Doorstroming van senioren stimuleren op de woningmarkt

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt Quickscan van tien praktijkvoorbeelden

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Inhoud Samenvatting 3 Deel 1: Resultaten quickscan 7

Deel 2: Praktijkvoorbeelden 33

Inleiding 8

Corporaties: Thuisvester 35 Vidomes 38 Sociale Verhuurders Haaglanden 41 KleurrijkWonen 43

1 1.1 1.2

Doorstroming in cijfers 10 Verhuisgedrag oudere huishoudens 11 Impact op woningmarkt 12

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Interventies voor doorstroming 16 Passend aanbod 17 Op weg helpen 18 Ontzorgen 20 Prijsprikkel 22 Voorrang 23

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inzichten uit de praktijk 25 Integraal en op maat 26 Samenwerking 27 Beleid en regelgeving 27 Data: registratie en analyse 28

4 Beschouwing en aanbevelingen 29 4.1 Beschouwing 30 4.2 Aanbevelingen 31

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Inhoud

Gemeenten: Almere 46 Amersfoort 49 Marktpartijen/overig: Senior Smart Living – Blauwhoed 52 Woonz.nl 55 ErinThuis 58 Participe 62 Overzicht van geïnterviewden 64

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

2

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Samenvatting Quickscan doorstroming van senioren Platform31 heeft als onderdeel van het innovatieprogramma Langer thuis in de inclusieve wijk een quickscan uitgevoerd naar doorstroom van senioren naar een geschikte woning. Doorstroming van senioren is een manier om verhuisketens te verlengen. Gezien de vergrijzing kan het verlengen van verhuisketens een (zeer) gunstig effect hebben op de woningmarkt, met name wanneer senioren verhuizen van een grotere naar een kleinere woning of naar een instelling.

stap 1

stap 2

stap 3

Verhuisketen A Centrale vraag en aanpak van de quickscan was: Op welke, zowel effectieve als efficiënte, wijze kunnen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen senioren, in zowel de huur- als de koopsector, stimuleren of ondersteunen om door te stromen naar een woning die geschikt is voor het langer thuis wonen?

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Samenvatting

De centrale vraag van de quickscan is beantwoord door uitvoering van de volgende activiteiten: – Analyse bestaande cijfers over doorstroming van senioren – Tien praktijkvoorbeelden in beeld gebracht aan de hand van interviews met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen – Spiegelsessie waarin de opgehaalde resultaten zijn getoetst en aangescherpt

3

Cover

Inhoud

Samenvatting

Hoe ziet een woning die geschikt is voor langer thuis wonen eruit? Onder een geschikte woning verstaan we in deze publicatie een woning die toe- en doorgankelijk is en waarbij minimaal de woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer zonder traplopen (eventueel na beperkte aanpassingen) te bereiken zijn. Ook een geschikte woonomgeving is van belang: mogelijkheden tot ontmoeting, een welzijn- of zorgarrangement en de triple A (arts, apotheek en Aldi/ Albert Heijn) in de buurt. Vaak gaat het om appartementen of hofjeswoningen.

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Senioren verhuizen nauwelijks; samenhang van interventies nodig Senioren verhuizen niet graag. Volgens de Monitor Ouderenhuisvesting uit januari 2021 was gemiddeld over de afgelopen tien jaar nog geen 15 procent van de verhuisde personen ouder dan 55 jaar. Ook zegt 56 procent van de 55-plussers niet te willen verhuizen, vanwege onder meer de woning, de omgeving en hun sociale netwerk. Zolang de gezondheid goed is, stellen zij het verhuizen uit. Als gezondheids- of ouderdomsklachten de verhuizing noodzakelijk maken, dan is dit vaak op korte termijn, binnen een half jaar. Deze senioren worden ook wel ‘noodverhuizers’ genoemd. Hoe vindt je een geschikte woning in een zo korte tijd? Het beleid gericht op doorstroming van (vitale) senioren speelt in op bewustwording van en het nemen van tijdige maatregelen voor het langer thuis wonen. Het aantal noodverhuizingen wordt daarmee voorkomen. Doorstroom-interventies zijn het meest kansrijk bij ‘wensverhuizers’: de senioren die al nadenken over een mogelijke verhuizing, maar niet weten hoe het aan te pakken of geen passend aanbod kunnen vinden.

Welke interventies dragen bij aan doorstroming van senioren op de woningmarkt? Er worden verschillende interventies ingezet om senioren te laten doorstromen op de woningmarkt. In deze quickscan maken we onderscheid in vijf interventiecategorieën. Iedere categorie heeft een ander doel en andere mogelijke instrumenten om dat doel te bereiken (zie volgende pagina). De categorie ‘passend aanbod’ is voorwaardelijk. Zonder geschikte woningen is het immers niet mogelijk om door te verhuizen.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Samenvatting

4

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Interventiecategorie

Doel

Instrumenten

1. Passend aanbod

Verleiden tot verhuizen naar een plek om prettig oud te worden

Sturen op voldoende geschikte woningen, door onderzoek naar vraag, aanbod en discrepantie.

2. Op weg helpen

Bewustwording, luisteren en informeren

Bewustwording en informeren door voorlichtingscampagnes, gesprekken, internetpagina’s en informatiefolders. Daarmee bewust maken van situatie en bekend maken met mogelijkheden, verdeelsysteem, zoeken en aanbod.

3. Ontzorgen

Begeleiden en uit handen nemen

Begeleiden en uit handen nemen door persoonlijke gesprekken, helpen met inschrijving, attenderen en reageren op geschikt aanbod, verhuizing bespreken en stappen overzichtelijk maken, bemiddelen en doorverwijzen.

4. Prijsprikkel

Financiën geen belemmering laten zijn

Huurprijsbehoud, verhuiskostenvergoeding, aanpassen huurprijs naar inkomen.

5. Voorrang

Minder lang wachten op een woning

Kleine uitzonderingen op regels, zoals leeftijdscriterium, inkomen en reactietermijn.

02

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Samenvatting

5

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Wat werkt in de praktijk? De quickscan richt zich op effectieve en efficiënte werkwijzen om doorstroming van senioren op de woningmarkt te stimuleren. Op basis van de tien praktijkvoorbeelden zijn de volgende drie belangrijke conclusies te trekken over het doorstroombeleid.

Integraal en op maat

Samenwerking

Beleid en regelgeving

Gebruik data

Er is ervaring opgedaan met diverse aanpakken en interventies. Door het ontbreken van effectonderzoek kan de effectiviteit per interventie niet worden vastgesteld. Vanuit de praktijk wordt aangegeven dat er niet één interventie uitblinkt. Het werkt het best wanneer er een pakket aan interventies is dat de professional, bijvoorbeeld de wooncoach, per huishouden op maat kan inzetten.

Door samenwerking, met name tussen woningcorporaties en gemeenten, is meerwaarde te creëren. Geen van deze partijen kan het vraagstuk alleen oplossen, wel hebben zij daar allemaal invloed op. Door aan de slag te gaan vanuit een gezamenlijke missie, visie en ambitie en daar beleid en acties op af te stemmen is meer te bereiken dan afzonderlijk van elkaar.

Soms wordt doorstroming belemmerd door lokaal beleid en regels van de gemeente en/of corporatie. Mogelijkheden voor doorstroming kunnen worden vergroot door als er ruimte wordt gecreëerd voor maatwerk.

Er kan veel meer gebruik gemaakt worden van (kwantitatieve en kwalitatieve) data, zowel om gerichter interventies in te zetten als ook om de effecten te meten. Lokaal maatwerk is essentieel, regio’s verschillen van elkaar en in iedere regio en woningmarkt zijn andere accenten in de aanpak nodig. Om hier goed mee aan de slag te gaan, is het belangrijk om naast de opgave ook de lokale noodzaak in beeld te hebben.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Samenvatting

6

Cover

Inhoud

Deel 1 Resultaten quickscan

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1: Resultaten quickscan

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

7

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Inleiding Schaarste aan woningen zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. In 2020 liep het tekort op tot meer dan 300.000 woningen. Naast het bouwen van nieuwe woningen zijn er andere oplossingen nodig. Het stimuleren van doorstroming kan een deel van de oplossing zijn. Doorstroming betekent dat huishoudens verhuizen van de ene naar de andere woning. De woning die zij achterlaten, komt hierdoor beschikbaar voor anderen. Dit lost de schaarste niet op, maar draagt wel bij aan een evenwichtigere verdeling. In deze publicatie richten wij ons op de doorstroom van senioren op de woningmarkt. Van senioren wordt verwacht dat zij langer zelfstandig thuis wonen. Niet elke woning is hiervoor geschikt. Vaak passen senioren hun huidige woning aan zodat zij hier kunnen blijven wonen wanneer gezondheidsproblemen optreden. Een alternatief is verhuizen naar een geschikte woning én woonomgeving. Deze laatste optie draagt bij aan het passender wonen van senioren én aan het verminderen van de woningmarktproblematiek doordat er grote en onderbenutte eengezinswoningen vrijkomen die vervolgens bewoond kunnen worden door gezinnen.

Wat zijn belangen en motieven voor doorstroming? Doorstroming van senioren levert meerwaarde op voor de onderstaande partijen: – Senioren. Doorstromen naar een andere, meer geschikte woning kan ervoor zorgen dat senioren langer zelfstandig kunnen wonen. Een veilige woning en woonomgeving zorgen voor een kleinere kans op ongelukken in en om het huis en kunnen leiden tot een verminderde vraag naar zorg.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / Inleiding

– Woningzoekenden. Doorstroming bevordert de dynamiek op de woningmarkt. Woningzoekenden maken meer kans op een door hen gewenste woning wanneer senioren verhuizen naar een andere woning. – Corporaties. De corporatie huisvest verschillende doelgroepen. Doorstroming van senioren kan eraan bijdragen dat zoveel mogelijk huurders wonen in een woning die bij hun situatie past. – Marktpartijen/ontwikkelaars. Door in te spelen op de woonbehoeften en zo een aantrekkelijk woonaanbod te ontwikkelen, kunnen deze partijen hun marktaandeel vergroten en brengen zij doorstroming teweeg.

Quickscan instrumenten gericht op doorstroom Hoewel doorstroming van senioren als een logische oplossing klinkt, stuiten we in de praktijk toch op een aantal problemen. Verhuizen naar een andere woning is voor alle doelgroepen een life-event en, zeker voor senioren, een grote stap. Zij ervaren drempels; ze zijn bijvoorbeeld gehecht aan de buurt, zien op tegen de rompslomp van het verhuizen of krijgen te maken met hogere maandelijkse lasten voor de nieuwe woning. Daarom hebben gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen verschillende aanpakken om doorstroming van senioren op de woningmarkt te stimuleren. In de tweede helft van 2020 heeft Platform31 een quickscan uitgevoerd naar instrumenten die worden ingezet om doorstroming van senioren te bevorderen. De centrale vraag van deze quickscan luidt: Op welke, zowel effectieve als efficiënte, wijze kunnen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen

8

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

senioren, in zowel de sociale huur- als de koopsector, stimuleren of ondersteunen om door te stromen naar een woning die geschikt is voor het langer thuis wonen? Om deze vraag te beantwoorden, zijn de volgende activiteiten uitgevoerd: – Er is een analyse gemaakt van bestaande cijfers over doorstroming van senioren. – Er zijn interviews uitgevoerd met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. – In een spiegelsessie zijn de opgehaalde resultaten getoetst en aangescherpt.

Geïnterviewde partijen Corporaties: Thuisvester, Vidomes, Sociale Verhuurders Haaglanden, KleurrijkWonen. Gemeenten: Almere en Amersfoort, beiden in combinatie met corporatie de Alliantie. Marktpartijen/overig: Blauwhoed, ErinThuis, Participe, Woonz.nl.

In bijlage 1 staat een overzicht van de geïnterviewden en de deelnemers aan de spiegelsessie.

Doel publicatie In deze publicatie delen we de bestaande (praktijk)kennis uit de quickscan. Door de uiteenlopende voorbeelden hopen we verschillende betrokkenen te inspireren, om zo een bijdrage te kunnen leveren aan het stimuleren van doorstroming van senioren.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Leeswijzer Hoofdstuk 1 bestaat uit een analyse van bestaande theorie en cijfers over verhuisstromen, verhuismotieven en woonwensen van senioren. In hoofdstuk 2 worden de interventies voor doorstroming in de praktijk besproken. De belangrijkste overkoepelende praktijkinzichten zijn gebundeld in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 ronden we het eerste gedeelte van de publicatie af met een slotbeschouwing en aanbevelingen. Deel 2 van de publicatie bestaat uit de factsheets van alle praktijkvoorbeelden die zijn geformuleerd op basis van de interviews. In het afsluitende hoofdstuk zijn een uitgebreide verantwoording van de betrokken partijen en bronnen opgenomen.

9

Cover

Inhoud

Samenvatting

1 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 1. Doorstroming in cijfers

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

10

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

1. Doorstroming in cijfers Om doorstroming van senioren te kunnen stimuleren, is het van belang zicht te hebben op de mate waarin senioren verhuizen naar een geschikte woning, welk type woningen zij achterlaten en welke zij betrekken. De cijfers uit dit hoofdstuk zijn, tenzij anders aangegeven, afkomstig uit de ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ (ABF Research, 2021).

1.1 Verhuisgedrag oudere huishoudens Stimuleren van doorstroming is een manier om verhuisketens te verlengen Bij werkwijzen die erop gericht zijn om doorstroming te bevorderen en op die manier gewilde of schaarse (grote, onderbenutte) woningen sneller vrij te maken, speelt het begrip ‘verhuisketen’ een belangrijke rol.1 Een verhuisketen bestaat uit een reeks van verhuizingen door het realiseren van een nieuwe woning of doordat een bestaande woning vrijkomt. Doorstroming van senioren is een manier om verhuisketens te verlengen omdat zij vaak grote woningen achterlaten waardoor meer verhuizingen mogelijk worden. Gezien

stap 1

stap 2

1. ‘Senioren in beweging’ (Platform31, 2014)

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 1. Doorstroming in cijfers

stap 3

De vergrijzing in Nederland Het aantal 55-plussers neemt in Nederland sterk toe. De ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ toont dat van de 8 miljoen huishoudens nu bijna de helft (47 procent) in de leeftijdsgroep van 55-plus valt en dat ruim een miljoen huishoudens zelfs 75 jaar of ouder is. Volgens de laatste demografische verwachtingen zal Nederland in 2035 uit bijna 9 miljoen huishoudens bestaan, waarvan 51 procent in de leeftijdsgroep 55-plus en 19 procent in de categorie 75-plus. In 2040 zal het aantal 75-plussers in aantal verdubbeld zijn ten opzichte van nu.

de vergrijzing kan het verlengen van verhuisketens een (zeer) gunstig effect hebben op de woningmarkt, met name wanneer senioren verhuizen van een grotere naar een kleinere woning of instelling.

Oudere huishoudens verhuizen weinig… Senioren verhuizen niet graag. Volgens de ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ uit januari 2021 was gemiddeld over de afgelopen 10 jaar nog geen 15 procent van de verhuisde personen ouder dan 55 jaar, terwijl de 55-plussers samen een derde van de bevolking zijn. Het verhuisgedrag verschilt tussen de verschillende leeftijdscategorieën: 85-plussers verhuizen aanzienlijk vaker dan jongere senioren. Vaak liggen daar gezondheidsredenen aan ten grondslag.

11

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

12

Praktijkvoorbeelden

…en hebben vaak ook geen verhuiswens Senioren hebben ook minder vaak een verhuiswens dan de jongere leeftijdsgroepen. Zij blijven het liefst zo lang mogelijk in hun huidige woning wonen.2 Hierdoor hebben zij eerder behoefte aan aanpassing van hun huidige woning dan aan een nieuwe woning. Gevraagd naar hun verhuiswens zegt 56 procent van de 55-plussers niet te willen verhuizen, tenzij het niet anders kan. Een prettige eigen woning (circa 90 procent), een prettige woonbuurt (60 procent) en de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt (circa 40 procent) zijn de meest genoemde redenen voor 55-plussers om niet te willen verhuizen of om de verhuizing uit te stellen.3

… en als senioren wel een verhuiswens hebben, dan verhuizen ze graag op korte termijn Maar áls senioren eenmaal een verhuiswens hebben, willen ze wel vaker dan gemiddeld op korte termijn (binnen een half jaar) verhuizen. Zolang de gezondheid goed is, stelt men de verhuizing uit, totdat gezondheids- of ouderdomsklachten een verhuizing noodzakelijk maken. Deze groep wordt ook wel ‘noodverhuizers’ genoemd.4 Deze senioren verhuizen naar een woonzorgcentrum, instelling of naar een beter aangepaste woning en een woonomgeving met een triple A: arts, apotheek en een Aldi of Albert Heijn. Uit dit feitelijke gedrag kunnen we afleiden dat deze groep verhuizers behoefte heeft aan zorg- en dienstverlening, een aangepaste woning en een passende woonomgeving. Huishoudens vanaf 75 jaar krijgen vaker te maken met gezondheidsbelemmeringen.5

2. 3. 4. 5.

‘Aanpassen of verkassen? Langer zelfstandig in een geschikte woning’ (PBL, 2019) ‘55-plussers over hun (toekomstige) woning’ (CBS, 2020) ‘Vergrijzing en ruimte’ (PBL, 2013) ‘Ruimte voor Wonen – Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018’ (Ministerie van BZK, 2019)

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 1. Doorstroming in cijfers

14 %

24 %

24 %

tot 55 jaar

37 %

55 t/m 65

37 %

19 %

22 %

21 %

65 t/m 74

38 %

21 %

19 %

22 %

75 e.o. Totaal 0%

10%

20%

30%

40%

50%

15 %

24 %

23 %

38 %

28 %

11 %

15 %

46 %

60%

70%

80%

Binnen een half jaar

Over een half jaar tot een jaar

Over 1 tot 2 jaar

Weet nog niet

90%

100%

Figuur 1: Gewenste verhuistermijn van verhuisgeneigde huishoudens die beslist willen verhuizen*, naar leeftijd, 2018; bron: ABF Research op basis van WoON 2018 * Huishoudens die beslist willen verhuizen of al een andere woning gevonden hebben

1.2 Impact op woningmarkt Vooral 85-plushuishoudens laten per saldo meer woningen achter Het zijn dan ook vooral de 85-plushuishoudens door wie de meeste woningen vrijkomen. De ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ laat zien dat 85-plushuishoudens, als gevolg van verhuizingen naar instellingen en door sterfte, veel meer woningen op de woningmarkt achterlaten dan dat ze betrekken. Voor 75 tot 84-jarige huishoudens geldt dat ook, maar wel in veel mindere mate. Bij 55tot 74-jarigen is het patroon juist andersom; zij betrekken op jaarbasis meer woningen dan dat ze verlaten.

Inleiding

In cijfers

Het volgende overzicht toont per leeftijdscategorie welk type woningen oudere huishoudens vaker verlaten dan dat zij betrekken. Hierin is, naarmate de leeftijd vordert, een verschuiving van koop- naar huurwoningen te zien.

2014

Cover

Inhoud

Samenvatting

Interventies

55 t/m 64

23 %

65 t/m 74

Leeftijdsgroep

Positief saldo (type woningen die vaker verlaten worden dan betrokken)

5

2019

65-74 jaar

Eengezinswoningen (koop en huur)

55 t/m 64

75-84 jaar

Eengezinswoningen (koop en huur)

85-plus jaar

Eengezinswoningen (koop en huur), meergezinswoningen (koop en huur)

16 %

51 % 73 % 88 %

20 %

8

39 %

14 % 58 %

10 %

19 %

13 %

33 %

17 %

12 %

28 %

4

44 %

10 %

37 %

75 t/m 84

13

Praktijkvoorbeelden

22 %

5

65 t/m 74

85 e.o.

17 %

11 %

85 e.o. 2 5

Eengezinswoningen (koop)

Aanbevelingen

12 %

16 %

75 t/m 84

55-64 jaar

Inzichten

82 %

6

Wat voor woningen betrekken oudere huishoudens? De woningen die de verhuisde 55-plussers betrekken, verschillen per leeftijdscategorie. De verhuisbewegingen van senioren resulteren per saldo in een verschuiving van grondgebonden woningen naar appartementen en van koopwoningen naar huurwoningen.6 In algemeenheid geldt: hoe ouder, hoe groter het aandeel huurappartementen. Jonge senioren betrekken verhoudingsgewijs vaker eengezinskoopwoningen na een verhuizing. Koopappartementen komen vaker voor bij 65 tot 84-jarigen. Doordat slechts een klein deel van de senioren verhuist, zijn die verschuivingen echter niet groot.

0%

10%

Koop eengezins

20%

30%

40%

Koop meergezins

50%

60%

70%

Huur eengezins

80%

90%

100%

Huur meergezins

Figuur 2: Betrokken woningen naar leeftijd en woningtype, 2014 en 2019; bron: CBSmicrodata, bewerking ABF Research

Ongeschiktheid pushfactor voor verhuizen Ruim de helft van de verhuisgeneigde oudere huishoudens wilde in 2015 verhuizen naar een woning die specifiek bestemd is voor senioren.7 Vooral senioren die de eigen gezondheid als slecht beoordelen, willen naar een seniorenwoning verhuizen. Het aandeel hiervan is in de afgelopen jaren gedaald, zowel bij senioren die hun gezondheid als goed ervaren als senioren die hun gezondheid als minder goed ervaren. 6. ‘Monitor investeren in de toekomst 2017’ (Rigo Research en Advies, stichting In Fact, Q Delft, 2017) 7 ‘55-plussers over hun (toekomstige) woning’ (CBS, 2020)

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 1. Doorstroming in cijfers

Een belangrijke factor om te verhuizen is – in combinatie met de eigen gezondheid – de ongeschiktheid van de woning of de woonomgeving. Om zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen, zijn beide van belang. De ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ toont dat 57 procent van de 55-plushuishoudens niet in een geschikte woning of woonomgeving woont. Vanwege de samenstelling van de woningvoorraad zijn geschikte woningen vaker te vinden in landelijke dan in stedelijke gebieden. Het aandeel appartementen zonder lift is juist in steden hoog. Geschikte woonomgevingen zijn vaker gesitueerd in centrum-

Inleiding

In cijfers

stedelijke of -dorpse gebieden met een hoog voorzieningenniveau. Voor een deel van de senioren is de ongeschiktheid van de woning en eventueel van de woonomgeving aanleiding om de woning aan te passen, voor anderen een motivator om te verhuizen.

2014

Cover

Inhoud

Samenvatting

Interventies

Beperkt deel oudere huishoudens gaat kleiner wonen Vaak is de gedachte dat zogenoemde ‘empy nesters’ hun eengezinswoning zouden kunnen verlaten, omdat hun huishouden kleiner is geworden en zij wellicht minder ruimte nodig hebben. Het huidige verhuisgedrag laat het tegenovergestelde zien. Jonge senioren betrekken veelal een even grote of zelfs grotere woning en senioren verhuizen pas na hun 75e naar een kleinere woning van maximaal 70 m2. Ook is er een trend dat steeds minder senioren

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 1. Doorstroming in cijfers

Aanbevelingen

26 %

55 t/m 64

22 %

24 %

65 t/m 74

21 %

28 %

75 t/m 84

Geschikte woningen en woonomgevingen – Geschikte woning. Dit zijn woningen die geschikt zijn of met een beperkte investering (maximaal 10.000 euro) geschikt te maken zijn voor senioren met een beperking. Een geschikte woning is toe- en doorgankelijk en in de woning zijn minimaal de woonkamer, keuken, toilet, badkamer en een slaapkamer zonder traplopen (eventueel na beperkte aanpassingen) bereikbaar. Van alle 55-plushuishoudens woont 91 procent in een geschikte woning. Dat percentage is hoger dan de 86 procent van alle woningen in Nederland die geschikt zijn. – Geschikte woonomgeving. In de ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ is gekeken naar de nabijheid van vier essentiële voorzieningen: een grote supermarkt, huisartsenpraktijk, apotheek en ov-halte. Een woonomgeving is geschikt zodra minimaal 2 van deze 4 voorzieningen binnen 500 meter aanwezig zijn. Uitgaande van deze definitie woont ongeveer de helft van alle 55-plushuishoudens in een geschikte omgeving. Dit percentage is vergelijkbaar met het percentage dat geldt voor de gehele Nederlandse woningvoorraad.

Inzichten

27 %

28 %

34 %

22 %

32 %

23 %

11 %

25 %

58 %

85 e.o.

14

Praktijkvoorbeelden

5

12 %

2019 55 t/m 64

19 %

21 %

65 t/m 74

18 %

26 %

75 t/m 84

0% tot 70m2

20%

15 %

30 % 30%

70-89 m2

40%

18 %

24 %

47 % 10%

28 %

28 % 31 %

27 %

85 e.o.

35 %

26 %

50%

60%

90-119 m2

70%

80%

8%

90%

100%

120 m2 en groter

Figuur 3: Betrokken woningen naar leeftijd, nieuw huishouden en oppervlakte, 20182019; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Research

een kleinere woning betrekken. In 2019 wonen verhoudingsgewijs minder oudere senioren in een woning van maximaal 70 m2 dan in 2014. Het aandeel woningen tot maximaal 70 m2 is bij alle leeftijdscategorieën in die periode afgenomen.

Wensverhuizers belangrijke doelgroep voor doorstroombeleid De ‘Monitor Investeren voor de Toekomst’ (2017) laat zien dat het verhuisgedrag verandert vanaf 75 jaar; dan neemt het aantal verhuizers toe door de behoefte aan zorg- en dienstverlening. Het Planbureau voor de Leefomgeving

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

(PBL) noemt in haar studie ‘Vergrijzing en Ruimte’ deze groep ‘noodverhuizers’. Ondanks dat relatief weinig senioren een verhuiswens hebben, is het aantal senioren dat spontaan verhuisd veel hoger dan bij jongere leeftijdsgroepen. 23% van alle spontaan verhuisde personen was ouder dan 65 jaar, bijna 34.000 van de 145.000 spontane verhuizingen.8 Beleid en aanpak gericht op doorstroming van senioren richt zich (in een poging noodverhuizingen voor te zijn) op een andere groep: de wensverhuizers. Deze groep wil verhuizen om andere redenen dan gezondheid alleen. Van de 10 55-plussers willen er 4 bijvoorbeeld verhuizen omdat de woning te groot is, en 2 op de 10 omdat ze geen tuin meer willen. Een veel kleiner deel wil dichter in de buurt van de kinderen (6 procent) of dichter bij familie of vrienden wonen (3 procent).9

Redenen waarom senioren een verhuizing uitstellen Bij het maken en uitvoeren van beleid helpt het om de belemmeringen die senioren ervaren om te verhuizen in beeld te hebben. Ondanks een latente verhuisvraag stellen zij een verhuizing uit omdat ze niet weten hoe of waar te beginnen. Er zijn een aantal belemmeringen te onderscheiden10: – Er zijn geen directe of dwingende redenen om te verhuizen. – De financiële stap naar een andere woning kan groot zijn door hogere woonlasten na verhuizing. – Een verhuizing betekent veel geregel en gedoe. – Verhuizen betekent het verlaten van iets vertrouwds en goeds voor iets onbekends. – Senioren weten niet weten hoe te zoeken naar een andere woning. – Ze zijn niet op de hoogte van de mogelijkheden. – Ze zijn kritisch over het woningaanbod. – Er is een beperkte beschikbaarheid van het woningaanbod (in de huidige woonomgeving). 8. ‘Staat van de woningmarkt – jaarrapport 2020’ (Ministerie van BZK, 2020) 9. ‘55-plussers over hun (toekomstige) woning’ (CBS, 2020) 10. ‘Senioren in beweging’ (Platform31, 2014)

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 1. Doorstroming in cijfers

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Meer lezen? ‘Monitor Ouderenhuisvesting’ (ABF Research, 2021) ‘55-plussers over hun (toekomstige) woning’ (CBS, 2020) ‘Aanpassen of verkassen? Langer zelfstandig in een geschikte woning’ (PBL, 2019) 'Ruimte voor Wonen – Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018' (Ministerie van BZK, 2019) ‘Senioren in beweging’ (Platform31, 2014) Wat is de opgave in uw gemeente? Check het Dashboard van de Monitor Ouderenhuisvesting.

15

Cover

Inhoud

Samenvatting

2 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

16

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

2. Interventies voor doorstroming Partijen zetten verschillende instrumenten in die eraan bijdragen dat minder senioren ongeschikt wonen. In deze publicatie ligt de focus op instrumenten die de doorstroming van 55-plussers van een grote woning naar een kleinere (en geschikte) woning stimuleren. De doorstroominstrumenten zijn ingedeeld in vijf interventiecategorieën: 1. Passend aanbod, 2. Op weg helpen, 3. Ontzorgen, 4. Prijsprikkel, 5. Voorrang. Elke categorie wordt beschreven en geïllustreerd met een of meerdere voorbeelden. Iedere categorie wordt afgesloten met enkele tips.

2.1 Passend aanbod Om doorstroming te realiseren is passend woningaanbod cruciaal. Hieronder verstaan we woningen die geschikt zijn om zo lang mogelijk zelfstandig te (blijven) wonen. Dat houdt in dat niet alleen de woning geschikt is (onder andere gelijkvloers), maar ook het wooncomplex en de woonomgeving (met voorzieningen als winkels voor eerste levensbehoeften, eerstelijnsgezondheidszorg, openbaar vervoer en mogelijkheden voor ontmoeting en activiteiten). Daarnaast is het wenselijk dat de nieuwe woning in de wijk ligt waar de senior nu woont; een groot deel hecht eraan om in de eigen wijk te blijven wonen. Er is sprake van een grote variëteit aan woonwensen onder senioren. Door in te spelen op deze woonwensen zal dit – naar verwachting – leiden tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Het is daarbij belangrijk te realiseren dat senioren al een dak boven hun hoofd hebben. Als er geen sprake is van een noodsituatie, zullen senioren niet (snel) verhuizen. Het aanbod moet dus zo interessant zijn dat ze verleid worden om de stap te maken naar een nieuwe woning. Diversiteit in het aanbod is dus cruciaal.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

Instrumenten Om tot een passend aanbod te komen is het nodig te sturen op aantrekkelijke en geschikte woningen. Hiervoor is inzicht nodig in hoe senioren willen wonen, het huidige aanbod en de discrepantie tussen beide. De uitkomst van een dergelijk onderzoek kan worden vertaald naar woningbouwprogrammering en (prestatie-)afspraken met woningcorporaties en (commerciële) ontwikkelaars.

Voorbeelden Senior Smart Living – Blauwhoed Ontwikkelaar Blauwhoed ontwikkelt woningbouwprojecten die specifiek gericht zijn op de groter wordende groep 50-plussers in het middensegment. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het Senior Smart Livingconcept, met als motto: ‘Verbinden, genieten, ontplooien… leven!’ Op die manier wordt aanbod gecreëerd dat aansluit bij de behoeften van deze doelgroep; een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met slimme voorzieningen, waardoor mensen langer onbezorgd kunnen leven zonder hulp of geld van familieleden of gemeente. Park Entree in Schiedam is volgens het Senior Smart Living-concept gerealiseerd en biedt woonruimte aan 89 huishoudens in de leeftijd van 48 tot 83 jaar, waarvan een meerderheid tussen de 60 en 75 jaar is.

17

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Woonprofielen van senioren Vanuit de wens om de verborgen woonwensen van senioren naar boven te halen heeft onderzoeksbureau Springco een data-analyse uitgevoerd op beschikbare data van 22.500 senioren in Zuid-Holland. Op basis van de analyse kwamen tien woonprofielen naar voren die een beeld geven van de variatie in woonwensen van senioren. De tien profielen zijn vervolgens vertaald naar vastgoedconcepten. De tien profielen zijn: 1. Eigen plek: vrij en sociaal 2. Privédomein: privacy en rust 3. Basic: functioneel en sociaal 4. Woongebouw: comfortabel en vertrouwd 5. Gezinshuis: vertrouwd en gehecht 6. Stadsappartement: dynamisch en op jezelf 7. Buurtblok: sociaal en levendig 8. Parkappartement: uitzicht en landschap 9. Woonhof: samen voor elkaar 10. Seniorenappartement: zelfstandig ouder Voor de tien concepten zijn omschrijvingen in kernwoorden gemaakt, de scores per dimensie (zoals stedelijk – landelijk en individueel – gemeenschap) in beeld gebracht en een illustratie gemaakt met een woordwolk en foto’s die respondenten zelf hebben geüpload. Daarnaast wordt verder ingegaan op de woonwensen van de senioren uit het onderzoek en naar de beschikbaarheid van de woonconcepten die hierop aansluiten binnen de huidige woningvoorraad. Bron: ‘Woonprofielen van senioren’ (Platform31, 2020)

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Tip Goed aanbod is een voorwaarde voor doorstroming. Er is nu onvoldoende aanbod. Ook het gat tussen de sociale sector en de vrije markt vormt een belemmering. Er is een beperkt aanbod in het middensegment. Gemeenten kunnen meer sturen op variatie in het aanbod voor huur- en koopwoningen en corporaties kunnen bijdragen door bij nieuwbouwplannen meer rekening te houden met de woonwensen van senioren.

2.2 Op weg helpen Een passend woningaanbod is uiteraard noodzakelijk om een verhuisbeweging tot stand te brengen, maar voor de senior begint het proces eigenlijk bij het bewust worden van de mogelijkheden door bijvoorbeeld informatie over het woningaanbod te bestuderen. De categorie ‘Op weg helpen’ is gericht op het: – bewust maken van de situatie; – bekend maken met alle mogelijkheden; – bekend maken met het woonruimteverdeelsysteem; – bekend maken met het aanbod.

Instrumenten Bij ‘Op weg helpen’ staat bewustwording, informeren en adviseren centraal. Zo kunnen senioren bewust worden gemaakt van hun toekomst, nog voordat überhaupt sprake is van een wens of noodzaak om te verhuizen. Of, wanneer die wens er wel is, hen te helpen om de juiste informatie te vinden, de mogelijkheden te verkennen en keuzes te maken.

18

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Binnen de categorie ‘Op weg helpen’ is een onderscheid te maken tussen een algemene en een persoonlijke aanpak. Een algemene aanpak bestaat uit voorlichtingscampagnes, internetpagina’s of een folder waarop alle relevante informatie verzameld is. Bij een persoonlijke aanpak gaat het om het aanbieden van informatie op maat en het bieden van een luisterend oor, bijvoorbeeld tijdens een gesprek met een seniorenmakelaar, waarin de toekomstige woonwensen en mogelijkheden worden besproken. Belangrijk is het onderscheid tussen wensverhuizers en noodverhuizers. Voor de groep wensverhuizers is het fijn als alle informatie gemakkelijk toegankelijk is. Op die manier kunnen zij zich op hun gemak oriënteren en voorbereiden op de stap die zij mogelijk gaan maken. De groep noodverhuizers heeft, zoals de naam al aangeeft, een urgente reden om te verhuizen. Voor deze groep is persoonlijk toegespitste informatie van extra belang. Er is immers weinig tijd om een keuze te maken, er moet snel gehandeld worden.

Proefwonen Om senioren te verleiden om te verhuizen is het soms mogelijk om een korte periode in een huis te wonen. Dit is bijvoorbeeld het geval in de serviceflat Schouwenhove in Leiden. Hier kunnen senioren voor een korte periode proefwonen in een volledig gemeubileerd en gestoffeerd appartement. Op die manier kan een senior zelf ervaren of het nieuwe woningtype, de geboden service en de woonomgeving bevalt.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Voorbeelden Van Groot naar Beter in Almere De verantwoordelijkheid om langer en beter zelfstandig thuis te wonen ligt niet alleen bij woningcorporaties, maar ook bij huiseigenaren. Met een bewustwordingscampagne wil de gemeente Almere hen bewust maken van wat langer zelfstandig thuis wonen van hen vraagt, zodat zij hier ook verantwoordelijkheid voor nemen en tijdig maatregelen treffen. De gemeente Almere besteedt in de campagne aandacht aan thema’s zoals (fysieke en mentale) gezondheid, regie, financiën, wonen, activiteiten, dagelijks functioneren, mobiliteit, zinvolle invulling van tijd, sociale netwerken en zingeving. Woonz.nl ONTDEK DE MOGELIJKHEDEN VOOR WONEN, SERVICE EN ZORG Vanuit de gedachte dat het oriënteren Inzicht en overzicht in het landelijke aanbod van wonen, service en zorg voor senioren. op de volgende levensfase online start, biedt het onafhankelijke online platform Woonz.nl een overzicht van alle ? mogelijkheden op het gebied van wonen en zorg voor senioren. Het is een soort ‘Funda’ voor het wonen van senioren waarop het hele palet van seniorenwoningen tot en met woonvormen met zorg te vinden is. Ook kunnen senioren hier terecht voor zaken als seniorenhypotheken, mantelzorgmakelaars, verhuis- en wooncoaches en ondersteuning vanuit ANBO. Via Woonz.nl kunnen senioren ook direct in contact komen met de juiste aanbieder.

Woonz.nl heeft zo’n 45.000 unieke bezoekers per maand. Zo’n 3 procent van de bezoekers neemt contact op met één van de partners door online een vraag te stellen, een bezichtigingsverzoek te doen of via Woonz.nl de partner te bellen. Oriënterende bezoekers slaan een gevonden woning op als favoriet of vragen door Woonz.nl op de hoogte gehouden te worden van specifieke ontwikkelingen bij veranderende beschikbaarheid van een gewenste woningsoort.

19

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Ouderenadviseur van Participe Welzijnsorganisatie Participe in Amstelveen zet ouderenadviseurs in om senioren te informeren en advies te geven op de gebieden van wonen, zorg en welzijn. Daarnaast kan de ouderenadviseur als bemiddelaar optreden en algemene signalen doorgeven aan bijvoorbeeld de gemeente. De ouderenadviseur werkt vanuit een wijkcentrum en houdt daarnaast spreekuur bij onder andere de huisarts en in woonzorgcentra. Op basis van een gesprek wordt gekeken welke mogelijkheden de senior in kwestie heeft en wie of wat er op dit moment voor de senior nodig is. Participe kan zelf de gewenste ondersteuning bieden of hier een partij uit het eigen netwerk voor inschakelen. ErinThuis ErinThuis is een maatschappelijk gedreven particulier initiatief. ErinThuis stimuleert senioren tijdig na te denken over de keuzes rondom wonen, zorg, welzijn en financiën. ErinThuis informeert, adviseert en kan daarnaast doorverwijzen naar bedrijven of partijen die onderdeel zijn van het uitgebreide netwerk voor bijvoorbeeld begeleiding rondom het hele verhuisproces. Tijdens een intakegesprek neemt een adviseur van ErinThuis een speciaal ontwikkelde ‘levensfasescan’ met de oudere door. Deze geeft inzicht in de huidige situatie van de oudere en zijn of haar mogelijkheden voor de toekomst.

Door het tijdig in beeld brengen van de stappen en de effecten hiervan op bijvoorbeeld financiën en welzijn, krijgt de senior meer grip op en duidelijkheid over de te maken keuzes. Op dit moment worden ongeveer 50 tot 100 nieuwe senioren per jaar geholpen met deze aanpak. De ErinThuis werkwijze

huis

financiën

toekomstplanning

comfort

regie

huidige situatie

producten en diensten

vrijblijvend gesprek

mogelijkheden

inzet netwerk

ErinThuis is het lokale netwerk van bedrijven en instellingen dat senioren ondersteunt bij het maken van de juiste en weloverwogen keuzes binnen het brede spectrum van wonen, zorg, welzijn, financiën en comfort.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

grip op de toekomst

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Tips – Bewustwording, informeren en adviseren dragen bij aan het tijdig maken van de juiste keuzes. Verschillende partijen kunnen hier een bijdrage aan leveren. Een goede mix tussen algemene informatie en informatie op maat is aan te bevelen. Dit kan door algemene (online) platforms en bijvoorbeeld seniorenadviseurs die vanuit de gemeente of corporatie op bezoek gaan bij de senioren. – Senioren die in een sociale huurwoning wonen, denken vaak dat zij dankzij hun woonduur makkelijk naar een volgende woning kunnen doorstromen. Dit is echter niet het geval. Zij dienen zich hiervoor in te schrijven als woningzoekende. – Een overzicht van het totale regionale woningaanbod, zowel koop als huur, kan helpen bij het verleiden tot verhuizen. Momenteel maken verschillende partijen verschillende delen van het aanbod inzichtelijk. Vaak beperkt zich dit tot een bepaald gebied of tot een bepaalde sector (sociale huur/vrije huur/koop). Er is geen overzichtelijke plek waar al het aanbod samenkomt.

2.3 Ontzorgen Wanneer een senior op de hoogte is van alle beschikbare mogelijkheden, betekent dit niet dat het aanpassen van de woning of het verhuizen een makkelijk proces is. Sommigen hebben hier ondersteuning bij nodig. Ontzorgen omvat allerlei vormen van ondersteuning specifiek voor deze doelgroep. Denk aan: – helpen met inschrijving; – attenderen op geschikt aanbod; – reageren namens de kandidaat; – de verhuizing bespreken en stappen ‘overzichtelijk’ maken; – werken met preferente onderhouds- of verhuisbedrijven.

20

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Instrumenten De behoefte aan ontzorgen verschilt per senior en is daarom altijd maatwerk. Seniorenmakelaars en wooncoaches spelen hierin een belangrijke rol. In een persoonlijk gesprek brengen zij de wensen van de senioren in kaart, bespreken ze de mogelijkheden en maken ze de te nemen stappen inzichtelijk. Ook kan een seniorenmakelaar of wooncoach helpen met de inschrijving in het woonruimteverdeelsysteem, helpen met zoeken naar een geschikte woning en attenderen op geschikt aanbod. Een senior kan nog verder ontzorgd worden door hem of haar het ‘werk’ uit handen te nemen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een seniorenmakelaar of wooncoach namens de senior reageert op woningen, bemiddelt bij de verhuizing of doorverwijst naar onderhouds- of verhuisbedrijven.

Voorbeelden Wooncoach in Amersfoort In Amersfoort zetten drie corporaties (de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen) gezamenlijk wooncoaches in. De wooncoaches worden ingezet om senioren te informeren en te ontzorgen door te helpen bij het maken van de stap naar een nieuwe woning. In een eerste gesprek inventariseert de wooncoach de woonwensen en bespreekt de mogelijkheden om deze woonwensen te realiseren. Afhankelijk van de vraag van de senior in kwestie legt de wooncoach uit hoe de senior zich kan inschrijven op woningen of helpt mee met het zoeken naar een geschikte woning. Ook kan de wooncoach het aanbod in de gaten houden en de senior in kwestie inlichten bij het vrijkomen van een passende woning. Verder kan de wooncoach bijvoorbeeld helpen zoeken naar een geschikt verhuisbedrijf voor de verhuizing. In de afgelopen vijf jaar kwamen door de inzet van de wooncoaches gemiddeld twintig woningen per jaar vrij. Vanaf 2021 financieren de woningcorporaties de wooncoaches niet alleen, maar draagt de gemeente Amersfoort hier ook aan bij.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Seniorenmakelaar van Vidomes De seniorenmakelaar van woningcorporatie Vidomes bespreekt met senioren hun behoeften en brengt hun mogelijkheden in kaart. Vervolgens kan de seniorenmakelaar de senior op verschillende manieren helpen. Hiervoor heeft de makelaar een zogenoemde ’instrumentenkoffer’ ter beschikking. Deze koffer is gaandeweg gevuld op basis van de behoeftes van senioren en kan waar nodig nog verder worden aangevuld. De seniorenmakelaar levert voor iedere senior een maatwerkpakket, omdat geen enkele situatie hetzelfde is. En kan daardoor, met redelijke wensen van de senior, de belofte doen: ‘Als u wilt verhuizen, dan zorgen we dat dat lukt’. In 2020 zijn met deze aanpak tot 1 oktober al 42 schaarse woningen vrijgemaakt. In heel 2019 zijn eveneens 42 woningen vrijgemaakt. In de jaren daarvoor (vanaf 2011) rond de 25 tot 35 woningen per jaar. Regionale seniorenmakelaar van Sociale Verhuurders Haaglanden Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) werkt op regionale schaal onder andere samen aan doorstroming. In de regio Haaglanden zijn vijf seniorenmakelaars aan het werk. Twee seniorenmakelaars zijn bij SVH in dienst en werken regionaal, dus voor woningzoekenden die in een van de gemeenten wonen of bij één van de aangesloten corporaties huren. SVH is de linking pin tussen de verschillende seniorenmakelaars die vanuit corporaties en gemeenten regionaal aan het werk zijn.

SVH zorgt voor het samenbrengen en stroomlijnen van de werkwijze van deze initiatieven. De seniorenmakelaars hebben een maatwerkkader. Binnen dat kader mogen zij, waar nodig, maatwerk toepassen om een verhuring te laten slagen. Bijvoorbeeld door het geven van voorrang of huurprijsaanpassing. De praktijk leert dat inzet van deze maatwerkregels in veel gevallen niet nodig is.

21

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Tip Ontzorgen is niet alleen belangrijk voor senioren zelf, maar ook voor mantelzorgers en kinderen van senioren. Zij voelen zich of zijn (deels) verantwoordelijk voor de senior in kwestie. De hulp van een professional met verstand van zaken kan deze verantwoordelijkheid verlichten.

2.4 Prijsprikkel Senioren verhuizen liever niet naar een duurdere woning dan zij reeds hebben. Een prijsprikkel kan hen helpen om toch te verhuizen naar een andere woning. Doel van een prijsprikkel is om de (feitelijke of ervaren) financiële situatie geen belemmering te laten zijn om de keuze te maken voor een verhuizing. Een prijsprikkel kan bestaan uit: – huurprijsbehoud; – een verhuisvergoeding; – aanpassing van de huurprijs naar inkomen.

Instrumenten Prijsprikkels kunnen op verschillende manieren gegeven worden. Allereerst kan de prijsprikkel worden toegepast op de nieuwe huurprijs. Door een korting op de nieuwe huurprijs wordt het verschil tussen de huidige en nieuwe huurprijs verkleind. Dit kan tijdelijk zijn in de vorm van huurgewenning, een voucher of tijdelijke huurkorting. Maar een structurele vorm is ook mogelijk, door bijvoorbeeld huurders de huidige huurprijs te laten meenemen, een korting op de nieuwe huurprijs, een verrekening van de bruto-nettolasten, een verrekening van de energielasten bij nieuwbouw, een aanpassing van de huurprijs naar inkomen, of een verruiming van de grens van het maximaal inkomen. Daarnaast kan een prijsprikkel gericht zijn op de verhuiskosten, zoals een verhuiskostenvergoeding of een verhuispremie.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Om een prijsprikkel te kunnen geven is inzicht in de financiële situatie nodig. De prikkel werkt alleen als deze ook daadwerkelijk een ‘korting’ oplevert voor de huurder. Dit is niet altijd het geval. Veel senioren verwachten bijvoorbeeld een hogere huur, maar zijn er niet altijd van op de hoogte dat de huurtoeslag meegroeit bij een hogere huur. Dit soort financiële bewustwording is onderdeel van de interventie ‘Op weg helpen’ en vormt ook de basis voor het bepalen van de prijsprikkel. De visie op huurprijsprikkels is gevarieerd. Passend toewijzen en het effect van de huurtoeslag zorgen volgens sommige geïnterviewden ervoor dat de prijsprikkel een minder effectieve interventie is geworden om doorstroming te stimuleren. Dit geldt ook wanneer de totale woonlasten in ogenschouw worden genomen. De nieuwe woning is vaak energiezuiniger en kleiner. Daarom zijn de energielasten vaak lager dan in de huidige woning. Als dit wordt meegenomen in de berekening, dan komt de huurder in de nieuwe woning vaak netto op eenzelfde bedrag aan vaste lasten uit.

Voorbeelden Doorstroombeleid van KleurrijkWonen Senioren zien de huurprijs vaak als belemmering om te verhuizen. Zij wonen al lang in dezelfde woning en betalen mede daardoor een lage huurprijs. Veel senioren verhuizen niet wanneer zij voor een nieuwe, kleinere woning meer moeten betalen dan de huidige. Als onderdeel van het doorstroombeleid biedt woningcorporatie KleurrijkWonen deze senioren huurprijsbehoud aan. Hierdoor behouden senioren dezelfde huur wanneer ze naar een meer passende woning verhuizen.

22

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Van Groot naar Beter in Almere De gemeente Almere verstrekt een tegemoetkoming in de verhuiskosten aan huurders die een grote woning achterlaten. De regeling is bedoeld voor kleine huishoudens, zonder inwonende kinderen, waarvan tenminste 1 huurder 55 jaar of ouder is. Ook moet de huurder een woning met minimaal vier kamers achterlaten. Huishoudens die aan deze voorwaarden voldoen krijgen een ‘Van Groot Naar Beter’-label. Een huishouden kan de subsidie voor de verhuiskostenvergoeding indienen nadat het nieuwe huurcontract is ondertekend. De gemeente heeft hier een maximum budget voor beschikbaar gesteld; zo’n 60 vergoedingen voor verhuiskosten per jaar (looptijd 2019-2022).

Tips – Maak inzichtelijk voor senioren wat de huidige en nieuwe woonlasten als geheel zijn. Kijk dus niet alleen naar de huurprijs, maar ook naar de energiekosten. Biedt maatwerk en luister naar wat nodig is. – Werk aan inzicht voor de woningcorporatie zelf. Wanneer woningcorporaties kijken naar de financiële gevolgen van zowel de nieuwe woning (met wellicht huurprijsverlaging) als de huidige woning (en de mogelijke huurprijsharmonisatie) over hun totale woningvoorraad, dan ontstaat meer zicht op het effect van de prijsprikkel. En dan kan blijken dat dit een kleinere investering is dan gedacht.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

2.5 Voorrang Voorrang houdt in dat senioren bij bepaalde woningen voorgaan op andere woningzoekenden. Dit heeft als doel dat senioren minder lang hoeven te wachten op een woning. Senioren hebben vaak (nog) geen verhuiswens en wachten op noodzaak. Het is fijn om dan snel aan de beurt te zijn. Belangrijk daarbij is dat senioren vaak al lang in hun woning wonen, maar niet ingeschreven staan als woningzoekende. Hun inschrijfduur is daardoor vaak aanzienlijk korter dan hun woonduur, met lange wachttijden tot gevolg.

02

Instrumenten Er zijn verschillende instrumenten voor het verlenen van voorrang. Er kan een simpele voorrangsregeling binnen het woonruimteverdeelsysteem worden toegepast, bijvoorbeeld doorstroomurgentie of een van-groot-naar-beterregeling. Daarnaast kan worden afgeweken van de eisen. Dan worden bijvoorbeeld uitzonderingen gemaakt op regels over leeftijdscriterium, inkomensgrens en reactietermijn. Hoe deze voorrangsregeling wordt toegepast is afhankelijk van de labeling. Onderscheid kan gemaakt worden in (1) de huidige woning, (2) de nieuwe woning en (3) de bewoner. Ook een combinatie is mogelijk. Vaak bepaalt een corporatie welke huidige woning geschikt is als ‘doorstroomwoning’. Hier wordt bijvoorbeeld een woning met minimaal drie slaapkamers als eis gesteld. Daarnaast labelt een corporatie vaak de nieuwe woning: de ‘seniorenwoning’. Deze moet bijvoorbeeld gelijkvloers zijn. Daarnaast kunnen voor het ontvangen van een ‘doorstroomlabel’ eisen worden gesteld aan de bewoner, zoals een minimale leeftijd en een maximaal inkomen. Dit kan zowel gelden voor de doorstromende senior, als voor het huishouden dat naar de huidige woning van de senior doorstroomt.

23

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Voorbeelden Doorstroombeleid van KleurrijkWonen Woningcorporatie KleurrijkWonen communiceert het doorstroombeleid met het motto: ‘Verhuizen mag, maar het moet niet.’ Wanneer een persoon een doorstroomindicatie heeft, krijgt deze voorrang op passend vrijkomend aanbod. In WoningNet krijgt de persoon woningen te zien die gelabeld zijn als seniorenwoningen. Vaak zijn dit appartementen met lift en maximaal twee slaapkamers. Het doorstroombeleid richt zich op twee verhuisketens. De eerste keten is gericht op mensen van minimaal 55 jaar, waarbij de huidige woning een eengezinswoning is met minimaal 3 slaapkamers. Voor doorstroom bij de tweede keten geldt als voorwaarde dat het een huishouden is van minimaal drie personen en dat dit huishouden al huurder is van KleurrijkWonen. In de periode 2011-2020 zijn 136 verhuisketens in gang gezet.11 Dat zijn gemiddeld vijftien verhuizingen per jaar. Doorstroombeleid van Thuisvester Woningcorporatie Thuisvester kent doorstroomurgentie voor haar huurders uit 1- of 2-persoonshuishoudens waarvan 1 persoon 65 jaar of ouder is en de huidige woning niet meer voldoet. Op basis van een intakegesprek worden de huidige situatie en de woonbehoeften besproken. Van het gesprek wordt een verslag gemaakt en binnen een jaar wordt door middel van een voorrangsregeling een passende levensloopbestendige woning aangeboden.

De nieuwe woning is een appartement of grondgebonden seniorenwoning met maximaal twee slaapkamers. De senior in kwestie krijgt maximaal twee keer binnen een jaar een aanbod, zo veel als mogelijk aansluitend op de woonwensen. Bij deze regeling worden dus de huidige woning, de nieuwe woning en de bewoner gelabeld. In 2018 hebben er 52

11. De cijfers over het jaar 2020 zijn nog niet compleet. Het daadwerkelijke aantal is nog iets hoger dan hier genoemd.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 2. Interventies voor doorstroming

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

huisbezoeken plaatsgevonden en zijn er 14 urgenties afgegeven. In 2019 zijn er 82 huisbezoeken geweest en zijn er 42 urgenties afgegeven. In 2020 (tot en met het 3e kwartaal) zijn er 53 huisbezoeken geweest en zijn er 33 urgenties afgegeven. Van Groot naar Beter in Almere Naast een prijsprikkel kent de Almeerse verhuisregeling ‘Van Groot Naar Beter’ het voorrangsprincipe voor huurders van corporatiewoningen die binnen Almere verhuizen. Huurders in een vrijesectorwoning komen ook in aanmerking, wel moet hun (huishoud)inkomen onder de inkomensgrens voor sociale huur liggen. Huishoudens die in aanmerking komen krijgen een voorrangstatus. Met deze status kunnen zij op WoningNet zoeken naar een door de corporaties ‘Van Groot Naar Beter’ gelabelde woning. Dit zijn gelijkvloerse sociale huurwoningen met maximaal drie kamers. In 2019 (vanaf 1 september) is 17 keer gebruik gemaakt van de ‘Van Groot Naar Beter’-verhuisregeling. In 2020 (tot 1 oktober) is 37 keer gebruik gemaakt van de regeling.

Tip Er is geen gouden regel voor de manier waarop voorrang het beste kan worden geregeld. De kenmerken van de lokale woningmarkt zijn daarbij bepalend. Welke verhuisbeweging wil je op gang brengen, hoe veelvoorkomend zijn bepaalde woningtypen en om welke groep huurders gaat het? Bepaal aan de hand van deze kenmerken de voorwaarden voor voorrang en de wijze van labeling. Kijk je daarbij naar de huidige woning, de nieuwe woning, de bewoner of een combinatie van deze categorieën?

24

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

3 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 3. Inzichten uit de praktijk

25

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

3. Inzichten uit de praktijk In de quickscan is aandacht besteed aan de verschillende instrumenten die worden ingezet om doorstroming te bereiken. Er zijn geen harde uitspraken te doen over de effectiviteit van de verschillende instrumenten. Wel zijn er op basis van de opgehaalde praktijkervaringen een aantal elementen te benoemen die bijdragen aan de effectiviteit van doorstroombeleid. Deze behandelen we in dit hoofdstuk.

3.1 Integraal en op maat In de praktijk blijkt dat partijen vaak meerdere instrumenten naast elkaar inzetten. Het gaat zowel om instrumenten uit dezelfde interventiecategorie als om een combinatie van instrumenten uit meerdere categorieën. Denk aan een informerend gesprek uit de interventiecategorie ‘Op weg helpen’ en een verhuiskostenvergoeding uit de interventiecategorie ‘Prijsprikkel’. Geen enkel instrument blijkt effectief op zichzelf. Door het verschil in de benadering van doorstroming tussen de corporaties/ gemeenten en marktpartijen, zien we ook een verschil in het gebruik van de interventies. Bij corporaties/gemeenten zien we vaak een combinatie van alle interventiecategorieën. Alleen zij maken gebruik van een prijsprikkel of voorrangsregeling, omdat door de doorstroming van senioren die op deze manier wordt bevorderd ook een woning vrijkomt voor een andere huurder. Bij de marktpartijen, met name ontwikkelaars, wordt meer ingezet op het informeren, overtuigen en verleiden om de stap naar een nieuwe woning te maken en op het leveren van een goed passend aanbod.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 3. Inzichten uit de praktijk

Maatwerk In de toepassing van de instrumenten is maatwerk het sleutelwoord. Bij deze persoonsgerichte aanpak wordt per senior gekeken naar de situatie en behoeften. Op basis daarvan worden de instrumenten gekozen die hierbij aansluiten. Zo wordt bijvoorbeeld belang gehecht aan persoonlijke aandacht in een gesprek (op weg helpen/ontzorgen) waarin de mogelijkheden voor de persoon in kwestie worden besproken en in gang gezet. Mogelijk is een prijsprikkel of een voorrangsregeling voor deze persoon nodig om doorstroming te stimuleren. Ook in het woningaanbod is door meer aandacht voor verschillen in woonbehoeften van senioren meer maatwerk mogelijk. Op die manier ontstaat er gevarieerd aanbod waar senioren ook graag naartoe willen verhuizen.

Verschil wens- en noodverhuizer Eerder werd het verschil tussen wens- en noodverhuizers al uitgelegd. Een wensverhuizer heeft, zoals de naam al zegt, een verhuiswens. Deze kan door de inzet van de juiste instrumenten ook daadwerkelijk, en vaak sneller, in vervulling gaan. Bij een noodverhuizer is daarentegen de nood hoog, vaak omdat de persoonlijke situatie het niet toelaat in de huidige woning te blijven wonen. Bij doorstroming is het wenselijk om je vooral te richten op wensverhuizers, omdat de urgentie minder hoog is, kunnen senioren nog een keus maken die toekomstbestendig is en kwaliteit van leven toevoegt.

26

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Drie categorieën van senioren met een (latente) verhuiswens Het verschil in wens- en noodverhuizers kan verder genuanceerd worden. Woonz.nl maakt bijvoorbeeld op basis van analyse op de eigen database onderscheid naar de volgende categorieën: 1. Actieve senioren. Zij moeten over een paar jaar in beweging komen en willen graag weten wat straks de mogelijkheden zijn. 2. Gealarmeerde zoeker. Zij zitten al in eindfase, zien het nu in hun directe omgeving misgaan en komen daardoor in beweging. 3. Urgente zoeker. Dit zijn vaak de kinderen/mantelzorgers van een senior. De oudere zelf is, gezien de situatie, niet meer in staat om zelf te zoeken.

3.2 Samenwerking Uit de interviews komt het belang en de potentie van samenwerking naar voren. Het gaat dan om samenwerking tussen corporaties, gemeenten, marktpartijen en huurdersorganisaties. Doorstroming wordt gezien als een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De reden hiervan is dat er niet één interventie is of één organisatie die de doorstroming voornamelijk regelt. Het gaat om een integrale aanpak en lokaal maatwerk. Dat werkt het beste wanneer er meerdere mogelijke interventies zijn die ook door meerdere organisaties worden uitgevoerd of onder de aandacht worden gebracht bij senioren. Een gezamenlijke aanpak draagt bij aan het beoogde resultaat. Ook interne samenwerking is van belang, zeker binnen gemeenten. Samenwerking tussen het sociale en fysieke domein binnen de gemeente draagt bij aan effectief doorstroombeleid en het verminderen van het aantal huisaanpassingen. Als senioren tijdig verhuizen, zal er geen of minder snel aanspraak worden gemaakt op het Wmo-budget voor bijvoorbeeld woningaanpassingen.

Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt / Deel 1 / 3. Inzichten uit de praktijk

In cijfers

Interventies

Inzichten

Aanbevelingen

Praktijkvoorbeelden

Het is dan wel nodig om voldoende geschikte woningen voor senioren te hebben. De samenwerking tussen organisaties is volop in ontwikkeling. Zo gaan de corporaties, huurdersorganisaties en de gemeente in Amersfoort vanaf 2021 nog veel nauwer samenwerken met een breed pakket aan maatregelen die doorstroming over de gehele verhuisketen moet bevorderen. Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) werkt al regionaal samen. SVH zorgt dat de verschillende seniorenmakelaars die vanuit corporaties en gemeenten regionaal aan het werk zijn, allemaal volgens dezelfde processen werken en hun resultaten op dezelfde manier registreren. Zo wil SVH bijdragen aan een effectief doorstroombeleid. Marktpartijen worden vaak niet of onvoldoende aangehaakt binnen de woonzorgopgave. Er lijkt regelmatig sprake van wantrouwen of onvoldoende begrip met elkaars motieven en mogelijkheden. Diverse marktpartijen ervaren dat gemeenten het lastig vinden om partijen die financieel rendement nastreven, te beschouwen als partijen die ook sociaal rendement beogen. Zonder dat een marktpartij een social enterprise is, kan er ook sprake zijn van sociale meerwaarde, al is het soms indirect. Het kan de moeite waard zijn om te investeren in het samen onderzoeken wat de wederzijdse meerwaarde van samenwerking kan zijn en wat sectoren van elkaar kunnen leren.