Bijlage Sportplaza Harga wijzigingen t.o.v. eerder vastgestelde versie

6.3.2 Waarde - Archeologie Voor het gehele plangebied geldt één archeologische (verwachtings)waarde (zie paragraaf Archeologie). Deze verwachtingswaarde wordt beschermd door de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie". Binnen deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod en is een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden vereist indien deze een oppervlakte hebben groter dan 200 m² en dieper reiken dan 0,5 meter beneden het maaiveld. Indien deze maten worden overschreden kan een omgevingsvergunning pas worden verleend nadat een archeologisch onderzoek is uitgevoerd. Aan het verlenen van de omgevingsvergunning kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden. Hierdoor kunnen mogelijk aanwezige monumenten in de bodem worden behouden gekoppeld aan de vergunning.

6.4 Overige bepalingen 6.4.1 Algemene aanduidingsregels Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone behorende bij de rijksweg A4 en A20. In overeenstemming met het bepaalde in de Wet geluidhinder geldt dat binnen deze geluidszone geen geluidsgevoelige objecten mogen worden gebouwd tenzij wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor geluid of een verkregen hogere (geluids)waarde. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de rijksweg A4 en A20. Het bij deze wegen behorende invloedsgebied is op de verbeelding aangegeven met de gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen". Binnen deze zone is de bouw of uitbreiding van (beperkt) kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen niet toegelaten, tenzij vooraf advies wordt ingewonnen bij de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond. In verband met de ligging binnen het invloedsgebied van de rijksweg kunnen uit het oogpunt van externe veiligheid nadere voorwaarden worden gesteld met betrekking tot de luchtdichtheid en het ventilatiesysteem van het bouwwerk.

6.4.2 Afwijkingen In het bestemmingsplan is zoveel mogelijk met recht bestemd. Er is een beperkt aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Om te voorkomen dat kleine meetfouten tot grote gevolgen leiden en om enigszins flexibel met maatvoeringen om te kunnen gaan, zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen om in geringe mate te kunnen afwijken van genoemde maten, oppervlaktes enzovoorts. Daarnaast zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het oprichten van openbare nutsdoeleinden.

6.4.3 Parkeren, laden, lossen en stallen Parkeren

Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt de vereiste dat, om parkeerproblemen te voorkomen, voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Deze vereiste vond voorheen zijn grondslag in de gemeentelijke bouwverordening. Door een wijziging in de wet heeft de gemeentelijke bouwverordening op dit punt zijn werking verloren. Dit neemt niet weg dat het wenselijk blijft dat bij nieuwe ontwikkelingen voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Om deze reden is in de planregels een regeling met betrekking tot parkeren opgenomen. De hoofdregel is dat bij nieuwe ontwikkelingen voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op eigen terrein. Onder een nieuwe ontwikkeling wordt daarbij zowel het oprichten van bebouwing verstaan, als het veranderen, wijzigen of uitbreiden van bestaand gebruik. De vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid wordt beantwoord op basis van de bij de regels gevoegde parkeernormen, de berekenwijze van de parkeerbehoefte uit het op 13 mei 2014 door het college vastgestelde 'Beleid toepassing verordening op de parkeerbijdrageregeling en parkeernormen' en de uitgebreide jurisprudentie die op dit onderdeel is ontstaan. De bij de regel gevoegde parkeernormen zijn de normen zoals deze op 13 mei 2014 door het college zijn vastgesteld. Daarbij geldt aanvullend dat de parkeerplaatsen qua aard, plaats en inrichting bruikbaar en bereikbaar moeten zijn.

De bepalingen en voorschriften uit het Handboek Openbare Ruimte vormen hierbij het uitgangspunt. De regeling kent een afwijkingsbevoegdheid voor die gevallen dat het niet mogelijk of wenselijk is de parkeergelegenheid (volledig) op eigen terrein te realiseren, en op een 'andere wijze' wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Deze situatie doet zich voor indien: b.a. nieuwe parkeerplaatsen worden aangelegd in het openbaar gebied. Hierbij geldt dat dit niet ten koste mag gaan van bestaande of geplande parkeervoorzieningen, de aanvrager geen uniek gebruiksrecht heeft op deze nieuwe parkeerplaatsen en de bijbehorende aanlegkosten voor de aanvrager zijn. c.b. bestaande parkeerplaatsen worden gebruikte in het openbaar gebied. Dit is mogelijk indien in de bestaande situatie sprake is van een overschot aan parkeerplaatsen, waarbij eveneens geldt dat de aanvrager geen uniek gebruiksrecht verkrijgt voor deze parkeerplaatsen en ter compensatie voor deze reeds door de gemeente aangelegde en betaalde parkeerplaatsen een bedrag dient te betalen van € 7.500,-- per parkeerplaats. d.c. duurzaam gebruik van parkeerplaatsen in een al dan niet zelf gerealiseerd naburige parkeervoorziening. Voorwaarde hierbij is dat aangetoond moet worden dat deze parkeerplaatsen langdurig (minimaal 10 jaar) ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling gebruikt kunnen worden.

Indien het niet mogelijk is om voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren en ook op een 'andere wijze' niet in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien bestaat de mogelijkheid het tekort aan parkeerplaatsen financieel te compenseren door storting van een bedrag in het gemeentelijk parkeerfonds. De hoogte van de financiële bijdrage wordt bepaald op grond van de op 6 maart 2014 door de gemeenteraad vastgestelde 'Verordening op de parkeerbijdrageregeling Schiedam 2014'. Tot slot kent de regeling een afwijkingsbevoegdheid voor die situaties dat niet kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid en een bijdrage in het parkeerfonds ook niet mogelijk is, maar naar het oordeel van het college sprake is van een ontwikkeling met een bijzonder gemeentelijk belang. Het gaat hierbij om zeer uitzonderlijke situaties, waarbij met gegronde redenen is aangetoond, dat het niet mogelijk is de vereiste parkeergelegenheid te realiseren. Het betreft hierbij ontwikkelingen die zondanig gewenst zijn dat het uit economisch oogpunt of uit het oogpunt van milieu, hinder of woonomgeving, gedeeltelijk of volledig vrijstelling van de parkeernorm wordt gegeven. Laden en lossen Voor diverse gebruiksfuncties is, uit het oogpunt van doorstroming en gebruik van de openbare weg, een voorziening voor het laden en lossen vereist. De bepaling met betrekking tot laden en lossen uit de

gemeentelijke bouwverordening heeft op dit punt haar aanvullende werking verloren. Het blijft wenselijk om een dergelijke voorziening te hebben, mits de aard en omvang van een ruimtelijke ontwikkelingen daar aanleiding toe geeft. Gelet op de grote verscheidenheid aan ontwikkelingen is het niet mogelijk hiervoor op voorhand normen op te nemen. De aard, omvang, situering en noodzaak van deze voorziening wordt om deze reden op basis van de specifieke eigenschappen van een ruimtelijke ontwikkeling bepaald. Deze vereiste geldt daarbij niet voor woonfuncties.

Fietsparkeren Het gebruik van de fiets maakt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen ook ruimte moet worden gereserveerd voor het stallen van fietsen. Deze vereiste gold voorheen op grond van het Bouwbesluit. Gelet op het hoge fietsgebruik en om wildparkeren van fietsen te voorkomen is het wenselijk dergelijke stallingsvoorzieningen te hebben. Gelet op de grote verscheidenheid aan ontwikkelingen is het niet mogelijk hiervoor op voorhand normen op te nemen. De aard, omvang, situering en noodzaak van deze voorziening wordt om deze reden op basis van de specifieke eigenschappen van een ruimtelijke ontwikkeling bepaald. Deze vereiste geldt niet voor woonfuncties, omdat voor woningen op grond van het Bouwbesluit nog wel een verplichting geldt voor het hebben van een (fietsen)berging.

6.4.4 Waterberging In de Algemene gebruiksregels is met het oog op de aanwezigheid van voldoende waterbergend vermogen van het plangebied een regeling opgenomen. De regeling kent een afwijkingsbevoegdheid op grond waarvan het mogelijk is de vereiste waterberging (deels) buiten het plangebied, maar wel op het sportpark Harga te realiseren.

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de transformatie van het plangebied van sportpark naar een gebied met commerciële functies rond de thema's sport, gezondheid en ontspanning en de aansluiting van deze locatie op de onderliggende infrastructuur. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. De kans op planschade wordt gering geacht maar kan nooit helemaal worden uitgesloten. Gelet hierop is er een planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer opgesteld. Dit betekent dat eventuele gegronde planschadeclaims niet door de gemeente Schiedam financieel afgehandeld worden maar door de initiatiefnemer.

7.2 Exploitatieplan Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en artikel 6.2.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient, indien sprake is van één van de in artikel 6.2.1 van het Bro genoemde bouwactiviteiten, een exploitatieplan te worden vastgesteld. Een exploitatieplan heeft onder meer tot doel om te komen tot een adequaat publiekrechtelijk kostenverhaal, het realiseren van een goede inrichting van de openbare ruimte door middel van het stellen van locatie-eisen en het bieden van een goede grondslag om de verdeling van woningbouwcategorieën te ondersteunen. Het bestemmingsplan 'Sportplaza Harga' maakt de ontwikkeling van een sportplaza mogelijk, waar ruimte is voor grootschalige detailhandel,onder andere een hotel en sport- en gezondheidsvoorzieningen. Dit betreft een ander hoofdgebouw als bedoeld in artikel 6.2.1, lid b van het Bro. Gelet hierop bestaat er in beginsel de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan. In artikel 6:12, lid 1 van het Bro is opgenomen dat geen exploitatieplan hoeft worden opgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Omdat de grond eigendom is van de gemeente kan worden vastgesteld dat het kostenverhaal anderszins verzekerd is en dat er dus geen verplichting is om een exploitatieplan vast te stellen.

De economische-financiële haalbaarheid van het plan kan hierdoor als aangetoond worden beschouwd.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bestuurlijk vooroverleg In het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan de gebruikelijke partners, waaronder de provincie Zuid-Holland, het ministerie van I&M, het Hoogheemraadschap van Delfland en overige organisaties. De resultaten van het vooroverleg zijn verwerkt in de "Reactienota voorontwerpbestemmingsplan Sportplaza Harga". Deze nota vormt de basis voor de aanpassing van het voorontwerp bestemmingsplan. Zienswijzen Het bestemmingsplan heeft vanaf 22 oktober 2015 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad om zienswijzen tegen het plan in te dienen. Naar aanleiding hiervan zijn 3 zienswijzen ontvangen. De ingediende zienswijzen en de reactie hierop zijn opgenomen in de "Nota van zienswijzen bestemmingsplan Sportplaza Harga". Beroep De vaststelling van het bestemmingsplan is op de in artikel 3.8, derde lid van de Wro voorgeschreven wijze bekend gemaakt. Belanghebbenden kunnen binnen de wettelijke beroepstermijn tegen het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Ruimtelijke effecten grootschalige detailhandelOntwikkelvisie Schiedam in sportBeweging

Bijlage 2 Ontwikkelvisie Schiedam in Beweging

Bijlage 3 Schiedam in Beweging, fase 1

Bijlage 43

Waterparagraaf bestemmingsplan 'Harga-Noord'

Bijlage 54

Flora en faunaparagraaf

Bijlage 65

Notitie externe veiligheid Sportplaza

Bijlage 76

Advies Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond

Bijlage 87

Geluidsonderzoek Harga

Bijlage 98

Luchtkwaliteitsonderzoek Decathlon

Bijlage 109

Verkeersonderzoek gebiedsontwikkeling Harga

Bijlage 1110

Vergewisplicht MER-beoordeling

Bijlage 1211 Vooronderzoek Harga Schiedam

conventionele

explosieven

Bijlage 13 Decathlon

Ruimtelijke

effectstudie

vestigingsplan

Bijlage 14

Advies Stadsregio Rotterdam

Bijlage 1512 Reactienota Sportplaza Harga

voorontwerp-bestemmingsplan

Bijlage 1613 Nota Sportplaza Harga

van

zienswijzen

bestemmingsplan

Bijlage 14

Reactieve aanwijzing Gedeputeerde Staten

Bijlage 15

Uitspraak Raad van State (2019)

Bijlage 16

Uitspraak Raad van State (2020)

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1

INLEIDENDE REGELS

Begrippen

1.1 plan: het bestemmingsplan Sportplaza Harga met identificatienummer NL.IMRO.0606.BP0027-00020003 van de gemeente Schiedam. 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar, ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 archeologisch waardevol gebied: gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn. 1.6 archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische sporen en relicten. 1.7 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.8 bedrijfsgebonden kantoor: (een gedeelte van) een bedrijfsgebouw welke wordt gebruikt voor het verlenen van administratieve, financiële, ontwerptechnische, juridische of andere daarmee gelijk te stellen diensten ten behoeve van dat bedrijf. 1.9 beperkt kwetsbaar object: beperkt kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, waarbij een bedrijfsverzamelgebouw waar op grond van de regels beperkt kwetsbare objecten zijn toegelaten als één object wordt aangemerkt.

1.10 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. 1.11 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.12 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.13 bouwgrens: de grens van een bouwvlak. 1.14 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.15 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel. 1.16 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.17 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect, met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.18 bruto-vloeroppervlakte: totale oppervlakte van woningen, kantoren, winkels, horeca, bedrijven of maatschappelijke voorzieningen met inbegrip van de daartoe behorende inpandige ruimten, zoals gemeenschappelijke ruimten, etalages, magazijnen en dienstruimten (inclusief wanden).

1.19 detailhandel: het bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending, alsmede ondergeschikte horeca 1 (lichte horeca). 1.20 evenementen: gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur. 1.21 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt niet zijnde een nutsvoorziening. 1.22 geluidzoneringsplichtige bedrijven: bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, welke in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken. 1.23 horeca(bedrijf): a. horeca 1 (lichte horeca): horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend, hoofdzakelijk zijn gericht op het al dan niet ter plaatse consumeren van ter plaatse verstrekte etenswaren en maaltijden en daardoor slechts in beperkte mate hinder voor omwonenden veroorzaken, zoals een automatiek, broodjeszaak, cafetaria, shoarma/grillroom, croissanterie, koffiebar, lunchroom, ijssalon, snackbar, tearoom, traiteur, bistro en restaurant (met bezorg- en afhaalservice);

b. horeca 2 (middelzware horeca): horecabedrijven die in beginsel ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals een bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal en zalenverhuur (ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen); c. horeca 3 (zware horeca): horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen, zoals een dancing, discotheek, nachtclub of partycentrum. 1.24 hotel: een bedrijf of inrichting geheel of in overwegende mate gericht op het verschaffen van logies per nacht, waarbij ondergeschikt short-stay mogelijk is, al dan niet in combinatie met het verstrekken van consumpties en/of dranken. 1.25 kwetsbaar object: kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, waarbij een bedrijfsverzamelgebouw waar op grond van de regels kwetsbare objecten zijn toegelaten als één object wordt aangemerkt. 1.26 nutsvoorziening: voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals voorzieningen ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatienetwerken, alsmede ten behoeve van riolering en afvalinzameling.

1.27 overig bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.28 overkapping: een overdekte constructie met maximaal drie wanden waarvan er maximaal twee tot de constructie behoren. 1.29 pand: de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is. 1.30 peil: a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de (ontwerp- of streef-)hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein of dak van een parkeervoorziening ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil. 1.31 risicovolle inrichting: a. een inrichting waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand moet worden aangehouden tot op grond van het bestemmingsplan toegelaten kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen; b. een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer.

1.32 straatmeubilair: de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halte-aanduidingen, parkeerregulerende constructies, roadbarriers, afvalinzamelsystemen, brandkranen, informatie- en reclameobjecten, rijwielstandaards, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, beeldende kunst, gedenktekens, speelvoorzieningen, abri's e.d.. 1.33 verblijfsgebied: het tot de openbare ruimte behorende gebied hoofdzakelijk bestemd en ingericht voor (ontsluitings)wegen, fiets- en voetpaden, water, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen. 1.37 volumineuze detailhandel: detailhandelsbedrijven die vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben, zijnde detailhandel in auto’s, boten, caravans, motoren, scooters, zwembaden, buitenspeelapparatuur, fitnessapparatuur, piano’s, surfplanken, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen, inclusief bij het hoofdassortiment passende nevenassortimenten mits niet meer dan 20% van de verkoopvloeroppervlakte voor de verkoop van het nevenassortiment wordt gebruikt.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 bebouwd oppervlak van een bouwperceel: de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen. 2.2 bebouwingspercentage: percentage van de oppervlakte van een bouwperceel of ander vlak, dat mag worden bebouwd. 2.3 (bouw)hoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, zonnepanelen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4 oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.5 oppervlakte van een overkapping: tussen de (neerwaarts geprojecteerde) buitenzijde van de afdekking van de overkapping. 2.6 ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden: a.

ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, dan wel daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bouwonderdelen, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en bestemmingsgrenzen, goot- en/of bouwhoogte, niet meer bedraagt dan 1,0 meter; b. een liftschacht, liftkoker en (ondergeschikte dakopbouwen ten behoeve van) een technische installatie buiten beschouwing gelaten mits de overschrijding van de maximaal toegelaten hoogte niet meer bedraagt dan 3,0 meter.

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels

Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijfsmatige activiteiten die een milieubelasting kennen die niet hoger is dan categorie 3.2, als bedoeld in de Staat van milieubelastende activiteiten0; b. grootschalige detailhandel in sportartikelen met bijbehorende try & buy, met dien verstand dat maximaal 1 grootschalige detailhandelsbedrijf in sportartikelen is toegelaten; c. volumineuze detailhandel; d.b. evenemententerrein, met dien verstande dat een evenemententerrein niet is toegelaten ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein uitgesloten'; e.c. horeca 1 en 2; f.d. hotel; g.e. (para)medische voorzieningen; h.f. persoonlijke dienstverlening; i.g. zakelijke dienstverlening; j.h. sport(school); met daarbij behorende: k.i. groenvoorzieningen; l.j. ontsluitingswegen, paden en verhardingen; m.k. parkeervoorzieningen; n.l. verblijfsgebieden; o.m. waterlopen, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen. 3.2 Bouwregels Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels: 3.2.1 regels ten aanzien van gebouwen: a. het bestemmingsvlak mag voor maximaal 80% worden bebouwd; b. de oppervlakte van gebouwen ten behoeve van de in artikel 3.1, onder b genoemde functie mag niet meer bedragen dan 7.000 m²; c.b.

de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 15,0 meter; d.c. in afwijking van het bepaalde onder c mag de bouwhoogte van de in lid 3.1, onder e en f genoemde functie niet meer bedragen dan 65,0 meter. 3.2.2 regels ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 3,0 meter bedragen; b. de hoogte van palen en masten mag maximaal 20,0 meter bedragen; c. de hoogte van reclamemasten mag maximaal 40,0 meter bedragen d. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 10,0 meter bedragen. 3.3 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. voor grootschalige detailhandel in sportartikelen, als bedoeld in lid 3.1, onder b, geldt dat: 0. de totale bruto-vloeroppervlakte, inclusief buiten de gebouwen gelegen voorzieningen ten behoeve van try & buy, niet meer mag bedragen dan 12.500 m²

0. de totale oppervlakte van binnen de gebouwen gelegen voorzieningen ten behoeve van try & buy minimaal 25% van de bruto-vloeroppervlakte van het gebouw dient te bedragen; 0. grootschalige detailhandel in sportartikelen zonder bijbehorende try & buy niet is toegestaan; d.e. risicovolle inrichtingen zijn niet toegestaan; e.f. geluidzoneringsplichtige bedrijven zijn niet toegestaan; f.g. activiteiten uit kolom 1 van onderdeel C en D van de bijlage bij het besluit milieu-effectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen als genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage; g.h. bedrijfsgebonden kantoren zijn toegestaan tot een oppervlakte van ten hoogste 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte.

Artikel 4

Verkeer

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. (gebiedsontsluitings)wegen; b. fiets- en wandelpaden; c. verblijfsgebieden; d. parkeervoorzieningen; e. geluidwerende voorzieningen; met daarbij behorende: f. groenvoorzieningen, taluds en bermen; g. tunnels, viaducten, bruggen, duikers en bijbehorende voorzieningen; h. voorzieningen ten behoeve van: 1. het regelen, geleiden en bewegwijzeren van het (weg)verkeer, alsmede verlichting; 2. het weren van voorwerpen die de veiligheid van het (weg)verkeer in gevaar kunnen brengen en het beveiligen van het (weg)verkeer; 3. het onderhoud van de weg, alsmede dienstwegen; i. waterlopen, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen. 4.2 Bouwregels Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels: a. uitsluitend toegelaten zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van maximaal 10,0 meter; b. in afwijking van het bepaalde onder a zijn overkappingen en schuilgelegenheden bij tram- en bushaltes toegelaten tot een hoogte van maximaal 3,5 meter waarbij het oppervlak niet meer mag bedragen dan 20 m2; c. in afwijking van lid a zijn gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegelaten tot een hoogte van maximaal 3,5 meter waarbij het oppervlak niet meer mag bedragen dan 20 m2.

Artikel 5

Leiding - Riool

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een rioolpersleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - riool', met een belemmeringszone ter breedte van 4,0 meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding. 5.2 Bouwregels In het belang van de bescherming van de ter plekke aanwezige leiding mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' samenvallende bestemming, op deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten behoeve van de dubbelbestemming 'Leiding - Riool', tot een hoogte van maximaal 3,0 meter. 5.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 5.2 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover deze zijn toegelaten op grond van de regels van de andere bestemmingen waarmee de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' samenvalt, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder waaruit blijkt dat de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 Algemeen Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waartoe ook wordt gerekend het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen van gronden; b. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; c. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en anderszins indringen van voorwerpen in de bodem; d. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen; e. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg kunnen hebben, zoals drainage en (onder)bemaling; f. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos en andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd; g. het aanbrengen van andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 5.4.2 Uitzondering Het in lid 5.4.1 bedoelde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke: a.

het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. reeds in uitvoering zijn of waarvoor vergunning is verleend voor het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan; c. noodzakelijk zijn voor de uitvoering of realisatie van een bouwplan welke is toegelaten op grond van het bepaalde in artikel 5.2 of waarvoor op grond van artikel 5.3 wordt afgeweken van het bestemmingsplan. 5.4.3 Toetsingscriteria en voorwaarden De in lid 5.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien:

a.

door de uitvoering van de bedoelde werken en/of werkzaamheden, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen het normaal functioneren van de leiding niet wordt of kan worden aangetast; b. de werken en/of werkzaamheden zijn toegelaten op grond van de regels van deze bestemming, dan wel van de andere bestemmingen waarmee de dubbelbestemming samenvalt; c. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder. 5.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen, blijkens een schriftelijk advies van de leidingbeheerder, de bestemming 'Leiding - Riool' wijzigen door de bestemmingsaanduiding geheel of gedeeltelijk: a. te verwijderen, indien ter plaatse de leiding is komen te vervallen; b. te verschuiven indien dit vereist is ten gevolge van de bouw van bouwwerken of de aanleg van wegen, paden, leidingen of watergangen binnen de als Leiding - Riool bestemde gronden.

Artikel 6

Leiding - Water

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een warmwaterleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - water', met een belemmeringszone ter breedte van 4,0 meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding. 6.2 Bouwregels In het belang van de bescherming van de ter plekke aanwezige leiding mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere met de dubbelbestemming 'Leiding - Water' samenvallende bestemming, op deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten behoeve van de dubbelbestemming 'Leiding - Water', tot een hoogte van maximaal 3,0 meter. 6.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 6.2 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover deze zijn toegelaten op grond van de regels van de andere bestemmingen waarmee de dubbelbestemming 'Leiding - Water' samenvalt, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder waaruit blijkt dat de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1 Algemeen Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waartoe ook wordt gerekend het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen van gronden; b. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; c. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en anderszins indringen van voorwerpen in de bodem; d. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen; e. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg kunnen hebben, zoals drainage en (onder)bemaling; f. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos en andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd; g. het aanbrengen van andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 6.4.2 Uitzondering Het in lid 6.4.1 bedoelde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke: a.

het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. reeds in uitvoering zijn of waarvoor vergunning is verleend voor het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan; c. noodzakelijk zijn voor de uitvoering of realisatie van een bouwplan welke is toegelaten op grond van het bepaalde in artikel 6.2 of waarvoor op grond van artikel 6.3 wordt afgeweken van het bestemmingsplan. 6.4.3 Toetsingscriteria en voorwaarden De in lid 6.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien:

a.

door de uitvoering van de bedoelde werken en/of werkzaamheden, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen het normaal functioneren van de leiding niet wordt of kan worden aangetast; b. de werken en/of werkzaamheden zijn toegelaten op grond van de regels van deze bestemming, dan wel van de andere bestemmingen waarmee de dubbelbestemming samenvalt; c. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder. 6.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen, blijkens een schriftelijk advies van de leidingbeheerder, de bestemming 'Leiding - Water' wijzigen door de bestemmingsaanduiding geheel of gedeeltelijk: a. te verwijderen, indien ter plaatse de leiding is komen te vervallen; b. te verschuiven indien dit vereist is ten gevolge van de bouw van bouwwerken of de aanleg van wegen, paden, leidingen of watergangen binnen de als Leiding - Water bestemde gronden.

Artikel 7

Waarde - Archeologie

7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. 7.2 Bouwregels In het belang van de archeologische monumentenzorg mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere met de bestemming 'Waarde - Archeologie' samenvallende bestemming(en) ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie' geen bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) worden gebouwd waarvan het gezamenlijk oppervlak groter is dan 200 m² en die dieper reiken dan 0,5 meter beneden het maaiveld. 7.3 Afwijken van de bouwregels a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels, als bedoeld in lid 7.2, voor bouwwerken voor zover deze zijn toegelaten op grond van de regels van de andere bestemmingen waarmee de bestemming 'Waarde - Archeologie' samenvalt. b. Er kan slechts afgeweken worden van de bouwregels indien op basis van een archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, dan wel dat er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen. c.

Aan de afwijking van de bouwregels kunnen in ieder geval de volgende voorwaarden worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige. 7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 7.4.1 Algemeen Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. grondwerkzaamheden, waartoe ook wordt gerekend het ontginnen, verlagen, afgraven, diepploegen, woelen en mengen van gronden; b. het aanleggen, verdiepen, verbreden van sloten, watergangen en overige waterpartijen; c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen; d. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur dan wel het indrijven van enig ander voorwerp.

7.4.2 Toepassingsbereik Het in lid 7.4.1 bedoelde verbod geldt ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie' voor werken en werkzaamheden waarvan het gezamenlijk oppervlak groter is dan 200 m² en die dieper reiken dan 0,5 meter beneden het maaiveld. 7.4.3 Uitzondering Het in lid 7.4.1 bedoelde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan;

c.

noodzakelijk zijn voor de uitvoering of realisatie van een bouwplan welke is toegelaten op grond van het bepaalde in artikel 7.2 of waarvoor op grond van artikel 7.3 wordt afgeweken van het bestemmingsplan.

7.4.4 Toetsingscriteria en voorwaarden a. De in lid 7.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien: 1. op basis van een archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar de werken en/of werkzaamheden plaatsvinden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, dan wel dat er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen; 2. de werken en/of werkzaamheden zijn toegelaten op grond van de regels van de andere bestemmingen waarmee de bestemming 'Waarde - Archeologie' samenvalt. b. Aan de in lid 7.4.1 genoemde vergunning kunnen in ieder geval de volgende voorwaarden worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; of 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige. 7.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Waarde - Archeologie' wijzigen door de betreffende bestemmingsaanduiding geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien ter plaatse, op basis van archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Hoofdstuk 3 Artikel 8

ALGEMENE REGELS

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9

Algemene bouwregels

9.1 Bestaande afwijkingen Een bestaand bouwwerk, waarvan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan de feitelijk aanwezige hoogte, oppervlakte of afstand tot een ander gebouw of grenslijn in strijd is met een in dit plan voorgeschreven maximum dan wel minimum hoogte, oppervlakte of afstand, mag worden gehandhaafd, veranderd en/of vernieuwd, maar niet worden vergroot of anders gesitueerd. 9.2 Aangrenzende terreinen Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan, die aldaar niet meer met de regels van dit plan zou overeenstemmen, of voor zover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.

Artikel 10

Algemene aanduidingsregels

10.1 Geluidzone a. Binnen de 'Geluidzone' is nieuwbouw ten behoeve van de uitbreiding van het aantal woningen en de nieuwvestiging van geluidgevoelige objecten niet toegelaten, tenzij voor het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde onder afwijken van het bepaalde onder a indien uit een akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van de weg op de gevel van de geluidgevoelige objecten de wettelijke voorkeursgrenswaarde of een bij besluit van burgemeester en wethouders vastgestelde hogere waarde niet overschrijdt. 10.2 Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen a. Binnen de 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' is de bouw of uitbreiding van (beperkt) kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichting niet toegelaten, tenzij de uitbreiding niet ziet op een toename van het aantal in het gebouw verblijvende personen. b.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde onder a voor het bouwen van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen met een groot maatschappelijk of economisch belang voor zover deze zijn toegelaten op grond van de regels van de andere bestemmingen waarmee de aanduiding 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' samenvalt en vooraf advies wordt ingewonnen bij de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond. c. Aan de afwijking kunnen uit het oogpunt van externe veiligheid in ieder geval voorwaarden worden verbonden met betrekking tot: 1. de luchtdichtheid van constructies en gevels; 2. de afsluitbaarheid van ventilatiesystemen; 3. de situering van de luchttoevoer van het luchtverversingssysteem ten opzichte van de risicobron; 4. het hebben van voldoende van de risicobron afgerichte vluchtmogelijkheden. Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de aanduiding 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' voor zover een verandering in de externe veiligheidsnormering- en waardering daartoe aanleiding geeft.

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van de regels van het plan, voor: a. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut, mits de oppervlakte van een gebouw niet meer bedraagt dan 20 m² en de bouwhoogte van de bouwwerken niet meer zal bedragen dan 3,5 meter; b. het overschrijden van in deze regels genoemde maten en percentages, bouwhoogte en oppervlakte van gebouwen en bouwwerken en bebouwingspercentages, met niet meer dan 10%; c. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%; d. beneden peil gelegen kelders alsmede erkers, balkons, galerijen, luifels, buitentrappen en soortgelijke onderdelen, waarbij de grenzen van het bouwvlak met niet meer dan 1,0 meter mogen worden overschreden; e. geluidwerende voorzieningen; mits de bouw- en gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen percelen niet in onevenredige mate worden beperkt en de ter plaatse aanwezige waarden niet op onevenredige wijze worden of kunnen worden aangetast.