38 Brief Raad van State 6 september 2024 Beroep bestemmingsplan Nieuw Mathenesse Glasbuurt West (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Raad vanState
Raad
de
van
Postbus
3100
Afdeling bestuursrechtspraak
Pagina
1 van 1
Schiedam
gemeente
1501
EA
SCHIEDAM
Ons
Datum
6 september
2024
Uw
nummer
kenmerk
(geanonimiseerd) Onderwerp
Inlichtingen
(geanonimiseerd)
Schiedam
Bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West
(Crisis
-
en
herstelwet)
Procedure
Beroep
Geachte
Hierbij De dit
heer/mevrouw,
stuur
naam
bericht
Ik verzoek daarvoor
en
ik
u
stukken
die
het
nummer
van
zijn ingediend in bovengenoemde procedure. deze zaak zijn u eerder meegedeeld. U vindt
“Onderwerp”
onder
en
“Ons
naar
tot
en
bovenaan
nummer”.
aanleiding van de stukken een verweerschrift met 27 september 2024 de tijd.
u
ze
in te dienen.
U
krijgt
Privacy De Afdeling stuurt de stukken die u stuurt, door aan de andere partijen. Houdt u daar rekening mee als u stukken met privacygevoelige informatie stuurt. Voor meer informatie gaat u naar www.raadvanstate.nl/privacyverklaring. Aangezien
dit bericht
geautomatiseerd
is
aangemaakt,
is dit niet
ondertekend.
Hoogachtend, griffier
de
4206773(3A1)
Postbus
20019
-
2500
Bij correspondentie
EA
Den
de datum
en
Haag het
-T
070
nummer
426
van
44
deze
26
-
F 070
365
brief vermelden
13
80
-
www.raadvanstate.nl
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
Per aangetekende en Afdeling bestuursrechtspraak
gewone
van
de
Raad
20019
2500
EA
Den
Haag
Tevens
per
Veilig
Onze
1071
State
van
Postbus
Amsterdam,
Concertgebouwplein
post
E:
:
20242379
1
Beroep bestemmingsplan
“Nieuw-Mathenesse
Glasbuurt-West”,
en verlening drie omgevingsvergunningen coördinatieregeling (gemeente Schiedam)
Voorzitter, leden
van
cliënten,
22
77
2024
waarden
Namens
19 35
Mailen
6 augustus
Betreft
H
franken@sight.law
M:+316
referentie
15
LL Amsterdam
de
met
besluit
hogere
toepassing
Afdeling,
(geanonimiseerd) en |
(geanonimiseerd) te Schiedam),
ee (geanonimiseerd) EN
woonachtig
aan
het
van
1,
Inleiding
dels
Het
ik
besluit
de
de beroepschrift in tegen (i) vaststellen van gemeenteraad van de gemeente Schiedam (hierna: “Raad”) d.d. 4 juni 2024 tot het het bestemmingsplan “Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West” (hierna: “Bestemmingsplan”) en (ii) de besluiten van het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Schiedam (hierna: van drie inzake het vaststellen van waarden en het verlenen “College”) (a) hogere (b) voor het VROM-terrein omgevingsvergunningen (hierna: “Omgevingsvergunningen”). dien
een
Bestemmingsplan, het besluit hogere waarden en de Omgevingsvergunningen liggen ingang van 27 juni tot en met 7 augustus 2024 ter inzage, zodat dit beroepschrift als tijdig ingediend moet worden beschouwd. Op grond van het bepaalde in de Wro inzake de toepassing van de coördinatieregeling, worden de besluiten voor de mogelijkheid van beroep als één besluit aangemerkt. Een kopie van de bekendmaking van de besluiten is aangehecht als Bijlage 1. Blijkens de bekendmaking betreft het een project waarop afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing is. Op grond hiervan dienen alle beroepsgronden in het beroepschrift te worden opgenomen. met
12:
cliënten
Namens
heb
ik op
24
juli
2024
geprobeerd
de
bijlagen bij de plantoelichting te omgevingswet.overheid.nl en ook niet
raadplegen, maar deze waren niet beschikbaar op ruimtelijkeplannen.nl. Namens cliënten heb ik hierover contact opgenomen met de an Bedr zenkerie destronen et (geanonimiseerd) via
(geanonimiseerd) Ik heb aangegeven | standpunt
nieuwe
dat
de
dat de
publicatie
zal
heeft
dat
cliënten
zich
en
dat
op
het
terinzagelegging niet juist plaatsgevonden moeten volgen, met de juiste bijlagen. De heer (geanonimiseerd) ee: aan contactpersoon voor het Bestemmingsplan met vakantie is tot en met 27 juli 2024
een
stellen
er
daarom
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
en
dat
13:
hij
hierover
bij terugkomst een gekregen.
uitsluitsel op
geen
Alvorens
besluit zal
nemen.
Tot op
heden
hebben
cliënten
nog
dit punt
in te gaan
de
beroep (par. 4 hierna), worden eerst de inhoud van het besluit de en Bestemmingsplan, hogere waarden Omgevingsvergunningen beschreven (par. 2 hierna) en worden de belangen van cliënten toegelicht (par. 3 hierna). op
gronden
van
het
Inhoud 2.1:
Het
Bestemmingsplan,
Bestemmingsplan
hogere
waarden
en
Omgevingsvergunningen
opgesteld als uitwerking van de Schiedamse gebiedsontwikkeling Nieuw-Mathenesse. De gebiedsontwikkeling ziet op de transformatie van het noordelijk deel van dit bedrijventerrein naar een gemengd woon-werkgebied. De gebiedsontwikkeling ziet verder op de doorontwikkeling en opwaardering van het bedrijventerrein, door onder andere het versterken
2,2.
besluit
Het
het distilleercluster
van
plangebied
Mathenesse
is
bestaat
uit
in Schiedam.
Buitenhavenweg Buitenhavenweg, Nieuwsticht
en
en
diverse
Het gaat de
om
als onderdeel
van
het Dutch
percelen
het
huidige bedrijventerrein Nieuwvoormalige glasfabriek tussen de
het
terrein
op
van
de
Distillers
District.
het aan de VROM-terrein Nieuw-Mathenesserstraat, aan de percelen Couwenhovenstraat, Buitenhavenweg en de Buitenhaven. Het totale plangebied is ongeveer 6,5 hectare
enkele kleinere deel
een
van
groot. 2,33
Het
Bestemmingsplan maakt volgens de plantoelichting de bouw van 738 nieuwe woningen mogelijk, aangevuld met circa 23.000 m2 ruimte voor diverse vormen van gemengde bedrijvigheid, een hotel en diverse voorzieningen voor de nieuwe buurt.
2.4.
Het
is plangebied voorkeursgrenswaarden worden
hogere aan
2
voor
deel
van
de
nieuwe
De
procedure
waarden
het
vastgesteld. Bestemmingsplan.
woningen tot
overschreden.
vaststelling
van
Voor
hogere
deze
woningen
waarden
is
zijn
gekoppeld
inrichting en bebouwing van het VROM-terrein aan de Buitenhavenweg zijn drie aanvragen omgevingsvergunning ingediend. Na vaststelling van het Bestemmingsplan zijn verleend. Deze omgevingsvergunningen zien de drie gevraagde omgevingsvergunningen volgens de bekendmaking op de bouw van 84 appartementen en circa 400m2 ruimte voor horeca, de kap van een aantal bomen en het aanleggen van een inrit. Het gaat om de vergunningen met zaaknummer Z2023-00000798 / OLO nummer 7930651 (activiteiten: bouwen en uitrit aanleggen of veranderen), zaaknummer Z2023-00001148 / OLO nummer 8205165 (activiteit: kap drie bomen) en zaaknummer Z2023-00001150 / OLO nummer
Voor
de
8205385
Belangen Bil,
een
meerdere De binnen gelegen wettelijke geluidzones. en industrielawaai uit de Wet wegverkeerslawaai geluidhinder
voor
(activiteit: kap
zeven
bomen).
cliënten
(geanonimiseerd)
te zijn eigenaar-bewoner van het perceel met bebouwing aan de het Schiedam. Zij hebben vanuit hun woning en vanuit de achtertuin direct zicht op afstand van het plangebied (zie geanonimise rd) plangebied. Het perceel van cliënten is gelegen op (Ener als belanghebbenden hiervoor Afbeelding 1). Cliënten moeten daarom bij de bestreden
Cliënten
besluiten
worden
aangemerkt.
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West Bestemmingsplan
Gemeente Schiedam
meer kenmerken
w
vastgesteld 04-06-2024 Piekinfo
Regels
-
vastgesteld
Toelichting
Bijlagen bijdetoelchting
Gerelateerd
Overig
Documenten
Bekendmakingen *
5
Gemeenteblad
ruimtelijke ordening
Wet
/
geluidhinder / bestemmingsplan Nieuwomgevingsvergunaingen VROM-terrein / besluit
Wet
Matrenesse Glasbuurt-West hogere waarden (geluid)
/
Bestanden «
e
6
%
Plantage
1
we”
s
mate
er „
H
«
Ze
_
EN Pi
Uw gemeten gebied
5
+ %
x
AN) à
_X
SZ
1:
me?
dat
Bestemmingsplan
staat
nieuwe
woningen
cliënten in
de
met
algemene
zin
woningen, bijdrage geleverd aan cliënten
3.4.
de
is
het
ondersteunen.
ook
in Schiedam
en
het
oplossen
dit
evenwel
gevolg ontwikkelingen met kader zorgvuldig en van
plangebied
t.o.v.
Voorop
Voor
@
> |
Situering perceel cliënten
betaalbare
3.3:
‘
AN
71m 333
|
Afbeelding
5
pakkersstaat
he
À
È+
GMI
pestand
van
Als
omgeving.
voorgenomen
ontwikkeling
groot tekort Met het Bestemmingsplan wordt bekend
is
er
een
woningtekort, hetgeen positief
aan
aan een
is.
belang dat hun woon-, werk- en leefklimaat als onevenredig wordt aangetast, dat de voorgenomen onderzoek deugdelijk gepaard gaan en dat de besluitvorming in dat gemotiveerd plaatsvindt.
bestreden
van
zeer
besluiten
groot
niet
In de ogen van cliënten ontbreekt het in de voorgenomen besluitvorming hieraan. Zij maken zich ernstig over de gevolgen van de voorgenomen zorgen ontwikkelingen voor de monumentale
waarden
bebouwing, de gevolgen voor cultuurhistorie en stedenbouw (o.a. massaliteit), parkeren en verkeer, geluid en bezonning. Voorts constateren in strijd is met de Ladder voor duurzame zij dat het Bestemmingsplan verstedelijking, de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland en met de van bestuur. slot menen cliënten dat de Tot algemene beginselen behoorlijk Omgevingsvergunningen vernietigd moeten worden. Zij lichten hun beroepsgronden als volgt toe. 4.
Gronden
van
beroep Bestemmingsplan
4,1.
Cliënten
kunnen
a)
de
zich
van
met
het
de
bestaande
Bestemmingsplan
niet
verenigen. Zij
menen
dat:
onrechte niet beschikbaar waren bijlagen bij de plantoelichting ten op of ruimtelijkeplannen.nl omgevingswet.overheid.nl gedurende (het overgrote deel van) de terinzagelegging het van Bestemmingsplan. Cliënten menen dat daarom het
Advocaten bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
b)
c) d)
e) f) g) h)
i) j) k) IJ) m)
Bestemmingsplan met bijlagen opnieuw ter inzage moet worden gelegd voor een periode van zes weken; de gevolgen van de mogelijk gemaakte hoogbouw op de bestaande monumentale silo's en de overige bebouwing voor het perceel van cliënten en de omgeving van het plangebied en het stadsgezicht onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt; onvoldoende inzicht is geboden in en rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het plangebied en de gevolgen van de ontwikkeling op deze waarden; onvoldoende inzicht is geboden in de gevolgen van de bouwmogelijkheden van het Bestemmingsplan vanuit stedenbouwkundig perspectief (o.a.
massaliteit en verhouding tot stadsgezicht); het Bestemmingsplan in strijd met het gemeentelijke Erfgoed- en Monumentenbeleid is vastgesteld; het Bestemmingsplan Zuidis vastgesteld in strijd met de Omgevingsverordening Holland / TAM-omgevingsverordening Zuid-Hollandse Omgevingsverordening; de aspecten parkeren en verkeer onvoldoende zijn onderzocht; wat betreft de aspecten geluid en bezonning onvoldoende onderzoek is verricht en ten onrechte van een maximale niet wordt uitgegaan invulling van de planologische mogelijkheden; sprake is van strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking; het Bestemmingsplan enkele onduidelijke planregels bevatten; een besluit niet doorlopen mer-procedure ten onrechte ontbreekt (mede gelet op de aanmeldnotitie mer); onvoldoende onderzoek is verricht naar de mogelijke (zon)lichtreflectie van de door het Bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing op hun woning c.q. perceel; het Bestemmingsplan gelet op het bovenstaande in strijd is met het recht en met de van in het met het bestuur, algemene beginselen behoorlijk bijzonder het 3:4 3:2 zorgvuldigheidsbeginsel (artikel Awb), evenredigheidsbeginsel (artikel Awb) en het motiveringsbeginsel (artikel 3:46 Awb).
gronden (met uitzondering van grond a) zullen hierna nader worden toegelicht. Volledigheidshalve merken cliënten op dat blijkens de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold voor 1 januari 2024 op onderhavige procedure van toepassing is, nu het ontwerpbestemmingsplan voorafgaand (op 12 december 2023) aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet (op 1 januari 2024) ter inzage is gelegd.
4.2.
Voornoemde
b t/m d
Gevolgen hoogbouw
4.3.
monumentale
op
silo's / Cultuurhistorische
waarden
/ Stedenbouw
Bestemmingsplan maakt rechtstreeks een optopping van de bestaande monumentale mogelijk tot een gebouw van in totaal 58 meter hoog. Zie in dat kader Bijlage 2 voor twee impressies van de gevolgen van de optopping voor de omgeving. Het
silo's
4,4.
In de
plantoelichting (par. 3.2.2)
is hierover het
volgende opgemerkt:
zijn de silo's van de voormalige glasfabriek het meest beeldbepalende, bebouwingselement in het plangebied. De silo's zijn mede vanwege en door die hun karakteristiek ook aangemerkt als gemeentelijk monument,
In
de
bestaande
aanwijzing
van
functie
Nader
onderzoek van
specifiek beschermingsregime
een
nieuwe
constructief
situatie
voor
naar een
voorzien.
Wel is de opgave
om
een
de silo's te vinden. de
technische staat
dusdanige
kwaliteit
van
zijn
de silo's
dat een
heeft uitgewezen
optopping mogelijk
dat
deze
is tot
een
4
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
hoogte
van
genomen
circa
De
100 meter.
bovenop
om
de
eigenaren
van
het terrein hebben
silo's
een
hotel
bestaande
daarbij
te ontwikkelen.
Om
de insteek voldoende
programmatisch als uitwerking hotel, qua architectuur, is de toegestane bouwhoogte in basis gesteld op 58 meter. Met deze bouwhoogte is sprake van een kader voor herontwikkeling van het silocomplex, waarbij geen sprake is van een aantasting van de monumentale waarden, en is ook geborgd dat de functie als iconisch hoogteaccent in het plangebied behouden blijft. te behouden
ruimte
4,5.
Noch
in de
is berekend
hoe
«
e
plantoelichting
mogelijk
te
waarom
een
dat
voor
noch de
maken; dergelijke
een
in
silo's
de
van
het
zowel
bijlagen bij deze toelichting
constructief
optopping
geen
geschikt zijn aantasting
om
voor
is echter onderbouwd: een
de
gebouw
tot
monumentale
58
meter
waarden
vormt; «
_ waarom een dergelijke bouwhoogte/optopping is
e
de
voor
e
waarom
e
wat
e
4,6.
van
de
omgeving
van
het
plangebied (waaronder
optopping cultuurhistorisch gezien aanvaardbaar is; gevolgen zijn voor de optopping voor het silhouet van Schiedam
de
binnenstad
stadsgezichten; voor de (stedenbouwkundige gevolgen zijn van de optopping cultuurhistorische) uitstraling van het silocomplex; of en hoe rekening is gehouden met de cultuurhistorische waardenkaart. van
en
de beschermd
en
de
wat
danwel
Beeldkwaliteitsplan De Glasfabriek (zie bijlage 3 bij de plànregels) is volgens de gemeente “de uitwerking van het ruimtelijk raamwerk en het stedenbouwkundig plan voor de bijzondere transformatie van de voormalige glasfabriek in Schiedam tot een levendige en gezonde stadswijk van de 21ste eeuw.” (zie pagina 3). Echter, het enige dat in het Beeldkwaliteitsplan wordt opgemerkt over de optopping van de silo's is het volgende (p. 3): Het
monumenten
expliciet omschreven met Dit
is
de gemeente onvoldoende
in
gebied zijn een aparte categorie en worden niet dit document. De uitwerking van de monumenten zal nader
bekeken
in
het
worden.”
gevolgen van de optopping voor de ruimtelijke De omgeving ruimtelijke aanvaardbaarheid van deze van het bebouwingsmogelijkheid Bestemmingsplan wordt ten onrechte doorgeschoven naar de fase van de omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument. Dit is onjuist, nu het Bestemmingsplan een bouwhoogte tot 58 meter ruimtelijk gezien rechtstreeks mogelijk maakt. een
en
4.8.
voor
cliënten);
van
“Beschermde
4.7.
de optopping
de
de
omgeving e
aanvaardbaar
omgeving;
_ wat de gevolgen zijn de woning
stedenbouwkundig gezien
In de
Nota
de
onderbouwing
monumentale
van
de
waarden.
Glasbuurt-West is opgenomen (zie pagina 2 van nagedacht over de opbouw van hoogtes in de overgang tussen de binnenstad naar de haven, omdat (i) rond de Koemarkt en Rotterdamse dijk in de loop van de 20° eeuw al hoogteaccenten zijn geplaatst (lees: de Koemarktflat en de Grensflat), (ii) binnen de gebiedsontwikkelingen Merwe-Vierhavens in de gemeente Rotterdam en het aangrenzende Glasbuurt-Oost (Van Deventerdriehoek) de volgende schaalsprong wordt gemaakt en (iii) het plangebied stedenbouwkundig een opbouw van schalen van de Koemarkt en de Rotterdamse dijk naar de Glasbuurt-Oost en M4H geeft.
bijlage 3)
Zienswijzen dat
goed
is
Nieuw-Mathenesse
Advocaten bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
4,9,
bovenstaande
Het
geen
is niet
te
volgen.
De
de
rode
cirkel
bedoelde Koemarktflat is 32 meter hoog, Afbeelding 2), de uiterste bebouwing aan de en Rotterdam grens tussen Schiedam (en direct grenzend aan Merwe-Vierhavens). Het bedoelde bestemmingsplan Merwe-Vierhavens (M4H) is nog niet definitief vastgesteld, het ontwerpbestemmingsplan (zie de opgelichte bestemmingsvlakken op Afbeelding 2) voorziet in bebouwing van 25 (op de pieren) tot maximaal 40 meter hoog (bij de blokken in de Marconistrip). Gezien de schaal en maat van Schiedam in vergelijking met Rotterdam is de maximaal toegestane bouwhoogte van 58 meter voor de silo’s buitenproportioneel en zeker evenals
de
Grensflat
opmaat
naar
de
(zie
Glasbuurt-Oost
hiervoor op
of M4H.
Dit
heeft de
Raad
onrechte
ten
miskend.
Merwe-Vierhavens Bestemmingsplan
Gemeente Rotterdam
kenmerken
meer
WOE
wv
ontwerp 110
Plekinfo
Regels
in
voorbereiding
Bijlagenbijderegels
Toelchtmg
Bijlagr
(2)
Bestemmingsvlakken
[]
woongebied-1
EJ]
waarde -Archeologie1
>
>
Gebiedsaanduidingen (3)
___
___
geluidzone -industrie1
>
geluidzone -industrie2
>
[_] vrijwaringszone
-
dijk
>
Maatvoeringen (1) ‘v__
Maximum
u Afbeelding 4.10.
De
in het
2:
situering
Grensflat
Bestemmingsplan
ontwerpbestemmingsplan
opgenomen
maximaal
toegestane
Maximum
bouwhoogte (m): 40
“Merwe-Vierhavens”
bouwhoogte
voor
de
silo's
is
strijd met artikel 3.1.6 lid 5 sub a Bro, dat bepaalt dat in de toelichting bij een bestemmingsplan ten minste wordt neergelegd een beschrijving van de rekening is wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden van dat kader cliënten naar een uw uit 2017,* In verwijzen Afdeling gehouden. uitspraak waarin het volgende is geoordeeld: gelet op
bovenstaande
en
bouwhoogte (m) (1)
het
in
Afdeling overweegt dat artikel 3.1.6, vijfde lid, aanhef en onder a, van het Bro geen verplichting aan de raad oplegt om ieder cultuurhistorisch waardevol object te voorzien van een beschermingsregeling. Daarentegen legt deze bepaling de raad wel een verplichting op om voor het gehele plangebied in de plantoelichting te beschrijven op welke wijze met de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. De
4.11.
Ì
ABRvS
plantoelichting van het Bestemmingsplan niet ingegaan cultuurhistorie, zodat het plan in strijd is met voornoemd artikel. Als
26
gezegd
april 2017,
is
in de
ECLI:NL:RVS:2017:1159.
op
het aspect
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
4.12.
ontbreekt
een
de
aanvaardbaarheid
van
daarvan
Voorts
van
4.13.
cliënten
en
de
onderbouwing in de plantoelichting of hoogbouw op deze plek en de gevolgen overige omgeving van het plangebied.
onderzoeken voor
de
naar
de
gronden
geldt weliswaar de waarvan “de bestaande bebouwing veranderd voor zover de uitsluitend worden vergroot en/of vergroting en/of mag van het zichtbaar vanaf de en met niet is voorts openbare weg inachtneming verandering in de de ‘Waarde Cultuurhistorie! samenvallende met bestemming”), bepaalde bestemming maar volstrekt onduidelijk is hoe deze doelstelling zich verhoudt tot de mogelijk gemaakte plaatse van de silo's, zie ook de rode cirkel “Cultuurhistorie” dubbelbestemming (op grond Ter
op
Afbeelding
3)
-
bouwhoogte
4.14.
Afbeelding
3:
Bovendien
voorziet
meter.
Situering silo's
Bestemmingsplan in een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, op grond afwijking van de maximaal toegestane bouwhoogte een bouwhoogte van maximaal zeven meter hoger kan worden toegestaan (zie artikel 6 lid 6.5 sub a van de planregels). Gelet hierop kunnen de silo's dus 65 meter hoog worden. In dat geval is sprake waarvan
van
4,15.
58
van
een
nog
het
in
grotere aantasting
van
de
monumentale
waarden.
Hierbij komt dat het Bestemmingsplan rechtstreeks voorziet in de realisatie van enkele gebouwen met hoogtes die varieren van 37,5 tot en met 44,5 meter, die rechtstreeks zichtbaar zijn vanuit de woning en de achtertuin van cliënten (zie ook Afbeelding 4). Ook dat het voor deze in een gebouwen geldt Bestemmingsplan binnenplanse voorziet in van de om ter afwijkingsmogelijkheid afwijking plaatse geldende maximaal een van maximaal toegestane bouwhoogte bouwhoogte respectievelijk zeven (zie artikel 6 lid 6.5 sub a planregels) en vier meter (zie artikel 4 lid 4,5 sub a planregels) hoger toe te staan.
|
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
„narcstraal
4.16.
Afbeelding
4:
Hoogbouw
Tot slot is
voor
die rechtstreeks
cliënten volstrekt
4.17.
2'
onduidelijk
1/, ‘Gemengd ‘Gemengd hoogte van 7 meter. Dergelijke palen =
—
Cliënten
op
en
—
grond
van
waarom
3’ rechtstreeks en
masten
de
Bestemmingsplan
is toegestaan
bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Gemengd in palen en masten met een
voorzien
zullen het stadsbeeld
nog
verder aantasten.
dat bovenstaande
bouwmogelijkheden (voor zowel de silo's als de overige bebouwing leidt, die tot een onevenredige palen van de monumentale waarden van de silo's leidt en die stedenbouwkundig gezien aantasting van zowel voor de direct omgeving het plangebied als voor de binnenstad als geheel onaanvaardbaar miskend. Het Bestemmingsplan is is. Dit heeft de Raad ten onrechte de derhalve niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en is in strijd met algemene menen
gebouwen
en
beginselen
van
e.
Strijd
Erfgoed-
4.18.
In
met
en
masten)
behoorlijk
bestuur.
de
en
tot te massale
monumentenbeleid
aanvulling op het bovenstaande merken cliënten op dat het Bestemmingsplan is vastgesteld in strijd met het gemeentelijke Erfgoed- en monumentenbeleid (door de Raad vastgesteld op 2 november 2021). In dit beleid zijn onder andere onderstaande uitgangspunten e
De gemeente
opgenomen: ziet
er
bestemmingswijziging
vanuit de
wettelijke
niet
tot
leidt
te
taak rond zware
vergunningverlening
aantasting
van
toe dat een
op
monumentale
waarden.
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
en van monumenten stimuleren herbestemming Tegelijkertijd wil de gemeente eigenaren helpen bij hun opgaven. We willen natuurlijk het liefst het juiste gebruik bij het juiste gebouw. Dat vraagt om een proactieve houding om ontwikkelingen mogelijk te maken, bijvoorbeeld in bestemmings- en omgevingsplannen of in beleid over gebruiksmogelijkheden, zoals horecabeleid. Iedere herbestemming vereist maatwerk. Herbestemming van gebouwen die behoren tot de verhaallijnen van onze stad krijgen daarbij bijzondere aandacht. Gemeentelijk beleid is complementair aan het rijksbeleid
provinciaal beleid voor herbestemming (p. 11); als bij individuele leidt het strategisch monumenten, gebruik van bestaande meerwaarde. tot Erfgoed geeft identiteit aan erfgoedwaarden bij gebiedsontwikkeling en een middel om betrokkenheid een het gebied is bij gebied te organiseren. Om die voorhand deze reden het van om is op belang bij gebiedsontwikkelingen erfgoedwaarden in beeld te brengen en hier gewicht aan toe te kennen. In gebieden die behoren tot de verhaallijnen is dit gewicht groter. Een goed voorbeeld is de ontwikkeling rond Nieuw-Mathenesse, waarbij de geschiedenis van de glasfabriek kansen biedt als voor uitgangspunt herontwikkeling. Gemeente en ontwikkelaar trekken hier bij voorkeur samen in op, waarbij de gemeente zijn ambitie duidelijk maakt. De aanpak leidt enerzijds tot behoud en inzet van monumentale historische bebouwing en anderzijds tot economische meerwaarde, vanwege een aansprekend verhaal waar (toekomstige) bewoners identiteit aan kunnen ontlenen (p. 13); Naast de brede verhaallijnen, die het aandachtsgebied vanuit het vakgebied van ruimtelijke erfgoedzorg bepalen, zijn overal in de stad waardevolle en interessante stedenbouwkundige structuren aanwezig. Vaak hebben deze een geschiedenis Vanuit de vakgroep stedenbouw en landschap zijn deze structuren in kaart gebracht.
Zij laten kwaliteiten zien die aanwezig zijn, versterkt kunnen worden en benut bij ruimtelijke opgaven. De stadskarakteristieken hebben een stadsbrede dekking (in tegenstelling tot de cultuurhistorische waardenkaarten) en worden ook verankerd in de omgevingsvisie en het omgevingsplan (p. 20); sinds 2012 in moeten Erfgoedwaarden verplicht ruimtelijke plannen worden zowel in de structuurvisie als in het bestemmingsplan. Zo wordt de opgenomen, objectgerichte erfgoedzorg veranderd in een omgevingsgerichte erfgoedzorg (p. 21); Verankering van erfgoed in de ruimtelijke ordening is gericht op een zorgvuldige omgang met het erfgoed binnen de snelle en omvangrijke veranderingen in de inrichting van stad en land. Het belang van het cultureel erfgoed dient volwaardig te worden meegenomen in de integrale afweging van belangen die plaatsvindt ten behoeve van het goed functioneren van de ruimte. Planologische bescherming vraagt dus op voorhand om een weging van het belang van behoud van deze geïnventariseerde de waarde. die alleen via Objecten ruimtelijke ordening worden benoemd als cultuurhistorisch waardevol, zijn altijd onderdeel van een beschermingswaardige structuur en maken deze mede afleesbaar. Het behoud is gericht op het afleesbaar houden van die structuur (p.
21); Het meewegen van in bestemmingsplannen en straks omgevingsplannen benoemde erfgoedwaarden is niet eenvoudig en zal zo concreet mogelijk moeten worden gemaakt. Hierbij hanteert de gemeente het uitgangspunt dat het belang van behoud en versterking van erfgoed dat behoort tot de verhaallijnen zwaarder wordt gewogen binnen de totale ruimtelijke opgave. Ook is het mogelijk dat advisering door de commissie ruimtelijke kwaliteit wordt vereist als een project erfgoedwaarden van de verhaallijnen raakt. De waarde van stadskarakteristieken buiten de verhaallijnen, worden op grond van erfgoedbelang minder zwaar meegewogen. Dat laat onverlet dat en
Net
9
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
belangen samenhangen met die karakteristiek die zorgen voor een zwaardere het omgevingsplan zal dit per geval verder worden weging. uitgewerkt, zodat nemen van ambities en dit in hun initiatiefnemers kennis kunnen de gemeentelijke project kunnen opnemen (p. 21). er
andere
In
4,19,
Cliënten
stellen
vast
monumentenbeleid
dat
wordt
niet
aan
bovenstaande
voldaan.
een
Omgevingsverordening Omgevingsverordening
Zuid-Holland
vereisten
uit
het dan
Erfgoed- en toelichting
wel
Immers, belangenafweging erfgoedhistorie, verhaallijnen en stadskarakteristieken ontbreekt in dit concrete geval. Gelet hierop is het Bestemmingsplan in strijd met voornoemd beleid en is het plan niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid. inzake
fs
Strijd
met
Hollandse 4.20.
Het
Bestemmingsplan
Zuid-
menen
dat dit in
een
is met de
bij de plantoelichting) blijkt dat ook de provincie Zuid-Holland zorgen heeft geuit dat deze compensatie nog niet definitief is verzekerd. Volgens de gemeente is er sprake van concreet zicht op compensatie (p. 5 reactienota).
4.21.
Uit
4.22.
Cliënten
de
“Reactienota
menen
wettelijk vooroverleg”
dat deze
Bestemmingsplan 4.23.
TAM-omgevingsverordening
bedrijventerrein naar een gemengde bestemming. Omgevingsverordening Zuid-Holland (thans TAMZuid-Hollandse Transformatie van Omgevingsverordening). omgevingsverordening bedrijventerreinen is alleen mogelijk indien wordt verantwoord op welke wijze binnen de regio compensatie van het bedrijventerrein plaats zal vinden. Cliënten
wijzigt strijd
/
daarom
(bijgevoegd
compensatie onvoldoende in
strijd
is met
de
als
bijlage
is verzekerd
in de
planregels
en
dat het
Omgevingsverordening.
volgt uit artikel 7.52 lid 11 van de TAM-omgevingsverordening Zuid-Hollandse of transformatie naar dat nieuwe woningbouw is Omgevingsverordening woningen uitgesloten op bedrijventerreinen die zijn aangewezen als ‘bedrijventerrein, niet te transformeren’. Voor zover cliënten kunnen overzien valt een deel van het plangebied waar woningbouw binnen zo’n aangewezen gebied (zie ook Afbeelding 5). Gelet is voorzien cliënten zich hierop vragen hardop af of dit deel van het Bestemmingsplan wel in de is met overeenstemming Omgevingsverordening. Bovendien
—
—
10
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
5e Uitsnede Afbeelding kaart Omgevingsverordening (bedrijventerrein, g.
Parkeren
4.24.
Voor
en
het
van
naar
Goudappel
onderzoek
Zuid-Hollandse
transformeren)
verkeer
plantoelichting (zie paragraaf 5.3) Schiedam, Verkeer en parkeren’ maart 2023 (bijlage 3 bij de plantoelichting). De conclusies van dit 545 de nominale parkeerbehoefte van het Bestemmingsplan
parkeren
aspect
verwezen
TAM-omgevingsverordening niet te
het
verkeer
wordt
in
onderzoek ‘Nieuw-Mathenesse
d.d.
luiden
en
16 dat
de
Noord
—
parkeerplaatsen bedraagt en dat dit aantal minimaal op de locatie moet worden gerealiseerd. Wat betreft het aspect verkeer wordt geconcludeerd dat op geen van de straten in de omgeving kritische grenswaarden worden overschreden, zodat er geen verkeersleefbaarheid en de verkeersafwikkeling. knelpunten zullen ontstaan in de 4.25.
Cliënten
van
Goudappel
meerdere
onderzoek
uitgegaan
van
stellen vast dat in het onderzoek
zijn gehanteerd. voorzieningen, terwijl Zo
wordt
in
het
onjuiste uitgangspunten
23.400
aan
bedrijven
rechtstreeks
m2
toestaat.
en
Bestemmingsplan hoger metrage met de functie ‘sport', voor deze functie geldt ter hoogte van de 1’ geen maximummetrage en ter hoogte van de bestemmingen ‘Gemengd 2’ ‘Gemengd en ‘Gemengd 3'is deze functie niet meegenomen in het gezamenlijk toegestane oppervlak hangt voornamelijk
het
een
Dit
samen
—
—
—
aan
4.26.
functies.
parkeernorm van 0,5 per woning, terwijl de vigerende Mobiliteitsnormen 2022 (d.d. 15 november 2022) in ieder geval voor middeldure en vrije woningen een parkeernorm van 0,7 per woning voorschrijft. In de onrechte van is ten 0,7 per woning is plantoelichting opgenomen dat een parkeernorm gehanteerd. Voorts
wordt
voor
wat
betreft
de
woningen
uitgegaan
van
een
11
Advocaten bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
4.27.
4.28.
4.29.
4,30.
Voor
wat
betreft de
per
100
m2
in het onderzoek uitgegaan van een parkeernorm van 1 Bestemmingsplan staat ook restaurants (met bezorg- en afhaalservice) toe, Voor restaurants geldt op grond van de Mobiliteitsnormen 2022 een parkeernoen van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo.
bvo,
horeca
wordt
het
maar
Verder
ontbreekt een parkeerbehoefteberekening voor mogelijkheid tot het houden van congressen/evenementen niet-hotelgasten kan worden bezocht).
het en
voorziene een
hotel
restaurant
dat
(inclusief ook door
Ook
vragen cliënten zich af of in de parkeerbehoefteberekening wel voldoende rekening is met alle die het biedt. Het gehouden gebruiksmogelijkheden Bestemmingsplan Bestemmingsplan voorziet immers in een scala aan functies (o.a. gemengde bedrijven en bedrijfsmatige activiteiten behorende tot categorie A of B als bedoeld in de als Bijlage 1 opgenomen Staat van milieubelastende activiteiten, dienstverlening, cultuur en ontspanning inclusief (leisure), sport, voorzieningen, ateliers, maatschappelijke binnenplanse een voor afwijkingsmogelijkheden groter oppervlak aan bedrijven, bedrijfsmatige activiteiten, ateliers en maatschappelijke voorzieningen), terwijl in het parkeeronderzoek uitsluitend wordt uitgegaan van ‘gezondheidsvoorzieningen’ (met 4 behandelkamers), ‘buurtwinkels’ (met een parkeernorm van 0,1 pp per 100 m2) en ‘maakindustrie’ (met een parkeernorm van 0,9 pp per 100 m2). Er wordt dus ten onrechte niet uitgegaan van een worst-case
scenario.
Bovendien
is in het onderzoek
Goudappel weliswaar opgenomen dat een bepaald aantal autoparkeerplaatsen moet gerealiseerd, maar in de toelichting staat nergens beschreven dat deze parkeerplaatsen ook daadwerkelijk binnen het plangebied kunnen worden gerealiseerd. Hierbij komt dat er ten behoeve van de compensatie van het VROMterrein in het gebied Nieuw-Mathenesse ook 243 parkeerplaatsen extra moeten worden en de ten behoeve van de bewoners van de binnenstad in gerealiseerd wijken omgeving, winkelbezoekers en medewerkers van bedrijven in de omgeving. Volstrekt onduidelijk is waar deze 243 parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd en welk deel daarvan binnen het plangebied zullen landen. Het is dus onduidelijk of in de toekomstige situatie binnen het plangebied in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien. van
worden
4.31.
Gelet
op
aspect met h.
bovenstaande niet met
parkeren algemene beginselen
de
Geluid
het
en
concluderen
cliënten
van
dat
zorgvuldigheid behoorlijk bestuur.
de vereiste
het
Bestemmingsplan wat betreft het en dat sprake is van strijd
is voorbereid
bezonning
Geluid
aspect
‘geluid’ wordt in de plantoelichting (zie paragraaf 5.4) verwezen naar de Wet geluidhinder, het gemeentelijk geluidbeleid en naar het akoestisch onderzoek van Peutz d.d. 24 november 2023 (zie bijlage 4 bij de plantoelichting). Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek zou blijken dat met de toekenning van hogere waarden het plan haalbaar wordt geacht binnen de kaders van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid en dat gelet hierop een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd.
4.32.
Wat
betreft het
4.33.
Cliënten industrie-
stellen en
vast
dat
in
het
wegverkeerslawaai,
kader maar
van
de
Wet
geluidhinder onderzoek is verricht naar niet is gekeken naar de (mogelijke)
dat ten onrechte
12
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
culturele of horeca-activiteiten de bedrijfsmatige, langs maakt immers ten voorzieningen Bestemmingsplan bedrijven, behoeve van cultuur en ontspanning of sport, een restaurant, café of een proeflokaal mogelijk langs deze weg (al dan niet in gebouwen). Deze activiteiten kunnen tot geluidsoverlast leiden, reden waarom de (mogelijke) geluidseffecten van deze activiteiten hadden moeten worden onderzocht (vergelijk de uitspraak van uw Afdeling d.d. 18 maart niet waardoor het Dit is ten onrechte gebeurd, 2020, ECLI:NL:RVS:2020:809). de is voorbereid. niet met vereiste zorgvuldigheid Bestemmingsplan
geluidseffecten Buitenhavenweg.
van
Het
Bezonning 4.34.
4.35.
betreft het aspect
‘bezonning’ wordt in de plantoelichting (zie paragraaf 5.15) verwezen naar de door Peutz uitgevoerde bezonningsstudie d.d. 10 november 2023 (zie bijlage 13 bij de planregels). Uit de bezonningsstudie zou blijken dat het aspect bezonning op enkele plekken rondom het plangebied aandachtspunten geeft voor de verdere uitwerking van bouw- en inrichtingsplannen. De Raad heeft zich blijkens de plantoelichting op het standpunt gesteld dat binnen de kaders van het Bestemmingsplan een verdere uitwerking van de concrete plannen mogelijk is en dat gelet op onder andere het grote maatschappelijke belang dat is gemoeid met de voorgenomen ontwikkeling het aspect bezonning als Wat
aanvaardbaar
is beoordeeld.
Voor
is
cliënten
onduidelijk
of
in de
bezonningstudie
scenario,
wel
is uitgegaan
wat
van
een
de
worst-case
verschillende
nu in deze studie niet wordt vermeld de hoogtes gebouwen zijn. Voorts kunnen cliënten niet vaststellen of, en zo ja, wat de afname van de bezonningsduur is ter hoogte van hun perceel als gevolg van een maximale invulling van de planologische mogelijkheden van het Bestemmingsplan. Zij vernemen graag van de Raad welke bouwhoogtes in de bezonningsstudie zijn gehanteerd en wat de afname van de bezonningsduur is ter hoogte van hun perceel (gedurende het jaar).
duurzame
verstedelijking
8
Strijd
4.36.
In
4,37.
Nog los van het feit dat het behoefteonderzoek van BRO niet als bijlage bij het Bestemmingsplan is gevoegd, zodat cliënten de uitgangspunten van BRO niet kunnen controleren, blijkt uit paragraaf 4.3.2 van de plantoelichting dat het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse op 28 september 2021 door de Raad is vastgesteld. Aangezien het behoefteonderzoek van BRO ten behoeve van voornoemd Raamwerk is uitgevoerd, gaan cliënten er vooralsnog van uit dat het onderzoek van BRO ook uit 2021 komt. Dit betekent dat het behoefteonderzoek inmiddels al bijna 3 jaar oud is, reden waarom cliënten ernstig twijfelen aan de actualiteitswaarde van dit onderzoek (deze is verouderd).
4.38.
met Ladder
van
voor
de plantoelichting (zie paragraaf 3.3.2) is opgenomen dat voor de berekening van de (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte aan horeca, sport, cultuur en ontspanning (leisure) en sociaal-maatschappelijke voorzieningen door BRO een behoefteonderzoek is uitgevoerd. Dit onderzoek is uitgevoerd ten behoeve van het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse, aldus de plantoelichting.
In
dat
kader
vaststelling gegevens van
een
wijzen van
en
een
cliënten
onderzoeken
onderzoek
nog
artikel
op
bestemmingsplan dat
die niet
ouder
Bro (oud), op grond waarvan bij de geval gebruik kan worden gemaakt van zijn dan twee jaar. In dit geval is evenwel sprake ieder
twee
jaar,
ouder
is dan
3.1.1a
in
zodat
de
Raad
had
moeten
onderbouwen
13
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
4.39,
waarom
nog
steeds
onrechte
niet
het
gebeurd.
Gelet
het
bovenstaande
van
behoefteonderzoek
gebruik
kon
worden
gemaakt.
Dit
is
ten
Bestemmingsplan niet met de vereiste zorgvuldigheid vooralsnog op het standpunt dat de behoefte aan horeca, cultuur en sport, ontspanning (leisure) en sociaal-maatschappelijke voorzieningen onvoldoende is onderbouwd (strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro). op
voorbereid
stellen
en
het
is
cliënten zich
ji
Onduidelijke planregels
4.40.
Het
Bestemmingsplan bevat enkele onduidelijke planregels, rechtszekerheidsbeginsel wijziging of verduidelijking behoeven: >
Artikel
4
lid 4.6.2
sub
b
planregels
bevat
die
in
het
metragebeperking
geen
licht
van
het
voor
de
functie
in de aanhef
van
artikel
‘sport’; >
De functies 5 lid
>
5.6.2
‘sport’ en ‘woonzorg-voorzieningen’ c planregels vermeld;
De functies c
‘sport’
planregels
k.
Ontbrekend
4,41.
In de
worden
niet
sub
‘horeca
en
2’ worden
niet in de
aanhef
artikel 6 lid 6.6.2
van
sub
vermeld.
besluit
mer-procedure
plantoelichting
staat
Hoewel
op
gelet
het
volgende
voornoemde
over
de
aanmeldnotitie
stedelijk ontwikkelingsproject, dusdanige milieugevolgen dat een MERGelet vereist is. (beoordelings)procedure op de schaal van het project, de situering binnen bebouwd stedelijk gebied, dat het gebied reeds werd gebruikt voor stedelijke functies en de kenmerken van de potentiële effecten van een dergelijk project, zullen geen belangrijke negatieve milieueffecten optreden. Geconcludeerd wordt dat voor geen
sprake
is ten overvloede beoordeeld of sprake
het
bestemmingsplan
Mees
opgesteld
&
Ruimte
(d.d.
29
een
geen
MER-(beoordelings)procedure is.
een
Milieu maart
is
Een
MER-aanmeldnotitie
besluit kan
het
voldoende,
Besluit op
basis
nemen.
aanmeldnotitie
een
2023,
conform is
kenmerk
vormvrije
20275.AN/MER).
m.e.r.-beoordeling Conclusie
van
de
nadelige milieueffecten te verwachten zijn. Door het van uitblijven belangrijke nadelige gevolgen kan worden geconcludeerd dat geen hoeft te worden en dat m.e.r. doorlopen, geen volledige procedure mei 2023 heeft het college van Schiedam milieueffectrapport (MER) nodig is. Op 9 ingestemd met deze conclusies, en besloten dat geen nadere m.e.r. beoordeling of opstelling van een MER nodig is. Naar aanleiding van de actualisatie van diverse onderzoeken ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan is de aanmeldnotitie zonder gevolgen voor de conclusies. De geactualiseerde eveneens geactualiseerd, MER-aanmeldnotitie (d.d. 29 november 2023) is als Bijlage 1 bij de toelichting van aanmeldnotitie
dit 4.42.
In
de
is
dat
van
van
vereist
milieueffectrapportage waarvan het bevoegd gezag Door
is
is
(par. 5.1.2):
mer
geen
bestemmingsplan gevoegd.
aanmeldnotitie
geconcludeerd
dat
mer er
geen
d.d.
29
november
nadelige
2023
milieueffecten
(bijlage naar
bij de plantoelichting) wordt aanleiding van de ontwikkeling 1
14
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
worden de
verwacht
kenmerken
dient
genomen
bevoegd gezag wordt verzocht het besluit te nemen dat, gezien potentiële effect, geen nadere m.e.r.-beoordeling nodig is. Dit besluit worden, voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt, aldus de
en
van
te
dat het
het
aanmeldnotitie. 4.43.
herbeoordeling nodig geval niet als bijlage bij het bevoegd gezag genomen. Bestemmingsplan gevoegd op omgevingswet.overheid.nl of op ruimtelijkeplannen.nl. Gelet hierop kunnen cliënten niet nagaan welke motivering aan dit besluit ten grondslag ligt en is het Bestemmingsplan in strijd met de in artikel 2, vijfde lid, onder b, van het Besluit m.e.r. neergelegde verplichting de daar genoemde artikelen uit de Wet milieubeheer toe te passen. Voor
cliënten
zover
is niet door
ig
Lichthinder
4,44,
De
4.45.
kunnen
vaststellen
besluit dat geen
nadere
Het besluit is in ieder
het
door
is het
het
kan Bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing van zonlicht (onevenredige) lichthinder/-reflectie leiden door weerkaatsing op hun woning c.q. perceel. Zij lichten dit als volgt toe.
_ Als gezegd maakt het Bestemmingsplan
mogelijk tot (lichtreflectie)
hoge gebouwen mogelijk in de nabijheid van het perceel van cliënten, zie ook Afbeelding 4. Gelet op de hoogte van deze gebouwen en het aantal is niet uitgesloten dat sprake zal zijn van onevenredige weerkaatsing van zonlicht van de gebouwen (lichtreflectie) op hun perceel c.q. hun woning. Cliënten vernemen graag op welke wijze deze lichtreflectie zoveel mogelijk kan worden voorkomen en zij menen dat hieromtrent een regeling in het Bestemmingsplan had moeten worden opgenomen. meerdere
m.
Belangenafweging
4,46.
Gelet
op
het
bovenstaande
belangen onvoldoende bij het vaststellingsbesluit zijn afgewogen, reden waarom sprake is van strijd met het recht en met de van het het in met behoorlijk bestuur, bijzonder algemene beginselen zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 Awb), het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4 Awb) en het motiveringsbeginsel (artikel 3:46 Awb).
B.
Gronden
van
beroep Omgevingsvergunningen
Bebe
Gelet op te
het
bovenstaande
kan
menen
cliënten
dat
het Bestemmingsplan
hun
niet
in stand
blijven
en
dient
het
plan
worden
vernietigd. Deze vernietiging brengt met zich dat de drie bouwplannen aan de voorheen geldende bestemmingsplannen “Nieuw-Mathenesse”, “Parapluplan Parkeren” en “Paraplu-bestemmingsplan begrippen en wijze van meten” moeten worden getoetst, waarmee de bouwplannen in strijd zijn. Om deze reden dienen de Omgevingsvergunningen te worden vernietigd.
15
Advocaten bestuursrecht, bouw- en
vastgoedrecht
Conclusie Ole
Gelet op het
recht.
e
de
e
e
e
e
«
e e
e
«
e
e
e
Dit komt
concluderen
cliënten
dat de
bestreden
besluiten in
strijd zijn
met
omdat:
zijn gewogen; onvoldoende inzicht is geboden
gevolgen
in de
cultuurhistorische
waarden
van
het
plangebied
en
ontwikkeling op deze waarden; is geboden in de gevolgen van de bouwmogelijkheden van het Bestemmingsplan vanuit stedenbouwkundig perspectief (o.a. massaliteit en verhouding tot stadsgezicht); _ het Bestemmingsplan in strijd met het gemeentelijke Erfgoed- en Monumentenbeleid is vastgesteld; het Bestemmingsplan Zuidis vastgesteld in strijd met de Omgevingsverordening Holland / TAM-omgevingsverordening Zuid-Hollandse Omgevingsverordening; de aspecten parkeren en verkeer onvoldoende zijn onderzocht; wat betreft de aspecten geluid en bezonning onvoldoende onderzoek is verricht en ten onrechte van een maximale niet wordt uitgegaan invulling van de planologische mogelijkheden; sprake is van strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking; het Bestemmingsplan enkele onduidelijke planregels bevatten; een besluit niet doorlopen mer-procedure ten onrechte ontbreekt (mede gelet op de aanmeldnotitie mer); _ergeen sprake is van een goede ruimtelijke ordening in het licht van de eisen van artikel van
_ onvoldoende
3.1 «
voorgaande
ten onrechte niet beschikbaar waren bijlagen bij de plantoelichting op ruimtelijkeplannen.nl of omgevingswet.overheid.nl gedurende (het overgrote deel van) de terinzagelegging van het Bestemmingsplan. Cliënten menen dat daarom het met Bestemmingsplan bijlagen opnieuw ter inzage moet worden gelegd voor een van zes periode weken; de gevolgen van de mogelijk gemaakte hoogbouw op de bestaande monumentale silo's en de overige bebouwing het perceel van cliënten en de omgeving van het voor en het onvoldoende en onvoldoende plangebied stadsgezicht inzichtelijk zijn gemaakt
de
e
het
Wro
en
de
inzicht
artikel
3.1.6
Bro;
mogelijke (zon)lichtreflectie van de door het Bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing op hun woning c.q. perceel; er sprake is van strijd met het recht en met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder met het zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 Awb), het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4 Awb) en het motiveringsbeginsel (artikel 3:46 Awb); de vernietiging van het Bestemmingsplan met zich meebrengt dat de drie bouwplannen aan de voorheen geldende bestemmingsplannen “Nieuw-Mathenesse”, “Parapluplan Parkeren” en “Paraplu-bestemmingsplan begrippen en wijze van meten” moeten worden getoetst, waarmee de bouwplannen in strijd zijn. onvoldoende
onderzoek
is verricht
naar
de
16
Advocaten bestuursrecht, bouw- en
vastgoedrecht
6.2,
Cliënten
verzoeken
beroepschrift gegrond te verklaren en het vaststellingsbesluit van de Raad inzake het Bestemmingsplan en de besluiten van het College tot verlening van de Omgevingsvergunningen te vernietigen. Voorts verzoek ik uw Afdeling namens cliënten overeenkomstig artikel 8:75 Awb jo. artikel 36 Wet op de Raad van State het door uw Afdeling aan te wijzen bestuursorgaan te veroordelen in de kosten die cliënten in verband met de behandeling van het beroep hebben moeten maken of nog zullen maken alsmede het door uw Afdeling aangewezen bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding aan cliënten van het gestorte griffierecht (ex artikel 8:74 Awb).
Met
vriendelijke groet,
uw
Afdeling
daarom
dit
(geanonimiseerd) Advocaat
17.
BIJLAGE
1
—
GEMEENTEBLAD Officiële
=
uitgave van de gemeente Schiedam
ruimtelijke ordening / Wet geluidhinder / bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West / omgevingsvergunningen VROM-terrein
Wet
/ besluit
hogere waarden (geluid)
Burgemeester en wethouders van Schiedam maken volgens het bepaalde in o.a. artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht, het volgende bekend. De raad
van Schiedam heeft op 4 juni 2024 het bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West gewijzigd vastgesteld. Het raadsbesluit met bijbehorende stukken wordt ter inzage gelegd.
Op grond van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening heeft de raad op 3 oktober 2023 de gemeentelijke coördinatieregeling van toepassing verklaard op aanvragen omgevingsvergunning voor het VROM-terrein, onderdeel van het plangebied van het bestemmingsplan. Na vaststelling van het bestemmingsplan zijn drie gevraagde omgevingsvergunningen verleend. De omgevingsvergunningen worden gelijktijdig met het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage gelegd. Eveneens
heeft het
college op grond van de Wet geluidhinder een besluit hogere waarden bij het bestemmingsplan. Dit besluit wordt eveneens ter inzage gelegd.
behorend
genomen,
Plangebied Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West Het
plangebied
het bestemmingsplan bestaat uit diverse percelen op het huidige bedrijventerrein in Schiedam. Het gaat om het terrein van de voormalige glasfabriek tussen de Buitenhavenweg en de Nieuw-Mathenesserstraat, het VROM-terrein aan de Buitenhavenweg, enkele kleinere percelen aan de Couwenhovenstraat, Buitenhavenweg en Nieuwsticht, en een deel van de Buitenhaven. Het totale plangebied is ongeveer 8,5 hectare groot, waarvan circa 6 hectare voor ontwikvan
Nieuw-Mathenesse
keling
in
aanmerking
komt.
Aanleiding Glasbuurt-West
is onderdeel
van de gebiedsontwikkeling Nieuw-Mathenesse. Samengevat ziet de geop het transformeren van het noordelijk deel van het bedrijventerrein naar een gemengd woon-werkgebied (Glasbuurt-West en Glasbuurt-Oost), en anderzijds op het verder ontwikkelen en toekomstbestendig maken van het zuidelijk deel van het bedrijventerrein.
biedsontwikkeling enerzijds
Met het
bestemmingsplan
gemeente zijn gemaakt Inhoud
wordt
met
o.a.
uitvoering gegeven
Rijk, provincie
en
regio
over
aan
een
de bouw
deel van
van de afspraken die door de nieuwe woningen in Schiedam.
bestemmingsplan
Het bestemmingsplan maakt de bouw van 738 nieuwe woningen mogelijk, aangevuld met circa 23.000m® ruimte voor diverse vormen van gemengde bedrijvigheid, een hotel en diverse voorzieningen voor de nieuwe buurt. Het bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de herontwikkeling van het
gebied. De door de raad
bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn in een bijlage bij het raadsbesluit toegelicht. Het gaat niet om substantiële wijzigingen in de planopzet. Hogere
waarden
Het plangebied
(geluid) het
van
bestemmingsplan
voorkeursgrenswaarden voor
een
gesteld.
deel De
voor
is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidzones. De wegverkeerslawaai en industrielawaai uit de Wet geluidhinder worden
de nieuwe
van
procedure
tot
Omgevingsvergunningen
woningen overschreden. Voor deze woningen zijn hogere waarden vastvaststelling van hogere waarden is gekoppeld aan het bestemmingsplan. VROM-terrein
Voor de
inrichting en bebouwing van het VROM-terrein aan de Buitenhavenweg zijn drie aanvragen omgevingsvergunning ingediend. De raad van Schiedam heeft op 3 oktober 2023 besloten de coördi-
Gemeenteblad 2024
nr.
276465
26 juni 2024
vi
3
gemeente
Schiedam
natieregeling zoals bedoeld in artikel 3.30 Wro toe te willen passen. Na vaststelling mingsplan is besloten de gevraagde omgevingsvergunningen te verlenen. De verleende
het bestem-
zien op de bouw van 84 appartementen en circa 400m? ruimte aantal bomen en het aanleggen van een inrit. De onderbouwing voor de door het bestemmingsplan. Het gaat om de vergunningen met zaaknummer
omgevingsvergunningen
horeca, de kap
voor
van
van
een
vergunningen
is gegeven Z2023-00000798 / OLO nummer 7930651 (activiteiten: bouwen en uitrit aanleggen of veranderen), zaaknummer Z2023-00001148 / OLO nummer 8205165 (activiteit: kap drie bomen) en zaaknummer Z2023-00001150
/ OLO
nummer
8205385
(activiteit: kap
zeven
bomen).
Inzage en beroepsprocedure Het vastgestelde bestemmingsplan, de verleende omgevingsvergunningen en waarden liggen vanaf 27 juni 2024 voor een periode van zes weken ter inzage.
het besluit
hogere
Het
bestemmingsplan is digitaal te bekijken op de websites www.ruimtelijkeplannen.nl en https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart (plan-idn is NL.IMRO.0606.BP00103-0003) Alle stukken zijn ook in te zien bij het Klant Contact Centrum (KCC) in het Stadskantoor, Stadserf te Schiedam. Het KCC 1 is op afspraak geopend. .
Gedurende de het
bepaalde
inzagetermijn
de mogelijkheid
voor
kan beroep worden ingesteld tegen de genomen besluiten. Op grond van inzake de toepassing van de coördinatieregeling, worden de diverse besluiten van beroep als één besluit aangemerkt.
in de Wro
Beroep
kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA te ‘s-Gravenhage. Instellen van beroep kan onder voorwaarden ook digitaal, zie hiervoor de website van
een
van de Raad van State: https://loket.raadvanstate.nl/digitaal-loket/. beroep zijn griffierechten verschuldigd.
Voor de
behandeling
Gedurende
de periode van terinzagelegging kan tevens een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor de behandeling van een dergelijk verzoek zijn ook griffierechten verschuldigd. De besluiten treden in werking daags na afloop van de beroepstermijn. Indien binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend, treden de besluiten niet in werking voordat op dat verzoek is beslist. Crisis-
Herstelwet
en
Op
het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisisherstelwet van toepassing (artikel 1,1. Chw in samenhang met artikel 3.1, bijlage | Chw). Deze afdeling beperkt het beroepsrecht en stelt striktere eisen aan het beroepschrift. Dit brengt onder meer met zich mee dat alle beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen. Tevens kunnen de en
beroepsgronden
na
afloop
van
de
beroepstermijn
niet
meer
worden
aangevuld.
Vragen Voor vragen over het bestemmingsplan of de procedure kunt u via telefoonnummer 14010 contact opnemen met de heer H.J. Solle, senior juridisch beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling.
Schiedam,
26 juni 2024
Burgemeester en Namens
wethouders
van
Schiedam,
deze:
C.E.
Bos, secretaris
mr.
H.M.
Bergmann,
Gemeenteblad 2024
nr.
burgemeester
276465
26 juni 2024
GAS
BIJLAGE
3
gemeente Schiedam Gemeente Schiedam
Postbus
1501
3100 EA Schiedam Stadskantoor Stadserf 1 3112 DZ Schiedam T 14010 W www.schiedam.nl
Nota
Zienswijzen
Bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse
Glasbuurt-West
(en diverse omgevingsvergunningen VROM-terrein)
d.d. 23
april 2024
Inleiding 20 december 2023 is de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan NieuwMathenesse Glasbuurt-West bekend gemaakt. De bekendmaking vond plaats door publicatie in het Gemeenteblad en het Nieuwe Stadsblad. Het ontwerp heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen in het stadskantoor, en was digitaal beschikbaar via de landelijke database www.ruimtelijkeplannen.nl (plan identificatie NL.IMRO.0606.BP00103-0002). Een ieder is in de gelegenheid gesteld tijdens de inzagetermijn een zienswijze te geven op de
Op
ontwerpstukken. Gedurende de gestelde termijn zijn zienswijzen ingediend door: Commissie Ruimtelijke Ordening van de Belangen- en bewonersvereniging 1 Indieners 2; 2 Nauta Dutilh NV, namens Koninklijke De Kuyper BV. en
Plantage;
is ingediend door zogenaamde natuurlijke personen. Uit het oogpunt van privacy en andere NAW-gegevens van deze indieners niet genoemd in deze Nota Zienswijzen. Voor de beantwoording van de zienswijzen en de procedure van het bestemmingsplan is er geen doorslaggevende reden om deze gegevens in dit document te vermelden.
Zienswijze
2
worden de
namen
van zienswijzen zijn in de gelegenheid gesteld gehoord te worden door de subcommissie Zienswijzen van de gemeenteraad van Schiedam. Wanneer van deze mogelijkheid gebruik is gemaakt, wordt het verslag van de hoorzitting en het advies van de subcommissie, bij de behandeling van het raadsvoorstel betrokken.
De indieners
Zienswijzen zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. De Nota Zienswijzen is bijlage bij het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan (nr. 24BIJ 02717).
In deze Nota een
Gelijktijdig met de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is ook een ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder ter inzage gelegd, en zijn drie ontwerp-omgevingsvergunningen voor het VROM-terrein in procedure gebracht. De omgevingsvergunningen worden met toepassing van de zogenaamde coördinatieregeling conform artikel 3.330 Wro in samenhang met het bestemmingsplan afgehandeld. Het gaat om de volgende aanvragen omgevingsvergunning: zaaknummer Z2023-00000798 / OLO nummer 7930651 (activiteiten: bouwen en uitrit aanleggen of veranderen); zaaknummer Z2023-00001148 / OLO nummer 8205165 (activiteit: kap drie bomen); zaaknummer Z2023-00001150 / OLO nummer 8205385 (activiteit: kap zeven bomen). -__
-__
-__
1 en 2 zien alleen op het ontwerpbestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurtniet West, op het ontwerpbesluit hogere waarden of de ontwerp-omgevingsvergunningen. richt zich naast het ontwerpbestemmingsplan mede op de ontwerpZienswijze 3 omgevingsvergunningen voor het VROM-terrein.
De
zienswijzen en
Samenvatting
beantwoording zienswijzen bestemmingsplan
bewonersvereniging Plantage Inhoud zienswijze Indiener geeft aan de ontwikkeling van het plangebied tot woningbouwlocatie te ondersteunen, maar vraagt de aandacht van de raad voor een aantal specifieke punten. 1.
a.
b.
Commissie
en
Ruimtelijke Ordening
van
de
Belangen-
en
Indiener heeft bezwaar tegen het bestemmingsplan voor zover het gaat om de toegestane maximale bouwhoogte van 65 meter voor de silo’s van de voormalige glasfabriek. Een dergelijke hoogte is disproportioneel en een aantasting van cultureel erfgoed. De huidige silo’s zijn een gemeentelijk monument en beschermingswaardig. Door de vorm en hoogte zijn de silo’s een landmark in het gebied. Het toevoegen van gebouwen van 40 meter hoog in het plangebied laat het landmark verdwijnen. Ook voor het totale beeld van de stad Schiedam is een bouwhoogte van 65 meter te hoog. De C&A-flat bij de Koemarkt en de Grensflat zijn beide ruim 32 meter hoog. Alleen de toren van het stadskantoor is met zijn ruim 56 meter een uitschieter in hoogte, en een dissonant in het stadsbeeld. Indiener stelt voor dezelfde fout niet nogmaals te maken. De hoogte van 65 meter van de silo’s is ook in relatie tot het naastgelegen rijksmonumentale gebouw van De Kuyper onacceptabel. De voorgestelde hoogte van 65 meter betekent dat vanuit het beschermd stadsgezicht van de Binnenstad, de Plantage, Nieuwland en de Gorzen, de optopping overal te zien zal zijn als een misplaatste uitschieter in de hoogte. Indiener refereert aan een in het verleden voorgesteld bouwplan met een hoogte van 70 meter elders in Schiedam, welke tot brede ophef heeft geleidt.
Bij de zienswijze is een aantal foto’s toegevoegd, waarop inzichtelijk is gemaakt welke gevolgen de ophoging tot 65 meter kan hebben. Daarbij wordt opgemerkt dat het gebruik van het woord ‘optopping’ suggereert dat het om een beperkte toevoeging gaat, maar dat is allesbehalve waar. Indiener verzoekt concluderend om de silo’s als gemeentelijk monument in hun waarde te laten, en de bestaande hoogte als uitgangspunt te nemen voor de gebiedsontwikkeling.
Reactie gemeente De zienswijze gaat vooral over de beoogde maximale bouwhoogte van 65 meter voor de silo’s van de voormalige glasfabriek, en daarvan afgeleid de toegestane bouwhoogte elders in het plangebied, en de relatie met het monumentale karakter van de silo’s. Geconcludeerd wordt dat indiener geen specifieke bezwaren uitspreekt tegen de voorgenomen herontwikkeling van het gebied an sich, en aangeeft met deze transformatie op zichzelf in te kunnen stemmen. Om die reden wordt navolgend vooral ingegaan op de stedenbouwkundige afwegingen voor het plangebied. Voor de onderbouwing van de overige aspecten wordt verwezen naar de toelichting bij het bestemmingsplan. a. Allereerst wordt ook voor de beantwoording van de zienswijzen verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan. In de toelichting is op een groot aantal punten beschreven op welke wijze het ontwerpbestemmingsplan, en de mogelijkheden die het plan voor herontwikkeling van de voormalige glasfabriek biedt, past binnen het geldende beleid van de diverse overheden.
Beleidsaspecten binnenstedelijke verdichting Een belangrijk beleidsmatig uitgangspunt ziet op het onderwerp woningbouw. Zoals in het bestemmingsplan is toegelicht, heeft Schiedam zich door afspraken met het Rijk, de provincie en regiogemeenten, gecommitteerd aan de opgave om in de periode tot 2030 in totaal 6.000 nieuwe woningen te bouwen. In de gemeentelijke Woonvisie is het noordelijk deel van Nieuw-Mathenesse aangewezen om een substantieel deel van de Schiedamse woningbouwopgave te accommoderen. De keuze voor Nieuw-Mathenesse Noord is om meerdere redenen beargumenteerd. Het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten door de voormalige glasfabriek in 2017, betekende dat een groot terrein gelegen direct nabij de Schiedamse binnenstad, beschikbaar kwam voor herontwikkeling. Belangrijk is dat een hernieuwde ingebruikname van het terrein voor een zware industriefunctie om meerdere redenen niet wenselijk was. Gelet op de opgaven op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau ten aanzien van woningbouw, is het ontwikkelen van een dergelijke binnenstedelijke locatie met een substantieel aantal woningen volkomen voor de hand liggend. Niet zonder reden verordonneert de provincie daarom bijvoorbeeld, dat bij stedelijke ontwikkelingen met woningbouw moet worden gestreefd naar een zo hoog mogelijke dichtheid aan woningen.
plangebied zondermeer met hoogbouw kan worden bebouwd. Er is gewerkt met een Schiedamse maat van stedelijkheid, die recht doet aan opgaven voor woningbouw en een efficiënt binnenstedelijk ruimtegebruik, maar ook zorgdraagt voor een aantrekkelijk en kwalitatief hoogwaardig woon- en verblijfsgebied. In het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse fase 1, vastgesteld door de gemeenteraad op 1 september 2021, is het uitgangspunt voor herontwikkeling conform de Schiedamse maat van stedelijkheid uitgewerkt, en zijn op hoofdlijnen de kaders vastgelegd voor de gedeeltelijke transformatie van Nieuw-Mathenesse Noord naar een gemengd woon-werkgebied. Transformatie naar een gemengd woon-werkgebied betekent dus niet dat zondermeer voor hoogbouw is gekozen. Het Ruimtelijk Raamwerk geeft reeds weer dat, mede vanwege de ligging van het gebied nabij de Schiedamse binnenstad, sprake moet zijn van een gevarieerd stedenbouwkundig beeld. Gelet op de omvang van het gebied, is daarbij een variatie in bouwvolumes met enkele hoogteaccenten goed inpasbaar. Het Raamwerk biedt daarvoor ook expliciete aanknopingspunten. Zo is het silocomplex benoemd als oriëntatiepunt en nieuw icoon, en zijn verschillende referenties opgenomen, zoals het Silohotel in Kaapstad, en andere vormen waarop een substantiële optopping zichtbaar is.
Verder is het hoogteaccent van het (opgehoogde) silocomplex, net als een nieuw hoogteaccent in Glasbuurt-Oost, nadrukkelijk geduid. Op de uitwerking van het Raamwerk is, binnen de mogelijkheden die er indertijd waren, mogelijkheid geboden voor inspraak en inbreng van ideeën. Dat betekent niet dat het
Stedenbouwkundige uitwerking als overgang van Schiedamse binnenstad naar M4H Op basis van het Ruimtelijk Raamwerk is onder andere voor het terrein van de glasfabriek verder gewerkt aan de gedachtevorming over een mogelijke invulling met bebouwing. In samenspraak met de betrokken ontwikkelaars is op basis van het Ruimtelijk Raamwerk een beeldkwaliteitsplan uitgewerkt voor het plangebied. Bij het opstellen hiervan is expliciet aandacht besteed aan de mogelijke impact van de beoogde ontwikkeling op de omgeving. Het te ontwikkelen
terrein,
circa 6,5 hectare groot, biedt voldoende ruimte voor een nagedacht over de opzet van het plan en de oriëntatie gebalanceerde planuitwerking. en positionering van de hogere bebouwing. Het bestemmingsplan kent bijvoorbeeld aan de westzijde van het plangebied, in de zone direct langs de Buitenhaven, over een lengte van circa 300 meter negen verschillende toegestane bouwhoogtes, variërend van 9,5 meter tot 28,5 meter. Aan de noordzijde van het plangebied, grenzend aan de achterzijde van de bestaande woningblokken aan de Rotterdamsedijk, varieert de toegestane bouwhoogte van 11,5 meter tot 21,5 meter. Voor een binnenstedelijke ontwikkelingslocatie zijn dit geen uitzonderlijke bouwhoogten. Meer naar het midden van het plangebied zijn enkele bouwblokken aangeduid met een toegestane bouwhoogte van 37,5 45 meter. Deze bouwblokken zijn echter gesitueerd van aan een nieuw park, en hebben daarnaast ook door de lagere bouwhoogten aangrenzende bouwblokken voldoende lucht en ruimte om zich heen om te voorkomen dat sprake is van een massaal hoogbouwfront. Weliswaar wordt hogere bebouwing toegestaan dan die van de voormalige glasfabriek, deze bouwvolumes zijn door de afwisselende setting en de substantiële vergroening in het gebied aanvaardbaar (overigens kende de glasfabriek voorheen ook een substantiële massa en hoogte aan bebouwing).