1254704 Bijlage 4 DPO Market Plaza (Rho de Weerd)
Tekst van het document
Distributieve marktanalyse en beleidstoets februari 2023
ALBERT HEIJN | BURGH-HAAMSTEDE
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
Inhoudsopgave
0. Inleiding
3
8. Ontwikkelingen
13
1. Locatie
4
9. Seizoensimpact op functioneren van supermarktaanbod
14
2. Planbeschrijving
5
10. Distributieve analyse
15
3. Factsheet gemeente Schouwen-Duiveland
7
11. Beleidsanalyse
17
4. Verantwoording afbakening Onderzoeksgebied
8
12. Motivatie afwijkende omvang Albert Heijn
26
5. Factsheet Onderzoeksgebied
9
13. Structuur- en verdringingseffecten
30
6. Doelgroepenanalyse
10
14. Conclusie: Behoefte, Beleidstoets en (Ladder-)effecten
31
7. Aanbodanalyse
11
Disclaimer en contact
34
2
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
0. Inleiding Voor u ligt een distributieve marktanalyse met beleidstoets ter onderbouwing van de beoogde uitbreiding na relocatie van Albert Heijn in Burgh-Haamstede. In Burgh-Haamstede exploiteert Market Plaza Group een supermarkt van Albert Heijn, een vestiging van Etos en van Gall & Gall. Market Plaza Group is voornemens om dit cluster aan de Burghseweg te verplaatsen naar nieuwbouw aan de Kriekemeet, direct grenzend aan het centrumgebied van BurghHaamstede.
Market Plaza beoogt een hoogwaardig concept te realiseren waarin Albert Heijn, Etos en Gall & Gall het winkelaanbod vormen. Hierbij wordt beoogd een supermarkt te realiseren met een omvang van circa 2.250 tot 2.400 m² winkelvloeroppervlak (wvo), die beter dan nu is afgestemd op het hoge omzetniveau in het grootste deel van het jaar, zodat de winkelkwaliteit voor toeristen en inwoners het grootste deel van het jaar gegarandeerd is.
In onderhavig rapport wordt een analyse gemaakt van de behoefte aan en effecten van bovengenoemde
ontwikkeling. Als expliciet onderdeel van deze analyse is een grondige beleidstoets verricht om onderbouwd aan te geven op welke gronden dient te worden afgeweken van bestaande beleidskaders om de voorgenomen ontwikkeling van Market Plaza planologisch mogelijk te maken.
Dit rapport is dusdanig opgebouwd dat eerst een zo volledig mogelijk beeld wordt geschetst van de context waar binnen de voorgenomen ontwikkeling plaatsvindt. Na een planbeschrijving wordt ingegaan op relevante vraag- en
aanbodkenmerken. Confrontatie tussen vraag en aanbod mondt vervolgens (rekening houdend met de forse seizoensimpact) in een analyse naar behoefte en effecten van de voorgenomen ontwikkeling. Na een volledige analyse van de context wordt een beleidsanalyse gepresenteerd. Deze vormt samen met de contextanalyse de onderlegger voor de onderbouwing, die aantoont dat de voorgenomen ontwikkeling een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking goed kan doorstaan, rekening houdend met behoefte, effecten en beleidskaders.
3
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
1. Locatie
4
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
2. Planbeschrijving •
De Albert Heijn in Burgh-Haamstede is voornemens te reloceren van de matig te bereiken bestaande locatie aan de Burghseweg naar een nieuwbouwlocatie nabij het centrum van op de hoek Kriekemeet – Scheepswerfstraat, direct liggend aan de Serooskerkseweg op de huidige locatie van de kerk. Deze locatie in Haamstede grenst aan het centrumgebied en direct aan een groot parkeerterrein, waar tevens Aldi gesitueerd is.
•
Vanaf deze projectlocatie ligt Albert Heijn centraal in het marktgebied en op een aanmerkelijk
beter bereikbare plek. De projectlocatie biedt meer mogelijkheden voor een sterkere regionale verzorgingsfunctie. De concurrentiekracht vanaf de projectlocatie zal groter zijn, vooral dankzij de betere ligging t.o.v. draagvlak in Renesse en omgeving. •
Market Plaza beoogt een concept waarin Albert Heijn, Etos en Gall & Gall het winkelaanbod vormen. Deze combinatie versterkt de trekkracht van de locatie en draagt in sterke mate bij aan versterking van het voorzieningenniveau in Burgh-Haamstede.
•
De ambitie is om een zeer hoge locatiekwaliteit te realiseren. Niet alleen dankzij de gunstige ligging t.o.v. doorgaande wegen in de regio, maar ook dankzij de beoogde ruimte voor parkeren, de mogelijkheden voor een sterke ruimtelijk-functionele relatie met het centrumgebied en ook de stedenbouwkundige kansen die deze locatie biedt.
•
Op de volgende pagina is een voorlopig ontwerp voor inrichting van de projectlocatie weergegeven. Voor Albert Heijn is een bvo beoogd van 3.000 m² bvo bestaande uit 2.545 m²
bruto winkeloppervlak, 155 m² wvo kantoor en sociale ruimten en 300 m² magazijn) wat neer zal komen op circa 2.250 m² wvo tot 2.400 m² wvo. Hiermee is t.o.v. de bestaande situatie sprake van een uitbreiding van ruim 600 m² wvo. Aldi beoogt een metrage van 1.531 m² bvo wat neerkomt op circa 1.200 m² wvo ofwel een beoogde uitbreiding van bij benadering 393 m² wvo. Etos en Gall & Gall verhuizen mee met Albert Heijn op een vergelijkbaar wvo als in de bestaande situatie. In parkeren is voorzien dankzij ruim 260 parkeerplaatsen.
5
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
2. Planbeschrijving: impressie (onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad)
6
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
3. Factsheet gemeente Schouwen-Duiveland (CBS, 2021)
34.065 15.729
inwoners BENEDENGEMIDDELD AANDEEL GEZINNEN
huishoudens
LICHT BENEDENGEMIDDELD INKOMENSNIVEAU
6% Westerse allochtonen
3% Niet-westerse allochtonen
10% Nederland
14% Nederland
GEMIDDELDE HUISHOUDENGROOTTE RELATIEF OUDERE LEEFTIJDSOPBOUW
Gemiddelde huishoudgrootte
Autobezit per huishouden
Inkomen per inkomensontvanger, per jaar
LAAG AANDEEL EENPERSOONSHUISHOUDENS BOVENGEMIDDELD AUTOBEZIT
2,2
1.2
2.2 Nederland
1.0 Nederland
LICHTE BEVOLKINGSKRIMP TOT 2035
€26.300
BOVENGEMIDDELDE VERGRIJZING TOT 2035
(CBS)
€27.000 Nederland
-2,6%
Huishoudsamenstelling
Leeftijdsverdeling
Bevolkingsprognose in % (2022 = 0) 2022
18%
28%
29%
33%
2035
40.0 30.0
28% 29%
37%
29%
10.0
25% 10%
16%
14%
Nederland
Schouwen-Duiveland
15-24
25-44
45-64
65+
7.0
30,4% Nederland (26%)
19% 12%
0-14
Vergrijzing 2035*
20.0
38%
34%
-
-
-2.0
*Percentage 65-plussers
-10.0
Nederland
Schouwen-Duiveland
Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
-20.0 Nederland
Schouwen-Duiveland
7
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
4. Verantwoording afbakening Onderzoeksgebied Om de behoefte aan uitbreiding van het supermarktaanbod in Burgh-Haamstede en
Afbakening van het Onderzoeksgebied
omgeving en mogelijke effecten daarvan zo zorgvuldig mogelijk te onderzoeken, is het van
belang om de ruimtelijke context waar binnen het bestaande relevante supermarktaanbod functioneert goed in kaart te brengen. Uit jurisprudentie van de Raad van State blijkt dat het risico moet worden vermeden om een te klein onderzoeksgebied als vertrekpunt van het onderzoek te kiezen. Daarom is een Onderzoeksgebied afgebakend op basis van relevante onderzoeksdata, waaronder klantherkomstdata van Albert Heijn (2021 en 2022), beschikbaar koopstromenonderzoek, bij ons beschikbare data over de primaire oriëntatie
in Burgh-Haamstede op hier gevestigde supermarkten (Koopstromenonderzoek 2021 en 4Orange, 2019) en aanbodgegevens van Locatus (2022). Deze data zijn gecombineerd met een geografische analyse en locatiebezoek. Hierbij is gekeken naar geografische aspecten die van invloed zijn op maximale reistijd die consumenten bereid zijn af te leggen voor hun dagelijkse boodschappen (bijvoorbeeld fysieke barrières zoals spoorwegen, waterwegen, etc. die de reikwijdte van supermarktlocaties beïnvloeden). Daarnaast is gekeken naar de
locatiekwaliteit van het bestaande supermarktaanbod.
Bovenstaande aanpak heeft geleid tot een begrenzing van het Onderzoeksgebied zoals rechts weergegeven. Dit Onderzoeksgebied telt volgens het CBS (2021, meest recente cijfers) 6.360 inwoners verdeeld over 3.125 huishoudens. Kenmerkend voor het Onderzoeksgebied is de sterke impact van toerisme en recreatie wat zich vertaalt in een zeer groot additioneel omzetpotentieel voor het aanwezige supermarktaanbod. Draagvlak woonachtig binnen dit Onderzoeksgebied is primair georiënteerd op supermarktaanbod in het Onderzoeksgebied, wat maakt dat dit geografisch schaalniveau bij uitstek geschikt is om vraag en aanbod op de juiste manier met elkaar te confronteren in een distributieve marktanalyse.
8
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
5. Factsheet Onderzoeksgebied (CBS, 2021)
6.360 3.125
inwoners
7% Westerse allochtonen
3% Niet-westerse allochtonen
10% Nederland
14% Nederland
BENEDENGEMIDDELD AANDEEL GEZINNEN
huishoudens
Gemiddelde huishoudgrootte
Autobezit per huishouden
2,0
1.0 Nederland
BOVENGEMIDDELD INKOMENSNIVEAU RELATIEF HOOG % 65-PLUSSERS BENEDENGEMIDDELDE HUISHOUDENGROOTTE
Inkomen per inwoner, per jaar
BOVENGEMIDDELD AUTOBEZIT
€30.200
1.2
2.2 Nederland
HOOG % TWEEPERSOONSHUISHOUDENS
(CBS)
€27.000 Nederland
12%
Huishoudsamenstelling
Leeftijdsverdeling 18% 36%
23%
33%
28% 43%
29% 32%
25%
16%
13% 8% 9%
Nederland
Onderzoeksgebied
12%
0-14
15-24
25-44
45-64
65+
38%
35%
Nederland
Onderzoeksgebied
Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
9
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
6. Doelgroepenanalyse (Whize-segmentatie, bewerking Bureau van der Weerd)
Onderzoeksgebied
9%
Gemeente SchouwenDuiveland
7%
16%
Nederland
6%
0%
•
12%
7%
10%
9%
13%
17%
18%
20%
42%
10%
30%
7%
13%
6%
40%
23%
13%
50%
12%
60%
6%
8%
70%
10%
7%
10%
80%
A. Dromen en Rondkomen
B. Jong en Hoopvol
C. Volks en Uitgesproken
D. Bescheiden Ouderen
E. Stedelijke Dynamiek
F. Gewoon Gemiddeld
G. Gezellige Emptynesters
H. Landelijke Vrijheid
I. Plannen en Rennen
J. Zorgeloos en Actief
K. Luxe Leven
4%
9%
90%
3%
3%
100%
Om het inzicht in het draagvlakprofiel binnen het Onderzoeksgebied te vergroten zijn de huishoudens (3.125) aan de hand van de Whize-segmentatie verdeeld over diverse doelgroepen (voor achtergrondinformatie, zie: https://www.whooz.nl/whize). Wat opvalt is dat in het Onderzoekgebied sprake is van een brede doelgroepenverdeling waarin
vrijwel alle doelgroepen zijn vertegenwoordigd. De belangrijkste doelgroep in het Onderzoeksgebied IS “Landelijke Vrijheid” (42%) op afstand gevolgd door “Bescheiden Ouderen” (12%). Het doelgroepenprofiel in het Onderzoeksgebied komt vrij goed overeen met dat van volledige gemeente Schouwen-Duiveland.
10
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
7. Aanbodanalyse Bestaande marktsituatie
Ontwikkelingen
•
Het Onderzoeksgebied telt in de bestaande situatie volgens Locatus (november,
Behalve de wens van Albert Heijn in Burgh-Haamstede om te reloceren en uit te breiden tot
2022) 4.383 m² wvo aan supermarktaanbod. Albert Heijn in Burgh-Haamstede is
tenminste circa 2.250 m² wvo (concreet betekent dit een toename van 627 m² wvo) spelen
met 1.623 m² wvo met afstand de grootste supermarkt, op afstand gevolgd door
er nog een aantal overige aanbodontwikkelingen in het Onderzoeksgebied:
Jumbo in Renesse (891 m² wvo) en Aldi in Burgh-Haamstede van 807 m² wvo.
•
Jumbo in Renesse beschikt nu over een maatvoering die vrij beperkt is. Om de
Verspreid in het Onderzoeksgebied zijn nog enkele kleine supermarkten
toekomstbestendigheid van deze supermarkt te vergroten zijn er concrete plannen om
gevestigd met in totaal 1.062 m² wvo.
Jumbo te verhuizen naar de locatie Transferium waar de supermarkt kan uitbreiden tot circa 1.500 m² bvo, ofwel ongeveer 1.200 m² wvo. Concreet betekent dit een toename
•
Net buiten het Onderzoeksgebied beschikt Plus in Scharendijke over een modern vestigingspunt van 975 m² wvo. Op basis van data over primaire
van circa 300 m² wvo.
•
Spar is in 2021 vertrokken uit de kern Burgh-Haamstede waarna Aldi zich op deze locatie
oriëntaties op supermarkten (4Orange, 2019) blijkt dat er tot de nieuwvestiging
aan de Noordstraat vestigde. In het gemeentelijk detailhandelsbeleid (2013) is de
van Aldi in Burgh-Haamstede sprake was van de nodige afvloeiing vanuit het
mogelijkheid benoemd dat ook deze supermarktlocatie zou mogen uitbreiden tot circa
Onderzoeksgebied
1.500 m² bvo. Deze meters zijn tot op heden niet ingevuld. Aldi wenst uit te breiden tot
naar
discountaanbod
(Aldi
en
Lidl)
in
Zierikzee.
Nieuwvestiging van Aldi in Burgh-Haamstede heeft in die zin geleid tot
circa 1.200 m² wvo wat concreet een toename betekent van 391 m² wvo.
versterking van de lokale boodschappenstructuur. •
In de bestaande marktsituatie zal de binding in het Onderzoeksgebied dan ook zijn toegenomen. Ook in de zomermaanden zal sprake zijn van een sterkere
binding van toeristische supermarktbestedingen aan het Onderzoeksgebied. Hier profiteert ook het full service supermarktaanbod in het Onderzoeksgebied van
dankzij
combinatiebezoek.
Het
completere
formulebeeld
in
het
Onderzoeksgebied leidt dus tot een afname in afvloeiing, zowel onder bewoners als onder toeristen.
Albert Heijn, Burgh Haamstede
Jumbo, Renesse
11
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
7. Aanbodanalyse (supermarkten in gemeente Schouwen-Duiveland met m² wvo)
330 891 975 338 332 807
1.623
1.824
1.569
382
1.327
1.530
1.014 1.035
Bron: Locatus, 2022
844
12
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
8. Ontwikkelingen Woningbouw
Toerisme en recreatie
Uit de Woonvisie en Woningmarktanalyse 2017-2027 van de gemeente Schouwen-Duiveland blijkt het
Het toerisme op Schouwen-Duiveland groeit. Het aantal (toeristische) overnachtingen is
volgende:
met 6 procent gestegen van 5,2 miljoen in 2017 naar 5,4 miljoen in 2019 (ofwel gemiddeld
1.
Schouwen-Duiveland functioneert als één samenhangende woningmarkt. Hierbinnen bestaat voor
14.800 per dag). In 2016 trok Schouwen-Duiveland 3,2 miljoen dagtoeristen (ofwel
de periode 2017-2027 een verwachte (netto) uitbreidingsvraag van 245 woningen. Enkel met
gemiddeld 8.800 per dag). Onderzocht wordt door de gemeente of omvang en
plannen die aantoonbaar extra huishoudens trekken is meer dan 245 woningen toevoegen
economische effect van het dagtoerisme beter in beeld kunnen worden gebracht.
mogelijk zonder negatieve effecten. De stijging is vooral te danken aan particuliere verhuur (+26%) en toeristische 2.
Er zijn verschillen tussen kernen: grootste potentie om kwantitatieve uitbreidingsvraag te hosten
overnachtingen op campings (+13%). Al dat bezoek zorgt voor € 201,5 miljoen aan
in Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse. Kwalitatieve opgaven zijn er overal, waardoor ook in
bestedingen. Daarin zijn overnachtingskosten, horecabezoek, boodschappen en recreatieve
kleine kernen kwalitatief toevoegen nodig kan zijn.
activiteiten meegerekend. Niet meegenomen zijn investeringen die consumenten, bedrijven en overheid doen, zoals de koop van een chalet of het bouwen van
3.
Veroudering van de bestaande voorraad zorgt op termijn voor vervangingsopgave: groot aandeel
voorzieningen.
eenvoudige woningen uit de jaren ’50 en ’60 in de woningvoorraad. In de kleine kernen bovendien
oudere voorraad dan in de grote kernen. Dit zijn veelal de minst aantrekkelijke delen van de
Gelet op de Agenda Toerisme 2016-2028 kan worden geconcludeerd dat Schouwen-
woningvoorraad met op termijn de grootste kans op leegstand.
Duiveland volop inzet op verdere groei van toerisme en recreatie. Gezien de marktomstandigheden rondom Corona heeft toerisme in eigen land -en ook zeker in
4.
Toename van het aantal oudere een- en tweepersoonshuishoudens en afname van het aantal
Zeeland- een forse extra impuls gekregen in 2020. De verwachting is dat dit medio 2022
gezinnen en jongere huishoudens; dit zorgt voor een duidelijke toename in de vraag naar
naar een normaal niveau zal terugkeren.
levensloopbestendige grondgebonden woningen en appartementen en een sterke afname in de vraag naar reguliere grondgebonden woningen.
Op langere termijn mag worden aangenomen dat het omzetaandeel van toevloeiing van supermarktbestedingen van toeristen verder zal groeien en dus bij zal dragen aan de
Gelet op de meest recente bevolkingsprognose van het CBS/PBL (2021) die voor de gemeente
behoefte voor uitbreiding van supermarktaanbod.
Schouwen-Duiveland een krimp becijfert van 2% richting 2035, zal in de distributieve berekening van de marktruimte in het Onderzoeksgebied worden berekend op basis van een per saldo stabiel bewonersdraagvlak.
13
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
9. Seizoensimpact op functioneren van supermarktaanbod In toeristengebieden zoals Burgh-Haamstede en omgeving hebben supermarkten een specifiek
In onderstaande grafieken is linksonder de gemiddelde index weergegeven van de
omzetverloop door het jaar heen. Dit leidt ertoe dat in de zomerpiek de omzet ruim het dubbele
omzetontwikkeling van supermarkten in toeristengebieden (met onderscheid tussen
(of meer) is van de omzet in de rustige periodes. Om deze piek goed op te kunnen vangen en om
binnenland en de kustgebieden) en rechtsonder de omzetontwikkeling van de Albert
de consument die uit allerlei landen komt goed te bedienen zijn supermarkten relatief groot.
Heijn in Burgh-Haamstede in 2021. Beide grafieken laten een vergelijkbaar patroon zien
Omdat er een aantal maanden is dat de supermarktomzet vrijwel verdubbelt ten opzichte van de
met omzetpieken in de vakantieperioden. In de weken dat er sprake is van weinig
rustige tijd van het jaar, zijn supermarkten in toeristengebieden relatief groot en is de omzet per
toerisme en de supermarkt hoofdzakelijk draait op bewoners in het marktgebied, ligt de
m² wvo relatief laag. In toeristengebieden kunnen supermarkten vaak rendabel functioneren met
gemiddelde weekomzet aanzienlijk lager. Dit beeld is van toepassing op alle volwaardige
een gemiddeld lage omzet per m² wvo omdat de personele bezetting in het jaar sterk verschilt
supermarkten in het Onderzoeksgebied, dus ook voor de Jumbo in Renesse. Met dit
(veel seizoenswerkers) en de huisvestingslasten in veel gevallen relatief laag zijn.
gegeven kan op basis van bij ons beschikbare harde omzetcijfers van de aanwezige supermarkten nauwkeurig worden bepaald wat het totale jaarlijkse omzetpotentieel is voor het supermarktaanbod.
Omzetontwikkeling supermarkt in toeristisch gebied (rood is aan de kust en blauw is in het binnenland)
Omzetontwikkeling in 2021 (index: 100 = gemiddeld weekomzet over een kalenderjaar)
index = 177
index = 64
1
Bron: Rho Adviseurs, 2016
3
5
7
9
11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51
Bron: Albert Heijn in Burgh-Haamstede, Market Plaza Group, 2022
14
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
10. Distributieve analyse (toelichting) •
Inzicht in de (toekomstige) distributieve marktsituatie voor supermarkten is een belangrijke
•
•
Bureau van der Weerd op basis van bij ons beschikbare recente omzetdata van de Albert
supermarktontwikkelingen in het Onderzoeksgebied. Daartoe wordt een distributieve
Heijn in Burgh-Haamstede en de Jumbo in Renesse. •
Zoals toegelicht in hoofdstuk 9 hebben seizoensinvloeden een enorme impact op het
ervaringscijfers.
beschikbare omzetpotentieel voor supermarktaanbod in een marktgebied en daarmee
Op basis van deze input wordt een inschatting gemaakt van de toekomstig haalbare
fluctueert de distributieve marktsituatie door het jaar heen. Om een zo goed mogelijke
marktruimte voor supermarktaanbod. Een distributieve benadering confronteert de
benadering te kunnen maken van de eventuele behoefte aan uitbreidingsruimte voor
vraagkant van de markt met de aanbodkant en geeft een goede indicatie van de aanwezige
supermarktaanbod in het Onderzoeksgebied is daarom een driedeling gemaakt. Hierbij
marktruimte in termen van onderaanbod, balans of overaanbod.
wordt onderscheid gemaakt tussen ‘laagseizoen’ (de periode in de herfst en winter
De vraagkant van de markt wordt bepaald door de besteding per hoofd, de omvang van het
exclusief herfstvakantie maar inclusief kerstvakantie), ‘midden seizoen’ (de periode
marktgebied (aantal inwoners, CBS), koopkrachtbinding (bestedingen van inwoners uit het
tussen maart/april en medio eind oktober, exclusief de mei-, herfst- en de
marktgebied)
het
zomervakantie) en ‘hoogseizoen’ (ofwel de meivakantie, herfstvakantie en de
marktgebied). De aanbodzijde wordt bepaald door de omvang van het supermarktaanbod in
zomervakantieperiode). Bij de bepaling van deze indeling is nadrukkelijk gekeken naar
m² wvo (Locatus) en de benodigde vloerproductiviteit (omzet per m² wvo).
het omzetverloop van de supermarkten door het jaar heen, zoals weergegeven in de
In distributieve berekeningen wordt uitgegaan van de landelijke gemiddelde besteding per
grafieken op de vorige pagina.
en
koopkrachttoevloeiing
(bestedingen
afkomstig
van
buiten
hoofd van de bevolking per jaar. Hiertoe is gebruik gemaakt van de publicatie
•
De binding en toevloeiing zijn bepaald aan de hand van een zorgvuldige inschatting door
indicator om een goede inschatting te kunnen geven voor de mogelijkheden voor
benadering opgesteld op basis van bestaande onderzoeksdata, ruimtelijke kengetallen en •
•
•
Verder is rekening gehouden met de impact van ‘online’. In het Onderzoeksgebied
Omzetkengetallen 2021. In Nederland is de gemiddelde besteding per inwoner € 2.135
bedraagt afvloeiing naar ‘online’ circa 4,3% (op basis van cijfers van Supermarkt &
(excl. BTW).
Ruimte i.s.m. Locatus, voorjaar 2022). Landelijk is dit circa 5%.
Het gemiddeld besteedbaar inkomen ligt in Onderzoeksgebied circa 12% boven het landelijk
gemiddelde. Het is gebruikelijk om de afwijking van het besteedbaar inkomen voor de
•
De normatieve vloerproductiviteit voor supermarktaanbod is bepaald op basis van een
vijfjarig landelijk gemiddelde zoals genoemd in de publicatie Omzetkengetallen 2021.
dagelijkse sector te corrigeren met 0,4 en in de niet-dagelijkse sector met 0,7, zie ook de Memo Inkomenselasticiteiten (2018). Daarmee komt de gemiddelde supermarktbesteding
Op de volgende pagina wordt de distributieve situatie voor supermarktaanbod in het
per inwoner van het Onderzoeksgebied op jaarlijks € 2.237,- (excl. BTW). Alle genoemde
Onderzoeksgebied geanalyseerd, daarbij dus in sterke mate rekening houdend met de forse
bedragen zijn op basis van prijspeil 2021. De actuele hoge inflatie is hier niet in
seizoensimpact op het functioneren van het aanwezige supermarktaanbod.
meegenomen.
15
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
10. Distributieve analyse Distributieve benadering (gemiddelde volledig kalenderjaar, dus incl. seizoensimpact)
Binding en toevloeiing •
Het Onderzoeksgebied telt op dit moment 6.360 inwoners. Zoals aangegeven, heeft Bureau van der
INWONERS BINDING BESTEDING OMZETPOTENTIE TOEVLOEIING OMZETPOTENTIE TOTAAL (*) AANBOD IN M2 WVO GEREALISEERDE OMZET/M2 NORMATIEVE OMZET/M2 INDICATIE MARKTRUIMTE
Weerd tot op detailniveau inzage gekregen in de gerealiseerde omzet per week gedurende het volledige kalenderjaar 2021 van de Albert Heijn in Burgh-Haamstede. Op basis van deze data alsmede inzicht in de weekomzet van Jumbo in Renesse kan betrouwbaar worden becijferd wat het volledige omzetpotentieel is van het aanwezige supermarktaanbod in het Onderzoeksgebied.
•
Mede op basis van klantherkomstdata (bron: Albert Heijn) is voorts inzicht verkregen in de gerealiseerde binding en toevloeiing over een volledig kalenderjaar van het aanwezige supermarktaanbod. De binding kan op basis van deze cijfers alsmede referentiegetallen uit
Bronnen: CBS (2021), Retail Insiders (2021), Locatus (2022), bewerking Bureau van der Weerd
bestaand koopstromenonderzoek in vergelijkbare marktgebieden worden becijferd op 90%. Afvloeiing vindt plaats naar de Plus in Scharendijke, Lidl in Zierikzee en ‘online’.
ONDERZOEKSGEBIED 6.360 90% € 2.237 € 12,8 miljoen 73% € 47 miljoen 4.383 € 11.000 € 8.381 1.300
•
Wanneer de gerealiseerde omzet per m² wvo wordt geconfronteerd met de normatieve omzet per m² wvo, blijkt er sprake van een marktruimte van ongeveer 1.300 m² wvo.
Toevloeiing
Hiermee kan in kwantitatieve zin de behoefte voor
•
supermarktaanbod in het Onderzoeksgebied worden aangetoond en onderbouwd.
Toevloeiing is afkomstig vanuit overig Schouwen-Duiveland, maar vooral van toerisme en recreatie. Deze component zorgt gedurende het hele jaar door voor toevloeiing met forse pieken in de
•
uitbreiding
van het
De uitbreidingsplannen van Jumbo, Aldi en Albert Heijn tellen op tot in totaal circa 1.300
vakantieperioden, en dan in het bijzonder in de zomermaanden. Op basis van klantherkomstdata
m² wvo. Deze beschikbare uitbreidingsruimte is voldoende om de drie voorliggende
van Albert Heijn kan nauwkeurig worden bepaald dat Albert Heijn gemiddeld over een jaar
plannen (Albert Heijn, Jumbo en Aldi) voor uitbreiding van het supermarktaanbod in het
genomen 27% van de omzet genereert dankzij bestedingen uit het Onderzoeksgebied. Dit betekent
Onderzoeksgebied te kunnen opvangen.
dus dat gemiddeld over een volledig jaar 73% als toevloeiing kan worden aangemerkt. Voor het
•
Indien de komende jaren inderdaad verder wordt ingezet op het versterken van de
overig supermarktaanbod mag worden uitgegaan van een vergelijkbaar aandeel. Vanzelfsprekend
toeristisch-recreatieve sector op Schouwen-Duiveland zoals beleidsmatig voorgestaan (zie
ligt dit aandeel in het hoogseizoen aanzienlijk hoger en in het laagseizoen juist fors lager.
hoofdstuk 8), dan leidt dit tot additionele behoefte aan meer supermarktaanbod.
Omzetpotentieel
(*) De gebonden omzet van de eigen inwoners bedraagt € 12,8 miljoen en 27% van het totaal. Derhalve:
•
Dankzij deze data kan worden becijferd dat het volledig omzetpotentieel voor supermarktaanbod
100% van de omzet (€ 12,8 miljoen / 27%) is € 47,4 miljoen. Daarvan bedragen de bestedingen van
in het Onderzoeksgebied uitkomt binnen een bandbreedte van € 43 tot € 47 miljoen.
toeristen en van buiten het Onderzoeksgebied circa 73%, ofwel circa € 34,6 miljoen)
16
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse De beoogde ontwikkeling betreft zoals gezegd, het verplaatsen van een Albert Heijn supermarkt samen
Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
met een Gall & Gall en Etos in combinatie met het uitbreiden van een Aldi en het uitbreiden van
Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (Rijks)overheid. Om dit principe
parkeergelegenheid. Gelet op de omvang van de ontwikkeling in m² is sprake van een stedelijke
beter te borgen, is in 2012 de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgenomen in het
ontwikkeling (meer dan 500 m²), die getoetst moet worden aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke
(Bro: artikel 3.1.6). We toetsen in het navolgende of de beoogde stedelijke ontwikkeling voldoet aan het
besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten
Rijks, provinciale en gemeentelijke beleid.
besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking bestaat uit twee treden: de eerst trede bestaat uit het aantonen van de
Rijksbeleid
behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede trede wordt er in beginsel
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zet het Rijk het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van Rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Een
een
excellente
ruimtelijk-economische
gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de
aantal van deze belangen zijn: •
van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt
structuur
van
Nederland
door
een
aantrekkelijk
toelichting.
vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
Provinciaal beleid
•
ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
Omgevingsplan Zeeland 2018
•
efficiënt gebruik van de ondergrond;
Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale
•
verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast
beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. De kern van het Omgevingsplan wordt
externe veiligheidsrisico's;
gevormd door vier integrale strategische toekomstgerichte opgaven die nationaal en
ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke
provinciaal centraal staan:
(her)ontwikkeling;
•
duurzame en concurrerende economie;
ruimte voor behoud en versterking van (inter-) nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke
•
klimaatbestendige en -neutrale samenleving;
kwaliteiten;
•
waardevolle leefomgeving;
zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Voor deze
•
toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving.
• • •
belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.
17
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse Op detailhandel is de duurzaamheidsladder voor stedelijke ontwikkeling van toepassing. De
Voor detailhandel geldt het volgende:
(binnenstedelijke) kernwinkelgebieden in Zeeland worden gezien als primaire vestigingsplaats
1.
In een bestemmingsplan worden nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede
voor detailhandel. In kernen zonder kernwinkelgebied is ruimte voor lokale detailhandel en
verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, primair toegelaten in
buiten bestaand bebouwd gebied zijn kleinschalige en aan het buitengebied gebonden
bestaande kernwinkelgebieden. In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin nieuwe
vormen van detailhandel mogelijk.
detailhandelsvoorzieningen, met inbegrip van de uitbreiding van bestaande voorzieningen, worden toegelaten wordt inzicht gegeven in de wijze waarop het plan
Detailhandel ter ondersteuning van grootschalige dag recreatieve voorzieningen ("leisure"
bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande
zoals Zeelandhallen Goes, ZEP Middelburg en Skihal Terneuzen) is als kostendrager voor
kernwinkelgebieden.
ontwikkeling toegestaan, mits inhoudelijk gerelateerd aan de voorziening en ondergeschikt
2.
Het eerste lid is niet van toepassing op de in bijlage B van de Provinciale
qua omvang van het totale concept. Om te voorkomen dat door concurrentie overaanbod en
Omgevingsverordening genoemde categorieën. Supermarkten vallen niet onder deze
leegstand ontstaat op reguliere detailhandelslocaties is de provincie terughoudend met het
categorieën.
toestaan van ondersteunende detailhandel. Branches in de dagelijkse boodschappen en recreatief winkelen horen niet op perifere locaties
Vestiging van detailhandel bedoeld voor laagfrequente, doelgerichte inkopen (zoals woon- en
(zoals bedrijventerreinen) en evenmin op locaties voor grootschalige detailhandel (PDV/GDV)
autobranche, doe-het-zelf, bruin- en witgoed, tuincentra) en nieuwe grootschalige
te worden gevestigd.
detailhandelsvoorzieningen dient plaats te vinden in het kernwinkel-gebied of op de aan de
De afwegingsruimte voor supermarkten in de Provinciale Omgevingsverordening 2018 wordt
(binnen)stadsrand gelegen perifere detailhandel vestigingslocaties (PDV-locaties). Branches in
als volgt omschreven:
de dagelijkse boodschappen en recreatief winkelen horen niet op PDV-locaties thuis.
“Bijvoorbeeld een supermarkt die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting)
Supermarkten kunnen in of (indien noodzakelijk vanwege de omvang) aansluitend aan het
aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied mag op enige afstand van het
kernwinkelgebied worden gevestigd.
kernwinkelgebied, binnen bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. Ook een bestaande winkel buiten het kernwinkelgebied kan enige ontwikkelingsruimte worden geboden. Hiervoor
Provinciale Omgevingsverordening 2018
is wel een goede motivering nodig omdat een dergelijke situatie per definitie niet bijdraagt aan
In de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland zijn regels opgenomen ten aanzien van
bundeling en concentratie in het kernwinkelgebied. In die situaties zal maatwerk moeten
de fysieke leefomgeving van de provincie Zeeland. Hierbij zijn de uitgangspunten opgenomen
worden geleverd waarbij per geval, vanuit het beginsel van een goede ruimtelijke ordening en
die zijn vastgelegd in het provinciaal Omgevingsplan.
na weging van de betrokken belangen, een keuze moet worden bepaald.”
18
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse Gemeentelijk beleid Strategische Visie ‘Tij van de Toekomst’ (Gemeente Schouwen-Duiveland, 2011) De strategische visie Tij van de Toekomst is een richtinggevend kader voor een duurzaam
Er wordt gestreefd naar sterke winkelconcentraties die elkaar aanvullen. Het doel is de voorzieningenstructuur en het winkelaanbod zo in te richten, dat het zo optimaal mogelijk voldoet aan de consumentenvraag van inwoners en toeristen in het verzorgingsgebied. Aan
economische en sociaal evenwichtige toekomst van Schouwen-Duiveland.
de ondernemers wordt bovendien zo veel mogelijk ruimte binnen de gestelde kaders
•
Schouwen-Duiveland is een eigenzinnig, gastvrij, Zeeuws eiland waar de dynamiek van
geboden om in te kunnen blijven spelen op de dynamiek in de detailhandel (vernieuwing).
water, land, natuur en cultuur mensen inspireert en verbindt. Eilanders en gasten komen
In
hier tot zichzelf door de buitengewone combinatie van schoonheid, rust, bruisende
detailhandelsvoorzieningen op Schouwen-Duiveland naar de toekomst toe ongeveer gelijk
mogelijkheden en monumentale schatten.
blijft. Het draagvlak bestaat voor circa drie-vierde uit bewoners en voor circa een-vierde uit
De ambitie van de gemeente wordt als volgt geformuleerd: In 2040 kent vakantie-eiland
toeristen. Het draagvlak voor winkels in de gemeente en de afzonderlijke kernen is, bezien
Schouwen-Duiveland een toonaangevende watereconomie die de duurzame verbinding
vanuit het aantal inwoners, enigszins beperkt. Het optimaal benutten van de kansen die het
vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten.
toerisme biedt voor de detailhandel in de gemeente is belangrijk om een zo compleet
Voor 2040 worden verschillende doelen opgeschreven. In 2040 moet het eiland krachtig
mogelijk (dagelijks) winkelaanbod te kunnen behouden in de kernen.
•
•
de
visie
is
als
uitgangspunt
genomen
dat
het
draagvlak
voor
de
gepositioneerd zijn als toonaangevend in water en als veelzijdig vakantie-eiland. De
gemeente moet een aantrekkelijk woon- en leefmilieu hebben en een krachtige positionering in de delta. Daar hoort ook een goed en realistisch voorzieningenniveau bij. Stedelijke voorzieningen worden zoveel mogelijk gebundeld in Zierikzee. Verspreid over het eiland bundelen we voorzieningen die in een samenhangend netwerk een satellietfunctie
Optimalisering ruimtelijke structuur: In het detailhandelsbeleid wordt zorgvuldig ruimtegebruik, de ruimtelijke inpassing en de ruimtelijke impact van detailhandel zorgvuldig afgewogen. Dit houdt concreet het volgende in:
•
op de aangewezen winkelconcentraties. Met ontwikkelingen daarbuiten dient zeer
voor de omgeving vervullen.
terughoudend te worden omgegaan. •
Detailhandel Structuurvisie 2013 (Gemeente Schouwen-Duiveland)
van de mogelijkheden voor de detailhandel in de gemeente en de positie en het perspectief van
De ruimtebehoefte en ruimtelijke impact van een onderneming (de grootte van het benodigde bedrijfsvloeroppervlak en de parkeercapaciteit) is bepalend voor het vinden
Hoofddoel: In de Detailhandel Structuurvisie 2013 wordt een ruimtelijke visie op de detailhandelsstructuur voor Schouwen-Duiveland gegeven. Het doel is het inzichtelijk maken
Nieuwe ontwikkelingen dienen zoveel mogelijk plaats te vinden binnen of aansluitend
van een passende locatie. •
Detailhandelsontwikkelingen worden zoveel mogelijk ingezet voor herstructurering, herontwikkeling en modernisering van winkelgebieden.
de verschillende centra in het bijzonder.
19
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse •
•
Eventuele detailhandelsontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat de leegstand op een
•
De visie op de detailhandel in de overige kernen van Schouwen-Duiveland is gericht op het
locatie elders dusdanig toeneemt dat er geen sprake meer is van zorgvuldig ruimtegebruik
behouden en het versterken van het lokaal verzorgende aanbod om zo de leefbaarheid te
wat tot verloedering van een gebied kan leiden.
waarborgen. Nieuwe full-servicesupermarkten (supermarkten > circa 750 m² bvo, circa 600
Beleidsmatige keuzes kunnen effect hebben op de consumentenverzorging en die effecten
m² wvo) worden niet voorgestaan in overige kernen.
kunnen ook ruimtelijke gevolgen hebben: detailhandelsontwikkelingen mogen niet leiden tot duurzame ontwrichting, waarbij de consument op acceptabele afstand niet meer haar
Detailhandelsstructuur gemeente Schouwen-Duiveland
reguliere aankopen kan doen. •
Schaalvergroting in de gemeente zal geaccommodeerd moeten worden. Een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van grotere winkels in de verzorgingsstructuur is daarom noodzakelijk.
Visie op de gemeentelijke detailhandelsstructuur op hoofdlijnen: Het streven is gericht op een evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur waarbij de verschillende winkelgebieden op Schouwen-Duiveland door hun eigen kenmerken, kwaliteiten en bezoekdoelen elkaar aanvullen (complementariteit) en ieder een eigen rol binnen de structuur vervullen. In toenemende mate wordt in de detailhandel ingespeeld op het type koopgedrag van de steeds
diffuser wordende groep consumenten: recreatief winkelen, doelgericht aankopen en boodschappen doen. De detailhandelsstructuur in de gemeente Schouwen-Duiveland is hierop gericht: •
Centrum Zierikzee: Recreatief winkelen. Dit is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente met een belangrijke streek-functie op het gebied van niet-dagelijks en recreatief winkelaanbod, zowel voor de inwoners als voor de toeristen op Schouwen-Duiveland;
•
Centrum van Burgh-Haamstede: nadruk op boodschappen doen. Het centrum heeft een bovenlokale verzorgingsfunctie voor de inwoners en toeristen in het gebied. Dit houdt in een sterk
boodschappenaanbod
aangevuld
met
beperkt
niet-dagelijks
winkelaanbod dat het toeristische karakter van het dorp versterkt;
en
recreatief
Voor de boodschappenstructuur worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: •
Structuur afstemmen op koopgedrag: de voorzieningen gericht op dagelijkse boodschappen dienen een goede verzorging te bieden aan de inwoners en de toeristen in het verzorgingsgebied, in samenhang met het aanwezige draagvlak en afgestemd op het elders in de regio aanwezige aanbod.
20
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse •
Supermarkten
bepalend
voor
boodschappenstructuur:
binnen
de
structuur
van
•
boodschappencentra nemen de supermarkten een centrale rol in. Gezien de algemene ontwikkelingen zal die rol alleen maar groter worden (schaalvergroting en een groter
reloceren, krijgen vers speciaalzaken de mogelijkheid om mee te verplaatsen. •
marktaandeel). •
Geen grotere supermarkten toevoegen in overige kernen: in de detailhandelsvisie wordt nadrukkelijk ingezet op het versterken van de bestaande detailhandelsclusters.
Ruimtelijke argumenten leidend voor keuze locaties supermarkten: een centrale ligging in het
Dit betekent dat ontwikkelingen in de overige kernen deze detail-handelsclusters niet
verzorgingsgebied, een goede bereikbaarheid, voldoende parkeermogelijkheden, een goede
mogen frustreren. Eventuele nieuwvestiging van supermarktaanbod in de overige
bevoorrading, voldoende fysieke ruimte en synergie met andere winkels is bepalend voor de
kernen dient hierbij een lokale verzorgingsfunctie te hebben (max. circa 750 m² bvo,
locatiekeuze van supermarkten. •
Synergie supermarkten en vers speciaalzaken: in kernen waar supermarkten gaan
circa 600 m² wvo).
Evenwichtige spreiding: voor de leefbaarheid is het van belang dat er voor de consument op redelijke afstand (fietsafstand) een volwaardig voorzieningenpakket aan dagelijkse artikelen bevindt. Om dit laatste te bereiken is het ook gewenst dat de boodschappencentra en/of solitaire supermarkten centraal in hun primaire marktgebied gesitueerd zijn.
•
•
Er is een driedeling te maken in de huidige supermarktstructuur in Schouwen-Duiveland:
Evenwicht consumenten- en ondernemersbelang: in de visie op de boodschappenstructuur zal
1.
Centraal deel met een sterke streekfunctie voor Zierikzee in de top van de hiërarchie.
een evenwicht gezocht worden tussen de belangen van consumenten enerzijds en de belangen van
2.
Westhoek en Oosthoek waarin Burg-Haamstede, Renesse en Bruinisse een
ondernemers anderzijds.
bovenlokale verzorgingsfunctie vervullen, inclusief voor het aanwezige toerisme.
Inspelen op efficiëntie en gemak: omdat bij het boodschappen doen efficiëntie en gemak voorop
Aanvullend op het centrum van Zierikzee krijgen de centra van Burgh-Haamstede,
staan, dient dat ook in de boodschappenstructuur tot uiting te komen. Randvoorwaarden voor
Renesse en Bruinisse ook de ruimte de recreatieve winkelfunctie te behouden en te
goede locaties voor dagelijks winkelaanbod zijn daarom een centrale ligging in het
versterken. De recreatieve winkelfunctie is hierbij wel ondergeschikt aan de
verzorgingsgebied, een goede bereikbaarheid, voldoende parkeermogelijkheden en een compacte
recreatieve winkelfunctie van Zierikzee.
opzet. •
Visie op de boodschappenstructuur
3.
De overige supermarkten vervullen een lokale verzorgingsfunctie.
Accommoderen schaalvergroting: in principe wordt de bestaande supermarkten de mogelijkheid geboden om daar waar gewenst, te komen tot schaalvergroting op de huidige of een andere locatie, tenzij die locatie niet past in de beoogde structuur van boodschappencentra.
•
Achterblijvende locaties: er wordt alleen medewerking verleend aan een verplaatsing van een supermarkt wanneer vooraf verankerd is dat de achterblijvende locatie niet wordt ingevuld met nieuwe supermarktmeters.
21
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse De Albert Heijn in Burgh-Haamstede heeft voor hedendaagse maatstaven een beperkte omvang
•
(960 m² wvo in 2013). Voor een goede consumentenverzorging voor het dorp en de nabije regio is uitbreiding van de gevestigde supermarkt wenselijk naar een moderne maat van circa 1.500 m²
Full- servicesupermarkten met een bovenlokale functie (Burgh-Haamstede, Renesse en Bruinisse): maximaal circa 1.500 m² bvo (circa 1.200 m² wvo).
•
Full-servicesupermarkten met een lokale functie (Scharendijke, Brouwershaven en
bvo (circa 1.200 m² wvo). In 2013 werd ook aangegeven dat er ruimte is voor een discount-
Oosterland): circa 1.250 m² bvo (circa 1.000 m² wvo). Voor Nieuwerkerk mag, vanwege
supermarkt, deze is intussen ook gerealiseerd in Burgh-Haamstede (Aldi).
een groter lokaal draagvlak, een maximale maat van circa 1.500 m² bvo (circa 1.200 m² wvo) worden gehanteerd.
Boodschappenstructuur gemeente Schouwen-Duiveland
•
Discountsupermarkten: hier wordt 1 maat voor gehanteerd omdat zij, afgezien van de
locatie, veelal een bovenlokaal verzorgingsbereik hebben. Maximaal circa 1.375 m² bvo (circa 1.100 m² wvo).
Supermarktstructuur Schouwen-Duiveland: Beoordeling Visie en Planinitiatieven (Bureau Stedelijke Planning, 2014) Bureau Stedelijke Planning heeft in 2014 de bestaande planinitiatieven in de gemeente
Schouwen-Duiveland beoordeeld. Als wordt gekeken naar de supermarktstructuur van de gemeente, dan concludeert BSP het volgende: •
Schouwen-Duiveland kent door de toeristische functie een bovengemiddeld draagvlak voor (supermarkt)voorzieningen. De toeristische omzetimpuls becijfert BSP op maximaal 30% (op basis van het aantal overnachtingen).
•
kernen van meer dan 1.000 inwoners beschikken namelijk over een supermarkt.
Uitgaande van het beeld wat de gemeente in de markt ziet voor de hedendaagse omvang van moderne full-servicesupermarkten en discountsupermarkten én het beoogde verzorgingsgebied
Het supermarktaanbod is gedifferentieerd en geografisch breed verspreid. Alle acht
•
De supermarkten in Schouwen-Duiveland zijn allemaal aan de ‘krappe kant’. Geen
van de diverse supermarkten op Schouwen-Duiveland, komt de gemeente tot de volgende
enkele supermarkt meet meer dan 1.200 m². Naar huidige maatstaven zijn full-service
richtlijnen voor de maatvoering van de supermarkten op Schouwen-Duiveland:
supermarkten van minder dan 1.200 m² wvo klein en hebben te weinig
•
gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven.
Full-servicesupermarkten met een streekfunctie (Zierikzee): maximaal circa 1.875 m² bvo (circa 1.500 m² wvo).
22
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse •
•
Echter, om een volwaardige supermarkt te kunnen dragen is een verzorgingsgebied nodig
Specifiek voor Burgh-Haamstede: BSP adviseert om het supermarktaanbod in de
van circa 7.500 consumenten (inclusief toerisme). Veel van de huidige supermarkten in
belangrijkste toeristische kernen, zoals Burgh-Haamstede, te optimaliseren. Dit met het
Schouwen-Duiveland beschikken niet over een dergelijk draagvlak. Differentiatie in termen
oog op:
van oppervlakte en functie blijft dus aan de orde. Maatwerk is vereist!
•
De kwantitatieve analyse van winkeldichtheden, een benchmark en een distributieve
bijdragend aan de attractiviteit van Schouwen-Duiveland als vakantiebestemming als
berekening laten zien dat er in kwantitatieve zin enige uitbreidingsruimte is voor
ook seizoensverlenging;
supermarkten. BSP becijfert de uitbreidingscapaciteit indicatief op 500 tot 1.000 m² wvo
•
het beter kunnen opvangen van piekbelastingen in het hoogseizoen;
op basis van de gehanteerde methoden (inclusief sluiting Spar). Dit is overigens lager dan
•
als
de circa 1.500 m² wvo uitbreidingsruimte die in de DSV is geraamd. •
het beter bedienen van de vakantiegangers, als ook de (eigen) inwoners, daarmee
ook
het
vliegwieleffect
wat
hiervan
uitgaat.
Vaak
fungeert
een
supermarktontwikkeling als katalysator voor de rest van de voorzieningenstructuur.
Er is onvoldoende marktpotentieel om alle initiatieven te honoreren. Het lukraak toevoegen van supermarktmeters zal een negatieve uitwerking hebben op de ruimtelijke
De focus ligt op optimalisatie van de bestaande supermarkten. Uitbreiding in discountsfeer
structuur (zeker bij het verplaatsen van supermarkten uit de dorpskern) en daarnaast is
ligt niet in de lijn. BSP acht drie hard discounters het maximum in Schouwen-Duiveland.
het zeer goed mogelijk dat supermarkten die net veel hebben geïnvesteerd in een nieuwe
of verbeterde locatie de strijd alsnog verliezen, met grote financiële risico’s tot gevolg. De
Initiatieven die in teken staan van structuurversterking (dat wil zeggen bijdragen aan een
beperkte uitbreidingsruimte impliceert dat selectief moet worden omgegaan met wensen
toekomstbestendige en vitale detailhandelsstructuur) hebben voorrang boven die dat niet
voor uitbreiding en verplaatsing van supermarkten, en al helemaal bij nieuwe vestigingen.
hebben. Initiatieven die afbreuk doen aan de structuur zijn op voorhand uitgesloten. Solitaire supermarkten die geen relatie hebben met de bestaande winkelstructuur dragen
Bureau Stedelijke Planning adviseert het volgende:
in de regel niet bij aan structuurversterking.
•
Prioriteit bij versterking (bestaand) supermarktaanbod in Zierikzee Centrum
•
Optimalisatie supermarktaanbod in bestaande voorzieningenstructuur van de grootste
Bij verplaatsing kan als voorwaarde worden verbonden dat de initiatiefnemer zorgdraagt
toeristische kernen, Burgh-Haamstede en Renesse voorop, en ook Bruinisse.
voor een attractieve herinvulling of transformatie van de achter te laten locatie, waarbij
Uiterst terughoudend om te gaan met supermarktontwikkelingen elders. Hier geldt het
herinvulling met een supermarkt uitgesloten is. Uiteraard dient de uitbreiding van een
‘nee, tenzij’-beginsel.
supermarkt ruimtelijk inpasbaar te zijn, met behoud/garantie van voldoende
•
parkeerplaatsen.
23
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse Daarnaast wil Bureau Stedelijke Planning een nuancering aanbrengen op de maximum maatvoering
Conclusies:
van de Detailhandelsstructuurvisie (DSV):
1) Het initiatief voldoet aan Rijks- en provinciaal beleid:
•
Vergroting van het supermarktareaal is volgens onze analyse en visie alleen aan de orde in de
Met de verplaatsing van de Market-Plaza supermarkt naar Haamstede, waarbij deze
vier kernplaatsen, Zierikzee voorop, gevolgd door Burgh-Haamstede en Renesse, en tot slot
onderdeel gaat vormen van het aanwezige winkelgebied, wordt concreet ingespeeld op
Bruinisse. Buiten de vier kernplaatsen is uitbreiding van het supermarktareaal in beginsel
het provinciale beleid: met name op het beleidsdoel van bundeling en concentratie in
uitgesloten. Hier geldt het ‘nee, tenzij’-beginsel. Optimalisatie van de supermarkt,
bestaande kernwinkelgebieden.
functiebehoud (geen functiesprong) en versterking van de bestaande voorzieningenstructuur •
•
kunnen reden zijn om een beperkte uitbreiding te honoreren.
2) Het initiatief voldoet op de volgende aspecten aan het gemeentelijk beleid:
De locatiekeuze is relevanter dan de maatvoering. In de vier kernplaatsen kan wat soepeler
•
worden omgegaan met de maximummaatvoering, mits de supermarktlocatie onlosmakelijk
supermarkten worden gebundeld wordt tegemoetgekomen aan het uitgangspunt dat
onderdeel uitmaakt van het centrumgebied. In de belangrijkste (toeristische) kernen, zoals
supermarkten bepalend zijn voor de boodschappenstructuur, waarbij ruimtelijke
Burgh-Haamstede, kan een iets groter metrage verantwoord zijn om de piekbelasting in de
argumenten leidend voor keuze van de locatie. Er is na de verplaatsing sprake van
zomerweken op te vangen. Een metrage van 2.000 m² bvo (1.600 m² wvo) beschouwt BSP voor
een centrale ligging in het verzorgingsgebied, met een goede bereikbaarheid,
de centrumsupermarkten als maximum.
voldoende parkeermogelijkheden, een goede bevoorrading, voldoende fysieke
Optimalisatie van bestaande supermarkten (in maatvoering én locatie) heeft voorrang boven
ruimte én een veel betere synergie met andere winkels.
nieuwvestiging. •
Door te verplaatsen naar het centrumgebied van Haamstede, waarbij de
•
Door deze verplaatsing wordt ook een evenwichtige spreiding van supermarkten en
Verder kunnen de in de DSV gehanteerde maximummaten worden aangehouden, met dien
voorzieningen in stand gehouden waardoor de consument op redelijke afstand
verstande dat niet het maximum maar het draagvlak aan direct inwonerpotentieel plus
(fietsafstand) een volwaardig voorzieningenpakket aan dagelijkse artikelen ter
toeristische overnachtingen maatgevend is voor het oppervlak van de supermarkt.
beschikking heeft. Met de bundeling en uitbreiding wordt ook ingespeeld op efficiëntie en gemak. Met één keer parkeren kan nu het volledige aanbod in Burgh-
Beoordeling initiatief uitbreiding Albert Heijn in Burgh-Haamstede (Supermarktstructuur SchouwenDuiveland, 2014)
Haamstede worden bereikt. •
Tevens wordt schaalvergroting geaccommodeerd: een bestaande supermarkten krijgt de mogelijkheid om de noodzakelijke schaalvergroting te realiseren, zelfs op een voor het totaal, betere locatie. Hiermee kan de (lange) piek in de toeristische bestedingen beter worden opgevangen en wordt een bestaande supermarkt geoptimaliseerd.
24
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
11. Beleidsanalyse •
De nadruk op boodschappen doen in het Centrum van Burgh-Haamstede wordt met deze ontwikkeling
verstevigd.
Burgh-Haamstede
blijft hiermee
een
centrum
met
een
verzorgingsfunctie voor de inwoners en toeristen gericht op boodschappen aangevuld met beperkt niet-dagelijks en recreatief winkelaanbod dat het toeristische karakter van het dorp versterkt.
3) Het initiatief voldoet niet aan het aspect maximale omvang van de supermarkt (conform de visie van BSP uit 2014): •
Voorgesteld wordt namelijk om de supermarkt een (minimale) omvang te geven van circa 2.250 m² wvo;
•
In de Detailhandelstructuurvisie wordt aangegeven dat full-servicesupermarkten met een bovenlokale functie in Burgh-Haamstede maximaal circa 1.500 m² bvo en circa 1.200 m² wvo mogen zijn.
•
In het rapport “Supermarktstructuur Schouwen-Duiveland” uit 2014 wordt deze maximale omvang 1 jaar later aangepast naar maximaal 1.600 m² wvo.
•
Het initiatief wijkt hier van af.
Overigens is de Albert Heijn supermarkt met een huidige omvang van 1.623 m² wvo nu reeds beperkt groter dan de genoemde maximale omvang.
25
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
12. Motivatie voor afwijkende omvang Albert Heijn In het voorgaande is geconstateerd dat het initiatief van Market Plaza ten aanzien van de
•
Kleinere plaatsen, zoals Burgh-Haamstede, zijn veel meer vooral een boodschappengebied
maatvoering van de supermarkt (minimaal 2.250 m² wvo), niet voldoet aan het gemeentelijk
geworden. Bestond in 2010 nog maar 34% van het winkelvloeroppervlak in Burgh-
beleid uit 2013/2014.
Haamstede uit winkels in dagelijkse goederen, in 2022 is dit toegenomen tot 55%.
In het rapport van Bureau Stedelijke Planning (2014) wordt een nuancering aangebracht op de
Boodschappen doen is dominant.
maximum maatvoering van de Detailhandelsstructuurvisie (2013). •
In grotere plaatsen met een regiofunctie, zoals Zierikzee, is het belang van boodschappend
Zij geven aan dat locatiekeuze relevanter is dan de maatvoering. Naar hun oordeel kan in
doen veel kleiner. In Zierikzee is het aandeel van winkels in dagelijkse goederen momenteel
de vier kernplaatsen (waaronder Burgh-Haamstede wat soepeler worden omgegaan met
slechts 22%. Niet-dagelijkse goederen (recreatief en doelgericht winkelen) is dominant.
de maximummaatvoering, mits de supermarktlocatie onlosmakelijk onderdeel uitmaakt
Boodschappen doen niet.
van het centrumgebied. Dat is hier het geval. •
•
•
Zij geven ook aan dat niet het maximum maar het draagvlak aan direct inwonerpotentieel plus toeristische overnachtingen maatgevend is voor het oppervlak van de supermarkt.
Het aandeel dagelijkse goederen is in Burgh-Haamstede met 62% toegenomen sinds 2010 en in Zierikzee met 22%.
•
Het verschil in aandeel van dagelijkse goederen en de verandering daarin geeft goed weer
Deze uitgangspunten onderschrijven wij. In het navolgende wordt op basis hiervan
dat Burgh-Haamstede en Zierikzee een andere (verzorgings-) functie hebben binnen
aangegeven waarom de maximale maatvoering die in 2014 (op basis van gegevens uit 2013 en
Schouwen Duiveland.
daarvoor) is aangegeven, opnieuw bezien dient te worden, uitgaande van de hiervoor beschreven uitgangspunten.
•
In deze periode is ook de gemiddelde omvang van supermarkten toegenomen. Voor fullservice supermarkten was de toename 13%, en voor supermarkten in het algemeen bijna 20%.
Ontwikkeling maatvoering aanbod 2010 – 2022 In de periode 2010 – 2022 is het winkellandschap ingrijpend veranderd. Internetaankopen
Omvang supermarkt zou verband moeten houden met de werkelijke omzet en het goed
heeft definitief een grote plaats veroverd en er heeft een verdergaande schaalvergroting
opvangen van de toeristische omzet
plaatsgevonden, ook in de winkels voor het doen van boodschappen.
Zoals in de distributieve analyse reeds aangegeven (zie hoofdstuk 10), is 73% van de omzet bij
•
In deze periode is de samenstelling van het winkelaanbod in veel plaatsen veranderd. Het
de Albert Heijn afkomstig van vooral toeristische bestedingen. Deze toeristen willen dicht bij
profiel en de functie van kernen is veel scherper geworden. Dit blijkt uit het aandeel van
hun verblijfplaats hun dagelijkse boodschappen doen. Voor winkelen gaan zij naar Zierikzee.
het winkelaanbod in dagelijkse goederen (boodschappen doen) in het totale
Bureau Stedelijke Planning geeft in haar advies over supermarkten aan dat het draagvlak aan
winkelaanbod.
direct inwonerpotentieel plus toeristische overnachtingen maatgevend is voor het oppervlak van de supermarkt. Dit draagvlak komt tot uitdrukking in de omzet in de supermarkt.
26
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
12. Motivatie voor afwijkende omvang Albert Heijn Als “norm” voor een gezonde omzet per m² wvo wordt in distributieplanologisch onderzoek €
In onderstaande afbeelding is verder weergegeven wat, op basis van de landelijk gebruikte
8.413 per jaar en gemiddeld € 162 per week (exclusief BTW) aangehouden (Kengetallen voor
kengetallen, de gemiddelde maat zou moeten zijn voor de Albert Heijn in Burgh-Haamstede, op
ruimtelijk economisch onderzoek 2021 – juli 2022).
basis van de gemiddelde omzet in de drukste 10, 20, 26, 30, 40, 50 en 52 weken (= het
We hebben de werkelijke weekomzetten van Albert Heijn van de afgelopen 2 jaar omgerekend
volledige jaar) van de afgelopen 2 jaar.
naar de oppervlakte die, op basis van de landelijke kengetallen, bij deze omzet hoort. Deze zijn Gemiddelde omvang van supermarkt naar gemiddelde omzet in aantal weken (o.b.v. 2021 en 2022)
weergegeven in onderstaande afbeelding.
4.000
Relatie omvang van de winkel met ontwikkeling van de weekomzet over een volledig kalenderjaar
3.500
5.000
3.000 4.000
2.500 2.000
3.000
1.500 2.000 1.000
51
47
45
43
41
39
49
week
gemiddelde
AH - 2022
37
35
33
31
29
27
25
23
21
19
17
15
13
9
AH-2021
11
7
m² wvo 5
m² wvo 3
500
1
1.000
drukste 10 weken
•
drukste 20 weken
drukste 26 weken
drukste 30 weken
drukste 40 weken
drukste 50 weken
drukste 52 weken
Wanneer het gemiddelde van een volledig jaar als uitgangspunt zou worden genomen,
dan zou de supermarkt een omvang moeten hebben van ongeveer 2.400 m ² wvo. Deze grafiek laat zien dat de gewenste omvang van de supermarkt varieert van ca. 1.550 m²
•
In de uitspraak over de Jumbo in Oostburg en ook de Jumbo en Plus in Breskens heeft de
wvo in de ca. 6 minst drukke weken van het jaar tot meer dan 4.000 m ² wvo in de drukste 4
afdeling bestuursrechtspraak meegenomen dat een supermarkt in een toeristengebied,
weken. Deze grafiek geeft aan dat deze Albert Heijn – op basis van de huidige omzet – bij een
om de piekomzet op te kunnen vangen, ca 10% groter zou mogen zijn, dan op basis van
omvang van 1.600 m ² wvo eigenlijk 44 weken per jaar te klein is.
de gemiddelde omzet zou mogen worden verwacht. van bijna 3.000 m ² wvo.
27
Distributieve Marktanalyse en beleidstoets, Albert Heijn, Burgh-Haamstede
12. Motivatie voor afwijkende omvang Albert Heijn •
•
Dit komt neer op een omvang in Burgh-Haamstede van ca ruim 2.600 m² wvo. Dit alles
Uit gegevens van supermarktorganisaties blijkt ook dat als winkels met een hoge omzet en een
zonder rekening te houden met een groei in omzet die wel te verwachten is, door de
hoge vloerdruk (omzet per m²) worden vergroot deze weliswaar een omzetplus laten zien, maar
verdere groei van het toerisme, met name in de rustigere perioden.
dat dat vooral de huidige klanten zijn die een betere, ruimer gesorteerde supermarkt wordt
Wanneer het drukste half jaar als maat voor de omvang van de supermarkt zou worden
geboden. Er zullen niet veel meer consumenten naar de winkel komen. Wel zullen de klanten
genomen, dan zou de winkel een omvang moeten hebben van bijna 3.000 m² wvo.
vaker dan nu alles kunnen vinden en in één keer hun complete boodschappen kunnen doen in de supermarkt of de aanpalende winkels, waardoor bezoek aan andere supermarkten (of nog
Bij de beoogde omvang van (minimaal) ca 2.250 m² wvo wordt geaccepteerd dat de
een keer terugkomen om de rest van de boodschappen te halen) niet meer nodig is. De omzet
omzetdruk per m ² wvo gedurende 26 weken ruim 30% hoger is dan algemeen wenselijk
neemt toe omdat de besteding per klant, per bezoek, toeneemt. De toename van de omzet
wordt geacht en gedurende de traditionele 6 weken hoogseizoen zelfs, meer dan 50%.
heeft dus geen lineair verband met de toename van het aantal klanten. De uitbreidingsbehoefte is kwalitatief, gericht op een betere winkel en daardoor een beter rendement en niet
In huidige situatie, met een supermarkt van ca. 1.600 m² wvo deze periode is de druk op de
kwantitatief, meer omzet en daardoor een hoger (absoluut) rendement. De uitbreiding naar
winkelmeters zo hoog dat een normale exploitatie van de supermarkt eigenlijk niet mogelijk is.
(tenminste) een omvang van (minimaal) ca. 2.250 m² wvo is nodig voor een kwalitatieve
Niet alleen is het veel te druk met klanten, het is logistiek niet mogelijk om de vakken gevuld
verbetering van de winkel:
te houden, zowel qua aantallen producten (voorraad), maar ook in personele zin: de
•
verruiming van de gangpaden/verkeersruimte om ruimte te bieden aan klant en personeel;
vakkenvullers moeten met te grote drukte hun werk doen: klanten en personeel lopen elkaar