Bijlage MPG 2021
Tekst van het document
Meerjarenperspectief grondexploitaties 1
2021
4.1
Programma Economie ........................................................... 14
4.1.1
Inhoud
Schieveste fase 2 ............................................................. 14
Samenvatting ..................................................................................... 5
Kenmerken ................................................................................ 14
1
Programma ................................................................................ 14
2
3
Inleiding ...................................................................................... 6 1.1
Wat is een grondexploitatie ................................................. 6
Verschillenanalyse ..................................................................... 15
1.2
Aanleiding............................................................................ 6
Risico’s en kansen ..................................................................... 15
1.3
Doelstelling .......................................................................... 6
Kasstroom en resultaat.............................................................. 15
1.4
Leeswijzer ............................................................................ 6
Schieveste Fase 5 ............................................................ 16
1.5 Huidige grondexploitaties ......................................................... 7
Kenmerken ................................................................................ 16
Uitgangspunten...........................................................................8
Programma ................................................................................ 16
2.1
Parameters...........................................................................8
Kasstroom en resultaat.............................................................. 16
2.2
Beleidskaders .......................................................................8
Verschillenanalyse ..................................................................... 16
2.3
Positie binnen Planning & Control cyclus ...........................8
Risico’s en kansen ..................................................................... 17 4.1.3
Programma en realisatie ........................................................... 10
Spaanse Polder ............................................................... 17
3.1
Inleiding ............................................................................ 10
Kenmerken ................................................................................ 17
3.2
Economie ........................................................................... 10
Kasstroom en resultaat.............................................................. 17
Beleid .......................................................................... 10
Programma ................................................................................ 17
Wonen.................................................................................11
Verschillenanalyse ..................................................................... 17
3.2.1 3.3
4
4.1.2
3.3.1
Beleid ...........................................................................11
3.3.2
Marktontwikkelingen ................................................. 12
Risico’s en kansen .....................................................................18 4.1.4
’s-Graveland Zuid ...........................................................18
Kenmerken ................................................................................18
3.3.3 Planning woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties ...................................................................... 13
Programma ................................................................................18
Grondexploitaties...................................................................... 14
Kasstroom en resultaat..............................................................18 2
Verschillenanalyse .................................................................... 18
Kenmerken ............................................................................... 22
Risico’s en kansen ..................................................................... 18
Programma ............................................................................... 23
’s Graveland Midden ...................................................... 19
Kasstroom en resultaat............................................................. 23
Kenmerken ................................................................................ 19
Verschillenanalyse .................................................................... 23
Programma ............................................................................... 19
Risico’s en kansen .................................................................... 23
4.1.5
4.2.3
Kasstroom en resultaat ............................................................. 19
Toernooiveld.................................................................. 23
Verschillenanalyse .................................................................... 19
Kenmerken ............................................................................... 23
Risico’s en kansen ..................................................................... 19
Aanleiding ................................................................................ 23
4.1.6 ’s Graveland Noord ............................................................. 20
Programma ............................................................................... 24
Kenmerken ............................................................................... 20
Kasstroom en resultaat............................................................. 24
Programma .............................................................................. 20
Verschillenanalyse .................................................................... 24
Kasstroom en resultaat ............................................................ 20
Risico’s en kansen .................................................................... 24 5
Verschillenanalyse ................................................................... 20
Grondexploitaties in wording................................................... 25
Risico’s en kansen .................................................................... 20
5.1
Inleiding ............................................................................ 25
Programma Wonen ............................................................... 21
5.2
Mathenesse ....................................................................... 25
4.2.1 Wetenschappersbuurt .......................................................... 21
5.3
Stationsgebied ................................................................... 25
Kenmerken ................................................................................ 21
5.4
Staatsliedenbuurt .............................................................. 26
4.2
Aanleiding project ..................................................................... 21
6
Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven ........................... 26
Programma ............................................................................... 21
7
Afgesloten Grondexploitaties ................................................... 27
Kasstromen en resultaten ......................................................... 21
8
Deelnemingen .......................................................................... 27
Verschillenanalyse .................................................................... 21
9
Verloop grondexploitaties en financiële effecten ..................... 28
Risico’s en kansen ..................................................................... 22 4.2.2
Parkweg Midden ............................................................ 22 3
9.1
Kaderafwijkingen .............................................................. 28
9.2
Financiële effecten ............................................................ 28
9.3
Reserves ............................................................................. 29
9.3.1
Egalisatiereserve grondbedrijf ................................... 29
9.3.2
Risicoreserve binnen weerstandsvermogen............... 29
4
Samenvatting Doel van het Meerjarenperspectief (MPG) is verantwoording af te leggen over de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad waarover de gemeente een grondexploitatie voert. Daarnaast biedt het MPG een verantwoording van het ruimtelijk beleid en geeft het aan in hoeverre de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de uitvoering van dat ruimtelijk beleid. Het MPG sluit aan op de financiële verantwoordingscyclus. Er is input verwerkt uit de jaarrekening (boekwaarden) en het MPG geeft weer input voor de begroting (investeringen, voorziening en weerstandsvermogen).
worden om het voorzienbaar tekort af te dekken. Verder wordt voor de actieve grondexploitaties het risicoprofiel en daarmee het beslag op het weerstandsvermogen bepaald. In 2020 zijn de prijsstijgingen van de woningen doorgegaan, ondanks de haperende economie door de covid-19 uitbraak. Er wordt stevig ingezet op het realiseren van nieuwe woningen. Ondanks de gunstige markt voor de grondexploitaties, is het effect beperkt omdat de prijzen in de grondexploitaties deels al zijn vastgesteld (bijvoorbeeld op basis van contracten met ontwikkelde partijen).
In het MPG worden de actieve grondexploitaties herzien en geactualiseerd naar de datum 1-1-2021. Dit levert per grondexploitatie een resultaat (saldo op netto contante waarde) op. Momenteel zijn er negen actieve grondexploitaties binnen de gemeente. In de netto contante waarde zijn de invloeden van de parameters rente, kosten- en opbrengstenstijging gedurende de gehele ontwikkelperiode verwerkt. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt teruggekeken op de ontwikkelingen in 2020 en worden de grondexploitaties bijgesteld op basis van de huidige inzichten voor 2021 en verder.
Per 1-1-2021 bedraagt het tekort op de verlieslatende bouwgrondexploitaties € 30,3 miljoen. Het totaal van de verlieslatende grondexploitaties is ten opzichte van 2020 gedaald met ca. € 6 miljoen vanwege de afsluiting van de grondexploitatie Oranjeburgh. Per 1-1-2021 bedraagt het saldo op de winstgevende exploitaties € 11,6 miljoen, een stijging van € 0,5 miljoen ten opzichte van 2020. In 2020 is de grondexploitatie Schieveste fase 5 herzien. Het totale risicoprofiel dat door de risicoreserve wordt afgedekt in het weerstandsvermogen neemt ten opzichte van het voorgaande MPG af met € 0,1 miljoen en bedraagt per 1-1-2020 voor alle grondexploitaties samen € 3,3 miljoen.
Onder de grondexploitaties wordt onderscheid gemaakt tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties. Voor de verlieslatende grondexploitaties moet een voorziening getroffen
5
1
Inleiding
1.1
Wat is een grondexploitatie
van het ruimtelijk beleid en geeft het aan in hoeverre de gemeentelijke grondexploitaties bijdragen aan de uitvoering van dat ruimtelijk beleid. De inhoud van het MPG is nadrukkelijk een aanvulling op de jaarrekening. Het MPG sluit aan op de financiële verantwoordingscyclus. Er is input verwerkt uit de jaarrekening (boekwaarden) en het MPG geeft weer input voor de begroting (investeringen, voorziening en weerstandsvermogen). De cijfermatige basis hiervoor is te vinden in de geheime bijlage (de jaarschijven). De verantwoording in het MPG vindt plaats ten opzichte van de laatst in de raad vastgestelde grondexploitatie.
Bij de uitvoering van een ruimtelijk ontwikkelingsplan is sprake van een grondexploitatie. Bij het exploiteren van de grond worden kosten –zoals verwerving en bouwrijp maken – en opbrengsten uit gronduitgiften (en eventuele bijdragen) tegen elkaar afgezet. Een grondexploitatie is daarmee een instrument waarmee investeringen in ruimtelijke ontwikkelingen worden verantwoord. Zowel de gemeente als andere ontwikkelende partijen kunnen een grondexploitatie voeren. In dit Meerjarenperspectief Grondexploitaties worden de gemeentelijke grondexploitaties behandeld.
1.2
1.4
Aanleiding
Op grond van de Gemeentewet, artikel 212, heeft de gemeenteraad in 2020 de Kadernota Grond 2020 vastgesteld. Hierin is bepaald dat jaarlijks een Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) moet worden opgesteld. Het MPG geeft ook invulling aan de artikelen 16 en 70 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
Hoofdstuk 2 – uitgangspunten – geeft naast deze parameters de relevante beleidsstukken aan en de aanhaking op de gemeentelijke financiën.
Het MPG is zodanig opgesteld dat het zoveel mogelijk in de openbaarheid behandeld kan worden. Het programma krijgt in verhouding tot vastgestelde beleidsdoelstellingen expliciete aandacht, zodat de raad zo goed mogelijk invulling kan geven aan haar toetsende en kaderstellende rol.
1.3
Leeswijzer
Voor de grondexploitaties wordt per betrokken project de stand van zaken beschreven. Om het perspectief van een grondexploitatie te kunnen bepalen worden dynamische eindwaardeberekeningen gemaakt. In deze berekeningen bepalen parameters zoals de toe te rekenen rentevoet op de investeringen en inflatie-inschattingen mede de uitkomst.
In hoofdstuk 3 worden de programma’s ‘wonen’ en ‘economie’ beknopt beschreven en vindt er een confrontatie plaats met de programma’s uit de grondexploitaties. In hoofdstuk 4 worden de grondexploitaties afzonderlijk toegelicht.
Doelstelling
Doel van het MPG is verantwoording af te leggen over de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad waarover de gemeente een grondexploitatie voert. Daarnaast biedt het MPG een verantwoording
In hoofdstuk 5 tot en met 8 worden respectievelijk de strategische gronden, grondexploitaties in wording, de vennootschapsbelasting
6
voor overheidsbedrijven, de afgesloten grondexploitaties en de deelnemingen behandeld. Ten slotte wordt het verloop van de grondexploitaties en het totale financiële effect aangegeven in hoofdstuk 9. Daarbij komen ook aan de orde of grondexploitaties buiten de kaders zijn getreden en in welke fase van ontwikkeling de verschillende grondexploitaties zich bevinden.
1.5 Huidige grondexploitaties In de gemeente Schiedam lopen er momenteel negen grondexploitaties, in onderstaande tabel staan de start- en verwachte einddata. Actieve Grondexploitaties Programma Economie
Type Grondexploitatie Bedrijventerreinen Graveland Zuid Spaanse Polder Graveland Midden Graveland Noord
Start 2018 2018 2019 2019
Verwacht eind 2023 2025 2027 2025
Ruimtelijke inrichting in samenhang Gemengd
Schieveste fase 2 Schieveste fase 5
voor 2018 voor 2018
2029 2024
Ruimtelijke inrichting in samenhang Woningbouw
Oranjeburgh Parkweg Midden Toernooiveld Wetenschappersbuurt
voor 2018 2019 2019 voor 2018
2020 2024 2024 2021
7
2
Uitgangspunten
2.1
Parameters
In de Stadsvisie Schiedam 2030 legt het college van burgemeester en wethouders de inzet voor het grotestedenbeleid van de komende tien jaar neer. Tevens is deze Stadsvisie Schiedam 2030 de ruimtelijke structuurvisie voor Schiedam voor de lange termijn, in het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (WRO) die op 1 juli 2008 in werking is getreden.
Bij het opzetten van een grondexploitatie worden zoveel mogelijk uniforme parameters gehanteerd. Voor het herzien van grondexploitaties heeft het college op 12 januari 2021 parameters vastgesteld waarmee de grondexploitaties zijn aangepast. Deze parameters zijn:
•
Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2020
•
Rente
1,7 %
Het MPG 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het vormt de basis voor het voorliggende MPG 2021.
•
Disconteringsvoet
2,0 %
•
•
Kostenstijging
2,0 %
•
Opbrengstenstijging wonen
5,0 %
•
Opbrengstenstijging niet wonen*
4,0 %
Op 10 maart 2020 heeft de raad de Kadernota Grond 2020 vastgesteld. Hierin zijn de kaders beschreven waarbinnen het college (en de ambtelijke organisatie) het grondbeleid kunnen/moeten uitvoeren. In de Kadernota Grond 2020 wordt behalve op het grondbeleid ook ingegaan op het grondprijzenbeleid en een deel van het gronduitgiftebeleid.
De parameters zijn op onderdelen gewijzigd ten opzichte van de vastgestelde parameters per 1-1-2020. Zo is de rente gedaald met 0,6% (was 2,3%). Daarnaast is de opbrengstenstijging van nietwonen gestegen van 0 naar 4%.
2.3
Beleidskaders
De belangrijkste beleidskaders voor het MPG zijn: •
Positie binnen Planning & Control cyclus
Het MPG biedt naast een overzicht van de huidige stand van zaken van de actieve grondexploitaties ook een prognose voor de ontwikkeling van deze grondexploitaties. Het MPG is zodoende enerzijds een (financiële) verantwoording over het afgelopen jaar en anderzijds een (financiële) prognose van toekomstige investeringen en opbrengsten. Het gaat in op de financiën, het programma, de planning en de risico’s. Op grond van deze informatie wordt een risicoanalyse opgesteld, waarbij de kans dat zich een risico van meer dan 50% voordoet als een kostenpost wordt meegenomen. De ingeschatte risico’s en kansen worden via een basissystematiek verwerkt en leveren vervolgens een basis voor de behoefte aan
* Schiedistrict is een jaar later met de prijsstijging, derhalve blijven de prijzen van Schiedistrict gehandhaafd voor het jaar 2021.
2.2
Kadernota Grond 2020
Stadsvisie
8
weerstandscapaciteit. In de paragraaf ‘Weerstandsvermogen’ in de jaarrekening is hierover meer informatie te vinden. Dit MPG wordt tegelijk met de jaarrekening 2020 aan de gemeenteraad ter besluitvorming aangeboden, omdat het MPG, binnen de vastgestelde kaders, inhoudelijk ingaat op alle aspecten van de grondexploitaties en integraal onderdeel uitmaakt van de jaarrekening. Het MPG is een analytische aanvulling op de cijfers van de jaarrekening en geeft een beeld van de financiële positie en de risico’s en kansen van de grondexploitaties. Deze MPG-herziening is alleen gebaseerd op bestaande kaders die de raad heeft vastgesteld. In tegenstelling tot het MPG wordt bij het openen van een grondexploitatie, bij het wijzigen van de kaders of (zoals eerder aangegeven) bij grote financiële afwijkingen een ‘integrale’ herziening ter besluitvorming aangeboden.
9
3
Programma en realisatie
3.1
Inleiding
3.2
Economie
lokale economie en behoud van koopkracht’. Een belangrijk economisch beleidsdoel is het scheppen van een sterk vestigingsklimaat, waarbinnen bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties kunnen komen tot een duurzame economische ontwikkeling van Schiedam en waarmee werkgelegenheid wordt behouden en gecreëerd. Tevens is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor sociaaleconomische stijging, stedelijke ontwikkeling en concurrentiekracht van bedrijfsleven en stad.
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de programma’s Wonen en Economie en hoe de grondexploitaties zich verhouden tot deze programma’s. In het kader van de invoering van de omgevingswet zal er gewerkt worden aan een nieuwe Stadsvisie, voor wat betreft het economisch beleid zullen indien noodzakelijk de kaders daarin geactualiseerd worden.
Gemeentelijke inspanningen in dit kader richten zich op het optimaliseren van vestigingsfactoren voor bedrijvigheid, onder andere door (her)ontwikkeling van bedrijfslocaties en verbetering en toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen.
3.2.1 Beleid Het beleidskader voor de gemeentelijke economische ontwikkelingen wordt gevormd door de kwalitatieve ambities uit de Stadsvisie Schiedam 2030, de kadernota Economie (vastgesteld in 2016) en het Uitvoeringsprogramma Economie (eerste versie 20172018 vastgesteld in 2017, actualisatie 2019 tot en met 2021 ‘Doorpakken en innoveren’ vastgesteld in 2019), de diverse masterplannen voor de (herstructurering van de) bedrijventerreinen en de ontwikkelingsvisie (Stad aan de Schie, vastgesteld in 2012) en het uitvoeringsprogramma voor de binnenstad (derde actualisatie vastgesteld in 2019). Zoals eerder in dit hoofdstuk is aangegeven wordt in het kader van de invoering van de Omgevingswet dit jaar gemeente breed gewerkt aan een nieuwe Stadsvisie, tevens omgevingsvisie. Voor wat betreft economisch beleid zullen daarin voor zover noodzakelijk geactualiseerde kaders worden opgenomen.
In de kadernota en het uitvoeringsprogramma Economie worden de ambities ten aanzien van een sterker vestigingsklimaat en toekomstbestendige, duurzame economische ontwikkeling onderverdeeld in vier gebiedsopgaven en vijf thematische opgaven: Gebiedsopgaven 1.1 Binnenstad: levendige en vitale historische binnenstad 1.2 SchieDistrict: innovatieve hotspot in het hart van de metropoolregio 1.3 Haven: innovatief maritiem cluster in een duurzame leefomgeving 1.4 Nieuw-Mathenesse/Nieuwe Maas: authentiek ondernemen nabij de historische binnenstad Thematische opgaven 2.1 Professioneel partner en goede dienstverlening 2.2 Verbeteren aansluiting vraag en aanbod onderwijs/arbeidsmarkt
Hoofdopgave 6 van de vigerende Stadsvisie Schiedam 2030 betreft de stedelijke economische ontwikkeling en luidt: ‘Voortzetting van diversificatie van werkgelegenheid, innovatie en vernieuwing van de 10
worden vrijgegeven. Voor het transformeren van (een deel van) een bedrijventerrein met hogere milieucategorieën (>3) bestaat op basis van Provinciale regelgeving een compensatieplicht. In samenwerking met MRDH is daarom, op basis van de Transformatiewijzer en de Strategie Werklocaties van de MRDH, een compensatieplan opgesteld, waarin aan de hand van (her)ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein, het beter benutten (o.a. intensiveren, verbeteren functioneel gebruik conform MC) van bestaande bedrijfslocaties en functiemenging, wordt aangegeven hoe de gemeente Schiedam zowel kwantitatief als kwalitatief voldoende ruimte voor bedrijvigheid waarborgt (en de te transformeren hectares bedrijventerrein compenseert). Dit compensatieplan zal tevens dienen als onderbouwing voor een te sluiten Bestuurlijk woon-werkakkoord tussen gemeente en Provincie.
2.3 Actief innovatie en een innovatief klimaat stimuleren 2.4 Samenwerken in coalities 2.5 Werken aan een economisch sterke regio Voor alle bedrijventerreinen uit de gebiedsgerichte opgaven zijn inmiddels gebiedsontwikkelingen gestart. In het SchieDistrict zijn in dat kader vier grondexploitaties geopend. Voor het versterken van het economisch vestigingsklimaat en functioneren van de regio werkt Schiedam samen met 23 regiogemeenten binnen het samenwerkingsverband Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De Strategie werklocaties 20192030 is daarbij een belangrijk afwegings- en afsprakenkader. De Strategie stuurt op kwaliteit van de werklocaties, marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming. Daarnaast staan in het plan ook een aantal concrete acties waar de gemeenten de huidige bestuursperiode (tot 2023) mee aan de slag gaan. Voor het eerst zijn detailhandel, kantoren en bedrijventerreinen in één visie op werklocaties opgenomen. Dit is het antwoord op de vraag van de provincie Zuid-Holland om een nieuwe visie bedrijventerreinen op te stellen, en de kantorenvisie te actualiseren. Voor de integraliteit is ook de bestaande visie detailhandel daarbij meegenomen.
Omdat de kadernota Economie inmiddels enkele jaren oud is en met het oog op de aankomende omgevingswet, wordt gewerkt aan een actualisatie van de economische visie (verwachte vaststelling in de gemeenteraad eind Q2, begin Q3 2021). In dat kader is recentelijk een onderzoek gedaan naar optimalisatie van het gebruik van de vier Schiedamse bedrijventerreinen. Deze Strategie Werklocaties Schiedam zal als input dienen voor het ruimtelijke deel van de geactualiseerde visie en heeft tevens gediend als basis voor het voornoemde compensatieplan. '
'Het noordelijk deel van het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse (locatie voormalige glasfabriek en de Van Deventerdriehoek- D3H) zal worden getransformeerd van bedrijventerrein naar een woongebied met ook een aanzienlijk deel werkfuncties. Het Ruimtelijk Raamwerk voor de ontwikkeling van de twee deelgebieden Nieuw Mathenesse Noord en het distilleercluster zal naar verwachting het eerste kwartaal van 2021 voor inspraak
3.3
Wonen
3.3.1 Beleid
De woonvisie Schiedam ‘Groei als Kans voor de stad’ is in september 2020 vastgesteld. Het geeft richting aan het nieuw beleid en de koers voor de komende jaren in Schiedam. 11
De vorige visie stamde uit 2012 toen was er immers sprake van een crisis op de woningmarkt en was vooral de vraag naar koopwoningen weggevallen. Het herstel startte in 2013 en tot het eerste kwartaal van 2020 zagen we een sterk toegenomen vraag naar verschillende woningtypen. Die toegenomen vraag, binnen Schiedam en in de regio, zorgt voor een totaal andere situatie dan 8 jaar geleden en vormt daarmee de basis voor deze nieuwe Woonvisie. We zetten de lijn van 2012 voort, maar leggen andere accenten.
1. Hoger gemiddeld rapportcijfer buitenruimte 2. Woningbouwproductie Schiedam 3. Gemiddelde WOZ-waarde t.o.v. regionaal gemiddelde stijgt 4. Vergroten van de binding van Schiedammers aan de stad 5. Minder verhuizingen van buiten Schiedam naar het laagste woningmarktsegment Op dit moment wordt de woonvisie uitwerkt in een uitvoeringsprogramma wonen. Hierin word de visie verder uitgewerkt.
3.3.2 Marktontwikkelingen De druk op de woningmarkt blijft toenemen. Er blijft veel vraag naar woningen in alle segmenten, in 2020 zijn de WOZ waarde weer gestegen. In de Woonvisie hebben we de verschillende richtingen beschreven. De woningbouwproductie in Schiedam bestaat uit woningen die worden gerealiseerd in gebiedsontwikkeling, stedelijke vernieuwing en in kleinere projecten verspreid in de stad. In de stedelijke vernieuwing verwachten we tot een verdichting te komen bij vervanging en vernieuwing van woningen. Om de opgave van 6.000 extra woningen te kunnen realiseren, is het nodig om met een grotere planvoorraad (130%) te werken. Schiedam ontwikkeld zich meer en meer tot een aantrekkelijke woonstad de samenwerking met Schiedam Partners en de Nieuwbouwdag wordt voortgezet. Schiedam Partners plaatst informatie over wonen op de site www.sdam.nl en verstuurd nieuwsbrieven naar geïnteresseerden. De pagina’s over wonen worden goed bezocht. Doelstelling is om zo veel mogelijk woningzoekenden de kans te geven op de hoogte te zijn van
In de huidige begroting Ruimtelijke inrichting in samenhang staan twee pijlers benoemd: Hogere kwaliteit van de ruimtelijke inrichting Hogere kwaliteit woningvoorraad Deze twee pijlers zijn vertaald in verschillende doelstellingen: 12
nieuwbouw ontwikkelingen. Daarnaast blijven we inzetten op de nieuwbouwdag afgelopen 12 oktober 2020 is een corona-proof nieuwbouwdag georganiseerd met circa 1.200 bezoekers. Na afloop van de nieuwbouwdag bestond de mogelijkheid om het routeboekje bij het I-punt inde Waag af te halen. In de huidige corona tijd is wandelen een belangrijk onderdeel en kan iedereen op een veilige manier doen. In 2019 trok de beurs in de foyer van het theater nog ruim 2.000 bezoekers. Op 9 oktober 2021 organiseren we opnieuw een Nieuwbouwdag. De vorm zal afhangen van de situatie rond COVID-19, het draaiboek van 2020 kan zo nodig ingezet worden, als een beurs zoals in de foyer van het theater in 2019 vanuit oogpunt van gezondheid niet mogelijk is.
3.3.3 Planning grondexploitaties
woningbouw
binnen
Grondexploitaties Oranjeburgh Wetenschappersbuurt Schieveste fase 2 * Parkweg midden
woonprogramma grondexploitatie 98 158
Gerealiseerd 94 158
Nog te realiseren 4 0
52 240
0 0
52 240
* De aantallen van de grondexploitatie van Schieveste fase 2 zal worden aangepast nadat de nieuwe plannen definitief zijn.
De verwachting is dat het komende jaar de volgende grondexploitaties kunnen worden afgesloten Oranjeburgh en Wetenschappersbuurt. De Wetenschappersbuurt is volledig opgeleverd en in Oranjeburgh zijn de laatste verkavel verkocht en starten dit jaar met de bouw.
gemeentelijke
Voor verschillende grondexploitaties bestaat het programma geheel of deels uit een woonprogramma. Binnen de grondexploitaties wordt bij het nog te realiseren programma altijd het moment van gronduitgifte als uitgangspunt genomen. Onderstaande tabel geeft het woonprogramma in de grondexploitaties weer dat nog gepland staat om te worden uitgegeven.
In 2020 zijn er meerdere projecten in voorbereid geweest hiervan zijn twee nieuwe grondexploitaties geopend Parkweg Midden en Toernooiveld. Daarnaast zijn er verschillende marktuitvragen geweest vanuit het project Kansen in de Stad hiervoor openend de gemeente geen grondexploitaties de verantwoordelijkheid ligt hier bij de geselecteerde partijen. Het komende jaar zullen er naar alle waarschijnlijkheid een aantal nieuwe grondexploitaties worden geopend hier zal het ieder geval gaan om Nieuw Mathenesse.
13
4
Grondexploitaties
4.1
Programma Economie
115 tot 230 m. De belangrijke rivier de Schie loopt er dwars doorheen. Aan de zuidelijke rand ligt het NS-station Schiedam Centrum. Het plangebied van fase 2 van Schieveste is begrensd door de Schie, rijksweg A20, het spoor en de school van Lentiz LIFE College. Hét doel voor de komende jaren is de ontwikkeling van fase 2 Schieveste, waarin in de periode tot 2030 een mix aan verschillende functies (wonen, werken, recreëren) wordt gerealiseerd. De totale ontwikkeling van fase 2 omvat ruim 92.000 m² bruto vloer oppervlak (bvo) aan gemengd programma.
4.1.1 Schieveste fase 2
In het afgelopen jaar is de Overschieseweg vernieuwd. In de loop van 2017 hebben een paar marktpartijen vanuit een grote behoefte aan woningen in de regio aangeven dat zij Schieveste zien als een potentiële verstedelijkingslocatie. De marktpartijen hebben met behulp van het stedenbouwkundig bureau Kuijper Compagnons een hoog stedelijke visie gepresenteerd in een Stadserf in 2018. In deze visie ligt de nadruk op wonen en zal er minder ruimte zijn voor kantoren. Vanwege deze vraag vanuit de markt, die ook planologisch wordt onderbouwd en ondersteund wordt vanuit de verstedelijkingsalliantie, zullen wij opnieuw nadenken over de invulling van deze locatie. Uiteraard heeft dit consequenties voor deze grondexploitatie. Aangezien de plannen nog in ontwikkeling zijn en er nog geen besluitvorming over de programmawijziging heeft plaats gevonden gelden de oude uitgangspunten voor deze grondexploitatie. Naar verwachting zal in Q1 2021 nadere besluitvorming volgen die ook kan leiden tot een integrale herziening van deze grondexploitatie.
Kenmerken Het plangebied van Schieveste wordt ingeklemd door de A20 (noordkant) en de spoorlijnen van Rotterdam naar Den Haag en Hoek van Holland (zuidkant). De gemeentegrens vormt de oostelijke grens. Het punt waar het spoor de A20 kruist, vormt de westelijke grens van het plangebied. De lengte van het plangebied, van oost naar west, is ongeveer 900 m. De breedte van het plangebied varieert van
Programma De tabel op de volgende pagina geeft het programma weer. Gezien de situatie in de kantorenmarkt is er gebruik gemaakt van de flexibiliteit in het bestemmingsplan. Dit betekent dat ten opzichte van het 14
weergegeven programma woonprogramma en de aangegeven horeca en maatschappelijke voorzieningen ingewisseld kunnen worden voor kantoor programma.
Programma woningbouw
Verschillenanalyse De kosten en het programma zijn niet gewijzigd. Wel is er door de onderhandelingen met de initiatiefnemer vertraging ontstaan in het project, wat tot hogere kosten leidt. Ook zijn de kosten en opbrengsten (alleen woningbouw) geïndexeerd. De verwerking van woningbouwimpulsgelden ter dekking van gemaakte kosten geeft een positief verschil van € 2,4 miljoen. De jaarovergang geeft een negatief effect waarmee in de begroting al rekening is gehouden.
Woningtype
Meergezins
Koopwoningen
0 won
32 won
0 won
32 won
Middelduur
0 won
32 won
0 won
32 won
Huurwoningen
0 won
20 won
0 won
20 won
Geliberaliseerd
0 won
20 won
0 won
20 won
Totaal woningen
0 won
52 won
0 won
52 won
0%
100%
0%
Functie Winkels/Detailhandel 32505
Kasstroom en resultaat Boekwaarde 2021
Kasstromen (* mln. €) rente
-10,1
Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
2022
2023
-0,9
-0,7
0,6
0,6
0,2
0,2
0,2
0,3
-9,91 -8,13
-6,79 -5,68
Kasstromen en rente 2025 - 2029 2025
2026
2027
2028
2029
0,1
1,0
1,3
1,3
2,7
0,3
0,3
0,3
0,2
0,2
Te realiseren Gerealiseerd 10.412 m²
Totaal
0 m² 10.412 m²
Kantoren 32506
39.406 m²
13.575 m² 52.981 m²
Bijzondere bebouwing 32503
11.943 m²
12.065 m² 24.008 m²
Totaal
61.761 m²
25.640 m² 87.401 m²
NB: Het bovenstaande programma is nog gebaseerd op de oude uitgangspunten. Bredere woningbouwprogrammering wordt nog altijd voorzien.
2024
MPG 2021
MPG 2020
Schieveste fase 2
Eengezins
Programma niet-woningbouw
Het gebied is gereed om klanten te ontvangen. De risico’s, maar ook de kansen liggen in het al dan niet binnenhalen van klanten voor dit gebied.
Kasstromen (* mln. €) rente
Totaal
52 won
Risico’s en kansen
Schieveste fase 2
Te realiseren woningen Gerealiseerd
15
Daarnaast zijn er in totaal circa 748 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de bovenstaande functies en is er in deze parkeergarage een Park & Ride voorziening van 450 parkeerplaatsen. Een hotel ontwikkelaar heeft een grondovereenkomst met de gemeente gesloten voor de realisatie van het hotel.
4.1.2 Schieveste Fase 5 Kenmerken
Het plangebied ligt tussen de A20, de Schie, het spoor en de ’sGravelandseweg. Het is een voormalige vuilstort. Aan de noordkant is de Noorderweg aangelegd en ook zijn er twee bruggen over de Schie gebouwd. Hierdoor is de ontsluiting om de ontwikkeling van dit gebied mogelijk te maken, gerealiseerd. Ook is hiermee de ontsluiting van Schieveste fase 2 aanmerkelijk verbeterd. In oktober 2017 is de bioscoop open gegaan. Ook is het openbaar gebied voor een groot deel gerealiseerd.
De aanwezigheid van het coronavirus heeft grote invloed op de maatschappij en ook op de markt van hotels en aanverwante functies. Op verzoek van de hotelontwikkelaar is er vorig jaar (2020) meegewerkt aan een verlenging van de grondovereenkomst met 6 maanden (verlengt tot 4 maart 2021), met de optie tot nog eens 6 maanden verlenging wanneer de situatie niet wijzigt. Vanwege de ongewijzigde situatie is de grondovereenkomst onlangs nogmaals verlengd met 6 maanden (verlengt tot 4 september 2021).
Kasstroom en resultaat
Programma De combinatie van bioscoop, hotel, Park & Ride en aanvullende leisure (ten behoeve van Station Schiedam Centrum) maakt dat de verschillende functies elkaar versterken. Het programma is als volgt opgebouwd:
Verschillenanalyse Ten opzichte van de herziening van november 2020 heeft er winstneming plaats gevonden en is er beter rekening gehouden met de opbrengststijging en de grondreserveringsbijdrage.
16
Risico’s en kansen
Kasstroom en resultaat
Er is nog een beperkt risico dat deze hotelontwikkelaar afhaakt. Er is een redelijk grote kans dat er een kostenmeevaller plaats vind.
Kasstromen (* mln. €) rente
Spaanse polder
4.1.3 Spaanse Polder Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
Boekwaarde
2021
2022
2023
2024
2025
2026
-1,9
0,3
1,5
1,7
2,6
2,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,1
0,0
0,0
MPG 2020
MPG 2021
5,92 5,26
5,90 5,34
2027
Programma Spaanse Polder blijft een bedrijventerrein maar het moet wel vernieuwd worden en er moet verdichting plaatsvinden. Met name aan de Bokelweg en de Kommiezenlaan langs de A20 moet meer ruimte komen voor publieksfuncties en kantoren. Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 83.000 m2 is.
Verschillenanalyse De planologische plannen en het daarmee gepaard gaande ontwikkelperspectief voor de bedrijventerreinen heeft een positief effect op de grondexploitatie van € 5,3 mln. op contante waarde. Doordat het ontwikkelperspectief houvast geeft voor de betrokken partijen vindt er een verschuiving plaats van investeringen. In vooral Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid wordt nu gezien dat erfpachters ontwikkelmogelijkheden hebben en met plannen komen. In 2021 is de verwachting dat er gronduitgiftes gerealiseerd zullen worden.
Kenmerken Spaanse Polder betreft een grondexploitatiebegroting voor de herontwikkeling van het Schiedamse deel van de Spaanse Polder. In dit gebied worden erfpachtgronden opnieuw uitgegeven na overeenstemming over de herontwikkeling van de percelen. In december 2020 is het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld.
Het houdt in dat de sloop- en saneringskosten naar verwachting veel lager uitpakken. Ook is er meer zekerheid ten aanzien van de grondopbrengsten. Tegengesteld hieraan zijn de hogere planontwikkelingskosten als gevolg van de forse inspanningen benodigd voor de toekomstige gronduitgiftes in uitvoering van de gebiedsontwikkelingsopdracht. 17
Risico’s en kansen
Kasstroom en resultaat
De herontwikkeling van het bedrijventerrein kent risico’s op investeringen en op de afzetsnelheid. Als er geen overeenstemming wordt bereikt met de huidige erfpachters, dan is het waarschijnlijk dat de gronduitgifte trager loopt. Het risico op een tragere gronduitgifte wordt zo goed mogelijk tegemoet gekomen door grondreserveringsovereenkomsten te sluiten indien de plannen nog niet rijp zijn voor een gronduitgifte. De marktvooruitzichten zijn positief. Extra kosten voor het saneren bovenop de begroting kunnen zich voordoen. Echter, er wordt op gestuurd om hierop te besparen door middel van het voorkomen van saneringskosten. Dit gebeurt door planvorming van de erfpachters en het doorleggen van saneringskosten als de bodemvervuiling aantoonbaar verwijtbaar is.
Graveland zuid Kasstromen (* mln. €) rente
Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
Boekwaarde
2021
2022
2023
-1,8
1,7
1,5
1,9
0,0
0,0
0,0
MPG 2020
MPG 2021
3,37 3,11
3,06 2,89
Verschillenanalyse Het ontwikkelperspectief geeft houvast voor de betrokken partijen. In vooral Spaanse Polder, en in mindere mate ook in ’s-Graveland Zuid wordt nu gezien dat erfpachters ontwikkelmogelijkheden zien en met plannen komen.
4.1.4 ’s-Graveland Zuid
Het houdt in dat de sloop- en saneringskosten lager uitpakken. Ook is er meer zekerheid ten aanzien van de grondopbrengsten. Tegengesteld hieraan zijn de hogere planontwikkelingskosten als gevolg van de forse inspanningen benodigd voor de toekomstige gronduitgiftes in uitvoering van de gebiedsontwikkelingsopdracht.
Kenmerken
’s-Graveland Zuid betreft een grondexploitatiebegroting voor de herontwikkeling van het zuidelijk deel van de ‘s-Gravelandsepolder. In dit gebied worden erfpachtgronden opnieuw uitgegeven na overeenstemming over de herontwikkeling van de percelen. In december 2020 is het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld.
Per saldo verslechtert het resultaat met € 0,2 mln. op contante waarde.
Programma
De ‘s-Gravelandsepolder blijft een bedrijventerrein maar het moet wel vernieuwd worden en er moet verdichting plaatsvinden. Met name aan de Nieuwpoortweg langs de A20 moet meer ruimte komen voor publieksfuncties en kantoren. Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 47.000 m2 is.
Risico’s en kansen
’s-Graveland Zuid is het verst gevorderd in de herontwikkeling. De risico’s worden vooral gezien bij de wijze van oplevering van de grond. Zo kunnen bijvoorbeeld de saneringskosten onverhoopt hoger uitpakken. Echter, er wordt op gestuurd om hierop te besparen door middel van het voorkomen van saneringskosten. Dit gebeurt door planvorming van de erfpachters en het doorleggen van saneringskosten als de bodemvervuiling aantoonbaar verwijtbaar is. 18
4.1.5 ’s Graveland Midden
Het ontwikkelperspectief geeft houvast voor de betrokken partijen en daarmee. In vooral Spaanse Polder wordt nu gezien dat erfpachters ontwikkelmogelijkheden zien en met plannen komen. Dit effect wordt ook verwacht in ’s-Graveland Midden.
Kenmerken
’s-Graveland Midden betreft een grondexploitatiebegroting voor de herontwikkeling van het middendeel van de ‘s-Gravelandsepolder. In dit gebied worden erfpachtgronden opnieuw uitgegeven na overeenstemming over de herontwikkeling van de percelen. Daarnaast wordt het noordelijk deel van gemeentelijk complex aan de van Heekstraat her ontwikkeld. In december 2020 is het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld.
Het houdt in dat de sloop- en saneringskosten naar verwachting veel lager uitpakken. Ook is er meer zekerheid ten aanzien van de grondopbrengsten. Tegengesteld hieraan zijn de hogere planontwikkelingskosten en investeringen van de gemeente voor verduurzaming van het openbaar gebied.
Programma
Risico’s en kansen
De ‘s-Gravelandsepolder blijft een bedrijventerrein maar het moet wel vernieuwd worden en er moet verdichting plaatsvinden. De ’sGravelandseweg is daarbij opgenomen als zichtlocatie.
De herontwikkeling van het bedrijventerrein kent risico’s op investeringen en op de afzetsnelheid. Als er geen overeenstemming wordt bereikt met de huidige erfpachters, dan is het waarschijnlijk dat de gronduitgifte trager loopt. De huidige planvorming van gemeente en erfpachters biedt meer zekerheid. Het risico op een tragere gronduitgifte wordt zo goed mogelijk tegemoet gekomen door grondreserveringsovereenkomsten te sluiten indien de plannen nog niet rijp zijn voor een gronduitgifte. De marktvooruitzichten zijn positief. De risico’s worden vooral gezien bij de wijze van oplevering van de grond. Extra kosten voor het saneren bovenop de begroting kunnen zich voordoen. Echter, er wordt op gestuurd om hierop te besparen door middel van het voorkomen van saneringskosten. Dit gebeurt door planvorming van de erfpachters en het doorleggen van saneringskosten als de bodemvervuiling aantoonbaar verwijtbaar is.
Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 60.000 m2 is.
Kasstroom en resultaat Graveland midden
Boekwaarde
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
Kasstromen (* mln. €) rente
-2,1
-2,2
1,2
5,9
-1,1
-0,6
0,5
2,2
0,0
0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
MPG 2020
MPG 2021
2,58 2,21
2,77 2,41
Verschillenanalyse Als gevolg van de gerealiseerde boekwaarde en de kortere looptijd van het plan is de kostenstijging in het plan fors afgenomen. Dit heeft een positief effect op de grondexploitatie van € 0,2 mln. op contante waarde.
19
4.1.6 ’s Graveland Noord
Kasstroom en resultaat Graveland noord
Boekwaarde
2021
2022
2023
2024
2025
Kasstromen (* mln. €) rente
-2,6
0,0
0,8
1,1
0,3
0,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
MPG 2020
MPG
-0,30 -0,27
-0,23 -0,21
Verschillenanalyse Ten opzichte van het MPG 2020 zijn er geen noemenswaardige wijzigingen. Aangezien ’s-Graveland Noord dienstbaar is aan de overige grondexploitaties / herontwikkelingsgebieden zijn er in lijn met die grondexploitaties twee gebiedsontwikkelingsjaren toegevoegd.
Risico’s en kansen De bodem wordt voorzien van voorbelasting vanwege de van oorsprong slappe bodem in het gebied. In de uitvoering kunnen er op dit punt zowel meevallers als tegenvallers zijn. Een kans wordt gezien bij de grondopbrengsten.
Kenmerken
’s-Graveland Noord betreft een grondexploitatiebegroting voor de noordelijke uitbreiding van de ‘s-Gravelandsepolder. In dit gebied worden bedrijfskavels ontwikkeld in samenhang met de herontwikkelingsgebieden.
Programma Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 27.500 m2 is. De ’s-Gravelandseweg is opgenomen als zichtlocatie. 20
4.2
Aanleiding project
Programma Wonen
De slechte staat van de woningen en de verminderde leefbaarheid vormden de aanleiding voor de revitalisatie van de Wetenschappersbuurt.
4.2.1 Wetenschappersbuurt
Programma Er worden in totaal 324 woningen gesloopt en 157 woningen terug gebouwd. De stedelijke dichtheid wordt teruggebracht van een hoge dichtheid naar een gemiddeld niveau. Tevens is meer diversiteit geprogrammeerd vanuit de gebiedsvisie. Waar eerst voornamelijk huurwoningen stonden, wordt dit een 50/50 verdeling met koopwoningen. Behoudens restwerken is het programma inmiddels succesvol voltooid. Naast de nieuwbouw zijn er 5 kluswoningen op de woningmarkt teruggebracht na het cascoherstel van die woningen. De laatste transacties zullen naar verwachting in het tweede kwartaal zijn afgerond.
Kenmerken De Wetenschappersbuurt is een buurt aan de oostkant van Schiedam. De bevolking kenmerkte zich door een grote diversiteit aan nationaliteiten en een laag inkomen. Uiteenlopende negatieve ontwikkelingen en bestaande problemen, gemeentelijke ambities en veranderende wensen van bewoners hebben ertoe geleid dat de gemeente in samenwerking met de woningcorporatie de buurt wilde revitaliseren. In 2010 was de gemeente al begonnen met het verwerven van woningen met funderingsproblemen. Samen met de woningcorporatie Woonplus is op basis van een gebiedsvisie het gebied uitgebreid.
Kasstromen en resultaten Wetenschappersbuurt Kasstromen (* mln. €) rente
Boekwaarde
2021
-9,8
0,9 0,2
MPG 2020 MPG 2021 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)
Er zijn concrete, realistische en uitvoerbare afspraken. Om tot het gewenste resultaat te komen, zijn de specifieke eisen vanuit de samenwerkende partijen gerespecteerd en elkaars kerntaken geborgd.
-8,85 -8,67
-9,09 -8,91
Verschillenanalyse Een benoemd risico van bodemzetting heeft zich voltrokken. Hiervoor worden extra herstelwerkzaamheden begroot. 21
Voor de kluswoningen is er € 0,2 mln meer aan kosten en € 0,25 mln meer aan opbrengsten gerealiseerd dan voorheen begroot. De extra kosten betreft meerwerk en verkoopkosten. De extra opbrengsten komen voort uit de kwalitatieve herontwikkeling van het gebied, de lage hypotheekrente en de woning schaarste.
4.2.2 Parkweg Midden
Voor enige restwerken en meerwerk is nog een extra budget opgenomen van € 0,1 mln. Er is enige tijd genomen om de kluswoningen zo goed mogelijk op de markt te zetten. Doordat het niet is gelukt om de kluswoningen in 2020 te verkopen heeft de grondexploitatie een rentenadeel van € 0,2 mln. Al met al is de grondexploitatie € 0,2 mln negatiever.
Risico’s en kansen Het enige risico dat nog gesignaleerd wordt, heeft te maken met zorgvuldigheid ten aanzien van de kluswoningen. Ondanks dat de kans op extra kosten klein wordt geacht, is hier aandacht voor.
Kenmerken Parkweg Midden is een buurt centraal in Schiedam. De bevolking kenmerkte zich door een grote diversiteit aan nationaliteiten en een laag inkomen. Uiteenlopende negatieve ontwikkelingen en bestaande problemen, gemeentelijke ambities en veranderende wensen van bewoners hebben ertoe geleid dat de gemeente in samenwerking met de woningcorporatie de buurt wilde revitaliseren. In het kader van de woonvisie zijn overleggen met de woningbouwstichting Woonplus gevoerd over de herontwikkeling van het gebied. Dit heeft geresulteerd in een herontwikkelingsovereenkomst. Als gevolg van de voorgenomen herstructurering zullen de bestaande woningen plaatsmaken voor ruim 200 (maximaal 240) duurzame - gasloze 22
Zo is de jaarschijf 2020 verwerkt als mede de resultaten van de aanbesteding, extra water berging en verplaatsen Cruyff court.
nieuwbouwwoningen. Voor de uitvoering van de gemeentelijke taken in de herontwikkelingsovereenkomst is het noodzakelijk om hier een grondexploitatie voor te openen. Op 29 januari 2019 is daarom de openingsgrondexploitatie ‘Parkweg Midden’ vastgesteld. In 2019 is het aanbestedingsproces van de herontwikkeling doorlopen dat heeft geleid tot een gunning per 4 februari 2020. In de voorliggende herziening van de grondexploitatie is de stand per 1 januari 2021 opgenomen in het kader van de jaarlijkse herziening.
Risico’s en kansen
Het saldo van de risico’s en kansen per 1-1-2021 bedraagt € 0,50 miljoen. Voor het merendeel van de risico’s geldt dat de kans van optreden klein is. De grootste risico’s zijn vooral van technische aard. Dit wordt veroorzaakt doordat vooral het effect relatief groot is in het geval dat deze risico’s zich voordoen. Naast de risico’s bestaan er ook een aantal kansen. Ook deze zijn vooral van technische aard. Alle risico’s en kansen zullen herijkt worden na fase A en B.
Programma Het totaal plangebied is circa 3 hectare, waarvan uitgeefbaar 1.7 hectare. Onderstaande tabel laat het aantal bouwkavels naar woningtype zien.
4.2.3 Toernooiveld Kenmerken De gemeente heeft in 2018 met een ontwikkelaar overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van circa 149 appartementen en 1.500 vierkante meter commerciële ruimte nabij de voormalige slachthuisterrein (locatie de Wachters). De gemeente moet verschillende activiteiten uitvoeren. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad daartoe besloten en is de grondexploitatie Toernooiveld geopend.
Kasstroom en resultaat Parkweg Midden
Boekwaarde
Kasstromen (* mln. €) rente
-6,5
2021 2022 2023
2024
-2,4
-2,5
-0,2
-1,0
0,1
0,2
0,2
0,2
Aanleiding De Gemeente heeft op 27 juni 2016 een grondreserveringsovereenkomst gesloten met World is Our Home BV (WOH) voor het plangebied ter plaatse van het Toernooiveld. Het bouwplan heeft een iconische uitstraling, een toegevoegde waarde voor de Schiedamse woningmarkt, is duurzaam gebouwd en is ontworpen op basis van een open en interactief proces. Met deze ontwikkeling wordt het maritieme cluster bovendien verder versterkt doordat dit programma aansluit bij de behoefte van de bedrijven. De positie van WOH is door Heembouw Ontwikkeling Wonen BV
MPG 2020 MPG 2021 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
-13,66 -12,38
-13,55 -12,52
Verschillenanalyse Ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2020 zijn er kleine verschillen opgetreden.
23
(Heembouw) overgenomen. De gemeente en de Heembouw hebben tevens conform de grondreserverings-overeenkomst overleg gevoerd over de voorwaarden waaronder de gemeente bereid is over te gaan tot verkoop en levering van de bouwgrond. Dit heeft geresulteerd in de gronduitgifte-overeenkomst en inmiddels tot gronduitgifte. Voor het ontwikkelplan is een bestemmingsplanprocedure doorlopen en is de omgevingsvergunning op 30 maart 2020 verleend.
ingediend. Dit bezwaar is door de bezwarencommissie ongegrond verklaard waarna Huisman een beroep heeft ingediend. De procedure van beroep kan naar verwachting ca. 2 jaar duren (deze vertraging heeft voor de gemeente geen grote financiële consequenties). De ontwikkelaar heeft aangegeven de procedure af te wachten en verwacht na afhandeling hiervan met de bouw te kunnen starten. De uiteindelijke gronduitgifte heeft eind 2020 (10-12-2020) plaatsgevonden. Door deze latere uitgifte zijn een aantal werkzaamheden vertraagd wat leidt tot een andere fasering van het project.
Programma
Het programma voor de ontwikkeling van het bouwplan ‘World is Our Home’ bestaat uit: -
Risico’s en kansen
Appartementen: 149 stuks Commerciële voorzieningen: 1.500 m2 Parkeerplaatsen: 156 stuks
Het saldo van risico’s bedraagt € 49.650,-. Dit wordt gedekt door de Risicoreserve van de gemeente.
Het volledige programma is vastgelegd in de Gronduitgifteovereenkomst Toernooiveld’ d.d. 15 november 2018 met Heembouw BV, 18int00432.
Kasstroom en resultaat Toernooiveld Kasstromen (* mln. €) rente
Boekwaarde
2021 2022 2023
0,2
0,1
0,0
-0,6
0,0
0,0
0,0
MPG 2020 herz. 2020 MPG 2021 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig
-0,62 -0,66
-0,66 -0,62
-0,77 -0,71
Verschillenanalyse Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk en op 30 maart 2020 is de omgevingsvergunning voor het bouwplan verleend. Hierna heeft Huisman binnen de bezwaartermijn, een bezwaar 24
5
Grondexploitaties in wording
5.1
Inleiding
5.3
Bij ‘grondexploitaties in wording’ wordt de haalbaarheid en de wijze waarop het project zal worden uitgevoerd nog onderzocht. Dit betekent dat de gemeente nog in de initiatieffase van een potentiële ontwikkeling zit. Het kan zijn dat op basis van de uitkomsten een grondexploitatie zal worden geopend, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn. Een samenwerking of het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten op een andere wijze behoren ook tot de mogelijkheden. Pas na goedkeuring door het college en de gemeenteraad wordt een grondexploitatie actief.
5.2
Stationsgebied
De grondexploitatie in wording ‘Stationsgebied’ gaat bestaan uit drie deelgebieden namelijk: Stationsplein, Peperclip en Horvathweg. Deze grondexploitatie komt voort uit de stationsvisie die ook ter besluitvorming wordt opgewerkt. Het deelgebied Peperclip bestaat uit de school en sporthal aan het Lorentzplein tussen de Celsiusstraat en de Fahrenheitstraat. Deze moeten vervangen worden. Onderzocht wordt of nieuwbouw op deze locatie gepaard kan gaan met verdichting door (maatschappelijke) functies te combineren, door het creëren van een maatschappelijk centrum voor de wijk Oost. Hiermee zou direct tegemoet gekomen worden aan de woningbehoefte en de versterking van het knooppunt rond het station en tevens het verbeteren van de leerbaarheid in de wijk Oost, die past binnen de vraag vanuit het rijk om met een gebiedsaanpak te komen voor de wijken Nieuwland en Oost waarbij de leefbaarheid centraal staat. Daarnaast bevindt deze ontwikkellocatie zich op de as van de corridor die Schieveste en het bedrijventerrein verbindt tot aan M4H, maar belangrijker nog met Oost.
Mathenesse
Deze locatie betreft het Schiedamse grondgebied tussen de Schiedamse Buitenhaven en Rotterdamse Merwehaven. Het masterplan voor dit gebied wordt herzien waaruit mogelijke gebiedsontwikkelingen voortkomen. Op dit moment wordt er gewerkt aan een ruimtelijk raamwerk om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen sluiten aan op de Woonvisie, groei als kan voor de stad, versterkt de binnenstad en is vastgelegd in regio afspraken. Daarnaast sluiten we aan op de ontwikkelingen van de buurgemeente Rotterdam met de ontwikkeningen in het M4H gebied. Nadat het ruimtelijk raamwerk is vastgesteld zal gestart kunnen worden met een grondexploitatie voor het gebied. Alleen in het noordelijke deel van Nieuw Mathenesse zal wonen worden gerealiseerd met een stedelijk woonmilieu. Afgelopen jaar heeft het terrein van de glasfabriek een nieuwe eigenaar gehad die samen werkt met de gemeente om de plannen voor woningbouw te realiseren.
Het deelgebied Stationsplein bevat de ontwikkellocatie Kop van de Singel. Hier heeft in 2019 een selectie van marktpartijen plaats gevonden wat tot een keuze heeft geleid. Dit jaar wordt het grondcontract gesloten. Naast woningen zal ook Woonplus zich vestigen en is er een commercieel programma. Daarnaast bevat dit deelgebied ook de AMEC ontwikkeling, het stationsplein zelf, de fietsenstalling en de Overschieseweg tot en met het Metroviaduct. Het deelgebied Horvathweg zal mogelijk later aan deze grondexploitatie worden toegevoegd maar zal in ieder geval de
25
Horvathweg bevatten met een mogelijke ontwikkeling van een Lidl en woningen langs de weg.
5.4
Staatliedenbuurt. Dit doen we middels de regeling Woningbouwimpuls en het volkshuisvestingsfond en het programmaplan voor Nieuwland en Oost. Hier zal het komend jaar meer over bekend worden. In voorbereiding hier op zal gewerkt worden aan het opzetten van een grondexploitatie.
Staatsliedenbuurt
De Staatsliedenbuurt maakt onderdeel uit van de wijk Nieuwland. Nieuwland is een wijk met veel corporatiebezit met 140 nationaliteiten tussen de spoorlijn van de metro, de Schie, de Noordvest, de Vlaardingerdijk, de Poldervaart en de A20. De wijk ligt voor een deel tegen het centrum aan. Er staan portiek- en galerijwoningen van vier lagen, afgewisseld met hogere flats. Er zijn veiligheidsproblemen, er is sprake van veel schooluitval, mensen zijn eenzaam en bewoners zijn armer en meer dan gemiddeld werkloos. De wijk staat op zichzelf in Schiedam en zijn weinig herkenbaar voor ‘buitenstaanders’.
6 Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven Sinds 1 januari 2016 kunnen bedrijfsmatige onderdelen van overheidslichamen, zoals gemeenten en provincies, ook aangeslagen worden voor de vennootschapsbelasting. De gemeente heeft een stadsvisie opgesteld. Het ‘going concern’ grondbedrijf dient als hulpmiddel om tot realisatie en uitvoering van de stadsvisie te komen. De actieve grondexploitaties van de gemeente zijn geclusterd in het grondbedrijf van de gemeente en worden fiscaal als één activiteit c.q. één onderneming beschouwd. Het grondbedrijf met de verschillende grondexploitaties dienen als één geheel te worden gezien. Bepalend voor de toetsing aan ondernemerschap is hier of sprake is van een winstoogmerk.
We streven een aantal doelen na. We willen dat meer wijkbewoners de Nederlandse taal goed beheersen. We willen dat meer wijkbewoners aan het werk zijn en dat ze gemakkelijker rondkomen. Ook hebben ze een gezondere leefstijl en voelen ze zich meer verbonden met de wijk. Ze voelen zich veilig. Er is een evenwichtigere woningvoorraad met kwalitatief betere verbindingen en een openbare ruimte voor de huidige bewoners, voor sociale stijgers die nu te vaak de wijk verlaten en voor nieuwkomers die hier een volgende stap in hun wooncarrière willen maken.
Voor de toets op het winstoogmerk van het grondbedrijf is een ‘QuickScan’ als tool ontwikkeld. De bedoeling van de QuickScan is om op basis van de bedrijfseconomische resultaten op een relatief eenvoudige wijze een oordeel over de winstpotentie van het grondbedrijf te kunnen vormen. De QuickScan is uitgevoerd conform de ‘handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’’. Hieronder ziet u de uitkomsten van de ‘QuickScan’.
Om dit voor elkaar te krijgen zijn de eerste stappen gezet waaronder de verkoop tbv woningbouw van het voormalige schoolgebouw aan de Nolenslaan 99 en de uitvraag voor woningbouw aan het Wibautplein. Naast de gemeentelijke locaties heeft de woningcorporatie veel bezit in de wijk hier is met Parkweg midden een eerste stap gezet. Het komende jaar vragen we bij het rijk middelen aan om de herstructurering te versnellen met name in de 26
De QuickScan geeft een duidelijke negatief resultaat en is een sterke indicatie dat het grondbedrijf activiteiten van de gemeente Schiedam (nog) geen heffing van de vennootschapsbelasting verkrijgen.
7
Afgesloten Grondexploitaties
Afgelopen jaar is de grondexploitatie Oranjeburgh afgesloten. Op de locatie van het oude ziekenhuis aan de Burgemeester Knappertlaan is een nieuwbouwwijk gerealiseerd met een gevarieerd programma van 102 woningen.
8
Deelnemingen
Deelnemingen betreffen publiek-private samenwerkingsconstructies voor projectontwikkeling. De paragraaf ‘Verbonden partijen’ in de gemeentelijke jaarrekening geeft inzicht in de participaties van de gemeente in andere rechtspersonen. Momenteel zijn er in de stedelijke overeenkomsten met verbonden partijen.
ontwikkelingen
geen
27
9 Verloop effecten 9.1
grondexploitaties
en
financiële
programma te realiseren # m2 MPG 2021 MPG 2020 Looptijd woning # m2 comm. # m2 (€ miljoen) (€ miljoen) Verschil (t/m) en kantoor voorz. bedrijf
Project
Gravenland zuid Spaanse polder Graveland midden Graveland noord Schieveste fase 2 Schieveste fase 5 Parkweg Midden Toernooiveld Wetenschappersbuurt
Kaderafwijkingen
Een grondexploitatie wordt geopend op basis van een gemeenteraadsbesluit. Het voorstel van burgemeester en wethouders omvat in ieder geval een raming van kosten en opbrengsten, een saldo op netto contante waarde, een risicoanalyse, planning en een referentiekader, waaronder het programma. Gedurende de voortgang van een grondexploitatie kan het voorkomen dat in één of meer van deze elementen veranderingen optreden die dusdanig groot zijn dat de grondexploitatie tussentijds herzien moet worden. In dat geval wordt de grondexploitatie opnieuw aan de gemeenteraad aangeboden en moet deze besluiten over de wijziging van de kaders. Wanneer een grondexploitatie herzien moet worden is beschreven in de Kadernota Grond 2020. Gedurende 2020 is de grondexploitatie Schieveste fase 5 herzien.
9.2
2,89 5,34 2,41 -0,21 -5,68 0,95 -12,52 -0,71 -8,91
3,11 5,26 2,21 -0,27 -8,13 0,54 -12,38 -0,62 -8,67
-0,22 0,09 0,20 0,07 2,45 0,40 -0,15 -0,09 -0,23
2023 2025 2027 2025 2029 2024 2024 2024 2021
47.000 73.000
3 2 0,0 0,0 0,0 0,0
52
68.666
0,0
16.606 25
0,0 0,0 0,0
152
0,0
Financiële effecten
Onder de grondexploitaties wordt onderscheid gemaakt tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties. Voor de verlieslatende grondexploitaties wordt een voorziening getroffen om het voorzienbaar tekort af te dekken. Deze voorziening wordt met iedere actualisatie bijgesteld (in ieder geval eenmaal per jaar met het de actualisatie van het MPG, maar ook in het geval van tussentijdse herzieningen). Voorziening ‘Dekking tekorten bouwgrondexploitaties’ en ‘Surplus per grex’ Per 1-1-2021 bedraagt het tekort op de verlieslatende bouwgrondexploitaties € 28 miljoen, dit was €36,1 miljoen op 1-1-2020. Dit wordt voor een bedrag van € 21 miljoen afgedekt middels de voorziening ‘Dekking tekorten bouwgrondexploitaties’. Het restant van het tekort á € 7 miljoen wordt afgedekt middels de voorziening ‘Surplus per grex’.