Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland geanonimiseerd

,

,

.

,

5. 8. 3

Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m. e. r. -plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

44

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld

HOOFDSTUK 6

WATERASPECTEN

6. 1

Vigerend beleid

6. 1. 1

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan) kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Voornamelijk de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. ,

,

6. 1. 2

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Novi (2021) Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009). ,

,

,

6. 1. 3

Provinciaal beleid

De Watervisie 2021 zoekt de koppeling van wateropgaven met ruimte economie en natuur. Alleen door water goed mee te nemen kunnen duurzame integrale afwegingen gemaakt worden. Zo is er op en aan het water rust maar ook ruimte voor vertier en activiteiten. Waar water en natuur zijn ontstaat vaak als vanzelf recreatie. En die combinatie biedt weer kansen voor economische ontwikkeling. Met de Watervisie 2021 als zelfbindend document worden kaders gesteld voor wateropgaven in Noord-Holland. Het lange termijn doel is om heel Noord-Holland in 2050 voor zover redelijkerwijs haalbaar waterrobuust te hebben ingericht. Het gaat hierbij om het zoveel mogelijk: ,

,

1. 2.

,

beperken van het slachtofferrisico als gevolg van overstromingen; voorkomen van grote economische schade;

voorkomen van maatschappelijke ontwrichting door het uitvallen van vitale functies en/of het vrijkomen van milieugevaarlijke stoffen.

6. 1. 4

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken toegespitst op de thema’s waterveiligheid wateroverlast watertekort schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen. Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. ,

,

,

,

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

45

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld

6. 2

Waterparagraaf

6. 2. 1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). ,

,

,

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid wateroverlast tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering omgang met hemelwater lozingen op oppervlaktewater). ,

,

,

,

6. 2. 2

Watertoetsproces

Het waterschap Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. In geval van het voorliggende bestemmingsplan is de watertoets uitgevoerd voor de plandelen Trambaan nr. 30 en Beemsterboerweg ong. De beantwoording van de vragen heeft voor alle deellocaties geleid tot de ‘normale procedure’. De watertoetsresultaten zijn opgestuurd naar het Hoogheemraadschap voor advies. Voor de gehele rapportage wordt verwezen naar bijlage 9 en 10 van deze toelichting.

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

46

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld

HOOFDSTUK 7

JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING

Inleiding

7. 1

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is. ,

7. 2

Opzet van de regels

7. 2. 1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. ,

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

7. 2. 2

Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten); Bestemmingsregels; Algemene regels (o. a. afwijkingsregels); Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes inhoud oppervlakten en lengte breedte en diepte moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. ,

,

,

7. 2. 3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o. a. :

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

47

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld • • • • • •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte afstand oppervlakte etc. ); Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels. Specifieke gebruiksregels: welk gebruik in strijd is met de geldende bestemming en welke specifieke voorwaardelijke verplichtingen van toepassing zijn. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk geen bouwwerk zijnde: eisen voor welke werkzaamheden een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Wijzigingsbevoegdheid: welke wijzigingsbevoegdheden Burgemeester en wethouders kunnen ,

,

,

toepassen.

7. 2. 4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

Anti-dubbeltelregel (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen indien een perceel of een gedeelte daarvan meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene gebruiksregels (Artikel 8) In dit artikel staat beschreven welk gebruik van gronden en bouwwerken in elk geval strijdig zijn met het bestemmingsplan. Algemene aanduidingsregels (Artikel 9) In dit artikel is de regelgeving met betrekking tot het zaadveredelingsgebied opgenomen. Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. ,

•

• •

•

7. 2. 5

,

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7. 3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Ten aanzien van de plansystematiek voor de bestemmingen is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de plansystematiek van het geldende bestemmingsplannen Op enkele onderdelen is maatwerk geleverd in de juridische regeling zoals voor de voorwaardelijke verplichtingen. Deze systematiek is opgesteld met oog op een goede ruimtelijke kwaliteit .

,

,

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

48

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld levensloopbestendig wonen praktijkgerichtheid rechtszekere en juridisch houdbare regels en handhaafbare regels. Deze uitgangspunten zijn in het bestemmingsplan vertaald. ,

,

‘Agrarisch’ (Artikel 3) De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden ter plaatse van deelgebied Beemsterboerweg zijn onder meer bestemd voor agrarische cultuurgrond landbouwontsluitingswegen en de opwek van duurzame energie. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan. De gronden mogen met uitzondering van nutsgebouwen alleen met bouwwerken geen gebouwen zijnde worden bebouwd. ,

,

,

‘Agrarisch met waarden’ (Artikel 4) De voor ‘Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden ter plaatse van het plandeel aan de Trambaan zijn onder andere bestemd voor de uitoefening van volwaardige agrarische bedrijven en het versterken van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Tevens zijn binnen deze bestemming de gronden bestemd voor paardenbakken en recreatief medegebruik. Ter plaatse van deze gronden is geen bebouwing toegestaan met uitzondering van nutsvoorzieningen en waterhuishouding paardenbakken en bouwwerken geen gebouw zijnde. ,

,

Daarnaast zijn er enkele bepalingen opgenomen om af te wijken van de bouwregels en zijn er specifieke gebruiksregels van toepassing. Tot slot kan middels een omgevingsvergunning enkele werkzaamheden worden toegestaan.

‘Wonen’ (Artikel 5) De gronden ter plaatse van de te verplaatsen woning aan de Trambaan nr. 30 zijn bestemd voor ‘Wonen’. Deze gronden zijn bestemd voor woningen paardenbak en het hobbymatig houden van dieren. Ter plaatse van deze gronden is één woning toegestaan mag het oppervlakte niet meer dan 225 m 2 bedragen en mag de bouwhoogte niet meer dan 8 meter bedragen. ,

,

Wat betreft de bijgebouwen dienen de bijgebouwen op minimaal 4 meter achter de voorgevel te worden gerealiseerd en mag de totale bebouwing van hoofdgebouw en bijgebouwen niet meer dan 300 m 2 bedragen. Tevens zijn er specifieke bouwregels en afwijkmogelijkheden opgenomen om af te wijken van de bouwregels. Tot slot is binnen deze bestemming zowel het slopen het uitvoeren van een bodemonderzoek en aanvullend onderzoek met betrekking tot ecologie geborgen. ,

‘Woongebied’ (Artikel 6) De voor 'Woongebied’ aangewezen gronden ter plaatse van de Beemsterboerweg te Waarland zijn bestemd voor woningen aan- en uitbouwen bijgebouwen en overkappingen. Hierbij dienen de woningen achter de gevellijn te worden gebouwd. Hierbij mag de bouwhoogte niet meer dan 10 m bedragen en zijn er maximaal twee bouwlagen met kap toegestaan. ,

,

De aan- en uitbouwen bijgebouwen en overkappingen dienen op minimaal 1 m achter de voorgevel te worden gebouwd. ,

Ter plaatse voor de bestemming ‘Woongebied’ aan de Beemsterboerweg zijn maximaal 16 woningen toegestaan.

Tevens zijn binnen deze bestemming de voorwaardelijke verplichting met betrekking tot sloop en het daarbij behorende aanvullend ecologisch onderzoek geborgen. ‘Waarde – Archeologie 3 (Artikel 7) De voor 'Waarde - Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Ontwikkelingen waarbij het nieuw te bebouwen oppervlak 500 m 2 of meer bedraagt over een diepte van meer dan 05 m is archeologisch onderzoek noodzakelijk. ,

,

,

,

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

49

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6. 12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een samenwerkingsovereenkomst en een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. In de anterieure overeenkomst wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Hierbij wordt opgenomen dat een bodemsanering noodzakelijk wordt gesteld waarbij de kosten voor rekening van de eigenaar komen. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

50

Bestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. ” Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9. 1

Vooroverleg

9. 1. 1

Het Rijk

VOOROVERLEG , INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9. 1. 2

Provincie Noord-Holland

Gelet op de omvang van de in het bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt vooroverleg met de provincie Noord-Holland noodzakelijk geacht. Het bestemmingsplan zal naar de provincie worden opgestuurd. De uitkomst van dit vooroverleg wordt ter zijner tijd op deze plaats vermeld.

9. 1. 3

Waterschap Hoogheemraadschap

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www. dewatertoets. nl. Deze toets resulteerde in een ‘normale procedure’. Derhalve is vooroverleg met het waterschap noodzakelijk. Wanneer er reactie komt van het waterschap wordt deze paragraaf aangevuld.

9. 2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt er geen voorontwerp ter inzage gelegd. De buurt dient nog op de hoogte te worden gebracht deze paragraaf aangevuld.

9. 3

van de voorgenomen

ontwikkeling. Dit wordt later in

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 12 december 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft ertoe geleid dat er een spuitzone in de regels is opgenomen. De zienswijze is vervolgens ingetrokken. Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld.

Ruimtelijke plannen

BJZ. nu en advies

51

Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw

Beemsterboerweg te Waarland vastgesteld

Bijlagen bij de toelichting

BJZ. nu Bestemmingsplannen

57

Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw

Beemsterboerweg te Waarland vastgesteld

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

BJZ. nu Bestemmingsplannen

58

Beeldkwaliteitsplan Herontwikkeling Beemsterboerweg Waarland ,

Opdrachtgever: H3 Landelijk Vastgoed Datum: 23 juli 2023

2

beeldkwaliteitsplan

Inhoud

1. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2. Analyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 De ontwikkelingsgeschiedenis 6 De kwaliteiten van het landschap. 8 Huidige situatie plangebied. 12 .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

3. Beeldkwaliteit

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

14 14 15 16 19

. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

23

. .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

De herinrichting van het plangebied.

Schetsontwerp

. . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Beeldkwaliteit architectuur Beeldkwaliteit landschap

Colofon

. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .

beemsterboerweg

,

waarland

3

1.

Inleiding

Binnen de percelen gelegen de aan Beemsterboerweg ter hoogte van nr. 13 t/m 18 bevindt zich een agragrarisch perceel omsloten door een watergang. Voor dit perceel kadastraal bekend als nr. H3140 streeft de eigenaar ernaar om tot een duurzame wooninvulling van het gebied te komen. Deze ontwikkeling hangt samen met de sanering van een agrarische locatie elders binnen de gemeente. ,

,

,

,

,

Voor de herontwikkeling van het plangebied is een proces doorlopen om tot een stedenbouwkundige invulling te komen die aan de vitaliteit van het gebied en wat aansluit bij de kwaliteiten van het gebied. De provincie omschrijft ruimtelijke kwaliteit aan de hand van kernkwaliteiten van het landschap. Deze kernkwaliteiten zijn ingedeeld in drie lagen; de ondergrond (aardkundige waarden archeologische waarden en tijdsdiepte) het landschap ofwel landschaps-DNA objecten (cultuurhistorische historische structuurlijnen openheid stilte en duisternis) en de occupatie ofwel het dorps-DNA. ,

,

,

,

,

wordt nieuwe kwaliteit bereikt en wordt de identiteit van de plek behouden of versterkt. In dit rapport is als eerste een analyse van het plangebied en zijn omgeving opgenomen. Vervolgens wordt een model voor de herinrichting het plangebied geschetst. De gewenste van beeldkwaliteit wordt hierna verder uitgewerkt. In het beeldkwaliteitsplan zijn duidelijke keuzes gemaakt om hoogwaardige ontwikkeling een van het plangebied te waarborgen. De kwaliteit van het plangebied wordt bepaald door enerzijds de ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet en anderzijds door de architectonische kwaliteit van de bebouwing. In het plan wordt rekening gehouden met de ontwikkelingsgeschiedenis en de kwaliteiten van het landschap. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen randvoorwaarden geven richting aan de verdere uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.

Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe woningen zorgvuldig in te passen in het plangebied. Door nieuwe ontwikkelingen goed aan te laten sluiten bij de kernkwaliteiten van het landschap

4

beeldkwaliteitsplan

Waarland Google Earth plangebied ,

Google Earth omgeving plangebied ,

BeemsterBoerweg

,

waarland

5

diverse natuurlijke meren) werd het tussenliggende gebied in gebruik genomen. De landbouwgronden werden ontsloten door een fijnmazige structuur van ,

2.

analyse

vaarwegen. ’

‘Vanaf de 16de eeuw werd ook begonnen met het bedijken en droogmaken van de natuurlijke meren (Kerkemeer Dergmeer Woudmeer de Slootgaard en het Witsmeer). Ook de polder Slootgaard waarin het plangebied gelegen is is daaruit ontstaan. ’ ,

,

,

,

De ontwikkelingsgeschiedenis Het plangebied bevindt zich aan de Beemsterboerweg te Waarland in de gemeente Schagen. Het plangebied ligt in het Oude Zeekleigebied van West-Friesland. In dit gebied heeft de zee een belangrijke rol gespeeld bij het ontstaan van het landschap. Na de vorming van de ondergrond en de daarop aanwezige natuur heeft de mens het landschap in gebruik genomen en in grote mate gevormd. ,

,

Waddengebied De polder is van oorsprong een waddenachtig gebied bestaande uit geulen kreken en kwelders. ‘Via geulen werd fijn zand en klei afgezet tussen ,

zones van veen .

3500

de voor Christus nam en werden er langs de kust

zeespiegelstijging af langwerpige zandruggen afgezet de zogenaamde strandwallen. Deze voorlopers van de duinen zorgden ervoor dat de invloed van de zee op het achterland afnam. Er kon weer veenvorming plaatsvinden en het gebied werd beter begaanbaar. ,

Getijdengebied , Zijper Gat Vanaf de 8e eeuw werd eerst op kleine en later op grotere schaal het veengebied ontgonnen door de mens. Door de ontwatering en ontginning van het

6

,

Rond 1850 kenmerkte dit landschap zich door de openheid met alleen beplanting rond de dorpen en boerderijen. Het patroon van wegen en waterwegen bestaat in 1850 uit een fijnmazige structuur. De ontsluiting van het gebied kent met uitzondering van enkele wegen die polders ontsluiten een kronkelig verloop. Het gebied is vrij nat met veel sloten en kleine poldertjes die zijn omgeven door ringsloten. ,

zeewater veranderde het gebied achter de duinen in een moeras dat uiteindelijk de vorm van een lagune aannam.

,

,

In de loop van de 9e en 10e eeuw brak de zee door winderosie en stormvloeden op verschillende plaatsen door de smalle duinenrij. Het zeegat van Zijpe ontstond vanaf de 10e eeuw. ‘Via het zeegat van Zijpe is door de zee een laag zware klei afgezet op de restanten van het veen dat hier in de loop van de eeuwen werd gevormd. Voor de ontstaansgeschiedenis van de omgeving van het plangebied is dit brede maar ondiepe zeegat van Zijpe belangrijk geweest.

,

,

,

Veenvorming

‘Omstreeks

veen daalde het maaiveld en nam de invloed van de zee weer toe. ‘De akkers in de ontginningen kwamen te liggen dat ontwatering zo laag nauwelijks nog mogelijk was en door infiltratie van

Westfriese Omringdijk In de 11e en 12e eeuw nam de bevolking in het gebied toe en ging men zich meer structureel beschermen tegen het water door het gebied te omdijken. Dijken werden aaneengesloten tot de uiteindelijke Westfriese Omringdijk die aan het begin van de 13e eeuw gereed was. ,

‘Door het blijvende gevaar van overstromingen bleef de bewoning geconcentreerd op de hoger gelegen delen in de vorm van streekdorpen en linten. Vanuit de linten werd het omliggende gebied ontgonnen. Nadat het water verder teruggedrongen werd (droogleggingen van het zeegat van Zijpe en

beeldkwaliteitsplan

,

Waarland ‘De eerste bewoning in Waarland voornamelijk agrarische bebouwing ontstond langs een aantal kronkelende linten (de Veluweweg de Kerkstraat en de Weelweg). Geleidelijk aan is daarop een verdichting ontstaan met woonhuizen voorzieningen en bedrijfsgebouwen. ’ De Volleringweg is ten tijde van de ruilverkaveling (rond 1950) aangelegd. Hierdoor verminderde de druk op de linten. De dorpsuitbreiding zijn in Waarland achter de bestaande linten gelegen aan de zuidzijde. De uitbreidingen hebben een planmatig karakter. De oude linten zijn nog altijd herkenbaar. ,

,

,

,

,

Rondom het dorp Waarland is door de ruilverkavelingen de fijnmazige onregelmatige verkaveling vervangen door een meer rechthoekig grootschaliger patroon. Het plangebied is en gelegen aan een ontginningsas die aantakt aan de Veluweweg. De Beemsterboerweg is aanlegd rond

1950.

Waarland 1850

Waarland 1880

Waarland 1950

Waarland 1965

Waarland 2000

Bron: Topotijdreis. nl

Waarland 2021 BeemsterBoerweg

,

waarland

7

De kwaliteiten van het landschap Om nieuwe ontwikkelingen in het landschap in te passen , is het van belang om eerst de kwaliteiten van het landschap te beschrijven. In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van de omgeving van het plangebied , rekening houdende met de kernkwaliteiten die in de Leidraad Landschap en

Cultuurhistorie zijn benoemd. Het plangebied is gesitueerd in polder Slootgaard in West-Friesland.

Linten zijn soms heel uitgestrekt en rechtlijnig bijvoorbeeld het noordelijk deel van de Middenweg (verdicht tot kern in de Noord) maar meestal hebben de linten een grilliger verloop zoals in Waarland oude Niedorp en Stroet. In veel van deze linten vindt geleidelijke verdichting plaats met een mix aan functies van een verschillende omvang (zoals agrarische handelsbedrijven wonen functies recreatieve functies maneges etc. ). Hoe meer het lint verdicht hoe meer divers de functies en de maat en schaal van de bebouwing. Soms is het moeilijk de grens tussen kern (bebouwde kom) en landelijk lint vast te stellen en groeit de bebouwing langs de linten steeds verder. Kernen zoals Waarland of linten als de Frik groeien nog steeds langs de lintstructuur. Het profiel van de weg met bebouwing en de mate van bebouwingsdichtheid is per dorpslint verschillend. Het groene beeld wordt bepaald door erfbeplanting en tuinen.

,

,

,

,

,

,

,

Ordeningsprincipes in het landschap Het middengedeelte van West-Friesland waar het plangebied in gelegen is is een mozaïeklandschap met zeekleigronden en kleinere droogmakerijen waarin zowel historische structuren overeind zijn gebleven maar waar ook ingrijpend vernieuwd is ten tijde van het landinrichtingsproces. Rond Waarland heeft de ingrijpende ruilverkaveling geleid tot een droger en grootschaliger landschap met linten verspreid liggende bebouwing en slechts hier en daar beplanting. Rond Waarland zijn veel sloten en andere waterstructuren verdwenen maar er zijn nog wel enkele ringsloten terug te vinden. ,

,

,

,

,

,

Openheid en ruimtebeleving In

dit

ensemble bevinden zich zowel matig gebieden als meer open gebieden. Bij de open grootschaliger blokverkaveling in het middendeel is de openheid vaak aan meerdere zijden begrensd door de bebouwingslinten. Ruimtelijke dragers In het landschap zijn de Westfriese ontginningsstructuren vaarten en dijkwegen de belangrijkste lokale structuurlijnen. De lint(dorp)en met de vele stolpen zijn beeldbepalend en zijn van oudsher de ruimtelijke dragers van verstedelijking.

Ambities en Ontwikkelprincipes De algemene ambitie is ruimtelijke om ontwikkelingen: - Bij te laten dragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek. - Bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid en helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers. (bron: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland.

,

8

beeldkwaliteitsplan

.

Waarland Waarland vindt haar ontstaan in het agrarisch gebruik van de grond. Het dorp is van oorsprong een lintdorp die samenhing met de ontginning van het landschap. Hier zijn later uitbreidingswijken aan vastgegroeid. De linten zijn nog altijd herkenbaar en karakteristiek voor het dorp. Dorpsvorming landschapsontginning zijn en onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het lintdorp hing samen met de opstrekkende verkavelingswijze. De wegen (Kerkstraat en Veluweweg) zijn de ruimtelijke structuurdragers hierlangs is het dorp langzaam gegroeid. De bebouwing is deze structuurdragers. De georiënteerd op oude bebouwingslinten aan de Kerkstraat en de Veluweweg zijn karakteristiek voor het dorp Waarland. De oude wegen hebben een kronkelig verloop. ,

Deze dorpsontwikkeling is later doorbroken door planmatige functionele uitbreidingen die minder refereren aan het oorspronkelijke dorpsen landschapstype. ‘Achter de linten en ten zuidzuidoosten van de Kerkstraat zijn de eerste nieuwbouwbuurten ontwikkeld. Tussen de linten en de nieuwbouw is sprake van een groene zone. Deze groene zone mede veroorzaakt door de eigendomsverhoudingen maakt dat het intensieve ruimtegebruik van de nieuwbouw niet heel zwaar doordringt in de oude bebouwingsstructuur. Het oostelijke deel van Waarland is minder intensief bebouwd (Ruimtelijkeplannen. nl). Het profiel van de Beemsterboerweg bestaat uit een weg met aan beide zijden een sloot en aan 1 zijde een bomenrij. ,

,

,

,

,

Leidraad landschap en cultuurhistorie Provincie Noord-Holland

BeemsterBoerweg

,

waarland

9

Openheid 2. Alzijdig begrensde ruimte in het mozaïekachtige landschap.

Landschappelijke karakteristiek B. Ruilverkaveld landschap (Waarland Warmenhuizen Tuitjenhorn) ,

,

Ruimtelijke dragers 6. Ringdijk Heerhugowaard kanaal Alkmaar -Kolhorn

Bron afbeeldingen: Leidraad Landschap

10

beeldkwaliteitsplan

en Cultuurhistorie

en

Provincie Noord-Holland.

Beeldstructuur (bebouwing en beplanting) Het dorp heeft een landelijke uitstraling. Het bebouwingsbeeld binnen Waarland wordt bepaald door lintbebouwing en nieuwbouwwijken. De bebouwing langs de Beemsterboerweg is vrijstaand traditioneel kleinschalig en met wisselende rooilijnen ,

,

De

bebouwing langs de linten (Kerkstraat en Veluweweg) bestaat voornamelijk uit kleinschalige woonbebouwing die vrijstaand is en het patroon de linten volgt. Ook komen er enkele van stolpboerderijen en karakteristieke panden voor langs het lint. Aan de zuidwestkant van Waarland staat nog een molen. In het lint zijn tevens enkele bedrijfspanden aanwezig. In de uitbreidingswijken komen vrijstaande woningen en rijtjeshuizen voor. De woningen langs de linten worden door een voortuin gescheiden van de weg. De afstand tot de weg is wisselend. De nokrichting varieert van haaks tot evenwijdig aan de weg. De toegepaste materialen en het kleurgebruik van de bebouwing is met name traditioneel en ingetogen. De hoofdvorm van de gebouwen varieert van één tot twee bouwlagen met kap.

Karakteristiek pand langs de Veluweweg

Stolpboerderij langs de Kerkstraat

Bomenlaan langs de Veluweweg + voorziening bakker

Langs delen van de linten en langs de Volleringweg staat laanbeplanting. Er zijn zowel enkelzijdige als dubbelzijdige bomenrijen in het dorp. Er zijn enkele groengebieden in Waarland. Het park gelegen ten zuidwesten van het plangebied is een van deze groengebieden. Verder bepalen de voortuinen het groenbeeld in het straatbeeld. ,

,

Programma/ het gebruik Het dorp heeft een relatief hoog voorzieningenniveau. De voorzieningen liggen verspreid over de linten met enige clustering rondom de kruising Kerkstraat-Veluweweg en in de omgeving van de kerk. Binnen het van oorsprong agrarische dorp zijn nog slechts enkele agrarische bedrijven actief. ,

Kruising Kerkstraat - Veluweweg vrijstaande woonbebouwing verspringende rooilijn en wisselende nokrichting voortuinen en bomen bepalen groenbeeld hoofdvorm bebouwing één tot twee bouwlagen met kap ,

,

,

,

BeemsterBoerweg

,

waarland

11

Huidige situatie plangebied Binnen de percelen gelegen de aan Beemsterboerweg ter hoogte van nr. 13 t/m 18 bevindt zich een agragrarisch perceel omsloten door een watergang. Voor dit perceel kadastraal bekend als nr. H3140 streeft de eigenaar ernaar om tot een duurzame wooninvulling van het gebied te komen. Deze ontwikkeling hangt samen met de sanering van een agrarische locatie elders binnen de gemeente. ,

,

,

,

Aan de oostzijde van het plangebied ligt de Beemsterboerweg lintbebouwing. In de met afgelopen jaren zijn aan het lint aan de overzijde verschillende kavels bebouwd met vrijstaande landelijke bebouwing. Zie ook de foto’s op de volgende pagina. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een watergang met fietspad en vervolgens ten zuiden daarvan een open veldje met daarachter lintbebouwing langs de Veluweweg. Aan de Westzijde grenst het perceel (met eerst een watergang) aan de achtertuinen van woningen aan de Houtwerf. En aan de noordzijde grenst het perceel aan een klein open landje en vervolgens de woningen aan het lint van de Beemsterboerweg en de Weelweg.

,

ge

rw e o br tes m e e

,

B

Luchtfoto met kadastrale situatie van de bestaande situatie

Bestaand fietspad aan de zuidkant plangebied

12

beeldkwaliteitsplan

Zicht op het plangebied vanaf de Beemsterboerweg richting het oosten

Uitzicht noordkant

Zicht op achterzijde woningen aan de Houtwerf. Deze rij woningen gebouwd in 2009 bestaat uit twee-onder-een kappers ,

,

en vrjstaande

woninge geschakeld door garages.

Uitzicht zuidkant

Zicht op voorzijde vrijstaande bebouwing aan de Beemsterboerweg gebouwd in 2020. ,

Uitzicht noordkant

Zicht op groen perceel met bomen behorende bij woningn uit 1950.

Uitzicht oostkant

Zicht op open weide met op achtergrond enkele bebouwing uit 1960-1980. Foto’s huidige situatie Bron: Google Streetview BeemsterBoerweg

,

waarland

13

3.

Beeldkwaliteit legenda

plangrens kadastrale grens

De herinrichting van het plangebied Binnen het plan wordt kleinschalige een woningbouw uitbreiding gerealiseerd in van totaal 16 woningen. De woningen bestaand uit een gevarieerd programma voor verschillende doelgroepen. Hierbij is er een verdeling in één twee-onder-een kapwoning vier bouwkavels voor een vrijstaande woning 2 blokken met totaal tien rijwoningen (tweemaal een blok van vijf). Het plan sluit aan op de schaal van Waarland. De ontsluiting voor bestemmingsverkeer sluit op twee plekken aan op de Beemsterboerweg. Ook is er een ontsluiting gemaakt voor langzaam verkeer aan de zuidkant aansluitend op het bestaande fietspad. Het centrum van het plan gevormd door een groene open middenplek. Hier is er ruimte voor een wadi waar water opgevangen kan worden als buffer voor wanneer er sprake is van hevige regenval. Ook is hier ruimte voor twee centrale parkeervakken. In de zuid-west hoek van het plan is ruimte gereserveerd voor een nader in te richten speelplek. Bij deze speelvoorziening is ook een plek voor een kleine wadi. ,

o dulmtaetreve alpetng i enl orsokok 7 83 m 2

Particuliere zelfbouw De nieuwe kavels worden uitgegeven aan particulieren. Een zekere mate van diversiteit aan bebouwing moet hierbij mogelijk zijn. Hierdoor is er voor kopers voldoende vrijheid om binnen de regels een kwalitatieve woning naar wens te realiseren.

,

2 70 m 2

Het schetsontwerp geeft een mogelijke footprint van de woningen. De architectonische uitwerking van de nieuwe bebouwing alsook de landschapelijke inrichting zullen worden getoetst op beeldkwaliteit. Op deze manier wordt gezorgd voor eenheid in de ruimtelijke ontwikkeling passend bij de sfeer van het plangebied en de omgeving. ,

7342m

14

1261 2m 2

5 2 6

R5 cA r 1

25. 2

6

Ac r

lA iaL bra nd we er

1 62 m 2

27 0 m2

78 3 m2

rijbaan gebakken klinkers , keiformaat , rood-bont genuanceerd , keperverband voet-fietspad klinkers , waalformaat, rood-bont genuanceerd, gebakken halfsteensverband parkeervakken , bijv. vd Bosch grasbeton beton, Grassplittegel standaard grijs rood asfalt verkeersplateau , geleideband , 7/20x25, standaard grijs

Ac r

pbaa nelrtiemu -

Ac r Ac r

Sa s Ch

5R

AL i La

6 52 .

AL iLa

nutstracé

16 2m 2 21 1 62 m 2

noordpijl 1 62 m2

2 70 m 2

85 1 m2

2

olv rmedtne oh go e nal ga ed le

vergakuleraabcrl en anetzigmentim

or do ekrevtlafetalpsre sa u

aatsebdn n etalpsre ekrev ereadjiuwrev

01

voet-fietspadab dn wadi metetsalpv etnn sla ekkalvgnidiehcs 2 4 2 27 0m 2 lA i aL

eps kraple

8172m

52. lA iaL 820. 12 w idam te etsalpv etn 08. Ac r 52 . Ac 52r . 18. 5

(speel)gazon, grasmengsel voor intensief gebruik oevertalud voor oevers beschoeiing, gras-kruidenmengsel met ingeplante kokosrollen , soorten, n. t. b. speelheuvels, ca. 50cm wadi vaste planten, Griffioen met lage, soorten onderhoudsinspanning , bijv. met Green-to-colour n.t. b. zwerfkeienafgerond , natuurlijke , Grauwacke speeltoestellen materialen bijv. robinia , De, Goede speelprojecten, lichtmast , paaltop , 4m , type n.t. b. uitneembare paal (met driehoeksleutel nooddiensten) haag laag, ligustrum ovalifolium, 80-100cm , 5 st/m1 haag hoog, ligustrumovalifolium , 175-200cm, 3 st/m1 boom bestaand , bescherming tijdens bouw boom te kappen boom nieuw , maat 20-25 , groeiplaatsverbetering en boompalen AcAl riLa:: Acer Alnusrubrum 'Laciniata' Sa s Ch: Salix × incana sepulcralis 'Chrysocoma'

auto

auto

6 m log et n foav e rn ar w da s'i

7342m

o dmultaetreve alpetng i enl orsokok

+ Bo 4

121 .

opdrachtgever H3 Landelijk Vastgoed tekening Schetsontwerp

schaal 1:500

A3

15-10-2020

datum

legenda

plangrens kadastrale grens

o dulmtaetreve alpetng i enl orsokok 7 83 m 2

2 70 m 2

1 62 m2

2 4 2 16 2m 2 21

bebouwing * optioneel sociale huur 6 binnenste rijwoningen (2x3) kavelgrens rooilijn 1 62 m 2

27 0 m2

78 3 m2

rijbaan gebakken klinkers , keiformaat , rood-bont genuanceerd , keperverband voet-fietspad klinkers , waalformaat, rood-bont genuanceerd, gebakken halfsteensverband parkeervakken grasbeton , , standaard grijs bijv. vd Bosch beton , Grassplittegel rood asfalt verkeersplateau geleideband , 7/20x25, standaard grijs

10

7342m

R5 1

25. 2

6

5 2 6 cA r lA iaL bra nd we er

7342m

Ac r

Al iLa eps kraple Sa s Ch

Ac r

pbaa enlrtiemu -

voet-fietspadab dn gnidiehcs wadi metetsalpv etnn sla ekkalv 2 4 2 27 0m 2 lA i aL

Ac r

vergakuleraabcrl en anetzigmentim

8172m

52. lA iaL 2081. w m te n 208. ida etsalpv etn Ac r 52 . 6 m loog et n foav e rn ar w da s'i Ac 52r. 18. 5

AL i La

R5 AL iLa

6 52 .

nutstracé

16 2m 2 21 1 62 m 2

121 .

or do ekrevtlafetalpsre sa u

aatsebdn n etalpsre ekrev ereadjiuwrev

01

2

olv mredtne oh go e nal ga ed le

auto

auto

(speel)gazon, grasmengsel voor intensief gebruik oevertalud voor oevers beschoeiing, gras-kruidenmengsel met ingeplante kokosrollen , soorten, n. t. b. speelheuvels, ca. 50cm wadi vaste plantenGriffioen met lagesoorten onderhoudsinspanning , bijv. met Green-to-colour n.t. b. , , zwerfkeienafgerond , natuurlijke , Grauwacke speeltoestellen materialen bijv. robinia , De, Goede speelprojecten, lichtmast , paaltop , 4m , type n.t. b. uitneembare paal (met driehoeksleutel nooddiensten) haag laag, ligustrum ovalifolium, 80-100cm , 5 st/m1 haag hoog, ligustrumovalifolium , 175-200cm, 3 st/m1 boom bestaand , bescherming tijdens bouw boom te kappen boom nieuw , maat 20-25 , groeiplaatsverbetering en boompalen AcAl riLa:: Acer Alnusrubrum 'Laciniata' Sa s Ch: Salix × incana sepulcralis 'Chrysocoma'

noordpijl 1 62 m2

2 70 m 2

85 1 m2 o dmultaetreve alpetneg i enl orsokok

+ Bo 4 opdrachtgever H3 Landelijk Vastgoed

(0)302227479 1780 +31+31 1350 E-mail:(0)6 info @b4o.nl Beemsterboerwegproject Waarland

tekening Schetsontwerp

schaal 1:500

formaat A3

datum 15-10-2020

Gezamenlijk eenduidig vormgegeven binnenerf met één gezamenlijke ontsluiting voor verkeer. Nieuwe bouwvolumes vormen een eenheid en zijn met de voorkant gericht naar het centrale binnenerf.

beeldkwaliteitsplan

(0)302227479 1780 +31+31 1350 E-mail:(0)6 info @b4o.nl Beemsterboerwegproject Waarland

Heldere verkaveling welke omsloten is doorformaat het water. Streekeigen bomen bij de speelplek en centraal in het plan. Groene erfafscheidingen.

Ac r

Ten behoeve van de landschappelijke inpassing komen er centraal in het plan en bij de speelplek nieuwe bomen. Groene erfafscheidingen en losse solitaire bomen dragen bij aan het vergroten van de biodiversiteit en de ruimtelijke kwaliteit van het plan.

1 62 m2

10

Al iLa

,

bebouwing * optioneel sociale huur 6 binnenste rijwoningen (2x3) kavelgrens rooilijn

2 4 2

legenda plangrens kadastrale grens

bebouwing

2

legenda 4 2 4

16 2 m 2

16 2 m 2

16 2 m2

o e ev ulatrd me t ni g e p al n et ok ok orsnell

270 m 2

2

783 m 2

12

kavelgrens

bebouwing rooilijn * optioneel sociale huur 6 binnenste rijwoningen (2x3) kavelgrens rooilijn

2

0 m2

* optioneel sociale huur 6 binnenste rijwoningen (2x3)

plangrens kadastrale grens

rijbaan gebakken klinkers , keiformaat , rood-bont

78 3m 2

2 7 0 m2

162 m 2

162 m 2

1 6 2 m2

12

270 m 2

, keperverband rijbaan gebakken klinkers , keiformaat , genuanceerd rood-bont genuanceerd , keperverband , rood-bont voet-fietspad klinkers , waalformaat genuanceerd , gebakken halfsteensverband voet-fietspad gebakken klinkers , waalformaat , rood-bont

783 m 2

parkeervakken grasbeton , genuanceerd , halfsteensverband bijv. vd Bosch beton , Grassplittegel , standaard grijs rood asfalt verkeersplateau ,

10

parkeervakken grasbeton Bosch beton , Grassplittegel , standaard grijs

geleideband , 7/20x25 , standaard grijsbijv. vd

2

auto

4 37m 2

6

auto

R5 52.

A cr 5

08. 2 1 wa d i me t av 2 08.

Ac r 11

2. 5

2

6

2

718 m 2 A liLa

6

auto

4 37m 2

52.

b ra n d w e e r

6 mo lg o et n a fov e r n a a r wa d s'i

. 52

Ac r

R5

w a d i m e t v a s t e p al n t e n

b ra n d w e e r

Ac r 25 .

noordpijl

2

4

lichtmast , paaltop , 4m , type n. t. b. 2

2 7 0 m2

1 6 2 m2

12

1 6 2 m2

270 m 2

851 m 2

uitneembare paal (met driehoeksleutel nooddiensten) o e ev

2

6

urg al n g az a m bverkeer ac alm eneti etin

atruld m e t nig e p aln et ok ok orselln

+

.1

12

Bo 4

opdrachtgever

v e r k e e r s p al t e a u r o o d a s f a tl

H3 Landelijk Vastgoed

tekening

nutstracé

5. 2

AL i La

1 6 2 m2

A liLa

R5 olvn d e r me t h o o g e n al a g d e e l

s'i

speeltoestellen , natuurlijke materialen , bijv. robinia , De Goede speelprojecten

voet-fietspadb a n d a sl alv ekk hcse dini g

Ac r

m o l g o t e n a fv o e r n a a r w a d

boom nieuw , maat 20-25 , groeiplaatsverbetering en boompalen Ac r: Acer rubrum zwerfkeienafgerond , , Grauwacke AlSa i sLa: Alnus ×incana 'Laciniata' Ch: Salix sepulcralis 'Chrysocoma'

5

10

wadi av met etsp aln et n

25 .

6

baar

wadi met vaste planten met lage onderhoudsinspanning , bijv. Green-to-colour , Griffioen , soorten n. t. b.

boom te kappen

e and evbev wr eats ekrdjie eralpsrn eta u

ps e e pla kr

Sa s Ch

speelheuvels , ca. 50cm

boom bestaand , bescherming tijdens bouw

1

Ac r

Al i La

2 80 .

A l i La

AL i La

evor o eekr au d a afstl psralet

nutstracé

25.

.8

upaalenti e m-

Ac r

Ac r

AL i La

6

A l i La

08 . 2 1

7 18 m2

lichtmast , paaltop , 4m , type n. t. b. uitneembare paal (met driehoeksleutel nooddiensten) oevertalud , gras-kruidenmengsel voor oevers , met ingeplante kokosrollen , soorten n. t. b. haag laag , ligustrum ovalifolium , 80-100cm beschoeiing , 5 st/m1 haag hoog , ligustrum ovalifolium , 175-200cm , 3 st/m1

Ac r

A liLa

Ac r 52.

grijs

(speel)gazon , grasmengsel voor intensief gebruik

etsp aln et n

auto

Ac r

(speel)gazon , grasmengsel voor intensiefrood gebruik asfalt verkeersplateau oevertalud , gras-kruidenmengsel voor oevers , beschoeiing met ingeplante kokosrollen , soorten n. t.b. speelheuvels , ca. 50cm , 7/20x25 , standaard geleideband wadi met vaste planten met lage soorten onderhoudsinspanning , bijv. Green-to-colour , Griffioen , n. t. b. zwerfkeienafgerond , , Grauwacke , speeltoestellen materialen , bijv. robinia , De natuurlijke Goede speelprojecten

5

01

Schetsontwerp

AL i La

formaat A3

haag +31 (0)30laag 274 1780 , ligustrum ovalifolium , 80-100cm , 5 st/m1 +31 (0)6 22 79 1350 E-mail: info @b4o.nl

haag hoog , ligustrum ovalifolium , 175-200cm , 3 st/m1 project

Beemsterboerweg Waarland

schaal boom bestaand , bescherming tijdens bouw 1:500 datum

te kappen boom 15-10-2020

81 .

5

0

10

20

30

40

b e s ta a n d v e r k e e r s p al t e a u v e rw e re n dji

meter 10

Schaal 1:1000

Formaat: A4

N

BeemsterBoerweg

boom nieuw , maat 20-25 , groeiplaatsverbetering en boompalen Ac r: Acer rubrum Al i La: Alnus incana 'Laciniata' Sa s Ch: Salix × sepulcralis 'Chrysocoma'

,

waarland

15 noordpijl

Beeldkwaliteit architectuur Algemeen Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel het realiseren woongebied van een kwalitatief hoogwaardig dat goed ingepast wordt binnen de bestaande stedenbouwkundige context. Om tot een goede invulling te komen van de nieuwe bebouwing zijn daarom beeldkwaliteit richtlijnen opgesteld. Door het vastleggen van richtlijnen wordt beoogd dat de nieuwe woningen in architectuur en uitstraling elkaar versterken. Het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop. De nieuwe bebouwing zowel de rijwoningen tweekappers en vrijstaande woningen hebben een mate van samenhang en eigen identiteit. Er is daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte diepte en hoogte) van de woningen en bijgebouwen. Er is ook aandacht besteed aan de materialisering de detaillering en inpassing. Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen draagt bij aan de samenhang van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving. ,

,

,

,

woning). -

gebouw. voorkeur.

,

De volgende algemene richtlijnen gelden voor alle nieuwe woningen. Ligging - Voor zover de woningen aan de openbare ruimte liggen of van daaruit duidelijk zichtbaar zijn hebben deze een alzijdig karakter. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst. - De voorgevels zijn representatief en georiënteerd op het gezamenlijke centrale erf. - De woningen staan uit de voorste perceelsgrens waardoor er altijd ruimte is voor groene voortuinen en een groene omzoming. De ruimte tussen weg en ,

16

Het

heeft

de voorkeur dat bijgebouwen wordt in de vormgeving van het Hierbij hebben inpandige bergingen de

meegenomen

,

,

woningen draagt op die manier bij aan het groene karakter van de plek. - Bergingen hebben een ondergeschikte positie staan in de tuin aan de achterzijde waarbij het de voorkeur heeft dat deze meegenomen wordt in de vormgeving van het gebouw (gelijkvormig ontworpen in materiaal en detaillering). Bij de rijwoningen kunnen de bergingen in prefab worden uitgevoerd. - Bijgebouwen zijn achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning gesitueerd (geen uitstekende bijgebouwen aan de voorzijde van de

,

Massa - De hoofdmassa is duidelijk herkenbaar. - De bebouwing wordt voorzien van een kap met een nok. Piramidevormige en of volledig platte daken zijn niet toegestaan bij de hoofdmassa. - De woningen zijn één of tweelaags met een verdieping onder de kap. - Op- en aanbouwen zoals erkers en dakkapellen worden als kleine accenten vormgegeven. Op- en aanbouwen sluiten aan op de architectuur van de

hoofdmassa.

beeldkwaliteitsplan

Materiaal en kleurgebruik - De woningen dienen een bescheiden uitstraling te hebben naar de straatzijde. Gebruik landelijke en/ of traditionele kleuren. Kleurgebruik in gevel: rustig geen schreeuwerige felle kleuren. - De gevels worden opgebouwd uit metselwerk in aardetinten als warme hoofdmateriaal. lichte accenten wel toegestaan. Ondergeschikte - Het is mogelijk om in de gevel hout of een ander natuurlijk materiaal toe te voegen wat naar aard en textuur een vergelijkbare uitstraling heeft. ,

Dakkapellen aan- en uitbouwen dienen per woning te worden vormgegeven passend bij de architectuur van het pand. Hiermee zijn ze onderdeel van de architectuur. Overmatig grote volumes aan de woning gaat ten koste van de helderheid van het beeld. Geen toepassing van aangekapte dakkapellen. -

,

Detaillering De detaillering is eenvoudig en verfijnd en evenwichtig samenhangend De vormgegeven bebouwing wordt als individueel en afwisselend ontworpen. Identieke woningen naast elkaar is niet gewenst. In het geval van de twee-onderéén-kap woning wordt dit beschouwd als één bouwmassa en hierin is eenheid en gelijkheid wel gewenst. In het geval van de rijwoningen wordt dit beschouwd als één bouwmassa waarbij de woningen afwisselend ontworpen worden. Een uniform blok rijwoningen in exact dezelfde uitstraling in materiaal en kleurgebruik en detaillering dient voorkomen te worden. De rijwoningen dienen een accent te krijgen aan de kopse kant van de rij in de vorm van een opstaande dakrand. - De detaillering ondersteunt de karakteristiek van de vorm. - Toegevoegde elementen zijn ondergeschikt en vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel. - Elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen.

,

Referenties beeldkwaliteit rijwoningen Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. Kozijnen dienen in een witte kleur uitgevoerd te worden. Hiermee ontstaat er eenheid en samenhang bij de nieuwe woningbouw. -

De hellende daken worden met zwarte of antraciete keramische pannen bedekt. Binnen de kleur antraciet is kleurverschil mogelijk. Door deze toepassing vallen zonnepanelen meer weg in het dakvlak en ontstaat er meer samenhang in de nieuwbouw. Geen toepassing van glimmende dakpannen. - Aanbouwen en bijgebouwen: passend binnen het kleurenschema van de hoofdmassa. - Indien zonnepanelen op de dakvlakken worden geplaatst moet gebruik worden gemaakt van panelen met zwarte (geanodiseerde) randen passend in de architectuur van het gebouw. -

De referentiebeelden van een blok rijwoningen hiernaast laat zien hoe een afwisseling in de het metselwerk variatie geeft in het beeld van de aaneengesloten bebouwing. Ook is hierop te zien dat de zonnepanelen meer wegvallen in het totaalbeeld door de toepassing antraciete van dakpannen. In dit beeld ontbreken de witte kozijnen t. b. v. de samenhang.

,

De referentiebeelden op de volgende pagina’s dienen ter inspiratie voor de inrichting van het perceel en de architectuur van de bebouwing.

De referentiebeelden hiernaast laat zien hoe de hoekwoning van de rijwoningen een accent krijgt in de vorm van een opstaande dakrand. In dit beeld ontbreekt de variatie van de individuele rijwoningen om te voorkomen dat het een eentonig beeld in architectuur gaat vormen. ,

BeemsterBoerweg

,

waarland

17

Referenties

beeldkwaliteit

tweekapper

In de onderstaande referenties is te zien hoe een twee-onder-een kapwoning is vormgegeven als één architectonische bouwmassa met twee kap-

Referenties

beeldkwaliteit

vrijstaande woningen

De

vrijstaande woningen met een gevel opgebouwd uit metselwerk, _ kozijnen. Hierdoor ontstaat er samenhang in de bebouwing onderling.

pen.

(geanonimiseerd)

BEELDKWALITEITSPLAN

hebben

allen witte

Beeldkwaliteit landschap Algemeen Voor het ontwerp is een beplantingsplan gemaakt zie ook het ontwerp op pagina 15. De inrichting met beplanting krijgt een natuurlijk karakter met groene erfafscheidingen en hagen. Groene wadi’s ingezaaid met vaste planten geschikt nattere gronden krijgen voor een landschappelijke inpassing binnen het plan en dienen voor de opvang en afvoer van het hemelwater. In de buurt van de wadi’s komen nieuwe solitaire bomen.

Straatmeubilair en speelgelegenheid ,

De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de beleving en de kwaliteit van de nieuwe woonbuurt. De landschappelijke inrichting dient goed aan te sluiten op de dorpse sfeer en de regels voor de architectuur. Met het ontwerp als basis zijn daarom voor de terreininrichting een aantal uitgangspunten en richtlijnen opgesteld.

Erfafscheidingen Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving komen er op de overgang van kavel naar de openbare ruimte groene erfafscheidingen in de vorm van hagen.

De haag ter plaatse op het voorerf is maximaal 120 m. hoog en staat tot de achtergevellijn (in het plan aangegeven met lichtgroene lijn). - De haag bestaat uit een streekeigen haagsoort of een combinatie ervan. Soorten: > Acer campestre - veldesdoorn > Carpinus betulus - haagbeuk > Crataegus monogyna - meidoorn > Fagus sylvatica - beuk > Ligustrum vulgare - liguster

Om kavels een groene kwaliteit te geven dient er op de erfbegrenzingen die in het zicht liggen dit betreft de achterzijde en zijkanten van de achtertuinen sprake te zijn van een groene erfafscheiding. ,

,

Hierin is er de keuze tussen: - Een erfafscheiding die is gemaakt van een robuust open hekwerk (open gaas of staafmatten) met klimplanten begroeiing 180-200 cm. hoog (aangegeven met donkergroene lijn). Soorten: > Akebia quinata - klimbes > Clematis montana ‘Rubens’ - bosrank > Fallopia aubertii - bruidssluier > Hedera hibernica - klimop > Lonicera henryi - kamperfoelie maximaal 2 m. hoog bestaande - Een hoge haag uit een streekeigen haagsoort 180-200 cm. hoog. Keuze soorten zie omschrijving haag ter plaatse op het voorerf. ,

,

,

,

Niet toegestaan is -

Ongeschilderd

geïmpregneerd

hout.

Dit

oogt

goedkoop en onzorgvuldig. - Houten (zweeds rabat) schutting schanskorven. metalen hekwerken behalve als dit gaas - Blank dat door begroeiing buiten het zicht raakt. betreft ,

-

,

Haag , bomen en heesters Voor de hagen bomen en heesters dient er een toepassing te zijn van inheemse lokaal passende soorten. Aanplant dient plaats te vinden middels het beplantingsplan en beschrijving in dit bkp waarin de exacte situering en soortenkeuze uiteen is gezet. ,

,

Als er in de toekomst een toepassing komt van straatmeubilair zoals verlichting voor de weg of het parkeren dan dient dit een bescheiden uitstraling te krijgen. Voor de kleuren gebruik maken van landelijke en/of traditionele kleuren geen schreeuwerige felle kleuren. De exacte kleur kan nader gekozen worden hierbij is het ook fraai om alles in dezelfde kleur uit te voeren bijv. in de kleur antracietgrijs of zwart. ,

,

,

,

,

Binnen het plan is er een ruimte aangegeven voor een nader in te vullen speeltuin. De inrichting van deze plek vindt plaats na afstemming met gemeente bewoners en ontwikkelaar. Er is plaats verschillende speelaanleidingen voor en een speelvoorziening. Voor het speeltoestel is het van belang dat deze past binnen de maat en schaal van de plek. ,

Verkeersontsluiting en verharding Uitgangspunt bij het ontwerp van de bestrating is een in materiaal en kleur samenhangend rustig geheel in overeenstemming met de gemeentelijke randvoorwaarden. Door de erfinrichting sober te houden sluit de ontwikkeling aan bij het landelijke karakter. De verharding van straten is zoveel mogelijk doorlopende bestrating bestaande uit betonstraatstenen keiformaat kleur rood of roodbruin. Ten behoeve van een klimaatadaptieve inrichting van de nieuwe woonbuurt kunnen parkeerplekken worden uitgevoerd in grasbetonsteen. De vakken worden vervolgens ingezaaid met een daarvoor geschikt grasmengsel. De bewoners zijn vrij in de keuze van de positie van de terrassen. ,

BeemsterBoerweg

,

,

,

waarland

19

Referenties beeldkwaliteit landschap Grasbeton stenen

Ligusterhaag

Betonstraatstenen

Klimop tegen hek

Vaste planten border bij wadi

20

beeldkwaliteitsplan

Speelplek met zwerfkeien

Zitvlonder aan het water

Acer rubrum (Rode esdoorn)

Alnus incana ‘Laciniata’ (Witte els; Grauwe els)

Salix × sepulcralis ‘Chrysocoma’

BeemsterBoerweg

,

waarland

21

Bronvermelding Handboek ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit Provincie Noord-Holland Haarlem 2010 ,

,

,

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland Haarlem 2018 ,

,

,

Topotijdreis. nl Ruimtelijkeplannen. nl Pdok viewer. AHN viewer. Diverse referentiebeelden google streetview bing- en google maps en eigen foto’s ErvenConsulenten. nl ,

22

,

beeldkwaliteitsplan

colofon

Samenwerking Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling www.studiogroenburgnl ,

www. b4o. nl

In opdracht van:

12 juli 2023

beemsterboerweg

,

waarland

23

BEELDKWALITEITSPLAN

Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw

Beemsterboerweg te Waarland vastgesteld

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek Trambaan nr. 30

BJZ. nu Bestemmingsplannen

83

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Hoek Trambaan – Burchtweg Warmenhuizen ,

Juli 2022

Status: Definitief

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI HOEK TRAMBAAN

Status: Datum: Projectnummer:

Definitief Juli 2022 2022-269

–

BURCHTWEG

,

WARMENHUIZEN

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Hoek Trambaan

– Burchtweg , Warmenhuizen

Definitief

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Hoofdstuk 2 Wettelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 1 2. 2 2. 3 2. 4 2. 5

Algemeen Zone langs wegen Grenswaarden Berekenen geluidsbelasting Gemeentelijk geluidsbeleid

.. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .

5 5 5 6 6

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3. 1 3. 2

Situatie projectgebied Verkeersgegevens

9 10

. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .

.. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .