1254704 Bijlage 4 DPO Market Plaza (Rho de Weerd)
Tekst van het document
•
meer stuks van één product in de schappen (meer ‘facings’), zodat efficiënter kan worden
voor de voeten. Daarmee staat, ondanks de hoge omzet, de exploitatie onder druk: een niet optimaal gevulde winkel (met lege schappen en dus een grotere kans dat de klant misgrijpt)
gevuld en de consument minder vaak misgrijpt; •
met daarbij de drukte van klanten en personeel maken de winkel zelfs onaantrekkelijk.
toevoegen van producten (breedte en diepte van het assortiment: meerdere merken en meer variaties van één merk) om de klant meer keuze te kunnen bieden binnen één productgroep;
De huidige scheve verhouding tussen omzet en oppervlakte leidt tot exploitatieproblemen in het grootste deel van het jaar: De hedendaagse klant is eraan gewend dat wat hij/zij wil kopen
•
verruiming van het magazijn, zodat hier meer bufferruimte ontstaat om de winkel gevuld te houden.
aanwezig is in de winkel. Daarbij wil de klant ook nog een aangename winkelervaring hebben:
De uitbreiding van de winkel is dus vooral kwalitatief en ingegeven door de noodzaak om de
voldoende ruimte om ongehinderd boodschappen te kunnen doen en een keuze tussen
huidige omzet op een meer acceptabele manier te kunnen huisvesten. Let wel: in de
verschillende producten te kunnen maken. In de huidige setting in Burgh-Haamstede kan dit
zomermaanden draait de winkel ook in de toekomstige situatie een omzet die ver boven de
de klant niet worden geboden.
norm ligt en waardoor het dus nog steeds druk zal zijn in de winkel.
28
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
12. Motivatie voor afwijkende omvang Albert Heijn Omvang van de supermarkt(-en) in Haamstede in relatie tot verzorgingshiërarchie De maximale maatvoering zoals aangegeven in het gemeentelijke beleid is mede ingegeven door het beschermen van de detailhandelsstructuur op Schouwen-Duiveland, waarbij er een onderscheid gewenst is tussen Zierikzee als centrale kern met een compleet en onderscheidend aanbod, zowel in boodschappen als in niet dagelijkse goederen, en de overige grotere boodschappenkernen. Voorkomen moet worden dat het onderscheidende vermogen van Zierikzee door ontwikkelingen in de boodschappenkernen verloren gaat c.q. in gevaar komt.
In onderstaande tabel rechtsboven is weergegeven hoe de verhouding is tussen het winkelaanbod in Zierikzee en het winkelaanbod in Burgh-Haamstede in de toekomstige situatie. Uit deze tabel blijkt hoe afwijkend het winkelaanbod in Zierikzee is, ten opzichte van dat in Burgh-Haamstede, ook qua supermarktaanbod. Ook na realisatie van de beoogde grotere Albert Heijn en Aldi is het supermarktaanbod in Zierikzee meer dan 50% groter dan in Burgh-Haamstede. In de andere branches is het winkelaanbod in Zierikzee nog veel
groter. Omvang winkelaanbod in Burgh-Haamstede per branchegroep t.o.v. Zierikzee in m² wvo
Supermarkten Dagelijkse goederen Mode en luxeartikelen Overig niet dagelijks % boodschappen
Burgh-
Burgh-
Haamstede
Haamstede
nu 2.762 3.861 632 2.495 55%
straks 3.782 5.081 632 2.495 62%
Zierikzee t.o.v. Burgh-Haamstede Zierikzee 6.030 7.080 5.817 18.952 22%
straks 159% 139% 920% 760% Bron: Locatus 2022
29
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
13. Structuur- en verdringingseffecten Structuureffecten
Hoewel omzetoptimalisatie geen doel op zich is van de beoogde uitbreiding, zullen de plannen van
Door uitbreiding (na relocatie) van de Albert Heijn met ruim 600 m² wvo ontstaat een
Albert Heijn kunnen leiden tot versterking van de marktpositie van deze formule in het
moderne full service supermarkt met een maatvoering die een toekomstbestendige
Onderzoeksgebied. Dit zal mogelijk zorgen voor enige verdringingseffecten, met name bij Jumbo
exploitatie kan waarborgen. Deze behoefte aan schaalvergroting is voor een belangrijk
in Renesse. Jumbo opereert net als Albert Heijn in het full service segment. Gelet op de plannen
deel ingegeven door de hoge vloerdruk (zowel in omzet als in aantal klanten per m² wvo)
van Jumbo om binnen Renesse te verhuizen en uit te breiden tot circa 1.200 m² wvo zal een
in een groot deel van het jaar dankzij de hoge mate van toevloeiing door met name
mogelijk optredend omzeteffect kunnen worden opgevangen omdat ook Jumbo de marktpositie
toerisme en recreatie.
zal versterken. De mate waarin een mogelijk effect op zal treden hangt ook samen met de fasering
Dankzij het plan voor de projectlocatie aan de Kriekemeet kan parkeerterrein als
van de plannen. Indien Jumbo eerder over een nieuw, groter vestigingspunt beschikt zal eerst een
‘verbindende schakel’ tussen het beoogde supermarktcluster en het centrumgebied van
effect optreden in het voordeel van Jumbo. Omgekeerd geldt hetzelfde. Belangrijk in dat kader is
Burgh-Haamstede functioneren en kan een vernieuwde, moderne supermarkt
dat Jumbo en Aldi in de bestaande situatie reeds een omzet per m² wvo realiseren die gemiddeld
nadrukkelijk onderdeel worden van dit centrumgebied. Hierbij geldt het algemene
over een jaar genomen de normatieve formulenorm (landelijk) overstijgt (bij benadering met resp.
ruimtelijk-economische basisprincipe dat een concentratie van functies en daarmee de
10% en 15%).
bundeling van passantenstromen ertoe leidt dat functies elkaar gaan versterken. Het
Verdringingseffecten voor het overige aanbod liggen niet voor de hand. Aldi beoogt ook een
centrumgebied van Burgh-Haamstede als geheel wordt daarmee sterker dan de som der
uitbreiding en zal juist profiteren van de nabijheid van Albert Heijn dankzij combinatiebezoek
delen. In een centrumgebied als dat van Burgh-Haamstede is de kritische massa en
tussen beide supermarkten omdat beiden elkaar aanvullen in marktsegment en positionering. Aldi
aantrekkingskracht van het niet-dagelijkse aanbod beperkt. Daardoor zijn zij voor hun
zal naar verwachting juist te maken krijgen met een positief omzeteffect. Voor het overige zullen
functioneren deels afhankelijk van de passantenstroom van boodschappenpubliek.
er mogelijk enige effecten optreden bij de Plus in Scharendijke en discountaanbod in Zierikzee. Dit
effect zal dusdanig beperkt blijven (ook gelet op de afstand en functie: Plus bedient een lokaal Verdringingseffecten
draagvlak wat ook naar voren komt in de schaalgrootte van 975 m² wvo) dat van verdringing geen
Van belang is te benadrukken dat de beoogde uitbreiding voor het belangrijkste deel is
sprake zal zijn.
ingegeven door de behoefte van de supermarkt om de bestaande reeds hoge vloerdruk in
De boodschappenfunctie van het centrumgebied van Burgh-Haamstede krijgt dankzij de plannen
termen van omzet en aantal klanten beter beheersbaar te maken gedurende het hele jaar.
van Albert Heijn een flinke impuls worden met alle positieve gevolgen van dien voor het overige
Met de beoogde uitbreiding moet de hoge omzet per m² beter op te vangen zijn in de
voorzieningenaanbod (meer boodschappenpubliek dus meer passanten in de winkelstraat en dus
winkeloperatie en moet het grote aantal klanten in het hoogseizoen beter te ‘kanaliseren’
meer omzetkansen).
zijn.
30
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
14. Conclusie: Behoefte, Beleidstoets en (Ladder-)effecten Behoefte: kwantitatief
•
Het huidige metrage van ruim 1.600 m² wvo is onvoldoende om de door consumenten
Op basis van een distributieve berekening wordt duidelijk dat vraag en aanbod in het
gewenste kwaliteit te kunnen bieden in winkeloperatie en winkelbeeld (zie ook hoofdstuk 12
Onderzoeksgebied goed in balans zijn. Becijferd is worden dat de uitbreidingsruimte voor
waar dieper op dit aspect wordt ingegaan). Consumenten hebben een sterke behoefte aan een
supermarktaanbod uitkomt op circa 1.300 m² wvo. Gelet op het aanwezige complete
ruime supermarkt met een compleet assortiment en een goed beleving en een hoge
formulebeeld is het wenselijk dat de beschikbare ruimte wordt aangewend om bestaande
servicegraad, met name op de versafdelingen. Dit vraagt om ruimte. Dit geldt overigens ook als
supermarkten te versterken en de kans te geven om de ver bovengemiddelde vloerdruk op
onderbouwing voor de beoogde uitbreiding van Jumbo en Aldi binnen ditzelfde
piekmomenten beter te kunnen beheersen op een groter wvo. De behoefte aan uitbreiding
Onderzoeksgebied.
van het bestaande supermarktaanbod is kwantitatief goed te verantwoorden.
•
Ruimtelijk biedt de projectlocatie mogelijkheden voor Burgh-Haamstede om zich
nadrukkelijker te positioneren als belangrijk boodschappengebied op Schouwen-Duiveland. De Behoefte: kwalitatief
ligging nabij de N652 maakt een regionale verzorgingsfunctie goed mogelijk. Dankzij de ligging
•
De wens van Albert Heijn om te reloceren naar de projectlocatie en hier te kunnen
nabij het centrum, zorgt een sterk boodschappencluster op de projectlocatie voor synergie met
beschikken over een grotere supermarkt dan in de bestaande situatie komt voort uit de
de overige voorzieningen in het centrum. De forse parkeercapaciteit aan de Kriekemeet kan in
noodzaak om de vloerdruk (omzet per m² wvo) beheersbaar te houden en dan met name
dat kader functioneren als belangrijk bronpunt.
op de piekmomenten in het hoogseizoen (zie ook pagina 27 en 28). Hierbij moet worden opgemerkt dat de gemiddelde omzet per m² wvo van Albert Heijn gedurende het
Aantal klanten per week, Albert Heijn Burgh-Haamstede vs. benchmark (rode lijn)
35.000
volledige kalenderjaar circa 10% tot 15% boven de gemiddelde omzet per m² wvo van de formule Albert Heijn ligt (landelijk). •
De noodzaak om te komen tot een groter wvo wordt nog pregnanter als wordt gekeken
30.000 25.000
naar het aantal klanten dat wekelijks de winkel bezoekt en dan met name in het
20.000
hoogseizoen. Volgens cijfers van Marshoek (Benchmarkt 2022) trekt een supermarkt in
15.000
de omzetklasse > € 350.000,- (en tenminste 1.500 m² wvo) per week gemiddeld 16.400
10.000
klanten (rode lijn in de grafiek rechtsboven). De Albert Heijn in Burgh-Haamstede trekt gedurende een groot deel van het jaar een aanzienlijk groter aantal klanten terwijl het wvo aan de onderkant zit in vergelijking met de benchmark van supermarkten uit dezelfde omzetklasse en gedurende het jaar een vrij constant aantal klanten per week.
5.000 0 1
3
5
7
9
11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51
31
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
14. Conclusie: Behoefte, Beleidstoets en (Ladder-)effecten Behoefte: maatvoering i.r.t. omzet
Voor deze aanpassing worden de volgende overwegingen gebruikt:
Op basis van echte omzetcijfers van de supermarkt is berekend dat de supermarkt in Market Plaza
•
Naar hun oordeel is locatiekeuze relevanter is dan de maatvoering. Zij geven aan dat
in Burgh-Haamstede in de huidige situatie (met een omvang van 1.623 m² wvo) te klein is. Dat is de
in de vier kernplaatsen (waaronder Burgh-Haamstede) wat soepeler kan worden
reden waarom de ondernemer fors wil investeren in een verplaatsing naar het centrum om de
omgegaan met de maximummaatvoering, mits de supermarktlocatie onlosmakelijk
supermarkt te realiseren die meer past bij de omzet en het draagvlak.
onderdeel uitmaakt van het centrumgebied.
In een toeristengebied wordt geaccepteerd dat de supermarkt in de drukkere zomerperiode een
•
Zij geven ook aan dat niet het maximum aantal meters maar het draagvlak aan
relatief hoge omzet per m² wvo. Echter in de huidige situatie is de supermarkt gemiddeld over het
direct inwonerpotentieel plus toeristische overnachtingen maatgevend is voor de
hele jaar bijna 50% te klein en in de drukste 6 weken zou de supermarkt 2,5 keer zo groot moeten
omvang van de supermarkt.
zijn dan de huidige ruim 1.600 m² wvo. Deze extreme omzet per m² wvo is echt ongewenst. Het leidt
tot
overlast
en
extreme
frequente
bevoorrading
wat
weer
leidt
tot
extra
We zijn inmiddels weer ruim 8 jaar verder. Het initiatief van Market Plaza in Burgh-
vachtwagenbewegingen in dit toeristengebied.
Haamstede past qua locatie helemaal in het gemeentelijk en provinciaal beleid. Door
Ook in de beoogde situatie, met een (minimale) omvang van maximaal 2.400 m² wvo, wordt
het verplaatsen wordt het winkelaanbod in Burgh-Haamstede geconcentreerd, op een
geaccepteerd dat de omzetdruk per m ² wvo gedurende 26 weken ruim 30% hoger is dan
locatie die dit ook qua bereikbaarheid en parkeren aan kan. Hierdoor gaat de
algemeen wenselijk wordt geacht en gedurende de traditionele 6 weken hoogseizoen zelfs meer
supermarkt en de daaraan gekoppelde winkels (Etos en Gall & Gall), in tegenstelling tot
dan 50%. Dit is in toeristengebieden acceptabel.
de huidige locatie, deel uit maken van het centrumgebied.
Beleidstoets
In dit soort gevallen is het realiseren van deze concentratie van meer belang dan de
De Detailhandelsstructuurvisie (2013) en de daarin opgenomen maximale maatvoeringen van de
exacte maatvoering van de supermarkt. Temeer daar in dit plan een lang gekoesterde
supermarkten is inmiddels ruim 8 jaar oud. Het initiatief van Market Plaza in Burgh-Haamstede
wens, die ook in de dorpsvisie wordt verwoord, wordt gerealiseerd, namelijk het
voldoet, ten aanzien van de maatvoering van de supermarkt (maximaal 2.400 m² wvo), niet aan het
zorgvuldig ruimtelijke en functioneel koppelen van de hoofdwinkelstraat van de kern
gemeentelijk beleid uit 2013/2014.
Haamstede met de Albert Heijn-supermarkt als onderdeel van Market Plaza.
In het rapport van Bureau Stedelijke Planning, dat in 2014 is opgesteld, wordt al een nuancering aangebracht op de vastgestelde maximummaatvoeringen van de supermarkten. Op basis van dit rapport zijn de uitgangspunten van de maximale omvang van de supermarkten aangepast, waarbij deze voor Burgh-Haamstede gaat van 1.200 m² wvo naar 1.600 m² wvo.
32
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
14. Conclusie: Behoefte, Beleidstoets en (Ladder-)effecten Kernen hiërarchie
•
Het voorliggend plan heeft bovenal een structuurversterkend effect, mede ook omdat
Leidt een dergelijke grote supermarkt tot een verschuiving van de beoogde kernen hiërarchie is
het plan met name is ingegeven om de kwaliteit van de Albert Heijn te verbeteren,
dan de vraag. Immers de supermarkt in Burgh-Haamstede wordt dan de grootste supermarkt in
zowel vanuit het oogpunt van de consument (bewoners en toeristen) als de
de gemeente. Het antwoord kan eenduidig zijn: dat is niet het geval. Ook op dit moment is de
winkeloperatie. Dit komt ten goede aan de algehele boodschappenstructuur in het
supermarkt met de meeste omzet in de gemeente de Albert Heijn in Burgh-Haamstede. Door de
westelijk deel van Schouwen-Duiveland. De locatie van de plantontwikkeling draagt bij
verplaatsing zal de omzet naar verwachting slechts beperkt toenemen, maar zal de exploitatie
aan versterking van het centrumgebied van Haamstede en vormt in die zin een
van de winkel beter worden door de grotere maat. Daarnaast blijft het zo dat er een groot
‘katalysator’ voor nabij gelegen voorzieningen en voor nieuwe investeringen in het
niveauverschil is tussen het winkelaanbod in Burgh-Haamstede (ook bij een grotere Albert Heijn)
centrumgebied.
en Zierikzee.
•
De voorgenomen planontwikkeling heeft geen negatief effect op de beleidsmatige gewenste verzorgingshiërarchie tussen de kernen op Schouwen-Duiveland. Ook na
Het winkelaanbod in Zierikzee blijft in alle branches meer dan in Burgh-Haamstede. Zierikzee is de winkelstad en Burgh-Haamstede is een echt boodschappengebied. Boodschappen worden bij voorkeur dichtbij gedaan, zeker door toeristen. De maatvoering van de Albert Heijn in Market Plaza
realisatie van de beoogde grotere Albert Heijn en Aldi is het supermarktaanbod in Zierikzee meer dan 50% groter dan in Burgh-Haamstede. In de andere branches is het winkelaanbod in Zierikzee nog veel groter.
heeft daarom geen negatieve invloed op de kernen hiërarchie.
Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de uitbreiding van de supermarkt naar maximaal 2.400 m² wvo, niet strijdig is met de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid. Deze maatvoering past bij de geest van het gemeentelijk beleid en houdt rekening met de werkelijke situatie in 2022-2023 en is toekomstbestendig.
Slotconclusie Op basis van onderhavig onderzoek naar behoefte en effecten van de voorgenomen ontwikkeling en een grondige beleidsanalyse kan niet anders worden geconcludeerd dat het plan een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking glansrijk kan doorstaan.
(Ladder-)effecten •
Dankzij de duidelijk aantoonbare kwantitatieve en kwalitatieve behoefte zal geen sprake zijn van onaanvaardbare verdringingseffecten voor de bestaande aanbodstructuur. Belangrijk in dat kader is dat de bestaande spelers in het Onderzoeksgebied eveneens plannen hebben om hun positie te versterken, waardoor mogelijke effecten voor het belangrijk deel worden opgevangen.
33
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
Disclaimer
Contact
Dit rapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door opdrachtgever en uitsluitend voor het doel waarvoor het is opgesteld door Bureau van der Weerd. De betrokken deskundige(n) en de samensteller(s) van dit rapport aanvaarden bij gebruik door derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de deskundige(n), geen enkele aansprakelijkheid. Daarnaast zal slechts aansprakelijkheid aanvaard worden jegens opdrachtgever en ten aanzien van de door deskundige(n) vervaardigde originele exemplaren, afgedrukt op origineel papier en voorzien van een originele paraaf van de deskundige(n).
Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen.
Dit rapport is onder meer gebaseerd op de aan deskundige(n) ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever(s) en van derden. De deskundige(n ) gaan er vanuit dat de verstrekte informatie actueel en correct is. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor het onjuist of onvolledig zijn van deze informatie.
E: info@bureauvanderweerd.nl
Drs. Jeroen van der Weerd M: +31 (0) 6 4234 8512
Er heeft ten behoeve van dit Advies geen uitgebreid planologisch onderzoek plaatsgevonden. De in dit rapport opgenomen informatie mag niet zondermeer als volledig beschouwd worden. De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. (ver)bouw zijn niet onderzocht. Met betrekking tot de vereiste vergunningen in het kader van de bouwverordening, milieuwetgeving en dergelijke is geen onderzoek verricht Niets uit dit Advies mag worden gepubliceerd, vermenigvuldigd of opgeslagen in een (digitaal) bestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de deskundige(n). Het eigendom inzake de informatie en kennis vervat in dit rapport berust bij Bureau van der Weerd. Het is dan ook niet toegestaan deze informatie en kennis aan derden ter beschikking te stellen of op een ander wijze toe te passen dan waaraan in de formele opdrachtbevestiging c.q. overeenkomst toestemming verleend is.
Drs. Koos Seerden
T: +31 (0) 10 201 85 55 E: koos.seerden@rho.nl
Op alle aan Bureau van der Weerd verstrekte opdrachten zijn de door de Bureau van der Weerd gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing. Op aanvraag zal Bureau van der Weerd een exemplaar van deze algemene voorwaarden verstrekken.
34