Bijlage 1 Meerjarenperspectief Vastgoed 2021-2022
Tekst van het document
Het onderhoud (minimaliseren zettingen en verhogen brandveiligheid) van de standplaatsen op orde brengen; 4. De openbare ruimte van het centrum Bramengaarde herinrichten in afstemming met het openbaar gebied De Gaarden. Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt een nieuw voorstel voor de aanpak van de Bramengaarde opgesteld. De start van de ophoging van de wijk De Gaarden staat gepland voor medio 2022. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht, zodanig dat er geen wateroverlast zal ontstaan. Voor de onder 1 tot en met 4 genoemde maatregelen die nu worden voorbereid zal aanvullend budget nodig zijn. Hiervoor volgt een raadsvoorstel in 2022. De verwachting is dat er in de komende jaren uitbreiding van de woonwagenkampen zal plaatsvinden.
27
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
6
Beslispunten
Onderstaand een opsomming van de zes beslispunten vanuit voorgaande hoofdstukken. 1. Toekomstige verkoopopbrengsten 2022 De toekomstige verkoopopbrengsten van 2022 ad € 1,3 miljoen ten gunste te brengen van de algemene reserve om een deel van de gevormde voorziening achterstallig onderhoud voor een bedrag ad € 2,9 miljoen te compenseren. 2. Kredieten duurzaamheidsinvesteringen Ten behoeve van duurzaamheidsinvesteringen in 2022 een investeringskrediet van € 251.329 te voteren. 3. Voorbereidingsbudget werkprogramma verduurzaming Ten behoeve van het opstellen van het werkprogramma verduurzaming vastgoed 20222030 een eenmalig voorbereidingsbudget van € 50.000 beschikbaar te stellen ten laste van de algemene reserve. 4. Beveiligingskosten Voor het tekort van het beveiligingsbudget 2022, extra budget ad € 60.000 beschikbaar te stellen. De hieruit voortvloeiende kapitaalslasten op te nemen in de gemeentelijke begroting. 5. Cascoherstel koetshuis Landvreugd Voor het uitvoeren van het cascoherstel van het koetshuis een extra investeringskrediet te voteren van € 100.000. De hieruit voortvloeiende kapitaalslasten op te nemen in de gemeentelijke begroting. 6. Renovatie Sint Jacobs Gasthuis Voor het dekken van het tekort dat is ontstaan tijdens de renovatie van het Sint Jacobs Gasthuis een aanvullend investeringskrediet te voteren ad € 600.000.
De hieruit voortvloeiende kapitaalslasten op te nemen in de gemeentelijke begroting.
28
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
I.
Definities
Beheer: De organisatie van (en het toezicht op) het gebruik en het gebruikgeschikt houden van de accommodatie voor de gebruikers. Beheer omvat werkzaamheden op de gebieden onderhoud, huisvesting, diensten en middelen. Boekwaarde: De boekwaarde is de waarde waartegen activa, in dit geval vastgoedobjecten, op de balans zijn opgenomen. Bruto Vloeroppervlak (BVO): Het bruto-vloeroppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen, op basis van NEN 2580. DMJOP: Ten opzichte van een traditioneel meerjaren onderhoudsplan (MJOP) bevat een duurzaam meerjaren onderhoudsplan ook verbetermaatregelen ten aanzien van energieprestatie en binnenmilieu. De verbetermaatregelen worden gekoppeld aan het op geplande onderhoud in het MJOP, waardoor het juiste moment bepaald wordt om een maatregel door te voeren. Eigen Huisvesting: (Verbeterplan Vastgoed Schiedam, 2011) Dienstgebouwen ten behoeve van de huisvesting van ambtenaren of ter uitvoering van de directe gemeentelijke taken. Energielabel: Het energielabel is verplicht voor zowel bestaande als nieuwe gebouwen. Het label laat de energieprestatie van het gebouw zien. Ook maakt het energielabel duidelijk welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn.
De labelklasse voor utiliteitsbouw loopt van A++++ t/m G, dus van weinig naar veel besparingsmogelijkheden. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Exploitatie: De sturing op kosten en opbrengsten gedurende de beoogde levensduur van vastgoedobjecten met als doel per saldo een positief nettoresultaat te behalen om de continuering te waarborgen. Het begrip exploitatie wordt vaak in één adem genoemd met beheer. Zij hebben dan ook een grote onderlinge relatie. Waar beheer meer slaat op de fysieke kant, heeft exploitatie meer betrekking op de financiële kant van het beheren van een vastgoedobject. Gehuurd: Vastgoed dat geen eigendom is van de gemeente maar gehuurd wordt van derden. Herbestemming: (Keeris, 2001) Een begrip waarmee een wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming van een vastgoedobject of gedeelte daarvan, wordt aangeduid, uit het oogpunt van een beoogde (hoger) renderende exploitatie en als het resultaat van een aanpassing van het eerdere prestatieniveau van dat object, zodat voldaan kan worden aan de (aangenomen) vraag van de nieuwe (potentiële) doelgroep(en), dan wel invulling gegeven kan worden aan de (eventueel) toegekende maatschappelijke functie.
Herontwikkeling: (Keeris, 2001) Het geheel aan activiteiten met betrekking tot een zodanig ingrijpende aanpassing naar de eisen van de tijd van het prestatieniveau van een bestaand vastgoedobject op organisatorisch, financieel en architectonisch, bouwkundig en installatietechnisch niveau, dat daardoor – en mede ten gevolge van een wijziging van de oorspronkelijke functie – voldaan kan worden aan de vraag van nieuwe (potentiële) doelgroep(en), dan wel invulling gegeven kan worden aan een (eventueel) toegekende
29
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
maatschappelijke functie, waardoor het object vervolgens geclassificeerd dient te worden in een andere (beleggings)categorie. Kernbezit: (Verbeterplan Vastgoed Schiedam, 2011) Voor deze categorie vastgoed is het “in het bezit hebben” en houden daarvan belangrijk van uit strategische-, maatschappelijke- en/of financiële overwegingen. Wanneer strategische en/of maatschappelijke redenen overheersen kunnen exploitatie en het gebruik daarvan ondergeschikt zijn. Klimaatneutraal: Klimaatneutraal wil zeggen dat bepaalde activiteiten (al dan niet binnen een bepaald gebied of op een bepaalde plek) geen positief of negatief effect hebben op het klimaat. Kostprijsdekkende huur: (Keeris, 2001) De minimaal te stellen (vraag)huur in geval van verhuur van een vastgoedobject bij aanvang van de huurperiode, teneinde de investering rendabel te maken conform het (intern) gestelde rendementscriterium. Maatschappelijke huurprijs: Een huurprijs volgens de uniforme huurprijsmethodiek voor doelgroepen volgens het toetsingskader. Maatschappelijk rendement: (Keeris, 2011) Het rendement voor de (lokale) gemeenschap, dat toegeschreven kan worden door het operationeel handelen en de geleverde inzet en inspanningen op individueel niveau van de medewerkers en als gevolg van het gevoerde beleid.
Marktconforme huur: Een marktconforme huur wordt berekend op basis van een analyse van de locatie, de markt, taxaties of openbare aanbesteding. Gerekend wordt met een huurniveau per m2 verhuurbaar oppervlak. Marktwaarde: Het bedrag dat het betreffende vastgoedobject bij onderhandse verkoop naar schatting op zal kunnen brengen door de meest biedende ‘neutrale’ gegadigde, nadat de verkoper het object – na de beste voorbereidingen – op de gebruikelijke wijze op de markt heeft aangeboden en waarbij de koper het object aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurverplichtingen, met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Meerjarenonderhoudsplan (MJOP): Een meerjarenonderhoudsplan is een rapport dat inzicht geeft in de bouwkundige staat van een gebouw, de te verwachten onderhoudswerkzaamheden en kosten daarvan. Daarnaast beschrijft het MJOP de huidige staat van het gebouw en alle gebouwelementen, onderhoudscyclussen (tijdsschema) en investeringsbudgetten van alle vormen van onderhoud over een periode Overig vastgoed: vastgoed dat buiten de andere categorieën valt, zoals fietsenstallingen, loodsen, kantoren, woningen etc. Planmatig onderhoud: Of structureel onderhoud. Planmatig onderhoud is het onderhoud dat periodiek wordt gepleegd aan vastgoedobjecten. Dit onderhoud wordt in een planning opgenomen. Zodoende weet men wanneer welk uit te voeren onderhoud wordt verwacht.
Dit betreft bijvoorbeeld schilderwerk aan de buitenzijde van het gebouw, onderhoud van de mechanische ventilatie, etc. Strategisch bezit: (Verbeterplan Vastgoed Schiedam, 2011) Ontwikkelingsvastgoed dat strategisch is aangekocht ten behoeve van een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld de herstructurering (grondexploitatie) van een woonwijk; Verkoop: Vastgoed dat op de nominatie staat om verkocht te worden.
30
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Vaste lasten: De lasten die de eigenaar van vastgoed heeft voor de verzekeringspremie, Onroerende Zaak Belasting (OZB), waterschapslasten en rioolheffing. Vastgoed (gebouwd en ongebouwd): onroerend goed of onroerende zaak genoemd, omvat de grond (ongebouwd vastgoed) en de gebouwen (opstal, oftewel gebouwd vastgoed) op deze grond. De term vastgoed of onroerend goed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze goederen. De term `goed` of `zaak` verwijst naar het materiële karakter. Indien er over vastgoed of vastgoedportefeuille wordt hier het gebouwde vastgoed bedoeld dat in het bezit is van de gemeente. Vastgoedmanagement: (Keeris, 2001) Vastgoedmanagement betreft het geheel aan beheersactiviteiten van objecten die op de markt zijn gebracht voor verhuur. Vastgoedmanagement is gericht op het behalen van een optimaal rendement (financieel en maatschappelijk), het realiseren van waarde ontwikkeling en de invulling van de overige doelstellingen. Dit gebeurt binnen de door de eigenaar gestelde randvoorwaarden, op basis van verkregen exploitatieresultaten, alsmede door middel van professioneel relatiebeheer, waarbij de huurder(s) en (potentiële) doelgroepen centraal staan. Vastgoedportefeuille: De vastgoedportefeuille omvat alle vastgoedobjecten die in eigendom of beheer zijn van de betreffende organisatie.
Door middel van vastgoedmanagement wordt de vastgoedportefeuille beheerd. Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO): Het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) is de verhuurbare gebruiksruimte. De vvo van een gebouw is de som van de verhuurbare oppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Tot het vvo wordt eveneens een evenredig deel van de algemene ruimte meegerekend, waarop de desbetreffende verhuurbare ruimte is aangewezen, en de algemene verkeersruimte tussen de verhuurbare en algemene ruimte.
31
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
II. Objectoverzicht Adres
Nr.
Categorie
Broersvest
116
Harreweg Stadserf (gebouw 1)
Subcategorie
Functie
Status
Eigen huisvesting
Bijeenkomstfunctie
Leeg
12
Eigen huisvesting
Onderwijsfunctie
Verhuurd
1b
Eigen huisvesting
Bijeenkomstfunctie
Leeg
Stadserf (gebouw 3)
1
Eigen huisvesting
Kantoorfunctie
Eigen huisvesting
Van Berckenrodestraat
6
Eigen huisvesting
Industriefunctie
Verhuurd
Broersvest
110
Gehuurd
Kantoorfunctie
Eigen huisvesting
Stadserf
32
Gehuurd
Bijeenkomstfunctie
Eigen huisvesting
Stadserf
48
Gehuurd
Kantoorfunctie
Eigen huisvesting
Boerhaavelaan
79
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Bospad
1
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Bospad
3
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Onderwijsfunctie
Bruikleen
Burgemeester Honnerlage Gretelaan
500
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Overige gebruiksfunctie
Bouwwerk geen gebouw
Celsiusstraat
4
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Dirk Durrerstraat
1
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Dr Willem Dreesplein
2
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Groenoordstraat
1
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Hoofdplein
2
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Leeg
Lorentzlaan
34
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Overige gebruiksfunctie
Verhuurd
Nieuwe Damlaan
5
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Parkweg
411
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Parkweg
412
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Prinses Beatrixlaan
2
Kernvastgoed
Maatschappelijk
13
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie Kinderboerderij
Verhuurd
Prinses Beatrixpark Stationsplein
10
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Overige gebruiksfunctie
Bouwwerk geen gebouw
32
Verhuurd
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Stockholm
8
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Onderwijsfunctie
Verhuurd
Vijgensteeg
2
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Villastraat
1
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Overige gebruiksfunctie
Verhuurd
Westfrankelandsedijk
3
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Sportfunctie
Verhuurd
Leliestraat
10
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Jan van Avennesstraat
32
Kernvastgoed
Maatschappelijk
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Grote Markt
1
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Eigen huisvesting
Grote Markt
1a
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Hoogstraat
112
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Hoogstraat
114
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Hoogstraat
116
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Huis te Riviere
1
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Leeg
Nieuwstraat
32
Kernvastgoed
Te behouden
Kantoorfunctie
Verhuurd
Nieuwstraat
34
Kernvastgoed
Te behouden
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Oude Sluis
19
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Bruikleen
Prinses Beatrixpark
15
Kernvastgoed
Te behouden
Openbaar toilet
Leeg
Stadserf (gebouw 2)
1a
Kernvastgoed
Te behouden
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Albardastraat
Overig
Industriefunctie
Verhuurd
Albardastraat
38 40
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Buitenhavenweg
154
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Celsiusstraat
2
Overig
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
De Brauwweg
2a
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Doeleplein
2
Overig
Overige gebruiksfunctie
Overige gebruiksfunctie
Gustoweg
61
Overig
Industriefunctie
Verhuurd
Harreweg
10
Overig
Onderwijsfunctie
Verhuurd
Havendijk
1
Overig
Industriefunctie
Eigen huisvesting
Hoofdstraat
56
Overig
Industriefunctie
Eigen huisvesting
Jachthavenlaan
7
Overig
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Marconiweg
5
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
33
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Marconiweg
7
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Ooievaarsbrug
4
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Oranjestraat
70
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Polderweg
2
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Sporthalstraat
20
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Stadhouderslaan
102
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Stockholm
5
Overig
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Tuinlaan
121
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Willemskade
50
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Willemskade
52
Overig
Overige gebruiksfunctie
Eigen huisvesting
Meeuwensingel
131
Overig
Industriefunctie
Travohuisje Stedin
Adm. De Ruyterstraat
33
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Boterstraat (bedrijfsruimte)
81
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Winkelfunctie
Leegstandsbeheer
Boterstraat (woning)
83
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Verhuurd
Buitenkerklaan
16
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Groen
Gesloopt
De Brauwweg
5
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
De Nijverheidstraat
20
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
De Nijverheidstraat
22
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Dwarsstraat
42
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Leegstandsbeheer
Eduard van Beinumlaan
66
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Eduard van Beinumlaan
61-65
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Geblindeerd
Fokkerstraat
551
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Geblindeerd
Havenstraat
6
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Kantoorfunctie
Leegstandsbeheer
Hoogstraat
85
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Winkelfunctie
Leegstandsbeheer
Iepenlaan
45
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Onderwijsfunctie
Bruikleen
Jan van Riebeeckweg
12
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leeg
Kommiezenlaan
2
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Kommiezenlaan
10
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Leeg
Kommiezenlaan
12
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Winkelfunctie
Leeg
34
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Kommiezenlaan
14
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Verhuurd
Kommiezenlaan
22
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leeg
Lange Achterweg
x
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Grond
Mercuriusweg/ Fortunaweg
x
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Overige gebruiksfunctie
Perceel grond
Mgr Nolenslaan
99b
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Onderwijsfunctie
Geblindeerd
Mgr Nolenslaan
99c
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Sportfunctie
Geblindeerd
Nieuw-Mathenesserstraat
28
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Eigen huisvesting
Nieuw-Mathenesserstraat
30
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leeg
Nieuw-Mathenesserstraat
46
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Nieuw-Mathenesserstraat
48
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Nieuwpoortweg
8
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Winkelfunctie
Geblindeerd
Ooievaarssteeg
x
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Overige gebruiksfunctie
Perceel grond
Oostsingel
9
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Onderwijsfunctie
Leegstandsbeheer
Paralellweg
403
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Overige gebruiksfunctie
Perceel grond
Peter van Anrooylaan
5
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Polderweg
19
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Verhuurd
Polderweg
60
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Leegstandsbeheer
Poortugaalsestraat
19
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Onderwijsfunctie
Leegstandsbeheer
Ringerspad
5
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Ringersstraat
7
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Kantoorfunctie
Eigen huisvesting
Ringersstraat
9
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Kantoorfunctie
Verhuurd
Schiedamseweg
28
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Kantoorfunctie
Leegstandsbeheer
Schiedamseweg
77
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leegstandsbeheer
Schiedamseweg
200
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Grond
Schiekade
20
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Bruikleen
Sportlaan/Pieter v d Hoogenbandstraat
2
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Leeg
Strickledeweg
21a
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leeg
Strickledeweg
21b
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Strickledeweg
23c
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leeg
35
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Sweelincksingel
3
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Leeg
Sweelincksingel
5
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Sweelincksingel
7
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Leegstandsbeheer
Van Cleeffstraat
7
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Van Deventerstraat
34
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Van Heekstraat
13
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Van Heekstraat
15
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Verhuurd
Westmolenstraat
25bc
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woon- Industriefunctie
Leegstandsbeheer
Wibautplein
x
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Overige gebruiksfunctie
Perceel grond
Zalmstraat
27
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Onderwijsfunctie
Verhuurd
Schie
34
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leegstandsbeheer
Schie
50
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Leegstandsbeheer
Schie
52
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Winkelfunctie
Leegstandsbeheer
Schie
40a
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Industriefunctie
Eigen huisvesting
Schie
40b
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Woonfunctie
Leegstandsbeheer
Puccinstraat
49
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Voormalig kinderboerderij
Puccinistraat
51
Strategisch bezit
Herontwikkeling/grondexploitatie
Bijeenkomstfunctie
Leeg
Lange Haven
129
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Bijeenkomstfunctie
Verhuurd
Fokkerstraat
510
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Industriefunctie
Verhuurd
Hoogstraat
99
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Bijeenkomstfunctie
Leegstandsbeheer
Lange Haven
15a+b
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Woonfunctie
Leeg
Nieuwstraat
12
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Woonfunctie
Leeg
Nieuwstraat
12 1
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Bijeenkomstfunctie
Leeg
Noordvestsingel
87
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Woonfunctie
Verhuurd
Piersonstraat
31
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Kantoorfunctie
Verhuurd
Singel
8
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Sportfunctie
Leegstandsbeheer
Singel
155
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Woonfunctie
Leegstandsbeheer
Vlaardingerdijk
50
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Woonfunctie
Leeg
Joppelaan
12
Strategisch bezit
Reguliere verkoop
Woonfunctie
Verhuurd
36
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
III. Toetsingskader Waarom Het toetsingskader komt voort uit het Verbeterplan Vastgoed. Het doel van dit toetsingskader is om alle partijen te huisvesten aan de hand van dezelfde uitgangspunten. Dit is in lijn met de essentie van het Verbeterplan Vastgoed, namelijk dat de gemeente zakelijker en professioneler met haar vastgoed wil omgaan. De huidige samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille en haar gebruikers is in de tijd zo ontstaan. Uitgangspunten of een toets voor het huisvesten van (maatschappelijke) organisaties waren er niet, daardoor is de situatie nu vaak ongelijk en onevenwichtig. Dit maakt dat we de samenstelling van de vastgoedportefeuille en de gebruikers onder de loep willen nemen. Het toetsingskader is een richtlijn die helpt om te bepalen welke organisaties de gemeente wel of niet zal huisvesten. De bedoeling hiervan is om te zorgen voor een evenwichtiger, transparanter en efficiënter gebruik van het gemeentelijk vastgoed. Het toetsingskader De gedachte achter de vragen in de beslisboom is om het gemeentelijk beleid en de doelstellingen die we willen bereiken voorop te stellen bij het maken van een beslissing om een organisatie wel of niet te huisvesten. We brengen dus niet alleen de financiële kant in beeld maar maken een bredere afweging. Vanuit deze gedachte is de ‘beslisboom’ opgesteld.
Er is geen hard objectief criterium zoals een geldgrens opgenomen. Een geldgrens doet geen recht aan wat een organisatie doet en waarom het gemeentelijke huisvesting nodig heeft bij het bereiken van de doelstellingen. In de beslisboom zijn wel vragen opgenomen die helpen bij het maken van een besluit om een organisatie te huisvesten. Zo moet de vraag beantwoord worden in hoeverre huisvesting bijdraagt aan het bereiken van het gewenste maatschappelijke effect. Het niet hebben van een objectief criterium maar juist het toepassen van richtinggevende vragen maakt dat elke situatie maatwerk is. Maatwerk betekent vervolgens niet dat er sprake is van willekeur omdat alle afwegingen worden vastgelegd in een integraal ambtelijk advies waarna het college hierover een besluit neemt. Daarmee maken we het transparant en evenwichtig. Werkwijze: van ambtelijk integraal kernteam naar college Het integrale ambtelijke advies wordt voorbereid door een ambtelijk Kernteam Maatschappelijke Huisvesting. Dit team bestaat in de basis uit vertegenwoordigers van de beleidsvelden Welzijn, Stadspromotie en Wijkontwikkeling en Vastgoed. Dit team stelt samen prioriteiten, welke organisatie eerst, en bereidt de integrale adviezen per gebruiker voor aan het college.
Bij het maken van het advies aan het college is alle beschikbare informatie inzichtelijk, zowel de beleidsafweging (het doorlopen van de beslisboom), de mogelijke vastgoedscenario’s, als de financiële consequenties. De adviezen die het Kernteam maakt worden ter bespreking aangeboden aan de verantwoordelijk wethouders van deze beleidsvelden. Hierdoor ontstaat een afgewogen voorstel dat aan het college ter vaststelling kan worden aangeboden. Bij afwezigheid van bestuurlijke gevoeligheid kan gebruik worden gemaakt van beschikbare mandaten. Financiële consequenties kunnen indien nodig aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Het Toetsingskader/Beslisboom Zoals hierboven omschreven staat het principe ‘beleid staat voorop’ centraal in deze beslisboom. Er is een proces van jaren en inhoudelijke discussie vanuit de diverse disciplines aan voorafgegaan om te komen tot deze beslisboom. De beslisboom is dan ook gegroeid tot wat het nu is. Het is belangrijk de boom altijd te blijven doorontwikkelen aan de hand van nieuwe inzichten, beleid, collegewerkprogramma’s etc. De basis is en blijft een bewuste en transparante afweging. De beslisboom moet gezien worden als richtlijn/leidraad bij het maken van de keuze om een organisatie in categorie 1, 2 of 3 te plaatsen.
37
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Figuur 2 Beslisboom toetsingskader 2017
Uitkomsten Na het doorlopen van de beslisboom (figuur 2) wordt een organisatie geplaatst in een van de onderstaande drie categorieën. I. Doelgroep voor huisvesting: Een organisatie wordt gehuisvest in een gemeentelijk pand. De huur wordt berekend aan de hand van de uniforme huurmethodiek. Deze organisatie ontvangt hiervoor huisvestingssubsidie vanuit de beleidsafdeling. Huisvesting door de gemeente is noodzakelijk voor het behalen van het beleidsdoel waardoor vastgoed een resultaatverplichting heeft. Bijvoorbeeld Stedelijk Museum Schiedam. II. Maatschappelijk huurder: Dit zijn organisaties met een maatschappelijke relevantie. Deze worden niet financieel ondersteund vanuit de gemeente en moeten dus zelf de huur, die bepaald is aan de hand van de uniforme huurprijsmethodiek, betalen. Vastgoed heeft in dit scenario een inspanningsverplichting (binnen eigen vastgoed). Bijvoorbeeld Kerkelijk Bureau St. Janskerk. III. Particulier/commercieel huurder: Deze partijen dienen een commerciële huur te betalen. Einddoel is uiteindelijk om afscheid te nemen van het pand en huurder. Bijvoorbeeld Victor! (grafisch ontwerp). Met betrekking tot de huur De huur wordt bepaald aan de hand van de uniforme huurprijsmethodiek (13INT00525). De huurprijzen die hieruit voortkomen zijn hoger dan een kostprijsdekkende huurprijs maar zijn lager dan een commerciële huurprijs.
Huurprijzen op basis van de huurmethodiek zijn van toepassing op de categorieën 1 en 2. Als blijkt dat uit de methodiek een huur komt die hoger ligt dan het commerciële niveau, kan het college besluiten om de commerciële huur in rekening te brengen. Hiervoor is bijvoorbeeld gekozen bij de verhuur van de klokkenluiderswoning aan het kerkelijk bureau van de St Janskerk. Een partij in categorie 3 betaalt een commerciële huur (getaxeerd). Het commercieel verhuren van vastgoed past niet bij de kerntaak van een gemeente. Het uiteindelijke doel is dan ook om deze objecten af te stoten. Dan zijn de Spelregels Vastgoed van toepassing. Plaatsing in de categorie Maatschappelijk huurder of Particulier/commercieel huurder In de situatie dat een organisatie na besluitvorming geplaatst wordt in categorie 2 hoeft een partij een gemeentelijk pand niet te verlaten. Wel wordt het huidige huurcontract opgezegd en een nieuw contract aangeboden (standaard ROZ). Daarbij hoort een nieuwe huurprijs gebaseerd op de uniforme huurmethodiek. Dit kan als gevolg hebben dat een organisatie niet meer in staat is de huur te betalen en het pand zal moeten verlaten. In dat geval kan samen met de organisatie op zoek worden gegaan naar een betaalbare optie of onderzoeken of intrekken bij een andere organisatie een oplossing biedt.
Er zal altijd meegedacht worden naar een passende oplossing maar van een resultaatverplichting is geen sprake.
38
Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022
Indien een organisatie na besluitvorming geplaatst wordt in categorie 3 dan zal het huidige contract worden opgezegd en een nieuw contract (standaard ROZ) worden aangeboden met een getaxeerde commerciële huurprijs. Commerciële verhuur is geen primaire taak van de gemeente. De volgende stap is dan ook om het pand te verkopen. Het pand zal eerst aangeboden worden aan de zittende huurder. Bij verkoop aan een derde biedt het huurcontract voldoende bescherming. En nu verder Het Kernteam Maatschappelijke Huisvesting heeft een eerste verdeling gemaakt van de maatschappelijke organisaties die nu gehuisvest zijn in gemeentelijk vastgoed in de hierboven genoemde drie categorieën. Daar waar huisvesting een onlosmakelijk deel uitmaakt van de subsidie aan de doelgroep, wordt de huisvestingslast een deel van de subsidievoorwaarden. Dit betekent dat de afweging en keuze om een doelgroep wel of niet te huisvesten en de bijbehorende huursom en begrotingsgevolgen altijd eerst door het beleidsveld worden bekeken, vervolgens besproken wordt met de betreffende wethouder. Hierna wordt een integraal advies ter besluitvorming aan het college voorgelegd, waarna het besluit zo spoedig (contractueel) mogelijk, wordt uitgevoerd. Er wordt twee jaar de tijd genomen om de gehele portefeuille door te nemen.
Organisaties die momenteel gehuisvest zijn onder de vlag van leegstandsbeheer en de organisaties die in categorie 2 of 3 worden geplaatst doorlopen een vergelijkbaar proces.
39