Bijlage 1 Meerjarenperspectief Vastgoed 2021-2022

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Meerjarenperspectief Vastgoed 2021-2022 Gemeente Schiedam

Gemeentelijk Vastgoedbedrijf team Vastgoed, Grondbeleid & Ondersteuning Schiedam december 2021 1

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Colofon Uitgave Gemeente Schiedam Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501, 3100 AE Schiedam 14 010 schiedam.nl Datum 20 december 2021 Versie 2.0 Definitief

2

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Voorwoord De gemeente Schiedam bezit verschillende panden in de stad. Dit vraagt om inspanningen vanuit onze organisatie op het gebied van beheer en onderhoud. Maar lang niet alle panden zijn nodig om beleidsdoelstellingen kracht bij te zetten. Een deel van de vastgoedportefeuille wordt om die reden dan ook verkocht. Om de gemeenteraad en het college jaarlijks een actueel beeld te geven van de staat en status van het vastgoed wordt jaarlijks het Meerjarenperspectief Vastgoed opgesteld (MPV). Sinds 2020 werkt de gemeente Schiedam met een MPV. Deze vorm leent zich er namelijk goed voor om op een transparante manier inzichtelijk te maken wat de actuele stand van zaken is met betrekking tot het bezit, onderhoud, beheer en ambities met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed. Het helpt ons als organisatie (meer) grip te krijgen op het vastgoed en werkzaamheden beter in te plannen. De ingezette koers om u zo volledig en helder mogelijk te informeren, zetten we dan ook graag voort. In dit tweede MPV voor de periode 2021-2022 krijgt u een planmatige doorkijk naar het boekjaar 2022 (en verder). Daarbij wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar (2021). Het document toont de kansen en bedreigingen met betrekking tot het vastgoed. Ook geven we een beeld van de toekomst voor de middellange termijn.

Hierbij worden de prestaties van de portefeuille uitgelicht en worden strategische voornemens voorgelegd. In dit MPV komen de verschillende aspecten die relevant zijn voor de vastgoedportefeuille die nu nog 137 objecten omvat, op logische wijze aan bod. We blikken terug, verdiepen, inventariseren en kijken vooruit. Bovenal maken we concreet welke beslispunten er zijn. Hierbij is het streven om uiteindelijk toe te werken naar een portefeuille van circa 40 panden die in goede staat zijn en blijven. Dat is haalbaar, maar niet vanzelfsprekend. Er zullen, zoals uit dit MPV ook blijkt, namelijk nog flinke stappen moeten worden gezet.

Schiedam, december 2021

3

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Samenvatting Het belangrijkste uitgangspunt van de Nota Vastgoed 2011 is dat de gemeente Schiedam vastgoed in bezit heeft als middel om beleidsdoelstellingen te bereiken. Het hebben en houden van vastgoed is geen doel op zich. De huidige opbouw van de portefeuille bevat meer vastgoed dan nodig is om aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente Schiedam te voldoen. Het overtollige vastgoed zal daarom verkocht worden De vastgoedportefeuille bestaat op 1 november 2021 uit 137 objecten waarvan 74 objecten worden aangemerkt als strategisch bezit. 34 objecten zijn het gemeentelijk kernbezit. Als gevolg van de afstemming op het MPG (meerjaren-perspectief grondexploitaties) zijn in 2021 12 objecten toegevoegd aan de vastgoedadministratie van het Vastgoedbedrijf. Er zijn in 2021 geen panden verkocht, maar wel gesloopt in het kader van een herontwikkeling. Dit is ook vermeld in de vierde technische aanpassing van de gemeentelijke begroting 2021. Vier panden worden in 2022 verkocht. De totale verwachte netto verkoopopbrengst voor 2022 is € 1.307.656. Vanaf 2023 staan nog eens 28 panden op de nominatie om verkocht te worden. In 2021 is er totaal € 1.898.409 uitgeven aan onderhoud. Circa € 1.354.409 aan planmatig onderhoud en € 544.000 aan achterstallig onderhoud. Naar verwachting vallen de daadwerkelijke bedragen voor 2021 hoger uit in verband met de peildatum van 1 november.

Concreet wordt het achterstallig onderhoud ingehaald voor 43 objecten. Voor de uitvoering, op basis van de (D)MJOP’s is een voorziening gevraagd voor achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed van € 2.440.027. € 1.898.569 hiervan is nog niet besteed en wordt doorgeschoven naar 2022. Voor de uitvoering van het planmatig onderhoud 2021, op basis van de (D)MJOP’s is een beheer budget planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed voor 2022 beschikbaar van € 2.735.193 Voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed is in 2021 een routekaart opgesteld die inzicht geeft in de strategie om in 2050 CO2-neutraal te zijn conform het klimaatakkoord. In 2022 wordt op basis van de routekaart een werkprogramma opgesteld om de gemeentelijke beleidsdoelstelling van 49% CO2-reductie te behalen. Zes vraagstukken vereisen aanvullende besluitvorming, omdat zij buiten de bestaande (onderhoud)budgetten vallen of een investeringskrediet betreffen: 1. De toekomstige verkoopopbrengsten van 2022 ad € 1,3 miljoen ten gunste te brengen van de algemene reserve om een deel van de gevormde voorziening achterstallig onderhoud te compenseren; 2. Ten behoeve van duurzaamheidsinvesteringen in 2022 investeringskredieten van € 177.427 voor installaties en € 73.902 voor bouwkundige investeringen te voteren. 3.

Ten behoeve van het opstellen van het werkprogramma verduurzaming vastgoed 20222030 een eenmalig voorbereidingsbudget van € 50.000 beschikbaar te stellen. 4. Voor het tekort van het beveiligingsbudget budget ad € 60.000 beschikbaar te stellen. 5. Voor het uitvoeren van het cascoherstel van het koetshuis een extra investeringskrediet te voteren van € 100.000. 6. Voor het dekken van het tekort dat is ontstaan tijdens de renovatie van het Sint Jacobs Gasthuis een aanvullend investeringskrediet voteren ad € 600.000.

4

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Samenvatting

4

Algemeen

7

1.1 1.2 1.3

7 7 8

Introductie Doelen Achtergrond en ambities MPV

2 Positie Vastgoedbedrijf 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2

9

Positie en werkwijze Waarom gemeentelijk vastgoed? Portefeuilleverdeling naar categorie Onderhoudsniveaus

3 Terugblik 2021 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.5 3.6

12

Mutaties vastgoedportefeuille 2021 In exploitatie Uit exploitatie Verhuringen Exploitatie 2021 Achterstallig onderhoud 2021 Planmatig onderhoud 2021 Subsidies Verduurzaming 2021 Vastgoedmaatregelen 2021

4 Vooruitblik 2022 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4

9 9 10 11

12 12 12 12 13 15 15 15 15 16

17

Mutaties vastgoedportefeuille 2022 In exploitatie Uit exploitatie Verhuringen Exploitatie 2022 Achterstallig onderhoud 2022 Scope inhalen achterstallig onderhoud Budget voorziening achterstallig onderhoud Planmatig onderhoud 2022-2025 Subsidies Verduurzaming Routekaart 2022-2030 Scope Doel Nulmeting

5

17 17 17 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 21 21

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

4.5.5 4.5.6 4.5.7 4.6

Plan tot aan 2030 Vervolgstap: werkprogramma Nieuwe Energie voor Groenoord Vastgoedmaatregelen 2022

5 Vastgoedmaatregelen 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.1.7 5.1.8 5.1.9 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5

21 21 22 22

23

Algemeen Uitvoeringskosten professionalisering Stroomopwaarts Calamiteitenopvolging Leegstandsbeheer Gebouwbeheer software Binnensportaccommodaties Huuropbrengsten Vastgoednota Beveiligingskosten Vastgoedobjecten Boerderij Landvreugd – herbouw Koetshuis Renovatie Sint Jacobs Gasthuis Dwarsstraat 42 Vlaardingerdijk 50 Bramengaarde

23 23 23 23 23 23 23 24 25 25 25 25 25 26 27 27

6 Beslispunten

28

I. Definities

29

II. Objectoverzicht

32

III. Toetsingskader

37

6

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Algemeen Sinds 2021 werkt de gemeente Schiedam met een Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de werkwijze, de doelstellingen ervan. Ook wordt stilgestaan bij de voorgeschiedenis en wordt een blik geworpen op de doorontwikkeling van het MPV.

1.1 Introductie Met een jaarlijks terugkerend MPV legt het vastgoedbedrijf verantwoording af over het uitgevoerde vastgoedbeleid in 2021 en het voornemende beleid voor 2022. De nadruk ligt hierbij op de werkelijke en geraamde financiële effecten. Dit MPV bevat de programmatische en financiële planning voor 2022 en een doorkijk naar de jaren 2023-2025. Er wordt ook deels teruggekeken naar de prestaties en resultaten van het voorliggende jaar, 2021. Jaarlijks wordt het MPV doorontwikkeld zodat de aansluiting van de methodiek bij de Schiedamse praktijk en begrotingscyclus steeds verbetert. In dit voorliggende MPV zijn 137 objecten meegenomen die met elkaar op 1 november 2021 de gemeentelijke vastgoedportefeuille vormen. Aangezien de peildatum van 1 november, 2 maanden voor het einde van het boekjaar ligt, worden voor november en december aannames gedaan/prognoses gemaakt op basis van de voorgaande maanden. De cijfers over 2021 zijn dus onder voorbehoud van de definitieve jaarcijfers. Het werken met een MPV en daarmee jaarlijkse budgettering vraagt om een lange termijn perspectief. De totale uitdagingen binnen de vastgoedportefeuille kunnen niet in één jaarschijf worden gerealiseerd. Er is dus meerjarig commitment nodig.

Denk hierbij aan het inlopen van onderhoudsachterstanden, het vergroten van de kostendekkende exploitatie van het vastgoed, het verkopen en voor herontwikkeling in de markt zetten van locaties, alsook het verduurzamen en het planmatig onderhouden van te behouden vastgoed.

1.2 Doelen Het MPV is een instrument voor het college voor sturing op het gemeentelijk vastgoed en dient als onderlegger voor de budgettering door de gemeenteraad. Concreet biedt het MPV:  Primair inzicht in de omvang en inhoud van de vastgoedportefeuille;  Inzage in de voorgestane strategie per object. Inzicht in de kosten en opbrengsten die aan het product vastgoed zijn te relateren. Het vormt daarmee tevens een basis voor de bijdrage aan de begroting van het gemeentelijk vastgoedbedrijf;  Inzicht in de werkwijze van het gemeentelijk vastgoedbedrijf en de effecten in de praktijk van beleidsafwegingen en kaders ten aanzien van de vastgoedportefeuille voor het college van B&W;  Een momentopname na een jaar van mutaties in de portefeuille in relatie tot de Meerjarige onderhoudsplanning (MJOP), die dienen als onderbouwing van de structurele financiële effecten voor de aankomende begrotingsjaren. Het is daarmee de basis voor de raming van de onderhoud- en beheerbudgetten;

7

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022



Een voortgangsoverzicht in het wegwerken van het achterstallig onderhoud, met een onderbouwing van de hiervoor benodigde financiële effecten in de begroting.

1.3 Achtergrond en ambities MPV De behoefte aan meer inzicht in de staat en status van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is aanleiding geweest om met een MPV te gaan werken. Dit moet ons in staat stellen meer grip te krijgen op het bezit. De aanpak heeft tot praktische verbeteringen geleid die het onderhoud en het beheer van het vastgoed professionaliseren. Zo was er tot 2021 nog geen structureel budget voor het uitvoeren van onderhoud. Het onderhoud werd bekostigd uit de verkoopopbrengsten, maar deze waren ontoereikend. Dit werkte achterstallig onderhoud in de hand. In februari 2021 is met het eerste MPV een onderhoudsbudget ontvangen en een voorziening getroffen voor het inhalen van achterstallig onderhoud. Het MPV heeft zich weliswaar bewezen, maar kan nog beter worden benut. Daarom wordt de huidige vorm van het MPV in 2022 geëvalueerd, zodat de rapportage beter aansluit op de P&C-cyclus en de verantwoording en budgettering van de kalenderjaren. Het MPV wordt doorontwikkeld naar een meerjarig programma met een lange termijnvisie en begroting voor het vastgoed. Het inhalen van het achterstallig onderhoud helpt om gaandeweg een structurele stroom vastgoed financiën te creëren op basis van meerjarige planmatige onderhoudsplannen. Onderzocht wordt of de voor meerdere jaren vastgesteld kunnen worden door de raad en het college jaarlijks bij stuurt.

Door inzetten van dit verbeterproces ontstaat meer rust in het proces ontstaan en worden de financiën gelijkmatiger. Uiteindelijk is het streven om in aansluiting met de vigerende beleidsdoelstellingen van de gemeente Schiedam in de komende jaren toe te werken naar een vastgoedportefeuille van circa 40 panden, die goed onderhouden zijn en worden. Het overige vastgoed wordt projectmatig voor herontwikkeling op de markt gebracht of waar mogelijk in huidige staat verkocht. Welke budgetten hiervoor nodig zijn, wordt concreet gemaakt in het jaarlijkse MPV. Het faciliteren van de Schiedamse beleidsdoelstellingen is daarbij leidend voor programmatische keuzes.

8

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

2

Positie Vastgoedbedrijf In dit hoofdstuk wordt de positie en werkwijze van het gemeentelijk vastgoedbedrijf uiteengezet. Daarnaast komen de beleidsafwegingen met betrekking tot de rubricering en de onderhoudsniveaus aan bod.

2.1 Positie en werkwijze 2.1.1 Waarom gemeentelijk vastgoed? Het uitgangspunt van de Nota Vastgoed is dat de gemeente Schiedam vastgoed in bezit heeft als middel om beleidsdoelstellingen te bereiken. Het hebben en houden van vastgoed is geen doel op zich. Door de dynamiek van de stad, ontwikkelende beleidsdoelstellingen, decentralisaties en gemeentelijke ambities zijn taken veranderd en daarmee ook de vraag naar accommodaties. Daarbij is er behoefte aan transparantie en rechtmatigheid. Afstoten overtollig vastgoed De huidige opbouw van de portefeuille bevat meer vastgoed dan nodig is om aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente Schiedam te voldoen. Het ’overtollige’ vastgoed wordt afgestoten. Uiteindelijk zal er een vastgoedportefeuille ontstaan die aansluit bij de beleidsdoelstellingen van de gemeente Schiedam. De verkoop van overtollig vastgoed zorgt ervoor dat er naar huidig inzicht een vaste kern van vastgoed is. Deze bestaat uit circa 45 panden, in eigendom van de gemeente. Vastgoed als middel Op 18 februari 2014 heeft het college van B&W de volgende uitgangspunten voor het integraal huisvestingsbeleid vastgesteld en van toepassing verklaard voor de toewijzing van gemeentelijke panden aan huurders: a. primair is het uitgangspunt dat huisvesting van doelgroepen geen gemeentelijke taak is; b.

secundair is er gemeentelijk vastgoed, dat transparant en efficiënt wordt ingezet voor de huisvesting van maatschappelijke organisaties; c. of een maatschappelijke organisatie doelgroep is voor huisvesting wordt bepaald door de beleidsteams door middel van het doorlopen van een beslisboom; d. op welke wijze een doelgroep wordt gefaciliteerd in zijn huisvesting wordt bepaald door het betrokken beleidsteam, in samenwerking met het team Vastgoed & Grondzaken. Aanvullend heeft het college van B&W op 17 januari 2017 het toetsingskader Huisvesting in Gemeentelijk Vastgoed vastgesteld (bijlage III). In dit toetsingskader staat: Het integrale ambtelijke advies wordt voorbereid door een Ambtelijk Kernteam Maatschappelijke Huisvesting. Dit team bestaat in de basis uit vertegenwoordigers van de beleidsvelden Welzijn, Stadspromotie en Wijkontwikkeling en Vastgoed. Dit team stelt samen prioriteiten, welke organisatie eerst, en bereidt de integrale adviezen per gebruiker voor aan het college. Bij het maken van het advies aan het college is alle beschikbare informatie inzichtelijk, zowel de beleidsafweging (het doorlopen van de beslisboom), de mogelijke vastgoedscenario’s, als de financiële consequenties. Het gemeentelijk vastgoed wordt dus benut en ingezet voor de huisvesting van maatschappelijke organisaties, gebiedsontwikkeling en het bewaren van culturele waarden.

9

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Het toetsingskader geeft daarin antwoord op het nut en de noodzaak om vastgoed in te zetten als middel. Financieel en maatschappelijk rendement Bij het beschikbaar stellen van eigen vastgoed is de voorwaarde dat er een marktconforme huur wordt betaald, dan wel een huurprijs volgens de uniforme huurprijsmethodiek voor doelgroepen volgens het toetsingskader. Vastgoed wordt niet ingezet als een verkapte subsidieverlening. Het ontwikkelvastgoed dat vooralsnog niet direct wordt afgestoten en waarvoor geen directe invulling is bepaald, wordt in samenspraak met de gebiedsmanagers zoveel mogelijk verhuurd met een tijdelijk huurcontract, zodat inkomsten worden gegenereerd. De eigenaarsrol die de gemeente vervult vraagt om een kritische blik naar de prestaties van het pand. Een object moet effectief worden ingezet om zo efficiënt mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren. Daarnaast spelen financieel rendement (lage kosten) en een duurzame exploitatie een rol. Professionalisering vastgoedbedrijf De Nota Vastgoed was het strategische vertrekpunt voor de gemeente Schiedam om weloverwogen en professioneel om te gaan met haar vastgoedportefeuille. De operationele uitwerking daarvan werd vastgelegd in het Verbeterplan Vastgoed (VR121/2011). De afgelopen jaren zijn stappen gezet naar een professionelere werkwijze.

In 2022 worden er vervolgstappen gezet in de vorm de doorontwikkeling van het MPV. Ook bestaat de wens voor een onderzoek naar de centralisatie van sportaccommodaties en onderwijsgebouwen met vastgoed. Dit betreft een koerswijziging van het strategisch beleid. Rol vastgoedbedrijf Het gemeentelijk vastgoedbedrijf heeft vijf kerntaken: 1. Vastgoedbeheer- en ontwikkeling 2. Begeleiden en realiseren van nieuwbouw, vernieuwbouw en renovatie 3. Advisering, faciliterend ten aanzien van vastgoedvraagstukken en vastgoedbeleid; 4. Verhuring van vastgoed; 5. Verkoop van vastgoed.

2.1.2 Portefeuilleverdeling naar categorie Op basis van het Verbeterplan Vastgoed (2011) zijn 5 categorieën vastgesteld: 1. Kernbezit 2. Eigen huisvesting 3. Vastgoed voor doelgroepen 4. Ontwikkel- strategisch vastgoed 5. Overig vastgoed Vastgoedportefeuille naar categorie Kernvastgoed - Maatschappelijk (vastgoed voor doelgroepen) - Te behouden Strategisch vastgoed - Reguliere verkoop - Herontwikkelen/grondexploitatie Gehuurd Eigen huisvesting Overig Totaal Tabel 1: Verdeling vastgoedportefeuille naar categorie.

10

Aantal 34 23 11 74 12 62 3 3 23 137

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

De ontwikkelingen van de afgelopen jaren vragen om een aanpassing van de categorisering. - De categorie ‘Kernbezit’ wordt onderverdeeld in twee subcategorieën: ‘Maatschappelijk’ en ‘Te behouden’; - De naam van de categorie ‘Ontwikkel- strategisch vastgoed’ wijzigt in ‘Strategisch vastgoed’ in overeenstemming met het MPG en wordt onderverdeeld in 3 subcategorieën ‘Reguliere verkoop’, ‘Herontwikkelen/Grondexploitatie’; - De categorie ‘Vastgoed voor doelgroepen’ wordt de subcategorie ‘Maatschappelijk’; - Ook is er de wens om vastgoed dat geen eigendom is van de gemeente en dus wordt gehuurd apart te labelen als ‘Gehuurd’. Als huurder zijn er voor deze objecten bijvoorbeeld geen kosten voor groot onderhoud. De verklaring van de categorieën in de Vastgoedportefeuille is opgenomen in bijlage I. Tabel 1 geeft inzicht in de verdeling van de vastgoedportefeuille op 1-11-2021. De portefeuilleverdeling in figuur 1 laat zien dat meer dan de helft van de portefeuille bestaat uit strategisch bezit (54%). Een kwart bestaat uit kernvastgoed (25%).

2%

17%

Kernvastgoed

25%

Strategisch bezit

2%

Gehuurd (geen eigendom) Eigen huisvesting 54%

Overig

Figuur 1: Portefeuilleverdeling naar categorie.

2.2 Onderhoudsniveaus Het onderhoudsniveau van het vastgoed moet minimaal voldoen aan wettelijke eisen. Voor de doelmatige inzet van middelen wordt per vastgoedtype een onderhoudsniveau gedefinieerd. De gewenste onderhoudskwaliteit is in belangrijke mate bepalend voor de hoogte van de onderhoudskosten. Voor het in beeld brengen van de huidige onderhoudskwaliteit en de noodzakelijke maatregelen wordt de NEN-2767 norm gehanteerd (tabel 2). Het streven is kwaliteitsniveau 3: sober en doelmatig onderhoud (redelijke conditie). Het onderhoud voor objecten in de categorie Strategisch bezit omvat alleen het noodzakelijk onderhoud om het pand wind- en waterdicht te houden. Score

Conditie

Toelichting

Niveau 1

Uitstekend

Geen of zeer beperkte veroudering

Niveau 2

Goed

Beginnende veroudering door gebruik, weer en wind

Niveau 3

Redelijk

Verouderingsproces is op gang gekomen

Niveau 4

Matige

Het verouderingsproces heeft bouw- of installatiedelen in zijn greep

Niveau 5

Slecht

Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden

Niveau 6

Zeer slecht

Maximaal gebrekenbeeld

Tabel 2: Conditiescores NEN-2767.

11

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

3

Terugblik 2021 Dit hoofdstuk vormt een terugblik op 2021. Waar staan we nu? Er wordt aangegeven welke mutaties hebben plaatsgevonden en hoe de exploitatie is verlopen. Ook wordt ingegaan op de wijze waarop het onderhoud is uitgevoerd.

3.1 Mutaties vastgoedportefeuille 2021 3.1.1 In exploitatie Als gevolg van de afstemming op het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) zijn in 2021 circa 12 objecten, met name gronden, toegevoegd aan de vastgoedadministratie van het Vastgoedbedrijf. Deze objecten worden later opnieuw uitgegeven ten behoeve van het erfpachtbedrijf in het kader van herontwikkeling of grondexploitatie en vallen onder de categorie ‘strategisch bezit’ en de subcategorie ‘herontwikkeling/grondexploitatie’.

3.1.2 Uit exploitatie Op 1 november 2021 heeft de gemeente 137 objecten in bezit. Hiervan staan 74 objecten (strategisch bezit) op de nominatie om afgestoten te worden door verkoop, herontwikkeling of opname in een grondexploitatie. Reguliere verkoop In 2021 zijn voor diverse objecten verkoopprocessen gestart of voortgezet. Er zijn dit jaar echter (nog) geen objecten notarieel getransporteerd. Voor 2021 stonden 9 verkopen gepland. De gevolgen voor de geraamde verkoopopbrengsten is verantwoord in de 4 e technische aanpassing. Sloop In 2021 zijn er drie objecten gesloopt in het kader van de gebiedsontwikkeling Schiedistrict. Het hierbij om de Strickledeweg 21a, 21b en 23c. Kansen in de Stad, herontwikkeling en grondexploitatie Naast het regulier aanbieden van panden aan de markt wordt sinds 2020 ook gewerkt vanuit het programma Kansen in de Stad (KidS) waarbij gemeentelijk vastgoed aan de markt wordt aangeboden met een herbestemmingsopgave. Deze locaties worden met name benut voor de stedelijke ambities en opgaven. Er zijn in 2021 geen panden verkocht binnen het programma KidS of opgenomen in een grondexploitatie. In paragraaf 4.1.2 wordt verder ingegaan op de objecten binnen het programma Kansen in de Stad.

3.1.3 Verhuringen Sinds de vaststelling van het Toetsingskader kon uitvoering worden gegeven aan het optimaliseren van huurcontracten en het herhuisvesten van huurders. Er is begonnen met huurders waarbij sprake was van een onrendabele en niet- marktconforme huurprijs. Daarbij werd de huurprijs in overeenstemming gebracht met het commercieel of maatschappelijk gebruik; (marktconforme huurprijs voor de commerciële huurder, dan wel een huurprijs volgens de uniforme huurprijsmethodiek (maatschappelijke huurprijs) voor de maatschappelijke huurder die wordt aangemerkt als doelgroep. Ook werden gebruikers

12

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

(huurders) samen ondergebracht (clustering functies) in één pand om de bezettingsraad van een pand te verhogen en zo efficiënter en doelmatiger gebruik te stimuleren. Verhuring In 2021 zijn de volgende objecten of delen hiervan verhuurd: - Jan van Avenesstraat 32 (1e verdieping) (marktconforme huurprijs); - Admiraal de Ruijterstraat 33 (marktconforme huurprijs); - Nieuw Mathenesserstraat 48 (marktconforme huurprijs); - Groenoordstraat 1 t.b.v. corona-vaccinatielocatie (maatschappelijke huurprijs); - Fokkerstraat 510 t.b.v. corona- testlocatie (maatschappelijke huurprijs); - Noordvestsingel 87 t.b.v fiets-voor-iedereen-plan (maatschappelijke huurprijs); - Ligplaats ponton t.h.v. van Lange Haven 26; - Ligplaats rondvaartsloep t.h.v. Lange Haven 26; - Ligplaats waterfietsen t.h.v. Oude Sluis 19 (pilot). Huur beëindiging - Stadserf 62 (per 15-10-2021; was aangehuurd t.b.v. Talent); - Groenoordstraat 1 (per 11-10-2021; was verhuurd aan GGD). In gebruik gave - Iepenlaan 45 (gebruik beëindigd per 1-5-2021, ontruimingsdatum 1-5-2022). Optimalisatie huurcontract - Grote Markt 1a (aanpassing naar marktconforme huurprijs). Huurkorting COVID-19 In 2020 is besloten om aan huurders van gemeentelijk vastgoed, die meer dan 30% omzetverlies hebben geleden vanwege gevolgen van de COVID-19 pandemie, in de periode maart tot en met juni 2020, de mogelijkheid te bieden om huurkorting te krijgen.

Op basis van deze regeling zijn in totaal 8 aanvragen ontvangen. Van deze aanvragen zijn 2 aanvragen buiten behandeling gesteld, omdat deze huurders niet aan de voorwaarden voldeden en is één aanvraag door de aanvrager ingetrokken. Tot op heden zijn 4 aanvragen definitief toegekend waarmee voor tot dusverre € 24.749,56 aan huurkorting is verleend. Er is nog 1 aanvraag in behandeling. Naast deze generieke regeling is besloten, na een verzoek van twee huurders van horecaobjecten, hen de mogelijkheid te bieden om onder specifieke voorwaarden huurkorting te verkrijgen voor de tweede corona-lockdownperiode vanaf oktober 2020. Deze aanvragen zijn nog in behandeling.

3.2 Exploitatie 2021 In tabel 3 tot en met 7 is het exploitatieresultaat per categorie opgenomen. De kosten en opbrengsten voor 2021 zijn gebaseerd op de werkelijke kosten van de maanden januari tot en met oktober plus een verwachting voor november en december op basis van de voorgaande maanden. Dit in verband met de peildatum van 1 november. De kosten en/of opbrengsten per object kunnen op aanvraag nader gespecifieerd worden. De budgetten voor planmatig- en achterstallig onderhoud betreffen begrote uitgaven. De daadwerkelijke kosten komen terug in volgende paragrafen maar zijn niet inzichtelijk per categorie.

13

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Kernvastgoed 2020 2021 2022 Kosten € 1.503.923 € 2.078.145 € Opbrengsten € 2.695.183 € 3.172.724 € Exploitatieresultaat € 1.191.260 € 1.094.578 € Planmatig onderhoud € 139.755 € 1.871.799 € 1.962.707 Achterstallig onderhoud € 1.687.139 € 1.346.808 Totaal onderhoud € 139.755 € 4.497.209 € 3.309.515 Tabel 3: Exploitatieoverzicht kernvastgoed.

Strategisch bezit Kosten Opbrengsten Exploitatieresultaat Planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud Totaal onderhoud

2020 € 2.401.356 € 827.846 € -1.573.511 € €

-

2021 € 1.496.034 € 850.725 € -645.309 € 917.963 € 681.030 € 1.598.993

2022 € € € € € €

315.243 551.761 867.004

2021 € € € € € €

319.144 -319.144 -

2022 € € € € € €

-

2021 € € € € € €

81.392 480 -80.912 167.303 167.303

2022 € € € € € €

333.833 333.833

103.814 146.553 42.738 123.856 71.858 195.714

2022 € € € € € €

123.410 123.410

Tabel 4: Exploitatieoverzicht strategisch vastgoed.

Gehuurd Kosten Opbrengsten Exploitatieresultaat Planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud Totaal onderhoud

2020 € € € € €

230.811 -230.811 -

Tabel 5: Exploitatieoverzicht gehuurd vastgoed.

Eigen Huisvesting Kosten Opbrengsten Exploitatieresultaat Planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud Totaal onderhoud

2020 € 1.261.438 € 1.338 € -1.260.101 € €

-

Tabel 6: Exploitatieoverzicht eigen huisvesting.

Overige Kosten Opbrengsten Exploitatieresultaat Planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud Totaal onderhoud

2020 € € € € €

45.952 125.305 79.353 -

2021 € € € € € €

Tabel 7: Exploitatieoverzicht commercieel vastgoed

14

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

3.3 Achterstallig onderhoud 2021 Met het vorige MPV is een voorziening ’achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed’ van € 2.890.179,- verkregen voor de uitvoering van het achterstallig onderhoud. Dit bedrag is op aanbeveling van de accountant, na definiëring van het begrip achterstallig onderhoud, in 2021 met € 447.563 bijgesteld naar € 2.442.616. Het achterstallig onderhoud wordt vanaf 2021 weggewerkt. Op 1 november 2021 is € 257.057 geboekt op deze voorziening. Naar verwachting wordt er in 2021 nog ruim € 260.000 aan facturen geboekt. Totaal is dit circa € 515.000. Daarnaast is het achterstallig onderhoud ad € 425.000 voor de Zalmstraat 27 en Vlaardingerdijk 50 uitgesteld in afwachting van toekomstige ontwikkelingen. Niet al het achterstallig onderhoud kon binnen één jaar weggewerkt worden, terwijl de voorziening achterstallig onderhoud wettelijk noodzakelijk is. Redenen dat nog niet al het achterstallig onderhoud is weggewerkt zijn: - het budget is beschikbaar gesteld in februari en de peildatum MPV is 1 november, hierdoor waren er 9 maanden voor de uitvoering in plaats van 12; - Coronamaatregelen bemoeilijken de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden - Aannemers plannen vanwege volle agenda’s werk pas in 2022 in. Het resterende budget ad € 1.898.569 wordt de komende jaren (2022-2023) gebruikt om het achterstallig onderhoud verder in te halen.

Voor 2022 is er een algemene indexering voor prijsstijgingen doorgevoerd en op objectniveau zijn de reeds bekende kostenstijgingen meegenomen.

3.4 Planmatig onderhoud 2021 Voor de uitvoering van het planmatig onderhoud 2021, op basis van de (D)MJOP’s, is een beheerbudget ‘planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed’ opgenomen van € 2.436.806,-. In de 4e TA is dit budget met € 636.689 afgeraamd naar € 1.800.117. Tot en met 30 november 2021 is er € 1.354.409 uitgegeven aan planmatig onderhoud. Het verschil met het geraamde budget voor 2021 is € 445.708. De werkelijke kosten zijn hiermee lager dan begroot in het MPV 2021. Dit komt onder meer door volle agenda’s van aannemers, coronamaatregelen die de uitvoering van werkzaamheden vertragen en verminderde mankracht voor het uitzetten van de werkzaamheden. Daarnaast is de peildatum in november en worden er nog kosten geboekt in 2021. Overgebleven budget wordt waar nodig doorgeboekt naar 2022.

3.4.1 Subsidies Voor het onderhouden van verschillende monumenten ontvangen we subsidie van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Volgens de beschikking was er in 2021 recht op € 21.349 aan subsidie voor het onderhoud van vijf monumentale gebouwen.

3.5 Verduurzaming 2021 Het planmatig onderhoud is gebaseerd op duurzame meerjarenonderhoudsplannen waar rekening is gehouden met verduurzaming van het vastgoed. Dit zorgt ervoor dat er op korte

15

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

en middellange termijn natuurlijke momenten zijn om de verduurzaming van het vastgoed naar een hoger plan te tillen. Bij de uitvoering van het achterstallig en regulier onderhoud wordt aandacht besteed aan de investeringen in energiemaatregelen en andere verduurzamingsmogelijkheden. De drie uitgangspunten daarbij zijn: - het structureel verlagen van de exploitatielasten door duurzame investeringen; - het bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelstelling de CO2-uitstoot te verlagen; - Het Schiedamse klimaatbeleid en transitievisie warmte (zie ook 4.5.8). Momenteel zijn er al diverse gebouwen voorzien van zonnepanelen, energiezuinige ketels en ledverlichting, hiermee wordt doorgegaan. De routekaart hoe we ons vastgoed, gefaseerd in de tijd naar 2050, CO2- arm maken is opgenomen in 4.6 Concrete verduurzamingsmaatregelen naast de uitvoering van de DMJOP’s in 2022 zijn: - zonnepanelen voor het wijkcentrum aan de Boerhavelaan 79. De panelen worden naar verwachting in januari 2022 geplaatst.

3.6 Vastgoedmaatregelen 2021 Omdat de te nemen vastgoedmaatregelen voor 2022 en de vastgoedmaatregelen die al genomen zijn (in 2021 en eerder) een overlap hebben, wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de ontwikkelingen, stand van zaken en toekomstverwachtingen per vastgoedmaatregel.

16

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

4

Vooruitblik 2022 In dit hoofdstuk wordt een blik geworpen op het jaar 2022. De geplande verkopen en vastgoedmaatregelen worden uiteengezet. Daarnaast wordt ingegaan op het uit te voeren onderhoud.

4.1 Mutaties vastgoedportefeuille 2022 4.1.1 In exploitatie Op dit moment zijn er geen plannen om in 2022 objecten in exploitatie te nemen.

4.1.2 Uit exploitatie Huur beëindiging Per 1 januari 2022 wordt de huurovereenkomst van het Stationsplein 79 beëindigd. Sloop Naar verwachting wordt in opdracht van de gemeente een aantal panden gesloopt binnende gebiedsontwikkeling SchieDistrict. Reguliere verkoop Van de 74 objecten strategisch vastgoed, is voor 28 objecten het verkoopproces gestart (tabel 9) en vindt in 2022 de verkoop van nog eens 4 objecten plaats (tabel 8). Voor de overige 42 strategische objecten is nog geen proces opgestart. Deze staan wel op de nominatie voor verkoop. De vier objecten in tabel 8 worden in 2022 verkocht. Mogelijk vinden er meer eigendomsoverdrachten plaats. Bij verschillende verkopen kan vertraging optreden, door uiteenlopende oorzaken. Om die reden zijn voor 2022 alleen de objecten opgenomen waarvan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de eigendomsoverdracht in 2022 kan worden verwacht. Er ontstaan regelmatig vertragingen in verkoopprocessen door uiteenlopende redenen. Een aanvraag voor een bestemmingswijziging kan bijvoorbeeld al 6 maanden duren. Dit compliceert de inschatting op welk moment de verkoopopbrengsten daadwerkelijk worden gerealiseerd Het niet door laten door gaan van het uitvoeringsplan Mobiliteit heeft invloed op haalbaarheid van projecten en daarmee op de planning. Dit zorgt voor vertraging in het verkooptraject van Nolenslaan 99 a-b.

Verdere mogelijke (financiële) gevolgen en vertragingen zijn nog niet bekend. De totale verwachte netto verkoopopbrengst voor 2022 is € 1.307.656 (verwachte bruto verkoopopbrengst € 3.473.000 minus de boekwaarde € 2.165.344). Adres Fokkerstraat 510 Nieuwstraat 12 Hoogstraat 99 Lange Haven 15

Stand van zaken verkoopproces Uitgifte erfpacht mei 2022 In afwachting uitgifte aanvullende grond Opstellen koopakte In afwachting asbestsanering

Tabel 8: Verkopen in 2022.

17

Transport Juni 2022 Juni 2022 November 2022 December 2022

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Tabel 9 (pag. 16) geeft de verkopen vanaf 2023 weer. Er wordt in de kolom ‘type verkoop’ aangegeven of het een reguliere verkoop, programma Kansen in de Stad of een herontwikkeling/grondexploitatie betreft. Voor deze objecten is de transportdatum nog niet concreet maar is het verkoopproces hiervoor wel ingezet of wordt voorbereid. Adres Iepenlaan 45 Mgr. Nolenslaan 99 a-b* Dr. Wibautplein Boterstraat 81 Boterstraat 83 Sweelincksingel 3-7 Piersonstraat 31 Vlaardingerdijk 50 Noordvestsingel 87 Singel 155 Sportlaan 2 - Pieter v/d Hoogenbandstraat Oostsingel 9 Lange Haven 129 Schiedamseweg 77 Hoogstraat 85 Ooievaarsteeg Polderweg 19 Dwarsstraat 42 Zalmstraat 27 Singel 8 Westmolenstraat 25 Peter v Anrooylaan 5 Eduard van Beinumlaan 61-66 Poortugaalsestraat 19 Schiedamseweg 28 Schie 34, 40ab, 50-52 Kommiezenlaan 22 Joppelaan

Gebouwtype Tijdelijk kunstatelier Voorm. school Perceel grond Voorm. dansatelier Bovenwoning Landvreugd Voorm. school Rijksmonument Voorm. pakhuis Herenhuis Voorm. boerderij Voormalige school Herenhuis Bedrijfsruimte Tijdelijke galerie Perceel grond Perceel grond Voorm. wijkcentrum Voorm. school Gymzaal Gem. monument Kinderopvang Schoolgebouw Voorm. school Voorm. bank Diverse objecten Bedrijfsruimte Perceel grond

Type verkoop Herontwikkeling Herontwikkeling KidS KidS Regulier KidS Regulier Regulier Regulier Regulier Regulier KidS Regulier Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling KidS KidS Regulier KidS Herontwikkeling Herontwikkeling KidS Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling KidS

Tabel 9: Verwachte verkopen vanaf 2023.

* De planning van de eigendomsoverdracht Mgr. Nolenslaan 99 a-b blijft is onzeker. Oorzaken die hieraan ten grondslag liggen zijn het ontbreken van een anterieure overeenkomst, de gewijzigde parkeernormen, de bestemmingsplanwijziging die nog vastgesteld moet worden en het feit dat de ontwikkelaar in the lead is qua planning. De verwachting is dat de eigendomsoverdracht op zijn vroegst in het eerste kwartaal van 2023 zal gaan plaatsvinden. Als de eigendomsoverdracht Mgr. Nolenslaan 99a-b wel met voldoende zekerheid doorgaat eind 2022 dan kan dit alsnog opgenomen worden in de begroting met het eerstvolgende P&C-producten is onder voorbehoud van het verkrijgen van een omgevingsvergunning en geen verdere tegenslagen. In februari 2022 ontstaat meer duidelijkheid over de planning bij het afsluiten van de anterieure overeenkomst tussen projectontwikkelaar en gemeente.

18

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

Kansen in de Stad, herontwikkeling en grondexploitatie In tabel 9 wordt in de kolom ‘type verkoop’ aangeven welke objecten onderdeel zijn van het programma Kansen in de Stad, een herontwikkeling of grondexploitatie.

4.1.3 Verhuringen Verhuringen voor 2022 zijn niet gepland. Er lopen op dit moment geen trajecten.

4.2 Exploitatie 2022 Voor de exploitatie van 2022 wordt uitgegaan van de kosten en opbrengsten in 2021. Waar nodig wordt het budget verhoogd, zoals bijvoorbeeld bij de energielasten in het kader van de kostenstijgingen. Het exploitatieoverzicht 2021 is opgenomen in paragraaf 3.2.

4.3 Achterstallig onderhoud 2022 4.3.1 Scope inhalen achterstallig onderhoud Achterstallig onderhoud is onderhoud dat een pand weer in aanvaardbare conditie terugbrengt. Planmatig onderhoud zorgt ervoor dat een pand in de aanvaardbare conditie blijft. Door het laten opstellen van DMJOP’s ontstaat inzicht in de onderhoudsopgave. Planmatig onderhoud resulteert dan ook in structureel lagere onderhoudskosten en voorkomt achterstallig onderhoud. Concreet wordt het achterstallig onderhoud ingehaald voor 43 van de 137 objecten. Voor de 43 objecten zijn DMJOP’s opgesteld. Vastgoed waarvan het onderhoud buiten de scope van dit MPV vallen en waarvoor geen DMJOP’s zijn opgesteld zijn: - Categorieën: Strategisch bezit, gehuurd vastgoed en overig vastgoed (er zijn uitzonderingen). - Onderwijsgebouwen: Onderwijsgebouwen van zowel basis- als middelbare scholen zijn ondergebracht bij Onderwijs. - Buitensportaccommodaties: Het Vastgoedbedrijf verzorgt wel het beheer en onderhoud van de binnensportaccommodaties, in samenwerking met Sport.

4.3.2 Budget voorziening achterstallig onderhoud Conform het BBV worden via een voorziening middelen beschikbaar gesteld voor het inhalen van achterstallig onderhoud. In tabel 10 is per categorie het resterende budget achterstallig onderhoud 2022-2025 inzichtelijk gemaakt. Deze raming bestaat uit de voorziening achterstallig onderhoud 2021 geactualiseerd naar wat hiervan in 2021 is uitgevoerd, komen te vervallen of meerwerk. Het resterende budget wordt jaarlijks doorgeschoven op basis van actualisatie van het achterstallig onderhoud. Er is een algemene indexering voor prijsstijgingen doorgevoerd en op objectniveau zijn reeds bekende kostenstijgingen meegenomen. Categorie Kernbezit Strategisch bezit Totale portefeuille

2022 € 1.346.808 € 551.761 € 1.898.569

2023 € € € -

2024 € € € -

Tabel 10: Voorziening achterstallig 2022 onderhoud naar categorie.

19

2025 € € € -

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

4.4 Planmatig onderhoud 2022-2025 Voor de uitvoering van het planmatig onderhoud 2022, op basis van de (D)MJOP’s is een beheerbudget planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed nodig van € 2.735.193. Dit bedrag bestaat uit de totale kosten planmatige onderhoud € 1.986.522 minus de duurzaamheidsinvesteringen € 251.329 . Ook zijn de verwachte bedragen voor 2023-2025 opgenomen. Categorie Planmatig onderhoud Duurzaamheid Totaal generaal

2022 € 1.986.522 € 251.329 € 2.735.193

2023 € 2.013.970 € 301.224 € 2.315.194

2024 € 1.982.741 € 63.990 € 2.046.731

2025 € 2.447.979 € € 2.447.979

Tabel 11: Budget planmatig onderhoud naar categorie.

4.4.1 Subsidies Voor het onderhouden van verschillende monumenten uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille ontvangt de gemeente Schiedam subsidie van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Volgens de beschikking staat er voor 2022 € 21.349 aan subsidie geraamd voor het onderhoud van vijf monumentale gebouwen. Dit bedrag wordt in februari 2022 uitgekeerd.

4.5 Verduurzaming 4.5.1 Routekaart 2022-2030 Voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed is een routekaart opgesteld. Deze schetst het strategisch kader voor de verduurzamingsopgave van de vastgoedportefeuille. Er wordt ingegaan op het afwegingskader voor het maken van keuzes in de verduurzamingsopgave. Waar beginnen we? En waarom? Hoeveel gaat het kosten en opleveren? In deze paragraaf zijn de hoofdlijnen en vervolgstappen opgenomen. De routekaart is een opzet voor het in 2022 op te stellen werkprogramma.

4.5.2 Scope De routekaart gaat over de verduurzaming van 33 gebouwen uit 3 categorieën. Deze gebouwen hebben een totale oppervlakte van circa 63.000 m2. Het vastgoed dat we op korte termijn afstoten wordt in principe niet verduurzaamd. Dit kan altijd nog op een later moment. Het te behouden vastgoed heeft prioriteit. Daarnaast zijn er nog gebouwen die niet in aanmerking komen omdat ze bijvoorbeeld op het moment geen energie gebruiken zoals de kerktoren en de ruïne Huis te Riviere. Categorie Kernvastgoed Eigen huisvesting Overige Totaal Buiten scope Totaal vastgoedportefeuille

Aantal 20 5 8 33 104 137

Tabel 12: Scope routekaart.

20

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

De scope van de routekaart betreft het terugdringen van het gebouw gebonden energiegebruik door het toepassen van verduurzamingsmaatregelen.

4.5.3 Doel Het ultieme doel is om binnen dertig jaar een drastische vermindering van de CO2-uitstoot te realiseren. Dit doel is vastgelegd in het akkoord van Parijs en bekrachtigd in het Klimaatakkoord. De gemeente wijkt niet af van de doelstelling van het Klimaatakkoord. We zetten het vizier daarom op 2050. Dat is een gewenst tempo van ongeveer 3,3% CO2reductie per jaar ten opzichte van nu. Om in 2050 tot nagenoeg 0 kg CO2-uitstoot te komen, is er 3,3% CO2-besparing per jaar nodig. In het Klimaatbeleid wordt een ambitieuzer doel gesteld: 49% CO2-besparing in 2030.

4.5.4 Nulmeting Om grip te krijgen op de opgave is een nulmeting gemaakt. Momenteel stoot de portefeuille circa 4,2 miljoen kg CO2 per jaar uit. Enkele gebouwen zijn al verduurzaamd. Dit neemt niet weg dat voor deze gebouwen tot aan 2050 meer verduurzamingsingrepen moeten worden uitgevoerd om de doelstelling te behalen.

4.5.5 Plan tot aan 2030 De 33 gebouwen binnen de scope van de routekaart, met een oppervlakte van circa 63.000 m2 BVO, stoten momenteel circa 4,2 miljoen kg CO2 per jaar uit. Dit betekent dat in de periode tot en met 2030 ongeveer 1,4 miljoen kg CO2 moet worden bespaard. De fasering en investering per jaar wordt komend jaar duidelijk bij het opstellen van het werkprogramma.

4.5.6 Vervolgstap: werkprogramma De volgende stap is het opstellen van een werkprogramma. Hierin wordt uiteengezet welke panden met welke maatregelen aangepakt worden. Belangrijk is dat hierbij inzichtelijk wordt welke impact de maatregelen hebben op CO2-reductie. Ook de financiële impact is onderdeel van het werkprogramma. Hierbij wordt de investeringsbehoefte inclusief de dekking in kaart gebracht. Er is behoefte aan een gedetailleerd totaalprogramma voor de korte termijn waarmee de verduurzamingsopties, besparing en dekking inzichtelijk worden. Op basis van nieuwe informatie zal de CO2 reductie per 2030 moeten worden bijgesteld naar 49% (Schiedams Klimaatbeleid) of 60% (nieuw kabinetsbeleid). Dit wordt meegenomen in het werkprogramma. Dit programma wordt samengevat in een rapportage, op basis waarvan de besluitvorming kan plaatsvinden. In de routekaartzijn de maatregelen beschreven om in 2050 te voldoen aan de eisen uit het Klimaatakkoord. Dat is een lang tijdspad en niet alles kan en hoeft in één keer. Dit moet ook het vertrekpunt zijn voor de concretisering van het werkprogramma. Hierbij worden de volgende stappen doorlopen: 1. Op basis van de routekaart bepalen we welke panden we verduurzaming; 2. Inventarisatie van gegevens per gebouw; 3. Uitvoeren onderzoek naar energiegebruik per gebouw; 4. Opstellen totaal overzicht met maatregelen; 5. Opstellen werkprogramma.

21

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

De advieskosten en de kosten voor onderzoek worden geraamd op circa € 50.000. Wanneer het werkprogramma van 2022-2030 is opgesteld, is ook duidelijk welk investeringskrediet er jaarlijks nodig is. Voor dit krediet volgt medio 2022 nadere besluitvorming. Voorgesteld wordt:  Ten behoeve van het opstellen van het werkprogramma verduurzaming vastgoed 2022-2030 een eenmalig voorbereidingsbudget van € 50.000 beschikbaar te stellen ten laste van de algemene reserve.

4.5.7 Nieuwe Energie voor Groenoord Naast wet- en regelgeving waaraan het gemeentelijk vastgoed moet voldoen op het gebied van duurzaamheid speelt ook gemeentelijk beleid een rol. In 2030 moet de wijk Groenoord en daarmee het gemeentelijk vastgoed in deze wijk aardgasvrij zijn. In de wijk Groenoord heeft de afdeling Vastgoed vier panden: - Peter van Anrooylaan 5, voormalige kinderopvang. De locatie maakt onderdeel uit van een herontwikkeling onderwijshuisvesting en wordt naar verwachting in 2025 verkocht; - Sweelincksingel 3-7, boerderij Landvreugd. Maakt onderdeel uit van Kansen in de Stad. Wordt verkocht zodra het koetshuis herbouwd is in 2023; - Prinses Beatrixlaan 2, Zwembad Groenoord. Conform de Kadernota ‘Kom maar op!’ wordt de raad in 2022 gevraagd om een besluit betreffende de toekomstige ontwikkeling van de zwembaden. Op basis van dit besluit zullen definitieve stappen worden bepaald voor loskoppeling van het gasnet; - Groenoordstraat 1, Sporthal Groenoord. Conform de Kadernota ‘Kom maar op!’ wordt de raad in 2023 gevraagd om een besluit over de toekomstige ontwikkeling van de binnensportaccommodaties. Op basis van dit besluit zullen definitieve stappen worden bepaald voor loskoppeling van het gasnet; Aansluiten gemeentelijk vastgoed Het aansluiten van het bestaande vastgoed maakt onderdeel uit van afspraken met Eneco.

Wanneer dit vastgoed niet meer in het eigendom is en er geen vervangende capaciteit wordt gerealiseerd is gemeente Schiedam een vergoeding schuldig aan Eneco. Verduurzaming sportaccommodaties Sporthal en zwembad Groenoord (Groenoord), en overige binnensportaccommodaties worden meegenomen bij het uitvoeringprogramma verduurzaming. Daarmee worden voorbereidingen getroffen qua planning en budget voor verduurzaming. De daadwerkelijke uitvoering is afhankelijk van de toekomst van de gebouwen (renovatie, sloop, nieuwbouw) zie ook 5.1.6.

4.6 Vastgoedmaatregelen 2022 Omdat de te nemen vastgoedmaatregelen voor 2022 en de vastgoedmaatregelen die al sinds 2021 genomen een overlap hebben, wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de ontwikkelingen, stand van zaken en toekomstverwachtingen per vastgoedmaatregel.

22

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

5

Vastgoedmaatregelen

In dit hoofdstuk zijn zowel de genomen als de nog te nemen vastgoedmaatregelen opgenomen. Per onderwerp wordt aangegeven welke stappen er in het afgelopen jaar zijn gezet, wat actuele ontwikkelingen zijn en de verwachtingen voor het komende jaar. Sommige vraagstukken vereisen een aanvullende besluitvorming.

5.1 Algemeen 5.1.1 Uitvoeringskosten professionalisering De introductie van het MPV 2021 is de uitkomst van de in 2019 ingezette lijn gericht op professionalisering van het vastgoedbeheer. Het verder doorzetten van deze professionaliseringsslag zal ook in 2022 en verder extra capaciteit blijven vragen in de vorm van inhuur. Het in 2021 beschikbaar gestelde budget zal blijvend ingezet worden voor de professionalisering en de borging binnen de organisatie. Dit gebeurt onder andere door het aantrekken van extra capaciteit.

5.1.2 Stroomopwaarts Vastgoed is aangehaakt bij de huisvestingswerkroep van de transitie Stroomopwaarts. Vanuit Vastgoed zijn diverse scenario’s wat betreft de (her)huisvesting van de kantoorlocatie als het leer-werkbedrijf onderzocht. 2022 zal in het teken staan van de verdere uitwerking van de huisvestingscenario’s van Stroomopwaarts en de te maken keuzes die daarbij horen.

5.1.3 Calamiteitenopvolging Er is in 2021 met een aannemingsbedrijf een 24-uurs-calamiteitendienst opgezet, zodat storingen en calamiteiten ook buiten kantooruren worden verholpen.

5.1.4 Leegstandsbeheer De aanbesteding van de beveiliging van leegstaande panden wordt binnenkort aanbesteed en de verwachting is dat in 2022 een raamcontract kan worden afgesloten.

5.1.5 Gebouwbeheer software In 2021 is O-prognose aangeschaft. Het volledige pakket is geïmplementeerd en operationeel. Dit is een systeem om het onderhoudsbeheer van het vastgoed efficiënt in te richten. Op basis van de inspecties en de daaruit volgende meerjarenonderhoudsplannen wordt een meerjarenbegroting opgesteld. Vanuit de begroting kunnen opdrachten worden gegeven en ontstaat inzicht in de voortgang van de uitvoering van het onderhoud.

5.1.6 Binnensportaccommodaties Zes binnensportaccommodaties maken onderdeel uit van het MPV: Sporthal Groenoord, Sporthal Margriet, Sportzaal Oost, Sportzaal Zuid, Zwembad Groenoord en Zwembad Zuid. Primo heeft het juridisch eigendom van de gymzalen in Schiedam. Deze vallen dus niet binnen de vastgoedportefeuille. De zes bovengenoemde accommodaties zijn allen ten minsten 20 jaar oud en hebben te kampen met achterstallig onderhoud. In de komende

23

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

periode wordt aan de hand van de recent vastgestelde Kadernota sport- en beweegaccommodaties ‘Kom maar op!’ thematische uitvoeringsplannen uitgewerkt (21BIJ01096). Hierbij is besluitvorming over de toekomst van het zwemwater beoogd voor juni 2022. Voor de ontwikkeling van binnensportaccommodaties is de beoogde besluitvorming in juni 2023. Voor binnensportlocaties voeren we sober en doelmatig onderhoud uit. In de afgelopen periode is opdracht gegeven voor vervanging van het peuterbadje van Zwembad Groenoord door een spraypark, vervanging van de scheidingsnetten in sporthal Margriet, alsook de vervanging van de dakbedekking van zwembad Groenoord en sportzaal Zuid. Deze vervangingen werden bekostigd uit de extra middelen voor achterstallig onderhoud die hier in 2021 voor zijn gereserveerd. Als gevolg van de coronamaatregelen stelt zowel het RIVM als NOC-NSF hogere eisen aan de ventilatiesystemen in binnensportaccommodaties. Uit onderzoek in 2021 bleek dat het ventilatiesysteem op alle locaties investeringen vergt aanvullend op het planmatig onderhoud. Momenteel wordt in samenwerking met beheerder Optisport gewerkt aan een ontwerp voor verbetering en verduurzaming van het ventilatiesysteem. Bij de uitvoering zal worden getracht om de ventilatiesystemen en aanverwante installaties meteen zoveel mogelijk te verduurzamen.

Het is de verwachting dat in het eerste kwartaal van 2022 het verbeterplan vorm heeft gekregen en dat een raming van de kosten kan worden gemaakt. De kosten voor deze aanpassingen worden opgevangen binnen de bestaande budgetten. In principe worden de kosten voor het vervangen en/of aanpassen van de ventilatiesystemen opgevangen binnen de flexibiliteit van de jaarschijf. Samen met beheerder Optisport wordt gewerkt aan het ontwerp voor de verbetering en verduurzaming van de ventilatiesystemen. Uitvoering zal in de zomer 2022 plaatsvinden.

5.1.7 Huuropbrengsten Het is juridisch niet mogelijk om na uitvoering van onderhoud de huurprijs hierop aan te passen, om de onderhoudskosten te dekken. Daarnaast heeft de huurder recht op een ‘onderhouden’ pand. Pas wanneer de overeengekomen huurtermijn is verstreken is het mogelijk de overeenkomst op te zeggen en een nieuwe overeenkomst af te sluiten met een nieuwe huurprijs. In veel gevallen lopen de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Wenselijk is om de huurprijs aan te passen bij een nieuwe verhuring. De huurprijs van het maatschappelijk vastgoed wordt berekend op basis van de WOZ-waarde. Het is de vraag of de WOZ-waarde evenredig stijgt na het uitvoeren van onderhoud. Wat betreft commerciële verhuur wordt er een markthuur in rekening gebracht. Er zijn huurovereenkomsten met een zodanige lage huurprijs dat herziening wenselijk is. Hiervan is een inventarisatie gemaakt. Er zijn circa 130 gebruikssituaties in kaart gebracht waar gebruik door derden plaatsvindt. In circa 90 van de gevallen zijn gegevens als NAWgegevens, begin- en einddatum contract, huurprijs, opzegtermijn en bijzondere bepaling direct inzichtelijk. In circa 40 gevallen zijn deze gegevens niet direct voor handen of lijken ze niet te kloppen. Het uitzoeken en in kaart brengen van de situatie per gebruik kost veel tijd. Incidenteel worden deze situaties opgepakt.

Bijvoorbeeld als een situatie actueel wordt. Voor de andere gevallen moet de prioriteit in kaart gebracht worden en is er capaciteit nodig om verdere aanpak uit te voeren.

24

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

5.1.8 Vastgoednota De Vastgoednota 2011 is aan herziening toe gezien de externe ontwikkelingen, gewijzigde inzichten en professionaliseringsslag van de afdeling Vastgoed. Omdat de Vastgoednota richting geeft aan het invullen van het vastgoedbeheer en het vastgoedmanagement is het wenselijk dat een nieuwe teammanager de herziene koers ondersteunt. De huidige nota is weliswaar verouderd, maar zorgt niet voor directe problemen. Wanneer de nieuwe teammanager is aangetrokken worden de plannen voor een nieuwe Vastgoednota besproken en in gang gezet.

5.1.9 Beveiligingskosten Beveiligingskosten zijn onder te verdelen in beveiliging van leegstaande panden, beveiliging van verhuurde panden en onderhoudskosten aan beveiligingsinstallaties. De schatting van het benodigde budget voor de beveiligingskosten voor 2022 is € 80.000. Het huidige budget is € 19.513 dus er zal € 60.487 aan het budget moeten worden toegevoegd. In 2021 is ruim € 170.000 geboekt aan beveiligingskosten. De beveiligingskosten zullen in 2023 sterk afnemen omdat er panden worden verkocht die nu een groot beslag leggen op het beveiligingsbudget. Voorgesteld wordt:  Voor het tekort van het beveiligingsbudget 2022, extra budget ad € 60.000 beschikbaar te stellen ten laste van de algemene reserve.

5.2 Vastgoedobjecten 5.2.1 Boerderij Landvreugd – herbouw Koetshuis In 2017 is het koetshuis, gelegen aan de Sweelincksingel 3, door brand verwoest. Naar verwachting vindt de herbouw in 2022 plaats. Eerder is besloten om het koetshuis minimaal te herstellen door de overgebleven voor- en zijgevels en kapconstructie te conserveren en alleen een cascoherstel uit te voeren zonder installaties (20BW000183). De monumentale waarde blijft grotendeels behouden en er ontstaat een wind- en waterdicht gebouw met minimale afwerking. De aanbesteding om het koetshuis te herbouwen is in volle gang en zal in 2022 plaatsvinden. Vervolgens wordt het gehele complex verkocht vanuit het programma Kansen in de Stad. Het huidige investeringskrediet van € 345.000 blijkt op basis van actualisatie van de kostenraming uit 2018 niet meer toereikend. De grootste oorzaak hiervan is de stijging van de bouwkosten. Uit de actualisatie van de kostenraming blijkt dat er € 445.000 nodig is voor het uitvoeren van het cascoherstel. Voorgesteld wordt:  Voor het uitvoeren van het cascoherstel van het koetshuis een investeringskrediet te voteren van € 100.000 ten laste van de algemene reserve.

5.2.2 Renovatie Sint Jacobs Gasthuis De oplevering van de renovatie van het Stedelijk Museum staat gepland voor eind maart 2022. Het project Sint Jacobs Gasthuis kampt met een overschrijding van € 600.000. Over beide zaken is de gemeenteraad in december 2021 geïnformeerd (21UIT10984). De meerkosten die leiden tot de overschrijding zijn in hoofdzaak te wijten aan een viertal punten:

25

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

1. Vertragingskosten: De uitloop van de werkzaamheden zorgt voor meer kosten bij aannemers en adviseurs. Deze kosten worden in hoofdzaak veroorzaakt doordat de bouwplaats langer in stand gehouden moet worden, werkzaamheden minder efficiënt kunnen worden uitgevoerd of vertraagd zijn en de doorlooptijd langer is. De vertragingskosten zijn circa € 200.000; 2. Prijsstijgingen: De prijsstijgingen op materiaal zijn de afgelopen periode exorbitant hoog geweest als gevolg van de huidige marktomstandigheden. Enerzijds worden de prijsstijgingen veroorzaakt door schaarste aan bouwmaterialen en forse stijgingen van de vraag naar grondstoffen. Anderzijds zijn de stijgende transportkosten van invloed. Een claim van circa € 200.000; 3. Plaatsing koelmachine (onderdeel klimaatsysteem): Ten tijde van het contracteren van beide aannemers werd de plaatsing van de noodzakelijke koelmachine in de kelder in plaats van in zijn oorspronkelijke locatie de timpaan (ruimte boven de entree van het gebouw) door eenieder gezien als een bezuiniging. Het uitwerken van de betreffende verplaatsing naar de kelder was op het moment van contracteren niet mogelijk omdat de sluitingsdatum van het museum reeds vaststond en het van groot belang was tijdig te beginnen om de opleverdatum van het project te halen.

In de nadere uitwerking die volgde bleek dat in de kelder meer ruimte nodig was dan gedacht, wat vooral wordt veroorzaakt door de eisen met betrekking tot geluidsuitstoot naar de omgeving en intern. Wat eerder als bezuiniging bedacht was, bleek bij nader inzien een forse kostenstijging van € 150.000; 4. Het resterende deel circa € 50.000 wordt veroorzaakt door het overschrijden van de verkenbare posten beglazing en vervanging trappen. Ondanks de overschrijding is het gelukt om op een aantal punten extra oplopende kosten te voorkomen. Na correctie van de kosten waarvoor zaken wel uitgevoerd zijn/worden is voor circa € 450.000 bezuinigd of afgewezen. Voorgesteld wordt:  Voor het dekken van het tekort dat is ontstaan tijdens de renovatie van het Sint Jacobs Gasthuis een aanvullend investeringskrediet te voteren ad € 600.000. De hieruit voortvloeiende kapitaalslasten op te nemen in de gemeentelijke begroting. De extra kapitaallasten bedragen aflopend € 45.000, uitgaande van een gemiddelde afschrijvingstermijn van 20 jaar.

5.2.3 Dwarsstraat 42 Het Vastgoedbedrijf wordt regelmatig benaderd door particulieren, bedrijven, maar ook door allerlei organisaties, verenigingen en stichtingen die op zoek zijn naar een ruimte voor hun activiteiten. De gemeente is weliswaar eigenaar van verschillende objecten, maar deze zijn helaas niet beschikbaar, bouwkundig ongeschikt, of anders bestemd, om voor dit doel te kunnen inzetten. Ook op de vrije markt is praktisch geen (betaalbare) ruimte beschikbaar voor deze partijen. Er wordt onderzocht of het mogelijk is dat de gemeente beschikking krijgt over een multifunctioneel gebouw met diverse ruimten waarin verschillende partijen met een maatschappelijk karakter kunnen worden gehuisvest. Dwarsstraat 42 is een voormalig wijkgebouw in Schiedam-Zuid dat eigendom is van de gemeente en is momenteel aangewezen als te verkopen vastgoed via KidS. Dit object is sinds enige jaren in tijdelijk beheer uitgegeven aan een leegstandbeheerder. Onderzocht wordt of Dwarsstraat 42 zal worden aangemerkt als maatschappelijk vastgoed. Naar de maatschappelijke invulling wordt nader onderzoek gedaan (MEM0041956).

26

Meerjarenperspectief Vastgoed - Rapportage 2021-2022

5.2.4 Vlaardingerdijk 50 De beheerderswoning van de RK begraafplaats aan de Vlaardingerdijk is onderdeel van de verkoopportefeuille en kent een grote restauratieopgave. De onderhoudstoestand is aanschrijvingswaardig op grond van de instandhoudingsplicht voor rijksmonumenten. De kosten van het achterstallig onderhoud Vlaardingendijk 50 komen ten laste van de voorziening achterstallig onderhoud gemeentelijk Vastgoed. Het voornemen is om de beheerderswoning te verkopen (uitgegeven in erfpacht) in samenhang met een mogelijke financiële bijdrage vanuit de gemeente ten behoeve van het cascoherstel.

5.2.5 Bramengaarde Woonwagencentrum Bramengaarde omvat vijftien standplaatsen met de daarbij behorende voorzieningen units/bergingen. De gemeente is als verhuurder verplicht om het verhuurde in een acceptabele staat van onderhoud te houden. Vijf van de vijftien units vertonen ernstige scheefstand en scheurvorming. De gebreken worden veroorzaakt door ongelijkmatige zettingen. Enkele jaren geleden is een noodconstructie aangebracht. Deze vijf units moeten worden vervangen. In 2016 is een ontwerp gemaakt voor nieuwe voorzieningenunits. Dit ontwerp is destijds gepresenteerd aan de bewoners. De verwachting was dat deze units konden worden gerealiseerd met de door de gemeenteraad beschikbaar gestelde financiële middelen. Helaas bleek dit bij de aanbesteding van de uit te voeren werkzaamheden niet mogelijk. Er kwam slechts één inschrijving met een te hoge prijs. Een oplossing is nog niet gevonden. Het vervangen van de voorzieningenunits kan niet los worden gezien van het ophogen van het openbaar gebied van woonwagencentrum Bramengaarde en de buurt De Gaarden. Om werkzaamheden zo efficiënt mogelijk uit te voeren en de hinder voor de bewoners te beperken, richten we ons nu op vier maatregelen: 1. Het vervangen van de vijf voorzieningenunits met een slechte technische staat; 2. De overige tien voorzieningenunits technisch toekomstbestendig behouden; 3.