1254704 Bijlage 5 Second-opinion DPO Market Plaza (Sweco)

Rapport

Burgh-Haamstede Verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza Second Opinion

14 juli 2023

SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie

Versie

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Verplaatsing en uitbreiding supermarkt Burgh Haamstede 51016219 Gemeente Schouwen-Duiveland 14 juli 2023 Jeffrey Meinders, Elena Peeters Jeffrey Meinders jeffrey.meinders@sweco.nl +31 6 53124683 Definitief

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

2/29

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

Contextanalyse ......................................................................................................................................... 7 1.1

Ligging en initiatief Market Plaza ........................................................................................................ 7

1.2

Onderzoeksgebied .............................................................................................................................. 8

1.3

Vraagzijde onderzoeksgebied ............................................................................................................. 9

1.4

Supermarktaanbod ............................................................................................................................ 11

1.5

Trends en ontwikkelingen ................................................................................................................. 13

Behoeftetoets.......................................................................................................................................... 14 2.1

Kwantitatieve behoefte ...................................................................................................................... 14

2.2

Kwalitatieve behoefte ........................................................................................................................ 17

Beleidstoets ............................................................................................................................................ 18 3.1

Rijksbeleid ......................................................................................................................................... 18

3.2

Provinciaal beleid en regelgeving ..................................................................................................... 18

3.3

Lokale beleidskaders ........................................................................................................................ 19

Analyse van de (ruimtelijke) effecten ................................................................................................... 22 4.1

Effecten op de bestaande structuur .................................................................................................. 22

4.2

Effecten op de leegstand, woon-, leef- en ondernemersklimaat ....................................................... 24

Conclusie en beoordeling rapport Rho/Van der Weerd ..................................................................... 25 5.1

Samenvatting en conclusie analyses Sweco .................................................................................... 25

5.2

Bondige beoordeling rapportage Rho/Van der Weerd ...................................................................... 26

5.3

Advies aan gemeente Schouwen-Duiveland .................................................................................... 27

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

3/29

Inleiding en aanpak Aanleiding Reeds twee jaar is de gemeente Schouwen-Duiveland in overleg met de exploitant/eigenaar van winkelcluster Market Plaza in Burgh-Haamstede over de verplaatsing van dit cluster. Winkelcluster Market Plaza bestaat momenteel uit een Albert Heijn, Etos en Gall&Gall en is gesitueerd in de kern Burgh. In de huidige situatie heeft de supermarkt een relatief hoge omzet, voor rekening van zowel inwoners als toeristen. Echter, in het toeristische hoogseizoen kampt de winkel met een hoge vloerdruk; veel klanten (en omzet) op een relatief gering aantal vierkante meters. Market Plaza Group wil een hoogwaardiger winkelconcept en betere winkelkwaliteit voor inwoners en toeristen realiseren. Om dit te bereiken is uitbreiding van de supermarkt nodig. Dit is op de huidige locatie niet mogelijk. Market Plaza Group wenst derhalve het winkelcluster te verplaatsen naar de Kop van Haamstede (huidige Kriekemeet) in de kern Haamstede. Bij de relocatie van Market Plaza heeft de ontwikkelaar de wens om een uitbreiding van de supermarkt Albert Heijn te realiseren van 770 m² bvo (van 2.230 m2 bvo in de huidige situatie tot 3.000 m2 bvo in de gewenste nieuwe situatie). Onlangs heeft de exploitant/eigenaar van Market Plaza een DPO laten opstellen voor de verplaatsing van het cluster en de uitbreiding van de supermarkt.

De uitbreiding past op dit moment niet binnen de uitgangspunten van de huidige Detailhandelsstructuurvisie (DSV). Afwijking is mogelijk maar dan wel met een gefundeerde onderbouwing.

Figuur 1. Ligging gemeente Schouwen-Duiveland en Burgh-Haamstede. Bron. BRT Achtergondkaart, bewerking Sweco.

Uw vragen De gemeente Schouwen-Duiveland heeft Sweco (Stedelijke Planning) gevraagd om een second-opinion op te stellen voor het initiatief van Market Plaza en het rapport van Rho/Van der Weerd te toetsen. Hierbij wordt antwoord gegeven op de volgende vragen:

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

4/29

• •

Welke supermarktuitbreiding voor het initiatief van Market Plaza is verantwoord en passend in het licht van de marktmogelijkheden, de vigerende DSV en met het oog op een goede ruimtelijke ordening (mogelijke effecten)? Hoe kan het rapport van Rho/Van der Weerd met oog op voorgaande vragen beoordeeld worden en houdt dit rapport juridisch stand bij een beroepsprocedure?

Aanpak van het onderzoek Deze second-opinion bestaat uit verschillende stappen, die nodig zijn om de mogelijkheden voor een verantwoorde en passende supermarktuitbreiding in kaart te brengen en het rapport van Rho/Van der Weerd hierop te beoordelen: • • • • •

Een contextanalyse van de huidige en toekomstige vraag- en aanbod en trends en ontwikkelingen. Behoeftetoets, zowel kwantitatief aan de hand van een distributieve berekening en dichthedenanalyse als kwalitatief (wat is in het licht van de context en behoefte mogelijk en gewenst?). Beleidstoets, met name op de vigerende DSV, maar ook op provinciaal en regionaal beleid. Effectenanalyse, waarin de mogelijke effecten op de bestaande structuur zijn onderzocht en mogelijke ruimtelijke effecten als parkeren/verkeer zijn behandeld. Conclusie, advies en hieraan gekoppelde beoordeling van het door Rho/Van der Weerd opgestelde DPO: wat is mogelijk en realistisch in het kader van de DSV en met oog op een goede ruimtelijke ordening en hoe verhoudt dit zich tot het rapport van Rho/Van der Weerd?

In deze second-opinion is alleen het initiatief waarin Market Plaza/Albert Heijn reloceert en uitbreidt onderzocht. De mogelijke uitbreiding van Aldi in Burgh-Haamstede, zoals Rho/Van der Weerd in hun rapport ook kort benoemen, is geen onderwerp van studie geweest. Deze second-opinion is daarnaast slechts een richtinggevend document voor het verdere haalbaarheidsonderzoek naar de verplaatsing van Market Plaza naar Haamstede. In het kader van de ruimtelijke procedure zal er namelijk uiteindelijk een definitieve rapportage voor uitbreiding van het aantal vierkante meters supermarkt opgesteld moeten worden. De dan geldende beleidskaders en beschikbare data zullen de onderligger van dat onderzoek zijn.

Managementsamenvatting We zien dat uitbreiding van Albert Heijn met ca. 770 m² bvo in de toekomst kwantitatief is te motiveren. Met de huidige koopstroomcijfers is er zowel in de huidige situatie als in 2030 niet genoeg marktruimte om zowel de uitbreiding van Albert Heijn als mogelijke uitbreiding van Jumbo Renesse passend te maken. Zowel het Albert Heijn-initiatief als de uitbreiding van Jumbo in Renesse zijn echter wel passend binnen de distributieve ruimte van het 2030 plus-scenario. Voor dit plus-scenario wordt wel een toename van het toerisme verwacht, voornamelijk door seizoensverbreding. We achten dit scenario echter wel aannemelijk. Ook in kwalitatieve zin zien we zeker mogelijkheden voor de verplaatsing van Market Plaza en de daarbij behorende uitbreiding van Albert Heijn. De locatie is geschikt voor een dergelijke supermarkt, de bereikbaarheid wordt verbeterd, de winkel kan beter de piekbelasting aan na uitbreiding, en ook clustering met het aanbod in het dorpscentrum van Haamstede zien we als positieve argumenten. We verwachten dat de effecten van verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn minimaal zullen zijn, niet voor leegstand zullen zorgen en juist voor versterking van de winkelstructuur zullen zorgen. Dit is positief voor inwoners en bezoekers.

Wel dient er zorgvuldig met de parkeersituatie om te worden gegaan op de nieuwe locatie, waarbij wordt verzekerd dat er genoeg parkeerplekken voor alle functies (zowel de beide supermarkten als Etos en Gall & Gall) aanwezig zullen zijn. Kort samengevat luidt het advies aan de gemeente Schouwen-Duiveland het initiatief voor uitbreiding van de Albert Heijn van 770 m² bvo te honoreren, op basis van het feit dat het in de toekomst (2030) kwantitatief èn kwalitatief passend is, de positieve effecten de negatieve effecten domineren, en de verdringingseffecten op de bestaande structuur minimaal zijn.

Leeswijzer Het eerste hoofdstuk bevat de context van het gebied, waarin de vraag- en aanbodsituatie in kaart is gebracht en de trends en ontwikkelingen zijn weergegeven. Het tweede hoofdstuk behandelt de marktruimte

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

5/29

door middel van distributieve berekening (DPO) en een dichthedenanalyse. In het derde hoofdstuk volgt een beleidsanalyse op zowel gemeentelijk, als provinciaal en regionaal niveau. Hoofdstuk vier gaat in op de effecten van een dergelijk initiatief op bestaande structuur en de ruimtelijke effecten. In het laatste hoofdstuk is een conclusie met samenvattende uitkomsten te vinden en is het rapport van Rho/Van der Weerd beoordeeld op de voorgaande punten.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

6/29

1

Contextanalyse

In dit hoofdstuk definiëren we het onderzoeksgebied en analyseren we de vraagzijde. Vervolgens komt de aanbodzijde van de supermarkten aan de orde evenals de trends en ontwikkelingen.

1.1

Ligging en initiatief Market Plaza

Winkelcluster Market Plaza ligt in de dubbelkern Burgh-Haamstede, een van de kernen aan de westzijde van het eiland Schouwen-Duiveland. Market Plaza is in de huidige situatie gelegen aan de Burghseweg in de kern Burgh en bestaat uit de Albert Heijn, Etos en Gall&Gall. De Albert Heijn wenst uit te breiden met 770 m² bvo (van huidig 2.230 m² bvo naar 3.000 m² bvo) om het toenemende aantal toeristen beter te kunnen faciliteren, met name in de piekmaanden van het toeristenseizoen. Om de uitbreiding mogelijk te maken is de wens om Market Plaza te verplaatsen naar de ca. 2 kilometer verderop gelegen locatie Kop van Haamstede aan de rand van Haamstede. Hier heeft Market Plaza Group een locatie voor op het oog ten noorden van de Aldi, waar door middel van sloop-nieuwbouw de Albert Heijn, Etos en Gall&Gall zullen landen. De nieuwe locatie zal door zijn ligging aan de Serooskerkseweg gesitueerd zijn, waarmee een betere bereikbaarheid wordt gerealiseerd dan op de huidige locatie.

Figuur 2. Ligging Market Plaza en verplaatsing naar Haamstede Bron. BRT Achtergrondkaart, bewerking Sweco.

Huidig metrage Albert Heijn Toekomstig metrage Albert Heijn

M² WVO

M² BVO

1.700

2.230

2.250 – 2.400

3.000

Tabel 1 Uitbreidingswens Albert Heijn Market Plaza Bron: Rho/Van der Weerd 2023, Gemeente Schouwen-Duiveland, bewerking: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

7/29

1.2

Onderzoeksgebied

De gemeente Schouwen-Duiveland is qua oppervlak een grote gemeente en strekt zich over ca. 30 km uit tussen oost en west. In praktijk ontstaan hierdoor drie verschillende deelgebieden, waarbinnen de inwoners en toeristen zich richten op het supermarktaanbod 1. De westkant van het eiland is een deelgebied, dat gescheiden wordt door de N57 in het oosten van de rest van het eiland. Supermarktvoorzieningen in dit deel van het eiland hebben met name een functie voor het westen van het eiland en inwoners zijn primair op het hier aanwezige supermarktaanbod gericht. Daarnaast bevindt zich in het midden en het oosten van Schouwen-Duiveland volwaardig supermarktaanbod, waardoor inwoners uit deze gebieden een goede verzorging door supermarkten kennen. Het onderzoeksgebied dat in dit onderzoek is gehanteerd bestaat daarom uit het westelijke deel van eiland en gemeente Schouwen-Duiveland. Het gebied bestaat uit vier door het CBS gedefinieerde wijken: Haamstede, Renesse, Noordwelle en Serooskerke. Het totale onderzoeksgebied telt 6.320 inwoners. Het merendeel van de inwoners woont in de wijken Haamstede en Renesse. Noordwelle en Serooskerke tellen samen slechts 555 inwoners.

Figuur 3 Onderzoeksgebied Bron. BRT Achtergrondkaart, CBS Statline 2022, bewerking Sweco.

1

De drie deelgebieden van Schouwen-Duiveland zijn tevens reeds beredeneerd in de rapportage ‘Effecten en afweging supermarkten Burgh-Haamstede’, Bureau Stedelijke Planning december 2016

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

8/29

1.3

Vraagzijde onderzoeksgebied Inw.

% 0-15 % 1525

% 2545

% 4565

% 65+

Gem. Huish. Grootte

Gem. Ink. per Inw.

Onderzoeksgebied

6.320

9%

8%

13%

31%

40%

2,0

€ 30.400

Gemeente Schouwen-Duiveland

34.152

14%

10%

19%

29%

28%

2,1

€ 27.500

15%

12%

25%

27%

20%

2,1

€ 27.900

Nederland

Tabel 2 Demografische kenmerken Bron. CBS Statline, 2023. Inkomen betreft 2021 (meest recente cijfers).

• •

Het onderzoeksgebied kent een relatief oude bevolking in vergelijking met het landelijke gemiddelde. Met name het aandeel inwoners van 65 jaar en ouder is aanzienlijk groter. De gehele gemeente SchouwenDuiveland kent een oudere bevolking, maar in mindere mate dan het onderzoeksgebied. De gemiddelde huishoudensgrootte is met 2,0 bijna gelijk aan het landelijk gemiddelde van 2,1. Het gemiddelde inkomen per inwoner is in het onderzoeksgebied flink hoger dan het landelijk gemiddelde (+9,1%). In de gemeente Schouwen-Duiveland ligt het gemiddelde inkomen per inwoners juist -1,4% onder het Nederlands gemiddelde.

BEVOLKINGSPROGNOSE EN WONINGBOUWPLANNEN

Bevolkingsprognose gemeente Schouwen-Duiveland 37.500 36.903 37.000 36.315

36.500 36.000

35.554

35.500 35.000

34.543

34.712

34.500 34.000 33.500 33.000 2023

2025

2030

2035

2040

Figuur 4 Bevolkingsprognose gemeente Schouwen-Duiveland Bron. Open Data Portaal Zeeland, 2023.

• •

Het inwonersaantal van de gemeente Schouwen-Duiveland stijgt de komende jaren licht. Ten opzichte van 2023 wordt een lichte toename tot 2030 (+3%) en tot 2040 (+7%) verwacht. Uitgaande van een gelijke groei in het onderzoeksgebied stijgt het inwonersaantal hier tot ca. 6.500 in 2030. In de gemeente Schouwen-Duiveland spelen meerdere woningbouwplannen. Momenteel zijn er 212 woningen binnen de harde plancapaciteit, waarvan 49 binnen het onderzoeksgebied. Dit aantal wordt mogelijk uitgebreid met de zachte plancapaciteit. Voor de gehele gemeente bestaat deze uit 361 woningen, waarvan 84 binnen het onderzoeksgebied. Gemeten naar de huidige huishoudensgrootte van 2,0 in het onderzoeksgebied betekent dit een toename van ca. 170 inwoners in het onderzoeksgebied. Dit komt overeen met de verwachte 7% toename van het aantal inwoners uit de bevolkingsprognose, waarbij het onderzoeksgebied in 2030 ca. 6.500 inwoners zal tellen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

9/29

BELANG (VERBLIJFS)TOERISTEN

(Verblijfs-)toeristen zijn van groot belang voor de (dagelijkse) detailhandel in Burgh-Haamstede. Naast een functie voor de inwoners hebben supermarkten een sterk verzorgende functie voor de vele (verblijf)toeristen in de gemeente Schouwen-Duiveland. De gemeente telde in 2021 ca. 5,4 miljoen toeristische overnachtingen, wat omgerekend neerkomt op gemiddeld ca. 14.500 extra inwoners in het gebied2. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft 105.640 slaapplaatsen, waarvan ca. 60% in het onderzoeksgebied ligt. Veruit de meeste slaapplaatsen zijn jaarplaatsen en toeristische kampeerplaatsen. Momenteel zijn er meerdere plannen voor verblijfsaccommodaties goedgekeurd in de gemeente Schouwen-Duiveland. Het gaat om een totaal 125 campingplaatsen, 87 chalets, 169 kampeerhuisjes, 77 vakantiewoningen en 17 hotelkamers. Dit aantal kan nog worden uitgebreid met 87 vakantiewoningen en 134 toeristische standplaatsen3. Toeristen zijn niet evenredig verspreid over het jaar. De aanwezigheid van toeristen op het eiland en met name in het onderzoeksgebied kent een sterk seizoensverloop, waarin het aantal toeristen met name in de wintermaanden sterk terugloopt en in de lente-/zomermaanden piekt. Dit zorgt er voor dat ook de supermarktvoorzieningen een flinke omzetpiek in de toeristenseizoenen bemerken. Het aantal toeristen in Schouwen-Duiveland groeide voor corona (t/m 2019) elk jaar.

Dit wordt verklaard door een steeds langer wordend vakantieseizoen, meer recreatieve overnachtingslocaties en de groeiende populariteit van Zeeland onder toeristen. Door corona is het aantal overnachtingen in 2020 tijdelijk lager dan voorheen, met name het aantal buitenlandse overnachtingen. In 2021 is het aantal overnachtingen grotendeels hersteld tot ca. 5.355.500. De verwachting is dat het verblijfstoerisme in 2022 weer op pre-covid niveau lag, oftewel op ca. 5.580.000 jaarlijkse overnachtingen (gemiddeld 15.288 extra per jaar4). Aangezien 60% van alle slaapplaatsen in de gemeente in het onderzoeksgebied ligt, gaan we er vanuit dat tevens 60% van de overnachtingen binnen het onderzoeksgebied valt. Dit betekent 3.213.300 overnachtingen in 2021 en 3.348.000 overnachtingen in 2022 in het onderzoeksgebied. Tot 2030 werd in 2019 vanuit landelijke cijfers wordt een groei van kusttoerisme verwacht van 56%5. De groei van toerisme zal plaatsvinden in het toeristenseizoen, maar ook deels voortkomen uit groei in voor- en naseizoen. Het toeristenseizoen zal daarmee in de toekomst steeds langer worden. Ook voor Schouwen-Duiveland wordt de komende jaren een groei van het aantal overnachtingen verwacht, maar met name op basis van seizoensverbreding. Dit komt doordat het slechts beperkt mogelijk is extra accommodaties te realiseren op het eiland.

Exacte toeristenprognoses voor Schouwen-Duiveland zijn niet bekend, echter is de groei van het aantal overnachtingen naar verwachting, om voorgaande reden, een stuk lager dan de landelijk voorspelde 56%. In 2018 hebben verblijfstoeristen en dagtoeristen in heel Zeeland € 439 miljoen uitgegeven aan detailhandel6. Dat supermarkten in Burgh-Haamstede veel toeristen trekken komt onder andere door het grote aantal vakantieparken en de ligging nabij de belangrijke autoweg N57 die de dorpen met grote plaatsen en andere eilanden verbindt.

2

Aantal jaarlijkse overnachtingen is 5.355.000 in gemeente Schouwen-Duiveland, wat neerkomt op gemiddeld 14.670 overnachting per dag (5.355.000/365=14.670). 3 Bron: Gemeente Schouwen-Duiveland 4 Berekening: 5.580.000/365 = 15.288. 5 Bron: Strategische Agenda Toerisme Voor Zeeland (2019) 6 Toerisme en Zeeland, Kenniscentrum Kusttoerisme 2020

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

10/29

Toeristische overnachtingen Schouwen-Duiveland 6.000.000

5.432.500

5.580.000

5.355.500

5.107.600 5.000.000

4.394.500

4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2017

2018

2019

2020

2021

Figuur 5 Aantal toeristische overnachtingen in gemeente Schouwen-Duiveland van 2017 tot 2021. Bron. Gemeente Schouwen-Duiveland.

1.4

Supermarktaanbod

Figuur 6 Supermarktaanbod Schouwen-Duiveland Bron. Op basis van gemeente Schouwen-Duiveland, supermarktgidsonline.nl en BRT Achtergrondkaart, bewerking Sweco.

• •

•

De gemeente Schouwen-Duiveland telt 15 supermarkten met een totaal metrage van ca. 16.000 m2 wvo. Er zijn 4 supermarkten in het onderzoeksgebied gevestigd met een gezamenlijk metrage van ca. 3.596 m2 wvo. De huidige Albert Heijn is hier met ca. 1.700 m2 wvo veruit de grootste supermarkt. Naast de Albert Heijn in Market Plaza is er in de kern Haamstede een Aldi (2) van 775 m2 wvo gevestigd. Deze ligt aan de rand van het centrum van Haamstede en nabij de potentiële nieuwe locatie van de Albert Heijn vestiging. Verder is er nog een Spar (3) van 400 m2 wvo in Burgh-Haamstede en een Jumbo (4) van 816 m2 wvo in Renesse. Buiten het onderzoeksgebied zijn nog 11 supermarktvestigingen. Deze zijn verdeeld over verschillende kernen binnen de gemeente. Zierikzee is de grootste kern en telt vier supermarkten.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

11/29

Nr

Formule

Adres

Plaats

Onderzoeksgebied

M2 wvo

Kassa’s

Afstand auto (km)

3.596

1

Albert Heijn

Burghseweg 73

Burgh-Haamstede

1.700

20

2,0

2

Aldi

Kriekemeet 11

Burgh-Haamstede

680

n.b.

0,3

3

Spar

Kloosterweg 87

Burgh-Haamstede

400

3

2,4

4

Jumbo

Wilhelminaweg 1

Renesse

816

7

5,5

Buiten onderzoeksgebied

11.786

5

Plus

Boutlaan 1

Scharendijke

1.037

11

10,0

6

Spar

Markt 16 - 18

Brouwershaven

350

2

13,8

7

Aldi

Grevelingenstraat 7

Zierikzee

1.030

n.b.

14,7

8

Albert Heijn

Haringvlietplein 7

Zierikzee

2.000

12

14,7

9

Lidl

Haringvlietplein 13

Zierikzee

1.750

n.b.

14,8

10

Albert Heijn

Lange Nobelstraat 28

Zierikzee

851

11

15,4

11

Aldi

Polderweg 5

Nieuwerkerk

1.000

n.b.

20,2

11

Jumbo

Polderweg 3

Nieuwerkerk

1.350

12

20,3

13

Coop Compact

Koninginneplein 2

Oosterland

800

2

23,1

14

Albert Heijn

Dreef 2

Bruinisse

1.600

10

27,3

Tabel 3 Supermarktaanbod Schouwen-Duiveland Bron. Op basis van Gemeente Schouwen-Duiveland, supermarktgidsonline.nl en BAG Viewer.

•

•

Omdat toerisme een grote rol speelt in de gemeente zijn er naast de reguliere supermarkten in de gemeente Schouwen-Duiveland negen vakantiesupermarkten met een gezamenlijke omvang van 3.280 m2 wvo. Deze supermarkten zijn veelal gevestigd op vakantieparken. Een overzicht van de supermarkten op vakantieparken is te vinden in bijlage 1. Vijf van de vakantiesupermarkten zijn gevestigd in het onderzoeksgebied. Toch is de invloed van de vakantiesupermarkten op de reguliere supermarkten beperkt, want: I. De vakantiesupermarkten zijn veelal gericht op seizoenexploitatie en slechts een klein deel van de vakantiesupermarkten is het hele jaar open. II. De winkels zijn klein en de vloerproductiviteit ligt op ongeveer de helft van reguliere supermarkten (bij jaarrond opening; ervaringscijfers Sweco). III. Branchevreemd assortiment maakt circa een derde uit van de omzet. IV. Specifieke artikelgroepen maken een groot deel uit van de omzet, met name brood.

SUPERMARKTONTWIKKELINGEN

Er spelen enkele supermarktontwikkeling in het onderzoeksgebied: • In 2021 opende de Aldi een vestiging aan de Noordstraat in Burgh-Haamstede. Hier was tot die tijd een Spar gevestigd. • De Jumbo supermarkt in Renesse wenst uit te breiden op het Transferium. De gemeente had het ontwerp bestemmingsplan met uitbreiding tot maximaal 2.000 m2 bvo goedgekeurd. Echter, door stikfstofuitspraken van de Raad van State is onduidelijk of en zo ja, wanneer en op welke locatie het plan gerealiseerd kan worden. Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

12/29

1.5

Trends en ontwikkelingen

Landelijke trends en ontwikkelingen supermarkten en detailhandel Food wint aan belang Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden in de grote stad. De merendeels jonge en hoogopgeleide bevolking met grootstedelijke levensstijl identificeert zich sterk met zijn eetgedrag. Supermarkten profiteren Albert Heijn liep in de jaren negentig voorop met een assortiment dat aansloot bij de behoeften van de klant (gemak, vers, kwaliteit). Inmiddels maken de andere formules met aangepaste concepten een inhaalslag en groeit de omzet in de fysieke supermarkt nog steeds. Versspeciaalzaken onder druk Supermarkten worden steeds belangrijker in de distributie van levensmiddelen. Ruim 85% van de bestedingen in levensmiddelen wordt gedaan in de supermarkt. Supermarkten besteden daarnaast steeds meer aandacht aan hun versafdelingen. Het gevolg: versspeciaalzaken staan al jarenlang onder druk. Onder invloed van de coronacrisis beleefden de versspeciaalzaken een opleving. Schaalvergroting Minder, maar grotere supermarkten. Naar de huidige maatstaven zijn full-service supermarkten van minder dan 1.200 m² wvo te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om aantrekkelijk te blijven voor de consument.

Er is sprake van enerzijds uitval aan de onderkant (de kleine reguliere, buurt- en dorpsverzorgende supermarkten) en anderzijds opwaardering aan de bovenkant (vergroting/relocatie). Sluitingen en faillissementen zetten centra onder druk Het detailhandelslandschap verandert. Met name de niet-dagelijkse detailhandel staat onder druk. Verschillende formules sluiten (veel van hun) vestigingen, denk recent aan Zeeman en Steps. Anderen gaan failliet. De meeste klappen vallen in het middensegment. De afgelopen jaren gingen formules als Didi, Intertoys, Kijkshop, Charles Vögele, MS Mode, Scapino en Miss Etam failliet. In de supermarktsector is sprake van consolidatie waardoor een groot aantal formules zoals Deen, Coop, Emté, C1000 en Super de Boer door overnames zijn verdwenen uit het supermarktlandschap. Grote impact e-commerce In de Randstad en Noord-Brabant wordt ca 6% van de totale bestedingen in dagelijkse artikelen online gedaan. Een verdere groei zal niet uitblijven, ook lokale supermarkten moeten inspelen op de veranderende wensen van de consument en ze bedienen met bijvoorbeeld een goede webshop. Daarnaast kwam ook flitsbezorging (het bezorgen van boodschappen binnen 10 minuten vanuit zogenaamde darkstores met elektrische fiets) op in Coronatijd.

Door de recente samenwerking van Jumbo met Gorillas (inmiddels overgenomen door concurrent Getir) is flitsbezorging vanuit bestaande supermarkten in de toekomst denkbaar.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

13/29

2

Behoeftetoets

In dit hoofdstuk is de behoefte aan supermarkt in het onderzoeksgebied getoetst aan de hand van zowel een dichthedenanalyse als een distributieve berekening (DPO). Daarnaast zijn kwalitatieve overwegingen voor de uitbreiding van het initiatief Albert Heijn in dit hoofdstuk weergegeven.

2.1

Kwantitatieve behoefte

DICHTHEDENANALYSE

Door middel van een dichthedenanalyse kan een indicatieve marktruimte voor supermarkten worden berekend. De supermarktdichtheid van de reguliere supermarkten (aantal m² wvo per inwoner) in het onderzoeksgebied is afgezet tegenover de supermarktdichtheid in de gemeente Schouwen-Duiveland en het landelijk gemiddelde.

Supermarktdichtheid (m² wvo per inwoner) Onderzoeksgebied

0,57

Onderzoeksgebied incl. toeristen

0,23

Gemeente Schouwen-Duiveland

0,45

Gemeente Schouwen-Duiveland incl. toeristen

0,31

Nederland 0,00

0,27 0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

Figuur 7 Vergelijking supermarktdichtheid Bron. Sweco op basis van CBS Statline en Supermarktgidsonline.nl

De supermarktdichtheid op basis van de reguliere supermarkten in het onderzoeksgebied is 0,57 m2 wvo per inwoner flink boven het Nederlands gemiddelde van 0,27 m2 wvo per inwoner. De supermarktdichtheid in gemeente Schouwen-Duiveland is met 0,47 m2 wvo per inwoner nog steeds flink hoger dan het landelijk gemiddelde. In de supermarktdichtheden zijn vakantiesupermarkten niet meegenomen, waardoor de feitelijke dichtheid in het onderzoeksgebied en gemeente Schouwen-Duiveland nog iets hoger ligt. Een belangrijke nuancering voor de hoge supermarktdichtheid in zowel de gemeente als het onderzoeksgebied is dat de supermarkten een zeer grote functie hebben voor het aantal verblijfstoeristen en dagbezoekers dat jaarlijkse in de gemeente en het onderzoeksgebied verblijft. Voor een toeristische gemeente als Schouwen-Duiveland zijn dergelijke supermarktdichtheden normaal. Wanneer we naast de inwoners ook het gemiddeld aantal toeristen per dag meerekenen in de supermarktdichtheid is de supermarktdichtheid in het onderzoeksgebied 0,237. Voor de gemeente Schouwen-Duiveland ligt de dichtheid inclusief toeristen op ca. 0,31 m² per inwoner/toerist. Dit is, anders dan in het onderzoeksgebied, een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde van 0,27 m² per inwoner. DISTRIBUTIEVE BEREKENING (DPO)

Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over het functioneren van de

7

Het gemiddelde aantal toeristen per dag in 2022, berekend vanuit het aantal toeristenovernachtingen in gemeente SchouwenDuiveland is 15.288 (zie paragraaf 1.3 voor berekening). Aangezien 60% van de slaapplaatsen van de gemeente in het onderzoeksgebied liggen, gaan we uit van 9.173 gemiddeld aantal toeristen per dag voor het onderzoeksgebied (15.288 * 0,6 = 9.173).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

14/29

supermarktsector en daarmee de ontwikkelingsmogelijkheden. De distributieve berekening is uitgevoerd voor het onderzoeksgebied. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de distributieve berekening zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: •

•

•

•

•

Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van het huidige8 inwoneraantal binnen het

onderzoeksgebied, namelijk 6.320 inwoners. Het toekomstige9 draagvlak is bepaald aan de hand van de inwonersgroei (+2,9%) van de gehele gemeente. Voor het onderzoeksgebied zijn dit ca. 6.505 inwoners in 2030. Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.135 per persoon in fysieke supermarkten (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van onderzoek door I&O Research en Panteia in Omzetkengetallen (2021). Het inkomensniveau in het onderzoeksgebied is 9% hoger dan het landelijk gemiddelde, dus wordt het bestedingscijfer gecorrigeerd met een elasticiteit van 0,4. Met bestedingscorrectie betekent dit een bestedingsbedrag van € 2.212 per persoon in fysieke supermarkten (excl. BTW). De bestedingen worden constant verondersteld. Vloerproductiviteit. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in fysieke supermarkten € 8.381 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). De gebruikte cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van Panteia/I&O Research in ‘Omzetkengetallen’ (2021). Ook de vloerproductiviteit wordt naar de toekomst toe constant verondersteld. Koopkrachtbinding. Er zijn geen actuele koopstromen beschikbaar voor het onderzoeksgebied en de gemeente Schouwen-Duiveland. De supermarkten zijn verspreid over het onderzoeksgebied en uniek, in de zin dat er van iedere aanwezige formule één aanwezig is.

Bovendien is het onderzoekgebied als westelijk deel van het eiland een gebied met eigen aanbod en functie. De uitwisseling met andere gebieden van het eiland is voor supermarkten daarom niet heel groot, maar komt wel beperkt voor. Mede op basis hiervan en op basis van klantherkomstgegevens10 en binding en toevloeiing in vergelijkbare gebieden11 schatten we de koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector in op 90%. Koopkrachttoevloeiing. De koopkrachttoevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van dagelijkse winkels in het verzorgingsgebied dat afkomstig is van bezoekers/toeristen buiten het onderzoeksgebied. Toerisme was in 2022 naar verwachting terug op het niveau van 2019, wat voor Schouwen-Duiveland ca. 5,6 miljoen overnachtingen betekent. Zoals aangegeven in paragraaf 1.3 verwachten we dat 60% van de totale overnachtingen in het onderzoeksgebied plaatsvindt. Dit komt neer op 3,3 miljoen overnachtingen. Als we het aantal overnachtingen omrekenen naar aantal extra inwoners voor de distributieve berekening, komt dit uit op gemiddeld 9.173 extra inwoners in het gebied per dag12. Het totale aantal inwoners en bezoekers dat gemiddeld op dagelijkse basis in het onderzoeksgebied aanwezig is komt neer op 15.493. Het aandeel toeristen en daarmee ook de koopkrachttoevloeiing betreft daarmee naar verwachting ca. 60%13.

Omzetcijfers van Albert Heijn en Jumbo Renesse14 laten een toevloeiing vanuit toerisme zien van ca. 70%. Deze twee supermarkten omvatten 70% van het supermarktaanbod in het onderzoeksgebied. We kiezen er daarom voor om voor de huidige situatie en 2030 met een bandbreedte voor toevloeiing te werken van 60 tot 65%. Gezien de verwachte landelijke groei in kusttoerisme van ca. 56% en een verwachte groei in toerisme voor Schouwen-Duiveland (met name door seizoensverbreding in het onderzoeksgebied) gaan we tevens uit van een plus-scenario in 2030 waarin de koopkrachttoevloeiing toeneemt. Het toerisme zal op Schouwen-Duiveland minder toenemen dan het landelijke cijfer van +56%. Door de beperkte mogelijkheid op het eiland om meer accommodaties te realiseren hangt de groei van toevloeiing voornamelijk af van toeristische seizoensverbreding. We gaan voor het 2030 plus-scenario uit van 70% toevloeiing.

8

CBS Statline, 2023 Open Data Portaal Zeeland, 2023. 10 Rho Adviseurs en Van der Weerd 2023, Distributieve marktanalyse en beleidstoets Marketplaza. 11 O.a. eenzelfde studie voor het westelijk deel van Walcheren. 12 5.580.000 jaarlijkse overnachtingen in gemeente Schouwen-Duiveland * 0,6 = 3.348.000 jaarlijkse overnachtingen in het onderzoeksgebied. Gemiddeld aantal extra inwoners per dag is 3.348.000 / 365= 9.173. 13 6.320 inwoners + 9.173 toeristen = 15.493. Het percentage toeristen en daarmee geschatte koopkrachttoevloeiing is 9.173 / 15.493 = ca. 60% 14 Bron: Rho Adviseurs 2022,Ruimtelijk Economisch Onderzoek Jumbo Renesse en Rho Adviseurs en Van der Weerd 2023, Distributieve marktanalyse en beleidstoets Marketplaza. 9

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

15/29

•

Gevestigd aanbod. Het gevestigde aanbod in het onderzoeksgebied omvat vier reguliere supermarkten

met een gezamenlijk metrage van 3.596 m2 wvo. We rekenen uitsluitend met de reguliere supermarkten omdat de invloed van vakantiesupermarkten beperkt is, zoals gemotiveerd in paragraaf 1.4. Huidig

2030

2030+ scenario

Inwoners

6.320

6.505

6.505

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.135

€ 2.135

€ 2.135

Bestedingspotentieel in € mln (inwoners * bestedingen)

€ 13

€ 13

€ 13

Bestedingspotentieel in € mln, incl. inkomenscorrectie (inwoners * gecorrigeerd bestedingsbedrag € 2.212)

€ 14

€ 14

€ 14

Koopkrachtbinding

90%

90%

90%

Gebonden bestedingen in € mln (Bestedingspotentieel incl. inkomenscorrectie * 90%)

€ 13

€ 13

Koopkrachttoevloeiing

60 - 65%

60 - 65%

Omzet door toevloeiing in € mln (Totale bestedingen – gebonden bestedingen)

€ 19 - € 23

€ 19 - € 24

Totale bestedingen in € mln (Gebonden bestedingen / (100% - koopkrachttoevloeiing)

€ 31 - € 36

€ 32 - € 37

€ 8.381

€ 8.381

Gerealiseerde vloerproductiviteit (Totale bestedingen / gevestigd aanbod in m² wvo)

€ 8.747 - € 9.996

€ 9.003 - € 10.289

Haalbaar aanbod in m² wvo (Totale bestedingen / gemiddelde vloerproductiviteit)

3.753 – 4.289

3.863 – 4.415

3.596

3.596

3.596

Uitbreidingsruimte in m² wvo (Haalbaar aanbod – gevestigd aanbod)

157 – 693

267 – 819

1.554

Uitbreidingsruimte in m² bvo15

196 - 866

334 – 1.023

1.943

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

Gevestigd aanbod in m² wvo

€ 13

70% € 30 € 43 € 8.381 € 12.003

5.150

Tabel 4 Distributieve berekening supermarktsector Bron. Sweco

De uitkomsten van de DPO-berekeningen tonen in de huidige situatie een uitbreidingsruimte van ca. 160 700 m2 wvo (200 - 870 m2 bvo) en voor 2030 een uitbreidingsruimte van ca. 270-820 m² wvo (330-1.020 m² bvo). De uitbreiding van Albert Heijn (770 m² bvo) is indicatief passend binnen de uitbreidingsruimte voor 2030. Echter is hier nog niet rekening gehouden met de plancapaciteit voor de uitbreiding van Jumbo Renesse. In de berekening voor 2030 zijn de toevloeiingscijfers gelijk gehouden met de huidige situatie. Door enige groeimogelijkheden voor het toerisme in het onderzoeksgebied, primair door seizoensverbreding is het 2030 plus-scenario met 70% toevloeiing geschetst. In deze situatie zal er indicatief ca. 1.550 m2 wvo (1.940 m2 bvo) aan uitbreidingsruimte aanwezig zijn, waarbinnen zowel de uitbreiding van Albert Heijn (770 m² bvo) en Jumbo (880 m² bvo) passend zijn. Kijkend naar de uitkomsten van de distributieve berekening achten we de mogelijkheden voor uitbreiding van zowel de Albert Heijn als Jumbo Renesse haalbaar voor 2030. Ondanks dat de uitbreidingsruimte in het plus-scenario afhankelijk is van toekomstige toeristengroei, zien we dat een dergelijke uitbreidingsruimte voor de opvang van de zomerpiek in het toerisme noodzakelijk is. Daarnaast hebben uitbreidingsmeters vaak een 50% lagere vloerproductiviteit in vergelijking met nieuwe supermarktmeters.

De winkel is er immers al en de uitbreiding wordt voor een belangrijk deel ingezet voor de 15

Schatting op basis van een omrekenfactor van 0,8 van wvo naar bvo. De distributieve toets (DPO) is berekend voor wvo, omdat alle gebruikte kengetallen tevens uitgaan van winkelvloeroppervlak.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

16/29

optimalisatie en verruiming van de winkel voor het winkelcomfort van de klanten. Op deze kwalitatieve behoefte zal in paragraaf 2.2 en paragraaf 4.1 verder worden ingegaan.

Kwaliteit boven kwantiteit De hierboven aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact kunnen worden voorspeld. De bevolkingsontwikkeling, bestedingen en koopstromen kunnen toch anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen zijn dan ook indicatief en mogen nooit als normatief gezien worden. Het is om deze reden tevens van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Centraal staat dat de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruit gaat omdat de consument daar baat bij heeft. In het kader van structuurverbeteringen hoeft het meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de positieve effecten de negatieve effecten overstijgen.

2.2

Kwalitatieve behoefte

Zoals genoemd dient er naast de kwantitatieve mogelijkheden ook gekeken te worden naar kwalitatieve aspecten voor een dergelijke supermarktinitiatief als dat van Albert Heijn. Zoals eerder aangegeven berusten distributieve berekeningen op een aantal aannames, waarmee uitbreidingsruimte nooit exact voorspeld kan worden. Voor de verplaatsing en uitbreiding van Market Plaza zijn meerdere kwalitatieve aspecten om rekening mee te houden: •

•

•

•

De uitbreiding is gericht op het opvangen van piekbelasting door toeristen. Extra vloeroppervlak helpt het winkelcomfort te behouden in de toeristische zomermaanden. Dit geldt zowel voor de klant als de medewerkers. In de zomermaanden ligt de vloerdruk in supermarkten in toeristische gemeenten vaak flink hoger, zowel door de extra klanten als extra zomerproducten die gevoerd worden. Dit heeft ook zijn invloed op de druk op het magazijn, omdat producten in de zomer vaker bijgevuld en daardoor aangevoerd dienen te worden. Met relocatie van Market Plaza worden de hier gevestigde winkels beter bereikbaar. In de huidige situatie ontstaan geregeld verkeersopstoppingen, doordat verkeer door relatief kleinere wegen het dorp door moeten om bij de supermarkt te komen. Daarbij komt dat in de zomermaanden het fietsverkeer flink toeneemt. In de nieuwe situatie is Market Plaza beter en veiliger bereikbaar. De voorgestelde nieuwe locatie ligt aan de rand van het centrum van Haamstede en is beter te bereiken vanaf de N57 en N652. Daarnaast is fiets- en autoverkeer gescheiden. Clustering supermarkten. De ruimtelijke combinatie van supermarkten uit verschillende segmenten maakt het aanbod binnen een verzorgingsgebied aantrekkelijk voor inwoners. Een full-service en een discount-supermarkt zijn complementair aan elkaar.

Een Albert Heijn op de voorgestelde locatie is complementair aan de reeds gevestigde Aldi. Het dorpshart van Burgh zal een supermarkt verliezen. Verplaatsing van Market Plaza betekent dat de kern Burgh zijn voorzieningencluster zal verliezen en inwoners en toeristen richting Haamstede zullen moeten reizen voor dagelijkse voorzieningen. Voor toeristen en inwoners van Nieuw-Haamstede zal dit in eerste instantie minder effect hebben, gezien de Market Plaza op de nieuwe locatie relatief centraal komt te liggen tussen alle vakantieparken en plekken waar toeristen verblijven. Inwoners van Burgh en Westenschouwen zullen daarentegen wel verder moeten reizen voor een supermarkt. Verplaatsing van een supermarkt kan ook potentiële effecten hebben voor omliggend aanbod dat afhankelijk is van combinatiebezoek en aantrekkingskracht van Market Plaza. Hierop zal in hoofdstuk 4 verder ingegaan worden.

Kort samengevat is de verwachting dat een verplaatsing van Market Plaza en uitbreiding van de Albert Heijn positief kan zijn voor zowel de supermarktstructuur als voor de bereikbaarheid van het aanbod voor met name toeristen. Er dient echter wel gelet te worden op de mogelijke ruimtelijke effecten van een dergelijke verplaatsing, waarbij de verzorging voor inwoners van Burgh en omzeteffecten voor ondernemers in Burgh (die afhankelijk zijn van combinatiebezoek met Market Plaza) de belangrijkste punten zijn. Burgh zal met het initiatief namelijk een belangrijke supermarktcluster verliezen dat over 2 kilometer naar Haamstede zal verplaatsen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

17/29

3

Beleidstoets

3.1

Rijksbeleid

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren.

Artikel 3.1.6 lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Bij de uitbreiding en/of relocatie zoals deze voor ligt kan een Ladderplicht gelden. Hiervoor ligt de minimumgrens op 500 m² bvo. In dit voorliggende geval gaat het om een relocatie en uitbreiding groter dan 500 m² bvo en is het verplicht om de ontwikkeling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking te motiveren.

3.2

Provinciaal beleid en regelgeving

OMGEVINGSPLAN ZEELAND 2018

Het omgevingsplan bundelt de hoofdlijnen van alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Vermeldt wordt dat de provincie zich inzet voor een voorzieningenniveau dat bereikbaar, betaalbaar, divers en toekomstbestendig is. Hierin is goede kwaliteit van voorzieningen belangrijker dan fysieke nabijheid. Detailhandel vestigt zich volgens de provincie het beste in kernwinkelgebieden. Gebeurt dit met zorgvuldig ruimtegebruik, dan leidt het tot een gewenste bundeling van functies en attractievere steden. Supermarkten kunnen zich vestigen aansluitend aan deze kernwinkelgebieden door het doorgaans grote winkeloppervlak en omdat ze relatief frequent bezocht worden. OMGEVINGSVERORDERING ZEELAND 2018

Detailhandel komt aan bod in de omgevingsverordening: • • •

•

Nieuwe detailhandelsvoorzieningen (incl. uitbreiding van bestaande voorzieningen) worden primair toegestaan in bestaande kernwinkelgebieden. Dit om een bundeling van detailhandel te creëren. Bij de ontwikkeling of uitbreiding van detailhandelsvoorzieningen is sprake van afwegingsruimte. Dit betekent dat, met de juiste motivering, detailhandel ook net buiten het kernwinkelgebied (maar binnen bestaand stedelijk gebied) mag vestigen. Het gaat hierbij om maatwerk. Uitzonderingen voor nieuwe detailhandelsvoorzieningen buiten het kernwinkelgebied zijn: Kleinschalige detailhandel in woonkernen zonder kernwinkelgebied of buurtvoorzieningen Kleinschalige detailhandel op het terrein van verblijfsrecreatie Detailhandel ter ondersteuning van en inhoudelijk gerelateerd aan recreatieve voorzieningen Detailhandel met gevaarlijke of volumineuze goederen Functioneel aan het buitengebied gebonden detailhandel Detailhandel als ondergeschikt onderdeel van een bedrijf in de vorm van een nieuwe economische drager Tuincentra Naast bovenstaande uitzonderingen geeft de Omgevingsverordening aan dat er afwegingsruimte bestaat voor concentratie/uitbreiding/nieuw detailhandelsvoorzieningen buiten het kernwinkelgebied. Hierbij wordt specifiek als voorbeeld een supermarkt aangegeven die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting) aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied.

Deze is in dat geval op enige afstand van het kernwinkelgebied, binnen bestaand stedelijk gebied toegestaan. Ook een bestaande

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

18/29

winkel buiten het kernwinkelgebied kan enige ontwikkelingsruimte worden geboden. Hiervoor is een goede motivering nodig, waarin maatwerk moet worden geleverd en er per geval, na een goede ruimtelijke ordening en weging van belangen, een keuze gemaakt moet worden. ECONOMISCH UITVOERINGSPROGRAMMA 2022-2027

De Zeeuwse economie steunt op havens, industrie, de toeristisch-recreatieve sector, een gevarieerd aanbod detailhandel en innovatieve landbouw en visserij. Doel is om te zorgen alle basisvoorzieningen goed bereikbaar en beschikbaar zijn voor iedereen en zo lokaal mogelijk worden ingevuld. Inwoners van kernen zonder basisvoorzieningen kunnen deze bereiken door middel van slimme mobiliteit en/of digitale ontsluiting.

3.3

Lokale beleidskaders

STRATEGISCHE VISIE TIJ VAN DE TOEKOMST - GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND (2011)

De strategische visie van Schouwen-Duiveland schets een toekomstig kader voor het eiland. De beleving van de ruimte op het eiland en de leefbaarheid hebben aandacht nodig. Het tegengaan van leegstand en verpaupering is daarom van belang. Voorzieningen die voor het hele eiland relevant zijn landen in Zierikzee, waar het aantrekkelijkste winkelgebied van de gemeente ligt. Verdere voorzieningen worden verspreid over het eiland gebundeld om als samenhangend netwerk een satellietfunctie voor de omgeving vervullen. De gemeente zet hiermee in op de slag van kwantiteit naar kwaliteit. AGENDA TOERISME 2018-2026 – GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND

De Agenda Toerisme schetst de ambities van gemeente Schouwen-Duiveland op het gebied van toerisme en recreatie en vertaald deze tot concrete beleidskeuzes, doelen en acties voor op zowel lange als korte termijn. De gemeente erkent de economische en sociaal-maatschappelijke toegevoegde waarde van toerisme en recreatie voor het eiland. De agenda toerisme hanteert zes strategische keuzes om te zorgen het eiland ook in de toekomst een aantrekkelijke bestemming blijft. Enkele belangrijke doelstellingen uit de agenda zijn: • • • •

Verhogen van de economische toegevoegde waarde van toerisme en recreatie. Dit is te realiseren op diverse manieren, zoals hogere bestedingen van bezoekers, langer of vaker bezoek of meer bezoekers trekken. Meer samenwerkingen met andere sectoren en een innovatiever toeristisch product creëren. Groei van het aantal evenementen. Meer gasten trekken buiten het hoogseizoen om jaarronde exploitatie te versterken (seizoensverbreding).

DETAILHANDEL STRUCTUURVISIE 2013 - GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND

Het doel van de detailhandelstructuurvisie is om te komen tot een goede verzorgingsstructuur en duurzame voorzieningenstructuur en sterk ondernemersklimaat in Schouwen-Duiveland. Het streven is naar diverse winkelclusters die elkaar aanvullen en optimaal voldoen aan de vraag van inwoners en toeristen. Hierbij gelden de volgende kaders: • Aan ondernemers wordt ruimte gegeven om binnen de kaders in te spelen op dynamiek in de detailhandel. • Nieuwe ontwikkelingen moeten zo veel mogelijk plaatsvinden binnen of aansluitend op bestaande winkelconcentraties. Met ontwikkelingen buiten de winkelcluster moet terughoudend worden omgegaan. • Detailhandelsontwikkelingen worden ingezet voor herstructurering, herontwikkeling en modernisering van winkelgebieden. Dergelijke ontwikkelingen mogen niet leiden tot leegstand en verloedering.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

19/29

• •

• •

•

In de centra van Bruinisse, Burgh-Haamstede en Renesse ligt de nadruk op dagelijkse boodschappen doen. Dit houdt in een sterk dagelijks aanbod met beperkt niet-dagelijks aanbod. De ruimtebehoefte en ruimtelijke impact van een onderneming zijn bepalend voor het vinden van een passende locatie. Specifiek voor supermarkten zijn een centrale ligging in het verzorgingsgebied, een goede bereikbaarheid, voldoende parkeermogelijkheden, een goede bevoorrading, voldoende fysieke ruimte en synergie met andere winkels bepalend. Er komen geen grote nieuwe supermarkten in kernen momenteel zonder supermarkt, aangezien er nadrukkelijk wordt ingezet op versterking van het bestaande aanbod. Schaalvergroting van onder andere supermarkten is noodzakelijke om de concurrentiepositie te behouden of versterken en wordt in principe mogelijk gemaakt voor supermarkten tenzij het niet past in de boodschappenstructuur. Afwegingscriteria voor vergroten van een winkel zijn locatie, branche en bezoekersintensiteit. Een evenwichtige spreiding van het supermarktaanbod over Schouwen-Duiveland is van belang zodat de afstand voor inwoners tot de supermarkt zo kort mogelijk is.

SUPERMARKTSTRUCTUUR SCHOUWEN-DUIVELAND: BEOORDELING VISIE EN PLANINITIATIEVEN – BUREAU STEDELIJKE PLANNING 2014

In 2014 heeft Bureau Stedelijke Planning (nu opgegaan in Sweco) de supermarktstructuur van SchouwenDuiveland beoordeeld. Het advies uit 2014 richtte zich op versterking van (bestaand) supermarktaanbod in Zierikzee Centrum. Voor Burgh-Haamstede, Renesse en Bruinisse is optimalisatie van de bestaande voorzieningenstructuur het advies. Voor supermarkten in Burgh-Haamstede is dit nodig om inwoners en vakantiegangers beter te bedienen, piekmomenten in de zomer beter op te vangen en het toeristenseizoen te verlengen. Met supermarktontwikkelingen buiten deze kernen moet zeer zorgvuldig worden omgegaan (ga uit van ‘nee, tenzij’). Supermarktinitiatieven die de voorzieningenstructuur versterken krijgen voorrang op andere ontwikkelingen. Initiatieven die afbreuk doen aan de winkelstructuur zijn uitgesloten. Bij relocatie kan de voorwaarde gelden dat de initiatiefnemer de achter te laten locatie transformeert of attractief invult (geen nieuwe supermarkt). Ruimtelijke inpasbaarheid en voldoende parkplaatsen zijn tevens voorwaarden. Ter nuancering van de maximum maatvoering van de Detailhandelsstructuurvisie geldt: •

•

•

Vergroting van het supermarktareaal is volgens onze analyse en visie alleen aan de orde in de vier kernplaatsen, Zierikzee voorop, gevolgd door Burgh-Haamstede en Renesse, en tot slot Bruinisse. Buiten de vier kernplaatsen is uitbreiding van het supermarktareaal in beginsel uitgesloten. Hier geldt het ‘nee, tenzij’-beginsel. Optimalisatie van de supermarkt, functiebehoud (geen functiesprong) en versterking van de bestaande voorzieningenstructuur kunnen reden zijn om een beperkte uitbreiding te honoreren. De locatiekeuze is relevanter dan de maatvoering. In de vier kernplaatsen kan wat soepeler worden omgegaan met de maximummaatvoering, mits de supermarktlocatie onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het centrumgebied. In belangrijke (toeristische) kernen, zoals Burgh-Haamstede, kan een groter metrage verantwoord zijn om de piekbelasting in het hoogseizoen op te vangen. Optimalisatie van bestaande supermarkten (in maatvoering en locatie) heeft voorrang boven nieuwvestiging.

Conclusie De provincie Zeeland ambieert bereikbare, betaalbare, diverse en toekomstbestendige voorzieningen. De kwaliteit van voorzieningen is van groter belang dan de fysieke nabijheid. Ook moet er volgens het detailhandelsbeleid ingezet worden op de bundeling van detailhandel binnen kernwinkelgebieden. Voor supermarkten geldt hierop een uitzondering; zij mogen zich vestigen buiten het kernwinkelgebied zolang ze binnen het bestaande stedelijke gebied landen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

20/29

Ook het gemeentelijke beleid stelt dat detailhandel zich dient te vestigen/ontwikkelen binnen de bestaande kernen. In Burgh-Haamstede ligt de nadruk op boodschappen doen en is een sterk dagelijks aanbod gewenst. Bovendien wordt de maximale maat van 1.500 m2 bvo genuanceerd: -

locatiekeuze is belangrijker dan maatvoering, zolang de locatie maar binnen bestaand stedelijk gebied valt. Dat is hier het geval. naast de inwoners is ook het grote aantal toeristen bepalend voor het draagvlak van een supermarkt. Het aantal toeristen groei naar verwachting jaarlijks.

Met een omvang van 3.000 bvo2 past de relocatie en uitbreiding van de Albert Heijn in BurghHaamstede niet binnen het huidige gemeentelijke beleid. Echter, dit detailhandelsbeleid is verouderd en stamt reeds uit 2014. Door de jaren heen zijn er verschillende trends en ontwikkelingen gaande, die voor een nieuwe kijk op het beleid zorgen:

• •

•

Door schaalvergroting van supermarkten is 1.500 m2 bvo tegenwoordig een reguliere maatvoering. Voor supermarkten die extreme piekdrukte op moeten vangen is een dergelijke omvang te klein. Bovendien neemt het aantal toeristen in Schouwen-Duiveland al jaren toe. Sinds 2017 is het aantal toeristen reeds met 0,5 miljoen gestegen en naar verwachting zal dit de komende jaren, zij het beperkt, toenemen. Met name seizoensverbreding speelt hierin een belangrijke rol, waardoor de vloerdruk (aantal bezoekers per m²) over het gehele jaar toeneemt. De dagelijkse branchegroep blijkt momenteel, in tegenstelling tot niet-dagelijkse branchegroep, toekomstbestendig. Ondanks dat online voor dagelijkse producten in opkomst is, zien we zowel tijdens als na corona een sterke dagelijkse branchegroep. We zien daarom het belang in om de dagelijkse structuur ruimte te geven zich te versterken.

Om een toekomstbestendige supermarktstructuur in Burgh-Haamstede mogelijk te maken voor inwoners én toeristen zien we daarom mogelijkheden om, met oog op de hedendaagse ontwikkelingen, af te wijken van de maximale supermarktomvang van 1.500 m2 bvo zoals opgenomen in de gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie. Dit is echter alleen mogelijk wanneer de behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief) aanwezig is en ruimtelijke effecten voor inwoners en ondernemers overwegend positief zijn en dominant zijn aan de negatieve effecten.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Burgh-Haamstede verplaatsing en uitbreiding supermarkt Market Plaza (Second Opinion) Projectnummer 51016219 14 juli 2023

21/29

4

Analyse van de (ruimtelijke) effecten

Dit hoofdstuk behandelt de ruimtelijk-economische effecten van een supermarktuitbreiding en relocatie in Burgh-Haamstede.

4.1

Effecten op de bestaande structuur

VERDRINGINGSEFFECT SUPERMARKTSTRUCTUUR

Uiteraard heeft een uitbreiding van een supermarkt naast positieve economische en uitstralingseffecten ook verdringingseffecten. Het kan immers gepaard gaan met omzetverlies van andere supermarkten. Hoe groter de omzetclaim en hoe meer overlap met het gevestigde aanbod, des te groter het verdringingseffect. Doordat een supermarkt voornamelijk een claim is op de dagelijkse bestedingen, treft het vooral het bestaande supermarktaanbod. De mate van verdringing voor individuele supermarkten en winkelgebieden hangt vooral af van: Overlap in formule en functie: Hoe meer gelijkenis met het format en overlap in functie

(metrage, verzorgingsbereik, formule, prijsstelling, doelgroep), hoe groter het effect. In het onderzoeksgebied zijn verschillende supermarkten aanwezig. In het onderzoeksgebied zijn full-service supermarkten Albert Heijn en Jumbo aanwezig, maar ook gemakssupermarkt Spar en discounter Aldi. Elke formule is maar één keer gevestigd in het gebied. Uitbreiding dan wel nieuwvesting: In aansluiting hierop speelt mee of het een uitbreiding of

een nieuwvestiging betreft. Bij een uitbreiding is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een extra winkel. Immers, een belangrijk deel van de omzet van een uit te breiden winkel is reeds aanwezig, waardoor het effect relatief beperkt is. In dit geval gaat het om een uitbreiding (en verplaatsing) van de reeds gevestigde Albert Heijn. Overlap in verzorgingsgebied: Hoe groter de overlap in verzorgingsgebied, des te groter het

effect. Binnen het onderzoeksgebied liggen de Albert Heijn, Aldi en Spar op korte afstand van elkaar in of nabij Burgh-Haamstede. De Jumbo in Renesse ligt verder weg. Het functioneren van de betreffende supermarkt: Supermarkten die al matig of slecht

functioneren, lopen een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben als gevolg van de nieuwvestiging, gesteld dat er sprake is van overlap in functie, verzorgingsgebied en formule. Zoals gesteld gaat het hier om uitbreiding van een bestaande vestiging. Daarbij verwachten we dat de omliggende supermarkten al goed functioneren aangezien er enige marktruimte is, het toerisme jaarlijks toeneemt, er een complementair aanbod aan formules is en meerdere supermarkten wensen uit te breiden.

OMZETCLAIM

De relocatie en uitbreiding van de Albert Heijn in Burgh-Haamstede betreft een toevoeging van ca. 700 m² wvo ten opzichte van het bestaande aanbod aan supermarkten. Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.078 per m² wvo betekent dat rekenkundig een extra omzetclaim van ca. 5,716 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). Dit komt neer op een additionele omzetclaim van ca. € 110.000 per week (excl. BTW)17. Gerelateerd aan de omzetclaim van het huidige supermarktaanbod in het onderzoeksgebied gaat het in theorie om een additionele claim van ca. 19,5%18 op de huidige omzetclaim van het gevestigde aanbod.