Duiveland Juni 2025

Buro Kours Adviesburo voor ruimtelijke ontwikkeling –

Tel 06 466 27 079

–

www.burokours.nl

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

Titel

: Ruimtelijke onderbouwing Realisatie appartementengebouw Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

Kenmerk

: 2025- 311- 01

Versiedatum

: 13 Juni 2025

Gemeente

: Schouwen- Duiveland

Auteur

: F.G.P. Savelkouls MSc. Buro Kours: Adviesburo voor ruimtelijke ontwikkeling

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

-INHOUDSOPGAVE 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1 2.2 3.

INLEIDING ................................................................................................. 6 AANLEIDING EN DOEL................................................................................ 6 LIGGING EN KADASTRALE BEGRENZING ...................................................... 6 LEESWIJZER ............................................................................................. 7 PLANBESCHRIJVING ................................................................................... 8 GEBIEDSOMSCHRIJVING ............................................................................ 8 BESTAANDE EN BEOOGDE SITUATIE .......................................................... 10 BELEIDSKADER......................................................................................... 12

3.1 3.2

RIJKSBELEID .......................................................................................... 12 PROVINCIAAL BELEID .............................................................................. 15

3.3

GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................ 16

4.

ASPECTEN FYSIEKE LEEFOMGEVING ......................................................... 22

4.1

BODEMKWALITEIT ................................................................................... 22

4.2 4.3 4.4

ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE........................................................ 23 AKOESTIEK ............................................................................................ 27 FLORA EN FAUNA .................................................................................... 28

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

MOBILITEIT EN PARKEREN ....................................................................... 30 LUCHTKWALITEIT .................................................................................... 32 LICHT EN DUISTERNIS ............................................................................. 33 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING .............................................................. 34 OMGEVINGSVEILIGHEID .......................................................................... 36 MER-BEOORDELING ................................................................................. 38 WATER................................................................................................... 38

5. 5.1 5.2 5.3 5.4

UITVOERBAARHEID .................................................................................. 43 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ........................................................... 43 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID .................................................... 43 PROCEDURE ........................................................................................... 43 EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES .......................... 43

BIJLAGEN ........................................................................................................... 45

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

5

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel

Aan de Deensestraat 1 en 1a in Ellemeet is in de uitgangssituatie een gebouw van een voormalige basisschool gelegen dat in gebruik is als kantoorgebouw. De initiatiefnemer wenst om het bestaande pand te slopen en te vervangen voor een nieuw woongebouw met 12 appartementen. Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke’ (vastgesteld in 2017) beschikt de besluitlocatie over de bestemming ‘Kantoor’ met een bouwvlak. Het oprichten van een woongebouw binnen de huidige bestemming is niet toegestaan volgens de bouw-, en gebruiksregels van het omgevingsplan. Om de beoogde ontwikkeling toe te staan, zal van het geldende omgevingsplan moeten worden afgeweken. De beoogde ontwikkeling is mogelijk door middel van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor het doorlopen van de beoogde procedure is medewerking nodig van de gemeente SchouwenDuiveland. De gemeente heeft per brief van 13 juni 2024 aangegeven dat ze in principe en onder voorwaarden medewerking wil verlenen aan de realisatie van maximaal 14 wooneenheden ter plaatse. In januari 2025 is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend. De motivering van het besluit dient een ruimtelijke onderbouwing te bevatten.

In onderliggende BOPA-onderbouwing is aangetoond dat in de beoogde situatie sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Ligging en kadastrale begrenzing

De besluitlocatie bevindt zich in de dorpskern van Ellemeet in de gemeente Schouwen- Duiveland. Kadastraal is de locatie bekend als Middenschouwen, sectie B, nummers 262 (deels), 268 en 269. Op onderstaande kaarten wordt de afbakening van het besluitgebied en de kadastrale situatie weergegeven.

Figuur 1

Luchtfoto locatie Deensestraat 1 en 1a Ellemeet met begrenzing projectlocatie

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

6

Figuur 2

1.3

Omgeving besluitgebied

Leeswijzer

Onderhavige ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en doelstelling van het project nader toegelicht. In hoofdstuk 2 is een uitgebreide beschrijving opgenomen. Hoofdstuk 3 beoordeelt het project binnen het ruimtelijk beleidskader van de verschillende overheidslagen. De ruimtelijke en milieukundige randvoorwaarden zijn nader beschouwd in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

7

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Gebiedsomschrijving

De projectlocatie bevindt zich binnen de bebouwde kom van Ellemeet aan de zuidwestelijke zijde van de kern op de grens met het buitengebied. De kern Ellemeet heeft een lange ontstaansgeschiedenis die terugvoert tot omstreeks de 12e eeuw. De historische bebouwing van de dorpskern is geconcentreerd rond de Dorpsstraat. De huidige kern Ellemeet heeft circa 355 inwoners. Het dorp heeft een eenvoudige opzet en bestaat uit een aantal straten. In Ellemeet zijn tegenwoordig hoofdzakelijk woonfuncties gelegen. Met name aan de noordzijde bevinden zich door de ligging op korte afstand van het Noordzeestrand, veel vakantieparken en vakantiehuisjes. De bebouwing binnen de kern is kleinschalig en besloten van karakter en bestaat overwegend uit rijtjes met aaneengesloten bebouwing die dicht op de smalle straten staan. Bebouwing heeft veelal een enkele bouwlaag met een verdieping en een eenvoudig zadeldak. De oorspronkelijke kern heeft zich langs de doorgaande wegen uitgebreid met lintbebouwing. De kern stond tot de gemeentelijke herindeling van omstreeks de jaren ’60 bekend als ‘Oudendijke’. Het omliggende landschap heeft de structuur van een open polderlandschap met grote weidse polders waar maar beperkt opgaande landschapselementen aanwezig zijn. Het grondgebruik is overwegend agrarisch en heeft een regelmatige verkavelingsstructuur.

In het open agrarische landschap worden agrarische bedrijfskavels afgewisseld met een aantal kleine dorpskernen. Als gevolg van de watersnoodramp en ruilverkavelingen zijn de kleinschalige landschapselementen grotendeels verdwenen. De bebouwing ter hoogte van het besluitgebied maakt onderdeel uit van een naoorlogse woonstraat in een omgeving met een aantal recente uitbreidingen van de kern. Het huidige kantoorpand is opgericht omstreeks 1958 en is voorheen in gebruik geweest als lokale basisschool. In de directe omgeving van de besluitlocatie komen hoofdzakelijk vrijstaande en halfvrijstaande woningen voor. De bestaande bebouwing is verouderd en heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde. De besluitlocatie wordt ontsloten via de Deensestraat en de Heerenisstraat. Deze sluiten in noordelijke richting via de Kuijerdamseweg aan op de Dammenweg (N57) en de overige regionale en nationale infrastructuur.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

8

1925

1950

1980

2023

Figuur 3

Ontwikkeling omgeving projectlocatie tussen 1925 en 2023 (Topotijdreis.nl)

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

9

2.2 -

Bestaande en beoogde situatie De projectlocatie bevindt zich in het dorp Ellemeet, in een naoorlogse uitbreidingswijk, aan de zuidwestzijde van de dorpskern; Ter plaatse is een kantoorpand aanwezig met een bebouwingsoppervlakte van circa 470m2 op een perceel van circa 1970 m2. Het huidige kantoorpand is opgericht omstreeks 1958 als schoolgebouw en is in de uitgangssituatie in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. De huidige bebouwing bestaat uit een enkele bouwlaag met een kap in een eenvoudige bouwstijl. De bedrijfsbebouwing bestaat uit verschillende bouwvolumes, is inmiddels verouderd en heeft

-

geen bijzondere cultuurhistorische waarde; De initiatiefnemer wenst om het huidige kantoorpand te slopen en deze te vervangen voor een woongebouw met 12 appartementen. De nieuwe bebouwing wordt goed geïsoleerd en gasloos uitgevoerd. De appartementen bestaan uit een enkele verdieping en hebben ieder een bebouwingsoppervlak van circa 65m2 (5,2m x 12,5m). De appartementen worden opgericht voor kleinere huishoudens en worden aangeboden in het betaalbare segment;

-

De nieuwe bebouwing zal uit een woongebouw van twee verdiepingen met een kap bestaan en heeft een bebouwingsoppervlakte van circa 420m2 (12,5m x 33,4m). Bij het woongebouw wordt een bijgebouw van circa 90m2 opgericht als berging bij de woningen. Het woongebouw wordt uitgevoerd in een aansprekende bouwstijl met een eenvoudige gevelopbouw en de

-

uitstraling van een schuurwoning. Met het kleur-, en materiaalgebruik wordt aangesloten op het compacte en dorpse karakter van de omliggende bebouwing in de kleine dorpskern. De woningen op de begane grond beschikken over een achtertuin. Aan de voorzijde van het woongebouw worden privétuintjes voor de bovenwoningen aangelegd. Voor de beoogde ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en toegevoegd in bijlage 3; De besluitlocatie ligt aan de rand van de kern. Ter hoogte van de grens met het open buitengebied wordt de bestaande opgaande beplanting verder aangevuld. Hiermee wordt zorggedragen voor een groene afronding van de dorpskern ten opzichte van het omliggende open landschap;

-

Aan de bedrijfslocatie is in het bestemmingsplan ‘Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke, en Scharendijke’ van 2017 de bestemming ‘Kantoor’ toegekend met een bouwvlak. Voor een deel van het besluitgebied is de bestemming ‘recreatie- Dagrecreatie’ van toepassing. Het oprichten en gebruiken van een woongebouw is niet toegestaan volgens de huidige planologische voorschriften;

-

Binnen eigen terrein is voldoende ruimte voor het parkeren van 13 extra voertuigen. De parkeerplaatsen bevinden zich aan de achterzijde van de bebouwing en worden groen afgeschermd. De erfverharding wordt uitgevoerd met waterdoorlatende grasstenen met verschillende dichtheden. Voor de inrichting van de buitenruimte is een inrichtingsplan opgesteld en toegevoegd in bijlage 1.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

10

Figuur 3

Bestaande situatie besluitgebied

Figuur 4

Bestaande situatie perceel (Erik van den Bos Architect)

Figuur 5

Impressie beoogde situatie (Erik van den Bos Architect d.d. Januari 2025. Bijlage 2)

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

11

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Tweede Kamer. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving tot 2050. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de grote nationale opgaven. De NOVI benoemt nationale belangen en geeft richting ten aanzien van vier prioritaire opgaven. Tevens is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. De omgevingsvisie heeft de status van een nationale structuurvisie. Nationale belangen bestaan onder meer uit het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie en de ontwikkeling van een circulaire economie met behoud van onder meer biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; -

Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Besluitgebied Het transformeren van een kantoorfunctie naar een woonfunctie ten behoeve van het realiseren van een woongebouw met 12 appartementen binnen de bebouwde kom, is een kleinschalige ontwikkeling die niet strijdig is met het Rijksbelang. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het belang ‘sterke en gezonde steden en regio’s’. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid zoals opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) In hoofdstuk 8 van het Besluit kwaliteit leefomgeving is het beoordelingskader voor omgevingsvergunningen vastgelegd. Op basis van artikel 8.0b, eerste lid van het Bkl worden bij de beoordeling van een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning, tevens de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl en de (provinciale) instructieregels betrokken. Een omgevingsvergunningaanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt op basis van artikel 8.0b van het Bkl, geweigerd indien de activiteit niet is toegestaan binnen de instructieregels, er een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan van toepassing is of een door provincie of Rijk vastgesteld projectbesluit zou worden belemmerd. De Rijksinstructieregels hebben betrekking op ruimtelijke en milieukundige aspecten waaronder onder meer het waarborgen van veiligheid, beschermen van waterbelangen, beschermen van het milieu en de gezondheid en het beschermen van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied. Conclusie Voor het besluitgebied zijn er geen nationale belangen in het geding.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van de instructieregel van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dient bij een wijziging van het omgevingsplan ten behoeve van een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde laddertoets te worden doorlopen. Deze instructieregel is op basis van artikel 8.0b Bkl ook van toepassing voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

12

Op basis van de laddertoets dient voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden op welke wijze er toepassing is gegeven aan duurzaam ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden in hoeverre er een mogelijkheid bestaat om de ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied te realiseren. Op deze manier wordt een zorgvuldige en transparante afweging bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd en wordt de aanwezige ruimte in stedelijk gebied optimaal benut. Met de ladder voor stedelijke ontwikkeling wordt beoogd om nieuw ruimtebeslag zo veel mogelijk te concentreren binnen bestaand stedelijk gebied. De laddertoets is van toepassing indien er sprake is van de ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, woningbouwlocaties, kantoren, detailhandel, of andere stedelijke voorzieningen die voldoende substantieel is. De omvang en aard van een ontwikkeling in relatie tot de omgeving bepaalt of een ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling is, zoals bedoeld in de ladder. Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling die voorziet in meer dan 11 woningen of een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500m2, in beginsel als een stedelijke ontwikkeling aangemerkt kan worden.

Besluitgebied De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van een woongebouw met 12 appartementen ter vervanging van een voormalig schoolgebouw in een woonwijk. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is een afwijking nodig van het geldende omgevingsplan. Met het doorlopen van de ‘laddertoets’ dienen de volgende vragen te worden beantwoord. Indien een vraag negatief wordt beantwoord, dan hoeft de ladder niet verder te worden doorlopen. a.

Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van een woongebouw met 12 appartementen en daarmee met de realisatie van meer dan 11 wooneenheden. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is sprake als er als er door een nieuwe planologische regeling een toename plaatsvindt van het ruimtebeslag, bijvoorbeeld door de oprichting van nieuwe bebouwing. In de beoogde

situatie wordt een kantoorfunctie beëindigd in een pand met een bebouwingsoppervlakte van circa 470m2 en wordt ter plaatse een nieuwe functie toegestaan in de vorm van 12 appartementen in een nieuw gebouw met een bebouwingsoppervlakte van circa 420m2 en een bijgebouw van circa 90m2. De ontwikkeling vindt plaats binnen de contouren van de huidige kantoorbestemming. Een deel van het besluitgebied is bestemd als ‘Recreatie- Dagrecreatie’. Deze gronden zullen eveneens onderdeel uitmaken van het nieuwe woonperceel. Als gevolg van de nieuwe functie is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het netto bebouwd oppervlak neemt vrijwel niet toe ten opzichte van de uitgangssituatie. Er is geen sprake van een sterke intensivering van de gebruiksintensiteit. c.

Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

Er is sprake van een grote regionale behoefte aan betaalbare en levensloopgeschikte woningen voor kleinere huishoudens, zoals blijkt uit het woningbouwbeleid (Zie tevens paragraaf 3.3.3). Op basis van een woningmarktanalyse voor de periode 2017- 2027 wordt verwacht dat er op de lange termijn nauwelijks behoefte is aan méér woningen. Wel is er een groeiende vraag naar levensloopbestendige en flexibele woningen voor kleinere huishoudens. Het woningbouwprogramma verschuift daarmee van een kwantitatieve naar een kwalitatieve opgave waarbij herstructurering centraal staat. Het huidige woningbouwprogramma richt zich met name op het versterken van de leefbaarheid in de Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

13

kernen en het concentreren van voorzieningen. Tot en met 2027 is ruimte voor het toevoegen van zo’n 480 woningen om invulling te kunnen geven aan de lokale woonbehoefte. De gemeente gaat bij de woningmarktontwikkeling uit van een categorisering in groeikernen, balanskernen en transitiekernen. In balans- en transitiekernen is geen kwantitatieve uitbreiding van de woningvoorraad nodig. De kern Ellemeet is aangewezen als ‘balanskern’. In deze gebieden is de komende jaren een stagnatie te verwachten van de vraag naar woningen als gevolg van onder meer vergrijzing. De huidige woningvoorraad bestaat met name in de kleinere kernen voor een groot deel uit eenvoudige woningen die zijn opgericht vóór 1950 of in de periode tussen 1950 en 1970. Deze woningen zijn het minst aantrekkelijk binnen de woningmarkt en hebben op de langere termijn een relatief grote kans op leegstand. Ook binnen balans- en transitiekernen is het hierdoor nodig om de lokale woningvoorraad te blijven vernieuwen om de kernen vitaal te kunnen houden. Er is sprake van een regionale transitieopgave. Binnen de gemeente is op de korte termijn sprake van een krappe woningmarkt waarbij de mogelijkheid stagneert om kleinere huishoudens zoals starters en ouderen voldoende geschikte woningen te kunnen bieden.

Op basis van een Transitieprogramma worden 235 levensloopgeschikte woningen toegevoegd aan de woningvoorraad waarmee de noodzakelijke bewegingsruimte binnen de woningmarkt kan ontstaan. Onderdeel van het transitieprogramma is dat op de lange termijn tevens 235 woningen aan de voorraad worden onttrokken zodra zich negatieve effecten voordoen. De extra plancapaciteit kan zowel binnen groeikernen, balanskernen en transitiekernen worden gerealiseerd. Door levensloopgeschikt te bouwen, wordt de flexibiliteit in de hele woonvoorraad bevorderd. Door te bouwen voor kleinere huishoudens, worden indirect mogelijkheden geboden voor meerdere doelgroepen om door te kunnen stromen. Ontwikkelingen vinden hierbij bij voorkeur plaats op een structuurversterkende plek. Hiervan is onder meer sprake bij de herstructurering van verouderde bebouwing. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Met de beoogde herontwikkeling van een voormalig schoolgebouw in een woonomgeving naar een woongebouw met 12 betaalbare en levensloopbestendige appartementen voor kleine huishoudens, wordt invulling gegeven aan de regionale transitieopgave zoals vastgelegd in het Transitieprogramma. Zie tevens paragraaf 3.3.3. Er is behoefte aan de beoogde levensloopbestendige appartementen voor kleinere huishoudens. d.

Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied? De beoogde ontwikkeling is kleinschalig en is gelegen in bestaand stedelijk gebied, in de dorpskern van Ellemeet en in een woongebied. De beoogde woonfunctie sluit aan op het karakter van de omgeving. De laddertoets is hiermee doorlopen. Met de beoogde ontwikkeling wordt bijgedragen aan duurzaam ruimtegebruik. e.

Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren? -

Conclusie De beoogde ontwikkeling is aan te merken als een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Er is geen sprake van een sterke intensivering van het ruimtegebruik. Met de realisatie van betaalbare levensloopbestendige appartementen voor kleinere huishoudens wordt voorzien in een grote actuele behoefte binnen de woningmarkt en wordt doorstroming gestimuleerd. Door de transformatie van bestaande verouderde bebouwing wordt bijgedragen aan het voorkomen van leegstand en het behouden van de vitaliteit van de kern. Met het transformeren van een kantoorlocatie gevestigd binnen een voormalig schoolgebouw in een dorpse woonomgeving naar een woonfunctie, wordt de

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

14

beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied optimaal benut. Met de beoogde ontwikkeling is sprake van duurzaam ruimtegebruik.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsbeleid Provincie Zeeland 2018 In november 2021 is door provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie is een strategisch lange termijn kader waarin de lange termijn ambities tot 2050 en de Zeeuwse kernkwaliteiten zijn weergegeven. Deel A omvat de beleidsdoelstellingen bestaande uit vier ambities en 27 bouwstenen. In deel B is het uitvoeringsprogramma opgenomen. De vier centrale ambities tot 2050 zijn geformuleerd als: -

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; Balans in de grote wateren en het landelijk gebied; Een duurzame en innovatie economie;

-

Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

De vier ambities sluiten aan bij de prioriteiten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat deze de karakteristieke eigenheid van het landschap niet mogen aantasten. Tot de kernkwaliteiten van het Zeeuwse landschap behoren combinaties van functies waar zowel economische, natuurlijke als culturele elementen deel van uitmaken. Het uitdragen van de Zeeuwse identiteit draagt bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en een aantrekkelijke woonomgeving. De doorwerking van de hoofddoelstellingen naar concrete en bindende beleidsopgaven vindt plaats in de Omgevingsverordening. Per provincie is er één omgevingsverordening van toepassing die alle verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving per 1 januari 2024 heeft vervangen. Provinciale Staten kunnen op basis van artikel 2.22 en 2.33 van de Omgevingswet, binnen een omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente door middel van instructieregels. In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn de instructieregels aan gemeenten opgenomen. De strategische opgaven van de provincie zijn geformuleerd als: Duurzame en concurrerende economie: kerndoelstellingen zijn hierbij onder meer de ontwikkeling

-

-

van

een

circulaire

economie,

vraaggerichte

programmering

van

bedrijventerreinen en specifieke bedrijfstakken, stimuleren van de vrijetijdssector en het ontwikkelen van natuurbeleving. Ruimtelijke ontwikkelingen vinden zo veel mogelijk plaats binnen de begrenzing van de bestaande stedelijke structuur; Klimaatbestendige en -neutrale samenleving: de Provincie zet in op hernieuwbare vormen van energie, verbetering van de waterkwaliteit en waterveiligheid (klimaatadaptatie). Verdichting van de bestaande stedelijke structuur biedt mogelijkheden voor verduurzaming van de woningvoorraad; Waardevolle leefomgeving: hierin staan de provinciale ambities met betrekking tot behoud en versterking van kenmerkende landschapselementen, biodiversiteit, cultuurhistorische waarden en duurzaam bodemgebruik centraal. Ontwikkelingen dienen een bijdrage te

-

leveren aan het versterken van het Zeeuwse landschap en de Zeeuwse identiteit; Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving: centraal binnen deze opgave staat het streven naar een woningvoorraad die aansluit bij actuele woonbehoeften, het behoud van voorzieningenniveau, behoud van het vestigingsklimaat en herstructurering en inbreiding van bestaand stedelijk gebied. Woningbouwontwikkelingen dienen bovendien te passen binnen de regionale woningbouwprogrammering. De focus in de regionale Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

15

afspraken ligt op herstructurering van de bestaande voorraad. Door concentratie van voorzieningen en woningbouw binnen de kern, wordt het draagvlak voor voorzieningen versterkt. Transformatie van leegstaande bebouwing, de herontwikkeling van cultureel erfgoed en het tegengaan van verval van bebouwing door leegstand zijn belangrijke ruimtelijke opgaven. Besluitgebied De besluitlocatie bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan een grote regionale behoefte aan betaalbare woningen voor kleinere huishoudens. Met de beoogde ontwikkeling wordt aangesloten op de actuele woonbehoefte. Het transformeren van een verouderde kantoorlocatie in een woonomgeving binnen de dorpskern naar een woonfunctie, draagt bij concentratie van woningen binnen de kern, aan duurzaam ruimtegebruik en het voorkomen van leegstand. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het behouden van een toekomstbestendige woon-, werk- en verblijfsomgeving. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de lange termijn doelstellingen zoals vastgelegd in het omgevingsbeleid van de Provincie Zeeland.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Vigerend omgevingsplan De geldende planologische regeling betreft het omgevingsplan van de gemeente SchouwenDuiveland zoals van rechtswege in werking getreden op 1 januari 2024. Voor de locatie gelden op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan de regels uit het bestemmingsplan ‘Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke’ (vastgesteld op 23 februari 2017) de enkelbestemming ‘Kantoor’ met een bouwvlak en de functieaanduiding ‘parkeerterrein’ aan de voorzijde van het perceel met een oppervlak van circa 50m2). Binnen kadastraal Middenschouwen, sectie B, perceel 268 is tevens gedeeltelijk de bestemming ‘Recreatie- Dagrecreatie’ van toepassing. Ter plaatse van de kantoorbestemming zijn uitsluitend kleinschalige kantoren met bijbehorende parkeervoorzieningen toegestaan. In de geldende planregels is geen afwijkingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan het oprichten van een woongebouw binnen een kantoorbestemming mogelijk is. Ter hoogte van het besluitgebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie -6’ ter bescherming van mogelijk in de ondergrond aanwezige waarden. Voor ontwikkelingen tot een bewerkingsoppervlakte van 2500m2 en een bewerkingsdiepte van 50 cm-mv geldt een vrijstelling. Het oprichten van een woongebouw is ter plaatse niet rechtstreeks toegestaan.

De beoogde ontwikkeling is mogelijk door middel van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. De vergunning wordt alleen verleend als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl) en als wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Aangezien deze overeen komen met de beoordelingsregels voor het opstellen van een omgevingsplan zijn ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl van toepassing. Ter plaatse is tevens het bestemmingsplann ‘Parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland’ (2018) van toepassing. In het gemeentelijke parapluplan zijn de gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen verankerd. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen perceel. In paragraaf 4.5 is een afweging opgenomen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

16

Figuur 6

Uitsnede bestemmingsplan ‘Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke’

2017. Besluitgebied rood gemarkeerd.

3.3.2 Strategische visie ‘Tij van de toekomst 2011- 2040’ Op 3 oktober 2011 is de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsvisie tot 2040 vastgesteld. Deze strategische visie stelt voor de gemeente Schouwen- Duiveland de opgave centraal om als vakantieeiland een toonaangevende water-economie te ontwikkelen die een duurzame verbinding vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten. Wat het aspect wonen betreft zijn de volgende doelstellingen geformuleerd: - het ontwikkelen van een goed voorzieningenniveau; - het behouden van een prettig woonklimaat dat aansluit bij de woonbehoeften; - het behoud van de sociale samenhang en de leefbaarheid in de kernen; - een betaalbaar en goed zorgaanbod dat aansluit bij de behoefte; - functiemenging van wonen en werken is mogelijk met behoud van kernkwaliteiten. Als gevolg van sociaal maatschappelijke trends zoals vergrijzing en ontgroening gaat de strategische visie voor de gemeente uit van een teruglopend bevolkingsaantal, een toename van leegstand van bebouwing en een teruglopend voorzieningenaanbod. Het accent voor nieuwe ontwikkelingen ligt op herstructurering en functieverandering binnen de contouren van de bebouwde kom. Nieuwe ontwikkelingen dienen de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te versterken.

Door functies te concentreren binnen de bebouwde kom wordt bijgedragen aan het behoud van gevestigde voorzieningen en daarmee aan de leefbaarheid in een kern. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient zorgvuldig omgegaan te worden met de landschappelijke kwaliteiten. Onderdeel hiervan is dat bebouwing zoveel mogelijk wordt geconcentreerd binnen de bestaande bebouwde contouren en dat leegstand wordt voorkomen. Besluitgebied Het plangebied bevindt zich binnen de kleinschalige dorpskern van Ellemeet. Het besluitgebied bevindt zich in een naoorlogse uitbreiding van de kern op de grens met het open buitengebied. De kern Ellemeet is een kleinschalig dorp met een aantal karakteristieke historische boerderijen. De Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

17

kern heeft een lange ontstaansgeschiedenis. De voorheen aanwezige sterke menging van (agrarische) bedrijvigheid en woonfuncties binnen de kern, heeft plaatsgemaakt voor overwegend woonfuncties. In de beoogde situatie wordt een verouderd kantoorpand afgebroken en wordt binnen het perceel een nieuw woongebouw opgericht met 12 appartementen. Met het ontwerp van het woongebouw wordt uitgegaan van het voorkomen van een Zeeuwse schuur. De nieuwe bebouwing heeft een landelijke uitstraling, wordt uitgevoerd als een enkelvoudig hoofdgebouw, met een eenvoudige gevelopbouw en met twee verdiepingen met een kap. Met het kleur-, en materiaalgebruik wordt aangesloten op de woningen in de omgeving. De nieuwe bebouwing past in aard en schaal binnen de bestaande dorpse woonomgeving. Met de beoogde transformatie van een verouderde kantoorlocatie naar een nieuwe functie, wordt leegstand en verpaupering voorkomen. De beoogde ontwikkeling van een woongebouw met twee verdiepingen in een woonomgeving en ter hoogte van een voormalige kantoorfunctie leidt niet tot een sterke intensivering van het ruimtegebruik. De besluitlocatie bevindt zich aan de rand van kern op de grens met het open buitengebied. Het erf wordt in de beoogde situatie groen afgeschermd met opgaande beplanting op de perceelsgrens.

Hiermee wordt zorggedragen voor een passende afronding van de kern ten opzichte van het open agrarische gebied. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de strategische doelstellingen van de structuurvisie.

3.3.3 Woonvisie 2018 - 2027 Op 28 juni 2018 heeft de gemeente Schouwen- Duiveland de regionale woonvisie vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de resultaten uit de woningmarktanalyse voor de periode 2017- 2027 en de evaluatie van de Woonvisie 2013- 2018 opgenomen. In de herziene woonvisie zijn de effecten van de actuele economische en demografische ontwikkelingen op de woningmarkt en de trends op de middellange termijn opgenomen. Trend In het woningbouwbeleid wordt de woningmarktontwikkeling op Schouwen- Duiveland als een integraal systeem benaderd. De verschillende kernen in de gemeente maken allemaal onderdeel uit van dezelfde woningmarkt. Een ontwikkeling in de ene kern heeft daardoor ook effect op andere kernen in de gemeente. Op basis van een woningmarktanalyse voor de periode 2017- 2027 wordt verwacht dat er op de lange termijn nauwelijks behoefte is aan méér woningen. Wel is er een groeiende vraag naar levensloopbestendige en flexibele woningen voor kleinere huishoudens. Het woningbouwprogramma verschuift daarmee van een kwantitatieve naar een kwalitatieve opgave waarbij herstructurering centraal staat. Het huidige woningbouwprogramma richt zich met name op het versterken van de leefbaarheid in de kernen en het concentreren van voorzieningen. De strategische doelstellingen voor de periode tot 2027 zijn geformuleerd als volgt: •

Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: Op de middellange termijn zal de nadruk steeds meer liggen op herstructurering en transformatie van de bestaande voorraad;

•

Onttrekken van woningen die verouderd of incourant zijn: Het tegengaan van leegstand door

•

lokale overcapaciteit draagt bij aan het leefbaar houden van de kernen; Toevoegen van woningen, waar er te weinig van zijn: Nieuwe woningen dienen aan te sluiten op een (regionale) actuele behoefte.

In het woningbouwbeleid wordt uitgegaan van een gebiedsgerichte benadering. Tot en met 2027 is ruimte voor het toevoegen van zo’n 480 woningen om invulling te kunnen geven aan de lokale Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

18

woonbehoefte. De gemeente gaat bij de woningmarktontwikkeling uit van een categorisering in groeikernen, balanskernen en transitiekernen. In balans- en transitiekernen is geen kwantitatieve uitbreiding van de woningvoorraad nodig. Tot de groeikernen waar behoefte is aan netto meer woningen, behoren Zierikzee, Burg-Haamstede en Bruinisse. De huidige woningvoorraad bestaat met name in de kleinere kernen voor een groot deel uit eenvoudige woningen die zijn opgericht vóór 1950 of in de periode tussen 1950 en 1970. Deze woningen zijn het minst aantrekkelijk binnen de woningmarkt en hebben op de langere termijn een relatief grote kans op leegstand. Ook binnen balans- en transitiekernen is het hierdoor nodig om de lokale woningvoorraad te blijven vernieuwen om de kernen vitaal te kunnen houden. Er is sprake van een regionale transitieopgave. In de Woonvisie is een toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen opgesteld. Bij een nieuwe ontwikkeling wordt getoetst in hoeverre deze invulling geeft aan de lokale woonbehoefte en bijdraagt aan een versterking van de woningvoorraad. Een nieuwe ontwikkeling dient invulling te geven aan de transitieopgave. Tot en met 2027 is ruimte voor het toevoegen van zo’n 480 woningen om invulling te kunnen geven aan de lokale woonbehoefte.

Er bestaat binnen de gemeente een kwalitatieve behoefte aan grondgebonden koopwoningen en levensloopgeschikte woningen die zijn gelegen dichtbij voorzieningen en die sociaal veilig en goed ontsloten zijn. Een levensloopgeschikte woning kan worden bereikt zonder traptreden en heeft alle primaire voorzieningen op één woonlaag. Door levensloopgeschikt te bouwen, wordt bovendien de flexibiliteit in de hele woonvoorraad bevorderd. Door te bouwen voor de doelgroep kleinere huishoudens worden indirect mogelijkheden geboden voor meerdere doelgroepen om door te stromen. (Her)bouw vindt bij voorkeur plaats op een structuurversterkende plek. Hiervan is onder meer sprake bij herstructurering van bestaande verouderde bebouwing, bij beeldbepalende locaties in het hart of zeer nabij het centrum, in de directe nabijheid van voorzieningen en met een goede bereikbaarheid. Inbreiding gaat hierbij voor uitbreiding. Ellemeet De kern Ellemeet is aangewezen als ‘balanskern’. Het woonmilieu karakteriseert zich als ‘wonen aan de kust’. In deze gebieden is de komende jaren een stagnatie te verwachten van de vraag naar woningen als gevolg van onder meer vergrijzing. Op de middellange termijn wordt een afname van het aantal huishoudens verwacht. Een verdere uitbreiding van de woningvoorraad is niet gewenst.

Het beleid in balanskernen richt zich op het in standhouden van de bestaande voorraad door transformatie (waaronder levensloopgeschikt maken). In de kern Ellemeet zijn vrijwel geen dagelijkse voorzieningen aanwezig. Inwoners zijn hiervoor aangewezen op omliggende kernen zoals Scharendijke en Renesse. Structuurvisie Wonen 2023 In 2021 is de Woningmarktanalyse Schouwen-Duiveland 2020 vastgesteld. Aanleiding voor de nieuwe analyse is de actuele grote kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave. Op basis van de woningmarktanalyse zijn regionale woningmarktafspraken gemaakt met de provincie en zijn in de structuurvisie beleidskaders opgesteld voor nieuwe ontwikkelingen. Uit de provinciale prognose van de regionale huishoudensontwikkeling blijkt dat het aantal huishoudens toeneemt en dat er met name een kwalitatieve woningmarktopgave bestaat. Binnen de gemeente is op de korte termijn sprake van een krappe woningmarkt waarbij de mogelijkheid stagneert om kleinere huishoudens zoals starters en ouderen voldoende geschikte woningen te kunnen bieden. Er zijn een aantal structurele ingrepen nodig om de noodzakelijke doorstroming in de verhuisketen op gang te brengen: 1. Bevordering doorstroming door het toevoegen van zoveel mogelijk levensloopgeschikte woningen;

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

19

2. Tegengaan

van

verdringing

op

de

woningmarkt

door

middel

van

een

doelgroepenverordening en een zelfbewoningsplicht; 3. Het uitnutten van een flexibele schil door het realiseren van wooneenheden die bereikbaar en financierbaar zijn. Op basis van een Transitieprogramma worden 235 levensloopgeschikte woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan 95 in de dorpskernen, waarmee de noodzakelijke bewegingsruimte binnen de woningmarkt kan ontstaan. Onderdeel van het transitieprogramma is dat op de lange termijn tevens 235 woningen aan de voorraad worden onttrokken zodra zich negatieve effecten voordoen. De extra plancapaciteit kan zowel binnen groeikernen, balanskernen en transitiekernen worden gerealiseerd. Besluitgebied Met de beoogde ontwikkeling wordt een bestaand verouderd kantoorpand in de kern gesloopt en vervangen door een woongebouw met 12 betaalbare appartementen voor kleine huishoudens. Met de bouwstijl en maatvoering van de aanbouw wordt aangesloten op de dorpse karakteristiek van de omgeving. Met de ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de regionale transitieopgave zoals vastgelegd in het Transitieprogramma. Conclusie De beoogde situatie past binnen de uitgangspunten van de Woonvisie.

3.3.4 Gemeentelijk milieu- en duurzaamheidsbeleid Voor wat betreft milieu- en duurzaamheid werkt de gemeente aan de vijf sporen: milieukwaliteit, energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. Milieukwaliteit: De algemene doelstelling is dat de milieukwaliteit behouden blijft en passend is bij de omgeving. We voorkomen bodemvervuiling, geluidsoverlast en hinder van trillingen. We gaan zorgvuldig om met de als kwaliteit bestempelde duisternis. We werken aan een veilige plek om te wonen, werken en recreëren. Wonen, werken en recreëren kan op een veilige plek plaatsvinden. Specifieke doelstellingen per milieuthema zijn vastgelegd in het Milieubeleidsplan. Energietransitie De algemene doelstelling is het realiseren van een energieneutraal Schouwen-Duiveland in 2040. In de Energie-Agenda zijn specifieke doelstellingen opgenomen voor energiebesparing, duurzame energieopwekking, de warmtetransitie en duurzame mobiliteit. Het Ruimtelijk beleid Duurzame Energie (2022) is de visie voor ruimtelijke ontwikkelingen op het gebied van duurzame energieopwekking, zowel binnen de bebouwde kom als in het landelijk gebied. Dit beleid vormt het ruimtelijk toetsingskader en geeft de kaders voor landschappelijke inpassing en meervoudig ruimte gebruik bij duurzame energieprojecten.

Eind 2021 heeft de gemeente de Transitievisie Warmte vastgesteld met daarin een tijdpad voor de ontwikkeling van een alternatieve energievoorziening en het geleidelijk vervangen van aardgas. De visie voor 2050 is dat de gebouwde omgeving bestaat uit goed geïsoleerde woningen en gebouwen die met duurzame energie verwarmd worden. Voor nieuwbouw geldt dat deze niet meer worden aangesloten op het aardgasnet. In de Integrale laadvisie Schouwen-Duiveland Elektrisch (2023) is als doelstelling opgenomen om in 2040 een tijdig, dekkende, toegankelijke, betaalbare, betrouwbare en veilig netwerk van laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer te realiseren.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

20

Klimaatadaptatie Het klimaat verandert en dit brengt serieuze problemen en opgaven met zich mee zoals wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingen. Doelstelling voor Schouwen-Duiveland is om in 2050 klimaatbestendig en water robuust te zijn. De Agenda Klimaatadaptatie 2024 – 2028 beschrijft de toekomstbeelden, huidige situatie, uitgangspunten en uitwerkingen van acties op de thema’s bewustwording, samenwerking en participatie; overstromingen; vitale en kwetsbare infrastructuur; natuur; landbouw; bebouwd gebied en recreatie. Biodiversiteit Hoofddoelstelling is dat Schouwen-Duiveland in 2040 een robuust ecosysteem heeft met een eigen herkenbare landschappelijke identiteit. Specifieke doelstellingen zijn het verbinden van groenstructuren, ontwikkelen van soorten en het beschermen van de natuur. Nieuwe ontwikkelingen moeten dan ook bijdragen aan bestaande groen/blauwstructuren, biodiversiteit en landschappelijke identiteit en instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000- gebieden en NNN- gebieden. Circulaire economie De circulaire of kringloop economie is een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waarde vernietiging te minimaliseren. Anders dan in het huidige lineaire systeem, waarin grondstoffen worden omgezet in producten die aan het einde van hun levensduur worden vernietigd.

Schouwen-Duiveland sluit aan bij de landelijk doelstelling om in 2030 een halvering van het grondstoffengebruik te halen en in 2050 volledig circulair te zijn. Samen met de Zeeuwse gemeenten stellen we momenteel Zeeuws beleid Circulaire Economie op met specifieke doelstellingen voor de thema’s: 1. Bouw & Gebouwde omgeving; 2. Infrastructuur & Openbare ruimte; 3. Afval & Grondstoffen en 4. Inkoop & Consumptie. Beoordeling en conclusie In onderliggende onderbouwing zijn tevens de waarden zoals geformuleerd in het milieu- en duurzaamheidsbeleid beoordeeld. De wijze waarop de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan het behouden van een goed woon- en leefklimaat, het voorkomen van overlast, hydrologisch neutraal bouwen en duurzaam bouwen zijn opgenomen in hoofdstuk 4.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

21

4.

ASPECTEN FYSIEKE LEEFOMGEVING

In hoofdstuk 4 staan op hoofdlijnen de belangrijkste ruimtelijke en milieukundige randvoorwaarden beschreven.

4.1

Bodemkwaliteit

De doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem door de functionele eigenschappen van de bodem duurzaam te benutten. Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient op basis van het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving) rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Nieuwe ontwikkelingen dienen de bodem tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen te beschermen, rekening te houden met de kwaliteiten van de bodem en duurzaam en doelmatig de resterende historische verontreinigingen en aantastingen te beheren. De beoordeling van de toelaatbare kwaliteit van de bodem is daarbij een voorwaarde om te kunnen bouwen en geen omgevingswaarde. Er wordt binnen de systematiek onderscheid gemaakt in drie basisvormen van bodemgebruik: landbouw/ natuur, wonen en industrie. In artikel 5.89i Bkl zijn per gebied of gebruiksfunctie waarden weergegeven voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem. Het toelaatbare risico is opgenomen in bijlage VA van het Bkl. Via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet zijn in paragraaf 5.1.4.5 Bkl regels opgenomen. Voor een aantal gevallen kan worden volstaan met een melding. Beoordeling De besluitlocatie is in de uitgangssituatie in gebruik als kantoorlocatie met parkeerruimte. Voor een deel van het perceel is een dagrecreatieve bestemming van kracht.

Een kantoorfunctie en een kleinschalige dagrecreatieve functie zijn geen activiteiten met een negatieve invloed op de bodemkwaliteit. In de beoogde situatie wordt een nieuwe milieugevoelige activiteit mogelijk gemaakt. Als gevolg van de nieuwe planologische regeling vindt er een beperkte intensivering van het gebruik plaats als gevolg van de realisatie van een 12-tal appartementen. Op basis van de beschikbare gegevens van het Bodeminformatiesysteem en de bodemkwaliteitskaart van de Provincie Zeeland en van het Bodemloket kan de volgende afweging worden gemaakt. Uit het bodeminformatiesysteem van de Provincie Zeeland blijkt dat ter hoogte van de besluitlocatie door SMA Zeeland BV in 2016 een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd. Binnen het perceel zijn in het verleden een tweetal bovengrondse brandstoftanks aanwezig geweest. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat plaatselijk een licht verhoogd gehalte aan minerale olie is aangetroffen waarbij de achtergrondwaarde (licht) werd overschreden. Deze resultaten gaven geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. In maart 2025 is door Wematech bodemadviseurs BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond-, en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek blijkt dat de kwaliteit van de boven-, en ondergrond en het grondwater voldoet aan de eisen in het omgevingsplan. De bovengrond voldoet aan de kwaliteitseisen voor landbouw/ natuur. De ondergrond voldoet aan de kwaliteitseisen voor wonen (ontvangende bodem) en industrie (toe te passen grond). In het grondwater is geen verontreiniging aangetroffen. De onderzoeksrapportage is opgenomen in bijlage 6. Conclusie Op basis van de resultaten van een verkennend bodemonderzoek is er geen aanleiding om een nader bodemonderzoek uit te voeren danwel om maatregelen te nemen. De milieuhygiënische gesteldheid van de ondergrond kan in principe als geschikt worden beschouwd voor het gebruik als woonfunctie.

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

22

Figuur 7

Uitsnede Loket bodemrapportage Zeeland

Figuur 8

Uitsnede Bodemloket

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden vindt er steeds meer een verschuiving plaats van verantwoordelijkheden van het Rijk naar gemeenten. Hiermee wordt de koers die met de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg 2009 (MoMo) is ingegaan verder doorgezet. De moderne monumentenzorg heeft twee uitgangspunten: van objectgericht naar omgevingsgericht en van conserverend naar ontwikkelend. Dit vertaalt zich in een beleid met minder regels, het meewegen van cultuurhistorische belangen in de ruimtelijke ordening en meer

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

23

mogelijkheden voor het herbestemmen van gebouwen. Cultuurhistorische en archeologische waarden dienen te worden meegewogen bij de beoordeling van een ruimtelijk plan. In artikel 5.130 Bkl zijn een aantal beginselen geformuleerd ten aanzien van de omgang met monumenten die op grond van het Omgevingsplan worden beschermd. Hieronder vallen archeologische monumenten, rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. In afdeling 8.8 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen voor het beoordelen van een rijksmonumentactiviteit. De gemeente beoogt de karakteristieken van de verschillende landschapstypen te behouden en te versterken. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden aangesloten op de gebiedseigen structuren en patronen. Vooruitlopend op de Omgevingswet is het gemeentelijke beleid over archeologie en cultuurhistorie opgenomen in het gemeentelijk erfgoedbeleid en doorvertaald op basis van dubbelbestemmingen in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. Het gemeentelijk archeologiebeleid is sinds 2008 vastgelegd in ‘Beleidsplan Archeologie’. In de bijbehorende beleidskaart is de archeologische verwachtingswaarde per gebiedstypologie vertaald in drempelwaarden voor de oppervlakte en bewerkingsdiepte van bodemingrepen.

Per archeologische verwachtingswaarde is aangegeven vanaf welke oppervlakte en bewerkingsdiepte een vergunningplicht geldt. Besluitgebied De archeologische verwachtingswaarden voor de besluitlocatie zijn vertaald in de geldende bestemmingsplannen en worden tevens weergegeven in de Provinciale Kaart Cultuurhistorie Zeeland. Voor de kern Ellemeet is in het bestemmingsplan de archeologische dubbelbestemming ‘WaardeArcheologie- 6’ van kracht. Voor dergelijke gebieden geldt een onderzoeksverplichting voor grootschalige bodembewerkingen met een bewerkingsoppervlak vanaf 2500m2 en een bewerkingsdiepte vanaf 50 cm-mv. Voor deze gebieden geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. Er vinden door uitvoering van de plannen geen grootschalige grondbewerkingen plaats tot boven de vrijstellingsgrens. Er is sprake van het slopen van bestaande bebouwing en het oprichten van nieuwe bebouwing binnen hetzelfde perceel. Nader archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. Rijksbeleid en Provinciaal beleid Het besluitgebied is niet gelegen in een gebied waarvoor een bijzonder cultuurhistorisch Rijksbelang geldt. De cultuurhistorische belangen van de Provincie Zeeland zijn vastgelegd in de Provinciale Omgevingsverordening 2018 en de Cultuurhistorische kaart.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voorkomen dat het landschap en het cultuurhistorisch waardevolle erfgoed significant worden aangetast of dat er een significante vermindering van oppervlakte of aantasting van de samenhang tussen gronden of elementen optreedt. Het besluitgebied maakt volgens de Cultuurhistorische kaart van de provincie geen onderdeel uit van een aardkundig waardevol gebied of van een molenbiotoop. De omgeving van het besluitgebied maakt onderdeel uit van de oudland zeekleigebieden van het eiland. Dit landschapstype is gevormd na de Romeinse tijd. Het aanwezig veenpakket is geërodeerd, bedekt met een laag zand of afgegraven door de turf- en zoutwinning. Onder meer als gevolg van inklinking en de afgraving van veen vanaf de Late Middeleeuwen zijn deze gronden lager komen liggen dan het omliggende landschap. Kenmerkend voor dit landschapstype zijn de hoger gelegen zanderige kreekruggen en de lagergelegen poelgronden, de soms onregelmatige blokverkaveling van de poelgronden, de aanwezige watergangen en kreken. De projectlocatie maakt onderdeel uit van de polder Schouwen. Dit is de grootste en één van de oudste polders van het eiland. De open agrarische polder met kleinschalige dorpen heeft een zeer lange ontstaansgeschiedenis (<1300) met een redelijk hoge cultuurhistorische waarde.

Als gevolg van de grootschalige ruilverkavelingen in de Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

24

jaren ‘50 is een groot deel van de historische verkaveling met bijbehorende kleinschalige landschapselementen verdwenen. De kern Ellemeet is een kleine kern met een lange ontstaansgeschiedenis. De kern heeft in stedenbouwkundig opzicht geen bijzondere cultuurhistorische waarde. De oorspronkelijke kern welke ten zuiden van het huidige dorp was gelegen, is door de Spaanse oorlog vrijwel geheel verwoest. Tot omstreeks 1960 stond de kern bekend als ‘Oudendijke’. Na een gemeentelijke herindeling werd de naam gewijzigd in ‘Ellemeet’. De kerk is nooit heropgericht. De huidige kern is oorspronkelijk een kleinschalig dijkdorp op de kruising van twee wegen: de Kuijerdamseweg (richting Scharendijke) en de Moolweg - Schelpweg (richting Zierikzee). De historische bebouwing is geconcentreerd rond de Dorpsstraat. De bebouwing heeft zich langs de doorgaande wegen verder uitgebreid. Ellemeet heeft een eenvoudige stedenbouwkundige opzet en bestaat uit slechts een aantal straten. De voorheen aanwezige sterke menging van (agrarische) bedrijvigheid en woonfuncties binnen het dorpscentrum, heeft op veel percelen plaatsgemaakt voor woonfuncties. In het dorpshart zijn nog een aantal karakteristieke boerderijen aanwezig. Besluitgebied Binnen het besluitgebied is een verouderd voormalig schoolgebouw aanwezig dat in gebruik is als kantoorgebouw.

De huidige bebouwing heeft geen bijzondere cultuurhistorische of beeldbepalende waarde. In de directe omgeving zijn hoofdzakelijk woonfuncties gevestigd. De huidige bebouwing zal worden gesloopt en worden vervangen voor een nieuw woongebouw met 12 appartementen. Bij de vormgeving van de nieuwe bebouwing wordt aangesloten bij de uitstraling van een traditionele Zeeuwse schuur. Door de aanplant van hoge beplanting op de grens met het buitengebied wordt aangesloten bij de landschappelijke structuur van besloten kernen in een open agrarisch landschap. De beoogde transformatie van een verouderd kantoorpand in een woonwijk naar een woonfunctie, heeft geen nadelig effect op de karakteristiek van het gebied. Een woonfunctie is geen functie met een grote ruimtelijke uitstraling. Gemeentelijk beleid De gemeente heeft in 2012 de nota Integraal erfgoedbeleid 2012-2018 vastgesteld. In deze nota is het erfgoedbeleid op hoofdlijnen vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn vertaald in het vigerende bestemmingsplan. Binnen het besluitgebied of op direct aanliggende percelen zijn geen gemeentelijke monumenten aanwezig welke planologische bescherming behoeven. De huidige bebouwing heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde. Op het naastgelegen perceel aan de Deensestraat 3 is een geschenkwoning gelegen. Deze woning is opgericht direct na de watersnoodramp.

De gevels zijn in de loop der tijd vervangen voor stenen gevels met een rood pannendak. De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de woning of op het aanzicht van de woning vanaf de openbare weg. Welstand Het gemeentelijk welstandsbeleid maakt onderscheid in gebiedsgerichte en objectgerichte criteria. Op basis van de gemeentelijke Welstandsnota 2012 (vastgesteld oktober 2012 en herzien in 2023) zijn voor ontwikkelingen in dorpskernen de criteria van welstandsniveau 2 van toepassing. Het beleid ten aanzien van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is gericht op het versterken van de bestaande en/ of gewenste kwaliteiten. De bebouwing binnen de kern Ellemeet is kleinschalig en besloten van karakter. De besluitlocatie is gelegen in een naoorlogse woonwijk met een compacte dorpse structuur. Bebouwing bestaat overwegend uit rijtjes met aaneengesloten bebouwing waarvan de voorgevels vaak dicht op de smalle straten staan. Bebouwing heeft veelal een enkele bouwlaag met een verdieping en een eenvoudig zadeldak. Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

25

De huidige bebouwing binnen het besluitgebied bestaat uit een voormalig basisschoolgebouw, zonder bijzondere cultuurhistorische waarde. Het gebouw heeft een enkele bouwlaag met een kap in een eenvoudige bouwstijl. Het huidige gebouw is verouderd en zal worden gesloopt. Ter plaatse wordt een nieuw woongebouw gerealiseerd dat weer voldoet aan de geldende bouwregelgeving wat betreft onder meer isolatie en gasloos bouwen. Het nieuw op te richten woongebouw sluit aan bij de voorwaarden uit het welstandsbeleid voor ontwikkelingen in een dorpskern:

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

26

Het nieuw op te richten woongebouw wordt uitgevoerd in een aansprekende bouwstijl. De voorgevelrooilijn van de beoogde bebouwing bevindt zich achter de rooilijn van de bestaande bebouwing aan de Deensestraat. De bebouwing krijgt een eenvoudige gevelopbouw. Met het kleur-, en materiaalgebruik wordt aangesloten op het compacte en dorpse karakter van de kleine dorpskern en de omliggende bebouwing. De woningen op de begane grond beschikken over een achtertuin. Aan de voorzijde van het woongebouw worden privétuintjes voor de bovenwoningen aangelegd. In het verlengde van de Deensestraat wordt een voetgangersdoorgang naar de Heerenisstraat aangelegd. De oriëntatie van de nieuwe bebouwing volgt het verloop van het voetgangerspad. Met deze situering en oriëntatie ontstaat er een nieuwe zichtlijn vanaf de Deensestraat naar het agrarische gebied. De parkeerplaatsen worden buiten het zicht, achter het nieuwe bouwvolume gerealiseerd. Aan de voorzijde van de bebouwing worden voortuintjes aangelegd en een wandelpad. Met de maatvoering, uitstraling en situering van de beoogde bebouwing en de beoogde perceelinrichting wordt hiermee aangesloten op het karakter van de landelijke woonkern en de dorpse omgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en opgenomen in bijlage 3. Conclusie De aard van de ontwikkeling vormt geen bedreiging voor het bodemarchief.

Er is sprake van een lage archeologische verwachtingswaarde en bodemingrepen onder de vrijstellingsgrens. Nader archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. De beoogde bebouwing past binnen de omgevingskarakteristiek en sluit aan op de doelstellingen uit het welstandsbeleid en het cultuurhistorische beleid van provincie en gemeente.

4.3

Akoestiek

De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van (geluidgevoelige) gebouwen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn direct werkende regels opgenomen voor het bepalen en beoordelen van geluid door een toegelaten activiteit. In paragraaf 22.3.4 van het omgevingsplan zijn regels opgenomen over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw welke wordt toegelaten door een omgevingsplan of door een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de bruidsschat zijn de bijbehorende

Ruimtelijke onderbouwing – Deensestraat 1 en 1a Ellemeet

27

waarden vastgelegd (zie artikel 22.57 bruidsschat). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten: Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, -

militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS); Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);