Omgevingsvisie Schagen 22-12-2021 DEF
Tekst van het document
40
West Friesland is een gebied dat al heel lang bewoond is. Wegen en water hebben hier vaak veel bochten en kronkels. Het is goed te zien dat het vroeger een waterrijk gebied was. Een beetje zoals ons Waddengebied. Bomen in bermen laten zien hoe de wegen in het gebied lopen. Er is veel afwisseling. De ruimte tussen de wegen is open met daarin de erven. Beplanting van erven zien we graag. En natuurlijke beplanting langs de vaarten is al even waardevol. 4.10.2 Openbare ruimte/cultuurhistorie We zorgen voor een aantrekkelijke openbare ruimte. Met een goede verdeling tussen stenen, groen en water. En we beperken de mogelijkheden voor reclame op gebouwen of op borden of palen in de openbare ruimte. We besteden extra aandacht aan: o de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte in de centra van de kernen en van drukbezochte toeristische plekken; o de aantrekkelijkheid van de gebouwen in de centra van de kernen en de bebouwing van de karakteristieke dorpen Valkkoog, Kerkbuurt en Eenigenburg. We zorgen voor ons cultureel erfgoed, zoals de Westfriese Omringdijk, de duinen, de terpen en de kenmerkende panden. De gemeente biedt mogelijkheden om kenmerkende panden zoals stolpboerderijen, kerken, buitenplaatsen en molens ook voor andere doelen te gebruiken. Dit om deze panden beter te kunnen bewaren. We vinden de stolpen in onze gemeente waardevol.
Daarom werken we mee aan plannen die helpen om stolpen en erven te bewaren. Bijvoorbeeld door een stolp te gebruiken voor meer dan één woning. Of voor een andere functie die goed in de omgeving past. Hierdoor wordt behoud van de stolp aantrekkelijker dan sloop en nieuwbouw. 4.10.3 Hoogte van woningen Bij de bouw van nieuwe woningen kijken we of de hoogte past bij de omgeving. Nieuwe woningen in dorpen bouwen we met maximaal drie bouwlagen en een kap. In de stad Schagen is het maximaal vier bouwlagen met een kap. In bijzondere gevallen kan er hoger worden gebouwd. De plek moet er geschikt voor zijn. Er moet in het ontwerp een goede overgang worden gemaakt naar de gebouwen in de omgeving. Ook bespreken we zulke plannen bij de start met omwonenden en de gemeenteraad.
41
4.11 Visiekaart Bij de 8 speerpunten van deze Omgevingsvisie zijn veel acties genoemd. Sommige acties gelden voor de hele gemeente. Andere acties zijn verbonden aan een bepaald gebied. De visiekaart geeft aan wat waar geldt.
De verklaring van de kleuren, lijnen en symbolen op de kaart is hierna aangegeven.
42
Betekenis kleuren, lijnen en symbolen Kust Landschap rond Callantsoog Zijpe en Hazepolder West Friesland Stad Schagen Grotere dorpen (meer dan 1500 inwoners) Kleine dorpen (minder dan 1500 inwoners) Karakteristieke dorpen Hoofdwegen Spoorweg Acties (de plek op de kaart is globaal aangegeven) Landschap dat versterkt wordt met bij het gebied passende beplanting Route die we aantrekkelijker maken, bijvoorbeeld met meer natuur Ontwikkeling mogelijk van bos aan de rand van de kern. Of op een plek waar het bos grenst aan een bestaand bos. Ontwikkeling mogelijk van zaadveredelingsbedrijven18 en nieuwe vormen van landbouw Verdere ontwikkeling Energy Health Campus Woningen mogelijk aan de rand van de kern Verandering mogelijk van bedrijfsterrein naar wonen of recreatie (bij Petten) Verandering mogelijk van een deel van het bedrijfsterrein naar woon-werklocatie (omgeving Callantsoog) Verbetering verkeersveiligheid N9 Aanleg doorfietsroutes Aanleg vrij liggende fietspaden Aanleg overstappunt voor verkeer en vervoer
18
43
Bedrijven die zaden kweken voor nieuwe, betere rassen voor bijvoorbeeld groente.
5.
Achtergronden
De achtergronden van de Omgevingsvisie lichten we toe aan de hand van de vragen: 1. Hoe kwam de Omgevingsvisie tot stand? 2. Voor wie geldt de visie? 3. Hoe vaak en wanneer passen we de visie aan? 4. Hoe gaan wij om met de verdeling van kosten? 5. Hoe gaan wij om met het milieu?
5.1 Hoe kwam de Omgevingsvisie tot stand? De Omgevingsvisie gemeente Schagen is van ons allemaal. Inwoners, jongeren en experts zijn vanaf het begin betrokken. Vanuit de gemeenteraad is een groep raadsleden gevormd. Dit was de klankbordgroep. De klankbordgroep hielp om voldoende en goede gesprekken met inwoners, jongeren en experts te hebben. Ook gaf zij advies hoe we de andere raadsleden het beste bij dit onderwerp konden betrekken. De eerste gesprekken vonden plaats in de Week van de Omgevingsvisie. Dat was in januari 2020. De hele week verzamelden wij ideeën die hielpen om de Omgevingsvisie te maken. We stonden op drukke plekken om met mensen in gesprek te gaan. Er was een enquête, we kwamen bij middelbare scholen en organiseerden een avond voor experts en dorpsraden. In totaal vonden gesprekken plaats met honderden inwoners, jongeren en experts. In de periode maart tot en met mei organiseerden wij twee goed bezochte werksessies. Tijdens deze bijeenkomsten spraken de deelnemers over de waarden van de gemeente Schagen. Deze waarden hadden we opgehaald tijdens de “Week van de Omgevingsvisie”. We keken met elkaar hoe ontwikkelingen zoals woningbouw zo goed mogelijk bij de waarden van de gemeente Schagen passen. In de tweede helft van 2020 werkten we samen met het college en de raad aan de eerste versie van de Omgevingsvisie.
Daarbij gebruikten we alles wat we in de stappen hiervoor ophaalden. De eerste versie was een versie op hoofdlijnen. Met deze versie vertelden we in maart 2021 aan onze inwoners hoe we hun inbreng uitwerkten. We vroegen hen of ze hun inbreng terugzagen. Ook legden we enkele keuzes voor. Keuzes waarmee we de Omgevingsvisie verder wilden verdiepen. In drie bijeenkomsten met bewoners, ondernemers en experts gaven deelnemers hun inbreng. De verslagen van de bijeenkomsten zijn te vinden op de website van de gemeente.
5.2 Voor wie geldt de visie? Onze Omgevingsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeenteraad legt daarmee vast wat wij willen in onze gemeente. Waar we aan gaan werken en wat we willen behouden. Voor inwoners, ondernemers of organisaties is de Omgevingsvisie belangrijk als zij een plan hebben dat niet past in het bestemmingsplan. Hoe beter een plan past bij de speerpunten en waardenkaart van de Omgevingsvisie. Hoe groter de kans is dat een plan uitgevoerd mag worden. Kijk in hoofdstuk 3 Stappenplan als u wilt zien hoe u een plan goed voorbereidt.
5.3 Hoe vaak en wanneer passen we de visie aan? Er zit geen einddatum aan onze Omgevingsvisie. Wij houden onze Omgevingsvisie actueel en compleet. Dit gebeurt aan de hand van de diverse speerpunten in deze Omgevingsvisie. Bij de speerpunten is aangegeven wat de gemeente de komende tijd gaat doen. Iedere twee jaar wordt voor alle speerpunten bekeken hoe ver de gemeente gekomen is. En wat er is bereikt. Dit kan leiden tot aanpassing van de visie. 44
Voor een aantal onderwerpen kijken we vaker hoe het er voor staat. Dit geldt voor alle onderwerpen die bij duurzaamheid horen. Voor het speerpunt over wonen en voor het speerpunt iedereen doet mee. Bij het onderwerp duurzaamheid loopt een programma Duurzaamheid. Het programma Duurzaamheid is de plek waar we regelmatig kijken wat we hebben bereikt. En of we meer of andere maatregelen moeten nemen. Voor iedereen doet mee is dit het actieplan Iedereen doet mee. En bij wonen is dit het lokale woningbouwprogramma. De gemeenteraad bekijkt voor elk van deze onderwerpen per periode hoe het gaat. Dit is zoals ze dat gewend is. Per drie maanden of per jaar wordt daarvoor een rapport gemaakt. Dit wordt de planning en control cyclus genoemd.
5.4 Hoe gaan wij om met de verdeling van kosten? Wij zijn volgens de wet verplicht om kosten voor werkzaamheden of maatregelen waar initiatiefnemers voordeel van hebben in rekening te brengen. Dit geldt onder de Wet ruimtelijke ordening maar ook onder de Omgevingswet die op 1 januari 2022 in werking treedt. Als wij eigenaar zijn van grond waarop wordt gebouwd, is dat makkelijk. Wij berekenen dan de kosten door in de verkoopprijs van de kavels. Als wij geen eigenaar zijn van de grond? Dan kunnen wij vooraf een overeenkomst met de eigenaar sluiten. In deze overeenkomst staat welke kosten in rekening worden gebracht. Als het niet mogelijk is om vooraf afspraken te maken? Dan moeten wij de kosten op een andere manier in rekening brengen. Dit kan in het omgevingsplan. Het omgevingsplan is de vervanger van het bestemmingsplan. Of het kan in een omgevingsvergunning. In de Omgevingswet geldt het volgende: De gemeente kijkt eerst of zij een overeenkomst kan afsluiten met de initiatiefnemer Dit geldt onder de Wet ruimtelijke ordening en onder de Omgevingswet. In de Omgevingswet staan de activiteiten waarvoor we kosten in rekening moeten brengen. Ook geeft de Omgevingswet aan welke soorten kosten in rekening worden gebracht.
De gemeente zorgt dat ze de kosten betaald krijgt via het omgevingsplan of de omgevingsvergunning Als vooraf geen overeenkomst kan worden afgesloten? Dan verhalen wij de kosten via het omgevingsplan of de omgevingsvergunning. Dit laatste geldt voor plannen die niet in het omgevingsplan passen. Voor het veilig stellen van de ontvangst van de kosten wordt een besluit genomen. In juridische woorden heet dit een beschikking bestuursrechtelijke geldschuld. In de Omgevingswet kan je op 2 manieren de kosten terughalen als er geen overeenkomst is.
Namelijk: voor een concrete gebiedsontwikkeling met tijdvak kan in een omgevingsplan of omgevingsvergunning het verhalen van kosten worden geregeld; en voor organische gebiedsontwikkeling zonder tijdvak kan in het omgevingsplan het verhalen van kosten worden geregeld. De keuze voor een systeem is afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling en is afhankelijk van het ‘tijdvak’. Financiële bijdrage aan ontwikkelingen van een gebied Naast het hiervoor genoemde verplicht in rekening brengen van kosten zijn er in de Omgevingswet nog meer mogelijkheden. We kunnen ook een geldelijke bijdrage vragen voor ontwikkelingen/voorzieningen in een ander gebied dan het te ontwikkelen gebied zelf. Het gaat hier om bijdragen aan bijvoorbeeld de aanleg van een park of een weg, waar toekomstige gebruikers van het te ontwikkelen gebied ook voordeel van hebben. Het vragen van een geldelijke bijdrage kan via een vooraf af te sluiten contract of via het omgevingsplan.
45
5.5 Hoe gaan wij om met het milieu? Er is voor de Omgevingsvisie een milieueffectrapportage gemaakt. Deze rapportage geeft aan wat de effecten kunnen zijn van ontwikkelingen die volgens de visie mogelijk zijn of kunnen worden uitgevoerd. De milieueffectrapportage is een apart rapport. Dit rapport staat op www.ruimtelijkeplannen.nl .
46
BIJLAGEN
47
BIJLAGE 1- BEWONERS Buurten en wijken veranderen steeds meer. Bewoners met verschillende achtergronden, met eigen manieren van werken en leven en van leeftijden wonen samen in één buurt. Iedereen heeft zijn eigen woonwensen. Het is belangrijk om hierbij te zorgen dat vraag en aanbod hetzelfde zijn. Het begin hiervoor is informatie. In deze bijlage delen we informaties over onze inwoners.
Inhoud BIJLAGE 1 - BEWONERS ................................................................................................................. 49 AANTAL INWONERS 2020 .................................................................................................... 49 INWONERS NAAR LEEFTIJD 2020 ......................................................................................... 49 AANTAL HUISHOUDENS 2020 .............................................................................................. 49 HUISHOUDENS NAAR LEEFTIJD 2020 ................................................................................... 49 VERLOOP INWONERSAANTAL 2013-2020 ........................................................................... 49 VERLOOP HUISHOUDENS 2013-2020 .................................................................................. 49 ONTWIKKELING INWONERS EN HUISHOUDENS 2013-2020 ................................................ 50 INKOMENSVERDELING HUISHOUDENS 2020 ...................................................................... 50 BIJLAGE 1.1: DE TABELLEN EN DEFINITIES ........................................................................... 51
48
INWONERS:
INWONERS NAAR LEEFTIJD:
HUISHOUDENS:
HUISHOUDENS NAAR LEEFTIJD:
DE INWONERS WIJZIGEN DOOR o.a. MIGRATIE (vertrek | vestiging) en GEBOORTE | STERFTE:
DE HUISHOUDENS WIJZIGEN DOOR o.a. MIGRATIE (vertrek | vestiging) en GEBOORTE | STERFTE:
49
DE ONTWIKKELING VAN INWONERS | HUISHOUDENS
HET INKOMEN
inkomen van huishoudens onder of rond sociaal minimum een laag inkomen een gemiddeld inkomen een hoog inkomen totaal
50
aantal huishoudens
1028 7000 7810 4710 20548
BIJLAGE 1.1: DE TABELLEN EN DEFINITIES INWONERS:
aantal totaal
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
46235
45950 46165 46185 46145 46375 46547
46660
INWONERS NAAR LEEFTIJD:
leeftijd
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
85 jaar en ouder
855
865
905
960
1000
1070
1087
1136
75-84 jaar
2425
2545
2685
2870
3045
3200
3433
3639
65-74 jaar
5635
5885
6165
6320
6400
6555
6642
6514
55-64 jaar
6710
6545
6530
6495
6585
6660
6687
6702
45-54 jaar
6895
6960
7030
6960
6980
7025
6987
7011
35-44 jaar
6180
5905
5715
5530
5270
5075
4920
4906
25-34 jaar
4350
4285
4290
4250
4230
4230
4293
4310
15-24 jaar
5100
5070
5160
5295
5315
5395
5421
5334
14 jaar en jonger
8085
7890
7685
7505
7320
7165
7077
7108
totaal
46235 45950 46165 46185 46145 46375 46547 46660
HUISHOUDENS NAAR LEEFTIJD:
Huishoudens naar leeftijd
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
85-eo jaar
608
652
670
713
726
796
825
2020 870
75-84 jaar
1773
1838
1949
2045
2172
2260
2419
2541
65-74 jaar
3531
3703
3895
3961
4002
4049
4114
4109
55-64 jaar
3891
3808
3777
3781
3860
3904
3933
3992
45-54 jaar
4006
4060
4110
4101
4086
4099
4094
4044
35-44 jaar
3400
3251
3149
3042
2879
2829
2686
2613
25-34 jaar
2092
2079
2085
2019
2042
2014
2046
2069
15-24 jaar
348
348
342
343
296
325
305
310
00-14 jaar totaal
19649 19739 19977 20005 20063 20276 20422 20548
DE INWONERS WIJZIGEN DOOR o.a. MIGRATIE (vertrek | vestiging) en GEBOORTE | STERFTE:
verschil t.o.v. voorgaande jaar (inwoners)
2014 -285
2015 215
2016 20
2017 -40
2018 230
2019 172
2020 113
2019 146
2020 126
DE HUISHOUDENS WIJZIGEN DOOR o.a. MIGRATIE (vertrek | vestiging) en GEBOORTE | STERFTE:
verschil t.o.v. voorgaande jaar (huishoudens)
51
2014 90
2015 238
2016 28
2017 58
2018 213
HET INKOMEN
Verschillende definities Inkomensgrens sociale huurwoning 2020: €39.055 Modaal inkomen 2020: €36.000 2x modaal inkomen 2020: €72.000
2021: €40.024
Inkomensverdeling per groep Laag inkomen: lager dan €39.055 Midden inkomen: €39.055 tot €72.000 (= 2x modaal) Hoog inkomen: €72.000 en hoger Hypotheek per inkomensgroep (bron: hypotheker.nl) Laag inkomen: lager dan €172.757 (bruto maandlasten max. €576) Midden inkomen: €172.757 tot €394.900 (bruto maandlasten max. €1.317) Hoog inkomen: €394.900 en hoger (bruto maandlasten €1.317 of hoger)
52
BIJLAGE 2 - BESTAANDE WONINGVOORRAAD We willen zorgen dat er voldoende woningen zijn. Nu en in de toekomst. Informatie is daarbij belangrijk. In deze bijlage delen we informatie over het aantal en de soort woningen in onze gemeente. We noemen dat de woningvoorraad van de gemeente.
Inhoud BIJLAGE 2 - BESTAANDE WONINGVOORRAAD .................................................................................. WONINGVOORRAAD 2020 .................................................................................................. 54 VERANDERINGEN WONINGVOORRAAD 2013-2020 ............................................................ 54 NIET BEWOONDE WONINGEN 2020 .................................................................................... 54 WONINGVOORRAAD KOOP EN HUUR 2020 ........................................................................ 54 VERKOCHTE WONINGEN PER WONINGTYPEN 2004-2019 .................................................. 55 HUURWONINGEN VERDELING 2020 .................................................................................... 55 TYPEN WONINGEN 2020 ..................................................................................................... 55 WOZ-WAARDEN 2020.......................................................................................................... 56 VERKOOP VAN WONINGEN 2004-2019 ............................................................................... 56 BIJLAGE 2.1: DE TABELLEN ................................................................................................... 57
53
DE WONINGVOORRAAD IN 2020:
DE VERANDERINGEN VAN DE WONINGVOORRAAD 2013-2020
De woningvoorraad wordt groter door bijvoorbeeld: het bouwen van nieuwe woningen, het splitsen van bestaande woningen en het maken van woningen in een kantoorpand. De woningvoorraad wordt kleiner als we woningen slopen of als woningen een andere functie krijgen. Bijvoorbeeld een winkel of een recreatiewoning. Maar ook als we woningen gebruiken voor huisvesting van tijdelijke medewerkers. EEN DEEL VAN DE WONINGVOORRAAD IS NIET BEWOOND IN 2020:
DE WONINGVOORRAAD IN 2020 BESTAAT UIT KOOPWONINGEN EN WONINGEN DIE JE KUNT HUREN:
VERKOCHTE WONINGEN PER WONINGTYPEN (PERIODE 2004-2019):
54
DE WONINGEN DIE JE KUNT HUREN IN 2020 ZIJN SOCIALE WONINGEN EN PARTICULIERE WONEN. VAN SOMMIGE HUURWONINGEN IS DE EIGENAAR NIET BEKEND. DEZE WONINGEN STAAN ONDER OVERIGE HUURWONINGEN:
DE WONINGVOORRAAD IN 2020 BESTAAT UIT DE VOLGENDE TYPEN WONINGEN:
TYPE WONINGEN PER KERN:
55
DE WONINGVOORRAAD IN 2020 BESTAAT UIT WONINGEN MET VERSCHILLENDE WOZ-WAARDEN:
WONINGEN VERANDEREN NATUURLIJK OOK VAN EIGENAAR (PERIODE 2004-2019):
56
BIJLAGE 2.1: DE TABELLEN DE WONINGVOORRAAD IN 2020:
voorraad Woningen CBS
2013 19439
2014 19565
2015 19750
2016 19814
2017 19993
2018 20103
2019 2020 20287 20481*
* gecorrigeerd van 20334 n.a.v. afronding 2020
DE VERANDERINGEN VAN DE WONINGVOORRAAD 2013-2020:
Neemt toe door Nieuwbouw en overige toevoegingen: nieuwbouw
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Woningen nieuwbouw
332
16
71
127
104
213
36
111
toevoegingen Woningen overige toevoegingen
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
182
39
12
149
47
26
86
19
Neemt af door Sloop en overige onttrekkingen: sloop
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
8
23
51
10
19
7
3
47
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
95
21
14
43
28
59
19
8
Woningen sloop
Onttrekkingen Woningen overige onttrekkingen
EEN DEEL VAN DE WONINGVOORRAAD IS NIET BEWOOND IN 2020:
bewoning Totaal Bewoonde woningen Niet bewoonde woningen
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 19439 19565 19750 19814 19993 20103 20287 20481 18625 18772 18983 19078 19311 19439 19579 19797 814 793 767 736 682 664 708 684
Het moment waarop we kijken hoeveel woningen er zijn heet het peilmoment. Of een woning wordt gebruikt op het peilmoment zien we omdat we dit bijhouden. Dit gebeurt in de BAG: de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. We gaan na of deze woningen ook echt leegstaan. Daarvoor kijken we ook naar het gebruik van energie in het afgelopen jaar. We doen dat voor woningen die een jaar voor het peilmoment ook al leegstonden.
57
DE WONINGVOORRAAD IN 2020 BESTAAT UIT KOOPWONINGEN EN WONINGEN DIE JE KUNT HUREN:
eigendom
2013
Koop
13174 13203 13437 13541 13645 13740 14072 14249
Sociale huur
4519
4502
4452
4421
4407
4435
4489
4478
Particuliere huur
1624
1671
1693
1663
1755
1726
1551
1567
Onbekend
122
189
188
189
186
202
175
187
totaal
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
19439 19565 19770 19814 19993 20103 20287 20481
DE WONINGVOORRAAD IN 2020 BESTAAT UIT DE VOLGENDE TYPEN WONINGEN: Twee-onder-een-kapwoning
2852
Appartement/Beneden-boven-woningen, woningen waarbij een woning op de begane grond is en een woning in twee lagen op de verdieping Hoek-/Kopwoning
2857
Rij-/Tussen-/Geschakelde woning
6479
Vrijstaande woning
5445
Stacaravan/Woonwagen of -boot
58
2833
15
DE WONINGVOORRAAD IN 2020 BESTAAT UIT WONINGEN MET VERSCHILLENDE WOZ-WAARDEN:
woz waarde
2020
0 tot 150k
2187
150k tot 210k
150k tot 210k
6005
210k tot 250k
210k tot 250k
4097
250k tot 300k
250k tot 300k
2649
300k tot 350k
300k tot 350k
1947
350k tot 400k
350k tot 400k
1362
400k tot 450k
400k tot 450k
1032
450k tot 500k
450k tot 500k
538
500k tot 600k
500k tot 600k
422
60ok tot 700k
600k tot 700k
144
700k en meer
>700k
98
tot 150k
59
WONINGEN VERANDEREN NATUURLIJK OOK VAN EIGENAAR (PERIODE 2004-2019):
aantal transacties per prijsklasse: periode 2004-2019
0 tot 150k
260
150k tot 200k
868
200k tot 250k
1724
250k tot 300k
938
300k tot 350k
569
350k tot 400k
430
400k tot 450k
221
450k tot 500k
134
500k tot 600k
102
600k tot 700k
32
>700k
30
VERKOCHTE WONINGEN PER WONINGTYPEN (PERIODE 2004-2019): Appartement/Beneden-boven-woningen, woningen waarbij een woning op de begane grond is en een woning in twee lagen op de verdieping Hoek-/Kopwoning
683
Twee-onder-een-kapwoning
704
Rij-/Tussen-/Geschakelde woning
1455
Vrijstaande woning
1385
Overig
423
60
721
BIJLAGE 3 – KADERS en DOELEN
SPEERPUNT: Een gemeente die steeds inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen. Dit speerpunt uit de Omgevingsvisie vraagt om meetbare doelen. Met deze doelen wordt ook invulling gegeven aan de aanbevelingen uit het rapport “Evaluatie woningbouwprogramma” van 9 november 2020. In deze bijlage delen we informatie over onze kaders en doelen.
Inhoud DOEL 1: de bouw starten van minimaal 300 woningen per jaar. ................................................... 61 DOEL 2: we verbeteren de leefbaarheid. ........................................................................................ 61 DOEL 3: een woning voor ieder huishouden in Schagen. ............................................................... 61 DOEL 4: 30-40% van de nieuwbouwwoningen zit in de prijsklasse tot € 210.000,-. Hiervan moet minimaal een kwart sociale huur zijn. ............................................................................................ 62 DOEL 5: als er nieuwe woningen komen. Dan mag het bruto vloeroppervlak niet kleiner zijn dan 35 m2. Dit geldt voor nieuwbouw van woningen of woningen die ontstaan door splitsing. Ook voor woningen die ontstaan door een verandering van functie geldt deze regel. Een voorbeeld hiervan is dat woningen worden gemaakt in een gebouw dat eerst een school was. ................... 62 DOEL 6: voldoende starterswoningen in alle kernen. ..................................................................... 63 DOEL 7: stimuleren collectief opdrachtgeverschap. ....................................................................... 63 BIJLAGEN 3.1 ................................................................................................................................... 65
61
DOEL 1: de bouw starten van minimaal 300 woningen per jaar. We houden de start van de bouw van woningen per jaar bij. Ook kijken we hoeveel woningen er per jaar klaar zijn om in te gaan wonen. Dat vergelijken we met ons doel; de bouw starten van 300 woningen per jaar.
1,8%
0,6%
0,5% 1,2%
DOEL 2: we verbeteren de leefbaarheid. We willen een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven. Daarvoor gebruiken we onder andere de ‘handreiking woonmilieus’ van de provincie Noord-Holland. Die geeft aan welke woningen in een gebied nodig zijn. Dit kunnen woningen zijn met een tuin of woningen met een balkon. Woningen die vrijstaand zijn of in een rij.
DOEL 3: een woning voor ieder huishouden in Schagen.
Dat klinkt eenvoudig maar ieder huishouden heeft zijn eigen woonwensen.
62
Deze woonwensen worden onder andere beïnvloed door: − Inkomen van een huishouden − Samenstelling van een huishouden − Voorkeur voor huur of koop − De wens om in de buurt van bijvoorbeeld werk, school of familie te wonen − Oppervlakte van een woning − Type woning Om de vraag en het aanbod goed op elkaar af te stemmen willen we zoveel mogelijk weten over de huishoudens in Schagen. Per project kijken we welke woningen passen bij de toekomstige bewoners.
DOEL 4: 30-40% van de nieuwbouwwoningen zit in de prijsklasse tot € 210.000,-. Hiervan moet minimaal een kwart sociale huur zijn. De huurprijsgrenzen en koopprijsgrenzen zijn aangegeven in de prijstabellen. Maatwerk kan geleverd worden op basis van tabellen die per kern worden opgesteld en regelmatig bijgewerkt worden. En er kan maatwerk per projectgrootte geleverd worden. Dit gebeurt aan de hand van de volgende uitgangspunten: − − − −
minimaal 40% goedkope koop/sociale huur → bij grote projecten: bij 40 en meer woningen, van deze 40% is minimaal een kwart sociale huur gemiddeld 30% goedkope koop/sociale huur → bij kleine projecten: bij minder dan 40 woningen, van deze 30% is een kwart sociale huur andere verdeling als dit volgt uit de tabellen per kern of als doel 6 in die kern is behaald een andere mogelijkheid is bijvoorbeeld door het storten van geld in een fonds voor sociale woningbouw. Sociale woningbouw binnen het plan moet dan echt niet mogelijk zijn.
DOEL 5: als er nieuwe woningen komen. Dan mag het bruto vloeroppervlak niet kleiner zijn dan 35 m2. Dit geldt voor nieuwbouw van woningen of woningen die ontstaan door splitsing. Ook voor woningen die ontstaan door een verandering van functie geldt deze regel. Een voorbeeld hiervan is dat woningen worden gemaakt in een gebouw dat eerst een school was. Naast de prijs van woningen vinden wij ook de kwaliteit van woningen belangrijk. We denken dat een te kleine woning niet prettig is om in te wonen. Gelukkig ligt het gemiddeld woonoppervlak in Schagen boven dat van het landelijk gemiddelde.
63
In sommige gevallen kan van de minimum oppervlakte worden afgeweken. Dit kan als de woningen worden gebouwd voor een bijzondere vorm van wonen. Bijvoorbeeld omdat bij die vorm van wonen meer ruimtes met elkaar worden gedeeld.
DOEL 6: voldoende starterswoningen in alle kernen. Er is sprake van voldoende starterswoningen in alle kernen, als de wachttijd voor sociale huurwoningen voor 18- t/m 34jarigen afneemt tot maximaal 2,5 jaar in de dorpen en 3,5 jaar in Schagen. Met wachttijd bedoelen we de tijd dat iemand ingeschreven staat. Een starter is een persoon van minimaal 18 jaar en maximaal 34 jaar oud die na verhuizing geen zelfstandige woning achterlaat. Een starterswoning kan zowel een huur- als koopwoning zijn. Starterskoopwoning: Een bestaande koopwoning met een maximale verkoopprijs van € 210.000 (exclusief kosten koper). Of een volledig afgebouwde nieuwbouwwoning met een maximale Vrij-Op-Naamprijs van € 210.000. De Vrij-Op-Naamprijs is de prijs waarbij degene die verkoopt de kosten voor woningoverdracht betaalt. De maximale prijs van € 210.000 is vastgesteld op basis van de prijzen die gelden in 2021. We vinden het belangrijk dat starterskoopwoningen ook goedkoop blijven. Hierop sturen we door te zorgen dat starterskoopwoningen klein zijn in oppervlak. En door te zorgen dat er weinig mogelijkheden zijn om de woning uit te breiden. Startershuurwoning: − −
een sociale huurwoning met het label jongerenwoning. Een jongerenwoning is een woning die bedoeld is voor mensen tot 27 jaar, of een sociale huurwoning die nieuw wordt gebouwd en als eerste aan een starter wordt verhuurd. Deze starter krijgt dan voorrang.
Ook jonge gezinnen kunnen starters zijn op de woningmarkt. Onder ‘jonge gezinnen’ wordt verstaan een gezin met tenminste één kind jonger dan 6 jaar.
DOEL 7: stimuleren collectief opdrachtgeverschap. Wij vinden Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) een goede methode om inwoners de kans te geven om zelf een woning te bouwen. Juist voor de lokale inwoners. Voor inwoners die meedoen met een CPO is het mogelijk om bij de start van een project met voorrang bouwgrond te kopen. We doen eerst een oproep voor gronden die van de gemeente zijn. Bij die oproep vragen we of er mensen zijn die een CPO willen vormen. Pas als daar geen interesse voor is nodigen we ontwikkelaars uit.
64
65
BIJLAGEN 3.1 PRIJSTABELLEN
Tabel: prijsgrenzen huur Goedkope huur
Huur tot € 442,46
Betaalbare huur
Huur van € 442,46 tot € 752,33
Sociale huur
Goedkope + betaalbare huur
Lage middeldure huur
Huur vanaf € 752,33 tot € 850
Hoge middeldure huur
Huur vanaf € 850 tot € 1.000
Dure huur
Huur vanaf € 1.000
Tabel: prijsgrenzen koop, prijspeil 2021
1
Goedkope koop
Koop tot € 210.000
Lage middeldure koop
Koop van € 210.000 tot € 250.000
Midden middeldure koop
Koop van € 250.000 tot € 350.000
Hoge middeldure koop
Koop van € 350.000 tot € 450.000
Dure koop
Koop vanaf € 450.000
1
In de gemeentelijke grondprijzenbrief worden jaarlijks de maximale prijzen vastgelegd.
66
HUISHOUDENS
Inkomen van een huishouden
Lage inkomens Mensen met lage inkomens kunnen bijna geen koopwoningen kopen. Vaak huren deze mensen een woning omdat koop te duur is.
Hoge inkomens Mensen met hoge inkomens hebben meer keuze. Maar ze kiezen vaak voor koop. Door de manier waarop belasting wordt geheven op kopen en huren is koop voor hoge inkomens het meest aantrekkelijk. De prijs en belasting van kopen en huren bepaalt voor een groot deel hoe lage en hoge inkomens over huur- en koopwoningen zijn verdeeld.
Middeninkomens In vergelijking met de lage en de hoge inkomens zijn er voor middeninkomens minder verschillen tussen koop en huur. Er is meer overlap in prijs. Als de middeninkomens recht hebben op huurtoeslag, krijgen zij niet de maximale huurtoeslag. De huurtoeslag is lager als iemand meer verdient. In vergelijking met de lage inkomens zijn de huurwoningen voor hen dus duurder. Tegelijkertijd hebben de middeninkomens in de praktijk vaak meer toegang tot huurwoningen dan hoge inkomens. Bij veel huurwoningen geldt een maximum inkomen.
67
Samenstelling van een huishouden Huishoudens totaal in 2020 Huishoudens leeftijd 95+ jaar
SCHAGEN
Huishoudens leeftijd 85-94 jaar Huishoudens leeftijd 75-84 jaar Huishoudens leeftijd 65-74 jaar Huishoudens leeftijd 55-64 jaar Huishoudens leeftijd 45-54 jaar Huishoudens leeftijd 35-44 jaar Huishoudens leeftijd 25-34 jaar Huishoudens leeftijd 15-24 jaar
20548 35 835 2541 4109 3992 4044 2613 2069 310
0,2 % 4,1 % 12,4 % 20,0 % 19,4 % 19,7 % 12,7 % 10,1 % 1,5 %
307 3546 2941 2960 3657 5775 1292 69
1,5 % 17,3 % 14,3 % 14,4 % 17,8 % 28,1 % 6,3 % 0,3 %
Schagen Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden
Huur of koop
68
CORPERATIE WONING
PARTICULIERE HUURWONING
ONBEKEND
Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW
141 594 158 181 135 250 105 25 8%
Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin
Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden
40 597 27 40%
65 61 141 435 155 105 17 0 25 31% 13% 16%
ONBEKEND
CORPERATIE WONING
Schagen Jonger dan 25 jaar
KOOPWONING
Niet-gezinshuishouden
PARTICULIERE HUURWONING
61 348 229 217 182 225 155 0 7%
KOOPWONING
40 65 1453 1151 1311 1243 2245 317 2684 656 4870 431 597 435 27 17 64% 21%
Schagen Jonger dan 25 jaar
150k tot 210k
200k tot 250k
250k tot 300k
300k tot 350k
350k tot 400k
400k tot 450k
450k tot 500k
500k tot 600k
60ok tot 700k
700k en meer
Woningen Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten
62 152 72 183 5 54 82 106 53 229 821 152 117 78
38 355 85 370 107 59 144 183 166 414 2871 111 326 215
35 155 49 239 43 29 114 173 132 554 2677 119 222 125
43 123 28 294 44 26 92 140 76 428 996 94 161 108
53 78 26 204 36 16 81 147 76 329 530 112 133 132
31 53 13 134 16 15 58 99 98 213 397 110 76 52
16 32 11 89 13 10 35 73 72 157 398 45 50 31
11 16 4 39 7 4 18 41 43 78 203 24 39 11
4 10 8 16 9 3 18 36 40 73 154 20 19 12
3 2 3 4 1 2 4 9 7 23 71 6 8 1
5 1 1 3 2 0 3 5 4 22 41 1 7 3
2166
5444
4666
2653
1953
1365
1032
538
422
144
Totaal aantal
Kern
tot 150k
WOZ
301 977 300 1575 283 218 649 1012 767 2520 9159 794 1158 768 98
20481
leeftijd 85-94 jaar
leeftijd 75-84 jaar
leeftijd 65-74 jaar
leeftijd 55-64 jaar
leeftijd 45-54 jaar
leeftijd 35-44 jaar
leeftijd 25-34 jaar
leeftijd 15-24 jaar
Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten
0 5 0 3 0 0 3 0 0 0 22 0 3 0
4 70 4 66 8 4 27 39 23 101 404 16 47 23
28 101 10 171 42 38 87 108 97 254 1271 87 164 84
68 179 65 238 65 59 154 204 198 513 1736 185 294 151
97 182 76 343 67 56 141 226 185 556 1482 193 243 146
77 183 74 342 74 62 145 248 168 555 1557 189 212 159
49 153 41 240 38 33 96 131 93 336 1103 112 87 101
29 127 36 158 29 34 65 137 60 254 901 86 86 67
5 16 6 28 4 4 10 23 12 45 116 16 14 10
356 1016 312 1589 327 288 727 1114 836 2614 8592 885 1150 742
135 435 70 620 110 75 245 400 270 940 2820 305 245 245
35
835
2541
4109
3992
4044
2613
2069
310
20548
6915
69
Leeftijd 0-14
Kern
leeftijd 95+ jaar
Totaal aantal
Huishoudens Leeftijden
Woningen Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten
301 977 300 1575 283 218 649 1012 767 2520 9159 794 1158 768
Huur
Koop
onbekend
Huur
Koop
onbekend
57 322 66 457 20 63 162 182 146 630 2473 199 324 200
244 655 234 1118 263 155 487 830 621 1890 6594 596 834 568
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 92 0 0 0
19% 33% 22% 29% 7% 29% 25% 18% 19% 25% 27% 25% 28% 26%
81% 67% 78% 71% 93% 71% 75% 82% 81% 75% 72% 75% 72% 74%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0%
6% 41% 36% 23%
94% 58% 64% 71%
% 1% % 6%
20481 Onderverdeling Schagen: Schagen Buitengebied Schagen (woonkern-Midden) Schagen (woonkern-West) Schagen (woonkern-Oost)
Op de woningmarkt is het belangrijk dat er genoeg doorstroming is. Doorstroming op de woningmarkt is dat huishoudens verhuizen van de ene woning naar de andere. De woning die verlaten wordt komt vrij voor iemand anders. Doorstroming is van belang omdat huishoudens hun woonsituatie kunnen aanpassen. Woonwensen veranderen immers vaak in de tijd. Daarbij komen er door verhuizing (goedkopere) woningen vrij die geschikt zijn voor starters.
70
BENADERING 1 ‘AANBOD AFSTEMMEN OP DE BEHOEFTE’ We kennen de WOZ-waarde van alle woningen in de kernen. Van de huishoudens weten we welk deel in welke inkomensgroep (laag-midden-hoog) valt. We gaan uit van het volgende: − woningen met een WOZ waarde tot en met € 210.000,- passen het beste bij huishoudens met een laag inkomen; − woningen met een WOZ waarde vanaf € 210.000,- tot € 450.000,-passen het beste bij huishoudens met een midden inkomen; − woningen met een WOZ waarde vanaf € 450.000,- passen het beste bij huishoudens met een hoog inkomen.
Op basis van de uitgangspunten komen we tot een verdeling van de prijsklassen van woningen die we in de gemeente willen bouwen. Ongeveer 40% zou moeten bestaan uit woningen tot € 210.000,-. Om en nabij 60% bestaat dan uit woningen van meer dan € 210.000,-. We tellen hierbij de gemiddeld en hoog geprijsde woningen op. Op basis van de verdeling in prijsklassen en huishoudeninkomensgroepen weten we per kern welke woningbehoefte er bestaat. Per kern kan op deze manier maatwerk worden geleverd. Wat voor de hele gemeente Schagen gemiddeld genomen geldt, kan op kernniveau anders zijn. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat er meer of minder dan 40% goedkope woningen moeten worden gebouwd. In het schema dat hierna komt staat een voorbeeld. Een groen getal betekent een overschot aan woningen in die prijsklasse. Nog meer woningen van deze prijs bouwen is dan niet handig. Een rood getal betekent een tekort.
71
Als alle cijfers rood zijn dan is er in alle prijsklassen een tekort aan woningen. Als alle tekorten samen groter zijn dan alle overschotten dan is er ook een tekort aan woningen. Maar dan kan er ruimte zijn om woningen te splitsen. Als de tekorten samen kleiner zijn dan alle overschotten, zijn er genoeg woningen in een kern, voor de huidige vraag. Een voorbeeld:
Als we de juiste woningen willen toevoegen in Burgerbrug dan zien we dat er nu een tekort is in de prijsklasse tot €210.000,-. Dus in plaats van 40% goedkope woningen bij nieuwbouwplannen zouden we hier beter 60% goedkope woningen kunnen bouwen. Zo lopen we het tekort in. We kunnen ook stimuleren dat een deel van de bestaande woningen wordt gesplitst. Dit kan bijvoorbeeld bij woningen die middelduur zijn. Bij de middeldure woningen is er immers een overschot. Middeldure woningen zouden ook samengevoegd kunnen worden. Zo wordt ook aan het tekort aan duurdere woningen gewerkt. In een nieuwbouwplan kunnen we het beste goedkope en dure woningen bouwen.
Berekeningen maken we voor de eerste vier jaar. Die periode kunnen we het beste voorspellen. Begin van het jaar 2020 waren er 20.481 woningen. In de periode tot 2025 bouwen we naar verwachting 2.347 woningen. In 2025 hebben we dan 22.828 woningen in onze gemeente. De voorspellingen van de provincie gaan uit van 4% groeibehoefte aan woningen. Met andere woorden; het aantal huishoudens neemt met circa 4% toe. De woningaantallen moeten hierbij aansluiten. Lokaal vinden wij deze voorspellingen te voorzichtig. We gaan op basis van de ontwikkelingen die we zien, op onze inschattingen en ambities uit van 8%.
72