B&W 08 20170816-_leeswijzer-huisvestingswet

Leeswijzer

Huisvestingswet 2014

2 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Leeswijzer

Huisvestingswet 2014 Inwerkingtreding per 1 januari 2015 Eerste update, januari 2015 Tweede update, juli 2017 Den Haag, 25 juli 2017

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directoraat generaal Wonen en Bouwen – directie Woningmarkt en Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 3

4 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Inhoud Inleiding

7

Bronnen

8

Overzicht parlementaire behandeling Huisvestingswet 2014

9

Huisvestingswet 2014

10

Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen § 1. Begripsbepalingen § 2. Toepassing bevoegdheden § 3. De huisvestingsverordening

11 11 11 12

Hoofdstuk 2. De huisvestingsvergunning § 1. Aanwijzing van vergunningplichtige woonruimte § 2. Criteria voor verlening van de huisvestingsvergunning § 3. Verlening en intrekking van de huisvestingsvergunning

13 13 13 15

Hoofdstuk 3. Aanbieding van woonruimte

16

Hoofdstuk 4. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad § 1. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte § 2. Criteria voor verlening van de vergunning § 3. Verlening van de vergunning § 4. Inschrijving splitsingsakte

16 16 17 17 18

Hoofdstuk 5. Bovengemeentelijke voorschriften § 1. Huisvesting van vergunninghouders § 2. Huisvesting bijzondere groepen

18 18 19

Hoofdstuk 6. Handhaving en toezicht § 1. Bestuursrechtelijke handhaving § 2. Bestuurlijke boete

19 19 19

Hoofdstuk 7. Wijziging van enkele wetten

20

Hoofdstuk 8. Overgangs- en slotbepalingen

20

Algemene toelichting

21

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 5

Artikelsgewijze toelichting

27

Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikelen 7 en 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 11a Artikel 11b Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17 Artikel 18 Artikel 19 Artikel 20 Artikel 21 Artikel 22 Artikel 23 Artikel 24 Artikel 25 Artikel 26 Artikel 28 Artikelen 29 en 30 Artikel 31 Artikel 34 Artikel 35 Artikel 51

27 27 28 28 29 29 30 30 30 31 31 31 31 32 32 34 34 34 35 35 35 35 36 36 36 36 37 37 37 37 37 38 38

6 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Inleiding De Huisvestingswet 2014 heeft een lange voorgeschiedenis die begon met een brief aan de Tweede Kamer in 2007 waarin de hoofdlijnen van het wetsvoorstel werden geschetst. In november 2009 is de Huisvestingswet 2014 ingediend bij de Tweede Kamer. De opeenvolgende kabinetten hebben geleid tot drie nota’s van wijzigingen en tijdens de parlementaire behandeling in de Tweede Kamer zijn vier amendementen aangenomen. Alvorens het wetsvoorstel naar de Eerste Kamer is gezonden is het vernummerd, zodat de Huisvestingswet 2014 een doorlopende nummering zou hebben. Uiteindelijk is het wetsvoorstel aangenomen door de Eerste Kamer in juni 2014. Daarnaast zijn er door andere wetten wijzigingen aangebracht in het wetsvoorstel, zo werd door de Evaluatie- en uitbreidingswet Bibob, de Bibob-procedure mogelijk gemaakt bij onder meer de verlening van vergunning in het kader van de Huisvestingswet 2014. De Wet revitalisering generiek toezicht heeft het toezichtarrangement gewijzigd en de Wet tot wijziging van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en de Huisvestingswet naar aanleiding van de evaluatie van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek) heeft een vergunning tot woningvorming geïntroduceerd. Ook zijn er wijzigingen aangebracht door de Wet aanpassing bestuursprocesrecht.

Ten slotte worden door de Reparatiewet BZK 2014 een aantal technische correcties aangebracht in de Huisvestingswet 2014. Al deze feiten hebben ertoe geleid dat het voor een leek, maar niet alleen voor de leek, moeilijk is om in de diverse documenten de toelichting te vinden bij de artikelen van de Huisvestingswet 2014 zoals die luidt op de dag van inwerkingtreding namelijk 1 januari 2015. Daarom is besloten om op een toegankelijke manier de toelichting bij de Huisvestingswet 2014 te beschrijven. Dit document biedt op de eerste plaats een overzicht van de verschillende bronnen, de wettekst van de Huisvestingswet zoals die luidt op 1 januari 2015, alsmede een algemene en artikelsgewijze toelichting. De teksten zijn gebaseerd op de oorspronkelijke memorie van toelichting en de toelichtingen bij de nota’s van wijziging en de amendementen. Eerste update, januari 2015: de tekst van de Huisvestingswet 2014 is per 1 januari 2015 gewijzigd door het van kracht worden van de Wet tot wijziging van de Wet gemeenschappelijke regelingen en enkele andere wetten in verband met de afschaffing van de plusregio’s (artikel XIX), eveneens op 1 januari 2015. De wettekst en de artikelsgewijze toelichting zijn hierop aangepast. Tevens is van de gelegenheid gebruik gemaakt enkele onvolkomenheden te repareren.

Sinds 2015 hebben er verschillende wijzigingen van de Huisvestingswet 2014 plaatsgevonden door o.a. de Wet in verband met de aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren, de Wet doorstroming huurmarkt 2015, de Wet tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake de huisvesting van vergunning­ houders en de Veegwet wonen. Verder zijn er nog een aantal kleinere aanpassingen gedaan in de Wet tot wijziging van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in verband met de selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag. De wettekst en de artikelgewijze toelichting zijn hierop aangepast.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 7

Bronnen • Huisvestingswet 2014 - Kamerstukken 32 271 - Stb. 2014, 248 - Inwerkingstredingsbesluit: Stb. 2014, 323 • Wet tot wijziging van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en de Huisvestingswet naar aanleiding van de evaluatie van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek) - Kamerstukken 33 797 - Stb. 2014, 152 • Evaluatie- en uitbreidingswet Bibob - Kamerstukken 32 676 - Stb. 2013, 125 • Wet aanpassing bestuursprocesrecht - Kamerstukken 32 450 - Stb. 2012, 682 • Wet revitalisering generiek toezicht - Kamerstukken 32 389 - Stb. 2012, 233 • Reparatiewet BZK 2014 - Kamerstukken 33 951 - Stb. 2014, 458 • Wet van 17 december 2014 tot wijziging van de Wet gemeenschappelijke regelingen en enkele andere wetten in verband met de afschaffing van de plusregio’s - Kamerstukken 33 659 - Stb. 2014, 557 • Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren) - Kamerstukken 34 156 - Stb. 2016, 157

8 | Leeswijzer Huisvesting 2014

• Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 2015) - Kamerstukken 34 373 - Stb. 2016, 158 • Wet van 23 augustus 2016 tot wijziging van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in verband met de selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag - Kamerstukken 34 314 - Stb. 2016, 329 • Wet van 14 december 2016 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake de huisvesting van vergunninghouders - Kamerstukken 34 454 - Stb. 2016, 534 • Wet van 25 januari 2017 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014, de Wet op de huurtoeslag, de Woningwet en enkele andere wetten teneinde daarin een aantal technische wijzigingen en een aantal wijzigingen met beperkte beleidsmatige gevolgen aan te brengen (Veegwet wonen) - Kamerstukken 34 468 - Stb. 2017, 25

Overzicht parlementaire behandeling Huisvestingswet 2014 Overzicht van wijzigingen van het wetsvoorstel Huisvestingswet 2014 Document

Belangrijkste wijzigingen

Eerste nota van wijziging Kamerstukken II, 2010/11, 32 271, nr. 8

• Uitbreiding lokaal maatwerk (maatschappelijke en economische bindingseisen) naar alle gemeenten; • Regels in huisvestingsverordening mogen geen belemmeringen opwerpen voor toegelaten instellingen bij de vervulling van hun wettelijke taken; • Geen criteria met betrekking tot minimale hoogte van huishoudinkomen; • Vervallen van de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te sturen op leefbaarheid d.m.v. het voorrang verlenen op basis van sociale kenmerken.

Tweede nota van wijziging Kamerstukken II, 2012/13, 32 271, nr. 11

• Redactionele wijzigingen door verlengde behandeling in de Tweede Kamer; • Aanpassing systematiek bestuurlijke boete.

Derde nota van wijziging Kamerstukken II, 2013/14, 32 271, nr. 13

• Geen regels inzake woonruimteverdeling bij uitgifte van kavels en voor koopwoningen; • Redactionele en technische wijzigingen.

Amendement van het lid Ortega-Martijn Kamerstukken II, 2011/12, 32 271, nr. 10

Mantelzorgontvangers worden aangewezen als urgenten.

Amendement van de leden Van der Linden en Monasch Kamerstukken II, 2013/14, 32 271, nr. 15

In de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland kunnen voor koopwoningen regels gesteld worden inzake woonruimteverdeling.

Amendement van het lid Van der Linden Kamerstukken II, 2013/14, 32 271, nr. 26

Vergunningsplicht als bedoeld in artikel 22 is niet van toepassing op huiseigenaren die woonruimte omzetten of onttrekken ten behoeve van eigen bewoning of gebruik van hun woonruimte als kantoor of praktijkruimte.

Amendement van het lid Monasch Kamerstukken II, 2013/14, 32 271, nr. 29

In verband met maatschappelijke en economische bindingseisen in gemeenten met uitbreidingsmogelijkheden is maximaal de helft van de aangewezen woonruimten toewijsbaar aan regionaal gebondenen waarvan maximaal de helft van de woonruimten toewijsbaar is aan lokaal gebondenen.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 9

Huisvestingswet 2014

10 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen § 1.

Begripsbepalingen Artikel 1

1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a. huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»; b. huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid; c. huisvestingsverordening: verordening als bedoeld in artikel 4; d. Onze Minister: Onze Minister voor Wonen en Rijksdienst; e. standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten; f. taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien; g.

toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet; h. vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000; i. woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd; j. woonruimte: 1°. besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, en 2°. standplaats. 2. Indien de gemeenteraad bij de aanwijzing van categorieën woonruimte op grond van artikel 7 gebruik maakt van huurprijsgrenzen of koopprijsgrenzen wordt verstaan onder: a. huurprijs: prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand; b. koopprijs: prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald.

§ 2.

Toepassing bevoegdheden Artikel 2

1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 11

Artikel 3

1. Op verzoek van burgemeester en wethouders van een of meer gemeenten kunnen gedeputeerde staten, indien een evenwichtige regionale verdeling van woonruimte dat naar hun oordeel vereist, een woningmarktregio aanwijzen waarin de in artikel 4 gegeven bevoegdheid uitsluitend met toepassing van de Wet gemeenschappelijke regelingen kan worden uitgeoefend. 2. Complexen, straten of gebieden als bedoeld in artikel 5, eerste, tweede of derde lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn van een aanwijzing als bedoeld in het eerste lid uitgezonderd. 3. Indien de woningmarktregio in meer dan een provincie is gelegen, wordt de aanwijzing gegeven door gedeputeerde staten van de provincie waarin de meerderheid van de bevolking van de woningmarktregio woont, na overleg met gedeputeerde staten van de andere provincie of provincies. 4. Alvorens een aanwijzing te geven plegen gedeputeerde staten overleg met burgemeester en wethouders van de gemeenten in de woningmarktregio. 5. De gemeentelijke huisvestingsverordeningen die op het tijdstip waarop de aanwijzing wordt gegeven van kracht zijn, vervallen een jaar na dat tijdstip. Deze vervaltermijn treedt in de plaats van de termijnen waarop die verordeningen waren vervallen, indien geen aanwijzing zou zijn gegeven.

§ 3.

De huisvestingsverordening Artikel 4

1. De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot: a. het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte, en b. wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. 2. Het eerste lid is ten aanzien van het kunnen geven van regels met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van voor verkoop bestemde goedkope woonruimte slechts van toepassing op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland. Artikel 5

De gemeenteraad stelt, indien hij toepassing heeft gegeven aan artikel 7, 21 of 22, in de huisvestings­ verordening regels over: a. de wijze van aanvragen van vergunningen als bedoeld in die artikelen, en b. de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning als bedoeld in die artikelen. Artikel 6

1. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties. 2. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening stemmen burgemeesters en wethouders deze af met burgemeesters en wethouders van de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio waarin de gemeente is gelegen.

12 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Hoofdstuk 2. De huisvestingsvergunning § 1.

Aanwijzing van vergunningplichtige woonruimte Artikel 7

1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad categorieën goedkope woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. 2. Het eerste lid is ten aanzien van het kunnen aanwijzen van voor verkoop bestemde goedkope woonruimte slechts van toepassing op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland. Artikel 8

1. Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te nemen zonder vergunning van burgemeester en wethouders. 2. Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

§ 2.

Criteria voor verlening van de huisvestingsvergunning Artikel 9

1. Indien de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 legt hij in de huisvestingsverordening de criteria vast voor de verlening van huisvestingsvergunningen. 2. De criteria, bedoeld in het eerste lid: a. hebben geen betrekking op het stellen van eisen als bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, behoudens in gebieden die daartoe zijn aangewezen op grond van artikel 5 van die wet; b. hebben niet tot gevolg dat woningzoekenden met een huishoudinkomen onder een gestelde ondergrens geheel uitgesloten worden van toegang tot de woningvoorraad in de gemeente, en c. hebben niet tot gevolg dat toegelaten instellingen die feitelijk werkzaam zijn in de gemeente belemmerd worden om bij de toewijzing van hun woongelegenheden uitvoering te geven aan het bepaalde bij of krachtens de artikelen 46, tweede lid, en 48, Woningwet. Artikel 10

1. De gemeenteraad wijst indien hij toepassing heeft gegeven aan artikel 7 in de huisvestingsverordening de categorieën woningzoekenden aan die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. 2. Voor een huisvestingsvergunning komen slechts in aanmerking woningzoekenden die: a. de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of b. vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000. Artikel 11

In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, aangewezen categorieën woningzoekenden.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 13

Artikel 11a

In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad dat indien een jongere als bedoeld in artikel 7:274c, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst op grond van dat artikel is aangegaan, de inschrijving van die jongere om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet vervalt. Artikel 11b

In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad dat indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan, de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet vervalt. Artikel 12

1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. 2. De gemeenteraad legt, indien hij toepassing heeft gegeven aan het eerste lid, in de huisvestingsverordening de criteria vast volgens welke de woningzoekenden, bedoeld in dat lid, worden ingedeeld in urgentiecategorieën. 3. Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid. 4. Indien de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan het eerste lid legt hij in de huisvestingsverordening vast op welke wijze de gemeente voldoet aan de zorg voor de voorziening in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling, behoudens in die gevallen dat burgemeester en wethouders daarin op andere wijze voorzien. Artikel 13

1. Burgemeester en wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de urgentiecategorieën, bedoeld in artikel 12, tweede lid. Burgemeester en wethouders kunnen van deze bevoegdheid mandaat verlenen. 2. In de huisvestingsverordening stelt de gemeenteraad regels omtrent de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. Artikel 14

1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte voor zover de gemeente als gevolg van regels gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3 van de Wet ruimtelijke ordening of bij een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van die wet geringe of geen mogelijkheden heeft tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad. 2. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad voor zover het een andere gemeente dan die, bedoeld in eerste lid, betreft, bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50 procent van een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Voor ten hoogste de helft van dat percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern.

3. Voor de toepassing van het eerste en tweede lid is een woningzoekende: a. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, en

14 | Leeswijzer Huisvesting 2014

b. maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

§ 3.

Verlening en intrekking van de huisvestingsvergunning Artikel 15

1. Een huisvestingsvergunning wordt verleend indien de aanvrager behoort tot een krachtens artikel 10, eerste lid, aangewezen categorie woningzoekenden en hij voldoet aan het bepaalde in artikel 10, tweede lid. 2. Indien de woonruimte is aangewezen op grond van artikel 11, 12, eerste lid, of 14, eerste of tweede lid, kan de huisvestingsvergunning worden geweigerd indien een of meer andere woningzoekenden aan wie op grond van die artikelen voorrang kan worden gegeven in aanmerking wensen te komen voor die woonruimte. 3. Indien de woonruimte is gelegen in een op grond van artikel 5, tweede lid van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek aangewezen complex, straat of gebied, kan de huisvestings­ vergunning worden geweigerd, indien een of meer woningzoekenden, aan wie op grond van artikel 9 van die wet voorrang wordt gegeven, in aanmerking wensen te komen voor die woonruimte. 4. De vergunning wordt voor de woonruimte die gelegen is in een op grond van artikel 5, eerste of derde lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek aangewezen complex, straat of gebied, in afwijking van het eerste lid, geweigerd, indien de woningzoekende niet voldoet aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 8 of artikel 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.

5. De vergunning kan, in afwijking van het eerste lid, worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. 6. Voordat toepassing wordt gegeven aan het eerste lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd. Artikel 16

Artikel 15, tweede lid, is met betrekking tot een op grond van artikel 14, eerste of tweede lid, aangewezen woonruimte niet van toepassing ten aanzien van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten. Artikel 17

1. Artikel 15, tweede lid, is met betrekking tot een op grond van artikel 14, eerste of tweede lid, aangewezen woonruimte voorts niet van toepassing indien de eigenaar van de woonruimte gedurende een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastgestelde termijn die woonruimte vruchteloos heeft aangeboden aan woningzoekenden als bedoeld in dat lid, en: a. ingeval de woonruimte te huur wordt aangeboden en onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek op die woonruimte van toepassing is, de gevraagde huurprijs niet hoger is dan de voor die woonruimte ingevolge die onderafdeling geldende maximale huurprijsgrens; b. ingeval de woonruimte te huur wordt aangeboden en de in onderdeel a genoemde onderafdeling op die woonruimte niet van toepassing is, de gevraagde huurprijs niet hoger is dan redelijk is, gelet op de huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimten wordt overeengekomen, en c. ingeval de woonruimte te koop wordt aangeboden, de koopprijs niet hoger is dan de waarde, bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken. 2. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening een termijn als bedoeld in het eerste lid van ten hoogste dertien weken en stelt regels met betrekking tot de wijze waarop de aanbieding, bedoeld in het eerste lid, dient plaats te vinden.

De gemeenteraad kan daarbij regels stellen omtrent de wijze waarop ten

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 15

genoegen van burgemeester en wethouders moet worden aangetoond dat de aanbieding in overeenstemming met het bij en krachtens deze wet bepaalde heeft plaatsgevonden, alsmede met betrekking tot de wijze waarop aan burgemeester en wethouders verslag moet worden uitgebracht over het verloop van de aanbiedingsprocedure. Artikel 18

1. Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken indien: a. de houder van de vergunning de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen, of b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. 2. Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning voorts intrekken in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. 3. Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd. Artikel 19

Burgemeester en wethouders kunnen van de bevoegdheden krachtens de artikelen 15 tot en met 17 mandaat verlenen aan eigenaren of beheerders van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft.

Hoofdstuk 3. Aanbieding van woonruimte Artikel 20

In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad regels stellen omtrent de wijze van bekendmaken van het aanbod van de op grond van artikel 7 aangewezen categorieën woonruimte die bestemd zijn voor verhuur.

Hoofdstuk 4. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad § 1.

Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Artikel 21

Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; d. te verbouwen tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat te houden.

16 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Artikel 22

1. Het is verboden om een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 2. Op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon is het eerste lid van overeenkomstige toepassing. Artikel 23

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw.

§ 2.

Criteria voor verlening van de vergunning Artikel 24

De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning als bedoeld in die artikelen.

§ 3.

Verlening van de vergunning Artikel 25

1. De vergunning, bedoeld in artikel 21 of 22, kan worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. 2. Voordat toepassing wordt gegeven aan het eerste lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd. 3. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. 4. Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het derde lid, eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken. Zij maken hun besluit daartoe bekend binnen de termijn, bedoeld in het eerste lid. 5. Afdeling 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Artikel 26

1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 intrekken indien: a. de houder van die vergunning niet binnen een jaar nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of omzetting, onderscheidenlijk tot inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, of c. de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24, niet worden nageleefd. 2. De vergunning, bedoeld in artikel 21 of 22, kan voorts worden ingetrokken in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. 3. Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 17

§ 4.

Inschrijving splitsingsakte Artikel 27

Inschrijving in de openbare registers van een akte als bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek vindt alleen plaats indien onder de akte een notariële verklaring is opgenomen dat ten tijde van het verlijden van de akte een vergunning als bedoeld in artikel 22 niet was vereist dan wel onherroepelijk is geworden.

Hoofdstuk 5. Bovengemeentelijke voorschriften § 1.

Huisvesting van vergunninghouders Artikel 28

Burgemeester en wethouders dragen zorg voor de voorziening in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling. Artikel 29

1. De taakstelling, bedoeld in artikel 28, is de uitkomst, naar boven afgerond op een geheel getal, van de formule:

in welke formule voorstelt: a. vg: het door Onze Minister van Veiligheid en Justitie in de Staatscourant bekendgemaakte totale aantal vergunninghouders in wier huisvesting in het daarbij aangegeven kalenderhalfjaar naar verwachting voorzien zal moeten worden, welke bekendmaking ten minste dertien weken voor de aanvang van het kalenderhalfjaar geschiedt; b. iG: het aantal inwoners van de gemeente volgens de door het Centraal bureau voor de statistiek gepubliceerde bevolkingscijfers op 1 januari van het kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waartoe het kalenderhalfjaar, bedoeld in onderdeel a, behoort onderscheidenlijk het door gedeputeerde staten op grond van artikel 30, eerste lid, vastgestelde aantal inwoners; c. iN: het aantal inwoners van Nederland volgens de door het Centraal bureau voor de statistiek gepubliceerde bevolkingscijfers op 1 januari van het kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waartoe het kalenderhalfjaar, bedoeld in onderdeel a, behoort. 2. Burgemeester en wethouders van twee of meer gemeenten kunnen gezamenlijk besluiten de taakstelling die voor hun onderscheidenlijke gemeenten volgt uit de formule, genoemd in het eerste lid, te wijzigen, met dien verstande dat de som van de aantallen vergunninghouders in wier huisvesting na die wijziging in de betrokken gemeenten tezamen dient te worden voorzien niet wijzigt. Artikel 30

1. Gedeputeerde staten van de betrokken provincie of de betrokken provincies stellen het aantal inwoners van een gemeente op de datum, bedoeld in artikel 29, eerste lid, onderdeel a, vast voor de gemeenten die zijn betrokken bij een wijziging van de gemeentelijke indeling met ingang van 1 januari van het kalenderjaar waartoe het kalenderhalfjaar, bedoeld in artikel 29, eerste lid, onderdeel c, behoort. 2. Bij de vaststelling, bedoeld in het eerste lid, wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de aantallen inwoners van de samenstellende delen van de bij de wijziging van de gemeentelijke indeling betrokken gemeenten. 3. Gedeputeerde staten maken het aantal inwoners bekend voor 1 oktober van het in artikel 29, eerste lid, onderdeel a, laatstbedoelde kalenderjaar.

18 | Leeswijzer Huisvesting 2014

§ 2.

Huisvesting bijzondere groepen Artikel 31

1. Bij ministeriële regeling kunnen categorieën van woningzoekenden worden aangewezen, wier huisvesting bijzondere zorg van rijkswege behoeft. 2. Onze Minister kan burgemeester en wethouders een aanwijzing geven met betrekking tot de voorziening in de huisvesting van een of meer personen die behoren tot een krachtens het eerste lid aangewezen categorie indien dat met het oog op de huisvesting van die persoon of personen noodzakelijk is. Alvorens een aanwijzing te geven pleegt Onze Minister overleg met burgemeester en wethouders. 3. Burgemeester en wethouders zijn verplicht aan een aanwijzing gevolg te geven. 4. Onze Minister stelt een regeling als bedoeld in het eerste lid slechts vast indien omstandigheden van bijzondere aard naar zijn oordeel daartoe aanleiding geven. De regeling geldt voor een daarbij aangegeven periode van ten hoogste twee jaar.

Hoofdstuk 6. Handhaving en toezicht § 1.

Bestuursrechtelijke handhaving Artikel 32

Burgemeester en wethouders dragen zorg voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bij of krachtens deze wet bepaalde. Artikel 33

1. Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze wet bepaalde zijn belast de bij besluit van burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren. 2. Van een besluit als bedoeld in het eerste lid wordt mededeling gedaan door plaatsing in de Staatscourant. Artikel 34

De toezichthouder is bevoegd, met medeneming van de benodigde apparatuur, een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner.

§ 2.

Bestuurlijke boete Artikel 35

1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete. 2. De op te leggen bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste: a. het bedrag dat is vastgesteld voor de eerste categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 8, eerste lid, en b. het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, tweede lid, 21 of 22, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26. 3. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast van de bestuurlijke boete die voor de verschillende overtredingen kan worden opgelegd.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 19

Hoofdstuk 7. Wijziging van enkele wetten Artikelen 36 tot en met 50 wijzigen andere wetten

Hoofdstuk 8. Overgangs- en slotbepalingen Artikel 51

1. De Huisvestingswet wordt ingetrokken. 2. Een verordening die berust op de Huisvestingswet vervalt zes maanden na het tijdstip van inwerking­ treding van deze wet. 3. Het tweede lid is niet van toepassing op de huisvestingsverordeningen, bedoeld in artikel 2, derde lid, van de Huisvestingswet. Op deze verordeningen is artikel XXIII van de Wet afschaffing plusregio’s van toepassing. 4. Een vergunning als bedoeld in de artikelen 25 en 26, eerste en tweede lid, van de Huisvestingswet, die is verleend voor het tijdstip van inwerkingtreding van een huisvestingsverordening, wordt gelijkgesteld met een huisvestingsvergunning. 5. Een vergunning als bedoeld in de artikelen 30, eerste lid, en 33, van de Huisvestingswet, die is verleend voor het tijdstip van inwerkingtreding van een huisvestingsverordening, wordt gelijkgesteld met een vergunning die is verleend met toepassing van artikel 21 onderscheidenlijk 22. 6. Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van een huisvestingsverordening, worden behandeld volgens het voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet geldende recht. Artikel 52

Onze Minister zendt binnen vijf jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal een verslag over de doeltreffendheid en de effecten van deze wet in de praktijk. Artikel 53

Deze wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Artikel 54

Deze wet wordt aangehaald als: Huisvestingswet 2014. Lasten en bevelen dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat alle ministeries, autoriteiten, colleges en ambtenaren die zulks aangaat, aan de nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden. Gegeven te Wassenaar, 4 juni 2014 Willem-Alexander De Minister voor Wonen en Rijksdienst, S.A. Blok

20 | Leeswijzer Huisvesting 2014

Algemene toelichting Inleiding

Het uitgangspunt van dit wetsvoorstel is het in artikel 2, eerste lid van het Vierde Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM) en in artikel 12, eerste lid van het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten (IVBPR) neergelegde grondrecht dat een ieder die wettig op het grondgebied van een lidstaat verblijft, het recht heeft zich binnen dat grondgebied vrijelijk te verplaatsen en er vrijelijk zijn verblijfplaats te kiezen. Dit grondrecht kan slechts bij wet beperkt worden indien dat noodzakelijk is voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Het voorliggende wetsvoorstel biedt de gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Schaarste

De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van dit wetsvoorstel in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Urgentieregeling alleen mogelijk

Daarnaast biedt dit wetsvoorstel de gemeenteraad ook de mogelijkheid om een urgentieregeling op te stellen indien er geen schaarste is in de desbetreffende gemeente. De reden daartoe is dat ook in gemeenten waar niet direct sprake is van schaarste, er toch behoefte kan zijn om urgent woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. Geen schaarste betekent niet dat er woningen leeg staan om urgent woningzoekenden direct van huisvesting te voorzien. Het snel huisvesten van mensen in noodsituaties, waarbij iedere vorm van willekeur wordt uitgesloten, kan een reden zijn om een urgentieregeling op te stellen ook indien er in de betreffende gemeente geen schaarste is. Urgentie onder woningzoekenden zal er altijd zijn of er nu wel of geen directe schaarste bestaat op de woningmarkt. Geen instrument voor leefbaarheid

Het is niet toegestaan om een huisvestingsverordening op te stellen met het doel om de leefbaarheid te bevorderen. Evenmin is het toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. Indien er ernstige leefbaarheids­ problemen zijn biedt de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek de mogelijkheid om in – op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen – gebieden enerzijds woningzoekenden zonder inkomen uit arbeid of met criminele of overlastgevende antecedenten te weren en anderzijds voorrang te verlenen aan woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken zoals de samenstelling van het huishouden, de leeftijd en het opleidingsniveau van de woningzoekende. Gezien de ingrijpendheid van deze maatregelen op de vrijheid van vestiging en het feit dat voorrang verlenen op basis van sociale kenmerken kan leiden tot ongerechtvaardigde discriminatie, kan dit enkel op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek omdat de aanwijzing van gebieden op grond van deze wet met extra waarborgen is omkleed.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 21

De huisvestingsverordening….

Volgens artikel 4 kunnen uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels worden gesteld met betrekking tot woonruimteverdeling van goedkope woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Er kunnen dus geen regels inzake woonruimteverdeling gesteld worden voor kavels of koopwoningen, met uitzondering van de Waddeneilanden vanwege hun specifieke woningmarkt ten gevolge van het insulaire karakter. Dit artikel bevestigt dat de Huisvestingswet 2014 een uitputtende regeling is ten aanzien van de verdeling van woonruimte. Dit is ook de algemene lijn in de jurisprudentie op basis van de voorgaande Huisvestingswet. Het is evenmin toegestaan dat een gemeente via de privaatrechtelijke weg aanvullende maatregelen neemt die de werking van de Huisvestingswet 2014 doorkruisen. Het is dus niet mogelijk voor een gemeente buiten de huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woningen. Enkel op basis van de criteria in deze wet kunnen gemeenten bij schaarste sturen op de woonruimteverdeling, zowel wat betreft de aangewezen huurwoningen van particulieren als deze van woningcorporaties. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties kunnen wel worden gemaakt, maar bevatten geen elementen op het gebied van woonruimteverdeling; zij dienen te gaan over werkafspraken en te halen doelstellingen.

Dat de maatregelen uit deze wet uitsluitend kunnen worden opgenomen in een huisvestingsverordening heeft enerzijds te maken met het feit van de democratische legitimatie van het nut, de noodzaak, de proportionaliteit en subsidiariteit van de maatregelen die worden ingezet en anderzijds wordt hiermee de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd. …kan op het niveau van de woningmarktregio worden vastgesteld

De provincie heeft de bevoegdheid om, op verzoek van één of meer gemeenten, een woningmarktregio aan te wijzen waar uitsluitend met toepassing van de Wet gemeenschappelijke regelingen een huisvestingsverordening tot stand kan worden gebracht. De provincie kan zo een aanwijzing geven als het belang van een evenwichtige regionale woonruimteverdeling dat vereist. De provincie kan dit niet op eigen initiatief, maar kan uitsluitend in actie komen als een of meer gemeenten daarom vraagt. Het gevolg van een provinciale aanwijzing is dat de gemeenten in de woningmarktregio geen lokale huisvestingsverordening kunnen vaststellen respectievelijk dat bestaande lokale verordeningen (op termijn) vervallen. Dat betekent dat het wettelijk uitgangspunt van vestigingsvrijheid blijft gelden, totdat de gemeenten overeenstemming hebben bereikt over een gemeenschappelijke aanpak. Deze gemeenschappelijke aanpak kan op twee manieren gestalte krijgen. Allereerst kan, net als in de vroegere plusregio’s, een regionale huisvestingsverordening tot stand worden gebracht. Dat veronderstelt dat de betrokken gemeenten hun bevoegdheid overdragen aan het bestuur van een bij gemeenschappelijke regeling ingesteld openbaar lichaam. Als de betrokken gemeenten ook al voor andere taken samenwerken kan de samenwerking op dit terrein daaraan worden toegevoegd.

Als dat niet mogelijk is en als de gemeenten de instelling van een openbaar lichaam een te zwaar middel vinden, kunnen zij ook kiezen voor een zogenaamde gemeenschappelijke regeling zonder meer. Dat is een met inachtneming van de regels van de Wet gemeenschappelijke regelingen tot stand gebrachte bestuursovereenkomst, waarin de betrokken gemeenten afspraken maken over de wijze waarop zij hun bevoegdheden op een bepaald terrein zullen uitoefenen. De door de provinciale aanwijzing noodzakelijk geworden beleidscoördinatie vindt haar uitdrukking in het feit dat de betrokken gemeenten hun lokale bevoegdheid tot het vaststellen van een huisvestingsverordening overeenkomstig de bestuursovereenkomst uitoefenen. De aanwijzing blijft van kracht totdat de provincie de aanwijzing intrekt of vervangt door een andere aanwijzing. Desgewenst kan de provincie de indeling in woningmarktregio’s vastleggen in de provinciale woonvisie. … is tijdelijk

Tenslotte is een huisvestingsverordening slechts geldig voor 4 jaar, een termijn die samenhangt met de zittingstermijn van de gemeenteraad. De reden voor de tijdelijkheid van de huisvestingsverordening is ook gelegen in het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing.

22 | Leeswijzer Huisvesting 2014

… wordt voorbereid met stakeholders

In artikel 6 is expliciet opgenomen dat bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de huisvestingsverordening overleg wordt gepleegd met de in de gemeente werkzame woningcorporaties, woon­consumentenorganisaties en andere stakeholders, evenals met gemeenten die gelegen zijn in de woning­marktregio waarvan de gemeente deel uitmaakt. In de huisvestingsverordening dient de gemeenteraad de goedkope schaarse woonruimten aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. … beperkt zich tot die categorie woning die schaars is

Uitsluitend dat deel van de woningen waar de schaarste betrekking op heeft, kan worden aangewezen. Door geen prijsgrens op te nemen in de wet wordt aan de gemeenteraad de mogelijkheid gegeven om de werking van de huisvestingsverordening te beperken tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste zich lokaal voordoet en wordt de vrijheid van vestiging zo min mogelijk beperkt. Het ligt in de rede om bij de bepaling van die prijsgrens de huurtoeslaggrens als uitgangspunt te hanteren. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening bepaalde prijsgrenzen is uitgesloten. Net als in de voorgaande Huisvestingswet hoeft de prijsgrens bij de maatregelen inzake de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet dezelfde te zijn als bij woonruimteverdeling. Naast de prijs kan de aanwijzing van categorieën woonruimte ook plaatsvinden op basis van andere criteria zoals de aard of de geschiktheid van die woning voor bepaalde doelgroepen. Tot slot kan de werking van de huisvestingsverordening beperkt worden tot een deel van de gemeente. … bevat uitsluitend regels over huurwoningen

Er kunnen dus geen regels inzake woonruimteverdeling gesteld worden voor kavels of koopwoningen, met uitzondering van de Waddeneilanden vanwege hun specifieke woningmarkt ten gevolge van het insulaire karakter. Aangezien de Huisvestingswet 2014 een uitputtende regeling is ten aanzien van de verdeling van woonruimte is het evenmin toegestaan dat een gemeente via de privaatrechtelijke weg aanvullende maatregelen neemt die de werking van dit wetsvoorstel doorkruisen. Het is dus niet mogelijk voor een gemeente buiten de huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woningen of kavels. Enkel op basis van de criteria in deze wet kunnen gemeenten sturen bij de woonruimteverdeling. … introduceert de huisvestingsvergunning

Naast het aanwijzen van categorieën woonruimte, wijst de gemeenteraad ook categorieën van woning­ zoekenden aan die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Het is verboden om een aangewezen woonruimte zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven aan een persoon die geen huisvestingsvergunning heeft. Dit betekent ook dat woonruimteverdeling op basis van de Huisvestingswet 2014 enkel kan plaatsvinden met een vergunningsysteem, ook indien deze bevoegdheden door het college van burgemeester en wethouders worden gemandateerd aan bijvoorbeeld de woningcorporaties. Op deze wijze heeft een woningzoekende rechtsbescherming tegen een afwijzing. In de huisvestingsverordening worden ook de criteria opgenomen voor het verlenen van de huisvestingsvergunning, alsmede gronden voor de intrekking ervan. … stelt geen minimum aan inkomen

De criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning hebben niet tot gevolg dat van woning­ zoekenden een bepaald minimum huishoudinkomen kan geëist worden om in aanmerking te kunnen komen voor een huisvestingsvergunning in de besbetreffende gemeente. Maatregelen waarbij minimum­ eisen gesteld kunnen worden aan de aard van het inkomen zijn uitsluitend mogelijk op basis van artikel 8 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Het is uiteraard wel mogelijk dat in de huisvestingsverordening een inkomenstabel wordt opgenomen waarbij de goedkoopste woningen, indien passend, kunnen worden toegewezen aan de woningzoekenden met het laagste inkomen en duurdere sociale huurwoningen aan woningzoekenden met een iets hoger inkomen. Het is ook mogelijk om bij woningen onder een bepaalde huurprijsgrens, voorrang te verlenen aan huishoudens met een huishoud­ inkomen onder een bepaald bedrag.

Leeswijzer Huisvesting 2014 | 23

De criteria mogen evenmin tot gevolg hebben dat woningcorporaties die werkzaam zijn in de gemeenten worden belemmerd om uitvoering te geven aan wettelijke voorschriften die zijn gegeven met het oog op de nakoming van voor Nederland verbindende internationale verplichtingen. Hierbij moet nu gedacht worden aan het besluit C(2009)9963 betreffende de steunmaatregelen E 2/2005 (bestaande steun) en N 642/2009 (bijzondere projectsteun) van de Europese Commissie waarin eisen gesteld worden met betrekking tot de toewijzing van woningen van toegelaten instellingen. ...kan regels bevatten om passend toe te wijzen

Deze wet biedt de mogelijkheid om op basis van passendheidscriteria zoals de aard, grootte of prijs van de woonruimte voorrang te verlenen aan bepaalde aangewezen categorieën woningzoekenden. Zo kan bijvoorbeeld worden voorkomen dat huishoudens met een hoger inkomen in de goedkopere woningen terecht komen. Ook andere rangordecriteria zoals woonduur en inschrijftijd kunnen in de verordening worden opgenomen. De opgebouwde woonduur vervalt niet indien een jongere voor daartoe aangewezen woningen een jongerencontract krijgt. Dit geldt ook bij een éénjaarscontract voor zelfstandige huurwoningen en bij een vijfjaarscontract voor onzelfstandige woningen. … kan urgentie regelen

De artikelen 12 en 13 hebben betrekking op urgente woningzoekenden. Indien een gemeente een urgentieregeling opstelt, behoren woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen in ieder geval tot de urgent woningzoekenden. Gemeenten hebben de vrijheid om statushouders al dan niet op te nemen in een urgentiecategorie in deze verordening. Kiest de gemeente er voor om vergunninghouders niet op te nemen in de urgentiecategorie, dan hebben de groepen die daar wel in zijn opgenomen voorrang op andere woningzoekenden en daarmee ook op vergunninghouders. Indien een gemeente er voor kiest om statushouders niet op te nemen als een urgent te huisvesten doelgroep wordt in de verordening wel opgenomen op welke wijze invulling wordt gegeven aan de taakstelling, als bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014. Gemeenten kunnen overwegen om ook andere categorieën aan te wijzen voor urgentie zoals mensen die technisch dakloos zijn, woningzoekenden na een echtscheiding of personen met een ernstige medische indicatie. … kan lokaal maatwerk bevatten

Op basis van artikel 14 kan voorrang gegeven worden aan personen met een maatschappelijke of economische binding. In gemeenten die op basis van regels voortvloeiend uit de Wet ruimtelijke ordening geringe of geen uitbreidingsmogelijkheden hebben, kan voor dat deel van de woningvoorraad waarvoor het nood­ zakelijk is voorrang gegeven worden aan woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding. In andere gemeenten kan maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan is toewijsbaar aan lokaal gebondenen. Op basis van artikel 16 zijn er bepaalde categorieën woningzoekenden die bindingseisen niet tegengeworpen mogen krijgen, te weten personen komend uit een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die wegens geweld of problemen van relationele aard hun woonruimten hebben moeten verlaten. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Wat onder economische en maatschappelijke binding wordt verstaan is bepaald in het derde lid van artikel 15.

Van economische binding is sprake als de woningzoekende voor de voorziening in het bestaan aangewezen is op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit het gebied waarop de bindingseis betrekking heeft. Het moet daarbij gaan om een substantieel deel van zijn inkomensverwerving. Verder moet het niet alleen gaan om het duurzaam karakter van de arbeid, maar ook om een duurzame relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied. Van maatschappelijke binding is sprake in twee gevallen. In eerste instantie indien de woningzoekende een redelijk, met de plaatselijke samen­ leving verband houdend belang heeft om zich in die woningmarktregio, gemeente of die kern te vestigen. Het gaat hier expliciet om mensen die op basis van familiebanden of langdurig engagement in onder meer vrijwilligersorganisaties een expliciete bijdrage leveren aan lokale gemeenschap. Hoewel de gemeenteraad in de huisvestingsverordening dit begrip nader kan invullen, is het uitgesloten dat deze invulling gebeurt

24 | Leeswijzer Huisvesting 2014

op basis van sociale of sociaaleconomische kenmerken, aangezien dat alleen mogelijk is in de op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en koninkrijksrelaties aangewezen gebieden op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Evenmin is het toegestaan dat de nadere invulling van het begrip maatschappelijke binding leidt tot directe of niet gerechtvaardigde indirecte ongelijke behandeling. Het is meer een restcategorie waarbij in individuele gevallen voorrang wordt gegeven aan een woningzoekende waarvan op basis van de feitelijke omstandig­ heden op het moment van de aanvraag van de huisvestingsvergunning vaststaat dat hij reeds een intensieve maatschappelijke binding heeft met de desbetreffende woningmarktregio, gemeente of kern. Het gaat er niet om of bepaalde woningzoekenden op basis van bijvoorbeeld hun huidige leefstijl een positieve invloed kunnen hebben op de sociale cohesie na hun huisvesting in de desbetreffende woningmarktregio, gemeente of kern. Op de tweede plaats is er sprake van maatschappelijke binding indien de woningzoekende ten minste zes jaar onafgebroken of gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetenen is geweest van de woningmarktregio, de gemeente of de kern. … regelt vruchteloos aanbieden

In artikel 17 is bepaald dat in de huisvestingverordening een termijn wordt vastgesteld van maximaal 13 weken, waarna de huisvestingsvergunning, op voorwaarde dat de betreffende woonruimte gedurende die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden, aan iedere aanvrager moet worden verstrekt. Wat betreft koopwoningen betreft dit alleen de Waddeneilanden, voor de rest van Nederland betreft dit alleen huurwoningen. … kan de manier waarop de woningen worden aangeboden regelen

In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad regels stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningsplichtige woonruimte via publicatie van het aanbod op een website, in een huis-aan-huisblad of in een woonwinkel. … reguleert ook wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Hoofdstuk 4 handelt over wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het onttrekken, samenvoegen of omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten kan door de gemeenteraad vergunningsplichtig gemaakt worden. De aanwijzing van de categorieën woonruimte waarop deze vergunningsplicht van toepassing is, moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste. De vergunningsplicht is niet van toepassing bij het samen­ voegen van woonruimte indien de eigenaar dit doet ten behoeve van eigen bewoning of bij onttrekken van woonruimte voor gebruik van die woonruimte als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar. Een vergunning wordt verleend tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimte­ voorraad groter is dan het met het onttrekken, samenvoegen of omzetten gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. Ook bij sloop van een woning is een onttrekkingsvergunning nodig. Bij de verlening van zo een vergunning in het niet mogelijk een vergoeding te vragen ten behoeve van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds.