Bijlagen bij brief Woonplus Staatsliedenbuurt

Hieruit blijkt dat een deel van de nieuwe woningen van Woonplus en de commerciële woningen onderdeel zullen uitmaken van hetzelfde complex met bijbehorend parkeerterrein. Daarnaast zal een deel van de door de marktpartijen te ontwikkelen woningen gerealiseerd worden tegen- c.q. direct naast een te handhaven complex van Woonplus. Ook zal een deel van de door de marktpartijen te ontwikkelen woningen gerealiseerd worden op grond waar zich momenteel nog woningen van Woonplus bevinden. Tot slot lijkt ons niet onbelangrijk dat een deel van huidige bezit van Woonplus behouden blijft én dat zich in het plangebied nog andere, particuliere woningen bevinden, zodat in het kader van de beoogde ontwikkeling ook zal moeten worden gekeken naar het zoveel mogelijk voorkomen van overlast voor de bewoners.

#23561234v1

Error! Reference source not found.

DATUM ONS KENMERK PAGINA

21 april 2022 1007187 11 van 13

41.

Gelet hierop zal het nodig c.q. uiterst wenselijk zijn dat de ontwikkeling van de afzonderlijke projectonderdelen integraal plaatsvindt, waarbij de betrokken partijen afspraken maken over onder meer het bouwproces, de taak- en kostenverdeling, aanleg van het openbaar gebied en mogelijk goederenrechtelijke aspecten. Wij achten het dan ook verdedigbaar dat de Gemeente in het kader van de beoogde gronduitgifte als criterium hanteert dat de beoogde afnemers een samenwerking aangaan met Woonplus (gelet op diens beschreven grondpositie), teneinde deze integraliteit van de ontwikkeling te borgen. Aangezien Woonplus – die in dit kader haar eigen afwegingen kan maken – reeds een samenwerking is gestart met ERA en Heijmans, kan op basis van dit criterium geconcludeerd worden dat zij redelijkerwijs de enige serieuze gegadigden zijn. Weliswaar is het denkbaar dat Woonplus ook met andere marktpartijen een samenwerking zou kunnen starten, maar het zal voor de Gemeente niet eenvoudig zijn om dit als voorwaarde bij een eventuele openbare selectieprocedure te hanteren. Zij zal daarbij alsnog de medewerking van Woonplus voor nodig hebben. Dit zou derhalve tijd kosten en meer onzekerheid met zich brengen.

42.

Wij achten het daarom verdedigbaar dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria ERA en Heijmans gelet op de bestaande samenwerking met Woonplus de enige serieuze gegadigden zijn voor afname van de overige gronden. -

Gemotiveerde publicatie

43.

Voor de toepassing van de uitzondering uit het Didam-arrest is vereist dat de Gemeente tijdig voorafgaand aan de verkoop een publicatie doet waarin zij gemotiveerd onderbouwt waarom Woonplus, ERA en Heijmans de enige serieuze gegadigden zijn. Wij zouden adviseren dat daarbij kenbaar wordt gemaakt dat indien een derde het niet eens is met de voorgenomen verkoop, hij binnen 20 kalenderdagen een kort geding aanhangig moet maken.10 Als het kort geding uitblijft, kan de uitgifteovereenkomst worden gesloten. Als er toch een kort geding wordt gestart, kan alsdan worden bekeken hoe hiermee moet worden omgegaan.

IV.

AANBESTEDINGSRECHT -

44.

Juridisch kader

De Gemeente is een ‘aanbestedende dienst’ in de zin van de Aanbestedingswet 2012 (Aw 2012). Dit betekent dat zij bij het plaatsen van overheids- en concessieopdrachten de voorschriften uit de Aw 2012 in acht moet nemen. Wanneer de waarde van de opdracht hoger is dan de betreffende Europese drempelwaarde, moet hij in beginsel Europees worden aanbesteed. Is de opdrachtwaarde lager, dan moet met inachtneming van het proportionaliteitsbeginsel en het eigen aanbestedingsbeleid een gunningswijze

10

Deze termijn sluit aan bij de zogeheten ‘Alcatel-termijn’ uit artikel 2.27 Aanbestedingswet 2012 en de 20-dagentermijn uit artikel 4.16

Aanbestedingswet 2012 met betrekking tot het sluiten van een overeenkomst na een vooraankondiging, waarna vernietiging van de overeenkomst niet meer kan worden ingeroepen.

#23561234v1

Error! Reference source not found.

DATUM ONS KENMERK PAGINA

21 april 2022 1007187 12 van 13

worden gekozen. 45.

Een overheidsopdracht is (i) een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel (ii) tussen een of meer ondernemingen en een of meer aanbestedende diensten (iii) die betrekking heeft op de levering van producten, het verlenen van diensten of het uitvoeren van een werk (art. 1.1 Aw 2012). Voor overheidsopdrachten voor werken geldt een Europese drempelwaarde van EUR 5.382.000,-.11

46.

Op grond van jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie is sprake van een overeenkomst onder ‘bezwarende titel’ als aan de volgende criteria is voldaan:12 i.

Er is sprake van een prestatie van de aannemer voor een tegenprestatie van de aanbestedende dienst; Er rust een afdwingbare prestatieplicht op de aannemer (de ‘bouwplicht’); en De aanbestedende dienst moet een rechtstreeks economisch belang hebben bij het werk.

ii. iii.

47.

Verder is voor het bestaan van een overheidsopdracht voor werken vereist dat de aanbestedende diensten eisen stelt aan het werk die verder gaan de gewone uitoefening van regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw. -

Uitgangspunt: geen aanbestedingsplicht bij gronduitgifte

48.

In beginsel zal bij de gronduitgifte door de Gemeente geen sprake zijn van een overheidsopdracht. Allereerst zou de vraag zijn welke tegenprestatie de Gemeente zou leveren in ruil voor de prestatie van Woonplus en de betrokken marktpartijen, welke prestatie dan zou bestaan uit het bouwen van de woningen. Van een rechtstreeks economisch belang zou enkel sprake zijn indien de Gemeente financieel zou bijdragen aan de ontwikkeling van de woningen, of anderszins over (een deel van) het project zou kunnen beschikken. Of dit voor de hand ligt kunnen wij op basis van de ons bekende stukken niet beoordelen. Daarnaast is de vraag of de Gemeente eisen zou stellen aan de woningen die verder gaan dan haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Zo nee, dan zou ook op basis daarvan geen sprake zijn van een overheidsopdracht.

49.

Ook is voor het bestaan van een overheidsopdracht vereist dat de Gemeente aan Woonplus en de betrokken marktpartijen een afdwingbare bouwplicht zou opleggen. Wij weten niet of de Gemeente een dergelijke verplichting zou willen opleggen. Echter, indien op voorhand niet kan worden uitgesloten dat aan de overige criteria wordt voldaan, kan de Gemeente er in voorkomend geval voor kiezen om géén bouwplicht op te leggen. In dat geval is geen sprake van een overheidsopdracht. Indien de Gemeente toch een stok achter de deur wil houden wat betreft de realisatie van de woningen, kan bijvoorbeeld

11

Artikel 1, aanhef, 1) en onder a), Verordening 2021/1952 tot wijziging van Richtlijn 2014/24/EU.

12

HvJEU 25 maart 2010, C-451/08 (Helmut Muller). Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2019,

ECLI:NL:GHARL:2019:9911.

#23561234v1

Error! Reference source not found.

DATUM ONS KENMERK PAGINA

21 april 2022 1007187 13 van 13

worden gewerkt met een ‘terugleverplicht’ of – in geval van een recht van erfpacht – een beëindigingsrecht. Dit houdt in dat wordt afgesproken dat indien de afnemer niet binnen een bepaalde termijn start met de bouw, hij gehouden is om de grond terug te verkopen en leveren aan de Gemeente c.q. dat de Gemeente het erfpachtrecht kan beëindigen. Een dergelijke regeling kan niet worden beschouwd als bouwplicht.13 50.

Voor de volledigheid merken wij op dat voor zover de Gemeente eigenaar wordt van het openbaar gebied en met de betrokken partijen afspraken zou maken over de aanleg daarvan, er wel sprake zou kunnen zijn van een overheidsopdracht voor het openbaar gebied. Afhankelijk van de waarde hiervan zou dan alsnog een Europese aanbestedingsplicht kunnen gelden. Dit betekent echter niet dat daarmee het gehele project – lees: de woningbouw – zonder meer aanbestedingsplichtig wordt. De Gemeente zou er alsdan voor kunnen kiezen om de opdracht voor aanleg van het openbaar gebied zelfstandig aan te besteden, met indien gewenst de voorwaarde dat zij haar positie in de overeenkomst vervolgens overdraagt aan de betrokken marktpartijen. 14 Van belang is in dat kader dat het woningcorporaties niet is toegestaan om openbaar gebied aan te leggen. Dat behoort niet tot hun wettelijke taakomschrijving.

13

De Europese Commissie heeft in een persbericht aangegeven dat enkel het contractuele recht voor de aanbestedende dienst om de

grond terug te kopen ingeval de koper de specifieke bebouwing niet realiseert, een onvoldoende sanctie is om te kwalificeren als bouwplicht (IP/08/867). De rechtbank Arnhem kwam bij vonnis van 13 juli 2011 tot eenzelfde conclusie (ECLI:NL:RBARN:2011:BR4826). Zie tevens de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, p. 114. 14

Uit een uitspraak van de voorzieningenrechter te Rotterdam van 16 juli 2016 (JAAN 2021, 150) zou kunnen volgen dat het betrekken

van de aanleg van openbaar gebied kan leiden tot een verplichting tot aanbesteding van het gehele project. Deze uitspraak wordt echter niet als richtinggevende beschouwd omdat deze op onderdelen onvoldoende duidelijkheid biedt en diepgang vertoont. In de annotatie onder de uitspraak wordt in dat kader uiteengezet dat het feit dat er economisch belang bestaat bij de aanleg van het openbaar gebied, nog niet betekent dat dit ook geldt voor de woningen. Onverminderd het vorenstaande heeft te gelden dat er in de betreffende zaak sprake was van een bouwplicht voor (ook) de woningen en de gemeente daaraan (aanvullende) eisen stelde en daarin verder ging dan de uitoefening van haar publiekrechtelijke taak.

#23561234v1

Error! Reference source not found.

Gemeente Schiedam Vergunningen & Handhaving T.a.v. Ir.J.W.J. van Sintmaartensdijk Postbus 1501 3100 EA SCHIEDAM

Datum

Uw kenmerk

Behandeld door

4 mei 2023

23UIT02593

Mw. D. Jutte

Onderwerp

Ons kenmerk

Telefoonnummer

Staatsliedenbuurt

1764981

(010) 204 51 00

Geachte heer van Sintmaartensdijk, Dank voor uw brief met kenmerk 23UIT02593. Ook wij zien dat een aantal bewoners zich via de media roeren over de Staatsliedenbuurt. Dat zij dit doen is begrijpelijk. Zij zijn immers al in februari 2021 op de hoogte gesteld van de herstructureringsplannen en dat zij daarom moeten verhuizen. Zij zijn daardoor al ruim twee jaar in onzekerheid over hun woonsituatie. Dit krijgen wij ook regelmatig van onze huurders terug. Dat zij de kwaliteit van hun woning aangrijpen om de noodzaak van snel uitverhuizen aan te tonen, is niet meer dan logisch. Om die reden is een nieuw onderzoek naar de schimmelproblematiek dan ook niet wat onze huurders nodig hebben. Temeer omdat het vorige onderzoek al door een gerenommeerd ingenieursbureau is uitgevoerd. Cauberg Huygen is hierbij grondig te werk gegaan. Hierbij is gekeken naar bouwkundige oorzaken, verwarmings- en ventilatievoorzieningen en de invloed van bewoners. Dit nog recente rapport (dd. 8 juli 2021) is uiteraard bij ons op te vragen. De maatregelen die daaruit zijn voortgekomen, zijn afgestemd op de verwachte exploitatietermijn van maximaal zes jaar. Deze zijn gericht op het beheersbaar houden van de klachten en niet op het volledig oplossen van de klachten. Dit zou kostentechnisch niet in verhouding staan tot de korte exploitatietermijn.

De GGD is op de hoogte gebracht van dit onderzoek en de aanpak van de klachten. De bewonersvoorlichting over vochthinder en schimmel is samen met hen en Cauberg Huygen vormgegeven. Ook deze brochure kunnen wij natuurlijk aan u opsturen. Ontstaan er nieuwe schimmelklachten? Dan kunnen huurders deze bij ons blijven melden. Wij zorgen ervoor dat deze weer wordt verwijderd. Voor de goede orde: alle door Woonplus verhuurde woningen voldoen aan de wettelijke eisen van veiligheid en gezondheid. Daarop zijn we ook altijd aanspreekbaar. Mocht een bewoner daarmee niet tevreden zijn en een formeel handhavingsverzoek bij de gemeente indienen, dan verlenen wij uiteraard alle medewerking. Wat wél in het belang is van onze huurders, is snel starten met uitverhuizen en heldere, betrouwbare communicatie over de planning. De woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Dat wordt al geruime tijd door zowel Woonplus als de gemeente erkend. Om die reden is al in 2019 in de prestatieafspraken opgenomen om in datzelfde jaar tot een intentieovereenkomst te komen voor de herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Dit is niet gebeurd, en in 2020 ook niet. Wel heeft de gemeente in de woonvisie 2020 opgenomen dat de Staatsliedenbuurt in 2020-2025 vernieuwd wordt. Woonplus Schiedam . Valeriusstraat 3 . Postbus 25 • 3100 AA Schiedam . IBAN NL96RAB00316258873 • KvKnr.

41134252 • Telefoon (010) 204 51 00 tussen 08.30 - 12.00 uur • Fax (010) 426 82 00 • E-mail wDscawoonplus.nl • Internet www.woonplus.nl

woonplus.nl

In juli 2021 is vervolgens ook de subsidie bijdrage volkshuisvestingsfonds toegekend. Daarmee leek de weg helemaal vrij. Dit hebben we ook samen met de gemeente enthousiast naar buiten gebracht. In onze nieuwsbrief van augustus 2021 stond een gezamenlijk interview met onze projectmanager investeringen en de woningbouwregisseur van de gemeente. Hierin vertelden we onze huurders dat we eindelijk konden starten met het maken van concrete afspraken en plannen zodat we in 2022 konden starten met uitverhuizen. Het is nu mei 2023 en er is nog steeds geen intentieovereenkomst. Zoals het nu loopt, ziet het er naar uit dat we pas 2025 kunnen starten met uitverhuizen. Dat is onaanvaardbaar en niet uit te leggen aan onze bewoners. Een nieuw schimmelonderzoek kan onze bewoners echt niet positiever stemmen. Integendeel. Hiermee geef je nog meer onzekerheid en het gevoel dat het nóg langer gaat duren. Uiteraard zijn wij bereid om in de prestatieafspraken iets af te spreken over hoe we met de schimmelmeldingen omgaan. Maar daar horen ook andere afspraken bij. Over hoe we het proces tot het komen van een herontwikkelingsovereenkomst kunnen versnellen én hoe we gezamenlijk goed en tijdig kunnen communiceren. Zo zal ik het in het bestuurlijk overleg van 8 mei ook met de wethouder bespreken.

Directeur-bestuurder

Woonplus Schiedam . Valeriusstraat 3 • Postbus 25 . 3100 AA Schiedam • IBAN NL96RABO0316258873 • KvKnr. 41134252 • Telefoon (010) 204 51 00 tussen 08.30 - 12.00 uur * Fax (010) 426 82 00 • E-mail wosigiwoonplus.nl • Internet www.woonplus.nl