Getekend RB nota kostenverhaal en financiele bijdrage
Tekst van het document
Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen van Schagen 2024
Colofon Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Niets uit deze publicatie, behoudens verwijzingen in ruimtelijke onderbouwingen, mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Schagen en GrondGidsen.
2
Inhoudsopgave 2. Inleiding..................................................................................................................... 5 2.1 Visie van Schagen.................................................................................................. 5 2.2 Investeren om een prettig leefklimaat te behouden......................................... 5 2.3 Kostenverhaal en financiële bijdragen................................................................ 5 2.4 Waarvoor dient dit deze nota?............................................................................. 5 2.5 Waarom een nota en financiële bijdragen......................................................... 5 2.6 Status van de nota ten opzichte van de investeringsagenda......................... 6 3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden..... 7 3.1 Wettelijk kader......................................................................................................... 7 3.2 Kostenverhaalsplicht en verbod........................................................................... 7 3.3 Financiële bijdragen............................................................................................... 7 3.4 Hoe verhaalt een gemeente kosten?.................................................................. 8 4.
Wijze van kostenverhaal en financiële bijdragen in Schagen.......................... 11 4.1 Contractering........................................................................................................ 11 4.2 Financiële zekerheid ............................................................................................ 11
8. Uitvoering................................................................................................................ 21 bijlage I begrippen.................................................................................................... 22 Anterieure overeenkomst.......................................................................................... 22 Financiële bijdragen .................................................................................................. 22 Intentieovereenkomst................................................................................................. 23 Kostenverhaalsgebied .............................................................................................. 23 Kostenverhaalsplichtige activiteit ............................................................................ 23 Plankosten kleine bouwactiviteiten.......................................................................... 23 PTP-criteria .................................................................................................................. 24 Profijt............................................................................................................................. 24 Toerekenbaarheid......................................................................................................
24 Proportionaliteit........................................................................................................... 24 Sociale huurwoningen................................................................................................ 24 bijlage II kostensoorten bij kostenverhaal................................................................ 25 A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak..................................... 25 B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A........... 25
5. Kostenverhaal Schagen........................................................................................ 13 5.1 Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen..................................... 13 5.2 Gemeentelijke plan- en apparaatskosten........................................................ 14 5.3 Inbrengwaarde gemeentelijke gronden........................................................... 14 5.4 Bouw- en woonrijp maken en bovenwijkse voorzieningen............................. 14 5.5 Parkeren................................................................................................................. 14 5.6 Onderzoeken......................................................................................................... 15 5.7 Nadeelcompensatie............................................................................................ 15 5.8 Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing................................ 15 5.9 Bovenwijkse voorzieningen.................................................................................. 15
bijlage III specificatie investerings- en ontwikkelopgave .................................... 26
6. Financiële bijdragen in Schagen......................................................................... 17 6.1 Financiële bijdrage............................................................................................... 17 6.2 Hoe om te gaan met sloop- en nieuwbouw..................................................... 17
bijlage V Voorbeelden financiele bijdragen verbetering fysieke leefomgeving........................................................................... 31
bijlage IV stappen voor bepalen financiële bijdragen ......................................... 27 Stap 1 investeringsopgave........................................................................................ 27 Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied ......... 27 Vrijgestelde functies.................................................................................................... 28 Gemeente Schagen ................................................................................................. 28 hanteert een vrijstelling voor nietcommercieel maatschappelijk vastgoed ...... 28 Stap 3 Verdeling naar functies in het nieuw gebied.............................................. 28 Stap 4 Bepalen bijdragen per (sub)categorie........................................................ 28
7. Verantwoorden, vrijstellingen en actualisatie..................................................... 18 7.1 Vrijstelling ............................................................................................................... 18 7.2 Actualisatie............................................................................................................ 18 7.3 Bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving............................. 18 7.4 Afwijken door college.......................................................................................... 19
3
Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen
Kostenverhaal
Gebiedseigen kosten
Plankosten
Op basis van de plankostenscan, bij kleine woningbouwplannen een vast bedrag
1 woning
€ 10.125
2 woningen
€ 14.000
3 woningen
€ 18.000
4 woningen
€ 21.000
Nadeelcompensatie
Uitgekeerde nadeelcompensatie en proceskosten
Bouw- en woonrijp maken Bovenwijkse voorzieningen
Parkeren Onderzoeken
Gemeentelijke kosten worden volledig doorbelast
Overige kosten
Infrastructuur
Financiële bijdragen
Verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving
op basis van PTP-criteria
op basis van vastgoedwaarde
Bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen
Bijdrage per eenheid
Wonen Sociale huurwoning
€ 1.200 per woning
Goedkope koopwoning
€ 1.300 per woning
Middenhuurwoning / betaalbare koopwoning
€ 1.900 per woning
Dure koopwoning / dure huurwoning
€ 3.900 per woning
Overig
4
€ 6 per m² uitgeefbaar
2. Inleiding 2.1 Visie van Schagen Schagen groeit en wil blijven voorzien in de groeiende behoefte aan woningen die passen
De bovengenoemde investeringen worden niet volledig verhaald op de initiatiefnemers cq.
bij de vragen. Een groeiopgave die ook bijdraagt aan sterke kernen binnen de gemeente.
marktpartijen. Alle partijen, die hier profijt van hebben, dragen bij aan de financiering van deze
Er wordt dus voortdurend gebouwd en ontwikkeld; op elk terrein. De behoefte bestaat om
investeringen. Ook de gemeente zelf. 79% van de investeringen is toe te rekenen aan de huidige
bijna 6.000 nieuwbouwwoningen te realiseren tot 2040.
inwoners en gebruikers. De gemeente Schagen ‘betaalt’ dus het grootste deel van deze investeringen. Het andere deel, 21%, kan worden toegerekend aan de toekomstige inwoners
Daarnaast is een vitale economie belangrijk voor Schagen. De gemeente koestert een sterke band
en gebruikers. De grondeigenaar of ontwikkelaar die de woningen en gebouwen reailiseert
met de landbouw en de zaadveredeling. Maar ook een Energiy & Health Campus is een speer-
‘betaalt’ dit deel van de investeringen. Het is namelijk redelijk dat ook bouwplannen voor
punt waarop de gemeente inzet. Na de fusie is de gemeente een toeristische trekpleister geworden
toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan deze investeringen.
aan de Noordzeekust met een duidelijke ambitie om van Petten een echte kustplaats te maken.
2.2 Investeren om een prettig leefklimaat te behouden
2.4 Waarvoor dient dit deze nota? De nota kostenverhaal en financiële bijdragen speelt geen rol in de inhoudelijke afweging van
De groeiopgave van Schagen zorgt voor een druk op de voorzieningen. Daarom zijn investeringen
een ruimtelijk besluit. De inhoudelijke ruimtelijke afweging wordt aan een andere tafel genomen.
in de openbare infrastructuur en voorzieningen essentieel om een gezonde en veilige leef-
Op het moment dat met een initiatiefnemer over kostenverhaal wordt gesproken heeft de
omgeving te houden. Hierbij zijn de goede bereikbaarheid van de kernen en de voorzieningenin
inhoudelijke ruimtelijke afweging over het bouwplan al plaatsgevonden.
de kernen belangrijk voor de gemeente. Schagen zet de komende jaren ook in op de klimaat-
De nota kostenverhaal en financiële bijdragen geeft uitsluitend het kader voor het verhalen
adaptie en energietransitie.
van kosten voor de ontwikkeling van een ruimtelijk initiatief en de financiële bijdragen voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: financiële bijdragen). Zo is
Een gezonde en veilige leefomgeving wordt ook bereikt door de openbare ruimte te laten
het voor initiatiefnemers helder welke kosten de gemeente aan hen gaat doorberekenen en
aansluiten bij de beleving van Schagen. De ambities van Schagen zorgen voor een stevige
hoe de hoogte van de bijdrage is bepaald.
investeringsagenda. Dit komt tot uitdrukking in ondermeer de reconstructie van de Zuideweg, investering in vrijliggende fietspaden en de aanleg van recreatieve voorzieningen aan de kust.
2.3 Kostenverhaal en financiële bijdragen
Het vaststellen van een nota kostenverhaal is wettelijk niet verplicht als een gemeente enkel kosten verhaalt. Een programma of nota kostenverhaal met financiële bijdragen is wettelijk verplicht2 als de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om de financiële bijdragen
De gemeente Schagen voert situationeel grondbeleid met een actieve basis. In de groei-
aan initiatiefnemers te vragen en te verhalen. In dat geval geeft de nota een duidelijk kader om
opgave van Schagen maakt de gemeente de afweging of de markt deze opgave kan
de hoogte van de bijdragen te bepalen. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid over de
oppakken of dat deze opgave via de grondexploitaties van de gemeente moet lopen.
wijze van kostenverhaal en de te betalen financiële bijdragen. Het schrijft een uniforme werk-
Aan de initiatieven van de markt moet de gemeente inspanningen leveren. Denk daarbij aan
wijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een aangewezen activiteit of bouwactiviteit3
het aanleggen van infrastructuur, kosten voor de ambtelijke inzet en de eventuele aanpassingen
(kortom een ruimtelijke ontwikkeling of bouwplan) binnen de gemeente wil realiseren. Na het
in het openbaar gebied voor een specifieke bouwplan. Bij initiatieven van marktpartijen
vaststellen van de nota verhaalt de gemeente, op een uniforme en transparante wijze, een
faciliteert de gemeente dus de bouwplannen (in het Omgevingsbesluit ook wel aangewezen
bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied op initiatiefnemers.
activiteiten genoemd). Voor deze inzet zijn gemeenten verplicht om kosten te verhalen op initiatiefnemers1. Daarnaast biedt de Omgevingswet mogelijkheden om initiatiefnemers een
2.5 Waarom een nota kostenverhaal en financiële bijdragen
financiële bijdrage te vragen en te verhalen voor de benodigde investeringen in de openbare
De gemeente Schagen beschikt niet over een nota kostenverhaal en financiële bijdragen.
ruimte en het landschap die samenhangen met de groei van de gemeente en de verbetering
Alle te verhalen kosten zijn in het verleden in maatwerk oplossing verzekerd. Het inwerkingtreden
en behoud van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is een goed ijkmoment om te komen tot een nota
1
Artikel 8:13 Ob
2
Artikel 13.22 lid 1 Ow en artikel 13.23 lid 5 Ow
3
Artikel 8.13 Ob
5
kostenverhaal en financiële bijdragen. Daarmee krijgt Schagen een stevige basis om kosten te verhalen en een financiële bijdrage te vragen en te verhalen op initiatieven van marktpartijen. Aan het nieuwe kostenverhaal en financiële bijdragen ligt een redelijk en uitlegbare onderbouwing ten grondslag dat aansluit op de wijze van het kostenverhaal en financiële bijdragen wat bij veel gemeente gebruikelijk is.
2.6 Status van de nota ten opzichte van de investeringsagenda Deze nota noemt de investeringen en de (woningbouw)ontwikkelingen die gebruikt zijn om de financiële bijdragen te bepalen. Deze nota heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. De gehanteerde gegevens betreffen een inschatting op basis van herleidbare en beschikbare informatie; een momentopname dus. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook de ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, zullen bijdragen aan de financiële bijdragen. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen genoemd in deze nota.
6
3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden 3.1 Wettelijk kader
de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt in de vorm van een
De nota is geschreven op basis van de huidige wetgeving. De wettelijke basis ligt in de
bankgarantie.
Omgevingswet (hierna: Ow). De Ow is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or).
3.3 Financiële bijdragen9 Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen voor de verbetering
3.2 Kostenverhaalsplicht en verbod
4
van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en te verhalen bij kostenverhaalsplichtige activiteiten.
Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige activiteiten kosten te verhalen. Hierbij
Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan
geldt dat de (toerekenbare) verhaalbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt
de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven.
dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Met andere woorden de gemeente
Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten10, kan de gemeente op basis
moet kijken of er een causaal verband is tussen de gemaakte kosten en het initiatief, bijvoorbeeld
van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage.
5
6
de bouw van een woning. Vervolgens kan het zijn dat er nog andere initiatieven of het bestaande gebied baat hebben. Zo ja, dan wordt een deel van de kosten toegerekend. Zo niet, dan moet
De financiële bijdragen hebben betrekking op:
het initiatief alle kosten betalen.
a. Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren Dit zijn investeringen gericht op:
Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige
o het verbeteren van het landschap;
activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse
o de aanleg en bescherming van natuur;
omgevingsplanactiviteit (hierna: Bopa). Als hiervan geen sprake is dan is het kostenverhaal
o de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van
ook niet aan de orde.
gemeentelijk of regionaal belang; o de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale
Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen als: 7
1. Er minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is. 2. Er geen verhaalbare kosten zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten 8
groenstructuur; o stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen.
van aanleg of wijziging van de openbare ruimte. 3. De verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen.
Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie of een nota de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van
Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de
de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door
activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure
een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de
overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling
beoogde ontwikkelingen.
geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat
4
afdeling 13.6 Ow
5
artikel 8.13 Ob
6
artikel 8.15 Ob
7
artikel 8.14 Ob
8
als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob
9
afdeling 13.7 Ow en artikel 8.21 Ob
10 artikel 8.20 sub b en c Ob
7
b. Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de
3.4 Hoe verhaalt een gemeente kosten?
woningvoorraad
Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via
Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad betekent dat er voldoende sociale
het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
huur- en/of sociale koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt de financiële bijdragen zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden.
planvorming kostenverhaalsplichtige activiteit
Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de
wie is de grondeigenaar?
onderstaande drie uitgangspunten van toepassing. 1. De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen te realiseren. 2. De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma.
kostenverhaal en financiële bijdragen verzekerd via gronduitgifte
kan de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten met de initiatiefnemer?
3. Het realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s). privaatrechtelijk spoor
Het wettelijke kader van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn schematisch in
publiekrechtelijk spoor
figuur 1 weergegeven. Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking
verplicht en afdwingbaar
kostenverhaal
Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)
verhaalbare kostensoorten: gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijks)
Privaatrechtelijk spoor Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de kostenverhaalsplichtige activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd. De afspraken gaan over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst ondertekenen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de Bopa) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en
financiële bijdragen
bevoegdheid en afdwingbaar
investeren ter verbetering van de fysieke leefomgeving: landschap natuur infrastructuur recreatie stedelijke herstructurering evenwichtige wonigvoorraad
Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen
8
vormvrij voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen. De mogelijkheden voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn bij het
functionele samenhang verplicht verankerd in omgevingsvisie of omgevingsprogramma
privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor (hierna omschreven). Hierbij gelden wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In een nota kan een gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vastleggen. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.
Gemeenten mogen geen baatafroming plegen, dus de verkregen exploitatiebijdragen (de bijdragen voor het kostenverhaal) en financiële bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een nota geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit. Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst kan een gemeente een intentieovereenkomst sluiten. De intentieovereenkomst gaat in op de afspraken voor de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.
Publiekrechtelijk spoor Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied, het gebied waarbinnen de activiteit plaats vindt, kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een Bopa. Deze regels of voorschriften schrijven voor welke kosten en bijdragen de initiatiefnemer moet betalen en op welke manier deze wordt berekend. Deze zijn dus afdwingbaar. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook moet getoetst worden of de opbrengsten van een initiatief wel hoog genoeg zijn om de kosten en bijdragen te betalen. Dit principe wordt de macro-aftopping of waardevermeerderingstoets genoemd.
9
10
4. Wijze van kostenverhaal en financiële bijdragen in Schagen 4.1 Contractering
Het uitgangspunt is dat de gemeente met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en
Als een initiatiefnemer wil bouwen of verbouwen, maar dit past niet binnen het omgevingsplan
hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. Daarmee wordt het
dan kan hij een principeverzoek indienen. Ambtelijk wordt het initiatief aan de intaketafel
kostenverhaal via publiekrechtelijke weg voorkomen en is er vooraf voor alle partijen duidelijk-
bekeken en wordt een inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is.
heid. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en de gemeente de juridisch-
Na de principemedewerking sluiten de initiatiefnemer en de gemeente een intentieovereen-
planologisch procedure toch wil starten om de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk te
komst. In de intentieovereenkomst staan afspraken over de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de
maken dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk
verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de
door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij
planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.
de Bopa. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het
Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en het initiatief is haalbaar, dan sluiten de gemeente en
omgevingsplan of de Bopa nader onderbouwen in aanvulling op deze nota.
de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Voor eenvoudige ontwikkelingen kan de gemeente ervoor kiezen om direct een anterieure overeenkomst te sluiten in plaats van het
4.2 Financiële zekerheid
eerst sluiten van een intentieovereenkomst. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken
Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de
over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kosten-
gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In basis betreft dit de daadwerkelijke
verhaal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure
betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure
overeenkomst hebben ondertekend, kan de juridisch-planologische procedure worden gestart.
overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de
Leges
kostenverhaal
Intake inschatting voorstelbaarheid
Intentieovereenkomst
na betaling plankosten voor haalbaarheidsfase
Principeverzoek o.b.v. legesverordening
Posities principebesluit: Kostenverhaalsplichtige activiteit?
Ja
Uitwerking plan (met initiatiefnemer) Anterieure overeenkomst
Nee
omgevingsvergunning o.b.v. legesverordening
Opstellen anterieure overeenkomst (met initiatiefnemer)
Start formele planologische procedure
Facturatie termijnen anterieure overeenkomst
Na betaling kostenverhaal en financiële bijdragen
en parallel daaraan:
11
initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen moet voldoen11. Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied wanneer zij dit zelf realiseert en voor de nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod12.
11 artikel 13.13 lid 2 Ow 12 artikel 13.12 Ow
12
5. Kostenverhaal Schagen 5.1 Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen Het kostenverhaal en financiële bijdragen in gemeente Schagen ziet er schematisch als volgt uit:
Categorie
Omschrijving
Toelichting
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
Voor kleine bouwactiviteiten13 en woningbouwinitiatieven tot en met vier woningen hanteert de gemeente vaste bedragen. Voor de overige initiatieven bepaalt de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met de plankostenscan14.
Inbrengwaarde gemeentelijke gronden
Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de inbrengwaarde van de grond in rekening. Dit is maatwerk.
Bouw- en woonrijp maken
Als de gemeente kosten maakt dan worden deze volledig doorbelast aan de initiatiefnemer.
Onderzoeken
Onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door
Gebiedseigen kosten
de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door. Dit is maatwerk.
Nadeelcompensatie (planschade)
De gemeente belast de uitgekeerde nadeelcompensatie en de proceskosten behorende bij de afwikkeling van de nadeelcompensatie volledig door aan de initiatiefnemer. Dit is maatwerk.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van
Dit is maatwerk.
toepassing
Gebiedsoverstijgende kosten
Bovenwijkse voorzieningen
De gemeente belast de investeringen van bovenwijkse voorzieningen op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit door aan initiatiefnemers. Dit is maatwerk.
13 artikel 13.5 Or 14 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
13
Gemeente Schagen maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal.
Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kosten-
Na aanleg van de openbare ruimte kan de gemeente ervoor kiezen om het openbaar gebied
verhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen
over te nemen. Deze overname vindt dan plaats voor € 1,-. Als voorwaarde aan deze overname
kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten.
kan een garantieperiode met de initiatiefnemer voor de inrichting en onderhoud van het
Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij
openbaar gebied worden overeengekomen.
is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijhorende kostensoorten
5.4 Bouw- en woonrijp maken19 en bovenwijkse voorzieningen
staan in bijlage II. Veel voorkomende situaties worden hieronder beschreven.
Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen
Gebiedseigen kosten
van werken20 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een besteksraming. Deze werken kunnen
5.2 Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het
De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan .
toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening
De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van
gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een
de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het
zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie.
15
verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente.
Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken,
Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, brengt de gemeente uiteraard niet in
zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaar-
rekening aan de initiatiefnemer.
heid en proportionaliteit de kosten van de werken toerekenen aan de kostenverhaalsgebieden en verhalen op de initiatiefnemer.
Voor kleine bouwactiviteiten hanteert het college vaste bedragen. Voor woningbouw16
initiatieven van 2, 3 of 4 woningen stelt het college ook vaste bedragen vast. Hierbij geldt in
5.5 Parkeren
algemeenheid dat voor deze initiatieven de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te
De gemeente hanteert parkeernormen bij nieuwe activiteiten. Het uitgangspunt is dat ieder
worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe
bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde
stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan berekent de gemeente de plan- en
redenen niet mogelijk is of bij een integrale gebiedsontwikkeling op gebiedsniveau wordt opgelost
apparaatskosten met de plankostenscan.
met bijvoorbeeld parkeergebouwen, dan is het college bevoegd om hiervan af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet (geheel) op eigen
De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en
terrein kan worden gerealiseerd. De initiatiefnemer dient een verzoek tot afwijking in bij de
beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.
gemeente. Als de gemeente het verzoek tot afwijking honoreert, dan moeten de niet gerealiseerde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gecompenseerd of afgewikkeld op
5.3 Inbrengwaarde gemeentelijke gronden
het bestaande openbare gebied. Voor het verhalen van de kosten voor deze compensatie
Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort
past de gemeente maatwerk toe op basis van redelijkheid en billijkheid. De kosten omvatten
dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de inbrengwaarde van de grond in
de aanlegkosten van de parkeerplaatsen, de voorbereiding, toezicht en uitvoering van de
rekening, waarbij de huidige marktwaarde in eerste instantie het uitgangspunt is. Indien de
aanleg en inbrengwaarde of verwervingskosten van de grond.
17
gemeente kostenverhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de huidige waarde18 of de WOZ-waarde.
15 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or 16 artikel 13.5 Or 17 artikel 8.17 Ob 18 artikel 15.21 tot en met 15.24 Ow 19 bijlage IV (kostensoorten A8), Ob 20 bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob
14
5.6 Onderzoeken21
Gebiedsoverstijgende kosten
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan
5.9 Bovenwijkse voorzieningen
de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te
De gemeente Schagen kiest ervoor om de investeringen voor verbetering van de fysieke leef-
voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onder-
omgeving via de financiële bijdragen te verhalen op de initiatiefnemer. Van belang hierbij is
zoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek
dat deze investeringen een functionele samenhang hebben met alle kostenverhaalsgebieden
voor natuurbescherming. Ook de kosten voor het beoordelen van de onderzoeken, al dan niet
en het bestaand gebied van Schagen.
door de gemeente uit te voeren, worden aan de initiatiefnemer doorbelast. De beoordeling van een eventueel grondmechanisch onderzoek is opgenomen in de plankostenscan.
5.7 Nadeelcompensatie
Daarnaast heeft de gemeente specifieke investeringen in het openbaar gebied die zij wenst te verhalen op een geselecteerd aantal kostenverhaalsgebieden. Deze investeringen zijn niet
22
meegenomen in de financiële bijdrage en gelden dus specifiek voor de kostenverhaalsgebieden
De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast
waarop deze investeringen betrekking hebben. Deze investeringen staan namelijk aantoonbaar
de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie
ten dienste aan meer dan één kostenverhaalsgebied, maar niet aan alle kostenverhaalsgebieden
af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt
op Schagen. De toetsing van de drie cumulatieve criteria profijt, toerekenbaarheid en
bepaald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie en een inschatting van de
proportionaliteit (hierna: PTP) past voor deze genoemde investeringen beter dan de toetsing
procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie.
van de ruimtelijke en functionele samenhang met betrekking tot het ruimtelijke initiatief.
5.8 Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Naast het aandeel in de bovenwijkse investeringen dienen de kostenverhaalsgebieden ook een
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten.
financiële bijdrage te betalen (zie hoofdstuk 6). De investeringen die als basis dienen voor de
Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze
financiële bijdragen hebben geen betrekking op deze bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn
verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen
andere investeringen met een ander afwegingskader en toetsing.
dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening.
Bij andere investeringen, die niet al zijn gekenmerkt als bovenwijkse voorziening of op de
Voorbeelden zijn het slopen van opstallen, bodemsanering en de aanleg van een collectief
investeringslijst van bijlage IV van deze nota voorkomen (als onderdeel van de financiële
warmtesysteem waar de gemeente een bijdrage aansluitkosten (BAK) vraagt.
bijdragen), weegt de gemeente af of deze specifieke investering in het openbaar gebied kan worden gekenmerkt als bovenwijkse voorziening of investering voor verbetering van de fysieke leefomgeving (financiële bijdragen). Dit zijn dan zogezegd nieuwe investeringen. Hiervoor zal de gemeente een afzonderlijk toets verrichten in hoeverre zij op basis van de PTP-criteria een deel van de investering kan toerekenen aan een specifieke ruimtelijke ontwikkeling c.q. kostenverhaalsgebied en dan als bovenwijkse voorziening te kenmerken zijn. Dit is dan maatwerk.
21 bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob 22 bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Deze nota gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie.
15
16
6. Financiële bijdragen in Schagen 6.1 Financiële bijdrage Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en het leefklimaat op niveau te
Categorie
bijdrage (afgerond)
Eenheid
houden, investeert de gemeente Schagen in de verbetering van de fysieke leefomgeving. De gemeente vraagt aan en verhaalt op alle aangewezen activiteiten23 (ruimtelijke ontwikkelingen) een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Wonen
Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen permanente en tijdelijke omgevingsvergunningen.
Sociale huurwoning
€ 1.200
per woning
Het betreffen investeringen waarvan het bestaand en nieuw gebied van Schagen profijt hebben.
Goedkope koopwoning
€ 1.300
per woning
Deze investeringen komen de fysieke leefomgeving van de hele gemeente ten goede. Het zijn
Middenhuurwoning
€ 1.900
per woning
investeringen die strekken om de algemene leefbaarheid te verbeteren, het voorzieningenniveau
Betaalbare koopwoning
€ 1.900
per woning
van de gemeente te vergroten en de nieuwe en bestaande inwoners van de gemeente natuur,
Dure koopwoning /dure huurwoning
€ 3.900
per woning
landschap en recreatieve en infrastructurele netwerkvoorzieningen meer te laten ervaren.
Overig
€6
per m² uitgeefbaar
De financiële bijdragen voor wonen in de gemeente Schagen is gebaseerd op het verschil in
Het tarief voor de financiële bijdragen bepaalt de gemeente in een aantal stappen.
vastgoedwaarde van de verschillende woningcategorieën. Hierbij wordt uitgegaan van de
In bijlage IV worden deze stappen verder toegelicht
categorie sociale huur, goedkope koop, middenhuurwoningen, betaalbare koop en duur. Het uitgangspunt is dat de dure woningcategorie relatief gezien de hoogste bijdrage betaalt.
6.2 Hoe om te gaan met sloop- en nieuwbouw
De volgende financiële bijdragen gelden voor de functie wonen per woning.
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij
Voor alle niet-wonen functies geldt de bijdrage op basis van m bruto vloeroppervlakte (bvo)
transformatie de gebruikswijziging Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente
of kaveloppervlakte. Hierbij geldt als criterium een floor space index (fsi) van 1. Wanneer FSI
het bedrag in mindering brengen dat al is toe te rekenen aan de bestaande functie(s).
groter is, dan 1 geldt de m bvo als uitgangspunt. Anders is de m kaveloppervlakte leidend.
Bijlage V geeft twee fictieve berekeningen van de financiële bijdrage. Bij het sluiten van de
De gemeente maakt voor de bijdrage niet-wonen geen specifiek onderscheid tussen de
anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de
verschillende categorieën die binnen niet-wonen kunnen zijn. Voor alle categorieën geldt
beoogde planologische maatregel.
2
2
2
dezelfde bijdrage per m bvo. 2
23 artikel 8.13 Ob
17
7. Verantwoorden, vrijstellingen en actualisatie 7.1 Vrijstelling Bepaalde initiatieven hebben een onrendabele top of dragen vanuit het initiatief bij aan kwaliteitsverbetering binnen de gemeente. Het college ziet af van de financiële bijdragen voor deze initiatieven als wordt voldaan aan deze criteria. De vrijstelling is van toepassing op de onderstaande initiatieven: o maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk dit betreffen bijvoorbeeld gemeenschapshuizen, sportverenigingen en wijkgebouwen;; o initiatieven waarbij een (agrarisch) bedrijf wordt beëindig en de kwaliteitsverbetering en op een andere manier wordt geborgd.
7.2 Actualisatie Het tarief voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving is een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere 4 jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de stappen in bijlage IV (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen. Dit geldt ook voor de bijdrage groencompensatie. Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Daarnaast moet de vastgoedwaarde van het bestaande gebied en van de nieuwe ontwikkeling bepaald worden.
7.3 Bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving De financiële bijdragen fysieke leefomgeving van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving. Uit de reserve betaalt de gemeente naar rato een deel van de investeringen (co-financiering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen. De bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Schagen. De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De gemeentelijke grondexploitaties dragen ook bij aan de bestemmingsreserve. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden dan vindt er een storting plaats vanuit de reserve grondbedrijf naar de bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving.
18
nieuw gebied bestemmingsreserve
gemeentelijke grondexploitaties
financiële bijdragen
financiering investeringsopgave
algemene middelen gemeente
overige financiering
subsidie
overige financiering
bestaand gebied
bruto-investering
voeding bestemmingsreserve
netto-investering
initiatiefnemers
bijdragen derden
Figuur 5 Financiering investeringsopgave
De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de
voldoet aan de onderstaande voorwaarden:
bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.
1. De ruimtelijke ontwikkeling heeft een maatschappelijke meerwaarde. Onder maatschappelijke
Per investering kan op basis van de procentuele verdeling tussen het bestaande gebied (79%)
meerwaarde wordt verstaan: als de ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke invulling geeft
en het nieuwe gebied (21%) een deel van de netto-investering worden bekostigd uit de
aan de ambities van de gemeente met betrekking tot bijvoorbeeld de leefbaarheid, sociale
bestemmingsreserve. De bestemmingsreserve wordt daarbij maximaal ingezet tot het saldo
woningbouw en maatschappelijke voorzieningen, én;
€ 0,=. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota.
7.4 Afwijken door college
2. De initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een ruimtelijke ontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie).
De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt
Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt een lagere of
en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan
geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een
in uitzonderlijke situaties hiervan gemotiveerd afwijken. Dit kan als een ruimtelijke ontwikkeling
gemotiveerd collegebesluit.
19
20
8. Uitvoering Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van de nota.
Omschrijving
Rol van het college
Rol van de raad
Nota kostenverhaal en financiële bijdragen
Voordragen
Vaststellen
Periodiek actualiseren en vaststellen van het tarief voor de financiële bijdragen en de
Vaststellen
verevening sociale woningbouw
Jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de bestemmingsreserve financiële bijdragen
Voordragen
Vaststellen
verbeteringen fysieke leefomgeving en vereveningsfonds sociale woningbouw in de jaarrekening
Bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor
Vaststellen
de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in de nota kostenverhaal en financiële bijdragen
Het doen van stortingen en onttrekkingen uit het vereveningsfonds sociale woningbouw
Vaststellen
Afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen, onderbouwd met een onafhankelijke
Vaststellen
taxatie / exploitatieopzet.
21
bijlage I begrippen In deze begrippenlijst staan de op deze nota van toepassing zijnde artikelen uit de
in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en
Ow en Ob.
het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden
b. aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in
overeengekomen (ook wel verruimde activiteiten)
het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in
Onder de Ow is het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen
het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving,
overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
-
1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of
de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: o land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m bedraagt; 2
2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
o opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk
vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; o infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of
of regionaal belang;
telecommunicatie-infrastructuur;
-
o handelsreclame; of
d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale
o recreatie; en
groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden;
andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van: o een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto
e. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling
vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m bedraagt;
van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale
o gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste
huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit
2
1.000 m bedraagt, of 2
o een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.
Anterieure overeenkomst
kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld
1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in
in artikel 13.13 Ow. Deze overeenkomst kan de volgende benaming hebben anterieure
artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en
exploitatieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, (koop)realisatieovereenkomst etc.
2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste
De initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke
Financiële bijdragen
exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden
f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of
verhaald) Ob
gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke
1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving
leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het
waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de
aanleggen of wijzigen van wegen.
wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
2. Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11,
22
a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke
eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de
waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder
betrokken activiteit verricht.
Intentieovereenkomst
In afwijking van de artikelen 13.2 Or tot en met 13.4 Or bedraagt het bedrag aan plankosten dat
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de
ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de plankosten van de producten en
haalbaarheidsfase. In de overeenkomst staan de afspraken over de verdeling van de werk-
activiteiten genoemd in de onderdelen 2.6a tot en met 2.6d van bijlage XXXIV Or en 2.6a tot en
zaamheden, de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de
met 2.6c van bijlage XXXIVa Or:
haalbaarheidsfase. De ontwikkelende partij/initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
a.€ 7.623,– bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m2;
Initiatiefnemer
b.€ 10.125,– bij:
Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere
• 1°. het bouwen van een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan
grondeigenaar, die een kostenverhaalsplichtige activiteit wil realiseren, waarvoor een planologische wijziging nodig is.
als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; • 2°. het bouwen van een hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden zonder bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit
Kostenverhaalsregels en -voorschriften
bouwwerken leefomgeving, met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2,
Als de gemeente publiekrechtelijk haar kosten verhaalt dan doet zij dit met ‘kostenverhaals-
of een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende
regels’ in het omgevingsplan of de ‘kostenverhaalsvoorschriften’ in een Bopa.
bebouwing is toegestaan;
Kostenverhaalsgebied
• 3°. een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw met een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, of een
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling
uitbreiding met niet meer dan een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige,
erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn
bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
• 4°. een uitbreiding van een ander gebouw dan bedoeld onder 1° tot en met 3° met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan een gebouw met één
Kostenverhaalsplichtige activiteit
woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit
Artikel 8.13 Ob
bouwwerken leefomgeving;
a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste
• 5°. kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2; of • 6°. een verbouwing als bedoeld in artikel 8.13, onder e of f, van het Omgevingsbesluit; c. € 12.045,– bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2.
1.000 m2 bruto vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties
2 Bij het bedrag, bedoeld in het eerste lid, worden opgeteld de kosten van de producten en
dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien
activiteiten:
gebouwen met een woonfunctie betreft;
o voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid,
f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties
van de wet is vastgesteld: in bijlage XXXIVa, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6c; en
dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken
o b. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak als bedoeld in artikel 13.15,
van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze
eerste lid, van de wet is vastgesteld: in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d.
gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Plankosten kleine bouwactiviteiten
3 Op de berekening van de kosten voor producten en activiteiten, bedoeld in het tweede lid, is artikel 13.2 is van overeenkomstige toepassing.
Artikel 13.5. Or (prijspeil 1 januari 2024)
23
PTP-criteria De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow.
Profijt De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Toerekenbaarheid Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Proportionaliteit Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Sociale huurwoningen Woningen met een maandhuur tot maximaal de liberalisatiegrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en verhuurd door een toegelaten instelling (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en Woningwet).
24
bijlage II kostensoorten bij kostenverhaal A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak
A9: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het
A1: De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen
bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede
van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het
omgevingskwaliteit
daarvoor benodigde onderzoek A10: De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 A2: De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en
en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde
A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen
onderzoek
opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob A11: Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de Ow A3: De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
A12: Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en
A4: Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat
met A10
verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten A13: De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten A5: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2
A14: De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze
A6: De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2
bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen
B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A
A7: De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren
B1: De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid,
gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen
van de Ow, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
A8: De kosten van de aanleg of wijziging van: • 1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voeten rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse
B2: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan
B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen,