WBL - Bijlage 3 BP WBL Oost.pdf
Tekst van het document
39
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Figuur 22. Resultaat weidevogelberekening
4.6.2
Stikstofdepositie
Een AERIUS- berekening van de stikstofuitstoot van het planvoornemen moet uitwijzen of er negatieve effecten in het kader van de Wnb beschermde gebieden zullen optreden. Op basis daarvan kan worden bepaald of vervolgstappen nodig zijn, zoals het aanvragen van een vergunning van de Wnb. De depositie van stikstof ten gevolge van het planvoornemen is berekend. De depositie van stikstof in Natura 2000gebieden ten gevolge van de emissie van NOx en NH3 van het programma alsmede van het verkeer van en naar de diverse functies is berekend met programmapakket Aerius (Bijlage 9). De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat en een pdf-bestand waarin wordt geconstateert dat de projectbijdrage leidt tot een stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar in de Natura 2000-gebied ‘Duinen Schiermonnikoog’. Het betreft een maximale overschrijding van ten hoogste 0,07 mol N/ha/jaar in het stikstofgevoelige habitattype ‘Grijze duinen (kalkarm)’. Een complete lijst van getroffen habitattypen is terug te vinden in Bijlage 9. Het plan leidt tot een toename van stikstofdepositie in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Daarom is voor dit project een vergunning van de Wnb nodig. Voor deze vergunning wordt gebruik gemaakt van het stikstofregistratiesysteem voor woningbouw (SSRS). Het SSRS is geregeld in paragraaf 2.1.2.
Stikstofregistratiesysteem Regeling natuurbescherming. Het SSRS biedt ruimte voor de bouw van woningen door gebruik te maken van een deel van de stikstofruimte die is ontstaan door de snelheidsverlaging op de snelwegen en door de sanering van varkenshouderijen. Aangezien het bij Plan Oost ook om woningbouw gaat, is het een mogelijkheid om een beroep te doen op het SSRS als oplossing voor de zeer geringe stikstofdepositie in de aanlegfase en gebruiksfase.
40
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
De toename in stikstofdepositie wordt mogelijk gemaakt door een reductie van de stikstofemissie en –depositie als gevolg van de maatregelen uit het SSRS. Daarmee wordt geborgd dat het bestemmingsplan niet leidt tot een toename van stikstofdepositie, zodat negatieve effecten in Natura 2000-gebieden uitgesloten kunnen worden. Een tweede belangrijk voordeel is dat het SSRS een oplossing biedt voor de depositie in de gebruiksfase. De depositieruimte voor het project is vastgelegd in een Natura 2000-vergunning. Dat is een vergunning als bedoeld in artikel 2.7 lid 2 Wet natuurbescherming. Verder moet de gemeente volgens het artikel aan de provincie mededelen dat voor dit project een omgevingsvergunning is aangevraagd. Tot slot mogen de woningen niet worden aangesloten op een distributienet voor aardgas. Uitvoerbaarheid De Wnb vergunning op basis van het stikstofregistratiesysteem moet er liggen als het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Op PM heeft de provincie Fryslân de benodigde Wnb-vergunning afgegeven. De vergunning is als bijlage PM bij het bestemmingsplan gevoegd en op het moment van indienen van de omgevingsvergunning kan verwezen worden naar deze vergunning.
4.7
Luchtkwaliteit
In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2 ), fijn stof (PM10 ) en zeer fijn stof (PM2,5 ) van belang. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m³ voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m³ voor PM2,5 . Projecten met een invloed van 'Niet In Betekenende Mate' (NIBM) op de luchtkwaliteit zijn verder vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) onder meer voor projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m³. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10 . Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden. In Fryslân zijn de achtergrondconcentraties voor NO2 en PM10 laag. Als aannemelijk is dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde vormen luchtkwaliteitseisen dan ook geen belemmering voor een plan. Hier is voor dit bestemmingsplan van uit gegaan.
Op grond van voorgaande kan worden geconcludeerd dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.
4.8
M.e.r.-verantwoording
De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. Op het planvoornemen is onderdeel D.11.2 van het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) van toepassing. Onderdeel D.11.2 betreft: “De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”. Volgens de nota van toelichting op het Besluit m.e.r. en diverse jurisprudentie is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. De hiervoor geldende drempelwaarden worden evenwel niet overschreden met de in het plangebied beoogde activiteiten.
41
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is gewijzigd. De wijziging is het gevolg van de implementatie van Richtlijn 2014/52/EU die ziet op het wijzigen van Richtlijn 2011/92/EU. Dit is de richtlijn die ziet op projecten (kolom 4). De wijzigingsrichtlijn is voor het overgrote deel geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het gewijzigde Besluit m.e.r. is (op één onderdeel na) in werking getreden op 7 juli 2017, maar geldt vanaf 16 mei 2017 voor alle lopende vergunningaanvragen en bestemmingsplannen waarover nog geen besluit is genomen. Hierin is geregeld dat ook voor projecten waarvoor formeel geen MER gevoerd hoeft te worden een beslissing moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” m.e.r.-beoordeling. De gestelde drempelwaarde wordt met het planvoornemen niet overschreden. Er is alleen aanleiding voor een m.e.r.-beoordeling wanneer de realisatie zou kunnen leiden tot per saldo aanzienlijk negatieve effecten op het milieu. Eventuele milieueffecten zijn in voorgaande paragrafen al voldoende onderzocht.
In de omgeving van de gewenste ontwikkeling worden geen andere projecten uitgevoerd waarvan de effecten in cumulatie met effecten van onderhavig project tot aanzienlijke milieugevolgen kunnen leiden. Op grond hiervan kan in alle redelijkheid worden aangenomen dat de toekomstige activiteiten in het plangebied geen onaanvaardbare gevolgen voor het milieu zullen hebben.
4.9
Verkeer en parkeren
Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening afgewogen moeten worden. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid). De gemeente Schiermonnikoog kent een autoluw karakter. De gemeente Schiermonnikoog werkt daarom ook niet met de parkeernormen volgens de CROW publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Op Schiermonnikoog is een geslotenverklaring voor motorvoertuigen van kracht. Deze geslotenverklaring geldt voor auto's, motoren, vrachtwagens, brommers en snorfietsers. Dit betekent dat een ontheffing noodzakelijk is om met de auto naar het eiland te komen. De gemeente kent een permanente ontheffing voor eilanders en bedrijven. Inwoners van Schiermonnikoog mogen per adres één auto op het eiland hebben. Daarnaast bestaat er een tijdelijke ontheffing voor veertien dagen. In totaal kunnen er op Schiermonnikoog maximaal 500 ontheffingen afgegeven worden. Er zijn momenteel circa 250 ontheffingen afgegeven (50%). Van deze ontheffinghouders beschikt de helft (25 % van de maximaal uitgeefbare ontheffingen) over eigen parkeergelegenheid op het eiland: op eigen terrein of een autobox.
De overige ontheffinghouders maken slechts incidenteel gebruik van de ontheffing: de auto blijft voornamelijk op de vaste wal (garageboxen en parkeergarage). Incidenteel nemen deze ontheffinghouders de auto mee naar het eiland voor het meenemen van volumineuze en zware goederen en producten naar de woning. In het dorp zijn op een vijftal plekken openbare parkeerterreinen met in totaal 100 parkeerplekken. Deze parkeerplekken kennen een gemiddelde bezettingsgraad van 50 %. De tarieven van de overtochten met een auto zijn zodanig dat het vaak lonender is om de auto te parkeren op het vaste land en voor vervoer van diverse goederen gebruik te maken van eilander vervoersdiensten. Met het planvoornemen worden 28 woningen mogelijk gemaakt. Voor deze woningen worden in het plangebied 25 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op basis van voornoemde ervaringscijfers voor
42
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
ontheffinghouders en de beschikbare openbare parkeerplaatsen zijn er voldoende parkeerplaatsen om de parkeerbehoefte van de bewoners van de 28 te realiseren woningen op te vangen.
43
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
44
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische toelichting
Plansystematiek
Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 1 januari 2010 van kracht zijn. De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen. De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.
5.2
Toelichting op de regels
In dit bestemmingsplan zijn de enkelbestemmingen Groen, Verkeer - Verbijf, Water en Wonen opgenomen, conform de gemeentelijke systematiek. Onderstaand is nader ingegaan op de opgenomen bestemmingen. Groen Het te realiseren groen alsmede de reeds aanwezige groene omzooming van het plangebied is onder de bestemming Groen gebracht. Het groen heeft vooral een visuele waarde en dient om de kwaliteit van de woonomgeving en het historische beeld te waarborgen. Verkeer - Verblijf Deze bestemming heeft betrekking op de woonstraten in het plangebied. Naast straten vallen hier ook parkeer-, groen- en speelvoorzieningen onder. Uitgangspunt is dat de openbare (verblijfs)functie ten dienste staat van de woonomgeving. Er zijn binnen de bestemming geen gebouwen toegestaan. Water Deze bestemming heeft betrekking op de te realiseren waterpartij aan de noordzijde van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn sloten, vijvers, en daarmee gelijk te stellen waterlopen en -partijen ten behoeve van de wateraanvoer en -afvoer en waterberging en bermen en oeverstroken toegestaan. Wonen De te realiseren woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De bouwvlakken zijn bepaald op basis van de voorgestelde stedenbouwkundige structuur. De stedenbouwkundige structuur is vastgelegd in de bouwvlakken met gevellijnen. De voorgevel van de woningen moet in deze gevellijn worden gebouwd.
In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. De bouwregels voor de hoofdgebouwen sluiten aan bij de op Schiermonnikoog gebruikelijke maatvoeringen van woningen. Voor wat betreft de regeling voor bijbehorende bouwwerken is aangesloten op de regeling voor het omgevingsvergunningvrije bouwen in artikel 2 bijlage II Bor.
45
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Verder is er een regeling voor beroep aan huis opgenomen die overeenkomt de regeling die overal wordt toegepast op Schiermonnikoog. Teneinde het recreatieve karakter van het dorp in stand te houden en te versterken is via een ontheffing de mogelijkheid geboden om naast de hiervoor genoemde bedrijfsfuncties eveneens detailhandel bij het wonen toe te staan. De vestiging hiervan mag niet leiden tot een verstoring van de distributieve voorzieningen op Schiermonnikoog en er mag geen verstoring optreden van de gewenste detailhandelsstructuur.
5.3
Overige aspecten
Additionele voorzieningen In het bestemmingsplan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, verhardingen, bermen, geluidswerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke bij de bestemming inbegrepen zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld. Handhaving Het bestemmingsplan geeft de gewenste planologische situatie voor het plangebied aan. Bestemmingsplannen zijn bindend voor de overheid en de burger. Enerzijds kan de overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen, anderzijds vormt het bestemmingsplan een juridisch kader voor burgers waaruit deze kunnen afleiden wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, op de in eigendom zijnde dan wel de naastgelegen buurpercelen, in de directe woon- en leefomgeving.
5.4
Bestemmingsplanprocedure
In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden: Voorbereidingsfase De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Bro haar voornemen beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. De gemeente geeft een reactie op mogelijke reacties die voor zover noodzakelijk worden verwerkt in de regels en verbeelding. Terinzageleggingsfase Na de aankondiging in de Staatscourant en op de website www.officielebekendmakingen.nl wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend. Vaststellingsfase Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast. Beroepsfase Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage.
Dit gebeurt als volgt: Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling. Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken
46
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Belanghebbenden zijn diegenen die tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze hebben ingediend en diegenen die hebben aangetoond in redelijkheid niet in de mogelijkheid zijn geweest om een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Indien geen beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan is ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.
47
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
48
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Grondexploitatie Op grond van artikel 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Bro aangegeven. In geval van de bouw van meerdere woningen is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de weg waarlangs kosten anderszins zijn verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst). In geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden. De grond in het plangebied is volledig in eigendom van de gemeente Schiermonnikoog. Het kostenverhaal is dan ook anderszins verzekerd middels verrekening bij de gronduitgifte. De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is aangetoond via de gemeentelijke grondexploitatie. De grondopbrengsten vanuit de gronduitgifte zijn naar verwachting voldoende om de kosten van grondexploitatie af te dekken. Onderzoeks- en plankosten en planschade Alle onderzoeks- en plankosten en planschade worden opgenomen in de grondexploitatie.
De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie. Terzijde wordt opgemerkt dat het risico van planschade als zeer laag wordt ingeschat, aangezien met alle eigenaren van de omliggende terreinen afspraken zijn gemaakt omtrent de ontwikkeling van de locatie.
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.2.1
Wettelijk vooroverleg
Artikel 3.1.1 van het Bro verplicht om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te voeren met het Rijk, de provincie en het waterschap. Facultatief kan overleg worden gevoerd met ander maatschappelijke organisaties. Dit overleg is vormvrij en de betreffende instanties kunnen ook aangeven wanneer overleg niet nodig is. Het bestemmingsplan is aan de overlegpartners toegezonden. Van de volgende overlegpartners is een reactie ontvangen: Wetterskip Fryslân Wetterskip Fryslân heeft geen opmerkingen. Het waterbelang is in het bestemmingsplan voldoende verwoord. Gemeentelijke beantwoording Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Provincie Fryslân Weidevogels (cat.2, interpretatie verordening/motivering) Het plangebied is gelegen binnen weidevogelkansgebied. Uit berekening blijkt dat de verstoring zal toenemen met 0,26 ha. Weidevogelcompensatie is derhalve niet aan de orde. Wel vraag ik u in de toelichting te motiveren op welke wijze aan de regels van artikel 7.2.4 Verordening Romte Fryslan is voldaan.
49
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Gemeentelijke beantwoording In paragraaf 3.2.2 Verordening Romte is gemotiveerd op welke wijze het planvoornemen voldoet aan de regels van artikel 7.2.4 Verordening Romte Fryslan. Stikstof (cat.3, overige provinciale belangen) U geeft aan dat een onderzoek naar de stikstofdepositie nog gaande is. Ik verwacht dat ten tijde van de ter inzage legging van het plan de onderzoeksresultaten zijn toegevoegd. Gemeentelijke beantwoording De stikstofberekening is als Bijlage 9 bij de toelichting gevoegd. De overlegreacties zijn als Bijlage 10 bij de toelichting gevoegd. 6.2.2
Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 28 augustus 2020 tot en met 2 oktober 2020 voor inspraak ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon eenieder een inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan in te dienen. Er zijn geen inspraakreacties ingediend. 6.2.3
Tervisielegging ontwerpbestemmingsplan
Het ontwerpbestemmingsplan wordt na behandeling van de ingekomen overleg- en inspraakreacties ter visie gelegd. Binnen de termijn van tervisielegging kunnen belanghebbenden zienswijzen op het plan naar voren brengen. 6.2.4
Procedure
Het voorontwerp bestemmingsplan bestemmingsplan is overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betrokken instanties. Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt verder de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende een periode van zes weken ter visie gelegd, waarbij de mogelijkheid wordt geboden tot het indienen van zienswijzen. Na afloop van de tervisielegging worden de zienswijzen beoordeeld en wordt het plan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.
50
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Hoofdstuk 7
Raadsvaststelling
Het ontwerpbestemmingsplan heeft overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vanaf 23 december 2020 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode konden zienswijzen aangaande het bestemmingsplan worden ingediend. Binnen de hiervoor bedoelde termijn zijn 2 zienswijzen ontvangen door wetterskip Fryslân en provincie Fryslân. Deze zienswijzen zijn onderstaand van een reactie voorzien. De zienswijzen zijn als Bijlage 11 bijgevoegd. Wetterskip Fryslân Wetterskip Fryslân heeft geen opmerkingen. Het waterbelang is in het bestemmingsplan voldoende verwoord. Provincie Fryslân Door de provincie Fryslân is op 29 januari 2021 een zienswijze ingediend. In het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat het plan leidt tot een toename van stikstofdepositie op beschermde stikstofgevoelige Natura 200-gebieden in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb). Voor dit project is een vergunning van de Wnb nodig. In het bestemmingsplan is opgenomen dat gebruik kan worden gemaakt van het stikstofregistratiesysteem voor woningbouw (SSRS). Op grond van de toeiichting in het bestemmingsplan gaat de provincie Fryslân ervan uit dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld nadat er sprake is van een onherroepelijke Wnb vergunning voor dit plan. De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
De provincie Fryslân heeft inmiddels de benodigde Wnb-vergunning afgegeven (bijlage PM). Het bestemmingsplan is op PM vastgesteld. Het raadsbesluit is opgenomen in Bijlage PM bij deze toelichting.
51
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
52
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Bijlagen bij toelichting
53
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
54
bestemmingsplan Schiermonnikoog - Woningbouwlocatie Oost
Bijlage 1 Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden
55
Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden
Inhoud
1.
Inleiding .......................................................................................................... 3
1.1.
De Wadden: bijzondere woningmarkt waarvoor bijzondere oplossin gen nodig zijn ............... 3
1.2.
Dit rapport.......................................................................................................................... 3
2.
Advies: smeed het ijzer als het heet is ................................................................ 5
2.1.
Analyse: breng de raderen van de woningmarkt in beweging ............................................... 5
2.2.
Instrumenten: vier urgente, samenhangende adviezen voor 2016 ........................................ 7
3.
Analyse van de veranderopgaven ...................................................................... 11
3.1.
Druk op de woningmarkt ................................................................................................... 11
3.2.
Wonen en zorg ................................................................................................................. 17
4.
Instrumenten .................................................................................................. 19
4.1.
Toegang tot de sociale voorraad blijvend vergroten ........................................................... 19
4.2.
Toevoegen van meer woningen mogelijk maken ................................................................ 20
4.3.
Blijvende alternatieven op de particuliere markt bieden .................................................... 21
4.4.
Duurzaamheid .................................................................................................................. 22
4.5.
Wonen en zorg ................................................................................................................. 23
BIJLAGE 1: INTERVIEWS ............................................................................................ 25
BIJLAGE 2: DE WOONCONFERENTIE ........................................................................... 30
BIJLAGE 3: ACHTERGRONDCIJFERS BIJ DE ANALYSE ..................................................... 39
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 2
1. Inleiding 1.1.
De Wadden: bijzondere woningmarkt waarvoor bijzondere oplossingen nodig zijn
De woningmarkt van de Friese Waddeneilanden is een bijzondere woningmarkt. Ook al zijn sommige trends en regels net zozeer van toepassing op de eilanden als aan de vaste wal, toch is de uitwerking daarvan op de eilanden vaak anders, en zijn er eigen keuzes en oplossingen nodig. Om dat goed te kunnen doen, hebben de vier Friese Waddengemeenten behoefte aan een eigen woningmarktonderzoek 1. De Provincie Fryslân gaf mede namens de vier Friese Waddengemeenten opdracht om deze woningmarktanalyse voor de Friese Waddeneilanden uit te voeren. Inhoudelijke aanleidingen voor het onder zijn onder andere: de lastige instap op koop- en sociale huurmarkt, hoge woningprijzen, beperkte bouwruimte (plek en regelgeving), spanning tussen recreatieve en permanente bewoning en een groeiende groep zelfstandig wonende zorgvragers. Doel van deze marktanalyse is om de belangrijkste problemen (of: veranderopgaven) in beeld te brengen, en daarbij oplossingen (instrumenten) te vinden die specifiek voor de eilanden (of één van de eilanden) werken. Het kunnen nieuwe instrumenten zijn, maar ook verbeterde instrumenten of het delen van die instrumenten over meerdere eilanden.
1.2.
Dit rapport
Met dit rapport onderbouwen we de veranderopgaven op de eilanden, schetsen we welke instrumenten het waard zijn om te behouden, te verbeteren of uit te proberen, en geven we een advies aan de betrokken partijen om daar handen en voeten aan te geven. Hoofdstuk 1 - Advies: waarmee beginnen, op welke wijze? In dit deel van het rapport geven we advies aan de gemeenten en ander e betrokken partijen over de acties die als eerste nodig zijn om problemen op te lossen. Hoofdstuk 2: Analyse van de veranderopgaven. Dit hoofdstuk presenteert zo kort mogelijk de uitkomsten van de analyses. Daarvoor gebruikten we e nerzijds zoveel mogelijk bruikbare cijfers over het wonen, anderzijds weten we dat de realiteit niet in cijfers is uit te drukken. Daarom spraken we gelijktijdig met onder meer (wonen en zorg) medewerkers van de vier Waddengemeenten, de provincie, corporaties, zorgpartijen, mak elaars. Achterliggende cijfers en samenvattingen van de interviews zijn te vinden in de bijlage. Hoofdstuk 3: Instrumenten. Dit hoofdstuk vormt de onderlegger om de juiste oplossingen / instrumenten te kiezen. Om te beoordelen wat wel en niet werkt, en er ook uitvoering aan te geven, hebben we de denkkracht en de inzet van vele partijen gebruikt, zoals corporaties, ontwikkelaars, makelaars, bewoners, zorgpartijen. Hiervoor diende ook de woonconferentie op 12 mei.
We presenteren een reeks instrumenten, die in onderlinge samenhang bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt op de Friese Wadden.
1
In 2015 leverde onderzoeksbureau Rigo de Quickscan Friese Woningmarkt op. De Friese Waddeneilanden zijn daar grotendeels buiten beschouwing gelaten door hun unieke situatie.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 3
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 4
2. Advies: smeed het ijzer als het heet is 2.1.
Analyse: breng de raderen van de woningmarkt in beweging
Uit de analyse van de woningmarkt en de thema’s wonen en zorg en duurzaamheid is duidelijk geworden dat de Friese Wadden te maken hebben met een stevige druk op de woningmarkt, zowel van mensen met als zonder economische of maatschappelijke binding. Risico op leegstand, zoals dat op de vaste wal in Friesland bestaat, is niet aan de orde. De eilanden vertonen meer kenmerken van regio’s met overdruk (Randstad) dan met onderdruk (grote delen van Friesland). Het blijkt evenwel lastig precies te berekenen hoeveel extra woningen er nodig zijn om in de vraag voor mensen te voorzien, en veel hangt af van flankerend beleid waarmee de woonruimte ook doelmatig wordt ingezet. Dat er behoefte is aan groei van de woningvoorraad met enkele procenten is aannemelijk. Het is raadzaam om ‘organisch’ te groeien en goed te monitoren welk effect dat teweeg brengt op de woningmarkt en dan met name bij de mensen met een binding. Dat helpt de eilanden ook om zorgvuldig om te blijven gaan met de ruimtelijke kwaliteit. De particuliere markt staat onder druk; de woningvoorraad onder de 2,5 to n in euro’s is zeer beperkt. Voor lagere en middeninkomens betekent dit dat zij uitwijken naar alternatieven: blijven wonen in de sociale voorraad, die daardoor ook onder druk staat, of wonen in andere woonvormen zoals kamers.
Zeker de middengroepen (gezinnen met een economische binding bijvoorbeeld) zijn daardoor sterk ondervertegenwoordigd, terwijl zij wel van groot belang zijn voor een vitale leefgemeenschap. Doorstromingsmaatregelen (minder scheefheid, gericht toewijzen) helpen, maar ten eerste zijn e r goede en voor hen betaalbare woningen nodig op de particuliere markt, en bovendien is de stuurbaarheid van zittende huurders beperkt. Om die reden is ook toevoegen van woningen in de sociale huur en aan de onderkant van de koopmarkt noodzakelijk om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Deze ingrepen kunnen beslist niet los van elkaar gezien worden, maar moeten in samenhang met elkaar worden toegepast, waarbij gemeenten, provincie, corporaties, marktpartijen, zorgpartijen, ondernemers in duurzaamhei d en bewoners allen een cruciale rol spelen. Wonen en zorg is op dit moment alleen werkelijk problematisch als iemand noodgedwongen de overstap naar vaste wal moet maken voor zorg. Het overgrote deel wordt binnen de gemeenschap en binnen de bestaande voorraad woningen naar tevredenheid opgevangen. De zorgkwaliteit staat wel onder toenemende druk, als gevolg van een groeiende doelgroep, marktwerking (ongewenste concurrentie) en scheiden van wonen en zorg. Zie de hoofdstukken hierna voor meer verdieping op dit thema.
Op het gebied van duurzaamheid zijn de ambities hoog, hoewel er per eiland wel verschil in prioriteit te zien is in het uitvoeringsprogramma van de gemeente en bij corporaties. In algemene zin blijft de particuliere woningmarkt achter.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 5
Raddraaiers gezocht! Het oplossen van problemen lukt alleen als meerdere partijen gelijktijdig (en soms volgtijdelijk) aan de raderen draaien, elkaar opzoeken wanneer er obstakels zijn en gebruik maken van de bijzondere positie van de Waddeneilanden (Waddentoets, bij nood de anticipeerstatus krimp) om maatwerkoplossingen te bedenken. Tijdens de werkconferentie en in de interviews was duidelijk dat partijen wat van elkaar verwachten. Ter illustratie: waarom zou een corporatie energie steken in de aanpak van extre me scheefheid, als er geen alternatieven op de markt zijn? Waarom zou een provincie beleidsruimte voor woningbouw bieden als er geen duidelijk kader is waarmee het nut van bouwplannen is aan te tonen? Het is ook daarom van belang dat iedereen zijn best doen om tot oplossingen te komen. Het ene instrument heeft minder effect dan het andere, maar is daarom niet minder belangrijk; alle instrumenten samen maken dat de markt beweegt. Het schema hierna illustreert de grote onderlinge samenhang en complexiteit va n het werken aan een beter functionerende woningmarkt. Het overzicht is geen complete weergave; er zijn veel meer ‘raderen’ of instrumenten waaraan partijen kunnen draaien. In de paragraaf hierna gaan we in op de eerste stappen die de gemeenten samen met betrokkenen kunnen zetten.
Daarbij heeft de gemeente de rol van initiatiefnemer, waarbij het duidelijk moge zijn dat er meerdere hoofdrolspelers zijn. I n hoofdstuk 4 staat een volledig(er) overzicht van bruikbare instrumenten Hoofdrol gemeente Hoofdrol corporaties
Nieuwe klantgroepen aanboren
Aangepaste woningen labelen
Woningen tot nultreden aanpassen
Hoofdrol ontwikkelaars Particulieren verleiden tot ontwikkelen
Hoofdrol provincie
Goede zorg aan huis leveren
Goed wonen met een zorgvraag
Voorraad goedkope koop vergroten
Hoofdrol zorgpartijen
Koopprijzen onderkant markt beheersen
Verleiden tot verhuizen
Instroom hoge inkomens sociale huur beperken
Doorstroom sociale huur vergroten
Strenger toewijzen
Uitstroom sociale huur vergroten
HuurVerhoging scheefwoners
Herbestemming panden
Beleid woningbouw ruimte
Gereduceerde grondprijs
Voorraad vrije sector huur vergroten
Voorraad sociale huur vergroten Sociale grondprijs
Beleid woningbouw ruimte
Investeerders zoeken
Bouwruimte bieden Snelle procedures
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 6
2.2.
Instrumenten: vier urgente, samenhangende adviezen voor 2016
Op 12 mei 2016 was er een werkconferentie waarbij alle betrokken partijen samen kwamen om de analyseresultaten te bespreken en naar oplossingen te zoeken. Over de problemen op de woningmarkt was veel overeenstemming. Dat er van alle partijen een bijdrage nodig is, werd ook door alle aanwezigen onderkend, waarbij de gemeenten het initiatief moeten nemen, niet in de uitvoering, wel om er voor te zorgen dat de raderen gaan draaien. Over de oplossingen zijn de meningen soms verdeeld. In hoofdstuk 3 werken we de instrumenten uit: welke zijn het waard om te behouden, te verbeteren, in te voeren, te verbreden? Overigens hebben gemeenten en andere betrokkenen in de afgelopen jaren al veel gedaan om de woningmarkt te verbeteren; instrumenten of oplossingen die goed werken, blijven uiteraard bestaan. Hierna volgen vier samenhangende urgente adviezen aan de gemeenten, waarmee zij aan de slag kunnen, zo snel mogelijk, om het momentum vast te houden en de opgedane ideeën en energie te benu tten.
1. Leg vast hoe woningtoevoeging op verstandige wijze enige ruimte krijgt Initiatief: gemeente Hoofdrolspelers: gemeente, provincie Tijdens de conferentie werd duidelijk dat gedeputeerde Kielstra de eilanden de ruimte wil geven om woningen toe te voegen. In tegenstelling tot krimpregio’s is het leegstandsrisico op de Friese Wadden geen reden voor terughoudendheid. Een grote kwaliteit van de eilanden is de combinatie van natuur en cultuur, rust en levendigheid, ruimte en compacte dorpen met veel monumentale panden. Iedereen is bewust van die kwaliteit, de kwetsbaarheid daarvan en de noodzaak om die te behouden. Een fysieke ingreep als woningbouw levert liefst een positieve bijdrage aan die kwaliteit, los problemen op de woningmarkt blijvend op, en dat vraagt om richting en spelregels. De gemeenten doen er goed aan om nog voor de zomer van 2016, op basis van dit marktonderzoek, een toetsingskader te maken of te actualiseren. Dat dient om te kunnen onderbouwen of een plan voor woningtoevoeging doelmatig bijdraagt aan de oplossing van de woningmarktproblemen en geen onnodig beslag legt op de schaarse ruimte. Enkele ingrediënten: a. Dat er behoefte is; deze woningmarktanalyse stelt dat die er is. Door bij toevoeging te monitoren in hoeverre huishoudens met binding ‘in de rij’ stonden voor de woningen, is ook te benaderen wanneer de vraag een verzadigingspunt nadert. b.
De ‘ladder duurzame verstedelijking’ schrijft al voor dat eerst binnendorpse locaties worden benut, alvorens naar uitbreiding wordt gekeken. c. Sociale huur, vrije sector huur en goedkope koop zijn schaars. Voor die producten moet er ruimte zijn. d. Betaalbaar wonen moet betaalbaar blijven. Om dat te waarborgen zijn regels nodig. De provincie Fryslân of een externe partij kunnen hierbij een nuttige een rol als intermediair vervullen. Dit kader hoort ook thuis in de omgevingsvisie.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 7
2. Krijg de neuzen in één richting voor prijsbeheersing in de goedkope koop Initiatief: gemeente Hoofdrolspelers: gemeente, marktpartijen (makelaars, ontwikkelaars, grondeigenaren ), bewoners Op basis van de interviews met marktpartijen en de woonconferentie is duidelijk geworden dat de hoge koopprijzen volgens alle betrokkenen een probleem zijn. De oplossing zit enerzijds in slimme regelgeving en afspraken, anderzijds in de bereidheid van betrokkenen om niet voor uiterste winstmaximalisatie te gaan. Het is belangrijk om de huisvestingsverordening op dit punt kritisch te bekijken 1, en om met makelaars, ontwikkelende partijen maar ook met bewoners tot wilsovereenkomst te komen dat betaalbaarheid voor mensen met economische of maatschappelijke binding belangrijker is dan winstmaximalisatie. Hiervoor zijn aangepaste regels nodig, maar vooral gesprekken over dit thema met betrokkenen. Gemeenten zouden het initiatief moeten nemen om in gesprek te komen met marktpartijen en bewoners, om het principieel eens te worden (betaalbaarheid als hoofddoel), en om draagvlak te vinden bij praktische oplossingen daarvoor, zoals eventueel aanscherpen van de huisvestingsverordening.
3. Gemeente zet eerste stap in voorraadgroei sociale huur Initiatief: gemeente Hoofdrolspelers: gemeente, corporaties / GWB, eventueel Rijk en particuliere investeerders Om te zorgen voor meer sociale huurwoningen is de gemeente aan zet. De gemeente kan allereerst de corporaties / GWB doen beseffen dat meer woningen noodzaak is en dat het risico minimaal is op een markt die onder druk staat. Mocht hiervoor geen ruimte zijn, dan zijn andere oplossingen nodig. Een woonvisie waarin de behoefte wordt onderschreven (op basis van deze analyse), is een noodzakelijke basis om prestatieafspraken te maken met de corporaties, en zo de Woningwet te benutten om hen tot een ‘redelijke bijdrage’ aan de woonvisie te doen bewegen. Het is ook mogelijk om commerciële partijen te verleiden tot het bouwen van woningen met een sociale huurprijs. Dit kan als onderdeel van een breder aanbod, waarin ook vrije sector huur en koop mogelijk is. De goedkope huurwoningen zullen dan een beperkt rendement hebben, maar behouden een hoge marktwaarde. Zie ook punt 4. Een meer ingrijpende insteek is om het zelf te doen: het (her)oprichten van gemeentelijke woningbedrijven naast Ameland, of het oprichten van een Waddencorporatie, al dan niet met overname van bezit van andere corporaties. Er zijn in het kader van de Woningwet meer mogelijkheden voor corporatievorming ontstaan.
1
Op Terschelling heerst tevredenheid over de werking van de verordening, op de andere eilanden ligt de prijsgrens voor lokaal aanbieden lager, en specifiek op Ameland gaven marktpartijen aan liever de prijsgrens verder te verlagen. Er is een gedragen beeld nodig.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 8
4. Actief matchen van investeerders, eigenaren en plekken Initiatief: gemeente Hoofdrolspelers: grondeigenaren, investeerders, projectontwikkelaars, banken, provincie , particulieren Er zijn beslist alternatieven op de goedkope koopmarkt en in de vrije sector huurmarkt nodig. Zonder die alternatieven is beperken van instroom en prikkelen van uitstroom van hogere inkomens uit de sociale huur onbegonnen werk. Uit analyse van de bekende en potentiële woonlocaties op de eilanden werd duidelijk dat er in potentie voldoende ontwikkelruimte is. Bovendien zorgt de gewildheid van de Friese Wadden als woonplek voor een veilig investeringsklimaat. Mogelijk kunnen investeerders ook een rol spelen in het ontwikkelen van sociale huurwoningen, als package deal met vrije sector huur en koopwoningen. Het is belangrijk om: Duidelijk aan te geven wat de wensen zijn (huur of koop tot 2,5 ton, blijvend betaalbaar); Investeerders te interesseren voor de Friese Wadden (hiervoor kan de gemeente aanhaken op het provinciale initiatief -Expeditie Fryslân- om investeerders in particuliere huur naar Friesland te halen); Lokale eigenaren van vastgoed en/of grond te wijzen op de wensen en mogelijkheden, hen te helpen bij het ontwikkelbaar maken van locaties of vastgoed Partijen bij elkaar te brengen. Dat kunnen lokale investeerders zijn, maar ook van buiten.
De gemeenten kunnen een gezamenlijk ‘bidbook’ opstellen waarin alle concrete ontwikkellocaties en randvoorwaarden zijn opgenomen. Lokale eigenaren kunnen eventueel aanvullende locaties indienen. Er is een kartrekker / ontwikkelregisseur nodig om dit in banen te leiden en in beweging te brengen. Een investering komt alleen van de grond als er klanten zijn. De gemeent e kan daarin een rol spelen, door huurders en kopers te zoeken en te organiseren. Soms mondt dit uit in een CPO-constructie, al dan niet door de gemeente begeleid, maar het kan ook een externe investeerder helpen verleiden om tot ontwikkeling over te gaan.
Ondertussen: werken aan één samenhangend zorgaanbod op de eilanden Initiatief: gemeente Hoofdrolspelers: gemeente, zorgaanbieders, eventueel Rijk Marktwerking in de zorg leidt in een kleine markt als op de Friese Wadden niet tot keuzevrijheid maar tot versplintering en daardoor verschraling van het aanbod. Om die reden is samenwerking effectiever dan concurrentie. De gemeente kan hierin een rol spelen, in aanbesteding van zorg, maar ook op onorthodoxe wijze1. De Friese Waddeneilanden doen er goed aan om zich te organiseren op dit thema. Samen kunnen zij innovatieve zorgpartijen (verpleeghuiszorg, eerstelijns, thuiszorg) vragen om met een sluitend zorgaanbod te komen en om gezamenlijk garanties te organiseren bij het zorgkantoor. Samen optrekken helpt ook o m eventueel knellende regelgeving aan te kaarten bij het Ministerie.
1
Zo heeft de gemeente Vlieland het vastgoed van het verzorgingshuis overgenomen, terwijl de Kwadrantgroep zorg levert, garantie voor langdurige zorg probeert te organiseren en de verbinding legt met eerstelijnszorg en thuiszor g. Op Ameland zijn de gemeente en de Kwadrantgroep hierover in gesprek.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 9
Ondertussen: duurzaamheid in de stroomversnelling Initiatief: gemeente Hoofdrolspelers: gemeente, energieloket, ondernemers, corporaties, huiseigenaren Het Energieloket speelt een belangrijke rol bij het informeren van particulieren over wat er mogelijk en nuttig is. Energiecoöperaties kunnen werken aan een gezamenlijke marktvraag, en kunnen lokale ondernemers verleiden tot samenwerking in de vorm van een samenhangend en concurrerend aan bod. Om aan de ambitie ‘energieneutraal in 2020’ te voldoen is het essentieel dat de inzet van Energieloket gecontinueerd wordt.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 10
3. Analyse van de veranderopgaven Deze analyse gebruikt enerzijds beschikbare cijfers over het wonen, maar anderzijds is de realiteit niet alleen in cijfers uit te drukken. Gesprekken met de vier Waddengemeenten, de provincie, corporaties, zorgpartijen, makelaars vormen een belangrijke aanvulling. Niet alle thema’s die het wonen raken, zijn opgenomen of even ver uitgewerkt. De analyse richt zich in hoofdzaak op de druk op de woningmarkt, daarnaast op de thema’s wonen en zorg en duurzaamheid.
3.1.
Druk op de woningmarkt
Grote druk in huur en koop De woningmarkt op de Friese Waddeneilanden staat op alle eilanden onder druk, zowel door mens en met als zonder binding. Er is meer vraag dan ruimte. Signalen daarvoor zijn onder meer: De vierkante meterprijzen, op Randstedelijk niveau; Gemiddelde wachttijd van actief zoekenden in de sociale huur: tussen de 5 jaar (Ameland) en de 8 jaar (Terschelling). Schaarste is vooral zichtbaar in twee delen van de woningmarkt: De sociale huurvoorraad; De onderkant van de particuliere woningmarkt (vrije sector huur, maar vooral koop in een range tussen €165.000 en maximaal €250.000,-).
Niet iedereen is te bedienen De latente vraag naar woningen op de Friese Waddeneilanden is enorm. De wachtlijsten in de sociale huur van mensen zonder binding zijn groot, velen wensen een woning te kopen, voor bewoning of recreatiedoelen. Deze analyse doet geen poging om die vraag precies te becijferen. We constateren dat de vraag beduidend groter is dan de beschikbare ruimte. Het is vooral nodig om keuzes te maken: wie maken de meeste aanspraak op wonen op de eilanden (mensen met een ‘binding’) en wat is er voor hén nodig? Het gaat enerzijds vaak om jongeren / starters / seizoenswerkers, anderzijds om ouderen. Voor de eerste groepen zijn betaalbare studio’s mogelijk een goed alternatief voor de gebruikelijke appartementen en gezinswoningen, voor de laatste groep is flexibel bouwen (geschikt voor meerdere groepen) inmiddels gebruikelijk.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 11
Kader: demografische prognoses en de eilanden
Vierkantemeter vraagprijzen, 2014
Demografische prognoses worden in het hele land gebruikt om vraag en aanbod aan wonen op elkaar af te stemmen. Verwachting rondom migratie tussen gemeenten is veruit de grootste factor daarin. In gebieden met een hoge marktdruk, is het beschikbare aanbod aan nieuwbouw bepalend hoeveel migratie er naar dat gebied mogelijk is. In krimpgebieden geldt dat niet: daar is toevoegen van woningen geen garantie vo or groei. Omdat er geen goed beeld is van de vraag naar wonen op de Friese Waddeneilanden, is in de provinciale prognose de aanname gedaan dat het aantal woningen en huishoudens stabiel is. Dit resulteert in een teruglopend inwonertal, want de huishoudens worden kleiner. Dit zegt echter niets over de reële woningvraag. Bij gebrek aan betere informatie beoordeelt de provincie nu per project of de aantallen en woonproducten realistisch zijn. Deze marktanalyse is van belang om dat meer houvast te geven.
Druk verlagen: werkt alleen als er op meerdere fronten tegelijk aan wordt gewerkt Het verlagen van de druk op de onderkant van de woningmarkt, kan op verschillende manieren. Uitgangspunt is: probeer het eerst met de bestaande voorraad op te lossen, en voeg t oe wat echt ontbreekt. De mogelijke ingrepen zijn echter sterk afhankelijk van elkaar; echt succes is alleen mogelijk wanneer ze in afstemming met elkaar worden ingezet. Uitgesplitst gaat het om: 1.
Zorgen voor minder instroom richting sociale huur. Dit kan door strenger toe te wijzen op basis van inkomen. Hiervoor zijn de verhuurders nodig.
2.
Zorgen voor meer uitstroom van ‘dure scheefwoners’. Dit is de groep sociale huurders met een inkomen boven de €38.950,- per jaar. Deze groep is op de eilanden extreem groot; tot 40% van de sociale huurvoorraad wordt door hen bewoond. Om doorstroming naar de particuliere markt te prikkelen, kunnen verhuurders de Wet Doorstroming Huurmarkt benutten. Deze wet maakt het voor verhuurder mogelijk een huurverhoging door te voeren van 4% (bovenop eventuele huurverhogingen door inflatie)
3.
Toevoegen van sociale huurwoningen. De analyse toont aan dat alleen sturen op instroom en uitstroom niet voldoende helpt. Aanvullend toevoegen van enkele tientallen sociale huurwoningen per eiland brengt de wachttijd terug naar waarden van ca. 2 jaar. Hiervoor is inzet van provincie (RO-traject), gemeente en corporaties / woningbedrijf nodig. Ook particuliere ondernemers zouden goedkope huurwoningen kunnen toevoegen. In het kader op de volgende pagina’s benaderen we de mate waarin nieuwbouw bijdraagt aan kortere wachttijden. Een voorraadgroei van 5 a 10% moet merkbaar effect hebben . We hebben het dan over de volgende bandbreedtes in aantallen woningen netto 1 groei: Schiermonnikoog: 10 tot 15 Vlieland: 10 tot 20 Ameland 15 tot 25 Terschelling 20 tot 40 Omdat het om kleine aantallen gaat, is monitoring van groot belang.
1
Eventuele verkoop of sloop van woningen moet aanvullend gecompenseerd worden. De nieuwbouwaantallen kunnen dus hoger liggen. Voorbeeld: op Terschelling worden 12 woningen verkocht. O m netto met 20 te groeien, is 32 nieuwbouw nodig.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 12
4.
Zorgen voor een alternatief in vrije sector huur en goedkope koop! Bovengenoemde middelen zijn alleen denkbaar als er óók meer aanbod in de koop tot tussen €165.000,- en maximaal €250.000 en eventueel in de vrije sector huur bij komt. Dat segment is bijzonder schaars en vormt de ontbrekende schakel tussen de sociale huurvoorraad en de particuliere woonmarkt. Daarvoor is er procedureel ruimte nodig (provincie, gemeente), en is er bereidheid tot investeren nodig in woningbouw of transformatie van gebouwen tot wonen (ontwikkelaars, financiers, grond- en pandeigenaren). ` Het blijkt lastig om te bepalen hoeveel woningen er in deze prijsklasse toegevoegd moeten worden voor een betere balans op de woningmarkt. Landelijk lag het aandeel scheefwoners in 2012 op 24%, en inmiddels is dat gedaald naar ca. 18%. Op de eilanden varieert dit aandeel van 31% tot 45%. Wanneer we dit verschil met het landelijke beeld opvatten als een tekort aan alternatieven in vrije sector huur en goedkope koop, kunnen we een aanname doen voor de benodigde netto voorraadtoename in deze segmenten: Schiermonnikoog: ca. 30 woningen; Vlieland: ca. 30 woningen; Ameland: ca. 20 woningen; Terschelling: ca. 70. Dit is een theoretische berekening, waarmee vooral duidelijk wordt dat er reden is om in enkele tientallen woningen te denken aan netto toevoeging.
Net als bij de sociale huur geldt ook hier: bouw organisch en volg de mate waarin economisch of maatschappelijk gebonden huishoudens hiermee geholpen worden.
5.
Zorgen voor blijvende betaalbaarheid. In een koopmarkt die onder druk staat, worden woningen snel onbetaalbaar. De prijzen per vierkante meter woonoppervlak liggen op waarden die we alleen in de Randstad tegen komen. Er zijn instrumenten nodig om de woningen ook blijvend betaalbaar te houden. Een deel van die instrumenten bestaat al, zoals kettingbedingen, erfpachtconstructies, maar ze zijn niet altijd succesvol. En soms werkt landelijke wetgeving knellend; de status als anticipeergebied krimp kan dan helpen: het Ministerie staat open voor experimenten die door dergelijke gebieden worden aangedragen.
Kader: oneigenlijk gebruik van woonruimte Onderdeel van de analyse was inzicht krijgen in het gebruik van de woningvoorraad: -
Welke woningen met een woonbestemming worden gebruikt voor recreatie? Dit verkleint de voorraad voor permanente bewoning;
-
Welke woningen met een recreatieve bestemming worden permanent bewoond? Dit vertelt iets over de druk op de woningmarkt.
Een belangrijke uitkomst is dat recreatief gebruik van woningen met woonbestemming maar beperkt voorkomt, omdat hierop intensief gehandhaafd wordt (regelmatige controle op adresniveau). Alleen op Schiermonnikoog is deze intensieve handhaving afgezwakt. Daar wordt echter duidelijk dat recreatief gebruik vrijwel alleen voorkomt in het segment boven de €300.000. Handhaving is weliswaar nuttig, maar leidt niet tot ruimte aan de onderkant van de woningmarkt. Omgekeerd is het bijzonder lastig te meten welke aantallen personen noodgedwongen in een ruimte wonen die voor recreatie of ander gebruik bedoeld zijn. We gaan er van ut dat hun woningbehoefte – voor zover het om een huurwens gaat – tot uiting komen in de inschrijvingen bij de corporaties. De mate waarin zij een latende vraag op de koopmarkt vormen, is niet te meten.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 13
Kader: scenario’s inkomenssturing en voorraadvergroting sociale huur Onderstaande overzichten geven per eiland de huidige huurvoorraad weer, de mutatie daarbinnen, de huidige mate van scheefwonen, de groep actief zoekenden, en de huidige wachttijd voor het vinden van een woning. De overzichten benaderen ook de wachttijd: het aantal actief zoekenden versus de vrijkomende woningen per jaar. Het is mogelijk om de wachttijd te verkorten, zoals hierboven geschetst. In het overzicht staan twee scenario’s: 1.
Meer doorstroming creëren (minder instroom, meer uitstroom). De mogelijkheid om scheefwonen onder zittende huurders te verkleinen is beperkt: mensen hebben rechten, alternatieven zijn schaars (goedkope koop, vrije sector huur) en wonen wordt er al snel duurder van;
2.
Bovendien meer woningvoorraad creëren, 5% groei.
Voor de berekeningen zijn gegevens van de corporaties gebruikt, aangevuld met aannames uit landelijke kengetallen. De groep actief zoekenden is lastig te definiëren. Binding en inkomen is in de meeste gevallen bekend, en zo niet, dan hebben we cijfers van andere eilanden als maatstaf genomen. Belangrijker is dat ook bij juiste cijfers en andere factoren mee kunnen spelen. Het vormt een indicatie van de mate waarin met doorstroming de wachttijd te verkorten is. We hanteren daarbij twee maten: hoog en laag. -
De hoge maat is de groep ingeschreven woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding zoals deze herkend worden door de corporaties.
-
De lage maat is een nadere selectie waarin alleen de woningzoekenden meegenomen zijn die daadwerkelijk het afgelopen jaar reageerden. Passende woningen komen voor sommige zoekenden echter zelden in de aanbieding, en zij reageren dan ook zelden.
Het gaat hier per definitie om kleine aantallen, waardoor de statistische betrouwbaarheid bepe rkt is. De cijfers dienen vooral om te illustreren welk effect de twee scenario’s hebben op de beschikbaarheid;
Kader: aanbod aan de onderkant van de koopmarkt Het is lastig (in aantallen) te bepalen wat de druk op de onderkant van de koopsector is. Rele vanter is dat dit aanbod überhaupt vrijwel ontbreekt. De tabel geeft weer hoe de inkomens op de eilanden verdeeld zijn, hoeveel er onder normale omstandigheden mogelijk is bij dat inkomen, en hoeveel aanbod er actueel is (Funda) en op voorraad (WOZ). De WOZ-waarde blijkt vrijwel identiek aan de verkoopprijs op de eilanden. Ameland
Schiermonnikoog
Inkomen
Verdeling
Hypotheek
Funda
WOZ
Verdeling
Hypotheek
Funda
WOZ
<34.900
45%
<165k
4%
30%
46%
<165k
0%
27%
34.900-38.000
11%
165-200
9%
14%
8%
165-200
0%
11%
38.000-54.000
3%
200-250
22%
18%
9%
200-250
7%
16%
250-365
33%
23%
250-365
33%
25%
>365
32%
15%
>365
60%
21%
Hypotheek
Funda
WOZ
>54.000 >72.000
41%
Terschelling Inkomen
Verdeling
<34.900 34.900-38.000 38.000-54.000 >54.000 >72.000
36%
Vlieland Hypotheek
Funda
WOZ
Verdeling
26%
<165k
0%
12%
42%
<165k
6%
32%
5%
165-200
3%
13%
8%
165-200
0%
15%
3%
200-250
15%
16%
4%
200-250
0%
14%
250-365
30%
32%
250-365
35%
21%
>365
52%
27%
>365
59%
18%
66%
46%
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 14
Ameland Sociale huur
Nu
Vlieland Scenario 1
Scenario 2
Nu
Scenario 1
Scenario 2
Voorraad
255
255
268
191
191
201
Scheefwoners1
31%
29%
29%
40%
37%
37%
Mutatie / jaar2
17
21
21
13
16
16
Actief zoekenden hoog
77
73
60
100
94
85
Actief zoekenden laag
47
44
32
41
39
30
Wachttijd hoog
4,5
3,5
2,9
7,7
5,9
5,3
Wachttijd laag
2,8
2,1
1,5
3,2
2,4
1,8
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 1
Scenario 2
Terschelling Sociale huur
Nu
Schiermonnikoog Nu
Voorraad
425
425
446
140
140
147
Scheefwoners1
40%
38%
38%
45%
42%
42%
Mutatie / jaar2
22
27
27
11
14
14
Actief zoekenden hoog
128
128
107
74
70
63
65
65
44
36
34
27
Wachttijd hoog
5,8
4,7
4,0
6,7
5,0
4,5
Wachttijd laag
3,0
2,4
1,6
3,3
2,4
1,9
Gemiddelde wachttijd actief zoekenden in jaren
Actief zoekenden laag
9 8 7 6 5 4 3
2 1 0 Huidige situatie
Scenario sturing inkomen en prikkelen scheefwoners
Ameland hoog Ameland laag Terschelling hoog Terschelling laag
1. 2.
Plus-scenario: 5% extra woningen
Vlieland hoog Vlieland laag Schiermonnikoog hoog Schiermonnikoog laag
Aanname: percentage scheefwoners nu op een derde van normale mutatie, door maatregelen te verhogen naar de normale waarden Mutatiegraad (Ameland, Vlieland 7%, Terschelling 5%, Schiermonnikoog 8%) + uitstroom 0,8% / jr door sterft e
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 15
Duurzaamheid In september 2007 tekenden de besturen van de vijf Waddeneilanden het ambitiemanifest ‘Waddeneilanden, de energieke toekomst’. Hiermee legden ze vast ernaar te streven in 2020 volledig zelfvoorzienend te zijn op het gebied van duurzame energie- en watervoorziening. De bestaande woningvoorraad maakt daar een belangrijk deel van uit. In het uitvoeringsprogramma Duurzame Waddeneilanden zijn begin 2015 maatregelen gepresenteerd, waarvan een deel al is gerealiseerd (zoals de oprichting van het Energieloket). In de sociale huur zijn er voornemens voor verduurzaming (op basi s van de begrote plannen en de interviews): De Veste (Terschelling) en het gemeentelijk woningbedrijf Ameland, houden vast aan de ambitie om de woningvoorraad naar gemiddeld label B te verbeteren; WoonFriesland, actief op Vlieland en Schiermonnikoog, wil in 38 verduurzamen op Vlieland maar geen woningen op Schiermonnikoog. De focus ligt op betaalbaarheid boven investeren in duurzaamheid. De koopsector blijft achter op het gebied van verduurzaming. Er zijn enkele algemeen geldende en enkele specifieke redenen te benoemen voor deze achterstand: Particulieren hebben vaak een helpende hand nodig om te besluiten tot investeren in verduurzaming van hun woning.
Vaak weten ze niet welke energetische (en financiële) winst er te behalen valt, zin ze onvoldoende bekend met de technische en financiële mogelijkheden, vrezen ze rompslomp, ervaren ze keuzestress en / of wantrouwen ze het beloofde resultaat). Het Energieloket informeert particulieren neutraal op dit gebied. Specifiek op de eilanden is, vanwege de grote verscheidenheid aan woningtypologieën, verduurzaming vaak meer maatwerk dan elders en zijn particulieren afhankelijk van het lokale aanbod . Energiecoöperaties kunnen werken aan een gezamenlijke marktvraag, en kunnen lokale ondernemers verleiden tot samenwerking aan een samenhangend en concurrerend aanbod. Energiescans KAW voerde voor alle eilanden een Energiescan uit. Alle kaarten zijn in een aparte bijlage te bestuderen. Daarop is te zien dat een groot deel van de woningvoorraad een energielast van ruim €200, - per maand kent. Dat is beduidend hoger dan wat normaal is, deels door het soms grote volume van de woningen, maar ook door een matige energieprestatie. Hier valt veel te winnen.
Woningmarktanalyse Waddeneilanden - 16
3.2.
Wonen en zorg
Het is belangrijk dat ouderen en andere zorgbehoevenden op de eilanden hun zelfredzaamheid behouden. Er is sprake van een vergrijzende bevolking. De groep 65-75 jarigen groeide de laatste jaren sterk. De komende jaren zal dat steeds meer de groep 75+ betreffen, mits zij ook op het eiland blijven. Kader: vergrijzing Ameland <65
Vlieland 65-74
75-84
85+
<65
75-84
85+
2005
85%
8%
5%
2%
7%
4%
2%
2010
83%
11%
4%
2%
85%
9%
5%
2%
2015
80%
13%
5%
2%
80%
12%
6%
2%
Terschelling <65
87%
65-74
Schiermonnikoog 65-74
2005
85%
8%
2010
82%
10%
2015
79%
13%
75-84
85+
<65
65-74
75-84
85+
5%
2%
80%
10%
7%
3%
6%
2%
78%
12%
7%
3%
6%
2%
75%
14%
8%
3%
Een groeiende groep ouderen, met een toenemende vraag naar wonen en zorg, zou normaliter moeten leiden tot een betere uitgangspositie voor aanwezige zorgpartijen op de eilanden. Het tegendeel is het geval, om twee redenen: Ook bij een groeiende doelgroep hebben we te maken met kleine aantallen mensen die werkelijk aanspraak maken op zorg aan huis of wonen en zorg. Het principe van marktwerking en concurrentie betekent in een kleine markt niet dat er keuzevrijheid ontstaat, maar juist dat aanbod dreigt te ontbreken omdat geen van de partijen er voldoende vraag in kan genereren. De Leeuwarder Courant publiceerde hierover een opvallend artikel, waarin gepleit wordt voor onderling afstemming in plaats van onderlinge concurrentie. Scheiden van wonen en zorg en strengere indicaties leiden er bovendien toe dat het draagvlak voor intramuraal wonen (voldoende zorgvragers met indicatie intramuraal wonen) afneemt. Bestaande intramurale capaciteit, zoals aanwezig op Terschelling en Ameland, komt onder druk te staan, en op Vlieland en Schiermonnikoog is intramuraal wonen nu al niet mogelijk volgens gebruike lijke wegen. Ondertussen blijkt uit de interviews dat er een hoge mate van sociale binding en een hecht vrijwilligersnetwerk is op de eilanden. Ouderen zijn niet snel geneigd te verhuizen vanwege een zorgv raag (noch naar de vaste wal, noch op het eiland naar een aangepaste woning).