Helmweg 10 te Groote Keeten 2022 Bijlagen bij de toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan Bijlagen Bij De Toelichting
Helmweg 10 te Groote Keeten 2022 Vastgesteld
Bestemmingsplan Bijlagen Bij De Toelichting
Helmweg 10 te Groote Keeten 2022 Vastgesteld Fase: ontwerp Datum: Fase: vastgesteld Datum:
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
Inhoudsopgave
Bijlagen bij de toelichting
5
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
7
Bijlage 2
Haalbaarheidsonderzoek hotelontwikkeling
43
Bijlage 3
Alternatievenstudie
79
Bijlage 4
Advies Natuurwaarden
93
Bijlage 5
AERIUS notitie en bijlagen aanleg en gebruik
159
Bijlage 6
Aeriusberekening 2022
199
Bijlage 7
Nader ecologisch onderzoek
233
Bijlage 8
Archeologisch onderzoek
241
Bijlage 9
Wateradvies
269
Bijlage 10
Nota beantwoording zienswijzen
277
3
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
4
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
Bijlagen bij de toelichting
5
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
6
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan
7
Beeldkwaliteitsplan Herontwikkeling Helmweg 10, Groote Keeten
Opdrachtgever: NesProjecten BV Datum: 28 augustus 2022
2
beeldkwaliteitsplan
Inhoud
1. Inleiding .............................................................................................4 2. Analyse .............................................................................................6 ...........................................................6 De ontwikkelingsgeschiedenis .......................................................8 De kwaliteiten van het landschap ............................................................12 Huidige situatie plangebied 3. Beeldkwaliteit .................................................................................18 .................................................18 De herinrichting van het plangebied Schetsontwerp ......................................................................................21 Hoofdindeling ........................................................................................22 Beeldkwaliteit architectuur .....................................................................24 Beeldkwaliteit landschap .......................................................................27 Richtlijnen duurzaamheid .....................................................................30 4. Conclusie ........................................................................................31 Colofon ...............................................................................................33
helmweg 10, Groote keeten
3
1. Inleiding Aan de Helmweg 10 bevindt zich een agrarisch erf. De locatie ligt in het dorpslint van Groote Keeten, in de gemeente Schagen. In ruil voor het slopen van de opstallen, wordt medewerking gevraagd voor het realiseren van een hotel op de saneringslocatie. In dit beeldkwaliteitsplan worden de randvoorwaarden en spelregels voor de toekomstige architectuur en de buitenruimte vastgelegd. Het uiteindelijke doel is om een hotel te creëren met een hoogwaardige uitstraling en herkenbare samenhang. Door de locatie her in te richten valt ruimtelijke winst te behalen. De provincie omschrijft ruimtelijke kwaliteit aan de hand van kernkwaliteiten van het landschap. Deze kernkwaliteiten zijn ingedeeld in drie lagen; de ondergrond (aardkundige waarden, archeologische waarden en tijdsdiepte), het landschap ofwel landschapsDNA (cultuurhistorische objecten, historische structuurlijnen, openheid, stilte en duisternis) en de occupatie ofwel het dorps-DNA.
In dit rapport is als eerste een analyse van het plangebied en zijn omgeving opgenomen. Vervolgens wordt een model voor de herinrichting van het plangebied geschetst. De gewenste beeldkwaliteit wordt hierna verder uitgewerkt. In het beeldkwaliteitsplan zijn duidelijke keuzes gemaakt om een hoogwaardige ontwikkeling van het plangebied te waarborgen. De kwaliteit van het plangebied wordt bepaald door enerzijds de ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet en anderzijds door de architectonische kwaliteit van de bebouwing. In het plan wordt rekening gehouden met de ontwikkelingsgeschiedenis en de kwaliteiten van het landschap. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen randvoorwaarden geven richting aan de verdere uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.
Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe ontwikkeling zorgvuldig in te passen in het plangebied. Door nieuwe ontwikkelingen goed aan te laten sluiten bij de kernkwaliteiten van het landschap wordt nieuwe kwaliteit bereikt en wordt de identiteit van de plek behouden of versterkt.
4
beeldkwaliteitsplan
Boven plangebied op luchtfoto (bron Google Earth) Links topografische kaart omgeving plangebied (bron Topotijdreis)
Helmweg 10, Groote keeten
5
2. analyse De ontwikkelingsgeschiedenis ‘De strandwallen die in Noord-Holland een groot deel van de Noordzeekustlijn vormen, ontstonden zo’n 5000 jaar geleden. Erachter lag een veengebied dat al in de vroege middeleeuwen in ontginning werd genomen. Mede door die ontginningen brak de zee tussen 1000 en 1300 op drie plaatsen door de smalle strandwal en sloeg grote delen van het achterliggende veen weg. Er ontstond een waddengebied met de zeegaten. In de 15e en 16e eeuw verzandden de zeegaten Zijpe en Heersdiep langzaam weer, terwijl het Marsdiep breder en dieper werd. De Zijpe werd aan het eind van de 16e eeuw voorgoed bedijkt en de twee eilanden zijn aan het begin van de 17e eeuw door middel van een stuifdijk (een smalle, kunstmatig gesloten duinenrij) en een zeedijk (Helderse Zeewering) met elkaar verbonden.’ (uit: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland.) ‘Achter de zand- en zeedijken ontstond een reeks van planmatige aandijkingen. Dit waren aangeslibde zand- en slibplaten langs de oorspronkelijke kustlijn, die vanaf de aangrenzende hogere gronden werden ingedijkt en toegevoegd aan het land. In dit ensemble zijn zo stapsgewijs de Wieringerwaard (1610), Polder Koegras (1825), de Waardpolder (1834) en de Anna Paulownapolder (1846) aangedijkt.’ (uit: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland.)
6
Het plangebied is gelegen in de Polder Koegras. Rond 1640 vindt de aanleg van de Zanddijken van ‘t Hoogduin van Huisduinen naar de Garst en van de Garst naar Quelderduin plaats. De dijken werden ook wel de Statendijken genoemd. Tussen 1681 en 1697 worden de nieuwe Zanddijken grotendeels weggespoeld bij overstromingen. ‘De opeenvolgende aandijkingen zijn duidelijk herkenbaar in het landschap. Ze werden als eenheid ontworpen, waren geometrisch van opzet en kregen ieder hun eigen maatvoering en structuur. Polder Koegras werd zeer efficiënt ingericht als productiepolder, maar had een karige zandgrond als gevolg van de zandafzettingen tussen de zeegaten. Pas na jaren bemesting werd de bodem van Koegras geschikt om gewassen op te verbouwen. In deze polder bleven nollen (bewoonde binnenduinen zoals de Garst) en dijken herkenbaar.’ (uit: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie NoordHolland.) De zanddijk tussen Callantsoog en Huijsduinen kreeg in de loop der jaren door duinvorming een meer natuurlijk aanzien, maar de kust bleef bestaan uit een smalle en uiterst steile duinenrij die scherp overgaat in het polderland. Het landschap rond het plangebied Op de kaart van omstreeks 1915 is voor het eerst bebouwing te zien op de planlocatie. De aanwezige
beeldkwaliteitsplan
bebouwing in Groote Keeten is voornamelijk te vinden langs de Helmweg. Vanaf de jaren ‘70 is het recreatiepark het Sandepark gebouwd, en daaropvolgend vanaf de jaren ‘90 camping Callasande. Het huidige landschap Polder Koegras is een productiepolder met voornamelijk bollenteelt. Het deel van de polder waar het plangebied in gelegen is, staat bekend als polder ‘t Hoekje. De polder Koegras heeft een orthogonale wegenstructuur, smalle vaarten en weinig opgaande beplanting. Alleen de erven langs de weg zijn soms beplant. Bijzondere landschapselementen zijn de oude nollen (zandduintjes) zoals de Garst en de ‘Verloren Dijk’ ten zuiden van Den Helder.
Topografische kaart omstreeks 1855
Topografische kaart omstreeks 1881
Topografische kaart omstreeks 1915
Topografische kaart omstreeks 1950
Topografische kaart omstreeks 1995
Topografische kaart omstreeks 2021
Helmweg 10, Groote keeten
7
De kwaliteiten van het landschap Om nieuwe ontwikkelingen in het landschap in te passen, is het van belang om eerst de kwaliteiten van het landschap te beschrijven. In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van de omgeving
van het plangebied, rekening houdende met de kernkwaliteiten die in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie zijn benoemd. Het plangebied is gelegen in de Polder Koegras.
Zicht over het open aandijkingslandschap naar de smalle Noordzeekustzone
Leidraad landschap en cultuurhistorie Provincie Noord-Holland: ruilverkaveld landschap met historische lintbebouwing, aandijkingenlandschap met verkavelingrichting
Leidraad landschap en cultuurhistorie Provincie Noord-Holland • Het plangebied is gelegen in de Polder Koegras met een grootschalige, rationele kavelindeling. • Het plangebied ligt aan de rand van de polder, grenzend aan de Zijperdijk, aan een (agrarisch) lint. • Zicht op het achterliggende op landschap is van groot belang om het gevoel van openheid te bewaren. • Erfbeplanting zorgt voor een groen beeld.
8
beeldkwaliteitsplan
Het plangebied is gesitueerd in de Polder ‘t Hoekje dat onderdeel is van Polder Koegras. Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de Helmweg en een duinenrij die onderdeel is geweest van het oude eiland ‘t Oghe. Polder het Koegras behoort tot het aandijkingenlandschap en is vooral in gebruik voor bollenteelt en als akkerland. Aandijkingen zijn aangeslibde zand- en slibplaten langs de oorspronkelijke kustlijn, die vanaf de aangrenzende hogere gronden door de mens zijn ingedijkt en zo zijn toegevoegd aan het land. Het reliëfrijke jonge duinlandschap langs de Noordzeekust is aantrekkelijk voor toeristen uit binnen- en buitenland. Voor de aanleg van de Zanddijk/Duinweg en de Polder Koegras was het plangebied een stroomgeul (Heersdiep) en was er sprake van een open verbinding met de zee. Ordeningsprincipes in het landschap De Polder Koegras is een grootschalig aandijkingslandschap en wordt begrensd door een smalle duinenrij aan de westkant, het Noordhollandsch Kanaal aan de Oostkant, de rand van Den Helder en in het zuiden door de Noord-Schinkeldijk en de Zijperdijk. Anders dan in de Zijpe- en Haze Polder is hier sprake van een vierkante ontginningsstructuur met bijbehorende waterwegen. De polder wordt gekenmerkt door lange, rechte vooral noord-zuid en oost-west gerichte ontginningsassen. Evenwijdig aan de Helmweg is sprake van een ‘schuine’ ontginningsas.
Binnen deze structuur is een onregelmatig blokvormig verkavelingspatroon ontstaan. De polder heeft een nagenoeg vlakke ligging. Het ruimtelijk beeld wordt bepaald door het grotendeels agrarische grondgebruik van de polder, met veel bollenteelt. Tegen de duinen en in polder ‘t Hoekje
zijn voornamelijk graslanden te vinden. Openheid en ruimtebeleving Een zeer grote mate van openheid is een belangrijk kenmerk van het aandijkingenlandschap. De dijken, duinen en bomenrijen begrenzen de grote open ruimten. De wegen in de aandijkingen hebben meestal geen beplanting, wat bijdraagt aan het open karakter van het landschap. Binnen de aandijkingen zijn kleine accentverschillen in het open karakter. Zo is in polder Koegras de open maat groot. Ruimtelijke dragers Polder Koegras wordt (ter hoogte van het plangebied) begrensd door de dijken van de Zijperpolder. Vanaf het terrein is uitzicht op de belangrijkste ruimtelijke drager van het gebied, namelijk de scherpe overgang tussen duinen en polder Koegras.
Zichten vanaf de linten in polder Koegras.
De polderlinten vormen binnen de aandijkingen de dragers voor de bebouwing zoals de grote bollenbedrijven en burgerwoningen Bebouwingskarakteristiek Aan de Helmweg is sprake van lintbebouwing, en langs de polderwegen is sprake is van vrij in het open landschap liggende, dan wel kleine clusters agrarische erven en woonerven. Er komt zowel historische bebouwing als meer recente bebouwing voor. De oudere bebouwing wordt veelal gekenmerkt door forse opgaande erfrandbeplanting. Bij meer recente woningbouw en bij uitbreiding op agrarische erven ontbreekt de erfrandbeplanting veelal. De veel voorkomende bollenschuren staan hierdoor veelal goed zichtbaar in het landschap.
Cluster bebouwing in agrarische linten in polder Koegras-Zuid.
Afbeeldingen; Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland.
Helmweg 10, Groote keeten
9
Ambities en Ontwikkelprincipes De algemene ambitie is om ruimtelijke ontwikkelingen: - Bij te laten dragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek. - Bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid en helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers.
Regiovisie Noordzeekust - Gezellige kustregio voor families Nu: Monotoon Straks: slapen en spelen in nieuwe kustnatuur Nieuwe verblijfsinitiatieven integreren met nieuwe kustnatuur. Bron: Regionale Visie Verblijfsrecreatie NoordHolland Noord
Onderstaande ambities en de bijbehorende ontwikkelprincipes zijn vertrekpunt bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij: - Houd de doorzichten vrij vanaf de N9 op de duinenrij. Houd bij eventuele ruimtelijke ontwikkelingen een richting haaks op de Duinweg aan, zodat zichtlijnen behouden blijven. - De subtiele verschillen en grote mate van openheid in het aandijkingenlandschap zijn vertrekpunt. Het aandijkingenlandschap is stapsgewijs ontstaan, in de loop van twee eeuwen. De opzet van de polders varieert onder andere in maat en schaal van de verkaveling en de ‘aankleding’. - Neem binnen het aandijkingenlandschap de specifieke verkavelingsstructuur en openheid per aandijking steeds als uitgangspunt. Situeer eventuele bebouwing aan de linten. Doe dit op een wijze die past bij de opbouw van de specifieke aandijking. - Behoud in polder Koegras het zicht op de heldere randen en houd landschappelijke elementen als de nollen, de Garst en de Verloren Dijk zichtbaar of maak ze beter herkenbaar. - In polder Koegras-zuid is het wenselijk nieuwe bebouwing te clusteren (of te groeperen bij bestaande bebouwing) aan agrarische linten, met een relatief grote afstand tussen de clusters. (uit: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland.)
10
beeldkwaliteitsplan
Subtiele verschillen binnen het aandijkingenlandschap. A=Polder Koegras
Openheid 1. Zeereep met Duinweg N502. 4.Noordschinkeldijk, Zijper(zee)dijk, Westfriese Omringdijk, dijk langs het Waardkannaal met bomenrijen. 5. Grote open maat in polder Koegras.
1. Noordzeekust: smalle strook jong duinlandschap met abrubte overgang naar aandijkingen. 3. Aandijking polder Koegras: grofmazige orthogonale wegenstructuur.
1. Noordzeekust. 5. Scherpe overgang duinen en polder Koegras. 6. Dijken van Zijpepolder, Westfriese Omringdijk en dijk langs Waardkanaal.
Afbeeldingen; Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Provincie Noord-Holland.
Helmweg 10, Groote keeten
11
Huidige situatie plangebied De locatie is gelegen aan de rand van de dorpsbebouwing (eerste bebouwing buiten de bebouwde kom), op korte afstand van de strandopgang (circa 1 km). Het perceel is circa 3 ha groot. Het perceel bestaat in de huidige situatie uit open akkerland en een agrarisch erf. Het agrarisch erf heeft een opdeling in een groen en beplant voorerf en een meer verhard en bebouwd achtererf. De bebouwing bestaat uit een kop-rompboerderij, een kleine stal en een naastgelegen grote stal. Achter de stallen is sprake van een forse strook betonverharding. De huiskavel ligt iets hoger dan het akkerland. Alle bebouwing is in zwakke staat van onderhoud. Het land en het achtererf zijn in gebruik door agrariërs. De grote stal is in gebruik als opslaglocatie en als boerderijwinkel. Het bouwblok staat ruim op de gebouwen heen, waardoor er nog ruimte is voor extra stallen. In totaal is er nu circa 1.500 m2 aan verharding en circa 1.425 m2 aan bebouwing aanwezig binnen het plangebied. Het agrarische bouwblok waarbinnen in de huidige situatie agrarische bebouwing en verharding gerealiseerd kan worden, is 10.000 m2 groot. Zie de afbeeldingen op de volgende pagina’s voor een beeld van de huidige situatie.
Kadastrale kaart plangebied + luchtfoto (bron pdok).
12
beeldkwaliteitsplan
Gewaspercelen Bouwblok
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan met bestaand bouwblok (bron Ruimtelijkeplannen.nl)
Panden Helmweg 10, Groote keeten
13
Achtererf met betonverharding, opslag, en uitzicht over de polder.
14
beeldkwaliteitsplan
Achtererf met betonverharding, opslag, en uitzicht over de polder.
Helmweg 10, Groote keeten
15
Boerderijwinkel in stal
Boerderijwinkel in stal met groen voorerf
Woonhuis met stal/ kop-romp boerderij, groen voorerf
Verhard achtererf
16
beeldkwaliteitsplan
Voormalig restaurant aan overzijde van de weg. Wordt nu omgevormd tot woonappartementen.
Helmweg 10, Groote keeten
17
3. Beeldkwaliteit De herinrichting van het plangebied Zoals in geheel Nederland, is er in Noord-Holland een ontwikkeling gaande waarbij in toenemende mate agrarische bebouwing zijn oorspronkelijke functie verliest. ‘Eén van de oorzaken van verrommeling (het teruglopen van ruimtelijke kwaliteit) is het verval van (agrarische) bebouwing als een ondernemer in het landelijk gebied zijn bedrijfsvoering stopt. Het voorstel is om de bebouwing en verharding aan de Helmweg 10 te slopen / verwijderen. Op de saneringslocatie wordt een hotel gerealiseerd, waarbij het oppervlak aan bebouwing niet toe zal nemen. Door de locatie her in te richten valt landschappelijke winst te behalen. Nieuwe bebouwing en beplanting dient zorgvuldig ingepast te worden. Er dient een goede keuze gemaakt te worden in de aard en positionering van de nieuwe bebouwing. Door nieuwe ontwikkelingen
18
goed aan te laten sluiten bij de kenmerkende kwaliteiten van het landschap wordt nieuwe kwaliteit bereikt en wordt de identiteit van de plek behouden of versterkt. In dit hoofdstuk wordt het schetsontwerp verder uitgewerkt. In hoofdlijnen kent het stedenbouwkundig plan een aantal heldere uitgangspunten waarmee er een herkenbare samenhang binnen het plangebied komt. Hiervoor is er goed gekeken naar onderliggende structuren en kwaliteiten van het bestaande landschap. De rationeel ingerichte open polder met verspreid liggende bebouwing, het zicht op de duinen en de reliëfrijke natuurlijke duinenrij en lintbebouwing van Groote Keeten zijn kenmerkend voor de omgeving. Respecteren van deze kenmerken is uitgangspunt voor ontwikkelingen. Er is sprake van een voortzetting van de bestaande lintbebouwing aan de Helmweg. Een hoog ambitieniveau voor de vormgeving van de gebouwen en de inrichting van
beeldkwaliteitsplan
het terrein is het uitgangspunt. In de volgende paragrafen wordt de gewenste inrichting van het plangebied verder omschreven aan de hand van verschillende elementen. De exacte positie en vorm van de bebouwing, zijn nader te bepalen, aan de hand van de uitgangspunten die in de volgende paragrafen zijn opgesteld. De inrichtingsschets geeft een mogelijke situatie. De referentiebeelden dienen ter inspiratie voor de inrichting van het perceel en de architectuur van de bebouwing.
Zoneringen plangebied
Centrale compacte situering met behoud van uitzicht
zo ag ne ra 3 ris ch e
be
st
em
m
in
g
zone 2 groenbestemming - open natuurlijke inrichting zone 1 horeca met inpassing hotel
In het plangebied is er in de basis een onderscheid in drie zoneringen. Aan de zuidoostzijde van het perceel komt zone 1, waarbinnen de plek is voor de bestemming horeca-hotel. Hierbij staat een landschappelijke inpassing van het hotel centraal, waarbij het groenkarakter uit zone 2 wordt doorgetrokken rondom de nieuwe bebouwing in deze zone. Zone 2 is evenwijdig aan de Helmweg gelegen, dit grote oppervlak blijft gereserveerd met een groenbestemming. Deze gronden krijgen een open karakter en invulling met natuurlijke vegetaties passend bij nieuw ontwikkelde natuurgebieden in de omgeving (nollen en natte natuur). Aan de noordkant is het bestaande agrarische gebied gelegen (zone 1). Hier blijft de agrarische bestemming behouden en kan akkerbouw plaatsvinden. De lokale producten kunnen in het hotelrestaurant weer gebruikt worden. Bollenteelt of weidegrond is ook toegestaan op deze grond.
PP
In de nieuwe opzet is er sprake van een compacte situering van de nieuwe bebouwing met behoud van vrij te behouden doorzichten richting het omliggende landschap vanaf de Helmweg. Bestemmingsverkeer voor het nieuwe hotel maakt gebruik van een centrale inrit gelegen aan de Helmweg. Voor de benodigde parkeerbehoefte is ruimte gereserveerd, zoveel mogelijk compact bijeen, uit het zicht van de omgeving, achter de nieuwe bebouwing. Met de bebouwing is aan de voorzijde aansluiting gezocht met de bestaande lintbebouwing. De nieuwe gebouwen versterken de ruimtelijke kwaliteit van de plek en gaan een relatie aan met het omliggende landschap.
Helmweg 10, Groote keeten
19
Verhouding bestaand versus nieuwe bebouwing herinrichtingsplan Helmweg 10, Groote Keeten
Bestaande situatie
Bestaande bebouwing (1.425 m2)
Bestaande situatie met nieuw bouwblok
Contour bestemming horeca
Bestaande erfverharding Bestaand agrarisch bouwblok (gele lijn) (10.000 m2)
20
Nieuwe situatie
Nieuw hotel (1.425 m2) Parkeren bezoekers
Nieuw bouwblok hotel (3.868 m2)
beeldkwaliteitsplan
Schetsontwerp herinrichtingsplan Helmweg 10, Groote Keeten Legenda Voorzijde hotel, aansluitend op lintbebouwing Achterzijde hotel, schuurtype volume Ontsluitingsweg met één inrit aan de Helmweg Centraal parkeren binnen compacte situering Terreininrichting rondom entree natuurlijk karakter Landschappelijke inpassing van parkeerplekken met beplanting
g
Natuurlijke kruiden- en bloemrijke duinvegetatie
we lm He
Behoud van bestaande houtsingel haaks op de Helmweg Landschapppelijke reliëfrijke randen begrenzen bouwvlak
Behoud van agrarische grond met ruimte voor streekvoedsel voor gebruik hotelkeuken Bestaande bebouwing in de omgeving schaal formaat status 1:1000 A4 schetsontwerp 0
10
20
30
N
40 meter
Helmweg 10, Groote keeten
21
Hoofdindeling Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig recreatief verblijfsgebied, dat goed ingepast wordt in het bestaande landschap. Om tot een goede invulling te komen van het terrein te komen zijn daarom beeldkwaliteit richtlijnen opgesteld. De kenmerken van het landschap (o.a. lineaire structuur, doorzichten tussen de erven/ doorzichten in de lintbebouwing op het open achterliggende landschap, natuurlijke omgeving, natuur met nollenlanschap/ natte natuur) zijn leidend voor de herinrichting van het plangebied. Het plan sluit stedenbouwkundig aan op de structuur van de Helmweg, en er wordt aangesloten op karakteristieken van een boerenerf. Binnen de ontwikkeling van het hotel wordt gestreefd naar een setting waarin qua architectuur aansluiting wordt gezocht bij enerzijds het omliggende natuurlijke karakter van de kustzone door de toepassing van natuurlijke materialen en anderzijds het oorspronkelijk agrarische karakter met eenvoudige robuuste volumes. Er wordt daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte, diepte en hoogte) van de bebouwing maar er is ook aandacht voor de materialisering, de detaillering en de landschappelijke inpassing. In het plan wordt de bestaande bebouwing gesloopt en wordt het lint aan de Helmweg voortgezet met een bijzonder gebouw.
Dit gebouw gaat in maat en schaal een relatie aan met het gebouw aan de overzijde van de weg (voormalige restaurant
22
Brekers) en daarmee het lint. Door het ‘voorhuis’ een lagere goot en dakhoogte mee te geven dan de ‘schuur’volumes erachter, past het gebouw goed in de lintbebouwing van de Helmweg. De bouwmassa en opbouw refereert naar een landelijke bebouwingscluster (nieuw soort ‘boerenerf’). De bebouwing bestaat uit 1 geschakeld gebouw, geclusterd binnen het bestaande agrarische bouwblok. Het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop, geen standaard bebouwing, maar bijzonder recreëren binnen een terrein in een natuurlijke setting. In de uitwerking neemt het oppervlak aan verharding (nu circa 1.500 m2) en bebouwing (circa 1.425 m2) niet toe. Voor het parkeren is in de schets uitgegaan van 70 parkeerplaatsen (circa 1.200 m2). Hiervoor is voldoende ruimte op de locatie. Het parkeren wordt uit het zicht gerealiseerd door inpassing in groen en verscholen achter de bebouwing. De terreininrichting gaat uit van de bestaande landschappelijke structuren. De bebouwing en terreininrichting hebben samenhang en vormen tezamen een eigen identiteit. De toekomstige bebouwing zal worden gerealiseerd vanuit een duurzaam concept. Enerzijds wordt het energieverbruik zoveel mogelijk teruggebracht, anderzijds wordt met duurzame oplossingen in de resterende energievraag voorzien. De benodigde energie wordt waar mogelijk op eigen terrein opgewerkt, bijvoorbeeld door zonnepanelen op het dak.
beeldkwaliteitsplan
Naast het hotel wordt een gedeelte van de agrarische cultuurgrond omgezet naar de bestemming ‘groen’. Dit land is thans in gebruik voor diverse teelten (zoals intensieve bloembollenteelt). Dit groengebied zal ingericht worden als wijds en verruigd nollenlandschap/ natte natuur, zoals je deze vaker in de regio ziet. Dit geeft het plan een mooie landschappelijke uitstraling. Door natuurontwikkeling wordt de openheid van het gebied in stand gehouden en wordt de bebouwing landschappelijk ingepast. Het bouwblok wordt zelfs kleiner, waardoor de openheid meer gegarandeerd is dan wanneer het agrarische bouwblok zou blijven. Uitzicht en lange zichtlijnen zijn een belangrijke karakteristiek van het landschap. Vanaf de Helmweg blijven de open doorzichten behouden. Vanaf het hotel zijn er mooi zichtlijnen naar de duinen en het open achterliggende landschap. In de verdere uiteenzetting van de beeldkwaliteitseisen is er een verdeling gemaakt in richtlijnen voor de architectuur en voor het landschap. De architectonische uitwerking van de nieuwe bebouwing alsook de landschapelijke inrichting zullen worden getoetst op beeldkwaliteit. Op deze manier wordt gezorgd voor eenheid in de ruimtelijke ontwikkeling, passend bij de sfeer van het plangebied en de omgeving.
Ruimtelijke impressie nieuwe situatie Helmweg 10, Groote Keeten
Helmweg 10, Groote keeten
23
Beeldkwaliteit architectuur Om aan te sluiten bij het agrarische en landelijke karakter van het gebied, krijgt de nieuwe bebouwing de uitstraling van agrarische schuurbebouwing, met een ‘voor’huis parallel langs de weg. Voor de bebouwing geldt hierbij dat enerzijds traditionele bouwvormen mogelijk zijn, maar ook een eigentijdse uitstraling met karakteristieken van landelijke bebouwing. Aan de bouwmogelijkheden voor het hotel, wordt op deze pagina richting gegeven. Tegelijkertijd blijft er voldoende creatieve vrijheid voor de architect. De architect wordt vrij gelaten om de regionale architectuur opnieuw uit te vinden, waarbij bestaande bouwwijzen en typen inspiratie opleveren voor nieuwe. Het consequent toepassen van dezelfde hoofdmaterialen, draagt bij aan de samenhang van de architectuur. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Variatie in (gedekte) kleuren is mogelijk, om de individualiteit (wat past bij specifieke functies van het gebouw) herkenbaar te maken. Voor de bouwmassa is het zaak dat de bebouwing het groene, natuurlijke karakter van de omgeving niet overstemt en rekening houdt met de maat en schaal van de omgeving. De bebouwing bestaat uit een gebouw in U-Vorm, met aan de voorzijde restaurant, centrale entree met receptie aan zijkant, en daarachter het hotel. Het hotel en restaurant zijn met elkaar verbonden.
Het ‘voorhuis’ krijgt een een lagere goot- en dakhoogte dan de ‘schuur’volumes erachter. Het ensemble straalt eenvoud uit en refereert aan het omliggende agrarische landschap.
24
De referentiebeelden geven voorbeelden weer voor de vormgeving en uitstraling van de bebouwing.
- Het gebouw is met een representatieve bouwdeel georiënteerd op de Helmweg.
Uitgangspunten bebouwing: Bebouwingsfuncties: Er wordt een hotel gerealiseerd met 60 kamers, inclusief ruimte voor restaurant en een receptie.
Gevels: Het gebouw heeft aan alle kanten representatieve gevels, maar wel een duidelijke voorgevel naar de Helmweg. Gesloten en technische gevels zijn aantrekkelijk ontworpen. Alzijdigheid (alle gevels aantrekkelijk) vertaalt zich verder naar het creëren van aantrekkelijke entrees, overgangen naar het landschap en het inpandig oplossen van opslag van voorraad. Belangrijke doelstelling hierbij is het voorkomen van ‘achterkanten’ zodat vanuit alle zijden een aantrekkelijk beeld ontstaat. - De gevels dienen te worden voorzien van detaillering die het karakter van de hoofdvorm versterken. - De entrees zijn duidelijk vorm gegeven. - De gevels worden voornamelijk opgebouwd uit hout, baksteen of een ander natuurlijk materiaal wat naar aard en textuur een vergelijkbare uitstraling heeft.
Uitstraling: De bebouwing heeft een eigentijdse duurzame architectuur, met de karakteristieken van landelijke bebouwing in het buitengebied. Vorm: - Er is sprake van een aaneengebouwde hoofdmassa waarvan de schaal en omvang is afgestemd op die van bebouwing in de omgeving. - Het gebouw heeft een eenvoudige vorm, met een duidelijke kap. - De kaprichting van de bebouwing draagt bij aan de eenvoud van de volumes. - De nieuwe bebouwing past binnen het vastgelegde maximale bebouwingsoppervlak (footprint), waarbij gestreefd dient te worden naar compacte volumes (dubbelgebruik ruimtes). - De bebouwing bestaat uit een onderbouw met een (zadel)dak, al dan niet met verspringingen per dak. - Aan de voorzijde parallel langs de weg, bestaat de hoofdmassa uit 1 bouwlaag met kap. - Overige gebouw bestaande uit 2 bouwlagen met kap. - Samenhangend stelsel van maatverhoudingen, dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen Ligging/ rooilijnen: - De nieuwe bebouwing heeft een vastgestelde zone waarbinnen ze gesitueerd worden.
beeldkwaliteitsplan
Detaillering: - De detaillering ondersteunt de vormkarakteristiek. - De architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig, afwisselend en evenwichtig. - Elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen. Materiaal en kleurgebruik - De hoofdmassa bestaat voornamelijk uit hout, baksteen, glas en/of dakpannen of naar aard en textuur vergelijkbare uitstraling. De detaillering is eenvoudig.
Open gevels versterken relatie binnen - buiten
Referentie van naamgeving geïntegreerd in de architectuur van de gevel
Helmweg 10, Groote keeten
25
Materiaal en kleurgebruik - Bebouwing in gedekt en rustig kleur- en materiaalgebruik zodat het een bescheiden uitstraling heeft naar het omliggende landschap. - Gebruik maken van kleuren die zijn geïnspireerd op de natuurlijke omgeving met een variatie in lichte en donkere kleurtonen. Niet toegestaan is het gebruik van felle, contrasterende kleuren. - Toepassing van duurzame, robuuste, mooi verouderende materialen.
Gebruik van natuurlijke materialen en naturel kleuren
Eigentijds materiaal is mogelijk, mits dit onder architectuur eigentijds en duurzaam is vormgegeven, passend binnen de overige materialisering van het gebouw. - Dakbedekking van het gebouw is met pannen of met een metalen dakbedekking (zink of gelijkwaardig) afgewerkt. - Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. - Aanbouwen en bijgebouwen: passend binnen het kleurenschema van de hoofdmassa.
Robuuste en natuurlijke materialen binnen schuurvolumes
26
beeldkwaliteitsplan
Beeldkwaliteit landschap Verkeersontsluiting en verharding Het terrein wordt vanaf de Helmweg ontsloten. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Het verhardingsmateriaal van het erf zal bestaan uit klinkerbestrating, schelpen, grind of een andere halfverharding (passend bij het landelijke, agrarische karakter). Geadviseerd wordt om de parkeervakken uit te voeren in een (waterdoorlatende) halfverharding of een halfopen verharding met groene uitstraling, zoals grasbetonstenen. Bij minder gebruik op het terrein heeft het parkeerterrein hierdoor geen stenig karakter, maar een meer groen karakter.
Referentie, grasbetonstenen
Referentie, oprit van klinkerbestrating
Referentie, oprit van halfverharding
Door de positie van de parkeervakken, en hagen en andere beplanting, is het parkeren zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de Helmweg. Vanaf het parkeerterrein komen logische looplijnen naar de entree en receptie van het hotel/restaurant. Referentie, open verharding
Referentie, oprit van halfverharding
Referentie, oprit van klinkerbestrating
Ontsluiting
Helmweg 10, Groote keeten
27
Inrichting buitenruimte rondom hotel Kenmerkend aan het hotel is dat het gebouw in de groene ruimte staat. Voor de inrichting van het terrein wordt aansluiting gezocht bij de kwaliteiten van bestaande landschapsstructuren (bijv. bestaande bomen). Een natuurlijke inrichting met veel groen staat centraal. Verharding wordt spaarzaam toegepast; de gebouwen staan in het groen. Er worden zo min mogelijk afbakeningen toegepast. Waar mogelijk wordt afbakening landschappelijk vormgegeven. Waar het nodig is om meer privacy of afbakening te realiseren bestaat dit uit een natuurlijke overgang in de vorm van een laag beplantingsvak, bossage of boombeplanting, of wordt de buitenruimte meeontworpen als bouwkundig element aan het gebouw (zoals verhoogde plint of vlonder). Het terrein dient in vormgeving en materialisering
herkenbaar en overzichtelijk te zijn, waarbij te felle, opzichtige kleuren of vormgeving dienen te worden vermeden. Materialen zijn duurzaam en stralen tegelijkertijd kwaliteit en eenvoud uit. Voor de bomen, hagen en heesters binnen het plangebied, wordt een gevarieerd gebiedseigen assortiment geadviseerd, zoals voor de heesters liguster, veldesdoorn of meidoorn voor de hagen. Voor de bomen soorten als eik, berk, wilg, linde en elzen. Vaste planten moeten goed tegen droogte en de zeewind bestend zijn. Het terrein rondom het hotel wordt landelijk ingericht met halfverharding en bloem- en kruidenrijke plantvakken en enkele solitaire bomen. Hiermee wordt het erf groen en klimaatadaptief ingericht. Hoge bomen rondom het terrein worden vermeden in verband met weidevogelleefgebied. (Immers in hoge bomen gaan roofvogels zitten, dit is voor weidevogels niet positief.)
Referentiebeelden landelijke en bloemrijke inrichting
28
beeldkwaliteitsplan
Groen bestemming
Straatmeubilair
Naast het hotel, aan de westkant, wordt een gedeelte van de agrarische cultuurgrond omgezet naar de bestemming ‘groen’. Dit land is thans in gebruik voor diverse teelten (zoals intensieve bloembollenteelt). Dit groengebied zal ingericht worden als wijds en verruigd nollenlandschap/ natte natuur, passend binnen het omliggende landschap.
Samenhang in de terreininrichting draagt in grote mate bij aan een aantrekkelijke beeldkwaliteit in het gebied. Van het aankomen in het gebied en het goed de weg kunnen vinden vanaf het parkeerterrein, tot aan het lopen naar de plek van bestemming. Voor de beeldkwaliteit is het van belang dat er sprake is van een uniforme, sfeervolle en rustige terreininrichting. Hierbij gaat het om belettering/ reclame, bebording, bewegwijzering, verlichting, zitgelegenheid, hekwerken en prullenbakken. • Bebording/reclame uitingen worden terughoudend en ingetogen toegepast. De opgave is zoeken naar balans tussen al deze uitingen. • Bebording maakt een verzorgde indruk. Borden zijn terughoudend en niet te opvallend.
Dit geeft het plan een fraaie landschappelijke invulling en verhoogd de biodiversiteit. Door natuurontwikkeling wordt enerzijds de openheid van het gebied in stand gehouden en is er anderzijds een landschappelijke inpassing van de nieuwbouw.
• Hetzelfde geldt voor het verlichten van borden. Dit dient terughoudend en ingetogen te worden uitgevoerd. • Er dient geen sprake te zijn van onnodig en buitensporig kleurgebruik. • Hekwerken worden zo min mogelijk toegepast. • Waar toch hekwerken noodzakelijk zijn maken ze een verzorgde indruk en zijn ingetogen. Waar mogelijk worden ze in opgaande beplantingen geplaatst (uit het zicht). • Lichtuitstraling richting het buitengebied dient voorkomen te worden. • In verband met duurzaamheid is er voorkeur voor Ledverlichting.
Referentie, ‘nieuwe’ natuur langs de duinen tussen Callantsoog en Groote Keeten.
Helmweg 10, Groote keeten
29
Richtlijnen duurzaamheid Het is de ambitie om in het plangebied mogelijkheden te scheppen voor een blijvend duurzaam terrein. Duurzaamheid dient op verschillende aspecten ruimschoots aandacht te krijgen.
- Minimale oppervlakken aan verharding en waterdoorlatende parkeervakken. - Elektrische laadpalen voor het opladen van e-bikes, en laadpalen bij de auto parkeerplaatsen.
Duurzame voorzieningen die getroffen worden op stedenbouwkundige schaal; - Een klimaatadaptieve terreininrichting met natuurlijke infiltratie. Hiermee wordt overbelasting van het riool voorkomen, wordt verdroging van de bodem tegengegaan en wordt hittestress beperkt. - Dakvlakken worden voorzien van zonnepanelen. - Toepassen van ledverlichting in armaturen. - Biodiversiteit in beplantingen ten behoeve van vogels en insecten.
Duurzame mogelijkheden op het niveau van het gebouw; - Goede isolatie, luchtdichtheid en ventilatie. - Hemelwater wordt afgekoppeld. - Warmtepomp. - Duurzame materialen (baksteen, FSC hout) en herbruikbare materialen hebben een voorkeur.
30
- Bijdragen aan natuurinclusief bouwen. Dit kan tot uiting komen door in de gevels nestkasten
beeldkwaliteitsplan
verwerken, sommige mussenpannen.
daken
voorzien
van
Het lokale aspect wordt belangrijk. Dit uit zich onder andere in het gebruik (en produceren) van streekproducten, maar ook in het benadrukken van het streekeigene in het bedrijfsconcept. Natuurlijke materialen en producten, CO2-neutraal, energiezuinig, integrale aandacht voor natuur en milieu in de hele bedrijfsvoering als basis voor een eigen identiteit.
4. Conclusie Het plan biedt onder meer ruimtelijke kwaliteit op de volgende punten: + kernkwaliteiten landschap gerespecteerd + ontstaan van ensemble met ruimtelijke kwaliteit + meer ruimte voor natuur + geen toename aan bebouwd en verhard oppervlak + afname van het oppervlak van het huidige bouwvlak + plan past in de structuur van de omliggende polder + rust, ruimte en uitzicht staan centraal + fraaie doorzichten blijven behouden + architectuur versterkt de gebiedsidentiteit + bouwlocatie afgestemd op karakteristieken bebouwingslint + economische functie die bijdraagt aan toekomstwaarde landschap ter plaatse + ecologische diversiteit heeft aandacht bij inrichting en vormgeving
Luchtfoto bestaande situatie
Schets nieuwe situatie
De bestemming van het agrarische bouwvlak komt te vervallen. Hierdoor worden de groene en open kwaliteiten van het landschap versterkt en blijven lange zichtlijnen op de achterliggende gronden gewaarborgd.
helmweg 10, Groote keeten
31
32
beeldkwaliteitsplan
colofon
Dorpsplein 3b, 1759 GM Callantsoog Samenwerking Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling
In opdracht van: NesProjecten BV 28 augustus 2022
helmweg 10, Groote keeten
33
beeldkwaliteitsplan
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
Bijlage 2 Haalbaarheidsonderzoek hotelontwikkeling
43
-
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
78
bestemmingsplan Helmweg 10 te Groote Keeten 2022
Bijlage 3 Alternatievenstudie
79
Alternatievenstudie Hotel Helmweg 10 Groote Keeten Datum: 26 augustus 2022
VdZ Ruimtelijk Advies Th. v.d. Zande Maritzstraat 10-1hg Info@vdzadvies.nl 06-42796265
1
1. Inleiding Er is een plan ontwikkeld voor het realiseren van een hotel aan de Helmweg 10 in Groote Keeten. Momenteel is hier een agrarisch bedrijf gevestigd. Het succesvol exploiteren van een agrarisch bedrijf is lastig gelet onder meer op de ligging direct naast meerdere woningen. De locatie grenst direct ten noorden aan het dorp en het vormt het westelijk eind van een lint met aaneengesloten bebouwing bestaande uit hoofdzakelijk woningen. Wanneer de locatie gerekend moet worden tot het landelijk gebied is onderzoek nodig waarom het initiatief niet binnen Bestaand Stedelijk Gebied (BSG) gerealiseerd kan worden. Dit volgt uit de verplichte toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, als opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. In artikel 3.1.6 Bro, lid 2 staat: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Het plan is gelet op aard en omvang als stedelijke ontwikkeling te beschouwen. Deze studie voorziet in dat onderzoek.
Uitsnede functies in de omgeving
Volledigheidshalve wordt aangegeven dat er jurisprudentie beschikbaar is waaruit blijkt dat agrarische gronden onder omstandigheden toch als Bestaand Stedelijk Gebied kunnen worden gezien. Zie onder meer ECLI:NL:RVS:2019:3842, ECLI:NL:RVS:2020:299 en ECLI:NL:RVS:2021:2389. De locatie wordt net als in de laatste aangehaalde zaak aan drie zijden omgeven door stedelijke functies, en bebouwing, namelijk woningen, horeca en verblijfsrecreatieve functies (zie navolgende afbeelding. Het gaat om 21 woningen, twee bedrijven, 1 horecapand en drie verblijfsrecreatieven functies, vergelijkbaar met de eerste genoemde zaak, waarin het gaat om 15 tot 20 woningen in lintbebouwing langs drie dijkwegen in het buitengebied die samenkomen op een kruising, waartussen zich twee boerenbedrijven bevinden. Hoewel op enige afstand van elkaar gelegen vormen die woningen samen met de kerk, het verenigingsgebouw en een voormalig schoolgebouw een zodanige concentratie van bebouwing dat het gebied een overwegende woon- of verblijffunctie heeft (hier lag de vraag voor of de locatie behoort tot de bebouwde kom. Het gaat bovendien om slechts 0,92 ha, vergelijkbaar met de 0,85 ha waar het in de tweede aangehaalde zaak om gaat. Betoogd kan dus worden dat de locatie binnen BSG ligt.
In deze studie staat de motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien en worden de beschikbare locaties daartoe benoemd en onderzocht. Uit de uitspraak 2
ECLI:NL:RVS:2017:1724 kan opgemaakt worden dat de nabijheid tot functies die noodzakelijk zijn voor een succesvolle exploitatie het zoekgebied kunnen bepalen. In dit geval zijn dat de zee en de kust. In een studie die verricht is voor dit plan 1 wordt in de deelregio Noordkust ruimte gezien voor het toevoegen van een hotel voor de doelgroepen stijlzoekers, plezierzoekers en avontuurzoekers. Dit heeft mede te maken met het feit dat er in de regio relatief weinig hotels zijn, en zeker niet van onderscheidend karakter. De locatie is hier geschikt voor gezien de ligging nabij het dorp en de strandopgang. Om deze reden is het zoekgebied beperkt tot de kustplaatsen van Schagen, te weten Groote Keeten, Callantsoog, Petten en Sint Maartenszee. Op een locatie niet bij de kust is de verwachting niet dat een rendabel hotel met omschreven concept gerealiseerd kan worden. Het laatste dorp valt af, omdat deze in zijn geheel valt onder het werkingsgebied Landelijk Gebied, zoals vervat in de provinciale Omgevingsverordening:
Uitsnede provinciale Omgevingsverordening Sint Maartenszee De tweede randvoorwaarde is dat het hotel een bepaalde omvang (i.c. 60 kamers) moet hebben om rendabel te kunnen zijn. In het plan dat voorligt heeft dit geresulteerd in 1425 m2 bebouwing 1.200 m2 parkeren en 6.575 m2 buitenruimte (tuin en terras). De derde randvoorwaarde is de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Dit volgt niet alleen uit gemeentelijk beleid 2, maar voor alle 3 de kernen geldt dat er zeker tijdens het hoogseizoen op dagen met mooi weer, er onvoldoende parkeergelegenheid is in het openbaar gebied. De beschikbare locaties zijn beoordeeld aan de hand van de volgende criteria: a) b) c) d) e) f)
1
mogelijkheden tot parkeren verkeersoverlast en bereikbaarheid ruimtelijke / beleidsmatige beperkingen stedenbouwkundige inpassingsmogelijkheden / fysieke ruimte* financiële belemmeringen bereidheid bij eigenaar tot verkoop grond.
Actualisatie rapport hotelontwikkeling Helmweg 10 te Groote Keeten, Van der Reest advies, 25 augustus 2022 2 Nota Parkeernormen Schagen 2016 3
*Toelichting; er mag rekening worden gehouden met de voorkeur van de initiatiefnemer voor de eigenschappen van een locatie, zie bv ABRVS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015: 1424, ro. 20 en 20.3 en ABRVS 31 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1875. Er moet zodoende voldoende ruimte zijn voor 60 kamers 3 en parkeergelegenheid, maar tevens gaat het concept uit van landelijkheid, ruimte en rust. Aan de hand van deze criteria zijn alle locaties kwalitatief beoordeeld. Om tot een overzichtelijke beoordeling te komen is gekozen voor een beoordeling in drie kleuren per indicator: Beoordeling criteria
2.
Toelichting Groen geeft een positieve score, er worden geen belemmeringen gezien Oranje houdt in een mogelijke belemmering, die wellicht oplosbaar is Rood betreft een grote belemmering, waardoor het plan niet haalbaar is
Beschouwde locaties
Groote Keeten Het BSG van Groote Keeten wordt op basis van de provinciale Omgevingsverordening als volgt begrensd (het werkingsgebied Landelijk Gebied is ‘aangezet’ en betreft de groene arcering, de gronden die daar niet onder vallen vormen in beginsel het BSG.
3
1 2
Uitsnede Omgevingsverordening Groote Keeten
3
Actualisatie rapport hotelontwikkeling Helmweg 10 te Groote Keeten, Van der Reest advies, 25 augustus 2022
4
De mogelijke locaties die beschikbaar zijn, betreffen het Sandepark (1), en dan specifiek de zuidelijke, thans onbebouwde groen- en watergedeelten. Voorts is beschouwd het onbebouwde deel van Roompotpark Calassande (2). De aanwezige groen, water en parkeerfuncties zijn niet beschouwd omdat deze nodig zijn voor het functioneren van het dorp (parkeren) en een goede leefbaarheid. De aanwezige recreatie- en horecafuncties zijn ook niet beschouwd als deze niet te koop staan omdat in zijn algemeenheid geldt dat er grote vraag is naar deze functies en de verwachting dus niet is dat deze beschikbaar komen op korte/middellange termijn. Woningen staan er volgens funda momenteel in Groote Keeten niet te koop. De ‘locatie Brekers(3)’ (Helmweg 9- de locatie staat momenteel leeg) tot slot is niet beschikbaar omdat hiervoor een omgevingsvergunning door het college van Burgemeester en wethouders van Schagen is verleend op 1 april 2021 hier 20 woningen te realiseren.
Uitsnede funda, 18-08-2022 Het Sandepark is niet geschikt omdat het realiseren van bebouwing de groenstructuur deels teniet doet. Op het terrein is reeds sprake van wateroverlast en het bebouwen van de groenstructuur kan leiden tot meer wateroverlast 4. Bovendien zouden de bezoekers van het hotel over het bestaande recreatieterrein moeten rijden, waar de smalle wegen- en padenstructuur niet op berekend is en ook niet goed is voor de rust op het terrein. Tot slot heeft de gemeente plannen tot herinrichting van onder meer het openbaar groen, waarbij het toevoegen van bebouwing niet wordt voorzien 5. Het onbebouwde deel van Roompotpark Calassande is als camping in gebruik, en het is vanuit toeristisch oogpunt niet gewenst deze functie op te geven. De overwegingen ten aanzien van het toevoegen van extra bebouwing en ongewenste verkeersbewegingen die bij het Sandepark zijn gemaakt, gelden hier ook.
4 5
5
https://www.schagen.nl/werkzaamheden https://www.schagen.nl/herinrichting-sandepark
Callantsoog Het BSG van Callantsoog wordt op basis van de provinciale omgevingsverordening als volgt begrensd:
13
14
11 4 87 9 10
5 6
12
Uitsnede Omgevingsverordening Callantsoog Beschouwd zijn het dorpshuis Korfweid Jewelweg 7 (4), het jongerencentrum Hyksos Jewelweg 8a (5), het basisschool complex Frankendael en kinderdagverblijf Kappio van Brederodestraat 2 (6), het kantoorgebouw Camperverzekerd Jewelweg 8 (7), de brandweerkazerne Jewelweg 55 (8), de huisartsenpraktijk Jewelweg 8c (9), het winkelcentrum (10), de vrijstaande woningen die momenteel te koop staan, Jewelweg 16 (11) en Zeeweg 16 (12), de fysiopraktijk Beemsterboer en Takens aan de Abbesteedeweg 5 (13) en tot slot het sportcomplex aan de Abbestedenweg (14). Volledigheidshalve wordt vermeld dat een groot perceel aan de Duinroosweg braak staat, doch hier worden door de wooncompagnie de komende tijd woningen gebouwd; er is hiervoor een onherroepelijk bestemmingsplan. Voor groen, water en speelvoorzieningen geldt dezelfde overweging als in Groote Keeten, en dat geldt ook voor de parkeervoorzieningen. Voor dat laatste geldt bovendien dat in de dorpsvisie is aangegeven dat alle parkeervoorzieningen nodig zijn. Ook voor de aanwezige recreatiefuncties wordt verwezen naar de overweging voor Groote Keeten, inhoudende dat hier grote vraag naar is en de verwachting niet is dat deze beschikbaar komen op korte termijn.
Vooraf heeft te gelden, dat voor Callantsoog een dorpsvisie in 2021 is vastgesteld, waarin de gemeente aangeeft dat er geen horeca meer bij mag komen in het dorp 6. Voor alle locaties is er dus in feite een beleidsmatige belemmering. Echter, gezien jurisprudentie (zie onder meer ECLI:NL:RVS:2018:656) is het mogelijk gemotiveerd af te wijken van beleid. De belemmering wordt daarom als oranje aangemerkt, en voornoemde locaties zijn nader beschouwd.
6
Dorpsambities Callantsoog, gemeente Schagen
6
Het dorpshuiscomplex Korfweid (4) maakt een enigszins verouderde indruk en zou op zich na sloop geschikt te maken moeten zijn. Voor de lange termijn bestaan er plannen het dorpshuis samen te voegen met alle sportvoorzieningen; dit staat vermeld in de dorpsvisie. Echter, er wordt aangegeven dat de achter gebleven locaties (waaronder het dorpshuis) dan voor woningbouw ingezet zouden kunnen worden. Er wordt daarmee dan invulling gegeven aan de lokale behoefte aan woningen. De indicator voor beleidsmatige/ planologische belemmeringen verkleurt daardoor in combinatie met de al geldende belemmering dat er geen horeca in het dorp mag worden toegevoegd, van oranje naar rood. Bovendien zou het parkeren bij ontwikkeling van een hotel hier ondergronds moeten, hetgeen een financiële belemmering oplevert. Ook kan de gewenste kwaliteit (rust, ruimte en landelijkheid) niet gerealiseerd worden. Voor het jongerencentrum Hyksos (5) is in de dorpsvisie de beleidsmatige wens geuit deze te behouden (er zijn geen plannen deze het jongerencentrum op te heffen). I.c.m. de reeds geldende beleidswens geen horeca toe te voegen wordt de beleidsmatige belemmering i.p.v. oranje, rood. Er zijn geen plannen tot opheffen van basisschool/ kinderdagverblijf (6). Er zijn in 2021 1.457.912 kinderen in de leeftijd van 4-12 jaar 7, dat is 8,3 % van de bevolking.
Wordt dat toegepast op Callantsoog, dan zijn er naar schatting 2.375 8*0,083=198 kinderen in de leeftijd 4-12. Het kengetal voor basisscholen bedraagt 4,43 scholen voor 1.000 4-12 jarigen 9. Zodoende mag er voor Callantsoog uitgegaan worden dat er 0,9 basisschool, maar boven afgerond 1, aanwezig moet zijn. Dezelfde redenatie geldt voor de kinderdagopvang (benodigd 2.025 m2 per 1.000 1-3 jarigen; het percentage in de leeftijdsgroep bedraagt 4% van de bevolking, derhalve naar schatting 99 1-3 jarigen in Callantsoog, hetgeen een metrage kinderdagverblijf van 200 m2 inhoudt; aanwezig is een gebouw van ca. 110 m2), zodat beide functies nodig zijn en daardoor het niet reëel is dat deze op korte termijn beschikbaar komen. Het kantoorgebouw Camperverzekerd (7) is beschikbaar, want staat leeg, maar de oppervlakte van het perceel is te klein (ca. 413 m2) om het beoogde programma (60 kamers) te realiseren. Bovendien kan de gewenste kwaliteit (landelijkheid, rust en ruimte) niet behaald worden, door de aanwezigheid van de ernaast gelegen brandweerkazerne en de geluidoverlast die er mee gepaard gaat. Ook zou een parkeerkelder nodig zijn om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte, waardoor het plan financieel niet uitvoerbaar is.
De brandweerkazerne (8) is niet beschikbaar en deze voorziening is noodzakelijk zodat voor Callantsoog, maar ook enkele omliggende kernen, voldaan kan worden aan de verplichte aanrijdtijden, deze bedraagt 5 minuten voor woningen en 8 minuten voor recreatieve functies 10. Vanuit Schagen is dit niet haalbaar voor alle kustplaatsen in de gemeente.
7
https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/leeftijd/jongeren
8
https://allecijfers.nl/woonplaats/callantsoog/#:~:text=Het%20aantal%20inwoners%20in%20de,januari%20in% 20het%20bevolkingsregister%20vastgelegd. 9
https://www.bouwstenen.nl/sites/bouwstenen.nl/files/uploads/1205%20Kennisbank_voorzieningenscan,%20S tipo.pdf 10 https://www.brandweer.nl/onderwerpen/normen-voor-opkomsttijd/ 7
De huisartsenpraktijk is recent gebouwd en de verwachting is niet dat deze op korte termijn beschikbaar komt. Bovendien is gezien het kengetal voor huisartsen (0,43 per 1.000 inwoners 11) er minimaal één huisarts vereist voor het dorp Callantsoog, dat zoals aangegeven 2.375 inwoners telt. Ook één fysiotherapeut is vereist (0,88 per 1.000 inwoners) en één tandarts (0,52 per 1.000 inwoners). Om die reden valt ook de fysiopraktijk aan de Abbesteedeweg 5 (13) af; deze locatie is bovendien te klein (ca. 710 m2) en voorts kan het gewenste kwaliteitsniveau (landelijkheid, rust en ruimte) niet gehaald worden. Het winkelcentrum functioneert volgens de eerder aangehaalde dorpsvisie goed. Er hoeven geen winkels bij te komen en het is gewenst om het aantal bvo winkels te handhaven. Er zijn op dit moment geen beschikbare, leegstaande winkels. Bovendien is een kleine mate van leegstand gezond voor het functioneren van de detailhandel. Dit wordt frictieleegstand genoemd en tot in elk geval 5% wordt dit als gewenst gezien, omdat er dan ruimte is voor dynamiek en nieuwe winkels die zich ergens kunnen vestigen. Mocht er met andere woorden een winkelpand vrij komen, dan is het niet gewenst dat deze een horeca-invulling krijgt. Op termijn zou dan het winkelbestand van het dorp onder druk kunnen komen te staan.
Er ontstaat dus een 2e beleidsmatige/planologische belemmering en in combinatie met de 1e belemmering dat er in Callantsoog geen nieuwe horeca mag komen, verkleurt de indicator van oranje naar rood. Voorts kan het gewenste kwaliteitsniveau (landelijkheid, rust en ruimte) niet gehaald worden. Het perceel Jewelweg 16 (11) beschikt niet over een reguliere ontsluiting en het verkeer zou bovendien door een woonerf moeten wat verkeersoverlast geeft, hetgeen ongewenst is. Het perceel van de Zeeweg 16 (12) is te klein (ca. 716 m2) om het gewenste programma (60 kamers) te realiseren en bovendien is een ondergrondse parkeergarage nodig om te kunnen voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein, waardoor het plan financieel onhaalbaar wordt. Voor het sportterrein (13) bestaan plannen om één voetbalveld op te geven; het andere veld wordt dan kunstgras. Dit staat vermeld in de dorpsvisie. Ook bestaan er plannen om alle sportvoorzieningen (inclusief sportzaal) in één complex samen te voegen en ook de kantines van de voetbal- en tennisvereniging zouden samengevoegd kunnen worden. Zowel het veld als de achtergebleven locaties moeten dan echter voor woningbouw worden ingezet. De indicator voor beleidsmatige/planologische belemmeringen verkleurt in combinatie met de reeds geldende belemmering betreffende de horecastop voor Callantsoog, van oranje naar rood.
Voorts kan het gewenste kwaliteitsniveau (landelijkheid, rust en ruimte) niet gehaald worden op een locatie direct naast twee sportverenigingen.
11
https://www.bouwstenen.nl/sites/bouwstenen.nl/files/uploads/1205%20Kennisbank_voorzieningenscan,%20S tipo.pdf 8
Uitsnede funda, 18-08-2022 Petten Het BSG van Petten wordt op basis van de Omgevingsverordening als volgt begrensd:
20
21
19 17 18
16 15
Uitsnede Provinciale Omgevingsverordening Petten Beschouwd zijn het sportcomplex met skatebaan (15), het volkstuincomplex (16), basisschool de Springschans en Kinderdagverblijf Pettenvelt aan Zee Schoolstraat 2 (17), huisartsenpraktijk Van Esch aan de Zijperweg 28 (18), het Plein (19), de tennisvereniging aan de Spreeuwendijk (20) en de vrijstaande woning Vliewint 51 (21). Voor de groen-, water, parkeer en recreatieve functies geldt hetzelfde als hetgeen daarover is aangegeven voor de kernen Groote Keeten en Callantsoog, oftewel er is grote vraag naar de recreatieve functies en de verwachting dus niet is dat deze beschikbaar komen op korte/middellange termijn, alle parkeerplaatsen zijn nodig (zeker in het hoofdseizoen) en de water- en groenfuncties zijn nodig voor de leefbaarheid.
9
Volledigheidshalve wordt genoemd de werf van het Hoogheemraadschap Noordhollands Noorderkwartier, gelegen ten zuiden van het dorp, waar plannen bestaan voor woningbouw. De provincie heeft echter aangegeven dat hier niet ontwikkeld mag worden vanwege ligging in Bijzonder provinciaal landschap. Er zijn geen plannen bekend tot opheffen van het sportcomplex (15) of het opheffen van een voetbalveld. Bovendien is er behoefte aan de voorziening: het kengetal voor voetbalvelden bedraagt 0,42 per 1.000 inwoners 12; Petten telt 1.640 inwoners 13, zodat 0,7 voetbalveld vereist is, naar boven afgerond 1, waar er twee aanwezig zijn. Dat 2e veld betreft echter een trainingsveld en een voetbalvereniging kan niet bestaan zonder trainingsvoorziening; het wedstrijdveld kan hiervoor niet worden ingezet omdat deze dan te intensief belast wordt. De enige manier om een voetbalveld voor zowel wedstrijd als trainingsdoeleinden te gebruiken is kunstgras als ondergrond te hanteren, doch hiervoor bestaan geen concrete plannen. Dezelfde redenatie gaat op voor de tennisvereniging, hiervoor bedraagt de norm 0,34 onoverdekte tennisbaan per 1.000 inwoners, hetgeen voor Petten neerkomt op 0,52 tennisvelden. Er zijn er nu 4 aanwezig, waar 1 dus zou volstaan.
Het is echter fysiek niet goed mogelijk om ter plaatse van die velden een hotel te realiseren en bovendien is de gewenste kwaliteit niet realiseerbaar (landelijkheid, rust en ruimte). Ook is de locatie niet beschikbaar. Dat geldt ook voor de maatschappelijke functies, te weten de huisartsenpraktijk, de basisschool en het kinderdagverblijf (17,18). De verwachting is bovendien dat er behoefte aan zal blijven bestaan. Er is gezien de kengetallen behoefte aan 0,6 basisschool, naar boven afgerond 1 (zie voor de rekenmethodiek Callantsoog), voor het kinderdagverblijf zou 85 m2 volstaan; het daadwerkelijke gebouw is iets groter dan dat, maar het verschil geeft onvoldoende ruimte een hotel te realiseren. Voor artsen zou voor Petten 0,7 praktijk nodig zijn, gezien de kengetallen, naar boven 1. Deze is dus ook aanwezig. Het volkstuinencomplex (16) zou een geschikte locatie kunnen zijn, maar is niet beschikbaar. Het gaat om een florerend geheel, met diverse kavels en lopende huurcontracten met de gemeente. De verwachting is dus niet dat de locatie op korte termijn beschikbaar komt en dat behoefte blijft bestaan aan volkstuinen in Petten. Beleidsmatig is een nieuwe horecafunctie op het Plein denkbaar. In de structuurvisie Petten (2012) is immers aangegeven dat het plein zich moet kenmerken door levendigheid en een ontmoetingsfunctie moet hebben. Het plein moet uitnodigen om te verblijven.
Eerder is door de gemeente met het oog hierop een horecafunctie toegekend aan de gereformeerde kerk. Primair echter geldt dat het hotelconcept zoals voorzien (landelijkheid, ruimte en rust) niet te realiseren is op deze plek. Er zijn momenteel ook geen percelen beschikbaar. Bovendien is de opbouw van het Plein zodanig, dat het doorgaans om relatief kleine percelen gaat met daarop bescheiden, dorpse bebouwing. de verwachting is niet dat een hotelconcept met 60 kamers stedenbouwkundig ingepast kan worden zonder dat dit gaat detoneren met het dorpse karakter. Verder zal een ondergrondse parkeergarage nodig zijn om de parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, een eis die volgt uit het gemeentelijk beleid, maar ook noodzakelijk is omdat het plein recent is heringericht waarbij de auto en het parkeren een ondergeschikte rol heeft. Het plan wordt daarmee financieel uitvoerbaar. Het realiseren van een hotel zou bovendien tot veel extra verkeersbewegingen over het Plein leiden, hetgeen ongewenst is gezien de 12