Doorstroming van senioren stimuleren op de woningmarkt
Tekst van het document
3.3 Beleid en regelgeving Uit de verschillende gesprekken en de spiegelsessie komt naar voren dat het eigen beleid of dat van samenwerkingspartners ook belemmerend kan werken. Zowel binnen gemeenten als woningcorporaties is er soms sprake van belemmerend beleid en regelgeving. Denk aan gemeenten die niet sturen op geschikt woonaanbod, maar wel vanuit de Wmo tal van woningaanpassingen financieren. Of woningcorporaties die door strikte
27
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
regels geen maatwerk kunnen leveren en daardoor senioren minder weten te helpen bij het doorstromen naar een kleinere woning. Door deze regels tegen het licht te houden en zo nodig aan te passen, kunnen de mogelijkheden voor doorstroming worden vergroot. Dit geldt ook op regioniveau voor het woonruimteverdeelsysteem. Per woningmarktregio wordt een ander systeem gehanteerd. Dat betekent dat het voor senioren momenteel lastig is om te verhuizen naar een andere gemeente of naar een woning van een andere corporatie. Dit werkt belemmerend, omdat senioren vaak in dezelfde regio, gemeente of zelfs wijk willen blijven wonen.
3.4 Data: registratie en analyse Naast samenwerking is het verkrijgen van inzicht in ‘wat werkt’ onderwerp van gesprek tijdens de interviews en de spiegelsessie. Duidelijk is dat er geen sprake is van één doelgroep en één interventie, maar dat een persoonsgerichte aanpak nodig is. Ook lijken er verschillen tussen regio’s te zijn: in de ene regio is een voorrangsregeling van groter belang dan in een andere. Inzicht in het effect van verschillende soorten instrumenten op doorstroom, ook op het niveau van de totale verhuisketen, lijkt grotendeels te ontbreken. Het koppelen van de inzet van instrumenten (resultaat) aan een daadwerkelijke verhuizing (effect) is lastig. Er kunnen ook andere factoren van invloed zijn geweest, zeker omdat de duur tussen de inzet van een instrument en de daadwerkelijke verhuizing vaak lang is. Slim gebruik van data is van meerwaarde om effecten te bepalen. De mate waarin de verschillende geïnterviewde partijen registeren en (bestaande) data gebruiken, verschilt sterk. De een meet de inzet van de instrumenten en de daadwerkelijke verhuizingen. Belemmering hierbij is dat bij een verandering
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 3. Inzichten uit de praktijk
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
van sociale huur naar vrijesectorhuur of koop de verhuisketen niet langer te traceren is. Anderen gaan op basis van verschillende bronnen op zoek naar verschillende doelgroepen voor het beleid dan wel het aanbod. Naast kwantitatieve data kan kwalitatief onderzoek onder senioren belangrijke inzichten opleveren. Denk aan interviews met senioren over het verloop van het verhuisproces en wat de doorslag heeft gegeven om te verhuizen. Uit de spiegelsessie komt naar voren dat er meer gebruik van data kan worden gemaakt, bijvoorbeeld voor inzicht in de verhuisketen, wie verhuiswensen heeft, wat het gewenste aanbod is en welke instrumenten helpen om de stap naar een nieuwe woning (eerder) te maken. Op basis van analyses kunnen doelgroepen en ook trends worden geïdentificeerd waardoor het mogelijk wordt om nog gerichter te sturen op doorstroming.
28
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
4 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 4. Beschouwing en aanbevelingen
29
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
4. Beschouwing en aanbevelingen 4.1 Beschouwing Waarom is doorstroming stimuleren belangrijk? Voorop staat dat senioren zo lang mogelijk prettig zelfstandig kunnen wonen. Echter, wanneer de huidige woning onvoldoende geschikt is om er op hoge leeftijd of met lichamelijke beperkingen te blijven wonen, is het verstandig om de woning tijdig aan te passen of te verhuizen. Daarnaast is het stimuleren van doorstroming een manier om schaarste van woningen te verdelen. De belangrijkste reden is omdat er onvoldoende aanbod van geschikte woningen is, zowel voor de senioren die doorstromen als voor de huishoudens uit de verhuisketens die daardoor op gang komen (eengezinswoningen en starterswoningen in het bijzonder).
oren realiseren zich dat deze verhuizing een volgende stap in hun leven is. Ze zien op tegen de rompslomp van verhuizen of krijgen soms te maken met hogere maandelijkse financiële lasten voor de nieuwe woning.
Is er een aanpak die altijd succesvol is om de doorstroming te stimuleren?
De noodzaak om doorstroming te stimuleren wordt breed gedragen. De objectieve gegevens, zoals weergegeven in hoofdstuk 1, onderbouwen deze noodzaak. We zien dus dat de aandacht voor doorstroming groot is, en dat veel corporaties, gemeenten en marktpartijen hiermee bezig zijn, of mee aan de slag willen. Onze verwachting is dan ook dat de komende tijd op diverse plekken pilots gericht op doorstroom gestart zullen worden en/of opgedane ervaringen zullen worden omgezet naar structureel beleid.
Wat uit deze quickscan duidelijk naar voren kwam, is dat niet één aanpak altijd en overal succesvol is. En ook niet dat er één interventie is die er zo uitspringt, dat deze echt altijd moet worden toegepast. Daar zijn een aantal redenen voor: – De mate van bekendheid van de mogelijkheden die er lokaal zijn, is zowel bij senioren als corporaties, gemeenten en marktpartijen zeer wisselend. – Regio’s verschillen van elkaar. De opgaves en mogelijkheden (geschikt woningaanbod) verschillen ook per regio. De bijbehorende aanpak en interventies zijn daarom in de meeste gevallen ook per regio net iets anders, evenals de betrokken organisaties. – In de meeste situaties wordt het effect van de aanpak of interventie niet of onvoldoende gemeten. Er is weinig inzicht in de resultaten, effectiviteit en efficiency, ook op het niveau van de totale verhuisketen. Hooguit is er inzicht in het aantal verhuisbewegingen. De concrete en meetbare effecten per interventie zijn niet inzichtelijk, wanneer niet vooraf een effectmeting wordt opgezet.
Welke belemmeringen zijn er voor senioren?
Wat werkt wel?
Verhuizen is een life-event dat voor alle doelgroepen een grote stap is. Door senioren wordt dit vaak als een nog grotere stap ervaren. Ze zijn gehecht aan de woning en de buurt, waar ze hun sociale leven hebben opgebouwd. Seni-
Er is dus niet één aanpak die aantoonbaar altijd en overal werkt, maar de ervaring leert dat er wel degelijk positieve ervaringen zijn met verschillende interventies:
Is er overeenstemming over het belang van het stimuleren van doorstroming?
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 4. Beschouwing en aanbevelingen
30
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
– Passend aanbod is essentieel: voldoende aanbod van geschikte woningen en woonvormen, eventueel gecombineerd met zorg en ondersteuning of een vorm van gemeenschappelijkheid. – Het ondersteunen bij de bewustwording door informeren en adviseren over de eigen situatie, het aanbod, de mogelijkheden en hoe mensen hier gebruik van kunnen maken en wat de gevolgen zijn (bijvoorbeeld op de voordelen, de totale financiële woonlasten en het tijdig inschrijven als woningzoekende). Dit kan zowel in een algemene voorlichtingscampagne als in een individuele aanpak. – Het ontzorgen van de senior (maar ook het netwerk zoals de kinderen) door te helpen op diverse terreinen zonder de verantwoordelijkheid over te nemen. Dit kan gaan over hulp bij inschrijving, samen reageren en hulp bij de daadwerkelijke verhuizing. – Het inzetten van een prijsprikkel om de verhuizing financieel minder onaantrekkelijk te maken. Dit kan zowel gaan om het (tijdelijk) aanpassen van de huurprijs als het verstrekken van een verhuiskostenvergoeding. – Het geven van voorrang op andere woningzoekenden bij bepaalde woningen, waardoor mensen minder lang hoeven te wachten op een woning. Hierdoor wordt het moment tussen het besluit om te verhuizen en de daadwerkelijke verhuizing korter gemaakt. De lokale woningmarkt is bepalend voor hoe voorrang het beste geregeld kan worden.
Een aanpak met de inzet van meerdere mogelijke interventies is aan te raden; geïnterviewden geven aan dat individueel maatwerk het sleutelwoord is voor een geslaagd doorstroombeleid.
Welke belemmeringen zijn er voor organisaties? Opvallend is dat in geen van de praktijkvoorbeelden de wet- en regelgeving als belemmerend ervaren wordt. De belemmeringen die ervaren worden, liggen binnen eigen organisaties, of binnen de samenwerking tussen organisaties (veelal tussen corporaties en gemeenten en tussen gemeenten en
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 4. Beschouwing en aanbevelingen
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
marktpartijen) en zijn daar op te lossen. Er wordt door diverse geïnterviewden gepleit voor lef en het ‘gewoon’ gaan doen, om van daaruit bij te stellen.
Wat zijn de belangrijkste conclusies? – In regio’s met woningschaarste is het oplossen van die schaarste de grootste opgave, niet alleen schaarste van geschikte woningen voor senioren, maar ook van eengezinswoningen en starterswoningen. – Er is niet één aanpak of interventie die altijd werkt; lokaal maatwerk en samenwerking levert meerwaarde op. – Er kan veel meer gebruik gemaakt worden van (kwantitatieve en kwalitatieve) data, zowel om gerichter interventies in te zetten alsook om de effecten te meten. – Belemmeringen zijn er vooral binnen en tussen organisaties, en zijn daar ook op te lossen.
4.2 Aanbevelingen Geschikt woningaanbod – Het stimuleren van doorstroming staat of valt bij voldoende passend woningaanbod voor senioren. Onder passend aanbod verstaan we woningen die geschikt zijn om zo lang mogelijk zelfstandig te (blijven) wonen. Dat houdt in dat niet alleen de woning geschikt is, maar ook het wooncomplex en de woonomgeving. Daarnaast is het vaak wenselijk dat de nieuwe woning in de wijk ligt waar de senior nu woont. – Zet daarnaast in op het ontwikkelen van vernieuwende levensloopbestendige woonconcepten voor senioren. Belangrijke randvoorwaarden zijn onder andere het kunnen hebben van contacten in het complex, gebouwen dienstengerichte faciliteiten en de zekerheid dat ze daar langdurig, ook bij een afname van mobiliteit of een toename van zorgbehoefte, gebruik van kunnen maken.
31
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
– Het gat tussen de sociale sector en de vrije markt vormt een belemmering; er is vaak een te beperkt aanbod in het middensegment. Dit terwijl veel senioren, zeker ook doorstromers uit een koopwoning, het wel kunnen betalen. Gemeenten kunnen meer sturen op variatie in het aanbod voor huur- en koopwoningen en corporaties kunnen bijdragen door bij nieuwbouwplannen meer rekening te houden met de woonwensen van senioren.
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
oplossen. Door aan de slag te gaan vanuit een gezamenlijke missie, visie en ambitie, en daar beleid en acties op af te stemmen is meer te bereiken dan afzonderlijk van elkaar. – Hiervoor is een gezamenlijke volgende stap nodig: een doorstroombeleid dat (met data) is onderbouwd, ontwikkeld op basis van een (gezamenlijke) visie en in afstemming met diverse betrokkenen. Goede doorstroming realiseren, dat kun je als organisatie niet alleen!
Aanpak en interventies – Er is niet één aanpak of interventie die altijd succesvol is, vaak ligt het aan zowel de lokale situatie als de individuele doorstromer. Zet daarom de mogelijkheid van meerdere interventies in bij het doorstroombeleid en biedt ruimte aan individueel maatwerk. – Onderzoek de inzet van interventies die zich hebben bewezen, zoals blijkt uit ervaringen: - passend aanbod; - informeren en adviseren, zowel collectief als individueel; - ontzorgen van de senior; - inzetten van een prijsprikkel; - voorrang geven. – Gebruik van data-instrumenten wordt nog niet veel toegepast. Er zijn mogelijkheden om door het beter en slimmer inzetten van data-analyse gerichter te sturen op doorstroming, en op de effectmeting van de ingezette interventies.
Communicatie en verleiden – Het inzetten op bewustwording bij senioren is essentieel om tijdige keuzes te stimuleren. Dat leidt tot het verbeteren van de kwaliteit van leven. Dat staat los van het feit of dat wel of geen verhuizing met zich meebrengt. Daarnaast leidt dit, in een aantal situaties, tot doorstroming. Deze bewustwording kan zowel in een collectieve campagne gedaan worden, maar dan wel liefst ondersteund door een individuele benadering. – Zet in op juiste en volledige voorlichting. Bijvoorbeeld op de mogelijke gevolgen van de verhuizing op de kwaliteit van leven en op het totale financiële plaatje (wellicht stijgt de huur, maar dalen de energielasten en wordt de huurtoeslag hoger). – Richt je op het verleiden van latente wensverhuizers, en houd rekening met de tijd die senioren nodig hebben om hun eigen beslisproces te doorlopen. Er zijn hierin verschillende fases. Richt je op de fase waarin iemand op dat moment zit.
Lokaal maatwerk en samenwerking
Leer van en met elkaar
– Lokaal maatwerk is essentieel, regio’s verschillen van elkaar en in iedere regio en woningmarkt zijn andere accenten in de aanpak nodig. Om hier goed mee aan de slag te gaan, is het belangrijk om naast de opgave ook de lokale noodzaak in beeld te hebben. – Door samenwerking, met name tussen corporaties en gemeenten, is meerwaarde te creëren. Geen van deze partijen kan het vraagstuk alleen
– We zien dat zaken zijn uitgeprobeerd en bijgesteld in de diverse aanpakken en interventies van de partijen die daarmee ervaring hebben opgedaan. Er is geleerd door te doen. Er is dus zeker te leren van ervaringen elders, zowel van de goede maar ook van de minder succesvolle ervaringen. En ook met deze publicatie hopen we daaraan een bijdrage te leveren.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 4. Beschouwing en aanbevelingen
32
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Deel 2 Praktijkvoorbeelden
In het volgende overzicht zijn de tien praktijkvoorbeelden opgenomen, inclusief de gebruikte instrumenten uit de vijf eerder genoemde interventiecategorieën (Passend aanbod, Op weg helpen, Ontzorgen, Prijsprikkel en Voorrang). Na dit overzicht volgen de factsheets die gemaakt zijn op basis van de interviews met de praktijkvoorbeelden. In het afsluitende hoofdstuk staat een uitgebreide verantwoording van de betrokken partijen en bronnen.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2: Praktijkvoorbeelden
33
Cover
Praktijkvoorbeeld
Inhoud
Passend aanbod
Samenvatting
Inleiding
Op weg helpen
In cijfers
Interventies
Ontzorgen
Praktijkvoorbeelden
Prijsprikkel
Voorrang
Huurprijsbehoud
Voorrangsregeling bij doorstroombeleid
Seniorenmakelaar mag binnen kaders prijsprikkels inzetten (maatwerk)
Seniorenmakelaar mag binnen kaders doorstroomkandidaten voorrang geven (maatwerk)
Seniorenmakelaar
Seniorenmakelaar
Thuisvester
Luisterend oor Bewustwording Informeren
Mogelijkheid tot doorverwijzen
Vidomes
Luisteren naar behoeftes Mogelijkheden in kaart brengen
Ondersteuning en bemiddeling bij proces van zoeken en/of verhuizen
Huurprijs aanpassen naar inkomen Huurverlaging garantie bij inkomensterugval
Afwijken van de inkomenseis Leeftijdseis aanpassen zodat gereageerd kan worden op 55-plus-woning
Almere
Wooncoach WMO Wijkteam Bewustwordingsaanpak
Wooncoach WMO Wijkteam
Verhuiskostenvergoeding
‘Van Groot Naar Beter’-label
Amersfoort
Inventariseren woonwensen Bespreken mogelijkheden Informeren en uitleg
Meehelpen met zoeken Begeleiden verhuizing Aanbod in de gaten houden Mogelijkheid tot doorverwijzen Directe bemiddeling
Woonlastengewenning Verhuispremie
‘Van Groot Naar Beter’-label
Hospitality manager
Hospitality manager
ErinThuis
Luisterend oor Informeren over de mogelijkheden
Mogelijkheid tot doorverwijzen binnen multidisciplinair netwerk
Participe
Luisteren en signaleren Informeren over mogelijkheden Adviseren
Bemiddeling bij o.a. gemeente
Woonz.nl
Luisterend oor Informeren over de mogelijkheden Barrières wegnemen
Mogelijkheid tot doorverwijzen
Blauwhoed
Marktpartijen/overig
Aanbevelingen
Sociale Verhuurders Haaglanden
Gemeenten
Corporaties
KleurrijkWonen
Inzichten
Verleiden Aanbod (producten én diensten) in co-creatie ontwikkelen
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2: Praktijkvoorbeelden
Voorrangsregeling buiten regulier toewijzen
34
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Thuisvester Op weg helpen Luisterend oor Bewustwording Informeren
Ontzorgen Mogelijkheid tot doorverwijzen
Aanpak Thuisvester kent voor haar huurders boven de 65 jaar een doorstroombeleid. Doel van het beleid is om de verhuisketen op gang te brengen en senioren prettiger te laten wonen. De aanpak is opgezet naar aanleiding van een vraag vanuit de huurdersverenigingen. Die gaven aan dat veel senioren in hun grote woningen bleven wonen, omdat ze dachten dat verhuizen veel geld zou kosten. Er is gestart met een pilot. En dankzij de positieve resultaten is het stimuleren van doorstroom structureel onderdeel geworden van de werkwijze.
Voor wie Het doorstroombeleid is bedoeld voor 1- of 2-persoonshuishoudens van wie 1 persoon 65 jaar of ouder is en van wie de huidige woning praktisch niet meer voldoet. In deze gevallen kan men in aanmerking komen voor een doorstroomurgentie. Iedereen met een leeftijd van 65-plus, met ouderdomsgebreken en een verhuiswens, wordt met deze aanpak gefaciliteerd in de doorstroming.
Werkwijze Senioren kunnen zelf aankloppen bij Thuisvester als ze in aanmerking denken te komen voor doorstroomurgentie. Ook wordt de aanpak onder de aandacht gebracht bij ingeplande huisbezoeken. Daarnaast worden proactief
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Thuisvester
02
Voorrang Voorrangsregeling buiten regulier toewijzen
gesprekken gevoerd wanneer er sprake is van renovatie van een complex. Deze gesprekken zijn vooral gericht op bewustwording; stel dat u tien jaar verder bent, is deze woning dan nog steeds geschikt? Dan wordt samen gekeken of er reële aanpassingen aan de woning moeten worden gedaan, of dat dit het moment is om door te stromen naar een gelijkvloerse woning. Op basis van een intakegesprek worden de huidige situatie en de woonbehoeften besproken. Hiervan wordt een verslag gemaakt en binnen een jaar wordt door middel van een voorrangsregeling een passende levensloopbestendige woning aangeboden. De nieuwe woning is een appartement of grondgebonden seniorenwoning met maximaal twee slaapkamers. De senior in kwestie krijgt maximaal twee keer binnen een jaar een aanbod, zo veel als mogelijk aansluitend op de woonwensen. In de praktijk is het nog nooit voorgekomen dat iemand twee keer heeft het aanbod heeft geweigerd. Op basis van een intakegesprek worden de huidige situatie en de woonbehoeften besproken. Hiervan wordt een verslag gemaakt en binnen een jaar wordt door middel van een voorrangsregeling een passende levensloopbestendige woning aangeboden. De nieuwe woning is een appartement of grondgebonden seniorenwoning met maximaal twee slaapkamers. De senior in kwestie krijgt maximaal twee keer binnen een jaar een aanbod, zo veel als mogelijk aansluitend op de woonwensen.
In de praktijk is het nog nooit voorgekomen dat iemand twee keer het aanbod heeft geweigerd.
35
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Resultaten Er wordt bijgehouden hoeveel mensen worden benaderd en hoeveel mensen er doorstromen. In 2018 hebben er 52 huisbezoeken plaatsgevonden en zijn er 14 urgenties afgegeven. In 2019 zijn er 82 huisbezoeken geweest en zijn er 42 urgenties afgegeven. In 2020 (tot en met het 3e kwartaal) zijn er 53 huisbezoeken geweest en zijn er 33 urgenties afgegeven. De bewoners die geen urgentie kregen, zijn vaak op eigen kracht aan een andere woning gekomen (zij hadden voldoende inschrijfduur maar wisten niet hoe te reageren op vrijkomende woningen) of hebben woningaanpassingen laten uitvoeren (via Wmo of corporatie). Soms verviel de vraag.
Toekomst van de aanpak Thuisvester kijkt nog naar een aantal verbeteringen van de aanpak. In een meer integrale aanpak zou er in de toekomst mogelijk meer aanbod aan middelen voor hulp bij verhuizing zijn. Daarnaast bestaat de ambitie om de aanpak breder te delen. Door vroegtijdig contact op te nemen met iedere huurder die de 65-jarige leeftijd bereikt en daarmee het gesprek aan te gaan over de toekomst. Maar het is nu nog niet duidelijk of er wel genoeg woningen beschikbaar zijn om de verhuisbewegingen rond te krijgen als iedereen zou aankloppen voor deze regeling. Daarnaast merkt Thuisvester dat er ook
Dubbele duurzaamheid Naast het Doorstroombeleid kent Thuisvester ook het ‘dubbele duurzaamheid’-principe. Bij renovaties van woningen van Thuisvester in de gemeente Geertruidenberg wordt in de duurzaamheidsopgave ook gekeken naar de mogelijkheden om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Met iedere bewoner van 65 jaar of ouder worden sinds 2020 gesprekken gevoerd om de woonbehoeften te inventariseren bij het ouder worden. Dit kan leiden tot gerichte aanpassingen in de woning of de mogelijkheid door te stromen op basis van een doorstroomurgentie.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Thuisvester
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
personen zijn die op 55-jarige leeftijd al de behoefte voelen om door te stromen. De leeftijdsgrens blijft een voorwaarde, maar Thuisvester bekijkt in die situaties op maat wat de behoefte is van de betreffende huurder.
Geleerde lessen 1. Zorg voor flexibiliteit door het kader van je beleid niet (al te) strikt te maken. Bij de start van deze aanpak was deze alleen ingericht voor de laagste inkomens (primaire groep), maar door de grote vraag van middeninkomens heeft Thuisvester dat laten vallen. Nu wordt alleen nog de voorwaarden gesteld dat er een woning van Thuisvester achtergelaten wordt, een van de huurders de 65-jarige leeftijd heeft bereikt en vanwege fysieke beperkingen de woning niet meer passend is. 2. Zorg dat de aanpak goed bekend is in de eigen organisatie en ook bij de netwerkpartners. Het leidt ertoe dat bewoners makkelijker het gesprek aangaan wanneer de woning niet meer past bij hun situatie. En dat professionals die achter de voordeur komen, de signalen die zij zien bespreekbaar maken en doorzetten naar de juiste partij. 3. Mensen die nog vitaal zijn, willen het nog niet hebben over een toekomst waarin dat mogelijk niet het geval is. Bewustwording tot stand brengen is echter wel belangrijk. En bedenk dat senioren graag in hetzelfde gebied blijven wonen en daar ook heel vasthoudend in zijn. 4. Een specialistische woonconsulent is aan te bevelen. Je hebt bepaalde vaardigheden nodig om met senioren om te gaan: doorvragen, een netwerk inschakelen en verbindingen kunnen leggen. Het is ander werk dan bij reguliere huurders. Daar zit ook de meerwaarde die je kan leveren.
36
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
5. Er is een tekort aan geschikte woningen. Woningen zijn geschikt als ze gelijkvloers zijn, en er dichtbij voorzieningen zijn. Het tekort kan doorstroming belemmeren. Misschien kunnen meer woningen worden omgevormd tot geschikt aanbod. 6. Bij woningaanpassingen komen altijd kosten kijken. Het sluitend maken van het kostenplaatje levert een discussie op of aanpassing vanuit de Wmo of door de corporatie moet worden gefinancierd. Het is heel belangrijk om de urgentie daarvan af te stemmen met de gemeente. Van daaruit kan een huurder bewust gemaakt worden over hoe en wat er bekostigd kan worden.
Tips Mary van Doesburg, Senior Consulent Leefomgeving bij Thuisvester: “Ga het gesprek aan. Luister en heb aandacht voor dat wat er gezegd wordt. Als je goed luistert, zit in het luisteren de oplossing al. Dan is het ook makkelijker om mensen in beweging te krijgen en een bijdrage te leveren aan oplossingen die al bedacht worden. Daar moet je de juiste vaardigheden voor hebben als consulent. En je ontkomt er niet meer aan om kinderen in het geheel te betrekken. Doe dat vroegtijdig. Op die manier lever je ook een bijdrage aan het ontzorgen van mantelzorgers.” Meintje Bakkum, Woonconsulent Senioren bij Thuisvester: “Voor het merendeel van de doelgroep is het lastig dat alles digitaal gaat, de digitale ontwikkelingen gaan zo snel dat het niet bij te houden is. Daar moeten we iets mee. Een groep senioren weet niet hoe het gaat met inschrijven, verlengen, et cetera. Vroeger stonden woningen in het lokale krantje. De klant is hier nu niet meer van op de hoogte.”
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Thuisvester
Oosterhout centrum
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
37
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Vidomes Op weg helpen Luisteren naar behoeftes Mogelijkheden in kaart brengen
Aanpak De seniorenmakelaar van woningcorporatie Vidomes is negen jaar geleden gestart om de doorstroming van senioren naar meer passende woningen te bevorderen. De seniorenmakelaar heeft drie doelstellingen: 1. Het vrijmaken van schaarse woningen om verhuisketens op gang te brengen. 2. Mensen op weg helpen die niet weten hoe ze een verhuizing aan moeten pakken. 3. Kwetsbare senioren met verhuisnood helpen. Om dit te bereiken heeft de seniorenmakelaar een instrumentenkoffer ter beschikking. Deze koffer is gaandeweg gevuld op basis van de behoeftes van senioren. De seniorenmakelaar levert voor iedere senior een maatwerkpakket, omdat geen enkele situatie hetzelfde is. En kan daardoor, met redelijke wensen van de senior, de belofte doen: ‘Als u wilt verhuizen, dan zorgen we dat dat lukt’.
Voor wie? De aanpak richt zich specifiek op senioren in de sociale huur. Over het algemeen wordt een leeftijdsgrens van 55-plus gehanteerd, maar dit is geen harde grens. De ervaring leert dat met name senioren met een leeftijd van 70-plus gebruik maken van deze aanpak.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Vidomes
Voorrang Huurprijs aanpassen naar inkomen Huurverlaginggarantie bij inkomensterugval
Ontzorgen Ondersteuning en bemiddeling bij proces van zoeken of verhuizen
02
Voorrang Afwijken van de inkomenseis Leeftijdseis aanpassen zodat gereageerd kan worden op 55+-woning
De aanpak is in de loop van de tijd uitgebreid om ook kwetsbare senioren te helpen wanneer verhuizen noodzaak is geworden en ze dit niet (goed) kunnen regelen zonder de inzet van een seniorenmakelaar. Hierdoor neemt het aantal urgenten af en wordt voorkomen dat een huurschuld wordt opgebouwd.
Werkwijze De seniorenmakelaar gaat het gesprek aan met de beoogde doorstromende senior. In dat gesprek luistert de seniorenmakelaar naar de behoeftes en brengt de mogelijkheden in kaart. Op basis van de casus wordt gekeken welke instrumenten van waarde zijn. De senioren benaderen de seniorenmakelaar zelf. Door bekendheid te geven aan de functie en invulling te geven aan wat een senioremakelaar kan betekenen, is het balletje vanzelf gaan rollen. Senioren kunnen via verschillende kanalen in contact komen met de seniorenmakelaar, via zorgpartijen, de gemeente, mond-tot-mondreclame en interne verwijzingen binnen de corporatie. Momenteel wordt met plaatselijke advertenties meer kenbaarheid gegeven aan de rol van seniorenmakelaar.
Resultaten De resultaten van deze aanpak worden zorgvuldig bijgehouden; welke klanten, wanneer de verhuizing tot stand komt, welke instrumenten ingezet
38
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
worden en of er een schaarse woning wordt achtergelaten. Op basis daarvan wordt de score van de seniorenmakelaar bijgehouden. In 2019 zijn met deze aanpak 42 schaarse woningen vrijgemaakt. In de jaren daarvoor rond de 25 tot 35 woningen per jaar. In 2020 zijn tot 1 oktober al 42 schaarse woningen vrijgemaakt
Toekomst van de aanpak In een eerdere tussenevaluatie (2014) is de aanpak doorgerekend en daaruit bleek dat de inzet weer terugverdiend wordt. Inmiddels wordt door jarenlang aftoppingshuurbeleid geen winst meer behaald op deze aanpak, maar dat ligt organisatiebreed. Ondanks dat het financieel misschien niet zoveel voor de corporatie oplevert, wordt een maatschappelijk resultaat bereikt. Immers, iemand wordt geholpen aan een fijne en geschikte woning en daarnaast wordt een schaarse woning vrijgemaakt voor een nieuw huishouden. Omdat het nut en de noodzaak van de inzet van een seniorenmakelaar zich inmiddels bewezen hebben, zijn inmiddels ook twee andere seniorenmakelaars aan het werk in deze regio, specifiek in Zoetermeer en Delft. Deze seniorenmakelaars worden, niet zoals bij de seniorenmakelaar van Vidomes, door de corporatie zelf gefinancierd, maar door cofinanciering van gemeente (Delft en Zoetermeer) en corporaties (Vestia, Woonbron en De Goede Woning).
Geleerde lessen 1. Initieel had de seniorenmakelaar een andere, derde doelstelling. Het was ook de bedoeling om de op dat moment moeilijk verhuurbare woningen te verhuren. Deze doelstelling is snel losgelaten, omdat dit moeilijk verhuurbare aanbod niet aansluit met de woonwensen van senioren. Door deze mismatch wordt het lastig om senioren te verleiden om hiernaartoe te verhuizen.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Vidomes
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
2. Woonruimteverdeelsystemen zijn vaak gericht op een sneljagende woningzoeker. Zo gaan senioren meestal niet te werk. Zij willen zich op hun gemak oriënteren en verschillende mogelijkheden afwegen voordat ze de stap maken om te verhuizen. Dat zou beter georganiseerd moeten worden. Vidomes is momenteel bezig om daar een slag in te maken. Daar ligt ook een kans om moeilijk verhuurbaar aanbod anders en beter aan te prijzen, waardoor het aanbod wel interessant is. 3. Tijdens de ontwikkeling van deze aanpak is vooral gebleken dat de persoonlijke maatwerkbenadering voor succes zorgt. Omdat geen enkele situatie hetzelfde is, is een goede inschatting van de situatie en een integere werkwijze cruciaal. De persoon die deze functie vervult moet dan ook echt iemand zijn die deze functie op een goede manier kan invullen. Deze moet klantgericht en resultaatgericht zijn, en geen commercieel doel hebben. Het is belangrijk om eerst goed te luisteren, de essentiële behoeftes te onderkennen en daar doelgericht de juiste middelen voor in te zetten. 4. Om deze aanpak tot een succes te maken is een maatwerkaanpak cruciaal. Om ook daadwerkelijk verschillende instrumenten tot de mogelijkheden te hebben, moet er een zekere bereidheid zijn om door de bestaande structuren heen te gaan. Een maatwerkaanpak vraagt om een andere manier van denken en commitment om tot out of the box-oplossingen te komen.
Zonder alles operationeel dicht te regelen en te zeggen: ‘In situatie A gebruiken we dit instrument en in situatie B dat instrument’. Daardoor worden instrumenten gebruikt die daadwerkelijk bijdragen aan het doel. 5. Wanneer er ruimte is om de juiste instrumenten op het juiste moment in te zetten, en de randvoorwaarden goed zijn, zou een overkoepelende seniorenmakelaar over meerdere corporaties heen een groter bereik hebben. Zie ook de factsheet van Stichting Verhuurders Haaglanden.
39
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
6. Een woonwensenonderzoek levert vaak dezelfde antwoorden op. Het zou mooi zijn om een woonwensenonderzoek 2.0 te doen waarbij doorgevraagd wordt: ‘Wat maakt nou dat je wél zou willen verhuizen?’ ‘Stel dat… met zowel positieve als negatieve toekomstbeelden?’ Dat zijn moeilijke vragen op gevoelig terrein, maar op die manier kunnen de onderliggende mechanismen misschien meer tastbaar gemaakt worden. Met als uiteindelijke doel een extra groep mensen te motiveren om door te stromen naar een geschikte woning. Daar liggen nog kansen.
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
2020 een belangrijke ‘maar’: als een huurder te groot woont, dan blijft de huurprijs wat hoger, zodat ‘kleiner wonen loont’. Als de Rijksoverheid deze eenmalige huurverlaging ook komende jaren wil blijven toepassen, pleit Vidomes ervoor dat de wettekst ruimte biedt voor lokaal maatwerk ten behoeve van doorstroming. Op die manier is er een (redelijke) financiële motivatie voor te groot wonende huurders om te verhuizen.
Tips 7. Het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod ontbreekt. Er wordt gezegd dat er voldoende geschikte woningen zijn voor senioren, maar dit is niet het geval. De woningen die beschikbaar zijn, passen niet bij de woonwensen van senioren. De meest populaire plekken zijn dicht bij voorzieningen, de locatie is belangrijk of een ontmoetingsruimte in verzorgd-wonen-complexen. Dit kwalitatieve aanbod zou per direct gebouwd moeten worden. Daar zou de gemeente op moeten sturen, om zo het doorstroom resultaat te bereiken. Een beter inzicht in vraag en aanbod zou daarbij helpen.
Maarten Vos, Manager Strategie en Innovatie bij Vidomes: “Denk vanuit het huisvesten van de doelgroep en het maatschappelijk resultaat wat je daarmee behaalt en niet alleen vanuit de wettelijke kaders.” Maud Brugman, Seniorenmakelaar bij Vidomes: “Lever maatwerk. Luister naar je klant en speel op de behoeftes in. Dat is het belangrijkste!”
8. Het is wenselijk dat de gemeente senioren stimuleert om te verhuizen. Een aangepaste quid pro quo-regeling zou uitkomst kunnen bieden: ‘geen traplift, maar een verhuiskostenvergoeding’. Dat zou kunnen door de verhuiskostenvergoeding eerder in te zetten, namelijk zodra er een verhuiswens kenbaar is gemaakt. Het huidige bedrag dat voor Wmo-maatregelen wordt gebruikt, zou dan ook kunnen worden ingezet voor een gesprek met de seniorenmakelaar en een verhuizing naar een geschikte woning. Daar zou een gemeente flexibeler in kunnen en moeten zijn, zonder dat het extra geld kost. 9. Als gevolg van nieuwe wetgeving hebben zittende huurders met huren onder de passende toewijzingsgrens in 2020 eenmalig recht op huurverlaging naar de aftopgrenzen. Dit draagt bij aan passende huren voor mensen die het nodig hebben. Vidomes paste al 6 jaar huurverlaging en huurbevriezing toe voor huurders die relatief duur wonen, maar hanteerde hierbij tot
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Vidomes
Maud Brugman, Seniorenmakelaar Vidomes
40
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Sociale Verhuurders Haaglanden Op weg helpen Seniorenmakelaar
Ontzorgen Seniorenmakelaar
Voorrang Seniorenmakelaar mag binnen kaders prijsprikkels inzetten
02
Voorrang Seniorenmakelaar mag binnen kaders doorstroom-kandidaten voorrang verlenen
Aanpak Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) werkt op regionale schaal aan doorstroming. Zo zijn er seniorenmakelaars en een voorrangsregeling. SVH is als vereniging van woningcorporaties ook de linking pin tussen de verschillende seniorenmakelaars en zorgt voor het samenbrengen en stroomlijnen van hun werkwijze.
Voor wie? De aanpak is vooral gericht op senioren die een relatief grote woning huren. In de regio woont ruim 28 procent van de corporatiehuurders te ruim, tegenover ‘slechts’ 6 procent die te krap woont. Door een klein deel van die ‘te ruim wonenden’ te stimuleren tot verhuizing, kunnen alle gezinnen die krap wonen een passende woning krijgen. De woningen die zij achterlaten, zijn weer geschikt voor kleine huishoudens. Met doorstroming help je zo niet alleen doorstromers, maar ook de starter achterin de verhuisketen wordt geholpen.
Naast de seniorenmakelaars worden de corporaties gestimuleerd de vrije 10%-10%-ruimte te benutten en middenhuur met voorrang aan sociale huurders te verhuren. Ook worden op Woonnet Haaglanden automatische voorrangsregels gehanteerd die doorstromers uit een schaarse, grote woning voorrang geven als ze reageren op een kleine(re) woning. Deze regels komen voort uit de huisvestingsverordeningen van de gemeenten en zijn een invulling van regionaal en lokaal maatwerk. Dit betreft dus niet zozeer een instrument van SVH, maar is wel een belangrijk doorstroominstrument in de regio voor alle gemeenten en corporaties. Om een doorlopend gesprek te voeren over doorstroming en zo van elkaar te leren heeft de SVH de bestuursadviescommisie doorstroming (BAC) in het leven geroepen. De BAC maakt de verschillende ervaringen inzichtelijk, probeert te helpen om deze maatregelen te optimaliseren en organiseert kennisuitwisseling tussen corporaties.
Werkwijze In de regio Haaglanden zijn vijf seniorenmakelaars aan het werk. Twee seniorenmakelaars zijn bij SVH in dienst en werken regionaal voor woningzoekenden die in een van de gemeenten wonen of bij een van de aangesloten corporaties huren. Er is een seniorenmakelaar werkzaam bij Vidomes. En twee seniorenmakelaars zijn aangesteld vanuit een pilot waarin lokale corporaties en de gemeenten Delft en Zoetermeer samenwerken.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Sociale Verhuurders Haaglanden
Resultaten en toekomst van deze aanpak SVH heeft samen met de gemeenten en de regionale huurdersvertegenwoordiging onderzoek gedaan naar scheefwonen in de regio. Hierin wordt onderzocht waar het doorstroompotentieel zit; wie woont te klein, te groot of te duur? Hierdoor heeft SVH inzicht in de mate van scheefwonen, om welke doelgroepen het gaat en wat voor woonproduct zij wensen. Vervolgstap is dat
41
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
SVH kijkt welke doorstroommaatregelen toegepast kunnen worden en of het effect van die doorstroom-maatregelen feitelijk kwantificeerbaar te maken is, zodat corporaties en gemeenten weten welke maatregelen ingezet kunnen worden en met welk mogelijk resultaat. Hierin wordt ook gekeken welke afspraken je regionaal zou moeten maken en waar lokale afspraken volstaan. Ook heeft SVH onderzoek gedaan naar het psychologische proces dat iemand doormaakt bij een verhuizing. Daaruit blijkt dat grofweg zeven drempels een verhuiswens in de weg kunnen staan. Denk bijvoorbeeld aan het gebrek aan beschikbaar en gewenst aanbod, onzekerheid over (of verslechtering van) de toekomstige financiële situatie en het opzien tegen de impact van de beslissing om te verhuizen. Een aantal van deze drempels zijn door corporaties of gemeenten wellicht te verzachten of helemaal weg te nemen. Komend jaar gaat de BAC uitwerken wat corporaties en SVH kunnen doen om de drempels zoveel mogelijk weg te nemen.
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
3. In sommige gemeenten worden lokaal wel prestatieafspraken over doorstroming gemaakt tussen gemeente en corporaties. In de regio Haaglanden voert SVH dat gesprek ook met gemeenten en wordt onderzocht of (en welke) regionale doorstroomafspraken gemaakt kunnen worden – immers de woningmarkt is ook regionaal. SVH heeft als uitgangspunt dat dit alleen op regionaal niveau gebeurt als dat meerwaarde heeft ten opzichte van de lokale afspraken. 4. Het effect van het inzetten van doorstroommaatregelen is moeilijk in kaart te brengen. Je kunt wel verhuisketens meten en volgen, ook als iemand uit de corporatiesector verhuist. Maar het effect van toegepast maatwerk is moeilijk meetbaar. Daar zou SVH nog wel een stap in willen maken. Een maatregel met aantoonbaar positief effect zal sneller worden toegepast dan wanneer het effect onduidelijk is.
Tips Geleerde lessen 1. Primair probleem is dat er nauwelijks nieuwbouw wordt toegevoegd. Een echt goed seniorenproduct is in de regio beperkt aanwezig. De woning waarnaar wordt doorgestroomd, moet een volwaardig alternatief zijn voor de huidige woning. Zonder goed aanbod krijg je senioren moeilijk in beweging. 2. Daarop aansluitend: Hoe zet je de nieuwbouw zo effectief mogelijk in om doorstroomketens op gang te brengen? Welke afspraken moet je dan maken, welke ruimte moet je krijgen van je gemeente? Welke uitzonderingen en experimenten kun je het beste toepassen?
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Sociale Verhuurders Haaglanden
Jozefine Hoft, Directeur bij Sociale Verhuurders Haaglanden: “Creëer beleid en ruimte voor corporaties. Wat mag en kan al allemaal? Duidelijkheid zou echt een toevoeging zijn. Daar is echt behoefte aan. Benut de ruimte en koppel deze aan een volkshuisvestelijke doelstelling waardoor doorstroming echt prioriteit gaat krijgen.” Suzan Mouthaan, Beleidsadviseur bij Sociale Verhuurders Haaglanden: “Doorstroming bevorderen is soms een soort zendingswerk. Het verhaal, ‘Waartoe doe je dit?’, vraagt blijvend om aandacht. Welke volkshuisvestelijke doelstelling vul ik hier nu mee in? Waarom pas ik maatwerk toe? Waarom bij de ene persoon wel en bij de ander niet? Door daar met elkaar over in gesprek te gaan (en te blijven), gaat doorstroming pas echt leven.”
42
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
KleurrijkWonen Voorrang Huurprijsbehoud
02
Voorrang Voorrangsregeling bij doorstroombeleid
Aanpak Het doorstroombeleid van KleurrijkWonen heeft tot doel om de gehele verhuisketen te verlengen. Daarmee komen gewilde eengezinswoningen vrij voor (jonge) gezinnen. Hoe langer de verhuisketen, hoe meer verhuiskansen ontstaan. In het doorstroombeleid worden instrumenten als huurprijsbehoud en een voorrangsregeling actief ingezet. Het heeft geen financiële doelstellingen.
Voor wie? Het doorstroombeleid is bedoeld voor mensen van minimaal 55 jaar met doorstroomurgentie. Ook dient de huidige woning een eengezinswoning te zijn met minimaal drie slaapkamers. De ‘doorstroom’-woning is een seniorenwoning, vaak in de vorm van een appartement met lift, met maximaal twee slaapkamers. Voorwaarde aan het huishouden om in te stromen in de ‘vrijgekomen’ woning is dat het huishouden al huurder is bij KleurrijkWonen en dat het uit minimaal drie personen bestaat.
Werkwijze Jaarlijks ontvangen huurders (55-plus) een mail of brief over de doorstroomregeling onder het motto: ‘Verhuizen mag, maar het moet niet. We willen je graag helpen’. Deze huurders benaderen KleurrijkWonen zelf als ze hiervoor in aanmerking willen komen. Vervolgens wordt dit doorgevoerd in WoningNet,
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / KleurrijkWonen
waar de huurder het voor hem of haar bedoelde aanbod kan zien en daarop kan reageren. Het beleid is in de loop der tijd simpeler gemaakt; woningwaarderingspunten voor de huidige woning zijn niet meer nodig om in aanmerking komen voor de doorstroomregeling. Nu moet de huurder een eengezinswoning achterlaten met minimaal drie slaapkamers. Ook is het behoud van de huurprijs eenvoudiger gemaakt. In plaats van een bepaald percentage van de nieuwe huurprijs, wordt de huidige kale huurprijs meegenomen. De effectiviteit van de regeling en de cijfers die daarbij horen, zijn ook afhankelijk van de aandacht die er voor de regeling is vanuit de organisatie. Woningen moeten bijvoorbeeld actief worden voorzien van een doorstroomlabel. De aanpak moet intern gedragen worden. Om dat te borgen is sinds twee jaar een projectgroep actief met uit elk regioteam een of twee mensen die zijn aangewezen om deze aanpak te dragen.
Resultaten KleurrijkWonen begon in 2011 met een doorstroomexperiment, waar het huidige doorstroombeleid uit is voortgevloeid. Elke twee jaar wordt de werkwijze geëvalueerd. Ook wordt de tevredenheid gemeten onder woningzoekenden. Tot 2015 zijn veel verhuisketens op gang zijn gekomen. Door het passend toewijzen is dit in 2016 veel minder geworden. In 2020 zitten de aantallen op weer op hetzelfde niveau als in 2015.
43
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Data-analisten van de corporatie hebben eind 2020 de opdracht gekregen om resultaten van het doorstroombeleid nog scherper inzichtelijk te gaan maken. Het blijkt dat het huurdersbestand van KleurrijkWonen niet zoveel gezinnen heeft; het bestaat voor 80 procent uit 1- of 2-persoons huishoudens. In de toekomst wordt bekeken of vastgehouden wordt aan de instroom van gezinnen in de vrijgekomen woning. Ook is er een relatie met nieuwbouw: wanneer er weinig nieuwbouw wordt gerealiseerd, is er ook sprake van weinig doorstroming.
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Ik heb bewust voor deze woning gekozen vanwege de aangepaste huurprijs en/of urgentie
7% 13 %
eens niet eens/oneens mee oneens
80 %
Totaal aantal verhuisketens 50 45
*De gemiddelde lengte van een verhuisketen zonder doorstroombeleid is 1,4.
40 35
Geleerde lessen
30 25 20 15 10 5 0
2011-2013
2013-2015
2015-2017
2018-nu
Lengte van verhuisketens
2. De focus ligt op urgentie en huurprijs. De ondersteuning bij de administratieve belemmering die senioren zouden ervaren was minimaal. In 2013 is dit deel van de aanpak losgelaten. De senioren in deze regio hebben veelal een goed sociaal netwerk, waardoor ‘ontzorgen’ niet noodzakelijk is.
3,5 3 2,5 5 1,5 1 0,5 0
2011-2013
1. De verlenging van de verhuisketen is gericht op de gehele sociale sector, niet alleen op het woningaanbod van KleurrijkWonen. Daarom wordt in Tiel samen met de collega-corporatie deelgenomen aan de doorstroomregeling. Het hoogste belang is beweging in de sociale markt. Theoretisch gezien kan daardoor een financieel voordeel bij de collega-corporatie vallen. In de praktijk komt dit niet vaak voor.
2013-2015
2015-2017
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / KleurrijkWonen
2018-nu
3. Communicatie naar de doelgroep: noem het een aanpak voor mensen met een leeftijd van 55-plus. Het bereik is dan groter. Bovendien ligt de benaming ‘senioren’ gevoelig bij de doelgroep. Gesprekken met huurdersorganisaties zorgen voor draagvlak onder het huurdersbestand.
44
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
4. In aanvulling op het doorstroombeleid heeft KleurrijkWonen een regeling om de huidige woning geschikt te maken om langer thuis te wonen. Huurders krijgen punten die ze kunnen inzetten voor diverse woningaanpassingen. Daarmee kan een verhuiswens of verhuisnood worden weggenomen en opgelost in de huidige woning. 5. De regeling brengt een bredere discussie op gang. Het huidige woonruimteverdeelsysteem is complex door allerlei passendheidseisen. Door het sturen op doorstroom is hier een extra regeling aan toegevoegd. Met de kennis van vandaag zou het prettig zijn om een simpeler systeem in te richten.
Tips André van Giffen, Manager Strategie & Ontwikkeling bij KleurrijkWonen: “Corporaties, leer door te doen! De traagheid van de sector maakt dat vernieuwingen moeilijk geadapteerd worden. Ga het zelf ervaren. Pas je eigen vorm in jouw geografische context toe. Heb lef en durf te bewegen. En gemeente, faciliteer je corporatie. Als ze dit willen doen, moedig ze aan om dat te doen. En help ze ook, maak in prestatieafspraken een deal ten gunste van iedereen.” Anne Arts, medewerker Verhuur bij KleurrijkWonen: “Zie niet te veel beren op de weg. Je zal zien dat de beren er helemaal niet zijn! Sta open voor iets nieuws en probeer het uit.”
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / KleurrijkWonen
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
45
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Almere Op weg helpen Wooncoach WMO-wijkteam Bewustwordingsaanpak
Ontzorgen Wooncoach WMO-wijkteam
Voorrang Verhuiskostenvergoeding
02
Voorrang ‘Van Groot Naar Beter’-label
Aanpak
Werkwijze
Om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te blijven wonen, kan in de huursector verhuisd worden naar een gelijkvloerse woning of, in de koopsector, een eigen woning worden aangepast. Om een verhuisbeweging te maken, moeten voldoende geschikte woningen beschikbaar zijn. Om deze verhuisbeweging beter te faciliteren is in de zomer van 2019 de verhuisregeling ‘Van Groot Naar Beter’ in het leven geroepen. Binnen deze regeling kunnen senioren met voorrang verhuizen. De regeling is bedoeld om senioren te stimuleren te verhuizen naar een beter passende woning. Tegelijkertijd komen eengezinswoningen vrij voor starters en gezinnen.
Bij de verhuisregeling ‘Van Groot Naar Beter’ zijn de gemeente Almere en drie corporaties betrokken. Twee van de drie corporaties (de Alliantie en Ymere) maken gebruik van een wooncoach. Deze luistert naar de behoeften, geeft informatie over de mogelijkheden en geeft senioren advies over verhuizen en hoe dat te doen. De wooncoach kan ook hulp bieden bij het achterlaten van de huidige woningen (bijvoorbeeld bij het maken van afspraken op maat om de woning geschikt achter te laten). De wooncoaches brengen ook de regeling ‘Van Groot Naar Beter’ onder de aandacht bij senioren. De wooncoach heeft onder andere contact met zorgorganisaties en wijkteams. De wooncoach is specifiek gericht op sociale huurders en zal dan ook niet adviseren in koopwoningen.
Voor wie? De ‘Van Groot Naar Beter’-verhuisregeling richt zich specifiek op huurders van corporatiewoningen (sociale huur of vrije sectorhuur) die binnen Almere verhuizen. Huurders in een vrijesectorwoning komen ook in aanmerking, wel moet hun (huishoud)inkomen onder de inkomensgrens voor sociale huur liggen. De regeling is bedoeld voor kleine huishoudens, zonder inwonende kinderen, waarvan tenminste een huurder 55 jaar of ouder is. Ook moet het huishouden een woning met minimaal vier kamers achterlaten.
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Almere
Mensen die aan de voorwaarden voldoen krijgen voorrang op door de corporaties ‘Van Groot Naar Beter’-gelabelde woningen. Dit zijn gelijkvloerse sociale huurwoningen met maximaal drie kamers. De corporatie verstrekt aan de huurder een voorrangstatus op basis van eerder genoemde voorwaarden (zie: ‘Voor wie?’). Met deze status kan de huurder met voorrang op WoningNet zoeken naar een meer passende woning met maximaal drie kamers. Deze woningen zijn gelabeld door de woningcorporaties (de Alliantie, GoedeStede en Ymere). De voorrangstatus kan ook gebruikt worden door mensen die een grote koopwoning achterlaten. De financiële regeling geldt voor hen echter niet.
46
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Naast voorrang op de zogenoemde ‘Van Groot Naar Beter’-woningen, kunnen doorstromers een verhuiskostenvergoeding van 1250 euro krijgen van de gemeente Almere, wanneer een grote woning wordt achtergelaten. De subsidieaanvraag voor de verhuiskostenvergoeding kan enkel worden ingediend door de huurder en pas nadat de huurder en de woningcorporatie het nieuwe huurcontract hebben ondertekend.
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
ches, zodat huurders niet afhankelijk zijn van de corporatie waar ze van huren. De wooncoaches worden vooralsnog door de twee corporaties betaald en de gemeente voorziet in de verhuiskostenvergoeding. In de nieuwe afspraken zullen ook de kosten en inzet worden besproken.
Geleerde lessen Via de website en de nieuwsbrief van de opgave (G)oud in Almere en via wooncoaches wordt gecommuniceerd over de ‘Van Groot Naar Beter’-verhuisregeling. Eind 2020 start daarnaast een bewustwordingscampagne om onder andere deze regeling onder de aandacht te brengen.
Resultaten De ‘Van Groot Naar Beter’-regeling loopt vanaf 1 september 2019. Eind 2019 vonden de eerste verhuizingen plaats. Tijdens de start van de regeling werd er veel gebruik van gemaakt. In 2019 (vanaf 1 september) is 17 keer gebruik gemaakt van de ‘Van Groot Naar Beter’-verhuisregeling. In 2020 (tot 1 oktober) is 37 keer gebruik gemaakt van de regeling. De gemeente heeft hier een maximum budget voor beschikbaar gesteld. Het subsidieplafond is 37.500 euro in 2019 en jaarlijks 75.000 euro voor de periode 2020 tot en met 2022. Dat betekent een maximum van zestig verhuiskostenvergoedingen per jaar. Het leek er begin 2020 op dat het subsidieplafond van 75.000 euro voor de verhuiskostenvergoedingen al voor het einde van het jaar bereikt zou worden. Als gevolg van de coronapandemie zijn echter minder senioren in beweging gekomen om te verhuizen en heeft het traject vier maanden stilgelegen. Eind 2020 kwam het weer langzaam op gang.
Toekomst van de aanpak In het najaar van 2020 vond een evaluatie over het eerste jaar plaats. De gemeente zet nu in op eenduidige afspraken als onderdeel van de prestatieafspraken van corporaties. De gemeente zet ook in op de inzet van wooncoa-
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Almere
1. Langer en beter zelfstandig thuis wonen is een integrale aanpak over de domeinen heen. Dit doe je samen met verschillende partijen en uiteraard met de senioren zelf. Zoek daarom de samenwerking met partners op en zet daarop in. Stel elkaar vragen als: Waar zijn jullie mee bezig? Wat bindt jullie? Welke opgaven zien jullie? Waar moeten we extra op inzetten? Dan kom je bijvoorbeeld tot de ontdekking dat een welzijnsorganisatie graag meer aandacht zou willen besteden aan het thema wonen. Zij zijn er voor dezelfde doelgroep en zouden daar in hun werkwijze wat mee kunnen doen. Zulke projecten worden door gemeente Almere gestimuleerd. (G) oud in Almere is er heel erg op gericht wat andere partijen kunnen doen, want die bereiken senioren weer op een andere manier en op een ander moment. Niet alleen vanuit de gemeente, maar juist ook bij de huisarts of een buurtinitiatief bereik je senioren. 2. De verantwoordelijkheid om langer en beter zelfstandig thuis te wonen ligt niet alleen bij woningcorporaties, maar ook bij huiseigenaren. Met een bewustwordingscampagne kun je alle senioren aanmoedigen om hun verantwoordelijkheid te nemen over ouder worden. Daarbij is het belangrijk dat je weet hoe je zorgt voor bewustwording.
Waar heeft de senior behoefte aan? Wat is het juiste moment voor verschillende interventies? Dit hangt vaak samen met mijlpalen, zoals kinderen die uit huis gaan, grootouder worden of met pensioen gaan. Dat is bij iedereen verschillend, dus wat zijn geschikte momenten om aan te haken? Daar is een plan van aanpak voor nodig. De gemeente Almere is daar nu mee bezig.
47
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
3. De verhuiskostenvergoeding is een subsidieregeling. Deze is gekoppeld aan de bestuursperiode en daar zit een einddatum op. Dat betekent ook dat er een einddatum aan de verhuiskostenvergoeding zit. Hierover moeten in de nieuwe bestuursperiode opnieuw afspraken worden gemaakt. 4. Je moet kijken hoe je verschillende corporaties op één lijn krijgt om senioren echt goed te bedienen. 5. De wooncoach adviseert om als wooncoach kennis te hebben van het bezit en van de sociale kaart. Maar een wooncoach moet ook beschikken over een goed netwerk en voldoende tijd om senioren goed voor te lichten. Tussen de eerste stap en het daadwerkelijk verhuizen ligt een tijd van verschillende fases in de besluitvorming, en daarmee ook van verschillende vraagstukken. Daarnaast zou het helpen wanneer mensen, met een klein netwerk en smalle portemonnee, ook gefaciliteerd kunnen worden bij de daadwerkelijke verhuizing (met het verhuizen of doen van klusjes).
In cijfers
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Tips Caroline Oort, Communicatieadviseur (G)oud in Almere bij gemeente Almere: “Ga uit van de doelgroep en de vraag die er is. Ga het niet bedenken voor ze, maar betrek ze echt bij de oplossing.” Yvette van der Chijs, Kwartiermaker en Verbinder (G)oud in Almere: “Doe het niet alleen als gemeente. Je hebt heel veel mooie partners, die allemaal hetzelfde vraagstuk tegenkomen vanuit een andere invalshoek. Probeer dat op te zoeken en te verbinden met elkaar.” Astrid Visscher, Wooncoach Almere namens de Alliantie en Ymere: “Een gesprek is van vitaal belang, luisteren en gehoord worden. Van hieruit kijken wat de mogelijkheden zijn en de samenwerking opzoeken.”
6. Senioren willen vooral binnen hun eigen wijk verhuizen, maar daar zijn vaak niet voldoende geschikte woningen. Zodra er geschikte nieuwbouw is, ontstaat er vaak een toename in de verhuisbewegingen. 7. Er is een gelimiteerd aantal verhuiskostenvergoedingen beschikbaar gesteld door de gemeente. Maar er is geen maximaal aantal verhuizingen. Daarvoor ben je afhankelijk van geschikte woningen. In de woonvisie is de woningbouw opgave belegd. Daar is ook een kwalitatieve vertaling voor nodig. Waar wil je die woningen neerzetten? In welke buurt? Wat maakt die buurt tot een geschikte plek en wat voor specifieke woning is nodig en gewenst? De praktijk laat zien dat senioren vooral binnen hun eigen wijk willen verhuizen maar daar zijn vaak niet voldoende geschikte woningen. Almere
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Almere
Interventies
48
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
In cijfers
Interventies
Inzichten
Aanbevelingen
Praktijkvoorbeelden
Amersfoort Op weg helpen Inventariseren woonwensen Bespreken mogelijkheden Informeren en uitleg
Ontzorgen Advies en begeleiding Doorverwijzing en directe bemiddeling
Aanpak In Amersfoort zetten drie corporaties (de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen) gezamenlijk wooncoaches in. De wooncoaches worden ingezet om senioren te informeren en ontzorgen door hen te helpen bij het maken van de stap naar een nieuwe woning. Het doel is om meer mensen een passend huis te bieden. Het mes van de wooncoach snijdt aan twee kanten. Oudere huurders worden op weg geholpen naar een woning waarin ze comfortabel oud kunnen worden. Zij laten weer een woning achter voor een andere woningzoekende. Hierdoor kunnen meer mensen een passende woning vinden.
Voor wie? De wooncoaches richten zich op huurders van de corporaties met een leeftijd van 65 jaar en ouder. Zij kunnen binnen het vastgoed van een corporatie verhuizen of doorstromen naar een andere corporatie, ook naar corporaties buiten Amersfoort. Daarnaast is het mogelijk om een wooncoach in te schakelen als de huurder wil verhuizen naar een woning in de marktsector (koop of huur).
Werkwijze De corporaties trekken samen met de gemeente en de huurdersorganisaties op om de doorstroming een bredere impuls te geven. Bij de keuze van maatregelen gelden de volgende gezamenlijke uitgangspunten:
Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 2 / Amersfoort
Voorrang Woonlasten-gewenning Verhuispremie
02
Voorrang ‘Van Groot Naar Beter’-label
– bewezen effectief (elders werkt het); – gemeente, corporaties en huurdersorganisaties dragen bij; – gezamenlijke monitoring en bijstelling; – maatregelen kunnen als experiment worden ingezet; – weinig regelingen => maximaal effect; – sturen op een zo lang mogelijke verhuisketen; – maatregelen gaan uit van verleiding, geen negatieve prikkel; In Amersfoort zijn momenteel twee wooncoaches actief. Zij worden door de drie corporaties samen bekostigd, maar zijn ondergebracht bij een corporatie (de Alliantie). Doordat er twee wooncoaches actief zijn, kunnen ze elkaar ondersteunen, vervangen en met elkaar sparren. Wanneer een huurder interesse heeft, dan inventariseert de wooncoach tijdens een gesprek de woonwensen en de mogelijkheden om deze woonwensen te realiseren. De wooncoach geeft ook uitleg, bijvoorbeeld over wat een verhuizing zou kunnen betekenen voor de woonlasten of hoe het digitale zoeksysteem (WoningNet) werkt. Ook kan de wooncoach het aanbod in de gaten houden en de senior in kwestie inlichten bij een passend aanbod. De wooncoach maakt helder welke stappen er genomen moeten worden en hoe de senior dat kan doen. Waar nodig kan de wooncoach het eigen netwerk inschakelen door bijvoorbeeld te zoeken naar een geschikt verhuisbedrijf om
49
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
de senior te begeleiden bij de verhuizing. Daarnaast zijn er een aantal andere instrumenten die wooncoaches kunnen inzetten. Zo ontvangen huurders die verhuizen op basis van de ‘Van Groot Naar Beter’-regeling een verhuispremie van 750 euro. En kunnen corporaties een prijsprikkel geven via de inzet van ‘woonlastengewenning’. Woningen die geschikt zijn om naar door te verhuizen, krijgen het label ‘Van Groot Naar Beter’. Er worden verschillende acties ondernomen om senioren bekend te maken met het doorstroombeleid. Senioren die niet passend wonen, bijvoorbeeld in een bovenwoning zonder lift, en die minimaal een keer in het afgelopen jaar blijk hebben gegeven verhuisgeneigd te zijn (ze hebben minimaal een keer gereageerd op een woning op WoningNet), worden jaarlijks per brief persoonlijk benaderd. Daarnaast hebben huurdersorganisaties een rol. Vanuit de corporaties wordt de wooncoach gepromoot. De huurdersorganisaties worden goed betrokken door minimaal een keer per jaar met de corporaties te praten en input te geven voor de regeling. Op die manier zijn ze op de hoogte en kunnen ze doorverwijzen naar de regelingen. Bovendien liggen er flyers van de wooncoach bij onder meer buurthuizen en de informatiewinkel033.