Bijlage 1 RIGO Nut en noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer

Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer Gemeente Schiedam

Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer Gemeente Schiedam

Datum

27 maart 2026

Opdrachtgever:

Gemeente Schiedam

Contactpersoon:

Edward Weise

Nadere inlichtingen:

Wouter Schepers; wouter.schepers@rigo.nl; 020-5221111

Projectnummer:

P51150

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

3

1

Achtergrond: sturing op de woningvoorraad via de Huisvestingswet

4

2

Schaarste in de corporatiehuur

6

2.1

Indicatoren van schaarste

6

2.2

Kansen van leeftijdsgroepen

8

2.3

Samenvattend

9

3

4

Schaarste in de particuliere huur

10

3.1

Particuliere huurvoorraad naar prijs

10

3.2

Prijsontwikkelingen

10

3.3

Actueel aanbod en betaalbaarheid

11

3.4

Samenvattend

14

Schaarste in de koop

15

4.1

Woningmarktindicatoren

15

4.2

Prijsontwikkelingen

17

4.3

Actueel aanbod en betaalbaarheid

18

4.4

Samenvattend

21

5

Schaarste op de woningmarkt: fricties tussen vraag en aanbod

22

6

Ruimtelijke kenmerken en leefbaarheid

24

6.1

Ruimtelijke verdeling eigendom en inwoners

24

6.2

Bebouwing

28

6.3

Wijzingen in de woningvoorraad

29

6.4

Overlast en leefbaarheid

32

6.5

Samenvattend

36

7

8

Nut en noodzaak opkoopbescherming

37

7.1

Investeerders op de woningmarkt

37

7.2

Transacties naar prijsklassen en woningtype

38

7.3

Tweerichtingsverkeer

40

7.4

Spreiding over wijken

42

7.5

Landelijke ontwikkelingen

43

7.6

Samenvattend

44

Conclusie

45

0

8.1

In het kort

45

8.2

Schaarste in de breedte, ook bij grotere woningen

45

8.3

Leefbaarheidsproblematiek raakt groot deel van Schiedam

45

8.4 Ondanks weinig splitsingen en opkopen, kunnen schaarste en leefbaarheid argument zijn voor regulering 46 8.5

Samenvattend

Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

Bijlage 1: Toelichting indicatieve inkomensgroepen

48

Bijlage 2: Actueel koopaanbod op wijkniveau

49

Bijlage 3: Wijken en buurten Schiedam

52

Bijlage 4: Bevolkingsdichtheid Schiedam

53

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 1

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 2

Inleiding De gemeente Schiedam heeft behoefte aan een nieuwe, solide onderbouwing van de huisvestingsverordening. Specifiek is er behoefte aan een nieuwe onderbouwing van de sturing op woningvoorraadbeheer waaronder de opkoopbescherming. Voor instrumenten uit de lijn van Huisvestingswet geldt dat moet worden aangetoond dat er sprake is van schaarste aan de woningen waarop de gemeente wil sturen, of aan leefbaarheidsproblemen die zich voortdoen in de openbare ruimte. Ook dient de nut en noodzaak van de instrumenten in de huidige markt opnieuw te worden afgewogen. In dit rapport onderzoeken we in hoeverre er sprake is van schaarste op de woningmarkt in Schiedam (in de corporatiehuur, particuliere huur en koop). Daarnaast onderzoeken we in hoeverre er sprake is van nut en noodzaak van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad, en van een opkoopbescherming. Aangezien de instrumenten uit de Huisvestingswet toezien op het oplossen van actuele schaarste (dus niet toekomstige), gebruiken we hiervoor gegevens die iets zeggen over de afgelopen jaren. Tot slot onderzoeken we hoe de sociaal‑ruimtelijke structuur en de gebouwde omgeving samenhangen met leefbaarheidsproblematiek, in het bijzonder rond onveiligheid en overlast. Leeswijzer Hoofdstuk 1 bevat in het kort achtergrondinformatie over het sturen op wijzigingen aan de woningvoorraad en de opkoopbescherming.

In hoofdstuk 2 t/m 5 onderzoeken we in hoeverre er sprake is van schaarste in de corporatiesector, particuliere huur en koop. In hoofdstuk 5 laten we zien hoe de kraptes in de verschillende woningmarktsectoren zich tot elkaar verhouden. In hoofdstuk 6 onderzoeken we de sociaal‑ruimtelijke en woonfysieke kenmerken van Schiedam en brengen we de leefbaarheidssituatie in kaart. In hoofdstuk 7 analyseren we aanvullende gegevens die iets zeggen over de nut en noodzaak van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad en de opkoopbescherming. In hoofdstuk 8 formuleren we conclusies en aanbevelingen.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 3

1

Achtergrond: sturing op de woningvoorraad via de Huisvestingswet

In dit hoofdstuk bespreken we kort de sturingsinstrumenten inhoudelijk. Dit als achtergrondinformatie bij het lezen van de rapportage. Onderbouwing van inzet instrumenten uit de Huisvestingswet De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op woonruimteverdeling en wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Dit laatste kan bijvoorbeeld worden gedaan door het onttrekken, samenvoegen, splitsen of omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte en woningvorming vergunningplichtig te maken. Ook worden er mogelijkheden geboden om ‘opkopen’ van woningen of toeristische verhuur van woonruimte te reguleren. Het is hierbij de bedoeling van de wetgever dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn, of die gelegen zijn in gebieden waar leefbaarheidsproblematiek m.b.t. de openbare ruimte speelt. Het aantonen van schaarste aan woningen (of eventueel leefbaarheidsproblematiek) is daarom één van de eerste stappen die nodig is om te onderbouwen waarom je als gemeente wilt sturen op woonruimteverdeling of de wijziging van de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de actuele schaarste. Hiernaast moet de nut en noodzaak van de sturingsinstrumenten die je als gemeente inzet uiteraard aanwezig zijn. Bij onttrekking, samenvoeging en omzetting e.d.

is de redenatie dat schaarse/ goedkope woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat. Naast schaarste kan ook de leefbaarheid een argument zijn om over te gaan op sturing. In dat geval is de redenatie dat aanpassingen in de woningvoorraad (zoals splitsing of verkamering) negatief bijdragen aan leefbaarheidsproblematiek die bijvoorbeeld samenhangen met overbewoningsituaties. De Huisvestingswet 2014 bevat geen uniforme definitie van schaarste en leefbaarheidsproblematiek. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er hiervan sprake is hoe zij dit wil aantonen. Wel moet de onderbouwing o.a. de juridische toets der kritiek moet kunnen doorstaan: met name als het gaat om de schaarste-onderbouwing is al de nodige jurisprudentie hiertoe beschikbaar. Sturen op wijzigingen aan de woningvoorraad De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd op wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de volgende wijzigingen: • • • • •

Onttrekking aan de woonruimtevoorraad, bijvoorbeeld door sloop maar ook door verandering van gebruik; Samenvoeging van meerdere woningen tot minder woningen; Omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur; Woningvorming, waarbij één woning wordt verdeeld in meerdere zelfstandige woningen; Splitsing van appartementsrechten in het kadaster, bijvoorbeeld voor verkoop van huurwoningen.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 4

Sturen op opkopen van woningen door beleggers (opkoopbescherming) Een gemeente kan er sinds 1 januari 2022 voor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit om woningzoekenden (waaronder koopstarters en middeninkomens) op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Concreet is het na invoering van de opkoopbescherming de koper van een (aangewezen) goedkope en middeldure woning verboden om deze zonder verhuurvergunning in gebruik te geven (te verhuren) binnen een periode van vier jaar na de leveringsdatum. In drie gevallen zijn burgemeester en wethouders bij wet verplicht om op aanvraag een verhuurvergunning opkoopbescherming te verlenen. Het gaat om woonruimten die: a. aan naaste familie worden verhuurd; b. tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of c. onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. De gemeenteraad kan in de verordening daarnaast zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een vergunning mag worden verleend. De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren. Om de maatregel in te voeren moet de gemeente echter vaststellen en juridisch houdbaar onderbouwen in de huisvestingsverordening: •

•

in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden; of dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en).

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 5

2

Schaarste in de corporatiehuur

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Schiedam schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van data van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam over de jaren 2021 tot en met 2024. Waar relevant verwijzen we naar het RIGO-rapport ‘schaarste in de sociale huursector Schiedam’ uit 2024. In de gemeente Schiedam bestaat 36 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit.1 Sociale huurwoningen worden door corporatie Woonplus in de gemeente Schiedam aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •

Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (bovengrens tot €38.500 (prijspeil 2025)). Corporaties moeten bij 95 procent van de huishoudens tot dit inkomen een woning toewijzen met een huurprijs onder de €682,96 per maand;

•

Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (bovengrens tot €54.847 (prijspeil 2025)). Woonplus moet voor 85% van de woningen die zij verhuurt toewijzen aan deze doelgroep. De overige 15% kan worden toegewezen aan middeninkomens.

2.1 Indicatoren van schaarste In Tabel 1 staan een aantal indicatoren over de corporatiesector weergegeven die iets zeggen over schaarste. Tabel 1 Indicatoren van schaarste in de corporatiesector in Schiedam, 2021-2024. Bron: Maaskoepel; bewerking RIGO.

2021

2022

2023

2024

Ontwikkeling 2021-2024

Actief woningzoekenden

27.421

26.080

36.220

36.399

+ 33%

Aantal verhuringen Gemiddeld aantal reacties per advertentie Slaagkans Gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing in maanden

519 253

542 268

759 280

713 322

+ 37% -

1,5% 45

1,7% 42

1,6% 47

1,5% 46

-

•

1

Het aantal woningzoekenden is sterk toegenomen. Het gaat hierbij om alle woningzoekenden die in dat jaar op een advertentie voor een woning in Schiedam

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 6

•

• •

•

•

hebben gereageerd, plus alle woningzoekenden die via directe bemiddeling zijn geslaagd. In 2024 waren dit 36.399 woningzoekenden; een toename van 33% ten opzichte van in 2021. Tegelijkertijd is ook het aantal verhuringen toegenomen in de gemeente Schiedam. Dit is percentueel sterker toegenomen dan het aantal woningzoekenden, maar staat nog steeds niet in verhouding tot het aantal actief woningzoekenden. Deze mismatch is ook te zien in het gemiddelde aantal reacties per advertentie. Dit gemiddelde is toegenomen van 253 naar 322 reacties. De slaagkans wordt berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden dat jaar (exclusief bemiddelingen). De slaagkans is in de gemeente stabiel laag gebleven. 1,5% van de actief woningzoekenden krijgt een sociale huurwoning toegewezen in de gemeente Schiedam. Dat is een relatief lage slaagkans voor een gemeente van deze grootte. In 2024 was in 60% van de gemeenten met 50.000 tot 100.000 inwoners de slaagkans niet lager dan 2,5 procent. 2 Ook de gemiddelde inschrijfduur is redelijk stabiel gebleven. Gemiddeld wacht een woningzoekende 46 maanden op een sociale huurwoning (3 jaar en 10 maanden). Woningzoekenden die zoeken in het aanbodmodel wachten gemiddeld 52 maanden (4 jaar en 4 maanden). Jaarlijks wordt 30 à 40% van de corporatiewoningen bemiddeld, dat zijn 160 à 220 woningen per jaar (Figuur 1).

In het aantal bemiddelingen is geen duidelijke groei of afname te zien. Via loting of ‘direct kans’ worden nauwelijks woningen aangeboden in Schiedam.

Figuur 1 Verhuringen naar toewijzingsmodel, 2021-2024. Bron: Maaskoepel; bewerking RIGO.

Zie RIGO – Stand van de woonruimteverdeling 2025 (https://www.rigo.nl/standwoonruimteverdeling/) 2

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 7

2.2 Kansen van leeftijdsgroepen In Figuur 2-2 staan actief woningzoekenden en verhuringen weergegeven naar leeftijdsgroepen. De grootste leeftijdsklasse is in beide gevallen de groep tussen de 28 en 54 jaar. Dit is ook de groep die onder de actief woningzoekenden het meest gegroeid is, en waar de totale groei in het aantal actief woningzoekenden het meest aan te danken is. Figuur 2-2 Actief woningzoekenden en verhuringen naar leeftijdsklasse, 2021-2024. Bron: Maaskoepel; bewerking RIGO.

Woningzoekenden tot 23 jaar hebben de laagste slaagkans: zij hebben weinig inschrijftijd op kunnen bouwen (Figuur 2-3). Slechts 0,2% van de jongeren die op een woningadvertentie reageerde kreeg in 2024 een woning toegewezen. Ook 23 t/m 27-jarigen hebben een zeer lage slaagkans (0,3%). 28 t/m 54-jarigen hebben de hoogste slaagkans en hun kans is ook licht gestegen. Toch zijn de slaagkansen van alle leeftijdsgroepen erg laag. Bij oudere (55+) woningzoekenden zien we dat zij slechts 8% uitmaken van het totaal aantal woningzoekenden, maar 28% van de toewijzingen. Uit de rapportage uit 2024 bleek dat met name 65+ers een groot aandeel in hebben in de verhoogde slaagkans onder 55+ers. Het verschil in aandeel woningzoekenden-geslaagden kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.). Daarnaast zijn er in Schiedam weinig toewijzingen via loting en directe kans. Dat zijn toewijzingsmodellen waarin jongeren doorgaans vaker slagen omdat inschrijfduur geen rol speelt.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 8

Figuur 2-3 Slaagkans woningzoekenden naar leeftijdsklasse, 2021-2024. Bron: Maaskoepel; bewerking RIGO.

Tot slot blijkt uit de rapportage uit 2024 dat de mediane inschrijftijd bij verhuring voor de secundaire doelgroep sterker gegroeid is dan die voor de primaire doelgroep. De secundaire doelgroep moet dus langer wachten op een geschikte woning. Dit heeft te maken met passend toewijzen op huurprijs. De secundaire doelgroep kan namelijk verminderd op goedkopere woningen reageren, terwijl dit een groot deel (71 procent in 2024) van het aanbod van Woonplus is. Ook zijn er voor eenpersoonshuishoudens relatief weinig woningen (13 procent van het aanbod in 2024 bestond uit 1 of 2 kamerwoningen) terwijl dit wel een grote groep van woningzoekenden is (55 procent van de actief woningzoekenden).

2.3 Samenvattend • •

• •

De toename van het aantal actief woningzoekenden, de stijging van het gemiddeld aantal reacties en de lage slaagkans wijzen op schaarste in de corporatiesector. Met name jongere groepen hebben lage slaagkansen: 23-minners hebben een slaagkans van 0,2% in 2024, 23 t/m 27-minners een slaagkans van 0,3%. Andere leeftijdsgroepen hebben echter ook lage slaagkansen. Uit de rapportage uit 2024 bleek al dat de secundaire doelgroep mediaan een hogere inschrijftijd nodig heeft om een woning te vinden dan de primaire doelgroep. Uit de rapportage uit 2024 bleek ook dat er voor eenpersoonshuishoudens relatief weinig passend aanbod beschikbaar is.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 9

3

Schaarste in de particuliere huur

Huishoudens die geen toegang hebben tot de corporatiesector zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? In de gemeente Schiedam bestaat 15 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in particulier bezit.3 Over de particuliere huursector zijn helaas weinig gegevens beschikbaar. Vooralsnog bestaat er geen (landelijk/gemeentelijk) register van huurcontracten. 4 We zijn daardoor beperkt tot drie openbare bronnen: de huurmonitor van Pararius, een peiling van het woningaanbod op Pararius, huurwoningen.nl en Funda en data van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Met deze gegevens analyseren we de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. De genoemde informatiebronnen beslaan slechts een deel van de particuliere huurmarkt. Het is zeer waarschijnlijk dat er particuliere huurwoningen buiten de genoemde woonplatforms aangeboden worden. Denk bijvoorbeeld aan huurwoningen die onderhands van huurder wisselen. Het feit dat er vele kanalen zijn waarlangs woningen en huurders elkaar vinden, maakt het lastig om een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt.

3.1 Particuliere huurvoorraad naar prijs De lokale woonmonitor van de VNG bevat gemeentelijke gegevens gebaseerd op schattingen. De meest recente cijfers zijn uit 2023.5 De monitor schat dat 47% van de particuliere huurwoningen in 2023 onder de sociale huurgrens viel. 37% viel erboven; van 16% was de prijs onbekend. Daarmee had Schiedam in 2023 een relatief groot aandeel particuliere huurwoningen onder de sociale huurgrens, vergeleken met 34,8% voor het landelijk gemiddelde in dezelfde monitor.6 Deze percentages moeten enigszins met een korrel zout worden genomen, aangezien het aantal onbekende waarden vrij hoog is.

3.2 Prijsontwikkelingen Huurplatform Pararius publiceert elk kwartaal een update met gegevens over prijsontwikkelingen in het aanbod op het platform. In de meest recente monitors wordt beschreven dat de sterkste procentuele stijgingen van de huurprijzen worden gemeten in de kleinere en middelgrote steden. Daaronder valt ook Schiedam: de gemeente is met een stijging van 20,7% tussen 2024Q3 en 2025Q3 de op één na grootste stijger in Nederland. Het ligt voor de hand dat we hierin de invloed zien van de ligging in de regio Rotterdam en in het stedelijke deel van de Randstad in het algemeen. In 2025Q2 lag de gemiddelde vierkantemeterprijs voor een particuliere huurwoning in Schiedam op €19,71 (een stijging van 8,5% ten opzichte van het vorige kwartaal). In Rotterdam was het gemiddelde toen €21,51 (stijging van 7,2%); in de provincie Zuid-Holland €20,15

3

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom

4 De Minister komt naar verwachting begin 2026 met een wetsvoorstel voor een huurregister. Zie: https://open.overheid.nl/documenten/ed5a4876-4815-4ade-b8419894e77bf075/file 5

VNG (2023) WaarStaatJeGemeente - Lokale woonmonitor Schiedam

6

VNG (2023) WaarStaatJeGemeente - Lokale woonmonitor Schiedam

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 10

(stijging van 5,6%).7 De vierkantemeterprijzen in Schiedam liggen dus wat lager dan provinciebreed of dan in Rotterdam, maar zijn recent sneller gestegen. Mogelijk is er sprake van enige overloop van de vraag vanuit Rotterdam naar Schiedam, als gevolg van (te) hoge prijzen in Rotterdam, en verklaart dat (deels) de recente snelle prijsstijgingen in Schiedam.

3.3 Actueel aanbod en betaalbaarheid Welke particuliere huurwoningen worden er aangeboden in Schiedam, en in hoeverre zijn deze betaalbaar voor verschillende groepen? Deze vraag beantwoorden we aan de hand van twee peilingen van het aanbod. Voor de eerste peiling is op vier momenten in oktober het huuraanbod op Pararius en Huurwoningen.nl verzameld. Voor de tweede peiling zijn de huurwoningen verzameld die op Funda werden aangebonden in pakweg de twaalf maanden voor oktober 2025 (alleen Funda biedt deze mogelijkheid). •

•

Op Pararius en Huurwoningen.nl werden 47 unieke particuliere huurwoningen aangeboden in de maand oktober 2025. Van deze woningen hadden er 5 een sociale huur (tot €900) en 6 een middenhuur (tot €1.184). De andere 36 woningen waren dus een vrijehuursectorwoning. De mediane huurprijs in deze peiling is €1.700. Op Funda werden tussen oktober 2024 en oktober 2025 78 huurwoningen aangeboden. Van deze woningen hadden er 2 een sociale huur (tot €900) en 29 een middenhuur. De andere 47 woningen waren dus een vrijehuursectorwoning. De mediane huurprijs in deze peiling is €1.350. Het gaat grotendeels om appartementen; slechts 9 van de 78 woningen waren een eengezinswoning.

Om vast te stellen in hoeverre het aanbod betaalbaar is voor verschillende inkomens, maken we gebruik van enkele indicatieve inkomensgroepen (zie Tabel 2). Per groep laat de tabel zien welke maximale huurprijs zij kunnen betalen bij een inkomenseis van vier keer de brutohuur (een gangbare inkomenseis van particuliere verhuurders). Een huishouden met een laag middeninkomen 1 kan bijvoorbeeld een woning betalen met een huurprijs van maximaal €1.036. Tabel 2 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders, prijspeil 2025.

7

Jaarinkomen

Groep

Maandinkomen

Bovengrens huur

€ 28.375 (primaire doelgroep 1phh)

A

€ 2.365

€ 591

€ 38.500 (primaire doelgroep mphh)

B

€ 3.208

€ 802

€ 49.699 (laag middeninkomen 1)

C

€ 4.142

€ 1.036

€ 54.847 (laag middeninkomen 2)

D

€ 4.571

€ 1.143

€ 62.086 (middeninkomen 1)

E

€ 5.174

€ 1.294

€ 74.504 (middeninkomen 2)

F

€ 6.209

€ 1.552

€ 82.271 (hoog middeninkomen 1)

G

€ 6.856

€ 1.714

€ 99.338 (hoog middeninkomen 2)

H

€ 8.278

€ 2.070

Pararius (2025) Huurmonitor 2025 Q2

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 11

Onderstaande figuur toont een cumulatief overzicht van de prijzen van de 47 huurwoningen op Pararius/Huurwoningen.nl en de 78 huurwoningen op Funda. De blauwe en grijze lijnen tonen het percentage woningen dat tot een bepaalde huurprijs wordt aangeboden. We zien bijvoorbeeld bij de blauwe lijn (Funda) dat 50% van de woningen een huur tot de €1.400 heeft. De oranje verticale lijnen A t/m H corresponderen met de verschillende inkomensgroepen. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen huren. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Het aanbod op Funda is relatief duurder dan het aanbod op Pararius/Huurwoningen.nl. Voor beide platforms geldt dat er (erg) weinig aanbod is voor groepen A en B. Deze huishoudens vormen de doelgroep voor de sociale huur. Zoals we zagen is in er in de corporatiehuur sprake van schaarste. In deze figuur zien we dat de particuliere huur voor deze groep nauwelijks alternatief biedt. Groepen C en D kunnen al wat meer betalen: 15 à 30% van het aanbod op de twee platforms. Deze huishoudens verdienen ruim modaal (modaal = €46.500 in 2025). In absolute aantallen gaat het om 5 à 25 woningen. Groep E en F (rond anderhalf modaal) kunnen 50 à 70% van het aanbod op Funda betalen en 30 à 40% van het aanbod op Pararius/Huurwoningen.nl.

Vanaf groep H (€99.000) zijn de meeste huurwoningen op de twee platforms betaalbaar; deze huishoudens verdienen ruim twee keer modaal. Figuur 2 Toegankelijkheid van actueel particulier huuraanbod cumulatief in Schiedam voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Pararius en Huurwoningen.nl, oktober 2025; Funda, oktober 2024 t/m oktober 2025; bewerking RIGO.8

De ingeschatte cijfers van de VNG uit 2023 lieten zien dat er in Schiedam relatief veel particuliere sociale huurwoningen in de voorraad zitten. Deze zijn op de onderzochte huurplatforms echter nauwelijks aangeboden: de meeste woningen vielen onder het vrijehuursegment. Het is mogelijk dat er in het goedkopere segment minder mutaties plaatsvinden.

Met het oog op de leesbaarheid is niet het volledige aanbod tot 100% weergegeven: de grafieken lopen door ‘buiten’ de figuur. 8

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 12

Op wijkniveau De meeste huurwoningen in de Funda-peiling stonden in Centrum en Nieuwland. In Groenoord, Spaland/Sveaparken, Woudhoek en Zuid werden geen of nauwelijks particuliere huurwoningen aangeboden. In de meeste woningen met enigszins substantieel aanbod overheerst het vrijehuursegment. Nieuwland is de uitzondering: daar bestaat twee derde van het aanbod in de peiling uit middenhuur. In Nieuwland was dus relatief meer aanbod beschikbaar voor huishoudens tot ruim modaal. In de peiling van Pararius/Huurwoningen.nl staan meer woningen aangeboden in Oost en West. In Oost worden in de peiling een aantal sociale huurwoningen aangeboden. Deze peiling betreft het beeld van één maand, dus het lastig te zeggen in hoeverre er bijvoorbeeld structureel vaker goedkope huurwoningen worden aangeboden in Oost. Figuur 3 Actueel huuraanbod op Funda naar prijsklasse. Bron: Funda, oktober 2024 t/m oktober 2025; bewerking RIGO.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 13

Figuur 4 Actueel huuraanbod op Pararius/Huurwoningen.nl naar prijsklasse. Pararius en Huurwoningen.nl, oktober 2025; bewerking RIGO.

Enkele kanttekeningen bij de analyse Ten eerste gaan we hier uit van kale huur, terwijl huurders ook servicekosten betalen. Daarnaast wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Ook kan een verhuurder ervoor kiezen om een strengere inkomenseis te hanteren dan vier keer de brutohuur.

3.4 Samenvattend • •

•

•

Er zijn relatief weinig gegevens beschikbaar over de particuliere huursector in Schiedam. De particuliere huurvoorraad in de gemeente Schiedam bestaat, vergeleken met het landelijke aandeel, voor een relatief groot deel uit huurwoningen onder de sociale huurgrens. Dat zien we in het actuele aanbod echter niet terug: de meeste woningen die recent werden aangeboden op huurplatforms, vielen binnen de vrijehuursector. De vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Schiedam is in een jaar tijd met 21% gestegen (tussen 2024Q3 en 2025Q3). Dat maakt Schiedam de op één na grootste stijger in Nederland in deze periode. De gemiddelde vierkantemeterprijs is nog wel wat lager dan het provinciale gemiddelde. Het actuele particuliere huuraanbod in Schiedam bestaat vooral uit dure vrijesectorwoningen. Slechts een klein deel bestaat uit sociale huur of middenhuur. Voor de doelgroep sociale huur vormt het particuliere huuraanbod daarmee nauwelijks alternatief. Vanaf anderhalf modaal is er meer betaalbaar aanbod (15 à 30% afhankelijk van het platform).

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 14

4

Schaarste in de koop

In hoeverre is er spraken van schaarste aan koopwoningen in Schiedam? In de gemeente Schiedam bestaat 49 procent van de woningvoorraad uit koopwoningen.9 BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de (koop)woningmarkt het meest onder druk staat.10 De gemeenten in Nederland worden gerangschikt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. Ook Schiedam wordt gekenmerkt door een hoge druk volgens BPD; de gemeente staat op plek 51 van de 342 onderzochte gemeenten wat betreft woningmarktdruk.

4.1 Woningmarktindicatoren De NVM publiceert ieder kwartaal rapportages over de staat van de koopwoningmarkt. De laatst beschikbare en relevante versie voor de gemeente Schiedam kijkt naar het tweede kwartaal van 2025 en kijkt tot 5 jaar (2020 Q2) terug. Voor Schiedam is er enkel een regionale rapportage beschikbaar, over de COROP-regio Groot-Rijnmond.11 In deze paragraaf kijken we naar het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Daarnaast analyseren we de verkooptijd, vierkantemeterprijs en de krapte aan de hand van de NVM-krapte-indicator. Verkooptijd en overbieden De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd in Groot-Rijnmond was in het derde kwartaal van 2020 hetzelfde als in het derde kwartaal van 2025, namelijk circa 30 dagen (Figuur 5). Daarmee is de verkooptijd redelijk constant over deze vijf jaar. In het eerste kwartaal van 2023 was er echter een piek. Hier duurde het namelijk ongeveer 50 dagen voordat een woning werd verkocht. Sindsdien is de verkooptijd gestaag gedaald in de woningmarktregio.12 In de gehele periode is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht (Figuur 5).

Dat betekent dat de transactieprijs gemiddeld genomen boven de vraagprijs lag, waardoor er gemiddeld werd overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was eind 201 tot begin 2022. Na het tweede kwartaal van 2022 was er een afname van dit verschil met een flinke dip in het eerste kwartaal van 2023. Na het eerste kwartaal van 2023 steeg het percentage echter weer en vanaf het tweede kwartaal van 2024 werd weer ruim 60 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In het derde kwartaal van 2025 is dat weer opgelopen tussen de 60 en 70 procent.

9

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom

10

BPD (2024) Hittekaart 2024.

11 De COROP-regio Groot-Rijnmond bestaat uit: Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hellevoetsluis, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Westvoorne en Zuidplas. 12

NVM (2025) Wonen Kwartaalcijfers Q2.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 15

Figuur 5 Verkooptijd in dagen en percentage boven de vraagprijs verkocht van 2020 tot 2025, woningmarktregio ‘GrootRijmond’. Bron: Brainbay en NVM.

Krapte-indicator NVM Ook de krapte-indicator van NVM is een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 6). Krapte-indicator NVM De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Met andere woorden: hoe lager de krapte-indicator, hoe meer gespannen de markt is. Figuur 6 Krapte-indicator van 2020 tot 2025, woningmarktregio ‘Groot-Rijmond’. Bron: Brainbay en NVM.

In de gehele weergegeven periode ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een erg krappe markt vanaf het derde kwartaal van 2020 tot het eerste kwartaal in 2022. In deze periode hangt de krapteindicator rond de 1,5. Vanaf de tweede helft van 2022 lijkt de koopwoningmarkt meer te ontspannen tot de markt op zijn piek komt in het eerste kwartaal van 2023. Met een krapteindicator rond de vier is er echter nog geen sprake van ontspanning. Bovendien is er na het eerste kwartaal van 2023 weer sprake van een krappere woningmarkt en deze dalende trend zet zich over het algemeen voort tot het laatste kwartaal van 2023. Hierna blijft de krapteindicator redelijk constant. De eerste helft van 2025 ligt de krapte-indicator rond de 2,5, waardoor we spreken van een gespannen koopmarkt.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 16

Verschillen tussen woningtypen In deze paragraaf zoomen we in op verschillen tussen woningtypen. Vergeleken met het derde kwartaal van 2024 zijn de gemiddelde transactieprijzen het hardst toegenomen voor 2-onder-1kapwoningen (+11,1%). De vrijstaande woningen hebben de hoogste gemiddelde transactieprijs, namelijk €852.000. Als er naar de transactieprijs per vierkante meter wordt gekeken, dan zijn vrijstaande woningen ook het duurst (€5.060). De vierkantemeterprijzen van tussenwoning stegen het hardst, met 8,3%. Gemiddeld gezien verkopen woningen in Groot-Rijnmond 3,3% boven de vraagprijs. Vrijstaande woningen zijn hierin de uitzondering; deze worden zelfs gemiddeld net onder de vraagprijs verkocht. Op tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen wordt het meest overboden. Als er wordt gekeken naar de krapte-indicator scoren alle woningtypen, behalve vrijstaande woningen, op of rond een krapte-indicator van twee. Alle woningtypen scoren wel onder de 5 en hebben daarmee een krappe markt. Tabel 3: Woningmarktindicatoren naar woningtype, woningmarktregio ‘Groot-Rijnmond’. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO.

2024Q3

2025Q3

2024Q3

2025Q3

2024Q3

2025Q3

Transactieprijs/m²

Vraag-koopprijsverschil

Krapte-indicator

Tussenwoning

€ 3.751

€ 4.063

3,3%

4,2%

1,8

1,9

Hoekwoning

€ 3.941

€ 4.178

2,9%

3,3%

2,3

2,0

2-onder-1-kap

€ 4.336

€ 4.543

0,3%

1,4%

2,3

2,5

Vrijstaand

€ 4.846

€ 5.060

-1,9%

-0,1%

5,2

4,9

Appartement

€ 4.284

€ 4.583

3,2%

3,5%

2,7

2,7

Totaal

€4.144

€4.403

2,6%

3,3%

2,6

2,5

4.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de transactieprijs- en WOZ-waardeontwikkeling in de koopsector in de gemeente Schiedam. Beide laten een sterke stijging zien. De gemiddelde WOZ-waarde in Schiedam steeg van 2019 tot 2024 met maar liefst 76%.13 De gemiddelde transactieprijs steeg in dezelfde periode met 53%. In 2022-2023 daalde de gemiddelde transactieprijs maar vanaf 2023 steeg deze weer. Dit was de periode dat de krapteindicator relatief wat hoger lag in Groot-Rijnmond. Sindsdien lijkt de krapte echter weer te zijn toegenomen.

13

CBS (2025) Gemiddelde WOZ-waarde van woningen; eigendom, regio

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 17

Figuur 7 Gemiddelde transactieprijsontwikkeling in Schiedam. Bron: CBS 2025; bewerking RIGO.

€ 400.000 € 350.000

€ 317.374 € 279.445

€ 300.000 € 250.000

€ 220.493

€ 200.000

€ 170.000

€ 233.751

€ 337.918 € 312.009 € 288.000

€ 299.000

2023

2024

€ 250.000 € 221.000

€ 195.000

€ 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2019

2020

2021

2022

Gemiddelde WOZ-waarde

Gemiddelde transactieprijs

4.3 Actueel aanbod en betaalbaarheid Welke koopwoningen zijn er het afgelopen jaar aangeboden in Schiedam, en in hoeverre zijn deze betaalbaar voor verschillende groepen? Deze vraag beantwoorden we aan de hand van een peiling van het aanbod op Funda. Op Funda is het mogelijk om pakweg anderhalf jaar terug in de tijd te kijken naar de woningen die er zijn aangeboden. Zodoende hebben we een peiling kunnen trekken van alle woningen die tussen februari 2024 en oktober 2025 werden aangeboden. In totaal gaat het om 1.667 woningen. Vrijwel alle transacties van koopwoningen in Nederland verlopen tegenwoordig via Funda, dus deze peiling biedt een breed en representatief beeld van het koopwoningaanbod in Schiedam in de afgelopen anderhalf jaar. Interessant is om vervolgens te bekijken in hoeverre dit aanbod betaalbaar te noemen is voor verschillende groepen. Om dat vast te stellen, maken we gebruik van enkele indicatieve inkomensgroepen (Tabel 4). (Zie de bijlage voor een toelichting op de definitie van de inkomensgroepen). Voor elk van deze inkomens is een maximale hypotheek vastgesteld op basis van NHG-normen, bij een hypotheekrente van 3,5 procent. Door deze maximale hypotheken naast het aanbod te leggen, wordt duidelijk welk aandeel van het aanbod verschillende groepen kunnen betalen.

Tabel 4 Maximale hypotheek op basis van 3,5% (peilmoment Q3-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Bron: NHG.

Jaarinkomen

Groep

Maximale hypotheek

€ 49.669 (laag middeninkomen 1)

A

€ 213.000

€ 54.847 (laag middeninkomen 2)

B

€ 234.000

€ 62.086 (middeninkomen 1)

C

€ 265.000

€ 74.504 (middeninkomen 2)

D

€ 336.000

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 18

€ 82.271 (hoog middeninkomen 1)

E

€ 380.000

€ 99.338 (hoog middeninkomen 2)

F

€ 477.000

Onderstaande figuur toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 1.667 koopwoningen op Funda. De blauwe en grijze lijnen tonen het percentage woningen dat tot een bepaalde vraagprijs wordt aangeboden. We zien bijvoorbeeld bij de blauwe lijn (alle woningen) dat 50% van de woningen een vraagprijs tot de €330.000 heeft. De oranje verticale lijnen A t/m F corresponderen met de verschillende inkomensgroepen. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Zo zien we bij de blauwe lijn (alle woningen) dat voor groep A en B niet meer dan circa 10 procent van het aanbod betaalbaar is. Deze huishoudens verdienen ruim modaal (€46.500 in 2025). Groep C kan 22 procent van het aanbod betalen. Vanaf groep D (ruim anderhalf modaal) worden de mogelijkheden groter: deze groep kan 50 procent betalen. Groep F (ruim twee keer modaal) kan circa 75 procent van het aanbod betalen. Figuur 8 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in Schiedam voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, februari 2024 t/m oktober 2025; bewerking RIGO.14

Voor gezinnen is vooral van belang in hoeverre grotere woningen betaalbaar zijn. Gelukkig heeft het gros van de koopwoningen in Schiedam drie kamers of meer; ook voor lagere middeninkomens zijn deze woningen dus beschikbaar, al zijn het er niet per se veel. Zie de lichtblauwe lijn. Een alternatief is om te kijken naar oppervlakte. Nemen we alleen de woningen vanaf 100 m 2 (de grijze lijn), dan zien we dat de betaalbaarheid voor alle groepen afneemt, want dit zijn de duurdere woningen. Tot en met groep C (€62.000) is er geen betaalbaar aanbod. Pas vanaf groep D (€74.000, ruim anderhalf modaal) komt er meer in beeld, namelijk zo’n 14 procent van

Met het oog op de leesbaarheid is niet het volledige aanbod tot 100% weergegeven: de lijnen lopen door ‘buiten’ de figuur. 14

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 19

alle grote woningen. Ook groep F (€99.000, ruim twee keer modaal) kan minder dan de helft van het aanbod grote woningen betalen. Gezinnen met een (laag) middeninkomen zullen het dus lastig hebben om een betaalbare, grote(re) koopwoning te krijgen in Schiedam. Nu kent de Schiedamse voorraad al relatief minder grotere woningen in de voorraad dan gemiddeld in Nederland of in de provincie (zie Figuur 9). Figuur 9 Woningvoorraad naar oppervlakteklasse, 2025. Bron: CBS; bewerking RIGO.

Het nieuwbouwaanbod (Figuur 10) is relatief duur ten opzichte van het aanbod bestaande woningen. Tot en met groep C (€62.000) werd er geen betaalbare nieuwbouw aangeboden op Funda. Ook voor groep F (€99.000) is de helft van het nieuwbouwkoopaanbod niet betaalbaar op basis van de maximale hypotheek. Figuur 10 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in Schiedam voor verschillende inkomensgroepen, nieuwbouw en bestaande bouw. Bron: Funda, februari 2024 t/m oktober 2025; bewerking RIGO.15

Op wijkniveau In de bijlage zijn figuren opgenomen over de betaalbaarheid van het koopaanbod per wijk in Schiedam. De betaalbaarheid van het aanbod (voor ‘middeninkomens’) verschilt per wijk.

Met het oog op de leesbaarheid is niet het volledige aanbod tot 100% weergegeven: de lijnen lopen door ‘buiten’ de figuur. 15

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 20

In Groenoord (112 aangeboden woningen in de peilperiode) staan verreweg de goedkoopste woningen. 80 procent van de woningen heeft een vraagprijs beneden de €300.000. Daarmee is vanaf groep D (anderhalf modaal) bijna al het aanbod betaalbaar te noemen. In Zuid is het aanbod ook iets goedkoper dan gemiddeld in Schiedam. In Oost is er relatief meer betaalbaar aanbod vanaf groep D dan gemiddeld. Het aanbod in Kethel (79 woningen), Spaland/Sveaparken (99 woningen) en in mindere mate Woudhoek (84 woningen) is relatief duur. In Kethel en Spaland/Sveaparken kan groep D (anderhalf modaal) slechts 10 procent van het aanbod betalen. Groep F (ruim twee keer modaal) kan in Kethel slechts 30 procent betalen en in Spaland/Sveaparken 50 procent. In Woudhoek is het aandeel voor groep D 40 procent, maar is er voor groep A t/m C helemaal geen betaalbaar aanbod. Ook de wijk Centrum (247 woningen) is duurder dan gemiddeld. De prijzen in de wijken Nieuwland (212 woningen) en West (346 woningen) liggen rond het Schiedamse gemiddelde. Enkele kanttekeningen bij de analyse In de praktijk is het zo dat de financiële mogelijkheden van een huishouden niet alleen afhangen van de maximale hypotheek, maar ook van giften, spaargeld en overwaarde uit de vorige woning. Daarmee houden we hier geen rekening.

Ook houden we geen rekening met de overdrachtsbelasting en kosten voor de hypotheek- en transportakte of de makelaar. Tot slot ligt de transactieprijs vaak hoger dan de vraagprijs, zoals we eerder in dit hoofdstuk zagen. In de praktijk zal het betaalbare aanbod voor alle indicatieve inkomensgroepen daarom (nog) wat kleiner uitvallen.

4.4 Samenvattend •

•

•

•

•

•

De (regionale) koopmarkt kent schaarste: (1) de NVM-krapte-indicator wijst al vijf jaar op een krappe markt (verkopersmarkt); (2) de gemiddelde verkooptijd daalt sinds Q1 2023; (3) het merendeel van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht; en (4) de gemiddelde transactieprijs en WOZ-waarde nemen in Schiedam sinds 2017 gestaag toe. Kijkend naar de verschillen per woningtype is de gemiddelde transactieprijs voor 2onder-1-kap woningen het hardst gestegen in de regio. Per vierkante meter was dit de tussenwoning. Voor ieder woningtype, behalve de vrijstaande woning, wordt gemiddeld gezien boven de verkoopprijs betaald en ieder woningtypewonintype kent een krappe markt volgens de NVM-krapteindicator. In Schiedam kunnen huishoudens die ruim modaal verdienen slechts 10 procent van het actuele koopaanbod op Funda betalen. Pas vanaf een jaarinkomen van pakweg €75.000 (ruim anderhalf modaal) is de helft van het koopaanbod in Schiedam financieel bereikbaar. Grote woningen zijn extra moeilijk bereikbaar. Gezinnen met een (laag) middeninkomen zullen het lastig hebben om een betaalbare, grote(re) koopwoning te krijgen in Schiedam. Schiedam kent al relatief minder grotere woningen in de voorraad dan gemiddeld in Nederland of in de provincie. Nieuwbouwwoningen die op Funda worden aangeboden zijn duurder dan de bestaande bouw.

Voor inkomens tot pakweg €75.000 (ruim anderhalf modaal) zijn deze nieuwbouwwoningen meestal onbetaalbaar op basis van de maximale hypotheek. In de wijk Groenoord is het actuele koopaanbod het goedkoopst en ook Zuid en Oost zijn goedkoper dan gemiddeld voor Schiedam.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 21

5

Aanvullend: fricties tussen vraag en aanbod

Tot nu toe onderzochten we de schaarste in verschillende woningmarksegmenten afzonderlijk. Maar hoe verhouden de segmenten zich tot elkaar? Een antwoord hierop kunnen we vinden in de ‘spanningsindicator’. Zie Figuur 11 en zie het kader onder de figuur voor een toelichting op deze indicator. De figuur laat zien dat de grootste fricties tussen vraag en aanbod liggen bij de eengezinswoningen (huur en koop) en bij de sociale huur en dure koop. Die segmenten worden vaker gevraagd dan ze in werkelijkheid worden betrokken. Bij de huurappartementen zien we daarentegen dat deze vaker worden betrokken dan dat er vraag naar is. Bij middenhuur/dure huur is er ogenschijnlijk een balans tussen vraag en aanbod. Dat de middeldure huur(appartementen) minder krapte laten zien, kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de huurappartementen, waardoor deze minder in trek zijn. Maar waarschijnlijker is dat, aangezien de koopmarkt krap is en de corporatiehuur moeilijk toegankelijk, huishoudens aangewezen zijn op een tweede keus. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middeldure huur(appartementen), maar ze vormen voor veel huishoudens het verschil tussen wel of geen woning. Bij de betaalbare koop zien we in de figuur ook iets opvallends: hier lijkt ook geen sprake te zijn van krapte.

Dit is geen unieke uitkomst voor Schiedam, ook de cijfers over heel Nederland of over andere gemeenten laten dit zien. De conclusie is echter niet dat er geen schaarste is aan betaalbare koop. Veel waarschijnlijker is dat woningzoekenden in tijden van wooncrisis de indruk hebben dat een betaalbare koopwoning geen realistische wens is. Zij die het kunnen betalen kiezen een dure koopwoning, maar de rest verhuist niet of doet water bij de wijn en betrekt een middenhuur- of vrijesectorwoning. Figuur 11 Spanningsindicator: verhouding tussen vraag en aanbod naar woningtype, eigendomssegment en prijssegment. Bron: Woononderzoek Nederland 2024; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Dit doen we aan de hand van het Woononderzoek Nederland 2024 (WoON2024), een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder, met gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Door het Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 22

betrekken van CBS-gegevens over de gemeente kan met het WoON een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in een gemeente. Op basis van woonwensen van huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek zijn geweest naar een woning, verkrijgen we een indruk van de vraag naar woningen. Daarnaast kijken we naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Door vervolgens de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Het betreft een schatting. Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? Een verhouding onder de 0 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding boven de 0 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 23

6

Ruimtelijke kenmerken en leefbaarheid

In dit hoofdstuk schetsen we de resultaten van een ruimtelijke analyse van Schiedam. We bekijken hoe huishoudens ruimtelijk verdeeld zijn, waar mensen klein of dicht op elkaar wonen, waar woningsplitsing heeft plaatsgevonden en welke buurten weinig openbare ruimte hebben. Daarnaast koppelen we deze patronen aan de leefbaarheidsuitkomsten uit de Leefbaarometer evenals de Monitor Leefbaarheid en Veiligheid 2024 Schiedam. In de bijlage is een kaart opgenomen met de buurt- en wijkindeling van Schiedam (2023). In dit hoofdstuk wordt regelmatig naar deze indeling verwezen; de kaart dient daarbij als referentie. Door verschillende analyses en kaarten te combineren en aan te vullen met uitkomsten uit eerder onderzoek, analyseren we in hoeverre gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat overeenkomen met plekken waar de woonomstandigheden krap of dichtbebouwd zijn. Hiermee onderzoeken we geen direct causaal verband, maar laten we zien dat leefbaarheidsproblematiek vaak samenvalt met locaties waar bewoners dicht op elkaar wonen.

6.1 Ruimtelijke verdeling eigendom en inwoners Om een goed beeld te krijgen van de ruimtelijke opbouw van Schiedam, kijken we eerst naar de verdeling tussen koop- en huurwoningen en vervolgens naar de spreiding van huishoudens over de gemeente. De ruimtelijke verdeling van koop en huur Om te beginnen is het van belang om de ruimtelijke verdeling van wooneigendom in Schiedam in kaart te brengen.16 In 2025 telt de stad ongeveer 38.420 woningen, waarvan 36.629 bewoond en 1.791 onbewoond (CBS, 2025). Van de totale woningvoorraad – zowel bewoond als onbewoond – bestaat circa 50% uit koopwoningen, 30% uit corporatiebezit en 20% uit particuliere huur. 17 Figuur 12, Figuur 13 en Figuur 14 laten zien hoe deze verschillende eigendomstypen ruimtelijk zijn verdeeld over Schiedam. Vanuit een landelijk perspectief is het aandeel particuliere huur in Schiedam bijzonder groot te noemen.

Voor sociale huurwoningen van corporaties geldt bijvoorbeeld dat er sprake is van duidelijke woningschaarste. In ‘corporatiebuurten’ is vanuit een reguleringsoptiek de noodzaak tot het aantonen van leefbaarheidsproblematiek minder relevant. 16

17

CBS (2026) https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/82900NED/table?ts=1672917805651

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 24

Het corporatiebezit is vooral geconcentreerd in de noordwestelijke buurten van Schiedam, met name in de wijk Groenoord. Bijvoorbeeld de Van Zantenbuurt, de Mozartbuurt en het Bachplein hebben een relatief groot aandeel corporatiewoningen. Ook in de wijk Woudhoek is het aandeel corporatiebezit relatief hoog. Daarnaast kennen de buurten ten noorden van de binnenstad, zoals de Nolensbuurt en de Meestersbuurt in de wijk Nieuwland, eveneens een hoge concentratie corporatiewoningen. In de wijk Zuid hebben ook de Sandersbuurt en de Eilandenbuurt een relatief hoog aandeel corporatiebezit. (Figuur 12). Figuur 12 Aandeel corporatiebezit per buurt. Bron: CBS 2025; bewerking RIGO

Particuliere verhuur concentreert zich vooral in en rond de binnenstad en komt minder voor in het noordwesten van Schiedam (Figuur 13). De wijken Centrum, West en Oost kennen allemaal een relatief hoog aandeel particuliere huurwoningen. Het aandeel koopwoningen is daarentegen juist hoger in de buurten in het noordoosten; de wijk Spaland en Sveaparken, evenals in de woonwijken aan de randen van Schiedam, zoals de buurten Harga en Bijdorp in de wijk Kethel en het Oranjekwartier in de wijk West. (Figuur 14).

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 25

Figuur 13 Aandeel particuliere voorraad per buurt. Bron: CBS 2025; bewerking RIGO

Figuur 14 Aandeel koop per buurt. Bron: CBS 2025; bewerking RIGO

De ruimtelijke verdeling van huishoudens Als we vervolgens kijken naar de verdeling van huishoudens over deze buurten, en specifiek naar het aandeel eenpersoonshuishoudens, zien we vergelijkbare ruimtelijke patronen. Figuur 15 laat zien waar veel eenpersoonshuishoudens wonen. Logischerwijs betekent een laag aandeel eenpersoonshuishoudens een hoger aandeel meerpersoonshuishoudens. Eenpersoonshuishoudens komen relatief vaker voor in de wijken Centrum, Oost, West en Groenoord. Deze patronen komen overeen met de verdeling van eigendom: in buurten met veel huurwoningen zien we eveneens een hoog aandeel eenpersoonshuishoudens, terwijl de buurten waar veel koop staat, eengezinshuishoudens relatief weinig voorkomen, bijv. in de buurten Harga, Bijdorp en het Oranjekwartier. Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 26

Figuur 15 Aandeel eenpersoonshuishoudens per buurt. Bron: CBS 2025; bewerking RIGO

Kijken we vervolgens naar de huishoudensdichtheid (Figuur 16), dan blijkt dat deze in dezelfde buurten hoger ligt dan in de buurten met veel koopwoningen. 18 Samen laten deze patronen zien dat in buurten met een grote huurvoorraad minder koppels en gezinnen wonen en de huishoudensdichtheid relatief hoog is. Buurten met veel koopwoningen hebben daarentegen eerder een suburbaan karakter, met meer meerpersoonshuishoudens en een lagere dichtheid. Figuur 16 Huishoudensdichtheid per buurt. Bron: CBS 2025; bewerking RIGO

We hebben ook gekeken naar de bevolkingsdichtheid in Schiedam, dus naar het aantal personen in plaats van het aantal huishoudens. Deze kaart toont vergelijkbare patronen als de huishoudensdichtheidskaart en is opgenomen in de bijlage. 18

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 27

6.2 Bebouwing Om de bebouwing in Schiedam beter te begrijpen, kijken we specifieker naar de gegevens uit de BAG. Volgens de BAG (2025) telt de stad in totaal 24.769 panden, waarvan er 16.493 een woonfunctie hebben. Woonruimte van huishoudens Op basis van de gegevens uit de BAG en het CBS schatten we dat het gemiddelde huishouden in Schiedam tussen de 100m2 en 120m2 tot zijn beschikking heeft. Het is belangrijk om te benadrukken dat dit cijfer niet de oppervlakte per persoon weergeeft, maar de totale woonoppervlakte van een gemiddeld huishouden, ongeacht het aantal bewoners. Uiteraard varieert de woningvoorraad sterk. Daarom hebben we berekend hoeveel woonoppervlakte huishoudens gemiddeld per verblijfsobject hebben en dit ruimtelijk weergegeven in Figuur 17. Deze kaart laat een patroon zien dat aansluit bij de eerdere figuren. In buurten en wijken met veel corporatiebezit en particuliere huur wonen mensen doorgaans klein (wijken Groenoord, Nieuwland, Centrum, Oost, Zuid en West). Dit hangt samen met het hoge aandeel eenpersoonshuishoudens in deze buurten. In buurten met veel koopwoningen blijkt juist dat huishoudens gemiddeld meer woonruimte tot hun beschikking hebben (bijv. in de buurten Harga en het Oranjekwartier. Figuur 17 Gemiddeld aantal oppervlakte per huishouden. Bron: BAG 2025 en CBS 2025; Bewerking RIGO

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 28

De mate van openruimte De Open Space Ratio geeft weer hoeveel open ruimte er in een gebied beschikbaar is. Deze indicator vergelijkt de hoeveelheid onbebouwde ruimte met het totaal aan bebouwd vloeroppervlak. Een lage Open Space Ratio betekent dat er relatief weinig open ruimte is. Dit hebben wij vervolgens toegepast op Schiedam. Figuur 18 visualiseert de mate van open ruimte per bouwblok. Ook hier zien we hetzelfde ruimtelijke patroon terugkomen: buurten met veel koopwoningen en meerpersoonshuishoudens beschikken over meer open ruimte (bijv. het Oranjekwartier of Bijdorp), terwijl de dichtbebouwde gebieden, waar veel mensen klein wonen en de huurvoorraad groot is, duidelijk minder open ruimte hebben (wijken Groenoord, Nieuwland, Centrum, Oost, Zuid en West). Figuur 18 Open Space Ratio per bouwblok. Bron: RUDIFUN, 2024; Bewerking RIGO

Deze kaarten laten zien dat er in Schiedam een ruimtelijke differentiatie bestaat in het type bebouwing. In buurten waar koopwoningen domineren, heeft de bebouwing een meer suburbaan karakter, met ruimere woningen en meer open ruimte. In de gebieden waar de huurvoorraad is geconcentreerd, zien we juist een meer binnenstedelijk karakter: dichter bebouwd, compacter en met minder beschikbare open ruimte.

6.3 Wijzingen in de woningvoorraad Tot op heden maakte de gemeente Schiedam wijzigingen aan de woningvoorraad vergunningplichtig via de Verordening beheer woonruimtevoorraad. Via de ruimtelijke lijn wordt niet gestuurd op dit terrein.

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 29

Het CBS biedt inzicht in het aantal woningen dat is onttrokken of gewijzigd (Tabel 5). We zien dat er vooral sprake is van sloop. Verder worden er soms woningen samengevoegd (van meerdere woningen tot minder woningen), in 2021 waren dat er 20. Daarnaast worden er jaarlijks (tot) 5 woningen gesplitst of opgedeeld in kamers (omzetting/woningvorming). Dat deze aantallen zo laag zijn impliceert een effect van de huidige sturing in de gemeente.

Tabel 5: Aantal woningen onttrokken/gewijzigd, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.19

2020 2021 2022 2023 2024 Aantal woningen onttrokken/gewijzigd door: samenvoeging 20 5 0 0 5 splitsing/omzetting/woningvorming 5 5 5 0 5 woon- naar logiesfunctie 0 0 0 0 0 sloop 120 155 50 5 10 overig20 0 50 55 20 95 totaal onttrekkingen/wijzigingen 145 220 115 30 115 % alle onttrekkingen t.o.v. woningvoorraad 0,4% 0,6% 0,3% 0,1% 0,3%

Splitsing en kamervorming onttrekken niet alleen woningen aan de woningmarkt, ze voegen ook wooneenheden toe. In Tabel 6 staat de balans weergegeven. Netto leverde splitsing en kamervorming 5 à 15 extra woningen per jaar op in de jaren 2021-2024. Deze lage aantallen zijn onder andere te verklaren door het gemeentelijk beleid omtrent splitsing gedurende deze periode. Tabel 6: Woningen onttrokken en toegevoegd door splitsing/omzetting/woningvorming en saldo, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.

onttrekkingen door splitsing/omzetting/woningvorming toevoegingen door splitsing/omzetting/woningvorming saldo splitsing

2020 2021 2022 2023 2024 5 5 5 0 5 5 15 20 10 15 +0 +10 +15 +10 +5

Aantallen woningen onttrokken of gewijzigd in kaart Vervolgens hebben we de toevoegingen van woningen binnen bestaande panden in kaart gebracht voor de periode 2021–2025 met behulp van de BAG.

19

Door afronding komen de totaalaantallen niet altijd overeen met de som van de deelgetallen.

Onder ‘overig’ verstaan we hier: administratieve onttrekking; onttrekking door een overige vorm van verbouwing of combinatie van wijzigingen; of een functiewijziging van woonfunctie naar overige functie (niet zijnde logies). 20

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 30

In totaal zijn tussen 2021 en 2025 649 verblijfsobjecten toegevoegd binnen bestaande panden. Een deel van deze 649 toevoegingen is echter het resultaat van functiewijzigingen, zoals de transformatie van winkel- of kantoorpanden naar woningen, of andersom. Om preciezer te bepalen hoeveel woningen daadwerkelijk binnen bestaande woonpanden zijn toegevoegd, hebben we een extra selectie gemaakt. Voor 65 verblijfsobjecten kunnen we met zekerheid vaststellen dat er woningen bij zijn gekomen binnen panden die enkel een woonfunctie hadden. Dit kan het resultaat zijn van verschillende processen, zoals splitsing of andere interne herindelingen.21 Dit aantal van 65 moet worden gezien als het minimumaantal toevoegingen binnen woonpanden; het werkelijke aantal ligt waarschijnlijk hoger, omdat bij een deel van de pandloze toevoegingen niet eenduidig vast te stellen is welke ingreep daadwerkelijk is toegepast. Figuur 19 brengt ruimtelijk in kaart waar er verblijfsobjecten zijn toegevoegd zonder dat er nieuwe panden zijn bijgebouwd. Opvallend is dat er nauwelijks wijzingen plaatsvinden in de meer “suburbane” buurten, terwijl relatief veel transformaties juist lijken voor te komen in de buurten waar we eerder hebben vastgesteld dat inwoners al dicht op elkaar wonen en huishoudens relatief weinig ruimte tot hun beschikking hebben.

Vooral de wijken Centrum, Oost, Zuid en West vallen op in het kader van woningtransformaties. Splitsingen en andere transformaties vinden dus vooral plaats in de meer “binnenstedelijke” gebieden van Schiedam, waar de bebouwingsdichtheid en druk op de woonruimte hoog zijn.

Met betrekking tot woningsplitsing specifiek: volgens CBS‑registraties zijn er in Schiedam tussen 2020 en 2024 in totaal 20 woningen gesplitst. Dit verschil benadrukt dat woningsplitsing slechts één van de manieren is waarop binnen bestaande panden extra woningen zijn ontstaan. 21

Rapport Nut & noodzaak t.a.v. sturing op woningvoorraadbeheer 31

Figuur 19 Panden met toegevoegde verblijfsobjecten door splitsing of andere transformaties. Bron: BAG 2021, 2025; Bewerking RIGO

6.4 Overlast en leefbaarheid Met betrekking tot leefbaarheid en ervaren overlast hebben wij, naast onze eigen data‑analyse, ook gekeken naar de Monitor Leefbaarheid en Veiligheid 2024 van de gemeente Schiedam. Uit dit rapport, gebaseerd op gegevens uit een enquête, blijkt dat bewoners de leefbaarheid in hun buurt gemiddeld met een 6,7 waarderen, een stabiele score ten opzichte van voorgaande jaren. Ook het aandeel bewoners dat zich onveilig voelt is sinds 2021 afgenomen, al ligt dit nog altijd boven het landelijke gemiddelde. Dit beeld sluit aan bij de resultaten uit de Leefbaarometer met betrekking tot overlast en onveiligheid (Figuur 18). Zowel in 2020 als in 2024 scoren grote delen van Schiedam zeer sterk ondergemiddeld op de thema’s leefbaarheid, overlast en onveiligheid. Bij verdieping in de leefbaarheidscijfers voor Schiedam specifiek, wordt duidelijk dat de problematiek zich concentreert in specifieke gebieden: met name de wijken Groenoord, Nieuwland, Centrum, Oost en delen van Zuid en West kennen opvallend lage leefbaarheidsscores. In Tabel 7 staat een overzicht van alle buurten binnen de wijken die relatief laag scoren op leefbaarheid. Het gaat hierbij om een relatieve score: deze buurten scoren laag ten opzichte van het gemiddelde van Schiedam.