1036883 Bijlage 1 Nota grondbeleid Schouwen-Duiveland definitief concept

Badkuip voorinvesteringen

O.a. grondaankoop, onderzoeken, bestemmingsplanprocedure, plankosten, bouwrijp maken en na gronduitgifte woonrijp maken

Kosten Opbrengsten Boekwaarde

Activeren van voorbereidingskosten Voorafgaand aan het openen van een grondexploitatie kan de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar stellen voor de voorbereidingskosten zoals het wijzigingen van het omgevingsplan, apparaatskosten en onderzoeken. Deze voorbereidingskosten kan de gemeente activeren op de balans onder immateriële vaste activa (hierna: IMVA). Hieraan zijn conform de BBV regels de volgende voorwaarden verbonden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst; en 2. De raad neemt het besluit om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen en deze te activeren onder de IMVA; en 3. De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de IMVA. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE. Is dit niet het geval dan worden de kosten afgeboekt ten laste van het jaarresultaat via de Algemene Reserve Ontwikkelingsbedrijf of hiervoor moet een voorziening getroffen worden. 31

Als een grondexploitatie beschikt over voldoende winstpotentie, dan worden de risico’s hiermee opgevangen. Als het geprognosticeerde resultaat ontoereikend is, dan houdt de gemeente binnen het totale gemeentelijke weerstandsvermogen een buffer aan voor dit deel van de risico’s die met de grondexploitaties gepaard gaan.

Financiële stromen grondexploitaties POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES

Faciliterend grondbeleid De gemeente verantwoordt ook het faciliterend grondbeleid. De verantwoording hangt dan vooral samen met kosten van ambtelijke inzet bij ruimtelijke initiatieven van marktpartijen. Dit wordt vergeleken met het resultaat van de te verhalen plankosten en de uitkomsten van de plankostenscan. Op het moment dat de gemeente bij het sluiten van een anterieure overeenkomst macro-aftopping op het kostenverhaal toepast, zal het college dit ook in de planning-en-controlcyclus moeten verantwoorden. Het eventuele negatieve saldo van de capaciteitsinzet wordt afgedekt met de Algemene Reserve Ontwikkelingsbedrijf.

(Tussentijdse) winstneming

Afdekken van risico’s

ALGEMENE RESERVE ONTWIKKELINGSBEDRIJF

NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Afdekken te verwachten verlies VOORZIENING BOUWGRONDEXPLOITATIES

Ook wanneer een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling faciliteert loopt zij risico’s. De risico’s zitten dan voornamelijk in de overschrijding van de kosten voor inzet van capaciteit. De risicoanalyse omvat dan ook de grote(re) ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeente faciliteert.

32

33

9

Risicomanagement Minimaal één keer per jaar voert de gemeente een risicoanalyse uit. Dit gebeurt binnen de geldende financiële en ruimtelijke (beleids-)kaders. Bij het openen van een grondexploitatie en bij de tussentijdse herziening van een grondexploitatie maakt de gemeente ook altijd een risicoanalyse. Het risicomanagement omvat het identificeren van risico’s, waarbij de kans van optreden en de mogelijke financiële gevolgen worden ingeschat. Bij het identificeren van de mogelijke risico’s wordt onderscheid gemaakt tussen: 1. Project specifieke risico’s. 2. Project overstijgende risico’s, die bijvoorbeeld te maken hebben met macro-economische ontwikkelingen.

Risicobeheer Een goed onderbouwde grondexploitatie is de basis van een goede beheersing van de risico’s. De risico’s met een kans van optreden groter dan 75% worden (gedeeltelijk) opgenomen in de grondexploitatie. De risico’s met een kleinere kans van optreden worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. De projectspecifieke risico’s vangt de gemeente op binnen de grondexploitaties en in het weerstandsvermogen. A. Opnemen in de grondexploitatie: Risico’s met een kans van optreden groter dan (>) 75% worden opgenomen in de grondexploitatie. Hiermee komt het risico direct ten laste van het resultaat van de grondexploitatie. B. Afdekken in het weerstandvermogen: Risico’s met een kans van optreden kleiner dan (<) 75% worden niet opgenomen in de grondexploitatie. Deze risico’s inventariseert de gemeente per grondexploitatie. De projectoverstijgende risico’s vangt de gemeente op in het weerstandvermogen. A. Sensitiviteitsanalyse: Het effect van de macro-economische risico’s en het effect van de parameters brengt de gemeente in beeld met een sensitiviteitsanalyse. In één of meerdere scenario’s kijkt zij naar de effecten van bijvoorbeeld: grondprijzen, uitgifte vertraging, oplopende kosten of inflatie en hogere rente hebben op de resultaten van de grondexploitaties. Daarnaast zet de gemeente de uitkomsten van verschillende onderdelen van de kosten en opbrengsten in een bandbreedte.

De scenario’s geven een beeld van de mate waarin toekomstige resultaten gevoelig zijn voor veranderende economische omstandigheden.

Voorbeeld: Een uitwerking van de input voor een fictieve sensitiviteitsanalyse Basisscenario: economische terugval: • Grondprijzen blijven hetzelfde: - Effect: geen opbrengstenstijging. 0% opbrengsten stijging komende 3 jaar. • Woningverkopen lopen terug: - Effect: ontwikkelaars vertragen in uitgifte en nemen gronden later af. + 2 jaar looptijd. • ECB gaat inflatie te lijf, marktrentes lopen op: - Effect rentekosten voor gemeente wordt hoger. +1% rente. • Inflatie loopt terug door verminderde vraag, maar blijft aan de hoge kant: - Effect kostenstijging loopt langzaam terug. -1% kostenstijging. Worst case scenario: diepe recessie: • Grondprijzen dalen: - Effect: opbrengstendaling. • Woningverkopen lopen terug: - Effect: ontwikkelaars vertragen in uitgifte en nemen gronden later af. • ECB gaat inflatie te lijf, marktrentes lopen op: - Effect: rentekosten voor gemeente worden hoger. • Inflatie blijft hoog door schaarste, en hoge energie prijzen: - Effect: kostenstijging blijven hoog. Uitkomst basisscenario x 50% + uitkomst wordt case scenario x 50% = op te vangen projectoverstijgende risico’s in het weerstandsvermogen Brandbreedte per post: • Plan- en onderzoekskosten • Verwervingen • Openbare werken • Sanering • Verkopen

min 0% min 0% min -10% min 0% min -5% -

max 20% max 10% max 20% max 10% max 5%

34

35

10

Verantwoording, rolverdeling college en raad De raad heeft een kaderstellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de kaders die de raad stelt. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning-en-controlcyclus. Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid, namelijk bij de begroting en bij de jaarrekening (onderdeel paragraaf grondbeleid). Dit is conform de BBV-regels.

Bij privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente, geeft het college de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen (Gemeentewet artikel 169 lid 4).

Raad

College Uitvoeren grondbeleid Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening)

Voorkeursrecht Grondverwerving Onteigenen Gronduitgifte

Vaststellen nota grondbeleid Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening) Vaststellen (tussentijdse) winst- en verliesneming, beschikken over reserves en voorzieningen Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet Openen en vaststellen nieuwe grondexploitaties met een raadsbesluit, herzien en afsluiten van grondexploitaties Bestendigen van een voorkeursrecht Ter beschikking stellen van krediet Nemen van een onteigeningsbeschikking Vaststellen kaders gronduitgifte als onderdeel nota grondbeleid

(Grond)prijzen

Vaststellen kaders (grond)prijzen als onderdeel nota grondbeleid

Kostenverhaal

Vaststellen omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen

Grondbeleid

Financieel Voorbereidingskrediet Grondexploitaties

Samenwerking

Uitvoeren voorbereidingskrediet Uitvoeren grondexploitaties en afronden afgesloten grondexploitaties Voorvestigen van een voorkeursrecht Aangaan van koopovereenkomsten Vaststellen van uitvoeringskaders gronduitgifte, gronduitgifte (inclusief selectieprocedures, tenders), vaststellen algemene verkoopvoorwaarden Vaststellen grondprijzenbrief, grondprijzen en prijzen voor pacht, erfpacht, andere zakelijke rechten en huur Sluiten intentie-, anterieure en posterieure overeenkomsten en in rekening brengen exploitatiebijdragen binnen kaders omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen en nota grondbeleid Aangaan van samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon

36

Voorwaarden mandaat strategische verwerving Het college is bevoegd en heeft het budgetrecht van de gemeenteraad om jaarlijks tot en met een bedrag van € 5,0 miljoen strategisch grond of vastgoed te verwerven. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden: 1. Er is voldoende financiële ruimte in de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf om het eventuele risico op waardedaling af te dekken. 2. Als het aankoopbedrag hoger is dan € 2,5 miljoen dan moet de aankoop worden voorgelegd aan de gemeenteraad. 3. De maximale omvang van de strategische verwerving is gesteld op € 5,0 miljoen per jaar. Strategische aankopen boven € 5,0 miljoen worden voorgelegd aan de gemeenteraad die op basis van het budgetrecht besluit om middelen ter beschikking te stellen. 4. Als de algemene reserve ontwikkelsbedrijf niet toereikend is om het risico af te dekken dan legt het college het voornemen om een strategische aankoop te verrichten voor aan de raad. 5. Wanneer er bij strategische aankopen een voorziening moet worden getroffen (waaronder gelegenheidsaankopen en ruilgronden), dan is het college bevoegd om de Algemene Reserve Ontwikkelingsbedrijf als dekking in te zetten. Als de strategisch verworven grond wordt ingebracht in een grondexploitatie of op een ander manier wordt afgedekt, dan vloeit dit bedrag weer terug naar de Algemene Reserve Ontwikkelingsbedrijf. 6.

De jaarlijkse exploitatie en rentelasten van de strategische verwerving dekt de gemeente uit de opbrengsten van de tijdelijke exploitatie dan wel een exploitatiebudget dat de raad hiervoor in de begroting beschikbaar stelt. Bij de eerstvolgende bestuursrapportage legt het college verantwoording af van de verrichte aankoop op basis van de 8 factoren (zie bijlage1) die aan de strategische verwerving worden gesteld.

37

38

Sturen met mensen Bij de afweging welke rol de gemeente bij een ruimtelijk initiatief wil innemen is de beschikbare capaciteit en inzet van mensen belangrijk. De gemeente dient te beschikken over voldoende capaciteit met de kwaliteit en vaardigheden om de ruimtelijke initiatieven actief op te pakken of te faciliteren. Alleen dan stuurt de gemeente effectief in de ruimtelijk initiatieven en waarborgt zij de ambities en opgaven die in deze ruimtelijk initiatieven zijn afgesproken. Schouwen-Duiveland moet daarnaast een prioritering aanbrengen en zorgen dat bij de ruimtelijke initiatieven juiste afweging wordt gemaakt voor de inzet van de juiste mensen. Dit vergroot de slagkracht om het ruimtelijk initiatief tot stand te brengen.

11 Onderdeel van de prioritering is ook de afweging of de gemeente bereid is om externe krachten aan te trekken. Bij het aantrekken van externe krachten moet de gemeente bepalen op welke wijze zij het ruimtelijke initiatief borgt in de interne organisatie. Als een ruimtelijk initiatief voor een groot deel wordt getrokken door externen, bestaat het risico dat de kennis en voortgang van het project onvoldoende landt in de interne organisatie.

39

De tabel geeft de ideale situatie van de benodigde capaciteit bij de verschillende rollen van het grondbeleid.

Actief grondbeleid Projectleider

Actief faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Integraal projectverantwoordelijk en projectaansturing Verbinder, makelaarfunctie, netwerker en bewaken haalbaarheid. Onderhandelingen kostenverhaal en voorwaarden van anterieure overeenkomst. Onderhandeling marktpartijen, grondverwerving, marktconforme uitgifteprijzen en (grond)verkoop.

Planeconoom

Grondexploitatie en risicomanagement Kaders voor de kwaliteit en financiën van het plan. Check and balances en risicobeheersing. Onderhandeling marktpartijen, grondverwerving, marktconforme uitgifteprijzen en (grond)verkoop.

Privaat jurist

Samenwerkings- en koopontwikkelovereenkomsten

Grondzakenmedewerker

Marktconforme uitgifte prijzen en (grond)verkoop

Toetsen economische haalbaarheid en berekenen kostenverhaal. Opstellen kaders voor de kwaliteit en financiën van het plan. Verbinder, makelaarfunctie, netwerker en bewaken haalbaarheid. Onderhandelingen kostenverhaal en voorwaarden van anterieure overeenkomst.

Toetsen economische haalbaarheid en berekenen kostenverhaal. Toetsing van het plan aan kaders voor de kwaliteit en financiën van het plan. Onderhandelingen kostenverhaal en voorwaarden van anterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst Check and balances risicobeheersing

Stedenbouwkundige

Stedenbouwkundige uitwerking. Kaders voor de kwaliteit van het plan. Check and balances

Opstellen van stedenbouwkundige en kwalitatieve kaders/ stedenbouwkundige uitwerking. Toetsing van het plan.

Toetsing van het plan aan de stedenbouwkundige en kwalitatieve randvoorwaarden.

RO-jurist

Verzorgen planologische maatregel

Verzorgen of begeleiden van een planologische maatregel

Toetsen en in procedure brengen van een planologische maatregel

Openbare werken

Inrichtingsplan, voorbereiding en realisatie bouw- en woonrijp maken

Toetsen inrichtingsplan en toezicht bouwen woonrijp maken

Toetsen inrichtingsplan en toezicht bouwen woonrijp maken

40

Bijlagen

41

Bijlage 1: Toelichting instrumenten Grondaankopen7

De risico’s zijn met name financieel van aard. Denk hierbij aan:

Met grondverwerving neemt het college bewust een grondpositie in om de gemeentelijke ambities te realiseren en zelf de volledige regie van de ontwikkeling in de hand te houden. Het besluit om gemeentelijk eigendom in te zetten of grond aan te kopen kan een weloverwogen keuze zijn die volgt uit de keuze om actief grondbeleid te voeren. Hierbij geldt dat grondbeleid geen doel op zich is. Een goede voorbereiding draagt bij aan een optimaal resultaat in het aankoopproces. Een ontwikkelof aankoopstrategie helpt daarbij. Afhankelijk van de mate van concreetheid van het toekomstige ruimtelijk initiatief onderscheiden we twee vormen van aankoop, namelijk strategische aankopen en planmatige aankopen.

• Afwaardering gronden Om de gemeentelijke ambities te realiseren is vaak een planologische wijziging nodig. Als deze gewenste planologische wijziging uitblijft, dan moet de gemeente wellicht afwaarderen naar de actuele waarde. Het kan zijn dat de grond is aangekocht voor een hogere waarde, omdat er rekening gehouden is met de toekomstige ontwikkeling. • Grondexploitatie Bij aankoop stelt de gemeente een globale grondexploitatie op. In deze berekening worden inschattingen gedaan voor de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Het kan zijn dat de werkelijke kosten hoger uitvallen dan vooraf ingeschat. Ditzelfde geldt voor de opbrengsten. In de globale grondexploitatie staan inschattingen voor de ontwikkeling van de kosten- en opbrengstenindex, de rente en de looptijd. Deze kunnen zich in de praktijk anders ontwikkelen gedurende het project. • Gemeentelijke ambities, provinciaal en rijksbeleid Als na de aankoop van de grond de gemeentelijke ambities of kaders vanuit de provincie of rijk veranderen, dan kan dit leiden tot bijvoorbeeld hogere kosten in de aanleg van openbare ruimte (hogere kwaliteitseisen), meer natuurcompensatie (strengere natuurwetgeving) of minder grondopbrengsten bij de verkoop van bouwgrond (hoger aandeel betaalbare woningen).

Strategische aankoop Schouwen-Duiveland kan, vooruitlopend op een planologische beslissing of ander ruimtelijk bestuurlijk besluit, een (strategische) positie innemen op de grondmarkt of in een toekomstige ontwikkeling. Een strategische verwerving kan de gemeente helpen om op de middellange of lange termijn haar ambities en beleidsdoelen te realiseren. De grondverwerving draagt bij aan het verstevigen van de positie van de gemeente in de realisatie van een toekomstig ruimtelijk initiatief. Strategische gronden kunnen ook gaan over het aankopen van ruilgronden en objecten. Dit geeft de gemeente armslag in (planmatige) aankopen, waarbij de gemeente vervangende grond of object kan aanbieden. De strategische aankoop heeft als voordeel dat de gemeente een concurrerende en marktconforme positie kan innemen. Door cruciale (grond)posities in te nemen, krijgt de gemeente een betere onderhandelingspositie om invloed te kunnen uitoefenen op de richting en uitkomst van de ontwikkeling in een gebied waar ook marktpartijen een positie hebben ingenomen of kunnen innemen. Het voorkeursrecht kan de gemeente hierbij helpen. Strategische aankoop is niet zonder risico. Het is noodzakelijk om vooraf een goed in beeld te hebben of de grondverwerving nodig is. Met andere woorden: is het echt nodig of kan het worden opgevangen door bijvoorbeeld de vestiging van het voorkeursrecht.

Daarnaast maakt het college een financiële onderbouwing (een grove grondexploitatieberekening) en brengt de risico’s van de aankoop in beeld met een risicoanalyse.

7

Onderstaande acht factoren komen in ieder geval in de onderbouwing voor verwerving aan bod: 1. Duiding van het ruimtelijk initiatief De gemeente moet vooraf een duidelijk beeld of doel hebben waarvoor zij de grondverwerving doet. Denk hierbij aan een ontwikkelvisie of een masterplan. 2. Noodzaak van een sterke gemeentelijke sturing in het gebied Het toekomstige ruimtelijk initiatief behoeft een sterke gemeentelijke sturing. De gemeente wil volledige regie voeren om het ruimtelijk initiatief binnen haar ambities en termijnen te realiseren. Dit wil zij bereiken met de grondaankoop.

Grondverwerving kan breder zijn dan alleen grond en kan ook opstallen omvatten.

42

3. Toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling De aankoop dient het belang, de ambities en beleidsdoelstellingen van de gemeente. Met de verwerving stuurt de gemeente op impact en waardecreatie op de lange termijn. Grondaankoop kan ook zorgen dat de prijsontwikkeling in het gebied niet verder oploopt. Zeker in combinatie met de toepassing van het vestigen van een voorkeursrecht kan dit een waardevol instrument zijn. 4. Prioriteit en urgentie De gemeente wenst snel in te zetten op een ruimtelijk initiatief en daarbinnen het gewenste programma en een vertaling van de ambities en beleidsdoelstellingen te realiseren. 5. Financiële dekking De kosten van de (strategische) grondaankoop worden gedekt uit de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf en bij planmatige aankopen uit de grondexploitatie of een ander het budget dat de raad ter beschikking heeft gesteld. De boekwaarde van de aankoop komt via materiële vaste activa op de balans. 6. Marktconformiteit De aankoopprijs voor grondaankopen is marktconform en is onderbouwd met een taxatie van een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. De taxatie is maximaal 1jaar oud. De courantheid van het taxatierapport binnen deze periode van 1 jaar hangt af van de verandering van de marktomstandigheid. Bij een substantiële verandering van de marktomstandigheid is een nieuwe taxatie nodig.

De getaxeerde waarde kan eventueel worden geïndexeerd. De taxateur neemt in de waardebepaling alle componenten van de grondaankoop mee. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verkrijgen van een ontwikkelrecht (bouwclaim). 7. Het risicoprofiel De gemeente maakt vooraf een risico-inschatting van de grondaankoop. Hierbij overweegt de gemeente welk risico zij loopt als de toebedachte functieverandering niet plaatsvindt en zij de gronden moet afwaarderen. Conjuncturele invloeden kunnen zorgen dat de gronden onnodig lang op de balans blijven staan en de gemeente deze gronden niet te gelde kan maken. 8. Tijdelijk beheer In de afweging neemt de gemeente mee of de aangekochte gronden of vastgoed voor tijdelijk beheer in aanmerking komen. Zo kan de gemeente ervoor zorgen om (een deel van) de kapitaalslasten te dekken.

Planmatige aankoop Bij planmatige aankoop is de (voorgenomen) planologische beslissing of het ruimtelijk bestuurlijk besluit bekend. De grondeigenaar is dus bekend met de nieuwe toebedeelde functie van de grond. Vaak heeft de raad ook een grondexploitatie vastgesteld en is er in de grondexploitatie aankopen van gronden voorzien.

Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de raad het college mandaat om binnen de kaders van de grondexploitatie te verwerven. Er is dus geen separaat raadsbesluit nodig. Met duidelijkheid over de nieuwe functietoedeling van de grond en (toekomstig) vastgestelde grondexploitatie (of een aankoopbudget) is het doel van de grondaankoop helder en de risico’s transparant en beheersbaar. Vanzelfsprekend moet de aankoop worden verantwoord door een marktconform taxatierapport. Om het aankoopproces van planmatige aankoop effectief te laten zijn, mag een eventuele onteigening nooit uit het oog verloren worden. Het is daarom verstandig om in voorkomende gevallen al te handelen alsof de grondaankoop geschiedt in het kader van het algemeen belang. Het schadeloosstellingsrecht uit het onteigeningsrecht is dan van toepassing. Dit betekent dat volledige schadeloosstelling de basis vormt voor de grondaankoop. Op deze manier wordt geanticipeerd op een eventuele inzet van onteigening. Blijft overeenstemming uit, dan kan de gemeente zonder tijdverlies overschakelen naar de formele onteigeningsprocedure. Het onderhandelingsdossier is dan namelijk al op een onteigening afgestemd.

Voorkeursrecht Een gemeente kan het voorkeursrecht inzetten om een (wettelijke) voorkeurspositie in te nemen in de grondmarkt (inclusief vastgoed, dus ook opstallen). Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument. Zolang de grondeigenaar niet wenst te verkopen, gebeurt er niets. Het voorkeursrecht dwingt geen verkoop aan de gemeente af. Na vestiging van het voorkeursrecht, moet de eigenaar als hij zijn grond wil verkopen deze grond als eerste aan de gemeente te koop aanbieden. Hierdoor kan de gemeente de gronden tegen een marktconforme prijs en onder marktconforme voorwaarden aankopen.

Wanneer zet de gemeente het voorkeursrecht in? Schouwen-Duiveland kan het voorkeursrecht vestigen als zij grip wil houden op de grondmarkt en regie op de ontwikkeling. Dit voorkomt dat de positie van de gemeente in het gebied wordt aangetast door (speculatieve) aankopen door private partijen. Ook als de gemeente voorziet dat private partijen gronden om prijsopdrijvende redenen aan willen kopen, is het verstandig om het voorkeursrecht te vestigen. De gemeente kan haar voorkeursrecht dan inzetten om een plek aan de onderhandelingstafel af te dwingen en zorgen dat de aankoopprijs van de grond geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het ruimtelijk initiatief. In dit geval gebruikt de gemeente haar voorkeursrecht niet om eigenaar van de grond te worden, maar regie te houden op de verkoop van de grond door de grondeigenaar. Zo stuurt de gemeente vanuit een passief verwervingsinstrument op de partij die de grond wil aankopen en kan zij met deze partij aan de voorkant afspraken maken over het resultaat dat zij met de grond wil bereiken, zonder hiervoor eigenaar te worden en het (financiële) risico te dragen.

43

Om een gedegen besluit te kunnen nemen om voorkeursrecht te vestigen, is het essentieel om de globale ontwikkelmogelijkheden en businesscase helder te hebben. Wat voor (woningbouw) programma kan er gerealiseerd worden? Wat is het globale financiële plaatje? En wat zijn de risico’s?

Duur voorkeursrecht onder Ow Actie

Termijnen

Voorlopig voorkeursrecht (collegebesluit)

3 maanden

Het gebruik van het voorkeursrecht om een grondpositie of onderhandelingspositie in te nemen is dus alleen effectief als:

Zelfstandige voorkeursbeschikking (raadsbesluit)

3 jaar

Omgevingsvisie of omgevingsprogramma

3 jaar

1. De gemeente vooraf een duidelijk doel heeft voor de gronden en globaal de ontwikkelmogelijkheden voor ogen heeft; 2. Er bestuurlijk draagvlak is om de grond aan te kopen als de grondeigenaar de grond aanbiedt; 3. De raad zich bewust is om een aankoopbudget beschikbaar te stellen als de grond wordt aangeboden.

Omgevingsplan

5 jaar

Beschikking tot verlenging voorkeursrecht op grond van omgevingsplan

5 jaar

Vestigen van voorkeursrecht

8

Een gemeente kan het voorkeursrecht vestigen als zij voor de betreffende gronden een andere activiteit of functie toedenkt ten opzichte van de huidige activiteit of functie. Deze toebedachte activiteit of functie mag geen agrarische bestemming zijn. Er dient dus een concrete vestigingsgrondslag te bestaan. Deze grondslag geeft concreet inzicht in de voorziene functiewijziging van de grond. De functiewijziging is al toebedeeld in een omgevingsplan, een omgevingsvisie of een omgevingsprogramma. Als dit nog niet het geval is, kan de gemeente door middel van een gemotiveerde voorkeursbeschikking een functie toedenken aan een perceel grond. Het vestigen en bestendigen van een voorkeursrecht gaat gepaard met verplichte stappen en termijnen. Denk hierbij aan de publicatie van het voorkeursrecht, het informeren van de grondeigenaren met een aangetekende brief, het inschrijven in de basisregistratie Kadaster Publiekrechtelijke beperkingen (BRK-PB) etc. Belanghebbenden kunnen een zienswijze, bezwaar of beroep indienen.

Aanbieding grondeigenaar Als de grondeigenaar de grond aanbiedt dan moet dit volgens de wettelijke regels9 gebeuren. Hij moet zijn voornemen kenbaar maken door een aangetekende brief te sturen die voldoet aan de wettelijke vereisten. De gemeente moet dan binnen zes weken10 met een collegebesluit laten weten of zij in beginsel de grond wil aankopen. De onderhandeling over de grondaankoop begint dan. De onderhandeling is niet aan een termijn gebonden.

8 Artikel 7.1 Ob 9 Artikel 9.12 Ow 10 Artikel 9.13 Ow

Prijsvaststelling Als de gemeente en grondeigenaar geen overeenstemming bereiken over de prijs, dan kan de grondeigenaar de gemeente verzoeken om de rechtbank te vragen om een prijsvaststellingsprocedure11 te starten. De rechtbank benoemt dan deskundigen die de werkelijke waarde12 vaststellen. Na het vonnis van de rechtbank heeft de grondeigenaar de keuze om tot verkoop over te gaan. Als een grondeigenaar besluit om het verkoopproces te staken, blijft het voorkeursrecht gevestigd op deze gronden. De gemeente kan op basis van het voorkeursrecht de grondeigenaar niet dwingen om verder te gaan met het verkoopproces. Als de gemeente niet meewerkt aan een prijsvaststellingsprocedure of hierover geen besluit heeft genomen, dan kan de grondeigenaar de rechtbank verzoeken om te bepalen dat de gemeente medewerking verleent aan de eigendomsoverdracht13.

Gemeente koopt niet aan Als de gemeente niet overgaat tot aankoop nadat de grondeigenaar zijn gronden aan de gemeente heeft aangeboden, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om zijn grond aan derden te verkopen. Het voorkeursrecht als grondbeleidsinstrument verliest dan zijn waarde. Bovendien kan het een stimulans zijn voor andere grondeigenaren om hun met voorkeursrecht belaste gronden ook aan te bieden aan de gemeente, in de hoop dat de gemeente deze gronden ook niet wil aankopen en zodoende het voorkeursrecht vervalt.

11 Artikel 9.16 Ow 12 Conform artikel 15.21 tot en met 15.25 Ow 13 Artikel 9.18 Ow

44

Onteigening De toepassing van het instrument onteigening geldt als laatste redmiddel. Onteigening kan alleen worden toegepast als is voldaan aan de criteria van onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie. Om aan het onteigeningsbelang te voldoen, moet het ruimtelijk initiatief mogelijk zijn gemaakt in een vastgesteld omgevingsplan, projectbesluit of een verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. De toekomstige vorm van ontwikkeling moet hierbij afwijken van de huidige bestemming. Deze huidige bestemming is in de nieuwe situatie uitgesloten. In de onteigeningsprocedure wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het bestuursrechtelijke spoor en het privaatrechtelijke spoor. Het bestuursrechtelijke spoor regelt de eigendomsovergang. De gemeenteraad krijgt in dit publiekrechtelijke spoor een prominentere rol. Zij neemt de onteigeningsbeschikking nadat de belanghebbenden hun zienswijze kenbaar hebben kunnen maken. De gemeenteraad legt de onteigeningsbeschikking ter bekrachtiging voor aan de bestuursrechter. De belanghebbenden kunnen bij de bestuursrechter bedenkingen indienen. Hoger beroep is bij de Raad van State. Eigendomsoverdracht vindt bij notariële akte plaats. De hoogte van de schadeloosstelling volgt het privaatrechtelijke spoor.

De gemeente verzoekt de civiele rechter na bekendmaking van de onteigeningsbeschikking om de schadeloosstelling vast te stellen. De gemeente streeft naar een minnelijke oplossing bij grondaankoop. Schouwen-Duiveland heeft daarom niet de ambitie om het instrument van onteigening in te zetten. Echter, in uitzonderingsgevallen kan een onteigening uitkomst bieden voor de gemeente om het eigendom van de grond te verkrijgen. Dit speelt in de gevallen dat sprake is van een groot maatschappelijk belang en de gemeente binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid tot het uiterste is gegaan om de grond op minnelijke wijze te verkrijgen, maar de grondeigenaar niet wil verkopen of aan de verkoop objectief toetsbare onredelijke voorwaarden stelt. Als er geen alternatieven denkbaar zijn en de ontwikkeling dreigt hiermee te vertragen dan wel niet realiseerbaar te zijn, dan kan onteigening als instrument een oplossing bieden. De inzet van de onteigening moet daarom een afweging zijn in een aankoopstrategie. Aan de voorkant van het aankoopproces kan de gemeente een inschatting maken of zij de gronden op een minnelijke wijze kan verkrijgen dan wel dat zij verwacht om eventueel het instrument van onteigening in te zetten. Deze afweging bepaalt de wijze waarop de grondverwerving wordt ingestoken. Bij een planmatige verwerving kan het zogenaamde ‘tweesporenbeleid’ een uitkomst bieden.

Het tweesporenbeleid houdt in dat de grondverwerving als het ware wordt beschouwd als een onteigening. Het doel blijft altijd om minnelijk overeenstemming te bereiken. Maar blijft deze overeenstemming uit dat kan Schouwen-Duiveland het middel van onteigening inzetten. Het tweesporenbeleid geeft hierin structuur: op de achtergrond worden de voorbereidingen voor een onteigening getroffen. Het onteigeningsdossier wordt in orde gemaakt zodat de gemeenteraad efficiënt de onteigeningsbeschikking kan nemen als duidelijk wordt dat minnelijke aankoop niet lukt. Dit voorkomt onnodig tijdsverlies. Het tweesporenbeleid zorgt er ook voor dat het verwervingsproces en de onderhandeling met de grondeigenaren kaders krijgt. De kaders van de volledige schadeloosstelling als basis voor het aanbod aan de grondeigenaren is het uitgangspunt. De onderhandeling zal binnen die kaders lopen. De grondeigenaar weet daarmee wat hij kan verwachten en waar hij wettelijk recht op heeft. Die kaders bepalen ook of de onderhandeling binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid verlopen. Het maakt voor de gemeente dan ook snel inzichtelijk of een grondverwerving kansrijk of niet is. De keuze om over te gaan tot een onteigening wordt hiermee beter onderbouwd.

Met een tweesporenbeleid en daarmee een onteigeningsprocedure achter de hand wordt vaak bereikt dat de onderhandeling zich concentreert op de werkelijke waarde van de eigendommen en de schade die de eigenaar leidt als gevolg van de verwerving. Het feit dat de onteigening concreet kan worden ingezet, werkt mee aan genormaliseerde verhoudingen aan de onderhandelingstafel en de uitgangspunten waarover de partijen in overleg zijn. Een aanbod op volledige schadeloosstelling is gebaseerd op een geldelijke vergoeding. De gemeente laat de werkelijke waarde van de eigendommen taxeren en maakt een inschatting van de schade die voortvloeit uit de grondverwerving. Hiermee volgt Schouwen-Duiveland de onteigeningsleer en blijft zij binnen de wetgeving en jurisprudentie. De grondeigenaar heeft recht op zelfrealisatie. Als hij binnen de door de gemeente gestelde kaders de nieuwe activiteit of functie zelf kan realiseren, dan kan onteigening niet ingezet worden. In het verwervingsproces en de hieraan voorafgaande aankoopstrategie, moet de gemeente dus een inschatting maken in hoeverre de grondeigenaar daadwerkelijk in staat is om zelf de activiteit of functie te realiseren. Dit toetst de gemeente aan de hand van de kwalitatieve en kostenverhaalregels in het Omgevingsplan.

Als de gemeente twijfelt aan de zelfrealisatie door de grondeigenaar, start zij het tweesporenbeleid en gaat zij uit van grondverwerving.

45

Gronduitgifte

Het betreft de volgende gevallen (overigens niet limitatief ):

Schouwen-Duiveland kiest voor uitgifte in volle eigendom. De vestiging van zakelijke rechten en uitgifte in erfpacht zijn uitzonderingen op het uitgangspunt. Pacht, huur en bruikleen gebruikt de gemeente op het moment dat zij (economisch) eigenaar van de grond willen blijven met het oogmerk dat de grond op een later moment weer beschikbaar komt. Voor gronduitgifte gebruikt de gemeente de openbare selectieprocedure volgens de uitgangspunten van het Didam-arrest.

Woningbouwcorporaties • Voorgenomen transacties op grond van de (wettelijke) taak van de corporatie, algemene, maatschappelijke en ruimtelijke doelen, prestatieafspraken met gemeente, toewijzingsbeleid, doelgroepen. Zoals de uitgifte van onroerende zaken aan woningbouwcorporaties voor ontwikkeling van huisvesting voor sociale huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens en/of starters koopwoningen of andere specifieke doelgroepen.

Uitgangspunt: openbare selectieprocedure Schouwen-Duiveland volgt de criteria van het Didam-arrest. De gemeente stelt als uitgangspunt dat onroerende zaken worden uitgegeven met een openbare selectieprocedure, ook wel een tenderprocedure genoemd. Hierdoor is de uitgifte van bouwgrond en in de vorm van verhuur, verkoop of vestiging van een zakelijk recht van gemeentelijke gronden (en vastgoed) transparant en kunnen (markt)partijen -onder de gestelde objectief toetsbare, transparante en redelijk selectiecriteria- vrij mededingen bij de gemeentelijke uitgifte van onroerende zaken.

Uitzondering: één-op-één uitgifte Van een openbare selectieprocedure kan worden afgezien. De gemeentelijke onroerende zaak wordt dan één-op-één aan een gegadigde gegund. Dit kan alleen indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. Het college publiceert in alle gevallen vooraf haar voornemen tot het aangaan van één-op-één vastgoedtransactie. Het college maakt haar voornemen van één-op-één uitgifte tijdig bekend, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Het college motiveert beargumenteerd op basis van objectief toetsbare, transparante en redelijk selectiecriteria waarom zij concludeert dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. Vanzelfsprekend is de uitgifteprijs marktconform. Er zijn een aantal situaties waarbij gemeentelijke uitgifte van onroerende zaken kan plaatsvinden zonder dat daaraan voorafgaand een openbare selectieprocedure wordt gehouden. Deze één-op-één uitgifte moeten wel voorafgaand gepubliceerd worden waarbij het college met objectief toetsbare, transparante en redelijk selectiecriteria beargumenteert dat voor deze uitgifte slechts één gegadigde is.

Gemeentelijk beleid • Preferente partners met (wettelijk) aan hen opgedragen taak voor culturele-, sociale-, maatschappelijke doeleinden met ervaring van vestiging van een doelgroep, waaronder sportclubs, onderwijs, nutsvoorzieningen, cultuur- of buurtverenigingen. Uitvoering eerder aangegane overeenkomsten • Bestaande rechten, waaronder verlenging of in de plaats stelling van een overeenkomst, een eerste recht van koop, (herhuisvesting van) zittende huurders/gebruikers. • Gesloten bouwclaimovereenkomsten met marktpartijen: deze marktpartijen hebben een substantieel deel van de gronden binnen het projectgebied in eigendom en er is sprake van inbreng van onroerende zaken door een gegadigde, welke gegadigde daardoor vervolgens rechten verkrijgt op de verkrijging van gemeentelijke onroerende zaken. Openbaar belang • Gegadigden met een positie, die bereid en in staat zijn om in samenhang tot zelfrealisatie over te gaan van de ontwikkeling ten behoeve van integrale gebiedsontwikkeling. Sprake kan bijvoorbeeld zijn van versnipperd eigendom of een (complexe) binnenstedelijke transformatie waar publiek-private samenwerking essentieel is om tot een haalbare en succesvolle gebiedsontwikkeling te komen.

Hiervoor kan ook vervangend onroerend goed als gevolg van verwerving door gemeente van onroerende zaken vanwege een beleidsmatig wenselijke of wettelijke verplichtende verplaatsing noodzakelijk zijn. • Transacties (inclusief ruil en in gebruik geven) aan eigenaren die van onroerende zaken in een gebied benodigd zijn voor de realisatie van beleids-/ruimtelijke doelstellingen. • Direct belang: aangrenzend karakter van onroerend goed, reststroken van gronden van gegadigden en snippergrond.

46

Vestigen van zakelijk rechten Uitgifte in volle eigendom is het uitgangspunt van de gemeente. De gemeente kan hierop een uitzondering maken en sluit daarom in voorkomende gevallen niet uit om te kiezen voor het vestigen van zakelijk rechten, zoals erfpacht of recht van opstal. Bijvoorbeeld als de gemeente regie wil houden op de grond en het gebruik hiervan. Uitgifte in erfpacht en het vestigen van recht van opstal is maatwerk. De condities en vestigingsvoorwaarden zijn afgestemd op marktconforme en redelijke uitgangspunten. De canon of retributie bepaalt het college aan de hand van de marktconforme grondprijs en rentepercentage (canon/retributie).

Huur, pacht en bruikleen De gemeente kan gronden die zij in eigendom heeft verhuren verpachten of in bruikleen geven. Vooral bruikleen is een passend instrument als de gemeente relatief snel weer over de grond wil kunnen beschikken of als ze de grond tijdelijk in gebruik geeft vooruitlopend op een definitieve activiteit of ontwikkeling. Indien de gemeente een huurovereenkomst sluit, zorgt zij ervoor dat de huurder geen huurrechten krijgt, die een snelle opzegging belemmeren. Huurrechten zorgen er namelijk voor dat het instrument zijn doel voorbijschiet. Agrarische gronden worden verpacht. Een pachtovereenkomst lijkt op een huurovereenkomst, maar kent specifieke regels14. De pachter krijgt het gebruik van de agrarische grond voor de uitoefening van bedrijfsmatige landbouw en de pachter betaalt hiervoor een tegenprestatie, de pachtvergoeding. De gemeente wil wel kunnen blijven beschikken over de grond. Daarom geeft zij de grond in geliberaliseerde pacht uit. Bij geliberaliseerde pacht zijn de regels flexibeler dan bij reguliere pacht. Zo kan de gemeente zelf de looptijd bepalen en wordt er niet automatisch verlengd. Als de looptijd korter dan zes jaar is dan kan de gemeente zelf de pachtprijs bepalen. Bij een langere looptijd toetst de Grondkamer de pachtprijs.

Grond- en uitgifteprijzen De gemeente hanteert marktconforme grond- en uitgifteprijzen. Dit legt zij vast een grondprijzenbrief. Deze grondprijzenbrief wordt jaarlijks door het college vastgesteld. Hiermee is geborgd dat er dus geen sprake is van staatssteun. Hieronder staan de methoden om te komen tot een marktconforme prijs.

De residuele grondwaardemethode De waarde van de grond resulteert uit de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed verminderd met de te verwachten stichtingskosten. De grondwaarde is het residu van de marktwaarde verminderd met de bouwkosten, de bijkomende kosten, waaronder algemene kosten, winst en risico en de BTW.

De comparatieve methode Deze methode wordt ook wel de marktbenadering of vergelijkingsmethode genoemd. Bij de comparatieve methode wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, waarbij indien nodig gecorrigeerd wordt om de vergelijking met het te waarderen object te maken. Bij de waardebepaling wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden en het bestaande aanbod.

Een openbare tenderprocedure Bij een tenderprocedure brengen partijen in concurrentie een bieding uit. De grondprijs komt dan tot stand door marktwerking. Wanneer het grondbod niet leidend is voor de selectie, kan de gemeente op voorhand een (minimale) grondprijs vaststellen, eventueel onderbouwd met een taxatie door een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. De marktconforme grond- en uitgifteprijs is afgestemd op het toekomstig gebruik en het verdienmodel dat daarbij hoort. De grondprijs voor sociale huurwoningen, die worden gerealiseerd door de toegelaten instellingen volgens de Woningwet, zijn een onderdeel van de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningbouwcorporaties. In de grondprijzenbrief zijn daarom vaste grondprijzen opgenomen.

14 Artikel 7:311 ev BW

47

Sturen met planologische instrumenten Functie van grond De kern van het faciliterende grondbeleid is dat vanuit de publiekrechtelijke rol van de gemeente wordt gestuurd op de ruimtelijke ordening van grond: Schouwen-Duiveland stuurt met de activiteit of functie. De gemeente heeft de bevoegdheid om de functie van grond toe te delen en te veranderen. Als Schouwen-Duiveland planologische medewerking verleent, kan zij kwalitatieve (bijvoorbeeld programmering en duurzaamheid van een plan) en financiële (kostenverhaal) voorwaarden verbinden aan deze medewerking. Als het ruimtelijk initiatief past binnen haar ambities en beleidskaders en daarbij het kostenverhaal vooraf verzekerd is, dan staat niets in de weg om medewerking te verlenen aan de planologische wijziging. Dit instrument gebruikt de gemeente niet alleen om grip op de ontwikkeling te houden, maar ook om actief aan een ruimtelijk initiatief mee te werken. De gemeente kan bijvoorbeeld bereid zijn om te investeren in het planologisch proces. Zij kan zo een helder kader schetsen van de ontwikkelmogelijkheden dat de ambities van de gemeente waarmaakt en hiermee een private partij uitnodigen en stimuleren om het ruimtelijk initiatief te realiseren.

Kostenverhaal en kwalitatieve kaders De gemeente is verplicht om de kosten die zij voor een aangewezen (bouw)activiteit15 maakt, te verhalen op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten16 en daarnaast de financiële bijdragen17. Het uitgangspunt is dat de gemeente met een privaatrechtelijke overeenkomst haar kosten verhaalt. Als dit niet mogelijk is, dan kan de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk verankeren. Het beleidsmatige kader van het kostenverhaal en financiële bijdragen borgt de gemeente in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.

Intentieovereenkomst Als het college een positieve grondhouding heeft ten aanzien van het initiatief, dan wordt, veelal bij de grotere ontwikkelingen, bij de start van de haalbaarheidsfase een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten. In de intentieovereenkomst staan de afspraken over de planning en het kostenverhaal van de ambtelijke inzet tijdens de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase

onderzoeken partijen de haalbaarheid en de kaders waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. Daarnaast wordt in deze overeenkomst opgenomen onder welke voorwaarden de gemeente meewerkt aan het ruimtelijk initiatief en wanneer partijen besluiten de overeenkomst te beëindigen. De intentieovereenkomst wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin het college en een initiatiefnemer afspraken over het ruimtelijk initiatief vastleggen. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente en de initiatiefnemer de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Bovendien biedt de anterieure overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Een gemeente stuurt hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en planning, kostenverhaal en financiële bijdragen. De overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de partijen op zich neemt en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een planning. Hoewel de anterieure overeenkomst wordt beheerst door het privaatrecht met veel contractsvrijheid, zitten er voor de gemeente wel grenzen aan hetgeen zij van een initiatiefnemer mag verlangen. De anterieure overeenkomst mag niet strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving, de overeenkomst moet redelijk en billijk zijn en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moeten worden nageleefd. De gemeente mag van deze overeenkomst geen misbruik maken door een initiatiefnemer te dwingen onredelijk hoge bijdragen te betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan.

Zo mag de gemeente de medewerking aan een ontwikkeling, die past in een goede ruimtelijke ordening niet weigeren, omdat de initiatiefnemer niet bereid is een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal. De gemeente kan dan altijd terugvallen op de verhaalsmogelijkheden via het publiekrechtelijk spoor. Vooral in de situatie dat het ruimtelijk initiatief ook bijdraagt aan gemeentelijke ambities, is het noodzakelijk om haalbare afspraken te maken vanuit een gelijkwaardige positie van partijen. De betaling van het kostenverhaal kan in termijnen geschieden. Dit is afhankelijk van de complexiteit en omvang van het ruimtelijk initiatief. Het bepalen van de hoogte van de exploitatiebijdrage vloeit voort uit de toepassing van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen. De initiatiefnemer stelt na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst voldoende financiële zekerheden door middel van een bankgarantie of waarborgsom, zodat de gemeente verzekerd is van betaling.

15 Artikel 8.13 Ob 16 Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob 17 Artikel 13.22 en 13.23 Ow

48

Uitblijven van overeenstemming Indien Schouwen-Duiveland en de initiatiefnemer anterieur geen overeenstemming bereiken, heeft de gemeente de keuze om de voorwaarden en het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gemeente kan ook besluiten om niet mee te werken aan het initiatief. Als de gemeente besluit haar medewerking aan het ruimtelijk initiatief op te schorten omdat de initiatiefnemer niet wil voldoen aan het kostenverhaal, dient de gemeente te motiveren en te onderbouwen dat zij niet aan betaalplanologie doet.

Publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal en financiële bijdragen De Omgevingswet biedt de gemeente een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie18 en financiële bijdragen19 op de initiatiefnemer te verhalen. Dit instrument is voor de gemeente een middel om het ruimtelijk initiatief mogelijk te maken als er met een grondeigenaar geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst. Schouwen-Duiveland kan hiertoe beslissen als er een urgentie is om het ruimtelijk initiatief te realiseren. Daarnaast kan de schaduwberekening van het publiekrechtelijk kostenverhaal helpen om het kostenverhaal via het anterieure spoor vorm te geven. Hiermee toetst de gemeente of de exploitatie c.q. financiële bijdrage redelijk en billijk is.

18 Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob 19 Artikel 13.22 en 13.23 Ow

49

Bijlage 2: Toelichting samenwerkingsvormen Bouwclaimmodel Het bouwclaimmodel is een bijzondere vorm van actief grondbeleid en wordt veelal gekozen als private partijen grondeigendommen hebben in het plangebied. Het is een samenwerkingsvorm in het spoor van actief grondbeleid. In het bouwclaimmodel verkopen private partijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe grond mogen terugkopen met een vooraf overeengekomen programmering waarmee zij hun bouwrechten veilig stellen. De gemeente voert de grondexploitatie en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Private partijen nemen, net als bij actief grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening. De samenwerking op basis van een bouwclaim is vooral goed inzetbaar als in een gebied sprake is van versnipperd eigendom in handen van private partijen en de gemeente een actieve rol wenst in te nemen. De gemeente kan dan haar regierol beter invullen en zo de gewenste ontwikkelingen op de locatie beter sturen. Deze variant is veelal te prefereren boven de zelfrealisatie door alle afzonderlijke private grondeigenaren.

Concessiemodel

De gemeente kiest bij het concessiemodel nadrukkelijk voor samenwerking om zo ook de kennis, kunde en capaciteit van marktpartijen bij de gewenste gebiedsontwikkeling optimaal te kunnen benutten en/of omdat zij het risico voor de ontwikkeling niet wil dragen. De belangrijkste voorwaarde voor het bereiken van positieve effecten bij de toepassing van het concessiemodel ligt vooral in de rolvastheid en professionaliteit van partijen. Bij een concessie moet voldoende ruimte gegeven worden aan de marktpartij. Afspraken over het kwaliteitsniveau en programma dienen vooraf op hoofdlijnen te worden vastgelegd.

Joint venture Wanneer in een gebied diverse partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben, kunnen zij besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten dan wel door voor de samenwerking een aparte rechtspersoon op te richten, bijvoorbeeld een Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). De GEM kan dan de gezamenlijke grondexploitatie voeren en gronden uitgeven, vaak op basis van een gezamenlijk opgesteld en vastgesteld masterplan voor het gebied. De risico’s van de grondexploitatie worden gedragen door alle deelnemende partijen. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden.

Bij het concessiemodel heeft de gemeente (geheel dan wel gedeeltelijk) het grondeigendom. De gemeente draagt haar grond over aan een private partij (bijvoorbeeld via aanbesteding of een prijsvraag) die de (privaatrechtelijke) grondexploitatie voert. In een samenwerkingsovereenkomst worden vervolgens de afspraken vastgelegd. Na realisatie komt de openbare ruimte weer in handen van de gemeente. De gemeente beperkt zich bij het concessiemodel tot het stellen van randvoorwaarden, bijvoorbeeld met een stedenbouwkundig programma van eisen, masterplan of kwaliteitsnormen. Dit model kenmerkt zich door een strikte publiek-private rolverdeling, waarbij een private partij een groot deel van de traditionele overheidstaken (bijvoorbeeld de aanleg van openbare voorzieningen en infrastructuur) uitvoert en de risico’s draagt. Zowel de grond- als de opstalexploitatie zijn voor rekening en risico van de private partij. Bij een dergelijke overdracht van overheidstaken moet zeker gesteld worden dat de private partij deze werken conform de regels van het (Europees) aanbestedingsrecht en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zal aanbesteden.

50