Bijlage 4 Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit Peperklip

Peperklip Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Schiedam

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Adromi B.V. Reeweg 146 3343 AP Hendrik-Ido-Ambacht T 078 – 684 55 55 F 078 – 684 55 59

Gemeente Schiedam

algemeen@adromi.nl www.adromi.nl K.v.K. 230.825.46 te Rotterdam BTW: 8050.63.286.B.01 IBAN: NL75RABO0385477481

Projectnummer: Versie: Datum: Auteur: Geaccordeerd:

R202362 2024i 17-1-2025 E. Barendregt S. Zonneveld, L. Koster

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1.

Aanleiding............................................................................................................................... 5

1.2.

Strijdigheid omgevingsplan .................................................................................................... 5

1.3.

BOPA ...................................................................................................................................... 6

1.4.

Projectgebied ......................................................................................................................... 6

1.5.

Leeswijzer ............................................................................................................................... 7

Huidige situatie en voorbereiding .................................................................................................... 8 2.1.

Huidige situatie....................................................................................................................... 8

3.

Toekomstige situatie ...................................................................................................................... 12

4.

Visie & beleid ................................................................................................................................. 18

5.

6.

7.

4.1.

Rijksbeleid ............................................................................................................................ 18

4.2.

Provinciaal beleid ................................................................................................................. 21

4.3.

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................. 29

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ...................................................................................... 38 5.1.

M.e.r.-beoordeling ............................................................................................................... 38

5.2.

Duurzaamheid en gezondheid.............................................................................................. 39

5.3.

Parkeren, verkeersgeneratie en - afwikkeling ...................................................................... 42

5.4.

Natuurbescherming.............................................................................................................. 47

5.5.

Luchtkwaliteit ....................................................................................................................... 50

5.6.

Geluid ................................................................................................................................... 51

5.7.

Omgevingsveiligheid............................................................................................................. 56

5.8.

Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................................. 59

5.9.

Bodem .................................................................................................................................. 60

5.10.

Weging van het waterbelang................................................................................................ 61

5.11.

Windhinder........................................................................................................................... 66

5.12.

Bezonning ............................................................................................................................. 67

5.13.

Trillinghinder ........................................................................................................................ 69

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................ 71 6.1.

Algemeen ............................................................................................................................. 71

6.2.

Participatie ........................................................................................................................... 71

Financiële haalbaarheid ................................................................................................................. 72

Bijlagen .................................................................................................................................................. 73

Adromi B.V.

R202362

Pagina 3 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Bijlage 1 – Mobiliteitsplan.................................................................................................................. 73 Bijlage 2 - Eco-effectscan, .................................................................................................................. 73 Bijlage 3a – Notitie stikstofdepositie Peperklip.................................................................................. 73 Bijlage 3b – Stikstofberekeningen ...................................................................................................... 73 Bijlage 4 – Luchtkwaliteitsonderzoek ................................................................................................. 73 Bijlage 5 – Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer De Peperklip .................................................. 73 Bijlage 6 – Verkennend bodemonderzoek Paperklip ......................................................................... 73 Bijlage 7 – Windklimaatonderzoek .................................................................................................... 73 Bijlage 8 – Onderzoek bezonning....................................................................................................... 73 Bijlage 9 – Quickscan trillingen De Peperklip ..................................................................................... 73 Bijlage 10 – Participatieverslag, d.d.

22 november 2024 ................................................................... 73 Bijlage 11 – Memo Duurzaamheid, Ballast Nedam, d.d. 8 november 2024 ....................................... 73 Bijlage 12- Soortgericht onderzoek, Aqua-Terra, Nova, d.d. 12 september 2024 ............................. 73 Bijlage 13 – Afwijking gemeentelijk geluidbeleid, Adromi B.V., d.d. .................................................. 73 Bijlage 14 - Inventariserend Veldonderzoek Archeologie, Transect, d.d. 16 november 2023 ........... 73 Bijlage 15 – Bureauonderzoek Archeologie, BOOR, d.d. juni 2023 .................................................... 73 Bijlage 16 – Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, Adromi, d.d. 21 november 2024 ........................... 73

Adromi B.V.

R202362

Pagina 4 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

1.

Inleiding

1.1. Aanleiding School De Peperklip en de sporthal in Oost zijn verouderd en aan vervanging toe. De locatie van de basisschool en sporthal wordt herontwikkeld. Op de locatie, ingeklemd tussen de Reaumurstraat, Celsiusstraat, Fahrenheitstraat en het Lorenzplein, wordt middelhoge bebouwing gerealiseerd als zijnde een opmaat naar de ontwikkeling Schieveste. Binnen het project worden maatschappelijke functies (waaronder een school, sportzaal en een wijkcentrum), commerciële functies en woningen gerealiseerd. In de toekomstige situatie vormt de locatie het hart van de wijk; het Hart van Oost. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de gestelde kaders van het geldende omgevingsplan. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Figuur 1: Locatie projectgebied

1.2. Strijdigheid omgevingsplan Voor de gemeente Schiedam is nog geen definitief omgevingsplan opgesteld. Dit betekent dat de bestemmingsplannen van rechtswege onderdeel zijn geworden van het tijdelijke omgevingsplan. Voor het projectgebied wordt getoetst aan het plan ‘Oost’, welke is vastgesteld op 27 oktober 2011 en aan het Parapluplan Parkeren, welke is vastgesteld op 5 juni 2018.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 5 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Op de locatie geldt de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Het projectgebied is opgedeeld in twee bouwvlakken. Voor het zuidelijke gedeelte (huidige basisschool) geldt een maximale bouwhoogte van 7 meter en een maximum bebouwingspercentage van 60%. Voor het noordelijke gedeelte (huidige sporthal) geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter en een maximum bebouwingspercentage van 70%. De functie wonen is op grond van het plan op de locatie niet toegestaan. De beoogde bouwhoogte bedraagt trapsgewijs 16 verdiepingen. De maximum toegestane bouwhoogte wordt hiermee overschreden. Daarnaast wordt het maximum toegestane bebouwingspercentage overschreden. 1.3. BOPA Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1. Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen. 2. Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan. Voor de ontwikkeling is het tweede lid van toepassing. In hoofdstuk 4 van voorliggende onderbouwing wordt getoetst aan de regels uit het omgevingsplan.

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl), en; b. als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de instructieregels zoals neergelegd in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. In dit document wordt onderbouwd dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en aan de beoordelingsregels vanuit het Bkl (aspecten fysieke leefomgeving en milieu). 1.4. Projectgebied Het projectgebied wordt begrensd door de Fahrenheitstraat, Celsiusstraat, Reaumurstraat en het Lorentzplein. De ontwikkeling vindt plaats op de kadastrale percelen 6365, 6366, 6367, 6414, 6485 en 6680 (gedeeltelijk), sectie I van de gemeente Schiedam.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 6 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 2: Projectgebied (bagviewer)

1.5. Leeswijzer Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Vervolgens wordt kort ingegaan op de nieuwe ontwikkeling. Aansluitend daarop worden de geldende kaders voor de locatie/het gebied verwoord en de visie/doelen voor het gebied beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 3 wordt de ontwikkeling nader omschreven. In hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het geldende beleid. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. In hoofdstuk 6 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 7 komt de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde en tot slot wordt in hoofdstuk 8 de financiële haalbaarheid van het initiatief toegelicht.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 7 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

2.

Huidige situatie en voorbereiding

2.1. Huidige situatie Het projectgebied ligt aan de oostrand van Schiedam, in de Wetenschappersbuurt. Deze buurt wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen, met name appartementen (CBS, 2023). De buurt wordt aan de oostzijde begrensd door de stadsgrens met Rotterdam en aan de noordzijde door de Horvathweg, waar eveneens een tankstation aanwezig is. Het tankstation zal echter worden verplaatst ten behoeve van onderhavige ontwikkeling. Parallel aan de Horvathweg bevinden zich het metro- en treinspoor tussen het metro- en treinstation Schiedam Centrum en Rotterdam. Aan de overzijde van het spoor ten opzichte van het projectgebied ligt de gebiedsontwikkeling Schieveste. Deze gebiedsontwikkeling voorziet in de realisatie van 3.000 woningen en aanvullende functies zoals kantoor, horeca, onderwijs, retail en maatschappelijke voorzieningen. De directe omgeving van het projectgebied bestaat voornamelijk uit appartementen en rijtjeswoningen. Naast het projectgebied, aan de Stationstraat, is een Kraijcek playground aanwezig. Projectgebied In de huidige situatie is het projectgebied in gebruik voor de basisschool de Peperklip, een sporthal en verkeer. Het hoofdgebouw van de basisschool, in het zuiden van het projectgebied, heeft een oppervlakte van circa 2.200 m2 en heeft aan de zuidzijde twee bouwlagen. Dit gebouw stamt uit 1955.

Aan de noordzijde van het hoofdgebouw zijn in 1995 extra lokalen gerealiseerd in een tweelaags gebouw met een oppervlakte van circa 420 m2. De sporthal bevindt zich aan de noordzijde van het projectgebied. Het gebouw uit 1984 heeft een oppervlakte van circa 1.730 m2.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 8 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 3: Impressies bestaande situatie

Adromi B.V.

R202362

Pagina 9 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 4: Huidige situatie projectgebied

Het projectgebied is in de huidige situatie grotendeels verhard. De randen van het projectgebied zijn groen ingericht. 2.1.1. Bindend adviesrecht gemeenteraad De gemeenteraad van Schiedam heeft gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten vastgesteld waarin het bindend adviesrecht van de raad geldt. De gemeenteraad van Schiedam maakt gebruik van haar adviesrecht, als bedoeld in artikel 16.15a, onder b van de Omgevingswet, bij aanvragen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit die betrekking heeft op: − het toevoegen van meer dan 50 woningen, tenzij het een ontwikkeling betreft die concreet is benoemd in de Omgevingsvisie of de daar onderdeel van zijnde Woonvisie, zoals deze luiden op het moment van aanvraag; − het toevoegen van gebouwen hoger dan 50 meter; − het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen ten behoeve van horeca, detailhandel en kantoren met een bruto vloeroppervlakte groter dan 3.000 m²; − het realiseren van één of meerdere windturbines, met een vermogen groter dan kW of een hoogte groter dan 15,0 meter;

Adromi B.V.

R202362

Pagina 10 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

− het realiseren van weiden met zonnepanelen groter dan 1 hectare; − het realiseren van biomassa- en energiecentrales; − de aanleg en of verbreding van rijkswegen, spoorbanen of metrobanen. Het project betreft het toevoegen van 232 woningen en is hoger dan 50 meter. Op basis van het vastgestelde beleid dient de aanvraag omgevingsvergunning plenair in de raad te worden behandeld voor advies. Hierbij wordt de uitgebreide procedure gevolgd op grond van artikel 16.65, lid 4 Omgevingswet. 2.1.2. Participatie omgeving Bovengenoemde situaties zijn tevens de situaties waarbij verplichte participatie (binnen de Omgevingswet) van toepassing is. Gedurende de planuitwerking is een participatietraject doorlopen door middel van verschillende stappen en fasen en hebben gesprekken plaatsgevonden met de stakeholders. Bovendien zijn informatie avonden voor de omgeving georganiseerd. Het verslag hiervan is opgenomen in bijlage 10. De buurtgesprekken hebben plaatsgevonden met 33 stakeholders in verschillende werkvormen (wandelingen, fietstocht, telefoongesprekken, Teamsoverleggen en bijeenkomsten). In deze gesprekken is de identiteit van de wijk opgehaald, maar is ook gevraagd naar de wensen voor de locatie De Peperklip met betrekking tot de functies. De uitkomsten van de workshop en excursies zijn meegenomen in het ontwikkelkader.

Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk 7 van onderhavig document.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 11 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

3.

Toekomstige situatie

Het Hart van Oost moet een begrip worden. Een plek waar mensen komen voor allerlei activiteiten. Het Hart van Oost staat niet bekend om een specifieke hoofdfunctie maar om alle functies die hier samenkomen: onderwijs, ontmoeting, sport, ondersteuning en meer. Het Hart van Oost is uitnodigend en (fysiek) toegankelijk. Het programma van maatschappelijke activiteiten komt tot stand op behoefte van en in samenwerking met inwoners en organisaties in en om het gebouw. Het heeft sterk de voorkeur dat de vele activiteiten die nu plaats vinden in het wijkcentrum op de Boerhaavelaan, een nieuwe locatie vinden in het Hart van Oost zoals het wijkondersteuningsteam (WOT). Aanvullend op de werkplekken voor het WOT kunnen andere hulpverleners ook werken vanuit het Hart van Oost. Denk daarbij aan bijvoorbeeld de wijkagent, welzijnscoaches/ sportcoaches etc. Het projectgebied is opgedeeld in twee blokken, wat overeenkomt met de huidige situatie. Tussen de blokken wordt een open tussengebied/verblijfsgebied gecreëerd, zodat de omliggende woningen met elkaar verbonden blijven en de Kraijcek Playground goed bereikbaar blijft. In dit gebied wordt tevens het speelplein van de basisschool en het kinderdagverblijf gerealiseerd. Dit gebied wordt groen ingericht zodat de relatie met de omgeving wordt verstevigd.

Het Noordblok ligt aan de kant van de Horvathweg en omvat verschillende maatschappelijke functies (sport, school en maatschappelijk centrum) naast het woonprogramma. De basisschool de Peperklip wordt hierin gerealiseerd verdeeld over drie bouwlagen in een trapsgewijze opstelling. De sportzaal wordt op de tweede verdieping van dit blok gerealiseerd, tegen de nieuwe basisschool, en boven het maatschappelijk centrum. Het zuiden grenst aan de rotonde van het Lorentzplein. De invulling wordt, op basis van de behoeften, nader bepaald, waarbij de mogelijkheden beperkt blijven tot zorg-gerelateerde en maatschappelijke functies, zoals een kinderdagverblijf, en woningen. Op de verdiepingen zullen woningen worden gerealiseerd. Door het realiseren van onder andere maatschappelijke functies op de begane grond, wordt een verblijfsfunctie gerealiseerd waarbij een waardevolle relatie ontstaat tussen het projectgebied en de omliggende bestaande woningen. Binnen het projectgebied wordt ingezet op samenkomst en hier wordt dan ook met de invulling rekening gehouden.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 12 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 5: Impressie toekomstige situatie (MoederscheimMoonen Architect)

Figuur 6: Projectgebied toekomstige situatie (MoederscheimMoonen Architect)

Adromi B.V.

R202362

Pagina 13 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Wonen In totaal worden, verdeeld over de twee blokken, (maximaal) 232 appartementen gerealiseerd. In het Noordblok worden 140 woningen gerealiseerd en in het Zuidblok worden 92 woningen gerealiseerd. De appartementen hebben een minimum oppervlak van 50 m². De meeste appartementen hebben een oppervlakte van tussen de 60 – 80 m2. Het gemiddelde woonoppervlak is minimaal 70 m² GBO. Programma Het Noordblok heeft een divers programma waarin verschillende functies samenkomen om kruisbestuiving te bevorderen. Het activeren van mensen en het bevorderen van toegankelijkheid waren de belangrijkste uitgangspunten. Er is ingezet op het dubbelgebruik van maatschappelijke ruimtes, waardoor er meer mogelijk is binnen dezelfde oppervlakte en bovendien functies elkaar versterken. De sportzaal, school en het maatschappelijk centrum functioneren daardoor als één geheel gezamenlijk maar zijn tevens afzonderlijk te gebruiken. Op deze manier ontstaat, mede door de juiste invulling van functies, een hart van de wijk. Het Zuidblok wordt gekenmerkt door een flexibele programmering die inspeelt op de behoeften van de wijk. Er wordt ingezet op een programma waarin zorg-gerelateerde en maatschappelijke functies een plek kunnen krijgen. Hoewel de exacte invulling nog niet vaststaat, blijft het doel om te voorzien in functies die bijdragen aan een levendige en veilige omgeving.

Een belangrijk uitgangspunt is het stimuleren van een actieve plint rond het gebouw. Door bijvoorbeeld para-medische functies te programmeren die ook in de avonduren actief zijn, wordt een bijdrage geleverd aan de sociale veiligheid door middel van ‘ogen op straat’. Daarnaast kunnen woon-werkruimten worden gerealiseerd die ’s avonds in gebruik blijven of extra woonruimte. Deze woon-werkruimten kunnen worden gekoppeld aan de appartementen op de eerste verdieping om maisonnettes te creëren, wat een gevarieerd woningaanbod oplevert en bijdraagt aan een dynamisch straatbeeld. Functie Maatschappelijk School Sport Zorg

BVO m2 Noordblok 1.600 2.000 1.100 0

BVO m2 Zuidblok 93 515 (kinderdagverblijf) 0 555

Groen Het plan legt een sterke nadruk op groenvoorzieningen die bijdragen aan een duurzame en natuurinclusieve leefomgeving. Centraal in het ontwerp staat het middengebied tussen de twee bouwblokken, dat is ingericht als een openbare, groene oost-westverbinding. Dit gebied

Adromi B.V.

R202362

Pagina 14 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

wordt niet afgesloten en vormt een belangrijk element in de verbinding tussen de wijkdelen. De inrichting combineert geaccidenteerde groenvlakken, boombeplanting en bloemrijk gras met speelse elementen zoals een houten trap met zittreden en glijbanen, die de verschillende niveaus met elkaar verbinden. Ligusterhagen en andere beplanting zorgen voor natuurlijke habitats voor vogels en vlinders, terwijl pergola’s met klimplanten een verticaal groen element toevoegen. De daken van de gebouwen spelen eveneens een belangrijke rol in het groenplan. Op het Noordblok worden groene daken waar mogelijk gecombineerd met zonnepanelen, terwijl het Zuidblok volledig wordt voorzien van natuur-/vegetatiedaken. Onder deze vegetatie zijn retentiekratten geplaatst die regenwater bufferen en zo bijdragen aan klimaatadaptatie. Onder de parkeervelden worden aanvullende waterbuffers aangebracht om de afvoer van neerslag vanuit de bouwblokken op te vangen. De beplanting in het gehele gebied is zorgvuldig geselecteerd om een gelaagde en diverse groenstructuur te creëren. Laagblijvende planten en grassen vormen de basis, met daarboven heesters, meerstammigen en straatbomen. Deze structuur zorgt voor een esthetisch aantrekkelijke omgevingen voor ecologische waarde en biodiversiteit.

Het beplantingsassortiment wordt afgestemd met de gemeentelijke beheerdienst om het onderhoudsniveau en de soortenkeuze optimaal op elkaar af te stemmen. Waar mogelijk worden bestaande bomen in het gebied behouden of verplant naar nieuwe locaties. Zo wordt onderzocht of amberbomen in de Fahrenheitstraat herplant kunnen worden tussen de nieuwe parkeervakken. Als dit niet mogelijk blijkt, worden op deze plekken nieuwe bomen aangeplant. Het totaalontwerp integreert het groen met de publieke ruimte en speelt in op zowel functionele als ecologische behoeften. Duurzaamheid en klimaat Het plan zet sterk in op klimaatadaptatie en duurzaamheid door een combinatie van groene en technische maatregelen die bijdragen aan een toekomstbestendige inrichting. Een belangrijk aspect van de klimaatadaptatie is de focus op waterbeheer. Onder de parkeervelden worden waterbuffers aangebracht, waarmee neerslag effectief wordt opgevangen en vertraagd afgevoerd. Bovendien zijn de daken van de bouwblokken uitgerust met retentiekratten, die regenwater opslaan en een bui van 70 mm kunnen opvangen. Deze maatregelen verkleinen de kans op wateroverlast en ondersteunen de opvang van extreme neerslag, een groeiende uitdaging door klimaatverandering. De inrichting van het openbaar gebied speelt eveneens een belangrijke rol.

Het gebruik van open grasverharding in de parkeervelden en de integratie van groenstroken tussen verhardingen bevorderen infiltratie van regenwater in de bodem. Daarnaast dragen de groene Adromi B.V.

R202362

Pagina 15 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

daken, vegetatiedaken, en mossedumdaken bij aan zowel waterretentie als het verminderen van hittestress, doordat ze zorgen voor natuurlijke isolatie en verdamping. Op het gebied van duurzaamheid worden meerdere maatregelen genomen die bijdragen aan een milieuvriendelijke ontwikkeling. Het gebruik van zonnepanelen op diverse daken van het Noordblok levert hernieuwbare energie, terwijl het Zuidblok volledig wordt benut voor vergroening om ecologische en sociale waarde te creëren. De beplanting, met gelaagde vegetatiestructuren en een mix van inheemse soorten, ondersteunt biodiversiteit en biedt habitats voor vogels, vlinders en andere diersoorten. Daarnaast is in de materiaalkeuze aandacht besteed aan duurzaamheid, bijvoorbeeld door het toepassen van betonnen verharding met grasvoegen en het gebruik van hout in afrasteringen, trappen en speeltoestellen. Deze materialen dragen bij aan een natuurlijke uitstraling en een verantwoorde omgang met grondstoffen. In

onderstaande

afbeeldingen

zijn

impressies

van

het

groenplan

weergegeven.

Figuur 7: Ontwerp groenplan (Felixx)

Adromi B.V.

R202362

Pagina 16 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 8: bomenplan huidige en toekomstige situatie (Felixx)

Figuur 9: Impressie groen (MoederscheimMoonen Architect)

Adromi B.V.

R202362

Pagina 17 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

4.

Visie & beleid

4.1. Rijksbeleid 4.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bovenstaande vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. We spreken hier over ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1) Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) Afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Beoordeling Het plan richt zich op een transformatie binnen bestaand stedelijk gebied, geheel in lijn met de uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

De meervoudige functies worden zichtbaar in de combinatie van wonen, werken, recreëren en ontmoeten binnen het plangebied. Hierbij wordt nadrukkelijk gekeken naar een efficiënte en flexibele benutting van de ruimte, zodat verschillende activiteiten elkaar kunnen versterken. De integratie van groenvoorzieningen, speel- en verblijfsruimtes, en verkeersoplossingen draagt bij aan een evenwichtige en veelzijdige inrichting. De kenmerken van het gebied, zoals de verbindingen tussen de wijkdelen, de openbare toegankelijkheid en de duurzame ambities, zijn leidend geweest in het ontwerp. Het middengebied fungeert als een fysieke, groene schakel tussen de bouwblokken, en als een belangrijke sociale en ecologische ruimte. Dit sluit aan bij de bredere visie om het gebied leefbaar en toekomstbestendig te maken, met aandacht voor de unieke kwaliteiten van de locatie. 4.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging

Adromi B.V.

R202362

Pagina 18 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder vereist is. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De instructieregel luidt als volgt: Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. Beoordeling De ontwikkeling maakt 232 woningen en maatschappelijke functies mogelijk. In dit geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Beschrijving woningbehoefte Provinciale woningbehoefteraming Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2023 blijkt dat in de periode 2023-2032 in de Rotterdamse regio behoefte is aan 71.000 woningen. In het Regioakkoord 2021-2030 maken de 12 gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 72.600 uit te breiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. De woningbouwafspraken zijn geborgd in de gemeentelijke Woonvisie (zie paragraaf 4.3.1) en zijn conform het bestuurs- en beleidsakkoord van Schiedam waarin de ambities op het gebied van wonen zijn vastgelegd. Binnen de bestuurlijke ambities geldt stedelijke ontwikkeling, waarvan wonen deel uit maakt, als een van de voornaamste opgaven. In Schiedam is de opgave om tot 2030 7.200 woningen te bouwen, waarvan 41% sociaal, 21% middelduur en 39% in de dure categorie. Inclusief de sloopvoornemens, neemt de totale voorraad toe met naar verwachting 5.900 woningen. Een evenwichtige en kwalitatief goede woningvoorraad gaat bijdragen aan een toekomstbestendige en aantrekkelijke stad. Daarin zit dus ook nadrukkelijk de ambitie van

Adromi B.V.

R202362

Pagina 19 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Schiedam om 6.000 woningen toe te voegen tot 2030. De hogere prognose van de WBR 2021 was aanleiding om de regionale afspraken te actualiseren. Met het initiatief wordt deels invulling gegeven aan de in de regionale woningmarktafspraken, het Verstedelijkingsakkoord en de Woondeal Zuidelijke Randstad vastgelegde kwantitatieve woningbehoefte van circa 6.000 woningen. Het initiatief draagt bij aan het realiseren van de landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke doelstellingen om te voorzien in meer woningen en een meer gevarieerd aanbod aan woonmilieus. De ontwikkeling vindt geheel plaats binnen bestaand stedelijk gebied en sluit aan bij het verstedelijkingsakkoord en de woondeal om het woningbouwprogramma te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied en op korte afstand van een hoogwaardig OV station. Plancapaciteit Schiedam beoogt 6.000 extra woningen toe te voegen tot 2030: circa 7.000 nieuwbouwwoningen, inclusief de vervanging van bestaande woningen (sloop-nieuwbouw). De gemeente rekent daarbij met een planvoorraad van ongeveer 130% van de behoefte en doet dit omdat het ontwikkelen en realiseren van woningbouwprojecten een langjarig en complex proces is. De ervaring wijst uit dat niet alle projecten en alle aantallen worden gerealiseerd zoals geprognotiseerd.

Door met een planvoorraad van 130% te werken, vergroot de gemeente de kans dat de benodigde woningen worden gerealiseerd. Met dit plan wordt invulling gegeven aan het beleid om leegstand te voorkomen door stedelijke vernieuwing en herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Door de focus te leggen op het realiseren van 232 woningen en maatschappelijke functies op een locatie die al onderdeel uitmaakt van het stedelijk netwerk, wordt optimaal gebruik gemaakt van beschikbare ruimte en infrastructuur. Dit draagt bij aan het verminderen van leegstand, maar zorgt er ook voor dat de woningbehoefte op een duurzame wijze wordt vervuld. De ontwikkeling sluit aan bij de regionale en gemeentelijke woningbouwdoelen, zoals vastgelegd in het Verstedelijkingsakkoord en de Woondeal Zuidelijke Randstad, en bevordert de leefbaarheid in de regio door het creëren van diverse woningtypen in de nabijheid van hoogwaardige openbaarvervoerverbindingen. Voor wat betreft de maatschappelijke en andere functies dan wonen, is het van belang dat de verantwoording over de noodzaak en haalbaarheid van deze functies eveneens in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking.

De noodzaak voor de toevoeging van deze functies is afgestemd op de regionale en gemeentelijke behoefte en deze functies dragen bij aan de versterking van de stedelijke omgeving en de integratie van verschillende gebruiksmogelijkheden binnen het project. Dit voorkomt leegstand van zowel woon- als andere ruimten door ze flexibel en duurzaam in te richten, zodat zij actief bijdragen aan de functionele diversiteit van het gebied.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 20 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Met de realisatie van dit plan wordt voldaan aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in de benodigde woningen en maatschappelijke functies binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij zorgvuldig ruimtegebruik wordt gerealiseerd en leegstand wordt voorkomen. De maatschappelijke functies zijn in lijn met de regionale en gemeentelijke behoefte en dragen bij aan een duurzame, gevarieerde en toekomstbestendige stedelijke ontwikkeling. 4.2. Provinciaal beleid 4.2.1. Omgevingsvisie Zuid-Holland Met de Omgevingsvisie anticipeert de provincie op het in werking treden van de Omgevingswet. In de nieuwe Omgevingsvisie is het volledige omgevingsbeleid van de provincie vervat, zoals de Omgevingswet ook zal voorschrijven. De provincie Zuid-Holland kiest hierbij voor een opgavegerichte aanpak, waarbij steeds samenhangende beleidsonderdelen worden vernieuwd waar dat nodig is. Het provinciale omgevingsbeleid is dus geen statisch (eind)document, maar een document waarmee voortdurend de dialoog wordt gezocht met de diverse ruimtelijke actoren: altijd klaar, maar nooit af. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant: Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, Adromi B.V.

R202362

Pagina 21 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: • Bouw naar behoefte; • Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; • Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid; • Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; • Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving; • Bouw voldoende betaalbare woningen. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Bkl de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Beoordeling De ladder is in paragraaf 4.1.2 doorlopen. Het projectgebied is door de provincie aangemerkt als bestaand stads- en dorpsgebied. De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde.

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten functioneel zijn, duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Met dit plan wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland, waarin nadruk wordt gelegd op het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit, en het zorgvuldig benutten van bestaand stedelijk gebied. Het plan betreft een transformatie van een verouderde maatschappelijke locatie binnen het bestaande stedelijke gebied, wat bijdraagt aan een efficiënte benutting van de beschikbare ruimte en tegelijkertijd voldoet aan de ambities van de provincie voor verstedelijking.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 22 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Door in te zetten op verdichting en de toevoeging van zowel woningen als maatschappelijke functies in een goed bereikbare stedelijke omgeving, wordt invulling gegeven aan de wens om te bouwen naar behoefte, en dit alles binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Dit sluit aan bij de provinciale doelstellingen om verstedelijking te bevorderen, binnen stedelijke centra en knooppunten te bouwen, en de bereikbaarheid te verbeteren door middel van hoogwaardig openbaar vervoer. Bovendien wordt rekening gehouden met de lange termijn door het plan toekomstbestendig te maken, met aandacht voor de energietransitie, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. Het plan versterkt de stedelijke omgeving door een diverse en duurzame invulling van functies, en sluit hiermee aan bij de visie van de provincie om een gezonde, veilige en toekomstbestendige leefomgeving te creëren. Door dit zorgvuldig te integreren binnen het bestaande stedelijke netwerk en te focussen op het benutten van de kansen binnen het gebied, draagt het plan bij aan de ruimtelijke en sociale kwaliteit van Zuid-Holland. 4.2.2. Zuid-Hollandse Omgevingsverordening In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. In de verordening staat aangegeven wat wel en niet is toegestaan.

Ook staan er instructieregels is voor gemeentelijke omgevingsplannen en taken van waterschappen. De ZHOV is geldig vanaf 1 januari 2024. De ZHOV is 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. Daarna is de ZHOV voor de inwerkingtreding al enkele keren gewijzigd en aangevuld en tevens zijn er nog wijzigingen in procedure. De volgende toetsingskaders zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 7.41a (risico’s van klimaatverandering) 1. In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte; alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. 2. Voor zover risico’s aan de orde zijn wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, of het gericht aanvaarden van deze risico’s. Artikel 7.41aa (toekomstbestendig bouwen van woningen) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden en kansen voor toekomstbestendig bouwen.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 23 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

2. De volgende aspecten van toekomstbestendig bouwen worden in onderlinge samenhang betrokken: a. de risico’s van klimaatverandering; b. de energiehuishouding van de gebouwen, met name het gebruik en de opwekking van energie; c. de toepassing van circulaire of biobased grondstoffen of producten; d. de mogelijkheden om de emissies van NOx en CO2 te beperken in de bouw- en gebruiksfase; e. het reduceren van drinkwatergebruik door waterbesparende maatregelen te treffen; f. het versterken van de biodiversiteit; en g. het realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving. Artikel 7.44 (afgestemde regionale behoefte) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt houdt rekening met de op de behoefteramingen van gedeputeerde staten gebaseerde regionale afgestemde behoefte aan deze ontwikkeling. De regionaal afgestemde behoefte kan blijken uit een geheel of gedeeltelijke instemming met regionale bestuurlijke afspraken door gedeputeerde staten of uit een door gedeputeerde staten openbaar gemaakt document. Artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. 2.

Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw) 1. Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woonen leefomgeving. 2. Het omgevingsplan, bedoeld in het eerst lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw. Artikel 7.45c (bereikbaarheid) Een omgevingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Adromi B.V.

R202362

Pagina 24 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Artikel 7.45ca (kansen voor biodiversiteit) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit. Artikel 7.45e (parkeernorm stationsomgevingen) 1. Een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving als bedoeld in artikel 7.45d, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Artikel 7.45h (functiemenging en meervoudig ruimtegebruik) Een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik. § 7.3.8a Wonen Artikel 7.47a (voldoende sociale huurwoningen) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen, zijnde huurwoningen met een aanvangsprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd.

Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 30% sociale huurwoningen of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte als bedoeld in artikel 7.44. 2. Een omgevingsplan als bedoeld in het eerste lid gaat in de motivering in op: a. welke wijze de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende sociale huurwoningen en hoe die stedelijke ontwikkeling bijdraagt aan het streven naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad per gemeente; b. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad van de gemeente en het effect van de stedelijke ontwikkeling op dit aandeel; en c. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad in bezit bij corporaties en het effect van de stedelijke ontwikkeling op dit aandeel. 3. Als over het aandeel sociale huurwoningen in een nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd, dan kan de motivering bedoeld in het tweede lid, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 25 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Artikel 7.47b (voldoende betaalbare woningbouw) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende betaalbare woningbouw. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 2/3 betaalbare woningbouw of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte als bedoeld in artikel 7.44. 2. Een omgevingsplan als bedoeld in het eerste lid gaat in de motivering in op welke wijze de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende betaalbare woningbouw en hoe die stedelijke ontwikkeling bijdraagt aan 2/3 betaalbare woningbouw. Als over het aandeel betaalbare woningbouw regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd, dan kan de motivering bedoeld in het tweede lid, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Artikel 7.43a (borgen ruimtelijke kwaliteit) 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: a. de beschermingscategorie en het gebiedstype; b. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren; c. de relevante richtpunten genoemd in bijlage IX, onder A. 3.

Voor de gebiedstypen, bedoeld in artikel 7.42, vierde en vijfde lid zijn de artikelen 7.43h, 7.43i, 7.43j, 7.43k, 7.43l, 7.43m en 7.43n van toepassing tenzij een zwaarwegend openbaar belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 7.43l, in de weg staat. Beoordeling Het plan voor de beoogde stedelijke ontwikkeling voldoet aan de eisen die zijn gesteld in de relevante artikelen van de Omgevingsverordening, waarbij alle belangrijke aspecten uit deze verordening zorgvuldig zijn meegenomen in de planvorming. Onderhavige toelichting bij het plan maakt duidelijk hoe de verschillende vereisten zijn verwerkt en verantwoord. Om een volledig overzicht te geven, worden hieronder de belangrijkste zaken kort samengevat. Er wordt in het plan rekening gehouden met de risico’s van klimaatverandering, zoals gedefinieerd in artikel 7.41a van de Omgevingsverordening. Het plan neemt de te verwachten gevolgen van wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte en droogte mee. Het plan bevat maatregelen om deze risico’s te voorkomen en te beperken, zoals de integratie van waterbergingssystemen en het gebruik van klimaatbestendige materialen. Er is bovendien aandacht voor de effecten van bodemdaling, waarbij risicofactoren in kaart zijn gebracht en passende mitigerende maatregelen zijn getroffen.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 26 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Voor wat betreft toekomstbestendig bouwen, zoals voorgeschreven in artikel 7.41aa, bevat het plan specifieke maatregelen op het gebied van energiehuishouding, duurzame materiaalkeuze en biodiversiteit. De geplande woningen zijn ontworpen met oog voor duurzame energieopwekking en -gebruik. Circulaire en biobased materialen worden toegepast om de ecologische impact te beperken. Er wordt daarnaast ingezet op het versterken van de biodiversiteit door middel van groene daken en gevels. De gezondheids- en veiligheidsaspecten van de woonomgeving zijn eveneens grondig meegenomen, met voorzieningen die een hoge leefkwaliteit garanderen. In het kader van artikel 7.44 wordt het plan in lijn gebracht met de regionale afgestemde behoefte aan nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het project sluit aan bij de bestaande behoefteramingen, zoals uiteengezet door de provinciale en gemeentelijke overheden. Uit de toelichting blijkt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de regionale beleidsafspraken en dat de behoefte aan de nieuwe woningen is vastgesteld op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan houdt bovendien rekening met de relevante richtpunten die zijn vastgesteld in de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland. Het projectgebied valt binnen het rivierdeltacomplex – jonge zeeklei, steden en dorpen en bouwwerken voor energieopwekking.

De beoogde stedelijke ontwikkeling past binnen het bestaande gebiedstype en is daarmee een voorbeeld van 'inpassen' in plaats van een ingrijpende herstructurering. De ontwikkeling van woningen en maatschappelijke functies binnen de bebouwde kom van Schiedam draagt bij aan de versterking van de stedelijke structuur. Door de ligging van het projectgebied en de nabijheid van andere hoogteaccenten, zoals de ontwikkeling van Schieveste, wordt de stedelijke identiteit versterkt en de kwaliteit van de openbare ruimte behouden. Dit is in lijn met de richtlijnen voor hoogbouw in steden en dorpen, waarbij hoogteaccenten zoveel mogelijk samenvallen met de centra van de stedelijke structuur. Daarnaast is in het plan aandacht besteed aan de bereikbaarheid van de nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals vereist in artikel 7.45c. De gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid zijn zorgvuldig afgewogen en worden ondersteund door een passend mobiliteitsplan, waarin de verkeers- en parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling is verwerkt. In lijn met artikel 7.45ca is er tevens aandacht voor het bevorderen van de biodiversiteit. Het plan bevat maatregelen voor het versterken van de biodiversiteit, bijvoorbeeld door het creëren van groene zones en het toepassen van natuurinclusieve bouwmethoden.

Deze maatregelen dragen bij aan het ecologische evenwicht en zorgen ervoor dat de stedelijke ontwikkeling zich op een duurzame manier integreert in de omliggende natuur.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 27 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

De mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik, zoals beschreven in artikel 7.45h, zijn eveneens meegenomen in het plan. De beoogde ontwikkeling voorziet in een dynamische mix van functies, waardoor een levendige en veelzijdige omgeving ontstaat die bijdraagt aan de kwaliteit van de stedelijke ruimte. Ten slotte wordt de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling gewaarborgd, zoals vereist in artikel 7.43a. Het plan voorziet in een zorgvuldige afweging van de ruimtelijke ingrepen, waarbij de bescherming van het gebiedstype en de bestaande identiteit van de bebouwde kom van Schiedam centraal staan. De inpassing van de ontwikkeling in de bestaande stedelijke structuur is uitgevoerd op een manier die de ruimtelijke kwaliteit niet alleen behoudt, maar zelfs versterkt. De richtpunten van de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland zijn hierbij gevolgd, waardoor de ontwikkeling voldoet aan de eisen voor een hoogwaardige en duurzame stedelijke ontwikkeling. Het plan voldoet aan de gestelde eisen van de Omgevingsverordening en heeft alle belangrijke aspecten zorgvuldig meegenomen. De beoogde stedelijke ontwikkeling is goed afgestemd op de regionale behoeften en draagt bij aan de verdere verduurzaming en versterking van de stedelijke structuur van Schiedam.

Uitzonderingspositie sociale huur/koop Het Regionaal Woningbouwprogramma Regio Rotterdam 2023 is op 12 maart 2024 vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. De ontwikkeling van de Peperklip-locatie is onderdeel van het vastgestelde woningbouwprogramma, waarbij geldt dat in vergelijking tot het vastgestelde programma (180 woningen) de huidige plannen voorzien in 232 woningen. Met de ontwikkeling worden geen woningen in het sociale segment toegevoegd aan de woningvoorraad van Schiedam. In vergelijking tot het vastgestelde programma zal de ontwikkeling leiden tot een totale woningvoorraad van 43.293 woningen1, waarvan 17.207 in het sociale segment (14.156 corporatiewoningen en 3.051 particuliere verhuur).2 Het aandeel sociale huur/koopwoningen in de totale woningvoorraad van Schiedam bedraagt daarmee 39,75%, waarmee wordt voldaan aan het in artikel 7.47a, tweede lid van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening genoemde minimale aandeel van 30%.

1

De woningvoorraad van Schiedam bedraagt in 2023 38.089 woningen (CBS, 2024). Aantal woningen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, dan wel een omgevingsplan is vastgesteld op grond waarvan nieuwbouw van woningen is toegelaten, bedraagt 5.204 woningen. 2 Het aantal corporatiewoningen in Schiedam bedraagt in 2023 11.624 woningen (CBS, 2024). Het aantal particuliere huurwoningen dat onderdeel is van het gereguleerde (sociale) deel bedraagt in 2023 3.051 woningen (Realstats, onderzoek particuliere huurvoorraad, 2023). Het aantal sociale huurwoningen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, dan wel een omgevingsplan is vastgesteld op grond waarvan deze zijn toegelaten, bedraagt 2.532 woningen.

Adromi B.V.

R202362

Pagina 28 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Op grond van artikel 7.47b, eerste lid van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening dient een ontwikkeling te voorzien in voldoende betaalbare woningen. Hiervan is sprake indien 2/3 van de woningen betaalbaar is óf hierover wat anders is vastgelegd in een afgestemde regionale behoefte. In het Regionaal Woningbouwprogramma is voor de Peperklip-locatie vastgelegd dat van het totale programma van 180 woningen, 80 woningen in het betaalbare segment vallen. De huidige plannen voorzien in 232 woningen, 52 meer dan oorspronkelijk voorzien. Ten behoeve van de oorspronkelijke plannen moet worden voorzien in 80 betaalbare woningen. Voor de extra woningen geldt ingevolge de verordening dat minimaal 2/3 daarvan betaalbaar is (35 woningen). Dit leidt er toe dat bij deze ontwikkeling moet worden voorzien in mimimaal 115 betaalbare woningen. De plannen voorzien in minimaal 128 koopwoningen in het betaalbare segment. Daarnaast is het de verwachting dat, indien sprake zal zijn van (ver)huur, ook een aanzienlijk deel van de huurwoningen betaalbaar (middenhuur) zal zijn conform de Wet betaalbare huur. De ontwikkeling voldoet daarmee aan het betreffende vereiste uit de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Tabel 1: percentages woningen

Huur Betaalbaar (< € 390.000) Duur (> € 390.000)

58 128 46

25% 55,2% 19,8%

De ontwikkeling is niet in strijd met het gestelde vanuit de Omgevingsverordening. 4.3. Gemeentelijk beleid 4.3.1. Woonvisie, Groei als kans voor de stad (2020) De Woonvisie Schiedam, vastgesteld in 2020, schetst de koers die de stad volgt op het gebied van woningbouw en het ontwikkelen van leefomgevingen voor haar inwoners. De visie is gericht op het inspelen op de toekomst en het behouden van Schiedam als een aantrekkelijke stad voor alle doelgroepen, door de woningvoorraad te diversifiëren en duurzame, veilige en gezonde woonomstandigheden te waarborgen. De gemeente zet in op het realiseren van zowel nieuwbouw als het verbeteren van bestaande woningen, met als doel Schiedam op de lange termijn leefbaar, bereikbaar en duurzaam te houden. Ambities gemeente: − Wooncarrière voor alle Schiedammers: Het beleid is erop gericht Schiedammers de mogelijkheid te bieden een 'wooncarrière' te maken, waarbij iedereen, ongeacht leeftijd, inkomen of gezinssamenstelling, een passende woning kan vinden. De gemeente wil ervoor zorgen dat Schiedammers niet hoeven te verhuizen voor een beter huis, maar dat ze in hun eigen stad kunnen doorstromen naar woningen die aansluiten bij hun veranderende behoeften. − Passende en herkenbare woonmilieus: Er wordt gestreefd naar het creëren van buurten die herkenbaar zijn, waar bewoners zich thuis kunnen voelen en een sterke sociale cohesie

Adromi B.V.

R202362

Pagina 29 van 73

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

−

−

−

−

ervaren. Dit betekent dat er een betere balans moet komen tussen verschillende woningtypes en inkomensgroepen. Schiedam wil gemengde wijken realiseren, waar starters, middeninkomens, ouderen en andere doelgroepen goed vertegenwoordigd zijn. Passende woning voor iedereen: De Woonvisie richt zich op het aanbieden van een divers woningaanbod, zodat iedereen in Schiedam, ongeacht zijn of haar levensfase, kan beschikken over een passende woning. Dit omvat woningen voor starters, maar ook voor ouderen, mensen met beperkingen, en gezinnen. Er wordt gezorgd voor voldoende aanpassingen in de woningvoorraad om aan de wensen van deze groepen te voldoen, bijvoorbeeld door het realiseren van levensloopbestendige woningen voor senioren en mensen met een beperking. Kwaliteit van woningvoorraad en leefomgeving groeit: De gemeente wil de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad verbeteren door renovatie en verduurzaming van oudere woningen. Daarnaast wordt de kwaliteit van nieuwe woningen gewaarborgd door het toepassen van strenge eisen op het gebied van energie-efficiëntie en duurzaamheid. Schiedam wil zo een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad realiseren die past bij de opgaven van de toekomst. Veilige en leefbare woonomgeving: Schiedam streeft ernaar om een veilige en gezonde woonomgeving te bieden, waarbij woonoverlast wordt aangepakt en goed verhuurderschap wordt bevorderd.

In sommige wijken zal extra aandacht nodig zijn om de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren. Dit gebeurt door het stellen van regels voor bijvoorbeeld kamerverhuur en het splitsen van woningen. De gemeente werkt ook samen met andere partijen om deze problemen effectief aan te pakken. Duurzaam verweven in bestaande en nieuwbouw: Duurzaamheid is een kernwaarde in de Woonvisie. De gemeente streeft ernaar energiezuinige woningen te bouwen, maar ook bestaande woningen te verduurzamen en toekomstbestendig te maken. Dit gebeurt door het toepassen van duurzame materialen en technieken, en het bevorderen van circulair bouwen. De Woonvisie benadrukt dat woningen passen bij de behoeften van de bewoners, en bijdragen aan een gezonde en duurzame leefomgeving.