WBL - Bijlage 3 BP WBL Oost.pdf
Tekst van het document
De voorraad appartementen en specifiek gelabelde bejaardenwoningen is beperkt (op Ameland het grootst). Dit zorgt er voor dat steeds meer mensen met een zorgvraag zelfstandig blijven wonen. Dit leidt tot een groeiende noodzaak om woningen aan te passen. Vrijwel alle woningen blijken aanpasbaar te zijn met beperkte middelen. Denk aan een toilet boven, sanitair beneden, een traplift. Specifiek op Schiermonnikoog en Vlieland is de aanpasbaarheid beperkter, omdat een relatief groot deel van de woningvoorraad beschermd dorpsgezicht is en intern vaak onvoldoende maatvoering heeft voor goede aanpassingen.
Er wordt op dit moment nog niet veel aanspraak gemaakt op het beschikbare WMO-budget, dankzij de hoge mate van zelfredzaamheid onder ouderen en de hechte gemeenschap (voor elkaar willen zorgen) op de eilanden. Mantelzorg staat wel enigszins onder druk: de groep mantelzorgverleners ten opzichte van de groep zorgvragers krimpt, en ook op de eilanden is individualisering (zij het beperkt ) merkbaar.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 17
Naast het aanpassen van woningen is bereikbaar houden van voorzieningen een belangrijke voorwaarde om zorgvragers langer thuis te laten wonen. Dit kan door geschikte woningen te creëren nabij voorzieningen en/of door het vervoer naar voorzieningen goed te regelen. Zorgorganisaties spelen een cruciale rol bij het zelfstand blijven wonen: zij vormen een uitvalsbasis voor levering van zorg aan huis, en op Vlieland, Terschelling en Ameland bieden zij bovendien tijdelijke of permanente woonruimte aan voor mensen met een intensieve zorgvraag.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 18
4. Instrumenten In dit hoofdstuk werken we zo volledig mogelijk de instrumenten uit waarmee de verschillende betrokken partijen hun bijdrage kunnen leveren. We doen dit naar de volgende thema’s: 1. Toegang tot de sociale voorraad blijvend vergroten (druk op de woningmarkt) 2. Toevoegen van meer woningen mogelijk maken en stimuleren (druk op de woningmarkt) 3. Blijvende alternatieven op de particuliere markt bieden (druk op de woningmarkt) 4. Duurzaamheid 5. Wonen en zorg
4.1.
Toegang tot de sociale voorraad blijvend vergroten
Instrument
Omschrijving
Actie
1.
Huisvestingsverordening
Woningen met een aanvangshuur onder de €710,68
Strikter toepassen door
benutten voor gericht
worden alleen toegewezen aan gebonden
gemeenten, per direct
toewijzen
woningzoekenden, zowel sociale als particuliere huur.
Striktere toewijzing op
Alleen huishoudens met een inkomen onder de €39.874
Strikter toepassen door de
inkomen door
komen in aanmerking voor sociale huur.
corporaties / GWB
2.
corporaties 3.
Ameland, per direct
Inkomensafhankelijke
De Wet Doorstroming Huurmarkt maakt mogelijk om huur
Breder invoeren. Kan
huurverhoging door
van scheefwoners jaarlijks met 4% boven inflatie te
overal. Eerst alternatieven
corporaties
verhogen. Op deze wijze wordt deze groep sneller verleid
bieden!
een overstap te maken naar de koopmarkt. Toegepast door Terschelling (gemeentewoningen), WoonFriesland overweegt dit. 4.
5.
Doorstroomwoningen
Huurappartementen die bestemd zijn voor permanente
Breder invoeren door
labelen door corporaties
bewoning, maximaal twee jaar. Bedoeld om mensen met
corporaties en/of
middeninkomens te binden (die op het eiland willen wonen
gemeenten. Alle eilanden,
maar niet gelijk willen / kunnen kopen).
zo snel mogelijk
Doorstroomcontracten
Gemeente of corporatie sluit huurovereenkomst voor 2
Breder invoeren door
(huurcontract
jaar. Alleen als het, ondanks aantoonbare inspanning, niet
corporaties en/of
corporaties of gemeente
lukt om een andere woning te vinden, is verlening
gemeenten. Alle eilanden,
(huisvestingsvergunning)
mogelijk. Toegepast door Terschelling
zo snel mogelijk
(gemeentewoningen). 6.
Huurwoningen netto
Er zijn meer sociale huurwoningen nodig omdat
Gemeente in gesprek met
toevoegen
doorstroming onvoldoende oplevert.
corporaties. Bij gebrek aan
Om te zorgen voor meer sociale huurwoningen is de
animo: woonvisie benutten,
gemeente aan zet. De gemeente kan allereerst de
investeerders interesseren,
corporaties / GWB doen beseffen dat meer woningen
zelf doen (zie hoofdstuk 2).
noodzaak is en dat het risico minimaal is op een markt die onder druk staat. Mocht hiervoor geen ruimte zijn, dan zijn andere oplossingen nodig.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 19
4.2.
Toevoegen van meer woningen mogelijk maken
Instrument
Omschrijving
Actie
7.
Leg vast hoe
De provincie is bereid meer procedurele ruimte te bieden
Zie hoofdstuk 2: punt 1
woningtoevoeging op
voor het toevoegen van woningen (Woningbouwruimte). Het
verstandige wijze de
ligt wel voor de hand om hier voorwaarden aan te stellen,
ruimte krijgt
omdat de potentiële vraag naar wonen veel groter is dan waar ruimte voor is. Zie ook hoofdstuk 2.
8.
Actief matchen van
Er zijn vele bekende en potentiële woonlocaties op de
Partijen benaderen, locaties
investeerders,
eilanden en er is een veilig investeringsklimaat op de
in beeld brengen, samen
eigenaren en plekken
eilanden. Gemeenten kunnen gezamenlijk een bidbook
optrekken met elkaar en de
maken, investeerders benaderen (samen met provincie,
provincie. Zie ook hoofdstuk
lopend traject Expeditie Fryslân), lokale partijen en
2.
investeerders bijeen brengen. 9.
Tijdelijke
Een deel van de woningbehoefte bestaat uit kleine
Mogelijk maken in
huurwoningen om
eenheden voor werknemers (seizoenswerk, of met
regelgeven door
pieken op te vangen
thuisbasis op vaste wal). Woningen / units met verkorte
gemeenten, Texel
exploitatie (20 jaar bijvoorbeeld) bouwen kan dan een goed
benaderen voor advies.
en betaalbaar alternatief vormen (wordt op Texel overwogen). 10. Seizoenshuisvesting in bedrijfsvastgoed
Aan werkgevers mogelijkheden bieden om
Overwegen om dit op alle
seizoenspersoneel te huisvesten in panden met een
eilanden toe te passen.
bedrijfsbestemming (reeds toegepast op Terschelling).
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 20
4.3.
Blijvende alternatieven op de particuliere markt bieden
Instrument
Omschrijving
Actie
11. Startersleningen
Lening voor starters in de koop. Voorwaarden:
Breder invoeren door
maatschappelijk of economisch gebonden, tot 35 jaar,
gemeenten. Alle eilanden,
koopprijs maximaal €240.000 en de te kopen woning moet
zo snel mogelijk.
bewoond worden door de aanvrager (Terschelling). 12. Lokaal aanbieden
Woningen tot €300.000 (Terschelling €363.000) eerst 3
Grens verhogen naar
koopwoningen conform
maanden lokaal aanbieden. Wanneer een woning niet door
€1.000.000,- . Dit neemt de
huisvestingsverordening,
een eilandbewoner gekocht wordt, kan deze aangeboden
prikkel weg om woningen
aanscherpen
op de ‘vrije markt’. Geldt op alle eilanden.
extra duur aan te bieden.
Woningen mogen maximaal 10% boven de taxatiewaarde
Toepassen in eigen
of WOZ-waarde worden aangeboden. Dit om te borgen dat
gemeentelijke organisatie.
woningen tegen een prijs worden aangeboden die
Afstemmen met taxateurs
marktconform is voor eilandbewoners.
en makelaars.
Het is belangrijk om met makelaars, ontwikkelende
Hiervoor zijn aangepaste
richting voor
partijen en bewoners tot wilsovereenkomst te komen dat
regels nodig, maar vooral
prijsbeheersing in de
betaalbaarheid voor mensen met economische of
wilsovereenkomst bij
goedkope koop
maatschappelijke binding belangrijker is dan
betrokkenen. Zie H 2.
13. Taxatie en WOZ als basis voor vraagprijs
14. De neuzen in één
winstmaximalisatie. 15. Gereduceerd tarief
Met sociale kavelprijzen (€10.000 a €15.000 per woning)
kavels sociale
vergroot de gemeente de haalbaarheid van sociale
woningbouw
woningbouw. Er zijn voorwaarden mogelijk, zoals de
Overwegen, besluit nemen.
termijn van exploitatie, voorwaarden voor verkoop. 16. Verkoopvoorwaarden bouwkavels
Om speculatie te voorkomen, hanteert Terschelling
Overwegen brede
verplichte zelfbewoning en verbod op verkoop in 5 jaar. Na
toepassing zoals
3 jaar bewoning mag de woning wel verkocht worden aan
Terschelling.
maatschappelijk en/of economisch gebonden personen. 17. Huisvestingsverordening
Vergunningsplicht op het onttrekken, samenvoegen,
Blijven toepassen
i.r.t. onttrekking /
omzetten of splitsing van woningen. Dit is gericht op het
omzetting / splitsing
voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad (alle eilanden).
18. Erfpacht
Erfpacht neemt een deel van de waardeontwikkeling van
Overwegen, besluit nemen.
grond weg doordat deze niet overdraagbaar is. Daarmee wordt ook de totale prijsontwikkeling afgeremd. 19. Voorrang op de
Bij kaveluitgifte en verkoop sociale huurwoningen
koopmarkt voor sociale
voorrang voor starters en voor mensen die een sociale
huurders
huurwoning of kleine woning achterlaten op het eiland
Overwegen, besluit nemen.
(Ameland).
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 21
4.4.
Duurzaamheid
Instrument
Omschrijving
Actie
20. Energieloketten
De eilanden hebben inmiddels een gezamenlijk adviesloket.
Loket verbeteren met
Daar kunnen burgers en bedrijven uitleg en informatie
aantrekkelijke tools en
kunnen krijgen over duurzaamheidsmaatregelen, gevolgen,
concrete activiteiten.
kosten, subsidies en dergelijke. Vooralsnog is er nog geen
Voorbeeld:
loket met die inhoud op internet.
https://www.energieloket-
versterken
groningen.nl 21. Stimuleren
Financiële prikkels werken. Er is al een regeling op grond
Overwegen toepassing
energieneutraal
waarvan de kopers van een kavel 10 of 5 % van de
andere eilanden
bouwen
grondprijs terug krijgen als de woning resp. energieneutraal (EPC < 0,0333) of bijna energieneutraal (EPC tussen 0,033 en 0,266) wordt gebouwd.
22. Energie coöperaties steviger positioneren
Op alle eilanden zijn Energiecoöperatie, zij het in diverse
De gemeente (of het
vormen. Op Ameland (en Texel) bestaan ze al langer, en zijn
Energieloket) kan helpen
deze al groter dan op de andere eilanden. Een
om coöperaties en
Energiecoöperatie kan bijdragen aan gecoördineerde acties
initiatiefnemers te vinden
richting bewoners, of een collectief aanbod namens
en hen te begeleiden.
ondernemers aan bewoners. 23. Kartrekker duurzaam
Op dit moment bemant één persoon (via Energieloket) de
Overweeg om deze rol te
wonen eilanden
energieloketten. Inwoners kunnen hier terecht met vragen
verbreden / meer
versterken
over verduurzaming. Deze kartrekker benadert ook actief
mankracht/menskracht.
organisaties, bedrijven en bewoners en werkt aan het verbeteren van het aanbod aan maatregelen. 24. Concreet
Een obstakel voor particulieren om te verduurzamen is het
Organiseer een campagne
verduurzamingsaanbod
gebrek aan transparant aanbod aan mogelijkheden voor
om verduurzaming bij
bieden aan
verduurzaming. Help bouwbedrijven op de eilanden
particulieren aan de man te
particulieren
(installateurs, aannemers, isolatiebedrijven etc.) één
brengen
verduurzamingsaanbod te ontwikkelen. Ondernemers op Texel zijn hier mee bezig (www.duurzaambouwloket.nl). Ander voorbeeld www.reimarkt.nl. Energieloket biedt in samenwerking met www.BGDD.nl concrete pakketten aan. 25. Nul-op-de-meter of
De passendheidstoets betekent op vaste wal doorgaans dat
Corporaties vragen meer te
stevige renovatie bij
de investeringsruimte in verduurzaming beperkt wordt:
investeren op dit thema,
scheefwoners
woningen moeten grotendeels onder de aftoppingsgrens
Energieloket benutten als
blijven qua huurprijs, en doorberekenen van
intermediair.
verduurzamingsmaatregelen is dan lastig, ook al dalen de totale woonlasten soms alsnog. Op de eilanden hebben we te maken met een grote hardnekkige groep scheefwoners. Voor hen gaat dit bezwaar niet op. Stevige verduurzaming kan bij hen worden verrekend in een hogere huurprijs en maakt dit – meer dan op vaste wal – haalbaar.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 22
4.5.
Wonen en zorg
Instrument
Omschrijving
Actie
26. Programma ‘langer
Samenhangend programma opstellen met als doel om
Zie de maatregelen
thuis wonen’
mensen die lang zelfstandig blijven wonen met een
hieronder.
zorgvraag daarbij te helpen. 27. Seniorenmakelaar voor
Belemmeringen van een huursprong (huurverhoging bij
Onderdeel maken van
verhuizing) deels wegnemen voor ouderen die willen
programma ‘langer thuis
verhuizen. De misgelopen huurinkomsten worden
wonen’. Voorstellen aan
doorgeschoven naar de nieuwe huurder.
corporaties
Vrijwillige coaches kijken samen met bewoners hoe de
Onderdeel maken van
woonsituatie verbeterd kan worden. Er wordt gekeken naar
programma ‘langer thuis
de persoonlijke woonsituatie en op maat advies gegeven
wonen’. Voorstellen aan
over eventuele aanpassingen (Amsterdam).
corporaties
Bewoners van sociale huurwoningen onder voorwaarden
Onderdeel maken van
de ruimte geven om hun woning ingrijpender aan te passen
programma ‘langer thuis
(doorbraken, keuken, sanitair, uitbouw) waarbij de
wonen’. Met corporaties
corporatie de aanpassing overneemt.
afstemmen.
30. Inventariseren van de
Hoeveel mensen wensen nu of in de nabije toekomst een
Onderdeel maken van
vraag en tonen van de
aanpassing aan hun woning? Door een modelwoning in te
programma ‘langer thuis
mogelijkheden voor
richten is het mogelijk om te tonen wat er mogelijk is en
wonen’. Voorstellen aan
woningaanpassing
tegen welke kosten. Zo kan door de bewoner een afweging
corporaties
doorstroming senioren
28. Wooncoach
29. Ruimte in het ZAVbeleid
gemaakt worden (Woningstichting Valburg platform31.nl). 31. Toevoegen woningen nabij voorzieningen
32. Mantelzorgunits
33. Realiseren mantelzorgwoningen
Dit kan door nieuwbouw, maar vooral ook door
Zie hoofdstuk 2:
transformatie van (leegstaande) bestaande gebouwen die
corporaties, maar ook
op dit moment niet voor wonen zijn bestemd.
particuliere investeerders.
Bijvoorbeeld de interne sanitaire units
Corporaties interesseren,
(http://kipcare.com/), uitbouwen (http://www.zorgunits-
maar ook particuliere
op-maat.nl), of in de tuin plaatsen (http://huisindetuin.nl).
investeerders.
Het is mogelijk om een zorgunit bij een woning te plaatsen
Onderdeel maken van
(vergunningvrij). Bij nieuw of verbouw kan gedacht worden
programma ‘langer thuis
aan een ‘Kangoeroewoning’ of mantelzorgwoning
wonen’. Mogelijk maken.
(vergunningplicht). 34. Goed afgestemd aanbod van lokale aannemers
Eén aanbieding bij een wens tot verbouwen. Een stap
Zie thema duurzaamheid.
verder: kant-en-klare verbouwingen aanbieden. Dit werkt vooral bij projectmatige woningbouw en dit komt op de eilanden maar beperkt voor.
35. Combineren met verduurzaming
Door standaardisatie van technieken zijn ingrepen relatief
Onderdeel maken van
simpel en snel toepasbaar. De combinatie kan gunstig zijn
programma ‘langer thuis
voor de financiering van de renovatie (“Fijn Wonen-
wonen’. Particulieren en
woning” in Gorredijk: gemeente Opsterland, Elkien en de
ondernemers informeren.
Friesland Zorgverzekeraar platform31.nl)
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 23
36. Huisvestingsverordening
Woonruimte met specifieke voorzieningen (bv
Onderdeel maken van
i.r.t. toegankelijke
rolstoeltoegankelijk) worden met voorrang toegewezen aan
programma ‘langer thuis
woningen
huishoudens met een desbetreffende indicatie (mits de
wonen’. Met corporaties
maatschappelijk of economisch gebonden)
afstemmen.
37. Huisvestingsverordening
mantelzorgerverleners en mantelzorgontvangers (mits
Toepassen op alle eilanden.
i.r.t. maatschappelijke
beschikkend over een indicatie) worden beschouwd als
binding mantelzorgers
maatschappelijk gebonden. (Terschelling)
38. Labelen van met WMOgeld aangepaste
Woningen die met Wmo geld zijn aangepast labelen als
Onderdeel maken van
senioren of aangepaste woning
programma ‘langer thuis
woningen
wonen’. Met corporaties afstemmen
39. Woningen voor
Als er géén zorgvrager te vinden is: werken met tijdelijke
Onderdeel maken van
zorgvragers flexibel
huurcontracten voor andere groepen. Zo blijft de woning
programma ‘langer thuis
verhuren
beschikbaar voor zorgvragers.
wonen’. Met corporaties afstemmen
40. Sluitende zorgketen organiseren
Marktwerking in de zorg leidt in een kleine markt als op de
Gemeenten kunnen zich
Friese Wadden niet tot keuzevrijheid maar tot
organiseren op dit thema.
versplintering en daardoor verschraling van het aanbod.
Zie hoofdstuk 2, punt zorg.
Om die reden is samenwerking in zorg effectiever dan concurrentie. 41. Kleinschalige
Thuiszorg met nachtdienst is al in eenheden van ca. 18
Zie punt 8. en hoofdstuk 2.
particuliere
rendabel te maken. Als particulieren in staat zijn om een
ontwikkelingen
complex te ontwikkelen of als een investeerder bereid is te
uitlokken
investeren in zo’n aantal geschikte woningen is het mogelijk om ook op de eilanden wonen én zorg te bieden.
42. Lening
Particuliere woningeigenaren kunnen een (provinciale)
Bespreken met de provincie
levensloopbestendig
lening afsluiten om hun woning levensloopbestendig te
of eigen fonds overwegen.
maken woning
maken. (Provincie Limburg limburg.nl)
43. Nieuwe doelgroepen aanboren
Zorgpartijen meer basis geven door nieuwe doelgroepen
Taak zorgpartijen zelf.
aan te boren. Bijvoorbeeld mensen van de vaste wal tijdelijk huisvesten (crisisopvang) of zorgtoerisme te ontwikkelen.
44. Zorgcoöperatie
Een samenwerking tussen inwoners (vrijwilligers),
Onderdeel maken van
professionele zorg en de gemeente. Zoveel mogelijk
programma ‘langer thuis
diensten zelf aanbieden, met lokale professionals (betaald
wonen’. Initiatief nemen.
vanuit de Wmo, Wlz en het pgb) en vrijwilligers. Zo wordt
Met zorgpartijen
goede zorg geboden (en gewaarborgd) tegen lagere kosten
afstemmen.
dan gebruikelijk. (Austerlitz Zorgt austerlitzzorgt.nl)
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 24
BIJLAGE 1: INTERVIEWS 1: De woningmarkt Algemene bevindingen woningmarkt gebaseerd op gesprekken met marktpartijen en de woningcorporaties (waaronder het GWB Ameland) -
-
De woningmarkt zit behoorlijk op slot: binnen de bestaande woningvoorraad (huur en koop) bestaat weinig doorstroming. De Waddeneilanden hebben bovendien te maken met ‘recreatiedruk’; Grote onbalans in vraag en aanbod woningvoorraad m.n. in goedkope voorraad (huur en koop) ; Er is een neiging tot omzetting van permanente woningen naar recreatiewoningen (leveren bij verkoop meer op en hebben hoge huuropbrengst). Omzetting leidt tot (nog) lagere beschikbaarheid goedkope voorraad; Er moet een balans zijn tussen het aantal (en samenstelling) vaste bewoners, beschikbare permante woningen en recreatiewoningen (relatie leefbaarheid op eiland) .
Welke woonproducten staan onder druk en welke groepen komen hierdoor in de problemen? -
-
-
-
Er is een groot tekort aan goedkopere koopwoningen (< €180.000), er zijn lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. De meeste druk staat op (goedkope) eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen; Vooral de leeftijdsgroep 18-30 jaar (alleenstaanden, starters, jonge werknemers etc.) hebben moeite met het vinden van een zelfstandige woning. Het merendeel van de jongeren heeft een laag inkomen (werkend in toerisme en horeca). Koopwoningen zijn onbereikbaar voor deze groep mits bijvoorbeeld ouders bijspringen; Ouderen hebben moeite met het vinden van een passende/geschikte woning. Voor het merendeel van de ouderen zijn er in de koop en sociale huur geen alternatieven. Ze blijven in hun huidige woning zitten en passen deze aan (vaak met eigen middelen); Seizoenwerkers, zowel in de zomer (toerisme) als in de winter (bouwvakkers), kunnen op de reguliere woningmarkt niet tijdelijk gehuisvest worden.
Wat is de reden dat deze woonproducten onder druk staan en wat zijn de gevolgen? -
-
In de sociale huur is sprake van weinig doorstroming, zowel binnen de sociale huur als van sociale huur naar de particuliere huur of koop. Een deel van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met te hoge inkomens (goedkope scheefheid). Het gat tussen de sociale huur en onderkant van de koopmarkt is te groot. Aan de onderkant van de koopmarkt is zowel een disbalans in geschiktheid qua woningtype als locatie (op de eilanden met meerdere dorpen) De groep jongeren blijft hierdoor lang onzelfstandig wonen en zoekt naar alternatieve woonoplossingen (waarvan een deel illegaal). De wachttijden in de sociale huur zijn lang. De lage beschikbaarheid van betaalbare woningen leidt tot rem op werkgelegenheidsontwikkeling. Hierdoor kunnen werkgevers niet de meest geschikte werknemers aantrekken.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 25
Eiland specifiek: Ameland
-
Jongeren/starters zijn selectief als het gaat in het dorp of de locatie van een sociale huurwoning;
-
In de sociale huur zijn dorpen met weinig voorzieningen zijn minder in trek.
-
Volgens makelaars zijn er geschikte ontwikkellocaties waarmee woningmarktprobleem deels kan worden opgelost
Schiermonnikoog
Terschelling
-
Er ligt advies van expertgroep:
-
Spanning collectieve realiteit versus individuele realiteit vraagt om keuzes gemeente
-
Bepaal break-evenpoint tussen toerisme en wonen en leg dit vast
-
Opsomming tips en tools
-
Advies wordt door marktpartijen van harte ondersteund
-
Grootste voorkeur in de sociale huur gaat uit naar West-Terschelling.
-
Uitzondering: 18-30 jarigen die werkzaam zijn in de zeevaart of op olieplatforms werken, hebben goede inkomens en kunnen een duurdere woninge n kopen.
Vlieland
-
Groot verlies werkgelegenheid (door vertrek Defensie, Rijkswaterstaat en Staatsbosbeheer), heeft impact gehad op de huishoudenssamenstelling. Relatief veel ouderen en weinig gezinnen;
-
Vlieland ligt,tov andere Waddeneilanden, meest geïsoleerd. Remt ontwikkelingskansen;
-
Nieuwkomers zijn m.n. huishoudens met hoge inkomens, waarvan een deel eigen huis op vaste wal vasthoudt. Op Vlieland ontstaat tweedeling rijk en arm ;
-
Geen aanbod seniorenwoningen in de huur, wel vraag van ouderen;
-
Bij vrije verkoop van sociale huurwoningen kopen eilandondernemers deze dikwijls op om ze vervolgens te verhuren aan (hun) werknemers. In het toeristenseizoen leidt dat tot overvolle woningen;
-
Vroeger bestond er een huurregeling waarbij rekening werd gehouden met la ge lonen op Vlieland . Na overname door WoonFriesland zijn door corporatie ‘marktconforme’ huren ingevoerd. Dit betekent dat tussen zittende en nieuwe huurders qua vraaghuur behoorlijke prijsverschillen bestaan. Dit is een reden voor ‘oude’ huurders om niet te verhuizen.
Welke instrumenten kunnen de druk op de onderkant van de woningmarkt (sociale huur en goedkope koop) verminderen en welke factoren werken het op dit tegen? Strenger toewijzen (beter gebruik maken van beschikbare voorraad i.r.t. doelgroep van beleid); Opstellen van pakket ‘doorstromings-maatregelen’ zoals huurgewenning, inkomensgerelateerde huurverhogingen e.d.., hanteren van de passendheidstoets; Aanbod ontwikkelen aan duurdere huur en goedkope koop (grens maximaal €230.000) ; Er moet (door de provincie) ruimte geven worden om te kunnen bouwen. Enkele gemeenten verschuilen zich nu achter RO-beleid van provincie. Op alle eilanden bestaan binnen dorpse locaties waar makelaars mee aan de slag willen. Sommige makelaars zeggen dat particuliere investeerders bereid zijn om in projecten te participeren De huisvestingsverordening leidt volgens sommige makelaars juist tot een perverse prikkel: opstuwing van prijzen van een deel van de goedkopere woningen net boven de prijsgrens in de verordening; Marktpartijen vragen om een investerende houding van de corporaties en in geval van het GWB Ameland ook om een professionalisering in de organisatie. Ze wensen bouw van extra woningen voor de grote vraag onder eilandbewoners) en om een gemeente die pro-actief en initiërend is. Eilandspecifiek:
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 26
GWB (Ameland)
-
Afname woningvoorraad met 30 woningen (sloop en verkoop)
-
Nieuwbouw 20 woningen
-
Kwaliteitsverbetering woningvoorraad, waaronder upgrading naar label B
-
Ameland hanteert bij scheefwoners een inkomens afhankelijke huurverhoging
-
In de sociale huur wordt ruimte geboden om bij woningverbetering ook een plattegrondaanpassing door te voeren
De Veste
-
Heroverweging positie De Veste op Terschelling
(Terschelling)
-
Corporatie handelt in verlengde van advies Companen (op eiland zijn voldoende sociale huurwoningen voor doelgroep van beleid).
-
Nieuwbouwplan van 16 sociale huurwoningen in ontwikkeling (in samenhang met 200 campus eenheden op Maritiem Instituut/NHL)
WoonFriesland
-
Ziet nieuwbouw van sociale huurwoningen echter niet als dé oplossing van de problematiek
-
Corporatie vindt dat op beide eilanden voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn om
(Schiermonnikoog
doelgroep van beleid te huisvesten. Is derhalve terughoudend in bouw nieuwe sociale
en Vlieland)
huurwoningen. Ook geen sloop op de korte termijn overigens. We een afname van de woningvoorraad met 30 woningen door verkoop. -
Renovatie: volgens de prestatieafspraak alle sociale huurwoningen label B in 2020 van tafel. Corporatie focust overigens wel op betaalbaar houden van de bestaande voorraad qua huurprijzen en is voorzichtig met investeren met het oog op exploitatieoverwegingen lange termijn.
Voor welke rol zou gemeente kunnen/moeten kiezen (faciliteren, coördineren, regisseren o.i.d. ?) -
Gemeenten moet regisseren en het voortouw nemen; Gemeenten moeten zelf analyse woningmarkt uitvoeren gebaseerd op goede data. En op basis daarvan gesprekken moeten voeren met belanghebbenden; Gemeenten moeten een woonvisie maken, te gebruiken worden als onderlegger voor de actualisatie – prestatieafspraken. Belangrijkste thema’s: o Analyse bestaande woningvoorraad (kwantitatief/kwalitatief/locatie/segment/prijs) o Omvang doelgroep van beleid i.r.t. beschikbare sociale huurvoorraad o Inzet kwaliteitsverbetering bestaande woningvoorraad (huur en koop) o Veranderopgave bestaande woningvoorraad o Integrale benadering wonen en zorg Deze resultaten delen met alle belanghebbenden en daarna (gezamenlijk) op zoek naar de juiste instrumenten en oplossingen
2: Duurzaamheid Welke projecten/initiatieven lopen op de Eilanden -
Ambitie om in 2020 energie-zelfvoorzienend te zijn; Provinciale regeling: de Friese Energiepremie. Is door Waddeneilanden weinig gebruik van gemaakt vanwege ‘eigen’ regeling die aantrekkelijker was; De Friese Energiepremie wordt opgevolgd door een nieuwe ‘Nul op de meter’ regeling. Op 17 mei beslist Gedeputeerde Generale Staten op voorstel regeling (incl. budget); Alle Friese Waddeneilanden hebben eigen Energieloket met een kartrekker. De opzet is kleinschalig met een contactpunt bij gemeente. Ook zijn er digitale mogelijkheden en voert de kartrekker ‘keukentafelgesprekken’. Zo worden mensen gestimuleerd om te investeren in d e verduurzaming van
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 27
hun woning; ASN-bank is vaste partner. Op deze manier zijn er meer mogelijkheden om investeringen gemakkelijker (en aantrekkelijker) te financieren. Focus ligt vooral op corporatiewoningen, particuliere woningen en zorgcentra. Er is specifieke aandacht voor monumenten (Vlieland en Schiermonnikoog). Voor recreatiewoningen (alleen verwarmd tapwater) is minder aandacht. Wat is succesvol, wat niet en wat is er nodig? -
-
De ‘keukentafelgesprekken’ werken goed. Dankzij praktische informatie gaan mensen aan de slag met de verduurzaming van hun woning; Eilandbewoners kennen de energieloketten en kunnen hier goed terecht met hun vragen ; Er is winst te boeken door in voortraject nieuwbouw, maar ook verbouw/aanpassing bestaande woningvoorraad, aan tafel te zitten met initiatiefnemer (niet pas in vergunningentraject; dat is te laat) ; Intern (ambtelijk) is winst te boeken. Betere uitwisseling van informatie onderling. Bijvoorbeeld bij (gemeentelijke) gronduitgifte kopers direct op mogelijkheden (kansen) van duurzaamheid / levensloopbestendigheid wijzen; Ook bij ondernemers is winst te behalen: scherper offreren, meer samenwerken in (vernieuwend) aanbod, in langere afschrijvingstermijnen denken (20 i.p.v. 10 jaar), snellere uitvoering van projecten . Bij corporaties / GWB zijn er aarzelingen om breed in duurzaamheid te investeren. Er zijn contacten met medewerkers van de Amelander Energie Coöperatie (AEC) die wellicht inzetbaar zijn om tot voortgang verduurzamings-oplossingen op eilanden te komen.
3: Zorg Gebaseerd is op interviews met de ambtenaren zorg van de 4 Waddengemeenten, aangevuld met info afkomstig van dhr Koopmans van Markant/Palet (Woonconferentie 12 mei)
Wat zijn de (specifieke) kenmerken van zorg op de Friese Waddeneilanden? -
-
-
Er is grote bereidheid om elkaar te helpen. Op alle eilanden is sprake van een hechte vrijwilligers structuur. De rol van mantelzorg is groot op de eilanden. Ook in regioverband is dit opgepakt (netwerkcoach mantelzorgers en een website); Er sprake van een hoge mate van zelfredzaamheid. Ook als het aankomt op fysiek e aanpassingen van woningen. Deze worden dikwijls op eigen kosten aangebracht (ook in de sociale huur). Er wordt weinig verhuist vanwege een zorgvraag, mensen blijven zo lang mogelijk thuis wonen; Alternatieven op het eiland zelf zijn beperkt aanwezig, alleen als het echt niet anders kan wordt uitgeweken naar zorginstelling (indien niet op het eiland) op de vaste wal; De eerste en/anderhalvelijnszorg is goed geregeld op de eilanden.
Bij welke groepen spelen nu en/of gaan de komende jaren problemen ontstaan? -
Bij ouderen die in een moeilijk aanpasbare woning wonen, bijvoorbeeld een monument (wetgeving); Ouderen met een hogere zorgindicatie die specialistische zorg behoeven; Mensen die nu of in de toekomst mantelzorg ontvangen. Door de verdere vergrijzing en individualisatie kan mantelzorg onder druk komen te staan.
Wat kan er beter? -
Er is behoefte aan nieuwe nultreden-/levensloopbestendige woningen en aanpassingen aan de bestaande woningen;
-
Gemeente als initiator, aanjager, coördinator, regisseur etc.:
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 28
o o o o
Stimuleren om bijtijds woning geschikt te maken d.m.v. vergunningverlening vereenvoudigen, subsidies; Binnen bestaande woningvoorraad ruimte creëren voor flexibele woonvormen gerelateerd aan vraag van ouderen Ondersteuning van ontwikkeling flexibele woonvormen t.b.v. levering 24 -uurs zorg (voorkeur voor aanpassing enkele sociale huurwoningen) Betere verbinding leggen tussen wonen en zorg. Dat geldt voor gemeentelijke organisatie maar ook voor stakeholders (woningcorporatie WoonFriesland, Het Friese Land, Friesland Zorgverzekeraar etc.).
o Ameland
-
In Hollum is verzorgingscomplex De Stelp. Combinatie van intramuraal en aanleunwoningen. De Stelp is uitvalsbasis voor mantelzorg en Thuiszorg. Er worden ook activiteiten aangeboden. De Stelp behoeft grondige herstructurering/renovatie
-
(eigen) GWB zou voordeel moeten zijn voor ontwikkeling flexibele beschutte woonvormen met 24 uurs zorg
Schiermonnikoog
Terschelling
Vlieland
-
Ameland koestert hechte vrijwilligersstructuur, mantelzorg en hoge zelfredzaamheid
-
Woningaanpassing complex vanwege monumentenstatus van vele panden
-
Gering aantal doelgroepers leidt tot beperking nieuwe concepten
-
Burenplicht in m.n. ‘om oost’ goed georganiseerd
-
Weinig verhuisgeneigdheid tussen oost, midden en west Terschelling
-
Er is regeling Kangeroewoningen
-
Op eiland ontbreekt steunpunt Mantelzorg en respijtzorg
-
Gemeente heeft oud verzorgingshuis Uiterton opgekocht. Gaat samen met zorgaanbieder integrale zorgketen ontwikkelen
-
Huisarts is ook verloskundige, waardoor moeilijke bevallingen niet op vaste wal hoeven plaats te vinden
-
Opzetten vrijwilligersbank
Gering aantal d- oelgroepers leidt tot beperking nieuwe concepten
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 29
BIJLAGE 2: DE WOONCONFERENTIE Deelnemers 1 K. Kielstra
Gedeputeerde
22
M. Verduijn
Provincie Fryslân
2 J. Jepma
Noordtij
23
F. Jilderda
Provincie Fryslân
3 K. Wierda
Provincie Fryslân
24
M. Kompaan
Gemeente Terschelling
4 H. de Wit
Gemeente Vlieland
25
J. Bakker-van Ek
Gemeente Terschelling
5 R. Lanting
Gemeente Vlieland
26
T. de Jong
Gemeente Terschelling
6 T. Schokker
Gemeente Vlieland
27
A.D. de Vries
Gemeente Ameland
7 R. Hoekstra
Gemeente Vlieland
28
C. Molenaar
Gemeente Ameland
8 W. Meerdink
Gemeente Vlieland
29
P. Kiewiet
Gemeente Ameland
9 D. Stellingwerf
Gem. Schiermonnikoog
30
N. Oud
Gemeente Ameland
10 H. op den Buysch
Gem. Schiermonnikoog
31
W. Bakema
Gemeente Ameland
11 Q. Schouten
Samenwerking Wadden
32
A. Maartens
Urgenda
12 D. Depenbrock
KAW
33
H. Koopmans
Kwadrant
13 L. Prins
KAW
34
R. Botma
Provincie Fryslân
14 F. v.d. Veen
Gemeente Terschelling
35
R. Koudijs
Koudijs Makelaardij
15 M. Mulder
Gem. Schiermonnikoog
36
K. Becker
Ministerie BZK
16 G. Metz
Gemeente Ameland
37
E. Kuperus
Van der Velde&Hoen
17 W. Bakema
Gemeente Ameland
38
A. Wildervank
Kremer Makelaardij
18 D. Holwerda
Provincie Fryslân
39
H. Ditzel
H.V. De Brandaris
19 M. Verduijn
Provincie Fryslân
40
D. Posthumus
St. Welzijn Schiermonnikoog
20 S. van der Kamp
Provincie Fryslân
41
P. Bronkhorst
De Veste
21 Y. de Vries
Provincie Fryslân
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 30
Verslag Woonbijeenkomst van 12 mei 2016 ochtendsessie Opening Om half tien opent dagvoorzitter Jaap Jepma van Noordtij de woonbijeenkomst voor de Waddeneilanden. Hij mag een brede delegatie van de vier eilandgemeenten (bestuurlijk en ambtelijk) verwelkomen, vertegenwoordigers van Provincie Fryslân, Samenwerkingsverband de Waddeneil anden en Streekwurk Waddeneilanden. De vertegenwoordiger van het Ministerie van BZK zal iets later aanschuiven. En uiteraard een welkom aan de mensen van KAW die de woonanalyse hebben uitgevoerd en zo meteen een toelichting hierover zullen geven. De inbreng van deze dag zal worden gebruikt om de woonanalyse aan te scherpen, maar ook om te kijken of de voorgestelde instrumenten kunnen werken of dat er wellicht andere ideeën of voorstellen uitgewerkt kunnen worden. In het middagdeel zullen ook makelaars, ver tegenwoordigers van woningcorporaties en de zorgsector aanschuiven. Een bijzonder welkom voor gedeputeerde Kielstra die het woord krijgt om de bijeenkomst af te trappen. Welkom door gedeputeerde Kielstra Als gebiedsgedeputeerde van de Waddeneilanden heeft hij van het bestuur van de gemeenten mee gekregen voor welke uitdagingen de eilandgemeenten staan. De economie is eigenlijk volledig gericht op toerisme en dat maakt het fragiel. Ook op het gebied van wonen is de situatie op de eilanden totaal anders da n elders.
De vergelijking met krimp- of anticipeergebieden gaat in dit geval niet op; is de stagnerende woningmarkt zelfs niet mede debet aan de status van anticipeerregio? Om meer inzicht te krijgen in dit complexe vraagstuk is toegezegd dat we een “woonconferentie” gaan beleggen. Laten we vandaag een houtskool schets maken op basis waarvan we besluiten kunnen nemen. Het College van Fryslân zoekt de samenwerking met de “mienskip” en wil de zeggenschap zo dicht mogelijk bij de burger leggen; in dit geval bi j de gemeenten. Maar niet zonder meer, want de provincie staat ook voor andere belangen zoals natuur en ruimtelijke kwaliteit. Het sleutelwoord is samenwerking. Op basis van de woonanalyse en de uitkomsten van deze bijeenkomst kan er binnen Gedeputeerde en Provinciale Staten gezocht worden naar ruimte voor de gemeenten. Presentatie van Daniël Depenbrock (KAW) KAW heeft in opdracht van Streekwerk Waddeneilanden een analyse gemaakt van de woningmarkt. Dat hebben ze enerzijds gedaan door een analyse van alle beschikbare bronnen en anderzijds door vraaggesprekken met lokale mensen (makelaars, zorg, wooncorporaties etc). De druk op de woningmarkt is hoog, bijna vergelijkbaar met de Randstad en zeker niet vergelijkbaar met de noordelijke krimpgebieden. Alleen op Ameland lijkt de druk iets minder groot.
Vanwege de kleine getallen en andere mechanismen dan elders is het lastig om demografische ontwikkelingen te voorspellen. En waar wil je je op richten, welke doelgroep wil je bedienen? Om de druk te verlichten zijn er verschillende mogelijkheden waarbij je eerst kijkt naar het vergroten van de woningvoorraad binnen bestaande gebouwen en vervolgens naar de mogelijkheden binnen het bebouwde gebied (Ladder duurzame verstedelijking. Pas als laatste stap kun je denken aan uitbreidingslocaties gericht op het vergroten van de woningvoorraad, zowel in de (sociale) huur als de onderkant van de koopmarkt. Dit is voor de “scheefwoners” die dan een alternatief geboden wordt. Nog meer dan in andere gebieden grijpen de mogelijke maatregelen als raderen in elkaar. Als de één beweegt dan kunnen of moeten anderen ook bewegen. En daarbij heb je elkaar nodig; een gezamenlijke aanpak waarbij de private en publieke partners elkaar moeten verstaan. Speel bij mutaties in de woningvoorraad ook in op de veranderingen in de zorgvraag en –aanbod. Dat geldt ook voor de verduurzaming en het levensloopbestendig maken van de woningvoorraad. Dit zijn als het ware extra raderen die mee kunnen draaien als je ook andere maatregelen gaat aanbrengen.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 31
Vragen naar aanleiding van de presentatie De dagvoorzitter vraagt of de aanwezigen zich herkennen in het beeld dat door KAW is neergezet. Zijn er nog vragen of opmerkingen naar aanleiding van de presentatie? Door de indicering in de zorg blijven ouderen veel langer zelfstandig wonen; zowel in de huur als koop sector (Ameland). Dat zet de intramurale zorg onder druk en tegelijkertijd vermindert dit de doorstroming op de woningmarkt. Om hier op in te spelen moet je bestaande woningen aanpassen, passende (thuis)zorg kunnen aanbieden en creatieve oplossingen zoeken voor de kleiner wordende groep eilanders met indicatie voor intramurale zorg. Overigens is de situatie per eiland verschillend zo blijkt uit voorbeelden die door vertegenwoordigers van de eilanden word en aangedragen. Het verschil in prijsstelling tussen het beschermde dorpsgezicht en de oudere nieuwbouw is groot; die laatste categorie wordt rond de twee ton aangeboden, maar de verkoop aan eilanders is minimaal (Schiermonnikoog). Dit zou te maken kunnen hebben met het ontbreken van de middenklasse; de categorie mensen die te veel verdienen voor sociale huur maar de financiering niet rond kunnen krijgen voor de aankoop van een woning van twee tot twee en een halve ton.
Juist die middenklasse zou je willen behouden en aantrekken, want dat zijn vaak ook de jonge gezinnen die zo gewenst zijn voor een evenwichtige bevolkingsopbouw (scholen, sport, verenigingsleven). De vrije markt in deze prijsklasse werkt niet op de eilanden. Wat zijn goede maatregelen om die groep te bedienen? De ervaringen om te werken met een bovengrens voor vrije verkoop zijn verschillend. Ook het generieke beleid van minister Blok zou wellicht vertaald kunnen worden naar specifieke oplossingen (waddentoets). Als vanuit de eilanden daar goede argumenten voor zijn dan zal de provincie dat ondersteunen aldus de gedeputeerde. Het beeld van de raderen wekt bij de gemeenten verschillende beelden op. Aan de ene kant roept het een beeld op dat jouw inbreng/rol er nauwelijks toe doet. Aan de andere kant wordt het beeld wel herkend, en daarmee ook de eigen verantwoordelijkheid in die onderdelen die je wel kunt beïnvloeden. Van belang is ook om te kijken naar de volgtijdelijkheid. Welke stappen moeten eerst worden genomen en wie is daarna aan zet. Daarbij is het goed om ook van achter naar voren te redeneren; neem de stappen met het eindplaatje in gedachten. De bestuurders van de eilandgemeenten geven kort aan welke stappen zij van belang vinden. Terschelling hecht er veel aan om op korte termijn te gaan bouwen, maar wel in samenhang met andere aspecten.
Vlieland opteert ook voor deze oplossing zowel in de huur als (goedkope) koopsector. Maar ook in samenhang met andere instrumenten; het gepresenteerde beeld klopt. Ameland wil bijbouwen op korte maar ook langere termijn en mogelijk zelfs ook uitbreiding, omdat inbreiding vaak erg complex en dus ook langdurig is. Inbreiding is wel de eerste keus. Schiermonnikoog sluit zich hier bij aan; bijbouwen maar ook gebruik maken van andere instrumenten om de do orstroming op gang te krijgen en te houden. Op basis van dit rondje wordt nog een aantal suggesties mee gegeven. o Zorg ervoor dat het nieuwe aanbod flexibel is, zowel bruikbaar voor ouderen met een zorgvraag maar ook voor jongeren door bijvoorbeeld kleine eenheden te maken die goedkoop zijn voor starters, maar bij gezinsuitbreiding zal men willen doorstromen. o Houd goed rekening met de scherpe natuur regel- en wetgeving op de eilanden die vooral bij uitbreiding vaak om een zorgvuldige afweging vraagt. o Eigenlijk geldt dat ook voor inbreiding in beschermde dorpsgezichten.
o Gemeenten kunnen in haar beleid sturen op de doelgroepen die ze willen bedienen o Kijk bij inbreiding ook naar locaties die bij makelaars in beeld zijn in de private sectorAls er door gebrek aan massa een onrendabele top ontstaat dan heeft de provincie hier een (herbestemmings-)regeling; maak hier gebruik van is de oproep van de gedeputeerde aan de eilander bestuurders.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 32
o o o
Ook van de provinciale regelingen rond de verduurzaming van woningen wordt er op de eilanden niet veel gebruik van gemaakt ondanks de duurzaamheidsambitie. De gemeenten gaan lokale woonvisies opstellen en vragen hierbij om “provinciale ruimte” voor met name binnenstedelijke locaties. Denk bij specifieke zorgvragen ook aan bijzondere combinaties op de eilanden zoals kamers in een hotel of juist het op peil houden van zorg door middel van zorgtoerisme.
Instrumenten; wat werkt wel en wat niet Na een korte onderbreking wordt de draad weer opgepakt. De analyse heeft al veel boven wate r gehaald en nu proberen we boven tafel te halen wat goede maatregelen of instrumenten zijn en wie we daar bij nodig hebben. Dat is ook van belang in aanloop naar de middagsessie waarbij diverse partijen zullen aanschuiven. We kunnen dan met hen spiegelen of zij dat ook zo zien. Veel inbreidingsmogelijkheden liggen bij groepsaccommodaties en die hebben zelf ook ruimte nodig voor recreatiedoeleinden. Ook hebben veel eigenaren van inbreidingslocaties er zelf belang bij om op korte of lange termijn de locatie zelf te gebruiken. Juist de gemeente heeft het beste beeld waar iets wel of niet in gang kan worden gezet en desnoods uitbreiding . En voor bouwen voor leegstand hoef je op de eilanden niet bang te zijn; de vraag is er en de woningen houden hun waarde. Bo vendien weten de gemeenten maar al te goed dat de ruimtelijke kwaliteit de kip met de gouden eieren is; een belangrijk onderdeel van het toeristisch product (allen Ameland). Het krimpspook heeft andere partijen echter wel bang gemaakt en nu speelt het ons ook parten door een afwachtende houding bij de corporaties en vooral het bankwezen. Wat wel goed werkt is om de makelaars de ambassadeur van je beleid te laten maken (Terschelling).
Nogmaals wordt gewezen op een scherpe afbakening van de doelgroep (de scheefwoners) die je aan de onderkant van de koopmarkt een alternatief moet kunnen bieden (Schiermonnikoog). De gedeputeerde zegt dat we niet meer werken met woningcontingenten. De provincie wil voor de eilanden maatwerk leveren, maar wel op basis van goede p lannen met een goede onderbouwing. Daarbij wijst hij ook op het traject van de Omgevingsvisie. Zorg er voor dat je bij het voorbereidingstraject je inbreng levert en gebruik ook dit momentum om je bijzondere positie zichtbaar te maken. In aanvulling hier op wordt door de provincie (ambtelijk) toegelicht dat er voor 2016/2017 afspraken liggen met de eilanden over de woningbouwruimte en dat dit onderzoek aan de basis staat voor nieuwe afspraken. Als er nieuwe ruimte op de woningbouwruimte wordt gecreëerd is het ook van belang om de effecten er van op langere tijd te borgen; dat vraagt ook om een goed instrumentarium en adequate handhaving (Schiermonnikoog). Daarin zijn de ervaringen verschillend. Zo worden de woningen in het dorp van Schiermonnikoog nauwelijks verkocht aan Schiermonnikogers of instromers met permanente bewoning, terwijl de ervaring is van Ameland dat de woningen in de dorpen van Ameland juist weer wel meer worden verkocht voor permanente bewoning.
Handhaving op recreatieve versus permanente be woning is overigens een heel lastige; Vlieland is hier heel strikt in maar het is nog niet zo eenvoudig om dit juridisch overeind te houden. De ervaring van Terschelling is dat je aan de voorkant bij verkoop helder moet zijn; hier ligt met name een rol voor de eilander makelaars; maak ze ambassadeur van je beleid en gebruik hun ervaringen bij nieuw beleid. Het is lastig om seizoen werkers goed te huisvesten. Je zou kunnen denken aan appartementen, maar tegelijkertijd het besef dat die dan buiten het seizoen een half jaar leeg zouden staan. De verwachting is dat bouwvakkers bijvoorbeeld geen belangstelling hebben om de panden dan te betrekken; die gaan liever weer naar de wal of in de kost. Wat zou wel werken?
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 33
Welke partners zijn nodig voor de vervolgstappen -
-
-
Als eerste worden de woningcorporaties genoemd. In de analyse van KAW worden percentages genoemd van 40% aan “scheefwoners”. Daar zou je wat aan moeten doen. Enerzijds door aan de voorkant bij inschrijving te sturen en anderzijds door de doorstroming t e stimuleren, maar dit wel onder de voorwaarde dat je alternatieven hebt (Terschelling). Tot nu toe blijkt dat de corporaties zeer terughoudend zijn in het vergroten van de woningvoorraad op de eilanden. Een overweging daarbij is dat het gaat om kleine aantallen terwijl de bouwkosten op de eilanden flink hoger liggen. Dit legt heel veel druk op de prijs/kwaliteitsverhouding. Dit knelpunt wordt alleen maar groter door de recente (rijks)regelgeving over passend toewijzen in relatie tot de maximale huurprijsgr enzen voor huurtoeslag. Beide sturingsmechanismen werken tegen elkaar in. En mogen de corporaties met het verscherpte toezicht nog wel bij bouwen op de eilanden? Wellicht dat de eilanden hier een beroep kunnen doen op haar status van anticipeerregio of de Waddentoets. De bal ligt bij de regio aldus de vertegenwoordiger van BZK, kom met goede argumenten. Er is mogelijk ruimte voor de corporaties als er niemand anders is die daartoe bereid is. Alternatieven voor doorstromers kunnen er ook worden gevonden in de particuliere huur. Investeerders moeten dan wel een rendement zien in de investering.
Met de vier grote Friese gemeenten (Leeuwarden, Smallingerland, Sneek en Heerenveen) is een traject gestart – onder de naam Expeditie Friesland - om externe financiering aan te trekken bij grote investeerders. Die staan er wel open voor en wellicht is er ook interesse om te investeren op de eilanden. De gedeputeerde zal deze vraag adresseren aan de CEO ’s van beoogde investeerders. Het is overigens de vraag of dit woni ngaanbod aansluit op de “eilander praktijk”. Op Ameland zoekt men geen studio’s of appartementen maar bij voorkeur een stukje grond met bouwbestemming en dan een huis met een deel voor recreatieve verhuur. Op Vlieland is de situatie anders. Wat daar wel nadrukkelijk speelt is dat verhuurders vast zitten omdat ze een mogelijke koopwoning niet kunnen financieren. Dat terwijl de maandlasten bij koop een stuk lager zijn dan in de huur. De banken zijn zeer terughoudend in het verstrekken van hypotheken, terwijl er op de eilanden eigenlijk geen risico is. In andere regio’s worden dorpscoöperaties opgericht; dat zou wellicht ook te overwegen zijn op de eilanden. Er zijn goede voorbeelden beschikbaar. En ook de gemeenten zelf kunnen die rol op pakken zoals Schiermonnikoog heeft gedaan bij de doorstroomwoningen.
Wonen met zorg en de duurzaamheidsambitie Uit de analyse van KAW kwam naar voren dat de woningen op zich niet het probleem vormen. Die kun je immers aanpassen. Zorg bij nieuwbouw wel voor flexibiliteit en kijk ook naar de bereikbaarheid van voorzieningen. Het probleem lijkt meer te zitten in de mensen; oudere mensen willen/moeten langer in hun woning blijven en speel daar dan op in. Op Ameland is bij grootschalige renovatie van huurwoningen de insteek om ze levensloopbestendig te maken en rekening te houden met de ambitie op het gebied van duurzaamheid. De eilanden hebben relatief veel oudere huurwoningen die uiteraard een heel laag energielabel hebben (Terschelling/Vlieland). De concurrentie voor het aanbieden van zorg werkt niet goed op de eilanden als je meerdere partijen op je eiland hebt. Op eilandniveau wordt er wel goed samengewerkt maar op directieniveau liggen er andere belangen en dan wordt het veel lastiger om goede afspraken te maken (Ameland). Vlieland heeft een traject gestart dat mogelijk is omdat de extramurale zorg bij één aanbieder ligt en daar goede afspraken mee te maken zijn mits de zorg over een lange termijn bij die partij ondergebracht kan worden. Dan durft een aanbieder daar ook op te investeren. De uitdaging is wel om tegelijkertijd als gemeente te kijken wat dit betekent voor je “hardware”, de gebouwen.
Vlieland heeft er voor gekozen om de Uiterton over te nemen van de woningbouwcorporatie die het gebouw nog in bezit had om de impasse te doorbreken.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 34
Zorgcoöperaties zouden ook een instrument kunnen zijn (Warffum, Grijpskerk). BZK staat hier open voor maar ook hier geldt dat de regio aan zet is. Vanuit Schiermonnikoog wordt bevestigd dat er bij het Rijk volop medewerking wordt verleend om op basis van een goede onderbouwing te kijken naar maatwerk. Afsluitend wordt geconcludeerd dat: De provincie bereid is om bij goede plannen/visie ruimte te geven voor vergroting woningvoorraad via inbreiding Gemeenten een belangrijke rol hebben bij de sturing aan de voorkant en bij “scheefwoners” Er daarbij wel goede alternatieven geboden moeten worden Nieuwe en bestaande woningvoorraad duurzaam en levensloopbestendig moeten zijn of worden gemaakt We de makelaars en banken nodig hebben voor de doorstroming En er wel degelijk sprake is van een gezamenlijke “urgentie” van de eilanden, maar wel met maatwerk per eiland. Daarmee sluit dagvoorzitter Jaap Jepma het ochtenddeel van de woonbijeenkomst af. Verslag Woonconferentie Wadden 12 mei 2016 middagsessie Opening Dagvoorzitter Jaap Jepma heet allen welkom voor het middagdeel van de woonconferentie van de Friese Waddeneilanden. De overheidspartners hebben in het ochtenddeel van deze bijeenkomst uitgebreid gesproken over de voorlopige uitkomsten van de woonanalyse van KAW.
In het middagdeel gaat het vooral om de inbreng en reflectie van de andere partners zoals de eilander makelaars, vertegenwoordigers van woningcorporaties en van de zorgsector. Gedeputeerde Kielstra van Provincie Fryslân geeft aan dat hij ruimte en vertrouwen aan de Waddengemeenten wil bieden, zodat maatwerk mogelijk wordt. Vanuit een samenhang tussen de diverse raderen en instrumenten, moeten organisaties nu stappen zetten. Doelstelling is dan specifiek benoemde doelgroepen te bedienen. Ruimte zoeken voor het toevoegen van nieuwbouw is daar één van. Actieve handhaving door gemeenten is een andere. De gedeputeerde is blij met de komst van de vertegenwoordiging uit de private sector; de inbreng wordt heel erg op prijs gesteld en zal wor den meegenomen in de analyse van KAW op basis waarvan de overheden hun beleid op gaan baseren. Daniël Depenbrock van KAW verzorgt voor deze stakeholders een korte herhaling van de woonanalyse. De presentatie van het ochtenddeel is afgedrukt en zal ook digitaal beschikbaar worden gesteld. Daarna volgt een korte terugblik op de discussie en vragen die naar voren zijn gekomen in het ochtenddeel. Quirinus Schouten van het Samenwerkingsverband De Waddeneilanden benadrukt het proces tot nu toe met de voorbereidingsgroep, waarbij hij zeer gedreven medewerkers aan het werk heeft gezien van zowel KAW, de eilandgemeenten, Streekwerk als de Provincie.
Dit heeft een mooi stukje werk opgeleverd. Goed dat de analyseresultaten worden gedeeld door zowel de gemeenten als de Provincie. Hij bemerkt ook dat de mindset van de bestuurders verschuift van alleen maar bijbouwen, naar meer samenhang van de instrumenten: instroom, doorstroom en uitstroom. Aanvullend bijbouwen aan de onderkant van de huur - en koopmarkt om alternatieven te kunnen bieden. Gemeenten doen hiermee dus niet aan “cherrypicking” maar willen in eerste instantie beperkt bijbouwen om de boel in beweging te krijgen. De gemeenten kunnen het echter niet alleen en hebben hulp nodig van de sociale partners om de uitdagingen op het gebied van
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 35
woningvoorraad, zorg en duurzaamheid op te pakken. De analyse kan worden gezien als een mooie input voor de lokale woonvisies en het maken van maatwerkafspraken met de provincie. De gemeenten willen graag dat het binnenstedelijk bouwen vrij wordt gelaten (net als bij de vaste walgemeenten) en het vertrouwen van de provincie dat zij dit zorgvuldig doen (kip met de gouden eieren). Hij is benieuwd naar het middagdeel en of de partners de analyse ook delen en samen met ons willen nade nken hoe we de zaak in beweging kunnen krijgen en of zij nog nieuwe of aanvullende instrumenten zien. De dagvoorzitter stelt voor om per “sector” een reactie te ontvangen op de korte samenvatting van het ochtend deel. Koopsector -
-
-
-
De makelaars op Ameland ervaren de gestelde koopprijsgrens uit Huisvestingsverordening als belemmerend; verkopers zetten de vraagprijs boven deze grens (ca. 3 ton), waardoor de woningen niet bereikbaar zijn voor Amelanders. Zij pleiten voor verlaging van die koopprijsgrens. Daarnaast is er veel vergelijkbaar aanbod in woningtype/prijssegment: tekort aan betaalbare en iets sobere (rij)woningen. Grote behoefte aan prijsklasse € 200.000 tot € 240.000. Veel Amelanders kopen grond van familie en bouwen daar een (vrijstaand) huis op, vaak met ook ee n ruimte voor recreatieve verhuur. De strenge eisen van de banken bij hypotheekverstrekking wordt ook door makelaars als een groot probleem ervaren. Verhuurmogelijkheden van een bijgebouw wordt door bank minder meegewogen dan voorheen. De lokale kennis bij de banken verdampt en men is gehouden aan “centrale” richtlijnen van de hoofdkantoren aan de wal. Vanuit de gemeenten wordt de koopprijsgrens uit Huisvestingsverordening juist als positief ervaren: minder prijsopdrijvend effect en bescherming eigen bevo lking. Verlaging van de koopprijsgrens zou nog meer mensen van de wal trekken.
Conclusie: Er is een verschil in beleving van de werking Huisvestingsverordening. Huursector -
-
-
-
Corporatie De Veste herkent zich in de woonanalyse van KAW; er is sprake van een g edeelde opgave waarbij je elkaar nodig hebt. Op Terschelling valt het hoge aandeel “scheefwoners” op (te hoog inkomen in relatie tot. huurprijs): 40% tegen landelijk 20%. Een streven naar 30% op Terschelling zou reëler zijn, mits er voor deze categorie een aantrekkelijk alternatief is in de vorm van betaalbare koop en/of vrije markthuur. De corporatie zou als instrument huurverhoging kunnen inzetten, en voorlichting over een alternatief (bijvoorbeeld met wijkconsulenten). Gemeente Vlieland benadrukt dat scheef wonen niet zozeer het probleem is, maar juist het ontbreken van een goed woon-alternatief. Anders zouden deze huishoudens niet kunnen wonen en mogelijk verdwijnen van de eilanden. Schiermonnikoog beaamt de groep met middeninkomens te missen op haar eiland. BZK noemt dat corporaties een inkomensafhankelijk huurbeleid kunnen inzetten. Corporaties wijzen in principe niet scheef toe. Landelijk is het “scheefwonen” door de gewijzigde regelgeving wel afgenomen, maar dit geldt dus niet voor de Friese Waddeneilanden. Naast sociale huurwoningen wordt een aanbod van niet te grote rij/hoekwoningen van 200.000 tot 220.000 op alle eilanden gemist.
De woningen moeten niet te ruim zijn, en beperkt bebouwingsmogelijkheden op de kavel hebben, zodat huishoudens op enig mo ment weer “uit de woning groeien” en de woningen beschikbaar blijven in het betaalbare segment en daarmee ook als alternatief voor senioren.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 36
-
-
Het verleiden van ouderen om hun gezinswoning te verruilen voor een kleinere, voor ouderen geschikte woning zou ook lucht bieden voor “scheefwoners” die wel hogere woonlasten kunnen en willen dragen. Schiermonnikoog brengt in dat het verhuizen van ouderen uit hun koopwoning juist averechts kan werken, want de achtergelaten woningen zijn te groot en te duur en vallen ni et in het betaalbare segment. Binnen Expeditie Fryslân zal de gedeputeerde de belangstelling bij beleggers polsen voor investeringen in woonprojecten op de Wadden.
Conclusie: Een actieve inzet van de instrumenten die in Woonanalyse KAW zijn genoemd, is n odig om beweging in de bestaande woningvoorraad te krijgen (verhuizing/verbouwing). Omdat dit niet voldoende zal zijn is op korte termijn is er behoefte aan toevoeging van sociale huur - en betaalbare koopwoningen (€ 200.000 - € 240.000) om de specifiek aangegeven doelgroepen te kunnen bedienen. De opgave ligt dus in het toevoegen van woningen voor met name starters op de eilander woningmarkt. Betaalbaarheid op langere termijn is aandachtspunt, en ook over de vorm van die woningen moet nagedacht worden. De effecten op de bestaande woningvoorraad van toevoeging in het betaalbare segment moeten nauw gevolgd worden. Verduurzaming Er zijn diverse regelingen om verduurzaming van de woningvoorraad te stimuleren. Dit is niet altijd even overzichtelijk, waardoor er nog onvoldoende gebruik van wordt gemaakt. Ook ontbreekt soms een samenhangend pakket van maatregelen, en is er (te) weinig samenwerking tussen eilander ondernemers. Bij verduurzaming van een woning, zou ook naar levensloopbestendigheid gekeken moeten word en. Samenwerking tussen lokale ondernemers is daarbij van groot belang. De inzet van de adviesfunctionaris Antoine Maartens (duurzaam bouwloket) wordt positief ervaren.
Ook corporatie De Veste heeft een ambitie om te verduurzamen: op Terschelling worden 2 80 huurwoningen naar energielabel B verbouwd. De combinatie met levensloopbestendigheid wordt nog onderzocht. Een dergelijke kwaliteitsverbetering bevordert overigens niet de doorstroming uit de huurwoning: woonkwaliteit en woonlasten worden nog aantrekkelijker ten opzichte van een duurdere alternatieve woning. Wonen en Zorg De huidige concurrentieverhoudingen in het zorgstelsel werken belemmerend op het aanbod van voldoende zorg in krimpgebieden en op de Waddeneilanden. Hans Koopmans (Kwadrant) licht de samenwerking op Vlieland toe. De gemeente heeft hier de regie genomen door zelf een verouderd voormalig bejaarden/huur-complex (De Uiterton) op te kopen om ruimte te bieden aan een gevarieerd zorgaanbod (beschut tot intramuraal wonen). Omdat hier sprake is van één zorgaanbieder, zijn de mogelijkheden om verschillen in zorgvraag op te vangen makkelijker. Waar meer zorgaanbieders actief zijn, is samenwerking noodzakelijk in bijvoorbeeld een Waddenbedrijf Zorg. De zorgregelgeving maakt dergelijke samenwerking echter zeer lastig. Ontschotting van financiering in de zorg mag niet zomaar en is een probleem (concurrentieverhoudingen). Corporaties hebben minder investeringsmogelijkheden dan voorheen, dit geldt ook voor wonen en zorg.
Gemeenten hoeven niet af te wachten wat corporaties gaan doen, maar kunnen zelf het initiatief nemen zoals op Vlieland. BZK geeft aan dat de eilanden zelf initiatieven kunnen aandragen, waarbij vermindering van bepaalde regelgeving noodzakelijk is voor goede en gewenste ontwikkelingen op de eilanden.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 37
Afronding door gedeputeerde Kielstra: De gedeputeerde geeft een compliment voor het gedegen onderzoek van KAW. Het vormt een goede basis voor het omgaan met de woonopgaven op de Waddeneilanden. Hij zal het in het College en in Provincia le Staten onder de aandacht brengen. Vandaag is een goede discussie over wonen op de Wadden gevoerd. Er zijn veel dingen gedeeld, waarbij ook verschillen in beeld kwamen. Hij blikt nog even terug op beide dagdelen en de afspraken die daarbij gemaakt zijn. Het ochtenddeel ging vooral over beleid en mogelijke instrumenten (knoppen). Provincie wil zich inspannen om knellende regels te analyseren en te kijken hoe die weggenomen kunnen worden. Niet-werkende regelgeving moeten we beëindigen. Provincie wil gemeenten een grotere rol geven in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Deze woningmarkt is complex, dus we blijven als provincie meekijken. De provincie kan onder andere met kennis en kunde gemeenten ondersteunen. Provincie wil nog meer luisteren naar de punten die naar voren zijn gebracht, en kijken hoe problemen opgelost kunnen worden. In het middagdeel is inbreng geleverd door diverse stakeholders, en kwamen meer concrete zaken aan de orde. Punten die gedeputeerde Kielstra mee neemt: Het voeren van prijsbeleid in de koopsector heeft ook een beperkende werking. Zo is genoemd dat banken te streng zijn bij hypotheekaanvragen.
De provincie wil kijken hoe dit werkt, en of zij hier iets kan betekenen. Het is noodzakelijk om woningen toe te voegen aan de voorraad om een deel van de woningmarkt los te trekken. Provincie wil samen met gemeenten kijken waar die toevoeging mogelijk is, binnen het bestaand bebouwd gebied. Met toevoeging buiten het bestaand bebouwd gebied moeten we zeer voorzichtig zijn, en daar gaat hij op dit moment niet in mee. Provincie wil bijdragen aan een evenwichtig opgebouwde eilander bevolking (leeftijd, inkomen), en wil dit ook borgen voor de langere termijn. Dit draagt ook bij aan de leefbaarheid. Binnen Expeditie Fryslân zal de gedeputeerde de belangstelling polsen voor investeringen op de Wadden. De komende maanden wordt met de input van vandaag de woonanalyse Waddeneilanden afgerond. De gedeputeerde spreekt de wens uit dat we over een half jaar een stuk verder zullen zijn en we deze bijeenkomst van 12 mei als heel goede aanzet zien.