B&W 08 20170816-_leeswijzer-huisvestingswet

Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook gedacht worden aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Dit is ook de lijn van de jurisprudentie op basis van de voorgaande Huisvestingswet, waarin geen verandering wordt gebracht. Eveneens is het mogelijk een Bibob-onderzoek in te stellen bij het verlenen van een vergunning op het gebied van bijvoorbeeld kamerverhuur. Dit kan voorkomen dat criminele ondernemers daarmee anderen duperen. Indien een eigenaar een woonruimte illegaal onttrekt, samenvoegt, omzet of verbouwt tot twee of meer woonruimten en daarna het pand doorverkoopt, kan voor het zonder vergunning onttrokken, samengevoegd, omgezet of in die verbouwde staat houden, onder meer een bestuurlijke boete opgelegd worden indien een door de vorige eigenaar teweeggebrachte onrechtmatige situatie niet wordt teruggebracht in de rechtmatige toestand door de huidige eigenaar of de huidige eigenaar nalaat om alsnog de daarvoor benodigde vergunning aan te vragen.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 25

… en bevat tot slot bovengemeentelijke voorschriften

Hoofdstuk 5 heeft betrekking op bovengemeentelijke voorschriften namelijk de taakstelling in verband met de huisvesting van vergunninghouders en de huisvesting van bijzondere groepen. Hoofdstuk 6 handelt over de handhaving en het toezicht. In hoofdstuk 8 van dit wetsvoorstel is een aantal overgangsrechtelijke bepalingen opgenomen en een evaluatiebepaling. In dit hoofdstuk is ook bepaald dat zes maanden na de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel de huidige huisvestingsverordeningen van rechtswege vervallen.

26 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Artikelsgewijze toelichting Artikel

1 onderdeel e: standplaats

In meerdere gemeenten is ook schaarste aan standplaatsen en omdat de gemeente strikt genomen geen regels in verband met woonruimteverdeling kan stellen, buiten de huisvestingsverordening, wordt het opnieuw mogelijk om regels te stellen voor de rechtvaardige verdeling van woonwagenstandplaatsen, zoals dit ook mogelijk was tot 1 januari 2015 onder de Huisvestingswet. onderdeel i: woningmartkregio

Het is niet goed mogelijk om exact te omschrijven wanneer sprake is van een woningmarktregio. De woningmarkt vormt over het algemeen een samenhangend systeem van stedelijke en suburbane woonmilieus in een kerngebied en landelijke woonmilieus in de perifere gebieden waarbinnen het merendeel van de verhuisbewegingen van de bewoners plaatsvinden. Indien de provincie in haar beleid omtrent wonen heeft uitgesproken hoe zij de provincie in woningmarktregio’s meent te moeten verdelen, vormt deze verdeling het uitgangspunt. onderdeel j: woonruimte

Onder woonruimte wordt verstaan een besloten ruimte, die al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, alsmede standplaatsen. De definitie omvat zowel woningen als woonschepen en woonwagens. Bewoning als genoemd in de definitie houdt in dat de woonruimte dient als hoofdverblijf. Tweede woningen zijn daarom geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014. Dit geldt ook voor ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, slechts geschikt zijn voor tijdelijk verblijf, zoals bijvoorbeeld vakantiewoningen. Het begrip huishouden kan nader worden ingevuld in de huisvestingsverordening.

Artikel

2 Het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 2014 omtrent de verdeling van woonruimte maakt inbreuk op het recht op vrijheid van vestiging. Het gebruik van de bevoegdheden omtrent de samenstelling van de woonruimtevoorraad maakt eveneens inbreuk op het eigendomsrecht. Die bevoegdheden kunnen daarom niet lichtvaardig worden toegepast, er moet een aantoonbare noodzaak voor die toepassing zijn. De gemeenteraad kan deze bevoegdheden daarom slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtig en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte en is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Het moet daarbij altijd gaan om het goedkope deel van de woonruimtevoorraad. De uitzondering hierop vormen de bevoegdheden met betrekking tot urgentieverlening (de artikelen 12 en 13). Die bevoegdheden kan de gemeenteraad altijd gebruiken, ook als er geen sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. De inbreuk die het gebruik van die bevoegdheden maakt op de vrijheid van vestiging is beperkt. Het belang van de mogelijkheid om, in noodsituaties dan wel vanuit een maatschappelijk belang, bepaalde groepen woningzoekenden met voorrang te huisvesten weegt zwaar. Het is zaak dat de gemeenten deze bevoegdheid terughoudend inzetten en richten op de algemeen aanvaarde groepen.

De bevoegdheid van artikel 7 mag de gemeenteraad ook altijd gebruiken voor zover noodzakelijk voor de toepassing van de artikelen 12 en 13. De in de artikelen 12 en 13 gegeven bevoegdheden kunnen alleen gebruikt geworden als er sprake is van een huisvestingsvergunningstelsel. Artikel 7 geeft de gemeenteraad de bevoegdheid een dergelijk stelsel in te stellen. Daarom kan de gemeenteraad de bevoegdheden van artikel 7 altijd gebruiken ten behoeve van de toepassing van de artikelen 12 en 13. De gemeenteraad kan dus besluiten om een huisvestingsverordening uitsluitend te laten bestaan uit een urgentieregeling. Met uitzondering van een

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 27

urgentieregeling, dient bij het vaststellen van de huisvestingsverordening aangetoond te worden dat er sprake is van schaarste. Dat is echter niet genoeg. De gemeenteraad moet ook onderbouwen dat de toepassing van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 2014 geschikt en noodzakelijk is voor de beoogde rechtvaardige en evenwichtige verdeling. Geschikt wil zeggen dat het beoogde doel gegeven de omstandigheden bereikt kan worden met de toepassing van de bevoegdheden. Als het doel niet bereikt kan worden met de toepassing van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 2014 omdat de problemen van andere aard zijn mogen ze niet worden toegepast. Noodzakelijk wil zeggen dat het beoogde doel zonder het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 2014 niet bereikt kan worden. Met andere woorden, zonder overheidssturing en met minder ingrijpende middelen kan het beoogde doel niet bereikt worden. Tot slot moet de gemeenteraad onderbouwen dat voldaan is aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Subsidiariteit wil zeggen dat er geen andere oplossingen of andere maatregelen mogelijk zijn om de problemen op te lossen dan het gebruik van deze bevoegdheden. Proportionaliteit wil zeggen dat het gebruik van de bevoegdheden in verhouding is met het beoogde doel gelet op de mate en ernst van de problematiek.

Het middel mag niet erger zijn dan de kwaal en meer nadelige dan positieve effecten hebben. Zo is er bijvoorbeeld rekening mee te houden dat verhoging van de kansen van de ene groep woningzoekenden niet andere groepen onrechtvaardig benadeelt.

Artikel

3 Het eerste lid regelt de provinciale aanwijzingsbevoegdheid aan de gemeenten in een woningmarktregio om een gecoördineerd huisvestingsbeleid te voeren. In het tweede lid worden complexen, straten od gebieden, die op grond van artikel 5, eerste, tweede of derde lid van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn aangewezen, van de aanwijzingsbevoegdheid uitgezonderd. In het vijfde lid is de termijn geregeld waarop de op het tijdstip van een aanwijzing van kracht zijnde gemeentelijke huisvestingsverordeningen vervallen. Deze vervallen na een termijn van een jaar. Binnen die termijn moet het redelijkerwijs mogelijk zijn om uitvoering te geven aan de aanwijzing en tot een regionale huisvestingsverordening te komen of tot lokale huisvestingsverordeningen op basis van een tussen de gemeenten bereikt akkoord.

Artikel

4 Artikel 4 bepaalt waarop een huisvestingsverordening betrekking kan hebben. De gemeenteraad kan uitsluitend in de huisvestingsverordening regels stellen omtrent het in gebruik nemen of geven van goedkope huurwoonruimte en omtrent wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Daarbij kan een gemeente een verordening vaststellen voor een maximale periode van vier jaar. De gemeenteraad dient daarbij te bepalen waar de grens ligt voor goedkope huur- woonruimte. In het algemeen kan gesteld worden dat voor de afbakening van de goedkope voorraad aansluiting gezocht kan en moet worden bij een huurprijs waarvoor de bewoners nog in aanmerking komen voor huurtoeslag. De gemeenteraad kan voor een kortere maar niet voor een langere termijn kiezen. Indien (een deel van) de problemen niet zijn opgelost na deze periode, moet de gemeenteraad de huisvestingsverordening verlengen en daarbij opnieuw de noodzaak ervan onderbouwen. Over woonruimteverdeling kunnen uitsluitend in de huisvestingsverordening regels worden gesteld. Het stellen van eisen via convenanten met woningeigenaren is niet toegestaan. Gezien het kabinetsbeleid om de beperkingen op de koopmarkt te minimaliseren, kunnen door de gemeenten geen regels meer gesteld worden inzake de woonruimteverdeling van koopwoningen.

Gezien het insulaire karakter van de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland, en de daarmee bijzondere situatie van de woningmarkt op deze eilanden, kunnen er wel maatregelen inzake woonruimteverdeling met betrekking tot koopwoningen gesteld worden. Daarmee kan voorkomen worden dat de beschikbare betaalbare koopwoningen op de Waddeneilanden, niet in die mate worden opgekocht door personen van elders, dat de mogelijkheid voor de bewoners van deze eilanden tot het verwerven van een eigen woning ingrijpend wordt beperkt.

28 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Artikel

5 Indien de gemeenteraad in de huisvestingsverordening een vergunningplicht opneemt, voor het in gebruik nemen, in gebruik geven, onttrekken, samenvoegen of omzetten in onzelfstandige woonruimte van woonruimte of omtrent woningvorming of het splitsen van gebouwen, moeten in de huisvestingsverordening ook regels worden gesteld omtrent de wijze van aanvragen van die vergunningen en de bij de aanvraag over te leggen gegevens.

Artikel

6 Eerste lid

Burgemeester en wethouders dienen bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de huisvestingsverordening overleg te plegen met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 70 van de Woningwet (hierna: de woningcorporaties), met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor in aanmerking komende organisaties. Ook de provincie is een overlegpartner voor gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening. De provincie kan een belangrijke rol spelen bij het goed functioneren van de regionale woningmarkt. Woningcorporaties hebben op grond van de Woningwet en het Besluit beheer sociale-huursector een belangrijke taak in het huisvesten van de doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid. Het gaat dan niet alleen om de lagere inkomens, maar ook om ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven. Ook de Huisvestingswet 2014 richt zich met name op deze doelgroepen voor wat betreft de mogelijke effecten van schaarste voor hen. Het ligt daarom voor de hand dat de in de gemeente actieve woningcorporaties betrokken worden bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening. Omdat het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 2014 vrijwel altijd ook de particuliere verhuurders raakt, moeten zij ook betrokken worden bij het overleg.

Omdat het gezien het aantal moeilijker is om alle particuliere verhuurders te betrekken, strekt de verplichting zich uit tot de organisaties van die particuliere verhuurders. Dat kunnen zowel plaatselijke als landelijk opererende organisaties zijn. Uiteraard staat het gemeenten vrij om alle particuliere verhuurders te betrekken bij het overleg. Woonconsumentenorganisaties als de Woonbond, huurdersorganisaties of Vereniging Eigen Huis dienen ook betrokken te worden bij het overleg. Het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 2014 raakt de woonconsument. Het is daarom zaak dat de organisaties die woonconsumenten vertegenwoordigen betrokken worden bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening. Als de huisvesting van specifieke doelgroepen, als ouderen en gehandicapten, in het geding is, kan ook overleg gevoerd wordern met organisaties op het gebied van welzijn en zorg. Welke organisaties voorafgaand worden betrokken is aan de gemeenten. Over de vorm van het overleg is niets bepaald. Hierin hebben gemeenten de vrijheid om dit naar eigen inzicht in te vullen. De tijdelijkheid van verordeningen die met de Huisvestingswet 2014 wordt geïntroduceerd, maakt het wel noodzakelijk om de frequentie en continuïteit van het overleg hierop af te stemmen. Tweede lid

Afstemming van een voorgenomen huisvestingsverordening is onontbeerlijk omdat gemeenten niet geïsoleerd opereren, maar onderdeel zijn van een woningmarktregio. Overlastsituaties zijn wel veelal van meer specifiek lokale aard, maar schaarste en verdringing spelen op een meer regionaal niveau. De vorm en mate van afstemming tussen gemeenten is niet voorgeschreven, maar mede af te stemmen op het belang van de regionale woningmarkt en het belang van samenwerking tussen gemeenten gezien de regionaal voorliggende opgaven. Om te bepalen welke vorm van afstemming het meest passend is, zal het goed zijn vooraf inzicht te hebben in de schaarste en verdringing die zich voordoet op de regionale woningmarkt en de positie van de verschillende gemeenten daarbij. Als ingrijpen onderbouwd en gemotiveerd kan worden, verdienen ook de regionale afstemming over de duur van maatregelen, de monitoring van de effecten daarvan en de uitvoering speciale aandacht. Vanuit een oogpunt van kosten- en klantvriendelijkheid, transparantie en efficiëntie zou gestreefd moeten worden naar gemeenschappelijke voorzieningen voor het aanbieden van woningen en voor de registratie van woningzoekenden.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 29

Artikelen

7 en 8 De gemeenteraad kan een zogenoemd huisvestingsvergunningstelsel instellen. Woonruimte die in de huisvestingsverordening is aangewezen op grond van artikel 7 mag op grond van het artikel 8 niet in gebruik worden genomen door of in gebruik worden gegeven aan woningzoekenden die niet over een huisvestingsvergunning beschikken. De aanwijzing van categorieën woonruimte kan plaatsvinden aan de hand van verschillende criteria. Het kan gaan om woonruimte gelegen in een deel of delen van de gemeente (wijken, buurten, straten of complexen) en kenmerken als de prijs, de aard of de grootte van de woonruimte. De aard van de woonruimte wordt verder bepaald door de geschiktheid van die woonruimte voor bepaalde groepen woningzoekenden, zoals ouderen en mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking. De aanwijzing van categorieën woonruimte op grond van artikel 7 is ook van belang voor de toepassing van de artikelen 11 tot en met 15. De voorrangsregels op basis van die artikelen kunnen alleen van toepassing zijn op (een deel van) de overeenkomstig artikel 7 aangewezen woonruimten.

Artikel

9 Eerste lid

Indien de gemeenteraad in de huisvestingsverordening een huisvestingsvergunningsstelsel heeft ingesteld moeten in die verordening de criteria die bij de verlening van huisvestingsvergunningen van toepassing zijn worden vastgelegd. Deze criteria kunnen onder meer betrekking hebben op de verhouding tussen prijs en inkomen of tussen oppervlakte en gezinssamenstelling. Tweede lid Onderdelen a en b:

Maatregelen waarbij minimumeisen gesteld kunnen worden aan de aard van het inkomen zijn uitsluitend mogelijk op basis van artikel 8 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Het is uiteraard wel mogelijk dat in de huisvestingsverordening een inkomenstabel wordt opgenomen waarbij de goedkoopste woningen, indien passend, kunnen worden toegewezen aan de woningzoekenden met het laagste inkomen en duurdere sociale huurwoningen aan woningzoekenden met een iets hoger inkomen. In de huisvestingsverordening kan echter niet een bepaald minimum huishoudinkomen geëist worden om in aanmerking te kunnen komen voor een huisvestingsvergunning in de besbetreffende gemeente. Onderdeel c:

Op 1 juli 2015 zijn de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en het Besluit toegelaten instellingen volkhuisvesting 2015 in werking getreden. In het bepaalde bij of krachtens artikel 46, tweede lid, is voorzien in de wijze waarin toegelaten instellingen hun woningen passend moeten toewijzen. In het bepaalde bij of krachtens artikel 48 van de Woningwet zijn de verplichtingen opgenomen die voorvloeien uit het besluit C(2009)9963 betreffende de steunmaatregelen E 2/2005 (bestaande steun) en N 642/2009 (bijzondere projectsteun) van de Europese Commissie over de toewijzing van woningen van toegelaten instellingen.

Artikel

10 Eerste lid

De transparantie van het huisvestingsvergunningenstelsel vereist dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Bij deze zogenoemde toelatingscriteria kan het bijvoorbeeld gaan om algemene leeftijdsgrenzen (alleen meerderjarige woningzoekenden) of, indien de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 14, om maatschappelijke of economische bindingseisen.

30 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Tweede lid

De gemeenteraad wijst de categorieën woningzoekenden aan die voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Hierbij geldt als randvoorwaarde dat de woningzoekende die een huisvestingsvergunning aanvraagt rechtmatig in Nederland dient te verblijven.

Artikel

11 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat ten aanzien van bepaalde categorieën woonruimte voorrang wordt gegeven aan bepaalde categorieën woningzoekenden. Het gaat dan om woningzoekenden voor wie die woonruimte gelet op de aard, de grootte of de prijs daarvan, bijzonder passend moet worden geacht. Ten aanzien van de prijs gaat het dan veelal om betaalbare woningen die bij voorrang bestemd zijn voor woningzoekenden met de laagste inkomens. De aard van de woonruimte heeft betrekking op bijzondere kenmerken van de woning. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de afwezigheid van drempels en eventuele andere voorzieningen die de woonruimte bij voorrang geschikt maken voor woningzoekenden met een lichamelijke beperking. Bij grootte van de woonruimte gaat het vooral om het aantal kamers in relatie tot de omvang van het huishouden van de woningzoekende. Bij woonruimte met meer dan vier kamers zal bijvoorbeeld voorrang kunnen worden gegeven aan grote gezinnen. Indien er geen woningzoekenden, die behoren tot een op grond van artikel 11 aangewezen categorie, belangstelling hebben voor een op grond van dat artikel aangewezen woonruimte komen ook andere woningzoekenden in aanmerking voor een huisvestingsvergunning ten aanzien van zo’n woonruimte.

Artikel

11a In het geval er een huisvestingsverordening is en er in deze gemeente tevens gewerkt wordt met jongerencontracten, gaat de inschrijving, en daarmee de opgebouwde inschrijvingsduur, niet verloren door de verhuizing naar de woonruimte die door het jongerencontract wordt verkregen. De specifieke categorieën dringend eigen gebruik (artikel 7:274 leden 1 onder c j° de leden 3 en 4 van het BW) zijn daartoe uitgebreid met de categorie jongeren. Zij kunnen voor daartoe aangewezen woningen een jongerencontract krijgen. Hierbij wordt aangesloten bij het in 2006 in het BW geïntroduceerde campuscontract voor studenten. Derhalve blijft de inschrijving intact en wordt de inschrijvingsduur verder opgebouwd. Hierdoor wordt de positie van de jongere na afloop van het jongerencontract (5 of 7 jaar) om een andere sociale huurwoning te krijgen verbeterd.

Artikel

11b Bij een éénjaarscontract voor zelfstandige huurwoningen en bij een vijfjaarscontract voor onzelfstandige woningen blijft de inschrijfduur behouden. Hiermee wordt voorkomen dat mensen die een dergelijk contract accepteren hun opgebouwde inschrijfduur verliezen.

Artikel

12 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die dringend woonruimte behoeven. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening de criteria vast volgens welke woningzoekenden worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Randvoorwaarde hierbij is dat mantelzorgers en –ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven in ieder geval tot de urgente woningzoekenden moeten behoren. Deze groepen kunnen dus niet van indeling in een urgentiecategorie worden uitgesloten. Dat geldt voor alle gemeenten. Dat wil zeggen dat een woningzoekende die verblijft in een blijf-van-mijn-lijfhuis in een andere gemeente ook in de urgentiecategorieën dient te worden ingedeeld. Niet alleen mantelzorgers krijgen voorrang bij de woningtoewijzing, maar ook

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 31

diegenen die mantelzorg ontvangen. Het is immers denkbaar dat mantelzorgers vanwege een economische binding niet kunnen verhuizen naar de regio waar de zorgbehoevende woont, maar dat de mantelzorg wel kan worden verleend als de zorgbehoevende dichter bij de mantelzorger komt wonen. De gemeenteraad is niet verplicht om voorrang te geven aan vergunninghouders bij woonruimteverdeling. In dat geval bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening op welke wijze invulling wordt gegeven aan de taakstelling, als bedoeld in artikel 28. De gemeenteraad heeft deze verplichting niet in die gevallen dat burgemeester en wethouders, aan wie artikel 28 de verplichting tot uitvoering van de taakstelling oplegt, reeds andere maatregelen nemen voor de realisatie hiervan. Voorbeelden van dergelijke maatregelen zijn het opstellen van een plan van aanpak of het in de woonvisie ingaan op welke wijze uitvoering wordt gegeven aan de taakstelling. De verplichting voor de gemeenteraad geldt alleen indien zij een huisvestingsverordening als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, heeft opgesteld en daarin een voorrangsregeling als bedoeld in artikel 12, eerste lid, heeft opgenomen.

Artikel

13 De indeling van woningzoekenden in urgentiecategorieën als bedoeld in artikel 12, tweede lid, geschiedt door burgemeester en wethouders. In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad hoe woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. Tegen een beslissing omtrent de indeling in een urgentiecategorie kan de woningzoekende bezwaar en beroep instellen. Burgemeester en wethouders kunnen van hun bevoegdheid om woningzoekenden in urgentiecategorieën in te delen mandaat verlenen. Dit kan zowel aan ambtenaren als aan niet-ambtenaren. Bij die laatste groep valt te denken aan een in te stellen urgentiecommissie. Huisvesting van urgenten is niet alleen het probleem van een gemeente of woningaanbieder. Het is een gezamenlijk probleem wat ook gezamenlijk opgepakt moet worden. Een centrale urgentieregeling met een urgentiecommissie kan voor eenduidigheid zorgen. Dit draagt bij aan een effectievere aanpak van dit probleem.

Artikel

14 Eerste lid: gemeenten zonder uitbreidingsmogelijkheden

In dit lid wordt het stellen van bindingseisen geregeld voor gemeenten die geen of zeer beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw uitbreiding van de woningvoorraad hebben als gevolg van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3 van de Wet ruimtelijke ordening of een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van die wet. In dergelijke gemeenten kan zich schaarste voordoen waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvinden. Van de bevoegdheid om bindingseisen te stellen kan gebruik worden gemaakt indien en voor zover dat noodzakelijk is met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Om tot bindingseisen over te gaan moet het bestaan van de schaarste en de noodzaak tot ingrijpen onderbouwd worden en voldaan zijn aan de procesvereisten uit de artikelen 2 en 6. Bij bovengemeentelijk ruimtelijk beleid, dat grenzen stelt aan de uitbreidingsmogelijkheden van gemeenten of regio’s, kan het gaan om zowel rijks- als provinciaal beleid. Bij de beoordeling van de mate waarin er voor een gemeente uitbreidingsmogelijkheden zijn, vormt de migratiesaldo-nul-benadering uit de Nota Ruimte (2006) en nader uitgewerkt in de amvb Ruimte het uitgangspunt.

Essentie van deze benadering is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om woningen te bouwen voor de natuurlijke bevolkingsaanwas. Als die ruimte onvoldoende is, kan er gesproken worden van geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden. Bindingseisen kunnen betrekking hebben op binding aan een woningmarktregio, gemeente of een tot de gemeente behorende kern. Schaarstesituaties en de effecten daarvan alsmede de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Uit de huisvestingsverordening zal in ieder geval duidelijk moeten blijken voor welk gebied bindingseisen gelden. Van economische binding is in ieder geval sprake als woningzoekenden voor de voorziening in het bestaan aangewezen zijn op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit het gebied waarop de bindingseis betrekking heeft. Niet elke arbeid zal iemand echter economisch gebonden maken. Het moet

32 | Leeswijzer Huisvesting 2014

wel een substantieel deel van de inkomensverwerving betreffen. Verder moet niet alleen sprake zijn van werk met een duurzaam karakter, maar ook van een duurzame relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied. Zo zullen uitzendkrachten over het algemeen eerder economisch gebonden zijn aan het gebied van waaruit hun uitzendorganisatie opereert en van waaruit zij werken, dan aan het gebied waarbinnen zij op enig moment daadwerkelijk werken. Een woningzoekende wordt in ieder geval geacht een maatschappelijke binding te hebben als deze ten minste de laatste zes jaar onafgebroken heeft gewoond in de regio, gemeente of kern dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar zes jaar in die regio, gemeente of kern heeft gewoond. Mantelzorgers die zorgen voor een inwoner van de woningmarktregio, gemeente of kern hebben eveneens een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang om zich in de woningmarktregio, gemeente of kern te vestigen. Gemeenten kunnen nadere invulling geven aan de omschrijving van economische en maatschappelijke binding. Tweede lid: gemeenten met uitbreidingsmogelijkheden

Ook gemeenten met mogelijkheden tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad kunnen voorrang geven bij het toewijzen van goedkope woningen aan woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan: starters die geruime tijd in de gemeente woonachtig zijn en een zelfstandige woonruimte zoeken; ouderen met een maatschappelijke binding die willen verhuizen naar een ouderenwoning; personen met een belang voor de plaatselijke samenleving zoals mensen die werkzaam zijn bij politie, brandweer of andere hulpdiensten of die werkzaam zijn in het onderwijs of de zorg en daarvoor in de directe omgeving van hun werk moeten wonen; personen met een maatschappelijke of economische binding waaraan al voorrang gegeven kan worden op basis van andere bepalingen van het wetsvoorstel (artikel 11). Het voorrang geven bij het verlenen aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding kan uiteraard alleen indien er schaarste is aan categorieën van goedkope woonruimte, die onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg heeft. Gemeenten met uitbreidingsmogelijkheden moeten in eerste instantie maatregelen treffen om de woningvoorraad uit te breiden, zodat op langere termijn de schaarste structureel wordt opgelost.

In deze gemeenten kan het voorrang geven aan bepaalde woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding een tijdelijke oplossing bieden in afwachting van de uitbreiding van de woningvoorraad. Volgens artikel 4 van dit wetsvoorstel wordt een huisvestingsverordening vastgesteld voor maximaal vier jaar. Indien de gemeenteraad na vier jaar opnieuw bindingseisen wil stellen, zal de gemeenteraad moeten aantonen dat er in de afgelopen periode voldoende inspanningen gedaan zijn om de woningvoorraad te vergroten, maar dat er desondanks nog steeds schaarste is die leidt tot onrechtvaardige of onevenwichtige effecten. Ten slotte mag het geven van voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen aan woningzoekenden met een economische of sociale binding niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden die geen maatschappelijke of economische binding hebben. Dit zou in strijd zijn met het recht op vrijheid van vestiging hetgeen is opgenomen in artikel 2 van het Vierde Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM) en in artikel 12 van het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten (hierna: IVBPR).

Voor gemeenten met meer dan geringe uitbreidingsmogelijkheden wordt het kunnen stellen van bindingseisen beperkt tot een deel van één of meer aangewezen categorieën van woonruimte. De helft van alle aangewezen categorieën van huurwoningen, zowel gereguleerd als ongereguleerd, in een gemeente met schaarste, zonder belemmering moet toewijsbaar zijn aan iedereen die zich wenst te vestigen in die gemeente. De gemeenten bepalen binnen de wettelijke kaders zelf de percentages per categorie huurwoningen die ze voorwaardelijk willen toewijzen. Maximaal de helft is toewijsbaar aan regionaal gebondenen waarvan maximaal de helft toewijsbaar is aan lokaal gebondenen. De toewijzing aan lokaal gebondenen bedraagt dus maximaal 25% en voor regionaal gebondenen (inclusief de lokaal gebondenen) maximaal 50%. Hierdoor is er naast lokaal maatwerk ook een mogelijkheid tot regionaal maatwerk. Het door de gemeenteraad gekozen percentage dient afhankelijk van de schaarste aan de aangewezen categorieën van woonruimte vastgesteld te worden.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 33

Artikel

15 Artikel 15 regelt de verlening of weigering van een huisvestingsvergunning. Bij hun beslissing daaromtrent zijn burgemeester en wethouders gebonden aan de door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastgestelde maatstaven. Buiten deze verordening om kunnen geen regels gelden voor de verdeling van woonruimte of tot behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Uitgangspunt van de toetsing aan artikel 10 is dat deze plaatsvindt op het moment van de aanvraag. Toetsing aan de in de verordening opgenomen criteria zal in de regel op het moment van vergunningverlening plaatsvinden. Het tweede lid regelt dat ingeval een woningzoekende die op grond van de artikelen 11, 12 of 14 voorrang heeft voorgaat op andere woningzoekenden. Het derde en vierde lid wordt bepaald hoe de vergunningverlening plaatsvindt indien er voorschriften op basis van de Huisvestingswet 2014 én van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek van kracht zijn.

In het vierde lid van artikel 15 is geregeld dat woningzoekenden die beantwoorden aan de overige criteria van de huisvestingsverordening, een huisvestingsvergunning geweigerd wordt voor een woonruimte in een complex, straat of gebied, dat is aangewezen op grond van artikel 5, eerste of derde lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, indien ze geen inkomen als bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, hebben of indien er een gegrond vermoeden is dat hun huisvesting zal leiden tot een toename van overlast en criminaliteit in dat complex, die straat of dat gebied (artikel 10, eerste lid van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek). In het tweede lid van artikel 9 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepaalt of aan woning­ zoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken voorrang wordt gegeven boven urgent woningzoekenden (artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) en aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding (artikel 14 van de Huisvestingswet 2014).

Artikel

16 Artikel 16 noemt twee categorieën woningzoekenden ten aanzien van wie een eventueel in de huisvestingsverordening geregelde voorrang voor woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding niet van toepassing is. Het betreft een limitatieve opsomming: de uitzondering kan alleen gelden voor verblijfsgerechtigden die voor de eerste maal na de verlening van de verblijfsvergunning woonruimte zoeken en dus technisch dakloos zijn én woningzoekenden die in blijf-van-mijn-lijf-huizen verblijven. De personen die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang vanwege problemen van relationele aard of geweld in de relationele sfeer mogen niet worden geweigerd, ook niet indien ze zich in een andere gemeente willen vestigen dan waar het opvanghuis of de voormalige woning ligt.

Artikel

17 Dit artikel heeft wat betreft koopwoningen alleen betrekking op de Waddeneilanden, voor huurwoningen betreft het geheel Nederland. Dit artikel verplicht de gemeenteraad om in de huisvestingsverordening een termijn op te nemen waarna een huisvestingsvergunning, op voorwaarde dat de betreffende woonruimte gedurende die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden en er zich geen kandidaat-huurder heeft gemeld, aan iedere aanvrager moet worden verstrekt. Deze termijn mag ten hoogste 13 weken betreffen, maar kan ook korter gesteld worden. De waarde van de woonruimte in het economisch verkeer betreft een markt­ conforme waarde van de woonruimte die getoetst kan worden aan de gemeentelijke WOZ-waarde. Artikel 15, tweede lid, bepaalt dat een huisvestingsvergunning mag worden geweigerd als er een of meer andere woningzoekenden, die op grond van de artikelen 11, 12 of 14 voorrang genieten, in aanmerking wensen te komen voor de woonruimte. Omdat woningzoekenden niet verplicht zijn een aangeboden woonruimte te aanvaarden, is voorzien in een termijn gedurende welke de eigenaar de woonruimte moet aanbieden aan woningzoekenden die voorrang genieten. Als dat niet heeft geleid tot een aanvaarding van

34 | Leeswijzer Huisvesting 2014

de woonruimte mag de eigenaar de woonruimte aan iedere woningzoekende aanbieden. Aan de wijze van aanbieden worden wel enkele eisen gesteld. Wat betreft de wijze van aanbieding geldt dat die sterk afhankelijk zal zijn van de plaatselijke situatie en of de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 21. Daarom dient de gemeenteraad dit nader in te vullen in de huisvestingsverordening.

Artikel

18 Burgemeester en wethouders kunnen in drie gevallen een eenmaal verleende huisvestingsvergunning weer intrekken. Ten eerste kan dit wanneer de vergunninghouder de betrokken woonruimte niet binnen de bij de vergunningverlening bepaalde termijn in gebruik heeft genomen. Ten tweede kan dit wanneer de vergunning is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Gelet op de ingrijpende gevolgen die de intrekking van de verleende vergunning voor de betrokkenen kan hebben, dient in deze de bewijslast bij de gemeente te berusten. Ten derde kan een huisvestingsvergunning worden ingetrokken indien het ernstig gevaar bestaat dat die vergunning mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of om strafbare feiten te plegen (Wet Bibob).

Artikel

19 Dit artikel geeft de mogelijkheid aan burgemeester en wethouders om aan eigenaren of beheerders van woonruimte mandaat te verlenen voor verlening van huisvestingsvergunningen. Wanneer een woningzoekende bij een eigenaar van woonruimte komt voor het huurcontract kunnen direct de benodigdheden voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning worden meegenomen. Hierdoor ontstaat minder regeldruk voor de burger. Bij eigenaren van veel woonruimte of met veel wisselingen bespaart dit ook de gemeente werk. De mandaatconstructie maakt duidelijk dat burgemeester en wethouders verantwoordelijk blijven voor en aanspreekbaar op de verlening van huisvestingsvergunningen. Ook kunnen burgemeester en wethouders te allen tijde besluiten de verlening zelf weer ter hand te nemen. Ook blijven burgemeester en wethouders verantwoordelijk voor de afhandeling een bezwaar dat wordt ingesteld tegen het weigeren van een huisvestingsvergunning.

Artikel

20 Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hem beschikbare woonruimte. Daarom kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stellen over de wijze van bekendmaking aan woningzoekenden van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Te denken valt aan het voorschrijven van de publicatie van het aanbod op een website of in een huis-aan-huisblad of aanbieding van beschikbare woonruimte in een woonwinkel. Omdat de wijze waarop dit het beste kan geschieden sterk afhankelijk is van de lokale situatie dient de gemeenteraad dit nader in te vullen.

Artikel

21 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat het verboden is om woonruimte geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, met andere woonruimte samen te voegen, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of te verbouwen tot twee of meer woonruimten zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woningen, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet, zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. De vergunningsplicht is niet van toepassing op huiseigenaren die hun woonruimte samenvoegen of een deel ervan ontrekken om voor eigen bewoning

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 35

of gebruik van te gebruiken als kantoor of praktijkruimte. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing is. Het gaat hierbij om het gebied en de hoogte van de huur- en koopprijs van de woonruimte. Het kan van belang zijn om woonruimte die niet behoort tot de op grond van artikel 7 aangewezen categorieën met het oog op de leefbaarheid voor onttrekking te behoeden. Op basis van artikel 21 kunnen gemeenten bijvoorbeeld sturen op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door toeristen. Het omzetten van een gewone woning in een «tweede woning» kan ook worden aangemerkt als een onttrekking in de zin van dit artikel. Het verbouwen van een woning tot studentenwoning blijft wel een vergunningsplicht houden.

Artikel

22 Voor in appartementsrechten splitsen van een gebouw dat behoort tot een in de huisvestingsverordening aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. De gemeenteraad kan hiermee greep houden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementscomplex is noodzakelijk om de appartementen afzonderlijk te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen.

Artikel

23 De activiteiten waarvoor op grond van de artikelen 21 en 22 een vergunning kan worden vereist hebben alle gevolg voor de eigendom van de betrokken woonruimten en gebouwen. Daarom kan alleen de eigenaar de vergunning aanvragen. Daarmee is ook duidelijk dat die eigenaar kan worden aangesproken op deze activiteiten.

Artikel

24 De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening de weigeringsgronden vast te leggen ten aanzien van het verlenen van een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimte of tot woningvorming. Daarbij kan gedacht worden aan de samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid, maar bij splitsing ook de onderhoudstoestand van de betreffende woonruimte. De gemeenteraad dient de afweging te maken in welke gevallen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder moet wegen dan het belang van de eigenaar bij onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming of splitsing. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde indien door voorwaarden of voorschriften het belang van behoud of samenstelling onvoldoende gewaarborgd kan worden.

Artikel

25 Een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimte of tot woningvorming kan worden geweigerd indien er een ernstig gevaar bestaat dat die vergunning mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of om strafbare feiten te plegen (Wet Bibob) Burgemeester en wethouders moeten uiterlijk acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag om een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten, splitsen van woonruimte of tot woning­ vorming beslissen. Indien zij dat niet doen is de vergunning van rechtswege verleend (de zogenoemde lex silencio positivo).

36 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Artikel

26 Burgemeester en wethouders kunnen in de genoemde gevallen een verleende vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten, splitsen van woonruimte of tot woningvorming intrekken. De reden waarom aan burgemeester en wethouders een bevoegdheid wordt verleend om op de onderdeel a genoemde grond een vergunning in te trekken is dat een vergunningverlening steeds zal plaatsvinden na een beoordeling door het gemeentebestuur van alle relevante omstandigheden op het moment waarop de beslissing genomen wordt. Het feit dat de vergunning is verleend, zal zelf weer in eventuele andere vergunningprocedures een rol kunnen spelen. Dit geldt met name bij de weigeringsgronden die verband houden met de omvang of samenstelling van de woonruimtevoorraad. Wordt van een vergunning binnen een bepaalde termijn geen gebruik gemaakt, dan moet het gemeentebestuur daarom, mede in het belang van andere aanvragers, kunnen zeker stellen dat aan de vergunning in de toekomst geen rechten meer kunnen worden ontleend. Eveneens kan een vergunning worden ingetrokken indien de houder opzettelijk onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt (onderdeel b) of indien aan de vergunning voorwaarden zijn verbonden die niet worden nageleefd na de afgifte van die vergunning (onderdeel c).

Artikel

28 Burgemeester en wethouders zijn verantwoordelijk voor de huisvesting in hun gemeente van verblijfs­ gerechtigden overeenkomstig de voor hun gemeente geldende van rijkswege vastgestelde taakstelling.

Artikelen

29 en 30 Deze artikelen bevatten regels omtrent de berekening van de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van verblijfsgerechtigden. De huisvesting van verblijfsgerechtigden vindt plaats op gemeentelijk niveau. Uitgangspunt hierbij is dat het aanbieden van woonruimte aan verblijfsgerechtigden gelijk is aan die van de overige woningzoekenden. Het is van belang op te merken dat indien er een urgentieregeling is verblijfs­ gerechtigden altijd tot één van de urgente categorieën van woningzoekenden dienen te worden aangewezen.

Artikel

31 Bij een plotselinge toestroom van vluchtelingen of repatrianten of na bijvoorbeeld grote overstromingen kan er ineens sprake zijn van een groep woningzoekenden die bijzondere steun van de overheid behoeven bij het zoeken van woonruimte. Dergelijke groepen kunnen op grond van artikel 31 door de Minister voor Wonen en Rijksdienst bij ministeriële regeling worden aangewezen. Ten behoeve van de huisvesting van zo’n aangewezen groep kan de Minister voor Wonen en Rijksdienst aanwijzingen geven aan burgemeester en wethouders.

Artikel

34 De in het voorgestelde artikel 34 neergelegde bevoegdheid om zonder toestemming van de bewoner in de woning te kunnen controleren is noodzakelijk om te kunnen vaststellen of er een overtreding plaatsvindt van de in de huisvestingsverordening opgenomen verbodsbepalingen. Het kan nodig zijn om in een woonruimte zonder toestemming van de bewoner te controleren of er sprake is van kamergewijze verhuur, zonder dat een vergunning is verleend tot omzetting van die woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, dan wel of een woonruimte zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning is onttrokken. Deze vergunningen zijn verplicht ingevolge het voorgestelde artikel 22. Ook is dit noodzakelijk om te kunnen vaststellen of de woning al dan niet in gebruik is genomen door een persoon die over een huisvestingsvergunning beschikt. Op de bevoegdheid om woningen binnen te treden is de Algemene wet

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 37

op het binnentreden van toepassing. In dit geval is er sprake van het zonder toestemming van de bewoner moeten kunnen binnentreden door een toezichthoudende gemeenteambtenaar voor andere doeleinden dan strafvordering. Hiervoor is, ingevolge artikel 2, eerste lid, en artikel 3, tweede lid, van die wet steeds een schriftelijke machtiging van de burgemeester vereist.

Artikel

35 Eerste lid

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd vanwege het zonder huisvestingsvergunning in gebruik nemen van een vergunningplichtige woonruimte (artikel 8, eerste lid), vanwege het in gebruik geven van vergunningplichtige woonruimte aan iemand die geen huisvestingsvergunning heeft (artikel 8, tweede lid) en om krachtens artikel 21 aangewezen woonruimte zonder vergunning geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning onttrekken, met andere woonruimte samenvoegen, van zelfstandige woonruimte omzetten in onzelfstandige woonruimte, te verbouwen tot twee of meer woonruimten of het zonder vergunning splitsen van een recht op een krachtens artikel 22, eerste lid, aangewezen gebouw in appartementsrechten. Ook kan een bestuurlijke boete worden opgelegd indien de voorschriften die verbonden zijn aan een vergunning als bedoeld in artikel 21. In de bedoelde gevallen hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen. Deze bevoegdheid heeft het karakter van een bestuursbevoegdheid en komt, gelet op de taakverdeling binnen de gemeente, toe aan burgemeester en wethouders. Tweede lid

De bestuurlijke boete wordt gebonden aan een maximum. De gemeenteraad dient bij verordening vast te leggen hoe hoog de boete voor de verschillende overtredingen zal zijn, waarbij het wettelijk maximum niet overschreden mag worden. Derde lid

Het tweede lid stelt de maximumbedragen vast voor de bestuurlijke boetes die voor de verschillende overtredingen kunnen worden opgelegd. Het is zaak dat de gemeenteraad in de verordening de boetebedragen vaststelt. Dat geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om de hoogte te bepalen, met inachtneming van de wettelijke maxima, op basis van de plaatselijke situatie. De gemeenteraad kan bij het bepalen van de hoogte van de boete per overtreding desgewenst onderscheid maken naar bijvoorbeeld al dan niet bedrijfsmatige exploitatie van de woonruimte of recidive. Het staat de gemeenteraad vrij om te bepalen dat bij bedrijfsmatige exploitatie een hogere boete wordt opgelegd dan wanneer bijvoorbeeld de ouders van een student een woning kopen voor hun kind en enkele kamers verhuren aan medestudenten. Ook kan de gemeenteraad bepalen dat de woningeigenaar die al eerder is beboet bij herhaling een hogere boete krijgt opgelegd. De verschillende overtredingen zijn duidelijk omschreven en eenduidig. Ondanks het gelden van vaste bedragen zullen burgemeester en wethouders in voorkomende gevallen toepassing moeten geven aan artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht dat bepaalt dat indien de overtreder aannemelijk maakt dat de boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is het bestuursorgaan de boete lager vaststelt.

Artikel

51 In artikel 51 wordt het overgangsrecht geregeld. De huisvestingsverordeningen op basis van de Huisvestingswet vervallen van rechtswege per 1 juli 2015, aangezien de Huisvestingswet 2014 inwerking treedt op 1 januari 2015. Vergunningen die reeds verleend zijn op basis van de Huisvestingswet voor 1 januari 2015, worden gelijkgesteld met vergunningen op basis van de Huisvestingswet 2014. Hiermee wordt voorkomen dat indien in de gemeente een huisvestingsverordening van kracht is op basis van de Huisvestingswet en de gemeenteraad beslist om opnieuw een huisvestingsverordening vast te stellen op basis van de Huisvestingswet 2014, alle vergunninghouders die reeds een huisvestingsvergunning hebben op basis van de Huisvestingswet een nieuwe huisvestingsvergunning moeten aanvragen.

38 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Het derde lid regelt dat de regionale huisvestingsverordeningen in de Wgr+ regio’s bij de gelijktijdige inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 en de Wet tot wijziging van de Wet gemeenschappelijke regelingen en enkele andere wetten in verband met de afschaffing van de plusregio’s op 1 januari 2015 afgeweken wordt van het tweede lid en deze regionale huisvestingsverordeningen per 1 januari 2016 van rechtswege vervallen.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 39

Dit is een uitgave Dit van: is een uitgave van: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Ministerie van Binnenlandse Koninkrijksrelaties Zaken |en Directie Koninkrijksrelaties Postbus 20011 | 2500 Postbus ea 20011 Den Haag | 2500 ea Den Haag www.rijksoverheid.nl www.rijksoverheid.nl Augustus 2017 | 104549 Maand 2010 | B-0000