Bijlage Meerjarenperspectief Vastgoed 2023-2024
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Meerjaren Perspectief Vastgoed 2023-2024
Gemeente Schiedam
Vastgoed en Grondzaken Schiedam, januari 2024 Gemeentelijk Vastgoedbedrijf 24 januari 2024 team Vastgoed, Grondbeleid & Ondersteuning 1
Schiedam, januari 2024
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Colofon Uitgave Gemeente Schiedam Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501, 3100 AE Schiedam 14 010 schiedam.nl Datum 24 januari 2024 Versie 1.0
2
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Voorwoord In 2020 versterkte de gemeente Schiedam het vastgoedbeheer met een Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV), dat nu, aangepast aan 2024, inzicht biedt in de voortgang en sturing van de uitgebreide vastgoedportefeuille. Het document benadrukt het belang van een doordacht meerjaren perspectief, waarbij de gemeente diverse panden in eigendom of via huurconstructies beheert. Het onderhoud van deze panden dient niet alleen de kerntaken van de gemeente te ondersteunen, maar biedt ook flexibiliteit bij ruimtelijke ordening en vastgoedontwikkelingen. Het MPV legt steeds meer nadruk op de sturing van de portefeuille door middel van huisvestingsplannen, portefeuilleanalyse, verbetering van de aanpak binnen de organisatie en besluitvorming. Deze benadering wordt op een vereenvoudigde manier beschreven, met de kerninformatie als focus. Het biedt helder inzicht in het vastgoedbeleid van de gemeente Schiedam en de stappen die worden genomen om de vastgoedportefeuille effectief te beheren en te optimaliseren, met het oog op vrijgekomen middelen elders. De gemeente beheert veel panden in de stad, eigendom of huurconstructies.
Het onderhouden van deze panden vergt niet alleen kosten en inspanning, maar dient ook de kerntaken van de gemeente te ondersteunen, variërend van het huisvesten van de gemeentelijke organisatie tot cultureel-historische panden of andere maatschappelijke instanties. Daarnaast heeft de gemeente panden in eigendom voor ruimtelijke ordening om sturend op te treden bij vastgoedontwikkelingen. Panden worden verhuurd of tijdelijk in gebruik gegeven via een leegstandbeheerder als ontwikkelingen nog niet zijn gestart. Bij overdracht aan projectontwikkelaars worden panden inclusief terreinen verkocht. Voor losse panden worden verkoopstrategieën per dossier uitgewerkt. Het afstoten van panden en terreinen resulteert in vrijgekomen middelen elders aanwendbaar. Het MPV biedt een gedetailleerde beschrijving van voortgang en sturing met betrekking tot vastgoedbeheer van de gemeente Schiedam. De benadering is eenvoudiger dan voorgaande versies, met kritische evaluatie van de relevantie van feiten en cijfers, en de focus op de kerninformatie. Ik vertrouw er op dat dit document helder inzicht biedt in het vastgoedbeleid van de gemeente Schiedam en de stappen die worden genomen om de vastgoedportefeuille effectief te beheren en te optimaliseren.
Anouschka N. Biekman, Wethouder Vastgoed, Grondbeleid en Monumenten Schiedam, januari 2024
3
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Samenvatting In het kader van voortdurende verbetering van de leesbaarheid zijn de categorieën van het gemeentelijk vastgoed vereenvoudigd. Er is vanaf nu alleen nog sprake van kernvastgoed en strategisch vastgoed. Kernvastgoed heeft een meer structureel karakter (o.a. lange termijn huisvesting en cultuurhistorische waarden) en strategisch vastgoed (wordt als middel ingezet voor regie en waarde creatie of behoud). Overige categorieën zijn subcategorieën geworden en komen (steeds) minder in beeld. Vastgoedportefeuille In de komende periode zal meer gestuurd worden op cijfermatige prestaties van de vastgoedportefeuille. Daartoe wordt een start gemaakt met huisvestingsplannen en een meer strategisch-financiële analyse van de portefeuille (kosten, baten, prestaties).
kernvastgoed - eigen huisvesting - maatschappelijk (voor doelgroepen) - commercieel
per 1/1/’24 73 6 60 7
strategisch vastgoed - eigen huisvesting - maatschappelijk (voor doelgroepen) - commercieel - herontwikkelen, grondexploitatie - verkoop/afstoten
66 1 6 0 28 31
totaal
139
Vastgoedportefeuille naar categorie
Tabel 1: Samenvatting, portefeuille per 1 januari 2024
Verkoop Er is in 2023 uiteindelijk 1 pand verkocht, daarnaast zijn er 3 panden gesloopt in het kader van een herontwikkeling. verkoop totale netto verkoopopbrengst (na aftrek boekwaarde) Tabel 2: Samenvatting: verkoopopbrengst
2023 € 288.378
Op dit moment staan 12 panden op de nominatie om verkocht te worden, 9 panden zijn aangeboden aan de markt of er lopen voor deze panden onderhandelingsgesprekken. Voor 2024 wordt een versnelling voorzien. In de eerste maand van het jaar heeft reeds een transactie plaatsgevonden. Daarnaast wordt een pilotproject voor een andere (snelle) aanpak voorbereid en is sinds kort het aanbod aan gemeentelijke panden zichtbaar op de website. Voor verdere bespoediging van
4
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
verkoop wordt aangemoedigd het aantal hieraan te verbinden voorwaarden te minimaliseren. Onderhoud De uitgaven voor onderhoud in voorliggende periode zijn als volgt: Onderhoud
2023
Planmatig en correctief
€ 1.623.775
Achterstallig uitgevoerd/afgevoerd totaal
€ 638.013 € 2.261.788
Tabel 3: Samenvatting: onderhoud
Exploitatie De exploitatie over 2023 van de totale portefeuille zag er als volgt uit: Exploitatie vastgoedportefeuille 2023
Som van debet (kosten) € 5.527.815
exploitatie
Som van credit (opbrengsten) € 5.511.291 € -16.524
saldo Tabel 4: Samenvatting: totaal exploitatie
Verduurzaming De routekaart voor verduurzaming wordt naar verwachting in Q3 2024 aan de raad voorgelegd voor besluitvorming. Daarin worden ook investeringsbudgetten voorgesteld. In dit MPV wordt echter wel reeds toegelicht dat twee daarin beschreven projecten een ‘quick win’ opleveren en welke panden de twee grootste producenten van CO2 zijn. Indien deze worden aangepakt is de CO2 doelstelling binnen handbereik. Voor één van deze twee panden is reeds een project opgestart. Verder geldt dat planmatig onderhoud en verduurzaming een overlap hebben. Indien zaken in of aan een pand vervangen worden dan geldt dat op dat moment voor een duurzame variant of best beschikbare techniek gekozen wordt. Gevraagde besluiten Aan de raad wordt voorgesteld: 1. om het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) 2023-2024 vast te stellen; 2. om onderstaande beslispunten te verwerken in de gemeentelijke begroting: a. Voor Planmatig Onderhoud en Correctief onderhoud voor 2024 in aanvulling op het bestaande budget een bedrag beschikbaar te stellen van € 1.096.295.32 b. Een bedrag beschikbaar te stellen van € 35.945 noodzakelijk voor het opknappen van de C.J. Brouwerssteeg.
5
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
c. Ter dekking van de huur van de panden die het team Veiligheid in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48 incidenteel € 115.000 beschikbaar te stellen. d. Voor het aanbrengen en herstellen van de beschoeiing van de watergang grenzend aan het woonwagencentrum Schiekade een krediet te voteren ad € 278.300 in 2024 en de hieruit voortvloeiende structurele kapitaallasten te verwerken in de gemeentelijke begroting 2025 en verder. e. Voor het verhelpen van de gebreken aan de archiefbewaarplaats de Voorziening Achterstallig Onderhoud te verhogen met een bedrag van € 182.520 (incl. btw) en dit financieel effect te verwerken in de jaarrekening 2023. f. Voor het tekort van het beveiligingsbudget 2024, extra budget groot € 91.102 beschikbaar te stellen. g. Voor het voldoen van de opgelegde waterschaplasten, afvalstoffenheffing en OZB € 105.000 extra budget voor 2024 beschikbaar te stellen. h. Een bedrag groot € 50.000 in 2024 beschikbaar te stellen ter dekking van mogelijke inhuur om versnelling en mogelijke capaciteitstekorten te dekken. i.
Om de huurinkomsten en overige inkomsten van Vastgoed te actualiseren: de extra (huur)opbrengsten en de indexatie over de huur van de panden voor 2024 is nog niet verwerkt in de gemeentelijke begroting 2024, derhalve de gemeentelijke begroting op te hogen met € 953.347 extra huuren overige inkomsten in 2024 en dit beschikbaar te stellen ter dekking van de bovengenoemde beslispunten. j. In 2024 een bruto verkoopopbrengst aan te ramen ad € 405.000 alsook de bijbehorende afwaardering ad € 241.826 en de hieruit vrijvallende kapitaallasten te verwerken in de gemeentelijke begroting 2024 en verder. k. Voor het uitgesteld onderhoud aan de sportaccommodaties ad € 19.606 een beroep te doen op de reserve uitgesteld onderhoud sport. l. De financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in de programma's Economie in Ontwikkeling, Mens en Stad in Beweging en Algemene dekkingsmiddelen in de gemeentelijke begroting 2024 en verder.
6
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Inhoudsopgave Voorwoord
3
Samenvatting
4
1 Algemeen
10
1.1 1.2 1.2.1 1.2.2
Introductie Objectenoverzicht Wat valt onder het MPV en waarom? Welke categorieën zijn er?
2 Stand van zaken eind 2023 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6
13
Vastgoedportefeuille Verkoop in 2023 Wijzigingen portefeuille in 2023 Samenvatting portefeuille Financieel Exploitatie Aanvullende inkomsten/uitgaven Achterstallig onderhoud 2023 Planmatig onderhoud 2023 Verkoop en verkoopresultaat Inkomsten uit gebruik 2023
3 Doelstellingen voor 2024 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.3 3.3.1 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3
10 11 11 11
13 13 13 14 17 17 18 18 18 19 20
21
Onderhoud: toelichting en randvoorwaarden Situatie Proces Planmatig onderhoud Projectie planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud Projectie Achterstallig onderhoud Incidentele kosten en kapitaalslasten Kosten Investeringen / kapitaalslasten Verduurzaming Inleiding Stand van zaken Projectie en projecten Verkoop Toelichting en randvoorwaarden Aanpak Projectie (doelstellingen)
7
21 21 21 22 22 22 22 23 23 24 24 24 25 25 27 27 27 28
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
3.6.4 3.7 3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.7.4
Te verkopen Beheer portefeuille Algemeen Verhuur Exploitatie Projecten en wijzigingen
28 30 30 30 30 31
4 Financiën
32
4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9
32 32 33 33 33 34 34 34 35 35
Algemeen Planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud Verduurzaming Verkoopresultaat Verkoopverwachting Subsidies Inkomsten uit gebruik Exploitatie Reserve uitgesteld onderhoud sport
5 Beslispunten
37
BIJLAGE I : Objectenlijst
39
8
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Tabellen- en grafiekenlijst Tabel 1: Samenvatting, portefeuille per 1 januari 2024............................................. 4 Tabel 2: Samenvatting: verkoopopbrengst ................................................................ 4 Tabel 3: Samenvatting: onderhoud ............................................................................ 5 Tabel 4: Samenvatting: totaal exploitatie .................................................................. 5 Tabel 5: Portefeuille totaal, verloop over 1 jaar exclusief uitleg mutaties. ............. 10 Tabel 6: Status en doel vastgoedportefeuille ........................................................... 12 Tabel 7: Verkoopopbrengst 2023 ............................................................................ 13 Tabel 8: Portefeuille totaal, verloop over 1 jaar met mutaties ................................. 13 Tabel 9: Exploitatieresultaat 2023, kernvastgoed en strategisch vastgoed .............. 17 Tabel 10: Exploitatieresultaat 2023, vastgoed in portefeuille tot eind 2023 ........... 18 Tabel 11: Stand van zaken voorziening achterstallig onderhoud ............................ 18 Tabel 12: Budgetverloop planmatig onderhoud ...................................................... 19 Tabel 13: Stand van zaken verkoop in 2023 ............................................................
20 Tabel 14: Inkomsten uit gebruik .............................................................................. 20 Tabel 15: Begroting planmatig en correctief onderhoud ......................................... 22 Tabel 16: Verloop voorziening achterstallig onderhoud 2024 ................................ 23 Tabel 17: Aftrek voorziening achterstallig onderhoud te verkopen panden ............ 23 Tabel 18: Incidentele kosten 2024 ........................................................................... 24 Tabel 19: Projectie geplande onderhoudsuitgaven 2024 - 2027 .............................. 32 Tabel 20: Projectie incidentele onderhoudsuitgaven 2024 ...................................... 32 Tabel 21: Verloop achterstallig onderhoud in 2023 ................................................ 33 Tabel 22: Projectie incidentele onderhoudsuitgaven 2024 ...................................... 33 Tabel 23: Verkoopopbrengsten vastgoed 2024 ....................................................... 33 Tabel 24: verkoopverwachting meerjarig ................................................................ 34 Tabel 25: Inkomsten uit gebruik vastgoed 2024 ...................................................... 35 Tabel 26: exploitatie vastgoedportefeuille 2023 (2) ................................................
35 Tabel 27: voornaamste kostensoorten vastgoedportefeuille 2023 ........................... 35 Grafiek 1: Vastgoedportefeuille, verdeling kernvastgoed/strategisch vastgoed ...... 14 Grafiek 2: Vastgoedportefeuille, opbouw kernvastgoed ......................................... 15 Grafiek 3: wisseling kern- en strategisch vastgoed via projecten ............................ 31
9
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
1 Algemeen Dit hoofdstuk van het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) belicht de operationele aanpak en overkoepelende doelen van het plan, waarbij de focus ligt op het verstrekken van inzicht in de werkmethoden en doelstellingen die essentieel zijn binnen het vastgoedperspectief.
1.1 Introductie Dit jaar is besloten om de kwaliteitsslag in onder meer de leesbaarheid van het MPV voort te zetten. We introduceren een vaste structuur in verschillende paragrafen voor een nog meer gestructureerde presentatie. Hierbij leggen we de nadruk op het verschaffen van meer gedetailleerd inzicht in de portefeuille, inclusief de aard ervan, beperkingen en mogelijkheden. Deze benadering bevordert niet alleen de leesbaarheid maar biedt tevens een diepgaander begrip van de waarde en potentie van de vastgoedportefeuille. Vastgoedportefeuille naar categorie Per 1/1/’23 Kernvastgoed 72 - eigen huisvesting 6 - maatschappelijk (voor doelgroepen) 59 - commercieel 7 Strategisch vastgoed 67 - eigen huisvesting 1 - maatschappelijk (voor doelgroepen) 0 - commercieel 0 - herontwikkeling, grondexploitatie 37 - verkopen afstoten 29 Totaal 139 Tabel 5: Portefeuille totaal, verloop over 1 jaar exclusief uitleg mutaties.
Per 1/1/’24 73 6 60 7 66 1 6 0 28 31 139
In het afgelopen jaar hebben we de ambitie voor het volgende MPV gedefinieerd: een kwaliteitsslag maken in het portefeuillebeheer. Het bezitten van vastgoed is geen opzichzelfstaand doel; het bezit moet een specifiek doel dienen. We hebben reeds onderscheid gemaakt tussen kernvastgoed en strategisch vastgoed, waarvan de definities zijn opgenomen in de begrippenlijst. Om de doelen van vastgoed effectief te dienen, wordt een aantal stappen ondernomen: 1. Beoordeling van de Portefeuille: Er wordt in 2024 een start gemaakt met sturing op vastgoed aan de hand van de actuele huisvestingsbehoefte. Door te werken aan een huisvestingsplan wordt de portefeuille afgestemd op de lange termijn huisvestingsvraag. 2. Praktische Categorisering en Doeldefinitie per Object: We hebben een praktischere indeling van de categorieën voorgelegd en een definitie vastgesteld voor welk doel elk object dient. Dit stelt ons in staat om de
10
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
prestaties van elk object effectiever te beoordelen in het licht van de beoogde doelstellingen. Kernvastgoed heeft een meer structureel karakter (o.a. lange termijn huisvesting en cultuurhistorische waarden) en strategische vastgoed (wordt als middel ingezet voor regie en waardecreatie of -behoud) 3. Verdieping in Strategie en Financiële Performance: Zodra huisvestingsplannen gereed zijn (o.a. meerjaren huisvestingsbehoefte en prestaties per object) kunnen de kosten en baten hiermee in verband worden gebracht en wordt inzichtelijk hoe goed panden het functioneel en financieel doen.
1.2 Objectenoverzicht 1.2.1 Wat valt onder het MPV en waarom? Binnen het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) wordt niet automatisch al het vastgoed in bezit van de gemeente opgenomen of datgene waar de gemeente dagelijks mee te maken heeft. Eigendommen die onder beleidsmatige sturing van andere afdelingen vallen, geen strategische waarde hebben, geen (grote) afwijkingen in het budget vertonen op basis van langetermijn exploitatie, of waar geen bijzondere aandacht aan hoeft te worden besteed door vastgoed, komen niet voor in het MPV. Een illustratief voorbeeld hiervan zijn diverse stukjes snippergroen. Hoewel deze beheerd moeten worden, voldoen ze niet aan de eerder genoemde criteria en worden daarom niet opgenomen in het MPV.
1.2.2 Welke categorieën zijn er? De begrippen kernbezit en kernvastgoed binnen het gemeentelijk vastgoed roepen momenteel verwarring op. Het Verbeterplan Vastgoed uit 2011 hanteert vijf categorieën, terwijl het MPV 2020-2021 dit terugbrengt tot vier met de introductie van kernvastgoed en maatschappelijk vastgoed. Opmerkelijk is het gebruik van andere categorieën in het MPV 2021-2022, zoals commerciële verhuur en eigen huisvesting. Deze variaties in classificaties getuigen van een voortdurende ontwikkeling van het begrippenkader, met als doel een nauwkeurigere weergave van de vastgoedportefeuille en een effectievere strategische benadering. Uit de geconstateerde verwarring rondom kernbezit en kernvastgoed is het voornemen ontstaan om een nieuwe, kortere, duidelijkere en doelmatigere indeling te creëren. Dit beoogt helderheid in vastgoedclassificaties en een efficiëntere strategische benadering binnen het gemeentelijk vastgoedbeheer mogelijk te maken. De verdeling blijft op basis van functionaliteit vanaf heden beperkt tot: - Kernvastgoed - Strategisch vastgoed
11
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Kernvastgoed omvat diverse vormen van huisvesting, zoals gemeentelijke huisvesting voor gemeentelijke en ambtelijke functies, huisvesting voor maatschappelijke taken van de gemeente (doelgroepen), en terreinen bestemd voor parken, infrastructuur en stallingfaciliteiten. Ook objecten met cultuurhistorische waarde vallen (juist) onder kernvastgoed. Kernvastgoed dient behouden te blijven en heeft over het algemeen een meer structureel karakter. Voor geen van deze objecten is er directe aanleiding om het bezit anders te beschouwen zonder een voorafgaande analyse en besluitvorming. Eventuele wijzigingen worden als ingrijpend beschouwd en worden projectmatig aangepakt. Alles behoudens strategisch vastgoed is opgegaan in kernvastgoed. Strategisch vastgoed onderscheidt zich door een meer tijdelijk karakter en fungeert als ware het een winkelvoorraad die wordt ingezet voor sturing, waarde creatie en mogelijk risicobeheer. Het is vaak gekoppeld aan planvorming binnen de gemeente. Hoewel dit vastgoed qua bezit een tijdelijk karakter heeft, kan het in sommige gevallen voor langere tijd op de balans blijven staan. Dit is veelal het gevolg van wijzigingen in plannen en de bijbehorende besluitvorming. De team Vastgoed & Grondzaken maakt gebruik van een objectenlijst binnen het MPV.
Recentelijk zijn nieuwe parameters toegevoegd, waaronder de status voor de gemeente, de status voor de gebruiker, en het specifieke doel van elk vastgoedobject. Deze aanvullingen bieden een diepgaander inzicht in de situatie en functie van de objecten, waardoor de team Vastgoed & Grondzaken effectiever strategisch beheer kan uitvoeren binnen het MPV. Status gemeente eigendom of huur
Gemeente heeft het vastgoed en/of de grond in eigendom of huurt deze
Status gebruiker verhuurd
Gemeente verhuurt aan derden
bruikleen
Gemeente geeft in bruikleen aan derden
eigen huisvesting
Gemeente gebruikt het vastgoed zelf voor gemeentelijke/ambtelijke functies
grond
Betreft grond voor ontwikkeling/grex of andere gemeentelijke taken zonder vergoeding
leegstandsbeheer
Gemeente organiseert beheer via leegstandsbeheerder
leeg
Het vastgoed staat leeg
n.v.t.
Bovenstaande niet van toepassing
Doel gebruik maatschappelijk
Vastgoed bedoeld voor maatschappelijke taken voor de gemeente
eigen huisvesting
Vastgoed bedoeld voor gemeentelijke/ambtelijke functies
commercieel
Vastgoed verhuurt aan commerciële organisaties
herontwikkeling/grex
Ontwikkelvastgoed in belang van gemeente
verkoop/afstoten
Ontwikkelvastgoed na besluit tot afstoten
Tabel 6: Status en doel vastgoedportefeuille
12
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
2 Stand van zaken eind 2023 Dit hoofdstuk van het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) werpt een beknopte blik op 2023 en presenteert de huidige stand van zaken aan het einde van het jaar.
2.1 Vastgoedportefeuille1 2.1.1 Verkoop in 2023 Er zijn in 2023 meerdere verkoopprocessen opgestart en ook is voor sommige panden een verkoopakkoord bereikt. Desondanks heeft in 2023 slechts voor één pand notarieel transport plaatsgevonden. Voorts heeft een aantal verschuivingen tussen kernvastgoed en strategisch vastgoed plaatsgevonden. 2023 aantal objecten
1
bruto opbrengst
€ 1.111.814
boekwaarde
€ 823.436
netto opbrengst
€ 288.378
Tabel 7: Verkoopopbrengst 2023
2.1.2 Wijzigingen portefeuille in 2023 per 1/1/’23
per 1/1/’24
mutatie 2024
Kernvastgoed
72
73
+1
- eigen huisvesting - maatschappelijk (voor doelgroepen)
6 59
6 60
0 +1
- commercieel
7
7
0
Strategisch vastgoed
67
66
-1
- eigen huisvesting - maatschappelijk (voor doelgroepen) - commercieel - herontwikkelen, grondexploitatie
1 0 0 37
1 6 0 28
0 +6 0 -9
- verkoop/afstoten
29
31
+2
totaal
139
139
0
Vastgoedportefeuille naar categorie
Tabel 8: Portefeuille totaal, verloop over 1 jaar met mutaties
Opvallend is dat het totaal aantal panden gelijk is gebleven. Toch is er in de portefeuille veel gebeurd. De totalen in de vastgoedportefeuille voor 2023 en 2024 kunnen als volgt worden verklaard.
1
De objectenlijst met adressen is opgenomen als bijlage 1.
13
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Er zijn 11 panden niet meer in de vastgoedportefeuille, omdat: - 6 panden zijn gesloopt i.h.k.v. Schiedistrict project - 3 adressen zijn grondposities en geen panden met expolitatiekosten - van 1 pand is de huur opgezegd - 1 huisnummer is samengevoegd Er zijn 11 panden toegevoegd aan vastgoedportefeuille, omdat: - 2 panden tijdelijk zijn aangehuurd i.v.m. opvang Opvang Oekraïense vluchtelingen - 2 panden zijn toegevoegd i.h.k.v. project fietsenstallingen - 3 panden zijn toegevoegd vanwege contractbeheer WOT-vestigingen (geen kosten voor Vastgoed) - 2 panden zijn aangekocht vanwege bestemmingswijziging Wiltonhaven (geen woonfunctie meer) - 1 pand is toegevoegd vanwege huur voor Toezicht & Handhaving - 1 pand is toegevoegd (in bruikleen) voor Nationaal Programma Schiedam Nieuwland en Oost.
2.1.3 Samenvatting portefeuille Op 1 januari 2024 bestaat de portefeuille voor meer dan de helft uit kernvastgoed (53%), namelijk 73 objecten en voor iets minder dan de helft uit strategisch vastgoed (47%), namelijk 66 objecten.
Grafiek 1: Vastgoedportefeuille, verdeling kernvastgoed/strategisch vastgoed
De portefeuille kernvastgoed is als volgt opgebouwd o Maatschappelijk, doelgroepen o Sportaccommodaties, zoals zwembaden, sportzalen en sportgebouwen in eigendom
14
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
o Infrastructurele voorzieningen, waaronder bijv. gemalen, brugwachtershuisjes o Cultureel/historische gebouwen en objecten, waaronder bijvoorbeeld theater, ruïne, kerktoren en musea o Commercieel verhuur aan bijvoorbeeld kinderopvang, restaurant in monument, etc. o Fietsenstallingen in gebouwen vanwege project Beheer Fietsenstallingen Schiedam o Objecten met onderwijsfunctie voor natuurcentra o Eigen (ambtelijke) huisvesting o Één object is in leegstand, maar wordt aangehouden als schuifruimte
Grafiek 2: Vastgoedportefeuille, opbouw kernvastgoed
Eerder is de doelstelling geformuleerd (MPV 22-23) om de portefeuille terug te brengen tot 40 panden. Daarover is MPV 23-24 reeds geadviseerd dat deze doelstelling enige nuance behoeft. In dit MPV gaan we daar dieper op in. Strategisch vastgoed Voor strategisch vastgoed lijkt het niet werkbaar te sturen op het aantal objecten. Strategisch vastgoed heeft per definitie een tijdelijk karakter (alhoewel in voorkomende gevallen langere termijn), het betreft in zekere zin je winkelvoorraad. De portefeuille kan groter of kleiner worden als daarop bewuste sturing wordt gehanteerd. Indien sturing er is, dan zou het een beleidsdoelstelling kunnen dicteren: - Hoeveel gemeentelijk vermogen de portefeuille maximaal mag vertegenwoordigen - Wat een exploitatiesaldo mag zijn in het licht van het regiedoel wat met het vastgoed gediend wordt
15
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Verkoopprocessen zijn reeds in gang gezet op plaatsen waar geen strategisch belang of afhankelijkheid meer bestaat. Dit MPV verduidelijkt welke objecten nu direct in aanmerking komen voor voorwaardelijke of onvoorwaardelijke verkoop. Kernvastgoed Het merendeel van het kernvastgoed kan niet worden afgestoten en/of behoeft nader onderzoek om hier iets over te kunnen zeggen. Het gaat van vaak om een concrete huisvestingsbehoefte of een lange termijn verplichting. Voor alleen al het onderzoeken OF iets kan veranderen (consolideren, afstoten) zal een project moeten worden gestart. In voorkomende gevallen gebeurt dat ook. Op dit moment wordt bijv. een project voor het opstellen van een huisvestingsplan voor de gemeentelijke organisatie voorbereid. Het gaat dan niet om al het maatschappelijk vastgoed maar om de eigen organisatie en Stroomopwaarts MVS en omvat maximaal 7 panden.
16
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
2.2 Financieel 2.2.1 Exploitatie Kosten en opbrengsten over de panden in beheer bij Vastgoed & Grondzaken zagen er als volgt uit. Gesplitst naar kernvastgoed en strategisch vastgoed. 2023 Kernvastgoed
Kosten € 4.148.020
Opbrengsten € 5.105.730
Saldo € 957.709
Strategisch vastgoed
€ 1.379.795
€ 405.561
€ -974.234
totaal
€ 5.527.815
€ 5.511.291
€ -16.524
Tabel 9: Exploitatieresultaat 2023, kernvastgoed en strategisch vastgoed
Kernvastgoed In de voorraad kernvastgoed waren de volgende 5 locaties (van de 73) verantwoordelijk voor ca. 68% van de totaal gemaakte kosten in kernvastgoed: - Stadserf (1, 1a,, bestuursvleugel (vooral kapitaalslasten en rente) - Vijgensteeg – Wennekerpand (beheervergoeding, kapitaalslasten en rente) - Hoogstraat - Museum (kapitaalslasten, rente en onderhoud) - Broersvest 110 (huur) - Stationsplein 10 (instandhoudingsonderhoud) In de voorraad kernvastgoed waren de volgende 5 locaties (van de 75) verantwoordelijk voor ca. 55% van de gerealiseerde opbrengsten (huur): - Olympiaweg (sportcomplex) - Prinses Beatrixlaan (zwembad Groenoord) - Hoogstraat (museum) - Stadserf (gebouw 2) theater - Nieuwe Damlaan 5 (sportaccommodatie Margriethal) Strategisch vastgoed In de voorraad strategisch vastgoed waren de volgende 5 locaties (van de 67) verantwoordelijk voor ca. 58% van de gemaakte kosten in strategisch vastgoed: - Van Berckenrodestraat 6 (kapitaalslasten, elektra, onderhoud, gas) - Piersonstraat 31 (kapitaalslasten, onderhoud, elektra, beveiliging) - Hoogstraat 85 (kapitaalslasten, elektra, gas) - Boterstraat 81 (elektra, rente, onderhoud) - Poortugaalsestraat 19 (gas, elektra, onderhoud) In de voorraad strategisch vastgoed waren de volgende 5 locaties (van de 67) verantwoordelijk voor ca.
73% van de gerealiseerde opbrengsten (verhuur): - Piersonstraat 31 - Van Cleeffstraat 7 - Singel 8 - Van Deventerstraat 34 - Eduard van Beinumlaan 66
17
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
2.2.2 Aanvullende inkomsten/uitgaven Het MPV rapporteert een exploitatiesaldo aan de hand van een administratiemodel op basis van de portefeuille per 1 januari van ieder jaar. De exploitatiecijfers geven geen objecten weer die op 1 januari van het nieuwe jaar niet meer in portefeuille zijn. De cijfers in de paragraaf hiervoor houden derhalve geen rekening met verkoopkosten en -opbrengsten van objecten die uit de portefeuille zijn verdwenen, maar deze cijfers worden hieronder alsnog weergegeven. Locatie
Status
De Brauwweg 5
gesloopt
Kosten € -1.937
-
Jan van Riebeeckweg 12
gesloopt
€ 13.663
-
Nieuwpoortweg 8
gesloopt
€ 3.280
-
Van Heekstraat 15
verkocht
€ 823.436
€ 1.111.814
€ 838.442
€ 273.372
Totalen en saldo
Opbrengsten
Tabel 10: Exploitatieresultaat 2023, vastgoed in portefeuille tot eind 2023
Vooral dankzij de verkoop van de van Heekstraat is het totale exploitatiesaldo in 2023 derhalve € 565.070 minder negatief dan hiervoor werd beschreven.
2.2.3 Achterstallig onderhoud 2023 Met het MPV 2021 is een voorziening ’achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed’ verkregen voor de uitvoering van het achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud is gebaseerd op een accountancy definitie. Achterstallig onderhoud bij vastgoed verwijst naar het uitstel of het niet tijdig uitvoeren van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan een onroerend goed. Het achterstallig onderhoud kan worden ingelopen door het werk uit te voeren of door panden af te stoten. Een deel van de thans resterende post heeft betrekking op panden die op de nominatie staat om afgestoten te worden. Voorziening achterstallig onderhoud
voorziening 2023 ex btw
voorziening 2024 incl btw
ex btw
incl btw
aanvang € 1.981.168 uitgevoerd/afgevoerd € -527.284 toevoeging Westmolenstraat 25 € 105.000 toevoeging archiefbewaarplaats € 150.844 € 182.521 ultimo jaar € 1.709.728 € 2.068.771 Tabel 11: Stand van zaken voorziening achterstallig onderhoud
€ 1.709.728
€ 2.068.771
2.2.4 Planmatig onderhoud 2023 Voor de uitvoering van het planmatig en correctief onderhoud 2023, op basis van de (D)MJOP’s, een beheerbudget ‘planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed’ opgenomen.
18
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
boekingen planmatig onderhoud bedragen incl. BTW planmatig onderhoud duurzaamheid
budget 2023 incl. btw
geboekt per 1/6/’23 incl btw
geboekt per 31/12/’23 incl.btw
saldo ultimo 2023 incl btw
€ 2.535.999 -
€ 1.102.521 -
€ 1.623.775 -
€ 912.224 -
totaal € 2.535.999 Tabel 12: Budgetverloop planmatig onderhoud
€ 1.102.521
€ 1.623.775
€ 912.224
In de boekingen zijn de kosten voor de Van Heekstraat 15 en Fokkerstraat 510 (€ 245.285,92 + € 949,41) meegenomen. Deze 2 panden staan in 2024 niet meer in het MPV vanwege de verkoop in voorgaande jaren.
2.2.5 Verkoop en verkoopresultaat In de tussenliggende maanden na aanlevering van het vorige MPV is in de resterende maanden één pand (Van Heekstraat 15) verkocht en notarieel getransporteerd. Zoals vermeld lopen diverse verkooptrajecten, maar is het werkelijk notarieel transporteren afhankelijk van enkele opschortende en in voorkomende gevallen ontbindende voorwaarden. Het volgende overzicht biedt diepgaander inzicht in de portefeuille van strategisch vastgoed. Hoewel al het strategisch vastgoed op termijn uit de portefeuille kan verdwijnen, hangt verkoop vaak af van plannen of afspraken met een looptijd van enkele jaren. Een analyse van de portefeuille onthult dat bijna de helft onder beheer van team Vastgoed & Grondzaken valt, maar de afdeling heeft beperkte invloed op versnelde verkoop door factoren als gebiedsontwikkeling, ruimtelijke plannen, langlopende huurcontracten, of eigen gebruik. STATUS
AANTAL
Aangehuurd, verkoop niet van toepassing
7
afhankelijk van planvorming, regie en realisatie elders, waarvan:
39
verhuurd (verkoop na aflopen huurovereenkomst, enkele jaren
4
in afwachting van gebiedsontwikkeling (enkele jaren) ontwikkellocatie met onderwijs (enkele jaren)
3 3
schuifruimte t.b.v. onderwijs (noodzakelijke functie) afhankelijk van dijkverzwaring, 2040
1 5
ontwikkeling Schiedistrict (enkele jaren) wordt gesloopt (verdwijnt uit portefeuille)
12 2
diversen
9
kan op termijn verkocht worden (wordt gemonitoord), waarvan:
9
afhankelijk van vertrek oude eigenaar (enkele jaren)
1
nog in gebruik, huurder/bruikleen, overleg (enkele jaren) KidS; nu voor 4 jaar verhuurd project de steigers na 2028
4 1
in grex, na gebiedsontwikkeling, kan verkocht worden na 2026 leegstandbeheer voorheen KidS – herontwikkeling (enkele jaren)
2 1
19
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
staat te koop/wordt verkocht, waarvan
12
aangeboden aan huurder (gesprekken vorderen)
1
verkoop naar verwachting in 2024 na werkzaamheden fundering na onherroepelijk bestemmingsplan eind 2023
1 2
in onderhandeling met kandidaat staat te koop
2 6
is verkocht / afronding, waarvan
9
overdracht afhankelijk van onherroepelijke omgevingsvergunning akkoord bereikt, koopovereenkomst nog te tekenen
2 3
via tender aan ontwikkelaar
4
Totaal generaal
66
Tabel 13: Stand van zaken verkoop in 2023
Een en ander resulteert in een voorraad van ca. 12 objecten die per direct verkocht kunnen worden en 9 die (op formele afronding na) verkocht zijn. Verwacht wordt dat transport van een deel in 2024 zal kunnen plaatsvinden, maar dit zal afhankelijk blijven van de onderling overeen te komen voorwaarden. Voor deze 21 objecten worden verwachte resultaten over de komende jaren geprojecteerd.
2.2.6 Inkomsten uit gebruik 2023 Inkomsten uit gebruik voor alle panden en gronden zijn als onderstaand. Inkomsten: Huurinkomsten: Gronden en panden Panden in gebruik bij de Gemeente Sportvelden en terreinen Sporthallen en zalen subtotaal Servicekosten en pachten: Gronden en panden Servicekosten Gronden en panden Pachten subtotaal Totale inkomsten
€ 3.578.029 € 1.019.271 € 42.200 € 1.202.325 € 5.841.825 € 164.396 € 126.000 € 290.396 € 6.132.221
Tabel 14: Inkomsten uit gebruik
20
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
3 Doelstellingen voor 2024 Dit hoofdstuk van het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) blikt vooruit door te projecteren wat in 2024 wordt besteed aan de diverse activiteiten alsmede wat de verwachtingen voor exploitatie, waaronder verkoop zijn.
3.1 Onderhoud: toelichting en randvoorwaarden 3.1.1 Situatie Het team Gebouwbeheer heeft de verantwoordelijkheid voor het organiseren en uitvoeren van planmatig onderhoud, achterstallig onderhoud, (dagelijks) contractonderhoud en incidentenbestrijding. Het begrip achterstallig onderhoud, afgeleid van een accountancydefinitie, duidt op punten in een gebouw die als gevaarlijk worden beschouwd, waarvoor onmiddellijke uitvoering nodig is. Het team benadrukt dat reguliere taken onder controle zijn en het achterstallig onderhoud beheersbaar is. De huidige status van achterstallig onderhoud zou doorgaans binnen de werklast van het komende jaar volledig moeten worden weggewerkt, naast het realiseren van planmatig onderhoud en incidentenbestrijding.
3.1.2 Proces Projectbeheer, inclusief definitie, budgettering, budgetaanvraag, offertetraject en opdracht, vormt de kern van de werkzaamheden en zou idealiter een continu proces gedurende het jaar moeten zijn. Het Meerjareninvesteringsplan (MPV) fungeert als budgetaanvraag en wordt pas medio maart goedgekeurd, waardoor groen licht ontstaat voor geplande werkzaamheden. De daarin opgenomen budgetten zijn geoormerkt voor één jaar; na 31 december vervallen niet-gebruikte budgetten. Werkzaamheden moeten binnen het lopende jaar gefactureerd en uitgevoerd zijn. Na budgetvaststelling begint het proces van engineering, offertetraject en opdracht, waarvoor tijd nodig is. In de huidige markt plannen aannemers enkele maanden tot een half jaar vooruit, met uitvoering die vaak pas in Q3 of Q4 plaatsvindt, wat tijdige afronding binnen het budgetjaar onzeker maakt. De huidige opzet beperkt voorbereiding, uitbesteding en uitvoering door harde start- en einddata, wat een doorlopend proces over het hele jaar voor optimale inzet van middelen in de weg staat. Een mogelijkheid is te werken met transitorische posten die over meerdere jaren lopen of de budgetaanvraag los te koppelen van het MPV. Alternatief kan een algemeen budget op basis van historische cijfers worden aangevraagd, met specifieke aanvragen voor grote afwijkingen.
21
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
3.2 Planmatig onderhoud 3.2.1 Projectie planmatig onderhoud In navolgende paragraaf worden benodigde budgetten gegeven voor planmatig onderhoud (meerjarig) alsmede voor 2024 correctief, contract- Irado, daken en wettelijk onderhoud. Op basis van de MJOP’s wordt voor 2024 komende jaren het volgende benodigde budget voorzien. Begroting onderhoud Bedragen in € Planmatig Onderhoud Correctief onderhoud
2024
2025
2026
2027
€ 2.900.080 € 224.840
€ 1.263.934
€ 1.016.748
€ 3.441.850
Contractonderhoud Irado
€ 99.085 € 162.066
Daken schoonmaken Wettelijk onderhoud
€ 14.810 € 47.028
Tabel 15: Begroting planmatig en correctief onderhoud
3.3 Achterstallig onderhoud 3.3.1 Projectie Achterstallig onderhoud De verwachting voor 2024 is dat een aanzienlijk deel van de voorziening achterstallig onderhoud weggewerkt zal kunnen worden. Realisatie van projecten in het kader van achterstallig onderhoud aan de Leliestraat 10, Van Berckenrodestraat 6, Nieuwe Damlaan 5 en de Prinses Beatrixlaan 2 loopt reeds. Mogelijk wordt het geheel aan achterstallig onderhoud voor deze panden in 2024 ingelopen. Voor de Nieuwe Damlaan 5 en de Prinses Beatrixlaan 2 ligt uitvoering bij Optisport. De Westmolenstraat 25 is aanvankelijk niet meegenomen in de voorziening als gevolg van voorgenomen verkoop. Omdat dat geen doorgang vindt en het hier wel om een gemeentelijk monument gaat is hiervoor nu wel een bedrag opgenomen in de voorziening achterstallig onderhoud. De temperatuur en luchtvochtigheid in de archiefbewaarplaats fluctueren nog steeds te veel. Dit blijft een structureel probleem door de gekozen manier van klimaatbeheersing en (gebrek aan) isolatie van de binnenmuren. Regelgeving staat geen enkele overschrijding van de normen toe. Storing en onderhoud mogen dus niet voorkomen, daarom dienen er maatregelen te worden genomen. Hiertoe is een aanpassing gedaan in de voorziening achterstallig onderhoud.
Teneinde de onderhoudslasten voor de archiefbewaarplaats op te nemen in de voorziening is de bestaande kostenraming geactualiseerd door middel door deze over de afgelopen jaren te indexeren voor stijging in de bouwkosten.
22
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Voorziening realisatie aanvang 2024 2024 ex btw incl btw ex btw Nieuwe Damlaan 5 118.391 143.253 -59.195 Prinses Beatrixlaan 2 35.905 43.445 -17.953 Westfrankelandsedijk 3 25.112 30.386 V. Berckenrodestraat 6 82.040 99.268 -82.040 Leliestraat 10 589.000 712.690 -589.000 Zalmstraat 27 210.908 210.908 Vlaardingerdijk 50 245.000 245.000 Westmolenstraat 25 105.000 127.050 Archiefbewaarplaats 150.844 182.521 overige panden 147.528 178.509 Totaal 1.709.728 1.973.030 -748.188 Tabel 16: Verloop voorziening achterstallig onderhoud 2024 Achterstallig onderh. Bedragen in €
incl btw -71.626 -21.723 -99.268 -712.690 -905.307
Voorziening eind 2024 (prognose) ex btw incl btw 59.195 71.626 17.953 21.723 25.112 30.386 174.304 210.908 202.479 245.000 105.000 127.050 150.844 182.521 147.528 178.509 882.416 1.067.723
In geval van de Zalmstraat 27 en de Vlaardingerdijk 50 is een bedrag voor achterstallig onderhoud in de voorziening opgenomen. Het pand aan de Zalmstraat 27 wordt naar verwachting verkocht in de huidige staat. Daarmee valt de reservering in de voorziening (mogelijk geheel) vrij. Het voornemen is om het achterstallig onderhoud aan de Vlaardingerdijk 50 uit te voeren OF door koper te doen uitvoeren waardoor de reservering wordt meegegeven of in mindering gebracht op de koopprijs. correctie/aftrek voorziening te verkopen panden (incl. BTW) Zalmstraat 27 € 210.908 Vlaardingerdijk 50 € 245.000 Totaal voorziening Tabel 17: Aftrek voorziening achterstallig onderhoud te verkopen panden
€ 210.908 € 245.000 € 429.294
3.4 Incidentele kosten en kapitaalslasten 3.4.1 Kosten Naast de kosten die worden geraamd voor planmatig onderhoud, achterstallig onderhoud en correctief onderhoud wordt voor 2024 nog een aantal incidentele kosten voorzien. Deze worden als separaat besluit voorgelegd en betreffen de volgende punten: Item/toelichting
kosten
Opknappen van de C.J. Brouwerssteeg. Dit betreft een stuk niet openbare gemeentegrond in de steeg tussen Dam en Oude Sluis dat onderdeel uitmaakt van de stedenbouwkundige structuur van het beschermd stadsgezicht. Hier moet zowel de historische zichtlijn (door middel van traliehek) als de afwatering hersteld worden ter voorkoming van overlast voor de belendende panden en dus ter voorkoming van mogelijke claims die de betreffende eigenaren zouden kunnen indienen.
€ 35.945,00.
Dekking van de huur van de panden die het team Veiligheid in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48. In het kader van het collegebesluit (24INT00043 van 6 februari 2024) zal het Team Toezicht en Handhaving naar Stadserfcomplex verhuizen. De huren van bovengenoemde adressen worden opgezegd. Door de verschillende looptijden van de huurovereenkomsten
€ 115.000,-.
23
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
vervallen de huurkosten per 1 maart 2025 (Stadserf 46-48) en 1 juli 2025 (Stadserf 32). Tabel 18: Incidentele kosten 2024
3.4.2 Investeringen / kapitaalslasten De beschoeiing bij het woonwagencentrum nabij de Schiekade is dusdanig slecht dat dat grond door uitspoeling de Schie in dreigt te lopen. Uitspoeling door slechte beschoeiing is zorgwekkend vanwege mogelijke milieueffecten en waterkwaliteit. Het kan leiden tot erosie, structurele schade en juridische complicaties. Er wordt een krediet aangevraagd voor herstel van de beschoeiing nabij het woonwagencentrum Schiekade. - Een bedrag van € 278.300,00 is voorzien in 2024 - De kapitaallasten zullen structureel worden opgenomen in de gemeentelijke begroting voor het jaar 2025.
3.5 Verduurzaming 3.5.1 Inleiding In 2023 is gestart met een herijking van de routekaart door adviesbureau Republiq. Oorspronkelijk zou de herijking in 2023 gereed zijn, echter heeft het project vertraging opgelopen als gevolg van twee oorzaken. Ten eerste koste het meer tijd om de verduurzaming financieel te optimaliseren door het integreren van de duurzame maatregelen in de natuurlijke momenten (MJOP’s en einde afschrijvingstermijnen). Ten tweede blijken de adviezen van Parkstad Inspecties niet tijdig voldoende basisgegevens op te leveren. Parkstad Inspecties heeft de verduurzamingsscope gedefinieerd in termen van verduurzamingsmaatregelen per object. Deze maatregelen hadden als basis een verbetering van de energielabels van de gebouwen. Deze adviezen hielden op dat moment nog geen rekening met een kosteneffectieve implementatie noch met het behalen van optimaal rendement en besparing op energiegebruik en CO2-reductie. Het doel van de herijking van de routekaart (de routekaart omvat ca. 30 panden.) is het creëren van een rapport waarin doelstelling en prijsuitgangspunten op portefeuilleniveau en op gebouwniveau werden vastgelegd en het in de routekaart vastgelegde ambitieniveau concreter wordt gemaakt. Het rapport van Republiq zal niet voor afronding van het MPV worden aangeleverd.
Dat betekent dat het rapport van de herijking apart als besluit later in Q3-2024 aan de raad zal moeten worden voorgelegd. In de routekaart is de verduurzaming van de vastgoedportefeuille in grote lijnen op het gebied van financiën en de reductie van CO2-uitstoot uitgewerkt op basis van kengetallen. Op dit moment wordt door Republiq correcties gemaakt op de adviezen van Parkstad, de CO2-besparing berekend, aanvullende maatregelen gedefinieerd en de uitvoering van energiezuinige maatregelen geïntegreerd in de MJOP’s.
24
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
3.5.2 Stand van zaken De verwachting is dat de herijkte routekaart eind Q1 of begin Q2 gereed zal zijn. Dit levert in verband met de nodige dekking direct een uitdaging op. Indien en voor zover Schiedam daarvoor afhankelijk is van bijv. de Dumava subsidie, zal deze subsidie vanaf 22 april aangevraagd kunnen worden, dus voordat de routekaart definitief is vastgesteld. Dat betekent dat voorbereidende werkzaamheden al voor die tijd gestart moeten worden. In 2024 kan gestart worden met een aantal in de routekaart beschreven projecten. Door strategische beslissingen en zich te richten op slechts enkele grote CO2 producenten is het mogelijk grote stappen te zetten in het behalen van de CO2 doelstelling.
3.5.3 Projectie en projecten In afwachting van de routekaart wordt hieronder wel reeds een tipje van de sluier opgelicht voor een aantal in het oog springende onderwerpen. Deze onderwerpen worden hier gegeven om een impressie te geven van de onderwerpen in de routekaart en welke beslissingen aan de raad voorgelegd zullen gaan worden. Verduurzaming Parkweg 411 (clubhuis korfbal Nexus) Voor de Parkweg 411 wordt in de routekaart aandacht besteed om investeringen te koppelen aan aanzienlijke CO2-reductie. Het gebouw heeft een sportfunctie, is 503 m² BVO groot en dateert uit 1981, met een huidige CO2-uitstoot van ongeveer 26.000 kg per jaar. In het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) staat een investering voor de vervanging van kozijnen in 2024. Deze vervanging biedt een kans om de isolatie van het gebouw aan te pakken, waarbij een scan van de isolatiewaarden nodig is om te bepalen welke delen (gevel, vloer, dak) moeten worden aangepakt. Het volledig isoleren van deze delen, samen met de installatie van zonnepanelen, wordt verwacht de CO2-uitstoot met ongeveer 80% te verminderen. Een extra mogelijke maatregel is het vervangen van de gasketel door een duurzame warmtepomp, met een geschatte CO2-reductie van 100%.
Verduurzaming Dirk Durrerstraat 1 (sporthal Zuid) De Dirk Durrerstraat is een gebouw met een sportfunctie, 1.040 m² BVO groot, gebouwd in 1985, en heeft een huidige CO2-uitstoot van ongeveer 46.000 kg per jaar. Het gebouw heeft een G-label met slechte isolatiewaarden volgens het rapport van Parkstad Inspecties. In het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) staat voor 2024 een investering gepland voor de vervanging van de vloerafwerking. Mogelijke dakvervanging kan worden toegevoegd aan het verduurzamingsproject. Het vervangen van de vloerafwerking biedt een kans om vloerisolatie en de verwarmingsinstallatie aan te pakken. Een verduurzamingsproject met volledige isolatie van gevel, vloer, en dak, samen met het plaatsen van zonnepanelen en het vervangen van de gasketel door een duurzame warmtepomp, wordt verwacht een 100% reductie in CO2-uitstoot op te leveren.
25
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
In 2024 zijn concrete kansen geïdentificeerd voor investeringen in de Dirk Durrerstraat 1, waarbij de vloer moet worden vervangen, wat gevolgen heeft voor het afgiftesysteem van de verwarming. Ondanks dat de vervanging van de verwarmingsinstallatie gepland staat voor 2027, wordt voorgesteld dit eerder op te pakken in 2024 om duurzaamheidsdoelstellingen te behalen. Het voorstel is om deze maatregelen op te nemen als besluit in het MPV-2024. Verduurzaming grote CO2 producenten Belangrijk is op te merken dat twee grote gebouwen binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille, namelijk het Stadserfcomplex en het zwembad Groenoord, verantwoordelijk zijn voor circa de helft van de CO2-uitstoot van de portefeuille uit de routekaart. Verduurzaming Prinses Beatrixlaan 2 (Zwembad Groenoord) Het zwembad Groenoord, gelegen in de wijk waar de gemeente Schiedam zich heeft toegewijd op het aansluiten op het warmtenet, heeft reeds stappen ondernomen voor dit verduurzamingsproject en de verwachting is dat hiermee een aanzienlijke CO2-reductie wordt gerealiseerd. Het zwembad staat bovendien gepland voor renovatie en uitbreiding, waarin duurzaamheidsambities zijn opgenomen. Verduurzaming Stadserfcomplex Het is van groot belang om bij het behalen van de geformuleerde CO2doelstellingen met name te focussen op het Stadserfcomplex.
Dit complex is omvangrijk, en het verduurzamen ervan zou direct een significante stap betekenen in het realiseren van de CO2-doelstellingen. Uitstel hiervan zou echter de verwezenlijking van de CO2-doelstellingen bemoeilijken, waardoor een grotere druk ontstaat op de rest van de vastgoedportefeuille. Bovendien bestaat de helft van de gemeentelijke portefeuille uit gemeentelijke monumenten, wat een uitdaging vormt voor het verduurzamingsproces. Op dit moment wordt reeds verkend wat de mogelijkheden voor verduurzaming zijn, welke scenario’s denkbaar zijn en op welke wijze dit in besluitvorming kan worden gebracht.
26
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
3.6 Verkoop 3.6.1 Toelichting en randvoorwaarden In het vorige MPV is al opgemerkt dat voor verkoop hoofdzakelijk het vastgoed uit de categorie strategisch vastgoed in aanmerking komt. Al het overige (nu samengevoegd onder ‘kernvastgoed’) betreft objecten met een meer lange termijn karakter en komen op korte termijn niet of slechts na zorgvuldig onderzoek in aanmerking voor verkoop. Ook binnen de categorie strategisch vastgoed geldt echter dat vaak complicerende factoren gelden. Doelstelling blijft, daar waar snel en onvoorwaardelijk verkocht kan worden, zal dat ook moeten geschieden. Tabel 13: Stand van zaken verkoop in 2023’ schept inzicht in waar dat wel en niet kan.
3.6.2 Aanpak Verkoopproces In het Meerjarenprogramma Vastgoed ('22-'23) wordt verklaard dat eventuele vertragingen bij het afstoten van panden voornamelijk te wijten zijn aan de onderlinge voorwaarden tussen verkoper en koper. Aan de zijde van de verkoper wordt al gesuggereerd om panden 'as is' te verkopen tegen de huidige waarde, zonder anticipatie op toekomstige waardeontwikkeling. De panden ondergaan een taxatie, waarbij een minimaal aanvaardbare waarde wordt vastgesteld. De markt bepaalt vervolgens of deze waarde wordt geboden. Bij prioriteit voor snelheid kan de gemeente eventuele voorwaarden van kopers, zoals het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning, afwijzen. Hierbij wordt verondersteld dat de betreffende panden een bepaalde minimale courantheid hebben, en het is niet uitgesloten dat er in sommige gevallen geen biedingen worden ontvangen. Pilot Het voornemen is om een pilotproject uit te voeren, waarbij maximaal drie panden via een versnelde procedure worden verkocht. Die versnelde procedure zal de vorm van een veiling per opbod hebben, waarbij een minimum aan voorwaarden wordt gesteld en minimale voorwaarden (van tevoren vast te stellen en uit te sluiten) van de koper worden aanvaard. Het pilot project alsmede toepasselijke voorwaarden en procedure zijn nog niet omschreven.
Onder meer (maar niet limitatief) zullen onderstaande uitgangspunten worden gehanteerd. Een en ander zal een interne juridische toets dienen te doorstaan. Alvorens te starten wordt onderzocht welke panden hiervoor het meest in aanmerking komen, alsmede welke juridische randvoorwaarden van toepassing zijn. Zo zal naar verwachting een minimale executiewaarde moeten worden vastgesteld om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Een bieding dient onvoorwaardelijk (om onder meer een onherroepelijke omgevingsvergunning als voorwaarde uit sluiten teneinde de verkoop te bespoedigen) en onherroepelijk te zijn en bieders aanvaarden het object of de objecten in de staat waarin het wordt aangeboden. Indien de gestelde minimale executiewaarde niet wordt gehaald of geen biedingen binnenkomen wordt de veiling mislukt geacht.
27
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
Voorafgaand aan de veiling zal het pilotproject met deze vorm van verkoop van gemeentelijk vastgoed ter besluitvorming aan het college worden voorgelegd. Website Gemeentelijke Vastgoed Schiedam De gemeente Schiedam heeft recentelijk de te verkopen en te verhuren panden op haar website gepubliceerd, waarmee naar verwachting een aanzienlijke versnelling van het verkoopproces wordt gerealiseerd. Deze transparante en toegankelijke aanpak biedt potentiële kopers de mogelijkheid om snel en efficiënt relevante informatie te verkrijgen. Het streven is om hiermee de verkoop van deze panden te bevorderen en zo bij te dragen aan een vlotte uitvoering van het vastgoedbeleid van de gemeente. https://www.schiedam.nl/a-tot-z/actueel-verkoop-en-verhuuraanbod
3.6.3 Projectie (doelstellingen) In paragraaf 2.2.5 is een overzicht gegeven van welke panden onder strategisch vastgoed direct of op korte termijn in aanmerking komen voor verkoop. Voor een groot deel van de portefeuille is dit immers nu niet aan de orde. In het hoofdstuk financiën wordt een financiële projectie van verkoopopbrengsten gegeven.
3.6.4 Te verkopen Waar al eerder werd toegelicht dat kernvastgoed een meer statisch karakter heeft geldt dat deels ook voor het strategisch vastgoed. Weliswaar kan en zal al het strategisch vastgoed direct, op korte of langere termijn uit de portefeuille verdwijnen, in voorkomende gevallen is vervreemding afhankelijk van plannen of afspraken die een looptijd van enkele jaren hebben. Een nadere beschouwing van de portefeuille strategisch vastgoed leert dat vrijwel de helft van deze panden weliswaar bij de team Vastgoed & Grondzaken in beheer is, maar dat de afdeling geen directe invloed heeft op bespoediging van eventuele verkoop. Dit komt omdat de eigendomssituatie afhankelijk is van een gebiedsontwikkeling, ruimtelijke plannen anderszins, lang lopend huurcontracten of bijvoorbeeld eigen gebruik. Voorts is er een deel van de portefeuille waar de team Vastgoed & Grondzaken wel op stuurt, maar waar vergelijkbare verplichtingen tegenover derden voor nog tenminste enkele jaren blijven bestaan. Indien de prioriteit ligt bij het verkooptempo is het verstandig om het aantal randvoorwaarden (privaatrechtelijk) te minimaliseren en te vertrouwen op het publieksrechtelijk kader (bijv. bouwbesluit, stedenbouwkundig plan, welstandsnota etc.)
28
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
29
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
3.7 Beheer portefeuille 3.7.1 Algemeen Met dit MPV wordt de gemeentelijke portefeuille opgesplitst in kernvastgoed en strategisch vastgoed. Kernvastgoed dient hoofdzakelijk voor huisvesting of wordt om cultureel-historische redenen voor onbepaalde tijd aangehouden. Strategisch vastgoed heeft een tijdelijk doel en fungeert als instrument voor sturing, waardebehoud of -creatie. Beide categorieën vereisen kosten-, opbrengsten- en prestatieanalyse voor effectievere sturing. Prestaties, bijvoorbeeld in organisatiehuisvesting, worden gemeten als het totaal aantal werkplekken per bruto m² voor inzicht in efficiëntie. Kosten en opbrengsten worden op dezelfde noemer gebracht, waar lagere prestaties of hogere kosten een mogelijke aanleiding zijn voor desinvestering. Voor kernvastgoed is een doorlopend huisvestingsplan essentieel, waarmee de huisvestingsbehoefte wordt bepaald, wat input levert voor kostenefficiënte huisvesting.
3.7.2 Verhuur Gemeentelijke panden, waaronder kernportefeuille-objecten met cultuurhistorische waarde, worden momenteel verhuurd. Het behoud van deze panden wordt zo niet alleen gegarandeerd, maar ze worden ook op waardevolle wijze benut, zoals het Oude Stadhuis dat nu dienstdoet als restaurant. Deze verhuur draagt bij aan het dekken van exploitatielasten voor de gemeente. Daarnaast fungeren sommige panden als huisvesting voor maatschappelijke organisaties, die vaak moeite hebben op de vrije markt te huren. Deze panden vervullen zo een dubbele rol door te voorzien in maatschappelijke behoeften en tegelijkertijd bij te dragen aan het dekken van exploitatie- en instandhoudingskosten. Ondanks het verliesgevende saldo moet dit worden gezien als een investering in het behoud van panden, het behouden van regie en het bieden van huisvesting onder maatschappelijke voorwaarden.
3.7.3 Exploitatie Grip op vastgoed begint met het in beeld brengen van de huisvestingsbehoefte, het analyseren van de prestaties (functioneel en financieel) en het hierop ontwikkelen van beleid. Als bekend is wat nodig is en wat iets kan en mag kosten dan kan proactief gestuurd worden. Cultuurhistorisch vastgoed mag geld kosten, maar het is van belang om zelf te kunnen besluiten hoeveel. Dat vereist inzicht. Inzicht begint met huisvestingsplannen. Daar wordt een start mee gemaakt. De gemeente is al heel ver met het in beeld brengen en beheersen van kosten en baten maar die zijn tot nu toe nog niet in verband gebracht met de functionele prestaties. Indien bijv. de kosten voor per m² of per werkplek kunnen worden geanalyseerd dan kunnen deze getoetst worden aan marktconformiteit en daarmee kunnen alternatieven worden onderzocht, lange termijn scenario’s en plannen worden ontwikkeld.
30
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
De gemeente heeft al kosten-batenanalyses, werkt die verder uit en werkt tevens aan huisvestingsplannen. Strategisch vastgoed is een ander soort instrument. Voor wat betreft kosten en baten werkt dit hetzelfde, maar de prestatie is anders. De prestatie is – andermaalhet behouden van de regie (van een gebiedsontwikkeling) en het daarmee borgen of creëren van waarde.
3.7.4 Projecten en wijzigingen Exploitatie en gebruik van vastgoed is een lange termijn proces. Projecten brengen wijziging in de portefeuille aan (toevoeging, onttrekking, verandering, tijdelijk of structureel). Projecten betreffen onderzoek en ontwikkeling een kunnen (maar niet noodzakelijk) ook uitvoering omvatten. De tweedeling tussen kernvastgoed en strategisch vastgoed beoogt duidelijkheid en eenvoud te scheppen. Als gevolg van projecten kan er (tijdelijk of structureel) geschoven wordt tussen de categorieën. kernvastgoed
exploitatie
strategisch vastgoed
exploitatie
project x
project y
Grafiek 3: Wisseling kern- en strategisch vastgoed via projecten
Een voorbeeld is de Nieuw Mathenesserstraat 28. Dit pand wordt nu gebruikt voor gemeentelijke huisvesting (opslag van materialen, fietsen etc.) Het pand zou onder normale omstandigheden op basis van gebruik onderdeel van kernvastgoed uit kunnen maken. Omdat echter een dijkverzwaring op termijn voorzien is, is het toekomstige gebruik van het pand onzeker. Mogelijk kan het behouden blijven en na uitvoering van het dijkproject aan kernvastgoed worden toegevoegd, of moet het pand aangepast of gesloopt worden. De ruimtevraag blijft echter bestaan. Derhalve zal (zodra meer duidelijkheid bestaat over het moment en de gevolgen van dijkverzwaring) een onderzoeksproject moeten worden gestart om het huisvestingsvraagstuk te beantwoorden.
31
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
4 Financiën Dit hoofdstuk van het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) vat de financiën uit voorgaande hoofdstukken samen. Getoonde financiën waren in voorgaande hoofdstukken eveneens zichtbaar, maar hier worden stand van zaken eind 2023 en projectie 2024 naast elkaar gezet.
4.1 Algemeen De bedragen zijn allemaal inclusief btw. Dit is gedaan omdat de inkomsten en uitgaven inclusief btw worden weergegeven in het financiële systeem en de begroting ook inclusief btw wordt begroot. De bedragen uit de MJOP zijn daarom verhoogd met 21% btw. Voor het berekenen van de bedragen is uitgegaan van de situatie per 30 november. Deze bedragen zijn door 11 gedeeld en met 12 vermenigvuldigd om een schatting te maken voor het bedrag voor het gehele jaar 2023. Naast de bedragen voor het onderhoud, moeten er nog extra bedragen worden geraamd voor 2024. Deze zijn vermeld onder de extra beslispunten in het bestand beslispunten MJOP.
4.1.1
Planmatig onderhoud
De benodigde budgetten voor gepland onderhoud voor 2024 zijn als volgt. Begroting onderhoud Bedragen in € Planmatig Onderhoud Correctief onderhoud
2024
2025
2026
2027
€ 2.900.080 € 224.840
€ 1.263.934
€ 1.016.748
€ 3.441.850
Contractonderhoud Irado
€ 99.085 € 162.066
Daken schoonmaken Wettelijk onderhoud
€ 14.810 € 47.028
Tabel 19: Projectie geplande onderhoudsuitgaven 2024 - 2027
Voor 2024 worden de volgende incidentele werkzaamheden voorzien (bedragen incl. btw). Aanvullend budget voor 2024 (incidenteel) Opknappen van de C.J. Brouwerssteeg Extra kosten beveiliging
€ 35.945 € 91.102
Huur plint door Veiligheid Beschoeiing woonwagencentrum Schiekade Totaal generaal
€ 115.500 € 278.300 € 520.847
Tabel 20: Projectie incidentele onderhoudsuitgaven 2024
32
Meerjaren Perspectief Vastgoed - Rapportage 2024
4.1.2 Achterstallig onderhoud De budgettering voor achterstallig onderhoud is gebaseerd op de ‘stand’ van het achterstallig onderhoud die, zoals eerder omschreven, gebaseerd is op een accountancy definitie. Voorziening achterstallig onderhoud