toelichting bp Hotel Corfwater

Bestemmingsplan Hotel Corfwater

Gemeente Schagen

Projectnummer: 2951.01 Datum: 9 mei 2023 Versie: vastgesteld IMRO-idn: NL.IMRO.0441.BPHOTELCORFWATER-VA01

Toelichting

3

4

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

6 6 7 9 10 11 11 13

Beleidskaders

17

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

17 17 20 30 32

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Planbeschrijving

Bestaande situatie Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Inleiding

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Geldende bestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

3

Omgevingsaspecten

Inleiding Milieu Archeologische en cultuurhistorische waarden Ecologie Water Verkeer en parkeren

34 34 34 44 48 52 58

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

60

Hoofdstuk 6

Juridische planopzet

61

6.1 6.2

Algemeen Dit bestemmingsplan

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg wettelijke overlegpartners Communicatie met belanghebbenden Zienswijzen

61 62 65 65 65 65

5

Hoofdstuk 1 1.1

Aanleiding

1.1.1

Algemeen

Inleiding

De wens bestaat om het terrein van hotel 'Huis ter Duin' te revitaliseren tot een nieuw kwalitatief hoogwaardig hotelcomplex dat ruimte biedt aan 240 hotelkamers. Naast de verblijfsrecreatieve overnachtingsmogelijkheden biedt het complex ruimte aan wellness, -en vergaderfaciliteiten en een restaurant. Deze ontwikkeling zal bijdragen aan een verbetering van verblijfsrecreatieve aanbod van Petten en de regio en is in lijn met de uitgangspunten van het verblijfsrecreatieve beleid van de provincie en de regio Noord-Holland Noord. Om ruimte te bieden aan het nieuwe complex van hotelgebouwen wordt de Korfwaterweg verplaatst. Onderdeel van de herontwikkeling is tevens het wegbestemmen van de planologische mogelijkheid ter plaatse van een voormalige manege. Het initiatief is op basis van het geldende bestemmingsplan niet geheel mogelijk. Om die reden moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Voorliggend bestemmingsplan 'Hotel Corfwater' motiveert waarom de herontwikkeling van hotel 'Huis ter Duin' invulling geeft aan de intenties van de structuurvisie (en opvolgende beleidstukken) van Petten.

En daarmee voldoet aan de doelstelling, zoals de gemeente die heeft verwoord: “Vanuit de historische identiteit van Petten werken aan een toekomstgericht kustdorp met een eigen onderscheidend karakter en een verbeterde uitstraling waardoor toeristen naar Petten willen komen, er een impuls wordt gegeven aan de economie en werkgelegenheid, het draagvlak voor voorzieningen wordt vergroot en de leefbaarheid in Petten zal toenemen.” 1.1.2

Beleidsachtergrond

Het voormalig gemeentebestuur van Zijpe had als speerpunt in het coalitieprogramma van 2010-2014 de 'economische ontwikkeling' van het dorp Petten opgenomen. Tegelijkertijd had de provincie Noord-Holland samen met gemeenten, natuurorganisaties en ondernemers het Kust op Kracht project opgezet, en inmiddels gerealiseerd, voor een aantrekkelijke (en stormbestendige) kust gericht op natuur, recreatie en economie. Uitvloeisel daarvan was de in maart 2012, door de gemeenteraad van Zijpe, vastgestelde Structuurvisie Petten 'Dorp in de duinen'. In deze visie stelde de toenmalige gemeente zich o.a. de volgende doelen: Van het dorp Petten een volwaardige kustplaats maken; Kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatie; Verbetering van bereikbaarheid strand en uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen; Vitalisering dorpsplein; Behoud en mogelijke versterking winkelvoorzieningen. Deze visie is door de gemeente Schagen, waar Petten sinds 1 januari 2013 onder valt, omarmd en in 2014 aangevuld met het document 'Petten in de duinen'. Dit document, passend in de meerjarenvisie 2014-2017, gaf een indruk van hoe de plannen een kwaliteitssprong voor Petten kunnen betekenen. Een aantrekkelijk Petten dat zich kan verheugen op meer badgasten en bezoekers en een versterking van de werkgelegenheid.

6

In 2015 werd het ambitieniveau van de gemeente Schagen inzake de ontwikkeling van Petten verder verwoord in het Beeldkwaliteitsplan: “Door een reeks aan (kwalitatieve) ingrepen in Petten ontwikkelt dit dorp aan zee zich de komende jaren als badplaats. Petten wordt een van de parels van de gemeente Schagen in termen van toerisme en impuls voor werkgelegenheid. Deze ontwikkeling geeft kansen voor dit gebied om zich naast badgasten op een specifieke doelgroep te richten en daarmee te onderscheiden van andere badplaatsen in de regio.” “De komende jaren transformeert Petten in een aantrekkelijke enclave aan het strand, waar bezoekers in alle seizoenen en in verschillende vormen kunnen genieten van de zee en het strandleven. Een aantal (jaarrond) strandpaviljoens, (strand)hotel, strandhuisjes en een herontwikkeling van camping Corfwater dragen hier in programmatische zin aan bij.” “Nu een nieuwe kustversterking een feit is, biedt dit deze plaats wederom een kans opnieuw te beginnen, net als in het verleden het geval is geweest. Kortom; niet fantasieloos doorstarten, maar ondernemers uitnodigen die kansen echt kunnen verzilveren om het dorp toeristisch op de kaart te zetten.” 1.1.3

Doelstelling

De structuurvisie bestaat uit meerdere plandelen, waarvan één plandeel het gebied van en rondom hotel 'Huis ter Duin' en het ten zuiden gelegen Camping Corfwater betreft. De doelstelling voor dit gebied is om door versterking van de ruimtelijke kwaliteit en toevoeging van recreatieve jaarrond verblijfsfuncties een bijdrage te leveren aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en economische vitaliteit van Petten als geheel. 'Het Nieuwe Strand Petten BV' (HNSP), heeft als eigenaar van Camping Corfwater en Hotel Corfwater (ook bekend als 'Huis ter Duin'), met de gemeente Schagen op 4 november 2015 een intentieovereenkomst gesloten. Deze intentieovereenkomst is op 18 september 2018 vervangen door de anterieure overeenkomst inzake het plan 'Camping Corfwater, Huis ter Duin en Manege te Petten'. De anterieure overeenkomst tussen beiden partijen beoogd om in samenwerking met elkaar en overige belanghebbenden het gebied rondom Camping Corfwater en Huis ter Duin te herontwikkelen in navolging van de intentie uitgesproken in de structuurvisie en de opvolgende beleidsstukken zoals in de vorige paragraaf omschreven.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van de kern van Petten in het duingebied Het Korfwater. Direct ten westen van het plangebied ligt het noordzeestrand. Ten zuiden van het plangebied ligt het terrein van Camping Corfwater dat tevens wordt herontwikkeld. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een pad dat een strandopgang vormt vanaf de Korfwaterweg. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door grazige duinvegetatie. Het plangebied wordt doorsneden door de Korfwaterweg. Op de navolgende afbeeldingen is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

7

Globale ligging plangebied

Globale begrenzing plangebied

8

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Petten, 't Zand, Callantsoog, Groote Keeten'. Dit bestemmingsplan is op 28 september 2010 door de raad van de voormalige gemeente Zijpe vastgesteld. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. De begrenzing van het voorliggende plangebied is hierop in het blauw weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Petten, 't Zand, Callantsoog, Groote Keeten' In het plangebied komen de bestemmingen 'Natuur', 'Recreatie', 'Recreatie - Manege' en 'Verkeer Verblijfsgebied' voor. Het grootste deel van het plangebied is bestemd als 'Recreatie'. Deze bestemming kan ruimte bieden aan een appartementenhotel, recreatieappartementen, een jeugdherberg, een hotel en een pension. De bebouwing hiervoor moet binnen het bouwvlak zijn gebouwd en dit bouwvlak mag voor maximaal 50% worden bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 6 m en 12 m. De locatie van het voormalige manegeterrein is bestemd als 'Recreatie - Manege'. Binnen deze bestemming zijn gebouwen ten behoeve van een manege en één dienstwoning toegestaan. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen ter plaatse van de voormalige bebouwing. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd, waarbij geldt dat de maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen respectievelijk 5,5 m en 10 m bedraagt. Naast de genoemde enkelbestemmingen zijn de gronden ook bestemd met de dubbelbestemming

9

'Waarde - Archeologie-4'. Deze dubbelbestemming regelt de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Voor het plangebied is ook het bestemmingsplan 'Parkeren' van toepassing (vastgesteld door de gemeenteraad van Schagen op 7 november 2017). Dit bestemmingsplan betreft een regeling om het parkeerbeleid van de gemeente Schagen te borgen in een bestemmingsplan. Tevens is het 'Paraplu-omgevingsplan, 1e tranche' (vastgesteld op 30 juni 2020) van toepassing. Het paraplu-omgevingsplan is een herstel-omgevingsplan dat tot doel heeft om de geldende bestemmingsplannen in de gemeente te harmoniseren en beleidswijzigingen te verwerken en omissies te repareren in geldende bestemmingsplannen. Op basis van de geldende bestemmingsplannen is een verblijfsrecreatieve functie in de vorm van een hotel, appartementenhotel dan wel recreatieappartementen binnen het plangebied toegestaan. De bebouwing van het hotelgebouw kan echter niet volledig binnen de bouwregels van de het geldende bestemmingsplan worden gerealiseerd in verband met de voorwaarden voor het bebouwingspercentage van en de omvang van het bouwvlak. Daarnaast is de verlegging van de Korfwaterweg buiten de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' beoogd. Om deze redenen moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

Het nieuwe bestemmingsplan ziet tevens toe op het toekennen van een passende bestemming op de locatie van de voormalige manege (bestemming 'Natuur').

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 2) bevat de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied en een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het beleidskader dat relevant is voor het plangebied. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de omgevingsaspecten (zoals milieu, ecologie, water en archeologie) aan de orde. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen waarin de regels op het plan worden toegelicht. Hoofdstuk 7 beschrijft de resultaten van de gevolgde procedure.

10

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

In de huidige situatie is in het plangebied bebouwing aanwezig van 'Hotel ter Duin'. Dit pand betreft een gemeentelijk monument welke in de loop der jaren aan verschillende zijden is aangebouwd. Ten noorden van deze bebouwing is een beheerderswoning met bijgebouw aanwezig. De bebouwing in het plangebied is verouderd en behoeft onderhoud. Tussen het hotelgebouw en de Korfwaterweg ligt verharding dat naast toegangsweg als parkeerruimte dient. Naast deze bebouwing zijn tevens twee bunkers aanwezig, die in de loop der jaren bedekt is door een laag zand en duinvegetatie. Door het plangebied loopt de Korfwaterweg. Ten oosten hiervan ligt de kavel van een voormalige manege. De bebouwing van de manege is sinds circa 2012 niet meer aanwezig en de gronden zijn in de huidige situatie ingericht als grazige duinvegetatie. Ook het overige deel van het plangebied (ten westen van de Korfwaterweg) betreft grazige duinvegetatie met her en der duinstruwelen. Aan de zuidzijde van het plangebied loopt een deel van een fietspad (Strandweg). Dit pad dient tevens als toegangsweg naar een woning gelegen aan de Strandweg. De navolgende afbeeldingen geven een beeld van de huidige situatie in het plangebied.

Huidige situatie hotelbebouwing, gezien vanaf de Korfwaterweg in noordwestelijke richting

11

Huidige situatie beheerderswoning met bijgebouw en links daarvan de hotelbebouwing, gezien vanaf de Korwaterweg in zuidwestelijke richting

Huidige situatie Korfwaterweg, met aan de rechterkant de kavel van de voormalige manege Ter indicatie is navolgend een luchtfoto uit 2009 opgenomen. Op deze afbeelding is de bebouwing van de voormalige manege en de omliggende weides te zien.

12

Luchtfoto situatie plangebied omstreeks 2009

2.2

Toekomstige situatie

Er bestaat een gezamenlijke ambitie het plangebied te transformeren tot een nieuw hotelcomplex ten behoeve van een kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatie in Petten. Om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, worden de bestaande niet-monumentale aanbouwen van het huidige hotelgebouw gesloopt. Ook de beheerderswoning met bijgebouw en de bunkers worden gesloopt. Het monumentale deel van het hotelgebouw wordt gerenoveerd. Ten noorden van het huidige hotelgebouw worden vijf nieuwe hotelgebouwen gerealiseerd. Deze hotelgebouwen bieden samen met het gerenoveerde Huis ter Duin ruimte aan 240 hotelkamers, horeca, wellness en vergaderfaciliteiten. Ondergronds wordt een verdieping aangelegd met wellness, horeca en vergaderfaciliteiten. De hotelgebouwen zijn vanuit de kelder bereikbaar. Het gerenoveerde Huis ter Duin krijgt horeca-, en vergaderfaciliteiten, als mede ruimte voor kantoor. Aan de noordzijde van dit gebouw wordt een serre aangebouwd. Om ruimte te bieden aan de nieuwe hotelgebouwen wordt de Korfwaterweg verlegd in oostelijke

13

richting. Aan de zuid-, west-, en noordzijde van de bebouwing worden parkeervoorzieningen aangelegd. Aan de Korfwaterweg wordt tevens parkeergelegenheid mogelijk gemaakt, in de vorm van haakse parkeerplaatsen. De bestaande woning aan de Strandweg 1 (buiten het plangebied) wordt in de toekomstige situatie óf ontsloten via de parkeervoorziening óf via de strandweg in westelijke richting. Evenals het recreatiepark ten zuiden van het plangebied, wordt het nieuwe hotelcomplex met bijbehorende voorzieningen, landschappelijk ingericht. De bebouwing wordt organisch in het duinlandschap geplaatst, waarbij tevens de karakteristieke hoogteverschillen in het landschap beleefbaar worden. Naast de nieuwe ontwikkelingen in het plangebied, worden de planologische mogelijkheden op het voormalige manegekavel wegbestemd. Met dit bestemmingsplan worden deze gronden bestemd tot 'Natuur'. Het krijgt daarmee eenzelfde bestemming als de omliggende gronden. De planologische bebouwingsmogelijkheden van dit kavel worden in ruil daarvoor ingezet om ter plaatse van het huidige hotelgebouw op geclusterde wijze het nieuwe hotelcomplex te realiseren. Op de navolgende afbeelding wordt globaal de positionering van de nieuwe hotelgebouwen, de bijbehorende parkeervoorzieningen en de verlegde Korfwaterweg met haaksparkeerplaatsen weergegeven.

Globale inrichtingschets hotelcomplex, parkeervoorzieningen en verlegde Korfwaterweg De nieuwe hotelgebouwen bestaan uit drie tot vier bouwlagen boven één bouwlaag onder het maaiveld. De bouwhoogte van de hotelgebouwen varieert van 10,5 m tot 12 m, met een maximum van 12 m. De bouwhoogte voegt zich daarmee naar de bouwhoogte van het bestaande monumentale hotelgebouw. De nieuwe hotelgebouwen krijgen ten opzichte van het bestaande hotelgebouw een geheel eigen vormgeving, waardoor het monumentale karakter van het bestaande hotelgebouw wordt

14

benadrukt. De twee bovenste bouwlagen krijgen een kapvorm. Op de navolgende afbeeldingen wordt, door middel van enkele aanzichten, een impressie gegeven van de toekomstige situatie in het plangebied qua bebouwing. Opgemerkt wordt deze beelden een impressie geven van de hoogwaardige afwerking van de nieuwe hotelgebouwen. De daadwerkelijke vormgeving, kleurgebruik en materialisering kan hier echter van afwijken.

Impressie gevelaanzichten noordwestzijde

Impressie gevelaanzichten zuidwestzijde

15

Impressie gevelaanzicht oostzijde Op de navolgende afbeelding is een doorsnede opgenomen van één van de nieuw te realiseren hotelgebouwen.

Doorsnede toekomstige situatie bebouwing Het hotelcomplex wordt landschappelijk ingepast met gebiedseigen beplanting, waarbij tevens het kenmerkende duinreliëf wordt teruggebracht. De herontwikkeling van het plangebied, zoals in de inleiding omschreven, ten behoeve van een nieuw kwalitatief hoogwaardig hotelcomplex, zorgt voor een kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatie in Petten en geeft invulling aan de doelstellingen van de structuurvisie Petten "dorp in de duinen".

16

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskaders

Inleiding

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving: Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; Steden en regio's sterker en leefbaarder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Het plangebied ligt nabij een primaire waterkering. In het Barro zijn regels opgenomen ter bescherming van de waterkering en de bijbehorende beschermingszone. Op basis van het Barro moet de waterkering en de bijbehorende beschermingszone op een specifieke manier worden bestemd in een bestemmingsplan. Daarnaast zijn er regels opgenomen voor het bouwen in het kustfundament buiten stedelijk gebied. In het Barro zijn tevens regels opgenomen om het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn (strand) met de blik op zee te waarborgen. Op basis van de kaart Kustfundament uit het Barro, ligt het plangebied in de zone van het kustfundament. Deze zonering betreft een globale begrenzing van het kustfundament.

17

Toetsing Met het plan is sprake van de herontwikkeling van een bestaand hotelgebouw tot een nieuw hotelcomplex. De herontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Zoals uit paragraaf 4.5 blijkt maakt het plangebied geen deel uit van de primaire waterkering. Het plangebied ligt eveneens niet in een (bijbehorende) beschermingszone. Het toekennen van een specifieke bestemming op basis van de voorschriften uit het Barro is daarom niet nodig. Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid)

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is opgenomen. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Op basis van de 'Handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking' van het ministerie van I en M worden onder 'andere stedelijke voorzieningen' accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure geschaard. De herontwikkeling van een bestaand hotelgebouw tot een nieuw hotelcomplex, waarbij het overnachtingsaanbod toeneemt, kan worden aangemerkt als 'andere stedelijke voorziening'. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De behoefte aan de ontwikkeling is in april 2020 door Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd onderzocht in een markt- en impactonderzoek1. Het onderzoek heeft betrekking op zowel de ontwikkeling van het recreatiepark als de ontwikkeling van een nieuw hotelcomplex ten noorden van het recreatiepark. Het onderzoek is als Bijlage 1 bijgevoegd. Navolgend zijn de voornaamste conclusies uit het onderzoek opgenomen. Aantrekkelijkheid concept Het initiatief binnen het plangebied zal vooral aantrekkingskracht hebben op de leefstijlen stijlzoeker en inzichtzoeker (deze leefstijlen worden in het rapport nader toegelicht). Voor de stijlzoeker is luxe en service belangrijk, net als een unieke beleving.

Voor de inzichtzoeker is de natuurlijke en rustige

18

omgeving erg waardevol, in combinatie met de kwalitatief goede accommodaties. Onderscheidend vermogen Nieuwe ontwikkelingen moeten onderscheidend zijn en zo weinig mogelijk concurreren met bestaande voorzieningen om ook daadwerkelijk waarde toe te voegen voor de regio. Uit eerder gevoerd onderzoek blijkt dat het reeds aanwezige aanbod van verblijfsaccommodaties in Noord-Holland Noord met name aantrekkelijk is voor de harmoniezoeker, verbindingszoeker en rustzoeker. Het initiatief vormt dus een welkome aanvulling op het huidige aanbod.

Aanbod in Regio Noord-Holland Noord in relatie tot het initiatief binnen het plangebied op basis van de Leefstijlvinder Marktruimte Om de vraag te beantwoorden of er marktruimte is, zijn twee parameters van belang: is de omvang van de doelgroep (vraag) groter dan het (huidige) aanbod en wat is de trend van de laatste jaren aangaande de bezettingen? Uit de uitgevoerde doelgroepenanalyse blijkt dat vooral de vraag naar luxe concepten voor de stijlzoeker veel groter is dan het huidige aanbod. Voor de inzichtzoeker is de omvang van de doelgroep die in Noord-Holland Noord op vakantie gaat ongeveer vergelijkbaar met de omvang van het aanbod. Dat maakt vooral de ontwikkeling gericht op de stijlzoeker kansrijk en voor de inzichtzoeker extra van belang om de aspecten natuurlijkheid, cultuur(historie) en andere belevingsaspecten goed uit te werken om aan de verwachte bezettingen te komen. Uit een benchmarkanalyse blijkt dat de bezettingsgraad van de vergelijkbare hotels goed tot zeer goed is; flink boven het landelijke gemiddelde. Sommige hotels aan de Noord-Hollandse kust geven aan dat zij overvraagd worden; er is meer vraag dan aanbod en zij noteren bezettingsgraden tot wel 97%. Een nieuwe ontwikkeling aan de Noord-Hollandse kust wordt daarmee, door de hotels in de benchmark, niet als bedreiging maar als welkome aanvulling gezien. Volgens de onderzochte hotels omvatten

19

succesfactoren: het inspelen op de zakelijke markt, het hebben van een uitstekende ligging, iets 'unieks' bieden, goede faciliteiten en een goed imago. Een belangrijke landelijke trend is dat de laatste jaren de bezettingsgraad van Nederlandse logiesaccommodaties toeneemt. Een andere belangrijke trend en kans om op in te spelen, is de prognoses van de groei in het toerisme in Nederland. Er wordt een forse groei van 20% van de Nederlandse vakantiemarkt verwacht en zelfs een groei van 50% voor het inkomend toerisme naar Nederland voor de komende 10 jaar. Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan voorziet in een actuele behoefte aan een hoogwaardig hotelcomplex dat ruimte biedt aan 240 hotelkamers. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie NH2050

Op 19 november 2018 is door Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 - Balans tussen economie en leefbaarheid - vastgesteld. De visie is een integrale visie op de leefomgeving in Noord-Holland en anticipeert daarmee op de Omgevingswet. De Omgevingsvisie NH2050 wil zorgen voor balans tussen economische groei en leefbaarheid om voor toekomstige generaties het welvaarts- en welzijnsniveau in Noord-Holland op een hoog niveau te houden. Dit betekent dat in Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd; de ruimte voor economische ontwikkeling wordt altijd in samenhang met dit uitgangspunt beschouwd. Duurzame economische ontwikkeling is nodig voor de werkgelegenheid en daarmee voor de bestaanszekerheid van de inwoners, de provincie Noord-Holland wil ook in de toekomst een provincie zijn voor iedereen om de provincie sociaal-inclusief te houden. Maar ook om de grote investeringen op te brengen die nodig zijn voor onder meer de transitie naar een duurzame-energiehuishouding, de overgang naar een circulaire economie en het behoud van het karakteristieke landschap. Deze visie geeft enerzijds richting, en daarmee houvast naar een onbekende toekomst, en anderzijds voldoende ruimte en handelingsperspectief om te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen.

Het is geen eindbeeld voor 2050, maar het laat in algemene zin zien wat de ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. Daarnaast worden er vijf samenhangende bewegingen geschetst. Bewegingen die laten zien hoe de provincie omgaat met opgaven die op onze samenleving afkomen en die ze wil faciliteren. Dat doet de provincie door een aantal ontwikkelprincipes en randvoorwaarden mee te geven om de beweging naar de toekomst te kunnen maken. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: Dynamisch schiereiland Hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. Metropool in ontwikkeling Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat

20

functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot. Sterke kernen, sterke regio’s Deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie In deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving Deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. Voor het initiatief is het ontwikkelprincipe voor het 'dynamisch schiereiland' van belang.

Voor het plangebied gelden de volgende aanduidingen: Aansluiting verscheidenheid kustlandschappen Bij nieuwe ontwikkelingen in de kustzone wordt aangesloten bij de verscheidenheid en karakteristieken van de kustlandschappen en aanliggende grote wateren; Aansluiting karakteristieken kustlijnen Bij nieuwe ontwikkelingen in de wateren (Noordzee, Waddenzee, IJsselmeer, Markermeer, IJmeer en Gooimeer) wordt aangesloten op de karakteristieken van de kustlijnen; Ecologische verbindingen aanvullen Ecologische verbindingen worden behouden en aangevuld, met oog op robuuster maken van het ecologisch systeem in de kustgebieden, inclusief de grote wateren. Toetsing Met het initiatief is sprake van de herontwikkeling van een hotelgebouw tot een nieuw kwalitatief hoogwaardig hotelcomplex. De ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatieve voorzieningen in de regio Noord-Holland Noord in het algemeen en Petten in het bijzonder. Het hotelcomplex wordt landschappelijk ingepast met gebiedseigen beplanting, waarbij wordt aangesloten bij het karakter van het kustlandschap ter plaatse. Het plan is in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie. 3.3.2

Omgevingsverordening NH2020

In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de ambities, ontwikkelprincipes en de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in de regels van de provincie. Deze omgevingsverordening Noord-Holland integreert 21 verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Het doel is daarmee de provinciale regels te vereenvoudigen, harmoniseren, en op onderdelen meer ruimte te bieden voor lokaal en regionaal maatwerk en bestuurlijke afweging. Door deze integratie loopt de provincie Noord-Holland vooruit op de invoering van de omgevingsverordening als een van de kerninstrumenten van de Omgevingswet, voor zover dat al mogelijk is op basis van de bestaande wetgeving. Voor het plangebied zijn de regels rondom 'verblijfsrecreatie' (paragraaf 6.1.4), het 'Natuurnetwerk Nederland' (paragraaf 6.4.1), 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (artikel 6.3) en 'ruimtelijke kwaliteitseis' (artikel 6.59) van belang.

21

Verblijfsrecreatie Er is sprake van een ‘ruimtelijke spanning’ tussen de ruimtebehoefte van verblijfsrecreatie en de openheid van het provinciale landschap. Het is daarom van belang dat er zorgvuldig wordt omgegaan met nieuwe ontwikkelingen en het aanbod daadwerkelijk benut wordt door de functie waarvoor het bedoeld is, namelijk kort verblijf ten behoeve van toeristisch overnachten. Het artikel heeft betrekking op alle vormen van verblijfsrecreatie. De regio's hebben ambities opgesteld omtrent de ontwikkeling van de verblijfsrecreatie in de regio’s, wat is vastgelegd in een ontwikkelkader en regionale afspraken. Een ruimtelijk plan moet waarborgen dat een nieuwe ontwikkeling aansluit op deze ambities en daadwerkelijk regioversterkend is en blijft. Hierover dient afstemming plaats te vinden binnen de regio. Daarnaast geldt dat een ruimtelijk plan dat verblijfsrecreatie mogelijk maakt, regels stelt ter waarborging van een bedrijfsmatige exploitatie. Natuurnetwerk Nederland In artikel 6.43 is opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden binnen het werkingsgebied Natuurnetwerk Nederland en het werkingsgebied natuurverbindingen NNN regels stelt die in het belang zijn van de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de gebieden.

Een dergelijk bestemmingsplan maakt geen nieuwe activiteiten mogelijk die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een vermindering van de oppervlakte van het Natuurnetwerk Nederland of de natuurverbindingen, of van de samenhang tussen die gebieden. Van deze bepalingen kan onder voorwaarden worden afgeweken. Artikel 6.43, lid 5 onder b is van toepassing. Hierin is aangegeven dat nieuwe activiteiten en wijziging van bestaande activiteiten mogelijk zijn, voor zover: i.

De activiteiten die leiden tot aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden worden gecompenseerd; ii. De compensatie inhoudt dat de uitvoering van het geheel van activiteiten gezamenlijk leidt tot een duidelijk aantoonbare meerwaarde voor de werkingsgebieden Natuurnetwerk Nederland of Natuurverbindingen voor wat betreft kwaliteit en samenhang; iii. De oppervlakte van het werkingsgebied Natuurnetwerk Nederland tenminste gelijk blijft; iv. Rekening wordt gehouden met de mogelijke omstandigheid dat de locatie waarop de activiteit plaatsvindt is gelegen in een gebied van het Natuurnetwerk Nederland of Natuurverbindingen dat omringd wordt door of grenst aan het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap; en v. Er een gebiedsvisie wordt opgesteld waarin wordt onderbouwd dat wordt voldaan aan het gestelde onder i tot en met iv van dit onderdeel. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Volgens artikel 6.3 kan een ruimtelijk plan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

Ruimtelijke kwaliteitseis Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in een gebied dat op basis van de verordening is aangemerkt als 'landelijk gebied', wordt in het ruimtelijk plan, gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie rekening gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. Bij de inpassing worden de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes en de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren betrokken. Toetsing

22

Met het plan is sprake van de herontwikkeling van een bestaand hotelgebouw tot een nieuw hotelcomplex binnen bestaand stedelijk gebied. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat het hotel niet mag worden gebruikt voor permanente bewoning en bedrijfsmatig moet worden geëxploiteerd. Uit paragraaf 3.4.1 komt naar voren dat het initiatief in overeenstemming is met het de regionale visie op de verblijfsrecreatie voor Noord-Holland Noord. Voor het aanpassen van het bouwvlak van het hotel wordt een deel van het NNN onttrokken. Compensatie vindt plaats door de bestemming 'Recreatie - Manege' om te zetten naar bestemming 'natuur'. Hiermee blijft het gehele manegekavel onbebouwd en in samenwerking met Staatsbosbeheer ingericht/ontwikkeld tot natuur aansluitend bij het bestaande natuurgebied Corfwater. Hiermee creëren we de mogelijkheid om het deel wat nu nog geen onderdeel is van het NNN toe te voegen aan het NNN-gebied, zodat het een aaneengesloten natuurgebied wordt, zie paragraaf 4.4.2 en Bijlage 7. Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes van het ensemble Zijpe- en Hazepolder. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 3.3.4. Het plan is in overeenstemming met de provinciale omgevingsverordening. 3.3.3

Toekomstperspectief 2040 Noord-Hollandse Noordzeekust en Strandzonering

Op 22 februari 2018 hebben 26 partijen een convenant ondertekend als vervolgstap in de uitwerking van het Toekomstperspectief Kust. Het Landelijk Convenant Kustpact van 21 februari 2017 was hierbij het vertrekpunt. De partijen - provincie, kustgemeenten, natuurorganisaties, waterbeheerders en ondernemersorganisaties - zijn van mening dat de kust grote natuur- en landschapwaarden heeft. Dit zijn waarden die beschermd moeten worden. Daarnaast moet de kust economisch sterk en aantrekkelijk blijven. Daarom hebben deze partijen gezamenlijk een Toekomstperspectief Kust en Strandzonering opgesteld met afspraken over recreatieve bebouwing op het strand en waar natuur voorrang krijgt. Eén van de belangrijkste uitgangspunten hierbij was dat bestaande rechten worden gerespecteerd.

Kaart toekomstperspectief rondom plangebied

23

In het toekomstperspectief wordt aangegeven dat Petten en Camperduin beide een sterke relatie met de Hondsbossche Duinen hebben. Dit nieuwe, attractieve duinlandschap-in-ontwikkeling verbindt beide kernen en biedt ze nieuwe (gezamenlijke) mogelijkheden. De Hondsbossche Duinen dagen de kernen en gemeenten uit om over hun grenzen te kijken en het duinlandschap veel meer als eenheid voor denken, handelen en ontwerp te gebruiken. Dit kan het landschap zijn van nieuwe vormen en recreatieformules. Een uitgebalanceerde programmering, een gezamenlijk strandproduct, gericht op maximale sociaaleconomische meerwaarde voor Petten en Camperduin, is een belangrijke uitdaging. Hierin kan gezamenlijk aan productontwikkeling worden gewerkt die past bij de bestemming Hondsbossche Duinen. Seizoensgebonden strandhuizen zijn hierin denkbaar. Andere onderdelen kunnen zijn: (meer) uitnodigende dijktrappen, strandentrees met parkeerplaatsen en wellicht beperkte voorzieningen, informatieborden, sanitair, et cetera langs de hele dijk. En halverwege, ter hoogte van natuurgebied de Putten, een natuurbestemming met hierbij een kleinschalig element, zoals een uitkijken/ of informatiepunt. In het kader van Kust op Kracht zijn / worden al circa vijftig ruimtelijke projecten uitgevoerd. Voor Petten is het de opgave om de ruimtelijke en programmatische samenhang tussen het dorp en de omgeving te versterken.

Hoe kan er gezorgd worden voor een maximale (kwalitatieve) bijdrage van ontwikkelingen op het strand aan de economie en de gemeenschap van Petten en andersom? In het unieke landschap van het Korfwater en aangrenzende bosgebied liggen kansen voor de versterking van de natuur- en ruimtelijke kwaliteit. In Petten zijn het dorpsplein, de Pettemerduinen en de omgeving ervan vernieuwd. De afstand tussen de recreatieve zwaartepunten van Petten, het dorpsplein en het strand, is echter groot waardoor er nog weinig synergie is. Door bezoekers van het strand meer door en naar het dorp te leiden, kan de leefbaarheid van Petten worden verbeterd. Het verbinden van het centrum met de hoofdstrandafgang, via een doorgang door het recreatiepark Corfwater is hiervan een essentieel onderdeel. Daarnaast dient Petten als badplaats verder ontwikkeld te worden. Een kwaliteitsslag in het verblijfsrecreatieve aanbod (inclusief verlenging van het seizoen) komt ook ten goede aan de in het achterland aanwezige verblijfsrecreatie.

24

Kaart strandzonering nabij plangebied In de strandzonering worden drie strandtypen onderscheiden voor de mogelijkheden voor recreatieve bebouwing. Het gaat om: Recreatiestrand, Natuurstrand en Seizoenstrand. Uitsluitend daar waar een ‘rode ster’ voorkomt, mag ervan uit intensieve recreatie ook recreatieve bebouwing bij komen. Op het strand is altijd evenwel ruimte voor bestaande recreatieve bedrijven voor innovaties, kwaliteitsverbetering e.d. wanneer deze noodzakelijk zijn voor duurzame bedrijfsvoering en om te kunnen blijven meebewegen met de wensen en trends vanuit de markt. Toetsing Met de uitvoering van het initiatief wordt een belangrijke kwaliteitsslag geslagen voor het verblijfsrecreatieve aanbod in Petten. Het hotelcomplex wordt landschappelijk ingepast met gebiedseigen beplanting, waarbij wordt aangesloten bij het karakter van het kustlandschap ter plaatse. Het initiatief voorziet niet in nieuwe bebouwing op het strand. Het initiatief is in overeenstemming met de uitgangspunten uit het Toekomstperspectief 2040 Noord-Hollandse Noordzeekust en Strandzonering. 3.3.4

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (2018)

Algemeen De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (2018) is een provinciale handreiking voor het inpassen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landschap, zoals bebouwing, agrarische bedrijven, infrastructuur of vormen van energieopwekking. De Leidraad is een belangrijk instrument dat richting geeft aan één van de hoofdbelangen van de provincie: ruimtelijke kwaliteit. De Leidraad is bedoeld om inzichtelijk te maken welke landschappelijke en cultuurhistorische waarden van belang zijn. Daarnaast geeft het inzicht in de landschappelijke karakteristiek en biedt het inspiratie voor een duurzame

25

ruimtelijk kwalitatieve inrichting van het landschap. Het doel en de werking van de Leidraad zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening NH2020 (zie paragraaf 3.3.2) en verder is de Leidraad bedoeld als handreiking, welke onderscheid maakt in 'rekening houden met' en 'betrekken bij'. Kernwaarden ensemble Zijpe- en Hazepolder Het plangebied ligt in het ensemble Zijpe- en Hazepolder. Navolgend staan de drie provinciale kernwaarden voor dit ensemble (voor zover van toepassing op het plangebied) beschreven. 1. De landschappelijke karakteristiek Het plangebied maakt deel uit van het jonge duinlandschap. Het reliëfrijke jonge duinlandschap, met enkele nollen (zandduinen), scheidt het strand en de polder. Het is deels openbaar en omvat onder meer het natuurgebied Zwanenwater. In het duingebied ligt ook het afgesloten terrein van Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN). De Hondsbossche en Pettemer Zeewering (dijk) is een belangrijk herkenningspunt tussen Petten en Camperduin (zie ook ensemble Noord-Kennemerland). Met de Hondsbossche Duinen is aan de zeezijde van de dijk zand opgebracht voor kustbescherming en is een natuur- en recreatiegebied toegevoegd. Bij de aanleg is beoogd de oude dijk in het landschap aan de oostkant te respecteren. Kenmerkend voor het gehele gebied is dat de polders (hier de Hazepolder) op een dramatische manier tot vlakbij de zee komen.

De geschiedenis van de kustdoorbraken is hier nog voelbaar. 2. Openheid en ruimtebeleving Het aandijkingenlandschap van de Zijpepolder, direct achter de duinen, is een grotendeels open landschap met alleen beplanting rond de recreatievoorzieningen, rondom de erven en langs een deel van de linten. Door de ligging dichtbij de kust is de erfbeplanting bovendien vaak bescheiden van omvang. Hoe verder van de kust hoe omvangrijker de erfbeplanting. Doordat vrijwel alle bebouwing, buiten de kust- en kruisdorpen, aan de lange polderlinten is gesitueerd, biedt de lengterichting van de polder lange zichtlijnen. Ook de overgebleven molens staan langs de polderlijnen, verspreid door de polder. De duinen, de Zijper(zee)dijk, de Slikkerdijk, de Westfriese Omringdijk en de Oude Schoorlse Zeedijk begrenzen de openheid aan de randen van de polder en zijn belangrijk in de beleving van het gebied. Het zicht op de hoge duinenrij zorgt voor een heldere oriëntatie binnen (en buiten) het gebied. Vanaf de duintoppen is er zicht over de polder en de Noordzee. 3. Ruimtelijke dragers De randen van de polder hebben ruimtelijk een uitgesproken karakter en vormen door hun hoogte belangrijke ruimtelijke dragers. Zo is de hoge duinenrij door de scherpe grens een duidelijk ruimtelijke structuur aan de westzijde.

Aan de oostzijde is de Westfriese Omringdijk heel markant aanwezig met een steil, hoog en slingerend profiel. Langs de kust zijn resten van de Atlantikwall terug te vinden. Deze werd in de oorlog gebouwd door de Duitse bezetter en bestond uit betonnen verdedigingswerken, zoals bunkers en tankgrachten. Dynamiek Wat betreft het gebruik ligt het accent nu op kusttoerisme en recreatie, natuur, bollenteelt, gras/weideland en technologie (ECN). Het gebied heeft recent een nieuwe impuls gekregen door de

26

aanleg van de Hondsbossche duinen, de kustversterking waarbij de kustlijn 300 meter in westelijke richting is opgeschoven en duinen en strand zijn toegevoegd. Hierdoor zijn nieuwe kansen ontstaan voor toerisme, recreatie en natuurontwikkeling. In het overgangsgebied tussen kust en achterland is het evenwicht belangrijk tussen de toeristisch-recreatieve betekenis van de kust, de economische functies (onder andere landbouw) en de natuurwaarden (het Zwanenwater). De gemeente en ondernemers in het gebied streven naar recreatief medegebruik van het bollengebied. In de polder vindt schaalvergroting en verbreding van de agrarische sector plaats, recreatievoorzieningen worden gerealiseerd en er komen steeds meer burgers te wonen in voormalige agrarische bebouwing. Gemeente Schagen heeft in de Reisgids voor ruimtelijke kwaliteit haar welstandsbeleid vastgelegd. De gids legt de werkwijze vast om te komen tot plannen die passen in de omgeving en geeft daarbij de belangrijkste kenmerken aan van de verschillende gebieden. Hierin wordt verwezen naar de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie.

Ambities en ontwikkelprincipes De algemene ambitie is om ruimtelijke ontwikkelingen: bij te laten dragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek; bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid; en helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers. Voor het plangebied zijn de navolgende ambities en de bijbehorende ontwikkelprincipes het vertrekpunt bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit. De grens tussen aandijkingenlandschap en de omgeving is en blijft scherp De grens tussen het vlakke en open aandijkingenlandschap enerzijds en de reliëfrijke, smalle kuststrook anderzijds is een belangrijke karakteristiek. Ditzelfde geldt voor de grens tussen het aandijkingenlandschap en de Westfriese Omringdijk. Ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij het herkenbaar houden van de scherpe grens tussen duin en polder. De dwarswegen verbinden ‘duin’ en ‘dijk’ De dwarswegen haaks op de kust vormen de verbinding tussen ‘duin’ (Noordzeekust) en ‘dijk’ (het oude land binnen de Westfriese Omringdijk). Daarnaast schakelen ze de reeksen dorpen, die steeds op de kruisingen met de lange linten liggen, aan elkaar. De reeks Sint Maartenszee, Sint Maartensvlotbrug, Sint Maartensbrug en Sint Maarten is daar een mooi voorbeeld van.

De ruimtelijke kwaliteit kan worden vergroot door de betekenis van de dwarswegen als verbinding tussen de kust en het oude land te versterken. Kernwaarden structuur Noordzeekust Het plangebied valt onder de structuur Noordzeekust. Navolgend staan de drie provinciale kernwaarden voor deze structuur (voor zover van toepassing op het plangebied) beschreven. 1. De landschappelijke karakteristiek

27

De strip duinen tussen Den Helder en Petten is smal en door mensen gemaakt (stuifdijk). Het aandijkingenlandschap van polder Koegras en de Zijpe- en Hazepolder liggen ten oosten van de smalle duinenrij. Huisduinen en Callantsoog zijn voormalige Waddeneilanden. Met enkele grote, beperkt toegankelijke gebieden zoals het natuurgebied Zwanenwater en het bedrijfsterrein NRG-ECN heeft dit deel van de kust andere mogelijkheden en een andere betekenis als recreatief landschap dan de brede, zuidelijker gelegen duinen, de Parkduinen. De grootste kwaliteiten van strand en zee zijn de relatief goede autobereikbaarheid en de korte afstand tussen zee en de concentraties van verblijfsaccommodatie. Het grootschalige, bollenteelt-achterland staat weliswaar enkele maanden per jaar in bloei, maar biedt beperkte mogelijkheden voor recreatief medegebruik. Ten zuiden van Petten liggen de recent opgespoten Hondsbossche Duinen over de oude Zeewering, achter de duinen ligt de voormalige lagune van de Harger strandvlakte (natuurgebied ‘De Putten’). 2. Openheid en ruimtebeleving Specifiek voor het deelgebied Den Helder – Camperduin is de beleving van grootschalige openheid aan weerszijden van de zeewering: aan de zeezijde weids uitzicht over zee en aan de landzijde zicht op agrarisch polderland, gedomineerd door de bollenteelt.

Het voormalige eiland Callantsoog en omgeving is verdicht tot een groene recreatieve oase. Het beschutte landschap vormt een contrast met de vlakke open omgeving. De beleving van de Hondsbossche Zeewering als ‘superzeedijk’ is sinds de ontwikkeling van de duinen aan zeezijde afgenomen. Vanaf het achterland is de zeewering nog een dijk en vormt een scherpe grens met de achterliggende aandijkingen. 3. Ruimtelijke dragers Aan de zeezijde zijn de ruimtelijke dragers het doorlopende strand en de duinvoet. Aan de landzijde zijn dit de wegen die op de overgang van duinen naar achterland liggen (Zanddijk, Westerduinweg, Herenweg). Langs de hele Noord-Hollandse kust is een kamvormige structuur van ontsluitingswegen aanwezig. In ‘Dijkduinen’ zijn dit oost-west-lopende polderwegen met reeksen kernen (Sint Maarten –Sint Maartensvlotbrug- Sint Maartenszee, Burgervlotbrug-Petten, etc.). Dynamiek De kust is van zichzelf een dynamische zone. De holle kustboog is een afkalvende kustlijn, resultante van de werking van zee en wind, verlies van sediment en zeespiegelstijging. De mens grijpt in en stabiliseert het systeem met het vastleggen van duinen met helmgras, dijken en zandsuppleties. Veranderingen in ons recreatiegedrag (van strandvakantie naar dagje naar het strand) hebben invloed op het uiterlijk van de kustdorpen en leiden tot meer verkeersbewegingen.

Het seizoensgebonden gebruik van het strand verandert, de roep om jaarrond recreatievoorzieningen is in populaire badplaatsen groot. Vakantieparken worden omgevormd tot luxe chaletparken. De relatie met het achterland wordt steeds belangrijker. Zowel in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) als in het noorden van de provincie is de druk op het duinengebied groot. Met beleid probeert men de kustplaatsen meer te differentiëren door diversiteit en kwaliteit aan de kustplaatsen toe te voegen. In 2016 ontstond maatschappelijke zorg over druk op waarden van de nationale kust door een toename van recreatieve bebouwing in de kustzone. Als reactie op die zorg is begin 2017 het Landelijk Convenant Kustpact afgesloten. In het Kustpact werd bepaald dat bij de kust betrokken partijen samen afspraken maken om nieuwe recreatieve bebouwing in het kustgebied beter te (be)geleiden.

28

De kust vormt onze primaire waterkering en valt onder de Waterwet. De duinen buiten het bebouwd gebied, het strand en een zone van 1.250 meter in zee zijn Nationaal Natuurnetwerk (NNN) en Natura 2000-gebied. Noordwaarts vanaf Bergen aan Zee is de Natura 2000-zone in zee breder, namelijk circa 15 kilometer. De duinen zijn aardkundig monument en grote delen zijn stiltegebied. Ambities en ontwikkelprincipes Voor het plangebied zijn de navolgende ambities en de bijbehorende ontwikkelprincipes het vertrekpunt bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit. De Noordzeekust is een natuurlijk systeem dat onderhouden moet worden De Noordzeekust vormt een natuurlijke en dynamische waterkering die vanwege de zeespiegelstijging kunstmatig op orde gehouden moet worden. Ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij de inzet van natuurlijke en zachte middelen bij kustversterking waar mogelijk. Van Kustlijn naar Kustlandschappen De Noordzeekust als structuur van provinciaal belang loopt van de zee tot en met de binnenduinrand. Ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij het versterken van de samenhang tussen het strand en het achtergelegen kustlandschap en het versterken van de diversiteit van de kustlandschappen en de identiteit van de kustplaatsen.

De lokale karakteristiek van de verschillende kustlandschappen en identiteit van kustplaatsen zijn uitgangspunt Alhoewel de kust als geheel een sterke identiteit heeft, zijn de karakterverschillen tussen de kustlandschappen en kustplaatsen aanwezig en waardevol. Ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij: het vergroten van de attractiviteit en de gebruiksmogelijkheden van Dijkduinen, tussen Den Helder en Camperduin. behoud van de tweezijdige beleving van de openheid. het ontwikkelen van de Hondsbossche Duinen (kans). Toetsing Het hotelcomplex wordt landschappelijk ingepast met gebiedseigen beplanting, waarbij tevens het kenmerkende duinreliëf wordt teruggebracht. De herontwikkeling van het plangebied ten behoeve van een nieuw kwalitatief hoogwaardig hotelcomplex, zorgt voor een kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatieve voorzieningen in de regio Noord-Holland Noord in het algemeen en Petten in het bijzonder.

29

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord

De gemeenten in de regio Noord-Holland Noord hebben in samenspraak met de markt, natuurorganisaties en brancheorganisaties een regionale visie op de verblijfsrecreatie ontwikkeld. De gezamenlijke visie Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord heeft als doel om in 2030 de meest vitale verblijfsregio van Nederland te zijn. Met de visie wordt uitvoering gegeven aan de PRV. Om een vitale sector te zijn en te blijven met een belangrijke economische en maatschappelijke waarde voor Noord-Holland Noord moeten er op regioniveau gezamenlijk slimme keuzes gemaakt worden over: Hoe om te gaan met het bestaande aanbod? Wanneer is nieuw aanbod van toegevoegde waarde? Wanneer versterkt een initiatief de kenmerken van de deelregio's? Daarom is deze visie met een uitnodigend ontwikkelkader opgesteld waardoor de regio in staat is goede afwegingen te maken voor initiatieven. Tevens geeft de visie richting aan de verbetering van de vitaliteit van het bestaande aanbod. In de visie gelden zeven leidende (ontwikkel)principes in de verblijfsrecreatie: 1. we werken samen aan een vitale verblijfsrecreatiesector; 2. ruimte voor onderscheidend aanbod; 3. we kiezen voor recreatief ondernemerschap bij nieuwe ontwikkelingen; 4. we versterken de omgeving (ruimtelijk en economisch); 5. we gebruiken waar mogelijk het bestaande aanbod; 6. we versterken het bestaande ondernemerschap; 7.

we creëren nieuwe waarde voor niet-vitaal aanbod. De visie is uitgewerkt in zeven marktgerichte deelregio's. Het plangebied ligt in de regio 'noordkust'. Noordkust Het streefbeeld van deze regio voor 2030 is slapen en spelen in nieuwe kustnatuur. De deelregio Noordkust vormt in 2030 een beleefbaar en oorspronkelijk kustlandschap waarvan de afwisseling is hersteld. De eilandenstructuur is op enkele sleutelplekken teruggebracht met een beleefbaar nollenlandschap, kwelwater, duingebieden, afgewisseld met polders en cultureel erfgoed (zoals gemalen, molens en bestaande boerderijen). Dit betreft het summum van toeristische innovatie. Er wordt aangesloten bij de cultuurhistorische omgevingswaarde. Op deze locaties is een nieuw landschap met nieuwe natuur tot stand gekomen door verschillende partijen die aan hetzelfde doel werken (juridisch en financieel). Deze locaties vormen voor een belangrijk deel 'speelnatuur' voor mensen (inwoners en verblijfsgasten) die bezig zijn met bijvoorbeeld recreatief sporten, gezondheid en ravotten en verblijfsrecreatie. Hierdoor raakt de deelregio nog aantrekkelijker voor verblijfsgasten: gezinnen en families. Bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie raken vervlochten met deze beleefbare kustnatuur. Verblijfsrecreatie met een lage bebouwingsdichtheid raakt zodoende in nieuwe balans met de directe verblijfsomgeving.

Nieuwe Verblijfsrecreatie is vooral gericht op de familiemarkt: gastvrij, gericht op ontspanning, thuisgevoel en eenvoud. De strategie voor deze regio is "productontwikkeling door verblijfsrecreatie met een oorspronkelijk en

30

beleefbaar(kust)landschap te realiseren voor bestaande verblijfsmarkten". Om de verblijfsrecreatie de komende jaren te laten groeien krijgt de kwaliteit en belevingswaarde van de verblijfsomgeving een impuls. Er zijn meerdere manieren om de verbetering van de omgevingskwaliteit/toevoeging speelnatuur te realiseren in combinatie met (her)ontwikkeling van verblijfsrecreatie. In de praktijk zal blijken welke strategie de meest geschikte is: Gebiedsontwikkeling op enkele sleutelplekken. Dit is de meest ambitieuze variant. Meerdere doelen worden in een integrale gebiedsontwikkeling aan elkaar verbonden. Zoals natuurontwikkeling, kustveiligheid, infra, herverkaveling agrarische gronden en kwaliteitsimpuls verblijfsrecreatie. De zeegaten (Zijpe, Heerendiep) of Den Helder aan Zee zouden bijvoorbeeld als gebiedsconcept ontwikkeld kunnen worden. (Her) te ontwikkelen verblijfsrecreatie initiatieven spelen in op en integreren in zo'n gebiedsconcept. Er zijn drie randvoorwaarden voor een gebiedsontwikkeling: draagvlak, middelen (sluitende grondexploitatie) en capaciteit. Is één van deze drie voorwaarden niet/onvoldoende aanwezig, dan is er een alternatieve strategie mogelijk; Plus-Strategie: als alternatief voor een integrale gebiedsontwikkeling wordt gedacht aan een strategie waarbij belangen worden mee-gekoppeld.

'We' (ondernemers, ontwikkelaars, belangenorganisaties, gemeenten, waterschappen, provincie en Rijk) zetten ons maximaal in om per verblijfsinitiatief een landschappelijke belevingsplus te creëren. Zo raakt nieuwe verblijfsrecreatie meer geïntegreerd in de directe omgeving. Een grof landschappelijk schetsontwerp (marktregio-schets) kan daarbij als leidraad volstaan. Veel ingrediënten hiervan bestaan al: Provinciale leidraad landschap, Duinzoomvisie, Sint Maartenszee visie etc. Ondertussen voorsorteren: 1. Harde planvoorraad: deze initiatieven moeten doorgang vinden volgens planbeschrijving; 2. Zachte planvoorraad en nieuwe initiatieven: zachte plannen worden herijkt. Nieuwe initiatieven moeten leiden tot versterking van beleefbare omgevingskwaliteit zoals (speel)natuur, een relatief lage bebouwingsdichtheid hebben en passen bij het DNA: gastvrij, gericht op ontspanning, eenvoud en herkenbare van thuis. Toetsing Met het initiatief is sprake van de herontwikkeling van een hotelgebouw tot een nieuw kwalitatief hoogwaardig hotelcomplex. Voor de ontwikkeling is een markt- en impactonderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 3.2.2). Uit het onderzoek komt naar voren dat er voldoende marktruimte is en dat de ontwikkeling als welkome aanvulling op het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in de regio wordt gezien. In het onderzoek is ook een inschatting gedaan van de impact op de regio.

De herontwikkeling van Corfwater zal naar verwachting een forse positieve economische impact hebben op de Petten en de omgeving. Van deze impact profiteren toeristen, recreanten, ondernemers en, indien goed geregisseerd, ook inwoners van Petten. Het initiatief is in lijn met de regionale visie op de verblijfsrecreatie voor Noord-Holland Noord.

31

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Structuurvisie Petten "dorp in de duinen"

De structuurvisie Petten, eind 2012 vastgesteld door de voormalige gemeente Zijpe, laat zien op welke manier de gemeente de mogelijkheden die de kustversterking bij Petten (zandsuppletie) met zich mee brengen, wil gebruiken om Petten op de kaart te zetten. De plannen die de gemeente voor de kern Petten heeft, lopen tot ongeveer 2020 door, met een doorkijk tot 2040. In maart 2014 heeft de gemeenteraad van Schagen ingestemd met de overgang naar de realisatiefase van de structuurvisie. De structuurvisie dient ertoe om initiatiefnemers een kader te geven voor verdere ontwikkeling van Petten. De primaire doelstelling van de gemeente is om met de structuurvisie samenhang aan te brengen in de initiatieven. De structuurvisie is een herijking van het plan 'Petten aan Zee' en biedt een kader voor bouwplannen voor herinrichting van het gebied rondom het Huis ter Duin en de manage, het gebied van camping Corfwater en het verbeteren van bestaand vastgoed en revitalisering van het dorpsplein. De focus is gericht op het dorp om van daaruit aansluiting te zoeken bij de mogelijkheden die de kustversterking op termijn biedt.

De doelstelling van de structuurvisie is als volgt geconcretiseerd: Van het dorp Petten een volwaardige kustplaats maken met behoud van eigen identiteit; Kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatie; Verbetering bereikbaarheid strand en uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen nabij het bezoekersscentrum Dijk te Kijk; Vitalisering dorpsplein; Behoud en mogelijke versterking winkelvoorzieningen; eerste aanzet geven tot herstructurering woningbouw; Betere en herkenbare verbindingen tussen de afzonderlijke wijken (dorp, Korfwater, Petten West en Nolmerban). Voor de verbetering van de verblijfsrecreatie wordt in de structuurvisie het volgende gesteld. De kracht van de voorgestelde kustversterking ligt in het nieuwe strand en de duinen. De huidige relatie van Petten met de kust karakteriseert zich als hard: dorp, dijk, asfalt, zee. Door zandsuppletie kan deze overgang veel landschappelijker en zachter worden vormgegeven. Een duin ter hoogte van de huidige camping Corfwater vormt in de toekomst de verbinding tussen dorp en strand. Door de strandovergang te positioneren in het verlengde van de Ingenieur van de Banstraat ontstaat een logische relatie tussen dorpskern en strandovergang. In de structuurvisie vormen de terreinen van het Korfwater, de manage en Huis ter Duin een aaneengesloten nieuw duinlandschap.