Bijlage Meerjarenperspectief Vastgoed 2025-2027

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

MPV 2025-2027 Meerjarenperspectief Vastgoed 2025-2027 Vastgoedportefeuille gemeente Schiedam

Schiedam, maart 2025

1

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Versiebeheer Datum: 4 maart 2025 Versie: 2.0 Auteurs: M. Borsboom/R. de Koning

2

Vastgoed & Grondzaken

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Voorwoord Op 12 maart 2024 is het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) voor 2024 vastgesteld en besloten door de gemeenteraad. Het MPV bood inzicht in de voortgang en sturing van de uitgebreide vastgoedportefeuille, waarbij de gemeente diverse panden in eigendom of via huurconstructies beheert. In de motie (M2) van de gemeenteraad is besloten om frequentie van het MPV te verlagen van jaarlijks naar een driejaarlijkse cyclus. Dit MPV is de eerste in de nieuwe cyclus en omvat de periode van 2025 tot en met 2027. Het volgende MPV zal dan uiterlijk begin 2028 opnieuw zijn opgesteld en aangeboden ter besluit aan de gemeenteraad. De vastgoedportefeuille van de gemeente blijft zeer dynamisch. Er zijn, zoals afgesproken in het vorige MPV, panden verkocht uit het deel van het strategisch vastgoed. Er zijn ook panden toegevoegd aan het strategisch vastgoed ten behoeve van gebiedsontwikkeling. Ook zullen de gymzalen worden overgenomen van de stichting Primo en worden toegevoegd aan het kernvastgoed, om vervolgens weer te worden verhuurd aan het Sportbedrijf. Vanwege de dynamiek van de vastgoedportefeuille is wel wenselijk jaarlijks een update te geven en de eventueel aan te passen begroting te laten goedkeuren. De aanpassingen op de begrotingen zullen uiterlijk december elk jaar met een verkorte financiële update ter besluitvorming worden aangeboden.

Daarnaast zal jaarlijks tegelijkertijd met de jaarrekening een financiële terugblik van de performance van het gemeentelijk vastgoed worden gemaakt. Dit MPV geeft een korte beschrijving van de wijzigingen in de vastgoedportefeuille in 2024 en de verwachte wijzigingen in 2025. Daarnaast worden alle begrotingsaspecten behandeld, die veranderen als gevolg van de portefeuillewijzigingen, dan wel vanwege nieuwe financiële inzichten. Inzichten in bijvoorbeeld actualisaties van prijsindexeringen en wijzigingen in de uitgaven aan planmatig onderhoud. Ik vertrouw erop dat dit document opnieuw helder inzicht biedt in de doelstellingen van het vastgoedbeleid van de gemeente Schiedam en de wijzigingen op de vastgoedbegroting en de financiële effecten op de gemeentelijke begroting voor de komende drie jaar. De financiële wijzigingen zijn per item als beslispunt uitgewerkt.

Anouschka N. Biekman, Wethouder Vastgoed, Grondbeleid en Monumenten Schiedam, 4 maart 2025

3

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Samenvatting Inleiding De vastgoedportefeuille van de gemeente blijft zeer dynamisch. Er zijn, zoals aangenomen in het vorige MPV, panden verkocht en daadwerkelijk overgedragen uit het deel van strategisch vastgoed. Er zijn ook panden toegevoegd aan het strategisch vastgoed ten behoeve van gebiedsontwikkeling (de garageboxen aan de Couwenhovenstraat). Conform het collegebesluit van 18 april 2023 is er een overeenkomst tot overname van de gymzalen van stichting Primo naar de gemeente getekend. Vervolgens is bij de oprichting van Sportbedrijf Schiedam vastgelegd dat het beheer en de exploitatie van de gymzalen per 1 januari 2025 bij het Sportbedrijf Schiedam B.V. zal worden belegd. Hierdoor zal het kernvastgoed worden uitgebreid met 14 gymzalen in 12 gebouwen, welke zullen worden verhuurd aan het Sportbedrijf Schiedam B.V. Zij zullen de gymzalen toevoegen aan het beheer van de sportcomplexen, zwembaden, sportzalen en sporthallen. Vastgoedportefeuille 2025 Bovenstaande constatering leiden tot de volgende vastgoedportefeuille per 1 januari 2025. Vastgoedportefeuille naar categorie

per 1/1/’25

Kernvastgoed

85

- eigen huisvesting

6

- maatschappelijk (voor doelgroepen)

72

- commercieel

7

Strategisch vastgoed

59

- eigen huisvesting

1

- maatschappelijk (voor doelgroepen)

5

- herontwikkelen, grondexploitatie

29

- verkoop/afstoten

24

Totaal

144

Tabel 1: Vastgoedportefeuille per januari 2025 Verkoop 2025 Er zijn afgelopen jaren meerdere verkoopprocessen opgestart en ook is voor sommige panden een verkoopakkoord bereikt. Verwacht wordt dat in 2025 ongeveer 9 panden/objecten zullen worden verkocht en overgedragen. In het bijzonder kan worden vermeld dat de 3 panden/percelen aan de Sweelincksingel via een vereenvoudigde procedure te koop zullen worden aangeboden. Deze verkoop zal als pilot fungeren om ervaring op te doen in deze vereenvoudiging van het proces en verlaging van het aantal verkoopvoorwaarden.

4

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Onderhoud 2025-2027 De benodigde budgetten in de komende periode zijn als begroot: Begroting onderhoud

2025 Benodigd budget

2026 Benodigd budget

2027 Benodigd budget

Planmatig Onderhoud Correctief onderhoud Contractonderhoud Irado (groenonderhoud) Irado (bestrijding exoten) Irado (bomenonderzoek) Daken schoonmaken

€ € € € € € €

2.872.138 263.283 45.358 208.589 10.000 10.000 15.550

€ € € € € € €

3.039.535 276.447 47.625 219.019 10.500 10.500 16.328

€ € € € € € €

Wettelijk onderhoud

€

47.747

€

50.134

€

52.641

Totaal

€

3.472.665

€

3.670.088

€

4.356.071

3.693.990 290.269 50.007 229.970 11.025 11.025 17.144

Tabel 2: Begroting onderhoud, periode 2025-2027 De uitgaven op het planmatige onderhoud zullen komende jaren fors stijgen. Het budget voor planmatig onderhoud is gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplannen (MJOP’s), die door onafhankelijke bureaus zijn opgesteld en kunnen als onvermijdelijke uitgaven worden beschouwd. Uitstel dan wel niet uitvoeren van het planmatig onderhoud leidt tot achteruitgang van de staat van het vastgoed en grotere kans op uitval van installaties. De stijging van de onderhoudskosten ontstaat deels door de toename van het kernvastgoed met de toevoeging van de 12 gymzalen. Deze kosten worden gedekt door de verhuur van de gymzalen aan Sportbedrijf Schiedam BV. Daarnaast is de kostenstijging het gevolg van de recente MJOP’s, die voor de Rijkmonumenten zijn opgesteld en ten tijde van de voorgaande MPV’s nog niet bekend waren. Ook valt te constateren dat de kosten voor het planmatig onderhoud van het Stadserfcomplex de komende jaren hard zullen stijgen en het overgrote deel van de stijging van de kosten van het planmatig onderhoud van de hele vastgoedportefeuille voor haar rekening neemt. Met name de kantoortoren van het complex is technisch (en financieel) afgeschreven wat hoge kosten aan onderhoud met zich meeneemt. De kosten voor het grondonderhoud rondom de panden van de gemeentelijke vastgoedportefeuille zijn onderdeel van de overeenkomst met Irado.

De kosten zijn ten opzichte van vorige jaren gestegen als gevolg van herberekening van de kosten door Irado en de toevoeging van noodzakelijke bestrijding van exoten, zoals bijvoorbeeld de Japanse Duizendknoop, en noodzakelijke boominspectie en –onderhoud rondom het gemeentelijk vastgoed. Overige lasten 2025-2027 De lasten, heffingen en de verzekeringspremies zijn iets hoger begroot dat wat oorspronkelijke in de hiervoor vastgestelde begrotingen waren opgenomen. Deze kosten zijn iets gestegen vanwege de toevoeging van extra panden aan de portefeuille. Incidentele kosten 2025-2027 De incidentele kosten voor het jaar bestaan uit de resterende maanden huur voor de huisvesting van Toezicht & Handhaving in Stadserf 32 en Stadserf 46-48. De huurovereenkomsten zijn tijdig opgezegd. Het betreft de resterende laatste maanden van de aflopende huurperioden. De afdeling is in december 2024 verhuisd naar de eerste verdieping van de voormalige bibliotheek in het Stadserfcomplex.

5

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

De overige incidentele kosten bedragen de kosten voor de beveiliging van de leegstaande panden. Zodra de panden zijn verkocht en overgedragen vervallen deze kosten. In de komende periode vervalt de geldigheidsduur van energielabels behorende bij enkele panden van het kernvastgoed. Deze zullen opnieuw moeten worden vastgesteld en geregistreerd. De gymzalen, welke per 1 januari 2025 zijn toegevoegd, hebben geen energielabel. Vanwege de verhuur van de gymzalen aan het Sportbedrijf is de gemeente verplicht deze op te laten stellen. Hiervoor wordt eenmalig een budget gevraagd om deze door een erkende adviseur te laten opstellen. Baten 2025-2027 De baten voor de komen de jaren bestaan uit de inkomsten op huur, services en energie. De werkelijke inkomsten voor komende jaren zijn aanzienlijk gestegen ten opzichte van de vastgestelde bedragen in de begroting. De stijging is het gevolg van de hogere huurindexeringen van afgeslopen jaren, welke niet waren verwerkt in de begrotingen. De stijging van de baten vangen voor het grootste deel de stijgingen kan de (onderhouds)kosten op. Deze bedragen voor de komende jaren (inclusief schatting huurindexatie van 1,5% per jaar): Inkomsten

Begroot budget 2025

Begroot budget 2026

Begroot budget 2027

Huurinkomsten

€

6.159.978

€

6.252.378

€

Servicekosten en pachten

€

293.291

€

293.291

€

293.291

Totale inkomsten

€

6.453.269

€

6.545.669

€

6.639.454

6.346.163

Tabel 3: Begroting inkomsten vastgoed, periode 2025-2027 Verduurzaming 2025-2027 In de komende jaren wordt ingezet op de verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. In 2024 zijn voor vier panden DUMAVA-subsidies1 aangevraagd. De eerste maatregelen zullen worden uitgevoerd in de panden: - Gymzaal Bachplein - Gymzaal Stockholm - Buurthuis Dreesplein - Zwembad Groenoord Door middel van dit MPV en de daarbij behorende besluitvorming wordt besloten tot de verduurzaming van gymzaal Bachplein in combinatie met de toegewezen DUMAVA-subsidie en zal worden gebruikt als pilotproject. De ervaringen hieruit zullen worden gebruikt voor de investeringsaanvraag in 2025 van twee andere verduurzamingsprojecten (Dr Willem Dreesplein 2 en Stockholm 13). Hierin zullen de ervaringen met het project van verduurzaming Bachplein worden verwerkt. De toegewezen DUMAVA-subsidie voor het zwembad zal als positief resultaat aan het reeds besloten project van “Renovatie en uitbreiding zwembad Groenoord” worden toegevoegd.

1

Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA) van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)

6

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Gevraagde besluiten Aan de raad wordt voorgesteld: 1. De raad conform raadsvoorstel (25VR004) voor te stellen om het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) 2025-2027 vast te stellen;

2. De raad conform raadsvoorstel (25VR004) voor te stellen om onderstaande beslispunten te verwerken in de gemeentelijke begroting voor 2025, 2026 en 2027: a.

Voor Planmatig Onderhoud en Correctief onderhoud: i. Voor 2025 in aanvulling op het bestaande budget een bedrag beschikbaar te stellen van € 940.953 naar een totaal van € 3.472.665 ii. Voor 2026 het budget aan te passen naar een totaal van € 3.670.088 iii. Voor 2027 het budget aan te passen naar een totaal van € 4.356.071

b.

Voor Gemeentelijke belastingen OZB, riool: i. Voor 2025 het budget aan te passen naar een totaal van € 595.224 ii. Voor 2026 het budget aan te passen naar een totaal van € 624.986 iii. Voor 2027 het budget aan te passen naar een totaal van € 656.235

c.

Voor Verzekeringskosten: i. Voor 2025 het budget aan te passen naar een totaal van € 320.937 ii. Voor 2026 het budget aan te passen naar een totaal van € 336.984 iii. Voor 2027 het budget aan te passen naar een totaal van € 353.833

d.

Ter dekking van de huur van de panden die het team Veiligheid in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48 eenmalig en voor het laatst € 71.482 beschikbaar te stellen.

e.

Voor het tekort van het beveiligingsbudget 2025, 2026 en 2027, jaarlijks extra budget groot € 97.836 beschikbaar te stellen

f.

Ter beschikking stellen van een eenmalig budget voor het opstellen van energielabels in het budget Overige diensten van derden voor 2025 ter grootte van € 24.000.

g.

Ter beschikking stellen van een eenmalig budget voor het opstellen van Plan van Aanpak Renovatie en verduurzaming Stadserfcomplex in het budget Overige diensten van derden voor 2025 ter grootte van € 40.000.

h.

Om de huurinkomsten en overige inkomsten van Vastgoed te actualiseren voor de jaren 2025, 2026 en 2027: de extra (huur)opbrengsten en de indexatie over de huur van de panden van voorgaande jaren is nog niet verwerkt in de gemeentelijke begroting, derhalve de gemeentelijke begroting op te hogen met extra huurinkomsten en dit beschikbaar te stellen ter dekking van de bovengenoemde beslispunten. i. Voor 2025 naar € 6.453.269

7

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

ii. iii. i.

Vastgoed & Grondzaken

Voor 2026 naar € 6.545.669 Voor 2027 naar € 6.639.454

De financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in de programma's Economie in Ontwikkeling, Mens en Stad in Beweging en Algemene dekkingsmiddelen in de gemeentelijke begrotingen van 2025, 2026 en 2027.

8

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Inhoudsopgave 1 Algemeen 1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4

11

Introductie Vastgoednota Vastgoedportefeuille gemeente Schiedam Wat valt onder het MPV en waarom? Welke categorieën zijn er? Doelstellingen Doelen vastgoedportefeuille Onderhoud Verkoop Verduurzaming

2 Stand van zaken eind 2024 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2

17

Vastgoedportefeuille 2024 Wijzigingen portefeuille in 2024 Samenvatting portefeuille 2024 Vastgoedportefeuille 2025 Verkoop in 2025 Verwachte mutaties portefeuille in 2025

3 Lasten vastgoed Schiedam 2025-2027 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4

Onderhoud 2025-2027 Onderhoud 2025-2027 Achterstallig onderhoud 2025 Overige zakelijke lasten 2025-2027 Belastingen en heffingen 2025-2027 Verzekering 2025-2027 Incidentele kosten en kapitaalslasten 2025-2027 Incidentele kosten 2025-2027 Overige diensten van derden Energielabels 2025-2026 Verduurzaming 2025-2027 Routekaart en verduurzaming vastgoed Subsidies 2025 Verduurzaming MJOP 2025-2027 Projecten verbetering panden 2025

4 Baten vastgoed Schiedam 2025 4.1 4.2 4.3

11 11 12 12 12 13 13 13 14 15

Inkomsten uit verhuur 2025-2027 Subsidies monumenten 2025 Verwachtte baten verkoop vastgoed 2025

9

17 17 19 21 21 22

23 23 23 24 26 26 27 28 28 29 29 30 30 30 31 32

33 33 34 34

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

5 Financiën 5.1 5.2

Vastgoed & Grondzaken

35

Financiële gevolgen aanpassingen begrotingen Financiële effecten 2025-2027

35 36

6 Beslispunten

38

BIJLAGE I: Objectenlijst

40

Lijst met figuren Figuur 1: Verdeling kernvastgoed/strategisch vastgoed, aantal panden/objecten ............................... 19 Figuur 2: Verdeling kernvastgoed/strategisch vastgoed, aantal vierkante meters ............................... 19 Figuur 3: Verdeling aantal objecten per gebruiksdoel, aantal panden/objecten .................................. 20 Figuur 4: Verdeling aantal objecten per gebruiksdoel, aantal vierkante meters .................................. 20

Lijst met tabellen Tabel 1: Vastgoedportefeuille per januari 2025 ........................................................................................ 4 Tabel 2: Begroting onderhoud, periode 2025-2027 ................................................................................. 5 Tabel 3: Begroting inkomsten vastgoed, periode 2025-2027 .................................................................. 6 Tabel 4: Vastgoedportefeuille 2024, verloop over een jaar met mutaties .............................................. 17 Tabel 5: Vastgoedportefeuille per januari 2025 ..................................................................................... 21 Tabel 6: Benodigde budgetten onderhoud, periode 2025-2027 ............................................................ 23 Tabel 7: Verloop voorziening achterstallig onderhoud 2024 ................................................................. 25 Tabel 8: Aftrek voorziening achterstallig onderhoud te verkopen panden ........................................... 25 Tabel 9: Overzicht belastingen en heffingen 2025 ................................................................................. 26 Tabel 10: Overzicht belastingen en heffingen, periode 2025-2027 .......................................................

26 Tabel 11: Premie verzekering panden 2025, benodigd budget en verschil met begroting .................... 27 Tabel 12: Premie verzekering panden, periode 2025-2027 ................................................................... 27 Tabel 13: Incidentele kosten 2025........................................................................................................... 28 Tabel 14: Overzicht maatregelen verduurzaming, periode 2025-2027 ................................................. 31 Tabel 15: Overzicht kosten maatregelen verduurzaming, periode 2025-2027 ..................................... 31 Tabel 16: Overzicht kosten verduurzaming minus besparingen, periode 2025-2027 .......................... 31 Tabel 17: Inkomsten uit gebruik vastgoed 2025 ..................................................................................... 33 Tabel 18: Begroting inkomsten vastgoed, periode 2025-2027............................................................... 34 Tabel 19: Financiële gevolgen Programmabegroting 2025 .................................................................... 35 Tabel 20: Financiële gevolgen Programmabegroting 2026 ................................................................... 36 Tabel 21: Financiële gevolgen Programmabegroting 2027 .................................................................... 36

10

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

1

Vastgoed & Grondzaken

Algemeen Dit hoofdstuk van het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) belicht de operationele aanpak en overkoepelende doelen van het plan, waarbij de focus ligt op het verstrekken van inzicht in de werkmethoden en doelstellingen die essentieel zijn binnen het vastgoedperspectief.

1.1 Introductie Naar aanleiding van de raadsvergadering van 12 maart 2024 en de daarin aangenomen motie is de jaarlijkse actualisatie van het MPV gewijzigd in een driejaarlijkse cyclus. Dit MPV is de eerste in de nieuwe cyclus en omvat de periode van 2025 tot en met 2027. Het volgende MPV zal uiterlijk begin 2028 opnieuw zijn opgesteld en ter besluit worden aangeboden aan de gemeenteraad. Vanwege de dynamiek van de vastgoedportefeuille is wel wenselijk een jaarlijkse update te geven en de eventueel aan te passen begroting te laten goedkeuren. De aanpassingen op de begrotingen zullen uiterlijk december elk jaar met een verkorte financiële update ter besluitvorming worden aangeboden. Daarnaast zal jaarlijks tegelijkertijd met de jaarrekening een financiële terugblik van de performance van het gemeentelijk vastgoed worden gemaakt. In het MPV komt onder andere de huidige en verwachte omvang van de vastgoedportefeuille aan de orde. Dit vormt de basis voor de financiële uitwerking van de benodigde budgetten en de vergelijking met de vastgestelde begrotingen voor de jaren van 2025 tot en met 2027. De financiële uitwerking is onderverdeeld in lasten en baten voor Vastgoed. De verschillen tussen de benodigde budgetten en de vastgestelde budgetten leiden tot besluiten, welke door de gemeenteraad moeten worden genomen en leiden tot een nieuw vastgesteld budget voor 2025 tot en met 2027.

1.2 Vastgoednota Het vigerende en huidige vastgoedbeleid is vastgelegd en gebaseerd op: Nota Vastgoedbeheer en -ontwikkeling Schiedam (2011) Verbeterplan vastgoed (2011) Collegebesluit Integraal kostprijs dekkende huur model gemeentelijk vastgoed (adviesnota 13INT00525, 2013) Toetsingskader Huisvesting in Gemeentelijk Vastgoed (2016) In 2025 zal, naar verwachting, een vastgoednota worden opgesteld, waarin alle beleidskaders met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed worden geactualiseerd en vastgesteld. De vastgoednota zal aspecten behandelen op het gebied portefeuillemanagement, onderhoud, verhuur, koop, verkoop en duurzaamheid.

11

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

1.3 Vastgoedportefeuille gemeente Schiedam De gemeente beheert veel panden in de stad, in eigendom of met huurconstructies. Het onderhouden van deze panden vergt niet alleen kosten en inspanning, maar dient in de eerste plaats ook de kerntaken van de gemeente te ondersteunen, variërend van het huisvesten van de gemeentelijke organisatie of andere maatschappelijke instanties tot cultureel-historische panden. Daarnaast heeft de gemeente panden in eigendom voor ruimtelijke ordening om sturend op te treden bij vastgoedontwikkelingen. Panden worden verhuurd of tijdelijk in gebruik gegeven via een leegstandbeheerder als ontwikkelingen nog niet zijn gestart. Bij overdracht aan projectontwikkelaars worden panden inclusief terreinen verkocht. Voor losse panden worden verkoopstrategieën per dossier uitgewerkt. Het afstoten van panden en terreinen resulteert in vrijgekomen middelen elders aanwendbaar.

1.3.1 Wat valt onder het MPV en waarom? Binnen het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) wordt niet automatisch al het vastgoed in bezit van de gemeente opgenomen of datgene waar de gemeente dagelijks mee te maken heeft. Eigendommen die onder beleidsmatige sturing van andere afdelingen vallen, geen strategische waarde hebben, geen (grote) afwijkingen in het budget vertonen op basis van lange termijn exploitatie, of waar geen bijzondere aandacht aan hoeft te worden besteed door vastgoed, komen niet voor in het MPV. Buiten de scope van het gemeentelijk vastgoed in dit MPV vallen:  Infrastructuur;  Openbaar groen en/of openbare ruimte;  Snippergroen;  Erfpachtgronden;  Onderwijsvastgoed2;  Reclame- en telefoonmasten;  Gedenktekens en fonteinen;  Begraafplaatsen (wel de gebouwen op de begraafplaatsen);  Kunstobjecten.

1.3.2 Welke categorieën zijn er? De verdeling van de vastgoedportefeuille blijft op basis van functionaliteit vanaf heden beperkt tot: - Kernvastgoed - Strategisch vastgoed Kernvastgoed omvat diverse vormen van huisvesting, zoals gemeentelijke huisvesting voor gemeentelijke en ambtelijke functies, huisvesting voor maatschappelijke taken van de gemeente (doelgroepen), en objecten bestemd voor parken, infrastructuur en stallingfaciliteiten. Ook objecten met cultuurhistorische waarde vallen (juist) onder kernvastgoed. Kernvastgoed dient behouden te blijven en heeft over het algemeen een meer structureel karakter. Voor geen van deze objecten is er directe aanleiding om het bezit anders te beschouwen zonder een voorafgaande analyse en besluitvorming. Eventuele wijzigingen worden als ingrijpend beschouwd en worden projectmatig aangepakt.

2

Vastgoed vervult voor onderwijsvastgoed alleen de eigenaarsrol waar scholen in medegebruik zijn gegeven. In de andere gevallen oefent Vastgoed namens de gemeente het claimrecht op het onderwijsvastgoed uit (bijvoorbeeld voor het primair onderwijs artikel 163 WPO).

12

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Strategisch vastgoed onderscheidt zich door een meer tijdelijk karakter en fungeert als ware het een winkelvoorraad die wordt ingezet voor sturing, waardecreatie en mogelijk risicobeheer. Het is vaak gekoppeld aan planvorming binnen de gemeente. Hoewel dit vastgoed qua bezit een tijdelijk karakter heeft, kan het in sommige gevallen voor langere tijd op de balans blijven staan. Dit is veelal het gevolg van wijzigingen in plannen en de bijbehorende besluitvorming. De team Vastgoed & Grondzaken maakt gebruik van een objectenlijst binnen het MPV. Aan de objectenlijst zijn parameters toegevoegd, waaronder de status voor de gemeente, de status voor de gebruiker, en het specifieke doel van elk vastgoedobject. Deze aanvullingen bieden een diepgaander inzicht in de situatie en functie van de objecten, waardoor de team Vastgoed & Grondzaken effectiever strategisch beheer kan uitvoeren binnen het MPV. In Bijlage 1 is de Objectenlijst gevoegd.

1.4 Doelstellingen 1.4.1 Doelen vastgoedportefeuille Om de doelen van vastgoed effectief te dienen, wordt een aantal stappen ondernomen: 1. Beoordeling van de portefeuille: Er is 2024 een start gemaakt met sturing op vastgoed aan de hand van de actuele huisvestingsbehoefte. In 2025 zal worden gewerkt aan een nieuwe vastgoednota en op basis hiervan een huisvestingsplan, waarin de portefeuille afgestemd op de lange termijn huisvestingsvraag en beleidsdoelen. 2. Verdieping in Strategie en Financiële Performance: Zodra huisvestingsplannen gereed zijn (o.a. meerjaren huisvestingsbehoefte en -prestaties per object) kunnen de kosten en baten hiermee in verband worden gebracht en wordt inzichtelijk hoe goed panden het functioneel en financieel doen. 3. Verduurzaming vastgoedportefeuille: in 2024 is een start gemaakt met het inzichtelijk maken van de verduurzaming van de vastgoedportefeuille, waarbij gefocust is op de CO2-reductie. De stappen tot CO2-reductie van de vastgoedportefeuille zijn uitgewerkt in de routekaart verduurzaming welke in 2024 is opgesteld. Vooralsnog stellen de eerste berekeningen de gemeente voor een uitdagende financiële opgave om deze doelen te bereiken. 4.

Samen met de verdieping in Strategie en Financiële Performance zal worden gezocht op welke wijze de investeringen in duurzaamheid tot financieel acceptabele keuzes kunnen leiden om toch de gestelde duurzaamheidsambitie te kunnen bereiken,

1.4.2 Onderhoud Inleiding Het team Gebouwbeheer heeft de verantwoordelijkheid voor het organiseren en uitvoeren van planmatig onderhoud, achterstallig onderhoud, (dagelijks) contractonderhoud, incidentenbestrijding en onderhoud van terreinen rondom de gebouwen rondom het gemeentelijk vastgoed.

13

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Daarnaast is het team verantwoordelijk voor het achterstallig onderhoud. Het meeste achterstallig onderhoud zou doorgaans binnen de werklast van het komende jaar volledig moeten zijn weggewerkt, inclusief de hierin opgenomen bijdragen, welke binnen de verkoop van enkele panden zullen worden verwerkt.

Proces Projectbeheer, inclusief definitie, budgettering, budgetaanvraag, offertetraject en opdracht, vormt de kern van de werkzaamheden en zou idealiter een continu proces gedurende het jaar moeten zijn. Dit Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) fungeert als budgetaanvraag over meerdere jaren en wordt medio april 2025 goedgekeurd, waardoor groen licht ontstaat voor geplande werkzaamheden voor de jaren 2025 tot en met 2027. Normaliter vervallen na 31 december de niet-gebruikte budgetten. Werkzaamheden moeten binnen het lopende jaar gefactureerd en uitgevoerd zijn. Dit stelt het team Gebouwbeheer jaarlijks voor een uitdaging om de in de MJOP’s geprognotiseerde werkzaamheden voor het einde van een lopend budgetjaar af te handelen. Het vaststellen van onderhoudsbudgetten voor de periode van de komende drie jaar en vallend binnen de periode van dit MPV kan wellicht bijdragen een oplossing van dit probleem. Hierdoor is vooraf en daardoor tijdig duidelijkheid over een beslissing over het budget voor een langere periode.

1.4.3 Verkoop Inleiding Ten opzichte van het vorige MPV kan worden opgemerkt dat de verkoop uit de categorie strategisch vastgoed redelijk goed verloopt binnen de vele complicaties die gelden voor de verkoop van de beschikbare panden. Doelstelling blijft, daar waar snel en onvoorwaardelijk verkocht kan worden, zal dat ook moeten geschieden. Hiervan zijn voorbeelden geschetst in de raadsinformatiebijeenkomst van 20 november 2024.

Doelstellingen Op ongeveer de helft van de portefeuille strategisch vastgoed heeft de afdeling geen directe invloed op bespoediging van eventuele verkoop. Dit komt omdat de eigendomssituatie afhankelijk is van een gebiedsontwikkeling, ruimtelijke plannen anderszins, lang lopend huurcontracten of bijvoorbeeld eigen gebruik. Voorts is er een deel van de portefeuille waar de team Vastgoed & Grondzaken wel op stuurt, maar waar vergelijkbare verplichtingen tegenover derden voor nog tenminste enkele jaren blijven bestaan. Daarnaast is de portefeuille van het Strategisch vastgoed zeer dynamisch. De afgelopen jaren zijn weliswaar diverse panden verkocht en/of gesloopt, echter door aflopende erfpacht en aankoop van objecten voor gebiedsontwikkeling groeit de vastgoedportefeuille, waardoor het aantal objecten in zijn totaliteit nagenoeg gelijk is gebleven. Wel zijn er in 2024 vorderingen gemaakt in de verkoop van panden en is de focus in 2025 nog onverminderd om panden, die hiervoor in aanmerking komen af te stoten. Hierover zal verder in artikel 2.2.1 nader op in worden gegaan.

14

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

1.4.4 Verduurzaming Inleiding In 2024 is de herijking van de routekaart uitgewerkt door een extern bureau. In de routekaart zijn twee scenario’s uitgewerkt om de CO2-uitstoot van het gemeentelijk kernvastgoed te verminderen per 2030 naar 55% van het niveau van 1990. De in de routekaart verwerkte scenario’s met bij behorende investeringsbudgetten stellen de gemeente voor een moeilijke taak om deze binnen de huidige begrotingsproblematiek te plaatsen. Hier moeten nog oplossingen worden gezocht.

Stand van zaken De routekaart stelt voor om op basis van natuurlijke vervangingsmomenten in de onderhoudsplanningen verduurzamingsslagen te maken. De meerjaren onderhoudsplannen (MJOP’s) zijn gebaseerd op één-op-één vervaging. De routekaart stelt voor om onderdelen hiervan op het gebied van duurzaamheid andere keuzes te maken. Te denken valt aan bij vervanging van glas deze te vervangen voor een duurzamere variant in de vorm van HR+++-glas of niet de c.v.-ketel te vervangen maar hiervoor in de plaats een warmtepomp te installeren. Deze keuzes tot verduurzaming leidt over het algemeen tot een hogere investering, waarbij circa 15% hiervan via een lagere energierekening kan worden terugverdiend. Als de routekaart als een programmaplan aan de gemeenteraad ter besluit wordt voorgelegd kan na besluitvorming gestart worden met de uitvoering van het plan. In het programmaplan worden de investeringen inclusief bijkomende kosten, zoals advieskosten en btw, per project of vervangend onderhoud, per pand en per jaar worden uitgewerkt inclusief de bijdrage aan de verlaging van de CO2-reductie. De basis voor de kosten en CO2-reducties vormen de grove ramingen in de routekaart. Indien het programmaplan tot een besluit komt worden de deelprojecten voorzien van een gedetailleerdere engineering van de te nemen maatregelen, kosten en CO2-reductie ter besluitvorming worden voorgelegd.

Het programmaplan zal een periode van circa 5 jaar beslaan van 2025 tot en met 2030. In het voorgaande MPV was gepland om dit plan in Q3-2024 ter besluitvorming voor te leggen. Vanwege de grote financiële investeringen die benodigd zijn voor de verduurzaming binnen uitdagende gemeentelijke begrotingen voor de komende jaren stelt de gemeente voor een uitdagende taak om dit project tot een realistisch en haalbaar plan om te vormen. Vooruitlopend op een mogelijk besluit over het programmaplan gebaseerd op de routekaart zijn drie panden gedetailleerder uitgewerkt in een energiescan per gebouw. De energiescans samen met de bestaande energiescan van zwembad Groenoord vormen de basis van de subsidieaanvraag. Op 3 juni 2024 is het loket voor de DUMAVA-subsidie opengezet. De gemeente heeft op voorhand voor vier panden subsidie aangevraagd. Zie artikel 3.4.2. Door middel van het MPV 2025-2027 wordt besloten tot de verduurzaming van gymzaal Bachplein gebruikmakend van de inzet van lopende kredieten voor verduurzaming à € 506.810 in combinatie met de toegewezen DUMAVA-subsidie. Dit verduurzamingsproject zal worden gebruikt als pilotproject. De ervaringen hieruit zullen worden gebruikt voor de investeringsaanvraag in 2025 van

15

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

twee andere verduurzamingsprojecten (Dr Willem Dreesplein 2 en Stockholm 13). Hierin zullen de ervaringen met het project van verduurzaming Bachplein worden verwerkt. De toegewezen DUMAVA-subsidie voor het zwembad zal als positief resultaat aan het reeds besloten project van “Renovatie en uitbreiding zwembad Groenoord” worden toegevoegd.

Beheer energiegebruik Door de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling & Beleid (Onderdeel Duurzaamheid) is een directievoorstel neergelegd voor de monitoring van het energiegebruik door de inhuur van een energiebeheerder. De kosten voor de komende twee jaar (2025-2026) worden gedragen door de reeds toegekende CDOKE-subsidie (capaciteit decentrale overheden voor klimaat- en energiebeleid). Alle slimme meters van de gemeente zijn aangesloten op een energiemonitoringssysteem. Het is van belang dat dit systeem op zeer regelmatige basis wordt gemonitord. Op deze manier kan er daadwerkelijk direct actie worden genomen wanneer het energieverbruik van een pand afwijkend gedrag vertoond. Daarnaast kan het systeem behulpzaam zijn in het proactief en goed gedocumenteerd afhandelen van de energieafrekeningen, is het systeem ondersteunend in de opgave van het energiegebruik bij de inkoop van energie en vergemakkelijkt de opgave voor de vaststelling van de CO2-prestatieladder. De positie van energiebeheerder is functioneel belegd bij de afdeling Vastgoed & Grondzaken om zo een directe interactie te hebben met de technische pandbeheerders.

16

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

2

Vastgoed & Grondzaken

Stand van zaken eind 2024 Dit hoofdstuk van het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) werpt een beknopte blik op de vastgoedportefeuille in 2024 en de verwachte mutaties per januari 2025. Hetgeen als startpunt geldt voor de financiële vooruitblik voor 2025 en verder in hoofdstukken 3 en 4.

2.1 Vastgoedportefeuille 2024 Per peildatum 31 december 2024 heeft het team Vastgoed & Grondzaken van de gemeente Schiedam 132 panden in beheer. Vastgoedportefeuille naar categorie Kernvastgoed

per

per

mutatie

1/1/’24

31/12/’24

2024

73

73

0

- eigen huisvesting

6

6

0

- maatschappelijk (voor doelgroepen)

60

60

0

- commercieel

7

7

0

Strategisch vastgoed

66

59

-7

- eigen huisvesting

1

1

0

- maatschappelijk (voor doelgroepen)

6

5

-1

- herontwikkelen, grondexploitatie

28

29

+1

- verkoop/afstoten

31

24

-7

Totaal

139

132

-7

Tabel 4: Vastgoedportefeuille 2024, verloop over een jaar met mutaties

2.1.1 Wijzigingen portefeuille in 2024 Er zijn afgelopen jaren meerdere verkoopprocessen opgestart en ook is voor sommige panden een verkoopakkoord bereikt. Tot en met 31 december 2024 (peildatum deze notitie) heeft voor vijf panden notarieel transport plaatsgevonden: 1. Noordvestsingel 87 (woonhuis, notarieel transport op 11 januari 2024) 2. Lange Haven 15AB (oud badhuis/boksschool, notarieel transport op 17 juli 2024) 3. Iepenlaan 45 (oude school, notarieel transport op 30 augustus 2024) 4. Woning aan Singel 155 (woning, notarieel transport op 16 september 2024) 5. Hoogstraat 99 (gebouw Monopole notarieel transport op 4 december 2024) De aanvraag voor de omgevingsvergunning van Pieter van den Hoogenbandstraat 50 (Hargahoeve) loopt nog. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning is een ontbindende voorwaarde vanuit de koper in de koopovereenkomst. Verwacht dat deze begin 2025 worden getransporteerd. De verkoopprocedure voor de Sweelincksingel (3 objecten) is in 2024 gestart, maar heeft vertraging opgelopen vanwege bezwaren van kandidaat-kopers en de daaropvolgende WOO-verzoeken. Hierna is besloten om de verkoop opnieuw te doen door middel van een vereenvoudigde verkoopprocedure

17

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

met inschrijving via de notaris. Op basis van het MPV2024 wordt deze wijze van verkoop wordt als pilotproject gebruikt om te bezien of op deze manier de verkoop van een pand kan worden versneld met behoud van het minimaal gewenste verkoopresultaat voor de gemeente. Uiteraard lopen er nog meer diverse andere verkooptrajecten, maar is het werkelijk notarieel transporteren afhankelijk van enkele opschortende en in voorkomende gevallen ontbindende voorwaarden. In artikel 2.2.1 wordt nader ingegaan op de te verwachten verkoopresultaten vanaf 1 januari 2025. Drie locaties zijn uit de lijst met objecten en panden verwijderd aangezien het hier gaat om stukken grond/terrein en waar geen onderhouds- of beheerkosten aan verbonden zijn. De terreinen zijn wel bedoeld voor woningbouwontwikkeling, die in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Het gaat om de adressen Lange Achterweg, Ooievaarsteeg en Wibautplein. Het transport van de verkochte panden, de verwijdering van ontwikkelgrond uit de lijst met te beheren vastgoedobjecten en de toevoeging van nieuwverworven strategisch vastgoed voor ontwikkeling (garageboxen in Deventer Driehoek) heeft effect op de dynamiek van het beheer van het gemeentelijk vastgoed. De wijzigingen in de aantallen (verlaging totaalaantal met 7 objecten) van de vastgoedportefeuille in 2024 kunnen als volgt worden verklaard.

- Er zijn 11 objecten niet meer opgenomen in vastgoedportefeuille: o 3 locaties zijn stukken grond/terrein voor woningbouwontwikkeling (Lange Achterweg, Ooievaarsteeg en Wibautplein), welke niet meer behoeven te worden beheerd en worden niet meer tot de vastgoedportefeuille gerekend o Van 1 pand is de huur opgezegd (Adm. De Ruyterstraat 16) o 5 panden zijn verkocht o 2 panden zijn gesloopt vanwege ontwikkelingen in het Schiedistrict + Er zijn 4 objecten toegevoegd aan de vastgoedportefeuille: o Deze bestaan uit de dit jaar verworven garageboxen in de Couwenhovenstraat in het kader van de herontwikkeling van de Deventer-driehoek. Het betreft veel losse garageboxen, welke worden verhuurd aan particulieren, en enkele samengevoegde garageboxen, welke worden verhuurd aan bedrijven. Administratief wordt gerekend met 4 objecten, te weten alle particuliere garageboxen tezamen en drie bedrijfsmatige verhuringen.

18

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

2.1.2 Samenvatting portefeuille 2024 Op 31 december 2024 bestaat de portefeuille voor meer dan de helft uit kernvastgoed (55%), namelijk 73 objecten en voor iets minder dan de helft uit strategisch vastgoed (45%), namelijk 59 objecten.

Figuur 1: Verdeling kernvastgoed/strategisch vastgoed, aantal panden/objecten

Figuur 2: Verdeling kernvastgoed/strategisch vastgoed, aantal vierkante meters De portefeuille kernvastgoed is als volgt opgebouwd  Maatschappelijk, doelgroepen  Sportaccommodaties, zoals zwembaden, sportzalen en sportgebouwen in eigendom  Infrastructurele voorzieningen, waaronder bijv. gemalen, brugwachtershuisjes  Cultureel/historische gebouwen en objecten, waaronder bijvoorbeeld theater, ruïne, kerktoren en musea  Commercieel verhuur aan bijvoorbeeld kinderopvang, restaurant in monument, etc.  Fietsenstallingen in gebouwen vanwege project Beheer Fietsenstallingen Schiedam  Objecten met onderwijsfunctie voor natuurcentra  Eigen (ambtelijke) huisvesting  Eén object is in leegstand, maar wordt aangehouden als schuifruimte

19

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Figuur 3: Verdeling aantal objecten per gebruiksdoel, aantal panden/objecten

Figuur 4: Verdeling aantal objecten per gebruiksdoel, aantal vierkante meters

20

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

2.2 Vastgoedportefeuille 2025 In dit artikel wordt de omvang van de vastgoedportefeuille uitgewerkt, welke als basis zal dienen voor de volgende hoofdstukken waarin de budgetten van kosten en inkomsten voor 2025 worden uitgewerkt. Vastgoedportefeuille naar categorie

per

per

mutatie

31/12/’24

1/1/’25

2025

Kernvastgoed

73

85

+12

- eigen huisvesting

6

6

0

- maatschappelijk (voor doelgroepen)

60

72

+12

- commercieel

7

7

0

Strategisch vastgoed

59

59

0

- eigen huisvesting

1

1

0

- maatschappelijk (voor doelgroepen)

5

5

0

- herontwikkelen, grondexploitatie

29

29

0

- verkoop/afstoten

24

24

0

Totaal

132

144

+12

Tabel 5: Vastgoedportefeuille per januari 2025

2.2.1 Verkoop in 2025 Er zijn afgelopen jaren meerdere verkoopprocessen opgestart en ook is voor sommige panden een verkoopakkoord bereikt. Verwacht wordt dat in 2025 de volgende objecten worden verkocht. Naast de om artikel 2.1.1 genoemde verkoopprocedure van Pieter van den Hoogenbandstraat 50 (Hargahoeve) zullen naar waarschijnlijkheid de volgende verkoopprocedures worden afgerond en opstart. De bedrijfspanden aan de Jan Evertsenweg 32 en Jan Evertsenweg 34 zullen in 2025 te koop worden aangeboden. De andere aangekochte panden bevatten nog woonhuizen en kunnen pas aan de markt worden aangeboden wanneer de bewoners alternatieve huisvesting hebben gerealiseerd. De voormalige schoolgebouwen aan de Mgr Nolenslaan 99b en 99c zijn via een tender verkocht aan een projectontwikkelaar. De verwachting is dat de gebouwen in 2025 kunnen worden overgedragen. Het pand aan Singel 8 is aangeboden aan de zittende huurders, die hebben aangegeven geen interesse te hebben in de koop van het pand. In 2025 zal het pand aan de markt worden aangeboden. Van het voormalige winkelpand aan de Hoogstraat 85 zijn de onderhandelingen nagenoeg afgerond. De ondertekening Het gebouw aan de Vlaardingerdijk 50 is te koop aangeboden aan de eigenaar van het ernaast gelegen pand. Vanwege de door koper ingeschatte verbouwingskosten lukt het de koper niet om een goede business case te berekenen.

Nader onderzoek naar de verbouwingskosten wordt in gezamenlijkheid uitgewerkt, waarna wordt besloten op welke wijze de verkoopprocedure wordt vervolgd. De verwachting is niet dat de overdracht in 2025 zal plaatsvinden.

21

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Zoals omschreven in artikel 2.1.1 heeft de verkoop van de drie panden aan de Sweelincksingel vertraging opgelopen. De verkoopprocedure is gestaakt en zal opnieuw worden opgestart met een vereenvoudigd verkoopproces zonder veel voorwaarden. Hierover is uitgebreid aandacht besteed in de raadsinformatiebijeenkomst van 20 november 2024. Het vernieuwde verkoopproces van de Sweelincksingel is de uitkomst van een onderzoek naar een veilingachtige verkoopprocedure met minder verkoopvoorwaarden. Navraag naar veilingen van vastgoed leverde een inzicht dat dit niet verstandig is om uit te voeren. Uit navraag naar ervaringen bij onder andere gemeenten en andere ervaringsdeskundigen leverde op dat hiermee niet de juiste verkoopwaarden kunnen worden gehaald. Voorgesteld wordt om in plaats hiervan de verkoop van de panden aan de Sweelincksingel op basis van een korte omschrijving partijen een bod te laten doen via de notaris en te gunnen aan de hoogste bieder. Deze procedure wordt beschouwd als pilotproject om ervaring op te doen met deze wijze van verkopen. De verwachting is dat de overdracht in 2025 zal plaatsvinden.

2.2.2 Verwachte mutaties portefeuille in 2025 Van de locaties Stadserf 48 en Stadserf 32 is de huur opgezegd en deze zal respectievelijk per 1-22025 en per 1-7-2025 eindigen. Deze mutaties zijn vanwege de peildatum (1-1-2025) niet verwerkt in Tabel 5: Vastgoedportefeuille per januari 2025. Ook de overdracht van gymzalen per 31 december 2024 van de Stichting Primo naar gemeente Schiedam heeft eveneens effect op de te beheren omvang van het kernvastgoed in de vastgoedportefeuille. Per 1 januari 2025 heeft gemeente Schiedam 12 gymzalen in beheer en verhuurt deze aan Sportbedrijf Schiedam BV.

22

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

3

Vastgoed & Grondzaken

Lasten vastgoed Schiedam 20252027 Dit hoofdstuk van de budgetopgave Vastgoed blikt vooruit door te projecteren wat in 2025 tot en met 2027 wordt besteed aan de kosten van het beheer van vastgoed en diverse lasten alsmede wat de verwachtingen voor exploitatie, waaronder verkoop zijn.

3.1 Onderhoud 2025-2027 De gemeente voert planmatig onderhoud uit om de panden op een kwalitatief en veilig niveau te houden conform het vastgoedbeleid. Hiertoe behoort het planmatig onderhoud conform de daartoe opgestelde MeerJaren OnderhoudsPlannen (MJOP’s). Ook is vastgesteld dat een aantal panden achterstallig onderhoud heeft. Hiervoor is een voorziening in de begroting opgenomen, welke wordt ingezet om deze achterstand in te halen. In bijgaande hoofdstukken/ paragrafen worden deze onderhoudskosten nader uitgewerkt, waarbij het volgende besluit wordt onderbouwd. Te besluiten:  Voor 2025 in aanvulling op het bestaande budget een bedrag beschikbaar te stellen van € 940.953 naar een totaal van € 3.472.665  Voor 2026 het budget aan te passen naar een totaal van € 3.670.088  Voor 2027 het budget aan te passen naar een totaal van € 4.356.071

3.1.1 Onderhoud 2025-2027 In navolgende paragraaf worden benodigde budgetten gegeven voor planmatig onderhoud (meerjarig) alsmede voor correctief, contract- Irado, daken en wettelijk onderhoud. De basis voor het planmatig onderhoud vormen de meerjaren onderhoudsplanningen (MJOP’s) van de panden. In onderstaande tabel zijn de volgende benodigde budgetten uitgewerkt voor 2025 en de komende jaren. Begroting onderhoud

2025 Benodigd budget

2026 Benodigd budget

2027 Benodigd budget

Planmatig Onderhoud Correctief onderhoud Contractonderhoud Irado (groenonderhoud) Irado (bestrijding exoten) Irado (bomenonderzoek) Daken schoonmaken

€ € € € € € €

2.872.138 263.283 45.358 208.589 10.000 10.000 15.550

€ € € € € € €

3.039.535 276.447 47.625 219.019 10.500 10.500 16.328

€ € € € € € €

Wettelijk onderhoud

€

47.747

€

50.134

€

52.641

Totaal

€

3.472.665

€

3.670.088

€

4.356.071

Tabel 6: Benodigde budgetten onderhoud, periode 2025-2027

23

3.693.990 290.269 50.007 229.970 11.025 11.025 17.144

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

Het benodigde budget voor het planmatig onderhoud voor 2025 is lager dan die in 2024, echter hoger dan de opgegeven prognose in MPV2024 vanwege de toevoeging van de 14 gymzalen en de garageboxen aan de Couwenhovenstraat aan de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De kostenverhoging als gevolg van de gymzalen kan worden gedekt door de huurinkomsten van de verhuur aan respectievelijk Sportbedrijf Schiedam B.V. en de huurders van de garageboxen. De uitgaven op het planmatige onderhoud zullen komende jaren fors stijgen. Het budget voor planmatig onderhoud is gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplannen (MJOP’s), die door onafhankelijke bureaus zijn opgesteld en kunnen als onvermijdelijke uitgaven worden beschouwd. Uitstel dan wel niet uitvoeren van het planmatig onderhoud leidt tot achteruitgang van de staat van het vastgoed en grotere kans op uitval van installaties. Vanwege de causaliteit is het noodzakelijk om deze bedragen nu via het MPV voor de komende 3 jaar in de gemeentelijke begroting aan te ramen. Daarnaast zijn vorig jaar van de Rijksmonumenten, zoals het Stedelijk Museum (Hoogstraat 112-114), het oude raadhuis (Grote Markt 1 en 1a) en het zakkendragerhuis (Oude Sluis 19) MJOP’s opgesteld. De kosten waren ten tijde van het vorige MPV niet bekend en zijn in het planmatig onderhoud voor de komende jaren (2025-2027) verwerkt.

Hetzelfde geldt ook voor het MJOP van het Stadserfcomplex (stadskantoor en theater). Dit MJOP is na het opstellen van het voorgaande MPV afgerond. De aanpassing van de kosten van het planmatig onderhoud van Stadserf 1 nemen het overgrote deel van de stijging van het totale budget voor planmatig onderhoud voor hun rekening. Het Stadserfcomplex en dan met name de kantoortoren zijn technisch en financieel volledig afgeschreven. Hierdoor zullen de kosten voor planmatig onderhoud de komende periode van 2025 tot en met 2030 aanzienlijk hoog zijn. Uitgangspunt van de MJOP’s is een één-op-één vervanging van de verschillende bouw- en installatie elementen om het complex in stand te houden. Indien in de toekomst wordt besloten tot het beschikbaar stellen van investeringsbudgetten, die een grote verbetering van het complex door middel van verduurzaming, modernisering van de inrichting en/of renovatie mogelijk maken vervalt een aanzienlijk deel van de in de MJOP opgenomen kosten voor planmatig onderhoud van het Stadserfcomplex. De kosten voor het grondonderhoud rondom de panden van de gemeentelijke vastgoedportefeuille zijn onderdeel van de overeenkomst met Irado.

De kosten zijn ten opzichte van vorige jaren gestegen als gevolg van herberekening van de kosten door Irado en de toevoeging van noodzakelijke bestrijding van exoten (Japanse duizendknoop en berenklauw) en noodzakelijke boominspectie en – onderhoud in de terreinen rondom het gemeentelijk vastgoed. In de begroting voor 2025 is voor onderhoud aan kosten totaal € € 2.531.712 opgenomen. Het budget zal met € 940.953 moeten worden opgehoogd. Voor de jaren 2026 en 2027 dienen de aangepaste totaalbedragen voor onderhoud uit Tabel 6: Benodigde budgetten onderhoud, periode 2025-2027 te worden opgenomen.

3.1.2 Achterstallig onderhoud 2025 De voorziening achterstallig onderhoud is deels in 2024 weggewerkt. Het achterstallig onderhoud aan de Van Berckenrodestraat 6 is uitgevoerd. Bij Nieuwe Damlaan 5 is dit in 2024 deels gebeurd en de het achterstallig onderhoud aan Prinses Beatrixlaan 2 wordt deels meegenomen in de renovatie van zwembad Groenoord. Voor de Nieuwe Damlaan 5 in 2024 lag de uitvoering bij Optisport. De uitvoering van het achterstallig onderhoud in 2025 zal door gemeentelijk vastgoedbeheer in

24

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

samenwerking met het Sportbedrijf Schiedam als vervanger van beheerder Optisport verder worden in opdracht worden gegeven. De Westmolenstraat 25 is aanvankelijk niet meegenomen in de voorziening als gevolg van voorgenomen verkoop. Omdat dat geen doorgang vindt en het hier wel om een gemeentelijk monument gaat is hiervoor nu wel een bedrag opgenomen in de voorziening achterstallig onderhoud. De aanbesteding van het achterstallig onderhoud aan de Leliestraat 10 is in september 2024 afgerond. De werkzaamheden zijn gestart en worden in 2025 afgerond. Mogelijk zal er nog meer achterstallig geconstateerd worden. De verbetering van de klimaatinstallaties van de archiefbewaarplaats in Stadserf 1 is opgestart. Het onderzoek naar de herstelwerkzaamheden aan de klimaatinstallatie is afgerond en in 2025 zullen de werkzaamheden worden uitgevoerd.

Achterstallig onderhoud

Voorziening

Realisatie

aanvang 2024 excl. btw

Voorziening

2024 excl. btw

incl. btw

Nieuwe Damlaan 5

€

142.488

€

172.411

€

26.906

Prinses Beatrixlaan 2

€

93.310

€

112.905

€

-

Westfrankelandsedijk 3

€

28.057

€

33.949

€

-

incl. btw €

€

115.582

€

139.854

€

-

€

93.310

€

112.905

€

-

€

€

€ € € € €

33.949 5.626 560.889 249.731 296.450 127.050 182.521

151.801 -

€ € € € €

€

95.473

€

157.345

€

190.388

€

384.724

€

1.560.422

€

1.888.111

€

82.040

€

99.268

€

86.689

€

Leliestraat 10 Zalmstraat 27 Vlaardingerdijk 50 Westmolenstraat 25 Archiefbewaarplaats

€ € € € €

589.000 206.389 245.000 105.000 150.844

€ € € € €

712.690 249.731 296.450 127.050 182.521

€

125.455 -

€

overige panden

€

236.248

€

285.860

€

78.903

Totaal

€

1.878.375

€

2.272.834

€

317.953

€

104.894 € € € €

Tabel 7: Verloop voorziening achterstallig onderhoud 2024 In geval van de Zalmstraat 27 en de Vlaardingerdijk 50 is een bedrag voor achterstallig onderhoud in de voorziening opgenomen. Het pand aan de Zalmstraat 27 wordt naar verwachting verkocht in de huidige staat. Daarmee valt de reservering in de voorziening (mogelijk geheel) vrij. Het voornemen is om het achterstallig onderhoud aan de Vlaardingerdijk 50 door koper te doen uitvoeren waardoor de reservering wordt meegegeven of in mindering gebracht op de koopprijs. Correctie/aftrek voorziening te verkopen panden (incl. BTW)

aanvang 2024

realisatie 2024

Zalmstraat 27

€

210.908

€

-

€

210.908

Vlaardingerdijk 50

€

245.000

€

-

€

245.000

€

455.908

Totaal voorziening

eind 2024

Tabel 8: Aftrek voorziening achterstallig onderhoud te verkopen panden Uitgangspunt is dat de overgenomen gymzalen conform de MJOP’s zijn onderhouden door Primo en daardoor weer op onderhoudsniveau 3 zijn en geen achterstallig onderhoud hebben. Daarom is geen budget achterstallig onderhoud toegevoegd voor de gymzalen toegevoegd. Met de overdracht van eigendom van de gymzalen komen ook de middelen uit de reservering en voorziening gymzalen van Primo over naar de gemeente. Met deze middelen kunnen eventuele tegenvallers voor de komende periode worden opgevangen.

25

incl. btw

32.556

28.057 4.649 463.545 206.389 245.000 105.000 150.844

V. Berckenrodestraat 6

€ € € €

eind 2024 excl. btw

€

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

3.2 Overige zakelijke lasten 2025-2027 Gemeente betaalt, als eigenaar, zakelijke lasten en heffingen voor de panden en objecten in haar vastgoedportefeuille. Tevens is de gemeente verplicht de panden te verzekeren met een opstal- en brandverzekering. In bijgaande artikelen worden deze zakelijke lasten nader uitgewerkt, waarbij het volgende besluit wordt onderbouwd. Te besluiten:  Aanpassing budget Gemeentelijke belastingen OZB, riool in begroting Voor 2025 naar € 595.224 Voor 2026 naar € 624.986 Voor 2027 naar € 656.235  Aanpassing budget verzekeringskosten in begroting Voor 2025 naar € 320.937 Voor 2026 naar € 336.984 Voor 2027 naar € 353.833

3.2.1 Belastingen en heffingen 2025-2027 De gemeente betaalt diverse belastingen en heffingen voor het in eigendom en in gebruik hebben van vastgoed. Hieronder is het benodigde budget berekend op basis van de ervaringscijfers van 2024 en de raming van de lasten en heffingen voor de extra gymzalen. Budget benodigd

Soort belastingen en heffingen Onroerend zaak belasting Gemeentelijke belastingen Waterschapslasten Zuiveringslasten

€ € € €

2025 343.650 171.836 41.486 13.276

Totaal

€

570.248

Budget benodigd

€ €

gymzalen 2025 22.000 2.976

€

24.976

Begroting

Verschil

€ € € €

2025 351.841 212.309 50.825 3.720

€ € € €

13.809 -37.497 -9.339 9.556

€

618.695

€

-23.471

Tabel 9: Overzicht belastingen en heffingen 2025 Op basis van bovenstaande budgetberekening blijkt dat er circa € 24.000 teveel is begroot voor 2025. Dit kan in de begroting van 2025 worden aangepast. Voor de opvolgende jaren zijn de belastingen en heffingen op hetzelfde niveau begroot en aangepast met een verwachte indexering van 5%. De begrote belastingen en heffingen zijn voor de jaren 2025 tot en met 2027 in onderstaande tabel uitgewerkt. Soort belastingen en heffingen Onroerend zaak belasting Gemeentelijke belastingen Waterschapslasten Zuiveringslasten Totaal

€ € € €

Begroting Aangepast 2025 365.650 174.812 41.486 13.276

€

595.224

€ € € €

Begroting Aangepast 2026 383.933 183.553 43.560 13.940

€ € € €

Begroting Aangepast 2027 403.130 192.730 45.738 14.637

€

624.986

€

656.235

Tabel 10: Overzicht belastingen en heffingen, periode 2025-2027

26

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

3.2.2 Verzekering 2025-2027 De verzekering wordt in 2024 opnieuw aanbesteed. Op dit moment is niet bekend welke invloed deze aanbesteding heeft op de uiteindelijke verzekeringspremie. Vooralsnog is voor het budget uitgegaan van de verwachte omvang van de te verzekeren vastgoedportefeuille en de verzekeringspremie van 2024 met indexatie van de hernieuwbouwwaarde met 2%. De geraamde verzekeringspremie bedraagt € 320.937 inclusief de te verzekeren extra gymzalen. In de begroting is een verzekeringspremie van € 266.331 opgenomen. Op basis van bovenstaande budgetberekening blijkt dat er € 54.606 tekort is begroot voor 2025. Premie verzekering panden

FCL 6007503 6310200 6530001 6822601 6822602 88300545 88300550

Soort vastgoed Stadskantoor Kern- en strategisch vastgoed Binnensport en zwembaden Woonwagens Schiekade Woonwagens Bramengaarde Schiedistrict Schiedistrict

Totaal

Budget benodigd 2025

Begroting

Verschil

2025

€ € € € € € €

99.047 168.602 47.405 87 70 5.255 470

€ € € € € € €

49.300 179.872 37.159 -

€ € € € € € €

-49.747 11.270 -10.246 -87 -70 -5.255 -470

€

320.937

€

266.331

€

-54.606

Tabel 11: Premie verzekering panden 2025, benodigd budget en verschil met begroting Vanwege de aanbesteding van de verzekeringen en vanwege het grote aantal opnieuw te taxeren panden wordt vooralsnog het premiebedrag van 2025 aangehouden als basis voor de komende jaren met een indexatie van 5% per jaar. De begrote premies zijn voor de jaren 2025 tot en met 2027 in onderstaande tabel uitgewerkt. Premie verzekering panden

FCL 6007503 6310200 6530001 6822601 6822602 88300545 88300550 Totaal

Soort vastgoed Stadskantoor Kern- en strategisch vastgoed Binnensport en zwembaden Woonwagens Schiekade Woonwagens Bramengaarde Schiedistrict Schiedistrict

Budget benodigd 2025 € € € € € € € €

99.047 168.602 47.405 87 70 5.255 470 320.937

Tabel 12: Premie verzekering panden, periode 2025-2027

27

Budget benodigd 2026 € € € € € € € €

103.999 177.032 49.775 92 73 5.518 493 336.984

Budget benodigd 2027 € € € € € € € €

109.199 185.884 52.264 96 77 5.794 518 353.833

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

3.3 Incidentele kosten en kapitaalslasten 2025-2027 Naast de reguliere kosten zoals kapitaalslasten, onderhoudskosten en belastingen, heffingen en verzekeringen ontstaan er incidentele kosten voor het beheer van vastgoed. Dit zijn kosten zoals de beveiliging van de leegstaande panden, de incidentele huurkosten, inhuur externe kennis en inzet en het actueel houden van de energielabels en taxaties voor de verzekering. In bijgaande artikelen worden deze incidentele kosten nader uitgewerkt, waarbij de volgende besluiten worden onderbouwd. Te besluiten:  Ter dekking van de huur van de panden die het team Veiligheid in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48 incidenteel en voor het laatst € 71.482 beschikbaar te stellen in 2025  Voor het tekort van het beveiligingsbudget 2025, 2026 en 2027, jaarlijks extra budget groot € 97.836 beschikbaar te stellen  Ter beschikking stellen van een eenmalig budget voor het opstellen van energielabels in het budget Overige diensten van derden voor 2025 ter grootte van € 24.000  Ter beschikking stellen van een eenmalig budget voor het opstellen van Plan van Aanpak Renovatie en verduurzaming Stadserfcomplex in het budget Overige diensten van derden voor 2025 ter grootte van € 40.000

3.3.1 Incidentele kosten 2025-2027 Naast de kosten die worden geraamd voor planmatig onderhoud, achterstallig onderhoud en correctief onderhoud wordt voor 2025 nog een aantal incidentele kosten voorzien. Deze worden als separaat besluit voorgelegd en betreffen de volgende punten: Aanvullend budget voor 2025 (incidenteel) Extra kosten beveiliging Huur Stadserf 46-48 voor Veiligheid tot 1-3-2025

€ €

119.478 12.582

Huur Stadserf 32 voor Veiligheid tot 1-7-2025

€

58.900

Totaal

€

190.960

Tabel 13: Incidentele kosten 2025 De kosten voor de huur van Stadserf 46-48 en Stadserf 32 zullen vanwege de verhuizing van de afdeling Toezicht & Handhaving naar Stadserf 1 eindigen respectievelijk per 1-3-2025 en per 1-72025. In bovenstaand overzicht is deze resterende huur meegenomen en eindigt hierna. De kosten voor beveiliging zijn gestegen vanwege de gestegen loonkosten bij de in te schakelen beveiligingsfirma’s, maar ten opzichte van MPV2024 gedaald door een aantal verkopen en gesloopte gebouwen Ook voor de jaren 2026 en 2027 zal per jaar € 119.478 voor de kosten van beveiliging moeten worden opgenomen. Indien de wijzigingen in de vastgoedportefeuille aanleiding geven tot aanpassing van dit budget zal dit in de jaarlijkse update worden meegenomen. In de begrotingen is een bedrag van € 21.642 opgenomen, waardoor er € 97.836 extra aan beveiligingskosten benodigd is.

28

Meerjarenperspectief Vastgoed – Rapportage 2025-2027

Vastgoed & Grondzaken

3.3.2 Overige diensten van derden Uit de diverse onderzoeken blijkt dat het Stadserfcomplex en met name bouwdeel III (Kantoortoren uit 1975) op dit moment technisch, functioneel en economisch aan het einde van de levensduur is. Dit blijkt uit de diverse uitgevoerde onderzoeken van het afgelopen jaar. Tevens is in het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) voor het Stadserfcomplex zichtbaar welke grote installatie- en gebouwelementen er de komende 10 jaar vervangen zullen moeten worden. De kosten voor het MJOP zijn meegenomen in de budgetten voor het onderhoud. Zie artikel 3.1.1. Het MJOP gaat echter uit van 1-op-1 vervanging van alle installaties- of gebouwelementen en niet van een integrale en/of energiezuinige aanpak. Uitvoering van alleen het MJOP zal niet leiden tot het voldoen aan de duurzaamheidswetgeving, levert geen verbetering van de fysieke werkomgeving op en biedt geen besparingsmogelijkheden (door bijvoorbeeld efficiëntere installaties of het ontkoppelen van de diverse bouwdelen). Om het Stadserfcomplex daadwerkelijk te verduurzamen en qua werkinrichting geschikt te maken voor de toekomst is een efficiëntere en integrale aanpak nodig.