Bijlage 1 RIGO Nut en noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer

In vergelijking met het landelijke cijfer voor leefbaarheid, specifiek op de thema’s overlast en onveiligheid, scoort Schiedam als geheel echter ondergemiddeld. De Monitor bevestigt deze verschillen ruimtelijke tussen wijken. In verschillende noordelijke wijken beoordelen bewoners hun leefomgeving juist bovengemiddeld positief. Daar tegenover Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 32

staan meerdere buurten waar de waardering al jarenlang achterblijft, zoals ook zichtbaar is in de Leefbaarometer. De ruimtelijke patronen in de Leefbaarometer komen overeen met de resultaten uit de enquête. De wijken Oost, West en Zuid scoren volgens de Monitor ondergemiddeld op het gebied van leefbaarheid. Daarnaast ervaren Schiedamse bewoners relatief vaak problemen zoals rommel op straat, vuilnis naast containers, parkeeroverlast en geluidsoverlast. De mate van verloedering is zelfs zo sterk toegenomen dat Schiedam landelijk het laagste scoort van de 40 grootste gemeenten. Ook deze problematiek laat een ruimtelijk patroon zien: vooral de wijken Nieuwland, Groenoord, Centrum, Zuid, Oost en West ervaren veel hinder op dit terrein. Daarnaast ervoer in 2021 en 2024 respectievelijk 22% en 21% van de inwoners overlast door overbewoning of kamerverhuur in de eigen buurt. In de wijken West (34%), Oost (32%) en Zuid (29%) ligt deze ervaren overlast zelfs nog hoger. Echter blijkt uit de enquête dat overbewoning of kamerverhuur niet tot de voornaamste leefbaarheidsproblemen behoort. Respondenten konden aangeven hoe vaak verschillende problemen in hun buurt voorkomen (0 = nooit, 100 = vaak).

In 2024 scoorde “overlast door overbewoning of kamerverhuur” een 15, terwijl problemen zoals rommel op straat (68), geluidsoverlast door vliegverkeer (28) en industrielawaai (14) veel hoger of vergelijkbaar scoren. Overbewoning is dus wel aanwezig, maar niet de dominante factor in de ervaren leefbaarheid. In de veiligheidsbeleving zien we dat hoewel het aantal bewoners dat zich onveilig voelt iets is gedaald, blijft de score ongunstig ten opzichte van het landelijke beeld. De zorgen richten zich vooral op specifieke plekken, veelal in het zuidelijk deel van de stad, waar bewoners meer hinder ervaren, minder sociale controle zien en minder vertrouwen hebben in politie en handhaving. De combinatie van de Monitor en de Leefbaarometer laat een consistent beeld zien: de leefbaarheid in Schiedam staat onder druk. Wanneer we de bevindingen uit de Leefbaarometer en de monitor koppelen aan de conclusies uit onze eerdere analyse, ontstaat een ruimtelijk patroon. Vooral buurten met een hoge bevolkingsdichtheid, weinig openbare ruimte, kleine woningen en een laag aandeel koopwoningen scoren structureel laag op leefbaarheid, overlast en onveiligheid. Opvallend is dat dit grotendeels dezelfde buurten zijn waar tussen 2021 en 2025 relatief veel woningen zijn toegevoegd binnen bestaande panden, bijvoorbeeld door woningsplitsing of andere transformaties.

Juist in deze dichtbebouwde wijken komen signalen over overlast en beperkte leefkwaliteit samen. Desalniettemin blijft het lastig vast te stellen in hoeverre overbewoning of kamerverhuur een oorzaak is van lagere leefbaarheid, of dat de buurten met lage leefbaarheidsscores nu eenmaal ook de buurten zijn waar dit vaker voorkomt bijvoorbeeld door voorraadtype, prijssegment of woninggrootte.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 33

Figuur 20 Leefbaarheidsscore Schiedam: overlast en onveiligheid. Bron: Leefbaarometer 2020, 2024; Bewerking RIGO

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 34

Tabel 7: Wijken, buurten en buurtcodes waar de leefbaarheid met betrokking tot overlast en onveiligheid relatief ondergemiddeld scoort. Bron: Leefbaarometer 2024.

Wijk Groenoord

Buurt Van Beethovenbuurt Groenoord-Zuid Van Zantenbuurt Mozartbuurt Groenoord-Noord Bachplein

Buurtcode BU6060701 BU6060702 BU6060703 BU6060704 BU6060705 BU6060707

Nieuwland

Toelstrabuurt Spieringshoek Staatsliedenbuurt Vakbondsliedenbuurt Hollandiabuurt Schiehart Nolensbuurt De Meesterbuurt Cartonnagebuurt Wibautbuurt

BU6060601 BU6060602 BU6060603 BU6060604 BU6060605 BU6060606 BU6060607 BU6060608 BU6060609 BU6060610

Centrum

Binnenstad Brandersbuurt Walvisbuurt De Plantage

BU6060001 BU6060002 BU6060003 BU6060004

Oost

Natuurkundigenbuurt Singelkwartier Stationsbuurt Wetenschappersbuurt Newtonbuurt Boylebuurt Glasbuurt Marconibuurt

BU6060102 BU6060103 BU6060104 BU6060105 BU6060106 BU6060107 BU6060108 BU6060109

Zuid

Noletbuurt Eilandenbuurt Sandersbuurt

BU6060401 BU6060402 BU6060403

West

Schildersbuurt Schrijversbuurt Fabribuurt Frankenland Liduinabuurt

BU6060301 BU6060302 BU6060303 BU6060304 BU6060305

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 35

6.5 Samenvattend •

•

•

•

•

Binnen Schiedam is er ruimtelijke differentiatie. In gebieden waar sociale en particuliere huur overheersen, wonen huishoudens vaak dichter op elkaar, in relatief kleine woningen en met weinig openbare ruimte. Uit CBS-cijfers blijkt dat splitsing en kamerverhuur – vermoedelijk stevig gestuurd door bestaande regulering - in Schiedam relatief beperkt voorkomen: jaarlijks worden ongeveer 5 woningen onttrokken en komen er via splitsing en kamervorming 10 à 15 woningen bij. De woningtransformaties die wel plaatsvinden — waaronder splitsing maar ook andere toevoegingen binnen bestaande panden — concentreren zich vooral in de dichtbebouwde en dichtbevolkte delen van Schiedam, waar de druk op de woonruimte al relatief hoog is. Deze dichtbevolkte en dichtbebouwde gebieden scoren volgens de Leefbaarometer ook het laagst op het gebied van overlast en onveiligheid. Schiedam als geheel heeft bovendien een relatief lage leefbaarheidsscore in vergelijking met andere gemeenten. Daarbij ervaart circa 20% van de Schiedammers overlast door overbewoning of kamerverhuur in de eigen buurt. Het is op basis van deze gegevens moeilijk te zeggen of daarbij sprake is van een causale relatie tussen leefbaarheid en overbewoning of kamerverhuur en zo ja, in welke richting die causale relatie loopt (mogelijk zijn de wijken met lagere leefbaarheidsscores ook wijken die zich beter lenen voor kamerverhuur).

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 36

7

Nut en noodzaak opkoopbescherming

Om de opkoopbescherming als instrument in te kunnen blijven zetten in de gemeente, moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Daarom geven we inzicht in de actuele situatie op de woningmarkt in de gemeente Schiedam op een twee vlakken: • •

Omvang van het aantal aangekochte woningen door investeerders; Spreiding over de gemeente (op kernniveau).

Hiervoor gebruiken we cijfers over het aantal gekochte woningen door investeerders op de woningmarkt van het Kadaster. Ook plaatsen we de cijfers in landelijk perspectief. Wat is een investeerder? Volgens het Kadaster is de eigenaar van een woning een investeerder wanneer de woning ‘in het bezit is van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in desbetreffende woning woont, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit’. Tweede woningen – woningen in het bezit van een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont – vallen buiten deze categorie. Tweede woningen vormen bij het Kadaster een aparte, een diffuse categorie. Daar zitten woningen bij die in potentie worden verhuurd, maar ook vakantiewoningen, samengevoegde woningen of eigenaar-bewoners die tijdelijk twee woningen bezitten, omdat ze in een overbruggingsperiode zitten.

7.1 Investeerders op de woningmarkt In de gemeente Schiedam zijn in de periode 2019 tot en met 2024 in totaal 5.591 woningen verkocht door eigenaar-bewoners. 663 woningen van deze woningen werden verkocht aan (opgekocht door) investeerders. Dit is ongeveer 12 procent van alle verkopen van eigenaarbewoners. In 2020 werden er 220 woningen opgekocht door investeerders, ofwel 21 procent van alle woningen verkocht door eigenaar-bewoners (Figuur 21). Sindsdien is het aantal opkopen scherp afgenomen. In de jaren 2023 en 2024 kochten investeerders nog maar 3 procent van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen. Het is waarschijnlijk dat we hier de invloed van veranderend beleid zien. Allereerst geldt er in Schiedam sinds 1 november 2022 een opkoopbescherming in de wijken Oost en Nieuwland en sinds februari 2025 in de wijk West. De opkoopbescherming is van toepassing op woningen met een prijs tot de landelijke betaalbare koopgrens. Daarnaast hebben er ook landelijk beleidswijzigingen plaatsgevonden. Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4 procent (nadat deze in 2021 al was verhoogd van 2 naar 8 procent voor beleggers). Ook wordt de categorie vastgoed als belegging in box 3 sinds 2023 zwaarder belast. Daarnaast geldt sinds 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur. Voor sommige verhuurders heeft dit het verhuren van woningen minder aantrekkelijk gemaakt.

37

Figuur 21 Aantal woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners tussen 2019 en 2024. Bron: Kadaster, 2025; bewerking RIGO.

Het Kadaster houdt niet alleen bij of een woning wordt verkocht aan een investeerder, maar ook wat voor type investeerder het betreft. Zo zien we dat over de zes onderzochte jaren 63% van de woningen werd gekocht door een particuliere investeerder (natuurlijk persoon) en de andere 37% door bedrijfsmatige investeerders. Na 2022 zien we dit kantelen: van het (kleinere aantal) woningen dat in 2023 en 2024 werd opgekocht, werd zo’n twee derde juist gekocht door bedrijfsmatige investeerders. Dit waren vooral bedrijfsmatige investeerders met een klein bezit (1-4 woningen).

7.2 Transacties naar prijsklassen en woningtype In Figuur 22 staan de woningen die investeerders opkochten van eigenaar-bewoners weergegeven naar prijsklasse. Zie Tabel 8 voor een verklaring van de prijsklassen. Het merendeel van de opgekochte woningen in de geschetste zes jaar viel in de laagste prijsklasse. Overigens wordt deze bevinding enigszins vertekend door het feit dat de prijsklassen jaarlijks veranderen (Tabel 8): in 2024 is de prijsklasse 1 een stuk breder dan in 2019. Toch zien we door de jaren heen juist een kleine percentuele afname in het aandeel prijsklasse 1. Je zou juist verwachten dat als de prijsklasse breder wordt, het aandeel eerder toe- dan afneemt. In absolute aantallen is er natuurlijk wel sprake van een daling in het aantal opkopen, zoals we eerder zagen. Ook voor de goedkoopste woningen geldt dat: in 2020 werden er 128 van deze woningen opgekocht, in 2024 nog 15.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 38

Tabel 8: Gehanteerde prijsklassen in periode 2019-2024.

Jaar

Prijsklasse 1

Prijsklasse 2

2019

=< € 290.000

> € 290.000

2020

=< € 310.000

> € 310.000

2021

=< € 325.000

> € 325.000

2022

=< € 355.000

> € 355.000

2023

=< € 405.000

> € 405.000

2024

=< € 435.000

> € 435.000

Figuur 22: Woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders naar prijsklasse van de koopsom voor de periode 2019 tot en met 2024 in Schiedam. Bron: Kadaster, 2025; bewerking RIGO.

We hebben dus geconstateerd dat de meeste woningen die investeerders kochten in prijsklasse 1 vielen. Maar als prijsklasse 1 nu eenmaal het grootste aanbod had, dan is dan is niet verwonderlijk. Kopen investeerders ook relatief vaker in prijsklasse 1? In Figuur 23 hieronder zien we alle woningen die eigenaar-bewoners verkochten. Daaruit blijkt dat investeerders inderdaad vooral actief waren in prijsklasse 1. Investeerders kochten namelijk 15 procent van alle woningen die eigenaar-bewoners aanboden in prijsklasse 1. In prijsklasse 2 werden minder woningen aangeboden, maar daarvan kochten investeerders ook een kleiner aandeel (2 procent). Investeerders richtten zich in Schiedam dus duidelijk op het goedkopere aanbod.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 39

Figuur 23: Alle woningen verkocht door eigenaar-bewoners tussen 2019 en 2024 naar prijsklasse en type koper. Bron: Kadaster, 2025; bewerking RIGO.

Investeerders kochten relatief vaker appartementen dan eengezinswoningen. Van alle appartementen verkocht door eigenaar-bewoners in de periode 2019 tot en met 2024, werd 15 procent opgekocht door investeerders. In totaal kochten investeerders 512 appartementen. Van de door eigenaar-bewoners verkochte eengezinswoningen ging 6 procent naar een investeerder (144 woningen).22

7.3 Tweerichtingsverkeer Vaak brengen investeerders ook woningen terug naar de koopmarkt: ze verkopen woningen aan eigenaar-bewoners. In veel gemeenten is het al zo dat er meer woningen worden vérkocht aan eigenaar-bewoners, dan opgekocht van eigenaar-bewoners. Tabel 9 en Tabel 10 (hieronder) tonen de verdeling van alle transacties in de gemeente in de jaren 2019-2024 naar type verkoper en type verkrijger.23 Investeerders kochten 663 woningen van eigenaar-bewoners in deze periode – maar hier zien we dat investeerders ook 785 woningen verkochten aan eigenaar-bewoners. Per saldo voegden investeerders dus meer woningen toe aan de woningmarkt van eigenaar-bewoners dan ze eraan onttrokken. De tabellen laten ook zien dat investeerders meer woningen aan elkaar verkochten (1.281) dan ze van eigenaar-bewoners opkochten (663).

22

Van 7 van de 663 opgekochte woningen (2019-2024) is het woningtype onbekend.

In sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper/verkoper/eigenaar vast te stellen; deze vallen dan onder Overig/Onbekend. Dit komt met name voor bij nieuwbouw en bij appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel - waarvan de eigenaar bekend is - met 100% zekerheid te koppelen aan de woning. 23

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 40

Eigenaar-bewoner

Tweede woning

Investeerder

Woningcorporatie

Overig/Onbekend

Totaal

Tabel 9: Verdeling transacties 2019-2024 naar type verkoper en verkrijger in Schiedam, absolute aantallen. Bron: Kadaster 2025, bewerking RIGO.

4.597 431 785 94 102 6.009

264 53 116 8 441

663 152 1.281 133 2.229

32 1 33

35 10 251 574 870

5.591 647 2.433 94 817 9.582

Type verkrijger ⇨

Type verkoper ⇩ Eigenaar-bewoner Tweede woning Investeerder Woningcorporatie Overig/Onbekend Totaal

Type verkoper ⇩

Eigenaar-bewoner

Tweede woning

Investeerder

Woningcorporatie

Overig/Onbekend

Totaal

Tabel 10: Verdeling transacties 2019-2024 naar type verkoper en verkrijger in Schiedam, percentages. Bron: Kadaster 2025, bewerking RIGO.

Eigenaar-bewoner

77%

60%

30%

97%

4%

58%

Tweede woning

7%

12%

7%

3%

1%

7%

Investeerder

13%

26%

57%

-

29%

25%

Woningcorporatie

2%

-

-

-

-

1%

Overig/Onbekend

2%

2%

6%

-

66%

9%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Type verkrijger ⇨

Totaal

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 41

Tot 2022 kochten investeerders meer woningen op van eigenaar-bewoners dan ze verkochten, maar nadien is dit omgeslagen (Figuur 24). In 2023 en 2024 is het zwaartepunt in dit ‘tweerichtingsverkeer’ komen te liggen op het verkopen van woningen aan eigenaar-bewoners. In 2024 voegden investeerders netto 206 woningen toe aan de markt voor eigenaar-bewoners. Figuur 24: Aantal woningen opgekocht van eigenaar-bewoners door investeerders, en teruggekocht van investeerders door eigenaar bewoners per jaar in Schiedam. Bron Kadaster, 2025; bewerking RIGO.

7.4 Spreiding over wijken Vervolgens bekijken we de situatie op CBS-wijkniveau. Zoals we zien, lag de piek in het aantal verkopen in iedere wijk in 2020. Daarna dalen de aantallen geleidelijk, om na 2022 ineens sterk af te nemen. Tot 2022 vonden de meeste verkopen plaats in de wijken Oost en West, gevolgd door Zuid en Nieuwland. Zoals we zagen in paragraaf 4.3 liggen de koopprijzen in West en Nieuwland rond het Schiedamse gemiddelde en zijn ze in Oost en Zuid iets lager dan gemiddeld. Oost en Nieuwland zijn de wijken waar sinds 1 november 2022 een opkoopbescherming geldt. Sindsdien zijn de aantallen opkopen daar dan ook sterk afgenomen, tot 1 à 3 per jaar. Dat impliceert dat de opkoopbescherming daar duidelijk effect heeft gehad. Maar ook in West en Zuid is een duidelijke daling waar te nemen na 2022, terwijl daar (toen nog) geen opkoopbescherming gold. Hoogstwaarschijnlijk spelen er dus ook andere zaken een rol in de daling van het aantal opkopen: de veranderde belastingdruk op verhuur, anticipatie op de Wet betaalbare huur en de gestegen rente. Zoals we in de volgende paragraaf zullen zien, leidt overheidsingrijpen in heel Nederland tot dalende opkopen. In West werden er na 2022 nog wel (wat) meer woningen opgekocht dan in andere wijken. Sinds begin 2025 geldt ook in West een opkoopbescherming. In andere wijken werden na 2022 niet meer dan 4 woningen per jaar opgekocht.

Het aandeel opkopen ten opzichte van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen is ook gedaald. Ligt het aandeel opkopen voor de gehele periode 2019-2024 op 10 tot 25 procent in sommige wijken, voor 2023-2024 gaat het om 1 tot 5 procent – ook in wijken zonder opkoopbescherming.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 42

Tabel 11: Woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders per CBS-wijk in Schiedam. Bron: Kadaster, 2025; bewerking RIGO.

CBS-wijk WK00 Centrum WK01 Oost WK02 Schiedamse Havens WK03 West WK04 Zuid WK05 Kethel WK06 Nieuwland WK07 Groenoord WK08 Industrie WK09 Woudhoek WK10 Spaland en Sveaparken WK11 Polderbuitengebied

Gemeente Schiedam

% 20192024 11% 24%

% 20232024 4% 2%

1 190 68 9 70 22 16

25% 16% 15% 3% 11% 4% 4%

5% 5% 3% 2% 1% 3%

10 2 663

2% 11% 12%

2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal 14 16 12 6 2 3 53 63 79 46 29 3 2 222 43 13 2 19 6 4 2 166

1 66 22 2 20 7 5 1 1 220

42 16 1 18 3 2

23 10 1 10 5 2

3

3 1 90

143

9 4 2 1 1 3

7 3 1 2 1

25

19

1% 3%

7.5 Landelijke ontwikkelingen Sinds 2020 is er sprake van overheidsingrijpen om de activiteit van investeerders op de koopmarkt te beïnvloeden: • • • •

In 2021 werd de overdrachtsbelasting voor investeerders aangepast van 2 procent naar 8 procent. In 2023 werd dit wederom verhoogd naar 10,4 procent. Sinds 1 januari 2023 wordt de categorie vastgoed als belegging in box 3 zwaarder belast. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Voor sommige verhuurders heeft dit het verhuren van woningen minder aantrekkelijk gemaakt. In een aantal gemeenten is de opkoopbescherming ingevoerd (mogelijk sinds 1 januari 2022).

De effecten van dit beleid (plus de gestegen rente) zijn duidelijk zichtbaar in landelijke cijfers. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders sinds 2021 minder woningen kopen dan voorheen.24 De eerste prikkel werd gevormd door de aanpassingen in de overdrachtsbelasting per 2021, die leidde tot een piek in de laatste maanden van 2020 gevolgd door een forse daling in het aantal opkopen (Figuur 25). Sinds 2023 neemt daarnaast het aantal verkopen sterk toe. Er worden sindsdien meer woningen verkocht door investeerders dan dat ze worden gekocht. Deze verandering speelt

24

Kadaster (2025) Investeerders eerste kwartaal 2025.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 43

met name onder particuliere investeerders. Het Kadaster stelt dat bedrijfsmatige investeerders altijd al minder van eigenaar-bewoners kochten, omdat zij ook eigen woningen bouwen. Het beeld in Schiedam – investeerders vérkopen meer aan eigenaar-bewoners dan ze opkopen – ligt dus in lijn met de landelijke trend. Bij onderzoeken in individuele gemeenten ziet RIGO keer op keer dezelfde ontwikkeling, inclusief in die gemeenten waar nog niet gestuurd werd met de opkoopbescherming.

Figuur 25: Ontwikkeling trend aan- en verkopen van investeerders. Bron: Kadaster 2025.

7.6 Samenvattend •

• •

•

•

In 2020 werden er 220 woningen opgekocht door investeerders, ofwel 21 procent van alle woningen verkocht door eigenaar-bewoners. Sindsdien is het aantal opkopen scherp afgenomen. In de jaren 2023 en 2024 kochten investeerders nog maar 3 procent van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen. Het merendeel van de opgekochte woningen viel in de laagste prijsklasse. Sinds 2023 vérkopen investeerders meer woningen aan eigenaar-bewoners dan ze er opkopen. In 2024 voegden investeerders netto 206 woningen toe aan de markt voor eigenaar-bewoners. In de wijken waar sinds 2022 een opkoopbescherming geldt is het aantal opkopen sterk afgenomen. Maar in andere wijken is eenzelfde daling te zien. Hoogstwaarschijnlijk spelen er dus (ook) andere zaken een rol in de daling van het aantal opkopen: de veranderde belastingdruk op verhuur, anticipatie op de Wet betaalbare huur en de gestegen rente. De ontwikkeling in Schiedam past binnen de landelijke trend. Op landelijk niveau geldt dat investeerders sinds 2023 meer woningen verkopen aan eigenaar-bewoners dan dat ze er opkopen.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 44

8

Conclusie

8.1 In het kort Er is in Schiedam sprake van schaarste in de breedte van de woningmarkt en leefbaarheidsproblematiek in een groot aantal wijken. Die twee gegevens leveren onderbouwing voor sturing op woningvoorraadbeheer (splitsing) en voortzetting van de opkoopbescherming. Bij de sturing op woningvoorraadbeheer neemt de gemeente zich voor om in de gehele gemeente te sturen. De opkoopbescherming wil de gemeente voortzetten in de wijken waar deze al gold (Oost, Nieuwland en West). Beide voornemens zijn te onderbouwen op basis van schaarste en leefbaarheid. De bevindingen ten aanzien van schaarste bieden onderbouwing om te sturen op de betaalbare woningvoorraad in heel Schiedam. Voor de koop gaat het dan om de voorraad met een prijs tot aan de landelijke betaalbare koopgrens (€420.000 in 2026). Met aansluiting bij de landelijke betaalbare koopgrens is het ook mogelijk om in de verordening jaarlijks mee te indexeren. De bevindingen ten aanzien van leefbaarheid bieden onderbouwing om ook te sturen op de duurdere woningvoorraad in gebieden met leefbaarheidsproblematiek. Dat zijn de wijken Groenoord, Nieuwland, Centrum, Oost, Zuid en West.

8.2 Schaarste in de breedte, ook bij grotere woningen Op basis van het schaarsteonderzoek kan er gesproken worden van schaarste aan woningen in de corporatiesector, particuliere huur en koop in Schiedam, met name aan die woningen die betaalbaar zijn voor (een aantal indicatieve) lage en middeninkomens. Daarbij zijn grotere koopwoningen voor veel middeninkomens niet betaalbaar. Met name gezinnen zullen dus moeite hebben om een geschikte en betaalbare koopwoning te vinden. Daarbij kent de Schiedamse voorraad al relatief minder grotere woningen in de voorraad dan gemiddeld in Nederland of in de provincie.

8.3 Leefbaarheidsproblematiek raakt groot deel van Schiedam De combinatie van de Monitor Leefbaarheid en Veiligheid 2024 en de Leefbaarometer laat zien dat Schiedam, in vergelijking met het landelijke gemiddelde, relatief laag scoort op leefbaarheid. De Leefbaarometer brengt bovendien een duidelijk ruimtelijk patroon naar voren. Met name de dichtbebouwde en dichtbevolkte delen van de stad – zoals Groenoord, Nieuwland, Centrum, Oost, Zuid en West – scoren structureel laag op de thema’s overlast en onveiligheid. Deze wijken kenmerken zich door beperkte openbare ruimte en relatief kleine woningen, wat samenhangt met de lagere leefbaarheidsscores. Dat patroon weegt zwaar, aangezien Schiedam in totaal twaalf wijken kent, waarvan negen daadwerkelijk bewoond worden. Van deze negen bewoonde wijken scoren er maar liefst zes significant laag op leefbaarheid in het kader van overlast en onveiligheid. Dit benadrukt dat de leefbaarheidsproblematiek in Schiedam niet geïsoleerd is, maar een groot deel van de stad raakt. Opvallend is dat dit grotendeels dezelfde buurten zijn waar tussen 2021 en 2025 relatief veel woningen zijn toegevoegd binnen bestaande panden, bijvoorbeeld door splitsing of andere transformaties. Deze toevoegingen vinden dus vooral plaats in gebieden waar de druk op de leefomgeving al hoog is.

Hoewel we hier een ruimtelijk patroon lijken te ontdekken, is het op Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 45

basis van de beschikbare gegevens niet mogelijk om een directe oorzaak-gevolgrelatie vast te stellen. Wel is duidelijk dat juist in deze buurten de leefbaarheid het meest onder druk staat, en dat dit in het verleden vaak de gebieden zijn geweest waar transformaties hebben plaatsgevonden. Dit onderstreept de kwetsbaarheid van deze wijken, ook in het kader van woningsplitsing.

8.4 Ondanks weinig splitsingen en opkopen, kunnen schaarste en leefbaarheid argument zijn voor regulering Kamervorming/splitsing en het opkopen van woningen door beleggers lijken op dit moment weinig voor te komen, hetzij vanwege bestaand beleid in Schiedam, hetzij vanwege landelijke beleidswijzigingen en economische ontwikkelingen. Toch kunnen de nut en noodzaak van sturing op splitsing enerzijds, en de opkoopbescherming anderzijds, onderbouwd worden op basis van schaarste en leefbaarheid. 8.4.1

Opkoopbescherming

Het aantal opkopen door beleggers is laag, maar zij kopen (ook in 2023 en 2024) vooral in de laagste prijsklasse. De schaarste-analyse laat zien dat betaalbare koopwoningen voor veel (lage) middeninkomensgroepen schaars zijn. Er is weinig keuze voor kopers, beschikbare woningen zijn voor veel middeninkomens niet betaalbaar, en er wordt bij ruim de helft van de transacties overboden op de vraagprijs. Vanuit de gedachte ‘elke woning is er één’ kan er dus aanleiding zijn om via de opkoopbescherming een deel van de gegadigden voor betaalbare koop uit de markt te weren, en zo (wat) meer aanbod vrij te houden voor huishoudens die voor zichzelf een woning willen kopen.25 Aanvullende onderbouwing volgt uit de analyse van vraag en aanbod op basis van de spanningsindicator (zie hoofdstuk 5). De conclusie die we daaruit kunnen trekken in relatie tot de opkoopbescherming, is dat deze maatregel beschermt wat woningzoekenden willen (een betaalbare koopwoning) in plaats van ruimte te bieden aan het soort woningen waarheen woningzoekenden ‘noodgedwongen’ vluchten (duurdere particuliere huur). Bovenstaande geeft aanleiding om de huidige opkoopbescherming voort te zetten in de drie wijken waar de opkoopbescherming tot op heden gold.

Deze drie wijken (Nieuwland, Oost en West) behoren tot de wijken die in zowel de Monitor Leefbaarheid en Veiligheid als de Leefbaarometer slecht scoren op leefbaarheid, overlast en veiligheid. In Oost ervaren inwoners bovendien bovengemiddeld vaak overlast door overbewoning of kamerverhuur. Het is mogelijk dat zonder opkoopbescherming de schaarste aan woningen en leefbaarheidsproblematiek in die drie gebieden toeneemt. Ook dreiging van schaarste kan een argument zijn voor sturing.26

Ten tijde van de invoering van de opkoopbescherming speelde ook de vraag of beleggers niet voor een (extra) prijsopdrijvend effect op de koopwoningmarkt zorgden. Een opkoopbescherming zou dan kunnen zorgen voor een demping op de koopprijzen, die ook in Schiedam flink zijn gestegen. Onderzoeken van bijvoorbeeld de UvA en het Kadaster naar dit veronderstelde prijsopdrijvend effect van ‘buy-to-let’ hebben echter geen eenduidig ja of nee opgeleverd. 25

26

Kamerstuk 32271, nr. 3 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 46

8.4.2

Sturing op splitsing

Hoewel splitsing en kamervorming netto woningen toevoegen aan de krappe markt, zorgen ze wel voor een vermindering van het aantal grotere woningen. We zagen al dat deze grotere woningen schaars zijn in Schiedam. Daarbovenop geldt dat het grondgebied van de gemeente Schiedam nauwelijks ruimte biedt voor uitbreiding via nieuwbouw en dat ook in de nieuwste plannen er – als gevolg van schaarste in ruimte en geld - nauwelijks eengezinswoningen kunnen worden toegevoegd. Vanuit deze bevindingen kan geredeneerd worden dat grotere (eengezins)woningen in plaats van te worden gesplitst, behouden zouden moeten worden om de schaarste aan betaalbare woningen voor gezinnen tegen te gaan. Dat is een argument om te (blijven) sturen op splitsing middels een vergunningplicht in de huisvestingsverordening.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 47

Bijlage 1: Toelichting indicatieve inkomensgroepen Om de toegankelijkheid van de huur- en koopsector te onderzoeken bekijken we in hoofdstuk 2 en 3 in hoeverre het actuele particuliere huur- en koopaanbod betaalbaar is voor een aantal inkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. Vandaar dat we een aantal eigen, indicatieve (midden)inkomensgroepen hanteren: • • • • • • • •

Passend toewijzen 1: € 28.365 (bovengrens passend toewijzen voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd) Passend toewijzen 2: € 38.500 (bovengrens passend toewijzen voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd) Laag middeninkomen 1: € 49.669 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag middeninkomen 2: € 54.847 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens; voormalig EU-grens); Middeninkomen 1: € 62.086 (1,25x EU-grens); Middeninkomen 2: € 74.504 (1,5x EU-grens alleenstaanden); Hoog middeninkomen 1: € 82.271 (1,5x EU-grens meerpersoonshuishouden); Hoog middeninkomen 2: € 99.338 (2x EU-grens alleenstaanden).

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 48

Bijlage 2: Actueel koopaanbod op wijkniveau Centrum

Groenoord

Kethel

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 49

Nieuwland

Oost

Spaland/Sveaparken

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 50

West

Woudhoek

Zuid

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 51

Bijlage 3: Wijken en buurten Schiedam

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 52

Bijlage 4: Bevolkingsdichtheid Schiedam

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 53

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 54